Timp de aproximativ 6 ani, odată cu intrarea în vigoare a Legii federale-214 „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare”, dezvoltatorii și constructorii au voie să-și vândă noile clădiri în baza acordurilor de participare la capital, precum și prin locuințe. certificate si organizarea de cooperative de constructii de locuinte. Alte metode de vânzare sunt considerate ilegale, dar continuă să fie folosite. Și nu cu mult timp în urmă, la binecunoscutele scheme de implementare (atât legale, cât și nu așa) a locuințelor primare, s-a adăugat încă una: prin încheierea unui acord preliminar privind participarea la capital.
Acest articol este un material de referință și de informare, toate informațiile din el sunt prezentate în scop informativ și sunt doar în scop informativ.
„” a decis să afle dacă o astfel de cale este legală și dacă cumpărătorii ar trebui să fie de acord să semneze un astfel de document.
Esența însăși
Poate că este necesar să spunem că acordul preliminar de echitate (PDDU) nu are nimic de-a face cu 214-FZ și mai degrabă îl contrazice, pentru a risipi toate îndoielile. La urma urmei, esența acestei legi nu constă doar în semnarea unui acord de participare la capitaluri proprii (DDU), ci, după cum explică avocatul Oleg Suhov, în necesitatea înregistrării acestuia la organele de stat competente (mai mult, DDU se consideră încheiat doar din momentul înregistrării sale). Și asta înseamnă că prin acest acord, cumpărătorul nu dobândește posibilitatea de a primi metri pătrați în viitor, și cu atât mai mult - nu facturi sau alte titluri, ci un apartament, deși neterminat: 13 214-FZ, pentru a se asigura Se gajă îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului din contract, terenul pe care se va construi casa și imobilul propriu-zis, care este înscris ca proprietate a dezvoltatorului înainte de predarea casei”, se arată în gaj. expert, care a cerut să nu fie numit în articol.
Dar, firesc, terenul și casa sunt transferate fiecărui cumpărător specific (acționar) proporțional cu investiția acestuia, adică. de fapt, potrivit DDU, cumpărătorul primește drept garanție apartamentul specificat în contractul său, care, după finalizarea construcției, devine proprietatea personală a acționarului (sau proprietatea tuturor membrilor familiei acestuia). În cazul în care dezvoltatorului i se produce un colaps financiar, metri pătrați și/sau drepturile asupra acestora vor rămâne cu siguranță la cumpărător. În plus, acordul de acțiuni prevede strict termenii de construcție și punerea în funcțiune a casei, parametrii apartamentului și drepturile și obligațiile părților, inclusiv responsabilitatea constructorului sau dezvoltatorului pentru încălcarea termenelor de construcție. Acordul preliminar de acțiuni, conform lui Oleg Sukhov, nu este deloc supus înregistrării, iar apartamentul, i.e. drepturile asupra proprietății specifice nu pot fi transferate în niciun fel.
În conformitate cu PDDU, de fapt, nu se vinde nimic, precum și în baza oricăror alte acorduri preliminare, care, conform Codului civil al Federației Ruse, sunt doar o obligație în viitor de a încheia un acord privind transferul de proprietate. , efectuarea lucrărilor sau prestarea de servicii (acord principal) în condițiile stipulate prin acordul preliminar. „Concret, în cadrul unui acord preliminar de participare la construcție comună, părțile se angajează să încheie în viitor un acord de participare comună în construcție în condițiile prevăzute de PDDU”, explică. Valeria Simonova, șefa departamentului juridic la NDV-Nedvizhimost.
PDDU, lege si plata
Cu toate acestea, este imposibil să se numească ilegal un acord preliminar de capital propriu: „Relațiile dintre subiecții PDDU sunt reglementate de clauza 1 a art. 429 din Codul civil al Federației Ruse”, relatează comentatorul nostru nenumit. Ca toate precontractele. Adică, poate chiar să fie concluzionat ca un predecesor al DDU, dacă, desigur, este nevoie de acest lucru. Și nu ar fi apărut deloc întrebări dacă, potrivit PDDU, dezvoltatorul nu ar fi solicitat plata pentru locuința achiziționată, adică. investiții în construcții comune
.
Potrivit legii, plata în baza unui acord preliminar este imposibilă, deoarece acest document nu transferă bunuri, nu efectuează lucrări sau servicii. Părțile au doar dreptul de a ajunge la un acord privind asigurarea îndeplinirii corespunzătoare de către viitorul participant la construirea în comun a obligațiilor lor, mărturisesc experții noștri. Și o astfel de securitate poate fi un anumit depozit, care, desigur, nu ar trebui să fie egal cu costul locuinței. În plus, dezvoltatorul nu ar trebui să folosească acest depozit până la încheierea DDU. Dacă semnarea PDDU este însoțită de o astfel de schemă „moneară”, atunci nu există infracțiune. Mai mult, această opțiune este adesea folosită la cumpărarea pe credit, când banca nu poate transfera bani chiar așa, fără niciun document, iar dezvoltatorul nu poate încheia un DDU fără o garanție de plată pentru apartament, adică. înainte de semnarea contractului de împrumut. În astfel de cazuri, când banca aprobă împrumutul, cumpărătorul alege un apartament și încheie un acord preliminar de capital propriu cu dezvoltatorul (vânzătorul). Cu el, merge la bancă, face o plată inițială sub formă de depozit în cadrul PDDU, apoi semnează un contract de împrumut. Iar dezvoltatorul, asigurându-se că își va primi investițiile, întocmește un DDU. O schemă similară, de exemplu, funcționează în Sberbank.
Dar se întâmplă altfel. Dezvoltatorii care folosesc această schemă, chiar și în cazurile în care apartamentul este achiziționat pentru economiile câștigate cu greu ale cumpărătorului (fără ipotecă), adesea solicită plata integrală pentru locuință sau o sumă foarte semnificativă (o treime, jumătate din costul apartamentului). Desigur, acordul nu conține mențiunea „contribuție pentru apartament”, dar există o clauză „cu privire la garantarea obligațiilor de îndeplinire a contractului preliminar” sau la „depozit”. În astfel de cazuri, încheierea PDDU este o eludare a legii 214-FZ și uneori o adevărată înșelăciune, deoarece nimeni nu se grăbește să informeze cumpărătorul că schema utilizată este contrară legii construcțiilor în comun și, de fapt, diferă puțin de schema de mult-cunoscută pentru punerea în aplicare a clădirilor noi pe acordul preliminar de cumpărare și vânzare. Cumpărătorii de case de astăzi sunt mai citiți și mulți cunosc atât 214-FZ, cât și DDU, așa că nu se grăbesc să încheie contracte preliminare de cumpărare și vânzare, iar noua schemă folosește formularea „legală” „acord de capital propriu” și acest lucru este foarte captivant pentru unii. „Obiectivul dezvoltatorilor atunci când înregistrează PDDU este înșelător. Cumpărătorii aud și văd expresia „acord de participare”, chiar dacă este preliminar și, ca urmare, sunt adaptați la o atitudine pozitivă atât față de dezvoltator, cât și față de obiectul achiziționat”, este categoric avocatul Oleg Sukhov. Și întrucât majoritatea a auzit doar de Legea 214, dar nu a citit textul, noua schemă se aplică cu destul de mult succes.
De ce dezvoltatorii, inclusiv companii de renume și bine-cunoscute, merg pe asta? Pentru înșelăciune? Desigur că nu. Astăzi, doar așa poți atrage banii investitorilor în construcții, fără a te împovăra cu obligații atât de stricte ca în cazul încheierii unui DDU. Pentru unii participanți la piață, aceasta este o măsură necesară. Cert este că legea 214 îți permite să atragi investiții pentru construirea unei case doar după ce au fost eliberate toate autorizațiile. Și, ca de obicei în statul nostru birocratic, permisele și documentele necesare sunt uneori convenite timp de șase luni sau chiar mai mult și, desigur, niciun dezvoltator nu vrea să stea inactiv atât de mult timp, iar unele companii mai mici pur și simplu nu pot. permiteți acest lucru, aici și încheiați PDCA. „Lipsa unei autorizații de construire, care este necesară pentru încheierea unui DDU, este cel mai frecvent motiv pentru care un dezvoltator să folosească alte metode de vânzare imobiliare”, confirmă Valeria Simonova („NDV-Nedvizhimost”).
În general, investițiile încep să fie atrase în cadrul PDDU, dar de îndată ce se eliberează toate avizele necesare, se încheie principalele acorduri de participare la capitaluri „legitime” cu cumpărătorii-acționari.
Puncte cheie
Dacă dezvoltatorul nu dorește să înșele cumpărătorii, ci decide să încheie contracte preliminare, în primul rând nu va ascunde faptul că PDDU-ul nu este un analog al PDDU-ului și va oferi cel mai înțeles și mai semnificativ document.
Principalul lucru este ca în contractul preliminar să fie clar stabilit subiectul acestuia, adică. ar trebui să existe termeni detaliați ai viitorului acord de capital propriu, precum și obligațiile vânzătorului și cumpărătorului apartamentului cu privire la încheierea DDU, deoarece, potrivit avocatului Oleg Sukhov, instanțele (dacă se ajunge brusc la ele) iau în considerare PDDA ca intenţiile părţilor. Dacă nu există claritate în ele, nu este greu de ghicit că noua clădire achiziționată poate fi pierdută.
Unul dintre punctele principale ale PDDU este definirea unui obiect de construcție comună (apartament) în conformitate cu documentația de proiect, care va fi transferat mai întâi cumpărătorului-acționar, la încheierea DDU, ca gaj, și după punerea în funcţiune a locuinţei – în proprietate. Toți parametrii și caracteristicile apartamentului achiziționat ar trebui să fie indicați în PDDU - dimensiunile acestuia, numărul de camere, etaj, locația pe podea și în casă, este mai bine dacă planul apartamentului și diagrama casei (secțiunea ) și etaj sunt anexate, care va indica exact unde se află imobilul care se achiziționează. Dacă apartamentul implică finisare, atunci ar trebui descris care și ce materiale.
Un alt punct important al PDDU îl reprezintă condițiile pentru încheierea unui PDDU. „PDDU trebuie să definească neapărat perioada până la care părțile se angajează să semneze contractul de capital propriu și trebuie să fie o dată anume”, spune Valeria Simonova („NDV-Real Estate”), „deși în practică destul de des perioada este determinată. prin precizarea unui anumit interval de timp care a trecut de la un eveniment inevitabil. De obicei, acest eveniment este primirea de către dezvoltator a permisiunii de a construi instalația. Astfel, în PDDU, puteți găsi o formulare similară: „Părțile se angajează să încheie un DDDU la o lună după ce dezvoltatorul primește autorizații”, iar o astfel de expresie ar trebui să fie alarmantă, deoarece permite dezvoltatorului să întârzie încheierea principalului contract practic pe o perioadă nedeterminată. Chiar și în ciuda întârzierilor în această chestiune, dezvoltatorii conștiincioși înțeleg de obicei cât timp pot obține permise. Cu toate acestea, DDU poate fi încheiat înainte de expirarea perioadei specificate în PDDA - acest lucru nu este interzis.
De asemenea, după cum notează expertul, care nu și-a dat numele, costul apartamentului achiziționat (prețul DDU), termenii și procedura de plată ar trebui să fie indicate în PDDU. Dacă PDCA prevede o garanție în numerar sau un depozit (și în practică acest lucru are loc întotdeauna), atunci este necesar să se asigure că contractul conține o condiție de creditare a sumelor relevante la costul locuinței la încheierea PDCA. De obicei, nu există probleme cu punctele „monetare”, dar uneori costul nu este indicat, sau constructorul sau dezvoltatorul își rezervă dreptul de a-l schimba, de regulă, referindu-se la faptul că, după finalizarea construcției, BTI, măsurând obiectul , poate calcula o zonă ușor diferită. În acest caz, există un motiv pentru a modifica prețul, dar dacă posibilitatea de a reduce sau de a crește costul locuinței nu este explicată în niciun fel, sau prețul nu apare deloc în PDDU, ar trebui să vă gândiți serios la cumpărare. acest obiect.
Pe lângă toate cele de mai sus, potrivit comentatorului, este bine ca PDDU să conțină informații despre termenele de finalizare a construcției casei și momentul transferului obiectului de construcție comun către cumpărător - acționar, ca precum si perioada de garantie pentru imobil si apartament. Și Oleg Sukhov adaugă că jurisdicția de soluționare a litigiilor ar trebui stabilită în PDDU.
De menționat că, conform Codului civil al Federației Ruse, PDCA trebuie încheiat în forma stabilită pentru PDCA, adică. în scris, iar părțile din acest acord sunt de obicei numite „dezvoltator” și „participant la construcția comună”.
Instanța va ajuta
Totuși, chiar și cu cel mai onest dezvoltator, orice se poate întâmpla, iar drepturile la un apartament la încheierea unui PDDU sunt mult mai mici decât la înregistrarea unui PDDA și înregistrarea lui la organele de stat. In plus, riscul vanzarilor duble este mult mai mare la incheierea CIAP. Prin urmare, avocatul Oleg Sukhov susține că nu există absolut niciun beneficiu pentru cumpărător-acționar în semnarea contractului preliminar: „Costul apartamentului rămâne același. Construcția cu siguranță nu se va realiza mai repede, deoarece. în cazul în care dezvoltatorul nu este în măsură să asigure coordonarea documentelor necesare semnării DDU, nu va putea asigura construcția accelerată. Și, în plus, lipsa documentației necesare este un indicator al riscului de a intra într-o relație cu acest dezvoltator, deoarece nimeni nu poate garanta deloc că aceste documente vor fi emise”, argumentează expertul. „Viitorul proprietar, cumpărând un apartament în cadrul PDDU, suportă riscuri mult mai mari decât atunci când face o afacere în conformitate cu 214-FZ în baza unui acord de capitaluri proprii”, este de acord cu el un expert anonim.
Cea mai frecventă problemă cu care se confruntă cumpărătorii care au încheiat un acord preliminar de participare la capitaluri proprii este întârzierea semnării DDU. Și apoi drumul direct către instanță. „Puteți depune un proces pentru a obliga la încheierea unui contract de participare la capitaluri proprii sau un proces pentru a rezilia contractul preliminar și a returna garanția plătită”, spune Valeria Simonova („NDV-Real Estate”). De regulă, astfel de cazuri sunt soluționate în favoarea cumpărătorilor de locuințe, mai ales dacă aceștia și-au îndeplinit toate obligațiile stabilite în PDAP, și au făcut „garanție” sau „depunere” la timp. Trebuie doar să vă aprovizionați cu timp și răbdare: instanța nu este o instanță rapidă. Și nervii vor trebui, de asemenea, cheltuiți. Și dacă cumpărătorul nu și-a îndeplinit nicio obligație, de exemplu, a amânat următoarea tranșă de „garanție”, atunci instanța poate lua o decizie în favoarea vânzătorului (dezvoltatorului).
Cu PDDU sunt posibile și alte dificultăți. De exemplu, construcția unei case poate fi amânată și dacă, în baza unui acord de participare la capitaluri proprii, împrumutatul primește o compensație bună - pentru fiecare zi de întârziere, dezvoltatorul plătește penalități în valoare de 1/150 din rata de refinanțare a Banca Centrală a Federației Ruse (pentru persoane fizice) - și apoi, cel mai probabil, un apartament în proprietate, PDDU nu prevede astfel de penalități. În cel mai bun caz, antecontractul este recunoscut ca nul (invalid și din momentul semnării), iar banii plătiți ca „depozit” sunt returnați cumpărătorului. Apropo, potrivit avocatului Oleg Sukhov, în acest caz este posibil și necesar să ne referim la legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor”, solicitând și plata daunelor și penalităților (nu la fel de semnificative ca la încheierea unui DDU, dar încă).
Instanțele, de regulă, rezolvă disputa în favoarea proprietarilor eșuați, dar cel mai probabil nu va fi posibil să cumpărați un alt apartament cu fondurile returnate, deoarece prețurile locuințelor astăzi, deși nu foarte activ, sunt în creștere.
Iar o altă problemă globală care poate apărea la încheierea unui PDDU în locul unui PDDU este legată de falimentul dezvoltatorului. „În cazul în care se întâmplă acest lucru, deținătorii de capital sunt obligați să se adreseze instanței de arbitraj cu cereri fie pentru transferul spațiilor de locuit, fie pentru recuperarea valorii de piață a apartamentului. În plus, este necesar să se ceară o rambursare a valorii de piață ”, sfătuiește Oleg Sukhov.
Cele mai multe dintre aceste dispute sunt soluționate în favoarea cumpărătorilor, „din moment ce, în conformitate cu Legea federală 210-FZ „Cu privire la modificarea Legii federale“ privind insolvența (falimentul) ”din 15 august 2011, orice contracte care vizează vânzarea de apartamente către deținătorii de capitaluri trebuie considerați validi, validi și să dea naștere obligației companiilor de construcții de a transfera apartamente deținătorilor de capital în orice circumstanțe”, a spus avocatul. Dar, desigur, este imposibil să se garanteze o decizie judecătorească pozitivă, deoarece în astfel de tranzacții și în acordurile preliminare de capitaluri proprii sunt ascunse o serie de nuanțe diferite. Și, ca urmare, contractul va fi în continuare recunoscut ca nul: cumpărătorul, cel mai probabil, își va returna banii, dar nu va primi un apartament.
Rezumatul portalului
Un acord preliminar de capital propriu nu este înregistrat la agențiile guvernamentale și nu oferă cumpărătorilor niciun drept asupra locuinței, ci doar determină intențiile părților de a încheia un DDU în viitor. Dacă în acest caz nu se percepe un anumit „depozit” pentru a asigura execuția PDCA sau „depozitul” este mic și nu participă la construcție, atunci nu este de ce să vă faceți griji, dar dacă dezvoltatorul solicită plata și cu atât mai mult, este evident că antecontractul este folosit pentru a ocoli 214-FZ. Și experții de piață și avocații încă nu recomandă încheierea acestuia, pentru că în acest caz va fi posibil să vă apărați drepturile doar în instanță și este puțin probabil să vă puteți obține un apartament, este bine dacă toți banii sunt returnați .
Participarea la capitalul propriu în industria construcțiilor are ca scop oferirea de oportunități de a deveni proprietarul spațiului de locuit la costuri reduse.
Un acord preliminar privind participarea la capitalul propriu în construcție, a cărui nuanță este intenția de a semna acordul principal în viitor, nu trece prin procesul de înregistrare la organisme special autorizate, deoarece nu exprimă obligații materiale pentru construirea și transferul apartamentul către cumpărător.
Se crede că nu este în esență o procedură de transfer al dreptului de proprietate asupra unui spațiu de locuit.
Având în vedere acest lucru, pot exista cazuri de vânzări repetate ale aceleiași proprietăți, absența unei garanții a integrității dezvoltatorului, precum și disponibilitatea tuturor autorizațiilor pentru construirea de locuințe.
Întrucât DDU-urile sunt obligatorii pentru serviciul Rosreestr și protejează cumpărătorii de cazurile de îndeplinire necinstită a obligațiilor. Angajații săi efectuează examinarea documentelor, respectarea cerințelor legislative, stabilirea legalității primirii acestora.
Despre construcția comună și un contract preliminar de vânzare și cumpărare, puteți viziona videoclipul:
Și acum despre principalul lucru. Prevederile legii FZ-214 oferă garanții legale părților la participarea la capital, în special:
Obligațiile dezvoltatorului sunt de a strânge fonduri numai pe baza unui acord care a trecut procesul de înregistrare, care poate avea doar utilizarea prevăzută, dezvăluirea informațiilor contabile și auditul obligatoriu al organizației de către auditori în fiecare an.
Posibilitatea atragerii de capital al detinatorilor de capital de la o firma de constructii apare doar la obtinerea autorizatiei de construire a unei cladiri in modul determinat de cea actuala, familiarizarea cu documentatia de constructie si dobandirea dreptului de santier.
În plus, fondurile cetățenilor pot fi atrase numai după semnarea acordurilor de participare la capitaluri proprii. Apropo, dacă deținătorul dobânzii a fost totuși obligat să plătească o anumită sumă în temeiul DDU-ului preliminar, acesta are dreptul de a se adresa instanței de judecată pentru declararea documentului invalid.
În același timp, compania de construcții va fi supusă aplicării unei penalități și plății unor penalități în valoare de cinci sute de mii până la un milion de ruble.
Astfel de restricții îi împing pe dezvoltatori să construiască scheme care să permită nerespectarea legii, încheiend diverse tipuri de acorduri care nu reprezintă o oportunitate de transfer de imobile.
Obligația stabilită de codul civil pentru cei care participă la antecontractul îi obligă pe aceștia să încheie pe viitor principalul cu transfer de proprietate, prestarea lucrărilor sau prestarea de servicii în condițiile stipulate anterior.
Pe baza prevederilor articolului 429 din Codul civil al Federației Ruse, acesta trebuie să conțină, identificarea cu exactitate a subiectului și a altor cerințe esențiale ale DDU, care au fost menționate mai devreme.
Certificarea acordului a avut loc atunci când s-au ajuns la acorduri în cazurile relevante sub formă de condiții esențiale (articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse). Ele înseamnă:
Având în vedere acest lucru, în lipsa unui acord asupra uneia dintre condiții, DDU-ul preliminar se consideră neîncheiat. Iar neîncheierea acesteia nu implică nicio obligație pentru participanți. Situația actuală prezintă riscuri sub forma privării de oportunitate pentru deținătorii de capitaluri proprii a dreptului de cumpărare.
Trebuie să știți că, dând bani în cadrul acestor tipuri de contracte, cumpărătorii se limitează în dreptul lor de a le returna în cazul unei situații conflictuale. Instanțele nu îndeplinesc cerințele pentru a obliga dezvoltatorul să încheie o DDU, întrucât cea preliminară nu conține condiții de fond și nu există temeiuri pentru îndeplinirea obligațiilor.
În același timp, există o oportunitate de returnare a investițiilor materiale - aceasta este recuperarea lor sub formă de îmbogățire fără drept. Returnarea acestora impune dezvoltatorului responsabilitatea pentru utilizarea banilor altora, ceea ce înseamnă pentru el plata dobânzii.
Dacă acționarul este o persoană fizică, dezvoltatorul va fi obligat nu doar să compenseze suma cheltuită, ci să plătească dublul dobânzii și să compenseze prejudiciul.
Dreptul civil stabilește obligația de a stabili perioada pentru încheierea convențiilor permanente. Dar de foarte multe ori dezvoltatorul găsește o mulțime de explicații de ce li se oferă un antecontract și chiar acum nu poate încheia o înțelegere pe DDU cu acționarul. Și, de regulă, astfel de argumente sunt exprimate oral.
Între timp, consecințele viitoare pot fi îngrozitoare. Alineatul 6 al art. 429 din Codul civil prevede încetarea obligațiilor din PDDU, dacă nu este respectată, determinată pentru semnarea actului principal sau vreunul dintre participanți nu face o ofertă celeilalte părți să întocmească unul.
Astfel, obligațiile societății de construcții pot să nu mai fie îndeplinite, iar garanția materială constituită sub formă de avans sau alt tip de plată nu poate fi restituită acționarului. Și, apropo, nu există perspective pentru recuperarea lui în acest caz.
O altă situație problematică foarte frecventă poate fi falimentul unei firme de construcții cu care dobânditorul a semnat un DDU preliminar.
Efectuând o plată în avans, există șansa nu numai să nu găsești un spațiu de locuit, ci și să-ți iei rămas bun de la bani.
Având în vedere că societatea semnatară a DDU nu asigură îndeplinirea garantată a obligațiilor din contract, întrucât astfel de relații nu sunt supuse prevederilor FZ-214.
Dosarele încetează relația dintre părțile cumpărătoare și vânzătoare fără compensare pentru sumele plătite.
Litigiile în aceste situații se soluționează de instanță în favoarea cumpărătorilor, întrucât orice acord care implică vânzarea de locuințe trebuie să fie caracterizat ca fiind valabil, valabil și atrage obligația dezvoltatorilor de a ceda spațiu de locuit în diferite împrejurări.
Desigur, un DDU preliminar este foarte atractiv pentru un potențial cumpărător de imobil rezidențial atunci când costul unui apartament a fost redus semnificativ. Dar aș dori să remarc că protecția drepturilor deținătorilor de capitaluri proprii de a primi locuințe depinde în mare măsură de aceștia.
Practica semnării diferitelor tipuri de acte juridice fără a fi nevoie de expertiză juridică este de mult stabilită în țară. Iar atunci când apar situații conflictuale, ei încearcă să le rezolve cu ajutorul specialiștilor care, pentru a obține rezultatul dorit, necesită experiență vastă și calificări înalte, precum și multe eforturi pentru refacerea încălcărilor.
Pune întrebarea ta în formularul de mai jos
Mai multe despre acest subiect:
Poate că este necesar să spunem că acordul preliminar de echitate (PDDU) nu are nimic de-a face cu 214-FZ și mai degrabă îl contrazice, pentru a risipi toate îndoielile. Esența acestei legi nu este doar semnarea unui acord de participare la capitaluri proprii (DDU) și necesitatea înregistrării acestuia la agențiile guvernamentale competente (DDU se consideră încheiat doar din momentul înregistrării sale). Conform acestui acord, cumpărătorul nu dobândește posibilitatea de a primi metri pătrați în viitor, și cu atât mai mult - nu facturi sau alte titluri de valoare, ci un apartament, inclusiv unul neterminat. La achiziționarea de bunuri imobiliare în temeiul DDU, cumpărătorii, în conformitate cu paragraful 13 din 214-FZ, să asigure îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului din contract, terenul pe care va fi construită casa și imobilul în sine sunt gajate. .
În conformitate cu 214-FZ, un teren și o casă sunt transferate fiecărui cumpărător specific (acționar) proporțional cu investiția acestuia, adică. de fapt, potrivit DDU, cumpărătorul primește drept garanție apartamentul specificat în contractul său, care, după finalizarea construcției, devine proprietatea personală a acționarului (sau proprietatea tuturor membrilor familiei acestuia). În cazul în care dezvoltatorului i se produce un colaps financiar, metri pătrați și/sau drepturile asupra acestora vor rămâne cu siguranță la cumpărător. În plus, acordul de acțiuni prevede strict termenii de construcție și punerea în funcțiune a casei, parametrii apartamentului și drepturile și obligațiile părților, inclusiv responsabilitatea constructorului sau dezvoltatorului pentru încălcarea termenelor de construcție. Contractul preliminar de cota nu este deloc supus înregistrării, iar apartamentul, i.e. drepturile asupra proprietății specifice nu pot fi transferate în niciun fel. În esență, acesta este un simplu acord preliminar, conform căruia dvs. și vânzătorul vă obligați să încheiați în viitor nu un contract de vânzare-cumpărare, ci un acord de capital propriu.
În conformitate cu PDDU, de fapt, nu se vinde nimic, precum și în baza oricăror alte acorduri preliminare, care, conform Codului civil al Federației Ruse, sunt doar o obligație în viitor de a încheia un acord privind transferul de proprietate. , efectuarea lucrărilor sau prestarea de servicii (acord principal) în condițiile stipulate prin acordul preliminar. Concret, în cadrul unui acord preliminar de participare la construcție comună, părțile se obligă să încheie în viitor un acord de participare comună la construcție în condițiile prevăzute de PDDU, în care, din păcate, din practică, condițiile sunt foarte diferite, inclusiv din punct de vedere al timpului.
PDDU, lege si plata.
Cu toate acestea, este imposibil să se numească ilegal un acord preliminar de participare la capital. Relațiile subiecților conform PDDU sunt reglementate de clauza 1 a art. 429 din Codul civil al Federației Ruse, conform contractelor preliminare. Adică, poate chiar să fie concluzionat ca un predecesor al DDU, dacă, desigur, este nevoie de acest lucru. Și întreaga necesitate pentru încheierea PDCA este adesea determinată de faptul că dezvoltatorul sau vânzătorii nu sunt pregătiți să încheie PDCA și să-l înregistreze conform prevederilor legale din mai multe motive: - nu există documente suficiente pentru construcție, permise, avize etc. Și nu ar fi apărut deloc întrebări dacă, potrivit PDDU, dezvoltatorul nu ar fi solicitat plata pentru locuința achiziționată, adică. investiții în construcții comune. Cu toate acestea, plata se face integral și, chiar și cu condițiile amenzilor, dacă refuzi brusc, dobânda îți va fi reținută, și adesea nu mică. Prin urmare, semnând PDDA și plătind costul integral, devii ostatici ai unei situații care de multe ori se dezvoltă nu în favoarea cumpărătorilor.
Potrivit legii, plata în baza unui acord preliminar este imposibilă, deoarece acest document nu transferă bunuri, nu efectuează lucrări sau servicii. Părțile au doar dreptul de a ajunge la un acord privind asigurarea îndeplinirii corespunzătoare de către viitorul participant la construirea în comun a obligațiilor lor, spun experții. Și o astfel de securitate poate fi un anumit depozit, care, desigur, nu ar trebui să fie egal cu costul locuinței. În plus, dezvoltatorul nu ar trebui să folosească acest depozit până la încheierea DDU. Dacă semnarea PDDU este însoțită de o astfel de schemă „moneară”, atunci nu există infracțiune. Mai mult, această opțiune este adesea folosită la cumpărarea unui imobil nou pe credit, când banca nu poate transfera bani chiar așa, fără niciun document, iar dezvoltatorul nu poate încheia un DDU fără o garanție de plată a apartamentului, adică. înainte de semnarea contractului de împrumut. În astfel de cazuri, când banca aprobă împrumutul, cumpărătorul alege un apartament și încheie un acord preliminar de capital propriu cu dezvoltatorul (vânzătorul). Cu el, merge la bancă, face o plată inițială sub formă de depozit în cadrul PDDU, apoi semnează un contract de împrumut. Iar dezvoltatorul, asigurându-se că își va primi investițiile, întocmește un DDU. O schemă similară, de exemplu, funcționează în Sberbank.
Dar se întâmplă altfel.
Dezvoltatorii care folosesc această schemă cer adesea plata integrală pentru locuințe. Desigur, acordul nu conține mențiunea „contribuție pentru apartament”, dar există o clauză „cu privire la garantarea obligațiilor de îndeplinire a contractului preliminar” sau la „depozit”. În astfel de cazuri, încheierea PDDU este o eludare a legii 214-FZ și uneori o adevărată înșelăciune, deoarece nimeni nu se grăbește să informeze cumpărătorul că schema utilizată este contrară legii construcțiilor în comun și, de fapt, diferă puțin de schema de mult-cunoscută pentru punerea în aplicare a clădirilor noi pe acordul preliminar de cumpărare și vânzare. Cumpărătorii de case de astăzi sunt mai citiți și mulți cunosc atât 214-FZ, cât și DDU, așa că nu se grăbesc să încheie contracte preliminare de cumpărare și vânzare, iar noua schemă folosește formularea „legală” „acord de capital propriu” și acest lucru este foarte captivant pentru unii. Scopul dezvoltatorilor în proiectarea PDDU este înșelător. Cumpărătorii aud și văd sintagma „acord de participare”, chiar dacă este preliminar și, ca urmare, sunt adaptați la o atitudine pozitivă atât față de dezvoltator, cât și față de obiectul achiziționat. Și întrucât majoritatea a auzit doar de Legea 214, dar nu a citit textul, noua schemă se aplică cu destul de mult succes.
De ce dezvoltatorii, inclusiv companii de renume și bine-cunoscute, merg pe asta? Prin faptul că dorința de a primi bani înainte de a obține permisele corespunzătoare este foarte mare. Astăzi, doar așa poți atrage banii investitorilor în construcții, fără a te împovăra cu obligații atât de stricte ca în cazul încheierii unui DDU. Cert este că legea 214 îți permite să atragi investiții pentru construirea unei case doar după ce au fost eliberate toate autorizațiile. Și, ca de obicei în statul nostru birocratic, permisele și documentele necesare sunt uneori convenite timp de șase luni sau chiar mai mult și, desigur, niciun dezvoltator nu vrea să stea inactiv atât de mult timp, iar unele companii mai mici pur și simplu nu pot. permiteți acest lucru, aici și încheiați PDCA. Lipsa autorizației de construire necesară pentru încheierea unui DDU este cel mai frecvent motiv pentru care un dezvoltator să folosească alte metode de vânzare imobiliare.
Dacă dezvoltatorul nu dorește să înșele cumpărătorii, dar decide să încheie acorduri preliminare, în primul rând, el nu va ascunde că PDDU nu este un analog al PDDU, va oferi documentul cel mai ușor de înțeles și mai semnificativ și nu va solicita complet plata, limitându-se la un mic avans (nu mai mult de 10 % din valoarea apartamentului).
Principalul lucru este ca în contractul preliminar să fie clar stabilit subiectul acestuia, adică. ar trebui să existe termeni detaliați ai viitorului contract de capital propriu, precum și obligațiile vânzătorului și cumpărătorului apartamentului cu privire la încheierea DDU, instanțele (dacă se ajunge brusc la acestea) consideră PDDA ca intențiile părților. . Dacă nu există claritate în ele, nu este greu de ghicit că noua clădire achiziționată poate fi pierdută.
Unul dintre punctele principale ale PDDU este definirea unui obiect de construcție comună (apartament) în conformitate cu documentația de proiect, care va fi transferat mai întâi cumpărătorului-acționar, la încheierea DDU, ca gaj, și după punerea în funcţiune a locuinţei – în proprietate. Toți parametrii și caracteristicile apartamentului achiziționat ar trebui să fie indicați în PDDU - dimensiunile acestuia, numărul de camere, etaj, locația pe podea și în casă, este mai bine dacă planul apartamentului și diagrama casei (secțiunea ) și etaj sunt anexate, care va indica exact unde se află imobilul care se achiziționează. Dacă apartamentul implică finisare, atunci ar trebui descris care și ce materiale.
Un alt punct important al PDDU îl reprezintă condițiile pentru încheierea unui PDDU. PDDU trebuie neapărat să definească perioada până la care părțile se angajează să semneze acordul de participare la capitaluri proprii, cu un anumit termen de finalizare a construcției specificat în PDDU, astfel încât acestea să fie date specifice. În PDDU, puteți găsi de obicei o formulare similară: „Părțile se angajează să încheie un DDDU la o lună după ce dezvoltatorul primește autorizații”, iar o astfel de expresie ar trebui să fie alarmantă, deoarece permite dezvoltatorului să întârzie încheierea contractului principal. practic la infinit. Și nu poți rezilia contractul unilateral fără a plăti penalități.
De asemenea, după cum notează experții, costul apartamentului achiziționat (prețul DDU), termenii și procedura de plată ar trebui să fie indicate în PDDU. Dacă PDCA prevede o garanție în numerar sau un depozit (și în practică acest lucru are loc întotdeauna), atunci este necesar să se asigure că contractul conține o condiție de creditare a sumelor relevante la costul locuinței la încheierea PDCA. De obicei, nu există probleme cu punctele „monetare”, dar uneori costul nu este indicat, sau constructorul sau dezvoltatorul își rezervă dreptul de a-l schimba, de regulă, referindu-se la faptul că, după finalizarea construcției, BTI, măsurând obiectul , poate calcula o zonă ușor diferită. În acest caz, există un motiv pentru a modifica prețul, dar dacă posibilitatea de a reduce sau de a crește costul locuinței nu este explicată în niciun fel, sau prețul nu apare deloc în PDDU, ar trebui să vă gândiți serios la cumpărare. acest obiect.
Este bine dacă PDDU conține informații despre termenele de finalizare a construcției casei și momentul transferului obiectului de construcție comun către cumpărător - deținătorul capitalului propriu, precum și perioada de garanție pentru clădire și apartament. Iar dacă, de exemplu, semnezi PDD la sfârșitul anului 2011 cu obligația de a încheia un PDD până la sfârșitul anului 2012, în termenul stabilit (la sfârșitul anului 2012), ei semnează cu tine un PDD, care conține un data de finalizare a construcției de la sfârșitul anului 2014, ce atunci?
De menționat că, conform Codului civil al Federației Ruse, PDCA, ca orice alt acord preliminar, trebuie încheiat în forma stabilită pentru PDCA, i.e. în scris, iar părțile din acest acord sunt de obicei numite „dezvoltator” și „participant la construcția comună”.
Va ajuta instanta?
Orice dezvoltator i se poate întâmpla, drepturile asupra unui apartament nu apar la încheierea unui PDDU, spre deosebire de un PDDU formalizat și înregistrarea lui la organele de stat. In plus, riscul vanzarilor duble este mult mai mare la incheierea CIAP. Nu există absolut niciun beneficiu pentru cumpărător-acționar în semnarea unui contract preliminar: costul apartamentului rămâne același, construcția cu siguranță nu se va realiza mai repede, deoarece. în cazul în care dezvoltatorul nu este în măsură să asigure coordonarea documentelor necesare semnării DDU, nu va putea asigura construcția accelerată. Și în plus, lipsa documentației necesare este un indicator al riscului de a intra într-o relație cu acest dezvoltator, deoarece nimeni nu poate garanta că aceste documente vor fi emise deloc. Viitorul proprietar, cumpărând un apartament în cadrul PDDU, suportă riscuri mult mai mari decât atunci când face o tranzacție în conformitate cu 214-FZ în baza unui acord de capital. Achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă cu semnarea de acorduri preliminare (inclusiv PDDU) reprezintă un risc foarte mare.
Cea mai frecventă problemă cu care se confruntă cumpărătorii care au încheiat un acord preliminar de participare la capitaluri proprii este întârzierea semnării DDU. Și apoi drumul direct către instanță. Puteți depune o cerere de constrângere la încheierea unui contract de participare la capital sau o cerere de reziliere a contractului preliminar și restituirea garanției plătite. De regulă, astfel de cazuri sunt soluționate în favoarea cumpărătorilor de locuințe, mai ales dacă aceștia și-au îndeplinit toate obligațiile stabilite în PDAP, și au făcut „garanție” sau „depunere” la timp. Trebuie doar să vă aprovizionați la timp și răbdare, instanța nu este o instanță rapidă. Și nervii vor trebui, de asemenea, cheltuiți. Și nu este un fapt că puteți primi bani înapoi dacă această companie cu un capital autorizat de 10.000 de ruble și proprietăți lipsă a fost creată special pentru revânzare.
Cu PDDU sunt posibile și alte dificultăți. De exemplu, construcția unei case poate fi amânată și dacă, în baza unui acord de participare la capitaluri proprii, împrumutatul primește o compensație bună - pentru fiecare zi de întârziere, dezvoltatorul plătește penalități în valoare de 1/150 din rata de refinanțare a Banca Centrală a Federației Ruse (pentru persoane fizice) - și apoi, cel mai probabil, un apartament în proprietate, PDDU nu prevede astfel de penalități. În cel mai bun caz, antecontractul este recunoscut ca nul (invalid și din momentul semnării), iar banii plătiți ca „depozit” sunt returnați cumpărătorului. În acest caz, este posibil și necesar să ne referim la legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorului”, solicitând și plata pierderilor și penalităților (nu atât de semnificative ca la încheierea unui DDU, dar totuși).
Instanțele, de regulă, rezolvă disputa în favoarea proprietarilor eșuați, dar cel mai probabil nu va fi posibil să cumpărați un alt apartament cu fondurile returnate, deoarece prețurile locuințelor astăzi, deși nu foarte activ, sunt în creștere.
Iar o altă problemă globală care poate apărea la încheierea unui PDDU în locul unui PDDU este legată de falimentul dezvoltatorului. „În cazul în care se întâmplă acest lucru, deținătorii de capital sunt obligați să se adreseze instanței de arbitraj cu cereri fie pentru transferul spațiilor de locuit, fie pentru recuperarea valorii de piață a apartamentului.
Aceste dispute sunt soluționate în favoarea cumpărătorilor, deoarece în conformitate cu Legea federală 210-FZ „Cu privire la modificările aduse Legii federale” privind insolvența (falimentul) „din data de 15 august 2011, orice contracte care vizează vânzarea de apartamente deținătorilor de capitaluri proprii trebuie luate în considerare. valabile, valabile și dau naștere unei obligații companiilor de construcții de a transfera apartamentele deținătorilor de capital în orice circumstanță. Dar, desigur, este imposibil să se garanteze o decizie judecătorească pozitivă, deoarece în astfel de tranzacții și în acordurile preliminare de capitaluri proprii sunt ascunse o serie de nuanțe diferite. Și drept urmare, contractul poate fi declarat nul: cumpărătorul nu va primi un apartament, și cel mai probabil nu își va returna banii din lipsă de la inculpat (falimentar).
rezumat
Un acord preliminar de capital propriu nu este înregistrat la agențiile guvernamentale și nu oferă cumpărătorilor niciun drept asupra locuinței, ci doar determină intențiile părților de a încheia un DDU în viitor. Dacă în acest caz nu se percepe un anumit „depozit” pentru a asigura execuția PDCA sau „depozitul” este mic și nu participă la construcție, atunci nu este de ce să vă faceți griji, dar dacă dezvoltatorul solicită plata și cu atât mai mult, este evident că antecontractul este folosit pentru a ocoli 214-FZ. Și experții de piață și avocații încă nu recomandă încheierea acestuia, pentru că în acest caz va fi posibil să vă apărați drepturile doar în instanță și este puțin probabil să vă puteți obține un apartament, este bine dacă toți banii sunt returnați .
PDDU este o eludare a legii 214-FZ, o adevărată înșelăciune, întrucât nimeni nu se grăbește să informeze cumpărătorul că schema utilizată este contrară legii construcțiilor în comun și, de fapt, nu este cu mult diferită de schemă binecunoscută pentru implementarea de clădiri noi în baza unui contract preliminar de vânzare-cumpărare.
Pe piața de construcții noi a capitalei, aproximativ o treime din tranzacții sunt efectuate în cadrul PDKP (acord preliminar de vânzare-cumpărare). Dar odată cu apariția legii federale nr. 214-FZ, acest document a dezvoltat o „imagine” destul de ambiguă. Pe de o parte, „favoritul” de necontestat pe piața imobiliară este (acordul de participare). Motivele acestei conduceri sunt destul de înțelese și nu au mai fost discutate de mult. Toată lumea știe că PDKP a dat naștere fenomenului „vânzării duble”, căruia i-a fost pus capăt guvernul rus prin adoptarea Legii nr. 214-FZ. Pe de altă parte, mulți dezvoltatori mari continuă să lucreze conform MPAP.
Este legala aceasta activitate? Și cum ar trebui să reacționeze cumpărătorii obișnuiți la propunerea de a semna un contract preliminar de vânzare?
Experții dezvăluie capcanele tranzacției și vorbesc despre momentele periculoase și sigure ale contractului preliminar de vânzare cumpărare.
P.S. Dacă cumpărătorii cred că acest subiect nu îi privește, atunci degeaba... Informațiile prezentate în acest articol vor fi utile pentru toată lumea!
Contractul preliminar de vânzare poate fi împărțit aproximativ în trei categorii. Primul este când Dezvoltatorii vând locuințe în cadrul MPKP chiar în etapa inițială a implementării obiectului(chiar înainte de primirea autorizațiilor de construcție).
Conform legii ruse, atâta timp cât dezvoltatorul nu are acest permis în mână, el nu poate implementa obiectul conform DDU. Prin urmare, el are doar două scenarii posibile. Fie așteptați până când se primesc permisele și abia apoi începeți să vindeți, fie încercați să ocoliți legea și să deschideți comerțul mai devreme decât permite Themisul rusesc. În realitate, aceasta înseamnă o colectare banală de bani de la clienți care sunt gata să cumpere proprietăți într-un stadiu incipient de construcție, când încă arată cam așa:
Termenul PDDU (pre-DDU) a apărut chiar și pe piața rusă, care înseamnă „acord preliminar de capitaluri proprii”. După primirea autorizației de construire, părțile la tranzacție o reînregistrează pentru DDU. În ciuda tuturor vagului și ilegalității schemei, chiar și dezvoltatori mari de renume lucrează la ea astăzi. Dar, într-un fel sau altul, într-un astfel de scenariu, interesele cumpărătorului nu sunt protejate în niciun fel. Prin urmare, experții nu recomandă categoric semnarea unui astfel de acord.
A doua varianta - Dezvoltatorii vând locuințe sub PDKP într-o casă deja în construcție. Sub nicio formă nu trebuie încheiată o astfel de afacere..
„Conform legilor rusești, apartamentele pot fi vândute în faza de construcție numai dacă sunt încheiate următoarele acorduri: DDU, ZHNK sau. Toate celelalte tipuri de tranzacții sunt ilegale.”
Aceasta ar trebui să devină regula principală pentru un client care își va da banii (și mulți dintre ei) dezvoltatorului.
Cumpărătorul trebuie să înțeleagă că subiectul acordului preliminar nu este achiziționarea de bunuri imobiliare, ci doar intenția părților de a încheia o afacere în viitor. De aceea o astfel de schemă nu oferă potențialului proprietar nicio garanție în ceea ce privește obținerea unui apartament pe care l-a ales și achitat deja. Clienții care intră într-un MCAP nu sunt protejați de aproape nimic, inclusiv de vânzări duble. Până la urmă, contractele preliminare de vânzare, spre deosebire de DDU, nu trec prin procedura de înregistrare de stat la Rosreestr.
În plus, dacă evenimentele se dezvoltă în cel mai rău mod posibil pentru cumpărător (de exemplu, vânzătorul va fi declarat oficial falimentat), atunci clienții care aleg această schemă pot pierde instantaneu atât locuința, cât și bani.
Dar dezvoltatorul sau orice altă persoană care vinde apartamente sub MCAP în timpul construcției este expusă la tot felul de riscuri. De exemplu, el poate fi amendat (pentru funcționari, valoarea pedepsei este de la douăzeci la cincizeci de mii de ruble, pentru persoanele juridice - de la cinci sute de mii la un milion). În plus, cumpărătorul are dreptul de a cere vânzătorului returnarea imediată a banilor transferați către acesta, plata unei dobânzi duble pentru această sumă (prevăzută la articolul 395 din Codul civil al Rusiei) și compensații suplimentare pentru pierderi ( peste valoarea dobânzii).
Maria Litinetskaya, CEO al Grupului Metrium, și-a exprimat opinia cu privire la tranzacțiile PDCP. Potrivit acesteia, posibilele riscuri (vânzări duble, renegocierea condițiilor tranzacției, falimentul dezvoltatorilor) ar trebui, teoretic, să sperie potențialii cumpărători. Dar, în realitate, se dovedește că cetățenii ignoră pericolul și încheie cu calm acorduri în cadrul MAP. Ei, fără ezitare, semnează documente, sperând în eternul rus „poate”. Iar vânzătorii pur și simplu ignoră legislația rusă - astăzi aproximativ 10% dintre dezvoltatori vând apartamente în curs de construcție în baza contractelor de pre-cumpărare. Și asta în ciuda faptului că 214-FZ este în vigoare de aproximativ opt ani.
Dar când obiectul a fost deja construit, dat în exploatare, dar apartamentele din el nu au fost încă înregistrate ca proprietate, atunci compania de dezvoltare, care vinde locuințe în baza PDKP, nu comite nimic ilegal. În această etapă, ea nu are dreptul de a vinde apartamente în baza unui acord de participare comună, deoarece legea federală nr. 214-FZ se încheie deja. Dar de îndată ce dezvoltatorul înregistrează locuința ca proprietate, acesta este obligat să renegocieze MCAP cu clientul pentru contractul principal de vânzare. El este cel care va deveni principalul document de titlu pentru noii coloniști.
„De aceea, atunci când alegeți o locuință într-o clădire nouă, trebuie să rețineți că, dacă compania dezvoltatoare vă oferă să semnați PDKP, atunci puteți încheia un acord numai dacă casa a fost deja construită, iar compania însăși are permisiunea. a pune obiectul în funcțiune”
Maria Litinetskaya
Dar nu doar dezvoltatorii pot vinde apartamente, ci și alte persoane juridice care investesc în construcția unui obiect și își au partea lor în proiect. După cum arată practica, majoritatea acestor investitori, după obținerea autorizațiilor și începerea construcției, renegociază contractul cu dezvoltatorul și vând locuințe în baza DDU (și apoi în PDKP). De regulă, nu există probleme cu această categorie de vânzători - ei primesc dreptul de a deține apartamente aproape simultan cu compania dezvoltatoare.
Dar, potrivit lui M. Litinetskaya, printre investitori sunt cei care aleg o strategie diferită. Ei nu renegociază un contract de investiții cu dezvoltatorul, nu vând apartamente în baza unui acord de participare comună în etapa de construire a unei case, ci așteaptă până când obiectul este pus în funcțiune și chiar și atunci încep să vândă locuințe în cadrul MPC. Nu este absolut nimic ilegal în această schemă.
Cu toate acestea, cumpărătorul ar trebui să fie conștient de faptul că astfel de vânzători se încadrează într-un grup special de risc, deoarece prin încheierea unui acord cu ei, veți putea obține apartamentul dvs. în proprietate destul de curând. Problema constă în faptul că este imposibil să se oficializeze dreptul de proprietate până când toți investitorii semnează între ei un act de implementare a contractului de investiții. Și acest moment mult așteptat și incitant poate fi amânat la infinit din mai multe motive.
care va minimiza riscurile și va evita problemele în viitor. În primul rând, documentul ar trebui să indice în mod clar parametrii locuinței (suprafață plată, număr de camere, etaj etc.), în raport cu care se preconizează încheierea PDCP. În al doilea rând, o condiție prealabilă este prezența în contract a costului achiziției dvs. Prețul trebuie să fie final și să nu se modifice. În al treilea rând, este de dorit să prescrii în documente perioada după care compania de dezvoltare este obligată să încheie contractul principal cu tine.
Dacă acest parametru nu este indicat în MPCP, atunci, potrivit legii, părțile la tranzacție trebuie să semneze contractul principal în termen de un an. Dacă dintr-un motiv oarecare nu este încheiat în termenul specificat, cumpărătorul poate rezilia contractul preliminar și poate solicita rambursarea. In plus, PDCP poate prevedea raspunderea vanzatorului in cazul in care contractul principal nu este incheiat in termenul stabilit.
Din punct de vedere juridic, un acord de participare la capitaluri proprii (DDU) este un întreg conglomerat de relații juridice.
Pe de o parte, acesta este un contract de muncă pur, conform căruia dezvoltatorul, în calitate de antreprenor, se obligă să finalizeze lucrarea într-o anumită perioadă și contra unei anumite taxe.
Pe de altă parte, acesta este un acord între doi coinvestitori care investesc în construcția unei proprietăți rezidențiale.
În ansamblu, activitățile dezvoltatorului în cadrul DDU sunt activități antreprenoriale pentru construcția de clădiri rezidențiale, timp în care se acceptă plăți de la clienți în avans sau cu plata integrală în avans.
O astfel de versatilitate face ca acordurile DDU să fie unul dintre cele mai complexe din dreptul contractual modern.
Există mai multe tipuri de acorduri de participare la capitaluri proprii. De regulă, fiecare dintre tipuri „trage” încheierea contractelor ulterioare. Fiecare dintre contractele interimare, în esență, este un truc bine dezvoltat al dezvoltatorilor.
Cert este că construcția de imobile rezidențiale este o procedură în mai multe etape și dezvoltatorul urmărește să-și minimizeze propriile cheltuieli pentru fiecare dintre etape. Mai mult, dezvoltatorul caută să obțină beneficii chiar dacă obiectul nu este construit deloc, deși în aceste cazuri se poate vorbi deja de fraudă.
În conformitate cu etapele activității dezvoltatorului, au apărut și s-au răspândit următoarele tipuri de acorduri DDU:
După cum sugerează și numele, un acord similar este încheiat între contrapărți pentru a stabili intențiile. Totodată, intenția dezvoltatorului este de a onora comanda clientului (aici apare primul aspect al contractării serviciilor), iar intenția clientului este o potențială comandă de construcție de locuințe. Acordul de intenție implică încheierea ulterioară a acordului principal.
Cel mai frecvent motiv pentru încheierea PDDU este lipsa banală a autorizației de construire de către dezvoltator. În lipsa unei astfel de autorizații, DDU-ul principal nu poate fi încheiat deloc, întrucât există o interdicție legislativă în acest sens. Dar dezvoltatorul are nevoie de clienți și fonduri. Prin urmare, merge la truc și încheie PDDA.
Acest lucru nu înseamnă că dezvoltatorul are neapărat o intenție frauduloasă. PDDU a fost practicat de dezvoltatori consacrați de mult timp. Pentru a vă proteja de riscuri la încheierea PDDU, ar trebui să aflați reputația dezvoltatorului. Cert este că obținerea unei autorizații de construire depinde de mai multe motive - de la lent a autorităților locale până la probleme cu compania de construcții în sine. Poate că nu se acordă permisiunea pentru că firma nu are dreptul la un teren pentru construcție, sau proiectul nu a trecut de expertiza în construcție. Există un risc mare ca autorizația să nu fie eliberată deloc și vor începe probleme serioase pentru deținătorii de acțiuni în temeiul PDCA.
Acesta este, de asemenea, unul dintre trucurile dezvoltatorului. De regulă, companiile de construcții care oferă încheierea PDCA tehnic au primit deja toate autorizațiile necesare pentru a începe construcția, dar din diverse motive nu doresc să încheie imediat PDCA principal cu deținătorii lor de capital. De regulă, la încheierea DDU-urilor tehnice, practic nu există riscuri pentru deținătorii de capital, cu condiția ca termenul de încheiere a acordului principal să fie stabilit în PDCA pentru viitorul apropiat.
Acordul principal (DDU) prevede absolut toate condițiile asociate acordului privind construcția în comun. Datorita faptului ca DDU trece obligatoriu la inregistrarea la Rosreestr, din momentul semnarii DDU riscurile actionarului sunt minimizate, desi nu sunt excluse. Cu ceva timp înainte de semnarea DDU, companiile de renume oferă acționarului un exemplu de acord pentru revizuire. Dacă firma de construcții refuză să vă familiarizeze cu eșantionul și solicită semnarea imediată a contractului, vă recomandăm să vă luați rămas bun de la acest dezvoltator.
Când primiți un eșantion, este recomandabil să nu vă bazați pe forțele proprii, ci să efectuați o examinare a condițiilor contractuale cu un specialist în probleme de construcție comună.
Dacă se plănuiește obținerea unui împrumut ipotecar pentru construcții, puteți duce proba la bancă. Băncile evaluează foarte atent riscurile în construcția de credite ipotecare și refuză să emită un împrumut dacă clauzele DDU le inspiră îndoieli.
Din momentul semnării DDU, deținătorul de capital se transformă într-un investitor în construcții la egalitate cu ceilalți deținători de capital. Fondurile transferate de aceștia sunt direcționate către construcția unei clădiri rezidențiale.
Fiecare contract DDU este individual, deoarece conține date despre o anumită locuință, cu o anumită filmare, pe un anumit etaj pentru un anumit client. Numărul apartamentului nu trebuie luat în considerare, deoarece numerotarea apartamentelor până la data punerii în funcțiune a casei se poate schimba semnificativ.
DDU precizează:
Corectitudinea reflectării în contract a acestor date va elimina potențialele probleme la înregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinței. Cert este că registratorii compară cu atenție apartamentul cu datele DDU.
Un DDU întocmit corespunzător ar trebui să conțină termene clar definite pentru transferul unui apartament către un acționar. Termenii simplificați, cronometrați, de exemplu, la jumătate de an, ar trebui să inspire frică. Cel mai probabil, nu vei fi înșelat, dar așteptarea momentului predării cheilor poate fi întârziată semnificativ. 
Important! Punerea în funcțiune a unei case și predarea cheilor unui apartament unui acționar sunt fenomene juridice diferite. In DDU data punerii in functiune poate fi stabilita pentru prima sau a doua jumatate a anului, insa data transferului apartamentului trebuie comunicata exact, de exemplu, „in termen de 20 de zile de la data punerii in locuinta a locuintei. Operațiune."
Toate punctele principale ale obligațiilor părților din contract se reduc la câteva cuvinte „acționarul plătește” și „dezvoltatorul construiește și transferă apartamentul acționarului”, adică într-un fel sau altul, întregul DDU este „întors” în jurul acestor condiții.
În general, contractul ar trebui să cuprindă următoarele prevederi principale:
În procesul de punere în funcțiune a casei, filmarea este verificată, iar dacă se dovedește a fi mai mică decât cea anunțată în DDU, dezvoltatorul va fi obligat să returneze costul metrilor pătrați plătiți în plus. O problemă controversată este plata suplimentară de către deținătorul de capital pentru contoarele suplimentare. În orice caz, dezvoltatorii încearcă să încaseze plata, dar acest lucru este pur ilegal din punct de vedere legal, deoarece problema respectării termenilor contractului revine în întregime dezvoltatorului;
Contrapartidele în contractul de participare la capitaluri proprii sunt acționarul și dezvoltatorul. Dacă totul este clar cu deținătorul de capital, atunci există cerințe stricte pentru compania de construcții.
Contractul trebuie semnat fie personal de către directorul companiei, fie de către o persoană care are împuternicire notarială în numele companiei. Semnarea DDU de către o persoană neautorizată atrage nulitatea contractului.
