Negli ultimi anni, sempre più persone hanno iniziato a ricevere prestiti, in cui gli immobili vengono utilizzati come garanzia. La circolazione civile degli immobili causa un gran numero di problemi. Il principale sono i numerosi processi di privatizzazione incompiuti sul mercato.

Cosa dice la normativa?

La legge della Federazione Russa afferma che la terra è indissolubilmente legata a qualsiasi oggetto che vi si trovi. Questa è la caratteristica principale della disciplina giuridica di eventuali rapporti che dovessero nascere in questa direzione. Ad esempio, durante la produzione locazione su casa privata, il terreno vi viene automaticamente annesso nei contratti e negli accordi.

Il documento principale è la legge federale n. 102.

La stessa legge prevede che l'ipoteca debba essere contemporaneamente emessa sia per gli oggetti a terra che per il sito stesso. Fatte salve le situazioni in cui nell'accordo tra le parti sono presenti altre condizioni per oggetti specifici.

Costituiscono oggetto del contratto solo i terreni non ancora ufficialmente ritirati dalla circolazione. O un oggetto su cui non ci sono ingombri.

Ipoteca del diritto di locazione di un appezzamento di terreno

Un contratto di mutuo per il diritto di locazione di un terreno è un accordo in base al quale il terreno diventa una garanzia. Il richiedente e il cliente garantiscono che restituiranno tutti i fondi entro il termine specificato. Oppure può essere privato di questo oggetto.

Caratteristiche dell'accordo

Quando viene stipulato un contratto di mutuo per edifici e strutture su un sito in locazione a lungo termine, viene emessa un'ipoteca anche sul terreno.

La cosa principale è che è presente il consenso scritto del proprietario del terreno per eseguire la procedura. Ciò è particolarmente importante per i siti di proprietà comunale o statale.

Solo coloro che utilizzano il sito da cinque anni o più sono esentati da tale obbligo. Basta avvisare lo stesso proprietario che questa o quell'operazione è in corso con un appezzamento di terreno.

La cosa principale è che le azioni corrispondono alle condizioni principali del contratto. Con un contratto triennale, la caparra viene trattenuta per lo stesso importo.

Assicurati di descrivere la proprietà come oggetto principale. Un contratto di assegnazione viene redatto in diverse situazioni:

1. Direzione dei reclami.
2. Effettuare la vendita attraverso l'organizzazione di gare.

Molte domande sorgono quando si lavora con coloro che hanno un diritto condiviso di locazione. Nei regolamenti legislativi, ogni proprietario ha il diritto di ipotecare la sua quota nel terreno. Ma ci sono molte difficoltà in connessione con la necessità di regolare i rapporti in questa direzione.

Consenso del locatore

Le regole standard stabiliscono che il consenso del locatore è necessario se il diritto di locazione di edifici o strutture è garantito come garanzia. E quando si lavora con la terra la necessità del consenso dipende dalla durata del contratto stesso e da chi è proprietario del lotto.

Il consenso non è preso se il diritto di affittare un appezzamento di terreno per un periodo superiore a cinque anni è emesso in pegno, cioè quando il contratto è concluso per cinque anni o più. Anche nel caso di proprietà privata non è richiesto il consenso. Ma in entrambe le situazioni, devi inviare notifiche. Negli altri casi, il locatore deve essere d'accordo con la decisione o confutarla.

Ipoteca di un lotto senza fabbricati

Secondo la legge, quando si registra un pegno su un edificio o una struttura su un terreno, il sito stesso, su cui si trovano, viene contemporaneamente preso in pegno. In base alla prassi consolidata, un'operazione è considerata nulla se nell'ambito dell'appalto viene trasferito solo un fabbricato o struttura e il terreno non è compreso nel numero dei soggetti dell'accordo.

Il terreno può essere escluso dal contratto solo se il suo proprietario e il prestatore di fabbricati e strutture sono persone diverse.

A proposito di registrazione

Qualsiasi accordo sul pegno di proprietà o diritti su di esso è redatto per iscritto, certificato da un notaio. La registrazione obbligatoria delle operazioni con beni immobili in pegno non è prevista dalla normativa. Per sicurezza, sarà sufficiente un notaio.

Informazioni sugli attuali programmi di prestito ipotecario

In linea di principio, questo tipo di garanzia non è molto interessante per la maggior parte delle banche. Dopotutto, ci sono molte difficoltà nel determinare il valore oggettivo e la liquidità di un fenomeno come i diritti di locazione.

Tipicamente, tale funzione è inclusa in un mutuo standard, in cui qualsiasi oggetto immobiliare può fungere da garanzia. Tali prestiti possono essere mirati o non mirati.

Quando si richiede un mutuo, è necessario considerare una serie di alcune sfumature.

• C'è un'alta probabilità che dovrai pagare un extra per i servizi di specialisti che si recano sul sito, ne valutano il valore e la liquidità.
• Gli importi in cambio del diritto di locazione dei lotti sono generalmente piccoli. E con breve preavviso.
• La durata del prestito è pari alla durata del contratto.
• Tra le condizioni importanti vi è l'iscrizione da parte del richiedente della proprietà di tutti gli immobili relativi al territorio. Oppure devono essere noleggiati in anticipo.

A volte un pegno del diritto di affittare un appezzamento di terreno può essere utilizzato per ottenere un prestito per aiutare a realizzare la costruzione.

Stesura di un contratto: sfumature

Tra le voci obbligatorie si segnalano:

1. Numero con la data del contratto, a conferma della liceità della proprietà.
2. Il nome del proprietario, secondo il contratto originale.
3. Durata del contratto di locazione.
4. Una nota che conferma il consenso del locatore alla conclusione del contratto.
5. Informazioni sul sito. È descritto come l'argomento principale.

Inoltre, qualsiasi contratto relativo al mutuo è soggetto a registrazione statale. Salvo accordi con durata fino a 12 mesi. Non richiedono una procedura.

E l'effetto dell'accordo non inizia dal momento della conclusione, ma dal momento stesso di quella registrazione.

Conclusione e ulteriori sfumature

La banca ha il diritto di procedere all'alienazione del terreno insieme alla possibilità del suo affitto se il richiedente non adempie ai suoi obblighi in tempo. Questa procedura viene eseguita in modo rigorosamente prescritto. I reclami possibili ed esistenti sono soddisfatti dai proventi.

La proprietà della terra non sarà associata a conseguenze in assenza di iscrizione al contratto di locazione originario. Ma questo non crea problemi per il mutuo. Dal momento che la legge non stabilisce il periodo esatto in cui i documenti devono essere registrati.

Quando si stipula un contratto di mutuo, il numero dei rischi dipende poco dal fatto che il sito sia di proprietà privata o locato. La situazione rimane invariata. Lo stesso vale per gli obblighi delle parti di accordi.

Per quanto riguarda, è importante non solo capire quanto costa davvero questo o quell'oggetto. Viene inoltre valutata la condizione tecnica degli edifici e delle comunicazioni adiacenti. Se la condizione non è soddisfacente, sorge la questione della necessità di un'assicurazione. La soluzione dipende dalla descrizione degli oggetti disponibili.

Più oggetti sono descritti nell'accordo, meglio è. Ciò servirà come ulteriore mezzo di protezione per ciascuna delle parti. Non importa il numero di accordi e partecipanti conclusi. Se necessario, viene redatto un documento separato per gli oggetti appena eretti. Ciò è rilevante se viene promesso il diritto di affittare un terreno vuoto e la costruzione è pianificata solo in futuro.

L'essenza del mutuo e il suo significato in Russia

Il mutuo in Russia non funziona, ma fa male? L'opinione di Yuri Krupnov. Nel video qui sotto.

Per il normale sviluppo dell'economia sono necessari fondi, uno dei modi più comuni per ottenerli è l'utilizzo di fondi presi in prestito. Allo stesso tempo, poche persone sono pronte a concedere un prestito o un prestito senza dare la possibilità di rimborsarlo; La questione di garantire l'adempimento degli obblighi di restituzione dei fondi diventa particolarmente rilevante durante una crisi.
Forse uno dei modi più popolari per garantire l'adempimento degli obblighi di restituzione dei fondi, specialmente nel campo dell'edilizia, è un pegno di beni immobili o diritti su di essi. In virtù delle norme di diritto civile, il pegno è una misura volta a garantire l'adempimento delle obbligazioni e, soprattutto, il pegno di beni o diritti patrimoniali, che è diretta a tutelare gli interessi del creditore obbligato.
In virtù dell'art. 128 del Codice Civile della Federazione Russa, gli oggetti dei diritti civili includono cose, inclusi denaro e titoli, altri beni, compresi i diritti di proprietà; lavori e servizi; risultati protetti dell'attività intellettuale e mezzi equivalenti di individualizzazione (proprietà intellettuale); benefici immateriali.
L'attuale legislazione civile non contiene una definizione di ciò che dovrebbe essere inteso come diritti di proprietà, tuttavia, un'analisi delle disposizioni del codice civile della Federazione Russa consente di definire i diritti di proprietà come qualsiasi diritto di persone giuridiche e persone fisiche a determinati proprietà. Quindi, ad esempio, il diritto di locazione è un diritto di proprietà di utilizzare e possedere un determinato oggetto per un certo periodo di tempo.
Tuttavia, allo stesso tempo, il diritto di proprietà è per sua natura giuridica non un diritto di proprietà, ma un diritto di proprietà, e quindi il diritto di proprietà non può essere trasferito in pegno; oggetto di pegno in questo caso sarà il bene immobile stesso.
La possibilità di costituire in pegno diritti di proprietà dipende dalla quantità di capacità giuridica di chi li possiede, in altre parole, possono essere costituiti in pegno solo quei diritti che sono di proprietà del pegno o non gravati da diritti di altri soggetti diritti aggiuntivi. Quindi, ad esempio, secondo quanto previsto dal comma 2 dell'art. 295 del codice civile della Federazione Russa, un'impresa unitaria non ha il diritto di trasferire gli immobili che le appartengono sotto il diritto di gestione economica, affittarli, darli in pegno, versarli come contributo al capitale sociale autorizzato società e società di persone, o altrimenti disporre di questa proprietà senza il consenso del proprietario.
Il proprietario dell'immobile in gestione economica decide le questioni relative alla determinazione dell'oggetto e degli obiettivi dell'impresa, esercita il controllo sull'uso per lo scopo previsto e sulla sicurezza dell'immobile appartenente all'impresa.
Parimenti, restrizioni sulla possibilità di costituzione in pegno di proprietà si applicano a quelle persone giuridiche che hanno proprietà sulla base del diritto di gestione operativa.
Se i diritti di proprietà su beni immobili sono costituiti in pegno senza il consenso del proprietario, ciò può portare al riconoscimento di tale transazione come non valida (determinazione della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa del 1 agosto 2008 N 8356/08 nel caso N A41-K1-10034/05).
I fondamenti della regolamentazione legale di un pegno sono stabiliti dal capitolo 23 del codice civile della Federazione Russa e dalla legge della Federazione Russa del 29 maggio 1992 N 2872-1 "On Pledge" (modificata il 30 dicembre 2008 ).
Ai sensi del comma 1 dell'art. 334 del codice civile della Federazione Russa, in virtù di un pegno, il creditore soggetto all'obbligazione garantita dal pegno (pledgee) ha diritto, nel caso in cui il debitore non adempia a tale obbligo, a ricevere soddisfazione dal valore del bene costituito in pegno rispetto ad altri creditori del soggetto titolare di tale bene (pegno), salvo eccezioni stabilite dalla legge.
L'oggetto del pegno del codice civile della Federazione Russa comprende qualsiasi proprietà, comprese le cose e i diritti di proprietà (pretese), ad eccezione dei beni ritirati dalla circolazione, i crediti indissolubilmente legati alla personalità del creditore, in particolare le richieste di alimenti, per il risarcimento del danno causato alla vita o alla salute e altri diritti, la cui cessione a un'altra persona è vietata dalla legge (clausola 1, articolo 336 del codice civile della Federazione Russa).
Ovviamente, i diritti di proprietà possono essere inclusi anche nella composizione della proprietà che può essere data in pegno.
Il comma 1 dell'art. 54 della legge N 2872-1 stabilisce, seppur in modo non molto chiaro, quali diritti spettanti al pignorante, quest'ultimo ha il diritto di trasferire al creditore pignoratizio, e cioè:
diritti di possesso e utilizzo, compresi i diritti dell'inquilino;
altri diritti (pretese) derivanti da obblighi;
altri diritti di proprietà.
Allo stesso tempo, il legislatore non ha definito cosa si intenda esattamente per “altri diritti di proprietà”, ma è evidente quanto segue: l'elenco dei diritti di cui all'art. 54 della Legge N 2872-1, è aperto e le parti hanno il diritto di costituire in pegno ogni diritto di proprietà, salvo che ciò sia espressamente vietato dalla legge.
Si precisa che, come già accennato, il diritto di proprietà non può essere oggetto di pegno, in quanto, a differenza dei diritti di proprietà (claims), è un diritto reale, ma allo stesso tempo il proprietario dell'immobile può pegno non il diritto di proprietà su di esso, ma la proprietà stessa. Quanto sopra si spiega con il fatto che il diritto di proprietà dell'immobile è indissolubilmente legato alla persona che lo possiede, e può essere trasferito solo in caso di alienazione dell'immobile in qualsiasi modo consentito dal diritto civile (donazione, vendita, permuta ). Pertanto, il proprietario della proprietà si impegna non il diritto reale, ma la proprietà.
Parlando del pegno dei diritti di proprietà sugli immobili, va notato che questa questione è regolata proceduralmente dalla legge federale del 16 luglio 1998 N 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (come modificata il 30 dicembre , 2008) e la legge federale n. 214-FZ del 30 dicembre 2004 "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari e sulle modifiche ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa" (come modificato il 23 luglio, 2008).
Ai sensi del comma 1 dell'art. 1 della legge N 102-FZ nell'ambito di un accordo sul pegno di beni immobili (contratto di mutuo), una parte - il creditore pignorato, che è un creditore con un'obbligazione garantita da un'ipoteca, ha il diritto di ricevere la soddisfazione dei suoi crediti pecuniari nei confronti del debitore soggetto a tale obbligo dal valore dell'immobile costituito in pegno dell'altra parte - il pegno, preferenzialmente rispetto agli altri creditori del pegno, con le eccezioni stabilite dalla legge federale.
Il pegno può essere il debitore con un'obbligazione garantita da un'ipoteca, o una persona che non partecipa a tale obbligo (un terzo).
La proprietà su cui è stata costituita un'ipoteca rimane in suo possesso e uso del pegno.
Secondo la regola generale stabilita dall'art. 5 della Legge N 102-FZ, gli immobili di cui al comma 1 dell'art. 130 del codice civile della Federazione Russa, i cui diritti sono registrati secondo le modalità stabilite per la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa, ma allo stesso tempo, il paragrafo 5 dell'art. 5 della presente legge stabilisce che le regole sull'ipoteca di beni immobili si applicano di conseguenza al pegno dei diritti dell'inquilino nell'ambito di un contratto di locazione per tale proprietà (diritto di locazione), salvo diversa disposizione della legge federale e non contraddice l'essenza della locazione relazioni.
Le regole sull'ipoteca degli immobili si applicano anche al pegno dei diritti di pretesa di un partecipante alla costruzione condivisa derivante da un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa che soddisfa i requisiti della legge N 214-FZ.
Pertanto, la normativa consente il trasferimento di un diritto di locazione in pegno, nonché il diritto di pretesa di un partecipante alla costruzione condivisa, e regola la procedura per tale trasferimento. Per quanto riguarda gli altri diritti patrimoniali (non di locazione e non derivanti da un contratto di partecipazione), il legislatore non ha stabilito particolari requisiti, in relazione ai quali sono costituiti in pegno secondo le regole generali stabilite dal comma 3 del capo 23 del il codice civile della Federazione Russa, in particolare, il pegno dei diritti di proprietà derivanti dall'accordo di investimento è formalizzato in una semplice forma scritta.

• Pegno di diritti di proprietà derivanti da un contratto di locazione

Per le specificità dei rapporti di locazione, da un lato, di regola, agisce il proprietario dell'immobile locato, dall'altro, il soggetto cui l'immobile viene trasferito per il possesso e l'uso temporaneo (art. 606 c.c. Codice della Federazione Russa).
In virtù del comma 1 dell'art. 615 del codice civile della Federazione Russa, il locatario ha il diritto, con il consenso del locatore, di subaffittare la proprietà locata (subaffitto) e trasferire i suoi diritti e obblighi ai sensi del contratto di locazione a un'altra persona (trasferimento), fornire il proprietà locata per uso gratuito, e anche impegnare i diritti di locazione e depositarli come contributo al capitale autorizzato di società e società commerciali o un contributo azionario a una cooperativa di produzione, se non diversamente previsto dal codice civile della Federazione Russa, da altre leggi o altri atti giuridici.
Esenzioni individuali possono essere stabilite da leggi federali. Quindi, secondo quanto previsto dall'art. 17.1 della legge della Federazione Russa del 21 febbraio 1992 N 2395-1 "Sul sottosuolo" (come modificata il 30 dicembre 2008), il diritto di utilizzare un appezzamento di sottosuolo o più appezzamenti acquisiti da una persona giuridica nel modo prescritto non può essere ceduti a terzi, anche nell'ordine di cessione dei diritti stabilito dalla normativa civile, fatti salvi i casi previsti dalla presente legge o da altre leggi federali. Il divieto di trasferimento del diritto d'uso implica anche un divieto di trasferimento di tale diritto in pegno.
Clausola 1.1 dell'art. 62 della legge N 102-FZ stabilisce che se un appezzamento di terreno viene trasferito in base a un contratto di locazione a un cittadino o a una persona giuridica, l'inquilino del terreno ha il diritto di costituire in pegno i diritti di locazione del terreno come pegno all'interno del durata del contratto di locazione del terreno con il consenso del proprietario del terreno.
Un pegno di diritti di locazione su un appezzamento di terreno che è di proprietà statale o comunale da parte dell'inquilino di tale appezzamento di terreno è consentito entro il termine del contratto di locazione con il consenso del proprietario del terreno. Quando si affitta un appezzamento di terreno di proprietà statale o comunale per un periodo superiore a cinque anni, è consentito un pegno del diritto di locazione senza il consenso del proprietario del terreno, previa notifica.
Allo stesso tempo, la condizione sull'ipoteca da parte dell'inquilino del terreno del suo diritto di locazione solo con il consenso del locatore si applica a quei casi di ipoteca del diritto di affittare il terreno, quando tale diritto è il unico (autonomo) oggetto di ipoteca ed è ipotecato senza contestuale ipoteca di fabbricati (strutture), o in caso di ipoteca del diritto di locazione di un appezzamento di terreno dalla composizione di terreno agricolo (clausola 5 della lettera informativa del Presidio di la Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 28 gennaio 2005 N 90).
Il limite al trasferimento delle garanzie reali del diritto di locazione è previsto anche dall'art. 35 della legge federale del 22 luglio 2005 N 116-FZ "Sulle zone economiche speciali nella Federazione Russa" (modificata il 23 luglio 2008), questa restrizione si applica solo ai terreni di proprietà statale o comunale.
Le disposizioni dell'art. 615 del codice civile della Federazione Russa si riflettono anche nell'art. 335 del Codice Civile della Federazione Russa e dell'art. 6 della Legge N 102-FZ. Ai sensi del comma 4 dell'art. 6 della presente Legge, il diritto di locazione può essere ipotecato con il consenso del locatore, salvo diversa disposizione della legge federale o del contratto di locazione. Nei casi previsti dal comma 3 dell'art. 335 del Codice Civile della Federazione Russa, è richiesto anche il consenso del proprietario dell'immobile locato o della persona avente diritto alla gestione economica.
Per quanto riguarda l'ipoteca del diritto di locazione, si segnala inoltre che il pegno del diritto di locazione immobiliare non è sempre un contratto di mutuo.
Ai sensi del comma 2 dell'art. 651 del codice civile della Federazione Russa e lettera informativa del Presidium della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa del 1 giugno 2000 N 53, un contratto di locazione per locali non residenziali concluso per un periodo fino a un anno è non soggetto a registrazione statale.
Poiché un contratto di locazione per un locale non residenziale per un periodo fino a un anno non è soggetto alla registrazione statale, la registrazione statale di un accordo sull'ipoteca dei diritti di locazione derivanti da tale accordo non può essere effettuata (clausola 10 del lettera informativa del Presidium della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa N 90).
Se l'inquilino ha intenzione di impegnare i suoi diritti nell'ambito di un contratto di locazione concluso per un periodo fino a un anno, tale pegno sarà eseguito in conformità con le norme del capitolo 23 del codice civile della Federazione Russa e della legge N 2872-1 .

• Pegno di diritti di proprietà derivanti da un accordo sulla partecipazione al capitale di costruzione

Poiché, in virtù delle norme del comma 5 dell'art. 5 della legge N 102-FZ, le disposizioni sull'ipoteca si applicano al pegno di diritti di reclamo nell'ambito della partecipazione al capitale di costruzione, il contratto di pegno di diritti di reclamo nell'ambito di una partecipazione al capitale è anche soggetto a registrazione statale. Allo stesso tempo, per registrare un contratto di pegno di diritti di reclamo nell'ambito della partecipazione al capitale nella costruzione, è necessario disporre della registrazione statale del contratto di partecipazione al capitale nella costruzione stessa. Alla stessa conclusione è giunto il FAS del Distretto della Siberia occidentale con riferimento al paragrafo 9 della lettera informativa del Presidium della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa n.

• Requisiti per il contratto di ipoteca dei diritti di proprietà. Registrazione di un contratto di pegno (mutuo) sui diritti di proprietà

Come già accennato, se un contratto di locazione immobiliare è soggetto a registrazione statale, anche un contratto di locazione per questa proprietà sarà soggetto a registrazione statale in virtù delle norme della legge N 102-FZ. Poiché i contratti di partecipazione in edilizia sono sempre soggetti a registrazione statale, secondo le norme del comma 3 dell'art. 4 della legge N 214-FZ, sarà oggetto di registrazione statale anche un accordo sul pegno di diritti di pretesa nell'ambito della partecipazione al capitale nell'edilizia.
Conformemente a quanto previsto dall'art. 9 della Legge N 102-FZ, il contratto di mutuo deve specificare l'oggetto dell'ipoteca, la sua valutazione, la natura, l'entità e la durata dell'obbligazione garantita dall'ipoteca. Il comma 2 dell'art. 9 della Legge N 102-FZ stabilisce che, se oggetto dell'ipoteca è il diritto di locazione in capo al mutuante, l'immobile locato deve essere definito nel contratto di mutuo come se fosse esso stesso oggetto dell'ipoteca, e la locazione deve essere indicato il termine.
Un'obbligazione garantita da ipoteca deve essere menzionata nel contratto di mutuo con l'indicazione del suo importo, dei motivi del verificarsi e del termine per l'adempimento. Nei casi in cui tale obbligo sia basato su un qualsiasi contratto, devono essere indicate le parti del presente contratto, la data e il luogo della sua conclusione. Se l'importo dell'obbligazione garantita dall'ipoteca deve essere determinato in futuro, la procedura e le altre condizioni necessarie per la sua determinazione devono essere indicate nel contratto di mutuo.
Se un'obbligazione garantita da un mutuo è soggetta a rateizzazione, nel contratto di mutuo devono essere indicati i termini (periodicità) delle relative rate e dei loro importi, ovvero le condizioni che consentono di determinare tali importi.
Un'ipoteca è soggetta all'iscrizione statale nel registro statale unificato dei diritti sugli immobili e relative transazioni secondo le modalità stabilite dalla legge federale n. 122-FZ del 21 luglio 1997 "Sulla registrazione statale dei diritti sugli immobili e sulle transazioni con esso " (come modificato l'8.05.09).
La registrazione statale di un'ipoteca derivante da un contratto di mutuo viene effettuata sulla base di una domanda congiunta del pigro e del creditore pignoratizio, mentre i seguenti documenti vengono presentati al Servizio federale di registrazione:
contratto di mutuo e sua copia;
documenti indicati nel contratto di mutuo come allegati;
documento attestante il pagamento della tassa statale.
Se il contratto di mutuo è autenticato, è sufficiente presentare una domanda del mutuatario o del mutuatario al Servizio federale di registrazione.
In caso di mutuo sorto per legge, la sua registrazione viene effettuata senza presentare domanda separata e senza pagare una tassa statale contestualmente alla registrazione statale del diritto di proprietà di una persona i cui diritti sono gravati da ipoteca. I diritti di un creditore ipotecario possono essere certificati da un'ipoteca in virtù di legge.
Per i terzi, l'ipoteca si considera sorta dal momento della sua registrazione statale.
Quindi, abbiamo considerato i principali meccanismi legali per garantire l'adempimento di un obbligo dando in pegno diritti di proprietà su immobili. Come puoi vedere, il pegno dei diritti di proprietà sugli immobili ha una sua regolamentazione speciale associata alla registrazione statale di un contratto di pegno (accordo) e, a nostro avviso, è uno dei modi più interessanti per garantire l'adempimento degli obblighi da parte di il debitore.

Il termine mutuo è di origine greca.

Nel VI secolo aC i Greci indicavano con questo vocabolo la forma di responsabilità del debitore verso il creditore con la sua terra.

A cavallo del territorio del mutuatario c'era un post su cui era scritto che la terra garantisce il debito. Il pilastro si chiamava "mutuo", tradotto come "sostegno".

Nel mondo moderno, gli immobili, l'assegnazione di terreni e il diritto di locazione possono fungere da oggetto di mutuo. L'inquilino del territorio legalizzato ha la possibilità di depositare diritti fondiari in garanzia e vendere come contributo o rata della quota stabilita.

RIFERIMENTO: Il contratto di mutuo con privilegio di locazione fondiaria è un documento che prevede il pegno del diritto di locazione ad una restituzione garantita dei fondi al prestatore.

In termini molto semplici - puoi stipulare un mutuo garantito dal tuo diritto di affittare il terreno, se ne hai tale diritto. Puoi leggere di più su chi possiede il diritto di affittare un terreno.

Atti legislativi su un'operazione di mutuo ipotecario

Questa procedura si basa sui testi delle seguenti leggi:

• Legge RF n. 136-FZ del 25 ottobre 2001 (come modificata il 3 luglio 2016) (come modificata e integrata, in vigore dal 1 gennaio 2017);
• Legge federale del 16 luglio 1998 n. 102-FZ (modificata il 3 luglio 2016) "Sull'ipoteca (Pledge of Real Estate)".

Prodotti software per mutui ipotecari di organizzazioni bancarie

Quando prestano, le organizzazioni bancarie hanno bisogno di una garanzia garantita che assicuri il ritorno senza ostacoli delle risorse finanziarie stanziate nel periodo di tempo richiesto.

La formulazione della garanzia sotto forma di diritto di locazione fondiaria non è adatta alle banche in tutte le circostanze, poiché esistono difficoltà causate da circostanze oggettive nel determinare il valore reale e la liquidità della vendita di contratti di locazione fondiaria. L'ipoteca del piano specificato viene effettuata in grandi banche e organizzazioni specializzate in mutui.

Di norma, il mutuo di locazione fondiaria è parte integrante del prodotto software di prestito ipotecario garantito da immobili di proprietà.

IMPORTANTE: Le organizzazioni creditizie, finanziarie e bancarie nell'ambito di tali programmi forniscono prestiti per uno scopo specifico (acquisto di immobili, lavori di riparazione, procedure e operazioni mediche, ecc.) e senza specificarne lo scopo.

Ci sono una serie di circostanze importanti che il pegno deve prevedere:

• la partenza dei dipendenti della banca verso il terreno locato al fine di determinare il costo del sito e le opzioni di liquidità richiederanno il pagamento da parte del mutuatario;
• gli edifici che si trovano sull'area ipotecata devono essere di proprietà o affittati dal mutuatario;
• la durata del prestito non supera il termine del contratto di locazione;
• nella maggior parte dei casi, le banche forniscono piccole risorse finanziarie e un periodo di tempo non sufficientemente lungo contro la sicurezza della locazione dei terreni.

Vige il pegno nei confronti di un istituto bancario del diritto alla locazione di un terreno per ottenere un prestito per la costruzione di un edificio residenziale. Secondo tale scenario programmatico, viene emessa un'ipoteca per la durata del processo di costruzione. Una volta completata la costruzione, una nuova struttura edilizia diventa oggetto di mutuo soggetto.

Offerta software di Sberbank

Sberbank raccomanda ai suoi clienti opzioni di prestito ipotecario, una delle quali è l'ipoteca del diritto di locazione di terreni.

Concentrandosi sui requisiti della banca, un individuo che richiede il prestito al consumo specificato fornisce un documento di riferimento in cui si afferma che a lui, il mutuatario, viene fornito un alloggio (viene portato un testo scritto dal libro della casa).

Le condizioni di Sberbank suggeriscono la possibilità di sostituire il pegno con una fideiussione.

I parametri principali del programma ipotecario per il diritto di affittare terreni da Sberbank:

• l'entità del prestito per questo tipo di mutuo - da uno a dieci milioni di rubli;
• termine di rimborso dell'importo del prestito - da tre mesi a sette anni;
• tasso di credito - 14,5%;
• tipo di assicurazione - proprietà (in relazione al sito ipotecato).

IMPORTANTE! Un prestito garantito dal diritto di locazione di terreni può essere emesso da privati, istituzioni, aziende e organizzazioni imprenditoriali private.

Offerta di programmi da VTB Bank of Moscow

Gli indicatori presentati richiedono chiarimenti all'interno della banca stessa, in quanto vi sono cambiamenti dovuti alla politica della banca.

Caratteristiche e insidie ​​del trasferimento del diritto di locazione di un appezzamento di terreno come garanzia

Coloro che intendono utilizzare il prestito ipotecario devono ricordare una serie di caratteristiche:

• se il terreno locato è registrato nella proprietà di più proprietari, è necessaria la notifica e il consenso di ciascun proprietario.
• Un'ipoteca su un edificio o una struttura viene venduta solo in combinazione con un'ipoteca su un terreno nell'ambito dello stesso contratto di locazione del terreno su cui sorge l'edificio o la struttura.
• Lo scostamento dall'unità fondamentale del terreno e del fabbricato su di esso poggiante è possibile solo secondo i chiarimenti e le caratteristiche prescritte nel testo contrattuale.
• Il mutuatario deve calcolare la sua capacità finanziaria per rimborsare il prestito, i rischi probabili.
• Quando il locatore è un privato, allora senza il suo consenso è impossibile costituire questo tipo di garanzia.
• Se il possesso in pegno del terreno locato è oggetto di una deliberazione di provvedimenti esatti, e l'ulteriore vendita viene effettuata in un'asta pubblica, viene stipulato un accordo di cessione dei diritti. Il contratto di vendita non si applica qui.

Vantaggi e svantaggi dell'affare

I seguenti fatti sono considerati vantaggi del pegno del privilegio di locazione fondiaria:

Come svantaggi si possono riconoscere:

• per la presenza di alcuni rischi, la banca fissa un breve termine per il rimborso dell'importo del prestito garantito dal diritto di locazione.
• Per un motivo simile, gli importi dei mutui ipotecari sono leggermente inferiori a quelli previsti dal mutuatario.

Un cittadino ha l'opportunità, prevista dalla legge, di emettere un pegno di un appezzamento di terreno in locazione. Un'organizzazione bancaria offre l'opportunità di concedere prestiti a condizioni legali. Ma la variante ipotecaria descritta non è appetibile per la banca a causa della scarsa liquidità del pegno del diritto di locazione. Per il consumatore, questo metodo non è il più ottimale a causa degli importi e delle condizioni di prestito bassi.

Un prestito garantito dal diritto di locazione immobiliare: sfumature che suscitano polemiche (Alistarkhov V.)

Data posizionamento articolo: 07/03/2014

Al momento, quando c'è molta concorrenza tra le organizzazioni di credito nella Federazione Russa, ognuna di loro sta cercando in ogni modo possibile di attirare potenziali mutuatari per servirli.
In misura maggiore, ciò vale per i grandi clienti aziendali (persone giuridiche), che, attraverso conti di regolamento aperti presso istituti di credito, "guidano" grandi quantità di denaro, il che, di conseguenza, porta profitto agli istituti di credito. Allo stesso tempo, sempre più spesso, le organizzazioni creditizie emettono prestiti garantiti dal diritto di locazione di immobili (lotti di terreno).

Per il loro sviluppo, le persone giuridiche spesso prendono ingenti prestiti con l'interesse appropriato a causa dei creditori, cioè delle organizzazioni di credito.
Al fine di attirare grandi mutuatari per servire in un istituto di credito, sono in fase di sviluppo vari programmi di prestito, le cui condizioni dovrebbero mostrare che è più redditizio prendere un prestito da questa organizzazione.
A volte i prestiti vengono emessi nonostante vi sia un alto rischio di mancato rimborso dei debiti.
I programmi di prestito possono essere diversi, ma se un'azienda vuole ottenere un prestito grande e con una percentuale relativamente piccola, allora il prestito deve essere fornito con una sicurezza adeguata.
La garanzia più accettabile per i creditori è un pegno immobiliare, e se prima era proprietà sotto forma di strutture e appezzamenti di terreno, oggi, sempre più spesso, le organizzazioni creditizie emettono prestiti garantiti dal diritto di locazione di immobili (terreni trame).
In questo caso si tratta ancora di pegno del diritto di locazione di appezzamenti di terreno di proprietà statale e comunale.
Di norma, tali appezzamenti di terreno vengono affittati per molti anni e sono liquidi.
Ad esempio, se un appezzamento di terreno si trova nella città di Mosca e viene affittato da una società per quarantanove anni, tale appezzamento è liquido e un gustoso boccone per fare affari.
In caso di mancato rimborso del prestito, il diritto alla locazione di un appezzamento di terreno può essere realizzato mediante gare per estinguere le obbligazioni nei confronti del creditore.
Ma, come dimostra la prassi, anche giudiziale, il pegno del diritto di locazione presenta sottigliezze che, in caso di sviluppo negativo degli eventi, ledono gli interessi dei creditori, e ciò nonostante la Sezione V della Legge di la Federazione Russa "On Pledge" fornisce al creditore pignorato garanzie dei diritti delle parti in pegno.

Motivi per la risoluzione di un contratto di locazione fondiaria su esempi tratti dalla pratica giudiziaria

1. Secondo il decreto del 06.11.2013 nella causa N А65-2223/2013 della Corte arbitrale federale del distretto del Volga, la Camera dei beni e delle relazioni fondiarie del distretto municipale di Yutazinsky ha presentato domanda alla Corte arbitrale della Repubblica del Tatarstan con una richiesta di risoluzione del contratto di locazione del terreno.
Il tribunale arbitrale della Repubblica del Tatarstan ha respinto le pretese dell'attore.
Dopo l'esame del ricorso, l'Undicesima Corte d'Appello Arbitrale ha ribaltato la decisione di primo grado e accolto le pretese dell'attore.
L'imputato ha presentato ricorso per cassazione presso la Corte arbitrale federale del distretto di Povolzhsky, in cui ha chiesto l'annullamento delle decisioni impugnate e la permanenza in vigore della decisione del tribunale di primo grado.
Secondo la decisione della Corte arbitrale federale del distretto del Volga, il decreto dell'undicesima corte d'appello arbitrale è stato emesso legalmente e non può essere annullato.
Cioè, il contratto di locazione è stato risolto in querela dell'attore contro il convenuto.
Come risulta dal decreto della Corte arbitrale federale del distretto del Volga, la corte d'appello ha correttamente soddisfatto la domanda di risoluzione del contratto di locazione, tenendo conto dei requisiti del paragrafo 9 dell'articolo 22 del codice fondiario della Federazione Russa in collegamento con il mancato pagamento dei canoni di locazione.
Contestualmente, la corte d'appello si è basata sul fatto che l'attore ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto di locazione entro un termine ragionevole, anche dopo che il locatore ha pagato il debito, poiché il mancato pagamento dei canoni di locazione costituisce violazione dei termini essenziali dell'accordo.
Secondo il paragrafo 23 del decreto del Plenum della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa del 24 marzo 2005 N 11 "Su alcune questioni relative all'applicazione della legislazione fondiaria", paragrafo 9 dell'articolo 22 del codice fondiario del La Federazione Russa stabilisce motivi e procedure speciali per la risoluzione anticipata di un contratto di locazione fondiaria.
2. Secondo il decreto del 26 dicembre 2013 nella causa n. А53-4956/2013 della Corte arbitrale federale del distretto del Caucaso settentrionale, la parte 1 dell'articolo 418 del codice civile della Federazione Russa stabilisce che l'obbligo termina con la morte del debitore.
In conformità con il capitolo 34, paragrafo 1, parte 2 dell'articolo 617 del codice civile della Federazione Russa, in caso di morte di un cittadino che affitta un immobile, i suoi diritti e obblighi ai sensi del contratto di locazione passano all'erede, a meno che diversamente previsto dalla legge o dal contratto.
Il materiale della causa esaminato dal tribunale non conteneva dati sull'assenza di eredi dall'inquilino (deceduto) o sul rifiuto degli eredi di trasferire diritti e obblighi previsti dal contratto di locazione in questione.
Pertanto, secondo il giudice, il rapporto di locazione non è stato risolto.
In altre parole, se il fascicolo contenesse dati sull'assenza di eredi dal locatore o sul rifiuto degli eredi dall'eredità, il tribunale riconoscerebbe che il rapporto di locazione è terminato.
Di conseguenza, se il rapporto di locazione viene risolto, il diritto di pegno sul terreno viene estinto.
3. In conformità con la risoluzione n. KG-A40/9345-08 della Corte arbitrale federale del distretto di Mosca del 15 ottobre 2008, il Dipartimento delle risorse fondiarie della città di Mosca ha intentato una causa presso la Corte arbitrale della città di Mosca con una domanda per riconoscere come illegale il rifiuto dell'Ufficio del Servizio federale di registrazione di Mosca di entrare nel registro dei diritti dello Stato unificato sulla cessazione dei diritti nell'ambito di un contratto di locazione di un terreno in relazione alla risoluzione del contratto di locazione.
Il tribunale arbitrale della città di Mosca ha respinto la richiesta al Dipartimento delle risorse fondiarie della città di Mosca e la nona corte d'appello arbitrale ha lasciato invariata la decisione del tribunale di primo grado.
Il Dipartimento delle risorse fondiarie della città di Mosca ha inviato un corrispondente ricorso per cassazione contro la decisione dei tribunali, sottolineando che l'Ufficio del Servizio federale di registrazione di Mosca, in caso di rifiuto, ha fatto riferimento all'esistenza di un pegno del corrispondente diritto di locazione, in presenza di un'obbligazione continuativa in pegno, la registrazione della cessazione dei diritti derivanti dal contratto di locazione non può essere iscritta nel Registro dei diritti dello Stato unificato.
Secondo il Dipartimento delle risorse fondiarie della città di Mosca, il pegno del diritto di affittare il terreno controverso è stato interrotto a causa della cessazione del diritto di affittare il terreno e quindi del rifiuto del Servizio federale di registrazione per Mosca è illegale.
La corte di cassazione ha accolto il ricorso di cassazione del Dipartimento delle risorse fondiarie della città di Mosca, riferendosi a quanto segue.
Il fascicolo del caso contiene prove che i documenti che confermano la risoluzione del contratto di locazione sono stati presentati all'Ufficio del Servizio federale di registrazione di Mosca, secondo i paragrafi 1, 2 dell'articolo 352 del codice civile della Federazione Russa, il pegno è terminato in l'ipotesi di cessazione del diritto costituito in pegno, ovvero con la cessazione del contratto di locazione, e il pegno del diritto di locazione si estingue. Secondo la Corte arbitrale federale del distretto di Mosca, la registrazione statale della cessazione del diritto di locazione, gravata da un'ipoteca, non può essere subordinata alla volontà delle parti ai sensi del contratto di pegno del diritto di locazione.
Pertanto, il rifiuto dell'Ufficio del Servizio federale di registrazione di Mosca di registrare la cessazione del diritto di locazione è illegale.
Le richieste del Dipartimento delle risorse fondiarie della città di Mosca sono state soddisfatte e, di conseguenza, la promessa per il diritto di affittare il terreno è diventata nulla.

Regolamento normativo del pegno del diritto di locazione di un appezzamento di terreno

Ai sensi dell'articolo 62 della legge federale del 16 luglio 1998 N 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)", i diritti di locazione di un appezzamento di terreno possono essere costituiti in pegno entro il termine del contratto di locazione con il consenso del proprietario del terreno.
Se un contratto di locazione per un appezzamento di terreno di proprietà dello stato o di un comune viene concluso per più di cinque anni, quando si impegna il diritto di affittare un appezzamento di terreno, non è richiesto il consenso del proprietario del terreno, ma solo un è necessaria la relativa notifica del proprietario.
Cioè, in altre parole, il prestatore, quando decide di concedere un prestito a una persona giuridica garantita dal diritto di locazione di un appezzamento di terreno, è guidato, tra l'altro, dalla durata del contratto di locazione, poiché gli obblighi creditizi di una persona giuridica deve essere interamente rimborsata prima della scadenza del contratto di locazione.
La durata del contratto di locazione è garanzia del rispetto degli interessi dei creditori.
In caso contrario, come risulta dalla prassi giudiziaria sopra citata, a causa della scadenza del contratto di locazione, si estingue il corrispondente pegno del diritto di locazione del terreno, che, se il mutuatario non rimborsa il prestito, comporterà perdite per il prestatore, poiché la garanzia del prestito è persa.

Svantaggi della regolamentazione normativa del pegno del diritto di locazione di un appezzamento di terreno

1. I diritti dei creditori non sono sufficientemente tutelati. Se il mutuatario non ha adempiuto ai propri obblighi ai sensi del contratto di prestito, il creditore ha il diritto di adire un tribunale ed esercitare il diritto di affittare il terreno facendo un'offerta, ma è necessario eseguire l'attuazione di tale diritto e altre procedure legali prima della scadenza del contratto di locazione.
In caso di scadenza del contratto di locazione, lo Stato o il comune, rappresentato dalle autorità competenti, ha la facoltà di chiedere all'autorità di registrazione la cancellazione dell'iscrizione nel Registro dei diritti dello Stato unificato del contratto di locazione. Pertanto, in caso di risoluzione del contratto di locazione, il pegno del diritto di locazione del terreno si estingue. Successivamente, non sarà più possibile esercitare il diritto di locazione.
Anche se l'autorità di registrazione si rifiuta di inserire un'iscrizione sulla cessazione dei diritti derivanti da un contratto di locazione, allora, come dimostra la prassi giudiziaria di cui sopra, il tribunale obbligherà l'autorità di registrazione a cancellare l'iscrizione nel Registro dei diritti dello Stato unificato, poiché lo Stato la registrazione della cessazione del diritto di locazione, gravata da ipoteca, non può essere subordinata alla volontà delle parti del contratto di locazione.
2. Qualsiasi contratto di locazione per un appezzamento di terreno di proprietà statale o comunale può essere risolto prematuramente in un procedimento giudiziario.
Come evidenziato dalla suddetta prassi giudiziaria, un contratto di locazione può essere risolto anticipatamente se l'inquilino viola i termini essenziali del contratto, anche se l'inquilino non paga l'affitto del terreno o utilizza l'immobile locato per altri scopi, e così in poi.
Inoltre, in caso di decesso dell'inquilino, il tribunale può riconoscere il contratto di locazione risolto in assenza di eredi o in caso di rinuncia all'eredità. E tutto questo sarà la risoluzione anticipata degli obblighi contrattuali previsti dal contratto di locazione.
In tali circostanze, il prestatore corre il rischio, ancora una volta, di perdere la garanzia sul prestito e nulla restituirà questa garanzia, e i mutuatari, di norma, in tali casi, quando il prestatore va in tribunale, sono da tempo insolventi e non c'è nulla da prendere da loro per il rimborso dei debiti.
3. La stessa esistenza della possibilità di riconoscere anticipatamente il contratto di locazione come risolto, il che significa lasciare il prestatore senza garanzie e il prestito senza garanzie, spinge gli imprenditori disonesti a mettere in atto schemi fraudolenti.
A tal fine, gli pseudo-imprenditori creano entità legali per svolgere attività commerciali che vengono svolte solo per lo spettacolo. Il prossimo compito di tali imprenditori è vincere una gara d'appalto per l'affitto di immobili (terreni) di proprietà comunale o statale.
Successivamente, viene presentata una domanda a un istituto di credito per un prestito garantito dal diritto di affittare un appezzamento di terreno e possiamo parlare di ricevere decine di milioni di rubli.
Avendo ricevuto un prestito, i truffatori, ad esempio, non pagano canoni di locazione e pagamenti per rimborsare il prestito.
Cioè ai truffatori vengono lasciati i soldi, il terreno locato per violazione da parte dell'inquilino (gli stessi truffatori) dei termini essenziali del contratto di locazione viene restituito al proprietario dal tribunale, e al creditore, come si suol dire , è rimasto con un naso.
4. Si noti che le carenze della regolamentazione normativa in materia di trasferimento del diritto di locazione di lotti demaniali e comunali a garanzia degli istituti di credito costituiscono un ampio campo di corruzione dei funzionari responsabili della conclusione di contratti di locazione per i rispettivi lotti.
È più facile per i truffatori "corrompere" le persone che conducono il concorso per l'affitto di terreni per ottenere un appezzamento di terreno in affitto piuttosto che vincere il concorso secondo le regole esistenti, in modo legale.
Ed è ancora meglio e più facile quando i funzionari responsabili della distribuzione dei terreni e della conclusione dei contratti di locazione fanno parte della comunità criminale, il che consente di utilizzare ripetutamente schemi fraudolenti e in relazione a varie organizzazioni di credito.

1. È necessario apportare modifiche all'attuale legislazione della Federazione Russa in modo tale da garantire gli interessi dei creditori e che le modifiche apportate escludano la possibilità di schemi fraudolenti durante la costituzione in pegno di diritti di locazione fondiaria.
2. Le società che affittano appezzamenti di terreno di proprietà comunale o statale non devono essere in alcun modo associate a funzionari (loro parenti) responsabili dell'assegnazione dei relativi appezzamenti e della conclusione di contratti di locazione, il che richiede ulteriori verifiche prima della conclusione di contratti di locazione su beni demaniali o comunali.
3. Sembra opportuno inasprire i requisiti per le società che richiedono l'affitto di terreni comunali e demaniali.
4. Modificare la normativa, secondo la quale, anche in caso di violazione dei termini essenziali del contratto di locazione, al creditore sarà concesso un certo periodo di tempo per esercitare il diritto di locazione del terreno a terzi, con la condizione che i canoni di locazione scaduti vengano rimborsati dal nuovo inquilino o che il nuovo inquilino elimini altre violazioni nell'uso della terra.
5. In caso di decesso dell'inquilino, nonché in assenza di eredi rilevanti o di rifiuto di accettare l'eredità, al creditore dovrebbe essere garantito legalmente anche il diritto di realizzare il pegno sotto forma di diritto di locazione di un appezzamento di terreno per un certo periodo di tempo con una condizione obbligatoria per il nuovo inquilino di saldare il debito sui canoni di locazione inquilino deceduto. Queste e altre misure consentiranno di tutelare il più possibile gli interessi dei creditori nell'erogazione di prestiti garantiti dal diritto di locazione immobiliare, ridurre la corruzione nelle autorità statali e municipali e, in una certa misura, fermare le attività criminali elementi.

Si tratta di un mutuo che prevede che una persona, forse, compri un immobile, impegnando non una proprietà, ma un diritto di locazione. Negli ultimi anni la domanda di mutui ipotecari è aumentata notevolmente. Ciò ha offerto a molte persone l'opportunità di diventare proprietari di appartamenti e proprietari a pieno titolo di terreni e case private, cottage.

Un numero enorme di concorrenti nel mercato del credito e dei servizi finanziari ha costretto le strutture bancarie a sviluppare molti programmi diversi che hanno contribuito ad ampliare in modo significativo la propria base di clienti. Uno di questi era un mutuo ipotecario emesso a garanzia del diritto di locazione su un appezzamento di terreno.

Il pegno può diventare un oggetto autonomo per la costruzione e l'acquisto di una casa, un terreno, oppure essere un'aggiunta in caso di necessità di aumentare la linea di credito. Inoltre, oggetto di garanzia può essere una casa realizzata su un territorio locato.

Che cos'è un mutuo sulla terra?

Un mutuo ipotecario è un trasferimento di beni immobili specifici da parte del proprietario a fronte di garanzie reali. Questo pegno garantisce al prestatore che il cliente rimborserà il prestito in tempo e, in caso di sua insolvenza finanziaria, la banca potrà dirigere l'incasso del debito sull'immobile ipotecato vendendolo all'asta al fine di chiudere il prestito.

Il codice fondiario della Federazione Russa consente il trasferimento sotto sicurezza non solo di appezzamenti di terreno, ma anche di diritti entro i limiti di un contratto di locazione. Questi diritti possono agire sia come garanzia per un mutuo ipotecario, sia come investimento da parte del datore di lavoro nella carta.

Importante! Secondo il codice civile della Federazione Russa, non solo le cose di valore, ma anche i diritti su altre proprietà, ad esempio il diritto di affitto, possono fungere da garanzia.

La legge federale n. 102 afferma chiaramente che l'inquilino ha la capacità di trasferire i diritti previsti dal contratto contro garanzie. Per fare ciò, è necessario ottenere preventivamente il consenso del titolare. In questo caso, la scadenza del mutuo ipotecario sarà completata entro la data di scadenza del contratto di locazione.

Secondo quanto sopra, il pegno del diritto di locazione su un lotto è determinato utilizzando un contratto di mutuo, che può determinare il diritto di proprietà come garanzia per il rimborso di un debito per un'organizzazione finanziaria e creditizia.

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È possibile dare in pegno il diritto di locazione sul territorio?

Il diritto di locazione su un terreno può diventare un pegno in conformità con i requisiti specificati nel codice fondiario della Federazione Russa, nel codice civile della Federazione Russa e nella legge federale n. 102. Il pegno del diritto di locazione è consentito solo quando coincide con i termini del contratto, la legislazione e la volontà del proprietario.

La necessità di concedere il diritto di locazione a titolo oneroso può sorgere:

• Se necessario, prendi un mutuo per l'acquisto di immobili. Abbastanza spesso, questo tipo di sicurezza viene utilizzato quando si acquista un'abitazione in case ancora in costruzione. Quando il mutuatario diventa proprietario dell'appartamento, secondo il certificato di accettazione ricevuto dal promotore, questa proprietà fungerà da nuova garanzia.
• In caso di esigenze personali del mutuatario, ottenere un prestito per la costruzione di un edificio su un territorio locato. In questo caso, il diritto di locazione è considerato oggetto di garanzia prima dell'inizio dell'iter edilizio. Successivamente, un edificio in costruzione viene ceduto sotto garanzia di un mutuo ipotecario.
• Se necessario, prendi un prestito da un istituto bancario per esigenze personali in garanzia.

Importante! Il trasferimento di diritti di locazione in rari casi può diventare un oggetto indipendente di garanzia.

Di norma, la necessità di stipulare un contratto di pegno per il diritto di locazione di un appezzamento di terreno sorge per quei clienti bancari che hanno presentato a garanzia immobili di loro proprietà e creati sul territorio locato.

In questa situazione, l'assunzione di un mutuo ipotecario per l'acquisto di un villino privato o altro fabbricato separato dal territorio su cui sono costruiti è vietato dalla normativa vigente. L'unità del sito e della casa su di esso è chiaramente esplicitata nel codice fondiario e nel codice civile della Federazione Russa.

Tutti gli obblighi previsti dal contratto di locazione sono a carico dell'inquilino principale. Obblighi e diritti non possono essere trasferiti al creditore oa qualsiasi altra persona.

Alla garanzia si applicano i principi e le condizioni generali per un mutuo ipotecario. Nel caso in cui il mutuatario smetta di rimborsare il prestito, la banca avrà il diritto di precludere la garanzia e venderla all'asta. In questo caso, l'istituto bancario è obbligato a concludere un contratto di cessione dei diritti di locazione.

Un individuo o un comune può diventare proprietario del territorio locato. Tuttavia, secondo la legge federale n. 102, il trasferimento di diritti di locazione di terreni demaniali e lotti comunali in pegno non può essere consentito se non sono destinati allo sviluppo con complessi residenziali. Ad esempio, se il territorio è stato destinato all'uso di immobili commerciali, non può diventare un pegno. È vietato concedere un mutuo ipotecario su terreni demaniali se soggetti autonomi di garanzia senza abitazione su di esso ubicata, sequestrati o soggetti a limitazioni dei propri diritti.

L'ottenimento di un mutuo ipotecario per diritti di locazione non può essere motivo di risoluzione del contratto di locazione e non richiede la preparazione di altro documento.

Nel caso in cui si tratti del diritto di locazione su una quota del territorio, in questa situazione tutto è ambiguo. Ciò può causare difficoltà che saranno associate alla regolamentazione della procedura per il funzionamento della quota propria di ciascun conduttore. È per questo motivo che i tribunali spesso riconoscono tali transazioni come non valide.

Il trasferimento dei diritti di locazione ha le sue specificità, che ha pro e contro. Tra questi ci sono i seguenti vantaggi:

1. Un mutuatario che non possiede alcuna garanzia negoziabile può stipulare un mutuo.
2. Non c'è bisogno di andare alla ricerca di fondi per l'acquisto di un terreno, poiché puoi stipulare un mutuo ipotecario con lo stato di inquilino.
3. Se i diritti di locazione vengono trasferiti sotto sicurezza insieme agli immobili situati in questo territorio, l'esistenza di questo accordo con un'organizzazione bancaria non esclude la possibilità per l'inquilino di acquistare un terreno per il possesso personale.

Questo problema è già stato discusso in tribunale molte volte. Molto spesso, il tribunale si è schierato dalla parte del mutuatario. Gli stessi istituti bancari, di regola, non interferiscono con la conclusione di un tale accordo, poiché sarà molto più redditizio per loro, perché la terra diventerà proprietà del mutuatario.

Gli svantaggi del prestito ipotecario dei diritti di locazione sul territorio includono:

1. Tali mutui possono essere emessi solo per un breve periodo, limitato dalla durata del contratto di locazione. Ad esempio, se viene stipulato un contratto di leasing per 60 mesi, una persona è obbligata a chiudere completamente il prestito entro questo periodo. Quindi, come con un mutuo standard, i termini possono variare entro 20-30 anni. Ciò consente di rendere meno problematici per il bilancio familiare tutti i pagamenti dei prestiti.
2. Piccoli importi possono essere prestati a garanzia di diritti di locazione, che, di norma, vanno dal 50 al 70% del canone. Molto spesso, le persone devono sostenere costi finanziari aggiuntivi legati direttamente alla visita al luogo del perito, che determinerà la liquidità del territorio.
3. Rispetto al mercato europeo e americano, tali prodotti di prestito sono offerti nel nostro Paese solo da alcuni istituti bancari. Ciò limita notevolmente le capacità del mutuatario e lo porta al fatto che prende un mutuo ipotecario a condizioni sfavorevoli per lui dal lato finanziario. Ciò è dovuto in primo luogo al fatto che è abbastanza difficile determinare immediatamente e oggettivamente il valore probabile dei diritti di locazione. Per questo motivo molte banche scelgono di non assumersi la responsabilità e di non accettare questa opzione di garanzia, in quanto non hanno la garanzia che copriranno tutti i costi di emissione di un prestito in caso di vendita di una garanzia.
4. I diritti di locazione su una determinata area, di regola, hanno meno liquidità della proprietà stessa. Ecco perché un tale mutuo, se emesso, ha un tasso di interesse molto più alto. Gli istituti bancari, che emettono un mutuo ipotecario, in questa situazione, rischiano, ponendo il loro rischio, quindi, in un aumento degli interessi.

Nella quasi totalità dei casi, il mutuatario deve ottenere il previo consenso del proprietario del territorio per costituire in pegno i diritti di locazione. Se il proprietario del sito è una persona fisica o giuridica, è necessario il suo consenso. Se il proprietario è un'agenzia governativa o un comune, il contratto di locazione può essere esteso per un periodo più lungo. In tal caso, il consenso non è richiesto. Per fare ciò è sufficiente inviare all'amministrazione un avviso della volontà di stipulare un mutuo ipotecario garantito dai diritti di locazione del territorio.

Il contratto di locazione può contenere una clausola che prevede un divieto di cessione di diritti di locazione a titolo di garanzia, in un momento in cui il proprietario del sito può decidere autonomamente come disporre della sua proprietà.

Due parti sono tenute a trasferire i diritti di locazione come garanzia: l'inquilino e il creditore pignoratizio. I terzi possono partecipare all'accordo solo in una fase intermedia.

Pertanto, la garanzia per i diritti di locazione sul territorio è una delle tipologie di mutuo ipotecario, che prevede la prestazione della struttura bancaria a garanzia direttamente con il diritto alla locazione, e non l'immobile stesso.