Legea ipotecilor a fost adoptată în 1998. După aceea, actul normativ a fost revizuit în mod repetat, deoarece circumstanțele și condițiile de viață ale oamenilor s-au schimbat dramatic în această perioadă de timp. Ultima revizuire a fost în iulie 2017. Luați în considerare ceea ce s-a schimbat acum.
Această lege federală a Federației Ruse a fost adoptată pe baza faptului însuși al ipotecii. Nu toate relațiile dintre părți ar putea fi reglementate printr-un acord, prin urmare, a fost necesară o lege pentru a formula clar atitudinea față de subiecții principali ai ipotecii:
Legea este menită să reglementeze toate părțile la un credit ipotecar sau la o altă obligație, cum ar fi un contract de împrumut.
Legea reglementează în mod clar atât procedura de întocmire a unui acord, cât și rambursarea unei datorii ipotecare. Documentul stabilește procedura de colectare a datoriilor și soluționarea judiciară a acestei emisiuni.
Legea prevede o listă de bunuri care nu sunt acoperite de împrumuturile ipotecare:
Există 2 părți implicate în acord:
Conform legii, gajantul are dreptul de a primi fonduri din valoarea bunului imobil care este gajat într-o anumită perioadă. Garantul poate fi fie debitorul, fie un terț.
Împrumutatul folosește și deține și bunurile imobile cărora le este atribuită ipoteca, ca și până acum. În cazul unei ipoteci, apare aceeași relație ca și în cazul altor tipuri de garanții. În consecință, normele privind gajurile conținute în Codul civil se aplică și ipotecilor.
Contractul de ipotecă este întocmit în conformitate cu toate regulile de redactare a contractelor, care sunt specificate în Codul civil.
Luați în considerare principalele componente ale acestui acord:
Doar proprietatea asupra căreia creditorul are dreptul de proprietate poate acționa ca gaj. Dacă persoana care acordă gajul are doar o parte din proprietate, atunci acordul scris al tuturor celorlalți proprietari trebuie atașat la contract.
Cum poate un creditor să fie sigur că împrumutatul își îndeplinește condițiile? Desigur, pe baza unui angajament. Pentru a garanta îndeplinirea obligațiilor care decurg din ipotecă, creditorul ipotecar și creditorul întocmesc o ipotecă. Un credit ipotecar nu este o garanție care se formează conform unui anumit șablon. Acesta este un document relativ „tânăr” care și-a găsit cererea în asigurările ipotecare.
Ipoteca trebuie întocmită de împrumutat, în acest caz de creditor. Cel mai adesea, datorită disponibilității informațiilor legale, creditele ipotecare se fac de către o bancă sau alt creditor. Prin urmare, este foarte important să vă asigurați că informațiile furnizate sunt corecte. Este foarte important pentru ipotecar să verifice documentul cu atenție.
Acest lucru ar trebui făcut nu numai pentru că există bănci care denaturează informațiile în mod deliberat. Desigur, mai întâi, fiecare împrumutat potențial ar trebui să verifice reputația băncii. Pentru a face acest lucru, trebuie să vă uitați nu numai la recenzii pe Internet. Este mai bine dacă vă întâlniți cu clienți reali, în mod ideal cu cei care au achitat datoria și și-au îndeplinit obligațiile prevăzute în acord. Dacă nu există un exemplu real, atunci nu ar trebui să aveți de-a face cu organizații nou formate.
În cazul în care urmează să semnezi deja un credit ipotecar, fii atent la text. Solicitați o copie a documentului și citiți-l cu atenție acasă. Pasul potrivit este ca documentul să fie citit de un avocat specializat în ipoteci.
Mai bine, invitați un avocat să semneze ipoteca. Dacă un terț participă la ipotecă, atunci 2 persoane vor fi responsabile pentru documentul ipotecar:
Este imperativ să înregistrați o ipotecă și un contract. Pentru aceasta, gajantul și gajantul trebuie să scrie împreună o cerere. Pentru înregistrarea acordului, trebuie să plătiți o taxă, o chitanță pentru plata căreia este atașată cererii pentru procedura de înregistrare. Toate documentele trebuie depuse la filiala locală din Rosreestr.
Pe videoclipul despre înregistrarea unei ipoteci
În cazul în care contractul de ipotecă este întocmit în conformitate cu toate regulile, dar nu este înregistrat, acesta va fi declarat nul. Acesta intră în vigoare numai după ce este înregistrat la Rosreestr.
Odată cu scăderea ratelor, creditarea ipotecară devine un serviciu din ce în ce mai popular. În același timp, pentru cei care doresc să devină proprietari de imobile rezidențiale, transparența tranzacției joacă un rol important, deoarece vorbim despre sume mari și o perioadă lungă de decontare cu creditorul. Legea ipotecii este dedicată reglementării relației părților. Să ne oprim asupra punctelor sale cheie în detaliu.
Ipotecile nu trebuie privite ca o formă obișnuită de împrumut. Pentru a primi fonduri, solicitantul va trebui să gajeze proprietatea. Grevarea imobilelor va fi până la rambursarea integrală a datoriei către bancă. Proprietatea gajată garantează creditorului îndeplinirea obligațiilor, în caz contrar acesta are dreptul de a bloca imobilul.
Normele legale ale relațiilor dintre bancă și clienți sunt reglementate de legea ipotecilor, versiunea actuală-2017 a intrat în vigoare în octombrie 2015, după ce a suferit 16 ajustări.
Conform legii, ipoteca este un tip de relație civilă. În același timp, titularul gajului, care este banca, are dreptul, în primul rând, să compenseze costurile suportate.
Utilizarea garanțiilor poate fi diferită:
Conform Legii federale nr. 102 „Cu privire la ipoteci (gajuri imobiliare)”, atât împrumutatul, cât și un terț pot acționa ca garant. Acest tip de relație contractuală nu indică o schimbare a dreptului de proprietate; dreptul de proprietate rămâne în garanție. În consecință, cu condiția ca împrumutatul să își îndeplinească obligațiile care îi revin în temeiul contractului de creditare ipotecară, banca nu are dreptul să pretindă dreptul de proprietate sau utilizarea imobilelor.
Condițiile standard pentru emiterea unui credit ipotecar sunt următoarele:
Drepturile și obligațiile părților sunt descrise în detaliu în acord, care ar trebui studiat cu atenție înainte de semnare.
Fotografie Depositphotos / Shutter_M
În legea cu privire la ipoteci (gaj imobiliar), o atenție deosebită este acordată proprietății, care este considerată drept garanție pentru obținerea unui împrumut de locuință. Activele adecvate sunt:
Garanția potențială ar trebui să fie deținută de împrumutat sau pe baza drepturilor de gestionare economică. Legea federală nr. 102 conține, de asemenea, o listă de obiecte care nu pot fi utilizate ca securitate. Acestea includ:
Când este vorba de proprietate comună, atunci pentru a o utiliza ca garanție, este necesar acordul scris al fiecărui titular legal al drepturilor.
Dacă vorbim despre proprietate comună, atunci fiecare dintre deținătorii de capitaluri proprii are dreptul de a dispune de acțiunea sa la propria sa discreție, fără consimțământul celorlalți proprietari. Dar, în cazul înstrăinării garanției, deținătorii de capitaluri proprii se pot baza pe dreptul prioritar de răscumpărare.
Legea prevede formalizarea adecvată a relațiilor civile legate de ipoteci. În special, părțile sunt obligate să încheie un acord, care va include:
Contractul de ipotecă este întocmit într-un singur exemplar. După semnare, părțile trebuie să o înregistreze la Rosreestr. Este imperativ să respectați termenii legii, în caz contrar înregistrarea va eșua, drept urmare tranzacția va fi invalidată.
Credit ipotecar- aceasta este una dintre formele de gaj, în care imobilul gajat rămâne în posesia debitorului. În cazul în care obligațiile care decurg din contractul de împrumut nu sunt îndeplinite, creditorul are dreptul de a îndeplini obligațiile prin vânzarea proprietății împrumutatului.
Legea federală nr. 102 „Cu privire la ipoteci” a fost adoptată de Duma de Stat la 24 iunie 1997 și aprobată de Consiliul Federației la 9 iulie același an. Ultimele modificări au fost făcute pe 25 noiembrie 2017.
Rezumatul legii federale:
Legea federală „Cu privire la ipoteci” a fost modificată la 25 noiembrie 2017. În special, următoarele articole și paragrafe au suferit modificări:
P 2 articolul 1
Dacă una dintre părțile la tranzacție are nevoie de o ipotecă, părțile sunt obligate să încheie un acord între ele, care să enumere condițiile și cerințele, precum și o măsură de responsabilitate în cazul nerespectării punctelor convenite.
Secțiunea 4 a acestei legi a fost modificată. Descrie că, în unele cazuri, creditorul este obligat să suporte costurile creditorului ipotecar pentru asigurarea unor bunuri imobiliare specifice. Uneori trebuie să plătească datorii legate de:
Cu toate acestea, rambursarea acestor cheltuieli se efectuează pe cheltuiala imobilului ipotecat.
P 1 elementul 5
Paragraful 1 a fost modificat la articolul 5 din această lege. Termenul „obiecte spațiale” a fost eliminat. Acum au rămas doar navele maritime și aeriene, precum și navele de navigație interioară.
Ipoteca se eliberează pentru proprietatea specificată în conformitate cu articolul 5 din lege. Aparține ipotecarului ca proprietate. Dacă se bazează pe Codul civil al Federației Ruse și alte legi federale, atunci o astfel de proprietate poate aparține pe baza gestionării operaționale sau a gestionării economice.
Clauza 3 a articolului 6
Descrie că proprietatea este adesea subiectul unei ipoteci. Pentru a-l ipoteca este nevoie de consimțământul / permisiunea celui de-al doilea proprietar (dacă există). Procesul ipotecar necesită un acord similar.
Dacă proprietatea imobiliară acționează ca un gaj care nu aparține managementului operațional sau pe baza dreptului de administrare economică, acesta va fi acceptat de Guvernul Federației Ruse sau de către un subiect.
P 1.1 articolul 9
Dacă ipoteca se întocmește pe baza legislației Federației Ruse, acordul poate enumera modalitățile de vânzare a imobilului gajat, precum și condițiile care trebuie îndeplinite. Condițiile și procedura de vânzare a bunului gajat pot fi stabilite de instanță.
P 2 articolul 9
Conform legii, contractul de ipotecă trebuie să conțină dreptul pe baza căruia proprietatea aparține creditorului. În plus, ar trebui să indicați numele agenției guvernamentale care a emis acest drept.
P 4 articolul 9
Articolul 9 alineatul (4) se referă la obligațiile garantate prin împrumuturi ipotecare. Acordul de ipotecă specifică suma, motivele apariției și termenul de executare. Dacă suma este negociabilă, atunci contractul specifică criteriile pentru determinarea acesteia.
P 3 articolul 20
Clauza 3 a articolului 20 descrie ipoteca. Ipoteca trebuie să respecte cerințele articolului 14 din actuala lege federală „Cu privire la ipoteci”.
Clauza 2 a articolului 29
Gajistul este obligat să primească fondurile mai întâi în comparație cu alte organizații de credit în cazul în care alte persoane folosesc imobilul, iar pentru utilizare deduc fondurile gajului.
P 2 articolul 31
Paragraful 2 al articolului 31 a fost modificat. Condițiile de asigurare trebuie să fie prescrise în contractul de ipotecă. Dacă nu există condiții, atunci angajatorul este obligat prin lege să asigure imobilul pe cheltuiala sa. Dacă această clauză nu este respectată, gajantul poate asigura în mod independent proprietatea la valoarea totală împotriva riscurilor de daune și pierderi. În cazul în care valoarea totală a proprietății este mai mare decât obligația garantată prin ipotecă, în acest caz, gajantul poate cere de la fondurile împrumutatului suma cheltuielilor efectuate de acesta.
P 3 articolul 43
Descrie nuanțele încheierii unui acord ipotecar ulterior, care este încheiat în ciuda interdicției stabilite. Acesta poate fi declarat invalid de către instanță în conformitate cu acordul.
P 1 element 44
În cazul în care creditorul ipotecar nu își îndeplinește obligațiile, are dreptul să ceară despăgubiri pentru pierderi, dacă nu se dovedește că a primit informații despre ipotecile anterioare.
P 3 articolul 44
Un acord ulterior de ipotecă poate fi încheiat după cel anterior pentru a modifica condițiile și cerințele din acesta. Cu toate acestea, al doilea acord nu trebuie să încalce drepturile părților, care au fost enumerate în scris în primul acord.
P 4 articolul 46
Dacă gajantul primește o notificare că un anumit gaj necesită o anumită sumă de bani de la el înainte de a-l transfera, gajatorul este obligat să notifice altor gajanți cu privire la acest bun imobil sau mobil.
P 2 articolul 55
Acest paragraf descrie vânzarea imobilului gajat într-o procedură extrajudiciară. Pentru a-l implementa corect, trebuie să urmați procedura indicată la articolul 56 din această lege federală.
Contractul de ipotecă poate prevedea condițiile de colectare extrajudiciară asupra bunului gajat, dacă părțile la acord sunt persoane juridice sau antreprenori individuali. În acest caz, una dintre modalitățile de vânzare a bunurilor imobile sau mobile este o procedură independentă. În desfășurarea acestei proceduri, se iau regulile din dreptul civil privind vânzarea și cumpărarea.
Dacă un antreprenor individual este exclus din registrul de stat unificat, atunci acesta nu este un motiv pentru anularea condițiilor specificate în contract.
P 3 articolul 55
În cazul în care gajantul păstrează bunuri mobile sau imobile în conformitate cu condițiile acordului, acesta este inclus în rambursarea datoriei gajului. De exemplu, valoarea imobilelor nu poate fi mai mică decât prețul pieței.
Pentru implementarea procedurii descrise, proprietatea este evaluată preliminar. Dacă un client interesat să cumpere nu este de acord cu valoarea estimată, se poate efectua o verificare secundară. Dacă imobilul a fost vândut sub valoarea de piață, atunci, potrivit legii, creditorul are dreptul de a cere de la creditorul ipotecar despăgubiri pentru pierderi în cuantumul diferenței dintre valoarea evaluată și prețul vândut al imobilului.
P 5 Art. 55
Acest paragraf descrie că o locuință poate deveni, de asemenea, subiectul unei ipoteci, dacă este singura potrivită ca loc de reședință permanent. Proprietatea gajată face obiectul unor ipoteci anterioare și ulterioare, în care se utilizează o altă ordine de executare silită.
P 4 articolul 55.2
Dacă executarea silită a bunului gajat este planificată, atunci în conformitate cu prevederile legii, aceasta este trimisă la locația persoanei juridice sau a persoanei fizice.
Articolul 59.1
În ultima ediție a legii, articolul 59.1 a fost complet stabilit în noua ediție. Se spune că creditorul ipotecar poate păstra proprietatea sau o poate vinde unei alte persoane. După cum se menționează în clauza 1.1. Articolul 9 din această lege federală, în conformitate cu procedura stabilită de un anumit paragraf, părțile pot lăsa proprietatea persoanei ipotecate atât în afara instanței, cât și la cererea instanței.
Creditorul ipotecar, datorită creditului ipotecar, compensează riscurile de nerambursare a datoriilor sau compensații pentru pierderi și costuri legale (dacă este necesar). Contractul specifică o anumită sumă care trebuie plătită de debitor. În cazul în care suma recuperării primite este mai mare decât cea specificată în document, gajantul are dreptul de a restitui soldul gajantului.
Ipoteca se stabilește sub formă de obligații care apar atunci când se întocmește un contract de împrumut sau contract de împrumut. Obligațiile care apar ca urmare a obținerii unei ipoteci trebuie să fie contabilizate de creditor și de debitor. Dacă părțile sunt persoane juridice, atunci obligațiile care decurg din acord sunt stabilite în modul specificat în legea Federației Ruse privind contabilitatea.
Buna! În acest post, vom arunca o privire asupra legii federale privind ipotecile și gajurile imobiliare. Puteți descărca versiunea actuală a legii pentru 2019, puteți afla cele mai recente modificări, istoricul documentului, precum și comentarii de specialitate la principalele articole.
Timp de 84 de ani ai secolului XX, în Rusia nu a existat nicio ipotecă. Încă de la începutul regimului lor, autoritățile URSS au privat populația țării de dreptul la proprietate privată. Ipotecile conform noilor reguli din Rusia au apărut abia la sfârșitul secolului al XX-lea. Pentru dezvoltarea sa către statul actual, a fost nevoie de schimbări fundamentale în atitudinea statului față de relațiile de proprietate și construcția de locuințe. În plus, au fost necesare schimbări majore în legislație.
Abia în ajunul anului 1991 au apărut primele premise pentru renașterea instituției ipotecare în Rusia. Aceasta a fost Legea proprietății, adoptată în decembrie 1990. Apoi, până în 1993, au fost adoptate succesiv legi privind ipotecile și fundamentele politicii de locuință. Principalele dispoziții au fost, de asemenea, consacrate în Codul civil. Ipotecile pentru imobile sunt din ce în ce mai menționate.
Aceste legi au permis zeci de bănci până la sfârșitul anului 1994 să stabilească un sistem de emitere de credite ipotecare. În același timp, această afacere a fost slab controlată de un set slab de cadre de reglementare în acest domeniu, care nu permitea ipotecilor să atingă un nivel ridicat de dezvoltare și transparență. A fost necesară o lege federală fundamental nouă și puternică.
A fost adoptat la 16 iulie 1998, cu o lună înainte de criza gravă a economiei rusești. 102 FZ pentru credite ipotecare a devenit un fel de biblie, care, împreună cu Codul civil, au făcut din ea ceea ce este acum.
De-a lungul a aproape 20 de ani, au fost făcute numeroase ajustări ale legii ipotecare legate de dezvoltarea ipotecilor și modificări ale altor documente de reglementare. Acum, revizuirea din 03 iulie 2016 este relevantă, astfel cum a fost modificată la 01.01.2017.
Cele mai importante evenimente de pe piața ipotecară din 2016 care au influențat legislația ipotecară au fost:
Câteva cuvinte despre rata cheie a Băncii Centrale. În cuvinte simple, aceasta este rata dobânzii la care băncile acordă împrumuturi pe termen scurt (1 săptămână) și deschid depozite cu aceeași scadență la Banca Centrală. De la 2 mai 2017, rata este de 9,25%.
Adică acum, pentru a vinde un apartament împărțit la acțiuni, nu este suficient să încheiem un contract de cumpărare într-o formă scrisă simplă. Este necesar să vizitați un notar și să întocmiți o tranzacție în forma sa. În consecință, costul înregistrării a crescut foarte mult.
Există și vești bune. Dacă dreptul de proprietate este înregistrat înainte de 01.01.2016, termenul rămâne același - 3 ani.
Exemplu. Cetățeanul Ivanov a cumpărat un apartament în valoare de 3.000.000 de ruble. în aprilie 2016. În mai 2017, a vândut-o. Valoare cadastrală - 3.000.000 de ruble, în baza unui acord de cumpărare / vânzare - 1.000.000 de ruble. Impozitul va fi calculat pe baza valorii cadastrale în valoare de 2.000.000 de ruble. (minus deducerea fiscală de 1 milion) și va fi egal cu 260.000 de ruble.
Principalele dispoziții ale legii privind ipotecile stabilesc definiția unei ipoteci, baza apariției acesteia, o descriere a cerințelor pentru gaj și bunuri care pot fi gajate.
Gajul trebuie neapărat să fie asigurat printr-un acord în care există două părți: gajantul (proprietarul obiectului) și gajantul (creditorul). Mai mult, este posibil ca proprietarul să nu aibă nimic de-a face cu împrumutul, ci să-l furnizeze numai cu proprietatea sa.
Ipoteca în sine este stabilită nu numai în temeiul contractului de împrumut. Acesta ar putea fi:
Adică, orice obligații, dacă nu sunt supuse ordinii de garanție determinate de o altă lege, pot face obiectul unei ipoteci.
Acordul stabilește o listă completă a obligațiilor care sunt acoperite de gaj. Dacă ceva merge împotriva acordurilor, gajantul are, de asemenea, dreptul de a primi despăgubiri pentru pierderi, dobânzi pentru utilizarea abuzivă a fondurilor sale, precum și cheltuieli legale și cheltuieli pentru vânzarea bunului gajat, cu condiția ca nimic altceva să nu fie specificat în contracta. De aceea este atât de important să scrieți acest document corect.
Următoarea proprietate poate fi gajată:
Principiul principal care se aplică garanțiilor este indivizibilitatea. Adică, o parte a proprietății, care în mod independent, după ce a fost împărțită în natură, nu poate fi folosită în scopul propus, nu este acceptată ca gaj. Pur și simplu, nu puteți așeza doar motoarele aeronavei sau doar acoperișul casei.
De asemenea, un punct important este că o clădire rezidențială pe un teren poate fi acceptată doar ca garanție împreună cu terenul. Dacă site-ul este închiriat, atunci dreptul de închiriere este stabilit. În același timp, dacă durata contractului cu locatorul este mai mare de 5 ani, nu este necesară nici permisiunea proprietarului.
Regulile generale pentru încheierea tuturor contractelor de drept civil în Rusia sunt consacrate în Codul civil. Legea ipotecară introduce cerințe suplimentare care trebuie îndeplinite.
Următoarele informații trebuie specificate în contract fără greș:
Subiectul gajului trebuie descris în detaliu pentru a putea fi identificat în mod inconfundabil. Contractul înregistrează numele obiectului, descrierea și locația. În acest caz, aceleași reguli se aplică proprietății închiriate, indicând suplimentar termenul de închiriere.
Dacă este necesar, părțile pot include în acord procedura de vânzare a gajului în caz de colectare a creanțelor în instanță sau pot descrie opțiunile de soluționare în perioada preliminară.
Când vine vorba de un contract de credit ipotecar cu o persoană fizică care achiziționează bunuri imobile care nu sunt destinate activității antreprenoriale, i se aplică regulile descrise în Legea cu privire la creditul de consum. Adică, următoarele condiții trebuie îndeplinite fără greș:
Garanția ipotecară este o garanție înregistrată, în care sunt consacrate dreptul de creanță al gajului împotriva gajului de a-și îndeplini obligațiile și dreptul de a gajui proprietatea. Nu există nicio cerință obligatorie în lege pentru disponibilitatea acesteia pentru încheierea unui contract ipotecar. S-ar putea să nu fie acolo.
Documentul este întocmit fie de gaj sau, dacă proprietatea aparține unei terțe părți, de ambii.
Legea descrie în mod clar lista informațiilor care trebuie reflectate în creditul ipotecar, precum și obligația de a înregistra hârtie la un organism de stat (de exemplu, Rosreestre). Dacă cel puțin unul dintre punctele enumerate mai jos nu este îndeplinit, ipoteca nu poate fi apelată ca atare:
Ipoteca poate fi atribuită unei terțe părți. Apoi, revendicările noului angajat se vor baza numai pe informațiile reflectate în lucrare.
O ipotecă pierdută poate fi restabilită prin realizarea unui duplicat, despre care se face o marcă corespunzătoare.
La rambursarea obligațiilor față de creditor, ipoteca se restituie creditorului, care apoi elimină grevă de sarcină din proprietatea din organismul de stat.
În virtutea legii, creditele ipotecare trebuie înregistrate la Rosreestr. În plus față de legea „Cu privire la ipoteci”, acest proces este reglementat de legea nr. 218-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobile”.
Înregistrarea de stat constă formal într-o înregistrare a tranzacției în Registrul imobiliar de stat unificat.
Baza pentru înregistrarea unei tranzacții este o cerere comună a gajului și a gajistului sau pe baza unei cereri a unui notar care a certificat acordul.
Înregistrarea unei ipoteci în virtutea legii se efectuează odată cu înregistrarea simultană a dreptului de proprietate al persoanei asupra cărei drepturi este impusă grevarea. Dacă este disponibil, se înregistrează o ipotecă.
Punctul fundamental este că gajul de proprietate nu oferă creditorului posibilitatea de a restricționa dreptul gajistului de a utiliza această proprietate în scopul propus. De asemenea, el are dreptul să beneficieze de garanție, în timp ce creditorul nu poate pretinde acest venit.
În același timp, gajatorul este obligat să păstreze bunul în stare bună și, dacă este necesar, să efectueze reparații pe cheltuiala sa, cu excepția cazului în care se specifică altfel în contract.
Adesea apar litigii cu privire la legalitatea cererii creditorului de a asigura garanția împotriva daunelor, deteriorării sau pierderii. Legea prevede că o astfel de asigurare poate fi prevăzută în condițiile contractului de împrumut. De regulă, proprietatea este asigurată pe cheltuiala creditorului.
În plus, proprietarul este obligat să ia toate măsurile disponibile pentru a păstra proprietatea intactă și în siguranță și să informeze gajantul dacă există o amenințare reală de pierdere a gajului.
Ipoteca ulterioară constă în gajarea unor bunuri deja ipotecate. Poate fi un gaj către același creditor (pentru alte obligații) sau către alții.
Este important să respectați termenii contractului de ipotecă inițial. În cazul în care conține o interdicție directă asupra ipotecilor ulterioare (și în majoritatea contractelor ipotecare cu privire la locuințe), atunci o astfel de tranzacție va fi invalidată, indiferent dacă potențialul creditor ipotecar știa sau nu despre aceasta.
Există, de asemenea, cazuri în care contractul specifică cerințele pentru o ipotecă ulterioară. În acest caz, un nou contract trebuie încheiat în conformitate cu aceste condiții.
În caz contrar, ipoteca ulterioară diferă puțin de cea actuală. O atenție specială trebuie acordată numai procedurii de colectare. Aici trebuie ghidat de regula drepturilor de creanță prioritare, în conformitate cu care rambursarea obligațiilor se efectuează pe rând, începând cu primul creditor. Deci, este posibil ca ultimul creditor să nu aibă suficienți bani din vânzarea proprietății.
Gajantul are dreptul, la discreția sa, să transfere dreptul de a pretinde îndeplinirea obligațiilor în temeiul ipotecii către orice terță parte. De exemplu, dacă o bancă dorește să transfere garanții către o terță parte, aceasta nu trebuie să fie autorizată să efectueze împrumuturi ipotecare.
În același timp, persoana căreia i-a trecut dreptul la ipotecă primește și drepturile în baza obligației garantate prin gaj. Adică, această persoană ia locul creditorului inițial.
Transferul unei ipoteci se face prin încheierea unui acord într-o formă scrisă simplă. O mențiune corespunzătoare despre noul gaj trebuie făcută pe garanție.
Interesant este faptul că legea interzice în mod expres să noteze o ipotecă pentru a interzice transferul acesteia către terți. O astfel de înregistrare este a priori nulă.
În cazul în care debitorul își rambursează în timp util și nu integral obligațiile, încălcând astfel termenii contractului încheiat, creditorul are dreptul să înceapă colectarea obligatorie a datoriei.
Există două moduri de dezvoltare a evenimentelor:
În cazul în care acordul ipotecar nu prevede posibilitatea soluționării extrajudiciare a datoriei (introdusă de articolul 55 din lege) prin colectarea bunului gajat, o astfel de colectare este posibilă numai printr-o decizie judecătorească.
Există două cazuri în care colectarea extrajudiciară este imposibilă:
În practică, colectarea datoriilor de către bănci prin vânzarea de bunuri ipotecare are loc numai în cazuri extreme, când alte metode nu aduc rezultatul dorit. Cu toate acestea, nu uitați că legea în astfel de cazuri, de regulă, este de partea creditorului, deoarece din partea debitorului este încălcat contractul ipotecar încheiat. Prin urmare, dacă tot vine vorba de măsuri extreme, este posibil să se vândă proprietatea gajată pentru a achita datoria.
Proprietatea debitorilor este vândută prin scoaterea la licitație publică sub forma unei licitații. Organizarea și conduita sa nu sunt reglementate de această lege. Legislația procesuală și Codul civil sunt responsabile pentru aceasta.
În termeni generali, licitația se desfășoară după cum urmează. Nu mai devreme de 30, dar nu mai târziu de 10 zile înainte de licitație, în ziarul oficial este afișat un anunț cu informații despre când, unde și ce va fi scos la licitație.
Cei care doresc să participe trebuie să plătească un depozit în valoare de maximum 5% din prețul inițial de vânzare al proprietății. Câștigătorul este cel care a oferit cel mai mare preț. Restul depozitului este returnat imediat.
În ziua licitației, se semnează un protocol cu câștigătorul. Decizia este valabilă timp de 5 zile, timp în care cumpărătorul plătește restul din valoarea proprietății, după care, din nou, în termen de 5 zile, se încheie un contract de cumpărare și vânzare cu acesta.
Vânzarea extrajudiciară a proprietății are loc conform unei scheme similare, cu singura diferență că licitația este organizată de o persoană autorizată în numele gajistului. Veniturile din vânzare sunt distribuite între toți gajanții, iar restul este returnat gajului.
De asemenea, legea prevede că creditorul poate păstra proprietatea pentru el însuși, dacă acest lucru este menționat în acord. Debitorul poate oricând, înainte de închiderea anunțului licitației, să oprească încasarea plătind datoria.
Licitația poate fi declarată invalidă dacă este prezent un singur cumpărător, suma inițială nu a fost majorată sau câștigătorul nu a plătit pentru proprietate. Apropo, pentru acesta din urmă, Codul civil prevede răspunderea, care se exprimă în daune.
Ipoteca terenurilor este posibilă în cazul în care cifra de afaceri a acestor obiecte nu este limitată de lege sau dimensiunea acesteia depășește valoarea minimă stabilită prin acte normative pentru parcelele de acest fel și scop.
Proprietatea municipală poate fi gajată ca garanție. Dar există condiții:
Un teren cumpărat cu fonduri de credit este gajat din momentul înregistrării dreptului de proprietate. Dacă proprietarul dorește să construiască clădiri sau structuri pe teren, nu trebuie să ceară permisiunea creditorului ipotecar. Doar dacă acest lucru nu contravine contractului, aceste clădiri vor deveni și ele obiectul unui gaj. Acesta este exact momentul în care funcționează principiul indivizibilității, adică clădirile nu pot exista separat de amplasament, respectiv sunt incluse și în gaj.
Luați în considerare și un alt caz. De exemplu, cetățeanul X deține un teren cumpărat din fonduri personale și fără sarcini. Într-o zi a decis să construiască o clădire rezidențială pe acest site folosind un credit ipotecar. Banca a emis banii și din acel moment a luat terenul ca garanție. Și apoi, după construirea casei și înregistrarea drepturilor asupra acesteia, el va lua și casa ca garanție. Același principiu al indivizibilității. Numai în acest caz, creditorul a luat inițial terenul ca garanție, deoarece locuința nu a fost încă construită, iar împrumutul trebuie garantat cu ceva.
Executarea silită pe teren se realizează și prin licitații deschise. O caracteristică importantă este vânzarea de terenuri agricole. Până când recolta nu este recoltată și vândută, executarea silită nu poate fi percepută pe aceste terenuri.
Ipoteca imobilelor nerezidențiale are o serie de caracteristici, care sunt descrise în secțiunea relevantă a legii.
Deci, o întreprindere ca un singur complex imobiliar este transferată către o ipotecă cu toate proprietățile care se află pe teritoriu, inclusiv terenul.
Un spațiu nerezidențial detașat este gajat integral, împreună cu terenul.
În același timp, gajantul nu poate împiedica sau restricționa în niciun fel dreptul gajului de a utiliza proprietatea. Singurele excepții sunt tranzacțiile cu înstrăinarea imobilelor și transferul acestora ca gaj.
O întreprindere poate fi gajată numai dacă suma obligațiilor de creanță este de cel puțin jumătate din valoarea evaluată a proprietății. Termenul pentru depunerea cererilor de încasare a gajului este de cel puțin un an de la data încheierii contractului.
Să presupunem că întreprinderea N este ipotecată la banca Y în baza unui contract de împrumut pentru o perioadă de 9 luni. În cazul în care compania nu rambursează datoria, banca încă nu poate începe procedura de încasare mai devreme de 12 luni de la data semnării documentului.
Apropo, este posibilă colectarea unei datorii de la o întreprindere ipotecară numai printr-o decizie judecătorească.
Când le transferați la o ipotecă, sunt impuse și cerințe speciale clădirilor și apartamentelor rezidențiale, deoarece acestea pot fi un loc de reședință nu numai pentru creditor.
Trebuie remarcat imediat faptul că ipoteca asupra spațiilor rezidențiale aflate în proprietatea municipală nu este permisă. Restul obiectelor au o serie de particularități:
Apropo, recent Consiliul Federației a adoptat amendamente la legea „Cu privire la sistemul ipotecar cumulativ”, potrivit căreia se acumulează bani pentru „Ipoteca militară”. Acum, mai multe categorii de personal militar au dreptul să-și restabilească contul după ce au reintrat în serviciu.
Cel mai important punct din această secțiune este clauza privind executarea silită a locuințelor. Acest fapt stă la baza evacuării chiriașilor. Se efectuează în conformitate cu cerințele legislației. Acest punct este descris în detaliu în art. 78.
După cum puteți vedea, această lege federală oferă o idee destul de clară despre ipoteci. Este un instrument eficient care reglementează piața ipotecară din Rusia. Important este că este un document viu care, dacă nu întotdeauna fulgerător, reacționează la schimbările din situația actuală și permite dezvoltarea construcției de locuințe în țară.
Orice ne gândim la o ipotecă, devine mai ușor să obții o ipotecă în fiecare an. Un mare credit pentru acest lucru aparține legislației ipotecare. poți afla mai departe.
Dacă aveți nevoie de ajutor calificat de la un avocat ipotecar, de protecția intereselor dvs. în fața băncii sau a celeilalte jumătăți în caz de divorț, vă recomandăm să vă înscrieți pentru o consultare gratuită cu avocatul nostru. El vă va oferi asistență profesională și vă va sugera o cale de ieșire eficientă din situația dumneavoastră.
Mai aveți întrebări pe această temă? Le așteptăm mai jos. Vă rugăm să evaluați postarea și să faceți clic pe butoanele de pe rețelele sociale.
Legea federală nr. 102 privind ipotecile stabilește un sistem de creditare ca garanție pentru terenurile imobiliare și agricole pe teritoriul Federației Ruse. Din iulie 2017, au fost aduse inovații semnificative legii federale 102.
În acest articol, vom analiza legea federală privind ipotecile gajate imobiliare ... Puteți descărca versiunea actuală a legii pentru 2017, puteți afla ultimele modificări, istoricul documentului, precum și comentarii ale experților cu privire la principalele articole.
Timp de 84 de ani ai secolului XX, în Rusia nu a existat nicio ipotecă. Încă de la începutul regimului lor, autoritățile URSS au privat populația țării de dreptul la proprietate privată. Ipotecile conform noilor reguli din Rusia au apărut abia la sfârșitul secolului al XX-lea. Pentru dezvoltarea sa către statul actual, a fost nevoie de schimbări fundamentale în atitudinea statului față de relațiile de proprietate și construcția de locuințe. În plus, au fost necesare schimbări majore în legislație.
Abia în ajunul anului 1991 au apărut primele premise pentru renașterea instituției ipotecare în Rusia. Aceasta a fost Legea proprietății, adoptată în decembrie 1990. Apoi, până în 1993, au fost adoptate succesiv legi privind ipotecile și fundamentele politicii de locuință. Principalele dispoziții au fost, de asemenea, consacrate în Codul civil. Ipotecile pentru imobile sunt din ce în ce mai menționate.
Aceste legi au permis zeci de bănci până la sfârșitul anului 1994 să stabilească un sistem de emitere de credite ipotecare. În același timp, această afacere a fost slab controlată de un set slab de cadre de reglementare în acest domeniu, care nu permitea ipotecilor să atingă un nivel ridicat de dezvoltare și transparență. A fost necesară o lege federală fundamental nouă și puternică.
A fost adoptat la 16 iulie 1998, cu o lună înainte de criza gravă a economiei rusești. 102 FZ pentru credite ipotecare a devenit un fel de biblie, care, împreună cu Codul civil, au făcut din ea ceea ce este acum.
De-a lungul a aproape 20 de ani, au fost făcute numeroase ajustări ale legii ipotecare legate de dezvoltarea ipotecilor și modificări ale altor documente de reglementare. Acum, revizuirea din 03 iulie 2016 este relevantă, astfel cum a fost modificată la 01.01.2017.
Cele mai importante evenimente de pe piața ipotecară din 2016 care au influențat legislația ipotecară au fost:
1. Limitarea legislativă a sumei confiscate pentru rambursarea cu întârziere a împrumutului (nu trebuie să depășească rata cheie a Băncii Centrale la data contractului de împrumut).
Câteva cuvinte despre rata cheie a Băncii Centrale. În cuvinte simple, aceasta este rata dobânzii la care băncile acordă împrumuturi pe termen scurt (1 săptămână) și deschid depozite cu aceeași scadență la Banca Centrală. De la 2 mai 2017, rata este de 9,25%.
2. Notarizarea obligatorie a tranzacțiilor cu proprietăți imobiliare, care este în proprietate comună.
Adică acum, pentru a vinde un apartament împărțit la acțiuni, nu este suficient să încheiem un contract de cumpărare într-o formă scrisă simplă. Este necesar să vizitați un notar și să întocmiți o tranzacție în forma sa. În consecință, costul înregistrării a crescut foarte mult.
3. Modificarea procedurii de calcul al impozitului pe vânzarea unui apartament. De la 01.01.2016, perioada de proprietate asupra imobilelor a crescut, după care proprietarul este scutit de la plata impozitului pe vânzări, de la 3 la 5 ani. În plus, acum valoarea impozitului este calculată din valoarea cadastrală sau din valoarea specificată în contractul de vânzare, oricare dintre acestea este mai mare. Adică, tranzacțiile cu o subestimare a valorii din contract și-au pierdut semnificația, deoarece valoarea cadastrală este aproximativ egală cu valoarea de piață.
Există și vești bune. Dacă dreptul de proprietate este înregistrat înainte de 01.01.2016, termenul rămâne același - 3 ani.
Exemplu. Cetățeanul Ivanov a cumpărat un apartament în valoare de 3.000.000 de ruble. în aprilie 2016. În mai 2017, a vândut-o. Valoare cadastrală - 3.000.000 de ruble, în baza unui acord de cumpărare / vânzare - 1.000.000 de ruble. Impozitul va fi calculat pe baza valorii cadastrale în valoare de 2.000.000 de ruble. (minus deducerea fiscală de 1 milion) și va fi egal cu 260.000 de ruble.
4. O altă veste bună pentru debitorii din cadrul programului de ipotecare militară. Acum, informațiile despre astfel de contracte nu vor fi luate în considerare în istoricul creditelor unui militar. De fapt, el însuși nu plătește împrumutul. Statul o face pentru el.
5. Din iulie 2016, legea prevede dreptul de a ipoteca locuri de parcare.
Principalele dispoziții ale legii privind ipotecile stabilesc definiția unei ipoteci, baza apariției acesteia, o descriere a cerințelor pentru gaj și bunuri care pot fi gajate.
Gajul trebuie neapărat să fie asigurat printr-un acord în care există două părți: gajantul (proprietarul obiectului) și gajantul (creditorul). Mai mult, este posibil ca proprietarul să nu aibă nimic de-a face cu împrumutul, ci să-l furnizeze numai cu proprietatea sa.
Ipoteca în sine este stabilită nu numai în temeiul contractului de împrumut. Acesta ar putea fi:
Adică, orice obligații, dacă nu sunt supuse ordinii de garanție determinate de o altă lege, pot face obiectul unei ipoteci.
Acordul stabilește o listă completă a obligațiilor care sunt acoperite de gaj. Dacă ceva merge împotriva acordurilor, gajantul are, de asemenea, dreptul de a primi despăgubiri pentru pierderi, dobânzi pentru utilizarea abuzivă a fondurilor sale, precum și cheltuieli legale și cheltuieli pentru vânzarea bunului gajat, cu condiția ca nimic altceva să nu fie specificat în contracta. De aceea este atât de important să scrieți acest document corect.
Următoarea proprietate poate fi gajată:
Principiul principal care se aplică garanțiilor este indivizibilitatea. Adică, o parte a proprietății, care în mod independent, după ce a fost împărțită în natură, nu poate fi folosită în scopul propus, nu este acceptată ca gaj. Pur și simplu, nu puteți așeza doar motoarele aeronavei sau doar acoperișul casei.
De asemenea, un punct important este că o clădire rezidențială pe un teren poate fi acceptată doar ca garanție împreună cu terenul. Dacă site-ul este închiriat, atunci dreptul de închiriere este stabilit. În același timp, dacă durata contractului cu locatorul este mai mare de 5 ani, nu este necesară nici permisiunea proprietarului.
Regulile generale pentru încheierea tuturor contractelor de drept civil în Rusia sunt consacrate în Codul civil. Legea ipotecară introduce cerințe suplimentare care trebuie îndeplinite.
Următoarele informații trebuie specificate în contract fără greș:
Subiectul gajului trebuie descris în detaliu pentru a putea fi identificat în mod inconfundabil. Contractul înregistrează numele obiectului, descrierea și locația. În acest caz, aceleași reguli se aplică proprietății închiriate, indicând suplimentar termenul de închiriere.
Dacă este necesar, părțile pot include în acord procedura de vânzare a gajului în caz de colectare a creanțelor în instanță sau pot descrie opțiunile de soluționare în perioada preliminară.
Când vine vorba de un contract de credit ipotecar cu o persoană fizică care achiziționează bunuri imobile care nu sunt destinate activității antreprenoriale, i se aplică regulile descrise în Legea cu privire la creditul de consum. Adică, următoarele condiții trebuie îndeplinite fără greș:
Este discutat mai detaliat într-un articol separat.
Garanția ipotecară este o garanție înregistrată, în care sunt consacrate dreptul de creanță al gajului împotriva gajului de a-și îndeplini obligațiile și dreptul de a gajui proprietatea. Nu există nicio cerință obligatorie în lege pentru disponibilitatea acesteia pentru încheierea unui contract ipotecar. S-ar putea să nu fie acolo.
Documentul este întocmit fie de gaj sau, dacă proprietatea aparține unei terțe părți, de ambii.
Legea descrie în mod clar lista informațiilor care trebuie reflectate în creditul ipotecar, precum și obligația de a înregistra hârtie la un organism de stat (de exemplu, Rosreestre). Dacă cel puțin unul dintre punctele enumerate mai jos nu este îndeplinit, ipoteca nu poate fi apelată ca atare:
Ipoteca poate fi atribuită unei terțe părți. Apoi, revendicările noului angajat se vor baza numai pe informațiile reflectate în lucrare.
O ipotecă pierdută poate fi restabilită prin realizarea unui duplicat, despre care se face o marcă corespunzătoare.
La rambursarea obligațiilor față de creditor, ipoteca se restituie creditorului, care apoi elimină grevă de sarcină din proprietatea din organismul de stat.
Veți afla cum funcționează dintr-un alt articol.
În virtutea legii, creditele ipotecare trebuie înregistrate la Rosreestr. În plus față de legea „Cu privire la ipoteci”, acest proces este reglementat de legea nr. 218-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobile”.
Înregistrarea de stat constă formal într-o înregistrare a tranzacției în Registrul imobiliar de stat unificat.
Baza pentru înregistrarea unei tranzacții este o cerere comună a gajului și a gajistului sau pe baza unei cereri a unui notar care a certificat acordul.
Înregistrarea unei ipoteci în virtutea legii se efectuează odată cu înregistrarea simultană a dreptului de proprietate al persoanei asupra cărei drepturi este impusă grevarea. Dacă este disponibil, se înregistrează o ipotecă.
Statul este dezasamblat pas cu pas în acest articol.
Punctul fundamental este că gajul de proprietate nu oferă creditorului posibilitatea de a restricționa dreptul gajistului de a utiliza această proprietate în scopul propus. De asemenea, el are dreptul să beneficieze de garanție, în timp ce creditorul nu poate pretinde acest venit.
În același timp, gajatorul este obligat să păstreze bunul în stare bună și, dacă este necesar, să efectueze reparații pe cheltuiala sa, cu excepția cazului în care se specifică altfel în contract.
Adesea apar litigii cu privire la legalitatea cererii creditorului de a asigura garanția împotriva daunelor, deteriorării sau pierderii. Legea prevede că o astfel de asigurare poate fi prevăzută în condițiile contractului de împrumut. De regulă, proprietatea este asigurată pe cheltuiala creditorului.
În plus, proprietarul este obligat să ia toate măsurile disponibile pentru a păstra proprietatea intactă și în siguranță și să informeze gajantul dacă există o amenințare reală de pierdere a gajului.
Ipoteca ulterioară constă în gajarea unor bunuri deja ipotecate. Poate fi un gaj către același creditor (pentru alte obligații) sau către alții.
Este important să respectați termenii contractului de ipotecă inițial. În cazul în care conține o interdicție directă asupra ipotecilor ulterioare (și în majoritatea contractelor ipotecare cu privire la locuințe), atunci o astfel de tranzacție va fi invalidată, indiferent dacă potențialul creditor ipotecar știa sau nu despre aceasta.
Există, de asemenea, cazuri în care contractul specifică cerințele pentru o ipotecă ulterioară. În acest caz, un nou contract trebuie încheiat în conformitate cu aceste condiții.
În caz contrar, ipoteca ulterioară diferă puțin de cea actuală. O atenție specială trebuie acordată numai procedurii de colectare. Aici trebuie ghidat de regula drepturilor de creanță prioritare, în conformitate cu care rambursarea obligațiilor se efectuează pe rând, începând cu primul creditor. Deci, este posibil ca ultimul creditor să nu aibă suficienți bani din vânzarea proprietății.
Gajantul are dreptul, la discreția sa, să transfere dreptul de a pretinde îndeplinirea obligațiilor în temeiul ipotecii către orice terță parte. De exemplu, dacă o bancă dorește să transfere garanții către o terță parte, aceasta nu trebuie să fie autorizată să efectueze împrumuturi ipotecare.
În același timp, persoana căreia i-a trecut dreptul la ipotecă primește și drepturile în baza obligației garantate prin gaj. Adică, această persoană ia locul creditorului inițial.
Transferul unei ipoteci se face prin încheierea unui acord într-o formă scrisă simplă. O mențiune corespunzătoare despre noul gaj trebuie făcută pe garanție.
Interesant este faptul că legea interzice în mod expres să noteze o ipotecă pentru a interzice transferul acesteia către terți. O astfel de înregistrare este a priori nulă.
În cazul în care debitorul își rambursează în timp util și nu integral obligațiile, încălcând astfel termenii contractului încheiat, creditorul are dreptul să înceapă colectarea obligatorie a datoriei.
Există două moduri de dezvoltare a evenimentelor:
În cazul în care acordul ipotecar nu prevede posibilitatea soluționării extrajudiciare a datoriei (introdusă de articolul 55 din lege) prin colectarea bunului gajat, o astfel de colectare este posibilă numai printr-o decizie judecătorească.
Există două cazuri în care colectarea extrajudiciară este imposibilă:
În practică, colectarea datoriilor de către bănci prin vânzarea de bunuri ipotecare are loc numai în cazuri extreme, când alte metode nu aduc rezultatul dorit. Cu toate acestea, nu uitați că legea în astfel de cazuri, de regulă, este de partea creditorului, deoarece din partea debitorului este încălcat contractul ipotecar încheiat. Prin urmare, dacă tot vine vorba de măsuri extreme, este posibil să se vândă proprietatea gajată pentru a achita datoria.
Mai multe detalii sunt discutate într-un articol separat.
Proprietatea debitorilor este vândută prin scoaterea la licitație publică sub forma unei licitații. Organizarea și conduita sa nu sunt reglementate de această lege. Legislația procesuală și Codul civil sunt responsabile pentru aceasta.
În termeni generali, licitația se desfășoară după cum urmează. Nu mai devreme de 30, dar nu mai târziu de 10 zile înainte de licitație, în ziarul oficial este afișat un anunț cu informații despre când, unde și ce va fi scos la licitație.
Cei care doresc să participe trebuie să plătească un depozit în valoare de maximum 5% din prețul inițial de vânzare al proprietății. Câștigătorul este cel care a oferit cel mai mare preț. Restul depozitului este returnat imediat.
În ziua licitației, se semnează un protocol cu câștigătorul. Decizia este valabilă timp de 5 zile, timp în care cumpărătorul plătește restul din valoarea proprietății, după care, din nou, în termen de 5 zile, se încheie un contract de cumpărare și vânzare cu acesta.
Vânzarea extrajudiciară a proprietății are loc conform unei scheme similare, cu singura diferență că licitația este organizată de o persoană autorizată în numele gajistului. Veniturile din vânzare sunt distribuite între toți gajanții, iar restul este returnat gajului.
De asemenea, legea prevede că creditorul poate păstra proprietatea pentru el însuși, dacă acest lucru este menționat în acord. Debitorul poate oricând, înainte de închiderea anunțului licitației, să oprească încasarea plătind datoria.
Licitația poate fi declarată invalidă dacă este prezent un singur cumpărător, suma inițială nu a fost majorată sau câștigătorul nu a plătit pentru proprietate. Apropo, pentru acesta din urmă, Codul civil prevede răspunderea, care se exprimă în daune.
Ipoteca terenurilor este posibilă în cazul în care cifra de afaceri a acestor obiecte nu este limitată de lege sau dimensiunea acesteia depășește valoarea minimă stabilită prin acte normative pentru parcelele de acest fel și scop.
Proprietatea municipală poate fi gajată ca garanție. Dar există condiții:
Un teren cumpărat cu fonduri de credit este gajat din momentul înregistrării dreptului de proprietate. Dacă proprietarul dorește să construiască clădiri sau structuri pe teren, nu trebuie să ceară permisiunea creditorului ipotecar. Doar dacă acest lucru nu contravine contractului, aceste clădiri vor deveni și ele obiectul unui gaj. Acesta este exact momentul în care funcționează principiul indivizibilității, adică clădirile nu pot exista separat de amplasament, respectiv sunt incluse și în gaj.
Luați în considerare și un alt caz. De exemplu, cetățeanul X deține un teren cumpărat din fonduri personale și fără sarcini. Într-o zi a decis să construiască o clădire rezidențială pe acest site folosind un credit ipotecar. Banca a emis banii și din acel moment a luat terenul ca garanție. Și apoi, după construirea casei și înregistrarea drepturilor asupra acesteia, el va lua și casa ca garanție. Același principiu al indivizibilității. Numai în acest caz, creditorul a luat inițial terenul ca garanție, deoarece locuința nu a fost încă construită, iar împrumutul trebuie garantat cu ceva.
Executarea silită pe teren se realizează și prin licitații deschise. O caracteristică importantă este vânzarea de terenuri agricole. Până când recolta nu este recoltată și vândută, executarea silită nu poate fi percepută pe aceste terenuri.
Demontat în detaliu în ultimul articol.
Ipoteca imobilelor nerezidențiale are o serie de caracteristici, care sunt descrise în secțiunea relevantă a legii.
Deci, o întreprindere ca un singur complex imobiliar este transferată către o ipotecă cu toate proprietățile care se află pe teritoriu, inclusiv terenul.
Un spațiu nerezidențial detașat este gajat integral, împreună cu terenul.
În același timp, gajantul nu poate împiedica sau restricționa în niciun fel dreptul gajului de a utiliza proprietatea. Singurele excepții sunt tranzacțiile cu înstrăinarea imobilelor și transferul acestora ca gaj.
O întreprindere poate fi gajată numai dacă suma obligațiilor de creanță este de cel puțin jumătate din valoarea evaluată a proprietății. Termenul pentru depunerea cererilor de încasare a gajului este de cel puțin un an de la data încheierii contractului.
Să presupunem că întreprinderea N este ipotecată la banca Y în baza unui contract de împrumut pentru o perioadă de 9 luni. În cazul în care compania nu rambursează datoria, banca încă nu poate începe procedura de încasare mai devreme de 12 luni de la data semnării documentului.
Apropo, este posibilă colectarea unei datorii de la o întreprindere ipotecară numai printr-o decizie judecătorească.
Când le transferați la o ipotecă, sunt impuse și cerințe speciale clădirilor și apartamentelor rezidențiale, deoarece acestea pot fi un loc de reședință nu numai pentru creditor.
Trebuie remarcat imediat faptul că ipoteca asupra spațiilor rezidențiale aflate în proprietatea municipală nu este permisă. Restul obiectelor au o serie de particularități:
Apropo, recent Consiliul Federației a adoptat amendamente la legea „Cu privire la sistemul ipotecar cumulativ”, potrivit căreia se acumulează bani pentru „Ipoteca militară”. Acum, mai multe categorii de personal militar au dreptul să-și restabilească contul după ce au reintrat în serviciu.
Cel mai important punct din această secțiune este clauza privind executarea silită a locuințelor. Acest fapt stă la baza evacuării chiriașilor. Se efectuează în conformitate cu cerințele legislației. Acest punct este descris în detaliu în art. 78.
După cum puteți vedea, această lege federală oferă o idee destul de clară despre ipoteci. Este un instrument eficient care reglementează piața ipotecară din Rusia. Important este că este un document viu care, dacă nu întotdeauna fulgerător, reacționează la schimbările din situația actuală și permite dezvoltarea construcției de locuințe în țară.
Orice ne gândim la o ipotecă, devine mai ușor să obții o ipotecă în fiecare an. Un mare credit pentru acest lucru aparține legislației ipotecare. poți afla mai departe.
Dacă aveți nevoie de ajutor calificat de la un avocat ipotecar, de protecția intereselor dvs. în fața băncii sau a celeilalte jumătăți în caz de divorț, vă recomandăm să vă înscrieți pentru o consultare gratuită cu avocatul nostru. El vă va oferi asistență profesională și vă va sugera o cale de ieșire eficientă din situația dumneavoastră.
