Hazánk polgárainak többsége abban a szerencsés helyzetben volt, hogy birtokában lehetett bizonyos ingatlanoknak: autóknak, lakásoknak, házaknak, nyaralóknak, bútoroknak, háztartási cikkeknek és még sok másnak. Ha a tulajdonhoz való jogról van szó, az általában a tulajdonos azon képességére utal, hogy bármit megtehet a dolgaival. Eladhatja, adományozhatja, cserélheti, megváltoztathatja vagy elronthatja őket. Ezt a döntést gyakran a tárgy tulajdonosa saját maga hozza meg (kivéve, ha a jogszabályban meghatározott korlátozások érvényesek).
Ez a szabály azonban nem lehet univerzális, mivel vannak kivételek. Ha az ingatlan nem egy, hanem több személy tulajdonában van (közös és közös közös tulajdon), akkor a részvételével végzett műveletekhez minden érdekelt fél hozzájárulása szükséges.
A közös tulajdon két vagy több személy tulajdonában lévő ingatlan. Ez gyakran vonatkozik azokra a tárgyakra és tárgyakra, amelyek a törvény értelmében örökségként szálltak át a tulajdonosokra.
A végrendeletet készítő örökhagyók általában egyértelműen megjelölik bizonyos dolgok, tárgyak örököseit. Ilyen okirat hiányában azonban az ingatlan a jogszabályban meghatározott eljárás szerint az örökösökre száll át. Létezik egy szigorú hierarchia, az úgynevezett sor. Általános szabály, hogy ezekben a sorokban több egyenlő új tulajdonos található. Valamennyien a közös tulajdon részeseivé válnak, jogaikat, lehetőségeiket és kötelezettségeiket a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályozza.
A Ptk-nak megfelelően van közös részesedés és közös vonás, amelyek közös jellemzője a tulajdonjog több személy közötti megosztása, de a megosztott típusú vagyoni viszonyok résztvevői meghatározhatják részesedésük nagyságát, ez pedig közös tulajdonnal lehetetlen.
Ugyanakkor a törvény a tulajdonukat közös tulajdonban ismeri el, ha külön szerződést kötöttek a házasság során. A házassági szerződés meghatározhatja az egyes házastársak részesedésének értékét. Akár úgy is dönthetnek, hogy teljesen lemondanak a megosztott fiókkezelésről, ha külön fiókkezelést választanak.
Ugyanígy a megállapodásban résztvevők egymás között arról, hogy mennyi részvény lesz mindegyiküké. Vagyis ilyen esetekben a közös tulajdoni viszonyok felváltásáról beszélünk megosztott részesedéssel. Ilyen manipuláció csak az érintett felek egyhangú döntése alapján hajtható végre. A fordított metamorfózis lehetetlen.
Természetesen az ilyen vagyoni viszonyok résztvevői nem mindig állnak egymással kapcsolatban. Az adásvétel eredményeként teljesen idegenek is tulajdonosokká válhatnak, de mindenesetre mindegyiküknek gondoskodnia kell a normális kapcsolat kiépítéséről a többi résztvevővel. Ezt mind a jó modor szabályai, mind az elemi józan ész megszabja: előbb-utóbb szükség lesz a segítségükre.
A közös tulajdonban résztvevőket szabályozó jogi normák jobb megértéséhez érdemes a modern jog forrására - az ókori római jogtudományra - hivatkozni. A rómaiak írásai azt jelzik, hogy minden tulajdonos rendelkezhet az egész tulajdon közös tulajdonjogával. Ez azt jelenti, hogy nem egy meghatározott részesedéssel rendelkezik az ingatlanból, hanem az ehhez a tárgyhoz vagy tárgyhoz való jogból. Így a megosztott közös tulajdon a vagyon feletti rendelkezési jog birtoklása, és nem maga a dolog.
A fent leírt szabály gyakorlati alkalmazása a következő: a 80 négyzetméter területű ingatlan (például lakás) közös tulajdonjogában egynegyed rész tulajdonosa. . m, nem tekintheti magát 20 négyzetméter tulajdonosának. m ebből a házból. Rendelkezésére áll az egész lakáshoz való jog egyik részesedése, de a terület negyedére nem.
Vannak olyan feltételek, amelyek fennállása esetén a közös tulajdonban részt vevő személy kizárólagos tulajdonossá válhat az ingatlannak, és rendelkezésére állhat a részhasználati jog biztosítási eljárása is.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve minden tulajdonos számára a következő lehetőségeket biztosítja:
A közös tulajdonjogban való részesedés a tulajdonost arra kötelezi, hogy tervezett tevékenységét minden más jogtulajdonossal összehangolja. Figyelembe kell venni, hogy ha a résztvevő nem talál közös nyelvet a részesedés legalább egyik tulajdonosával (még a legkisebbvel is), akkor az általa a tárggyal végzett minden tevékenység jogellenesnek minősül.
Tekintsünk egy olyan helyzetet, amelyben egy több fát tartalmazó telek közös tulajdona négy személyt illet. Egyikük érdekli, hogy maga használja a tárgyat. Mások nem akarnak megosztani vagy dolgozni rajta, javaslatuk a föld bérbeadása. Sajnos ezzel a tulajdoni formával a szavazás nem jelenthet megoldást a kérdésre, hiszen a végeredménnyel kivétel nélkül minden résztvevőnek egyet kell értenie.
Hogyan lehet közös nevezőre jutni?
Ha nem sikerül megegyezésre jutni, a közös tulajdonban lévőnek joga van bírósághoz fordulni. A törvény szerint a felperes kérheti (sőt követelheti), hogy a részesedésével arányos közös terület (vagy bármely más tárgy) részének tulajdonjogát és használati lehetőségét biztosítsák számára.
Ha ez nem lehetséges, akkor az ingatlant birtokló és használó többi résztvevő kártalaníthatja a felperest a részesedése értékéért.
Nincs olyan jogszabály, amely alapján a bíróság az egyik résztvevőt a közös tárgy eladására vagy bérbeadására kényszeríthetné. A polgári jog ilyen szerződések megkötését csak önkéntes alapon írja elő. Szélsőséges esetekben egy személy eladhatja azon részek egyikét, amelyekre a közös tulajdon fel van osztva. Ez más résztvevők hozzájárulása nélkül is megtehető, de az elővásárlási jogot tiszteletben kell tartani.
A közös tulajdonban lévő részesedés egy személy tulajdonába tartozik. Ez feljogosítja a hitelezőket arra, hogy követeljék a tartozás visszatérítését annak értékének terhére. A törvény lehetővé teszi ezen intézkedések alkalmazását mind a közös, mind a közös tulajdonú résztvevők tartozásai behajtásakor.
Az üzletrész erőszakos meghatározásával és értékelésével (közös tulajdon esetén), valamint értékesítésével a hitelezők kötelesek figyelembe venni más felek jogi érdekeit. Az önkéntes eladáshoz hasonlóan az ajánlattevőknek joguk van elsőként licitálni. Ha ezt az eljárást nem tartják be, és a részvényt kívülálló vásárolja meg, az ügylet a tárgyalás után megtámadható.
Erre tekintettel a hitelező megkövetelheti az adóstól, hogy a részesedését a résztvevők valamelyikének adja el. Ilyen körülmények között a közös tulajdonban lévő ingatlan értékesítését annak értékének alábecsülése nélkül kell végrehajtani (ami előnyös lehet az adós és a vevő számára). Ennek a feltételnek a célja a hitelező érdekeinek védelme.
Abban az esetben, ha a résztvevők közül egyik sem mutatott hajlandóságot újabb részvény vásárlására, az adósságot nyilvános árverésen történő eladással kell törleszteni. Az ilyen intézkedés célja, hogy megvédje az adóst az ár szándékos csökkentésétől, mivel az ajánlattételi eljárás során esélye van a maximális összeg megszerzésére.
Érdekes módon a hitelezőnek nincs joga az adós részesedésének megvásárlására, mivel sértheti más résztvevők jogait. Előnyök feladásával életbe lép a licitszervezési törvény előírása. A leírt eljárás csak abban az esetben releváns, ha az adós közös tulajdonban van. Ez semmilyen módon nem alkalmazható azokra, akiknek részesedésük van a közös tulajdonban. Ebben az esetben a hitelező csak az adós egy részének kiosztásához ragaszkodhat annak érdekében, hogy a tartozást tőle más módon behajtsa.
Bármilyen ingatlan tulajdonosaként az ember természetesen aggódik annak állapota és biztonsága miatt. Nemcsak jogokat és előnyöket élvez, hanem bizonyos kötelezettségeket is visel. Például az ő vállán fekszik a tárgyak és tárgyak karbantartásával kapcsolatos aggodalom, valamint a károsodásukkal és halálukkal kapcsolatos kockázatok.
A fő költségek a következők:
Ezek az árnyalatok a közös vagy megosztott tulajdonnal rendelkező emberek számára is relevánsak. A közös tulajdon egy sajátos vagyonfajta, így a kiadások összege a tulajdonosok között részesedésük arányában oszlik meg. Minden résztvevőnek pénzügyi kötelezettségeket kell viselnie, függetlenül attól, hogy használja-e a létesítményt vagy sem.
Abban az esetben, ha az egyik résztvevő nem kívánja kifizetni a létesítmény fenntartási költségeinek megállapodás szerinti részét, mások pénzösszeg végrehajtásához folyamodhatnak.
Érdemes azonban leszögezni, hogy a résztvevők csak abban az esetben fordulhatnak perhez, ha a közös tulajdonban lévő ház (vagy egyéb tárgy) a rezsi egy részének nemfizetése, kötelező javítási vagy helyreállítási munkák miatt súlyosan megrongálódhat. A drága panelekkel ellátott helyiségek kárpitozását nem ismerik el szükséges munkának, ezért nincs értelme elvárni a költségek kompenzációját.
Ha nemesíteni vagy díszíteni szeretné az ingatlant, az optimális, ha írásos hozzájárulást kér az ilyen rendezvényekhez. A dokumentum megerősíti az egyhangú döntést, és lehetővé teszi, hogy azok, akik ezeket az akciókat végrehajtották, a beruházások arányában növeljék részesedésüket.
Mint minden más ingatlan, a megosztott közös tulajdon öröklési, adományozási, adásvételi vagy lízingügyletek tárgya. Csak magának a résztvevőnek van joga eldönteni, hogy mit kezdjen a részesedésével.
A szabályok azonban szabályok, és be kell tartani őket. Ezért, ha egy üzletrészt egy kívülállónak (aki nem tagja a közös tulajdonnak) szeretne eladni, az eladó köteles írni és elküldeni más tulajdonosoknak. Fel kell tüntetniük az értékesített részvény mennyiségét és értékét, valamint az egyéb feltételeket. A levél kézbesíthető személyesen, aláírással vagy postai úton.
Abban az esetben, ha a tulajdonostársak egyike sem érdeklődik a vásárlás iránt, a közös tulajdonú telek (más tárgy vagy tárgy) bármely vevőnek eladható.
Tudnia kell, hogy a töredéktulajdonosok spekulálhatnak arról, hogy vásárolnak-e részvényt vagy sem a következő időszakokban:
A tulajdonosok megtámadhatják az ügylet jogszerűségét annak lezárását követő három hónapon belül. Ha kétségeik vannak, ne mulasszák el ezt a határidőt, mert utána a bíróság nem foglalkozik az ügyükkel. A tulajdonosoknak tisztában kell lenniük azzal, hogy nem tudják elérni, hogy csak az egyik résztvevő tulajdonjogát adják át.
Az adományozás, hagyaték vagy zálogbaadás eljárásának sajátossága, hogy a többi résztvevő értesítése nem kötelező. Ezt a tranzakciót mindenesetre jogszerűnek és érvényesnek tekintik.
Valamennyi leírt törvény és szabály érvényes abban az esetben is, ha a közös köztulajdon tárgya föld. Igaz, az ilyen ingatlanokkal végzett műveletek egy sor sajátos jellemzővel járnak.
Először is meg kell jegyezni, hogy egyes oldalak tulajdonosainak száma elérheti a több százat is. Ennek oka az a tény, hogy sok mezőgazdasági területet szándékosan osztottak ki az állami gazdaságok és a kolhozok dolgozóinak közös tulajdonába (már a szervezetek felszámolása után).
Ma már folyamatos az érdeklődés az ilyen oldalak iránt. Ezek egy részét termékek termesztésére, míg mások házépítésre használják. Nincsenek tilalmak a föld adásvételére vonatkozóan, azonban vannak korlátozások a részvények harmadik félnek történő továbbértékesítésére vonatkozóan (az erőforrásokkal való helytelen gazdálkodás elkerülése érdekében).
A tulajdonosok, amikor adásvételt, cserét vagy bérbeadást terveznek, kérik a többi résztvevőtől, hogy a közös tulajdonban lévő földrészeiket feloszthassák. Ennek az intézkedésnek a célját nem szükséges feltüntetni, mivel valójában csak az üzletrész tulajdonosát érinti. Leggyakrabban ez lesz:
A részvény kiutalásához a közgyűlés határozata szükséges. Meghatározzák a terület kiosztásának helyét, és megjelölik a helyszínrajzon. Aztán jön a földmérés sora – ez a földön végzett eljárás. A kiosztott részesedést elkerítik, és újat rendelnek hozzá.
A részvényes köteles részvénykiosztási szándékáról a nyilvánosságot tájékoztatni és tulajdonosi gyűlést szervezni. Bármilyen számára megfelelő helyi médiacsatornát használhat (újságok, rádió, televízió).
Az összegyűlt részvényesek jóváhagyják a határterv tervezetét, jegyzőkönyvet készítenek, és aláírják az új telek határainak egyeztetéséről szóló okiratot. A kiosztott részvény tulajdonosa további dokumentumokat kap a Rosreestr-től.
A közös tárgy minden tulajdonos általi önálló használatának, eladásának vagy bérbeadásának eredményeként bizonyos bevételhez jutnak. Mivel az ingatlan közös, így a pénz nem lehet egy személyé.
Valójában nem szabályozza a törvény azt a kérdést, hogy a bevétel mekkora része illeti meg az egyes részvénytulajdonosokat. Ezt a kérdést a tárgyalások és megbeszélések során egymás között oldják meg. Az állam csak a közös tulajdonban részt vevők jövedelmük felosztásáról szóló döntésének dokumentálási eljárását határozza meg.
A befolyt pénzeszközöket gyakran az ingatlantulajdonosok részesedésük arányában osztják fel. Ennek figyelembe kell vennie azokat az erőfeszítéseket, amelyeket mindegyikük a bevételszerzés érdekében tett. Gyakran előfordul, hogy az a kis részesedés tulajdonosa, aki nagy mennyiségű munkát végzett (például közös földterület megműveléséhez, eladásához vagy bérbeadásához szükséges), a nyereség jelentős részére számíthat.
A tulajdonosoknak kiemelt figyelmet kell fordítaniuk arra, hogy az eladott közös tulajdont hogyan dokumentálják. Az adásvételi szerződés nem tartalmazhat egyszerűen arra vonatkozó utasítást, hogy pénzt utaljon át az egyik tulajdonosnak. Hiszen ez nem teszi lehetővé az adólevonások helyes és megbízható kiszámítását.
A tulajdonosok kötelesek megállapodást vagy kiegészítő megállapodást kötni, amely az adásvételi szerződéshez kapcsolódik. Miután ebben a dokumentumban feltüntették az általuk kapott pénzeszközök elosztására vonatkozó összes adatot, a jogszabályoknak megfelelően járnak el.
A közös tulajdonban lévő sok résztvevőnek nehézséget okoz az összes jogszabályi normának és szabálynak való megfelelés, amikor az ingatlanrészével bármilyen műveletet kell végrehajtania. Ez nem meglepő, mert a mindennapi életben az emberek nem gyakran találkoznak a tulajdonjoggal, és nem tudnak gyorsan eligazodni vállalkozásuk számos árnyalatában.
A helyzetet néha bonyolítja a tulajdonosok közötti feszült viszony vagy a kompromisszumra való hajlandóság.
Annak biztosítása érdekében, hogy minden megtett intézkedés jogszerű, helyes és ne támadható legyen, jobb, ha ügyvédhez fordul. A szakképzett segítség nagyban megkönnyíti és felgyorsítja számos eljárást, különösen, ha bíróságról van szó, amikor ingatlanviták megoldására van szükség.
A tulajdonjog lehet egyéni, közös és megosztott. Ezen nyomtatványok mindegyike speciális jogkövetkezményekkel jár, amelyekre az emberek egyáltalán nem gondolnak, amikor magukra veszik a tulajdont. Különösen váratlanok a közös vagy közös tulajdon bejegyzésekor. Ezek nem csak különböző nevek - ez a dolgok, az ingatlanok, sőt a tulajdonosaik más sorsa.
A viták általában lakóhelyiségek, házak, nyaralók társtulajdonosai között merülnek fel. Érdemes részletesebben is beszélni a közös és a megosztott ingatlantulajdon közötti különbségről, hogy megértsük az intézmények közötti különbségeket, és a végeredmény teljes tudatában cselekedjünk.
A tulajdonjog lehetővé teszi, hogy ingatlanával bármilyen törvényes módon rendelkezzen, birtokoljon és használjon. Ez egy elemi definíció egy ügyvéd számára. A hozzá tartozóval azonban csak az egyedüli tulajdonos rendelkezhet viszonylag szabadon. A megosztott és közös tulajdonra vonatkozóan a jogalkotók számos korlátozást írtak elő. Mielőtt azonban beszélne róluk, meg kell találnia, mit jelentenek ezek a kifejezések.
És először is tegyük fel, hogy ezek a fogalmak egységesek. Ezek a tulajdonviszonyok általánosak, vagyis azt feltételezik, hogy az ingatlannak több tulajdonosa van. A közös tulajdont olyan oszthatatlan dolgokra formálják, amelyek nem oszthatók fel természetben anélkül, hogy tulajdonságaik és rendeltetésük megváltozna. Például egy autót vagy egy lakást nem lehet részekre osztani, ezt csak papíron lehet megtenni. Tulajdonosok számától függetlenül vagy továbbra is egységesek maradnak, vagy lehetetlen lesz használni őket.
Az ingatlan megosztott tulajdonának jelentése részben már a névből is kiderül: az ingatlan részekre oszlik, amelyek mindegyikének megvan a maga tulajdonosa. A tulajdon felett csak e részesedés keretein belül jogosult szabadon rendelkezni. A részvényesek csak közös megegyezéssel határozhatják meg a dolog egészének sorsát. Ha egy nagyon csekély részesedés tulajdonosa nem ért egyet a többi tulajdonostárs döntésével, akkor is jogában áll azt letiltani. A megosztott tulajdonjog ingatlanokra és ingóságokra egyaránt kiterjedhet. De gyakrabban közös megosztott tulajdont adnak ki lakásokra, házakra és egyéb lakásokra.
A közös tulajdon azt is jelenti, hogy az ingatlannak több tulajdonosa van, de senkinek nincs részesedése. Mindenkié az egész. És egyben egy egészként is cselekszenek: együtt használják fel, és ami a legfontosabb, közösen kezelik azt, amit megszereztek. Egyik tulajdonostársnak sincs joga saját belátása szerint ilyen ingatlant eladni, elzálogosítani, eladományozni vagy mást tenni. Az ügylet a tulajdonostárs jóváhagyása nélkül nem hajtható végre.
A törvény a közös tulajdonnak minősül:
A táblázatból könnyebben megértheti az ingatlantulajdonlási lehetőségek közötti jelentős különbségeket.
| A megkülönböztetés kritériumai | Mi a különbség | |
| Lakás közös tulajdona | Lakásközösség | |
| A részvények elérhetősége. | Van. | A részvények meghatározása nélkül bocsátják ki. |
| Ki jogosult pályázni. | Bármilyen arc. | Csak házastársak. |
| Az ingatlannal való rendelkezés lehetősége a tulajdonostársak beleegyezése nélkül. | Csak a lakásban (házban, szobában) való részesedésének mértékében. | Nincs ilyen lehetőség. |
| Bejegyzés. | Minden részvényt egy meghatározott tulajdonosnak bocsátanak ki, amelyről megfelelő igazolást állítanak ki. | Az ingatlan teljes egészében az egyik házastárs nevére írható be, ami nem ad neki rendelkezési jogot a másik társtulajdonos hozzájárulása nélkül. |
| Helyes megerősítés. | Mindig a tulajdonjogról szóló okirat igazolja (a részesedés nagyságának feltüntetésével). | A házastársak közös tulajdonjogát a vásárolt lakáshoz néha nem papír, hanem törvény erősíti meg, ami azt jelenti, hogy a második házastárs rendelkezik ezzel. |
Amint már említettük, ha a házas állampolgárok nem tesznek semmit, akkor az általuk megszerzett vagyon a házastársak tulajdonának minősül. Igény szerint átjegyezhetik részvényre. Mielőtt azonban ezt megtenné, mérlegelnie kell ennek a lépésnek az előnyeit és hátrányait.
A közös vagyon részekre való felosztásában a házastársaknak meg kell érteniük, hogy nehezebb lesz kontrollálniuk a házastárs manipulációit az élettér rájuk eső részével. Például zálogba adhatja, elajándékozza vagy hagyatékul bárkire, amiről a második tulajdonostárs nem is tud (egy bizonyos pontig). A részvényesnek azonban joga van eladni, egyetlen megkötéssel: először fel kell ajánlania a visszaváltást a tulajdonostársnak. Ha egy hónapig hallgat, vagy visszautasítja, akkor a részvény tulajdonosa bárkinek eladhatja. De nem olcsóbb, mint a második házastársnak felajánlott ár.
Másrészt, ha a házastársaknál van bejegyezve a lakás közös tulajdona, akik közül az egyik szeret eladósodni, hitelt felvenni, akkor talán a párjának is jövedelmezőbb lesz bejegyeztetni a részvényeket. Ekkor a pénzeszközök idő előtti visszaadása esetén nem az egész ingatlanra, hanem csak az adós részesedésére érvényesítenek lefoglalást.
Határozottan lehetetlen válaszolni arra a kérdésre, hogy melyik a jobb - közös vagy közös lakástulajdon. Minden a konkrét körülményektől függ. Hozzáértően értse meg őket, és kínálja a legjobb megoldást az ügyvédi hatáskörön belül. Ezért a saját tulajdonával kapcsolatos bármilyen manipuláció esetén, különösen, ha ingatlanról van szó, jobb konzultálni egy szakemberrel. Ez segít elkerülni sok problémát a jövőben.
Megosztott tulajdonjoga házastársakról az Orosz Föderáció jogszabályi normái rendelkeznek a közös joggal egyenrangúan. Az ingatlanok és egyéb értékes ingatlanok vásárlása gyakran a közös tulajdon jogán történik. Mi a különbség ezek között a módok között, és miért előnyös néha a megosztott tulajdonjog, cikkünkben elmondjuk.
A közös és a közös közös tulajdon azonos természetű: mindkettő ugyanazon ingatlan tulajdonosainak sokaságáról szól. Sőt, mindegyiknek megvannak a saját jellegzetességei.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének közös megosztott tulajdonjogának értelmezése magában foglalja az ingatlan tulajdoni hányadának kezdeti meghatározását, amely lehet egyenlő vagy egyenlőtlen. A vagyon feletti rendelkezést a házastársak részesedésük keretein belül végzik.
Nincs különbség a megosztott tulajdon és a megosztott tulajdon között. A polgári jog szerint ezek a fogalmak azonosak.
A házastársak vagyonközössége nem jelent üzletrész-kiosztást, a vagyon feletti rendelkezést a házastársak közösen, a jóhiszeműség elve alapján végzik.
A házastársak vagy az érdekelt harmadik személy kérelmére a közös tulajdonukban lévő vagyon megosztható. Az ilyen megosztás eredményeként megszerzett részvények közös tulajdont képeznek.
A házastársak közös tulajdona akkor jön létre, ha tulajdonuk nem törvényes (az Orosz Föderáció családjogi normái szerint), hanem szerződéses rendszer. A házastársak akarata szerint ez történik:
Ez utóbbi esetben a házastársak vagyonának egy része jogi szabályozás hatálya alá tartozik, a másik rész pedig szerződéses.
A közös tulajdon önkéntes alapítása mellett van kényszerűség is, amely bírósági úton történik.
A közös tulajdon és a megosztott tulajdon között a különbség éppen az ingatlanok vonatkozásában szembetűnőbb. Ennek az az oka, hogy az ingatlantárgyak tulajdonjoga a jogokkal együtt a vagyonfenntartási kötelezettségeket is megállapítja.
A második tényező, amely szerepet játszik abban, hogy a házastársak törekednek az ingatlan tulajdoni hányadának egyértelműbb elhatárolására, az ingatlan értéke. Az ingatlan ára általában magas, ezért jelentősen befolyásolja a felek érdekeit.
Ezt szem előtt tartva az orosz polgári jog az ingatlanok elidegenítésének sajátos rendjét állapítja meg, eltérve a jóhiszeműség elvétől, amely a közös tulajdon posztulátuma, és megkülönbözteti azt a megosztott tulajdontól. Arról beszélünk, hogy a második házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulása szükséges a közös tulajdont képező ingatlannal történő ügylethez. A jóhiszeműség vélelmétől való eltérés azonban nem szünteti meg a közös tulajdon (és a közös tulajdontól való eltérés) egyéb jeleit, így a házastársak egyenlőségét a vagyon feletti rendelkezésben.
A közös tulajdoni rendszer megszűnése és a közös tulajdonra való áttérés az alábbiak miatt következhet be:
A házastársak közös megegyezésével a részesedés a vagyon létrehozásához (szerzéséhez) való hozzájárulásuk arányában és aránytalanul is meghatározható. A részesedések meghatározásakor a bíróság a legtöbb esetben pontosan az egyes házastársak hozzájárulásának arányaiból indul ki.
Az egyes házastársak részesedésének felosztása azt a tényt eredményezi, hogy jogot szereznek arra, hogy önállóan rendelkezzenek az ingatlanrészük felett, és közös megosztott tulajdonjogot szerezzenek rá. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy a második házastárs elsőbbségi joga olyan részesedés megszerzésére, amely nem tartozik neki, ha a második házastárs úgy dönt, hogy eladja azt.
Ezen túlmenően, a részesedés kiosztása a vagyonfenntartási felelősség elhatárolásához vezet. Ez különösen vonatkozik a közös tulajdon utáni adófizetésre, a vagyonbiztosításra, valamint a közüzemi, működési és egyéb költségekre.
Külön kiemelendő, hogy ha a házassági szerződés a közös vagyon tulajdonjogának feltételeit rögzíti, akkor annak érvénytelenné nyilvánításakor vagy megszűnésekor (mind bírósági határozattal, mind a házastársak közös megegyezésével) a felek visszatérnek a házassági szerződéshez. jogi rezsim.
 |
| Szerződési űrlap letöltése |
Ha a megosztott tulajdont egyedi megállapodással (például lakásszerzéssel) hozták létre, akkor a felek vagy az igazságügyi hatóságok határozatával csak a részesedések nagysága változtatható meg, közös tulajdon azonban már nem létesíthető. Az egyetlen lehetőség, hogy a felek visszatérjenek a közös tulajdonhoz, az ügylet egészének megtámadása és érvénytelenítése - ehhez azonban igen kényszerítő körülményeknek kell állniuk a feleknek.
A "tulajdon" jogi fogalom az elmélet alapján az alanyok közötti kapcsolatok összességét jelenti a tulajdon birtoklási, használati és rendelkezési joga alapján. E kapcsolatok tárgya lehet bármilyen ingatlan, például lakás vagy autó. A tulajdonjogban mind a közös, mind a megosztott tulajdon megkülönböztethető, amelyek a viszonyok tárgyát és a jogkövetkezményeket tekintve különböznek egymástól.
Az ilyen típusú tulajdonjog magában foglalja a házastársak közötti tulajdonjogot egy közös tulajdonra anélkül, hogy azt meghatározott részekre osztanák fel. Mind a 100% a feleségé és a férjé is lehet.
A fontos feltétel azonban itt az a kapcsolatot hivatalosan bejegyzett házassággal kell legalizálni. Nagyon gyakran a polgári házasságban élő párok kezdenek tulajdonjogot követelni. De nincs köztük közös tulajdon, valamint általában a jogviszonyok.
A házastársak között a közös tulajdon akkor állhat fenn, ha azt megállapodás - házassági szerződés - megkötésével önállóan nyilatkoznak. A részvények is eltérőek lehetnek: 50/50, 75/25.
A házastársaknak nemcsak birtoklási, használati és rendelkezési joguk van, hanem kötelezettségeket is viselnek, nevezetesen az ingatlanfenntartási adók vagy a lakás közüzemi díjainak megfizetését. A költségeket egyenlő összegben fizetik közösen.
A megosztott tulajdon önmagáért beszél, hogy egy meghatározott rész elválasztásáról beszélünk a közös tulajdonból, részesedésről a jogviszonyok minden egyes résztvevője számára.
Az ilyen típusú tulajdon alanyai lehetnek:
A házastársak közös vagyona a szerződés aláírásával közös tulajdonba kerülhet. De vannak esetek, amikor a férj és a feleség nem tudnak megegyezni egymással, és a bírósághoz fordulnak segítségért. A bíróság az összes benyújtott dokumentumot figyelembe véve, valamint a férj vagy feleség személyes pénzügyi hozzájárulásának összegétől vezérelve méltányos döntést hoz egyik vagy másik irányba.
A közös tulajdonban maradó résztvevõk birtokolják a tulajdonrészüket. Minden megosztás teljesen más lehet. Ez határozza meg azt a vonatkozó dokumentumot, amely alapján a vagyonmegosztás megtörtént. Így például egy elhunyt hozzátartozó hagyhat végre végrendeletet, ahol minden családtag számára biztosította a lakás öröklési részét.
Érdemes megjegyezni, hogy megosztott tulajdon esetén az ingatlanrészét eladhatja valakinek. De fontos, hogy erről értesítsd a többi „részvényes”-t, hiszen elsősorban az Ön részesedését szerezhetik meg. Ha megtagadják, akkor az alanynak joga van eladni harmadik félnek, és ebben senki sem akadályozhatja meg.
Az ingatlanfenntartás adóztatása tekintetében minden költséget az egyes résztvevők részesedésének nagysága szerint kell viselni.
Közös és különböző felek az ingatlan közös és megosztott tulajdonában
Ezt a két tulajdonjogot csak az egyesíti, hogy ugyanazt az ingatlant egyszerre többen is birtokolhatják.
A tulajdonjogi viszonyok alanyai szerint:
Tárgy szerint:
Adófizetés:
Rendelkezési jog:
Csak az a fontos, hogy egy részvény eladásáról hivatalosan hívott levélben értesítsék őket, és 30 napon belül megvásárolhatják ezt a részvényt. Ha ez nem történik meg, akkor egy részét eladhatja másoknak.
Az emberek gyakran kapcsolják össze a tulajdont valami személyes dologgal, és nagyon nehéz megosztani mással, különösen akkor, ha ugyanazon a területen élnek, de csak jogviszonyban állnak egymással.
Hazánk polgárainak többsége abban a szerencsés helyzetben volt, hogy birtokában lehetett bizonyos ingatlanoknak: autóknak, lakásoknak, házaknak, nyaralóknak, bútoroknak, háztartási cikkeknek és még sok másnak. Ha a tulajdonhoz való jogról van szó, az általában a tulajdonos azon képességére utal, hogy bármit megtehet a dolgaival. Eladhatja, adományozhatja, cserélheti, megváltoztathatja vagy elronthatja őket. Ezt a döntést gyakran a tárgy tulajdonosa saját maga hozza meg (kivéve, ha a jogszabályban meghatározott korlátozások érvényesek).
Ez a szabály azonban nem lehet univerzális, mivel vannak kivételek. Ha az ingatlan nem egy, hanem több személy tulajdonában van (közös és közös közös tulajdon), akkor a részvételével végzett műveletekhez minden érdekelt fél hozzájárulása szükséges.
A közös tulajdon két vagy több személy tulajdonában lévő ingatlan. Ez gyakran vonatkozik azokra a tárgyakra és tárgyakra, amelyek a törvény értelmében örökségként szálltak át a tulajdonosokra.
A végrendeletet készítő örökhagyók általában egyértelműen megjelölik bizonyos dolgok, tárgyak örököseit. Ilyen okirat hiányában azonban az ingatlan a jogszabályban meghatározott eljárás szerint az örökösökre száll át. Létezik egy szigorú hierarchia, az úgynevezett sor. Általános szabály, hogy ezekben a sorokban több egyenlő új tulajdonos található. Valamennyien a közös tulajdon részeseivé válnak, jogaikat, lehetőségeiket és kötelezettségeiket a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályozza.
A Polgári Törvénykönyvnek megfelelően közös megosztott és közös vagyon van. Közös jellemzőjük a tulajdonjog több ember közötti megoszlása, de a megosztott típusú vagyoni viszonyok résztvevői meghatározhatják részesedésük nagyságát, ez pedig közös tulajdonban nem lehetséges.
Ugyanakkor a törvény a tulajdonukat közös tulajdonban ismeri el, ha külön szerződést kötöttek a házasság során. A házassági szerződés meghatározhatja az egyes házastársak részesedésének értékét. Akár úgy is dönthetnek, hogy teljesen lemondanak a megosztott fiókkezelésről, ha külön fiókkezelést választanak.
Ugyanígy a paraszti (mezőgazdasági) gazdaságban résztvevők megegyeznek egymás között az őket megillető részvények nagyságáról. Vagyis ilyen esetekben a közös tulajdoni viszonyok felváltásáról beszélünk megosztott részesedéssel. Ilyen manipuláció csak az érintett felek egyhangú döntése alapján hajtható végre. A fordított metamorfózis lehetetlen.
Természetesen az ilyen vagyoni viszonyok résztvevői nem mindig állnak egymással kapcsolatban. Az adásvétel eredményeként teljesen idegenek is tulajdonosokká válhatnak, de mindenesetre mindegyiküknek gondoskodnia kell a normális kapcsolat kiépítéséről a többi résztvevővel. Ezt mind a jó modor szabályai, mind az elemi józan ész megszabja: előbb-utóbb szükség lesz a segítségükre.
A közös tulajdonban résztvevők tulajdonviszonyait szabályozó jogi normák jobb megértése érdekében érdemes a modern jog forrására - az ókori római jogtudományra - hivatkozni. A rómaiak írásai azt jelzik, hogy minden tulajdonos rendelkezhet az egész tulajdon közös tulajdonjogával. Ez azt jelenti, hogy nem egy meghatározott részesedéssel rendelkezik az ingatlanból, hanem az ehhez a tárgyhoz vagy tárgyhoz való jogból. Így a megosztott közös tulajdon a vagyon feletti rendelkezési jog birtoklása, és nem maga a dolog.
A fent leírt szabály gyakorlati alkalmazása a következő: a 80 négyzetméter területű ingatlan (például lakás) közös tulajdonjogában egynegyed rész tulajdonosa. . m, nem tekintheti magát 20 négyzetméter tulajdonosának. m ebből a házból. Rendelkezésére áll az egész lakáshoz való jog egyik részesedése, de a terület negyedére nem.
Vannak olyan feltételek, amelyek fennállása esetén a közös tulajdonban részt vevő személy kizárólagos tulajdonossá válhat az ingatlannak, és rendelkezésére állhat a részhasználati jog biztosítási eljárása is.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve minden tulajdonos számára a következő lehetőségeket biztosítja:
A közös tulajdonjogban való részesedés a tulajdonost arra kötelezi, hogy tervezett tevékenységét minden más jogtulajdonossal összehangolja. Figyelembe kell venni, hogy ha a résztvevő nem talál közös nyelvet a részesedés legalább egyik tulajdonosával (még a legkisebbvel is), akkor az általa a tárggyal végzett minden tevékenység jogellenesnek minősül.
Tekintsünk egy olyan helyzetet, amelyben egy több fát tartalmazó telek közös tulajdona négy személyt illet. Egyikük érdekli, hogy maga használja a tárgyat. Mások nem akarnak megosztani vagy dolgozni rajta, javaslatuk a föld bérbeadása. Sajnos ezzel a tulajdoni formával a szavazás nem jelenthet megoldást a kérdésre, hiszen a végeredménnyel kivétel nélkül minden résztvevőnek egyet kell értenie.
Hogyan lehet közös nevezőre jutni?
Ha nem sikerül megegyezésre jutni, a közös tulajdonban lévőnek joga van bírósághoz fordulni. A törvény szerint a felperes kérheti (sőt követelheti), hogy a részesedésével arányos közös terület (vagy bármely más tárgy) részének tulajdonjogát és használati lehetőségét biztosítsák számára.
Ha ez nem lehetséges, akkor az ingatlant birtokló és használó többi résztvevő kártalaníthatja a felperest a részesedése értékéért.
Nincs olyan jogszabály, amely alapján a bíróság az egyik résztvevőt a közös tárgy eladására vagy bérbeadására kényszeríthetné. A polgári jog ilyen szerződések megkötését csak önkéntes alapon írja elő. Szélsőséges esetekben egy személy eladhatja azon részek egyikét, amelyekre a közös tulajdon fel van osztva. Ez más résztvevők hozzájárulása nélkül is megtehető, de az elővásárlási jogot tiszteletben kell tartani.
A közös tulajdonban lévő részesedés egy személy tulajdonába tartozik. Ez feljogosítja a hitelezőket arra, hogy követeljék a tartozás visszatérítését annak értékének terhére. A törvény lehetővé teszi ezen intézkedések alkalmazását mind a közös, mind a közös tulajdonú résztvevők tartozásai behajtásakor.
Az üzletrész erőszakos meghatározásával és értékelésével (közös tulajdon esetén), valamint értékesítésével a hitelezők kötelesek figyelembe venni más felek jogi érdekeit. Az önkéntes eladáshoz hasonlóan az ajánlattevőknek joguk van elsőként licitálni. Ha ezt az eljárást nem tartják be, és a részvényt kívülálló vásárolja meg, az ügylet a tárgyalás után megtámadható.
Erre tekintettel a hitelező megkövetelheti az adóstól, hogy a részesedését a résztvevők valamelyikének adja el. Ilyen körülmények között a közös tulajdonban lévő ingatlan értékesítését annak értékének alábecsülése nélkül kell végrehajtani (ami előnyös lehet az adós és a vevő számára). Ennek a feltételnek a célja a hitelező érdekeinek védelme.
Abban az esetben, ha a résztvevők közül egyik sem mutatott hajlandóságot újabb részvény vásárlására, az adósságot nyilvános árverésen történő eladással kell törleszteni. Az ilyen intézkedés célja, hogy megvédje az adóst az ár szándékos csökkentésétől, mivel az ajánlattételi eljárás során esélye van a maximális összeg megszerzésére.
Érdekes módon a hitelezőnek nincs joga az adós részesedésének megvásárlására, mivel sértheti más résztvevők jogait. Előnyök feladásával életbe lép a licitszervezési törvény előírása. A leírt eljárás csak abban az esetben releváns, ha az adós közös tulajdonban van. Ez semmilyen módon nem alkalmazható azokra, akiknek részesedésük van a közös tulajdonban. Ebben az esetben a hitelező csak az adós egy részének kiosztásához ragaszkodhat annak érdekében, hogy a tartozást tőle más módon behajtsa.
Bármilyen ingatlan tulajdonosaként az ember természetesen aggódik annak állapota és biztonsága miatt. Nemcsak jogokat és előnyöket élvez, hanem bizonyos kötelezettségeket is visel. Például az ő vállán fekszik a tárgyak és tárgyak karbantartásával kapcsolatos aggodalom, valamint a károsodásukkal és halálukkal kapcsolatos kockázatok.
A fő költségek a következők:
Ezek az árnyalatok a közös vagy megosztott tulajdonnal rendelkező emberek számára is relevánsak. A közös tulajdon egy sajátos vagyonfajta, így a kiadások összege a tulajdonosok között részesedésük arányában oszlik meg. Minden résztvevőnek pénzügyi kötelezettségeket kell viselnie, függetlenül attól, hogy használja-e a létesítményt vagy sem.
Abban az esetben, ha az egyik résztvevő nem kívánja kifizetni a létesítmény fenntartási költségeinek megállapodás szerinti részét, mások pénzösszeg végrehajtásához folyamodhatnak.
Érdemes azonban leszögezni, hogy a résztvevők csak abban az esetben fordulhatnak perhez, ha a közös tulajdonban lévő ház (vagy egyéb tárgy) a rezsi egy részének nemfizetése, kötelező javítási vagy helyreállítási munkák miatt súlyosan megrongálódhat. A drága panelekkel ellátott helyiségek kárpitozását nem ismerik el szükséges munkának, ezért nincs értelme elvárni a költségek kompenzációját.
Ha nemesíteni vagy díszíteni szeretné az ingatlant, az optimális, ha írásos hozzájárulást kér az ilyen rendezvényekhez. A dokumentum megerősíti az egyhangú döntést, és lehetővé teszi, hogy azok, akik ezeket az akciókat végrehajtották, a beruházások arányában növeljék részesedésüket.
Mint minden más ingatlan, a megosztott közös tulajdon öröklési, adományozási, adásvételi vagy lízingügyletek tárgya. Csak magának a résztvevőnek van joga eldönteni, hogy mit kezdjen a részesedésével.
A szabályok azonban szabályok, és be kell tartani őket. Ezért ha egy üzletrészt egy külső személynek (aki nem tagja a közös tulajdonnak) szeretne eladni, az eladó köteles tájékoztató leveleket írni és megküldeni a többi tulajdonosnak. Fel kell tüntetniük az értékesített részvény mennyiségét és értékét, valamint az egyéb feltételeket. A levél kézbesíthető személyesen, aláírással vagy postai úton.
Abban az esetben, ha a tulajdonostársak egyike sem érdeklődik a vásárlás iránt, a közös tulajdonú telek (más tárgy vagy tárgy) bármely vevőnek eladható.
Tudnia kell, hogy a töredéktulajdonosok spekulálhatnak arról, hogy vásárolnak-e részvényt vagy sem a következő időszakokban:
A tulajdonosok megtámadhatják az ügylet jogszerűségét annak lezárását követő három hónapon belül. Ha kétségeik vannak, ne mulasszák el ezt a határidőt, mert utána a bíróság nem foglalkozik az ügyükkel. A tulajdonosoknak tisztában kell lenniük azzal, hogy nem tudják elérni, hogy az ügyletet érvénytelennek ismerjék el, csak a tulajdonjog átruházása az egyik résztvevőre lehetséges.
Az adományozás, hagyaték vagy zálogbaadás eljárásának sajátossága, hogy a többi résztvevő értesítése nem kötelező. Ezt a tranzakciót mindenesetre jogszerűnek és érvényesnek tekintik.
Valamennyi leírt törvény és szabály érvényes abban az esetben is, ha a közös köztulajdon tárgya föld. Igaz, az ilyen ingatlanokkal végzett műveletek egy sor sajátos jellemzővel járnak.
Először is meg kell jegyezni, hogy egyes oldalak tulajdonosainak száma elérheti a több százat is. Ennek oka az a tény, hogy sok mezőgazdasági területet szándékosan osztottak ki az állami gazdaságok és a kolhozok dolgozóinak közös tulajdonába (már a szervezetek felszámolása után).
Ma már folyamatos az érdeklődés az ilyen oldalak iránt. Ezek egy részét termékek termesztésére, míg mások házépítésre használják. Nincsenek tilalmak a föld adásvételére vonatkozóan, azonban vannak korlátozások a részvények harmadik félnek történő továbbértékesítésére vonatkozóan (az erőforrásokkal való helytelen gazdálkodás elkerülése érdekében).
A tulajdonosok, amikor adásvételt, cserét vagy bérbeadást terveznek, kérik a többi résztvevőtől, hogy a közös tulajdonban lévő földrészeiket feloszthassák. Ennek az intézkedésnek a célját nem szükséges feltüntetni, mivel valójában csak az üzletrész tulajdonosát érinti. Leggyakrabban ez lesz:
A részvény kiutalásához a közgyűlés határozata szükséges. Meghatározzák a terület kiosztásának helyét, és megjelölik a helyszínrajzon. Aztán jön a földmérés sora – ezt az eljárást egy kataszteri mérnök végez a földön. A kiosztott részesedést bekerítik, új kataszteri számot rendelnek hozzá.
A részvényes köteles részvénykiosztási szándékáról a nyilvánosságot tájékoztatni és tulajdonosi gyűlést szervezni. Bármilyen számára megfelelő helyi médiacsatornát használhat (újságok, rádió, televízió).
Az összegyűlt részvényesek jóváhagyják a határterv tervezetét, jegyzőkönyvet készítenek, és aláírják az új telek határainak egyeztetéséről szóló okiratot. A kiosztott részvény tulajdonosa további dokumentumokat kap a Rosreestr-től.
A közös tárgy minden tulajdonos általi önálló használatának, eladásának vagy bérbeadásának eredményeként bizonyos bevételhez jutnak. Mivel az ingatlan közös, így a pénz nem lehet egy személyé.
Valójában nem szabályozza a törvény azt a kérdést, hogy a bevétel mekkora része illeti meg az egyes részvénytulajdonosokat. Ezt a kérdést a tárgyalások és megbeszélések során egymás között oldják meg. Az állam csak a közös tulajdonban részt vevők jövedelmük felosztásáról szóló döntésének dokumentálási eljárását határozza meg.
A befolyt pénzeszközöket gyakran az ingatlantulajdonosok részesedésük arányában osztják fel. Ennek figyelembe kell vennie azokat az erőfeszítéseket, amelyeket mindegyikük a bevételszerzés érdekében tett. Gyakran előfordul, hogy az a kis részesedés tulajdonosa, aki nagy mennyiségű munkát végzett (például közös földterület megműveléséhez, eladásához vagy bérbeadásához szükséges), a nyereség jelentős részére számíthat.
A tulajdonosoknak kiemelt figyelmet kell fordítaniuk arra, hogy az eladott közös tulajdont hogyan dokumentálják. Az adásvételi szerződés nem tartalmazhat egyszerűen arra vonatkozó utasítást, hogy pénzt utaljon át az egyik tulajdonosnak. Hiszen ez nem teszi lehetővé az adólevonások helyes és megbízható kiszámítását.
A tulajdonosok kötelesek megállapodást vagy kiegészítő megállapodást kötni, amely az adásvételi szerződéshez kapcsolódik. Miután ebben a dokumentumban feltüntették az általuk kapott pénzeszközök elosztására vonatkozó összes adatot, a jogszabályoknak megfelelően járnak el.
A közös tulajdonban lévő sok résztvevőnek nehézséget okoz az összes jogszabályi normának és szabálynak való megfelelés, amikor az ingatlanrészével bármilyen műveletet kell végrehajtania. Ez nem meglepő, mert a mindennapi életben az emberek nem gyakran találkoznak a tulajdonjoggal, és nem tudnak gyorsan eligazodni vállalkozásuk számos árnyalatában.
A helyzetet néha bonyolítja a tulajdonosok közötti feszült viszony vagy a kompromisszumra való hajlandóság. Annak biztosítása érdekében, hogy minden megtett intézkedés jogszerű, helyes és ne támadható legyen, jobb, ha ügyvédhez fordul. A szakképzett segítség nagyban megkönnyíti és felgyorsítja számos eljárást, különösen, ha bíróságról van szó, amikor ingatlanviták megoldására van szükség.
Közös tulajdon esetén az ingatlan elidegenítése, használata és birtoklása csak annak valamennyi tulajdonosának hozzájárulásával lehetséges, függetlenül az egyesek részesedésének nagyságától.
Ilyen hozzájárulás hiányában a lakást nem lehet átalakítani, nem lehet eladni stb. Természetesen a törvény nem tiltja négyzetméterük eladását, ugyanakkor a közös tulajdonban lévő többi résztvevőt vásárlására elővásárlási jog illeti meg, ellenkező esetben az ügylet érvénytelenné válhat. Részese eladásáról írásban értesítenie kell szomszédait, és közölnie kell az árat. Ez a szabály az úgynevezett fizetett tranzakciókra (vétel - eladás) vonatkozik, a tulajdonos a többiek hozzájárulása nélkül adományozhatja a rá eső részét (ingyenes tranzakció).
Az életben előfordul, hogy létfontosságú egy lakás eladása az egyik tulajdonostársnak, a másik pedig alapvetően nem adja beleegyezését. Ez lehet banális makacsság, önzés vagy akár bosszú. A kérdést bíróságon kell majd megoldani. Az egyik tulajdonostárstól kényszerből kivásárolhat, vagy természetbeni részesedést szerezhet. De itt számít a visszaváltott részvény nagysága, tulajdonosi jelentősége, a természetbeni szétválás technikai lehetősége.
A polgárok gyakran összekeverik a közös tulajdonban lévő részesedés fogalmát az ilyen vagyon használatára vonatkozó megállapított eljárással.
Például három tulajdonosnak van egy háromszobás lakása, személyenként 1/3-a. Mindegyikük egy szobát foglal el, tévesen azt gondolva, hogy ezek a szobák pontosan az ő részesedésük a közös tulajdonban. Valójában nem. Mindhárom tulajdonos, ha kívánja, a többi tulajdonossal azonos jogokkal birtokolhatja és használhatja bármelyik helyiséget. Hozzáteszem, hogy a közös tulajdonnál szinte mindig papíron rögzítik az ingatlanrész jogát, ami a közös tulajdonról nem mondható el. Emellett 2016 júniusa óta a részvények értékesítéséhez közjegyzői okirat szükséges.
Közös tulajdon esetén az ingatlant az egyik tulajdonostárs nevére lehet bejegyezni, de a törvény szerint a többi tulajdonost a tulajdonjoggal megegyező birtoklási és rendelkezési jog illeti meg. A családi törvénykönyv közös tulajdont hoz létre a házastársak számára a házasság során közösen szerzett ingatlanon.
Svetlana Korotina, az NCA "Chaika és kollégái" ügyvédje
Gyakran hallani, ahogy a házastársak a közösen szerzett vagyon felosztásakor azt mondják egymásnak: „Ez az enyém, mert az én nevemre van bejegyezve (lakások, autók stb.)”. Tulajdonképpen közös tulajdon esetén, függetlenül attól, hogy kinek van bejegyezve az ingatlan, minden egyformán minden tulajdonoshoz tartozik. Igény esetén egy részesedést le lehet választani a közös tulajdonból, és ez a közös tulajdon kialakulásához vezet. A házastársak közös tulajdont is létrehozhatnak, például egyenlő arányban lakásvásárlással vagy házassági szerződés megkötésével.
A bírói gyakorlatban nem ritkák a megosztott és közös tulajdon megosztásával kapcsolatos problémák. Ha a házastársak vagyonának megosztása során általában két tulajdonos van jelen, és a felek könnyebben megegyeznek, akkor sok tulajdonos esetén nem mindig sikerül megoldani a problémát bíróság. Az ügyvédek azt tanácsolják, hogy mielőtt részesedést szerezne egy lakáshoz, házhoz vagy más ingatlanhoz való jogban, alaposan fontoljon meg mindent, és konzultáljon szakértőkkel.
Az anyag az NCA "Chaika és kollégái" közreműködésével készült.
A kataszteri kamara mindent elmondott a föld kataszteri értékének meghatározásának mechanizmusairól és arról, hogyan lehet azt szükség esetén megtámadni.
Az elektronikus aláírás nem csak az üzletemberek és a nagy mennyiségű dokumentummal dolgozó emberek számára szükséges. Hogyan lehet az elektronikus aláírás tulajdonosa és mik az előnyei?
2017-ben egy lakás tulajdonjogának bejegyzése az új 218-FZ számú, „Az ingatlanok állami nyilvántartásáról szóló törvény” szerint történik. Változtak a szabályok, és milyen dokumentumokra nincs többé szükség?
ФС77-43791 számú, 2011. február 7-i El-tanúsítvány, amelyet a Szövetségi Kommunikációs, Információtechnológiai és Tömegkommunikációs Felügyeleti Szolgálat (Roskomnadzor) bocsátott ki.
Megosztott tulajdonjog a házastársakról az Orosz Föderáció jogszabályi normái rendelkeznek a közös joggal egyenrangúan. Pontosan be törvény közös részvénytulajdon az ingatlanok és egyéb értékes ingatlanok vásárlása gyakran formalizált. Mi a különbség ezek között a módok között, és miért előnyös néha a megosztott tulajdonjog, cikkünkben elmondjuk.
Közös részesedés és közös közös tulajdon azonos jellegűek: mindkettő ugyanazon tulajdontárgy tulajdonosainak sokaságával jár. Sőt, mindegyiknek megvannak a saját jellegzetességei.
Jogértelmezés közös részvénytulajdon Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve magában foglalja az ingatlan tulajdoni hányadának kezdeti meghatározását, amely lehet egyenlő vagy egyenlőtlen. A vagyon feletti rendelkezést a házastársak részesedésük keretein belül végzik.
Fontos! Között közös részvénytulajdon és különbözeti részvénytulajdon nem. A polgári jog szerint ezek a fogalmak azonosak.
A házastársak vagyonközössége nem jelent üzletrész-kiosztást, a vagyon feletti rendelkezést a házastársak közösen, a jóhiszeműség elve alapján végzik.
A házastársak vagy az érdekelt harmadik személy kérelmére a közös tulajdonukban lévő vagyon megosztható. Az ilyen felosztásból származó részvények alakulnak ki közös közös tulajdon.
Megosztott tulajdonjog házastársak akkor jönnek létre, ha vagyonuk nem törvényes (az Orosz Föderáció családjogi normái szerint), hanem szerződéses rendszer. A házastársak akarata szerint ez történik:
Ez utóbbi esetben a házastársak vagyonának egy része jogi szabályozás hatálya alá tartozik, a másik rész pedig szerződéses.
Fontos! Az önkéntesen kívül közös részvénytulajdon kötelező is van, ami bírósági végzésben történik.
Között közös tulajdon és közös tulajdoni különbözet nagyobb mértékben az ingatlanokkal kapcsolatban nyilvánul meg. Ennek az az oka, hogy az ingatlantárgyak tulajdonjoga a jogokkal együtt a vagyonfenntartási kötelezettségeket is megállapítja.
A második tényező, amely szerepet játszik abban, hogy a házastársak törekednek az ingatlan tulajdoni hányadának egyértelműbb elhatárolására, az ingatlan értéke. Az ingatlan ára általában magas, ezért jelentősen befolyásolja a felek érdekeit.
Ezt szem előtt tartva az orosz polgári jog az ingatlanok elidegenítésének sajátos rendjét állapítja meg, eltérve a jóhiszeműség elvétől, amely a közös tulajdon posztulátuma, és megkülönbözteti azt a megosztott tulajdontól. Arról beszélünk, hogy a második házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulása szükséges a közös tulajdont képező ingatlannal történő ügylethez. A jóhiszeműség vélelmétől való eltérés azonban nem szünteti meg a közös tulajdon egyéb jeleit (és ennek eltérését közös részvénytulajdon), ideértve a házastársak egyenlőségét a vagyon feletti rendelkezésben.
A közös tulajdoni rendszer megszűnése és átállás a közös részvénytulajdon a következők miatt fordulhat elő:
A házastársak közös megegyezésével a részesedés a vagyon létrehozásához (szerzéséhez) való hozzájárulásuk arányában és aránytalanul is meghatározható. A részesedések meghatározásakor a bíróság a legtöbb esetben pontosan az egyes házastársak hozzájárulásának arányaiból indul ki.
Az egyes házastársak részesedésének felosztása azt a tényt eredményezi, hogy megszerzik a jogot, hogy önállóan rendelkezzenek vagyonrészük felett, és megszerezzék jobb közös részvénytulajdon. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy a második házastárs elsőbbségi joga olyan részesedés megszerzésére, amely nem tartozik neki, ha a második házastárs úgy dönt, hogy eladja azt.
Ezen túlmenően, a részesedés kiosztása a vagyonfenntartási felelősség elhatárolásához vezet. Ez különösen az adófizetésre vonatkozik közös részvénytulajdon, vagyonbiztosítás, valamint közüzemi, működési és egyéb kiadások.
Külön kiemelendő, hogy ha a közös vagyon tulajdonjogának feltételeit házassági szerződés állapítja meg, akkor annak érvénytelenné nyilvánítása vagy megszűnése esetén (mind bírósági határozattal, mind a házastársak közös megegyezésével) a felek visszatérnek a jogi rezsim.
Ha a megosztott tulajdont egyedi megállapodással (például lakásszerzéssel) hozták létre, akkor a felek vagy az igazságügyi hatóságok határozatával csak a részesedések nagysága változtatható meg, közös tulajdon azonban már nem létesíthető. Az egyetlen lehetőség, hogy a felek visszatérjenek a közös tulajdonhoz, az ügylet egészének megtámadása és érvénytelenítése - ehhez azonban igen kényszerítő körülményeknek kell állniuk a feleknek.
A cikkek nem minősülnek jogi tanácsnak. Az esetleges ajánlások a szerzők és a meghívott szakértők magánvéleményei.
Hetente egyszer e-mailt küldünk a legérdekesebb cikkekkel.
Eladó telkek - Moszkva 356 500 RUB.
Eladó telkek - Moszkva 361 122 RUB.
Eladó telkek - Moszkva 481 840 RUB.
Eladó telkek - Moszkva 469 680 RUB.
Eladó telkek - Moszkva 419 350 RUB.
Eladó telkek - Moszkva 497 500 RUB.
Eladó lakás - Moszkva 20 700 000 RUB.
Eladó lakás - Moszkva 6 975 318 RUB.
Eladó kunyhó - Moszkva 6 515 000 RUB.
Eladó lakás - Moszkva 32 389 453 RUB.
A polgári jog egyik legbonyolultabb fogalma a közös tulajdon, amely több személy közös, oszthatatlan vagyontárgyának egyenlő vagy egyenlőtlen részekben történő közös birtoklását írja elő.
Az ilyen ingatlanok általában ingatlant jelentenek - házat, városi lakóteret vagy földet. Tekintettel arra, hogy az ingatlan értékes tárgyi tőke, a több tulajdonos tulajdonjogával kapcsolatos kérdések gyakran kibékíthetetlen vitákat okoznak, és arra kényszerítik a tulajdonosokat, hogy az orosz bírósághoz forduljanak, ahol a családtagok közös tulajdonjogát fogják mérlegelni.
Mi a különbség a közös tulajdon és a közös tulajdon között? A második egyértelműen felosztja a közös vagyon részeit a házastársak között, mindegyiknek kiosztva annak egy részét. Ugyanakkor a házastársak között szerződéses jogviszony jön létre, és egyértelműen feltüntetik a tulajdonosok jogait és kötelezettségeit, amelyek szerint mindketten viselik az ingatlan fenntartási és fenntartási kötelezettségeinek rá eső részét (például javítási költség, fizetés). közüzemi számlák stb.)
Mi a közös tulajdon? A másiktól eltérően a közös vagyon mindkét házastárs tulajdonában van, anélkül, hogy egyértelműen meghatároznák a házastárs egy részét. Azok. a férjnek és a feleségnek a mindkettejük tulajdonában lévő vagyonhoz való joga egyenlő, és a felek minden tartási, kiadási és egyéb költségi kötelezettsége szóbeli megegyezéssel oszlik meg közöttük, az ún. a jóhiszeműség elve. A szóbeli megállapodás ugyan tartalmazhat megosztott tulajdont is (például kisebb javítási költségekre), de ez utóbbi formálisabb.
Általában a házastársak hivatalos házasságkötésének időpontjában megszerzett közös vagyon automatikusan közös tulajdonnak minősül, és mindkét házastárs egyenlő tulajdonosi jogot élvez. Ebben az esetben lehetetlen a ház vagy lakás egy részét eladni a házastárs írásos hozzájárulása nélkül. Vagyis a közös és a közös lakás közötti különbség a tulajdonostársak közötti részek formai meghatározásában rejlik.
A közös ingatlan megosztott ingatlanokká történő átalakulását "részesedés kiosztásának" nevezik, ami automatikusan a felek házastársak közötti vagyonfenntartási jogainak és kötelezettségeinek elhatárolásához vezet. Az ingatlan, ház vagy telek közös tulajdonjogának gyakorlásához szüksége van:
Ez utóbbi eset azon házastársaknál kívánatos, akik az ún. Civil házasság. Ha egy férfi és egy nő egyenlő vagy aszimmetrikus részarányban járult hozzá a személyes vagyonból egy olyan ingatlan megvásárlásakor, amelyben állítólag együtt élnek, akkor kívánatos olyan megállapodást kötni, amely jelzi az ingatlan mindkét házastárs arányos tulajdonjogát. Szükség esetén (kapcsolatok megszakadása, lakáseladás esetén) szerződés alapján a házastársak közös tulajdonba kerülnek, és az ingatlaneladáskor kapják meg a pénzük részét.
A közös tulajdonjogot az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza, amely külön eljárást ír elő a közös tulajdon elidegenítésére. Az ingatlan közös állapotból közös állapotba való átmenetekor a fenntartási költségek arányosan oszlanak meg a házastársak között. Például, ha a házastársak egyenlő részesedéssel rendelkeznek egy lakásban, akkor a közös tulajdont, a közüzemi számlákat és az ingatlanértékesítés esetén az adókat egyenlő részben osztják el közöttük. Ha a férj 70%-ban, a feleség pedig 30%-ban birtokolja a közös tulajdont, akkor ebben az arányban mindegyikük kifizeti a rá eső részét.
A gyakorlatban gyakran merülnek fel viták és konfliktusok az elvált házastársak vagy rokonok - az ingatlan társtulajdonosai - között az ingatlan közös használatának témájában. Ezeket a kérdéseket az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza, ha a felek között nézeteltérések vannak, egyiküknek joga van pert indítani és kezdeményezni a lakáshasználati eljárás meghatározását, rögzíteni a földhasználati eljárást. vagy lakás a szerződésben. A konfliktus rendezése során a bírói szerv által képviselt szövetség minden tulajdonostárs számára elkülönített vagy átjáró helyiséget rendelhet használatra. Ha az egyik szoba nagyobb, mint a másik, akkor a nagyobb helyiséget megszerző tulajdonostárs közüzemi díjfizetéskor nagyobb összeg befizetésére vagy a közös tulajdonban lévő ház fenntartása miatt több kiadásra kötelezhető.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint megosztott tulajdonban lévő lakás eladását elsőbbségben kell végrehajtani egy másik házastársnak, egy lakás vagy ház társtulajdonosának. Vagyis a férj vagy feleség, miután úgy döntött, hogy él a részesedéshez való jogával, mindenekelőtt felajánlja annak visszaváltását házastársának, aki a közös vagyon másik részének tulajdonosa. A házastárs javára az elsőbbséget az határozza meg, hogy a közös tulajdon - egy lakás vagy ház - oszthatatlan vagyon, és a felek megállapodása hiányában nagyon nehéz lesz az ingatlant eladni annak részét egy harmadik fél. Ritka vevő szeretné megvásárolni az ingatlan egy részét, mert nehéz megosztani az ingatlant ismeretlen emberekkel. A jogának gyakorlásához közös fürdőszobára, nagy konyhára stb.
Ennek ellenére a tulajdonostársak bármelyikének jogában áll eladni a közös tulajdont a hozzá tartozó rész formájában. Ha a tulajdonos határozottan úgy döntött, hogy eladja ingatlanát, akkor erről értesítenie kell a tulajdonostársat, felajánlva neki egy részének kivásárlását, megjelölve az ügylet kívánt feltételeit. Ha a másik fél megtagadja a vásárlást, vagy inaktív, úgy az adásvétel kezdeményezője köteles a másik felet erre vonatkozó szándékáról írásos üzenet útján, az átvételi értesítés kötelező érvényű megjelölésével hivatalosan értesíteni. Ha a tulajdonostárs az üzenet kézhezvételétől számított egy hónapon belül semmilyen intézkedést nem tesz, a tulajdonosnak jogában áll a részesedését harmadik félnek eladni.
A földrészlet közös tulajdona kevésbé jelent nehézséget a tulajdonosoknak a megvalósításban, de a valóságban a telekrész kiosztásának és értékesítésének eljárása eltérő lehet. Ha a telek egyik tulajdonosa el akarja különíteni a saját tulajdonrészét eladása vagy saját belátása szerint történő elidegenítése céljából (ha nem elégedett a telekhasználati eljárással), akkor számos jogi és bürokratikus eljáráson kell keresztül menni, beleértve:
Az első esetben lehetőség van a tulajdonosok között a telekrész kiosztására vonatkozó megállapodás megkötésére, amelyben új telek kerül kialakításra, amelynek nagyságát a korábbi társterületi részével egyenlő arányban állapítják meg. tulajdonos. Ennek alapján a volt tulajdonostárs, akinek kezdeményezésére a kiosztás megtörtént, törvényes tulajdonjogot szerez egy új kiosztott telekre. Ezzel egyidejűleg az eredeti közös tulajdont, egy telket a megváltozott határokon belül más tulajdonosok (gyermekek, testvérek) ugyanolyan közös tulajdonjoggal őrzik meg. A telekméret-változtatást követő részesedések visszaosztása a megmaradt tulajdonosok között ugyanolyan arányban történik, mint a kiosztás előtt a telek tulajdonában volt. A földhasználatra vonatkozó megállapított rend is megmarad.
A telek egyik részének kiosztásánál a föld megosztott tulajdona bürokratikus költségekkel jár. A részesedés kiosztásához földmérési és egyéb olyan eljárásokat kell végezni, amelyeket csak a földügyi osztály, kataszteri terv vagy KTF alkalmazottai végezhetnek el. A kiosztási eljárás lezárása után új telephelyet kell újra bejegyeztetni a kataszteri nyilvántartásba, ami sok többletköltséggel jár.
Tekintettel arra, hogy az ingatlan eladása számos jogi természetű árnyalattal jár, sok tulajdonostárs érdeklődik a lakás eladásának kérdésében. Az adótörvény az objektum értékesítéséből származó bevétel 13%-ának kifizetését írja elő. A költségtúllépés elkerülése érdekében minden tulajdonostárssal adásvételi szerződést köthet, vagy több személlyel egyidejűleg üzletet köthet az eladóval, majd az eladott lakást vagy házat átadhatja az újnak. vevő.
A fő nehézségek ilyen esetekben merülnek fel:
Ezekben az esetekben a közös közös lakótér a vételi elővásárlási jog megkerülésével harmadik személynek értékesíthető, de a valóságban ez a lépés nagy kockázattal jár, hiszen az ügylet érvénytelenné nyilvánítható.
