Una dintre condițiile determinate în cursul executării silite asupra unei ipoteci este prețul inițial de vânzare al bunului imobil gajat (obiect al executării silite). Legea federală nr. 102-FZ din 16 iulie 1998 „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” (modificată la 17 iunie 2010) (denumită în continuare Legea ipotecare) impune obligația de a determina prețul inițial de vânzare pe instanța în cursul unui recurs judiciar pedepsele (clauza 2, art. 54), și în cadrul unei proceduri extrajudiciare - asupra părților (clauza 4, art. 55), fără a stabili nici o concepție juridică a prețului inițial de vânzare, nici criterii de determinare. aceasta.
Instanța, soluționând chestiunea stabilirii prețului inițial de vânzare al bunului gajat, trebuie nu numai să-l întemeieze în motivare, ci și să o indice în dispozitivul hotărârii. Nestabilirea de către instanță a prețului inițial de vânzare al proprietății gajate, care este blocată, se califică drept o încălcare a dreptului material și constituie temeiul anulării acestuia (Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Orientului Îndepărtat din 31 august 2004). N F03-A51 / 04-1 / 1587, din 17 octombrie 2006 N F03-A59 / 06-1 / 3481). Fără a clarifica problema stabilirii prețului inițial de vânzare al bunului gajat, actul judiciar nu poate fi executat (cazul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord N F08-4837 / 2004).
În cazul în care acordul de executare silită extrajudiciară a unei ipoteci nu conține o condiție privind prețul inițial de vânzare sau procedura de determinare a acestuia, acordul se consideră neîncheiat, întrucât această condiție este încadrată de lege drept una dintre condițiile sale esențiale. (clauza 4, art. 55 din Legea ipotecarului).
Totodată, problematica prețului inițial de vânzare în mecanismul de exercitare a dreptului de gaj are o importanță capitală, întrucât eficacitatea procedurilor de executare silită și de vânzare a obiectului ipotecii, și deci a modelului ipotecar ca întreg, depinde de soluția sa. Prin urmare, la nivel doctrinar, se impune formularea conceptului de preț inițial de vânzare al imobilului gajat și identificarea criteriilor pe baza cărora poate fi determinat.
Ar fi oportun să menționăm că conceptul de preț în drept și economie are conținut diferit. Din punct de vedere al dreptului civil, prețul acționează ca o condiție a contractului și este o expresie bănească a obligației de a efectua plata pentru produsele vândute (livrate), lucrările efectuate sau serviciile prestate. În raportul juridic „cumpărare – vânzare” prin preț se înțelege suma de bani pe care cumpărătorul se obligă să o transfere vânzătorului ca plată a mărfii (articolul 454 din Codul civil). În teoria economică, conceptul de preț este relevat prin categoria valorii ca evaluare monetară a utilității de consum a unui produs, exprimând capacitatea acestuia de a fi schimbat cu alte bunuri. În acest sens, prețul unei mărfuri este o expresie monetară a valorii acesteia, echivalentul unui schimb în relațiile economice ale participanților la circulația civilă. În condițiile pieței, prețul și valoarea, de regulă, nu coincid între ele: sub influența diferiților factori, mărfurile de aceeași valoare pot fi vândute la prețuri diferite.
Definiția prețului ca expresie monetară a valorii este dată de GOST R 51303-99. Prețul inițial de vânzare al bunului gajat (obiect de colectare) scos la vânzare are aceeași natură.
În procesul schimbului de mărfuri, prețul, în funcție de entitatea care îl determină, poate reprezenta suma solicitată (prețul vânzătorului), oferită (prețul cumpărătorului) sau plătită (prețul tranzacției) pentru mărfuri. Evident, prețul inițial de vânzare al imobilului gajat scos la licitație este suma solicitată în timpul licitației.
Totodată, din cauza specificului raporturilor de executare silită, prețul inițial de vânzare nu poate fi caracterizat drept preț al vânzătorului, întrucât nu este determinat de debitorul ipotecar sau de către creditor ipotecar, ci este rezultatul voinței convenite a părților la contract. ipotecă, și numai în cazul în care există un litigiu între părți cu privire la cuantumul acesteia se stabilește de către instanță (p. 4 partea 2 art. 54 din Legea ipotecii). Prin urmare, prețul inițial de vânzare este prețul la care creditorul gajist este de acord să vândă bunul ce i-a fost transferat prin ipotecă, iar debitorul gajist este obligat să accepte vânzarea acestuia prin proceduri de colectare.
În timpul licitației, participanții concurează între ei și fac prime față de prețul inițial de vânzare. Persoana care a oferit cel mai mare preț este recunoscută ca fiind câștigătoarea licitației (alin. 6 al articolului 57, paragraful 2 al paragrafului 1 al articolului 58 din Legea ipotecare). Prin urmare, în mecanismul de licitație, prețul inițial de vânzare al bunului gajat este prețul de pornire (minim) de la care începe licitația. Acesta trebuie să fie diferențiat de prețul cel mai mare (maxim) propus de câștigător la care va fi vândut. Aceasta este prima funcție a prețului inițial de vânzare pe care o îndeplinește atunci când creditorul ipotecar își exercită dreptul de gaj.
Cealaltă funcție a acesteia este aceea că, alături de alte condiții enumerate la paragraful 4 al art. 55 din Legea ipotecare, prețul inițial de vânzare este o condiție esențială a acordului de executare silită extrajudiciară a unei ipoteci. Un astfel de acord între părțile la ipotecă, care prevede dreptul creditorului ipotecar de a lăsa obiectul colectării pentru sine sau pentru terți, se califică drept contract de cumpărare și vânzare imobiliară sau ca contract preliminar de vânzare și cumpărare, dacă acordul prevede doar obligația părților de a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare. În acest caz, prețul inițial de vânzare nu poate fi considerat prețul minim solicitat în timpul licitației, ci servește drept preț de cumpărare la care obiectul de încasare va fi transferat împrumutătorului ipotecar sau unui terț în interesul căruia este un astfel de acord. încheiat. Din prețul de cumpărare sunt compensate creanțele creditorului gajist garantate prin ipotecă împotriva debitorului (secțiunea 3, articolul 55 din Legea ipotecare).
A treia funcție a prețului inițial de vânzare este că este criteriul inițial de determinare a prețului la care creditorul gajist are dreptul de a dobândi (reține) proprietatea gajată în cazul în care licitațiile repetate sunt recunoscute ca eșuate (clauza 4, articolul 58). din Legea ipotecarului). Totodată, atât prețul determinat prin convenția dintre debitorul gajist și creditorul gajist, cât și prețul stabilit chiar de instanță, trebuie să îndeplinească cerințele stabilite de art. 555 „Prețul în contractul de vânzare de bunuri imobiliare” din Codul civil al Federației Ruse.
Astfel, prețul inițial de vânzare ar trebui definit ca o valoare monetară a valorii imobilului gajat (obiect de recuperare) scos la vânzare, de la care începe licitația, sau în baza căreia prețul de cumpărare al obiectului recuperarea se determină în cazul în care licitația este declarată nulă, precum și în cazul dobândirii de către creditorul gajist bunuri gajate pentru sine sau pentru terți.
Prevederile paragrafului 4 din partea 2 a art. 54 din Legea ipotecii indică caracterul contractual al prețului inițial de vânzare la care imobilul gajat va fi scos la vânzare.
În același timp, este destul de evident că, în cursul executării silite asupra unei ipoteci, prețul inițial de vânzare se formează în condițiile unor interese îndreptate opus ale împrumutătorului ipotecar (colector) și debitorului ipotecar (debitorului) și nu este supus orice legi economice, spre deosebire de prețul de vânzare, care se formează sub influența cererii și ofertei. Garantul caută întotdeauna să obțină prețul maxim pentru bunul vândut pentru nu numai achitarea creanțelor creditorului, ci și pentru a primi diferența dintre încasări și datorie; în cazul în care licitația repetată este declarată nulă, riscul acesteia se limitează la pierderea a 25% din valoarea imobilului vândut.
Creierul gajist, dimpotrivă, este interesat doar să primească o sumă suficientă pentru acoperirea creanței garantate prin gaj, întrucât stabilirea obiectului de încasare la o valoare umflată întârzie punerea în aplicare și poate duce chiar la eșecul unei vânzări publice și la nemulțumire. cu cerințele reclamantului; perspectiva de a lăsa proprietatea în urmă chiar și la un preț cu 25% sub valoarea de piață este întotdeauna asociată cu costuri suplimentare pentru întreținerea și vânzarea ulterioară a proprietății dobândite.
În astfel de circumstanțe, ajungerea la un acord cu privire la mărimea prețului inițial de vânzare devine aproape imposibilă. Practica judiciară arată că părțile, de regulă, nu înaintează instanței un acord separat privind prețul inițial de vânzare și în cursul judecății nu ajung la un asemenea acord nici la propunerea instanței. Însă legea prevede fără ambiguitate că, la executarea silită a bunului ipotecat într-o procedură judiciară, prețul inițial de vânzare este stabilit prin acordul părților, iar în caz de litigiu, chiar de instanța de judecată (paragraful 4, alin. 2, art. 54 din Legea Ipoteca).
Consider ca pretul initial de vanzare poate fi precizat de catre parti in contractul de ipoteca, sau poate fi stabilit printr-un acord separat incheiat atat inainte cat si in timpul judecatii.
În practica judiciară, totuși, există diferite abordări ale interpretării acestei prevederi a legislației:
la stabilirea prețului inițial de vânzare, instanțele se ghidează după valoarea garanției obiectului ipotecii specificată în contractul de ipotecă. Valoarea indicată este recunoscută de către instanțe ca „preț de vânzare determinat pe baza unui acord între părți” (Rezoluția FAS din Districtul Siberiei de Est din 17 iunie 2004 N A58-3257 / 03-Ф02-2167 / 04-С2). Instanțele consideră că Legea ipotecarului nu impune încheierea unui acord suplimentar privind prețul de vânzare al bunului gajat între debitorul gajist și creditorul gajist, întrucât o condiție esențială a contractului de ipotecă este valoarea garanției imobilului gajat. Este valoarea garanției care este indicată de instanță ca preț inițial de vânzare (Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din 27 iunie 2006 N F04-3919 / 2006 (23877-A03-11), din 25 septembrie , 2007 N F04-6167 / 2007 ( 37954-A81-30);
alte instanțe, dimpotrivă, pornesc din faptul că prețul bunului gajat indicat în contractul de ipotecă nu este prețul său inițial de vânzare, ci indică doar evaluarea de către părți a bunului în litigiu la momentul încheierii contract ipotecar; acordul privind prețul inițial de vânzare trebuie încheiat ca acord separat, ca document unic separat. Totodată, instanțele consideră că, dacă părțile nu au depus un acord privind prețul inițial de vânzare, atunci instanța are dreptul să ofere persoanelor care participă la cauză să ia o decizie convenită sau să stabilească prețul inițial de vânzare în conformitate cu cu probele prezentate (Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga din 19 martie 2002 Nr. N A57-5211 / 2001-4, FAS al Districtului Ural din 4 noiembrie 2003 N F09-881 / 03-GK) .
Fără a discuta corectitudinea abordărilor indicate, remarcăm un singur lucru: dacă părțile au ajuns la un acord cu privire la mărimea prețului inițial de vânzare, întrebarea după ce considerente s-au ghidat părțile atunci când l-au determinat nu este supusă discuției - acesta este dreptul părților, sarcina instanței este de a fixa acest preț în hotărâre. Dacă nu se ajunge la un asemenea acord, atunci prețul inițial de vânzare dobândește caracterul unui fapt supus probei, iar instanța este obligată să o determine în conformitate cu probele prezentate.
Acest lucru ridică apoi întrebarea cu privire la criteriile după care instanța ar trebui să fie ghidată în determinarea prețului inițial de vânzare, deoarece nici Codul civil al Federației Ruse, nici Legea ipotecare nu stabilesc astfel de criterii.
La nivel doctrinar se pot distinge următoarele abordări ale rezolvării întrebării puse.
A. Valoarea de piata.
În general recunoscută în practica judiciară este abordarea conform căreia prețul inițial de vânzare este determinat pe baza valorii de piață a proprietății gajate (paragraful 6 din Revizuirea prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15 ianuarie 1998 N 26). Această abordare este confirmată de art. 7 din Legea federală din 29 iulie 1998 N 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (modificată la 27 decembrie 2009) (denumită în continuare Legea evaluării), care stabilește prezumția de stabilire a pieței valoarea obiectului de evaluare în cazurile în care legea nu definește un alt tip de valoare în scop de evaluare.
Din punctul de vedere al art. 3 din Legea evaluarii, valoarea de piata se intelege ca pretul cel mai probabil la care obiectul evaluarii poate fi instrainat pe piata libera intr-un mediu concurential, atunci cand partile la tranzactie actioneaza rezonabil, avand toate informatiile necesare, si orice circumstanțe extraordinare nu sunt reflectate în valoarea prețului tranzacției. O definiție similară a valorii de piață este dată în paragraful 6 din Standardul Federal de Evaluare „Scopul evaluării și tipurile de cost (FSO N 2)”, aprobat. Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice și Comerțului al Federației Ruse din 20 iulie 2007 N 255. Cu toate acestea, nu se poate spune cu certitudine că determinarea prețului inițial de vânzare al proprietății ipotecate care este vândută pe baza valorii sale de piață este cea mai bună abordare. care ține cont de interesele ambelor părți la ipotecă.
Vânzarea proprietății este influențată de mulți factori care au natura unor circumstanțe de urgență. În primul rând, vânzarea bunului gajat ca urmare a executării silite extrajudiciare asupra acestuia este forțată pentru debitorul gajist, iar în cazul executării silite judiciare este obligatorie. În al doilea rând, termenele de punere în aplicare a obiectului de încasare sunt reglementate de lege în mod imperativ și nu pot fi modificate la cererea nimănui, inclusiv a creditorului gajist. În al treilea rând, vânzarea de bunuri gajate la licitație este considerată ca fiind efectuată pe o piață limitată a vânzătorilor, în special, funcția vânzătorului de bunuri gajate vândute la licitație publică în executarea unei hotărâri judecătorești de executare silită a acestuia este atribuite prin lege Agenției Federale pentru Administrarea Proprietății de Stat (FAUGI). În al patrulea rând, bunul gajat este înstrăinat în condițiile unei informații insuficiente care caracterizează obiectul de recuperare evaluat în comparație cu obiectele analoge vândute forțat, ceea ce afectează și rezultatele evaluării. Aceste împrejurări mărturisesc mai probabil caracterul non-piață al valorii, pe baza căreia se stabilește prețul inițial de vânzare al obiectului ipotecii vândut prin executare silită.
În plus, fixarea prețului inițial de vânzare la valoarea de piață a raportului evaluatorului, așa cum o fac acum instanțele, este în mod fundamental contrară naturii licitației, care implică creșteri suplimentare de preț, mai degrabă decât reduceri de preț. Drept urmare, licitația nu își atinge scopul de a vinde bunul gajat, iar ipoteca își pierde funcția de securitate. Prețul inițial de vânzare umflat stabilit de instanță, care nu corespunde stării calitative și valorii de piață a imobilului la momentul vânzării, este una dintre problemele în organizarea muncii executorilor judecătorești pentru vânzarea bunului gajat. În mod evident, determinarea prețului inițial de vânzare ar trebui să se bazeze pe o valoare diferită de valoarea de piață.
B. Valoarea de salvare.
Experții în domeniul evaluării imobiliare sunt unanimi în opinia lor că, dintre tipurile de valori enumerate în FSO N 2, valoarea sa de salvare ar trebui utilizată ca criteriu pentru determinarea prețului inițial de vânzare al obiectului de recuperare vândut la licitație. . Aceasta din urmă, spre deosebire de valoarea de piață, ține cont de impactul asupra vânzării a circumstanțelor de urgență care obligă vânzătorul să vândă obiectul de evaluare în condiții care nu corespund cu cele de piață (clauza 9 din OFS N 2). Valoarea de lichidare este o reflectare a prețului cel mai probabil la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat pentru perioada de expunere (punerea la vânzare) a obiectului de evaluare, care este mai mică decât perioada de expunere tipică pentru condițiile de piață. Astfel, spre deosebire de valoarea de piata, valoarea de lichidare tine cont de factorul de a fi obligat sa vinde intr-un interval de timp limitat.
Metodologic, valoarea de salvare este definită ca valoarea de piață a obiectului de evaluare minus coeficientul pentru caracterul forțat al vânzării. Calculul factorului de corecție presupune identificarea și justificarea factorilor care determină scăderea valorii de piață a fiecărui tip specific de proprietate (locație, perioadă de expunere, atractivitate pentru investiții, condiții de piață, eficacitate marketing, factori subiectivi etc.). Valoarea specifică a acestui coeficient, potrivit experților, variază între 0,2 și 0,5 din valoarea de piață a obiectului evaluat, iar în unele cazuri poate ajunge la 0,8 din valoarea de piață a obiectului evaluat.
Se pare că, în condițiile pieței, valoarea de lichidare este o reflectare adecvată a prețului inițial de vânzare al obiectului creditului ipotecar vândut prin executare silită. Această abordare este în concordanță cu natura juridică a licitației pentru vânzarea imobilelor ipotecate și vă permite să o implementați într-o perioadă limitată legal. În acest sens, unele instanțe, atunci când au în vedere cazuri de executare silită asupra unei ipoteci, satisfac cerințele reclamantei de a stabili prețul inițial de vânzare în cuantumul valorii de lichidare, indicând că valoarea de lichidare este un caz special de valoare de piață într-o expunere limitată. perioada (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din 30 august 2004 N F04-5935 / 2004 (A75-3959-34), Hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 2 februarie 2010 N 38-B09 -9).
Cu toate acestea, propunerile exprimate în literatura de specialitate privind introducerea valorii de lichidare în legislația ipotecară ca criteriu de determinare a prețului inițial de vânzare nu au găsit susținere din partea legiuitorului. Se pare că gama largă de coeficienți pentru caracterul forțat al vânzării în condiții de instabilitate economică este cea care creează creditorului gajist riscurile de pierdere a proprietății la o valoare mai mică care nu acoperă datoria și costurile de încasare. Ca urmare, procedura judiciară de executare silită, care în unele cazuri nu prevede o alternativă, își pierde semnificația ca garanție a drepturilor și intereselor legitime ale părților la ipotecă. Din câte se pare, acest motiv astăzi nu permite în reglementarea legală a problemelor stabilirii prețului inițial de vânzare al unui credit ipotecar să treacă la criteriul valorii de lichidare.
B. Prețul inițial de vânzare ca suma creanțelor creditorului ipotecar.
O experiență interesantă de reglementare legală a problemei determinării prețului inițial de vânzare al unui teren împovărat cu ipotecă este demonstrată de legislația germană.
În primul rând, un astfel de preț, numit oferta cea mai scăzută, este determinat de instanța de executare în ziua licitației pe baza costului tuturor drepturilor anterioare asupra site-ului și a costurilor licitației. Licitarea începe cu cea mai mică ofertă, respectiv, cumpărătorul devine cel care oferă cel mai mare preț, i.e. va face cea mai mare oferta. În al doilea rând, părțile la ipotecă sunt excluse de la soluționarea problemei mărimii prețului inițial de vânzare, prin urmare cea mai mică ofertă stabilită de instanță nu prevede acordul părților la ipotecă cu privire la acest fapt. În al treilea rând, cea mai mică ofertă stabilită de instanță nu depinde de valoarea de piață a terenului vândut prin licitație forțată: valoarea de piață este doar un criteriu de evaluare a propunerilor primite de participanți. Legea germană stabilește dreptul instanței de a nu accepta oferta cumpărătorului dacă aceasta nu atinge 50% din valoarea de piață a terenului (§ 85a din Legea licitațiilor forțate). În plus, debitorul gajist, precum și creditorii de rangurile ulterioare, pot depune o cerere de refuzare a ofertei dacă aceasta se ridică la 70% din valoarea de piață a terenului, dar nu acoperă toate cerințele (§ 74a din Licitația Forțată). Lege). În acest din urmă caz, instanța este obligată să desemneze licitații repetate, dar nici 50%, nici 70% dintre acestea nu sunt supuse contabilității, iar terenul poate fi vândut cu orice preț, chiar dacă nu ajunge la 50% din valoarea sa de piață. .
Ar trebui recunoscută raționalitatea abordării germane în ceea ce privește determinarea prețului inițial de vânzare al bunurilor imobiliare ipotecate.
În același timp, transferul acestuia la temeiul juridic rusesc este asociat cu respingerea naturii contractuale a prețului inițial de vânzare și revizuirea reglementării legale a cel puțin două aspecte: 1) regulile de licitație; 2) regulile pentru ca creditorul gajist să lase bunul în urmă în cazul în care licitația este declarată nulă. Aparent, o astfel de revizuire este posibilă în condițiile unei piețe ipotecare dezvoltate, iar introducerea ei în legislația rusă necesită o reflecție și o justificare suplimentară.
Întrucât în legea noastră prețul inițial de vânzare al bunului gajat este rezultatul unui acord între părți, o concluzie principală poate fi trasă din experiența germană: în cazurile în care părțile, în ciuda propunerii instanței, nu au ajuns la un acord cu privire la mărimea prețului inițial de vânzare, un astfel de preț ar trebui să fie stabilit prin lege.
D. Prețul inițial de vânzare ca valoare de piață redusă.
O analiză a legislației și a practicii judiciare arată că prioritatea în determinarea prețului inițial de vânzare este acordată criteriului valorii de piață. Principala greșeală a ofițerului de drept este că prețul inițial de vânzare este stabilit nu pe baza, ci în cuantumul valorii de piață. Cu toate acestea, natura prețului inițial de vânzare este diferită și presupune stabilirea mărimii acestuia sub valoarea de piață, astfel încât prețul de vânzare al imobilului ipotecat dezvăluit în timpul licitației să tindă spre prețul său de piață.
Câțiva pași în această direcție au fost făcuți de legiuitor în Legea federală din 30 decembrie 2008 N 306-FZ „Cu privire la modificările anumitor acte legislative ale Federației Ruse în legătură cu îmbunătățirea procedurii de excludere a proprietății ipotecate” (denumită în continuare ca Legea N 306-FZ) în legătură cu procedura extrajudiciară de colectare a creditelor ipotecare:
a fost introdusă o evaluare obligatorie a obiectelor imobiliare, a cărei evaluare în baza unui contract de ipotecă depășește 500 de mii de ruble;
se stabilește regula că, dacă părțile din acordul privind procedura extrajudiciară de satisfacere a creanțelor creditorului ipotecar nu au indicat altfel, atunci prețul inițial de vânzare al imobilului care se vinde este stabilit la 80% din valoarea sa de piață (clauza 10, art. 59 din Legea ipotecare).
Astfel, Legea ipotecare a fixat obligația părților la ipotecă de a stabili prețul inițial de vânzare, nu egal cu valoarea de piață, dar ținând cont de scăderea în raport cu valoarea indicată în raportul evaluatorului. Dacă părțile din contractul de ipotecă extrajudiciar nu au precizat acest procent de reducere, atunci prețul inițial de vânzare trebuie redus cu 20%. Desigur, se poate argumenta în ce măsură se justifică o reducere cu 20% a valorii de piață a bunului gajat, dar este stabilită prin lege în formă dispozitivă, prin urmare, la stabilirea prețului inițial de vânzare, părțile au dreptul de a stabili o reducere diferită, atât mai mare, cât și mai mică.
Regula introdusă de Legea N 306-FZ nu se aplică procedurii judiciare de executare silită asupra unei ipoteci, existând o diferențiere de reglementare legală a problemei stabilirii prețului inițial de vânzare, în funcție de forma executării silite (judiciară sau extrajudiciară) . Aceasta înseamnă că, în cazurile în care ipoteca este executată pe cale judecătorească și părțile nu au ajuns la o înțelegere asupra cuantumului prețului inițial de vânzare, obiectul executării silite va fi scos la licitație publică la valoarea de piață, în timp ce în caz extrajudiciar. executarea silită, părțile la ipotecă sunt obligate să determine prețul inițial de vânzare sub rezerva prevederilor alin.10 Art. 59 din Legea Ipoteca. Se pare că o asemenea abordare a reglementării juridice a problemei studiate creează oportunități juridice inegale debitorului ipotecar și creditorului ipotecar în executarea judiciară și extrajudiciară a bunului ipotecat. Prin urmare, Legea cu privire la ipoteca ar trebui să stabilească o abordare unificată în stabilirea prețului inițial de vânzare pentru cazurile în care părțile nu au ajuns la un acord cu privire la prețul inițial de vânzare într-o procedură judiciară, iar într-o procedură extrajudiciară nu au ajuns la un acord. a determinat procentul de reducere a acestuia raportat la valoarea de piata.
Se pare că paragraful 10 al art. 59 din Legea ipotecii, regulile pot să nu se aplice dacă acordul privind procedura extrajudiciară de executare silita a unei ipoteci prevede dreptul creditorului ipotecar de a păstra obiectul ipotecii pentru sine sau pentru terți.
Pe baza celor de mai sus se pot trage următoarele concluzii.
1. Prețul inițial (minim) de vânzare trebuie înțeles ca o expresie monetară a valorii imobilului gajat (obiect de recuperare) scos la vânzare, de la care începe licitația, sau în baza căruia prețul de cumpărare al obiectul recuperării se stabilește în cazul în care licitația este declarată nulă, precum și în cazul dobândirii de către creditorul gajist a bunului gajat pentru sine sau pentru terți.
2. Legislația actuală nu conține criterii de determinare a prețului inițial de vânzare al bunurilor imobile gajate (obiect de colectare), și formează, de asemenea, diferite abordări ale stabilirii acestuia, în funcție de ordinea încasării (judiciară sau extrajudiciară). Totodată, un astfel de preț poate fi stabilit exclusiv prin acordul părților, iar în cazul unui litigiu, chiar de instanța de judecată.
3. Este indicat să se determine prețul inițial de vânzare pe baza valorii de lichidare a obiectului de recuperare din cauza perioadei limitate de expunere a acestuia și a caracterului forțat al recuperării. Această abordare este în concordanță cu scopul licitației de a identifica cel mai mare preț (maxim) al obiectului recuperării (clauza 4, articolul 447 din Codul civil al Federației Ruse), dar nu exclude posibilitatea de a determina prețul inițial. prețul de vânzare bazat pe valoarea sa de piață, ținând cont de procentul de reducere convenit de părți.
4. Pentru a crea șanse legale egale pentru părțile la o ipotecă, Legea ipotecare ar trebui să stabilească o abordare unificată în stabilirea prețului inițial de vânzare al obiectului de colectare în cazurile în care părțile nu au ajuns la un acord cu privire la vânzarea inițială. prețul într-o procedură judiciară și într-o procedură extrajudiciară nu au determinat procentul de scădere a acestuia față de valoarea de piață.
5. Propun în sub. 4 p. 2 art. 54 din Legea ipotecare, teza a doua se modifică după cum urmează:
Prețul inițial de vânzare al proprietății la licitație publică este determinat pe baza unui acord între debitorul gajist și creditorul gajist, iar în cazul unui litigiu - de către instanța însăși în sumă egală cu 80% din valoarea de piață a imobilului. , determinat în raportul evaluatorului.
Etichete: 0 0 Avocați https://website/wp-content/uploads/2017/11/logo1-300x40.pngAvocați 2010-12-03 15:09:02 2016-02-04 21:23:04 Prețul inițial de vânzare al imobilului gajat (obiectul ipotecii)Dacă o companie are nevoie de un împrumut - o practică obișnuită atunci când o întreprindere se dezvoltă și nu marchează timpul - trebuie să te gândești la garanții din timp. Toate băncile, fără excepție, tratează garanția ca fiind componenta principală și preferată a garanției pentru un împrumut. Un element important al mecanismului de garanție este evaluarea garanțiilor.
Cerințele cheie pe care băncile le impun garanțiilor sunt: a) lichiditatea ridicată a acestuia, care face posibilă vânzarea bunului gajat la un preț acceptabil băncii cât mai curând posibil; b) alienabilitate ușoară a bunului gajat, care permite băncii să-l retragă rapid la momentul potrivit, fără costuri speciale de dezmembrare și transport; c) apartenența debitorului gajist asupra dreptului de proprietate (dacă nu este un gaj al unui terț); d) libertate de; e) disponibilitate pentru identificare, astfel încât să puteți verifica prezența acestuia în orice moment.
Practica arată că băncile sunt interesate în primul rând de bunurile mobile și imobile ca garanții. Ar trebui să existe o cerere constantă pentru acesta și ar trebui să aparțină categoriei de preț mediu, astfel încât să nu existe probleme cu implementarea. Băncile acceptă drept garanții:
Alineatul 1 al art. 340 din Codul civil al Federației Ruse (în continuare - Codul civil al Federației Ruse) stabilește că valoarea obiectului gajului este determinată de acordul părților, dacă legea nu prevede altfel. Cu toate acestea, această condiție nu este menționată în lege ca fiind esențială. Totodată, paragraful 1 al art. 9 din Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” (denumită în continuare Legea federală „Cu privire la ipotecă”), se stabilește că „contractul de ipotecă trebuie să indice obiectul ipotecii, evaluarea acesteia, fondul, valoarea și termenul îndeplinirii unei obligații garantate printr-o ipotecă.
Astfel, părțile care gajează raporturile juridice sunt obligate să indice o evaluare convenită a bunului gajat. Ei pot determina o astfel de evaluare atât în mod independent, cât și contactând un evaluator.
Participanții la relațiile colaterale determină singuri evaluarea, după ce au convenit între ei, sau contactează evaluatorul și indică în sarcină ce tip de valoare trebuie determinat.
Legea nu definește pe baza căror criterii trebuie făcută evaluarea. Modul de coordonare a valorii obiectului gajului nu este prevăzut de lege. În practică, în contract, părțile pot indica valoarea bunului gajat fără a preciza tipul acesteia, pot indica mai multe tipuri de valoare. Participanții la tranzacțiile de gaj pot determina valoarea pe baza raportului unui evaluator independent sau pot conveni pe cont propriu, fără a implica un profesionist, ghidați de prețurile medii ale pieței pentru o proprietate similară.
În paragraful 19 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 28 ianuarie 2005. 90 „Prezentare de ansamblu asupra practicii de examinare a litigiilor legate de un contract ipotecar de către instanțele de arbitraj”, se precizează că, dacă părțile indică în contractul de ipotecă mai multe aprecieri diferite ale obiectului ipotecii, un asemenea acord nu poate fi considerat neîncheiat dacă este posibil să se stabilească care dintre aprecieri reprezintă cea despre care părțile au convenit ca o condiție esențială a contractului de ipotecă.
În explicarea acestei recomandări a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, sunt prezentate circumstanțele unuia dintre cazurile luate în considerare. După cum rezultă din împrejurările cauzei, în contractul de ipotecă părțile au indicat trei aprecieri diferite ale obiectului ipotecii: o evaluare bazată pe încheierea unui evaluator independent, o evaluare a gajului și o evaluare bazată pe documente ale organului de inventariere tehnică. .
Totodată, instanța a constatat că costul imobilului ipotecat, conform actelor organului tehnic de inventariere, a fost indicat de către părți în vederea punerii în aplicare alin.4 al art. 4 din Legea Federației Ruse din 09.12.1991 nr. 2005-1 „Cu privire la taxa de stat”, care era în vigoare la momentul încheierii contractului de ipotecă. Evaluarea dată subiectului ipotecii de către un evaluator independent angajat de părți și pe care părțile au indicat-o în contractul de ipotecă, în temeiul articolului 12 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, a fost de natură consultativă. pentru ei și nu era obligatorie.
În baza acestor împrejurări, instanța a ajuns la concluzia că evaluarea ipotecară este evaluarea imobilului ipotecat, pe care părțile, de comun acord, au dat-o acestui subiect de ipotecă.
În alineatele 1 și 2 ale articolului 340 din Codul civil, cu modificările ulterioare. Legea federală din 21 decembrie 2013 367-FZ prevede că, dacă legea nu prevede altfel, valoarea obiectului gajului se stabilește prin acordul părților. O modificare a valorii de piață a obiectului gajului după încheierea unui contract de gaj sau apariția unui gaj în temeiul legii nu constituie temei pentru modificarea sau încetarea gajului, cu excepția cazului în care prin lege sau prin acord se prevede altfel.
Legea federală „Cu privire la ipotecă” menționează două tipuri de valoare imobiliară: valoarea garanției (paragraful 2 al articolului 67 prevede că „valoarea garanției unui teren gajat în temeiul unui contract de ipotecă este stabilită prin acord între debitorul ipotecar și creditorul ipotecar”). și valoarea de piață (în paragraful 3 al articolului 9 se menționează: „În cazul unui gaj al unui bun imobil care nu este finalizat prin construcție și este în proprietatea statului sau a municipalității, se efectuează o evaluare a valorii de piață a acestui bun”). . Nicăieri altundeva în lege nu indică ce tip de valoare a proprietății trebuie să fie indicată în contract.
În art. 3 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, valoarea de piață a unui obiect de evaluare este definită ca prețul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacția acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare și asupra valorii prețului tranzacției nu reflectă nicio circumstanță extraordinară.
Nu există o definiție legală a valorii colaterale a proprietății. În știința dreptului civil s-a răspândit recent poziția, potrivit căreia termenul „valoare colaterală” care se regăsește în actele normative ar trebui considerat drept sinonim pentru valoarea de piață, care mai este numită și „reală”, „justă”, etc. .
Totuși, această poziție nu pare a fi în întregime corectă. În condițiile normelor actuale și în absența conceptului de valoare colaterală, desigur, ar trebui să fim de acord că, deoarece nu există o valoare colaterală în standardele federale de evaluare, nu există instrucțiuni privind modul de determinare a valorii garanției, nu putem consideră-l un tip independent de valoare. Totodată, spre deosebire de sinonimele general acceptate pentru valoarea de piață, conceptul de „valoare ipotecară” este folosit tocmai pentru a sublinia caracterul special al valorii imobilului gajat, pentru a se opune valorii sale de piață. Există suficiente premise pentru alocarea valorii garanției ca tip de valoare. În special, dreptul trebuie să plece de la nevoile reale ale societății. Practica relațiilor de garanție arată că valoarea garanției, în special la vânzarea proprietății la licitație, nu trebuie determinată pe baza valorii de piață.
În activitățile lor, băncile operează activ cu acest termen controversat. Conceptul de valoare garanției a fost format din Instrucțiunea Băncii Centrale a Federației Ruse din 30 iunie 1997. Nr. 62a „Cu privire la procedura de formare și utilizare a unei rezerve pentru eventuale pierderi la împrumuturi”, care a devenit acum invalidă, unde valoarea garanției este definită ca „suma maximă a obligațiilor clientului pe care o poate asigura această proprietate, aceasta suma este determinată ca valoarea de piață a garanției minus costurile implementării acestuia și posibilele reduceri la viteza de implementare. Practica bancară este ghidată în majoritatea cazurilor de aceste criterii pentru a determina valoarea garanției.
Există o nevoie economică de a defini și utiliza termenul de valoare colaterală. Băncile care sunt deținători de gaj utilizează valoarea garanției, în ciuda faptului că în prezent nu este recunoscută prin lege ca un tip de valoare independent și poate fi atribuită cutumei.
În prezent, nu există linii directoare speciale pentru evaluarea proprietății transferate ca garanție. În prezent, în cazurile în care proprietatea este supusă evaluării obligatorii, contractul în scopul garanției trebuie să stabilească valoarea de piață a proprietății.
Practica judiciară arată că evaluarea la executarea silită a obiectului gajului trebuie determinată pe baza valorii de piață a imobilului. Această poziție este susținută de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse. În paragraful 6 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15.01.1998. 26 „Prezentarea de ansamblu a practicii de examinare a litigiilor legate de aplicarea de către instanțele de arbitraj a normelor Codului civil al Federației Ruse privind gajul” prevede că, în cazul unui litigiu între debitorul gajist și creditorul gajist, prețul inițial de vânzare al bunul gajat se stabilește de către instanță pe baza prețului de piață al acestui imobil. În ciuda faptului că aceste recomandări din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse au fost elaborate înainte de adoptarea Legii federale „Cu privire la ipotecă”, ele sunt în prezent în vigoare, după 16 ani.
In lipsa unui litigiu, instanta va indica cu siguranta pretul convenit in contract. Această prevedere indică indirect că prețul din contract trebuie să fie prețul pieței. De fapt, dacă în contract nu se specifică un preț de piață, ci altul și niciuna dintre părți nu se opune vânzării proprietății la acel preț, atunci instanța nu va avea niciun motiv să stabilească singură prețul inițial de vânzare.
P. 2 Art. 348 din Codul civil și clauza 1 din articolul 54.1 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” se stabilește că executarea silită asupra bunurilor gajate nu este permisă dacă încălcarea de către debitor a obligației garantate prin gaj este nesemnificativă și cuantumul creanțelor creditorului gajist. este vădit disproporționat față de valoarea bunului gajat.
Nesemnificația încălcării se presupune dacă, în momentul în care instanța hotărăște executarea silite, sunt îndeplinite concomitent următoarele condiții: cuantumul obligației neîndeplinite este mai mic de cinci la sută din valoarea obiectului ipotecii și perioada de întârziere în îndeplinirea obligației garantate prin gaj este mai mică de trei luni (clauza 1 a articolului 54.1 Legea federală „Cu privire la ipotecă”). Pentru gajul bunurilor mobile, sub. 1 p.2 art. 348 din Codul civil al Federației Ruse prevede că încălcarea obligației garantate prin gaj este considerată nesemnificativă, iar valoarea creanțelor creditorului gajist este în mod clar disproporționată cu valoarea bunului gajat, dacă valoarea obligației neîndeplinite. este mai mică de cinci la sută din valoarea bunului gajat iar perioada de întârziere în îndeplinirea obligaţiei garantate prin gaj este mai mică de trei luni . Spre deosebire de Legea federală „Cu privire la ipotecare”, Codul civil al Federației Ruse nu prevede că regula se aplică numai procedurii judiciare de executare silită.
Astfel, valoarea garanției este raportată la mărimea obligației neîndeplinite a debitorului. Capacitatea de a bloca obiectul gajului depinde de raportul dintre valoarea datoriei și valoarea bunului gajat, precum și de întârzierea executării.
Totodată, normele menționate ale art. 348 din Codul civil și art. 54.1. Legea federală „Cu privire la ipotecare” nu clarifică problema analizată, deoarece acestea nu sunt suficient de specifice. Rămâne incertitudinea naturii juridice a valorii specificate în contractul de gaj. Încă nu este clar din ce valoare se calculează cinci la sută din datorie. Cum va fi determinată această valoare?
Lipsa de certitudine a normelor contribuie la apariția litigiilor: este posibilă o dispută în instanță dacă este permisă într-o anumită situație să se execute silite asupra proprietății. Părțile pot oferi diferite variante de calcul a cinci la sută, interpretând normele legii în favoarea lor: cinci la sută din valoarea specificată în contract, sau cinci la sută din valoarea de piață la momentul litigiului. După cum arată practica, acest cost poate varia semnificativ.
În opinia noastră, prevederile art. 348 din Codul civil și art. 54.1 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” ar trebui interpretat utilizând valoarea specificată în contractul de gaj. Există anumite motive pentru aceasta. În special, ar trebui să se pornească de la sensul general al normelor și de la voința legiuitorului. În opinia noastră, aceste norme ar trebui să funcționeze nu numai pentru instanță, ci și pentru ca părțile să angajeze relații juridice chiar înainte de a se adresa instanței. Pe baza cerințelor legii, părțile trebuie să stabilească în mod independent în ce moment și în ce împrejurări au dreptul să execute silit în materie de gaj în instanță. Adică, sarcina normelor studiate este de a preveni recursul prematur la instanță de teama refuzului de a îndeplini cerințele.
Pe baza analizei, considerăm că este necesar să se evidențieze o funcție independentă a valorii garanției: valoarea garanției în raport cu valoarea datoriei este un criteriu de determinare a posibilității de executare silită în materie de garanție.
Este de remarcat faptul că versiunea originală a art. 348 din Codul civil al Federației Ruse nu a asumat nici un raport dintre valoarea proprietății gajate și valoarea datoriei aferente obligației principale. Așadar, un astfel de raport a fost determinat doar de instanțe și a fost de natură estimativă, în legătură cu care, în unele cazuri, instanțele au respins pe neașteptat cererea.
Unul dintre scopurile utilizării conceptului de „valoare colaterală” este de a determina cuantumul maxim al obligației bănești a debitorului față de creditor, și înseamnă suma maximă care poate fi garantată prin gajarea unui anumit bun.
În același timp, termenul „valoare colaterală” este furnizat în prezent numai pentru un teren în Legea federală „Cu privire la ipotecă”. Termenul „valoare ipotecară” a fost cuprins în articolul 3 din Legea Moscovei din 11 februarie 1998 nr. 3 „Cu privire la activitățile de evaluare în orașul Moscova”, conform căruia, în sensul prezentei legi, se înțelege activitatea de evaluare. ca ansamblu de relații de ordin juridic, economic, organizatoric, tehnic și de natură diferită determinate în raport cu obiectele de evaluare de piață sau de altă valoare (garanții, lichidare și altele). Documentul specificat a devenit invalid în 2002, în legătură cu adoptarea Legii orașului Moscova din 22 mai 2002 nr. 28. Valoarea garanției a fost specificată în lege ca un tip de valoare separat, alături de piață și lichidare.
După cum se poate observa, actele juridice recunosc parțial valoarea garanției ca un tip specific de valoare. Cu toate acestea, valoarea garanției nu este în prezent un tip independent de valoare. Considerăm că acest decalaj, care provoacă controverse și incertitudine în reglementarea relațiilor colaterale, ar trebui eliminat. Pentru a face acest lucru, în opinia noastră, valoarea garanției trebuie să devină un tip de valoare cu adevărat eficient, trebuie determinat locul acesteia în sistemul de norme privind garanțiile, este necesar să se formuleze conceptul de valoare colateral, să se determine metoda de determinare și schimbându-l.
Propunem următorul concept de valoare colaterală. Valoarea garanției - valoarea obiectului gajului, convenită de părți în contractul de gaj și care determină suma maximă de bani care poate fi asigurată prin gajarea unui anumit obiect, precum și care servește drept criteriu pentru determinarea posibilității de gaj. executarea silită cu privire la obiectul gajului în raport cu valoarea datoriei în temeiul contractului principal și care reflectă cel mai probabil prețul la care obiectul gajului poate fi înstrăinat prin vânzare la o licitație publică sau prin alte mijloace convenite de către debitorul gajist și gaj.
Valoarea garanției se bazează pe valoarea de piață. Legislația ipotecară a Federației Ruse a stabilit că, la executarea silită a unei proprietăți ipotecate, prețul inițial de vânzare este stabilit egal cu optzeci la sută din valoarea de piață a proprietății, așa cum este determinat în raportul evaluatorului (articolul 4, partea 2, articolul 54 din Legea federală „Cu privire la ipotecare”).
Reglementarea diferențiată a prețului inițial de vânzare pentru procedurile judiciare și extrajudiciare de executare silită care există de mult timp, absența unei referiri la tipul de valoare, utilizarea unor termeni care nu sunt definiți de lege duc la scăderea prețului. eficacitatea operațiunilor de gaj.
Din păcate, până acum nu s-au făcut pași în această direcție. Modificările aduse Codului civil sunt dedicate altor probleme ale raporturilor juridice colaterale. Aparent, este multă muncă de legiferare pentru a stabiliza gajul ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor.
Practica relațiilor colaterale arată că problema valorii trebuie să i se acorde atenția cuvenită, pentru a dezvolta o structură unitară și logică a raporturilor juridice în domeniul determinării valorii bunurilor gajate în vederea realizării unei eficiențe maxime a operațiunilor de garanție. .
1. Codul civil al Federației Ruse (Prima parte) din 30 noiembrie 1994 Nr. 51-FZ // Culegere de legislație a Federației Ruse. - 05.12.1994. - Nr. 32. - art. 3301.
2. Legea Federației Ruse din 09.12.1991 nr. 2005-1 „Cu privire la obligația de stat” // Culegere de legislație a Federației Ruse. - 01.01.1996. - Numarul 1. - art. 19.
3. Legea orașului Moscova din 11 februarie 1998 nr. 3 „Cu privire la activitățile de evaluare în orașul Moscova” // Vedomosti al Dumei Moscovei. - Nr. 5 (p. 39). – 1998.
4. Legea orașului Moscova din 22.05.2002 nr. 28 „Cu privire la recunoașterea ca nulă a Legii orașului Moscova din 11 februarie 1998 nr. 3 „Cu privire la activitățile de evaluare în orașul Moscova” și modificarea Legii orașul Moscova din 21 februarie 2001 nr. 6” Cu privire la alinierea anumitor legi ale orașului Moscova cu Codul bugetar al Federației Ruse” // Vedomosti al Dumei orașului Moscova. - Nr. 6 (articolul 124). - 17.07.2002.
5. Instrucțiunea Băncii Centrale a Federației Ruse din 30 iunie 1997 Nr. 62a „Cu privire la procedura de formare și utilizare a unei rezerve pentru eventuale pierderi la împrumuturi” // Buletinul Băncii Rusiei. - Nr. 91-92. - 31.12.1997.
6. Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15.01.1998. Nr. 26 „Prezentare generală asupra practicii de examinare a litigiilor legate de aplicarea de către instanțele de arbitraj a normelor Codului civil al Federației Ruse în gaj” // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - Nr. 3. - 1998.
7. Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 28 ianuarie 2005 nr. 90 „Prezentare generală asupra practicii examinării de către instanțele de arbitraj a litigiilor legate de un contract de ipotecă” // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. - Nr. 4. - 2005.
8. Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” // Legislația colectată a Federației Ruse. - 20.07.1998. - nr. 29. - art. 3400.
9. Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” // Legislația colectată a Federației Ruse. - 03.08.1998. - Nr. 31. - Art. 3813.
10. Legea federală din 21 decembrie 2013 nr. 367-FZ „Cu privire la modificările aduse părții I a Codului civil al Federației Ruse și recunoașterea ca invalide a anumitor acte legislative (dispoziții ale actelor legislative) ale Federației Ruse” // Colectat Legislația Federației Ruse. – 23.12.2013. -Nr 51. - art. 6687.
11. Shevelev B. Există o valoare colaterală? // Contabilitate si banci. 2011. Nr 10. S. 43 - 49.
Depozit de securitate- Aceasta este valoarea proprietății care a servit drept garanție la obținerea unui împrumut.
Garajul este în prezent una dintre cele mai populare metode de garantare a obligațiilor de credit încheiate. Există multe tipuri de garanții, dar cel mai mare grad de fiabilitate în determinarea riscului de credit este asigurat de garanțiile imobiliare. În special, creditele ipotecare aparțin acestui tip de obligație. Deoarece, pe lângă costul ridicat al imobilului, acesta nu poate fi mutat, ascuns sau deteriorat semnificativ în niciun fel.
În general, situația economică de astăzi poate fi numită destul de stabilă și, prin urmare, piața de creditare a câștigat și o anumită stabilitate. Și acum sistemul de garanții vizează mai degrabă stabilirea unei garanții a returnării fondurilor și disciplinarea împrumutatului, decât rambursarea directă a fondurilor furnizate.
În același timp, astăzi sunt adesea încheiate acorduri „formale” de valoare colaterală, ceea ce implică inevitabil un nivel ridicat de pierderi dacă clientul nu returnează fonduri. În consecință, condițiile pentru selectarea garanției adecvate și înregistrarea acesteia devin mult mai stricte și mai atente. Dar pentru a menține și crește eficiența propriilor activități, banca trebuie să ajungă la un anumit indicator mediu, la care să se mențină atractivitatea condițiilor de creditare pentru client și riscurile în cazul nerambursării fondurilor fi suficient de minimizat.
Relațiile dintre bancă și client funcționează în cadrul principalelor trăsături ale relațiilor monetare. Bunurile sunt acele fonduri care sunt furnizate clientului de către bancă, iar garanția este folosită ca plată. Practic, creditorul este interesat să se asigure că valoarea minimă a proprietății este egală nu doar cu suma împrumutului, ci și cu eventualele costuri sau penalități asociate acestuia.
În cazul unui sistem de creditare garantată, cuvântul „proprietate” implică un concept care include, pe lângă lucrurile materiale, diverse titluri de valoare și drepturi de proprietate. Evaluarea valorii proprietății garantate va fi efectuată pe baza diferenței dintre cele două tipuri separate ale acesteia: valoarea de piață, care evaluează proprietatea ca obiect în ansamblu, și valoarea garanției, care determină valoarea proprietății ca mijloc de garantare a obligațiilor. .
Pentru a evalua valoarea garanțiilor, de foarte multe ori banca poate apela la serviciile unei organizații terțe implicate în mod special. Deși, în prezent, practica creării unei unități speciale în cadrul propriei structuri specializate în evaluarea garanțiilor este din ce în ce mai utilizată. Indiferent de cine efectuează exact evaluarea, garanția în proces este considerată ținând cont de riscurile pentru instituția de credit, care sunt caracteristice acestui tip particular de proprietate.
În general, valoarea garanției este valoarea proprietății la care va fi vândută în termenul stabilit de bancă, în cazul nerambursării fondurilor în garanția cărora a fost asigurată.
În ciuda faptului că valoarea garanției este un tip independent de valoare a proprietății, în același timp poate fi numită parte a valorii de piață, ținând cont de toate riscurile posibile pentru bancă asociate acestui tip de proprietate. Costul combinat al acestor riscuri va fi denumit reducere în marjă.
Gestionate
Acest tip de risc este gestionabil deoarece garanția este asigurată, iar în caz de pierdere sau de deteriorare certă, fondurile împrumutului vor fi în continuare garantate. Cu toate acestea, toate proprietățile nu sunt asigurate, deoarece în majoritatea cazurilor nu sunt viabile din punct de vedere economic. Se efectuează numai atunci când costul acelor măsuri și proceduri care vizează reducerea posibilelor riscuri este semnificativ mai mare decât costul asigurării. Dar, în același timp, asigurarea nu oferă nici o rambursare completă.
Poate fi clasificat ca fiind gestionabil condiționat, deoarece un astfel de risc implică un tip separat de active, care se caracterizează prin condiții dificile de vânzare la costul corespunzător într-un timp scurt. Acest tip de risc este gestionabil deoarece este posibil să se estimeze perioada de expunere chiar înainte de a lua o decizie privind încheierea unui acord de valoare colaterală, ceea ce înseamnă că este posibil să refuzi în cazul unor indicatori prea scăzuti. Iar condiționalitatea este determinată de faptul că, adesea, perioadele de expunere scăzute sunt dezvăluite după încheierea relației.
Aceasta include diverse dificultăți juridice și obstacole în executarea relațiilor colaterale. Minimizarea acestui risc este posibilă numai dacă se efectuează o analiză profundă și amănunțită a tuturor condițiilor legale și de reglementare posibile privind acest activ.
Înainte de încheierea contractului, trebuie efectuată o evaluare detaliată și o căutare a tuturor metodelor posibile de control, care vor fi ulterior incluse în clauzele relevante ale contractului.
Calculul acestuia este unul dintre cele mai importante, deoarece lichiditatea este una dintre componentele prin care se calculează valoarea garanției. În funcție de starea pieței în acest moment, lichiditatea fiecărui tip individual de activ colateral poate fi mare (cu o scadență de cel mult 30 de zile), medie (30-90 de zile), scăzută (90-180 de zile) , fără speranță (peste 180 de zile) . Și în funcție de indicatorul de lichiditate, se determină valoarea garanției, care în cazul lichidității fără speranță este practic egală cu zero.
Poate fi imaginat ca o consecință a riscului controlului proprietății, întrucât recuperarea poate fi imposibilă ca urmare a trei factori principali: absența garanției în sine, lipsa accesului la depozitarea acestuia și dificultățile juridice privind procesul de recuperare.
Apare în principal ca urmare a încălcării contractului sau a altor documente care întocmesc relații colaterale. Ca urmare, astfel de relații pot fi invalidate. Acest lucru poate fi evitat daca, la incheierea unei tranzactii, apelezi la serviciile de legalizare notariala.
Acest risc este de negestionat din cauza faptului ca evaluarea se face o singura data la incheierea contractului, dupa care conditiile vor continua sa fie valabile pe intreaga durata a obligatiilor de credit. Pentru a minimiza un astfel de risc, este necesar să se asigure calificarea și profesionalismul înalte a angajaților care efectuează evaluarea, precum și crearea unui sistem de evaluare unificat. Exista si posibilitatea intrarii in negocieri in scopul reevaluarii proprietatii si ca urmare a schimbarii valorii garantiei.
Acest risc este asociat cu dificultatea de a anticipa cererea pentru acest tip de proprietate în viitor. Pentru a minimiza acest tip de risc, este necesar să se studieze cu atenție și să se facă o prognoză probabilistică despre o schimbare a scenariului de dezvoltare. Cu toate acestea, astfel de prognoze sunt rareori suficient de precise, așa că un astfel de risc aparține categoriei de negestionat.
Acest risc este asociat cu omiterea în procesul de evaluare înainte de încheierea contractului a anumitor factori - de exemplu, prezența oricărui defect în proprietate, caracteristicile acesteia sau drepturile asupra acesteia de la terți. Este posibil să se minimizeze gradul acestui risc în cazul unei analize și evaluări mai amănunțite înainte de încheierea unui acord de gaj.
Estimarea valorii exacte a garanțiilor, în ciuda numeroaselor lucrări scrise pe această temă, este încă o problemă urgentă pentru multe bănci. Uneori, angajații aceleiași instituții financiare care lucrează în departamente diferite folosesc metode de calcul diferite.
Potrivit analiștilor, această situație s-a dezvoltat din cauza dezacordurilor apărute în definirea conceptului de „valoare ipotecară”. În literatura juridică modernă, este adesea complet ignorată sau înlocuită cu „valoarea de lichidare” (valoarea proprietății la vânzare, dacă perioada de expunere este mai mică decât de obicei pentru un obiect similar), deși nu este același lucru. De asemenea, procedura de calcul al valorii garanției nu este reglementată de legislația rusă; valoarea garanției este determinată de un specialist într-o instituție financiară. În cele din urmă, reiese că fiecare instituție financiară are propria metodologie de calcul a valorii garanției, dar toate se bazează pe aceeași bază - valoarea de piață sau valoarea de lichidare.
Ce înțeleg băncile prin garanție astăzi și de ce avem nevoie de evaluarea acesteia?
Garanția trebuie să asigure rambursarea împrumutului în caz de insolvență a împrumutatului. Determinarea valorii unui activ permite creditorului să afle cât corespunde mărimii împrumutului primit. Această cifră permite băncii să calculeze riscurile probabile și să prezică situația atunci când vinde garanția. De regulă, pe baza evaluării, se ia o decizie cu privire la posibilitatea de a acorda un împrumut și cuantumul acestuia. În plus, determinarea de către evaluator a valorii imobilului va grăbi procesul de revendicare și realizare a gajului - litigiile cu privire la prețul acestuia nu vor mai fi potrivite. Deși există o subtilitate aici.
În cursul vânzării proprietății, se efectuează reevaluarea acesteia. Acest lucru se poate întâmpla atât la inițiativa băncii, cât și la cererea împrumutatului. Cert este că, după vânzarea obiectului la licitație, toate cheltuielile efectuate de instituția financiară în procesul de vânzare a bunului colateral (costuri legale, transport etc.), precum și valoarea datoriei împrumutatului față de creditor, se scad din suma primită. Restul se restituie fostului proprietar al imobilului. Astfel, este interesat să se asigure că valoarea garanției este maximă.
Orice proprietate acceptată drept garanție este considerată garanție. După ce ați analizat condițiile în care multe instituții financiare rusești acordă împrumuturi, puteți observa că majoritatea preferă să primească bunuri imobiliare de la împrumutat ca garanție, deoarece acest tip de garanție este cel mai lichid și mai ușor de vândut decât echipamentele sau alte tipuri de colateral. Compania noastră are mulți ani de experiență pe piața serviciilor de evaluare, cooperând cu un număr mare de instituții financiare (bănci), putem afirma cu încredere că, prin creditarea unui obiect imobiliar lichid, o instituție financiară suportă riscuri mult mai puține decât atunci când împrumută împotriva bunurilor mobile. proprietate - echipamente sau transport. Conform practicii băncilor noastre partenere, este mult mai ușor să vinzi un gaj - un obiect imobiliar decât să vinzi, de exemplu, echipamente. În opinia noastră, riscurile băncii ajung la maxim atunci când acceptă ca garanție echipamente unice sau tehnologie unică. În multe bănci, pe lângă imobiliare, alte tipuri de garanții de rambursare a împrumutului de multe ori nici măcar nu sunt luate în considerare. Deși, după cum arată practica, din mai multe motive, această metodă nu este un panaceu pentru neplătitori.
În primul rând, înstrăinarea bunurilor imobiliare este o afacere foarte supărătoare, care necesită mult timp. De exemplu, dacă copiii minori sunt înregistrați într-un apartament, este practic imposibil să îi evacuați legal. Drept urmare, angajații băncii trebuie să participe la procese nesfârșite și audiențe judecătorești, să asculte numeroase plângeri.
În al doilea rând, este departe de a fi întotdeauna ca imobilele ipotecate să poată fi vândute la licitație. De exemplu, în acest fel este imposibil să vindeți apartamente achiziționate pe baza unui credit ipotecar - acest lucru este interzis de lege. Drept urmare, imobilele devin doar garanții oficiale, iar în practică, creditorii trebuie să recurgă la alte metode de colectare a datoriilor.
În al treilea rând, chiar și cu un set relativ favorabil de circumstanțe, banca rămâne în pierdere. Să luăm un exemplu simplu, când se emite un împrumut, să zicem, pentru 120 de mii de dolari (corp de împrumut plus dobândă). Banca a reușit să vândă apartamentul împrumutatului la licitație, de exemplu, cu 50.000 de dolari. De unde să iei restul de 70 de mii? Angajații instituției de credit vor trebui din nou să „furănească” clientul și să conducă negocieri îndelungate și complexe cu acesta.
Cu toate acestea, nimeni nu a anulat valoarea garanției, iar evaluarea acesteia este o problemă prioritară la acordarea unui împrumut. Întrucât această procedură nu este descrisă la nivel legislativ, angajații băncii se ghidează după documentația internă elaborată de specialiștii diviziilor de garanții. Astăzi, băncile, atunci când calculează valoarea garanției, folosesc formula: valoarea de piață (uneori folosesc valoarea de lichidare) minus costul tuturor costurilor care pot apărea la recuperarea proprietății gajate și vânzarea acesteia. Evaluatorii independenți, la rândul lor, au propriile lor tehnologii. Astfel, uneori, diferența de cost al aceluiași obiect poate fi de aproximativ 20% – în funcție de politica băncii, deci este necesar ca evaluatorul și banca să lucreze și să țină cont împreună de toate riscurile posibile.
În prezent, au fost dezvoltate o serie de scheme standard, pe baza cărora evaluatorul va putea să-și creeze propria metodologie de calcul.
Ne îndepărtăm de risc. Această abordare este deosebit de populară în timpul instabilității economice, când prognoza situației financiare ulterioare din țară devine aproape imposibilă. Banca își prevede în avans toate cheltuielile în cazul unor circumstanțe negative neprevăzute (dar modificările pozitive nu sunt luate în considerare), inclusiv toate posibilele pierderi ale valorii garanției. Astfel, el se protejează de mari pierderi, dar această abordare are dezavantajele ei. Banca ratează o serie de oportunități pe care le-ar avea dacă și-ar fi asumat riscul. Politica de credit a unei astfel de instituții financiare se numește „prudentă”. Este foarte dificil să obții un împrumut în el și nu fiecare debitor decide să aibă de-a face cu o bancă care s-a asigurat complet, înăsprind astfel cerințele pentru clienți.
Gestionăm riscul. Această abordare este adoptată cel mai adesea de băncile tinere și ambițioase. De asemenea, este justificat dacă departamentul analitic care funcționează într-o instituție de credit lucrează la nivel profesional și poate prezice cât mai exact următoarele schimbări negative și pozitive ale situației financiare a țării. În acest caz, politica este următoarea: banca ia în considerare toate riscurile posibile, în timp ce elaborează simultan opțiuni pentru cea mai bună ieșire din situație. Astfel, el devine mai fidel clienților, numărul de noi solicitanți la un credit crește. Unii vor considera această abordare periculoasă, dar cu un calcul corect, atât banca, cât și împrumutatul câștigă. Indiferent de abordarea pe care o alege conducerea băncii, se iau întotdeauna în considerare următorii factori obiectivi:
Pierderi directe care apar dacă împrumutatul nu poate rambursa împrumutul;
Pierderi suplimentare - dacă dintr-un motiv oarecare este imposibil să blocați proprietatea gajată sau este imposibil să o vindeți la prețul necesar rambursării împrumutului;
Profit pierdut - dacă clienții refuză să ia un împrumut de la o bancă din cauza condițiilor de creditare înăsprite;
Pierderi ulterioare - în cazul în care reputația băncii pe piața mondială s-a deteriorat din cauza nerespectărilor frecvente, a scăderii prețului acțiunilor etc.
Diferența dintre piață (sau lichidare) și valoarea garanției în practica financiară se numește discount colateral. Capacitatea de a calcula această reducere este principalul avantaj atunci când lucrați cu garanții. La calcularea valorii sale, trebuie incluse următoarele:
Suma datoriei către bancă (inclusiv dobânzi și penalități);
Cheltuieli cu impozitele care vor trebui plătite după vânzarea bunurilor imobiliare colaterale;
Costurile legale;
Tarif;
Alte cheltuieli pe care banca a trebuit să le plătească la vânzarea obiectului colateral.
Atunci când discutăm despre valoarea garanției, mulți evaluatori recomandă să ne amintim de lichiditatea garanției - aceasta depinde de perioada estimată de expunere a proprietății. Există mai multe categorii de lichidități:
Până la 30 de zile;
30 până la 90 de zile;
90 până la 180 de zile;
Peste 180 de zile.
În acest din urmă caz, lichiditatea este considerată fără speranță, ceea ce face ca o astfel de proprietate să fie neinteresantă pentru bancă - este probabil să refuze să o accepte drept garanție, indiferent de valoarea de piață pe care o poate avea.
Practica arată că, în ciuda caracteristicilor individuale ale fiecărui obiect de garanție, băncile au dezvoltat șabloane standard pentru reduceri la diferite tipuri de proprietate. De exemplu, pentru imobiliare, reducerea este de 20-40% din valoarea pieței, pentru echipamente - 40-60% din cauza riscurilor mari. Adesea, și cu atât mai mult într-o perioadă de instabilitate financiară, băncile fac o reducere nu din valoarea de piață a proprietății, ci din valoarea de lichidare - valoarea la care obiectul colateral ar putea fi vândut pe o piață concurențială deschisă dacă obiectul perioada de vânzare a fost mai scurtă decât „rezonabil de lungă” pentru un anumit tip de proprietate pe o anumită piață. De regulă, valoarea de salvare este calculată de evaluator după calcularea valorii de piață a obiectului. In prezent, majoritatea institutiilor financiare (banci) cer ca calculul valorii de lichidare este obligatoriu. În opinia noastră, această abordare a organizațiilor financiare îi reduce riscurile, dar uneori este motivul pentru care împrumutatul refuză să împrumute în această organizație financiară. Pe baza nu a valorii de piata, ci a valorii de lichidare, reducerea nu este de 20-40% (pentru imobiliare), ci de 40-55%, deoarece. valoarea de lichidare este mai mică decât valoarea de piață cu 20-30% (în funcție de lichiditatea obiectului colateral). La împrumuturi împotriva bunurilor mobile, reducerea poate fi de până la 70-80%, ceea ce nu este deloc profitabil pentru împrumutat.
În orice caz, în timp ce calculul valorii garanției imobiliare rămâne exclusiv în cadrul tehnologiei bancare, nereglementată la nivel de stat.
