Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon a közelmúltban hasonló tárgyakkal lebonyolított tranzakciókra vonatkozó információkon és az értékelt ingatlan analógokkal való összehasonlításán alapul.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének alkalmazásának kezdeti feltétele a fejlett ingatlanpiac megléte. Ennek a piacnak a nem megfelelő fejlettsége, valamint az a tény, hogy az értékelt ingatlan szakosodott, vagy kivételes, a piac általános állapotát nem tükröző előnyökkel vagy terhekkel rendelkezik, nem teszi ezt a megközelítést megfelelővé.
Az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelés három fő elvén alapul: kereslet és kínálat, helyettesítés és hozzájárulás. Az ingatlanértékelés ezen elvei alapján az összehasonlító megközelítés számos kvantitatív és kvalitatív módszert alkalmaz az összehasonlítás elemeinek kiemelésére és az összehasonlítható ingatlanok piaci adatainak korrekcióinak mérésére az értékelt ingatlan értékének modellezésére.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének alapelve a helyettesítés elve, amely kimondja, hogy ha több hasonló tárgy van a piacon, a racionális befektető nem fizet többet, mint amennyibe hasonló ingatlan beszerzése kerülne. hasznosság.
Tekintsük az ingatlanértékelés főbb szakaszait összehasonlító megközelítéssel.
1. szakasz. Vizsgálják az ingatlanpiac helyzetét és fejlődési trendjeit, és különösen azt a szegmenst, amelyhez ez az objektum tartozik. Olyan ingatlantárgyakat azonosítanak, amelyek leginkább hasonlíthatók az értékelt, viszonylag nemrégiben értékesített ingatlanhoz.
2. szakasz. Analóg objektumokról információkat gyűjtenek és ellenőriznek; az összegyűjtött információt elemzi, és minden analóg objektumot összehasonlít a kiértékelt objektummal.
3. szakasz. Az összehasonlított objektumok árképzési jellemzőinek kiemelt különbségei miatt az összehasonlítható analógok eladási árait korrigáljuk.
4. szakasz. Az analóg objektumok korrigált árai megegyeznek, és az ingatlantárgy piaci értékének végső értékét összehasonlító megközelítés alapján határozzák meg.
Az első szakaszban a piac szegmentációja szükséges, pl. a piac felosztása hasonló tárgyú és tárgyú szektorokra.
Hasonló objektumok szerzője:
a tervezett felhasználás;
minőség;
átruházható jogok;
Elhelyezkedés;
fizikai tulajdonságok.
Hasonló tantárgyak szerzője:
Fizetőképesség;
finanszírozási lehetőségek;
Befektetési motiváció.
Az összehasonlítható tárgyaknak az ingatlanpiac ugyanabba a szegmensébe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell lebonyolítani:
visszafizetési időszak;
Az ügylet alanyainak függetlensége;
Befektetési motiváció.
Különösen a következő pontokat kell figyelemmel kísérni.
Expozíciós idő – az az idő, ameddig az objektum a piacon van. A kiállítási időszak a különböző piaci szegmensekben eltérő, és nagymértékben függ az objektumok minőségétől. Például Moszkvában a lakossági lakások átlagos expozíciós ideje körülbelül egy hónap, az irodaházak esetében - másfél és három hónap között. Ha az objektumot a szokásos expozíciós időszaknál sokkal rövidebb ideig adták el, ez alulbecsült árat jelez. Ha az objektum a szokásos expozíciós időszaknál jóval tovább van a piacon, akkor az ár túl magas. Az ügylet mindkét esetben nem jellemző a piaci szegmensre, és nem tekinthető összehasonlíthatónak.
Az ügylet alanyai függetlensége azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, és az azokra vonatkozó adatok nem használhatók fel összehasonlításra, ha a vevő és az eladó:
Kapcsolatban vannak;
a holding és egy független leányvállalat képviselői;
Különböző egymásrautaltságuk és kölcsönös érdekeik vannak;
Az ügyleteket biztosítékkal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal bonyolítják le;
Részt vesz elhunyt személyek tulajdonának értékesítésében;
Értékesítéssel foglalkoznak, hogy elkerüljék a zálogtárgy elidegenítését stb.
A befektetési motivációt a következők határozzák meg:
Hasonló befektetői motívumok;
Hasonló legjobb és leghatékonyabb tárgyak felhasználása;
Az épület állapotromlásának mértéke.
Például egy épület megvásárlása iroda kialakítására nem használható analógiaként, ha az épületet szállodaként tervezik használni, mivel a várható bevételi és kiadási források eltérőek lesznek.
Az a tárgy, amelynek kopási foka meghaladja a 80%-ot, nagyjavítás nélkül nem használható profiljának megfelelően. Ezért egy 80%-nál nagyobb kopású épület megvásárlása más motivációval jár, mint egy kevésbé kopott épület megvásárlása. Az első esetben ez általában egy új létesítmény építésére vonatkozó jogok megvásárlása.
Az összehasonlítható objektumok (analógok) kiválasztásának fő kritériumai:
Tulajdonjogok;
Finanszírozási feltételek;
Az értékesítés feltételei és ideje;
Elhelyezkedés;
Fizikai tulajdonságok.
Tulajdonjog.
A tulajdonosi kiigazítás nem más, mint a piaci és a szerződéses bérleti díj különbsége, mivel a teljes tulajdonjogot a piaci bérleti díj és a rendelkezésre álló folyó finanszírozás határozza meg.
az ügylet finanszírozásának feltételei.
Egy ingatlan adásvételi ügyletnél atipikus finanszírozási feltételek mellett (például annak teljes hitelezése esetén) alapos elemzésre van szükség, melynek eredményeként ennek az ügyletnek az árán megfelelő korrekcióra kerül sor.
Az értékesítés feltételei és időpontja.
Mivel az átruházható törvényes jogok és korlátozások finanszírozási és adózási feltételeinek, valamint az értékesítés feltételeinek korrekcióját nehéz kiszámítani, jobb, ha az ilyen tranzakciókat nem veszi figyelembe elemzés és összehasonlítás céljából. Ellenkező esetben először ezeket a jellemzőket kell korrigálni.
Eladási idő- az összehasonlítható eladások összehasonlításának egyik fő eleme. Egy analóg objektum eladási árában ennek a jellemzőnek a korrigálásához ismerni kell az ingatlanpiaci árak időbeli alakulását.
Elhelyezkedés- az összehasonlítható eladások összehasonlításának szükséges eleme, mivel jelentős hatással van az értékelt ingatlan értékére.
fizikai tulajdonságok az ingatlantárgyról - méretei, az anyagok fajtája és minősége, az objektum állapota és romlási foka és egyéb jellemzői, amelyek szintén módosulnak.
Mivel az objektumok méretükben és a bennük lévő egységek számában különböznek, az eladott tárgyak és az értékelt tárgy összehasonlításakor elkerülhetetlenek a nagy nehézségek, és szükséges a rendelkezésre álló adatokat egy közös nevezőre hozni, amely lehet fizikai egység is. (például az 1 m 2 -es ár) vagy gazdasági .
Az ingatlanpiac különböző szegmenseiben más-más összehasonlítási egységet használnak.
A bruttó bérleti díj szorzója vagy a közös tőkésítési mutató gazdasági összehasonlítási egységként használható a projektek bevétel és eladási ár aránya alapján történő értékelésekor.
A bevezetett módosítások besorolása a különböző számítási módok figyelembevételén és az értékelendő objektum és egy összehasonlítható analóg közötti különbségek kiigazításán alapul.
A százalékos kiigazításokat úgy hajtják végre, hogy egy analóg tárgy eladási árát vagy annak összehasonlítási egységét megszorozzák egy olyan együtthatóval, amely tükrözi az analóg objektum és az értékelt tárgy jellemzői közötti különbségek mértékét. Ha az értékelt tárgy jobb, mint egy összehasonlítható analóg, akkor az utóbbi árához egy növekvő, ha rosszabb, akkor csökkenő együtthatót adunk.
A százalékos kiigazítások magukban foglalják például a hely, a kopás, az értékesítés időpontjának módosítását.
Költségkorrekciók:
1. Az összehasonlítási egység (1 hektár, sűrűség mértékegysége, 1 szövés) pénzbeli kiigazítása az eladott tárgy-analóg árát egy bizonyos mértékben megváltoztatja, amely kiértékeli az objektum-analóg és a tárgy jellemzői közötti különbséget. értékelés alatt áll. Pozitív korrekció történik, ha az értékelt objektum jobb, mint egy hasonló analóg, ha rosszabb, negatív korrekciót alkalmazunk.
Az összehasonlítási egység monetáris kiigazításai tartalmazzák a minőségi jellemzőkre vonatkozó korrekciókat, valamint a statisztikai módszerekkel számított korrekciókat.
2. Az eladott analóg tárgy egészének árán végrehajtott pénzbeli kiigazítások egy bizonyos összeggel változtatják azt, amelyben az analóg tárgy és az értékelt tárgy jellemzői közötti különbséget becsülik meg.
Az eladott analóg tárgy egészének árán végrehajtott pénzbeli kiigazításoknak tartalmazniuk kell a további fejlesztések (raktárbővítések, parkolók stb.) meglétére vagy hiányára vonatkozó kiigazításokat.
Számos különböző módszert használnak a számításra és a korrekciók elvégzésére, amelyek közül a következők különböztethetők meg:
A páros eladások elemzésén alapuló módszerek;
Szakértői számítási és módosítási módszerek;
Statisztikai módszerek.
A páros értékesítés két olyan ingatlan eladását jelenti, amelyek ideális esetben egymás pontos másolatai, egy paraméter (például elhelyezkedés) kivételével, amelynek jelenléte magyarázza ezen objektumok árának különbségét. Ezzel a módszerrel kiszámíthatja a fenti jellemző korrekcióját, és ezzel a paraméterrel módosíthatja egy analóg objektum eladási árát, amely összehasonlítható a tárgy tulajdonsággal.
Szakértői számítási módszerek és módosítások.
A szakértői számítási és kiigazítási módszerek alapja, általában százalékos, az értékbecslő szubjektív véleménye arról, hogy a vizsgált tárgy mennyivel rosszabb vagy jobb, mint egy hasonló analóg.
Statisztikai módszerek a korrekciók kiszámításához.
A korrelációs-regressziós elemzés módszerének lényege az ingatlantárgyak árváltozásai és bármely jellemzőjének változása közötti kapcsolat megengedett formalizálása.
Ez a módszer munkaigényes és meglehetősen fejlett ingatlanpiacot igényel, mivel a módszer nagyszámú reprezentatív minta elemzését foglalja magában az adatbázisból.
Az összehasonlító megközelítés utolsó szakasza az értékelt objektum értékének végső értékének megszerzése érdekében végzett számítások elemzése. Ebben az esetben szükséges:
Gondosan ellenőrizze a számításhoz használt összehasonlítható értékesítési adatokat és azok korrigált értékeit.
Végezze el az összehasonlítható eladások korrigált értékeinek egyeztetését a súlyozott átlag (számtani átlag) érték kiszámításával.
A legnagyobb súlyt azon kiválasztott analógok korrigált árai kapják, amelyeknél kisebb számú és nagyságrendű korrekciót vezettek be. Más szóval, amikor a kiigazítások eredményeit egyeztetjük, azoknak az analógoknak lesz a legnagyobb súlya a kiigazítások eredményeinek koordinálásában, amelyek a leginkább összehasonlíthatók az értékelt objektummal.
Lehetőség van olyan mennyiségek kiszámítására is, mint a módus és a medián. A számtani átlag számítása akkor indokolt, ha:
A kiválasztott analógok száma minimális;
Korrigált áraik meglehetősen közel állnak hozzá.
1. Az értékbecslő által kiszámított súlyozott átlag a legtöbb esetben az értékelt ingatlan végső valószínű eladási ára,
Az összehasonlító megközelítés hátrányai a következők:
1. Értékesítési különbségek.
2. A gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információgyűjtés nehézségei.
3. Nehézségek az ügylet konkrét feltételeiről szóló információgyűjtés során.
4. Függőség a piaci aktivitástól.
5. A piaci stabilitástól való függés.
6. A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei.
26.11.2008
Giniyatullina A.A.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon a közelmúltban hasonló ingatlanokkal lebonyolított tranzakciókra vonatkozó információkon, valamint az értékelt ingatlanok összehasonlításán alapul.
Ezen túlmenően módosításokat végeznek az értékelt objektum és az analógok közötti különbségek figyelembevétele érdekében. Ez lehetővé teszi az egyes analógok eladási árának meghatározását, mintha ugyanazokkal az alapvető jellemzőkkel rendelkeznének, mint az értékelt ingatlan. A korrigált ár lehetővé teszi az értékbecslő számára, hogy a hasonló ingatlanok legvalószínűbb eladási ára a piaci értéket tükrözi. Természetesen egy tárgy tényleges eladási ára eltérhet a piaci értéktől az ügyletben résztvevők motivációja, tudatosságuk mértéke, illetve az ügylet feltételei miatt. Az esetek túlnyomó többségében azonban az egyedi tranzakciós árak a piac irányát tükrözik. Tekintettel arra, hogy ez az ingatlanértékelési megközelítés az eladások összehasonlításán alapul, ezt összehasonlítónak nevezzük. Tekintettel arra, hogy a vizsgált megközelítés a piaci tranzakciók adatait használja fel, piaci megközelítésnek is nevezik.
Az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelés három fő elvén alapul: kereslet és kínálat, helyettesítés és hozzájárulás.
helyettesítési elv- az ésszerű potenciális tulajdonos nem fizet egy ingatlantárgyért nagyobb összeget, mint az a minimális ár, amelyért hasonló ingatlan megvásárolható vagy megépíthető (az időtényezőt figyelembe véve). Következésképpen az értékelt tárgy maximális értékét egy hasonló tárgy minimális vételára határozza meg.
A helyettesítési elv elméleti alapja a modern közgazdasági elméletben széles körben ismert racionális választás fogalma, amely szerint racionális választás a gazdasági egység olyan választása, amely minimális alternatív költséget, az átvétellel összefüggésben kieső haszon minimalizálását biztosítja. egy adott döntésről.
A befektetés elve. Hozzájárulás - az az összeg, amellyel az objektum értéke nő vagy csökken bármely elem jelenléte vagy hiánya miatt. Ugyanakkor az ilyen növekedés (csökkenés) mértéke magasabb és alacsonyabb is lehet, mint a létrehozásának költsége.
A kereslet-kínálat elve. Egy tárgy értékének meghatározásakor az értékelőnek meg kell értenie, hogy milyen tényezők és hogyan befolyásolják a keresletet és kínálatot az ingatlanpiacon, milyen változások következhetnek be ezekben a tényezőkben, és ezek a változások hogyan befolyásolják az ingatlan értékét. .
Az ingatlanértékelés ezen elvei alapján az összehasonlító megközelítés számos kvantitatív és kvalitatív módszert alkalmaz az összehasonlítás elemeinek kiemelésére és az összehasonlítható ingatlanok piaci adatainak korrekcióinak mérésére az értékelt ingatlan értékének modellezésére.
Az összehasonlító megközelítésű ingatlanértékelés folyamata négy szakaszban zajlik:
Vizsgálják az ingatlanpiac helyzetét és fejlődési trendjeit, és különösen azt a szegmenst, amelyhez ez az objektum tartozik. Olyan ingatlantárgyakat azonosítanak, amelyek leginkább hasonlíthatók az értékelt, viszonylag nemrégiben értékesített ingatlanhoz.
A rendszer összegyűjti és ellenőrzi az információkat az analóg objektumokról, az összegyűjtött információkat elemzi, és minden analóg objektumot összehasonlít a kiértékelt objektummal.
Az összehasonlítható objektumok árazási jellemzőiben feltárt eltéréseket a hasonló analógok eladási áraihoz igazítják.
Az analóg objektumok korrigált árai megegyeznek, és az ingatlantárgy piaci értékének végső értékét összehasonlító megközelítés alapján határozzák meg.
Az értékelendő tárgy értékének kiszámításához az összehasonlító megközelítés sokféle módszert alkalmaz: általános csoportosítás, helyettesítési költség módszer analógok alapján, páros értékesítés elemzésén alapuló módszerek, szakértői számítási módszerek, statisztikai módszerek.
Friedman Jack és Ordway N. - "A jövedelemtermelő ingatlanok elemzése és értékelése" című tankönyv szerzői az általános csoportosítás módszerét emelik ki.
Általános csoportosítás olyan aktív piacon használható, ahol a piaci ársáv leszűkítéséhez kellő számú értékesítés található. Ez a módszer viszonylag homogén objektumok jelenlététől függ. Ebben az esetben az értékbecslő dönthet úgy, hogy nem végez egyedi kiigazításokat, hanem az értékelt ingatlan egészét hasonlítja össze annak megállapítása érdekében, hogy az jobb vagy rosszabb-e az egyes összehasonlítható tulajdonságoknál. Ezután a kiválasztott csoporton belül halmozott kiigazítás történik. Ez kiküszöböli annak szükségességét, hogy minden olyan jellemzőt külön mérlegeljünk, amely megkülönbözteti az értékelt ingatlant az eladott hasonló ingatlanoktól.
Szolovjov közgazdász M.M. az „Értékelési tevékenység” tankönyvben olyan módszereket vizsgál, mint: az analógokkal történő helyettesítési költség módszere és az összehasonlítás módszere.
Csereköltség módszere analógokkal. A vizsgált módszerben az értékelés az értékelendő objektum előzetes kiválasztása és összehasonlítása alapján történik az adott időpontban már létrehozott analóg objektumokkal. Az analógok megtalálása után az értékelés eredményeként azok pótlási költségét veszik figyelembe, pl. az építési projektben részükre számított becsült költség.
Friedman Jack és Ordway N. - "A jövedelemtermelő ingatlanok elemzése és értékelése" című tankönyv szerzői az általános csoportosítás módszerét emelik ki. olyan aktív piacon használható, ahol a piaci ársáv leszűkítéséhez kellő számú értékesítés található. Ez a módszer viszonylag homogén objektumok jelenlététől függ. Ebben az esetben az értékbecslő dönthet úgy, hogy nem végez egyedi kiigazításokat, hanem az értékelt ingatlan egészét hasonlítja össze annak megállapítása érdekében, hogy az jobb vagy rosszabb-e az egyes összehasonlítható tulajdonságoknál. Ezután a kiválasztott csoporton belül halmozott kiigazítás történik. Ez kiküszöböli annak szükségességét, hogy minden olyan jellemzőt külön mérlegeljünk, amelyek megkülönböztetik az értékelt ingatlant a hasonló eladott tárgyaktól.” Soloviev M.M. közgazdász. az „Értékelési tevékenység" című tankönyvben olyan módszereket vesz figyelembe, mint: a helyettesítési költség analógokkal való módszere és az összehasonlítás módszere. A vizsgált módszerben az értékelés az értékelendő tárgy előzetes kiválasztása és összehasonlítása alapján történik. az ekkor már létrehozott analóg objektumok. Az analógok megtalálása után az értékelés eredményeként azok pótlási költségét veszik figyelembe, pl. az építési projektben részükre számított becsült költség.
Így az eredményt a tervezési analógok azonnal a végső, integrált költségformában keresik. Más esetekben, ha a kiválasztott analógok némileg eltérnek az értékelt ingatlantól, akkor az értéküket módosítják.
Az analógokkal történő csereköltség módszerét célszerű alkalmazni, ha funkcionálisan és építészetileg szokásos építési objektumokkal - iskolaépületekkel, tipikus lakásépítéssel stb. Ha az értékelt objektumok tulajdonságai nem alapvetően eltérőek, akkor analógjaikat és becsléseiket az eltérések figyelembevételével választják ki és módosítják.
a páros eladások elemzésén alapuló módszerek;
szakértői számítási módszerek és módosítások;
statisztikai módszerek.
Páros értékesítési módszer: A páros eladás két ingatlan eladását jelenti, amelyek ideális esetben egymás pontos másolatai, egy paraméter kivételével (pl. elhelyezkedés), melynek jelenléte magyarázza a tárgyak árának különbségét. Ezzel a módszerrel kiszámíthatja a fenti jellemző korrekcióját, és ezzel a paraméterrel módosíthatja egy analóg objektum eladási árát, amely összehasonlítható a tárgy tulajdonsággal. Ennek a módszernek a korlátozott alkalmazását a páros értékesítéshez szükséges tárgyak kiválasztásának bonyolultsága, a nagy mennyiségű információ keresése és kidolgozása magyarázza.
Szakértői számítási módszerek és módosítások. A szakértői számítási és kiigazítási módszerek alapja, általában százalékos, az értékbecslő szubjektív véleménye arról, hogy a vizsgált tárgy mennyivel rosszabb vagy jobb, mint egy hasonló analóg.
Szakértői számítási és kiigazítási módszereket általában akkor alkalmaznak, ha nem lehet kellően pontos dollárkorrekciót kiszámítani, de vannak piaci információk a százalékos eltérésekről.
Statisztikai módszerek. Meg kell mondani, hogy az ingatlanok összehasonlító értékesítési elemzésének módszerével történő értékelése során az értékelt tárgy és analógja közötti különbségek kiigazítása során nem mindig lehet pontosan kiszámítani az objektum valószínű árát. Ha nem használ ilyen korrekciós módszereket, például korrelációs és regressziós elemzést, akkor a lehető legkevesebb korrekciót kell bevezetnie az összehasonlított objektumok jellemzőinek különbségei miatt.
Korrelációs-regressziós elemzés módszere.
A módszer lényege az ingatlantárgy árváltozásai és bármely jellemzőjének változása közötti kapcsolat megengedhető formalizálása. Ez a módszer időigényes, alkalmazásához kellően fejlett ingatlanpiacra van szükség. nagyszámú reprezentatív minta elemzését foglalja magában az adatbázisból.
A bevétel és az ár aránya.
Az ár-nyereség korrelációs módszer azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlanok által megtermelt bevétel mértéke árazási tényező, és a hasonló ingatlanok árának és bevételének összehasonlítása alapot ad arra, hogy egy adott ingatlan értékelése során átlagos eredményeket használjunk.
Az ingatlanból származó jövedelem típusától függően használhatja a bruttó bérleti díj szorzót (GRM) a közös tőkésítési mutatót (CCR).
1) bruttó bérleti díj szorzó (GRM), más néven bruttó jövedelem szorzó (GIM). Ez egy olyan mutató, amely az ingatlan eladási árának és bruttó bevételének arányát tükrözi. A bruttó bérleti díj szorzót olyan objektumoknál használják, amelyeknél megbízhatóan megbecsülhető a potenciális (GTR) vagy a tényleges bruttó bevétel (AR). Egyes piacok havi járadékszorzót is használnak, amely a jövedelmet havi, nem pedig éves alapon veszi figyelembe. Ezt a mutatót a rendszer hasonló ingatlanobjektumokra számítja ki, és az értékelt objektum megfelelő mutatójának szorzójaként szolgál.
Az ingatlanértékelés szakaszai a bruttó bérleti díj szorzóval:
az értékelt tárgy bruttó bevétele becsült, akár potenciális, akár tényleges;
az értékelt objektum legalább három analógját választják ki, amelyekre vonatkozóan megbízható információk állnak rendelkezésre az eladási árról és a potenciális vagy tényleges bevétel összegéről;
minden analóg esetében a bruttó bérleti díj szorzóját számítják ki;
a végső BPM-et az összes analógra számított BPM számtani átlagaként határozzák meg;
az értékelt ingatlan forgalmi értékét az átlagos GRM és az értékelt ingatlan számított megfelelő bruttó bevételének szorzataként számítjuk ki.
Az értékelendő ingatlan várható piaci értékét a következő képlet határozza meg:
Sn \u003d PVDots (DVDots) xVRMsr (1)
ahol Cn az értékelt ingatlan becsült piaci értéke;
PVDots – potenciális bruttó bevétel az értékelt ingatlanból;
DVDots - tényleges bruttó bevétel az értékelt tárgyból
VRMsr - bruttó bérleti díj szorzó;
Tsa - egy hasonló ingatlan eladási ára;
vagy a következő képlettel:
Sn \u003d PVDots (DVDots) x (Tsa1 / MPE1 + ... + Tsan / PVDan): n (2)
ahol Ца1 - az első hasonló tárgy eladási ára;
PVD1 - potenciális bruttó bevétel az első hasonló tárgyból;
Tsn - az n-edik hasonló tárgy eladási ára;
PVDan - potenciális bruttó bevétel az n-edik hasonló tárgyból;
n a hasonló objektumok száma.
A GRM a jövedelemtermelő ingatlan értékelésének piaci alapú módszere, mivel figyelembe veszi a piacon értékesített ingatlanok eladási árát és bruttó bérleti díját.
A bruttó bérleti díj szorzóját nem szabad a kényelem vagy az összehasonlítható és értékelt ingatlanok között fennálló egyéb különbségek miatt korrigálni. A GRM számítás a tényleges bérleti díjak és a piacon uralkodó eladási árakon alapul. Ha különbségek vannak az összehasonlítható és az értékelt ingatlanok kényelmében vagy szolgáltatási színvonalában, akkor feltételezzük, hogy ezeket a különbségeket már figyelembe vették az eladási árakban és a bérleti díjakban.
Ennek megfelelően, ha egy hasonló ingatlan rosszabb volt, akkor az eladási ára és a bérleti díjak alacsonyabbak. A bruttó jövedelem és az eladási ár matematikai aránya nem változik.
A matematikai arány azonban nem szünteti meg az összehasonlítható objektumok megfelelő kiválasztását.
A módszer meglehetősen egyszerű, de a következő hátrányai vannak:
csak fejlett és aktív ingatlanpiac körülményei között alkalmazható, pl. az értékelt ingatlannak olyan piacon kell elhelyezkednie, ahol rendszeresen zajlanak versenyképes ingatlanok értékesítése és vásárlása az általuk hozott bevétel alapján.
nem veszi teljes mértékben figyelembe a kockázatok vagy a tőkemegtérülési ráták közötti különbséget az értékelés tárgya és az összehasonlítható megfelelője között;
szintén nem veszi figyelembe az összehasonlított objektumok nettó működési bevételének meglehetősen valószínű különbségét.
2) teljes tőkésítési mutató (CCR), más néven a teljes árfolyam (OAR). Az általános megtérülési ráta az értékelés jövedelmi megközelítésének egyik eleme. A teljes megtérülési ráta piaci adatokon alapuló kiszámítása megszünteti a GRM használatával kapcsolatos főbb kifogások egy részét. A teljes tőkésítési arány piaci adatok alapján történő meghatározásához az értékbecslőnek hasonló, nemrég eladott ingatlanokat kell kiválasztania, amelyek kockázata és időtartama hasonló az érintett ingatlanéhoz. Ez lehetővé teszi az értékbecslő számára, hogy közvetlen tőkésítést alkalmazzon a tervezett nettó működési bevétel becsült piaci értékre való konvertálásához. A közvetlen tőkésítés meghatározása szerint a várható nettó működési eredményt egyetlen jelenértékre konvertálják úgy, hogy a bevételt elosztják egy megfelelő aránnyal, amely tükrözi a nettó működési eredmény és a piacon értékesített hasonló ingatlanok eladási ára közötti uralkodó arányt.
Az általános tőkésítési mutató alkalmazásakor az értékelendő ingatlan valószínű eladási árának meghatározásának folyamata a következő lépésekben mutatható be:
az értékelt ingatlanból származó nettó működési bevétel kiszámítása;
az értékelt objektum legalább három analógját választják ki, amelyekre vonatkozóan megbízható információk állnak rendelkezésre az eladási árról és a nettó működési bevétel összegéről;
meg kell tenni a szükséges módosításokat az analógok és az értékelt objektum összehasonlíthatóságának növelése érdekében;
minden adó esetében kiszámítják a teljes tőkésítési arányt;
a végső OCC-t az összes analógra számított OCC számtani átlagaként határozzák meg;
az értékelt objektum piaci értékét az értékelt objektum nettó működési bevételének és a kiválasztott analógok átlagos OCC-jének arányaként számítják ki.
Az értékelt objektummal összehasonlítható analógok kiválasztása az ingatlanpiac megfelelő szegmensében történik; A tárgyak azonosítása olyan paramétereket foglal magában, mint a kockázat mértéke, a jövedelem szintje stb.
Az értékelt tárgy várható eladási árát a következő képlet határozza meg:
Sn \u003d CHODots / OKKsr (3)
ahol Сн az értékelt tárgy becsült piaci ára;
CHODoc - az analóg nettó működési bevétele;
OKKav - általános kapitalizációs mutató átlaga
vagy a következő képlettel számítjuk ki:
Sn \u003d CHODots / (CHOD1 / C1 + ... + CHODn / Cn): n (4)
ahol CHOD1 - az első analógból származó nettó működési bevétel;
C1 - az első analóg ára;
CHODn - nettó működési bevétel az n-edik analógból;
Цn - az n-edik analóg ára;
n az analógok száma.
Ennek a számítási eljárásnak az az előnye, hogy piaci információk felhasználásán alapul és könnyen kivitelezhető. A GRM-módszerhez hasonlóan ennek a megközelítésnek a hatékonysága az összegyűjthető és validálható piaci adatok minőségétől függ.
Így az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon a közelmúltban hasonló tárgyakkal lebonyolított tranzakciókra vonatkozó információkon és az értékelt ingatlan analógokkal való összehasonlításán alapul.
Ezt a megközelítést gyakran alkalmazzák, és jó eredményeket ad olyan objektumok értékelésénél, amelyeknél megbízható információk állnak rendelkezésre a befejezett adásvételi tranzakciók árairól vagy az ilyen tárgyak eladásra kínált árairól.
Például a lakások értékelése elsősorban összehasonlító módszerekkel történik, mivel mind a tranzakciók száma, mind az eladási és vételi ajánlatok száma nagyon nagy, és maguk az objektumok meglehetősen hasonlóak, vagyis a keresés az analógok esetében nem nehéz.
Az összehasonlító megközelítés összes figyelembe vett módszerének megvalósításához szükséges:
fejlett ingatlanpiac jelenléte;
piac nyitottság;
a korábbi tranzakciókra vonatkozó információk elérhetősége;
az információkat felhalmozó speciális szolgáltatások elérhetősége.
Így kiemelhetjük az összehasonlító módszer előnyeit és hátrányait:
FONTOS! A kiadványok szövegei szerzői jogvédelem alatt állnak. Lásd
Kedves kollégák! Ha érdekes cikkei, publikációi, észrevételei vannak a jogszabályokkal kapcsolatban, azokat közzéteheti honlapunkon. Ehhez el kell küldenie az anyagokat a „Kiadványok az oldalon” megjelölésű címre. A forrásmegjelölés és a szerzői jogok tiszteletben tartása garantált.
Összehasonlító megközelítés Az értékeléshez olyan módszerek összessége, amelyek az értékelés tárgyának analógjaival való összehasonlításán alapulnak az érték becslésére, amelyekre vonatkozóan információ van a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az összehasonlító megközelítés alkalmazásának feltételei: 1. Az objektum nem lehet egyedi. 2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is. 3. Az értékelt ingatlan összehasonlítható analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.
Az összehasonlító megközelítés a következő elveken alapul:- helyettesítések; - egyensúly; - kereslet és kínálat.
Az összehasonlító megközelítés szakaszai:
1. szakasz
Piackutatás - a piac állapotának és trendjeinek elemzése, különös tekintettel arra a szegmensre, amelyhez az értékelt ingatlan tartozik; olyan ingatlantárgyakat azonosítanak, amelyek leginkább hasonlíthatók az értékelt, viszonylag nemrégiben értékesített ingatlanhoz.
2. szakasz
Az értékelési objektum eladásra kínált vagy nemrégiben eladott analógjaira vonatkozó információk összegyűjtése és pontosságának ellenőrzése; analóg objektumok összehasonlítása a kiértékelt objektummal.
3. szakasz
A kiválasztott analógok eladási árának kiigazítása az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően.
4. szakasz
Az értékelési objektum értékének megállapítása az analóg objektumok korrigált árának egyeztetésével.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:
Kitettségi idő. Kiállítási időszak – az az idő, amíg az objektum a piacon van;
Az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő: · kapcsolatban állnak egymással; · a holding és egy független leányvállalat képviselői; eltérő kölcsönös függőség és kölcsönös érdek; zálogjoggal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal bonyolítják le a tranzakciókat; · elhunyt személyek ingatlanának értékesítésével stb. foglalkoznak; - befektetési motiváció, amelyet a következők határoznak meg: · a befektetők hasonló motívumai; hasonló legjobb és leghatékonyabb tárgyak felhasználása; az épület állapotromlásának mértéke.
Az objektumok-analógok kiválasztásának fő kritériumai: 1. Ingatlan tulajdonjoga. A tulajdonjogi korrekció a piaci és a szerződéses bérleti díjak különbözete, mivel a teljes tulajdonjogot a piaci bérleti díjak és a rendelkezésre álló folyó finanszírozás alapján határozzák meg. 2. Az ügylet finanszírozásának feltételei. Egy ügylet atipikus finanszírozási feltételei esetén alapos elemzésre van szükség, melynek eredményeként módosításra kerül sor. 3. Az értékesítés feltételei és időpontja. 4. Helyszín. 5. Fizikai jellemzők.
Az értékelt ingatlan végső értékének meghatározásához az összehasonlítható eladások kiigazítása szükséges. A számítás és a kiigazítás a korábbi számítások logikai elemzése alapján történik, figyelembe véve az egyes mutatók jelentőségét. A legfontosabb a korrekciós tényezők pontos meghatározása (lásd 3.2. ábra).
A kiigazítások típusai
Százalékos korrekciókúgy történik, hogy egy analóg tárgy eladási árát vagy annak összehasonlítási egységét megszorozzák egy együtthatóval, amely tükrözi az analóg objektum és az értékelt tárgy jellemzői közötti különbségek mértékét. Ha az értékelt tárgy jobb, mint egy hasonló analóg, akkor az utóbbi árához egy növekvő, ha rosszabb, akkor csökkenő együtthatót adunk.
Költségkorrekciók:
a) abszolút korrekciók, Az összehasonlítási egységbe bevezetve az eladott objektum-analóg árát egy bizonyos összeggel változtatja meg, ami kiértékeli az objektum-analóg és az értékelendő tárgy jellemzői közötti különbséget. Pozitív korrekció történik, ha az értékelt tárgy jobb, mint egy hasonló analóg, negatív, ha rosszabb;
b) monetáris kiigazítások, amely hozzájárult az eladott analóg tárgy egészének árához, módosítsa azt egy bizonyos összeggel, amelyben a jellemzők közötti különbségeket becsülik.
Összesített százalékos korrekciók az összes egyedi százalékos kiigazítás szorzatával határozható meg.
Módosítás formailag általános csoportosításáltalában egy fejlett ingatlanpiacon használják, ahol nagyszámú eladás van. A kumulatív kiigazítás az összehasonlítható tulajdonságok kiválasztott csoportján belül történik.
Módosítási sorrend: 1. Támogatási feltételek kiigazítása. 2. Speciális értékesítési feltételek kiigazítása. 3. Kiigazítás az értékesítés időpontjához. 4. Helykorrekció. 5. Fizikai jellemzők korrekciója.
Az összehasonlító megközelítés előnyei: 1. A végső költség a tipikus eladók és vásárlók véleményét tükrözi. 2. Az eladási árak a pénzügyi feltételek és az infláció változásait tükrözik. 3. Statisztikailag indokolt. 4. Az összehasonlított objektumok eltérései miatt korrigálásra kerül sor. 5. Viszonylag könnyen használható és megbízható eredményeket ad.
Az összehasonlító megközelítés hátrányai: 1. Értékesítési különbségek. 2. A gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információgyűjtés nehézségei. 3. Nehézségek az ügylet konkrét feltételeiről szóló információgyűjtés során. 4. Függőség a piaci aktivitástól. 5. A piaci stabilitástól való függés. 6. A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei.
Az összehasonlító megközelítésben alkalmazott korrekció mértékének becslésére szolgáló módszerek.
kvantitatív módszerek.
Tényegyeztetési módszer, a piacon lévő analógok csoportjainak válogatása: az egyik minden szükséges korrekcióhoz elemekkel, a másik anélkül.
A módszer alapelve: ha csak egy különbség van két analóg között, akkor az árkülönbséget ennek az elemnek tulajdonítják. A módszer akkor használható, ha több eltérés is van. A nagyszámú korrekció bevezetésével a pontosság csökken.
A másodlagos piac elemzése. Amikor a meglévő eladások piaci inflációja lehetetlenné teszi egy páros adatkészlet elemzését. A korrekciót olyan adatok alapján számítják ki, amelyek nem kapcsolódnak közvetlenül az értékelés tárgyához és az analógokhoz.
Költségelemzési módszer. A korrekciókat költségelemzés alapján becsüljük meg, az objektum egyedi elemének létrehozásához, az amortizáció figyelembe vételével, azonban piaci adatokkal történő ellenőrzés szükséges.
Regresszióanalízis módszer. Grafikonok készülnek, a képlet származtatása a jellemzők függő különbségei alapján. Akkor használják, ha kvantitatív nem lehetséges, akkor minőségi.
A módszerek a minőségi jellemzők rangsorolásán alapulnak (jobb, valamivel jobb, egyenlő, kicsit rosszabb, lényegesen rosszabb)
az összehasonlító elemzéshez képest az analógokat vizsgálják annak meghatározására, hogy az összehasonlított tételek értékére gyakorolt hatás nagyobb, egyenlő-e vagy hiányos-e az értékelés tárgyához képest. Lényege hasonló a párosítási módszerhez, csak a kvalitatív értékelések példáján.
Distributív elemzés. Az analógok az értékelés tárgyának monoton változásának sorrendjében vannak elosztva. Ezután határozza meg az értékelt objektum helyét az összehasonlító eladások sorozatában.
Egyéni szakértői felmérések.
Az összehasonlító megközelítés kiigazításának technikája.
Módosításra kerülnek az analóg objektumok árképzési jellemzői. Csak az analóg objektumokat lehet módosítani. A téma soha nincs igazítva.
A fő megválaszolandó kérdés ebben a szakaszban: mennyibe kerülne egy analóg, ha ugyanazokkal a jellemzőkkel rendelkezne, mint az értékelés tárgya.
A kiigazítások alapszabálya: ha az analóg jobb, mint az értékelés tárgya, akkor lefelé vagy negatív korrekcióra kerül sor (mínusz előjellel); ha az analóg rosszabb, mint az értékelés tárgya, akkor pozitív kiigazítás történik.
A módosítások elvégzésekor minden kiváló jellemzőt – az összehasonlítás elemét – ki kell javítani.
Összehasonlító elemek csoportjai:
Az ügylet feltételeivel és a piac helyzetével kapcsolatos elemek (jogok, finanszírozási feltételek, eladás dátuma, ügylet feltételei)
Az objektumhoz közvetlenül kapcsolódó elemek (jellemzők stb.)
Összehasonlítási elemek csoportjainál a módosítások eltérő sorrendje alkalmazható (függő vagy független alapon)
Függő sorrend: az előző korrigált ár eredményét módosítják; az összehasonlítási szempontok (jogok, finanszírozási feltételek, értékesítési feltételek, értékesítés időpontja) sorrendjét
Független módosítás. Az egyes elemek kiigazítása, a piaci feltételekhez való igazítás után kapott eredmény alapján, meghatározott sorrendben.
Összehasonlító megközelítési módszerek.
1) Az eladások összehasonlító elemzésének módszere - egy tárgy értékének (ingatlan értékének) értékelése hasonló tárgyak közelmúltbeli eladásainak árainak összehasonlításával. A módszer keretein belül: elemzik a hasonló tárgyak piaci helyzetét, és megbízható információkat gyűjtenek azokról; meghatározza acc. az objektum összehasonlítási egységeit és hasonlítsa össze. az egyes egységek elemzése; kiosztani a szükséges összehasonlítási elemeket; összehasonlítani az értékelt objektumot és a kiválasztott összehasonlítási tárgyakat annak érdekében, hogy módosítsák eladási áraikat, vagy kizárják őket az összehasonlítások listájából; az összehasonlított objektumok értékének számos korrigált mutatója egy értékhez vagy az értékelési tárgy piaci értékének tartományához vezet. A módszer nagy mennyiségű megbízható információ jelenlétében célszerű, és gyakran kombinálják statisztikai értékelési módszerekkel. Fő előnye, hogy olyan eredményt lehet elérni, amely a legpontosabban tükrözi a piacnak az értékelés tárgyához való hozzáállását. Egy objektum értékének megítélésének nehézségei abból fakadnak, hogy nincs még két teljesen hasonló tárgy sem. Emellett figyelembe kell venni a piaci érték meghatározásának megfelelő ügyleteket, pl. azokat, amelyeket nem befolyásolnak nem piaci tényezők. A nagy hozamú tárgyak értékesítése során gyakran nem, vagy hiányosak az információk azok gazdasági jellemzőiről, értékesítési feltételeiről, ezért ilyen esetekben csak egy olyan tartomány „vázolható fel”, amelyben a piaci érték értéke a legvalószínűbb. lenni.
2) A bruttó bérleti díj módja. Az eladási ár és a megfelelő bérleti díj közötti közvetlen kapcsolat megléte alapján. Ezt az összefüggést szorzóval mérjük. (a bruttó bérleti díj együtthatója). A bevételt generáló ingatlanok értékelésénél használják.
A BPM egy tárgy eladási árának a potenciális vagy tényleges bruttó bevételhez viszonyított aránya. A helyzettől függően az analógok BPM-értéke egy objektum BPM-jének meghatározásához, az eredmények egyeztetésére szolgáló eljárások kerülnek alkalmazásra.
A valószínű eladási árat a következő képlet alapján számítjuk ki: С= Pvd*BPM
PVD - a vizsgált tárgyból származó bruttó bevétel; A GRM az átlagos bruttó bérleti díj szorzója.
A módszer lépései:
Összehasonlítható analógok kiválasztása;
BPM számítás;
A kapott BPM-ismeretek egyeztetése egyetlen BPM-érték vagy BPM-érték-tartomány meghatározásához, amely alkalmazható a vizsgált objektumra;
A bérleti díj szempontjából összehasonlítható objektumok meghatározása;
Analógok elemzése, összehasonlításuk az értékelés tárgyának megfelelő jellemzőivel;
Kiigazítások kiszámítása az értékelt ingatlan piaci bérleti díjából származó bevétel értékének meghatározásához;
Az értékelési tárgy értékének kiszámítása a képlet szerint.
A módszer hátrányai:
Csak aktív nyereséges ingatlanpiacokon alkalmazható;
Az értékelés tárgya és az analógok közötti kockázatok közötti különbséget nem veszik figyelembe
A NOR különbségét nem veszik figyelembe
Ingatlantárgyak összehasonlító elemzésének módszerei
Összehasonlító, vagy az ingatlanértékelés piaci módszere a hasonló használati tárgyak közelmúltbeli eladásai árainak összehasonlításán alapul. Ez a módszer azon a hipotézisen alapul, hogy egy tájékozott vásárló nem fizet többet egy tárgyért, mint egy hasonló hasznosságú tárgy maximális ára. A megközelítés keretein belül két módszert különböztetnek meg az ingatlan értékének meghatározására: értékesítési összehasonlítási módszerés bruttó bérleti díj módszere. Az összehasonlító értékesítés elemzési módszer algoritmusa a következő:
- az értékelthez hasonló objektumokkal végzett legutóbbi tranzakciók azonosítása;
- információk és tranzakciók ellenőrzése: a tranzakció összegének megerősítése az egyik közvetlen résztvevő által és az eladási feltételek meghatározása;
- a költségek korrekciója a meglévő különbségek figyelembevételével. Javításra van szükség, mert szinte lehetetlen teljesen azonos tárgyakat találni. Ezért ezt a módszert ritkán használják kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatban - szinte lehetetlen analógot találni, és nem veszi figyelembe a tervezett bevételt. Ezt a hiányosságot a bruttó bérleti díj módszere kompenzálja. Ennek a módszernek az a lényege, hogy egy tárgy árát a bérbeadásból származó potenciális bevétel figyelembevételével határozzák meg. Az ezzel a módszerrel történő kiszámításhoz az együtthatót - a bruttó bérleti díj szorzóját - kell meghatározni. Az eladásra kínált tárgy árának és a tárgy adott időszakra (hónap, negyedév, év) bérbeadásából származó bruttó bevétel arányából adódik. Az objektum értékét úgy határozzák meg, hogy az értékelendő ingatlan becsült bruttó bérleti díját megszorozzák a szorzó megfelelő értékével. Ebben az esetben a bruttó jövedelem összegének számítási időszakának és a szorzó értékének meg kell egyeznie. Ez a módszer kényelme és egyszerűsége miatt meglehetősen elterjedt az értékelési gyakorlatban. Ennek az ingatlanértékelési megközelítésnek az az előnye, hogy az ingatlanpiac aktuális állapotának megfelelő tényadatokat használ, ami jelentősen csökkenti az értékelési hibát.
Összehasonlító (piaci) megközelítés
Összehasonlító megközelítés Az értékeléshez olyan értékelési módszerek összessége, amelyek az értékelés tárgyának analógjaival való összehasonlításán alapulnak, és amelyekre vonatkozóan információ van a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az összehasonlító megközelítés alkalmazásának feltételei:
1. Az objektum nem lehet egyedi.
2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.
3. Az értékelt ingatlan összehasonlítható analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.
Az összehasonlító megközelítés a következő elveken alapul:- helyettesítések; - egyensúly; - kereslet és kínálat.
1. szakasz Piackutatás - a piac állapotának és trendjeinek elemzése, különös tekintettel arra a szegmensre, amelyhez az értékelt ingatlan tartozik; olyan ingatlantárgyakat azonosítanak, amelyek leginkább hasonlíthatók az értékelt, viszonylag nemrégiben értékesített ingatlanhoz.
2. szakasz Az eladásra kínált vagy a közelmúltban eladott analógokkal kapcsolatos információk összegyűjtése és ellenőrzése; analóg objektumok összehasonlítása a kiértékelt objektummal.
3. szakasz A kiválasztott analógok eladási árának kiigazítása az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően.
4. szakasz Az értékelési objektum értékének megállapítása az analóg objektumok korrigált árának egyeztetésével.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:
Kitettségi idő. Kiállítási időszak – az az idő, amíg az objektum a piacon van;
Az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő:
kapcsolatban vannak;
· a holdingtársaság és egy független leányvállalat képviselői;
eltérő kölcsönös függőség és kölcsönös érdek;
· az ügyletet záloggal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal bonyolítják le;
· elhunyt személyek ingatlanának értékesítésével, stb.;
Befektetési motiváció, amelyet a következők határoznak meg:
· a befektetők hasonló indítékai;
· hasonló legjobb és leghatékonyabb tárgyak felhasználása;
· Az épület állapotromlási foka.
Ezt nevezik a piac individualizálásának módszerének. A piaci módszer az ingatlan piaci értékének becslésére szolgáló módszer a friss értékesítési adatok alapján.
Az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelés három megközelítésének egyike, és az értékesítés közvetlen összehasonlító elemzésének módszerével (Sales Comparison Approash), vagy röviden az összehasonlítható értékesítési módszerrel (KKV) képviseli.
Két másik megközelítés – nyereséges és költséges – nagymértékben támaszkodik a piaci információkra:
- jövedelemszemléletben piaci adatok alapján kapitalizációs mutatók és diszkontráták meghatározása történik;
- költségszemléletben, amely a pótlási költség vagy helyreállítási költség meghatározását igényli, az értékelő az építőanyagok és a munkaerő piaci áraira, a rezsiköltségek piaci információira és a vállalkozói nyereség mértékére alapul.
Mivel azonban a MAP az értékelendő objektum (OO) közvetlen összehasonlításán alapul a közelmúltban eladott hasonló tárgyakkal, az összehasonlító megközelítést gyakran piaci megközelítésnek, a MAP-ot pedig piaci információs módszernek nevezik.
A KKV-k használatakor az értékelő figyelembe veszi azokat az összehasonlítókat (OC), amelyeket egy adott piaci szegmensben a közelmúltban értékesítettek, majd kiigazítja az összehasonlítók és az értékelés jellemzőiben mutatkozó különbségeket. Ennek eredményeként az egyes összehasonlítási tárgyak eladási ára úgy kerül meghatározásra, mintha az értékesítés során ugyanazokkal az alapvető jellemzőkkel rendelkezne, mint az értékelés tárgya. A kiigazított ár lehetővé teszi az értékbecslő számára, hogy következtessen, mennyit érhet az ingatlan a piacon.
A fentiek a képlettel ábrázolhatók
CPOS ± K = RSOO,
ahol
POS - az összehasonlítás tárgyának eladási ára;
K - az összehasonlítási tárgy eladási árának halmozott módosítása (kiigazítása);
RSOO - az értékelés tárgyának piaci értéke.
Így a piaci érték felmérésének ez a megközelítése magában foglalja. hogy a piac az értékelendő ingatlan árat ugyanúgy határozza meg, mint a közelmúltban egy adott piaci szegmensben értékesített összehasonlítható, versenyképes hasonló ingatlanokét. A módszer azonban megköveteli az összehasonlítható eladások alapos elemzését.
Az ingatlanértékelésben az összehasonlító megközelítés alkalmazásának fő feltétele az ingatlanpiac aktivitása és a hasonló tárgyú ügyletekre vonatkozó jó minőségű információk elérhetősége - az eladásra kínált ingatlantípus aktív befektetési piacának megléte, számos friss és megbízható tranzakcióval.
Előnyben részesül a közvetlen árjellemzők átvétele miatt az értékelésben:
- családi lakóépületek;
- magánvállalkozások ingatlanai;
- beépítetlen telkek (kiépített földpiaccal). Az összehasonlító megközelítés alkalmazása nem megfelelő, ha:
- annak a régiónak az ingatlanpiaca, amelyhez az értékelt tárgy tartozik, nem kellően fejlett;
- a tranzakciós árakra és az analóg objektumok jellemzőire vonatkozó információk nem állnak az értékbecslő rendelkezésére;
- az objektum olyan gazdasági hasznot vagy terhet visel, amely ritka ezen a piacon;
- a tipikus piaci ügylet feltételei sérülnek (a különleges rendeltetésű ingatlan vagy az értékelendő ingatlan egyedi, felszámolás során, rokonoknak, partnereknek történő értékesítéskor stb.).
Így az összehasonlító megközelítés hatóköre meglehetősen széles. Alkalmazható minden típusú ingatlan értékelésére, feltéve, hogy az értékelés napjához közeli időszakban hasonló ingatlanokkal aktívan kereskednek a piacon. Ráadásul ez a megközelítés adja a legobjektívebb értékelést, amennyire csak lehetséges, figyelembe véve a piaci helyzetet. Az összehasonlító megközelítést általában aktívan alkalmazzák lakó- és kereskedelmi ingatlanok értékelésénél, nehezebben alkalmazható speciális objektumok és az ipari vállalkozások ingatlanegyüttesének részeként működő ingatlanok értékelésére.
Az összehasonlító megközelítés a közvetlen hozzárendelésen (piaci érték becslésén) túlmenően használható a bérleti díjak, a fejlesztések amortizációja vagy azok létrehozásának költsége, a kihasználtság és egyéb olyan paraméterek becslésére, amelyek az ingatlanértékeléshez más megközelítéssel szükségesek.
Mivel a módszer múltbeli kereskedési adatokra támaszkodik, a múltbeli kereskedéseken alapuló értékleolvasások félrevezetőek lehetnek, ha a piac nagyon gyorsan mozog.
Ennek a megközelítésnek a pontossága az összegyűjtött adatok minőségétől függ, de még ha az MSP-t nem is használják, hanem csak indikatív eredményeket ad, az értékelőnek akkor is jelentenie kell az összegyűjtött összehasonlító értékesítési adatokat a jelentésében.
Ez a megközelítés a piaci csoport elvein alapul: a kereslet-kínálat aránya, a hozzájárulás, a függőség, a változás, az arányosság (egyensúly), valamint a helyettesítés és az elvárás elvein.
Egy tárgy megvásárlásakor a vevőt (befektetőt) a helyettesítés elve vezérli, amely kimondja, hogy az értékelés tárgya értéke nem haladja meg a hasonló tulajdonságokkal rendelkező analóg tárgy minimális árát (árazási tényezők).
Az ingatlan piaci ára Az eladók és vevők, valamint a befektetési források mennyiségét növelő, a piaci árakat a kialakult finanszírozási feltételek segítségével befolyásoló hitelezők interakciója során jön létre. A kereslet és kínálat aránya határozza meg az egyes ingatlanok piaci árának dinamikáját. A kereslet túllépése áremelkedéshez vezet, a kínálat növekedése árcsökkenéssel jár. A területi ingatlanpiacon a kereslet és kínálat aránya folyamatosan változik, annak ellenére, hogy a kínálat inkább a keresletet találja meg. Az egyensúlyhiány fő oka a demográfiai instabilitás, a befektetők vásárlóerejének ingadozása, a preferenciák és az ingatlanok fogyasztói minőségével kapcsolatos követelmények változása. Az értékbecslő köteles elemezni a piaci trendeket és azok hatását a versengő ingatlantárgyak árdinamikájára.
Az összehasonlító megközelítés elegendő adat birtokában jó, és ami a legfontosabb, könnyen magyarázható értékelési eredményeket hoz. Éppen ezért akkor is igyekeznek használni, ha egyértelműen nem áll rendelkezésre elegendő adat a megbízható pontbecslésekhez. Korlátozott mennyiségű adat esetén ez a megközelítés lehetővé teszi, hogy megkapja azt a tartományt, amelyben a becsült érték lehet. Az ilyen információk más értékelési megközelítések ellenőrzéséhez is hasznosak.
Az összehasonlító megközelítés alkalmazása bizonyos cselekvési sorozatot feltételez. Vegye figyelembe a KKV-k alkalmazásának szakaszait.
1. Piackutatás és olyan ingatlanok kiválasztása, amelyek leginkább hasonlíthatók az értékelt és az érintett piacon nemrégiben értékesített ingatlanhoz. Ellenőrizni kell, hogy az értékesített objektum az elbírálás tárgyával azonos piaci övezetben található-e, korukban és méretükben hasonlóak-e, mennyire hasonlóak a gazdasági és pénzügyi feltételek az értékesítés időpontjában és az elbírálás időpontjában.
2. Az egyes kiválasztott objektumok tranzakcióira vonatkozó információk összegyűjtése és megbízhatóságának ellenőrzése. Az összehasonlítható ingatlanok értékesítési adatait az ügylet egyik fő résztvevőjének (vevő vagy eladó) vagy meghatalmazott képviselőjének meg kell erősítenie. Az elhamarkodott eladások, a szorosan kapcsolódó felek (gyermekek és szülők, férj és feleség stb.) közötti tranzakciók gyanút keltenek (az atipikus ügyletre).
3. A szükséges összehasonlítási egységek kiválasztása és az egyes egységekre vonatkozó összehasonlító elemzések elvégzése. A kiválasztott összehasonlítható objektumok (analóg objektumok) összehasonlítása az értékelés tárgyával számos paraméter szerint történik, amelyeket összehasonlítási elemeknek nevezünk.
4. Az egyes összehasonlítható objektumok eladási árának módosítása (módosítása) a tárgy és az értékelt tárgy közötti különbségeknek megfelelően, azaz az ezeket a különbségeket figyelembe vevő összehasonlítási elemek szerint. Ezzel párhuzamosan az összehasonlítható ingatlanok eladási árait is módosítják. Kiigazításokat kell végezni az időbeli kiigazítások (az értékelés dátuma szerint), a hely és a jellemzők (pl. használat, méret, forma, fizikai jellemzők, társadalmi tényezők, gazdasági jellemzők stb.) meglévő eltérései miatt.
5. Összehasonlítható ingatlanok módosított eladási árának jóváhagyása az értékelt ingatlan forgalmi értékének egyetlen mutatója (értéke) megszerzése érdekében.
