Hat hónap telt el azóta, hogy az építőiparban megjelent az építtetők kötelező felelősségbiztosítása. A legszörnyűbb jóslatok, miszerint az új követelmény összeomlást okozna az ingatlanpiacon, felpörgetve az új épületek árait, még nem váltak be. Az N 294-FZ törvény ezen újításokat szabályozó módosításai azonban a gyakorlatban elakadnak. Erre a következtetésre jutottak a II. Összoroszországi Konferencia résztvevői a lakásépítés fejlesztéséről.
Emlékezzünk vissza, hogy a törvény lehetővé teszi a fejlesztő számára, hogy a számára legkényelmesebb felelősségbiztosítási lehetőségek közül válasszon: kereskedelmi biztosítás, bankgarancia és nem kereskedelmi biztosítás a Developers Mutual Insurance Society (OVS) révén. A megosztott építkezésre vonatkozó megállapodás regisztrálásához be kell nyújtani a Rosreestr-nek egy biztosítási igazolást vagy bankgaranciát az összegyűlt pénzösszegre. Irina Domcseva, a Rosreestr képviselője elmondta, hogy a dokumentumok benyújtásakor a fő probléma a szerződés mélysége, a biztosítótársaság kérelmének elbírálásának valós ideje átlagosan egy hónap, bár nem haladhatja meg az 5 napot.
A fejlesztők nem sietnek a biztosítással. Az OBC adatai szerint az idei év első negyedévében több mint 168 ezer vagyonkezelői részvételi szerződést regisztráltak, ebből valamivel több mint 900 biztosítási szerződéshez kapcsolódik. Szergej Pakhomov, az OVS igazgatója azzal magyarázza ezt a statisztikát, hogy az idei év óta nem sok új projekt indult, többnyire a korábban elkezdett objektumok fejeződnek be.
A bankgarancia számos fejlesztő szerint a legkevésbé kényelmes eszköz a felelősségbiztosításhoz. A cégeknél tulajdonképpen egyfajta halasztott kölcsönről van szó, ráadásul a banknak minden tőkemegállapodáshoz (DDU) garanciát kell vállalnia, ez pedig igen munka- és időigényes folyamat. A bankárok is úgy vélik, hogy a gyakorlatban ez nem ilyen egyszerű. "Természetesen a hitelintézetek szívesen adnak ki ilyen garanciákat, akik megtagadják a plusz pénzt" - mondta az RGB-nek Anatolij Akszakov, a Regionális Bankok Szövetségének elnöke. "Az ilyen papír a teljes összeg 1-3%-ába fog kerülni a cégnek. a közös építési szerződés összege." De ezzel még nincs vége a dolognak. A zálogjog biztosításához garancia szükséges, a bank különösen szívesen fogad el a fejlesztőtől telket építésre. Szerint azonban Aksakov, nem lesz több, mint 10 bank, amely aktívan dolgozik az építőipari komplexum az egész országban.
Számos régióban a biztosítók időnként 50%-ot beépítenek a 0,75%-os jutalékdíjba – ez egyfajta korrupciós adó a részvényesekre.
Az OBC, ahogyan azt eredetileg feltételezték, még nem vált az építőipari piac fő szabályozójává. Bár az év elején a fejlesztők kötelező felelősségbiztosításáról szóló törvény szerzője, Alekszandr Khinstein helyettes magabiztosan kijelentette, hogy "a fejlesztők kötelező felelősségbiztosításának mechanizmusa lehetővé teszi a gátlástalan vagy őszintén gyenge szereplők eltávolítását a piacról és az építőiparban az OBC-nek ugyanolyan testületnek kell lennie, mint a banki ágazatok DIA-jának." De még nem. Az építtetők tartanak a tartozásokért való egyetemleges felelősségtől. És amint azt Szergej Pakhomov elismerte, 500 ezer rubelt fizetni az OBC-tagságért egyes cégek számára túl drága. Az alapkamat mértéke is keveseknek megfelel, most DDU-nként 1,2%, az egész ház biztosításakor pedig 1,65%. Az OVS vezetője arról biztosította a "kerekasztal" résztvevőit, hogy "ezt a két tarifát utólag összevonják, a fejlesztők pedig tárgyonkénti biztosítást kapnak". Ma 711 biztosítási szerződést kötöttek az OBC-n keresztül, az elfogadott kockázatok összege 4,746 milliárd rubelt tett ki - mondta Szergej Pakhomov. A szakértők szerint ez csepp a tengerben, hiszen különböző becslések szerint évente mintegy 600 ezer megosztott építési szerződést kötnek Oroszországban.
Azok a fejlesztők, akiknek idén óta kell dolgozniuk az új törvény értelmében, főszabály szerint a kereskedelmi biztosítást választják. Díjaik elfogadhatóbbak, mint az OVS-ben - 0,3-0,75%. "A piac nagy szereplőinek sokkal jövedelmezőbb a biztosítást kötni, mint a kicsiknek, így versenyelőnyhöz jutnak" - állítja Vjacseszlav Trapeznikov. Úgy tartják, hogy a biztosítóknak sokkal nehezebb eltűnniük a piacról, mint a fejlesztőknek, hiszen előbbiek a jegybank felügyelete alatt állnak. A valóságban azonban a biztosítók nem szívesen dolgoznak részesedéssel. A fő ok nyilvánvaló - a kockázatok túl magasak. A másik probléma a tartalékok hiánya. "A legnagyobb biztosítók nem lépnek be erre a piacra, mert nem rendelkeznek a szükséges viszontbiztosítási kapacitásokkal" - biztos benne Anna Rybina, a VSK Biztosítóház helyettes vezetője. A biztosítók külföldi viszontbiztosítókat keresnek Európában, Amerikában, Ázsiában. De nem biztos, hogy külföldi szövetségek is beleegyeznek a mi részvényjátékainkba.
A biztosítók úgy vélik, hogy a viszontbiztosítási tartalékok problémája megoldható, ha jogszabályi változtatásokat hajtanak végre, és lehetővé teszik, hogy a biztosítók a biztosítási kártérítés kifizetése után a részvényesekkel egyenlő alapon első vonalbeli kárigénylővé váljanak. Anna Rybina biztos abban, hogy ez komolyan motiválja a biztosítási piacot, és ami nem kevésbé fontos, nem lesz szükség további költségvetési kiadásokra. De nem minden fejlesztő támogatta ezt az ötletet, felajánlva a biztosítótársaságok felügyeletének megerősítését. Példákat hoztak arra is, hogy számos régióban a 0,75%-os tarifa biztosítói esetenként 50%-os jutalékot fektettek le, és ezt a részvényesek korrupciós adójának nevezték.
] Szövetségi törvény "A lakóházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról", N 214-FZ | cikk 15.1
1 . A kivitelező szerződésben vállalt kötelezettségeinek teljesítése bankgaranciával biztosítható. Amennyiben a kivitelező a kötelezettségei biztosítékaként garanciát választott, köteles a közös építésben résztvevők figyelmét felhívni a jótállás feltételeire, valamint a kezesre vonatkozó információkra. A fejlesztő azon kötelezettségeinek teljesítését, hogy a lakóhelyiséget a közös építésben részt vevő részére a szerződés alapján átadja, a bank garanciája biztosítja, amely megfelel az alábbi követelményeknek:
1) az Orosz Föderáció Központi Bankja által kiadott banki engedély rendelkezésre állása, amely jelzi a bankgarancia kiadásának jogát;
2) legalább öt évig banki tevékenységet folytat;
3) legalább 200 millió rubel jegyzett tőke jelenléte;
4) szavatolótőke (tőke) rendelkezésre állása legalább egymilliárd rubel összegben;
5) az Orosz Föderáció bankokra és banki tevékenységekre vonatkozó jogszabályai által előírt kötelező mutatószámok betartása az elmúlt hat hónap összes jelentési dátumára vonatkozóan;
6) az Orosz Föderáció Központi Bankja által a hitelintézet pénzügyi rehabilitációjára vonatkozó intézkedések végrehajtására vonatkozó követelmény hiánya;
7) a betétbiztosítási rendszerbe bejegyzett bankok nyilvántartásába való felvétel, valamint a magánszemélyektől a betétekbe történő pénzeszközök bevonására, valamint a magánszemélyek bankszámláinak megnyitására és vezetésére vonatkozó tilalom hiánya a december 23-i 177-FZ szövetségi törvény értelmében. , 2003 "Az Orosz Föderáció bankjaiban lévő magánszemélyek betéteinek biztosításáról.
1.1 . Az e cikk 1. részében meghatározott követelményeknek megfelelő bankokról szóló információkat az Orosz Föderáció Központi Bankjának hivatalos honlapján kell közzétenni az internetes információs és távközlési hálózaton.
2 . A garanciaszerződést a megállapodás állami nyilvántartásba vétele előtt kötik meg, és rendelkeznie kell a következőkről:
1) a kezes másodlagos felelőssége a közös építésben részt vevővel szemben a fejlesztő azon kötelezettségéért, hogy a szerződés alapján a lakóhelyiséget a szerződéses ár összegében, de nem kevesebb, mint a teljes terület alapján számított összeg. a közös építésben részt vevő részére átadandó lakóhelyiségek, valamint az Orosz Föderációt alkotó egységekben található lakások teljes területének egy négyzetméter átlagos piaci értéke, amelyet az építésért felelős szövetségi végrehajtó szerv határoz meg. az állami politika és jogi szabályozás kidolgozása és (vagy) végrehajtása az építőipar területén, és kérelmezni kell a szociális juttatások összegének kiszámítását azon polgárok minden kategóriája számára, akiknek ezeket a szociális kifizetéseket lakóhelyiségek vásárlásához, építéséhez nyújtják. a szövetségi költségvetés terhére, a kezességi szerződés megkötésének időpontjában. A kezes a közös építésben részt vevővel szemben a fejlesztővel azonos összegben felel, beleértve a jelen szövetségi törvényben és a megállapodásban előírt bírságokat (bírságokat, szankciókat);
2) a kezességi szerződés szerinti jogok átruházása a közös építés új résztvevőjére, a megállapodás szerinti követelési jogok engedményezése esetén;
3) a jótállás érvényességi ideje, amelynek legalább két évvel hosszabbnak kell lennie, mint a közös építés tárgyának a közös építésben részt vevő részére történő átruházásáról szóló megállapodásban előírt határidő;
4) a kezes hozzájárulása a szerződésben vállalt kötelezettségek esetleges változásaihoz, ideértve azokat a változtatásokat is, amelyek a felelősség növekedésével vagy a kezesre nézve egyéb hátrányos következményekkel járnak;
5) a kezes kötelezettsége, hogy a jelen cikk 3. részében előírt módon értesítse a közös építésben résztvevőt a garancia idő előtti felmondása esetén.
2.1. Ha a kezes bank nem felel meg a jelen cikk 1. részében meghatározott követelményeknek, akkor a fejlesztő egyoldalúan megtagadja a kezességi szerződés teljesítését.
2.2 . A kezességi szerződés felmondása vagy idő előtti felmondása nem mentesíti a kezest (kezestársakat) a kezességi szerződésből eredő azon kötelezettségeik teljesítésének kötelezettsége alól, amelyek a kezességi szerződés megszűnésének vagy idő előtti felmondásának időpontja előtt következtek be.
3 . A kezességnek a jelen cikk 2. részének 3. pontjában meghatározott kezességi idő lejárta előtt történő megszűnése esetén a kezes és a kivitelező köteles erről a közös építésben résztvevőt legkésőbb egy időpontig értesíteni. hónappal a kezesség megszűnésének időpontja előtt. Ebben az esetben a fejlesztő köteles a kezességi szerződés megszűnésétől számított tizenöt napon belül újabb kezességi szerződést kötni.
3.1 . A kezesnek a jelen cikk 2. részének 3. pontjában meghatározott kezességi idő lejárta előtt történő megszűnése esetén a kezes köteles erről értesítést küldeni az alapító szervezet felhatalmazott végrehajtó szervének. az Orosz Föderáció, amely állami ellenőrzést (felügyeletet) gyakorol a lakóházak és (vagy) egyéb ingatlantárgyak közös építése területén, amelynek területén lakóház és (vagy) más ingatlantárgy építését végzik, a jótállás megszűnésének napjától számított hét munkanapon belül, valamint a jótállás megszűnésének napjától számított három munkanapon belül annak a szervnek, amely az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételét és az azzal folytatott ügyleteket végzi.
3.2 . Olyan hitelintézet banki engedélyének visszavonása esetén, amellyel a fejlesztő e cikk szerint kezességi szerződést kötött, vagy ilyen hitelintézetben ideiglenes ügyintézőt jelöl ki, a fejlesztő tizenöt napon belül az engedély visszavonásának vagy az ideiglenes ügyintéző kijelölésének időpontja, attól függően, hogy az események közül melyik történt-e korábban, köteles garanciaszerződést kötni egy másik hitelintézettel, vagy e szövetségi törvénnyel összhangban kölcsönös biztosítótársaságban kell részt vennie vagy biztosítási szerződést köt. A fejlesztőnek joga van egyoldalúan megtagadni a kezességi szerződés teljesítését, ha a banki engedélyt a hitelintézettől visszavonják.
4 . Ha a kezes megsérti a jelen cikk 3. részében előírt kötelezettségét, másodlagos felelősséggel tartozik a közös építésben résztvevővel szemben a fejlesztő azon kötelezettségéért, hogy a lakóhelyiséget a szerződés alapján a közös építésben részt vevő részére átadja. .
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának és más állami szerveknek az álláspontja
Spórolj, hogy ne veszíts.Kapcsolatban áll
osztálytársak
[Törvény "Részvételről...
[Törvény "Részvételről...
[Törvény "Részvételről...
[Törvény "Részvételről...
[Törvény "Részvételről...
[Törvény "Részvételről...
[Törvény "Részvételről...
A 2004. december 30-i FZ-214 szövetségi törvény elfogadását elősegítette a megtévesztett részvényesek számának meredek növekedése hazánkban. Ez a szövetségi törvény szabályozza a közös építkezésre vonatkozó főbb rendelkezéseket. Az eredeti elképzelés szerint a szerződések kötelező állami nyilvántartásba vétele, amely a tőkerészesedést is előírja, az FZ-214 szövetségi törvény többi rendelkezésével együtt megoldja a megtévesztett részvényesekkel kapcsolatos jelenlegi problémát.
Mint kiderült, sajnos a 214-FZ-ben előírt intézkedések nem elegendőek a probléma megoldásához. Napról napra egyre több volt a "sérült" megtévesztett betétes. A közös építés területén a gátlástalan piaci szereplők rendszeresen félrevezették őket. Világossá vált, hogy a rendszer nem hatékony, és a szövetségi törvény sem láthat előre mindent. E tekintetben szükségessé vált a 214-FZ törvény módosítása. Más szóval, szükségessé vált a 214-FZ szövetségi törvény módosításainak bevezetése, amelyek további intézkedések bevezetését írnák elő a részvényesek érdekeinek védelmében.
Ez hozzájárult ahhoz, hogy Oroszország elnöke 2012. december 30-án aláírta a 214-FZ szövetségi törvényt módosító 294-FZ számú új szövetségi törvényt.
2014. január 1-től pedig új (a már meglévő és a szövetségi törvényben előírt) módozatokkal egészült ki a tőkerészesedési megállapodásokkal kapcsolatos kötelezettségek teljesítésének biztosítása. Ez azt jelenti, hogy ez év eleje óta a szövetségi törvény értelmében a részvényes részvételi megállapodások állami regisztrációjának átadásához a regisztrációs hatóság előfeltételévé vált, hogy a kötelezettségek teljesítéséhez a következő biztosítékok valamelyikét nyújtsa:
Ugyanakkor a szövetségi törvény értelmében lehetőség van a fejlesztő szerződés szerinti felelősségének biztosítására akár az OVZS-hez (a fejlesztők kölcsönös biztosításának társaságához) való csatlakozással. Vagy - biztosítás tárgyában kereskedelmi biztosító és fejlesztő közötti megállapodás megkötésével.
A szerződés szerinti kötelezettségek biztosításának javasolt módszereinek mindegyikének megvannak a maga előnyei és hátrányai.
Feltételezzük, hogy egy ilyen biztosítási mód lesz a legdrágább és legnehezebb a fejlesztő számára. Kevés bank vállalna bankgaranciát a fejlesztő kívánságai szerint az árral és annak feltételeivel kapcsolatban. A bank szabványos követelményeket támaszthat a bankgarancia kiállításához: folyószámla megléte, likvid biztosíték (a szövetségi törvénynek megfelelően a garancia teljes összegének legalább 100%-a) és az alapítók garanciája. A fejlesztőnek legalább 2-3 hét kell ahhoz, hogy megkapja az ilyen bankgaranciát. Természetesen a bank rendszeres ügyfelei számára vannak kivételek a bankgarancia megszerzéséhez szükséges lojálisabb feltételek formájában. De ennek ellenére a fejlesztők többi (és nagyobb) tömege számára ez a módszer jelenleg nem elérhető és gazdasági szempontból nem hatékony.
Mindezek mellett azonban továbbra is a bankgarancia a legmegbízhatóbb módja a szerződéses kötelezettségek teljesítésének biztosításának. Ennek megfelelően a részvényesek számára ez a legoptimálisabb értékpapír. A választás azonban az építtetőn múlik.
A 214-FZ kerete rögzíti, hogy a fejlesztővel szembeni bankgarancia bank által vállalt kezességi szerződés.
A fejlesztő számára bankgaranciát kell kiállítani, mielőtt az állam nyilvántartásba veszi az első részvényessel kötött szerződést.
A fejlesztő bankgarancia költségét a szövetségi törvényben meghatározottak szerint egyedileg számítják ki. A garancia költsége függ annak összegétől, érvényességi idejétől, az aktuálisan átadott tárgyak elérhetőségétől, valamint a fejlesztő korábbi tapasztalataitól. A szövetségi törvénynek megfelelően azonban a banki fejlesztő garanciális szerződésének minimális költsége 1,5%.
Ha összehasonlítjuk a bankgarancia átvételét, akkor a biztosítási szerződés tekintetében minden sokkal egyszerűbb. Általában a költsége többszöröse a ganatia költségének. Nincs szükség biztosítékra vagy garanciára. A szabványos követelmények pedig a következők: kitöltött alkalmazás, dokumentumok szkennelése a fejlesztőnek, valamint magának az objektumnak. Az FZ-214 szerint a biztosítás költsége meglehetősen sok tényezőtől függ, kezdve a fejlesztő helyzetétől pénzügyi szempontból és az objektum helyéig. A felelősségbiztosítási szerződés megkötésével járó időköltség a biztosítási tevékenységet folytató és biztosítást nyújtó társaságtól függ. Átlagosan hét nap, ha a fellebbezést első alkalommal hajtják végre. Későbbi kérések esetén - körülbelül 1-2 nap. Egy biztosító társaság által kibocsátott biztosítási szerződés és az OVZZ-be való belépéssel kötött biztosítás között van egy lényeges különbség: a biztosítási szerződésből eredő minden kockázatot maga a biztosító viseli. A fejlesztőnek nem marad más hátra, mint a biztosítási díj időben történő megfizetése. A biztosítótársaságoktól eltérően az OVZZ társaságokban egyetemleges felelősség áll fenn, és a kockázat megoszlik az ilyen társadalom minden résztvevője között.
Ugyanakkor ennek a biztosítási típusnak megvannak a maga hátrányai. Napjainkban a biztosítók elenyésző része lép be a biztosítási szolgáltatások piacára. Mivel jelenleg az ilyen műveletek kockázata magas, és a viszontbiztosítási bázis nem hatékony, és az FZ-214 nem vesz mindent figyelembe. Talán idővel a helyzet megváltozik – több biztosítótársaság fogja értékelni ennek a piacnak a kilátásait.
Első pillantásra úgy tűnik, hogy a fejlesztő számára az OVZZ-hez való csatlakozás kiváló lehetőség. Ez azonban csak első pillantásra van így. Az ilyen társasági tagságnak egyetlen és jelentős hátránya van - a társaság kötelezettségeinek megfelelő egyetemleges felelősség. És ez a felelősség még 2 évig érvényes, miután a fejlesztő kilép az OVZZ tagságból.
Ami a tarifákat illeti, az OVZZ társadalomban alacsonyabbak, mint a kereskedelmi biztosító szervezeteké. Ez azzal magyarázható, hogy a társaság tarifáiban nincs kereskedelmi komponens, mivel az OVZZ nem kereskedelmi szervezet. De ugyanakkor, amint azt a gyakorlat mutatja, a jelenlegi társaságok és biztosítótársaságok tarifái szinte azonosak. Ezen túlmenően az OVSH-tagság további hozzájárulásokat is biztosít. Ennek eredményeként kiderül, hogy az OVZZ és ezért a mutató rosszabb, mint a biztosítótársaságok. Igen, és a társadalom sorainak feltöltésére fordított idő megegyezik a biztosítótársasággal kötött biztosítási szerződés megkötésével eltöltött idővel.
Ma az a véleményünk, hogy a fejlesztő számára az összes bemutatott biztosítási mód közül a legalkalmasabb - a közvetlenül a biztosítóval kötött szerződés szerinti felelősségbiztosítás - tekinthető, különösen, mivel az biztonságosabb és egyszerűbb. Ugyanakkor nyitott marad a hatékonyságának és megbízhatóságának kérdése a részvényesek érdekeinek védelme szempontjából. Egy idő után az FZ-214 szövetségi törvény új módosításai lehetségesek, mivel a rendelkezésre álló lehetőségek nem biztos, hogy hatékony eszközök a kötelezettségek biztosítására. Korábban is előfordultak hasonló helyzetek, amikor a közbeszerzési rendszerben a „legmegbízhatóbbak” bajnoki címét a bankgarancia és a biztosíték érdemelte ki.
Az alábbiakban egy videofájl található a kockázatbiztosításról és mindenről, ami ezzel kapcsolatos
:
- Ez az a terület, ahol a leggyakrabban előfordulnak csalások és a részvényesek megtévesztése. Tavaly 2012. december végén a jogalkotók számos jogi lépés megtételére vonatkozóan módosították a fejlesztők kötelezettségére vonatkozó rendelkezéseket – különösen a fejlesztőket rótták a kötelezettségeik teljesítését biztosító intézkedések megtételére. Ennek az intézkedésnek a célja a részvényesek érdekeinek védelme, valamint a közös építés területén elkövetett csalások csökkentése. Ebben a cikkben fogunk beszélni arról, hogy milyen biztosítási módszereket mutat be a törvény, valamint ennek az innovációnak az előnyeit és hátrányait.
Mindenekelőtt a következő főbb pontokat szeretném felidézni a közös építés területén fennálló jogviszonyokkal kapcsolatban. Ebben a jogviszonyban a felek a fejlesztő - a társasház építését végző személy és a tulajdonosok - olyan személyek, akik a szerződésben meghatározott összeget fizetnek a fejlesztőnek, és ezt követően lakást vásárolnak az épített lakáshoz. A felek közötti kapcsolatok szerződéses alapon, megkötéssel épülnek közös építési szerződések. A közös kivitelezési szerződést a felek csak akkor kötik meg, ha a kivitelező:
Projektnyilatkozatot tesz közzé - azaz a kivitelezőre és az építési objektumra vonatkozó információkat tartalmazó dokumentumokat (az első közös építési szerződést legkorábban a projektnyilatkozat megjelenését követő 14 napon belül lehet megkötni)
Végezze el az építésre szánt föld tulajdonjogának állami bejegyzését (bérlet, albérlet).
"A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról" kötelező követelményeket állapít meg a közös kivitelezési szerződés tartalmára vonatkozóan. Az új szabályoknak megfelelően ennek a megállapodásnak tartalmaznia kell egy záradékot arra vonatkozóan, hogy miként biztosítható a fejlesztő szerződésben vállalt kötelezettségeinek teljesítése. Az alább felsorolt biztonsági módszerek a jogalkotók újításai (banki megbízás szempontjából - kiegészítés). Tekintsük őket részletesebben.
Vagy bankgarancia
Vagy a polgári jogi felelősségének biztosításával a közös építésben részt vevő részére a lakóhelyiség átruházási kötelezettségének elmulasztása vagy nem megfelelő teljesítése esetén a vonatkozó megállapodás alapján.
Ha a fejlesztő a bankgaranciát választotta, kötelezettségei biztosításának módjaként fel kell hívnia a részvényesek figyelmét a garancia feltételeire és magára a kezesre (bankra) vonatkozóan. A bankkal kötött kezességi szerződés a tőkerészesedési szerződés bejegyzése előtt jön létre. Kezesként ugyanakkor nem bárki járhat, hanem csak az, amelyik megfelel a jogalkotási aktusban meghatározott követelményeknek. A törvénytervezet részletesen ismerteti a kezes felelősségi körét, és azt is rögzíti, hogy a garancia futamidejének legalább két évvel hosszabbnak kell lennie, mint az építési tárgynak a részvényesre történő, a tőkeszerződésben meghatározott időtartama. Így a jogalkotó ezt az időtartamot a törvény korábbi változatához képest hat hónapról két évre emelte.
A törvény abszolút újdonsága az rendelkezés az építtető polgári jogi felelősségének biztosítására kötelezettségeik teljesítésének elmulasztása vagy nem megfelelő teljesítése miatt. A fejlesztő ezt többféleképpen is megteheti:
A fejlesztők kölcsönös felelősségbiztosítási társaságában való részvétellel
Az ilyen típusú biztosítás végzésére engedéllyel rendelkező biztosító szervezettel való megállapodás megkötésével.
A felelősségbiztosítási eljárást a fejlesztő saját költségén folytatja le a tőkerészesedési megállapodás állami bejegyzése előtt. Ezen túlmenően fel kell hívnia a részvényesek figyelmét a biztosítás feltételeire és a biztosítás módjára (részvétel kölcsönös biztosító társaságban vagy biztosítás biztosítószervezetben). A jogalkotási aktus kimondja, hogy a biztosítást a kedvezményezett - az építési tőkerészesedési szerződésben meghatározott részvényes - javára kötik. A biztosítás tárgya az építtető tulajdonosokkal szembeni felelősségével összefüggő vagyoni érdekeltsége, a biztosítási esemény pedig a fejlesztő lakóhelyiség-átruházási kötelezettségének elmulasztása (nem megfelelő teljesítése). A biztosítási eseményt dokumentálni kell (vonatkozó bírósági határozattal).
A biztosítási szerződés a közös építési szerződés bejegyzésének napjától számít megkötöttnek, és a jelen szerződésben meghatározott időtartamig érvényes a lakóhelyiség fejlesztője által a részvényesre történő átruházásra. Ugyanakkor a részvényes fenntartja a jogot arra, hogy biztosítási esemény bekövetkeztekor biztosítási kártérítést kapjon, a lakásrészesedési szerződésben meghatározott időtartam lejártát követő két éven belül a lakás átruházására.
A jogalkotó azt is elhatározta biztosítási szerződés szerinti minimális biztosítási összeg- ebben az esetben a szerződés árából számítják ki, és nem lehet kevesebb, mint a tulajdonosnak átadandó lakóhelyiség összterülete és az átlagos piaci érték alapján számított összeg egy négyzetméteres lakás az Orosz Föderáció egy adott területén.
A biztosítási szerződés felmondása vagy idő előtti felmondása esetén a biztosító hét napon belül köteles értesíteni a részvényeseket.
A kölcsönös biztosító társaságok tevékenységének rendje szabályozott 2007. november 29-i 286-FZ szövetségi törvény "A kölcsönös biztosításról".
Mint fentebb említettük, a fejlesztő és a tulajdonosok közötti kapcsolat az általuk megkötött közös kivitelezési szerződés alapján épül fel. Fogoly pártok által az építési tőkerészesedés szerződése kötelező állami regisztrációhoz kötött. Ugyanakkor a fejlesztő által a közös építkezés első résztvevőjével megkötött közös építkezésben való részvételi szerződés regisztrálásakor be kell nyújtani egy dokumentumot, amely megerősíti a fejlesztő által választott módszert a kötelezettségei teljesítésének biztosítására (szerződés). bank vagy biztosítási szerződés).
Ebben az időben ezt a szabályt a gyakorlatban még nem alkalmazták.- csak egy évvel a vonatkozó törvény hivatalos közzététele után léphet hatályba. Ezek az újítások a részvényesek érdekeinek védelmét szolgálják, és az orosz jogviszonyokat a közös építés területén közelebb hozzák a világszínvonalhoz, ahol a fejlesztői felelősségbiztosítás már régóta létezik. Nem kizárt azonban, hogy ennek a folyamatnak negatív oldalai is lehetnek: különösen a lakhatási költségek emelkedése, a kötelező biztosítás negatívan érinti a kis fejlesztő szervezeteket, amelyek esetében elviselhetetlenek lesznek a biztosítási kifizetések stb.
Hogy ezek az újítások mennyire lesznek hatékonyak a részvényesek érdekvédelmében, és milyen negatív oldalakkal kell szembenézniük a gyakorlatban mind a fejlesztőknek, mind a közös építésben résztvevőknek - azt majd a jövő gyakorlata mutatja.
