Minden pénzügyi tranzakció adóköteles, akár észrevesszük, akár nem. Ezek gyakran már benne vannak a termék végső költségében, és az átlagembernek egyszerűen eszébe sem jut kifizetni őket. De néha magának kell megbirkóznia ezzel a problémával. Ma részletesen megvizsgáljuk, hogy 2018-ban hogyan és milyen összegű adót kell fizetni a magánszemély nem lakáscélú helyiségeinek értékesítése után. Hogyan számítják ki, és milyen engedményekre számíthat?
A magánszemélyek adójogi szabályozása meglehetősen egyszerű. Minden bevétel adóköteles 13%-os arányban. Vagyis eladáskor a magánszemélyek esetleges ingatlanadója a tranzakció összegének 13%-a.
Ez így néz ki. Ön eladja a garázsát 200 000 rubelért. Ennek megfelelően 26 000 rubelt kell fizetnie.
Első pillantásra minden egyszerű, de van néhány fontos pont, amely lehetővé teszi az államnak történő kifizetések csökkentését vagy azok teljes elkerülését.
De először érdemes megérteni, hogy mi a nem lakáscélú helyiség. Habár a nem lakáscélú ingatlan értékesítése utáni adó megegyezik a lakásértékesítésből származó levonással, adókedvezményeket különböző módokon biztosítanak, ennek megfelelően a végső számítás is nagyon eltérő lehet.
A fő probléma az Az orosz jogszabályokban nincs egyértelmű elválasztás a lakóingatlanok és a nem lakáscélú ingatlanok között. Így nem mindig lehet pontosan besorolni, hogy melyek a nem lakás céljára szolgáló helyiségek. Ha például egy garázst vagy egy bevásárlópavilont ad el, akkor minden világos, de ha egy befejezetlen házról beszélünk, akkor hogyan kell besorolni ezt az épületet?
Számos jel van arra, hogy egy szoba lakóhelynek minősül:
Ha a te a helyiség nem felel meg legalább az egyik kritériumnak, akkor nem lakáscélúnak minősül.
De itt is van néhány kivételek amelyekről érdemes tudni. Új típusú épületek - apartmanok, és szállodák tárgyakra hivatkozni nem lakossági állomány. Ennek megfelelően a magánszemélyek forgalmi adóját úgy kell kiszámítani, mint a nem lakás céljára szolgáló helyiségek esetében.
A Szövetségi Adószolgálat meglehetősen lojális a magánszemélyekhez, ezért vannak olyan esetek, amikor nem kell ingatlanadót fizetni a magánszemélyeknek.
Itt azonban érdemes megjegyezni egy fontos megjegyzést - 2016 óta számos komoly változás történt, amelyek jelentősen érintik az adólevonási rendszert. A legfontosabb megérteni, ha Ön 2016 előtt vette át a tulajdonjogot, akkor lehet régi szabványok szerint dolgoznak, Ha után, megéri az újakra koncentrálni.
A 2016. január 1-jei dátum kifejezetten erre vonatkozik, és nem a tranzakció időpontjára, ez nagyon fontos!
A 2016. január 1-ig működő rendszer meglehetősen egyszerű volt. Ha az ingatlan található ingatlanán 3 év, Azt adó nem lakás céljára szolgáló helyiség magánszemély általi értékesítéséből nem kell fizetni.
Felmerül a kérdés, hogy melyik dátumtól kell ezt a 3 évet számolni? Az esetek túlnyomó többségében az a tulajdoni lapon feltüntetett időpontról. De van egy dolog kivétel - örökséget kap. Ezután kezdődik a visszaszámlálás a halál időpontjától, és nem az öröklés időpontjától.
Mi változott? A fő változás az adómentes értékesítés tartási időszakának meghosszabbítása. Most három év helyett, Önnek kell például egy garázs öt év.
De van itt néhány kivétel:
Ezekben az esetekben a határidő változatlan marad-3 év. Az öröklésbe lépéskor az ingatlanba lépés dátumának számítása is megmarad.
Az elmúlt évek másik fontos változása a magánszemély csődjének lehetősége. Magánszemélyeknek nem kell ingatlanadót fizetniük, mert ezzel a hitelezőket károsítják.
Ha adót kell fizetnie, akkor is jogosult lehet bizonyos juttatásokra.
Csak kettő van belőlük, érdemes azonnal tisztázni:
Tudnia kell, hogy az ingatlanadó-levonás minden személyt megillet bármilyen nagyobb ügylet során, legyen szó akár lakás, akár autó eladásáról. De van itt egy nagyon fontos részlet - a levonás mértéke eltérő.
Mik az adólevonások:
Éppen ezért fentebb felvetődött a téma, hogy milyen ingatlanok nem minősülnek lakásnak.
Maga a mechanizmus a következőképpen működik. A levonás összegét a tranzakció teljes összegéből levonjuk, a fennmaradó összegből pedig a végső elszámolást.
Nézzük ezt egy példával. 600 000 rubel értékű garázst ad el. Ennek megfelelően minden díjat csak 350 000-től fizetnek.Ha eladod ingatlant az adólevonásnál kisebb összegért, Azt nem kell fizetni semmit.
Ez a megkönnyebbülés azoknak megfelelő aki adásvételi szerződés alapján vásárolta meg az ingatlant. A számítási képlet a következő: adót kell fizetni a vételi és eladási összeg különbözete után.
200 000 rubelért vettünk egy garázst, és 210 000 rubelért adtuk el. A végső levonás a különbözetből, azaz 10 000 rubelből történik.
Az adójogszabályok változása egy kedvezményt is érintett - kiadások megtérítése. Most, hogy kiszámolják a nem lakáscélú helyiségek magánszemély általi értékesítése után fizetendő adót, kataszteri értékét veszik figyelembe. Ez azért történik, hogy ne fordulhasson elő adócsalás.
Most a rendszer a következőképpen működik. Az objektum kataszteri értékét összehasonlítják a szerződésben meghatározott összeggel. Ha az első nagyobb, akkor azt főként kell figyelembe venni, de 0,7-es együtthatóval. Ezt az együtthatót a kataszteri értékelés során tapasztalt költségszámítás tökéletlensége miatt vezették be.
Így néz ki: ha a nem lakáscélú ingatlan kataszteri értéke 400 000 rubel, és nagyobbnak bizonyul, akkor ezt veszik alapul a számításhoz, és megszorozzák 0,7-tel: 400 000 * 0,7 = 280 000 .
Ne felejtse el, hogy nemcsak a tranzakció befejezésére van szükség, hanem jelentések benyújtására is.
A határidők nagyon rugalmasak:
Vagyis ha 2017 decemberében értékesíti ingatlanát, akkor a nyilatkozatot 2018. április 30-ig kell benyújtani, és július 15-ig kell befizetnie.
Általános szabály, hogy nem merül fel probléma. Vannak azonban olyan helyzetek, amikor a Szövetségi Adószolgálatnak kérdései lehetnek Önhöz. Ha egyéni vállalkozó bezárása után magánszemélyként értékesít ingatlant. Az ilyen tevékenységeket nem tiltja a törvény, de ha nyereséget szerzett az objektum használatával, akkor minden kifizetést jogi személyként kell teljesíteni.
Vagyis ha az egyéni vállalkozó bezárása után ad el egy bevásárlópavilont, az adó összege nem lesz 13%. Minden attól függ, hogy a vállalkozó milyen adórendszerben dolgozott, de a legtöbb esetben két kifizetést kell teljesíteni:
Részletesen megvizsgáltuk, hogy mi az adó a nem lakás céljára szolgáló helyiség magánszemély általi értékesítése után. Most már tudja, hogy az ingatlanadó-levonás minden embert megillet, és azt is, hogy milyen kedvezményekre számíthat, és mely esetekben nem fizethet semmit.
A fő adó, amelyre a magánszemélyeket fizetőként ismerik el, a személyi jövedelemadó (NDFL). Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 209. cikke szerint e kifizetés adóztatásának tárgya az Oroszországban és külföldön kapott bevétel.
Ennek megfelelően, mivel a nem lakás céljára szolgáló helyiségek értékesítése során az eladó ezen ingatlan értéke formájában bevételhez jut, az eladó személyi jövedelemadó-alany lesz, és 13%-os adót köteles fizetni. Az orosz lakosokra azonban 13%-os adókulcs vonatkozik. A nem rezidensek 30%-os kulcs alapján számítják ki a személyi jövedelemadót.
Referencia! Az egyén tartózkodási helye nem azonos az orosz állampolgárság jelenlétével. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 207. cikkének (2) bekezdése szerint a rezidensek azok a személyek, akik az év során legalább 183 napig tartózkodnak az országban.
Így egy külföldi állampolgár rezidenssé válhat, és fordítva, az Orosz Föderáció állampolgára elveszítheti rezidens státuszát, ha hosszú időre távozik. Számos olyan eset van azonban, amikor nem kell személyi jövedelemadót fizetni.
Figyelem! Az összes felsorolt kedvezmény csak az oroszországi adóalanyokra vonatkozik.
Külön érdemes szót ejteni az egyéni vállalkozói tevékenységet folytató magánszemélyek nem lakás céljára szolgáló helyiségek értékesítéséből származó bevétel adóztatásáról. Az Orosz Föderáció adótörvénye számos adórendszert ír elő, amelyeket az egyéni vállalkozók használhatnak:
Egységes agráradót csak mezőgazdasági termelők vehetnek igénybe. A 346.8. cikk (1) bekezdése alapján az adózás a bevételek és ráfordítások különbözetének 6%-a.
Az Orosz Föderáció adótörvényének 346.8. cikke. Adókulcs
A Krími Köztársaság és Szevasztopol szövetségi város törvényei által e bekezdésnek megfelelően megállapított adókulcsok nem emelhetők az e bekezdésben meghatározott időszakokban, attól az adózási időszaktól kezdve, amelytől kezdve a kedvezményes adókulcsot alkalmazzák.
A gazdálkodó szervezetek bevétele a társasági adó alapjának kiszámításában szerepel. A 274. cikk kimondja, hogy az adó kiszámításának alapja a nyereség pénzben kifejezett értéke, amelyet a jogi személy bevételeinek és kiadásainak különbözeteként számítanak ki.
Így a nem lakáscélú helyiségek értékesítéséből származó bevétel a szervezet által a jelentési időszakra kapott teljes bevételben szerepel. A kapott nyereség 20%-os adókulccsal fizetendő.
Fontos! Az adóalap kiszámításakor nemcsak az értékesítésből származó bevételt, hanem a nem lakás céljára szolgáló helyiség megszerzésével kapcsolatos kiadásokat is figyelembe veszik.
A jogi személyek, valamint az egyéni vállalkozók az általános adózási rendszeren túl az alábbi rendszereket alkalmazhatják:
A „Vmenenka” különféle szolgáltatások (háztartási, állatorvosi, javítási, szállítási), kiskereskedelmi és közétkeztetési szolgáltatások nyújtására használható. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek értékesítéséből származó bevételt azonban az általános szabályok szerint kell megadóztatni: társasági adó.
Az egyszerűsített adórendszerre és az egységes agráradóra való átállás a nyereségadó eltörlését vonja maga után, beleértve az ingatlanértékesítésből származó bevételt is. A fizetési módok szerint a kifizetések azonosak a vállalkozások és az egyéni vállalkozók számára:
A nem lakásállományból történő ingatlanértékesítéskor szintén 18%-os áfa kerül felszámításra. Az áfaalanyok a szervezetek és az egyéni vállalkozók (kivéve az egységes agráradót és az egyszerűsített adórendszert).
Csak személyi jövedelemadót fizető magánszemélyeknek van lehetőségük nem lakás céljára szolgáló helyiségek adómentes értékesítésére. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az adójogszabályok számos kedvezményt állapítanak meg, amelyeket a polgárok kihasználhatnak.
Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 217. cikkének 17.1. pontja kimondja, hogy az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem nem tartozik a személyi jövedelemadó hatálya alá, ha az értékesített ingatlan a meghatározott minimális időtartamnál hosszabb ideig volt magánszemély birtokában. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 217.1. cikkének (3) bekezdése viszont meghatározza ezt a normát, és 3 éves időszakot állapít meg ennek a kedvezménynek a felhasználására.
Ez a preferencia a következő esetekben alkalmazható:
Az ilyen jogcímen átvett ingatlant értékesítők nemcsak személyi jövedelemadót nem fizetnek, de bevallást sem tesznek.
Az ingatlan értékesítése során adómentesség formájában kedvezmény is igénybe vehető. A 217.1. cikk (4) bekezdése alapján azonban a hivatali idő 3 évről 5 évre nő. Ez azt jelenti, hogy 2021-től veheti igénybe a kedvezményt.
Ha egy magánszemélyt választottbíróság csődöt mond, és a hozzá tartozó ingatlant eladják a hitelezőkkel szembeni tartozások visszafizetése érdekében az ilyen ingatlan értékesítéséből származó bevétel nem adóköteles. Ezt az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 217. cikkének 63. bekezdése állapítja meg.
Ebben az esetben azonban a személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség hiánya semmilyen módon nem befolyásolja a magánszemély jólétét, mivel a nem lakás céljára szolgáló helyiségek értékesítéséből származó bevétel nem az ő javára megy.
A magánszemélynek, aki ingatlant nem lakáscélú alapból értékesített, nem azonnal, hanem az adózási időszak (év) lejárta után, azaz jövőre kell adót fizetnie. A befizetés kifizetését az adóhivatalhoz benyújtott nyilatkozat előzi meg a 3-NDFL formanyomtatványon. Az adóbevallást április 30-ig nyújtják be az állampolgárok, a közvetlen kifizetést július 15-ig teljesítik.
A következő információkat kell feltüntetni a 3-NDFL űrlapon:
Kényelmes adót fizetni a Szövetségi Adószolgálat hivatalos honlapján található „Adófizetés, magánszemélyek biztosítási hozzájárulása” szolgáltatással. Ezenkívül ez megtehető a bankban a lakossági pultnál, fizetési terminálon vagy online bankon keresztül.
Mind a 3-NDFL kitöltését, mind az adófizetést a polgárok önállóan végzik.
Társasági adó Az erre az adóra vonatkozó nyilatkozatot a vállalkozások a következők alapján nyújtják be:
A negyedévet, a fél évet és a 9 hónapot jelentési időszaknak nevezzük. Az adózási időszak egy naptári év. Ugyanakkor az előleget teljesítő vállalkozásoknál a beszámolási időszakok 1 hónap, 2 hónap stb. Ennek megfelelően a jelentéseket ugyanazon a határidőn belül kell benyújtani.
A jelentési időszak a beszámolási időszak végét követő 28 napon belül van. Az éves beszámolókat a következő év március 28-ig kell benyújtani.
A nyilatkozatot nemcsak az eladott ingatlanokra, hanem a szervezet által a jelentési időszakban befolyt összes nyereségre is kitöltik. A nyomtatványt és a kitöltési eljárást a Szövetségi Adószolgálat 2016. október 19-i, ММВ-7-3/572@ számú rendelete szabályozza. A jelentéskészítés az elsődleges bizonylatokból származó adatok és az adószámviteli információk alapján történik. A nyilatkozat benyújtása elektronikusan történik.
Az adófizetési időszak eredménye alapján történő adófizetés a következő év március 28-ig történik.. Ezenkívül a vállalkozások legkésőbb a következő hónap 28-ig utalják át a havi és negyedéves előlegeket.
Az STS egy egyszerűsített adózási rendszer. Az egyszerűsített adórendszert alkalmazó vállalkozások a évre vonatkozó adóbevallást a következő év március 31-ig nyújtják be. Az adóbevallási űrlapot az Oroszországi Szövetségi Adószolgálat 2016. február 26-i, ММВ-7-3/99@ számú rendelete állapítja meg. Az év végi adófizetés ugyanezen határidőn belül történik. Az előlegek átutalása negyedévente, a negyedévet követő hónap 25. napjáig történik.
A kötelező befizetést az alábbi módok egyikén fizetheti meg:
A személyi jövedelemadó számítása során ingatlanadó-levonásra jogosultak azok a magánszemélyek, akik egyidejűleg megfelelnek az alábbi feltételeknek:
Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 220. cikkének (2) bekezdésével összhangban adólevonást fogadnak el a nem lakáscélú helyiségek eladásából származó bevétel összegéből, de legfeljebb 250 ezer rubelt.
Alternatív lehetőség is lehetséges. A magánszemélynek joga van adóköteles jövedelmét csökkenteni a nem lakáscélú ingatlan vásárlásának összegével. Ebben az esetben a levonás mértéke nincs korlátozva. Mindazonáltal rendelkeznie kell olyan dokumentumokkal, amelyek megerősítik az adózó tényleges kiadásait az értékesített helyiség megvásárlásához.
1. példa: Sidorov V.N. elad egy garázst 200 ezer rubelért. Joga van levonást igénybe venni az eladási összeg összegéből. 200 ezer rubel óta. kevesebb, mint a maximális lehetséges határ (250 ezer), akkor a levonás 200 ezer rubel lesz. Az adó alapja a jövedelem és a levonás különbözeteként kerül kiszámításra (200 ezer – 200 ezer = 0). Ezért személyi jövedelemadót nem kell fizetni.
2. példa: Antonov Yu.M. elad egy raktárt 900 ezer rubelért. A levonás maximális összege 250 ezer rubel. Ha egy állampolgár él a levonási joggal, akkor az adó összege (900 ezer - 250 ezer) * 13% = 84,5 ezer rubel.
Antonov számára jövedelmezőbb egy másik kedvezményt alkalmazni a kiadások bevételének csökkentése formájában. Azon a tényen alapulva, hogy Yu.M. megvásárolta ezt a raktárt 850 ezer rubelért, a személyi jövedelemadó összege egyenlő lesz (900 ezer - 850 ezer) * 1% = 6,5 ezer rubel.
A levonáshoz a magánszemélynek a személyi jövedelemadó számítása során annak összegét a bevétel megszerzésének évét követő év április 30-ig benyújtott adóbevallásában kell feltüntetnie.
A fizetendő adó kiszámításakor előfordulhat, hogy valaki hibázik, és rosszul készíti el az adóbevallást. Az adóellenőr azonnal észreveszi a hiányosságokat, és kérheti azok kijavítását. Akkor nem lesz nagy probléma.
Ha azonban pontatlan adatokat tüntet fel a bevallásban, ami az adóalap és az adó összegének alulbecsléséhez vezet, akkor az adóhivatalnak jogában áll a természetes és jogi személlyel szemben bírság formájában felelősségi intézkedéseket alkalmazni. .
Referencia! A bírság mértéke a kötelező befizetés meg nem fizetett összegének 20%-a. Ha a cselekményt szándékosan követték el, a bírság 40%-ra emelkedik.
Egy másik probléma lehet, hogy az adóellenőr nem ért egyet az adólevonás mértékével. Az övék jogait ellenőrzési szinten, a vezető megkeresésével és bíróságon is meg lehet védeni.
Meg kell jegyezni, hogy az adófizetések helyes kiszámítása érdekében az alanyok nemcsak az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének normáit használhatják, hanem a Pénzügyminisztérium és a Szövetségi Adószolgálat közzétett leveleit is. Ezen túlmenően, ha ellentmondásos helyzetek merülnek fel, az adózóknak joguk van felvenni a kapcsolatot a meghatározott hatóságokkal, hogy hivatalos felvilágosítást kapjanak.
Ha hibát talál, jelöljön ki egy szövegrészt, és kattintson rá Ctrl+Enter.
Kereskedelmi ingatlanok értékesítéséből származó bevétel adózása 2016. évben. Az adócsökkentés legális módjai nem lakás céljára szolgáló helyiségek értékesítése esetén 2016. január 1-től.
1. Legújabb jogszabályi változások
2106-ban alapvető változások következtek be a kereskedelmi ingatlanok eladóinak bevételének kiszámításában. Korábban bevett gyakorlat volt, hogy az adásvételi szerződésben alábecsülték az ingatlanok valós értékét. Mára ez a módszer elvesztette relevanciáját, hiszen az adóhatóság az eladó bevételét az ingatlan kataszteri értékétől függően, 0,7-es csökkentési tényezővel megszorozva számítja ki.Az objektum kataszteri értékét év január 1-től állapítják meg amelyben a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vétele megtörtént.
A második újítás annak az időszaknak a megváltoztatása volt, amely alatt az állampolgárnak kereskedelmi ingatlant kell birtokolnia az adózás minimalizálása érdekében. Most ez az időszak öt év, korábban három év volt. Az állampolgár tulajdonába kerülő ingatlanok új időszaka nem vonatkozik az eladó által öröklés útján átvett nem lakás céljára szolgáló helyiségekkel folytatott ügyletekre, és nem vonatkozik a közeli hozzátartozók közötti ingatlanadományozással, ingatlanszerzéssel kapcsolatos ügyletekre. privatizáció vagy bérleti szerződés megkötése következtében. Ha az állampolgár 2016. január 1-je előtt szerezte meg ingatlanát, akkor is hároméves nem lakáscélú ingatlantulajdoni időszak vonatkozik rá.
2. Hogyan csökkenthető az adók összege?
2.1. Adólevonás megszerzése.
Az adótörvény lehetővé teszi a polgárok számára, hogy ingatlanadó-levonás révén csökkentsék az ingatlanértékesítésből származó jövedelem után fizetendő adó összegét.
Az adólevonást a következő módon lehet kiszámítani: az objektum kataszteri értékét megszorozzák 0,7-tel, majd az így kapott összegből 1 millió rubelt levonnak. a kapott eredményt 13%-kal kell megadóztatni. A gyakorlatban ügyfeleinknek gyakran felmerülnek kérdéseik az adókedvezmények igénybevételével kapcsolatban több ingatlan értékesítése esetén. Joga van-e az állampolgárnak adókedvezményt kapni minden egyes eladott ingatlan után? Adólevonás csak az állampolgár ingatlaneladásából származó teljes bevételére adható.
2.2. Kereskedelmi ingatlanok vásárlására fordított kiadások összegére vonatkozó adó összegének csökkentése.
Van egy másik lehetőség az adó összegének csökkentésére az eladó által nem lakáscélú ingatlan vásárlására fordított kiadások összegével. Emlékeztetni kell arra, hogy az eladó költségeit dokumentálni kell. Ilyen kiadások közé tartozik egy kereskedelmi ingatlan építésének költsége, a helyiségek felújításának költsége és egyéb kiadások. Külön felhívjuk ügyfeleink figyelmét, hogy a vevő által az ingatlanközvetítőnek fizetett jutalék a kereskedési ingatlan vásárlás költségeiben is szerepel. A költségeket igazoló dokumentumok lehetnek ingatlan adásvételi szerződések, szolgáltatásnyújtásra, munkavégzésre kötött szerződések, építőanyag adásvételi szerződések, munkaeredmények átvételi és átadási okiratai, számlák, igazolást igazoló dokumentumok. ingatlanra, elvégzett munkára vagy nyújtott szolgáltatásokra vonatkozó pénzeszközök átadása vagy átruházása.
2.3. Kereskedelmi ingatlan értékesítés egyéni vállalkozók által
Az egyéni vállalkozói tevékenységből származó bevétel 6%-os adókulccsal adózik, ezért egyes szakértők az egyéni vállalkozói státusz megszerzését javasolják a kereskedelmi ingatlanok eladása előtt. Nem minden ingatlant lehet azonban így eladni. Az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériuma 2013. április 29-én kelt N 03-11-11/15091 levelében ismertette az egyéni vállalkozók ingatlaneladásból származó jövedelmének megadóztatásának sajátosságait. Ha az ingatlant egyéni vállalkozó vállalkozási tevékenysége során használta, úgy az értékesítéséből származó bevételt az egyszerűsített adózási rendszer alkalmazásával összefüggésben megfizetett adó adóalapjának meghatározásakor bevételként veszik figyelembe. Ha az egyéni vállalkozó jövedelem formájában egyszerűsített adózási rendszert alkalmaz, akkor a kapott jövedelmére 6 százalékos adókulcs vonatkozik. Ezen túlmenően abban az esetben, ha a vállalkozási tevékenységből származó jövedelemre egyszerűsített adózási rendszert alkalmaznak, ez a jövedelem a Szja 3. pontja alapján mentesül a személyi jövedelemadó alól. Kód 346.11. Így az egyéni vállalkozói státusz megszerzéséhez a 6%-os adókulcs alkalmazása érdekében az állampolgárnak bizonyítania kell, hogy a tulajdonában lévő kereskedelmi ingatlant a magánszemély jogállás megszerzését követően üzleti tevékenység folytatására használta. vállalkozó. Figyelembe kell venni, hogy az egyéni vállalkozói státusz megszerzésének eldöntésekor azt is figyelembe kell venni, hogy a státusz érvényességi ideje alatt számviteli nyilvántartást kell vezetni, és a lebonyolítással kapcsolatos egyéb költségeket viselni. üzleti tevékenységek.
Az ingatlan értékesítését tervezőknek a tranzakcióval járó feladatokon túl annak adózással kapcsolatos részleteit is át kell tanulmányozniuk.
Az adózás kérdése természetesen mindig fontos, de mivel 2016. január 1-től megváltozik a magánszemélyektől a lakások, házak, telkek eladásakor fizetendő díjak beszedésének rendje, ez most rendkívül aktuálissá válik.
2016. január 1. az Orosz Föderáció Állami Dumája által november 29-én elfogadott, „Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve első és második részének módosításáról szóló 382-FZ” szövetségi törvény hatálybalépésének napja. Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adóztatási szabályait módosító 2014. évi törvény részletesen ismerteti a magánszemélyek adómentességének és az adólevonás biztosításának eseteit.
A jogszabályi újítások csak azokra az ingatlanértékesítési ügyletekre vonatkoznak, amelyek tulajdonjogának bejegyzése 2016. 01. 01. után történik, és az értékesítés utáni adó beszedése az új szabályok szerint csak októbertől kezdődik. 2016. 1.
Minden változás a cikkben található. A fent említett törvény 2171. sz.
Nézzük meg őket részletesebben, 2 nagy blokkra osztva őket:
Ingatlanát adó (szja) nélkül értékesítheti a korábbi 3 év helyett 5 év birtoklás után (néhány kivételtől eltekintve, amikor ez az időszak 3 évig változatlan – bővebben lent).
Az ingatlan tulajdonjogának időtartamát az ingatlan megszerzésének napjától, azaz az ingatlanra vonatkozó jogok átruházásának állami bejegyzésétől számítják. Fel van tüntetve a jogok bejegyzéséről szóló igazolásban vagy az egységes állami nyilvántartás kivonatában.
Tehát, ha olyan tárgyat értékesítettek, amelyet 12. 12. 31. előtt vásároltak, és 2015. 12. 31. előtt érkezett hozzá tulajdoni igazolás, akkor 2016. január 1. utáni értékesítéskor az adómentesség szabálya a 3. -éves tulajdonosi időszak vonatkozik rá, és az eladás dátuma nem számít.
Ha a 2015. 12. 31. előtt vásárolt árusított tárgy tulajdonjogát 16. 01. 01. után jegyezték be, akkor az eladáskor új szabály lép érvénybe - 5 évre (4. cikk 3. pont). törvény 382. szövetségi törvény).
Az öröklés útján kapott ingatlanok esetében a tulajdonjog időtartamát az örökség megnyílásától, azaz az örökhagyó halálának napjától kell számítani.
Megmaradt az a lehetőség, hogy az Orosz Föderáció alanyai módosítsák az ingatlan tulajdonjogának minimális időtartamát - az ingatlan tulajdonjogának minimális időtartamának nullára csökkentésének jogát, pl. legyen kevesebb, mint 5 év. Megfelelő állásfoglalást kell készíteniük ebben a kérdésben (a 382. sz. szövetségi törvény 2171. cikkének 6. szakasza).
Ha például egy régióban 1 évvel lerövidítik az ingatlantulajdon minimális időtartamát, akkor mentesülnek a jövedelemadó fizetése alól azok, akik legalább 4 éve birtokolnak ingatlant.
A törvény nem engedi meg a regionális hatóságoknak, hogy meghosszabbítsák az ingatlantulajdon minimális időtartamát.
Személyi jövedelemadó = (értékesítésből származó bevétel - szerzési költség) x 0,13
Ha az ingatlan eladási ára alacsonyabb a kataszteri értékénél, akkor az eladó bevétele megegyezik az értékesített ingatlan kataszteri értékének szorzatával a K = 0,7 csökkentési tényezővel, és nem a leltári értékkel, mint korábban:
Személyi jövedelemadó = 0,7 x Scadastre. cikk
Ha az adásvételi szerződésben az ingatlan kataszteri értékének 70%-ánál alacsonyabb értéket tüntet fel, még akkor is, ha ez az ingatlan valós ára, az adóhivatal többletadót állapít meg és 20%-os bírságot szab ki. nem fizetési összeg.
Ezzel az újítással kiküszöbölhető a korábban általánosan alkalmazott ügyleti összeg jelentős alulértékelése, amely lehetővé tette az adóalap csökkentését.
Az „adó alóli menekülés” elterjedt módja, amikor az adásvételi szerződésekben 1 millió rubel adóköteles ügyleti értéket tüntettek fel, és a reálérték és a szerződésben szereplő érték közötti fennmaradó különbözetet bizonylatokkal utalták át, a a veszteség egyszerűen pusztító lehet.
Ha például az értékesített telek kataszteri értéke 2 millió rubel, és a szerződésben szereplő tranzakció összege 1 millió rubel, akkor az adót a 2 millió rubel kataszteri érték alapján számítják ki:
Személyi jövedelemadó = 2 000 000 rubel. x 0,7 = 1 400 000 rub.,
Vagyis az eladónak a telek kataszteri értékének 70%-ának megfelelő adót kell fizetnie.
Azokban az esetekben, amikor az ingatlan értékesítésének és tulajdonjogának átruházásának évének január 1-jétől a kataszteri érték meghatározása nem történt meg, a 0,7-es csökkentési tényező alkalmazására vonatkozó rendelkezés nem alkalmazandó, és a adót a megállapodásban meghatározott összegből számítják ki. (Boldog alkalmak ☺ amikor visszatérhetsz az adózás „menekülési útjára”, de évről évre egyre kevesebb lesz az ilyen helyzet).
A regionális hatóságok a korábbiakhoz hasonlóan a K=0,7 csökkentési tényezőt nullára csökkenthetik. Ebben a tekintetben ki kell adniuk a vonatkozó törvényeket (a 382. sz. szövetségi törvény 2171. cikkének 6. szakasza), és hasznos lesz ezeket megismerni, amikor ingatlana eladására készül.
Az adólevonás alkalmazásakor az adó kiszámítása a következőképpen történik:
Személyi jövedelemadó = (jövedelem - levonás) x 0,13,
Vagyis a levonás csökkenti az adóalapot (Az Orosz Föderáció adótörvényének 220. cikke).
Kétféle levonás létezik:
Levonásra kerül sor, ha úgy dönt, hogy nem az ingatlan értékesítéséből származó bevétel után fizet adót, hanem az értékesítésből származó bevétel és az előző értékesítés költségei között kapott, dokumentumokkal igazolt különbözet után:
Példák a levonások alkalmazására
Végezzünk összehasonlító értékelést az egyes levonástípusok jövedelmezőségéről néhány helyzetre.
1. helyzet
A házat 2014-ben Arhangelszkben vásárolták 6,5 millió rubel áron, és 2015-ben adták el 8 millió rubelért.
A kapott bevétel 1,5 millió rubel.
A házeladás utáni adót 2016. október 1-ig kell megfizetni.
A használati idő kevesebb, mint 3 év.
A személyi jövedelemadó mértéke 13% - és az adókedvezmények mértékével csökkenthető.
Tekintsük az egyes levonási típusokat külön-külön, és határozzuk meg közülük a legelfogadhatóbbat.
A ház használati ideje kevesebb, mint 3 év.Következtetés: azokban az esetekben, amikor az értékesített ingatlan bekerülési értéke nem haladja meg a vásárlás költségeit, célszerű levonást alkalmazni a felmerült kiadások összegéből.
2. helyzet
A garázst 2014-ben Arhangelszkben vásárolták 170 ezer rubel áron, és 2015-ben 270 ezer rubelért adták el.
Következtetés: a tulajdonos fix összegű adókedvezményben részesül.
Ha a példákban szereplő tárgyakat 3 vagy több év birtoklás után értékesítenék, nem számítanak fel személyi jövedelemadót.
Eredmények
2. Különleges kedvezmények a nyugdíjasok, a sokgyermekes anyák és az egyedülálló anyák levonása és adója stb. (a lakosság sérülékeny rétegei), amikor ingatlant adnak el, törvény nem írja elő.
3. Az ingatlan értékesítése esetén az adómentesség az ingatlan tulajdonba vételétől számított 5 év elteltével történik, kivéve az öröklési, adományozási és függő járadékon alapuló jogokat, amelyeknél a 3 éves használati idő változatlan marad.
4. Oroszország azon régióiban, ahol például a telkek piaci értéke jelentősen alacsonyabb, mint a kataszteri érték, eladásuk indokolatlanul magas adót von maga után, kivéve, ha a regionális hatóságok intézkednek a csökkentési együttható K = kiegyenlítése érdekében. 0,7, amellyel a kataszteri érték szorzásra kerül a személyi jövedelemadó számításánál.
Helyszín Arhangelszkben
Az ingatlanértékesítésből származó bevétel az Orosz Föderáció jogszabályai szerint adóköteles. Mi lehet, ha nem lakás céljára szolgáló helyiség eladó?
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek olyan helyiségek, amelyek nem felelnek meg a lakóhely kritériumainak - emberi lakhatásra alkalmas ingatlannak, amely megfelel a törvény által megállapított egészségügyi, műszaki és egyéb előírásoknak. A helyiségek nem lakáscélú ingatlanokká minősítésének másik kritériuma az, hogy kereskedelmi, ipari vagy igazgatási létesítményként használják.
Egy helyiség lakó- vagy nem lakás céljára való besorolása előre meghatározza az adószámítás sajátosságait egy ingatlan eladásakor (a cikk későbbi részében ezt a jellemzőt tárgyaljuk). Egyelőre határozzuk meg, hogy elvileg mely esetekben merülhet fel a megfelelő adó megfizetésének szükségessége.
Adóköteles bármely ingatlan értékesítéséből származó jövedelem, feltéve, hogy az eladó az adott értékesítés utáni adófizetési kötelezettsége alól a törvényben meghatározottnál rövidebb ideig birtokolta. Sőt, ha az ingatlant üzleti tevékenységre használták, akkor az értékesítés utáni adót mindenképpen meg kell fizetni.
Jogszabályilag nincs meghatározva, hogy a magánszemély tulajdonában lévő ingatlant milyen szempontok alapján kell besorolni a vállalkozási tevékenységhez. Annak a valószínűsége azonban, hogy a Szövetségi Adószolgálat a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket ilyennek ismeri el, nagyobb, mint a lakóhelyiségek esetében (különösen, ha a helyiség típusa raktár, hangár, kereskedelmi padló, azaz olyan tárgy általános eset kereskedelmi használatra). Az értékesített nem lakás céljára szolgáló helyiség kereskedelmi tevékenységi célú tárgyként való elismerésének tényezője lehet az eladó aktív forgalmú egyéni vállalkozóként történő regisztrációja is.
Ha viszont a nem lakás céljára szolgáló helyiséget nem üzletszerűen használták, akkor az értékesítéséből származó bevétel nem adóztatható, ha – mint fentebb megjegyeztük – az adott helyiséget a törvényben kritériumként meghatározott időtartamnál nem rövidebb ideig birtokolja. ingatlanértékesítés esetén az adózó személyi jövedelemadó fizetése alóli mentesítéséért.
Vonatkozó időszak:
Fontos árnyalat: az Orosz Föderáció régiójának jogszabályai szerint az ingatlantárgyak tulajdonjogának meghatározott időtartama nullára csökkenthető (az adófizetők minden kategóriája vagy a polgárok bizonyos kategóriái számára). Így a nem lakáscélú helyiségek vásárlására és eladására vonatkozó ügyletek megkötésekor előzetesen érdeklődnie kell a regionális jogszabályok jelenlegi normái iránt, amelyek az adott ügyletekben a jövedelem megadóztatásának eljárását szabályozzák.
Most nézzük meg részletesebben, hogyan számítják ki a nem lakáscélú ingatlanok értékesítéséből származó jövedelem adóját, ha ez a jövedelem adóköteles.
A személy által 3 vagy 5 évnél rövidebb ideig birtokolt ingatlan értékesítéséből (a fenti szabályok alkalmazhatóságától függően) vagy annak kereskedelmi célú felhasználásából származó bevételre (függetlenül a helyiség tulajdonjogának időtartamától) a 2012. évi CXVI. személyi jövedelemadó - 13%-os mértékű személyi jövedelemadó .
Ezt az adót az adóalap alapján számítják ki, amely általában megegyezik az ingatlan adásvételi szerződés szerinti ügylet összegével. De az összeggel csökkenthető (az adózó választása szerint):
Ez a levonás összege 250 000 rubel a nem lakáscélú ingatlanok esetében (míg a lakóingatlanok esetében - 1 000 000 rubel). Ebből a szempontból fontos az ingatlannak a törvény által meghatározott szempontok alapján történő helyes besorolása. Nyilvánvalóan jövedelmezőbb az állampolgár számára, ha egy lakásként elismert tárgyat elad - természetesen, ha erre törvényes alapja van.
Egyéni vállalkozó Stepanov V.A. 2015-ben egy garázst épített egy építőipari cég segítségével, amelynek tartozása volt vele szemben - ennek eredményeként jelentősen csökkenteni tudta az építési költségeket, amelyek 100 000 rubelt tettek ki. 2016-ban Stepanov 700 000 rubelért eladta ezt a garázst, és a megfelelő jövedelem után 91 000 rubel (a 700 000 13%-a) állami adót kellett fizetnie.
A nem lakáscélú ingatlanok adóalapjának csökkentése érdekében azonban Stepanov 250 000 rubel levonást alkalmaz. Ezt követően a garázs eladásából származó jövedelem után fizetendő személyi jövedelemadó 58 500 rubel, azaz 450 000 rubel (700 000 - 250 000) 13% -a.
Általában ez az az összeg, amelyet a helyiség korábbi tulajdonosának utaltak át, amikor adásvételi szerződést kötöttek vele (vagy építőipari cégnek, ha a megfelelő ingatlant vállalkozótól rendelték meg).
Fontos árnyalat: ha az ingatlanvásárlásra fordított kiadások összege magasabb, mint az adózó által ezen ingatlan értékesítéséből származó bevétel, nem kell adót fizetni.
Példa.
Ivanov A.S. 2016-ban 2 000 000 rubelért adott el egy autóhangárt. 2015-ben vásárolták, ezért Ivanovnak 260 000 rubel (a 2 000 000 13%-a) adót kell fizetnie az eladásból származó bevétel után.
2015-ben Ivanov megvásárolta ezt a hangárt V. S. Petrovtól. 1 900 000 rubelért, amit az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés Ivanov másolata és a tranzakció során használt egyéb dokumentumok igazolnak.
Ivanov az adóalapot 100 000 rubelre (2 000 000 - 1 900 000) csökkenti, aminek következtében 13 000 rubel személyi jövedelemadóval marad adósa az államnak.
Az Orosz Föderáció jogszabályai rendelkeznek olyan szabályokkal, amelyek szerint az ingatlantárgyak értékesítéséből származó jövedelem adóalapja a megfelelő tárgyak kataszteri árának figyelembevételével módosítható. Jelen szabályok a 2016. 01. 01. előtt megszerzett ingatlanügyletekre vonatkoznak az alábbi árnyalatok figyelembevételével.
Ha a helyiség értékesítéséből származó bevétel kisebb, mint a kataszteri ár értéke, amelyet annak az évnek a január 1-jén határoztak meg, amikor az ingatlant Rosreestr-ben nyilvántartásba vették, és meg kell szorozni 0,7-tel (az együtthatót törvény állapítja meg), akkor az adóalapot a megfelelő kataszteri ár 0,7-tel szorozva egyenlőnek veszi. Ha a jövedelem nagyobb, akkor az adóalapot az értékével egyenlőnek kell tekinteni. Természetesen mindkét esetben a fent tárgyalt módon csökkenthető az adóalap.
A megfelelő szabály nem vonatkozik arra az esetre, ha az ingatlan kataszteri ára annak az évnek a január 1-jére érvényes, amikor a helyiséget Rosreestr-ben nyilvántartásba vették.
Fontos árnyalat: az Orosz Föderáció régiójának jogszabályai szerint a megadott együttható nullára csökkenthető. Ezért, amikor a helyiségekkel foglalkozik, ismét érdeklődnie kell az Orosz Föderáció egy adott témájában a vonatkozó jogviszonyokat szabályozó hatályos jogszabályok iránt.
A helyiségek értékesítéséből származó jövedelem adója az állampolgárok minden kategóriája számára megállapított adólevonásokkal is csökkenthető a megfelelő levonások igénybevételének jogalapjával kapcsolatban. Beszélhetünk vagyoni és szociális elvonásokról: nézzük meg, hogy ezek értéke hogyan befolyásolhatja az ingatlanértékesítésből származó jövedelem után fizetendő személyi jövedelemadó tényleges összegét.
Tehát a szóban forgó adó csökkenthető „klasszikus” levonásokkal - például a közös tulajdon levonásával, amelyet a polgárok lakóingatlan-vásárlási költségeire biztosítanak. Az, hogy egy lakóingatlant vásároltak, és egy nem lakáscélú ingatlant értékesítenek, egyáltalán nem játszik szerepet.
A levonás részben vagy egészben adóbeszámításra is felhasználható. Ezen adókedvezmény alkalmazásának legfontosabb feltétele, hogy a levonás évében a helyiség adásvételére irányuló ügyletet teljesítsenek.
Példa.
Saveljev A.N. 2015-ben vettem egy lakást 2 000 000 rubelért. Ebből az összegből 260 000 rubel (a 2 000 000 13%-a) összegű ingatlanlevonást kaphat. Kicsit később Saveljev eladta a tulajdonában lévő garázst 1 000 000 rubelért. A garázs eladásából származó bevétel után 97 500 rubel adót kell fizetnie (a 750 000 13%-a - a tényleges jövedelemadóalap, 250 000 rubel speciális levonással csökkentve).
Ha 2016-ban felveszi a kapcsolatot a Szövetségi Adószolgálattal, Saveljev a levonás egy részét adóbeszámításként használhatja fel. Ennek eredményeként nem tartozik semmivel az államnak, miközben továbbra is 162 500 rubel (260 000 - 97 500) összegű el nem költött levonása lesz. Kiadható fizetésre általános módon - a Szövetségi Adószolgálaton keresztül, a munkáltatón keresztül kapható, vagy felhasználható az állampolgár egyéb adóinak csökkentésére, ha fizetési kötelezettség merül fel.
