Valoarea cadastrală a unui teren este determinată de organele statului cu o anumită frecvență și cu o evidență obiectivă a proprietăților similare ca caracteristici și categorie țintă. Astăzi, Rosreestr este autorizată să se ocupe de problemele cadastrale, care este responsabilă și de informațiile privind drepturile de proprietate. Datorită introducerii Registrului Imobiliar Unificat de Stat (EGRN) din ianuarie 2017, procesarea datelor și solicitărilor cetățenilor durează acum mult mai puțin, iar toate informațiile relevante disponibile sunt înregistrate într-o singură bază de date, fiind în mare parte disponibile publicului.
După cum s-a menționat mai sus, un apel personal la Rosreestr sau la Centrul Multifuncțional este necesar dacă aveți nevoie de informații despre valoarea cadastrală a unui anumit sit sub forma unui document oficial care are forță legală. Acest lucru nu este la fel de rapid și convenabil ca o solicitare online, dar dacă trebuie să rezolvați o problemă litigioasă prin instanță sau să aranjați o împărțire a proprietății, de exemplu, va trebui să găsiți timp și să vă adaptați la programul de lucru al instituției, luând în considerare cont de pauza de masa. Pentru a nu sta mult timp la coadă, este logic să vă înscrieți la o coadă electronică pe site-ul Rosreestr, venind la biroul potrivit în ziua stabilită la ora specificată cu un cupon care poate fi fie tipărit, fie fotografiat la calitate bună (imagine clară).
Prin depunerea unei cereri direct la Rosreestr, aceasta este adesea procesată imediat, în cazuri extreme până la trei zile lucrătoare. În Centrul Multifuncțional, acest lucru durează încă două zile, deoarece cererea este redirecționată către Rosreestr și înapoi înainte de a primi un răspuns către solicitant.
Documentele pe care trebuie să le ai la tine sunt un pașaport personal (plus o copie), precum și o chitanță de plată a taxei de stat. Cererea se poate scrie pe loc. Totodată, oricine are dreptul să indice în el dacă va veni să ridice singur extrasul finit sau dorește să îl primească prin scrisoare recomandată.
O determinare mai rapidă și mai convenabilă a valorii cadastrale a unui teren devine posibilă datorită accesului la Internet. Cea mai comună modalitate este site-ul oficial al Rosreestr, care este disponibil în orice zi, la orice oră și indiferent de locația dvs. Baza de date Rosreestr este mereu actualizată, iar datele sunt introduse în ea numai pe baza documentelor transmise. Acolo puteți afla și numele angajaților care determină prețul cadastral.
Puteți afla rapid și gratuit valoarea cadastrală a unei parcele introducând adresa sau numărul cadastral al acestuia în widget-ul de mai jos.
În ciuda faptului că acest widget este folosit pentru a comanda un extras plătit de la USRN, înainte de a comanda, puteți afla gratuit valoarea cadastrală a obiectului.
Dacă nu cunoașteți numărul cadastral, înainte de a determina valoarea cadastrală, puteți folosi acum popularul portal kktotam.pro și găsiți acest număr gratuit la adresa imobilului.
De asemenea, este posibilă determinarea gratuită a valorii cadastrale a terenului datorită unei hărți cadastrale publice, care este ușor de găsit prin orice motor de căutare dintr-un browser. Harta publică este convenabilă de utilizat, este posibil să vedeți locația anumitor teritorii, limitele acestora, caracteristicile de bază, inclusiv evaluarea. Harta online oferă o oportunitate de a deschide diferite hărți prin satelit, familiarizându-se vizual și cu locația obiectelor învecinate.
Pentru a căuta, aveți nevoie fie de numărul cadastral al site-ului, fie, din nou, de adresa. Dacă căutarea nu returnează niciun rezultat, verificați dacă totul este introdus corect. Dacă nu există nicio îndoială cu privire la corectitudine, dar nu există nici un rezultat, atunci teritoriul nu este înregistrat la stat.
În general, datorită hărții cadastrale publice, se poate afla nu numai costul conform cadastrului, ci și locația exactă a terenului de interes, adresa poștală a acestuia, locația blocului cadastral cu limite, categoria țintă și tipul de utilizare permisă a site-ului. Singurul dezavantaj este că informațiile actualizate sunt introduse în harta publică nu imediat, ci după un timp, astfel încât datele pot fi afișate incorect.
Fiecare proprietar responsabil de bunuri imobiliare trebuie să verifice corectitudinea introducerii informațiilor despre bunurile sale imobiliare în Registrul unificat al imobiliar de stat. Deoarece valoarea cadastrală afectează valoarea impozitului și alți factori, există mai multe situații principale în care datele despre prețul cadastral sunt relevante:
Nefiind de acord cu evaluarea cadastrală, dacă, în opinia dumneavoastră, aceasta a fost supraevaluată și obligată la plata unei taxe disproporționat de mare, aveți dreptul să depuneți o cerere de revizuire a evaluării la comisia de la filiala teritorială a Rosreestr, iar depune si un proces la instanta. Întrebări de genul acesta necesită mult timp. În plus, va trebui să pregătiți documente care să confirme corectitudinea poziției dvs. și baza revendicărilor.
Dragi cititori!
Este rapid și gratuit! Sau sună-ne (24/7).
Evaluarea terenurilor este împărțită în evaluare cadastrală în masă a terenurilor și evaluarea de piață a loturilor individuale.
Evaluarea cadastrală a terenurilor este o evaluare în masă, care reprezintă un ansamblu de acțiuni administrative și tehnice de stabilire a valorii cadastrale a terenurilor aflate în limitele unei entități administrativ-teritoriale.
Scopul evaluării este determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole pentru a justifica impozitul pe teren, chiria și alte plăți în tranzacțiile cu terenul. Valoarea cadastrală a unui teren se determină prin înmulțirea indicatorului specific al valorii cadastrale a unui teren cu suprafața acestuia.
Obiectul evaluării este terenul agricol din limitele entităților constitutive ale Federației Ruse, districtele administrative, proprietatea asupra terenurilor (utilizarea terenului) persoanelor juridice și persoanelor fizice.
Scopul prioritar al evaluării cadastrale este suportul normativ și informativ al reglementării de stat a raporturilor funciare. Prin urmare, evaluarea cadastrală a terenurilor se realizează ca eveniment de stat. Evaluarea se efectuează pe cheltuiala bugetului federal, a bugetelor entităților constitutive ale Federației Ruse și a municipalităților. Statutul de stat al evaluării cadastrale a terenurilor este confirmat și determinat de faptul că acesta este parte integrantă a cadastrului imobiliar de stat.
Organismul care a luat decizia efectuării evaluării cadastrale de stat este clientul lucrării de determinare a valorii cadastrale.
Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole se realizează după o singură metodologie care asigură comparabilitatea rezultatelor evaluării pe întreg teritoriul Federației Ruse.
Prin obiecte de evaluare cadastrală se înțeleg terenuri care fac parte din terenul agricol, înscrise în cadastrul imobiliar de stat.
În conformitate cu paragraful 11 din Regulile pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor (aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 8 aprilie 2000 N 316), Orientările metodologice pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor și documentele de reglementare și tehnice necesare pentru efectuarea evaluării cadastrale de stat a terenurilor sunt în curs de dezvoltare și sunt aprobate de Ministerul Dezvoltării Economice al Rusiei în acord cu autoritățile executive federale interesate.
În Teritoriul Krasnodar, din anul 2000, au fost finalizate mai multe etape de lucru privind evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole. În anul 2005 a fost efectuată o evaluare cadastrală de stat a restului terenului agricol.
În anul 2006, în regiune s-au derulat lucrări de actualizare a evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole. Se poate spune că următoarea etapă a evaluării se numește actualizare, în urma căreia indicatorii evaluării cadastrale a terenurilor au crescut semnificativ.
Ca urmare, valoarea cadastrală a 1 hectar de teren agricol din teritoriul Krasnodar în ansamblu a fost de 83.556 de ruble. În etapa anterioară a evaluării, acesta se ridica la 43.560 de ruble.
Pentru regiunea Moscova este de 68.540 de ruble/ha, pentru regiunea Leningrad - 44.680 de ruble/ha.
Terenurile din districtul Ust-Labinsk au o valoare cadastrală mare - 125.315 ruble la hectar, districtul Gulkevichsky și districtul Korenovsky - 119.743 și 124.321 ruble. respectiv. Terenurile Republicii Adygea sunt estimate la 42.970 de ruble pe hectar.
Rezultatele evaluării cadastrale au fost aprobate prin Decretul șefului administrației Teritoriului Krasnodar din 30 noiembrie 2006 nr. 1071 pentru toate obiectele de evaluare. Au fost evaluate în total 140.788 de terenuri.
O nouă etapă de lucru privind evaluarea cadastrală ar trebui efectuată în conformitate cu prevederile Legii federale din 22 iulie 2010 nr. 167-FZ „Cu privire la modificările la Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” și Anumite Actele legislative ale Federației Ruse” și Orientările metodologice pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole, aprobate prin ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din 20 septembrie 2010 nr. 445.
Noua metodologie stabilește o cu totul altă ordine de lucru. Principalele diferențe față de vechea metodologie sunt că atunci când se evaluează fertilitatea, se va folosi randamentul standard al culturii în locul celui efectiv, se va lua în considerare asolamentul optim al profitului afacerii și o serie de alți indicatori economici.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole ar trebui să fie efectuată pentru șase grupe de terenuri, alocate în funcție de scopul lor funcțional și caracteristicile formării veniturilor din chirie în producția agricolă:
1. Teren agricol propice teren arabil, fânețe, pășuni, ocupat cu pârghii la data evaluării cadastrale de stat a terenurilor, plantații perene, drumuri agricole, comunicații, plantații forestiere, destinate să protejeze terenul de impactul negativ. (dăunătoare) fenomene naturale, antropice și tehnogene, precum și corpurile de apă destinate să presteze activități în fermă.
2. Teren agricol, impropriu pentru teren arabil, dar folosit pentru cultivarea anumitor tipuri de culturi industriale, plantații perene, fructe de pădure, ceai, struguri, orez.
3. Teren agricol ocupat de clădiri, structuri, structuri utilizate pentru producerea, depozitarea și prelucrarea primară a produselor agricole.
4. Teren agricol ocupat de corpuri de apă și folosit pentru activități comerciale.
5. Teren agricol pe care sunt amplasate păduri.
6. Alte terenuri agricole, inclusiv mlaștini, terenuri perturbate, terenuri ocupate de gropi de gunoi, gropi de gunoi, râpe, nisipuri, cu excepția terenurilor.
Peste 90% din suprafața terenului agricol este ocupată de terenuri din grupa I. Determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor acestor terenuri presupune următoarea succesiune de acțiuni:
determinarea listei soiurilor de sol și a suprafeței ocupate de fiecare dintre acestea;
determinarea în contextul soiurilor de sol a listei tuturor culturilor agricole care pot fi cultivate;
selecția în contextul soiurilor de sol pe baza listei culturilor aflate în rotație, a rotației acestora, a numărului de terenuri ocupate de fiecare cultură și a numărului total de terenuri în rotație;
determinarea în contextul soiurilor de sol a randamentului standard al fiecărei culturi din lista culturilor;
determinarea prețului de piață pentru fiecare cultură din lista culturilor;
calculul venitului brut pe unitate de suprafață pentru fiecare cultură din lista culturilor ca produs dintre randamentul standard al acesteia și prețul de vânzare proiectat;
determinarea costurilor pe unitatea de suprafață pentru cultivarea și recoltarea fiecărei culturi din lista culturilor;
calcularea venitului brut pe unitatea de suprafață pentru fiecare asolament prin însumarea produselor venitului brut specific al culturilor asolamentului și a numărului de terenuri ocupate de culturi, și împărțirea rezultatului la numărul total de câmpuri de asolament;
calcularea costurilor pe unitate de suprafață pentru fiecare asolament prin însumarea produselor din costurile unitare pentru cultivarea culturilor din asolament și a numărului de terenuri ocupate de culturi și împărțirea rezultatului la numărul total de câmpuri din asolament. ;
calculul în contextul varietăților de sol a costurilor pe unitatea de suprafață pentru menținerea fertilității solului pentru fiecare asolament;
calcularea în contextul soiurilor de sol în componența parcelei a indicatorului specific al rentei funciare pentru fiecare asolament se efectuează prin scăderea din valoarea venitului specific brut a valorii costurilor specifice de cultură, a valorii costurile specifice pentru menținerea fertilității solului și profitul unei persoane care desfășoară activități antreprenoriale în agricultură;
determinarea în contextul soiurilor de sol în componența parcelei a valorii maxime a indicatorului specific al rentei funciare din indicatorii specifici rentei funciare a rotațiilor de culturi;
determinarea valorii coeficientului de valorificare a chiriei terenului;
calculul indicatorului specific al valorii cadastrale a fiecărei varietăți de sol în componența terenului prin împărțirea indicatorului specific rentei funciare a soiului de sol la coeficientul de valorificare;
calcularea indicatorului specific al valorii cadastrale a terenului în componența terenului ca medie ponderată pe suprafața soiurilor de sol a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a soiurilor de sol.
Lista soiurilor de sol, lista culturilor, randamentul normativ al fiecărei culturi agricole sunt determinate pe baza datelor de cercetare a solului și a materialelor de zonare agro-climatică a teritoriului subiectului Federației Ruse.
Suprafețele soiurilor de sol din componența terenului se determină prin corelarea limitelor soiurilor de sol trasate pe hărțile solului și a limitelor parcelelor din componența terenului agricol, stabilite pe baza datelor din Cadastrul Funciar de Stat.
Prețul de vânzare proiectat al fiecărei culturi agricole se calculează pe baza analizei prețurilor medii anuale de vânzare pe piață care s-au evoluat într-o perioadă de trei până la cinci ani înaintea anului în care a început evaluarea cadastrală de stat a terenurilor.
Costurile unitare pentru cultivarea și recoltarea culturilor agricole sunt determinate pe baza hărților tehnologice și a prețurilor medii anuale de piață pe baza analizei prețurilor medii anuale de piață.
Valoarea profitului antreprenorului este determinată de evaluator pe baza datelor statistice privind distribuția profitului între proprietarul terenului agricol și antreprenor pe industrie în domeniul relevant al Federației Ruse.
Coeficientul de valorificare se determină pe baza raportului mediu de piață a chiriei terenurilor și a prețului de piață al terenurilor din terenul agricol. În absența acestor indicatori, rata de capitalizare este determinată prin ajustarea ratei de rentabilitate la scadență a titlurilor de stat ale Federației Ruse cu cea mai recentă dată de scadență în raport cu data de evaluare a riscurilor. Aceasta include riscurile asociate cu investirea capitalului în achiziționarea de terenuri ca parte a terenurilor agricole, inclusiv riscurile naturale și climatice, agricole și locale.
Metodologia de mai sus pentru calcularea valorii cadastrale a terenurilor agricole este similară cu calcularea valorii de piață folosind abordarea veniturilor. Aceasta sugerează că rezultatele evaluării cadastrale în conformitate cu noile linii directoare vor fi apropiate de valoarea de piață. Noua valoare cadastrală obținută pe bază de masă poate fi utilizată pentru a determina valoarea terenurilor în credit ipotecar
Daca avem in vedere ca evaluarea cadastrala de stat este finantata fie de la bugetul de stat, fie de la bugetul municipal, atunci cererea de credite ipotecare este foarte atractiva si benefica atat pentru debitori cat si pentru banci.
Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.
postat pe http://www.allbest.ru/
Introducere
2. Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole pe exemplul districtului Bichursky al Republicii Buriația
3. Măsuri de îmbunătățire a înregistrării cadastrale și a evaluării terenurilor agricole
3.1 Probleme de înregistrare cadastrală și de evaluare a terenurilor agricole
3.2 Modalități de îmbunătățire a înregistrării cadastrale și a evaluării terenurilor agricole
Concluzie
Lista surselor utilizate
Aplicații
evaluare cadastrală înregistrare teren
Introducere
Printre toate bogățiile reale și potențiale pe care o deține o persoană, pământul ocupă un loc central în orice sistem de organizare socială. Este de o valoare deosebită pentru întreaga omenire, deoarece este singurul loc în care trăiesc toate popoarele și un factor natural în orice domeniu de afaceri, implicat direct sau indirect în producerea tuturor bunurilor și beneficiilor.
Într-un mediu de piață, terenul are un scop multifuncțional. Pământul este întreaga planetă, leagănul omului, care îndeplinește cea mai importantă funcție ecologică. În același timp, pământul este atât solul, stratul superior al planetei noastre, cât și baza de suprafață sau spațială, care este un obiect de management și, prin urmare, reflectă relațiile economice. Rolul social al pământului este că servește ca habitat și condiție pentru viața oamenilor, iar în sfârșit, pământul, ca teritoriu al unui stat sau subiect al federației, determină o funcție politică.
În Rusia modernă, pe măsură ce relațiile de piață se adâncesc, pământul devine treptat un obiect al mărfurilor și al cifrei de afaceri economice, necesitând evaluare economică. De la începutul reformelor economice în țară, concepte precum evaluare, evaluator, valoare de piață au devenit ferm stabilite.
În Rusia, ca țară istoric agrară, problema proprietății private asupra pământului și a valorii acesteia a fost întotdeauna una dintre elementele fundamentale în viața societății și pentru întregul sistem politic și juridic.
Evaluarea terenurilor agricole din Rusia are o istorie destul de lungă. Implementarea și dezvoltarea lucrărilor de evaluare a terenurilor a fost direct legată de crearea unui cadastru funciar și a avut ca scop obținerea unor indicatori medii care caracterizează (revelează) diferențele de calitate a terenurilor agricole.
Obiectul cercetării tezei este evaluarea cadastrală a terenurilor agricole.
Obiectul de studiu al terenului agricol cu număr cadastral 03:03:000000:170, situat în Republica Buriația, raionul Bichursky, cu. Bichura, st. Sovetskaya, teren LLP „Kolos”.
Scopul tezei este evaluarea cadastrală a terenurilor agricole pe exemplul Republicii Buriația. LLP „Kolos” a fost luat drept subiect, iar terenul său agricol a fost luat drept obiect.
În conformitate cu scopul din teză, sunt rezolvate următoarele sarcini:
1. Efectuați o revizuire a stării evaluării cadastrale de stat la nivel federal și la nivelul subiecților Federației Ruse.
2. Efectuați o analiză a stării actuale a fondului funciar al Republicii Belarus și a rezultatelor evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole din Republica Belarus.
3. Determinați valoarea cadastrală a terenurilor agricole pe exemplul de terenuri ale lui Kolos LLP.
Metode de cercetare - metodologie de evaluare cadastrală a terenurilor agricole.
Baza informativă pentru redactarea tezei a fost cadrul legal al Federației Ruse și Republicii Buriația, precum și lucrările unor autori precum Antonov V.P. Demidova V.V., Varlamov A.A., Semenov V.A.
1. Fundamentele teoretice ale evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole
1.1 Conceptul de teren agricol
Legislația funciară se referă la categoria de terenuri agricole, al căror scop principal este utilizarea lor în producția agricolă. Acestea sunt terenuri prevăzute pentru nevoile agriculturii, adică. care în prezent sunt deja folosite în agricultură, și terenuri destinate acestor scopuri (art. 57 LC).
Adecvarea terenurilor pentru utilizarea lor în agricultură este stabilită pe baza datelor din cadastrul funciar de stat (Articolul 26 din Codul funciar) sau zonarea teritoriului pentru adăpostirea asociațiilor horticole, horticole non-profit din Legea federală din 15 aprilie. , 1998 Nr. asociaţii nonprofit ale cetăţenilor” (art. 12).
Terenurile agricole sunt împărțite în două tipuri principale. Partea principală a acestora este terenul agricol, adică. teren folosit ca mijloc de producţie. O altă varietate a acestor terenuri sunt terenurile care sunt folosite ca bază teritorială pentru amplasarea drumurilor, clădirilor industriale și a altor structuri care servesc direct nevoilor agriculturii.
Terenurile agricole, în funcție de proprietățile naturale ale acestora și de fezabilitatea economică a utilizării lor pentru producția de culturi sau animale, se împart în următoarele tipuri de teren: teren arabil, fânețe, pășuni, teren ocupat de plantații perene și pârghii. În cadrul acestor terenuri agricole se disting și terenuri productive, deosebit de valoroase pentru regiunea dată, inclusiv domenii experimentale (loturi) ale instituțiilor de cercetare și ale instituțiilor de învățământ. Lista parcelelor acestor terenuri este stabilită de legislația entităților constitutive ale Federației Ruse, Codul funciar al Federației Ruse // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/.
Conținutul regimului juridic al terenurilor agricole este determinat de următoarele împrejurări. În funcție de natura producției agricole, i.e. are caracter comercial sau se desfășoară pentru consum personal, terenurile fermelor țărănești (fermieri), terenurile organizațiilor agricole comerciale și terenurile folosite pentru agricultura personală subsidiară, horticultură, creșterea animalelor, grădinărit, fân și pășunat se repartizează în mod corespunzător.
În art. 57 LC definește o listă a persoanelor juridice și fizice, precum și a scopurilor pentru care acestea pot fi asigurate cu teren agricol. Deci, pentru conducerea unei economii țărănești (ferme), agricultura subsidiară personală, grădinărit, creșterea animalelor, grădinărit și în alte scopuri legate de desfășurarea producției agricole, terenul agricol poate fi oferit cetățenilor. Cetăţenilor care s-au unit în cooperative (conform legislaţiei în vigoare - asociaţii nonprofit), se pot asigura terenuri pentru grădinărit, creşterea animalelor şi grădinărit.
Pentru producția agricolă, terenul este oferit fermelor colective, fermelor de stat, altor agriculturi de stat, cooperative, întreprinderilor și organizațiilor publice, întreprinderilor agricole mixte.
RF LC permite furnizarea de terenuri agricole instituțiilor de cercetare, de învățământ și alte instituții agricole, școlilor industriale și tehnice rurale și școlilor secundare pentru cercetare, în scop educațional, promovarea celor mai bune practici și direct pentru producția agricolă. Pământul poate fi furnizat întreprinderilor non-agricole, inclusiv întreprinderilor mixte, instituțiilor și organizațiilor și organizațiilor religioase pentru desfășurarea agriculturii subsidiare.
Terenurile agricole sunt furnizate altor organizații și persoane numai în cazurile prevăzute de legislația Federației Ruse și subiecții Codului Funciar al Federației Ruse // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/ .
Regimul juridic al terenurilor agricole are două trăsături distinctive: asigurarea fertilității solului a terenului, i.e. protecția calității terenurilor agricole și asigurarea siguranței cantității acestor terenuri, prevenind scăderea suprafeței terenurilor agricole.
Prima sarcină este rezolvată în mare măsură prin efectuarea lucrărilor de recuperare a terenurilor, precum și, dacă este necesar, conservarea acestora. Recuperarea terenurilor este o îmbunătățire radicală a terenurilor prin implementarea unor măsuri hidrotehnice, culturale, chimice, antieroziune, agrosilvicole, agrotehnice și alte măsuri de reabilitare. Procedura de efectuare a lucrărilor de recuperare este reglementată de Legea federală din 10 ianuarie 1996 nr. 4-FZ „Cu privire la recuperarea terenurilor”
Conservarea terenurilor, sau excluderea temporară a acestora din circulația economică, se realizează pentru a preveni dezvoltarea și a elimina procesele de degradare a solului, a restabili fertilitatea acestora și a reabilita zonele contaminate. Ordinea de conservare a terenurilor este reglementată de Decretul Guvernului Federației Ruse din 5 august 1992 nr. 555, care a aprobat Regulamentul privind procedura de conservare a terenurilor agricole degradate și a terenurilor contaminate cu deșeuri industriale toxice și substanțe radioactive.
Un rol important în rezolvarea problemei protecției terenurilor agricole îl joacă Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 101-FZ „Cu privire la regulamentul de stat privind asigurarea fertilității terenurilor agricole”. Legea stabilește conceptul juridic de „fertilitate a terenurilor agricole”. Aceasta este capacitatea solului de a satisface nevoile culturilor agricole în nutrienți, aer, apă, căldură, mediu biologic și fizico-chimic și de a asigura randamentul culturilor agricole.
Pentru a asigura fertilitatea terenurilor agricole:
Sunt dezvoltate și implementate programe țintă federale pentru a asigura reproducerea fertilității terenurilor agricole, precum și programe țintă regionale relevante;
Se realizează contabilizarea indicatorilor de fertilitate a terenurilor agricole și monitorizarea fertilităţii terenurilor agricole;
Se elaborează standarde, norme, reglementări, reguli, reglementări în domeniul asigurării fertilităţii terenurilor agricole;
Se elaborează planuri de măsuri agrotehnice, agrochimice, de reabilitare, fitosanitare și antieroziune;
Sunt planificate măsuri de reabilitare a terenurilor agricole contaminate cu radionuclizi, metale grele și alte substanțe nocive;
Sunt finanţate măsuri de asigurare a fertilităţii terenurilor agricole; munca de cercetare in acest domeniu;
Se asigură controlul asupra calității agrochimicelor și pesticidelor utilizate pentru asigurarea fertilității terenurilor agricole și controlul manipulării lor în siguranță;
Se efectuează certificarea solului;
Activitățile de servicii agrochimice sunt autorizate;
Oferă controlul statului asupra reproducerii fertilităţii terenurilor agricole;
În acest domeniu se creează bănci de date;
Se iau în considerare parcelele de referință de teren agricol.
Guvernul Federației Ruse prezintă anual Adunării Federale a Federației Ruse un raport național cu privire la starea fertilității terenurilor agricole și la reglementarea de stat și sprijinul de stat în domeniul asigurării fertilității terenurilor agricole Constituția Federației Ruse / / http://www.constitution.ru/.
Unul dintre mijloacele legale de asigurare a fertilității terenurilor agricole este dezvoltarea și implementarea programelor țintă federale pentru asigurarea fertilității terenurilor agricole și a programelor țintă regionale în acest domeniu. Astfel de programe sunt formate de Guvernul Federației Ruse și aprobate în modul prevăzut de legislația Federației Ruse. La nivelul entităților constitutive ale Federației Ruse, programele țintă regionale pentru asigurarea fertilității terenurilor agricole sunt dezvoltate și aprobate în modul prevăzut de legi și alte acte juridice de reglementare ale entităților constitutive ale Legii federale a Federației Ruse din 02.01. 2000 N 28-FZ „Cu privire la Cadastrul Funciar de Stat” // http://www .rpn.ru/art.php?id_art=1236 .
Decretul Guvernului Federației Ruse din 17 noiembrie 1992 nr. 879 a aprobat Programul cuprinzător de stat pentru îmbunătățirea fertilității solului în Rusia. Programul prevede măsuri de îmbunătățire și conservare a fertilității solului: protecția solurilor de eroziune; furnizare agrochimică; utilizarea îngrășămintelor organice și minerale; reclamarea terenului; măsuri de îmbunătățire, refacere a terenurilor afectate și poluate, inclusiv recuperarea terenurilor perturbate și conservarea terenurilor degradate și poluate. Programul reflectă aspectele implementării acestuia, controlul de stat asupra implementării sprijinului de stat și mecanismul economic de implementare a măsurilor, sprijinul organizatoric și juridic etc.
De asemenea, sunt adoptate programe adecvate la nivel regional.
Se efectuează și raționalizarea de stat a fertilității terenurilor agricole, adică. stabilirea standardelor, normelor, normelor, regulilor, reglementărilor în domeniul asigurării fertilităţii terenurilor agricole.
În mare măsură, problema conservării și creșterii fertilității terenurilor este rezolvată la nivelul managementului utilizării și protecției terenurilor. Astfel, evidențele de stat ale indicatorilor stării de fertilitate a terenurilor agricole sunt menținute pentru a oferi autorităților de stat ale Federației Ruse, autorităților de stat ale entităților constitutive ale Federației, autorităților locale, cetățenilor interesați și persoanelor juridice informații despre starea de fertilitate a acestor terenuri. Acest tip de contabilitate include colectarea și generalizarea rezultatelor cercetărilor pedologice, agrochimice, fitosanitare și ecologic-toxicologice ale terenurilor agricole. Procedura de contabilizare de stat a indicatorilor stării de fertilitate a terenurilor agricole este stabilită de Guvernul Federației Ruse.
1.2 Înregistrarea cadastrală de stat a terenului
Cadastrul funciar de stat este un ansamblu sistematizat de informatii documentate obtinute in timpul inregistrarii cadastrale a terenurilor. Ca urmare a unei astfel de evidențe, fiecare parcelă de teren primește astfel de caracteristici care îi permit să se distingă fără ambiguitate de alte terenuri și să-și efectueze evaluarea calitativă și economică. Contabilitatea terenurilor este însoțită de atribuirea unui număr cadastral fiecărui teren. Terenurile situate pe teritoriul Federației Ruse sunt supuse înregistrării cadastrale, indiferent de forma de proprietate, scopul propus și utilizarea permisă. Înregistrarea cadastrală de stat a terenurilor, efectuată în conformitate cu procedura stabilită pe teritoriul Federației Ruse înainte de intrarea în vigoare a Legii privind cadastrul funciar, este valabilă legal Legea federală din 24 iulie 2007 N 221-ФЗ „ Despre Cadastrul Imobiliar de Stat” // http:// www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html .
Momentul apariției sau încetării existenței unui teren ca obiect de înregistrare cadastrală în limitele relevante este data efectuării unei înscrieri corespunzătoare în Registrul unificat de stat al terenurilor. Registrul este documentul principal al cadastrului funciar. Acesta include informații precum:
numere cadastrale;
Locația (adresa);
Descrierea limitelor terenurilor, părțile individuale ale acestora;
Drepturi reale și restricții (grevale) înregistrate în conformitate cu procedura stabilită;
Caracteristici economice, inclusiv cuantumul plății pentru teren;
Caracteristici calitative, inclusiv indicatori ai stării fertilităţii terenurilor pentru anumite categorii de terenuri;
Prezența obiectelor imobiliare strâns legate de terenuri.
Pe lângă registru, principalele documente ale cadastrului funciar includ fișa cadastrală și hărțile cadastrale de taxă (plan).
Cazul cadastral este un ansamblu de documente care confirmă faptul apariției sau încetării existenței unui teren ca obiect de înregistrare cadastrală. Aceste documente stau la baza introducerii informatiilor in Registrul Unificat al Terenurilor.
Harta cadastrală este un plan pe care sunt reproduse în forme grafice și textuale informațiile cuprinse în cadastrul funciar.
Registrul unificat de stat al terenurilor și dosarele cadastrale sunt supuse păstrării veșnice, retragerea și distrugerea lor nu sunt permise. Principalele documente ale cadastrului funciar de stat sunt supuse asigurării.
Mulți dintre noi am văzut că numărul cadastral al unei parcele este format dintr-o serie lungă de numere și puncte. Cum este compus și ce înseamnă? Divizarea cadastrală a teritoriului Federației Ruse se efectuează pentru a atribui numere cadastrale. Unitățile unei astfel de diviziuni sunt districtele cadastrale, districtele cadastrale, cartierele cadastrale. Numărul cadastral al unui teren este format din numărul sectorului cadastral, sectorului, cartierului, precum și numărul terenului din cartierul cadastral, care sunt separate între ele prin două puncte. De exemplu, 50:22:03:001.
Acum să vorbim despre procedura de efectuare a înregistrării cadastrale. Trece prin site. Pentru aceasta, deținătorii de terenuri interesați sau persoanele împuternicite de titularii de drepturi depun cereri la organele de cadastru funciar, acte de proprietate asupra terenurilor și documente de topografie a terenurilor.
Topografia funciară este o activitate de stabilire a limitelor parcelelor de teren cu fixarea acestor limite cu repere de delimitare și determinarea coordonatelor acestora. Lucrările de topografie sunt destul de complicate, prin urmare statul încredințează executarea acestor lucrări numai unor specialiști și organizații - organe de topografie instruiți și special instruiți (a primit document special). Potrivit contractului de topografie, organul de topografie, în conformitate cu legislația în vigoare, este obligat să:
1. Organizați munca pentru a determina amplasarea limitelor pe teren. Dumneavoastră, împreună cu un specialist din cadrul autorităţii de topografie, va trebui să vă întâlniţi cu toţi vecinii şi să stabiliţi unde trece graniţa dintre parcelele dumneavoastră, să aranjaţi coordonarea corespunzătoare a limitelor pe teren, întocmind un act în acest sens, care trebuie fie semnat de tine și de toți vecinii.
2. Fixați limitele amplasamentului pe sol prin stabilirea semnelor de limită la punctele de cotitură și nodale și efectuați măsurători geodezice pentru a determina coordonatele acestor semne.
3. Întocmește dosar de anchetă și întocmește document de sondaj (extras din dosarul de sondaj) pentru depunerea la camera cadastrală
Legea prevede clar că documentele depuse la camera cadastrală trebuie executate în mod corespunzător. Nu sunt supuse acceptării documentele care prezintă ștersături sau completări, cuvinte tăiate sau alte corecții nespecificate în ele, documentele executate cu creion, precum și documentele cu deteriorare gravă care nu permit interpretarea fără ambiguitate a conținutului acestora. În camera cadastrală trebuie să fie înregistrate documentele depuse de dumneavoastră: aplicați o ștampilă și notați numărul de înregistrare și data primirii documentelor. Înregistrarea se atestă prin semnătura unui angajat al camerei cadastrale. Trebuie să primiți o chitanță pentru documentele acceptate.
Înregistrarea cadastrală de stat a terenurilor se efectuează în termen de o lună de la data solicitării. După finalizarea lucrărilor de cadastru, vi se cere să pregătiți (sau să trimiteți prin poștă) un extras din cadastrul funciar, care se numește planul cadastral al terenului. Verificați cu atenție documentul care vi s-a eliberat! Toate copiile extrasului pe care l-ați primit trebuie completate exact în același mod, toate foile fiecărui exemplar din extras sunt numerotate și certificate prin semnătura unui funcționar al camerei cadastrale, precum și numărul de copii ale planului întocmit pentru dvs. trebuie să corespundă celui pe care l-ați indicat în cerere. Dar, în orice caz, pentru a prezenta instituției de justiție pentru înregistrarea ulterioară a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, trebuie să eliberați cel puțin două exemplare.
Următoarele rânduri trebuie completate în extrase.
Numărul cadastral al terenului. Linia conține o denumire unică care este atribuită numai site-ului dvs.
Denumirea terenului. Înregistrat de obicei ca „utilizare a terenului”. Dacă vi s-a dat o parte din teren la casă, iar restul - în afara clădirii, atunci "utilizarea unică a terenului" va fi înregistrată.
Locație. De regulă, se indică poziția terenului în cadrul cartierului cadastral sau se dă o altă descriere general acceptată.
Pătrat. Pe linie se va înregistra suprafața calculată în timpul ridicării terenului și indicată în rezoluția privind introducerea precizărilor.
Însă în cazul în care documentele depuse nu conțin informațiile necesare efectuării înregistrării cadastrale sau dacă aceste informații sunt contradictorii, solicitanții sunt înștiințați imediat în scris cu privire la suspendarea înregistrării de stat. O astfel de suspendare nu poate dura mai mult de o lună. Dacă în termenul specificat solicitantul nu elimină motivele suspendării, atunci i se trimite un refuz scris de a efectua înregistrarea cadastrală de stat.
În plus, înregistrarea ar trebui refuzată dacă:
Cererea a fost făcută de persoana greșită;
Documentele depuse în formă sau conținut nu îndeplinesc cerințele legii;
La topografia terenurilor, pentru care ar trebui efectuată înregistrarea cadastrală, au fost încălcate drepturile utilizatorilor de terenuri adiacente;
Suprafața terenului, pentru care trebuie efectuată înregistrarea cadastrală, este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită în conformitate cu actele normative de reglementare.
Decizia de refuz în termen de cinci zile se transmite de către solicitant cu motivele acestui refuz. Refuzul poate fi contestat în instanță.
Informațiile cadastrului funciar de stat sunt deschise, cu excepția informațiilor cu acces limitat. Aceasta înseamnă că orice persoană interesată poate solicita informații la autoritățile de carte funciară. Pentru a face acest lucru, trebuie să depuneți o cerere la autoritățile relevante, indicând detaliile dvs., volumul și natura informațiilor solicitate, forma de furnizare și modalitatea de livrare. Cererea va fi însoțită de o chitanță de plată pentru serviciile de furnizare de informații. Solicitantul nu este obligat să fundamenteze necesitatea obținerii informațiilor solicitate de acesta. Informațiile sunt furnizate sub formă de extrase din cadastrul funciar de stat, iar în unele cazuri - sub formă de copii ale documentelor stocate în dosar. Extrasele se fac sub forma unui plan cadastral.
Informațiile sunt oferite gratuit unui anumit cerc de persoane. De exemplu, titularului de drept al unui teren sau persoanelor autorizate de acesta, moștenitori care au dreptul de a moșteni terenul titularului dreptului prin lege sau prin testament.
1.3 Metodologia de evaluare cadastrală a terenurilor agricole
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se efectuează după o singură metodologie pentru a asigura comparabilitatea rezultatelor evaluării pe teritoriul Federației Ruse.
Scopul evaluării este determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole pentru a justifica impozitul pe teren, chiria și alte plăți în tranzacțiile cu terenul. Valoarea cadastrală a unui teren se determină prin înmulțirea indicatorului specific al valorii cadastrale a unui teren cu suprafața acestuia.
Obiectul evaluării este terenul agricol din limitele entităților constitutive ale Federației Ruse, districtele administrative, proprietatea asupra terenurilor (utilizarea terenului) persoanelor juridice și persoanelor fizice.
În scopul evaluării cadastrale de stat, terenurile agricole sunt împărțite în șase grupe în funcție de scopul său funcțional și caracteristicile formării veniturilor din chirie.
Grupa I - teren agricol;
Grupa a II-a - terenuri ocupate de drumuri agricole, alei, piste pentru animale, comunicatii, centuri de protectie, cladiri, structuri si structuri utilizate pentru producerea, depozitarea si prelucrarea primara a produselor agricole, precum si terenurile deranjate aflate in dezvoltarea industriala a comuna. minerale: argilă, nisip, piatră zdrobită etc.;
Grupa III - terenuri sub lacuri închise;
Grupa a IV-a - terenuri sub vegetatie arborescenta si arbustiva (cu exceptia centurilor de protectie), mlastini, terenuri perturbate;
Grupa a V-a - terenuri sub păduri care nu au fost trecute în fondul forestier terenuri în conformitate cu procedura stabilită de lege și sunt deținute de proprietari de terenuri (utilizatori de terenuri) cu drept de folosință permanentă (nelimitată) sau cu titlu gratuit;
Grupa VI - terenuri pretabile pentru pășuni pentru reni.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole include determinarea unor indicatori specifici ai valorii cadastrale a fiecăreia dintre cele șase grupe de terenuri. Evaluarea cadastrală se bazează pe determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole.
Un teren agricol este înțeles ca un teritoriu utilizat sistematic în anumite scopuri și având proprietăți naturale și istorice specifice. Ca parte a terenurilor agricole, se disting terenurile arabile, plantațiile perene, fânețele, pășunile și pârghiile.
Terenul arabil se numește teren agricol, care este utilizat sistematic pentru culturi, inclusiv pentru culturi de ierburi perene, precum și pentru pârghii curate.
Un fân este un teren agricol care este utilizat sistematic pentru fân. Există fânețe mlăștinoase, inundabile și de munte.
O pășune este un teren agricol care este utilizat sistematic pentru pășunatul animalelor, precum și un teren propice pentru pășunatul animalelor care nu este folosit pentru fân și nu este pârghie.
Un pârghiu este un teren care a fost folosit anterior pentru teren arabil și nu a fost folosit mai mult de un an, inclusiv pârghie.
Determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole se realizeaza in doua etape.
În prima etapă interregională, se realizează determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole în limitele entităților constitutive ale Federației Ruse și elaborarea standardelor de bază pentru a doua etapă a evaluării.
A doua etapă este determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole din limitele regiunilor administrative și al exploatațiilor funciare.
Etapa 1. Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole în limitele entităților constitutive ale Federației Ruse
Prima etapă interregională a evaluării terenurilor este efectuată pentru a determina valoarea cadastrală medie a unui hectar de teren agricol în entitățile constitutive ale Federației Ruse și pentru a dezvolta standarde de bază pentru efectuarea unei evaluări cadastrale a terenurilor în cadrul unei entități constitutive a Rusiei. Federaţie.
Atunci când se efectuează o evaluare cadastrală a terenurilor agricole la nivelul subiecților Federației Ruse, se determină următorii indicatori pe hectar de teren agricol:
· Productivitatea estimată (producția brută în ruble și cenți de unități de furaje);
Costurile estimate
· prețul de producție al producției brute și venitul estimat din chirie;
· indicatori specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole în limitele entităților constitutive ale Federației Ruse.
Primii doi dintre indicatorii de mai sus (productivitate și costuri estimate) servesc drept standarde de bază pentru evaluarea cadastrală a terenurilor agricole în domeniul Federației Ruse.
Etapa 2. Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole din entitatea constitutivă a Federației Ruse
Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole într-o entitate constitutivă a Federației Ruse se efectuează pe baza indicatorilor de bază estimați ai productivității și costurilor stabiliți la prima etapă a evaluării cadastrale de stat a terenurilor, asigurând comparabilitatea rezultatelor acestuia pe tot parcursul Federația Rusă.
În prezența zonalității naturale și economice a teritoriului subiectului Federației Ruse, indicatorii de bază estimați pentru productivitatea terenurilor agricole și costurile utilizării acestora, calculate în medie pentru subiectul Federației Ruse în prima etapă ale evaluării cadastrale de stat, sunt diferențiate pe zone de evaluare a terenului. În aceste scopuri, pentru suprafețele de evaluare a terenului se determină următoarele:
· Productivitatea efectivă a 1 ha de teren agricol se bazează pe randamentul principalelor culturi și fânețe și se calculează și costurile reale de utilizare a 1 ha de teren agricol. Calculele indicatorilor de productivitate și costuri pentru zonele de evaluare a terenurilor se efectuează în conformitate cu clauzele 2.1, 2.2 din Metodologia pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole la nivelul entităților constitutive ale Federației Ruse;
Coeficienții de diferențiere a indicatorilor de bază estimați ai productivității și costurilor, stabiliți pentru subiectul Federației Ruse pe baza rezultatelor primei etape a evaluării cadastrale de stat, se calculează pentru suprafețele evaluate cu terenuri prin atribuirea indicatorilor de productivitate indicați. și costurile pentru suprafețele cu valoare de teren la indicatori similari care s-au dezvoltat pentru subiectul Federației Ruse;
· indicatorii de bază estimați ai productivității și costurilor pentru suprafețele valorizate cu terenuri se determină prin înmulțirea indicatorilor de bază estimați similari stabiliți pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse în prima etapă a evaluării cadastrale de stat cu coeficienții de diferențiere a productivității și costurilor calculate pentru suprafețe cu valoare de teren.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole cuprinde:
· determinarea caracteristicilor integrale ale obiectelor de evaluare în ceea ce priveşte fertilitatea solului, proprietăţile tehnologice şi amplasamentul;
· determinarea venitului estimat din chirie și a valorii cadastrale a terenurilor agricole a obiectelor de evaluare.
Baza informativă a evaluării cadastrale de stat este:
· date de studii de sol, materiale din runda a IV-a și evaluarea terenurilor în fermă (materiale de evaluare a solului și caracteristicile proprietăților tehnologice ale terenurilor);
indicatori ai productivității estimate a terenurilor agricole (dar producția de unități furajere și producția brută), costurile utilizării acestora, venitul estimat din chirie (diferențial și absolut) și valoarea cadastrală a terenurilor agricole la nivelul entităților constitutive ale Federația Rusă (rezultatele etapei I a evaluării cadastrale de stat) și zonele de evaluare a terenurilor.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se efectuează în limitele fermelor colective și ale fermelor de stat, pentru care s-a efectuat runda a IV-a de evaluare a terenurilor. Informațiile de evaluare a terenurilor ale obiectelor de evaluare sunt rezumate pe districtele administrative, districtele de evaluare a terenurilor și subiectul Federației Ruse.
Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole a unui teren se determină prin înmulțirea venitului estimat din chirie de la 1 hectar cu perioada de valorificare a acestuia, egală cu 33 de ani.
Valoarea cadastrală a unui teren se determină prin înmulțirea indicatorului specific al valorii cadastrale a unui teren cu suprafața acestuia.
Secvența evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole în etapa a doua este prezentată mai jos.
1. Lucrări pregătitoare:
dezvoltarea conținutului și programului de lucru;
· întocmirea unei liste și a unui aspect al fostelor ferme și obiecte de evaluare a terenurilor;
· colectarea, analiza și pregătirea informațiilor inițiale de contabilitate a terenurilor și de evaluare primară a terenurilor privind obiectele de evaluare a terenurilor.
2. Întocmirea unei baze de date și calculul indicatorilor integrali de evaluare a terenurilor:
· elaborarea unui clasificator, catalog și scară de evaluare a solului;
· întocmirea explicaţiilor şi determinarea indicatorului integral al fertilităţii solului obiectului de evaluare;
determinarea indicatorului integral al proprietăților tehnologice ale obiectelor de evaluare;
determinarea indicatorului integral al amplasamentului obiectului de evaluare.
3. Calculul indicatorilor de evaluare a terenurilor agricole:
· determinarea veniturilor diferenţiale din chirie în funcţie de fertilitate, locaţie şi proprietăţi tehnologice;
determinarea venitului estimat din chirie;
calculul valorii cadastrale a terenurilor agricole.
4. Înregistrarea și aprobarea materialelor de evaluare cadastrală de stat a terenurilor:
· înregistrarea părții de calcul și text a evaluării cadastrale a terenurilor agricole din regiunile administrative și generalizarea materialelor de evaluare cadastrală de stat a terenurilor din regiunile administrative pentru regiunile de evaluare a terenurilor și subiectul Federației Ruse în ansamblu;
· înregistrarea părţii grafice a evaluării cadastrale de stat a terenurilor.
Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole atribuite grupei a doua este egal cu indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole din limitele regiunii administrative, proprietatea terenului.
Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole atribuite grupei a treia este egal cu indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole din limitele regiunii administrative.
Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole atribuite celui de-al patrulea grup este egal cu indicatorul specific minim al valorii cadastrale a terenurilor agricole din Federația Rusă.
Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole atribuite grupei a cincea se calculează ca produsul dintre indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole a obiectului de evaluare și coeficientul care reflectă raportul dintre indicatorul specific mediu al cadastralului. valoarea terenurilor din fondul forestier dintr-o entitate constitutivă a Federației Ruse la indicatorul specific mediu al valorii cadastrale a terenurilor agricole din subiectul Federației Ruse.
Indicatorul specific al valorii cadastrale a terenurilor agricole atribuite celui de-al șaselea grup este egal cu indicatorul specific minim al valorii cadastrale a terenurilor agricole din Federația Rusă.
Astfel, Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se realizează în vederea obținerii pentru fiecare parcelă de teren agricol a unui set de indicatori de evaluare necesari pentru rezolvarea sarcinilor de planificare economică în economie, organizarea utilizării raționale a terenurilor, elaborarea proiectelor de amenajare a terenurilor, justifica impozitul pe teren şi alte scopuri stabilite de lege.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole - ansamblu de măsuri administrative și tehnice care vizează determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole în limitele entităților administrativ-teritoriale de la o anumită dată.
Subiectele evaluarii sunt:
Fertilitatea terenurilor agricole;
Caracteristicile tehnologice ale siturilor;
Amplasarea (depărtarea) amplasamentelor în raport cu punctele de vânzare a produselor agricole și bazele de aprovizionare cu resurse materiale și tehnice;
Determinarea valorii cadastrale a terenurilor ca mijloc de producţie conform indicatorilor economici.
Indicatorii de evaluare sunt:
1. Pentru a evalua fertilitatea:
Calitatea edo-ecologică a parcelelor pe baza acoperirii solului și a prezenței factorilor care afectează randamentele culturilor (pietroși, erodate, fin conturate, relief, cultivate, expunerea versantului, conținutul de carbonat, alcalinitatea, glearea etc.);
Venituri din chirie datorate fertilitatii solului.
2. Pentru a evalua proprietățile tehnologice ale terenului:
Suprafața și configurația parcelelor, lungimea șanțului, rezistența specifică a mașinilor-unelte, panta, stâncositatea parcelei, distanța câmpurilor până la centrul economic; indicator integral al proprietăților tehnologice în raport cu condițiile optime;
Venituri din chirie datorate proprietăților tehnologice ale obiectului evaluării cadastrale.
3. Pentru a estima o locație:
Distanța terenurilor evaluate până la punctele de vânzare a produselor agricole și bazele de aprovizionare cu resurse materiale și tehnice și distanța echivalentă, ținând cont de calitatea drumurilor, volumele și clasele de marfă;
Venituri din chirii datorate amplasării obiectelor de evaluare cadastrală la punctele de vânzare de produse agricole și baze de aprovizionare cu resurse materiale și tehnice.
2. Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole pe exemplul districtului Bichursky al Republicii Buriația
2.1 Scurtă descriere a districtului Bichursky din Republica Buriația
La 30 mai 1923 s-a format Republica Buriatia, situata la est de Lacul Baikal din sudul Siberiei de Est si inclusa in regiunea Siberiei de Est. Suprafața sa este de 351,3 mii km2. Capitala Republicii este orașul Ulan-Ude.
Buriatia în est se învecinează cu regiunea Chita, la sud - cu Mongolia, la vest - cu regiunea Irkutsk. Cu ajutorul unei ramuri Ulan-Ude - Naushki se conectează cu Calea Ferată Transsiberiană. Prin ea trece autostrada M55, de importanță națională, precum și mai multe drumuri de însemnătate republicană și alte tipuri de drumuri. Există multe porturi pe coasta lacului Baikal, prin care se efectuează livrarea cu apă a materialelor și a mărfurilor. Buriatia este situată în relativă apropiere de bazele energetice, piețele de vânzare, precum și de orașe industriale precum Irkutsk, Krasnoyarsk, Chita, Achinsk, Angarsk.
Buriatia este situata pe teritoriul Transbaikaliei. Aceasta este o zonă predominant muntoasă, doar câmpiile sale rare sunt situate la 500-700 de metri deasupra nivelului mării.
Republica Buriatia este împărțită în Sayan de Est, munții de mijloc Selenginsky, platoul Vitim și regiunea montană Baikal, în funcție de natura reliefului. În aceste sisteme montane există bazine intermontane largi, formate uneori din silvostepă, stepă și zone de luncă - principalele și cele mai bune terenuri agricole ale Republicii.
Buriatia, in pozitia sa fizica si geografica, este departe de Oceanul Atlantic, iar numeroase lanturi muntoase inalte o izoleaza de Oceanul Pacific si Indian. Clima de aici este puternic continentală: verile sunt calde și scurte, iar iernile geroase, cu puțină zăpadă, fără vânt și destul de lungi. În ianuarie, temperatura medie ajunge la -24 ... -250С, în iulie se ridică la -17 ... -180С. În majoritatea regiunilor agricole ale republicii din văile râurilor, în medie, cad până la 250-300 mm de precipitații anual. La munte cad anual 30-50 mm de precipitatii. Pe parcursul anului, temperatura este de +50C timp de 150-160 de zile în unele zone majore ale agriculturii. Buriatia este situata in zona de permafrost, care are un impact destul de puternic asupra agriculturii.
Resursele funciare ale Republicii
Teritoriul Buriatiei constă în cele mai multe cazuri din soluri podzolice. Regiunile de stepă și silvostepă ale Republicii (centru și sud), golul Tunkinskaya și valea râului Barguzin sunt ocupate de pământuri de pădure gri închis, cernoziom și castani. Zonele umede și mlaștinile sunt situate în bazine intermontane pe teritorii vaste. Rocile de permafrost sunt, de asemenea, răspândite în Buriația. Aproape întreg teritoriul Republicii este ocupat de vegetație taiga, doar în centru și în sud predomină vegetația de silvostepă și stepă. Bazinele intermontane sunt ocupate de pășuni.
Buriatia este o regiune importanta pentru cresterea animalelor, dominata de cresterea vitelor si cresterea oilor. Industria este, de asemenea, bine dezvoltată. Produce mașini de spălat, macarale, echipamente și diverse alte aparate. Majoritatea întreprinderilor de producție sunt concentrate în capitala Buriației - Ulan-Ude. Produce 50% din producția brută totală a Republicii. Cele mai importante ramuri de producție sunt prelucrarea metalelor și ingineria mecanică. Industria materialelor de construcții, industria alimentară și industria construcțiilor sunt, de asemenea, bine dezvoltate. Republica Buriatia a depășit și în industria minieră - o fabrică de tungsten-molibden este situată în Zakamensk. Și destul de recent, pe teritoriul Republicii a fost descoperit un zăcământ de aur destul de promițător. Uzinele specializate în inginerie mecanică sunt situate în principal în Ulan-Ude. Acestea sunt fabrici de reparații locomotive-mașini, aviație, construcții navale, precum și fabrici pentru producția de dispozitive de control tehnologic, mașini electrice și altele.
Întreprinderile industriale producătoare de materiale de construcție sunt situate în Ulan-Ude (fabrica de sticlă) și Timlyuisk (fabrici de azbociment și ciment). Recent, li s-au alăturat fabrica de materiale de construcție Tataurovsky și fabricile de produse din beton armat și cărămizi nisip-var din Ulan-Ude.
La dezvoltarea Republicii au o contribuție semnificativă și industria lemnului și industria forestieră. Cea mai mare parte a pădurii este recoltată pe malul estic al lacului Baikal, în bazinul râului Uda. O mulțime de lemn brut este exportat din Buriația în Kazahstan, Kuzbass și Asia Centrală. Fabrica de celuloză și carton Selenginsky funcționează pe teritoriul Republicii. Cheresteaua este produsă pe scară largă.
Industria alimentară este, de asemenea, în plină expansiune. Industria este dominată de industria cărnii, care este reprezentată de uzina de ambalare a cărnii Ulan-Ude. Aici se află una dintre cele mai mari mori siberiene și o fabrică de lapte. Industria pescuitului este, de asemenea, bine dezvoltată, întreprinderea lider a industriei este uzina de prelucrare a peștelui Ust-Barguzinsky. Lacul Baikal este considerat principala zonă pentru pescuit.
În Ulan-Ude, industria ușoară este realizată de o fabrică de finisare a încălțămintei, o fabrică de pânză fină și o fabrică de prelucrare primară a lânii. O fabrică de tors și tricotat funcționează în orașul Kyakhta, iar o tăbăcărie funcționează în satul Chikoy.
Cea mai dezvoltată ramură a agriculturii este creșterea animalelor. Aici sunt crescute pe scară largă vitele, porcii, caii și păsările. O atenție principală este acordată creșterii blănurilor ( nurcă și vulpea neagră-argintie) și comerțului cu blănuri (veverițe, zibel și șobolan). Pe teritoriul Republicii Buriația, terenurile agricole ocupă 9%. Agricultura din regiune se bazează în principal pe cereale. Cel mai adesea se seamănă ovăz, grâu de primăvară și culturi furajere. Cele mai mari zone de însămânțare a cerealelor sunt Dzhidinsky, Mukhorshibirsky și Bichursky.
Districtul Bichursky este situat în partea de sud a Buriatiei. Partea de est a raionului se invecineaza cu regiunea Chita.
Zona se întinde de-a lungul depresiunii intermontane Bichursky a văii cursului mijlociu al Khilka. Dinspre nord, bazinul este delimitat de versanții crestei Zagansky, de la sud de pintenii crestei Bichur ale crestei Malkhansky, iar de la vest de valea Chikoya. Bazinul intermontano Bichurskaya are cel mai înalt punct - Muntele Kastryuk (1656 m). Cel mai înalt punct al lanțului Zagansky este Muntele Mani (1380 m).
Districtul Bichursky a fost format la 11 februarie 1935. La 1 februarie 1963, districtul Bichur a fost fuzionat cu districtul Mukhorshibir, iar la 11 ianuarie 1965, a fost din nou separat într-un district separat, Bichur.
Districtul cuprinde 17 aşezări rurale, unind 38 de aşezări:
1. Bilyutaiskoye, centru administrativ - cu. Bilutay
2. Bichurskoe - p. Bichura
3. Verkhnemangirtuiskoye - cu. Mangirtui de Sus
4. Elanskoe - p. Yelan
5. Kiretskoe - y. Dunda Kiret
6. Kirovskoe - p. Bichura
7. Malokunaleyskoye - p. Micul Kunaley
8. Novosretenskoye - p. Novosretenka
9. Okino-Klyuchevskoye - p. Okino-Cheile
10. Poselskoie - p. aşezare
11. Potaninskoye - așezare Potanino
12. Mijlociu Kharlunskoye - y. Middle Harlong
13. Topkinskoye - p. Focar
14. Uzkolugskoye - p. Geamandură
15. Khonkholoi - y. Khonholoy
16. Shanaginskoye - la or. Shanaga
17. Shibertuyskoye - y. Shibertuy
Următoarele teritorii ale districtului sunt protejate: Rezervația Biosferei Uzkolugsky, pădurea de molid Shibertuysky, izvoare minerale, un vulcan stins, monumente istorice și arheologice.
· Nisipuri târâtoare în vecinătatea satului Topka. Un fenomen natural unic --- orice obiect dispare în masa nisipoasă în mișcare.
· Shibertuisky datsan - unul dintre cei mai vechi datsan budiști, restaurat de locuitorii locali.
Muzeul de istorie locală al satului Bichura
2.2 Analiza sistemului de înregistrare cadastrală a terenurilor agricole
Procedura de înregistrare cadastrală de stat a obiectelor imobiliare este stabilită prin Legea federală din 24 iulie 2007 nr. 221-FZ „Cu privire la cadastrul de stat al imobilelor” (în continuare - Legea federală).
Înregistrarea cadastrală se efectuează în legătură cu formarea sau crearea unui obiect imobiliar, încetarea existenței acestuia sau modificarea caracteristicilor unui obiect imobiliar pe baza unei cereri depuse la organul de înregistrare cadastrală și a documentelor solicitate. în conformitate cu legea federală:
Următoarele documente sunt necesare pentru înregistrarea unui teren:
1) cererea oricărei persoane în forma aprobată de Ministerul Justiției al Federației Ruse;
3) planul hotarului;
4) originalul sau o copie legalizată a documentului care confirmă soluționarea litigiului funciar privind coordonarea amplasării limitelor (dacă planul delimitării nu conține informații despre coordonarea amplasării limitelor terenului) .
Următoarele documente sunt necesare pentru a contabiliza modificările imobiliare:
1) cererea proprietarului sau a persoanei care deține terenul pe baza dreptului de posesie moștenire pe viață sau de folosință permanentă (nelimitată);
2) act de identitate (de prezentare);
3) originalul sau o copie legalizată a documentului prin care se constată sau se atestă dreptul solicitantului la un teren (dacă cadastrul nu conține informații despre dreptul înregistrat al acestei persoane);
4) planul hotarului;
5) originalul sau o copie legalizată a documentului care confirmă soluționarea litigiului funciar privind coordonarea amplasării limitelor (dacă amplasarea limitelor terenului se modifică și planul delimitării nu conține informații privind coordonarea); a amplasării limitelor terenului);
6) originalul sau copia legalizată a unui document care confirmă că terenul aparține unei anumite categorii de teren (dacă categoria de teren a fost schimbată);
7) originalul sau o copie legalizată a documentului care confirmă utilizarea permisă stabilită a terenului (dacă s-a modificat tipul de utilizare permisă a terenului).
Pentru înregistrarea adresei deținătorului drepturilor de autor, sunt necesare următoarele documente:
1) cererea proprietarului sau a persoanei care deține terenul asupra dreptului de folosință permanentă (nelimitată) sau a dreptului de posesie moștenire pe viață;
2) originalul sau copia legalizată a unui document prin care se constată sau se atestă dreptul solicitantului la un teren (dacă cadastrul nu conține informații despre dreptul înregistrat al acestei persoane);
3) un act de identitate (de prezentat).
Următoarele documente sunt necesare pentru a contabiliza o parte dintr-o proprietate:
1) cererea proprietarului sau a persoanei în favoarea căreia se instituie sau se instituie restricția (grevarea) - chiriașul, creditorul gajist, proprietarul servituții etc.;
2) act de identitate (de prezentare);
3) originalul sau o copie legalizată a documentului care stabilește sau atestă:
Dreptul de proprietate al solicitantului (dacă nu există informații despre dreptul înregistrat al acestei persoane în cadastru), dacă proprietarul aplică
- restrângerea (grevarea) stabilită sau stabilită a drepturilor reale în favoarea solicitantului, dacă nu se aplică titularul;
4) planul hotarului;
5) un document care confirmă atribuțiile reprezentantului solicitantului (dacă cererea este depusă de reprezentantul solicitantului).
Pentru trimiterea documentelor prin posta
Trimiterea prin corespondență cu o listă de documente trebuie să fie însoțită de:
Descrierea atasamentului;
Aviz de livrare.
Cererea trebuie să fie semnată de solicitant sau de reprezentantul acestuia, a cărui autenticitate este certificată de un notar.
Documente care atestă autoritatea reprezentantului
1) o procură legalizată;
2) un ordin de numire;
3) un act al unui organism de stat autorizat sau al organismului de autoguvernare locală;
4) procesul-verbal al adunării generale, conform căruia reprezentantul este autorizat să depună o cerere în numele
Proprietarii unui bloc de apartamente
Proprietarii unui teren din teren agricol (dacă numărul acestora depășește cinci persoane);
Membrii unei asociații non-profit horticole, horticole sau dacha.
Înregistrarea cadastrală de stat a unui obiect imobiliar, înregistrarea unei părți a unui obiect imobiliar sau radierea unui obiect imobiliar se efectuează în termen de cel mult douăzeci de zile lucrătoare de la data primirii de către autoritatea de înregistrare cadastrală a cererea relevantă pentru înregistrarea cadastrală și înregistrarea adresei titularului dreptului - într-un termen de cel mult cinci zile lucrătoare.
Înregistrarea cadastrală se efectuează la locația imobilului din raionul cadastral pe raza căruia se află imobilul.
2.3 Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole din districtul Bichursky al Republicii Buriația
Terenurile LLP „Kolos” sunt situate în Republica Buriația, districtul Bichursky, cu. Bichura, teren cu numar cadastral 03:03:000000:170.
Anul creării - 1992.
Număr de personal - 199 persoane.
Descrierea activității - Produse de la Kolos LLP. carne de bovine; leguminoase; cartof; legume de pământ deschis; lapte; bovine.
Evaluarea cadastrală a terenurilor trebuie înțeleasă ca determinarea valorii lor productive comparative în agricultură. Pentru stabilirea capacității productive a terenurilor de diferite calități și justificarea eficienței utilizării acestora, se efectuează o evaluare calitativă (bonitare) a solurilor și o evaluare economică a terenurilor.
Evaluarea solului stabilește adecvarea (calitatea) relativă a terenurilor pentru cultivarea culturilor agricole în funcție de fertilitatea lor naturală.
Evaluarea economică a capacității lor productive ca mijloc de producție folosind indicatori naturali și de cost.
Costurile suportate pentru cultivarea produselor agricole depind în mare măsură nu numai de fertilitatea solului, ci și de proprietățile tehnologice ale terenului și de amplasarea acestuia. Prin urmare, evaluarea cadastrală a terenului unei întreprinderi agricole include:
...Conceptul și compoziția terenului agricol. Ordinea și caracteristicile utilizării terenurilor agricole. Caracteristici ale cifrei de afaceri a terenurilor agricole. Legea federală privind cifra de afaceri a terenurilor agricole.
lucrare de termen, adăugată 02/09/2007
Reglementarea legală a pieței funciare din Federația Rusă. Abordări profitabile, costisitoare și comparative ale evaluării terenurilor. Caracteristicile evaluării terenurilor agricole. Evaluarea cadastrală a terenurilor în diverse scopuri.
tutorial, adăugat 08/01/2009
Revizuirea stării evaluării cadastrale de stat la nivel federal și la nivelul subiecților Federației Ruse. Evaluarea reliefului și contururilor terenurilor. Valoarea cadastrală a terenurilor agricole din regiunea Kizlyar pe exemplul SPK „Mirny”.
teză, adăugată 30.09.2011
Mecanismul de funcționare a pieței funciare din Federația Rusă, în special formarea prețurilor și a valorii de piață a terenurilor. Abordări metodologice ale evaluării terenurilor. Conținut și sarcini și metode de determinare a valorii cadastrale a terenurilor agricole.
teză, adăugată 02.03.2015
Conceptul și esența terenului agricol. Caracteristici și implementare practică a cifrei de afaceri a acestora. Subiecții care efectuează folosirea pământului și atribuțiile acestora. Protecția judiciară a drepturilor cetățenilor în alocarea în natură a terenurilor pe seama cotelor de teren.
teză, adăugată 24.04.2015
Conceptul și caracteristicile generale ale regimului juridic al terenurilor agricole. Acte normativ-juridice care reglementează procedura de folosire a terenului. Subiecții care efectuează utilizarea. Reglementare legală. Forme de cifra de afaceri.
rezumat, adăugat 06.03.2008
Reglementarea juridică a unui complex de probleme de utilizare rațională a terenurilor agricole. Principiul caracterului vizat al utilizării terenului. Drepturi generale de folosire a terenului. Sancțiuni pentru încălcarea legislației funciare.
rezumat, adăugat 24.07.2011
Metodologia de determinare a valorii de piață a terenurilor sau a valorii dreptului de arendare a terenurilor agricole în Ucraina. Bonitarea ca evaluare comparativă a calității solului prin proprietăți de bază. Calculul valorii monetare normative a terenului.
lucrare de termen, adăugată 09.05.2014
Utilizarea și protecția terenurilor istorice și culturale. Analiza stării și utilizării terenurilor cu scop istoric, cultural și recreativ. Luarea în considerare a metodei de evaluare cadastrală de stat a terenurilor. Coeficienți de corecție ai costului.
teză, adăugată 17.12.2017
Inventarierea taxei cadastrala harta si atribuirea numerelor. Contabilitatea terenului regiunii administrative. Evaluarea teoretică a solurilor. Indicatori și metodologie de realizare a lucrărilor de evaluare a terenurilor. Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole este un ansamblu de măsuri tehnice și administrative care sunt necesare pentru determinarea valorii unui teren în limitele acestei formațiuni. Metoda de evaluare se bazează pe clasificarea terenurilor în funcție de tipul de utilizare funcțională și destinație. Se realizează ținând cont de datele de pădure, urbanism, apă, teren și alte cadastre.
Valoarea cadastrală - costul unui teren, determinat în modul prevăzut de lege, ca urmare a unei evaluări cadastrale de stat în conformitate cu îndrumările metodologice. În special, pentru terenurile agricole, metodologia prevede că valoarea cadastrală este venitul din chirie estimat valorificat (formulele prin care se face calculul și procedura sunt cuprinse în metodologie).
Evaluarea cadastrală a terenurilor este necesară pentru a crea un cadastru unificat, dezvoltarea acestuia vizează obținerea unor indicatori medii care reflectă diferențele de calitate a terenurilor agricole. Scopul principal al evaluării cadastrale a terenurilor este de a justifica impozitul pe teren, chiria și alte plăți.
Evaluarea cadastrală a terenului se realizează după o singură metodologie. Acest lucru este necesar pentru a asigura comparabilitatea rezultatelor evaluării și unificarea abordărilor metodologice ale diferitelor categorii de terenuri. Dacă zonele din afara granițelor așezărilor urbane și rurale și terenurilor fondului forestier sunt supuse evaluării, atunci în aceste cazuri se aplică valorificarea venitului estimat din chirie. Obiectele evaluării cadastrale sunt parcele aflate în limitele terenurilor deținute de persoane juridice și persoane fizice, districte administrative sau entități constitutive ale Federației Ruse. Valoarea cadastrală se determină pentru următoarele parcele agricole:
Valoarea cadastrală a unui hectar de teren se determină prin înmulțirea venitului din chirie cu perioada de valorificare, care este de 33 de ani. Pentru a determina valoarea cadastrală a unui teren, trebuie parcurși următorii pași:
Statul a determinat, de asemenea, indicatori ai valorii cadastrale a terenurilor agricole din entitățile constitutive ale Federației Ruse (a se vedea tabelul). În Republica Adygea, valoarea cadastrală a 1 hectar este de 23960 ruble, în Teritoriul Krasnodar - 43560, iar în regiunea Tyumen - 7260.
Evaluarea cadastrală de stat se bazează pe principiile unității metodologiei, continuitatea actualizării informațiilor și deschiderea procedurii de desfășurare a evenimentelor. Rezultatele sale pot fi contestate în instanță. Această posibilitate este reglementată de legile federale „Cu privire la evaluarea cadastrală de stat” și „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. Cererea poate fi depusă:
Contestarea contravalorii cadastrale a terenurilor agricole are loc in conformitate cu procedura stabilita de lege. Comisia poate revizui rezultatele evaluării în cel mult 35 de zile de la data introducerii informațiilor primite în cadastrul de stat. Informații despre valoarea cadastrală pot fi obținute sub forma unui certificat de valoare a proprietății în mod gratuit. Un litigiu cu privire la modificarea valorii cadastrale a unui teren poate fi organizat pe următoarele motive:
Pentru a iniția o dispută privind revizuirea valorii cadastrale, este necesar să completați o cerere corespunzătoare și să o depuneți la departamentul Rosreestr pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse. În termen de 7 zile lucrătoare de la depunerea cererii, autoritatea este obligată să comunice solicitantului decizia sa.
MINISTERUL EDUCAȚIEI ȘI ȘTIINȚEI AL FEDERATIEI RUSE
Instituția de învățământ bugetară de stat federală
studii profesionale superioare
„UNIVERSITATEA DE STAT KUBAN”
(FGBOU VPO „KubGU”)
Institutul de Învățământ Profesional Primar și Secundar
LUCRARE DE CALIFICARE FINALA
EVALUAREA CADASTRALĂ A TERENURILOR AGRICOLE
Lucrarea a fost realizată de I.Yu. Sevostianov
Krasnodar 2014
Introducere
Analiza teoretică a evaluării terenurilor agricole
1 Piața de terenuri din Federația Rusă, caracteristicile prețurilor și valoarea de piață a terenurilor
2 Caracteristicile terenului agricol ca obiect de evaluare
Determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole
1 Abordări metodologice de estimare a valorii terenurilor agricole
Concluzie
Introducere
Pământul stă la baza tuturor proceselor vieții societății, având loc în sfere politice, economice, sociale, industriale, de mediu și altele. În acest sens, are o valoare, iar evaluarea calitativă corectă a terenului este una dintre cele mai importante condiții pentru funcționarea și dezvoltarea normală a economiei și societății. Necesitatea rezultatelor unei evaluări obiective a terenurilor (locuri de teren) este experimentată atât de către autoritățile executive de stat, cât și de către autoritățile municipale, pentru a gestiona eficient resursele funciare și a conduce o politică rațională a terenurilor și a impozitelor, precum și subiecții privați ai dreptului funciar atunci când se realizează diferite tipuri de tranzacții cu terenuri.
Reformarea sistemului de impozitare al Federației Ruse prevede, în special, o schimbare a abordărilor privind impozitarea terenurilor, în funcție de valoarea lor cadastrală. Trecerea la noi principii de impozitare a terenurilor necesită o evaluare cadastrală a terenurilor agricole. Plățile corespunzătoare ale impozitelor pe măsură ce se dezvoltă rotația terenurilor ar trebui să devină o sursă serioasă de formare a bugetului local.
În prezent, un sistem de registre pe mai multe niveluri a fost creat și funcționează în Rusia. Acest sistem se schimbă constant din cauza schimbărilor din viața politică din Federația Rusă. În aceste condiţii, dezvoltarea abordărilor teoretice ale evaluării cadastrale a terenurilor agricole are o importanţă deosebită.
Problemele de evaluare a valorii terenurilor pentru Rusia sunt relativ noi, deoarece terenul a fost exclus din sfera relațiilor economice pentru o lungă perioadă de timp. Prin urmare, există o problemă acută a dezvoltării unei abordări adecvate a analizei întregii game de informații disponibile, care ar putea fi utilizate în viitor pe măsură ce se dezvoltă piața terenurilor agricole.
În legătură cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 25 august 1999 nr. 945 „Cu privire la evaluarea cadastrală de stat a terenurilor” și „Regulile pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor”, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 8 aprilie 2000 nr. 316 pe teritoriul Federației Ruse, precum și prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei „Cu privire la aprobarea Standardului Federal de Evaluare „Determinarea valorii cadastrale (FSO nr. 4)” din octombrie 22, 2010 nr. 508, evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se efectuează în scopuri de impozitare și alte scopuri.
Scopul lucrării de calificare finală este acela de a avea în vedere mecanismul de determinare a valorii cadastrale a terenurilor agricole, precum și analiza evaluării cadastrale a acestei categorii de terenuri.
Scopul a determinat formularea următoarelor sarcini:
?să studieze mecanismul de funcționare a pieței funciare și particularitățile formării prețurilor pentru terenurile din Federația Rusă;
?evidențierea trăsăturilor terenurilor agricole ca obiect de evaluare;
?analiza și sistematizarea abordărilor metodologice existente de evaluare a valorii terenurilor agricole;
?justificați importanța evaluării cadastrale a terenurilor agricole;
?identificarea modalităților de îmbunătățire a sistemului de evaluare cadastrală a terenurilor în Federația Rusă.
Obiectul studiului este cifra de afaceri a terenurilor agricole din Federația Rusă.
Subiectul studiului îl constituie relațiile economice care iau naștere în procesul de evaluare a valorii terenurilor agricole.
1. Analiza teoretică a evaluării terenurilor agricole
1.1Piața terenurilor din Federația Rusă, caracteristicile prețurilor și valoarea de piață a terenurilor
Piața funciară este o parte integrantă a statului nostru, precum și a altor țări dezvoltate. Formarea pieței funciare este unul dintre rezultatele reformelor agrare începute în 1990. Rezultatul reformelor agrare este reforma funciară. Aplicarea practică a relațiilor funciare a devenit posibilă odată cu apariția Codului Funciar, care este principalul document care reglementează piața funciară.
În primul rând, pământul este un dar gratuit al naturii, care ne permite să vorbim despre natura irațională a valorii sale. Cu toate acestea, terenul este obiect de vânzare; asociate cu arendarea terenurilor.
În al doilea rând, în funcție de anumite condiții naturale și climatice, precum și de amplasarea terenurilor, acestea din urmă sunt împărțite în cele mai bune, medii și mai proaste. Această împărțire se bazează pe fertilitatea naturală a solului, de care depinde productivitatea pământului. Dar poate fi îmbunătățit ca urmare a investițiilor suplimentare în muncă și capital. Această fertilitate îmbunătățită a solului se numește economică. Creșterea fertilității economice a solului este practic posibilă în orice zonă. Are însă anumite limite asociate cu binecunoscuta lege a diminuării fertilităţii solului, când, odată cu tehnologia predominantă de cultivare a pământului, fiecare unitate de cost ulterioară asigură un profit din ce în ce mai mic.
În al treilea rând, datorită suprafeței fixe de teren, oferta de teren se caracterizează la scară socială prin inelasticitate perfectă, deși pentru un anumit utilizator de teren situația este diferită: oferta de teren are o anumită elasticitate, deoarece utilizatorul are posibilitatea de a-și mări suprafața de teren disponibilă în detrimentul concurenților. Oferta limitată de resurse funciare este intensificată de caracterul fix al terenurilor în proprietate privată. În condițiile pieței, proprietarii de terenuri sunt foarte reticenți în a-și vinde terenurile, preferând să închirieze terenul sub formă de arendă, au dreptul de a primi un venit stabil, motiv pentru care la un moment dat doar o mică parte din teren fondul este vândut, aceasta este caracteristica fundamentală a pieței funciare (Fig. .one).
Figura 1 - Caracteristici ale funcționării pieței funciare
Pământul este cea mai importantă resursă care ocupă un loc exclusiv în viața oricărei societăți.
În ciuda varietății de relații funciare, tranzacții cu terenuri (tranzacții de cumpărare și vânzare, donații, schimburi, ipoteci), piața funciară din Rusia este foarte slabă. Doi factori îl împiedică să-și dezvolte și să-și consolideze poziția:
)În primul rând, resursele totale de pământ ale Rusiei nu sunt nelimitate.
)În al doilea rând, cel mai important lucru este că statul rămâne principalul administrator al terenului.
Obiectele pieței funciare sunt terenurile și părțile acestora, subiecții sunt persoane juridice și persoane fizice. Scopul principal al pieței funciare este transferul terenurilor de stat și municipale în proprietate privată în cadrul tranzacțiilor încheiate (Fig. 2). .
Figura 2 - Obiecte și subiecte ale pieței funciare
Se obișnuiește să se împartă pe bună dreptate piața relațiilor funciare nu numai în categorii de terenuri implicate în relațiile funciare (terenuri agricole, terenuri fond forestier și de apă, terenuri din arii special protejate, terenuri alocate urbanism, terenuri de așezări, terenuri). de rezervă și terenuri alocate industriei, energiei, transporturilor, comunicațiilor etc.), precum și primare și secundare.
Piața primară este înțeleasă ca întregul ansamblu de tranzacții legate de privatizarea (deznaționalizarea) terenurilor (Fig. 3).
Figura 3 - Tipuri de tranzacții pe piața imobiliară primară
Aceste tranzacții includ:
?răscumpărarea terenurilor pentru întreprinderi industriale, de transport, energetice, precum și privatizarea terenurilor aflate în folosință perpetuă a întreprinderilor agricole (aceasta este o situație rară, dar chiar există);
?vânzarea terenurilor de stat la licitație;
Mena;
?transferul gratuit de obiecte imobiliare (când un teren este transferat din proprietatea federală în proprietatea subiecților Federației și municipalităților);
Chirie.
Odată cu dezvoltarea pieței de terenuri în Rusia, pământul a devenit o marfă, adică orice teren poate fi transferat de la un proprietar la altul, prin urmare, orice teren are propriul preț, nu fix, pe care proprietarul îl poate stabili atunci când vinderea terenului. Pământul, ca orice produs, are valoarea sa de consum și de piață.
Valoarea de utilizare este o reflectare a valorii terenului pentru utilizator.
Valoarea de piață este prețul terenului care este cel mai probabil să fie vândut pe piața liberă într-un mediu competitiv.
Una dintre principalele caracteristici ale terenului ca marfă este că cantitatea de teren disponibilă pe piață este în mod natural limitată. În acest sens, prețul terenului este determinat în principal de cerere. Cererea de teren, de regulă, se formează pe baza nivelului prețurilor pentru produsele produse pe teren. De exemplu, dacă prețurile culturilor de cereale scad, atunci cererea care este derivată din aceste prețuri va scădea și, în consecință, prețul terenului va scădea. Amploarea cererii de teren este afectată de factori economici, climatici și de alți factori.
În procesul de determinare a prețului terenului, este, de asemenea, necesar să se țină cont de inelasticitatea absolută a ofertei acestuia. Adică orice proprietar al unui teren care este interesat să obțină venitul maxim din proprietatea sa va oferi teren cu orice preț, altfel riscă să piardă total chiria.
J. Riccardo a dedus din inelasticitatea absolută a ofertei de teren pe piață următoarele consecințe:
Nu este adevărat că prețurile produselor cultivate pe pământ (cereale) sunt mari, întrucât proprietarii de pământ stabilesc chirii mari. Există o legătură inversă aici: prețul terenului este mare pentru că sunt stabilite prețuri mari pentru produsele cultivate pe el.
O creștere a impozitelor pe venitul proprietarilor de terenuri nu provoacă o creștere a prețurilor la alimente, ci doar reduce valoarea chiriei acestora.
Valoarea terenului este determinată în întregime de valoarea produselor care sunt cultivate pe acesta, și nu invers.
Pământul este un obiect special al relațiilor de piață. Piața funciară poziționează terenul ca o valoare specială cu un set divers de proprietăți care trebuie utilizate eficient. Terenurile sunt clasificate în categorii în funcție de scopul său, ceea ce face posibilă aplicarea unei abordări diferențiate a tranzacțiilor de piață.
1.2Caracteristicile terenului agricol ca obiect de evaluare
Procesele care au loc în Federația Rusă în economia de piață au condus la revigorarea proprietății private și a libertății antreprenoriale, permițând diferitelor entități de piață să dețină, să dispună și să utilizeze obiecte imobiliare, diverse categorii de teren (în special, terenuri agricole) .
Unul dintre rolurile principale într-o economie de piață este ocupat de instituția evaluării proprietăților independente, care face posibilă stabilirea dreptului de proprietate asupra terenului.
Terenul agricol este singurul loc pentru dezvoltarea agriculturii umane și a producției agricole. Rezolvarea problemei alimentare din tara depinde de starea si fertilitatea terenurilor destinate productiei si dezvoltarii agriculturii. Legislația Federației Ruse, condusă de autoritățile supreme, este menită să protejeze terenurile agricole și să încurajeze antreprenorii implicați în dezvoltarea și cultivarea culturilor rurale să trateze aceste terenuri cu mai multă atenție și să ocupe mai multe terenuri goale alocate agriculturii, astfel încât terenurile să nu să nu-și piardă capacitatea fertilă și să nu piară.
Recent, procesul de formare a pieței funciare s-a dezvoltat din ce în ce mai activ, o tendință de formare a terenurilor agricole a ocupat un loc special în acest proces. Societatea a realizat rapid că pământul poate fi nu numai unul dintre principalii factori de producție, ci și unul dintre cele mai profitabile locuri pentru investirea capitalului și obținerea de profit, ceea ce poate fi comparat cu investițiile în instrumentele financiare cele mai profitabile. Cu toate acestea, aceste investiții pot fi combinate cu un risc financiar mare, întrucât piața funciară nu este deosebită în unele zone ale țării noastre nu există transparență și obiectivitate a informațiilor de piață cu privire la costul terenului.
Având în vedere valoarea nefixă a terenurilor, este nevoie de a dezvolta abordări teoretice și linii directoare pentru efectuarea unei evaluări fiabile a terenurilor agricole.
Evaluarea terenurilor agricole a devenit și mai semnificativă datorită utilizării datelor sale:
privind cumpărarea - vânzarea de terenuri agricole;
privind împrumuturile garantate cu terenuri agricole;
privind daunele aduse terenurilor agricole;
privind realizarea terenului agricol ca aport la capitalul autorizat;
punerea terenurilor agricole în bilanțul întreprinderii;
evaluarea cadastrală a terenurilor agricole;
cumpărarea sau vânzarea unei întreprinderi care deține terenuri agricole;
fuziunea sau achiziția unei întreprinderi care deține terenuri agricole; -dezvoltarea proiectelor de investitii;
Problemele de evaluare a valorii terenurilor pentru Rusia sunt relativ noi, deoarece terenul a fost exclus din sfera relațiilor economice pentru o lungă perioadă de timp. Prin urmare, există o problemă acută a dezvoltării unei abordări corespunzătoare stării pieței a analizei întregii game de informații disponibile, care ar putea fi utilizate în viitor pe măsură ce se dezvoltă piața terenurilor agricole.
Baza metodologică actuală pentru evaluarea terenurilor nu conține un răspuns exhaustiv la întrebarea cum să se determine valoarea de piață a terenurilor agricole. Având în vedere situația actuală, astăzi este nevoie de a dezvolta un mecanism de înaltă calitate, orientat spre piață, pentru evaluarea terenurilor, îmbunătățirea bazei organizatorice și metodologice a acestuia. Aceasta determină relevanța lucrării de față.
În contextul formării pieței funciare, opacitatea acesteia, informații insuficiente cu privire la vânzările de terenuri, evaluarea cadastrală (în masă) a terenurilor agricole, care este o metodă de obținere a estimărilor indicatorilor de valoare de piață ai unui grup omogen de terenuri agricole. parcelele, cu utilizarea informațiilor de piață, capătă cea mai mare importanță. În condițiile formării pieței, evaluarea în masă a terenurilor agricole face posibilă formarea unei abordări a analizei întregii game de informații disponibile, care poate fi utilizată în viitor prin clarificări în implementarea unui individ ( singur) evaluare. Evaluarea în masă este baza pentru impozitarea terenurilor. Necesitatea fundamentarii si testarii bazei teoretice si metodologice de evaluare a valorii terenurilor agricole, in primul rand terenurilor in masa, a determinat alegerea si logica studiului, scopul si sarcina acestuia.
2. Determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole
2.1 Abordări metodologice ale evaluării terenurilor agricole
În conformitate cu Orientările pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din 6 martie 2002 nr. 568-R 5, un evaluator, atunci când efectuează o evaluare în Federația Rusă, este obligat să folosească (sau să justifice refuzul de a utiliza) metodele folosite în practica mondială de evaluare. Evaluatorul are dreptul de a determina independent, în cadrul fiecăreia dintre abordările de evaluare, metode specifice de evaluare. În același timp, se ia în considerare volumul și fiabilitatea informațiilor de piață disponibile pentru utilizarea uneia sau alteia metode.
La calcularea costului terenului agricol, se obișnuiește să se aplice trei abordări principale (Fig. 4).
.Abordare comparativă - reflectând totalitatea factorilor formatori de valoare ai unei anumite piețe (oferta și cererea, concurența, restricția etc., prezenți la data evaluării).
Condiția inițială pentru aplicarea unei abordări de piață a evaluării imobiliare este existența unei piețe imobiliare dezvoltate. Această metodă se bazează pe următoarele principii de evaluare imobiliară:
?principiul cererii și ofertei (există o relație între nevoia de proprietate și oferta limitată a acesteia);
?principiul substituției (un cumpărător informat, rezonabil nu va plăti pentru o proprietate mai mult decât prețul de achiziție (ofertă) pe aceeași piață al unei alte proprietăți cu utilitate similară).
Figura 4 - Abordări metodologice ale evaluării cadastrale a terenurilor.
În cadrul abordării comparative se aplică.
1. Metoda de comparare a vânzărilor. Această metodă se bazează pe informații despre tranzacțiile recente cu obiecte similare de pe piață și pe compararea proprietății evaluate cu analogi.
Esența abordării pieței pentru aprecierea valorii imobilului este de a forma o concluzie despre valoarea de piață a unui obiect pe baza prelucrării datelor privind prețurile tranzacțiilor (cumpărare și vânzare sau închiriere) cu obiecte similare (asemănătoare) cu obiectul evaluării în termenii unui set de factori de formare a prețului (obiecte de comparație). Aceasta înseamnă că conceptul de valoare de piață coincide în esență cu conceptul de preț de echilibru, care se dovedește a fi o funcție doar a caracteristicilor cantitative ale unui set complet complet de factori de preț care determină oferta și cererea pentru obiectele de comparație.
Elemente și unități de comparație. Numărul elementelor de comparație este foarte mare, numărul combinațiilor acestora este infinit de mare, ca urmare, trebuie să ne limitezi doar la acei factori controlabili în mod obiectiv care afectează prețurile tranzacțiilor în cel mai semnificativ mod.
La studierea pieței tranzacțiilor, caracteristicile proprietăților de consum ale obiectului însuși și ale mediului de funcționare a acestuia sunt considerate ca factori de preț (obiecte de comparație). Într-o analiză comparativă a tranzacțiilor sunt studiați doar acei factori în care obiectele de comparație diferă de obiectele de evaluare și între ele. În cursul studiului, este dezvăluit un set exhaustiv de astfel de factori, iar modificarea fiecărui factor din acest set este estimată în unități monetare.
Întrucât numărul total de factori de preț pentru orice obiect imobiliar este foarte mare, în procesul de cercetare, prin analiza de sensibilitate, sunt excluși din considerare factorii a căror modificare are un efect neglijabil asupra modificării prețului tranzacției. Cu toate acestea, numărul factorilor a căror influență trebuie luată în considerare este semnificativ. Pentru simplificarea procedurilor de analiză, factorii rămași sunt grupați, iar în acest caz, grupurile menționate pot fi considerate elemente de comparație. Tabelul 1 oferă o listă a acestor grupuri, precum și elemente de comparație din aceste grupuri recomandate pentru utilizare în analiză.
Domeniul de aplicare și limitările metodei. Metoda de comparare a vânzărilor este aplicabilă numai proprietăților pentru care există o cantitate suficientă de informații fiabile despre tranzacțiile recente de vânzare. De regulă, aceste obiecte nu reprezintă o sursă de producție de venit (case de la țară, cabane, apartamente, mici obiecte comerciale). Un factor limitativ semnificativ în metoda de comparare a vânzărilor este fiabilitatea informațiilor, deoarece orice diferență între condițiile de vânzare a unei proprietăți comparabile față de condițiile tipice de piață la data evaluării trebuie luată în considerare în analiză.
Condiția inițială pentru aplicarea metodei comparației vânzărilor este prezența unei piețe imobiliare dezvoltate. Dezvoltarea insuficientă a acestei piețe, precum și faptul că proprietatea evaluată este specializată sau are beneficii sau sarcini excepționale care nu reflectă starea generală a pieței, fac acest demers inadecvat.
Luați în considerare principalele etape ale evaluării imobiliare prin compararea vânzărilor:
etapa a. Se studiază starea și tendințele de dezvoltare ale pieței imobiliare și mai ales segmentul căruia îi aparține acest obiect. Sunt identificate obiectele imobiliare care sunt cel mai comparabile cu proprietatea evaluată, obiectul vândut relativ recent.
etapa a. Informații colectate și verificate despre obiectele analogilor, analizate informațiile colectate și fiecare obiect analog este comparat cu obiectul estimat.
etapa a. Pentru diferențele evidențiate în caracteristicile de formare a valorii ale obiectelor comparate, se fac ajustări la prețurile de vânzare ale analogilor comparabili.
etapa a. Prețurile ajustate ale analogilor sunt convenite, iar valoarea finală a valorii de piață a proprietății este derivată pe baza unei abordări comparative.
În prima etapă, este necesară segmentarea pieței, adică împărțirea pieței în sectoare cu obiecte și subiecte similare.
Obiecte similare:
?conform utilizării prevăzute;
Prin calitate
?asupra drepturilor transferabile;
?după locație;
?după caracteristicile fizice.
Subiecte similare de:
?prin solvabilitate;
?oportunități de finanțare;
?pentru motivarea investiţiilor.
Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment al pieței imobiliare, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:
?despre perioada de rambursare;
?asupra independenței subiecților tranzacției;
?despre motivația investițiilor.
2.Metoda de selecție. Metoda este utilizată pentru a determina valoarea terenului ca parte a unui singur obiect imobiliar - un teren cu îmbunătățiri situate pe acesta. Prin urmare, calculul valorii de piață a unui teren prin metoda de alocare este utilizat pentru a evalua valoarea de piață a terenurilor construite. Condiția principală pentru aplicarea acestei metode este corespondența dintre utilizarea existentă a terenului și îmbunătățirile amplasate pe acesta. În caz contrar, se poate obține o valoare negativă.
Principala problemă atunci când se utilizează această metodă este evaluarea corectă a costului îmbunătățirilor și luarea în considerare a principiului celei mai eficiente utilizări a terenului. De obicei, costul îmbunătățirilor este calculat prin metode de cost.
Pentru a doua opțiune de evaluare, utilizarea metodei implică următoarea secvență de acțiuni:
selectarea obiectelor imobiliare cu terenuri similare amplasamentului evaluat, cu prețuri de vânzare cunoscute;
evaluarea valorii de piață a îmbunătățirilor pentru fiecare dintre proprietățile selectate ca diferență între costul complet de înlocuire și amortizarea acumulată;
calcularea valorilor de piață ale terenurilor care fac parte din obiectele imobiliare selectate;
ajustarea valorilor obținute ale terenurilor la valoarea amplasamentului evaluat;
calculul valorii terenului evaluat ca medie sau medie ponderată a preţurilor ajustate.
Această metodă determină valoarea de piață a unui teren ca diferență între valoarea de piață a întregii proprietăți, adică a terenului cu îmbunătățiri și costul de înlocuire al îmbunătățirilor minus amortizarea acestora. Prin urmare, calculul valorii de piață a unui teren prin metoda de alocare este utilizat pentru a evalua valoarea de piață a terenurilor construite (adică terenul însuși). Condiția principală pentru aplicarea acestei metode este ca utilizarea existentă a terenului și îmbunătățirile amplasate pe acesta să corespundă cu cea mai eficientă utilizare a acestuia. În caz contrar, se poate obține o valoare negativă. Principala problemă atunci când se utilizează această metodă este evaluarea corectă a costului îmbunătățirilor și luarea în considerare a principiului celei mai eficiente utilizări a terenului. De obicei, costul îmbunătățirilor este calculat prin metode de cost.
La fel ca și în metoda de distribuție, în funcție de metoda de procesare a informațiilor primare despre vânzările de analogi, există cel puțin două opțiuni pentru utilizarea acestei metode.
Una dintre ele presupune analizarea, ajustarea prețurilor de vânzare a terenurilor îmbunătățite (construite) și calcularea valorii finale a terenului, iar apoi extragerea valorii dorite a terenului prin scăderea valorii de piață a îmbunătățirilor din valoarea finală a terenului. costul.
Într-o altă opțiune, costul terenului este mai întâi calculat pentru fiecare dintre analogii disponibili, iar apoi rezultatele sunt analizate și corectate pentru a calcula costul necesar al terenului.
Deci, pentru a doua opțiune de evaluare, utilizarea metodei implică următoarea secvență de acțiuni:
?selectarea obiectelor imobiliare cu terenuri asemanatoare obiectului evaluat, cu preturi de vanzare cunoscute;
?evaluarea valorii de piață a îmbunătățirilor pentru fiecare dintre proprietățile selectate ca diferență între costul complet de înlocuire și amortizarea acumulată;
?calcularea valorilor de piață ale terenurilor care fac parte din obiectele imobiliare selectate;
?ajustarea valorilor obținute ale terenurilor la valoarea amplasamentului evaluat;
?calculul valorii terenului evaluat ca medie sau medie ponderată a valorilor corectate ale terenurilor.
3. Modul de distribuire. Această metodă se bazează pe determinarea relației dintre valoarea terenului și valoarea clădirilor ridicate pe acesta. Metoda de repartizare se bazează pe determinarea relației dintre valoarea terenului și valoarea clădirilor ridicate pe acesta. Prețul de vânzare al unei proprietăți este împărțit în două părți - costul clădirilor și costul terenului. Pentru fiecare tip de dezvoltare a unui teren dintr-o anumită regiune, există o proporție stabilă între costul terenului și costul structurilor. Dacă nu există suficiente vânzări de terenuri neamenajate într-o zonă, ar trebui să fie selectată o zonă comparabilă cu vânzări disponibile atât de terenuri construite, cât și de terenuri neamenajate. După ce s-a determinat relația tipică dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății (cota de teren), se trece la analiza vânzărilor de terenuri similare în zona în care se face evaluarea.
Unul dintre principalele dezavantaje ale acestei metode este procesul destul de complicat de determinare a ponderii valorii terenului în valoarea totală a bunurilor imobiliare, această cotă poate depinde de diverși factori: tipul proprietății, locația sitului, construcția acesteia. zona sus, etc.
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite.
Conditii de aplicare a metodei:
?disponibilitatea informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu un singur obiect imobiliar, similar unui singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat. În lipsa informațiilor despre prețurile tranzacției, este permisă utilizarea prețurilor de ofertă (la cerere); -
?disponibilitatea informațiilor privind ponderea cea mai probabilă a terenului în valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar; -
?conformitatea îmbunătățirilor terenului cu cea mai eficientă utilizare a acestuia.
Metoda de distribuție implică următoarea secvență de acțiuni:
?determinarea elementelor prin care un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat, este comparat cu obiecte - analogi;
?determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat;
?determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a ajustărilor de preț ale analogilor corespunzătoare naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat;
?ajustare pentru fiecare dintre elementele de comparare a prețurilor fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de un singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat.
.Abordarea veniturilor – reflectând poziția celui mai probabil cumpărător (investitor).
Esența abordării veniturilor este evaluarea valorii curente (de astăzi) a beneficiilor viitoare care se așteaptă să aducă exploatarea și posibila vânzare în viitor a bunurilor imobiliare, adică prin valorificarea veniturilor.
Capitalizarea venitului este procesul de recalculare a fluxului de venit viitor într-o valoare finală egală cu suma valorilor lor curente. Aceste valori iau în considerare:
?valoarea veniturilor viitoare;
?momentul la care trebuie primit venitul;
?durata veniturilor.
Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare folosind abordarea venitului are loc în două etape:
?prognozarea veniturilor viitoare;
?valorificarea veniturilor viitoare în valoare actuală.
Prognoza câștigurilor viitoare se bazează pe utilizarea situațiilor financiare ale proprietarului:
?echilibru simplificat;
?situația fluxurilor de trezorerie (raport reconstruit de către un evaluator pentru sarcinile de analiză economică a elementelor de venituri și cheltuieli).
Rezultatele prognozei sunt rezumate în bugetul de venituri și cheltuieli pentru exploatarea proprietății. Orizontul de prognoză este ales de proprietar, cu toate acestea, termenii de proprietate a obiectului sunt cel mai des utilizați.
Abordarea veniturilor folosește trei metode principale.
.Metoda de valorificare a chiriei terenului.
Această metodă și-a găsit aplicația pentru evaluarea terenurilor construite și neconstruite. Au fost elaborate conditiile de aplicare a acestei metode - posibilitatea obtinerii chiriei terenului din terenul evaluat.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:
?calculul chiriei terenului creat de un teren;
?determinarea valorii coeficientului de capitalizare corespunzător;
?calcularea valorii de piata a unui teren prin valorificarea chiriei terenului.
Metoda reziduală pentru teren.
Metoda reziduală pentru teren se bazează pe metoda costului și metoda capitalizării venitului. În general, metoda reziduală se bazează pe principiul productivității reziduale și LNEI și vă permite să determinați valoarea diferitelor componente ale bunurilor imobiliare generatoare de venit - interese fizice, juridice și financiare. Esența metodei este valorificarea venitului net din exploatare aferent unuia dintre potriviri, atunci când se cunoaște costul altor componente (dobânzi).
Atunci când se aplică metoda reziduală pentru teren, trebuie să se cunoască următoarele:
?costul clădirilor și structurilor;
?venitul net din exploatare adus de terenuri, cladiri si structuri;
?coeficienții de valorificare pentru terenuri, clădiri și structuri, în timp ce terenurile construite ar trebui considerate și evaluate ca libere condiționat atunci când sunt utilizate cel mai eficient.
Metoda de utilizare prevăzută.
Metoda de utilizare prevăzută, ca și metoda reziduală, se bazează pe principiul productivității reziduale. Esența metodei este că în procesul de aplicare a acesteia se modelează fluxul de costuri asociat cu dezvoltarea unui teren și veniturile pe care le va genera terenul dezvoltat. Diferența dintre aceste venituri și cheltuieli, reprezentând venitul atribuit terenului (venit rezidual), se actualizează secvențial la data evaluării pentru a determina valoarea drepturilor de teren care se evaluează. Această metodă se mai numește și metoda fluxului de numerar actualizat, metoda dezvoltării teritoriului și metoda împărțirii în secțiuni.
Metoda poate fi utilizată atunci când se evaluează orice teren care are o perspectivă de dezvoltare (dezvoltare) - imediat sau în viitorul apropiat. Metoda este folosită cel mai adesea pentru terenurile neamenajate. Dar se poate folosi și pentru a aloca componenta de teren din costul total al unui teren deja construit, dacă dezvoltarea este cea mai eficientă tip de utilizare a terenului.
Aplicarea metodei pornește de la faptul că dezvoltarea oricărui sit are loc în două etape: construcție și implementare. De aici, sunt prognozate costurile asociate cu construcția unității și veniturile din vânzarea sau închirierea acesteia.
Utilizarea metodei implică următoarea secvență de acțiuni:
) analiza celei mai eficiente variante de dezvoltare și utilizare profitabilă a terenului construit;
) întocmirea devizelor, justificarea calendarului și calendarului de construire a variantei de dezvoltare alese pentru terenul;
) prognozarea veniturilor din folosirea unui teren intravilan;
) calculul costurilor necesare încasării veniturilor din folosirea unui teren intravilan;
) evaluarea costului terenului prin actualizarea tuturor fluxurilor de numerar asociate implementării proiectului pentru utilizarea cât mai eficientă a terenului.
Pentru aprecierea valorii actuale a veniturilor și cheltuielilor viitoare, trebuie utilizate rate de actualizare, obținute pe baza analizei ratelor de rentabilitate a capitalului investițiilor alternative din punct de vedere al nivelului de risc.
Sursa de venit poate fi închirierea clădirilor, structurilor și structurilor care sunt proiectate pe terenul sau vânzarea acestora la finalizarea construcției într-un interval de timp acceptabil la prețuri bazate pe piață. Estimarea laturii de venit a proiectului în opțiunea de închiriere a bunurilor imobiliare ar trebui să includă o estimare a costului de vânzare a proprietății la sfârșitul perioadei de proprietate.
La calcularea costului terenului prin această metodă, este posibil să se utilizeze diverse modele matematice pentru modelarea fluxului de venituri și cheltuieli, a căror alegere depinde de obiectivele evaluării, de tipul de venituri și cheltuieli și de informațiile disponibile. .
Metoda de utilizare prevăzută poate fi utilizată pentru a estima valoarea investiției a terenului, adică valoarea la care venitul din achiziția terenului îndeplinește rata dobânzii stabilită de investitor sau valoarea care satisface cerințele investitorului pentru rentabilitate. a unui anumit proiect. Una dintre opțiunile de aplicare a metodei de utilizare prevăzută pentru evaluarea terenului (terenul viran) este metoda spargerii în parcele, dacă dezvoltarea lor și vânzarea ulterioară este considerată cea mai eficientă utilizare a terenului. Această metodă este folosită și pentru determinarea valorii teritoriului în implementarea diferitelor opțiuni de dezvoltare a acestuia în ceea ce privește asigurarea intereselor publice și conservarea mediului natural și este una dintre principalele în determinarea eficacității proiectelor care vizează conservarea resurselor naturale. și mediul înconjurător.
.Abordarea costurilor. Una dintre principalele abordări utilizate în evaluarea cadastrală a terenurilor. Abordarea costului - un set de metode de evaluare a valorii unei proprietăți bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii unei proprietăți, ținând cont de amortizarea acesteia. Abordarea costurilor se bazează pe principiul substituției, care presupune că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult pentru o proprietate decât costul construirii unei proprietăți care este similară ca utilitate cu proprietatea evaluată.
Conform abordării costurilor, valoarea totală a unei proprietăți (Cob) este determinată ca suma dintre costul unui teren (Suz) și costul de înlocuire (costul de înlocuire sau de reproducere) al unei proprietăți (Cvs) minus amortizarea acumulată. (Cs):
Aplicarea abordării costurilor la evaluarea imobiliară constă în următorii pași:
1etapa - evaluarea valorii de piata a terenului;
2etapa - evaluarea costului de înlocuire (costul de înlocuire) al clădirii care se evaluează, inclusiv o evaluare a valorii profitului antreprenorial;
3etapa - calculul tipurilor de uzura identificate;
4acest p este calculul costului final al obiectului de evaluare prin ajustarea costului de înlocuire pentru amortizare, urmat de o majorare a valorii rezultate cu costul terenului.
Determinarea valorii unui teren care face parte dintr-un imobil evaluat prin metoda costului se bazează pe ipoteza că este cea mai bună și mai eficientă utilizare a acestuia ca fiind lipsită de dezvoltare. Abordarea costurilor reflectă punctul de vedere asupra creării obiectului de evaluare din punctul de vedere al costurilor suportate. Abordarea costurilor nu este practic aplicabilă pentru autoevaluarea terenurilor. Abordarea presupune determinarea unei evaluări cumulative a costului sitului cu îmbunătățirea acestuia (cladiri, utilități).
Rusia are resurse uriașe de terenuri și soluționarea cu succes a problemelor din domeniul relațiilor juridice funciare, crearea condițiilor preliminare pentru asigurarea creșterii economice în fața unei varietăți de forme de proprietate, precum și dezvoltarea în continuare a sprijinului juridic pentru terenuri management. Potrivit art. 65 din Codul funciar al Federației Ruse, utilizarea terenului în Federația Rusă este plătită, prin urmare, evaluarea terenului și stabilirea unei taxe rezonabile pentru aceasta este una dintre sarcinile principale ale gestionării terenurilor. Un obiectiv la fel de important al evaluării valorii terenurilor este crearea unei baze impozabile. În scopurile impozitării și în alte scopuri prevăzute de lege se efectuează o evaluare cadastrală de stat.
Evaluarea cadastrală de stat este înțeleasă ca un set de acțiuni, inclusiv decizia de a efectua o evaluare cadastrală de stat, formarea unei liste de obiecte de evaluare, selectarea unui antreprenor de lucrări, determinarea valorii cadastrale și întocmirea unui raport. privind determinarea valorii cadastrale, precum și aprobarea rezultatelor determinării valorii cadastrale. Introducerea lor in cadastrul imobiliar de stat si aducerea lor la cunostinta contribuabililor.
Evaluarea cadastrală de stat este un ansamblu de măsuri legale, administrative și tehnice care vizează stabilirea valorii cadastrale.
În prezent, sistemul de evaluare cadastrală de stat a terenurilor se bazează pe prezența unei baze metodologice formate, care asigură procesul de implementare a acestuia. Ca o bază metodologică servesc metodele de evaluare cadastrală de stat a terenurilor de toate categoriile și ghidurile tehnice aprobate prin ordine ale Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse și ghidurile tehnice, care sunt ghiduri practice pentru aplicarea acestor metode. Toate metodele de evaluare cadastrală de stat a terenurilor se bazează pe abordări și metode de evaluare a valorii de piață a imobilului.
Obiectele evaluării cadastrale de stat sunt terenuri de toate categoriile de terenuri, iar din 2011, în 12 entități constitutive ale Federației Ruse s-au efectuat lucrări pentru determinarea valorii cadastrale a proiectelor de construcții capitale. Domeniul de aplicare al rezultatelor evaluării cadastrale de stat este destul de larg. În primul rând, valoarea cadastrală a unui teren este unul dintre criteriile pentru formarea unui impozit pe teren. Potrivit art. 391 din Codul Fiscal al Federației Ruse, baza de impozitare a unui teren este definită ca valoare cadastrală. În plus, valoarea cadastrală este utilizată la calcularea plății de arendă pentru terenurile de stat și municipale, la determinarea prețului de răscumpărare al terenului și a prețului de pornire la licitație, la determinarea potențialului fiscal al municipalităților în vederea stabilirii ulterioare a cuantumului subvențiilor și subventii.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor se bazează pe clasificarea terenurilor după destinație și tip de utilizare funcțională și se realizează ținând cont de datele de teren, urbanism, silvicultură, apă și alte cadastre. Se aplică diferite metode de evaluare diferitelor categorii de terenuri și tipuri de utilizare permisă a terenurilor, în funcție de factorii care influențează evaluarea acestora. În general, acestea sunt metode de evaluare în masă bazate pe un sistem de evaluare în masă și care includ metoda de comparare a pieței, precum și metode de venit și cost. Deci, de exemplu, evaluarea cadastrală de stat a terenurilor din așezările urbane și rurale, asociațiile horticole, horticole și dacha se realizează pe baza unei analize statistice a prețurilor pieței și a altor informații despre imobiliare. Până în prezent, evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole s-a bazat pe valorificarea veniturilor din chirii.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se efectuează conform sistemului stabilit pentru a garanta indicatori uniformi de comparabilitate a evaluării cadastrale în întreaga Federație Rusă.
Scopul principal al evaluării terenurilor agricole este de a determina valoarea cadastrală a tuturor terenurilor de pe teritoriul Federației Ruse pentru a impozita aceste terenuri cu impozite, chirii și alte plăți în tranzacțiile de vânzare a terenurilor.
Obiectele acestei evaluări sunt terenurile agricole din limitele entităților constitutive ale Federației Ruse, districtele administrative, proprietatea asupra terenurilor (utilizarea terenului) a persoanelor juridice și persoanelor fizice. Caracteristicile evaluării terenului.
La evaluarea valorii de piață a terenurilor agricole folosind metoda de valorificare a rentei funciare și metoda comparației, trebuie luate în considerare proprietățile agronomice naturale ale terenurilor, precum și influența surselor de poluare antropică. Principalele proprietăți agronomice includ:
caracteristicile de calitate ale stratului
caracteristicile calitative ale amplasamentului terenurilor agricole (relief, umiditate, microclimat).
Prin ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse nr. 445 din 20 septembrie 2010 au fost adoptate principalele puncte pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole. În scopul evaluării cadastrale de stat, terenurile agricole sunt împărțite în șase grupe în funcție de scopul său funcțional și caracteristicile formării veniturilor din chirie (Fig. 5).
Figura 5 - Grupe de terenuri agricole
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole acoperă determinarea unor indicatori specifici ai valorii cadastrale a fiecăreia dintre cele șase grupe de terenuri. Evaluarea cadastrală se bazează pe constatarea valorii cadastrale a terenurilor agricole. Terenul agricol este înțeles ca o zonă utilizată în mod regulat pentru o serie de scopuri specifice care au proprietăți naturale și istorice specifice.
Decretul a stabilit că valoarea cadastrală a terenurilor care se află în subdiviziunea terenurilor agricole este de la 1 ianuarie a aceluiași an când a fost efectuată evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole pe teritoriul unei entități constitutive a Federației Ruse.
Stabilirea valorii cadastrale a terenurilor care se încadrează în compartimentarea terenului agricol se realizează astfel. Se stabilește o listă a terenurilor care fac parte din terenul agricol. Această listă de terenuri ca parte a terenurilor agricole este stabilită de departamentul teritorial al organului executiv federal care îndeplinește funcțiile de furnizare de servicii în domeniul evaluării terenurilor cadastrale de stat pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse începând cu 1 ianuarie în același an în care s-a efectuat evaluarea cadastrală de stat a terenurilor în scop agricol. Lista furnizată ar trebui să includă informații despre toate terenurile situate pe teritoriul evaluat, nu este permisă admiterea absenței caracteristicilor contabile pentru terenurile incluse în listă și prezența unor date contradictorii.
O evaluare cadastrală a terenurilor agricole este necesară pentru a justifica impozitul pe teren, chiria și alte scopuri stabilite de lege.
Obiectul evaluării este terenul agricol din limitele entităților constitutive ale Federației Ruse, districtele administrative, proprietatea asupra terenurilor (utilizarea terenului) persoanelor juridice și persoanelor fizice.
Un teren agricol este înțeles ca un teritoriu utilizat sistematic în anumite scopuri și având proprietăți naturale și istorice specifice. Ca parte a terenurilor agricole, se disting terenurile arabile, plantațiile perene, fânețele, pășunile și pârghiile.
Terenul arabil este un teren agricol care este utilizat sistematic pentru culturi, inclusiv pentru culturi de ierburi perene, precum și pentru pârghii curate.
Hayfield - teren agricol, care este utilizat sistematic pentru fân. Există fânețe mlăștinoase, inundabile și de munte.
Pășune - teren agricol care este folosit sistematic pentru pășunat animale, precum și teren propice pășunatului animalelor care nu este folosit pentru fân și nu este pârghie.
Teren de pânză - un teren care a fost folosit anterior pentru teren arabil și nu a fost folosit mai mult de un an, inclusiv pentru pârghie.
În figura 6 sunt prezentate etapele evaluării cadastrale a terenurilor agricole.
Figura 6 - Etapele evaluării cadastrale a terenurilor agricole
În prima etapă interregională, organelor teritoriale ale entităților constitutive ale Federației Ruse li se prezintă valorile cadastrale a 1 hectar de teren agricol și standardele de bază (productivitate și costuri estimate) pentru evaluare în cadrul entităților constitutive ale Federației Ruse. . La prima etapă interregională de evaluare a terenurilor agricole au fost determinați următorii indicatori de bază: productivitatea estimată, costurile estimate, prețul brut de producție, venitul estimat din chirie și valoarea cadastrală.
A doua etapă este evaluarea cadastrală a terenurilor agricole din entitățile constitutive ale Federației Ruse pe raioane administrative și exploatații funciare. O condiție necesară pentru a doua etapă a evaluării cadastrale de stat a terenurilor este respectarea valorii cadastrale medii ponderate a tuturor terenurilor agricole cu valoarea obținută ca urmare a primei etape. A doua etapă a evaluării cadastrale a terenurilor agricole din cadrul subiecților Federației Ruse se realizează pe baza indicatorilor de bază estimați ai productivității și costurilor stabiliți în prima etapă, care asigură comparabilitatea rezultatelor evaluării în întreaga Federație Rusă. . Secvența evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole în etapa a doua (Fig. 10).
În prezența zonalității naturale și economice a teritoriului unei entități constitutive a Federației Ruse, indicatorii de bază estimați pentru productivitatea terenurilor agricole și costurile utilizării acestora, calculate în medie pentru o entitate constitutivă a Federației Ruse la prima etapă a evaluării cadastrale, se diferențiază pe zonele de evaluare a terenului. Informațiile inițiale pentru efectuarea lucrării sunt datele sondajelor de sol, materialele rundei a IV-a de lucrări de evaluare a terenurilor și evaluarea terenurilor în fermă. Fiecare regiune administrativă aflată în cursul rundei IV de lucrări de evaluare a terenurilor a fost repartizată unei anumite zone. Zonele de evaluare au fost formate pe baza omogenității tipurilor de sol, a tehnologiilor de cultivare a culturilor, a condițiilor climatice și a nivelului de dezvoltare economică a teritoriului (Fig. 7).
Figura 7 - Baza informativă a evaluării cadastrale de stat
Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole presupune calcularea unor indicatori integrali pentru fertilitatea solului, proprietățile tehnologice și amplasarea în vederea determinării, pe baza acestora, a veniturilor estimate din chirie și a valorii cadastrale a terenurilor agricole.
Un indicator integral al fertilității solului este scorul bonitet (scorul total al solului), care este utilizat pentru a calcula producția brută și costurile obiectului de evaluare.
Proprietățile tehnologice ale terenurilor agricole ale obiectelor de evaluare se calculează ținând cont de intensitatea energetică a solurilor, relief, pietros, contur, îndepărtarea câmpurilor de centrul economic. Valorile fizice ale proprietăților tehnologice pentru un anumit obiect de evaluare sunt convertite în puncte și coeficienți pe scale speciale. Pe baza scalelor de evaluare a proprietăților tehnologice individuale și a dependenței costurilor de acestea, se calculează un indicator generalizat - indicele proprietăților tehnologice ale obiectelor de evaluare.
Locația obiectului de evaluare se caracterizează printr-un indicator al distanței echivalente, determinată ținând cont de distanța de la punctele de vânzare a produselor agricole și de bazele de aprovizionare cu resurse materiale și tehnice, precum și de condițiile de transport ale transportului mărfurilor. .
Venitul estimat din chirie de pe 1 hectar de teren agricol este format din două părți - venit diferențial și absolut din chirie. Venitul diferențial din chirie ia în considerare fertilitatea solurilor, proprietățile tehnologice ale acestora și locația obiectului evaluat. Dacă acest venit este negativ, se presupune că este zero. Valoarea veniturilor absolute din chirii a fost stabilită în prima etapă interregională.
Valoarea cadastrală a 1 hectar de teren agricol pentru obiectul evaluării în cadrul entității constitutive a Federației Ruse se determină prin înmulțirea venitului estimat din chirie cu perioada de valorificare a acestuia, care este de 33 de ani.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se efectuează în limitele fermelor colective și ale fermelor de stat, pentru care s-a efectuat runda a IV-a de evaluare a terenurilor. Informațiile de evaluare a terenurilor ale obiectelor de evaluare sunt rezumate pe districtele administrative, districtele de evaluare a terenurilor și subiectul Federației Ruse.
Metodologia de determinare a valorii cadastrale a terenurilor agricole este prezentată în Figura 8. Valoarea cadastrală a unui teren se determină prin înmulțirea indicatorului specific al valorii cadastrale a unui teren cu suprafața acestuia.
Pentru terenuri agricole predispuse pentru teren arabil, fânețe, pășuni ocupate cu pânze la data evaluării cadastrale de stat a terenurilor (plantații perene, drumuri în fermă, comunicații, plantații forestiere destinate să protejeze terenul de impactul negativ (daunător) fenomene naturale, antropice și tehnogene, precum și corpuri de apă) destinate asigurării activităților în fermă, determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor determină succesiunea necesară a acțiunilor:
Figura 8 - Succesiunea evaluării cadastrale de stat a terenurilor agricole în etapa a doua
) întocmirea unei liste a soiurilor de sol și a suprafeței ocupate de fiecare dintre acestea.
) alcătuirea în profilul soiurilor de sol a unei liste cu toate culturile care pot fi cultivate.
) selectarea soiurilor de sol în profil pe baza listei de culturi asolamente acceptabile, caracterizate printr-un set de culturi, rotația acestora, numărul de terenuri ocupate de fiecare cultură, precum și numărul total de câmpuri de asolament;
) stabilirea în profilul soiurilor de sol a randamentului standard al fiecărei culturi din lista culturilor;
) stabilirea unui preț de piață pentru fiecare cultură din gama de culturi;
) calculul venitului brut pe unitate de suprafață pentru fiecare cultură din gama de culturi ca produs din randamentul său standard și prețul de vânzare proiectat al produsului.
) constatarea costurilor pe unitatea de suprafață pentru cultivarea și recoltarea fiecărei culturi din compoziția și sortimentul de culturi;
) calculul venitului brut pe unitatea de suprafață pentru fiecare asolament prin însumarea produselor venitului brut specific al culturilor asolamentului și a numărului de terenuri ocupate de culturi, și împărțirea rezultatului la numărul total de câmpuri de asolament;
) calculul costurilor pe unitate de suprafață pentru fiecare asolament prin însumarea produselor costurilor unitare de cultivare a culturilor din asolament și a numărului de terenuri ocupate de culturi, și împărțirea rezultatului la numărul total de terenuri din asolament;
) calculul în profilul soiurilor de sol a costurilor pe unitatea de suprafaţă pentru menţinerea fertilităţii solului pentru fiecare asolament;
) calculul în contextul soiurilor de sol în componența parcelei a indicatorului specific al rentei funciare pentru fiecare asolament se efectuează prin scăderea din valoarea venitului specific brut a valorii costurilor specifice de cultură, a valorii a costurilor specifice pentru menținerea fertilității solului și a profitului unei persoane care desfășoară activități antreprenoriale în agricultură;
) determinarea în profilul soiurilor de sol din componenţa parcelei a valorii maxime a indicatorului specific de rentă funciară din indicatorii specifici de rentă funciară a asolamentelor;
) determinarea valorii coeficientului de valorificare a chiriei terenului;
) calculul indicatorului specific al valorii cadastrale a fiecărui soi de sol în componența terenului prin împărțirea indicatorului specific de rentă funciară a soiului de sol la coeficientul de valorificare;
) calculul indicatorului specific al valorii cadastrale a terenurilor din componența terenului ca medie ponderată pe suprafața soiurilor de sol a indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a soiurilor de sol.
Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole constă în două etape principale:
1.Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole de pe teritoriul Federației Ruse Prima etapă a evaluării cadastrale a terenurilor agricole se efectuează pentru a determina valoarea cadastrală a unui hectar de teren agricol de pe teritoriul entităților constitutive ale Federației Ruse. şi se dezvoltă o anumită succesiune de evaluare cadastrală.
Atunci când se efectuează o evaluare cadastrală a terenurilor agricole la nivelul subiecților Federației Ruse, se determină următorii indicatori pe hectar de teren agricol:
.productivitatea estimată;
.costuri de evaluare;
.prețul de producție al producției brute și venitul estimat din chirie;
.indicatori specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole în limitele entităților constitutive ale Federației Ruse.
Productivitatea estimată și costurile de evaluare servesc drept standarde de bază pentru evaluarea cadastrală a terenurilor agricole din domeniul Federației Ruse.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole în limitele entităților constitutive ale Federației Ruse. Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole într-o entitate constitutivă a Federației Ruse se efectuează pe baza indicatorilor de bază pentru evaluarea productivității și costurilor, stabiliți în prima etapă a evaluării cadastrale de stat a terenurilor, asigurând comparabilitatea rezultatelor acestuia pe tot parcursul Federația Rusă. În aceste scopuri, pentru suprafețele de evaluare a terenului se determină următoarele:
?se calculează, de asemenea, productivitatea efectivă a 1 hectar de teren agricol pe baza randamentului principalelor culturi agricole și fânețe, precum și costurile efective de utilizare a 1 hectar de teren agricol. Calculele indicatorilor de productivitate și ale costurilor pentru suprafețele de evaluare a terenurilor se efectuează în conformitate cu clauza 2.1,
?metode de evaluare cadastrală de stat a terenurilor agricole la nivelul subiecților Federației Ruse;
?coeficienții de diferențiere a indicatorilor de bază estimați ai productivității și costurilor, stabiliți pentru subiectul Federației Ruse pe baza rezultatelor primei etape a evaluării cadastrale de stat, se calculează pentru suprafețele valorificate în teren prin atribuirea indicatorilor de productivitate indicați. și costurile pentru suprafețele cu valoare de teren la indicatori similari predominanți în subiectul Federației Ruse;
?indicatorii de bază estimați ai productivității și costurilor pentru suprafețele cu valoare de teren se determină prin înmulțirea indicatorilor de bază estimați similari stabiliți pentru entitatea constitutivă a Federației Ruse în prima etapă a evaluării cadastrale de stat cu coeficienții de diferențiere a productivității costurilor calculați pentru terenul - zone valorizate.
Suprafețele de soiuri de sol, care sunt incluse în componența terenului, se regăsesc prin raportul dintre limitele soiurilor de sol, stabilite pe baza hărților de sol, și limitele parcelelor de teren, care sunt cuprinse în compoziția terenului agricol, determinată pe baza datelor din Cadastrul Funciar de Stat.
Costurile unitare pentru cultivarea și recoltarea culturilor agricole sunt calculate pe baza hărților tehnologice și a prețurilor medii anuale de piață.
Valoarea profitului antreprenorului este determinată de evaluator pe baza datelor statistice privind distribuția profitului între proprietarul terenului agricol și antreprenor pe industrie în domeniul relevant al Federației Ruse.
Coeficientul de valorificare se calculează pe baza raportului mediu de piață a chiriei terenurilor și a prețului de piață al terenurilor din terenul agricol.
Pentru terenurile agricole improprii pentru teren arabil, dar folosite pentru cultivarea anumitor tipuri de culturi industriale (plantații perene, fructe de pădure, ceai), indicatorii specifici ai valorii cadastrale a terenurilor sunt luați egali cu indicatorii specifici ai valorii de piață a acestora. terenuri, determinate în conformitate cu legislația Federației Ruse privind activitățile de evaluare.
Pentru terenurile agricole ocupate de clădiri, structuri, structuri utilizate pentru producerea, depozitarea și prelucrarea primară a produselor agricole, determinarea indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor agricole determină următoarea succesiune de acțiuni:
Gruparea terenurilor în limitele cărora se află aceste terenuri;
Determinarea terenului de referință în cadrul fiecărei grupe;
Determinarea valorii de piață a terenului ca parte a unui teren de referință;
Calculul indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a acestor terenuri.
Calculul unui teren de referință presupune sublinierea în fiecare grupă a unui teren care are caracteristici în profilul factorilor de cost care se află în intervalul modal. Pentru terenurile agricole pe care sunt amplasate păduri, indicatorii specifici ai valorii cadastrale a terenurilor sunt stabiliți în valoarea medie a indicatorului specific pentru o entitate constitutivă a Federației Ruse.
Evaluarea cadastrală de stat se efectuează în conformitate cu Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. Legea activităților de evaluare stabilește următoarea procedură pentru efectuarea unei evaluări cadastrale de stat (Fig. 9).
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor este efectuată de Oficiul Serviciului Federal pentru Înregistrarea de Stat, Cadastru și Cartografie, organele sale teritoriale și întreprinderile și organizațiile aflate sub jurisdicția acestora. În plus, într-o astfel de evaluare pot fi implicate persoane care dețin un certificat de calificare de inginer cadastral sau care sunt evaluatori și sunt membri ai uneia dintre organizațiile de autoreglementare.
Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor se realizează în vederea stabilirii valorii cadastrale a terenurilor care au o altă destinație.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, evaluatorul trebuie să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri de evaluare stabilite prin Standardul Federal de Evaluare nr. 4 „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare”.
Figura 9 - Schema evaluării cadastrale de stat
Valoarea cadastrală se înțelege ca fiind valoarea de piață a imobilului, stabilită în procesul de evaluare cadastrală de stat, determinată prin metode de evaluare în masă, sau, în cazul în care este imposibil să se determine valoarea de piață prin metode de evaluare în masă, valoarea de piață determinată individual. pentru o anumită proprietate în conformitate cu legislația privind activitatea de evaluare.
Legea federală nr. 135-FZ din 29 iulie 1998 „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, Decretul Guvernului Federației Ruse din 25 august 1999 nr. 945 „Cu privire la evaluarea terenurilor cadastrale de stat”, în conformitate cu Reguli pentru efectuarea evaluării terenurilor cadastrale de stat, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 8 aprilie 2000 nr. 316, Departamentul pentru relații funciare și imobiliare a teritoriului Krasnodar a emis Ordinul „Cu privire la aprobarea rezultatelor determinării valoarea cadastrală a terenurilor de pe terenurile așezărilor din teritoriul Krasnodar” din 22 noiembrie 2011, nr. 1756. Potrivit acestui ordin, au fost aprobate urmatoarele:
?rezultatele determinării valorii cadastrale a terenurilor de pe terenurile așezărilor din teritoriul Krasnodar;
?valorile medii ale indicatorilor specifici ai valorii cadastrale a terenurilor în contextul cartierelor cadastrale ca parte a tipurilor de utilizare permisă a terenurilor în localitățile din teritoriul Krasnodar;
?nivelul mediu al valorii cadastrale a terenurilor din așezări în contextul districtelor municipale (districte urbane) din teritoriul Krasnodar. Nivelul mediu al valorii cadastrale a terenurilor agricole din teritoriul Krasnodar este prezentat în tabelul 1.
Tabelul 1 - Nivelul mediu al valorii cadastrale a terenurilor agricole în contextul districtelor municipale (districte urbane) din teritoriul Krasnodar
No. Name of the municipal district (urban district). Agricultural land 1 sq. m./ rub. ,7211Калининский район7,1512Каневской район9,9013Кореновский район12,4814Красноармейский район8,4715Крыловский район7,8216Крымский район5,9317Курганинский район11,6618Кущевский район7,4919Лабинский район6, 7120Ленинградский район102421Мостовский район1,6022Новокубанский район10,3523Новопокравский район8,4224Отрадненский район4,7025Павловский район8,6726Приморско-Ахтарский район10,8127Северский District 5.5028 Seversky District 7.5929 Staromisky District 7.2830 Tbilisi District 12.0431 Temryuksky District 7.7432 Timashevsky District 12.0633 Tikhoretsky District 9.4234 Tuapse District 10.4035 Uspensky District 6.1236 Ust- Districtul Labinsky 12.7037 Shcherbinovsky District 1 Arvipa City 7.6838 City-Kurma3 р10,6640 oraș stațiune Gelendzhik7,1441 oraș Goryachiy Klyuch3,6042 oraș Krasnodar11,5043 oraș Novorossiysk1,6444 oraș stațiune Soci6,97
3 Îmbunătățirea calității evaluării valorii cadastrale a terenurilor agricole
Începând cu 1 ianuarie 2013, pe teritoriul Federației Ruse funcționau peste 24.000 de municipalități (MO).
Alineatul 1 al articolului 52 din Legea federală din 6 octombrie 2003 nr. 131-FZ „Cu privire la principiile generale de organizare a autonomiei locale în Federația Rusă” stabilește în mod clar dreptul fiecărei municipalități de a avea propriul buget. Bugetul local este o formă de formare și cheltuire a fondurilor pentru următorul exercițiu financiar, destinată îndeplinirii obligațiilor de cheltuieli ale municipiului corespunzător.
Ca urmare a modificărilor din legislația bugetară și fiscală din ultimii trei ani, doar două impozite au rămas în rândul impozitelor locale care formează baza financiară a bugetelor locale pe cheltuiala lor: impozitul pe teren și impozitul pe proprietatea persoanelor fizice. Totuși, după cum arată experiența străină, securitatea financiară a municipalităților este determinată nu de numărul de impozite locale, ci de nivelul semnificației lor economice și, cel mai important, de legarea la baza de impozitare, care reflectă rezultatele activității economice pe teritoriul municipiului. Dar în condițiile actuale din Rusia, reglementarea legală actuală și practicarea procesului bugetar la nivel local practic nu au obligația menționată mai sus și, prin urmare, se distanțează de sarcinile de stimulare a activității autorităților locale în dezvoltarea economică a teritorii și, pe această bază, să-și consolideze potențialul veniturilor, în primul rând fiscale.
Fixate la bugetele locale în valoare de 100%, veniturile din impozitul pe teren și impozitul pe proprietate personală asigură de fapt fonduri mult mai puțin decât se aștepta și nu acoperă o parte semnificativă a obligațiilor de cheltuieli. În conformitate cu cap. 31 „Impozitul pe teren” calculul impozitului pe teren se efectuează pe baza valorii cadastrale a terenurilor. Cu toate acestea, din cauza normelor legale nereglementate legislativ pentru aplicarea coeficienților multiplicatori la cotele impozitului pe teren, cota de colectare a acestui impozit a scăzut.
Recomandări de evaluare. Evaluarea terenurilor agricole nu trebuie să contravină principiilor de bază ale evaluării valorii de piață. Baza pentru evaluarea valorii terenurilor agricole este un acord între evaluator și client.
Contractul trebuie sa contina:
motive pentru încheierea unui contract
tipul domeniului de evaluare
tip de valoare determinată
recompensă bănească pentru evaluarea providenței
informații despre asigurarea de răspundere civilă de către evaluator.
Rezultatele evaluării trebuie prezentate sub forma unui raport scris de evaluare. Raportul trebuie să includă:
?data întocmirii și numărul de ordine al raportului;
?motivele pentru evaluare;
?adresa juridică și informații despre evaluator;
?descrierea exactă a obiectului de evaluare, detalii, valoarea contabilă a obiectului;
?standarde de evaluare;
?succesiunea determinării valorii obiectului de evaluare și a valorii sale finale;
?data determinării valorii obiectului de evaluare;
?lista documentelor utilizate de evaluator si stabilirea caracteristicilor cantitative si calitative ale obiectelor de evaluare
Concluzie
Evaluarea terenurilor agricole ca tip de activitate a fost considerată cuprinzător în teză sub forma unui mecanism de estimare a valorii terenurilor agricole, prin care înțelegem totalitatea obiectelor, scopurilor, principiilor, abordărilor, metodelor, procedeelor, tipurilor. , instrumente și instituții de evaluare, rezultat al interacțiunii care este o opinie obiectivă și profesională asupra valorii terenului.
Evaluarea valorii terenurilor agricole ar trebui să se bazeze pe principiile evaluării, care reflectă direcția, tendințele în comportamentul entităților economice într-un mediu de piață.
Lucrarea arată că la evaluarea valorii de piață a terenurilor agricole se poate folosi metoda comparației vânzărilor și metoda distribuției bazată pe abordarea comparativă, metoda alocării, care se bazează pe abordările comparative și de cost, capitalizarea chiriei terenului. metoda și metoda utilizării preconizate, bazate pe abordarea veniturilor, și metoda reziduală, în plus față de cea a veniturilor folosind abordarea costului. Un studiu al avantajelor și dezavantajelor fiecărei metode a arătat că cea mai bună metodă de estimare a valorii terenurilor agricole este metoda comparației vânzărilor. Cu toate acestea, utilizarea sa este dificilă din cauza subdezvoltării acestei piețe în Federația Rusă. O utilizare mai eficientă a abordării comparative va fi în regiunile cu o cifră de afaceri dezvoltată a terenurilor agricole (în zona agriculturii tradiționale active, în apropierea așezărilor mari etc.).
Abordarea costurilor, în ciuda simplității sale relative și a posibilității aparente de utilizare pe scară largă, conține o contradicție fundamentală în raport cu majoritatea terenurilor agricole - cu cât sunt mai bune caracteristicile naturale ale terenului, cu atât evaluarea este mai mică în conformitate cu conceptul de cost, terenul poate primi (cele mai bune soluri de cernoziom necesită costuri mai mici pentru uz agricol decât un sit similar situat pe soluri podzolice îmbibate cu apă). Prin urmare, utilizarea abordării costurilor pentru terenurile agricole are sens numai dacă există îmbunătățiri semnificative pe amplasament (facilități de infrastructură, facilități pentru depozitarea și prelucrarea produselor agricole etc.).
Pentru o evaluare obiectivă a valorii terenurilor din zonele îndepărtate, este posibil să se utilizeze abordarea veniturilor, în primul rând metoda de valorificare a chiriei terenurilor.
În contextul formării pieței funciare, al opacității acesteia, al informațiilor insuficiente despre vânzarea terenurilor, cea mai importantă este evaluarea în masă a terenurilor agricole. Acesta face posibilă formarea unei abordări a analizei întregii game de informații disponibile, realizată pentru a asigura implementarea politicii de stat de utilizare și gestionare eficientă și rațională a resurselor funciare și a altor bunuri imobiliare din interese de consolidare a economiei naționale, impozitare obiectivă a terenurilor și dezvoltarea teritoriilor. Cu toate acestea, tehnologia de evaluare în masă nu poate asigura implementarea unui număr de proceduri standard necesare pentru a stabili valoarea de piață a unui teren (determinarea modului cel mai bun și cel mai eficient de a utiliza un teren, ținând cont de raportul dintre cerere și ofertă și individual proprietățile de consum ale proprietății care sunt evaluate la o anumită dată etc.). Aceasta se realizează în cadrul unei evaluări individuale folosind un anumit algoritm, care implică valorificarea chiriei terenului.
Evaluarea cadastrală se efectuează la un moment dat și conform unei singure metodologii pentru întregul teritoriu al Federației Ruse (subiectul Federației Ruse), folosind, de regulă, o singură abordare metodologică, servește ca bază pentru formarea un sistem de plăţi funciare şi dezvoltarea efectivă a relaţiilor funciare. Aceasta este principala diferență între evaluarea cadastrală și alte tipuri de evaluare, împreună cu utilizarea rezultatelor acesteia în principal în scopuri fiscale și o perioadă mai lungă de relevanță a rezultatelor sale - 3-5 ani.
Până în prezent, au fost elaborate recomandări metodologice pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole, care reflectă parțial abordările de piață pentru determinarea valorii de piață. Conform recomandărilor metodologice, valoarea cadastrală este o valoare calculată în termeni monetari, care reflectă ideea valorii (utilității) unui teren pentru toți participanții la piață atunci când îl folosesc. Valoarea calculată ca parte a evaluării în masă ar trebui să reflecte valoarea reală de piață în ceea ce privește dezvoltarea pieței și cea mai eficientă utilizare a terenului. De fapt, aceste recomandări descriu procesul de evaluare în masă a terenurilor în scopuri fiscale. Trebuie remarcat faptul că evaluarea în masă este concepută pentru a determina nu numai valoarea în scopuri fiscale, ci și în scopuri de chirie, garanție etc.
Principalele rezultate științifice și practice ale cercetării diplomei sunt următoarele:
Determinarea dezvoltării pieței funciare în Federația Rusă, în special formarea prețurilor și a valorii de piață a terenurilor;
determinarea caracteristicilor terenului agricol ca obiect de evaluare;
determinarea valorii cadastrale a terenurilor agricole;
dezvoltarea și analiza abordărilor metodologice de evaluare a valorii terenurilor agricole;
întreținere, sarcini și metodologie de evaluare a valorii cadastrale a terenurilor agricole;
dezvoltarea îmbunătăţirii calităţii evaluării valorii cadastrale a terenurilor agricole.
valoarea cadastrală de piață a terenului
Lista surselor utilizate
1. Mesajul bugetar al Președintelui Rusiei către Adunarea Federală a Federației Ruse privind politica bugetară în perioada 2008-2010 (data accesului 15.04.2014).
Codul bugetar al Federației Ruse. Ultima editie. M.: Yurayt-Izdat, 2009 (accesat 15.04.2014).
Codul funciar al Federației Ruse. M.: Omega-L, 2006. (cu modificări și completări ulterioare) (accesat 15.04.2014).
4. Piața de terenuri din Rusia
5. Metodologia de evaluare cadastrală de stat a terenurilor agricole la nivelul entităților constitutive ale Federației Ruse / Comitetul de Stat al Federației Ruse pentru Politica Funciară. M., 2000 (accesat 15.04.2014).
7. Evaluarea terenurilor agricole din Federația Rusă
Pretul terenului. Caracteristici de stabilire a prețurilor pe piața funciară
9. Hotărârea Guvernului regiunii nr. 304 „Cu privire la organizarea înregistrării drepturilor asupra terenurilor în proprietate comună și îmbunătățirea eficienței impozitării terenurilor agricole” (data acces 20.04.2014).
Reguli pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole într-o entitate constitutivă a Federației Ruse. Moscova: Goskomzem, 2000.
Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 16 septembrie 2008 nr. 95n „Cu privire la aprobarea formularelor de declarație fiscală și calculul impozitului pentru plățile în avans la impozitul pe teren și procedurile de completare a acestuia” (data accesului 20.04.2014) ).
Ordinul „Cu privire la aprobarea standardului federal de evaluare” „Concepte generale de evaluare, abordări și cerințe pentru evaluare” (FSO N 1) din 20 iulie 2007 Nr. 256 (accesat 20.04.2014).
Decretul Guvernului Federației Ruse din 25 august 1999 nr. 945 „Cu privire la evaluarea cadastrală de stat a terenurilor” (data accesului 20.04.2014).
Reguli pentru efectuarea evaluării cadastrale de stat a terenurilor, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 8 aprilie 2000 nr. 316 (data accesului 20.04.2014).
Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” (accesată la 20 aprilie 2014).
Legea federală nr. 135-FZ din 29 iulie 1998 „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (accesată la 20 aprilie 2014).
Standardul federal de evaluare aprobat prin Ordinul nr. 508 din 22 octombrie 2010, OFS nr. 4 „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare”.
Ai nevoie de ajutor pentru a învăța un subiect?
Experții noștri vă vor consilia sau vă vor oferi servicii de îndrumare pe subiecte care vă interesează.
Trimiteți o cerere indicand subiectul chiar acum pentru a afla despre posibilitatea obtinerii unei consultatii.
