Nikolay Volkhin Un capitol din cartea „Pledger. Totul despre angajamentele bancare de la persoana întâi "
Editura „Mann, Ivanov și Ferber”
Ținând cont de nedorința proprietarului mărfurilor de a plăti taxe majorate și de sarcina serviciului vamal de a asigura plata taxelor pe valoarea reală a mărfurilor, se poate presupune că valoarea declarată în CCD este apropiată de valoarea de piata. Dacă ignorăm posibilele cazuri de denaturare a valorii din cauza componentei de corupție și fraudă, atunci CCD-ul ca sursă de informații poate fi folosit de către serviciul de gaj. Cu toate acestea, atunci când se utilizează un CCD, trebuie avut în vedere că valoarea în vamă poate include: remunerarea intermediarilor, costurile de ambalare/ambalare/asigurare, costuri de transport, taxe de licență.
Sursele de informații enumerate cu privire la valoarea de piață a proprietății pot fi utilizate de către serviciul ipotecar sub rezerva restricțiilor de mai sus. Cea mai corectă sursă de informare este „sursele externe de informare”, adică ofertele publice din mass-media. Posibilitatea de ofertare online si corectare a pretului pe baza intregului pool de oferte ne permite sa afirmam: in acest caz, valoarea generata va fi valoarea de piata. În acest caz, trebuie luate în considerare condițiile de formare a valorii.
Conditii de livrare
La evaluarea proprietății pe piața locală, este necesar să se înțeleagă condițiile de formare a prețurilor anunțate de participanții la piață. Acesta poate fi prețul în condițiile ridicării proprii de pe teritoriul fabricii de producție din afara granițelor Federației Ruse sau prețul luând în considerare toate taxele și plățile la granița Federației Ruse sau prețul proprietății pe site-ul unui participant pe piața locală, luând în considerare livrarea către consumatorul final. Drepturile și obligațiile părților în temeiul contractului de vânzare în ceea ce privește condițiile de livrare a proprietății la nivel internațional sunt stabilite în Incoterms 2010 (Incoterms 2010). Acestea sunt reguli internaționale recunoscute de autoritățile guvernamentale ca fiind interpretarea celor mai aplicabili termeni în comerțul internațional. Cunoașterea termenilor de bază ai Incoterms 2010 va permite garanției să discute cu participanții de pe piață la același nivel.
Sistemul de prețuri
Dependența valorii de numărul de unități de proprietate este interpretată de participanții de pe piață în sistemul prețurilor cu ridicata și cu amănuntul. Ideea prețului proprietății, care este exprimată de participantul pe piață, ar trebui analizată în funcție de faptul dacă este vorba de un preț cu ridicata sau cu amănuntul. Dacă banca percepe executarea silită asupra gajului, costurile de vânzare a proprietății în copii separate și într-un singur lot vor fi diferite. Prin urmare, gajul trebuie să țină cont de dependența costului unui singur exemplar de numărul de unități de proprietate din postul de nomenclatură.
Atunci când intervievăm o sursă de informații, se rezolvă și problema disponibilității unui sistem de reduceri. Dacă se dezvăluie influența sistemului de reduceri adoptat în piață asupra subiectului evaluării, această dependență ar trebui să fie luată în considerare și la calcularea costului.
Componentele costurilor
Prețul indicat de participanții pe piață sau indicat în contractul de cumpărare și vânzare poate include nu numai prețul obiectului tranzacției propuse, ci și prețul serviciilor suplimentare, de exemplu, service post-garanție, asigurare, instruire personalului, reparații. , piese suplimentare etc. drepturi de proprietate asupra obiectului gajului, se studiază nu numai costul, ci și componența proprietății și a serviciilor, date în caietul de sarcini la contract. La perceperea executării silite, banca nu va putea vinde componenta de serviciu, prin urmare, nu o va lua în considerare în valoarea garanției.
Setul complet de mașini, echipamente, nave diferă chiar și în cadrul aceleiași serii. Proprietarul poate actualiza echipamentul în mod independent. Aceste îmbunătățiri nu sunt consemnate în documentația tehnică, documentele de bază juridică și în contractul de gaj. La evaluarea unei astfel de garanții, banca va proceda de la configurația de bază.
Trecând la tehnologia de evaluare a garanțiilor, trebuie să discutăm despre diferența dintre munca și sarcinile unui evaluator independent și garanția. Pentru a dezminți stereotipurile, voi indica imediat că majoritatea covârșitoare a colateralizatorilor sunt foști evaluatori independenți sau cel puțin persoane cu studii superioare în domeniul evaluării.
Principala diferență este în produsul final. Munca unui evaluator independent se încheie la determinarea costului și întocmirea raportului de evaluare, în timp ce ciclul de lucru cu garanții se încheie la rambursarea produsului de împrumut. Pentru garanție este important ca delta din valoarea garanției la evaluarea inițială și în cazul vânzării forțate a acestuia să fie minimă, deoarece competența garanției este confirmată.
Termenul de pregătire a unui aviz privind evaluarea garanției prin gaj este de 2-4 zile lucrătoare. Acesta este un transportor bancar și nu contează dacă colateralistul pregătește o opinie cu privire la evaluarea mai multor echipamente sau a unei fabrici de procesare a gazelor. În concluzia sa, garanția, pe lângă calculul costului, trebuie să ofere o analiză juridică a garanției, să determine riscurile asociate și lichiditatea garanției. Executorul judecătoresc pregătește 3-6 astfel de concluzii pe săptămână. Modelul unei bănci care operează cu propriul serviciu de garanții este mai profitabil din punct de vedere economic decât externalizarea evaluării garanțiilor. Evaluatorii independenți sunt angajați de bănci pentru a evalua tipurile de garanții în masă și standard (ipotecă), în cazul unor potențiale dispute cu debitorul ipotecar (evaluarea afacerii, evaluarea activelor aflate în dificultate) sau în cazurile în care o evaluare independentă este impusă de lege.
În baza art. 8 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ, „evaluarea obiectelor de evaluare este obligatorie în cazul în care obiectele de evaluare aparținând în totalitate sau în parte Federației Ruse , entitățile constitutive ale Federației Ruse sau municipalități, inclusiv:
În plus, potrivit art. 70 FZ „Cu privire la ipotecă” din 16 iulie 1998 Nr. 102-FZ, la ipotecarea unui complex imobiliar al unei întreprinderi, este necesară „opinia unui auditor independent cu privire la compoziția și valoarea proprietății aparținând întreprinderii”. În acest caz, este, de asemenea, posibilă atragerea unui evaluator independent de către auditor pentru a evalua complexul imobiliar.
Abordările și metodele de evaluare a angajamentelor utilizate de angajamente se bazează pe legislația Federației Ruse în domeniul activităților de evaluare. Totodată, colateralul, spre deosebire de evaluator, nu este obligat să evalueze garanția strict în cadrul stabilit de lege. Conform Ordinului Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei „Cu privire la aprobarea standardului federal de evaluare” Concepte generale de evaluare, abordări ale evaluării și cerințe pentru efectuarea evaluării (FSO nr. 1) „” din 20 iulie 2007 nr. 256, La evaluarea proprietății sunt utilizate trei abordări: profitabilă, comparativă și costisitoare.
Abordarea veniturilor - „un set de metode de evaluare a valorii elementului de evaluare, bazate pe determinarea venitului așteptat din utilizarea elementului de evaluare”. Termenul cheie aici este „așteptat”, adică presupus, prezis. Componenta probabilistică în evaluarea garanțiilor ar trebui redusă la minimum. În condiții economice tipice, banca nu este interesată să extragă venituri din garanții în cazul executării silite, deoarece nu este o activitate de bază pentru aceasta. Prin urmare, abordarea veniturilor este folosită de serviciul ipotecar ca una auxiliară.
Este nepotrivit să se utilizeze abordarea veniturilor atunci când se evaluează tipuri simple de securitate: vehicule, vehicule autopropulsate, echipamente individuale, imobile rezidențiale. Serviciul de gaj folosește o abordare profitabilă atunci când evaluează garanții complexe: complexe imobiliare, blocuri de acțiuni, interese de participare, bunuri imobiliare profitabile.
Caz practic
O ilustrare bună care demonstrează diferența în percepția garanției și abordările evaluării acestuia de către un evaluator independent și de către garanție este cazul autodromului. După cum ați ghicit, autodromul a fost oferit drept garanție pentru împrumutul solicitat. Platforma de conducere complet automatizată a simulat cu fidelitate conducerea în medii urbane reale. Lipsa concurenței i-a permis gajului să primească super profituri din exploatarea autodromului. Opiniile garanților și ale evaluatorului cu privire la valoarea garanției s-au dovedit a fi polar opuse.
Un evaluator independent a aplicat o abordare a veniturilor. Calculul acestuia s-a bazat pe veniturile gajului din învățarea populației să conducă. Fără a intra în tehnica de calcul, să desemnăm nivelul valorii primite - 70 de milioane de ruble.
Serviciul de gaj și-a început evaluarea cu examinarea documentelor juridice. Conform certificatului de proprietate, s-a oferit ca garanție construcția unui „autodrom”. Pașaportul tehnic al ITO a precizat compoziția proprietății - un șantier de asfalt. Întrebați-vă: „Ce anume se oferă ca gaj?” Fluxul de numerar folosit de evaluator a fost generat de o persoană juridică care, pe lângă autodrom, avea contracte pe termen lung cu școlile de șoferi din oraș. Cu toate acestea, acțiunile de participare la persoana juridică nu au fost oferite drept garanție. Autodromul este dotat cu echipamente scumpe, dar nici în garanție nu l-a inclus. Costul mediu al pistelor de curse neechipate pe baza unui studiu al ofertelor a fost de 5 milioane RUB. Costul obținut prin abordarea pieței a fost confirmat suplimentar în informațiile privind costurile construirii autodromului postate pe site-ul debitorului ipotecar.
Pentru a nivela delta în valoare, serviciul de gaj al băncii și-a propus să rezolve suplimentar problema gajării a 100% din cotele de participare și echipamentele autodromului.
Abordarea costurilor este „un ansamblu de metode de apreciere a valorii obiectului evaluat, bazate pe determinarea costurilor necesare reproducerii sau înlocuirii obiectului de evaluare, ținând cont de amortizare și de uzură”. În teoria evaluării, așa este, dar în practică, calculele care folosesc indici UPVS (s) și KO-INVEST nu reflectă valoarea reală de piață a obiectelor colaterale.
Exemplu
Proprietarul terminalului de depozit solicită un împrumut. Terminal de depozit excelent. Primul grup de capital. Soluția de design îndeplinește toate cerințele moderne. Costurile de construcție s-au ridicat la 100 de milioane RUB. Toate estimările sunt disponibile, costurile sunt documentate. Rezultatele evaluării folosind abordarea costurilor confirmă costul estimat, din restul abordărilor din raportul de evaluare, un refuz justificat. Serviciul de gaj trage o concluzie negativă - valoarea de piață este determinată a fi aproape de zero. Accentul este pus pe amplasarea unui terminal de depozit construit fără infrastructură la o distanță de sute de kilometri de autostrăzile federale.
Din întregul aparat al metodelor abordării costurilor, colateraliștii folosesc metoda activelor nete la evaluarea blocurilor de acțiuni și a participațiilor, în timp ce recalcularea elementelor bilanțului se realizează prin abordarea pieței.
Abordare comparativă - „un set de metode de evaluare a valorii obiectului evaluat, bazat pe o comparație a articolului de evaluare cu obiecte - analogi ai articolului de evaluare, pentru care există informații despre prețuri.
Un obiect - un analog al obiectului evaluării în scopul evaluării este un obiect similar obiectului evaluării în ceea ce privește principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care îi determină valoarea”. Abordarea comparativă și metodele incluse în aceasta sunt principalele instrumente utilizate de serviciul de garanții în evaluarea garanțiilor.
Un scurt rezumat al principiilor serviciului de gaj cu raportul privind evaluarea unui evaluator independent în tabel. 1
Tab. 1. Tehnica de lucru cu rapoarte ale evaluatorilor independenți
| Studiat fără greșeală | Care sunt limitările la utilizarea raportului de evaluare |
|---|---|
|
|
Convorbirea dintre doi creditori:
- Ascultă, este imposibil să lucrezi cu aceste garanții. Toată proprietatea lor este nelichide.
- Nu, au lichid.
Ceea ce poți să rupi cu mâinile tale și să-l vinzi lângă metrou este lichiditate.
Termenul de „lichiditate” în raport cu subiectul gajului caracterizează posibilitatea și rapiditatea vânzării proprietății în cazul executării silite. Domeniul problematic din concluziile colateralizatorilor este clasificarea lichidității și explicarea motivelor categoriei atribuite. Rezumând practica, pot fi formulate următoarele componente ale lichidității:
Pentru ușurința percepției, voi da exemple practice ale componentelor „lichidității”.
Capacitatea pietei, tranzactie "tipica".
Articolul examinează corespondența volumului proprietății gajate cu condițiile tranzacțiilor tipice de pe piață. Agentul de gaj studiază gradul de pregătire a pieței locale de a „absorbi” cantitatea de proprietate oferită ca gaj. Se află resursa de timp necesară pentru vânzarea volumului considerat de proprietate în condițiile pieței.
1. În filiala din Tomsk a băncii „T” a fost oferită drept garanție vodca. Ce poate fi mai lichid decât o sticlă de vodcă în Siberia? Nimic. La fel s-a gândit și la întocmirea contractului de gaj. Când s-a făcut executarea silită, valoarea gajului a devenit clară. Era necesar să se vândă compoziția de marfă a vodcii. Orașul nu a putut bea un asemenea volum de alcool în șase luni, chiar dacă toți locuitorii orașului, inclusiv bebelușii, au început să bea alcool. Ștampila regională de accize și marca locală nu permiteau vânzarea de alcool în altă regiune.
Rezumat. Lichiditatea unei sticle de vodcă nu este egală cu lichiditatea mixului de produse cu vodcă limitată de acciza regională și marca comercială.
2. Banca „O” a considerat gajul departamentului principal de producție al OJSC „Prom-Tractor”. Întreprinderea este unul dintre cei patru lideri mondiali în producția de echipamente de buldozer. Suprafața atelierului a depășit câteva zeci de mii de metri pătrați. m. Calculând valoarea de piață a atelierului, garanția regională a aplicat o abordare comparativă. O verificare a costurilor la sediul central a relevat o exagerare de șase ori. S-a dovedit că garanția căuta analogi disponibili pe piață, adică clădiri de depozite cu o suprafață de câteva sute de metri pătrați. Costul atelierului a fost stabilit după consultarea cu Ministerul Proprietății din Republica Chuvahia.
Rezumat. O evaluare incorectă a conformității obiectului evaluat cu loturile standard de pe piață a afectat atât categoria de lichiditate, cât și valoarea obiectului colateral.
Prezența barierelor administrative
Scenariul de lucru cu o sursă de informații despre un gaj oferă o analiză a gradului de influență guvernamentală asupra pieței pentru un obiect gajat (la nivel federal, regional, municipal). Se verifică necesitatea disponibilității licențelor, a permiselor speciale, a plății accizelor/taxelor și a altor plăți în implementarea garanției propuse. Limitarea lichidității poate fi necesitatea înregistrării proprietății la agențiile guvernamentale, certificare.
1. Un mare lanț de retail a solicitat un produs de împrumut la o bancă. Echiparea a câteva sute de puncte de casă a fost propusă ca garanție. Echipamentul este de import, nou. Sunt disponibile documente de bază de proprietate, inclusiv confirmarea plății. La prima vedere, este un angajament fără probleme. Examinarea gajului a evidențiat particularitatea cifrei de afaceri a acestui tip de proprietate pe piață. La efectuarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare cu echipamente, era necesară detaxarea, înregistrarea fiscală și fiscală. Ținând cont de nevoia de service în „organizații specializate”, defecțiuni periodice ale unităților ECZL și imprimante termice, piața secundară era practic absentă. Este mai ușor să cumpărați o mașină nouă.
Rezumat. Evaluarea garanțiilor fără a analiza lichiditatea poate duce la determinarea incorectă a valorii. În cazul executării silite, banca ar fi obligată să vândă echipamente de marcat la prețuri de dumping.
2. Un exemplu clasic de bariere administrative este proprietatea grupului de accize: produse petroliere, tutun, produse care conțin alcool.
Caracteristici și limitări funcționale
Proprietatea oferită pentru garanție poate fi limitată în cifra de afaceri pe piață din cauza limitărilor funcționale explicite sau implicite.
Sursa de informații este adresată:
1. Banca avea în vedere posibilitatea de a acorda împrumuturi unei companii de cărbune. Stațiile de radio Motorola au fost oferite drept garanție: sisteme radio individuale pentru mineri, posturi de radio dispecerate și mobile. Excelent, echipament nou. Toate documentele care confirmă proprietatea sunt disponibile.
Examinarea a relevat că posturile de radio funcționau la trei frecvențe. Două dintre benzile de frecvență disponibile funcțional din regiune au fost ocupate de o întreprindere rivală și servicii speciale. Ca urmare, un segment îngust al pieței de potențiali cumpărători datorită unei limitări funcționale clare.
2. La creditarea aeroportului „Tolmachevo” din Novosibirsk, echipamentul de inspecție a fost oferit drept garanție. Intervievarea participanților de pe piață a permis să se stabilească că astfel de echipamente uzate nu vor fi cumpărate de aeroporturile mari, deoarece atunci când sunt furnizate de producătorul original, toată responsabilitatea în caz de urgență va fi asupra acestuia, iar atunci când cumpărați echipamente uzate - pe securitatea aeroportului. serviciu. Prin urmare, serviciile de securitate a aviației blochează informal tranzacțiile cu echipamente de inspecție uzate. Aceasta este o limitare funcțională latentă care afectează lichiditatea garanției.
Proprietate semnificativă din punct de vedere social
Se are în vedere semnificația socială a obiectului gajat, posibilitatea executării silite fără riscuri reputaționale ale băncii.
1. A fost creditată autocarta din orașul Tula care deservește traficul de pasageri. Parcul de autobuze urbane de pasageri a căzut pentru a oferi sprijin. Vehiculul este, teoretic, un depozit „transparent”. Agenția a pregătit o concluzie pozitivă. La etapa de coordonare cu șeful de secție a fost scoasă la iveală o eroare grosolană. Operatorii de piata au fost intervievati doar din perspectiva unui potential cumparator. Prognoza consecințelor în cazul necesității vânzării imobilului nu a fost elaborată. Detalierea proiectului a stabilit că convoiul a dominat piața locală de transport de pasageri și a oferit servicii unor categorii privilegiate de cetățeni: pensionari, școlari și studenți. În plus, practica de piață a exclus vânzarea parcului de vehicule evaluat pentru „bani reali”. Toți potențialii cumpărători ai numărului declarat de autobuze au luat în considerare doar scheme de leasing.
2. O ilustrare a unui gaj de proprietate semnificativă din punct de vedere social poate fi:
O scurtă listă a obiectelor semnificative din punct de vedere social este dată în clauza 6 din art. 129 FZ „Cu privire la insolvență (faliment)” Nr.127-FZ din 26.10.2002.
Ca o finalizare a secțiunii despre componentele lichidității, voi oferi două reguli pentru specialiștii care lucrează cu garanții:
În general, există trei categorii de lichidități: medie, satisfăcătoare și slab satisfăcătoare. Termenul de executare a gajului la primele două categorii poate fi de 180 de zile, la a treia categorie depășește 180 de zile.
Block EKZL - bloc de memorie cu bandă de control electronic protejată. Este destinat fixării unor sume de bani în memoria casei de marcat.
Principala dispută a izbucnit în legătură cu determinarea valorii colaterale a pachetului de 38% din RAO NN. În concluzia Camerei de Conturi, a fost pusă la îndoială cifra de 170,1 milioane de dolari SUA (771,74 miliarde de ruble: 4,537 - cursul dolarului la acea vreme). S-a susținut că această cifră a fost subestimată și, de fapt, participația de 38 la sută, au considerat auditorii, a fost semnificativ mai mare. În contractul inițial era necesar, se scria în încheierea menționată, să se stabilească un preț substanțial mai mare. Faptul că această cifră s-a dovedit a fi „subestimată” a condus la faptul că bugetul nu a primit o sumă semnificativă de bani în baza acordului de gaj. Aceasta, de fapt, a stat la baza afirmației că prejudiciul a fost cauzat statului: ca urmare a subestimării valorii garanției a pachetului de 38% din RAO NN.
Dar acest lucru nu poate fi motivat decât pe baza poziției nerambursării împrumutului avute în vedere anterior - valoarea garanției. După cum am arătat, s-au încercat să-l returneze. Deci nu există niciun motiv să credem că statul nu a intenționat deloc să restituie băncii valoarea garanției către ONEXIM. Doar că, în acea situație specială din 1996, pur și simplu nu erau bani în buget pentru asta. Astfel, dacă pornim din dorința necondiționată a statului de a returna valoarea garanției, atunci rolul celor care au semnat acordul din partea guvernului ar trebui evaluat diferit. Ar trebui să „mulțumim” pentru „subestimarea” acestui cost. Până la urmă, până la urmă ar trebui returnată o sumă relativ mai mică de la bugetul de stat. Adevărat, doar dacă ar fi trebuit făcut. În realitate, acest lucru nu s-a întâmplat. Ei bine, și dacă nu ați putut recupera valoarea garanției, cum s-a întâmplat de fapt? În acest caz, valoarea garanției în sine ar deveni unul dintre elementele de calcul al valorii de piață a pachetului de 38%. Aceeași valoare de piață în acest caz a fost determinată, indiferent de modul în care a fost evaluată garanția. Aici au intrat în vigoare diferite reguli, și anume, în ce raport față de prețul de pornire a fost anunțat prețul de cumpărare al blocului de 38% de acțiuni. Acesta este ceea ce se notează într-un articol scris de M. Rozhkova în ziarul Kommersant, pe calea licitației pentru vânzarea acestui bloc de acțiuni: „CJSC Swift a fost recunoscut drept câștigător al licitației pentru vânzarea statului. bloc de acțiuni (38%) la RAO Norilsk Nickel” din 5 august (reprezintă interesele ONEXIM-MFK). Această companie a oferit 236,18 milioane ECU pentru acțiunile asociației, adică cu 105 milioane ECU mai mult decât prețul de pornire.
Și totuși, valoarea garanției unui bloc de acțiuni este într-un anumit fel legată de prețul său de piață. Este clar că valoarea garanției ar trebui să fie mai mică decât cea din urmă. Acest lucru se datorează faptului că împrumutătorul, stabilind valoarea garanției, urmărește să minimizeze riscul de neplată a împrumutului. Astfel, valoarea garanției este stabilită la o anumită reducere în raport cu prețul de piață (valoarea de piață). Prin urmare, este clar că determinarea valorii garanției trebuie să se bazeze întotdeauna pe noțiunea de valoare de piață a proprietății, în speță, cota de 38% la RAO NN.
Este posibil să se ia în considerare problema costului unui bloc de 38% de acțiuni din punctul de vedere al Legii federale „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”, care a fost în cele din urmă pusă în vigoare puțin mai târziu decât licitația pentru vânzare. a acțiunilor în cauză (Consiliul Federației a aprobat această Lege la 09.07.1998). Dar la momentul licitației (08/05/1997) această Lege a trecut deja trei lecturi în Duma de Stat și, bineînțeles, era cunoscută de organizatorii licitației pentru vânzarea unui pachet de 38% din RAO NN. Acest lucru a fost important în determinarea valorii garanției.
După cum știți, „o întreprindere ca obiect de drepturi este un complex de proprietate folosit pentru a desfășura activități antreprenoriale. O întreprindere ca ansamblu imobiliar este recunoscută drept imobil ”(Codul civil, art. 132). În același timp, articolul 71 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” spune că „ipoteca unei întreprinderi poate garanta o obligație, a cărei valoare este cel puțin jumătate din valoarea proprietății aparținând întreprinderea”.
Aceasta este o condiție limită foarte importantă pentru determinarea valorii de piață. Am observat deja că valoarea colaterală a pachetului de 38% a fost
Dacă firma are nevoie de un împrumut - o practică obișnuită atunci când compania se dezvoltă și nu marchează timp - trebuie să te gândești la garanții din timp. Toate băncile, fără excepție, tratează garanțiile drept componenta principală și preferată a garanțiilor pentru împrumut. Un element important al mecanismului de garanție este evaluarea garanției.
Cerințele cheie pe care băncile le impun gajului sunt: a) lichiditatea ridicată a acestuia, care face posibilă vânzarea proprietății gajate la un preț acceptabil băncii în cel mai scurt timp posibil; b) înstrăinarea uşoară a bunului gajat, care permite băncii să-l retragă rapid la momentul potrivit fără costuri speciale de dezmembrare şi transport; c) aparținerea debitorului ipotecar cu drept de proprietate (dacă nu este o ipotecă a unui terț); d) libertate de; e) accesibilitatea pentru identificare astfel încât să poată fi verificată în orice moment.
Practica arată că băncile sunt interesate în primul rând de bunurile mobile și imobile drept garanții. Trebuie să existe o cerere constantă pentru el și trebuie să aparțină categoriei de preț mediu, astfel încât să nu existe probleme cu implementarea. Băncile acceptă drept garanții:
Orice proprietate oferită drept garanție trebuie să fie supusă unei evaluări a valorii sale și al stabilirii sumei împrumutului acordat împotriva garanției. Evaluarea proprietății care este oferită băncii drept garanție pentru împrumut poate fi efectuată de către specialiști în muncă de gaj în bancă, specialiștii relevanți ai departamentului de credite care efectuează evaluarea imobilului, experți consultanți și evaluatori angajați. de către bancă pe bază contractuală pentru a efectua examinarea proprietății, precum și evaluatorii independenți și companiile de evaluare sunt subiecte ale activităților de evaluare care au un certificat sau licență corespunzătoare pentru a efectua lucrări de evaluare, care dă dreptul de a efectua o evaluare independentă. . În procesul de evaluare a proprietății, de regulă, se determină trei tipuri de valoare: piață, garanție și lichidare.
Valoarea de piata - costul pentru care eventuala instrainare a obiectului evaluarii pe piata unui bun similar la data evaluarii in baza unui acord incheiat intre cumparator si vanzator, dupa desfasurarea unor activitati de marketing corespunzatoare, cu conditia ca fiecare dintre parti a acţionat competent, prudent şi fără constrângere.
Valoarea de lichidare - valoarea care poate fi obtinuta cu conditia ca obiectul de evaluare sa fie vandut la timp, semnificativ mai scurt decat perioada de expunere a unui astfel de bun, in care acesta poate fi vandut la un pret egal cu valoarea de piata.
Valoarea garanției - valoarea de piață actualizată a proprietății la data evaluării, determinată la data de expirare prevăzută a contractului de gaj în scopul încheierii unui contract de gaj.
Orez. 8.3. v Procedura de evaluare a bunului oferit drept garanție pentru bancă
În funcție de cerințele împrumutatului sau ale băncii, obiectul activității de evaluare în timpul evaluării poate determina unul sau mai multe tipuri de valoare (piață, piață și garanții, piață și lichidare). În efectuarea unei evaluări independente, este obligatoriu ca o bancă (sucursală) să determine după obiectul activităților de evaluare două tipuri de valoare proprietății oferite ca garanție - valoarea de piață și garanția (lichidare).
Procedura generală de evaluare a proprietății furnizate băncii ca garanție poate fi cea prezentată în Figura 8.3.
În practica bancară, valoarea reală a proprietății gajate, de regulă, nu trebuie să fie mai mică decât mărimea împrumutului și costurile asociate cu executarea contractului de împrumut, a contractului de gaj și altele asemenea. Suma necesară de garanție pentru fiecare tranzacție de credit poate fi determinată prin formula:
unde С3ab este valoarea garanției;
Sosz. - o parte din valoarea garanției la valoarea garanției sub forma garanției principale;
Sdod. 3. - o parte din valoarea garanției la valoarea garanției sub formă de garanție suplimentară.
Garanția principală este garanția care garantează împrumutul. În același timp, banca poate adăuga la garanția principală:
Clădiri rezidențiale și nerezidențiale;
Întreprinderi ca complexe de proprietate integrală;
Echipamente;
Mărfuri (materii prime, semifabricate, componente, produse finite etc.);
Vehicule;
Drepturi de proprietate asupra fondurilor împrumutatului plasate într-un cont de depozit la o bancă creditoare;
Garantii ale persoanelor juridice si fizice, acoperite cu fonduri depuse la banca creditoare;
Constructie prospectiva in desfasurare cu cel putin 95% pregatire;
Alte valori definite de banca.
Garanția suplimentară (secundară) este o garanție care este utilizată pentru a completa garanția principală și pentru a compensa punctele slabe ale acesteia. O instituție bancară poate introduce garanții suplimentare:
Bunuri imobiliare agricole (cu excepția cazurilor de gajare a ansamblurilor de proprietate integrală);
Recoltarea perioadelor viitoare;
Bovine (animale care sunt crescute și hrănite);
Echipamente informatice, casnice și de birou, precum și alte valori determinate de instituția bancară.
La determinarea sumei totale de garanții acceptate de bancă se stabilește raportul (în procente) între garanția principală și cea suplimentară, care în total dau 100%. Totodată, se determină și de câte ori trebuie să depășească garanția principală și suplimentară valoarea împrumutului acordat. Structura garanțiilor poate fi determinată de bancă în funcție de situația financiară și de clasa împrumutatului în ceea ce privește ratingul de fiabilitate. În astfel de condiții, structura garanțiilor va fi următoarea (Tabelul 8.1).
Tabelul 8.1. v
Determinarea valorii garanției imobilului se realizează de către bancă și debitor, ținând cont de concluziile unei evaluări ale unui expert independent, consemnate în raportul de expertiză. În același timp, prețul garanției poate fi mai mic decât prețul determinat de expertiză, deoarece banca poate asigura particularitatea influenței factorilor de piață și a costurilor asociate vânzării.
Proprietatea care este gajată unei instituții bancare, de regulă, este supusă asigurării la valoarea garanției (de lichidare) în favoarea băncii pe toată durata contractului de împrumut. În plus, poate fi avută în vedere o perioadă suplimentară (lună, trimestru etc.) în cazul în care este necesară executarea silită asupra bunului gajat, dacă împrumutatul nu restituie fondurile împrumutului și dobânda pentru folosirea acestora.
Atunci când împrumutatul rambursează o parte din împrumut conform contractului de împrumut (împrumut pe termen unic sau linie de credit neconformă), banca poate reduce valoarea garanției cu valoarea reducerii în scădere. În plus, o astfel de condiție ar trebui să se reflecte în acordul de gaj.
Dacă acordul de gaj prevede posibilitatea reducerii sumei garanției, atunci reducerea se calculează conform formulei:
unde CKpog. - cuantumul creditului rambursat conform contractului de credit;
K - suma împrumutului conform contractului de împrumut.
Pentru aprecierea valorii acțiunilor gajate, la bancă se depun următoarele documente în legătură cu elementul (acțiunile) gajat:
1. Atunci când acordă împrumuturi unui debitor garantat cu propriile sale acțiuni emise:
Un document care atestă proprietatea împrumutatului (sau a garantului său de proprietate) asupra acțiunilor (certificatele de acțiuni, extrase din registrele deținătorilor de valori mobiliare înregistrați). În acest caz, documentul original rămâne în bancă (sucursală) și se anexează altor documente specificate în acest alineat (dacă obiectul gajului sunt acțiuni emise în formă documentară, certificatul de acțiuni se restituie proprietarului după ce debitorul îndeplinește termenii contractului de împrumut sau în cazul refuzului de a acorda un împrumut);
Certificat de registrator privind tarifele pentru implementarea serviciilor de înregistrare;
Copii legalizate ale actelor constitutive ale emitentului (în cazul în care împrumutatul nu este client al băncii);
Procesul verbal al hotărârii adunării generale a acționarilor sau a altui organ executiv al societății (cu condiția ca statutul emitentului să prevadă posibilitatea luării unor astfel de decizii de către organul executiv) în legătură cu gajul de acțiuni.
2. Atunci când acordați împrumuturi unui debitor garantat cu acțiuni ale altor emitenți:
Un document care atestă dreptul de proprietate al împrumutatului (sau al garantului său de proprietate) asupra acțiunilor (certificatele de acțiuni, extrase din registrele deținătorilor de valori mobiliare înregistrați). În acest caz, documentul original rămâne în bancă (sucursală) și se anexează altor documente specificate în această clauză de acțiuni (dacă obiectul gajului îl constituie acțiuni euro emise în formă documentară, certificatul de acțiuni se restituie proprietarului după împrumutatul îndeplinește condițiile contractului de împrumut sau în caz de refuz de a acorda un împrumut);
Informații despre registrator (se indică adresa legală, numărul de telefon și de fax al acestuia, precum și numărul și data eliberării Autorizației de ținere a registrului deținătorilor de valori mobiliare emise de Comitetul de Stat pentru Valori Mobiliare și Piața de Valori);
Copii legalizate ale certificatelor de înregistrare a emisiunii de acțiuni ale emitentului la SSMSC;
Certificat de registrator privind tarifele pentru implementarea serviciilor de înregistrare.
La acordarea unui împrumut garantat cu acțiuni, instituțiile bancare pot stabili liste de criterii de selectare a întreprinderilor atractive pentru investiții, ale căror acțiuni pot fi utilizate de bancă ca garanție pentru creditare (Anexa 33). În același timp, băncile pot propune condiții privind garanțiile nerecomandate sau interzise. De exemplu, s-ar putea să nu fie recomandată acceptarea drept garanție a acțiunilor în care emitentul ține registrele deținătorilor de valori mobiliare nominative și este interzisă acceptarea acțiunilor grevate cu obligații.
Evaluarea acțiunilor gajate se realizează de către bancă pe baza unei metodologii interne aprobate. În același timp, instituțiile bancare efectuează:
1) estimări ale valorii garanției acțiunilor care au cotații la bursa de valori înregistrată organizațional din Ucraina;
2) evaluarea valorii garanției unui bloc de acțiuni care nu sunt tranzacționate activ pe o piață de valori înregistrată organizațional.
Estimările valorii gajate a acțiunilor care au cotații la bursa organizată se fac pe baza analizei valorii lor de piață, care este determinată de rezultatele tranzacționării în sistemele informaționale de tranzacționare (OTC Stock Trading System (PFTS)) și pe acțiuni. schimburi.
Implementarea metodei de evaluare a acțiunilor pe baza valorii lor de piață (de schimb) presupune efectuarea a trei calcule independente:
1. Calcularea valorii unei acțiuni pe baza prețului mediu și a achiziției din ultimele 180 de zile. La utilizarea acestei metode, calculul prețului mediu de cumpărare al unei acțiuni se realizează pe baza datelor statistice privind volumele tranzacțiilor încheiate în termeni monetari și cantitativi pe piața de valori organizată.
Prețul mediu de cumpărare al unei acțiuni în ultimele 180 de zile este determinat de formula:
unde Prețul este prețul mediu de cumpărare al unei acțiuni pentru ultimele 180 de zile (jocuri);
Si - volumul de tranzacționare pentru aceste acțiuni pentru prima zi (UAH);
Qi - volumul de tranzacționare pentru aceste acțiuni pentru prima zi (unități).
2. Calcularea valorii unei acțiuni pe baza prețului mediu de cumpărare din ultimele 30 de zile. În acest caz, prețul mediu de cumpărare al unei acțiuni în ultimele 30 de zile este determinat de formula:
unde Izo este prețul mediu de cumpărare al unei acțiuni în ultimele 30 de zile (UAH);
5/ - volumul tranzacțiilor cu aceste acțiuni pentru a treia zi (UAH);
(), este volumul de tranzacționare pentru aceste acțiuni pentru a /-a zi (buc.).
3. Calculul valorii unei acțiuni pe baza prețului mediu de cumpărare pentru ultima zi în care a fost efectuată o astfel de tranzacție pe o bursă instituționalizată. Pentru a calcula costul | un bloc de acțiuni bazat pe prețul mediu de cumpărare pentru ultima zi în care o astfel de tranzacție a fost înregistrată în PFTS, se utilizează următoarea formulă:
unde este prețul mediu de cumpărare al unei acțiuni în ultima zi în care o astfel de tranzacție a fost înregistrată pe PFTS (UAH);
5/ - volumul tranzacțiilor pe aceste acțiuni pentru a treia zi (UAH);
Qi - volumul de tranzacționare pentru aceste acțiuni pentru prima zi (buc.).
Numărul de tranzacții care sunt luate pentru a calcula prețul mediu de cumpărare al acțiunilor pentru 30 de zile poate fi, de exemplu, cel puțin 4, iar numărul de tranzacții care sunt luate pentru a calcula prețul mediu de cumpărare al acțiunilor pentru 180 de zile poate fi la cel putin 20.
Cu condiția ca numărul tranzacțiilor reale să fie mai mic de 4 (20). sau ultima tranzactie cu actiuni a avut loc cu mai mult de 10 zile inainte de data de evaluare, apoi odata cu calculul pretului mediu de achizitie al actiunilor se folosesc metodele de evaluare a venitului si bilantului. În acest caz, se ia prețul cel mai mic pentru a calcula costul estimat al pachetului.
Valoarea blocului de acțiuni, care este gajat la bancă, este determinată de formula:
unde VPa este valoarea estimată a blocului de acțiuni (UAH);
Ts este cea mai mică dintre estimările lui Zuo. Qiyu. Ts, (UAH);
K - numărul de acțiuni gajate (buc.);
Dacă acțiunile sale nu sunt listate la bursă, sau nu sunt îndeplinite condițiile necesare privind numărul de tranzacții reale, atunci pentru calcularea valorii medii a acțiunilor trebuie utilizate metodele de evaluare a veniturilor și a bilanţului.
Pentru a evalua valoarea garanției acțiunilor care nu sunt tranzacționate în mod activ pe o piață de valori înregistrată organizațional, în u se utilizează următoarele:
1. Metoda de rentabilitate.
Evaluarea valorii unui bloc de acțiuni prin această metodă prevede o analiză a volumului profitului anual, net de impozit pe profit, primit de societate în ultimii doi ani și pentru ultima perioadă contabilă de la începutul anului curent. .
Determinarea valorii estimate a blocului de acțiuni se realizează după formula:
unde ВПп este valoarea blocului de acțiuni prin metoda rentabilității;
Бп - valoarea estimată a venitului mediu anual pentru ultimii doi ani și pentru ultima perioadă contabilă de la începutul anului curent minus impozitul pe venit (UAH);
С - rata de capitalizare;
P este mărimea cotei-parte a blocului de acțiuni din capitalul autorizat al entității comerciale, care este gajată la bancă.
Valoarea estimată a profitului mediu anual (BP) este determinată de formula:
unde Bzp este profitul unei entități comerciale pentru ultima perioadă contabilă de la începutul anului curent minus impozitul pe venit (UAH);
l ^ -v - numărul de trimestre din ultima perioadă contabilă de la începutul anului curent;
BPI - profitul unei entități de afaceri pentru anul precedent minus impozitul pe venit (UAH);
Бп2 - profitul unei entități comerciale pentru anul precedent anului precedent, minus impozitul pe venit (UAH);
Rata de capitalizare (C) reflectă randamentul investiției de capital în acțiunile societății pe acțiuni deschise specificate.
Dacă valoarea estimată a profitului mediu anual al întreprinderii (BP) este negativă, atunci valoarea estimată a blocului de acțiuni nu se realizează folosind metoda rentabilității.
2. Metoda echilibrului.
Calculul valorii unui bloc de acțiuni folosind această metodă reflectă prețul acțiunilor unei societăți pe acțiuni deschise, pe baza valorii contabile a activelor și pasivelor acesteia pe baza datelor bilanțului societății pentru ultima perioadă de raportare:
unde VPb este valoarea blocului de acțiuni determinată prin metoda echilibrului;
B1 - valoarea contabilă a mijloacelor fixe minus amortizarea acestora (UAH);
Prin urmare - valoarea contabilă a activelor circulante (egale cu suma secțiunii a doua și a treia a activului din bilanţul întreprinderii) (UAH);
K - costul conturilor de plătit (UAH);
D - creanțe neperformante (UAH);
P este cota-parte a blocului de acțiuni în capitalul autorizat al emitentului.
După calcularea valorii blocului de acțiuni folosind metoda randamentului și metoda soldului, este necesar să se aleagă cea mai mică valoare, care va fi folosită în viitor ca valoare a valorii estimate a blocului de acțiuni gajat ca garanție.
Pe baza determinării valorii blocului de acțiuni care este oferit drept garanție, instituția bancară calculează cuantumul împrumutului care poate fi emis împotriva garanției de acțiuni. În acest caz, valoarea estimată a blocului de acțiuni obținute în urma calculului efectuat prin metodele indicate este cuantumul gajului.
Pentru ca banca să ia o decizie finală privind acordarea unui împrumut pentru suma specificată de împrumutat, suma declarată a împrumutului trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:
a) în cazul în care obiectul gajului îl constituie acțiuni ale întreprinderilor care sunt incluse în primul nivel al listei PFTS, calculul sumei creditului se efectuează după formula:
unde 5cr. - suma unui eventual împrumut și dobânda;
OP - valoarea obiectului gajului, determinată prin metoda valorii medii de piață (curs de schimb) a acțiunilor (UAH);
0,5 este un factor de corecție care ține cont de eventualele costuri ale băncii în vânzarea bunului gajat, de riscul deprecierii acțiunilor.
b) în cazul în care obiectul gajului îl constituie acțiuni ale întreprinderilor care sunt incluse în al doilea și al treilea nivel al cotării PFTS sau care nu sunt tranzacționate activ pe piața de valori (neincluse în lista PFTS), valoarea împrumutului se calculează conform formula:
unde Z „cr este suma unui posibil împrumut și dobândă;
OP - cuantumul obiectului gajului, determinat prin metoda valorii medii de piață (cursul de schimb) a acțiunilor sau prin metoda determinării valorii gajate a acțiunilor care nu sunt tranzacționate în mod activ la bursă (UAH);
0,25 este un factor de corecție care ia în considerare eventualele costuri ale băncii în vânzarea proprietății gajate, riscul deprecierii acțiunilor.
Dacă suma împrumutului pentru care a solicitat împrumutatul și dobânda aferentă acestora nu îndeplinesc cerințele specificate, atunci valoarea garanției trebuie majorată.
Un angajat al departamentului relevant al băncii, în conformitate cu metodologia stabilită, a efectuat cercetări cu privire la valoarea blocului de acțiuni, întocmește o opinie scrisă cu privire la rezultatele evaluării. Acesta trebuie să conțină următoarele informații:
Numele complet al emitentului ale cărui acțiuni sunt gajate, forma lor de emisiune, tipul și categoria, valoarea nominală;
Informații privind înregistrarea acțiunilor în SSMSC (numărul și data înregistrării, organismul SSMSC care a efectuat înregistrarea);
Numărul de acțiuni din pachet, cota acestora în capitalul social;
Prioritatea acțiunilor gajate față de acțiunile altor emisiuni ale emitentului (pentru acțiunile privilegiate);
Disponibilitatea cotațiilor pe piața organizată, prețul mediu al tranzacțiilor cu acțiuni pentru ultimele 180, 30 de zile și ultimul preț al tranzacției în acțiuni;
Calculul valorii blocului de acțiuni gajat ca garanție și a posibilei sume a împrumutului care poate fi acordat împrumutatului (rezultatele calculării valorii estimate a blocului de acțiuni sunt atașate la încheiere și face parte integrantă din aceasta);
Concluzii motivate privind factorii care pot afecta valoarea pachetului, precum și evaluarea proiectată a prețului acțiunii pentru perioada următoare (lună, trimestru, șase luni).
O opinie scrisă cu privire la rezultatele evaluării valorii blocului de acțiuni, semnată de șeful diviziei relevante, este transmisă departamentului de credit al instituției bancare pentru a lua o decizie finală cu privire la acordarea unui împrumut.
Evaluarea bunurilor imobiliare ca garanție ar trebui să țină cont de următoarele aspecte:
1. Se determină prețul de vânzare așteptat al proprietății, care poate diferi de prețul real de piață. Pentru a determina valoarea garanției, trebuie să țineți cont de proprietățile și veniturile sale pe termen lung, care pot aduce garanția pentru funcționarea normală a oricărui proprietar. Nu ar trebui să se țină cont de factorii volatili care pot crește valoarea actuală (raționamentul speculativ, interesele subiective ale unui individ și altele asemenea).
2. Subiecții creditării sunt interesați în primul rând de prețul de vânzare al garanției de la data posibilei executări silite, și nu numai la data contractului de împrumut.
3. Prețul garanției este întotdeauna mai mic decât prețul de vânzare așteptat. De regulă, este de 50-80% din prețul de vânzare. Scăderea prețului garanției în comparație cu prețul de vânzare are ca scop asigurarea unei lichidități suficiente a garanției în cazul vânzării forțate a acestuia.
4. O instituție bancară trebuie să fie un participant obligatoriu la determinarea prețului garanției.
5. Pretul garantiei poate fi determinat cu sau fara TVA. Pentru comoditate, este indicat să folosiți prețuri fără TVA, de la care, dacă este necesar, puteți trece cu ușurință la prețuri cu TVA.
Evaluarea valorii obiectelor imobiliare poate fi efectuată prin următoarele metode:
1. Metoda costului venitului.
Potrivit acestei metode, prețul unei proprietăți este determinat ca valoarea venitului posibil (chirie, profit) pe care îl va primi proprietarul acestei proprietăți. Datorita faptului ca valoarea imobilului in acest caz este determinata prin valorificarea venitului asteptat din acesta, aceasta metoda mai este denumita si metoda venitului capitalizat.
Atunci când se calculează prețul unui articol utilizând metoda costului venitului, se determină dacă venitul este pe viață sau temporar. Venitul pe viață este asigurat de obiecte care nu au o anumită perioadă de utilizare (de exemplu, un teren). Venitul temporar este generat de obiecte cu o anumită perioadă de utilizare (de exemplu, plantații pomicole perene).
Prețul unui obiect care aduce venituri pe viață se bazează pe raportul dintre venitul anual posibil din obiect și rata de actualizare corespunzătoare (rata de capitalizare). Venitul potențial este venitul normal care poate fi obținut la utilizarea bunului evaluat în scopul propus, după deducerea impozitelor și a altor eventuale cheltuieli pe care beneficiarul de venit este obligat să le suporte în conformitate cu legislația în vigoare și contractele aferente utilizării proprietate evaluată.
Rata de actualizare este definită ca rata posibilă de depozit, redusă ținând cont de impozitul pe venitul din depozit în conformitate cu legislația în vigoare și ajustată pentru a ține cont de echilibrul riscurilor asociate depunerii fondurilor și utilizării obiectului de evaluare. pentru scopul propus. Alte metode de determinare a ratei de actualizare pot fi utilizate pentru o justificare adecvată.
Baza prețului unui obiect care aduce venituri temporare este actualizarea (calculul valorii actuale) a posibilelor venituri anuale din obiect în timpul utilizării sale viitoare, precum și valoarea reziduală (de lichidare) a obiectului, ținând cont costurile de lichidare.
2. Metoda valorii comparative (metoda comparației vânzărilor).
Conform acestei metode, valoarea unui obiect imobiliar se determină pe baza comparației cu prețurile reale de piață pentru obiecte imobiliare similare cu scop similar, care diferă între ele în funcție de anumite caracteristici. Astfel de semne pot fi atât interne (loturile de gospodărie pot diferi ca fertilitate, stare ecologică, relief, configurație), cât și externe (prezența sau absența sarcinilor, condiții diferite pentru amplasarea, utilizarea sau vânzarea obiectelor). Dacă se aplică această metodă, sunt necesare ajustări adecvate la prețurile reale de piață.
3. Metoda de determinare a costului pe baza costurilor (metoda costului).
Conform acestei metode, valoarea unei proprietăți este determinată luând în considerare costurile efective suportate de proprietarul proprietății pentru crearea sau achiziționarea acesteia, mai puțin amortizarea. Cheltuielile efectuate de proprietar sunt documentate. În cazul în care proprietarul bunului este obligat să țină evidența contabilă în conformitate cu legislația în vigoare, obiectul poate fi evaluat la valoarea sa reziduală de bilanț, astfel cum este reflectată în situațiile financiare. Valoarea proprietății este indexată pentru inflație. O variație a metodei de calculare a costurilor este o metodă care presupune ca un evaluator să calculeze costul posibil al creării unui obiect la prețurile curente, după deducerea deprecierii.
De remarcat faptul că metodele enumerate de evaluare a obiectelor imobiliare sunt utilizate în principal în combinație. Dar, în funcție de obiectul de evaluare selectat, ele pot avea un statut diferit: unul este ales ca principal, iar ceilalți sunt auxiliari. O excepție este situația în care estimarea este posibilă cu o singură metodă (Tabelul 8.2).
Tabelul 8.2. v evaluarea proprietatii
Metoda costului veniturilor este cea principală la evaluarea obiectelor, a căror creare sau achiziție se realizează în scopul obținerii de profit (chirie). Astfel de obiecte includ întreprinderile și subdiviziunile lor structurale ca complexe de proprietate integrală; terenuri agricole destinate producerii de produse comercializabile; alte terenuri profitabile; cladiri si structuri profitabile. În același timp, metoda costului venitului este singura metodă de evaluare a terenurilor profitabile în absența dovezilor și a informațiilor suficiente despre tranzacția lor. Alte metode de evaluare a obiectelor profitabile pot fi folosite ca auxiliare.
Metoda costului comparativ este principala la evaluarea obiectelor care nu sunt folosite sau a obiectelor a căror rentabilitate nu este decisivă. Astfel de obiecte includ case individuale și apartamente private; parcele de uz casnic; terenuri alocate pentru dezvoltare rezidentiala individuala; case de țară și loturi. În plus, metoda costului comparativ este singura metodă de evaluare a terenurilor fără teren. Poate fi folosit și ca ajutor în evaluarea obiectelor profitabile.
Metoda de calcul bazată pe costuri poate fi utilizată pentru a evalua obiectele create de om ca fiind primare (sau secundare). O excepție este evaluarea obiectelor create de om care nu supraviețuiesc în absența informațiilor despre tranzacția lor: în acest caz, metoda de calculare a costurilor este singura.
Dacă metoda principală de evaluare este metoda costului veniturilor, metoda auxiliară se utilizează metoda costului comparativ, iar dacă nu este posibilă utilizarea ei, metoda bazată pe cost de determinare a valorii. Dacă metoda principală de evaluare este cu metoda costului comparativ, metoda de determinare a costurilor este utilizată ca una auxiliară.
Cu abateri minore între estimări determinate prin diferite metode (abaterea estimării determinate prin metoda auxiliară nu depășește 10% din estimarea determinată prin metoda principală), procedura de evaluare ulterioară este următoarea:
Dacă metoda principală este metoda costului veniturilor, iar valoarea monetară a obiectului, determinată prin această metodă, este mai mică decât estimarea determinată prin metoda auxiliară, se ia estimarea determinată prin metoda principală, iar dacă estimarea determinată de metoda principală este mai mare, apoi se determină media celor două estimări,
Dacă metoda costului comparativ este metoda principală, se utilizează evaluarea determinată prin această metodă.
Dacă abaterile dintre estimări sunt mai mari de 10%, rezultatele estimărilor pentru ambele metode sunt supuse verificării suplimentare pentru validitatea lor.
Pe baza fiecăreia dintre aceste metode se dezvoltă diverse metode de evaluare imobiliară. La determinarea prețului de vânzare, se ia în considerare scopul viitor al obiectului (de exemplu, terenul estimat este destinat producției de produse agricole sau este alocat pentru dezvoltarea locuințelor individuale). Prețurile de vânzare pot fi determinate ca actuale (de la data evaluării) și prospective (determinate la o dată viitoare specificată).
Atunci când analizați rezultatele evaluării, ar trebui să acordați atenție și faptului că aceste rezultate ar trebui să corespundă intervalului de prețuri (chirie) pentru proprietăți similare din regiune. Informații despre prețurile imobiliare pot fi obținute din următoarele surse: consultații cu firme imobiliare; publicații imobiliare regionale și mass-media; licitatii si licitatii deschise; Internet și alte chestii.
Instituțiile bancare nu folosesc întotdeauna serviciile companiilor independente de evaluare. În acest caz, ei evaluează singuri elementul de securitate. Se știe că multe bănci au evaluatori suficient de calificați în personalul lor. Crearea unui departament propriu de evaluare a garanțiilor unei bănci are o serie de avantaje și dezavantaje. În special, beneficiile includ:
Posibilitatea debitorului de a influența rezultatul evaluării pentru a-l supraestima este practic exclusă;
Există o oportunitate pentru un avantaj competitiv față de alte bănci, întrucât în etapa de examinare a cererii, potențialul împrumutat nu suportă costul evaluării garanției;
În paralel cu evaluarea, angajații băncii pot determina lichiditatea garanției.
Dintre dezavantaje trebuie evidențiate:
Costurile de întreținere a unui departament de evaluare sunt în majoritatea cazurilor mai mari decât implicarea obișnuită a unei companii independente de evaluare;
Toate costurile de evaluare a garanției sunt suportate de instituția bancară. Practica bancară arată că nu toate activitățile bancare
instituțiile sunt mulțumite de cooperarea cu firmele de evaluare, iar rapoartele furnizate de evaluatori sunt, în majoritatea cazurilor, verificate de angajații băncii.
Atunci când băncile și companiile de evaluare interacționează, pot apărea următoarele probleme:
1. Decenta evaluatorului.
Potențialul împrumutat (este cel care, în cele mai multe cazuri, acționează ca client al evaluării) este interesat ca valoarea evaluată a proprietății sale să fie maximizată. Instituția bancară nu este mulțumită de această abordare, deoarece în caz de nerambursare a creditului, va trebui să ramburseze pierderile prin vânzarea de garanții. Din cauza supraestimării valorii garanției, suma împrumutului acordat va fi mai mare decât valoarea reală a garanției, iar probabilitatea ca banca să își poată acoperi pierderile pentru un astfel de credit este scăzută.
Această problemă este cauzată de un conflict de interese între debitor și bancă, întrucât primul este interesat de suma maximă a împrumutului pentru garanția minimă, iar a doua este faptul că încasările din vânzarea garanției acoperă. datoria debitorului. Pentru a rezolva această problemă, instituția bancară trebuie să selecteze în mod independent firmele de evaluare, ale căror rapoarte poate avea încredere. În același timp, evaluatorii ar trebui să înțeleagă că clientul lor este o instituție bancară (deși împrumutatul plătește pentru serviciile de evaluare) și există posibilitatea de a o pierde ca client care furnizează comenzi pentru evaluare.
2. Competența evaluatorului.
Supraestimarea valorii evaluate poate indica, de asemenea, erori în activitățile evaluatorilor. Esența acestei probleme constă în nivelul profesional scăzut al evaluatorilor sau atitudinea neglijentă față de munca lor. Această problemă poate fi rezolvată prin testarea evaluatorilor cu privire la starea lor profesională. Totodată, se poate crea un cerc restrâns de firme de evaluare acreditate de bancă, care vor fi verificate pentru profesionalismul angajaților.
3. Informativitatea raportului de evaluare.
Motivul lipsei de informații în rapoartele societăților de evaluare este, de regulă, participarea insuficientă a instituției bancare la stabilirea obiectivelor de evaluare. Băncile ar trebui să participe la încheierea unui acord de evaluare și vor putea să definească clar și să includă toate întrebările necesare pentru evaluarea costului subiectului furnizării sarcinilor de evaluare.
Astfel, dintre principalele condiții pentru munca în comun a băncii și a companiei de evaluare, trebuie evidențiate următoarele:
Necesitatea formării unui pool de firme de evaluare acreditate, pe care instituția bancară să le încredințeze evaluării garanțiilor. Totodată, este posibilă anunțarea unui concurs pentru selecția unei firme de evaluare, stabilind anumite criterii de selecție (de exemplu, experiență de lucru pe piață de cel puțin trei ani, prezența unor specialiști cu înaltă calificare). În procesul de alegere a unei firme de evaluare de către o bancă, trebuie acordată atenție calității evaluării, precum și costului serviciilor oferite și rapidității furnizării acestora;
Necesitatea verificărilor periodice ale companiilor de evaluare acreditate pentru decență și competență;
Încheierea unui acord tripartit pentru evaluarea garanțiilor, care ar trebui să prevadă toate cerințele necesare ale băncii pentru raportul de evaluare.
Deci, înainte de a întocmi un contract de garanție și de a efectua procedura de acordare a unui împrumut, o organizație bancară trebuie să stabilească valoarea proprietății care este gajată și adecvarea acestei proprietăți la valoarea împrumutului acordat. În cazul unei valori insuficiente a garanției oferite de împrumutat, băncile pot solicita garanții suplimentare de rambursare a creditului.
Evaluarea valorii exacte a garanțiilor, în ciuda numeroaselor lucrări scrise pe această temă, este încă o problemă urgentă pentru multe bănci. Uneori, angajații aceleiași instituții financiare, care lucrează în departamente diferite, folosesc metode de calcul diferite.
Potrivit analiștilor, această situație a apărut din cauza dezacordurilor apărute în definirea conceptului de „valoare colaterală”. În literatura juridică modernă, este adesea complet ignorată sau înlocuită cu „valoarea de lichidare” (valoarea proprietății la vânzare dacă perioada de expunere este mai scurtă decât de obicei pentru un obiect similar), deși nu este același lucru. Procedura de calculare a valorii garanției nu este, de asemenea, reglementată de legislația rusă, valoarea garanției este determinată de un specialist al unei instituții financiare. În cele din urmă, reiese că fiecare instituție financiară are propria sa metodă de calcul a valorii garanției, dar toate se bazează pe aceeași bază - valoarea de piață sau valoarea de lichidare.
Ce înțeleg băncile astăzi prin proprietate gajată și de ce este evaluată?
Garanția trebuie să asigure rambursarea împrumutului în caz de insolvență a împrumutatului. Determinarea valorii unui activ permite creditorului să afle cât de mult se potrivește cu mărimea împrumutului primit. Această cifră permite băncii să calculeze riscurile probabile și să prezică situația la vânzarea obiectului gajat. De regulă, pe baza evaluării, se ia o decizie cu privire la posibilitatea de a acorda un împrumut și dimensiunea acestuia. În plus, determinarea de către evaluator a valorii imobilului va grăbi procesul de revendicare și de realizare a gajului - litigiile privind prețul acestuia nu vor mai fi potrivite. Deși există și aici o subtilitate.
În cursul vânzării imobilului se efectuează reevaluarea acesteia. Acest lucru se poate întâmpla atât la inițiativa băncii, cât și la cererea împrumutatului. Cert este că, după vânzarea obiectului la licitație, toate cheltuielile efectuate de instituția financiară în procesul de vânzare a garanției (costuri legale, transport etc.), precum și valoarea datoriei împrumutatului față de creditor. , sunt deduse din suma primită. Restul este returnat fostului proprietar al imobilului. Astfel, el este interesat să maximizeze valoarea garanției.
Proprietatea colaterală este considerată orice proprietate acceptată ca garanție. După analizarea condițiilor în care multe instituții financiare rusești acordă împrumuturi, se poate observa că majoritatea preferă să primească bunuri imobiliare de la debitor drept garanție, întrucât acest tip de garanție este cel mai lichid și mai ușor de vândut decât echipamentele sau alt tip. de garanție. Compania noastră are mulți ani de experiență pe piața serviciilor de evaluare, cooperând cu un număr mare de instituții financiare (bănci), putem spune cu încredere că atunci când împrumută pentru un obiect imobiliar lichid, o instituție financiară suportă riscuri mult mai puține decât atunci când împrumută pt. bunuri mobile - echipamente sau transport. Conform practicii băncilor noastre partenere, este mult mai ușor să realizezi o ipotecă - un obiect imobiliar decât să vinzi, de exemplu, echipamente. În opinia noastră, riscurile băncii ajung la maxim atunci când acceptă ca garanție echipamente unice, sau tehnologie unică. Multe bănci, pe lângă imobiliare, de multe ori nici măcar nu iau în considerare alte tipuri de garanții de rambursare a creditului. Deși, după cum arată practica, din mai multe motive, această metodă nu este un panaceu pentru cei care ne plătesc.
În primul rând, înstrăinarea bunurilor imobiliare este o afacere foarte supărătoare care necesită mult timp. De exemplu, dacă în apartament sunt înscriși copii minori, practic este imposibil să îi evacuați legal. Drept urmare, angajații băncii trebuie să participe la nesfârșite litigii și audieri în instanță și să asculte numeroase plângeri.
În al doilea rând, imobilele ipotecate nu pot fi vândute întotdeauna la licitație. De exemplu, în acest fel este imposibil să vindeți apartamente achiziționate pe baza unui credit ipotecar - acest lucru este interzis de lege. Drept urmare, imobilele devin doar o garanție formală, iar în practică, creditorii trebuie să recurgă la alte metode de colectare a datoriilor.
În al treilea rând, chiar și cu un set relativ favorabil de circumstanțe, banca rămâne în pierdere. Să luăm un exemplu simplu, când un împrumut este emis, să zicem, pentru 120 de mii de dolari (corpul împrumutului plus dobânda). Banca a reușit să vândă apartamentul împrumutatului la licitație, de exemplu, pentru 50 de mii de dolari. De unde pot lua restul de 70 de mii? Angajații instituției de credit vor trebui din nou să „alunge” clientul și să conducă negocieri lungi și dificile cu acesta.
Cu toate acestea, nimeni nu a anulat valoarea garanției, iar evaluarea acesteia este o problemă prioritară la acordarea unui împrumut. Întrucât această procedură nu este descrisă la nivel legislativ, angajații băncii se ghidează după documentația internă elaborată de specialiștii diviziilor de garanții. Astăzi, băncile, atunci când calculează valoarea garanției, folosesc formula: valoarea de piață (uneori se folosește valoarea de lichidare) minus costul tuturor costurilor care pot apărea la colectarea proprietății gajate și vânzarea acesteia. Evaluatorii independenți, la rândul lor, au propriile lor tehnologii. Astfel, uneori, diferența de cost al unuia și aceluiași obiect poate fi de aproximativ 20% - în funcție de politica băncii, de aceea este necesar ca evaluatorul și banca să lucreze și să țină cont de toate riscurile posibile împreună.
În prezent, au fost dezvoltate o serie de scheme standard, pe baza cărora evaluatorul va putea să-și creeze propria metodologie de calcul.
Îndepărtarea de risc. Această abordare este deosebit de populară în vremuri de instabilitate economică, când prognoza situației financiare ulterioare din țară devine aproape imposibilă. Banca își prevede în avans toate cheltuielile în cazul unor circumstanțe negative neprevăzute (și modificările pozitive nu sunt luate în considerare), inclusiv toate posibilele pierderi ale valorii garanției. Astfel, el se protejează de pierderi mari, dar această abordare are și dezavantaje. Banca ratează o serie de oportunități pe care le-ar avea dacă ar fi dispusă să-și asume riscuri. Politica de creditare a unei astfel de instituții financiare se numește „prudentă”. Este foarte dificil să obțineți un împrumut în el și nu fiecare debitor decide să aibă de-a face cu o bancă care s-a asigurat complet, înăsprind astfel cerințele pentru clienți.
Gestionăm riscul. Această abordare este de cele mai multe ori decisă de bănci tinere și ambițioase. De asemenea, este justificat dacă departamentul analitic care funcționează în instituția de credit funcționează la nivel profesional și poate prezice cât mai exact cele mai apropiate schimbări negative și pozitive ale situației financiare a țării. În acest caz, politica este următoarea: banca ia în considerare toate riscurile posibile, în timp ce elaborează simultan opțiuni pentru ieșirea optimă din situație. Astfel, el devine mai fidel clienților, numărul de oameni noi care doresc să obțină un împrumut crește. Cineva va considera periculoasă această abordare, dar dacă calculul este corect, atât banca, cât și împrumutatul câștigă. Indiferent de abordarea pe care o alege conducerea băncii, sunt întotdeauna luați în considerare următorii factori obiectivi:
Pierderi directe care apar dacă împrumutatul nu poate rambursa împrumutul;
Pierderi suplimentare - dacă dintr-un motiv oarecare este imposibil să se execute silite asupra proprietății gajate sau nu poate fi realizată la prețul necesar rambursării împrumutului;
Profit pierdut - dacă clienții refuză să contracteze un împrumut bancar din cauza condițiilor mai stricte de creditare;
Pierderi ulterioare - în cazul în care reputația băncii pe piața mondială s-a deteriorat din cauza nerespectărilor frecvente, a scăderii prețului acțiunilor etc.
Diferența dintre piață (sau lichidare) și valoarea garanției în practica financiară se numește discount colateral. Capacitatea de a calcula această reducere este principalul avantaj atunci când aveți de-a face cu garanții. Atunci când se calculează valoarea sa, este necesar să se includă următoarele:
Suma datorată băncii (inclusiv dobânzi și penalități);
Cheltuieli fiscale care vor trebui plătite după vânzarea bunului ipotecat;
Costurile legale;
Tarif;
Alte cheltuieli pe care banca a trebuit să le efectueze în implementarea obiectului garanției.
Când se vorbește despre valoarea garanției, mulți evaluatori recomandă să se țină cont de lichiditatea subiectului garanției - aceasta depinde de perioada estimată de expunere a imobilului. Există mai multe categorii de lichidități:
Până la 30 de zile;
30 până la 90 de zile;
90 până la 180 de zile;
Mai mult de 180 de zile.
În acest din urmă caz, lichiditatea este considerată fără speranță, ceea ce face ca astfel de bunuri imobiliare să fie neinteresante pentru bancă - cel mai probabil va refuza să le accepte drept garanție, indiferent de valoarea de piață pe care o poate avea.
Practica arată că, în ciuda caracteristicilor individuale ale fiecărei garanții, băncile au dezvoltat șabloane standard pentru reduceri la diferite tipuri de proprietate. De exemplu, pentru imobiliare reducerea este de 20-40% din valoarea pieței, pentru echipamente - 40-60% din cauza riscurilor mari. Adesea, și cu atât mai mult într-o perioadă de instabilitate financiară, băncile fac o reducere nu la valoarea de piață a proprietății, ci la valoarea de lichidare - costul la care obiectul gajat ar putea fi vândut pe o piață concurențială deschisă dacă perioada pentru vânzarea obiectului au fost mai scurte decât „rezonabil de lungi ”Pentru acest tip de proprietate pe această piață. De obicei, valoarea de revânzare este calculată de evaluator după calcularea valorii de piață a proprietății. În prezent, majoritatea instituțiilor financiare (bănci) au cerințe obligatorii pentru calcularea valorii reziduale. În opinia noastră, această abordare a instituțiilor financiare îi reduce riscurile, dar uneori este și motivul pentru care împrumutatul refuză să împrumute de la această instituție financiară. Pe baza nu a valorii de piata, ci a valorii de lichidare, discountul nu este de 20-40% (pentru imobiliare), ci de 40-55%, deoarece valoarea de lichidare este cu 20-30% mai mică decât valoarea de piață (în funcție de lichiditatea obiectului colateral). La împrumuturi împotriva bunurilor mobile, reducerea poate fi de până la 70-80%, ceea ce nu este deloc profitabil pentru împrumutat.
În orice caz, în timp ce calculul valorii ipotecare a imobilelor rămâne exclusiv în cadrul tehnologiei bancare, nereglementată la nivel de stat.
