A jelzálog-refinanszírozás 2017-ben az egyik legnépszerűbb banki termék lett. Idén minden ötödik új lakáshitel a régi refinanszírozása. Egyes bankok esetében ez a szám meghaladja a 40%-ot.
A refinanszírozás során a hitelfelvevő a bank által jóváhagyott bármely időszakra jelzálogkölcsönt vehet fel. Ez lehetővé teszi a havi törlesztőrészlet jelentős csökkentését - mind a kamatláb csökkentésével, mind a hitel futamidejének több évre történő "nyújtásával". De ne feledje: ha kicsi a különbség a díjak között, akkor a túlfizetés is növekedni fog.
Vegyük ezt a példát: 3 millió rubel értékű lakást vettünk jelzáloghitelre. 20%-os előleggel 10 évre 13,5%-on. Egy évig fizettek, majd 11%-kal refinanszíroztak ugyanerre az időszakra.
4500 rubel megtakarítással havi fizetéskor a teljes megtakarítás tehát körülbelül egymillió rubel akár a hitel futamidejének tényleges növekedését is figyelembe véve egy évre a refinanszírozást követően. A számítás a többletköltségek figyelembevétele nélkül történik, amelyeket az alábbi példában tárgyalunk:
Jelzáloghitel-értékelések
2014-ben jelzáloghitelt vettek fel a Sberbanktól egy épülő házban lévő lakásra. 14,25% alatt az építkezés alatt és 13,25% alatt a ház üzembe helyezése után. Két évig fizettek, örültek, hogy volt idejük az árfolyamok növekedése előtt, aztán szomorkodni kezdtek.
2016 végére árfolyamunk már kozmikusnak kezdett tűnni. Rengeteg banki ajánlatot fedeztünk fel, és letelepedtünk az Absolut Banknál. Aztán kiváló feltételeket kínált – 11,25%-ot a mi évi 13,25%-unk helyett. A havi törlesztőrészlet így 4300 rubellel csökkent, figyelembe véve a kölcsön futamidejének megőrzését. Fogtunk egy számológépet és kiszámoltuk, hogy a hátralévő években több mint 885 ezret nyerünk.
De hamarosan rájöttek, hogy további kiadások lesznek. Az új bankban nemcsak a lakást kellett biztosítanunk, hanem életet és egészséget is. Ez plusz 10,3 ezer rubel évente. Az egyetlen vigasz, hogy a Sberbank évi 7600-at fizetett a biztosításért, nem túl nagy a különbség. Ezenkívül 2500 rubelt fizettek az értékelésért, 300 rubelt az USRN-kivonatért, valamint 668 rubelt állami illetéket két személy után. De a költségek levonása után is több mint 830 ezret nyertek, és a havi törlesztőrészlet, ha nem is sokkal, de kevésbé megterhelő.
Ha a havi törlesztőrészlet változatlan marad, lerövidítve a jelzáloghitel futamidejét a refinanszírozás után, a kamattúlfizetés összege meredeken csökken. Használjuk ugyanazt a példát:
Így a túlfizetés több mint 1,7 millió rubelrel csökken a kölcsön teljes futamideje alatt.
Ez a jelzáloghitel helyettesítésekor lehetséges. Most már a bankok által kínált árfolyamok ezt lehetővé teszik, ha nem is nyereséggel, de legalább nulla veszteséggel. Az ilyen refinanszírozás jelentése az, hogy a lakás teljes mértékben a hitelfelvevő rendelkezésére kerül, és megszűnik banki zálognak lenni. Eladható, adományozható és így tovább anélkül, hogy a bankkal egyeztetnénk.
Tegyük fel, hogy jelzáloghitelt vettünk fel ugyanarra a lakásra 3 millió rubel értékben. 10 évre 20%-os előleggel 13,5%-on, de 5 évet fizettek, a fennmaradó időszakra pedig évi 12,9%-os fogyasztási hitelből refinanszírozták (a Sberbank reálkamata, ami nehéz, de mégis beszerezni).
Összességében úgy látjuk, hogy mindkét hitel költsége a biztosítási és egyéb járulékos költségeket is figyelembe véve megközelítőleg azonos lesz. A lakása azonban 10 helyett csak 5 évre lesz elzálogosítva.
Rendkívül aktuális lehetőség azoknak a hitelfelvevőknek, akik dollárban vettek fel jelzálogkölcsönt és fizettek érte a 2014 végi kamatemelés után. A másik dolog az, hogy nem minden bank kész a hitel devizanemének megváltoztatására. Ilyen szolgáltatásokat ma már például a Gazprombank nyújt.
Ha a Sberbank, a VTB24 és számos más nagy hitelintézet megbízható és többé-kevésbé kényelmes internetes bankokkal rendelkezik, akkor sok más hitelező hitelfelvevőjének fiókokon, ATM-eken és terminálokon keresztül kell fizetnie.
A jelzáloghitel-refinanszírozás jó alkalom lehet arra, hogy könnyítsen a városi utazás terhein az egyetlen, számlaelfogadóval működő ATM-hez. Az is kényelmes, hogy a jelzáloghitelt átutalja abba a bankba, ahol a fizetését kapja.
Jelzáloghitel-értékelések
Fellebbezést nyújtottak be a VTB24-hez egy 1,6 millió rubel összegű jelzáloghitel refinanszírozásáért. Telefonon, majd az irodában megerősítették, hogy úgymond árréssel minden szempontból megfelelek. Van egy magas fizetésem, egy nagy stabil cégem, van egy bérprojektünk a VTB24-ben. a menedzser évi 9,7%-os refinanszírozást ígért.
Várt egy hetet. Egy lány felhív, és vidám hangon azt mondja: "Jóváhagyták önnek évi 10%-os kölcsönt 1 millió rubel összegben." Mit? Milyen millió? Megkérdezte, miért ilyen döntés. A lány megígérte, hogy tisztázza – és... ennyi. Senki más nem hívott. Feltettem egy kérdést a Banki.ru oldalon. A bank technikai ügyfélszolgálata azt válaszolta, hogy ezek a feltételek, ha akarja - vigye, ha nem akarja - menjen máshova.
Nem sok értelme van a refinanszírozásnak, ha néhány hónapja vett fel lakáshitelt, piaci átlagos feltételek mellett: a legtöbb bankban azóta sem csökkentek annyira a kamatok, hogy a refinanszírozásnak komoly hatása legyen.
Ne feledje, hogy újra kell rendelnie az ingatlan értékbecslését, a nyilvántartási kivonatokat, fizetnie kell a biztosítást és egyéb költségeket kell fizetnie.
A refinanszírozni kívánt hitelnek meg kell felelnie a következő követelményeknek:
Íme 12 vezető orosz bank ajánlata, amelyek jelzálog-refinanszírozási szolgáltatásokat nyújtanak. Különböző hitelfelvevőket céloznak meg, és ha szeretné, könnyen megtalálhatja "a bankját".
| Bank | Kamatláb és összeg | Hitelfeltételek | Követelmények a kölcsönvevővel és dokumentumokkal szemben |
| Sberbank | 9,5%-ról 10,5%-ra (más típusú hitelek jelzáloggal történő összevonásakor az arány 10%-ról 11%-ra változik). 1-7 millió rubel. | 30 éves korig | 21-75 éves, 6 hónapos tapasztalat. jelenlegi munkahelyén. Az Orosz Föderáció útlevele állandó vagy ideiglenes regisztrációval, a jövedelem és a foglalkoztatás igazolása (kivéve a bérszámfejtési ügyfeleket), kölcsönszerződés és az ingatlanokkal kapcsolatos információk (a kérelem jóváhagyását követő 90 napon belül). |
| VTB 24 | 9,7% és 11% között Akár 10 millió rubel (Moszkva esetében - 30 millió rubelig). A kölcsönt az ingatlan becsült értékének 80%-át meg nem haladó összegre adják ki (két okmányon alapuló kölcsön esetén legfeljebb 50%) | Akár 20 év (bérszámfejtés esetén akár 30 év) | Útlevél (nem kötelező regisztráció abban a régióban, ahol a bank jelen van), SNILS, jövedelemigazolás, munkaviszony igazolása, |
| Raiffeisenbank | 9,99%. Akár 26 millió rubel | 30 éves korig | 21-65 éves korig, állandó vagy ideiglenes regisztráció a bank jelenléte szerinti régióban, lakóhely ugyanazon a helyen. A minimális jövedelem 15 000 rubel. (20 ezer rubel Moszkva, Szentpétervár és néhány más város számára). A minimális jelenlegi munkatapasztalat 3 hónaptól 1 évig terjed, a teljes szolgálati időtől függően. Útlevél (bármilyen államból), jövedelem- és foglalkoztatási igazolás. Kölcsönszerződés és információk az ingatlanokról (beleértve az USRR vagy USRN kivonatát). |
| Banknyitás | 9,35%-ról (a veszteség, valamint a hitelfelvevő élete és egészsége biztosításával a kölcsön futamideje 5 év, a kölcsön összege pedig az ingatlanérték 50%-a) 13,5%-ra. 500 ezer rubeltől. legfeljebb 15 millió rubel (30 millió rubelig Moszkvában és Szentpéterváron) | 5-30 éves korig | 18-65 éves, Orosz Föderáció állampolgársága, jelenlegi tapasztalata 3 hónap. Az Orosz Föderáció útlevele állandó vagy ideiglenes regisztrációval, a jövedelem és a foglalkoztatás igazolása (kivéve a bérszámfejtési ügyfeleket), kölcsönszerződés és információ az ingatlanokról |
| Tinkoff | 8,5%-tól (a bank jelzálog-ügynökként működik, akár 0,5%-os kedvezményt ad más bankok kamataiból). Akár 100 millió rubel | 30 éves korig | Útlevél, jövedelem és munkaviszony igazolás. Kölcsönszerződés és információ az ingatlanokról. Szükség esetén a harmadik fél bankok által kért egyéb dokumentumok. |
| Rosbank | 8,75%-tól (a teljes körű biztosítás és a hitelösszeg 4%-ának egyszeri befizetése esetén) 12%-ig. 300 000 rubeltől (Moszkva és Szentpétervár esetében 600 000 rubeltől) | 25 éves korig | |
| DeltaCredit | 9%-ról 15%-ra. 300 000 rubeltől (Moszkva és Szentpétervár esetében 600 000 rubeltől) | 25 éves korig | 20-65 évesek, az Orosz Föderáció állampolgárai. Az Orosz Föderáció útlevele, a jövedelem és a foglalkoztatás igazolása. Kölcsönszerződés és információ az ingatlanokról. |
| Alfa Bank | 11,99%-ról 18%-ra (csak más hitellel kombinálva - jelzáloghitel helyett ingatlanfedezetű fogyasztási hitelre). 50 ezer rubeltől. legfeljebb 3 millió rubel | Akár 5 év | 21 éves kortól. Állandó jövedelem 10 ezer rubeltől, jelenlegi tapasztalat 3 hónaptól Orosz Föderáció útlevele, állandó regisztráció a bank jelenlétének régiójában. TIN, SNILS, jövedelem és foglalkoztatás vagy pénzügyi fizetőképesség igazolása. Van egy vezetékes telefon. Kölcsönszerződés és információ az ingatlanokról. |
| Gazprombank | 9,5%-ról (teljes körű biztosítással) 14,1%-ra. 500 ezer rubeltől. (de nem kevesebb, mint az objektum értékének 15% -a) legfeljebb 45 millió rubel. (legfeljebb az objektum értékének 85%-a) | 1-30 éves korig | 20-65 éves korig. Az Orosz Föderáció állampolgársága. Jelenlegi tapasztalat - 6 hónaptól, összesen - 1 évtől. Az Orosz Föderáció útlevele, állandó regisztráció a bank jelenlétének régiójában. Munkaviszony és jövedelem igazolása. SNILS, TIN, házassági anyakönyvi kivonat és egyéb dokumentumok - ha rendelkezésre állnak vagy kérésre. Kölcsönszerződés és információ az ingatlanokról. |
| Binbank | 13,9%-ról 22,5%-ra (csak más hitellel kombinálva - jelzáloghitel helyett ingatlanfedezetű fogyasztási hitelre). 50 ezer rubeltől. legfeljebb 2 millió rubel | 1-7 éves korig | 20-65 éves korig, orosz állampolgárság. Az Orosz Föderáció útlevele + jogosítvány / TIN vagy egyéb személyazonosító okmány. Jövedelem és foglalkoztatás igazolása. Kölcsönszerződés vagy igazolás a tartozás egyenlegéről. |
| Promsvyazbank | 10,5%-ról 14,2%-ra. 1-15 millió rubel. | 3-25 éves korig | 21-65 éves, az Orosz Föderáció állampolgársága. Jelenlegi tapasztalat - 4 hónapos kortól. Az Orosz Föderáció útlevele. SNILS. Állandó regisztráció / tényleges tartózkodási hely / munkahely a bank jelenléte szerinti régióban. Jövedelem és foglalkoztatás igazolása. Van egy vezetékes telefon. Kölcsönszerződés és információ az ingatlanokról. |
| Uralsib | 9,9%-ról 11,9%-ra. 300 ezer rubeltől. legfeljebb 50 millió rubel | 3-30 éves korig | 18-65 éves, Orosz Föderáció állampolgársága, jelenlegi tapasztalata 3 hónap. Az Orosz Föderáció útlevele, állandó regisztráció az Orosz Föderáció területén. A bérkártyával rendelkezők számára munkaviszony és jövedelem igazolása nélkül is van lehetőség kölcsön kiadására. Kölcsönszerződés és információ az ingatlanokról. |
1 A feltételekkel kapcsolatban felvesszük a kapcsolatot a refinanszírozást kínáló bankkal.
2 Összegyűjtünk egy dokumentumcsomagot, amely a következőket tartalmazza:
3 Ha a bank elégedett a benyújtott dokumentumokkal, akkor 2-5 napon belül pozitív döntés születik. A futamidő objektív (további dokumentumok és hiteltörténeti tanulmányozás) és szubjektív okok miatt meghosszabbítható (a menedzser, miután elfogadta az Ön papírjaiból álló csomagot, szabadságra ment / kilépett anélkül, hogy az ügyet bárkinek átadta volna).
A refinanszírozási jóváhagyás 90-120 napig érvényes – ezalatt az időszak alatt kell rendeznie kapcsolatait azzal a bankkal, amelyben az eredeti jelzáloghitel rendelkezik.
4 Az eredeti banktól engedélyt kapunk a biztosíték átruházására, vagy az engedély megtagadását. Tisztázzuk a végtörlesztés menetét ( kell-e kérelmet írni).
5 Egy jelzálog-ingatlanhoz gyűjtünk egy dokumentumcsomagot. Magába foglalja:
Egy dokumentumcsomagot átadunk a banknak, amely refinanszírozza a hitelt.
6 A kölcsönszerződés aláírása. Kölcsön kibocsátása: az „új” bank készpénz nélküli fizetést utal át a korábbi számlájára. A refinanszírozott kölcsön visszafizetésre kerül (ne felejtsen el az eredeti banktól igazolást venni Önnel szembeni követelés hiányáról - 28 napon belül ingyenesen, térítés ellenében állítják ki - három napon belül, a költség 500-1000 rubel, banktól függően; ezt a dokumentumot az "új »banknak kell benyújtani).
7 Zálogjogosult változása. A különböző bankokban ezt az eljárást eltérően hajtják végre. Valahol egy hitelintézet veszi át a munkát az eredeti jelzálogjogosulttal, a Raiffeisenbank pedig például megköveteli, hogy a hitelfelvevő maga vegye fel és hozza be a jelzálogkölcsönt.
Így vagy úgy, a folyamat 1-4 hónapig tart, ezalatt az új hitele fedezetlennek minősül, és 1-3%-kal megemelkedett. Lehetetlen ezeket a kiadásokat elkerülni, kezdetben figyelembe venni a refinanszírozás előnyeit.
8 A biztosítékot a veszteség kockázata ellen biztosítjuk. Ezek is kötelező kiadások. Bizonyos esetekben lehetőség van a biztosítás fenntartására, amikor a hitelt egyik bankból a másikba utalják át. A biztosítótársaságok azonban leggyakrabban a bankoknál állnak, és nem hajlandók folytatni a biztosítást, ha a zálogjogosult megváltozik.
9 Új hitelt kezdünk fizetni.
A bankszektor 2017-ben a kamatcsökkentés felé tart, ami elsősorban a jelzáloghitelezés területén figyelhető meg. A tendencia összefügg az ország gazdasági helyzetének általános kiegyenlítődésével, valamint az állam részvételével abban, hogy megfizethető feltételeket biztosítson az állampolgároknak saját lakásvásárláshoz. A lakásvásárláshoz felvett hitelek tulajdonosainak érdemes elgondolkodniuk egy olyan lehetőségen, mint az továbbhitelezés.
A jelzáloghitel-refinanszírozás számos hazai bank által kínált szolgáltatás. Egy pénzintézet számára előnyös, mivel lehetővé teszi, hogy elcsábítsa az ügyfelet a versenytárstól, és a hitelfelvevőnek lehetősége van javítani a kapott pénzeszközök kifizetésének feltételein.
A refinanszírozás új hitel felvételét jelenti egy korábban felvett hitel törlesztésére. Az új megállapodás ugyanakkor kedvezőbb feltételeket tartalmaz, ami elsősorban a kamatcsökkentést érinti. Ez a hitel törlesztési költségeinek csökkenéséhez vezet.
Az eljárás a következő:
A jelzáloghitelek kamatának csökkenő tendenciája fényében számos bank nyújt továbbhitelezési szolgáltatásokat, amelyek kedvező feltételeket kínálnak az ügyfeleknek a korábban felvett hitelek visszafizetésére.
Kedvező refinanszírozási feltételek keresése esetén egy kérelem több bankhoz is benyújtható. Miután megkapta az egyik pénzintézet jóváhagyását, megkezdheti az ügylet továbbkölcsönzési formáját.
A jelzáloghitel-refinanszírozást az előre kiszámított és jelentős nyereség figyelembevételével kell végrehajtani. Az eljárás akkor van értelme, ha több feltétel teljesül:
Így a refinanszírozási döntés meghozatala előtt ki kell számolni, hogy kifizetődő-e új hitelszerződést kötni, és mekkora lesz a megtakarítás mértéke.
A jelzáloghitel egy fedezett hiteltípus, és biztosítékot igényel. Ők a megvásárolt ingatlanok. Refinanszírozáskor a fedezet az első banktól a másodikba kerül. Ez a folyamat nem azonnali, hiszen a teher zálogjogosult megszüntetése és újbóli lekötése időköltséget (kb. 2 hónap) igényel.
Ez a szakasz a refinanszírozási megállapodás kezdetére esik. Mivel a kölcsön egy ideig nincs biztosítva, ez magasabb kamatokhoz vezet a hitelfelvevő számára.
A leggyakoribb okok, amelyek miatt nem érdemes refinanszírozni:
A refinanszírozás problémája az anyasági tőke felhasználása a jelzáloghitel kifizetésére. Ha a tőkealap előlegként, vagy részleges előtörlesztésre került (elsődleges jelzálogszerződés alapján), akkor a refinanszírozás során az első kölcsön törlesztési ideje alatt a lakás tehermentesítése arra kötelezi a tulajdonost, hogy a részvényeket családja részére utalja ki. hat hónapon belül, beleértve a kiskorúakat is.
A jelzálogkölcsönt refinanszírozó bank megtagadhatja az ilyen lakások fedezetként való elfogadását, mivel problémás az ingatlan értékesítése, ha a tulajdonosok között gyerekek is vannak.
Ez kockázatokhoz vezet a hitelintézet számára, és két forgatókönyvhöz vezet:
A probléma megoldása most folyik törvényi szinten.
A megvásárolt lakás utáni adókedvezmény igénybevételéhez fontos, hogy az új szerződés egyértelműen meghatározott célt tartalmazzon: „ingatlan szerzés”. Ebben az esetben a hitelfelvevő nem veszíti el a levonási jogát.
Meglévő jelzáloghitel refinanszírozásához szükséges, hogy az eredeti szerződés tartalmazzon engedélyt a hitel idő előtti visszafizetésére. Érdemes szem előtt tartani, hogy egyes bankok bírságot számítanak fel a jelzáloghitel idő előtti lezárása esetén.
A banki szervezet hitelfelvevőjének refinanszírozási követelményei nem különböznek a szokásos követelményektől:
A továbbkölcsönzési szerződés jóváhagyása után a bank bekéri a hitelfelvevőtől az épülő lakás vagy ingatlan értékbecslésére vonatkozó dokumentumot. Ez szükséges ahhoz, hogy a biztosítéki paraméterek megfeleljenek a hitelintézet követelményeinek. Az eljárást a bankkal együttműködő harmadik felek végzik, és a hitelfelvevő fizeti. Az átlagos költség körülbelül 4 ezer rubel. Ezeket a kiadásokat a jelzáloghitel refinanszírozási költségében kell elszámolni.
A jelzáloghitel refinanszírozása felelősségteljes és némileg kockázatos lépés a hitelfelvevő számára. Az ebben a kérdésben történő döntés meghozatalakor figyelembe kell venni az eljárás minden árnyalatát és a továbbkölcsönzés valós előnyeit.
Meglévő lakáshitelét alacsonyabb kamattal refinanszírozhatja mind a bankjában, mind a másik felkeresésével. Mi az a továbbhitelezés, milyen költségekkel jár, melyik bankkal érdemes felvenni a kapcsolatot, jövedelmező-e, és milyen szakaszokat tartalmaz, a cikkben részletesen megvizsgáljuk.
A legtöbb átlagos orosz családnak ma gyakorlatilag a jelzáloghitel az egyetlen módja annak, hogy saját lakást vásároljanak. És néhány évvel ezelőtt sokan éltek ezzel a lehetőséggel. A piac nem áll meg, és sok bank kondíciói ma már sokkal kedvezőbbek, mint akár pár éve. Természetesen sok hitelfelvevő szeretne kedvezőbb feltételekkel refinanszírozni. Ez a bankok számára is előnyös. A banki hitelkereten belüli jelzálog az egyik legjövedelmezőbb termék. Ezért a legtöbben a profit növelése érdekében igyekeznek minél több jelzáloghitelt eladni. A jelzáloghitel-felvevők vonzásának egyik eszköze a jelzáloghitelek külső bankoktól történő refinanszírozása.
A jelzálog-refinanszírozás vagy továbbhitelezés a jelzálogjog bejegyzése az egyik bankban egy másik bank adósságkötelezettségei vonzóbb feltételekkel történő törlesztésére (alacsonyabb kamattal, rövidebb futamidővel vagy további összeg készpénzben történő kibocsátásával). ).
Első pillantásra a refinanszírozás nyereséges banki terméknek tűnik. Minél alacsonyabb a hitel kamata és futamideje, annál kevesebbet fog túlfizetni a lakásáért, csökkentheti a havi törlesztőrészletet, különösen, ha a kölcsönt hosszú futamidőre adták ki.
A statisztikai adatok alapján akkor érdemes elgondolkodni a jelzáloghitel másik bankba történő átutalásán, ha a kamatkülönbség legalább 2-3 százalék.
De a kamat mellett a refinanszírozáshoz kapcsolódó egyéb költségeket is érdemes figyelembe venni. Ezek tartalmazzák:
Így a továbbkölcsönzés jövedelmezőségének kérdésére adott válasz az egyes hitelfelvevők sajátos feltételeitől függ.
Általában a kezdeti kölcsön hosszú futamideje, néhány már teljesített befizetés, 2%-os kamatkülönbség esetén a kapcsolódó költségek az első évben megtérülnek. Ha ezzel együtt az adólevonási jog is maradéktalanul megvalósul, akkor mindenképpen érdemes a refinanszírozás mellett dönteni.
Természetesen, ha van ilyen lehetőség, akkor először a hitelező bankhoz kell fordulnia a kamatláb csökkentésével.
Az ingatlan átértékelésének és a fedezetek újrabejegyzésének pénzügyi költségein túl a refinanszírozás jelentős idő- és munkabefektetéssel jár. Ezért a bankban történő refinanszírozás a legkényelmesebb.
De ez nem jövedelmező a bankok számára. A már kiadott hitelek kamatlábának csökkentése csökkenti a tervezett nyereséget. Ezért a meglévő refinanszírozási programok saját ügyfeleik számára nagyon ritkák.
Ha a jelenlegi hitelezőnek nincs jelzálog-refinanszírozási programja ügyfelei számára, de a jelenlegi kamatok már alacsonyabbak, vagy általában véve a piacon csökkent a kamat, akkor fellebbezést kell írni a vezetőnek. hogy fontolja meg a kamatláb csökkentését. A fellebbezésben tüntesse fel adatait és a kölcsönszerződés adatait. A felülvizsgálati időszak általában nem haladja meg a 30 naptári napot.
Ha a bank politikája és a szerződés feltételei lehetővé teszik a kamat felülvizsgálatát, akkor lehetséges a pozitív döntés.
2017-ben a Sberbank az elsők között volt Oroszországban, amely 7,25%-ra csökkentette a jelzáloghitel-kamatlábakat, és elindított egy programot a külső bankoktól származó hitelek évi 9,5%-os refinanszírozására. Ugyanakkor ez a program nem érintette meg ügyfeleit.
A banki.ru portálon megjelent vélemények arról tanúskodnak, hogy sok hitelfelvevő fellebbezése nyomán csökkentették a kamatot. Alapvetően nagyon régen vagy 2015 elején kötött szerződések alapján, amikor az árfolyamok 14,5%-ra szöktek az egekbe.
Az a tény, hogy az Oroszországi Központi Bank szabványai szerint a saját hitel refinanszírozása a szerkezetátalakításnak felel meg, és további költségekkel jár a banki tartalékok növeléséhez.
A motiváció egyetlen módja egy másik bankban benyújtott jóváhagyott refinanszírozási kérelem.
Hasonló fellebbezést írnak, mint az első esetben, de csatolják az új hitelező kérelemre vonatkozó pozitív határozatának másolatát. A gyakorlat azt mutatja, hogy nő az igenlő válasz esélye.
Ha megtagadja a kamatláb csökkentését bankjában, bármikor felveheti a kapcsolatot egy másikkal vagy akár többel is.
Másik bankhoz történő jelentkezés a jelzálogjog, a fedezet jóváhagyásának, az új hitel törlesztéséhez szükséges pénz átutalásának, a biztosítéki jogok átjegyzésének, a fedezetlen időszaknak és az új biztosítási szerződés megkötésének folyamatát jelenti. Nézzük meg közelebbről az egyes szakaszokat.
| Bank | Jelzálog-bejegyzés és hiteltörlesztés előtti kamat | Jelzálogjog bejegyzése és kölcsön visszafizetése után kamat | Term | Összeg | Fogadalom | Követelmények a hitelfelvevővel szemben |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 11,5 % | 9,5%-tól | 30 éves korig | 1-7 millió rubel, de legfeljebb a lakásértékelés 80% -a | Lakás, ház, sorház, szoba, telek és rajta lakóépület, házrész, lakások | Orosz állampolgárok, 21-75 évesek (tartozás törlesztéséig), fél év a jelenlegi munkahelyen, egy év tapasztalat az elmúlt öt évből |
| VTB 24 | 9,45%-tól a teljes hitel futamidőre | Akár 30 év (2 dokumentum szerint 20 évig) | Akár 30 millió rubel, de legfeljebb a lakásérték 80%-a (2 dokumentum szerint 50%) | Az Orosz Föderáció állampolgársága, regisztráció abban a régióban, ahol a banki egység található, állandó jövedelem | ||
| AHML | Regisztráció előtt: nem Utána: 9% - a kölcsön kevesebb, mint a fele az értékbecslés értékének; 9,25% - 51%-ról 70%-ra; 9,5% - 71%-ról 80%-ra (Fél százalékkal emelkedik a kulcs, ha a jövedelmet nem 2 SZJA igazolja) | 3-30 éves korig | 300 ezer rubel - 20 millió rubel. Moszkva, Moszkva régió és Szentpétervár esetében; 300 ezer rubel. - 10 millió rubel. más régiók számára | Lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség. Építés alatt álló tárgy esetén - követelési jog záloga | 21-65 éves korig (lejáratig), fél év a jelenlegi munkahelyen (IP - 2 év veszteség nélkül) | |
Az előző kölcsön feltételei minden ajánlatnál azonosak:
A hitelfelvevő élet- és egészségbiztosítási szerződésének felmondása esetén 0,5 - 1% kerül hozzáadásra a mértékhez. A fedezetbiztosítás kötelező.
A refinanszírozás igényléséhez hitelkérelmet kell benyújtani a szükséges dokumentumokkal a kiválasztott bankhoz.
Elsődleges dokumentumcsomag:
A pozitív döntést követően 3 hónapon belül be kell nyújtania az óvadékhoz szükséges dokumentumokat:
A végleges lista a bank belátása szerint kiegészíthető. Általában megfelel az ingatlanfedezet elfogadására vonatkozó standard csomagnak.
Amikor a bank megállapodik a biztosíték tárgyában, kölcsönszerződést írnak alá. A pénzt átutalják a régi kölcsön visszafizetésére.
A zálogjog újrabejegyzése nem egyszerre történik meg, azaz először az első bank lakásterhelése kerül le, majd ezt követően kerül sor az új zálogjog bejegyzésére. Általában egy új bank 2 hónapot ad erre.
A hitel teljes visszafizetése után a következő dokumentumokat kell bekérni a régi banktól:
A biztosítékok újraregisztrálásával kapcsolatos műveleteket a Rosreestr. Kényelmesebb az MFC szolgáltatásait használni.
Az MFC-nél történő letét törléséhez a következő dokumentumok szükségesek:
A feldolgozási idő 3 munkanap. Ennek eredményeként új tulajdoni igazolást állítanak ki terhelési jel hiányában.
A következő lépés az új zálogjog bejegyzése.
Az MFC-hez szükséges dokumentumok:
A regisztrációs időszak 5 munkanap.
Fontos! A dokumentumok futárral történő kézbesítésére 3-4 napot kell hozzáadni az MFC-nél a hivatalos dokumentumok feldolgozásának határidejéhez. Amikor dokumentumokat fogad az MFC-től, ellenőrizze, hogy a tanúsítványokban nincsenek-e hibák és elírások.
A fedezetlen időszak a jelzálogkölcsön kibocsátását követő időszak a jelzálog Rosreestr általi bejegyzéséig. Ennek időtartama körülbelül 2 hónap, minden fél által meghatározott határidőkkel.
Ezt az időszakot tekintik a legkockázatosabbnak a refinanszírozást kibocsátó bank számára, mivel nincs biztosíték. Ezért a hitelkamat erre az időszakra körülbelül 2 százalékkal emelkedik.
Nem tudja újrafinanszírozni a kölcsönt, ha:
Refinanszírozási kockázatok:
Összefoglalva a fentieket, itt van egy lépésről lépésre algoritmus a jelzáloghitel refinanszírozására:
A jelzáloghitel refinanszírozása nem egyszerű folyamat, amely nemcsak anyagi befektetéseket, hanem hatalmas saját idő- és erőfeszítést is igényel. Mindennek akkor van értelme, ha egy adott esetben az előnyök jelentősen meghaladják a költségeket. Ezért nagyon fontos mindent előre kiszámítani és mérlegelni.
A jelzáloghitel-kamatok csökkenése oda vezetett, hogy az oroszok gyakrabban igényeltek refinanszírozási hitelt. A bankok nem tesznek eleget ezeknek a kéréseknek. 2017 júliusában az átlagos hitelkamat 11% volt. Ez új rekord a jegybank történetében. Két évvel ezelőtt a jelzáloghiteleket 15%-os kamattal bocsátották ki. Hogyan érhetik el a polgárok a kedvező hitelfeltételeket?
A refinanszírozás egy olyan program, amely lehetővé teszi, hogy régi hitelét új hitel igénylésével fizesse ki. A szolgáltatás két típusra oszlik:
A szerződés újrabejegyzésének akkor van értelme, ha a rendszeres befizetés nagysága vagy mértéke csökken. Például egy ügyfél 200 000 dollár jelzálogkölcsönt kapott, amelyet 30 éven belül vissza kell fizetnie. A szerződés szolgáltatási díja évi 12%. A havi törlesztőrészlet 2057 dollár lesz, jövedelmező-e, ha a hitel kamata 9%-ra csökken? Igen, ezzel havi 488 dollárt takaríthat meg a hitelfelvevő. Harminc év alatt a megtakarítás 16 ezer dollárt tesz ki.
A szakértők a jelzáloghitelek refinanszírozását javasolják, ha a kamat legalább 2 százalékponttal csökken, az átlagos piaci kamat ma 10%. Ennek megfelelően a 2015-ben jelzáloghitelt felvett ügyfelek refinanszírozási kérdésével jövedelmezőbb foglalkozni. Akkor az átlagos piaci árfolyam 12% volt. Azoknak, akik alig egy éve vásároltak lakást, meg kell várniuk, amíg az arány 9%-ra csökken.
Előnyös-e, ha a szerződés járadékfizetést ír elő? Nem, ennek az elszámolási konstrukciónak megfelelően az első befizetéseket a kamatok kifizetésére fordítják. Ha a futamidő több mint fele eltelt a szerződés teljesítése óta, akkor a refinanszírozás csak veszteséget okoz.
Az alábbiak szerint ellenőrizheti, hogy jövedelmező-e jelzálog-refinanszírozást intézni a VTB Banknál:
A továbbkölcsönzés hatására a kamat csökken, de a szerződés futamideje meghosszabbodik. Kifizetődő a jelzáloghitel refinanszírozása? Az ügyfelek visszajelzései megerősítik, hogy a magas jövedelmű hitelfelvevők jelentős megtakarításokat érhetnek el. Ha a kölcsönt kibocsátó banknál nem lehetséges a szerződés megújítása, akkor mindig felveheti a kapcsolatot egy másik pénzintézettel.
A kamatcsökkentésnek vannak pozitív oldalai is. A jegybank adatai szerint 2017. augusztus 1-től 20%-kal több jelzáloghitelt nyújtottak, mint az előző év azonos időszakában. A teljes hitelállomány 4700 milliárddal nőtt. rubel.
A "Jövedelmező-e a jelzáloghitel refinanszírozása a Sberbankban" kérdés megválaszolásához? adott esetben a költségeket kell kiszámítani.
A Tinkoff Banknál a jelzálog-refinanszírozás megszervezéséhez számos dokumentumot kell elkészíteni:
A kérdőív kitöltése után a bank megkezdi a hitelfelvevő fizetőképességének felmérését az adatai és a hitelszerződés alapján. Ha a kérelmet jóváhagyják, a hitelfelvevőnek be kell nyújtania az ingatlanra vonatkozó dokumentumokat, igazolásokat az adósság egyenlegéről és az átszervezés hiányáról, valamint egy levelet a számla adataival, amelyről a visszafizetés történik.
Amint az ügyfél megkapja a bank hozzájárulását a szerződés újraregisztrálásához, megkezdődik maga a folyamat. A hitelfelvevő pénzeszközöket kap az előző kölcsön visszafizetésére. Az ingatlan biztosítékként új bankintézethez kerül.
Az ügyfélnek azonnal fel kell készülnie a többletköltségekre. Ha a biztosító nem akkreditált partnere a banknak, akkor le kell cserélni. Ellenkező esetben a hitelkamat emelkedik. A Sberbanknál az életre szóló hitelezés megtagadását a kamatláb 1 százalékpontos emelése kompenzálja, az Absolut Banknál és még ennél is több - 4 százalékponttal.
Ha a biztosítást az első bankkal kötött megállapodás megkötésekor adták ki, akkor a dokumentumnak egyszerűen meg kell változtatnia a kedvezményezettet. Ezenkívül az új szerződés bejegyzésének időszakában (amíg a régit ki nem fizetik) az életbiztosításért felfújt kulcsot (1-2 p.p.) számítanak fel. Nem tart tovább egy hónapnál.
A Sberbank kétszáz rubel történelmi szintre csökkentette a jelzálog-refinanszírozási rátát.Új épületben évi 7,4-10%, a másodlagos piacon 9-10% áron vásárolhat lakást. A VTB Bankcsoport 9,9-10%-os jelzáloghiteleket, új lakások vásárlására pedig 9,6-10%-os forrást bocsát ki.
Ugyanolyan feltételekkel, mint a Sberbankban, jelzálog-refinanszírozást intézhet az Otkritie Banknál - 10,2% -on. Az Absolut Bank és az Uralsib szintén 6,5%-ra csökkentette a kamatot korlátozott számú új lakás esetében.
Az orosz bankok refinanszírozási kamatait az alábbi táblázat mutatja be.
A továbbkölcsönzés egyik fontos feltétele a késedelem, kötbér és bírság hiánya. Ha van ilyen, akkor először ki kell fizetni az adósságot, majd jelentkezni.
Előnyös-e a jelzálog-refinanszírozás a hitelintézetek számára? A legtöbb esetben nem. A piaci kamatlábak csökkenésével a bankok igyekeznek fenntartani a kamatbevételeket, aminek egy instabil rendszerben nagy jelentősége van. Ezért nem hajlandók módosítani a hitelfeltételeket. Az ügyfelek még csak formálisan sem indokolják az elutasítást.
A törvény szerint a hitelfelvevőnek joga van a kölcsön refinanszírozására, ha a szerződés nem tartalmaz közvetlen tilalmat erre a műveletre. Manapság azonban a bankok egyre inkább belefoglalják ezt a kitételt a szerződésbe. Ez már felkeltette a szabályozó figyelmét.
Az ügyfeleknek egyetlen lehetőségük van megváltoztatni a bank döntését. Szükséges egy másik hitelintézet garancialevele vagy előszerződése, amely alapján a bank vállalja, hogy a kölcsönt határidő előtt lezárja, és azonos feltételekkel, de kedvezményes kamattal új jelzálogkölcsönt állít ki a hitelfelvevőnek. Ebben az esetben a hitelező félúton találkozik az ügyféllel, mivel a szerződés idő előtti visszafizetése jelentősen csökkenti a kamatbevételét. Az üzlet veszteséges lesz.
Szinte lehetetlen a szerződés feltételeinek felülvizsgálata, ha az adósság egy részét anyasági tőkével fizették ki, az ingatlant a szülők és a kiskorúak közös tulajdonában tartják nyilván. Nagyon nehéz megvalósítani egy ilyen tárgyat.
A megállapodás feltételeinek felülvizsgálata hatással lehet a Bank of Russia követelményeire. A szabályozó előírásai szerint a pénzintézetnek minden egyes kiadott hitelre tartalékot kell képeznie. Ez a pénzeszközök befagyasztását vonja maga után, és befolyásolhatja a szabályok betartását.
Kifizetődő a jelzáloghitel refinanszírozása? Nem mindig, mert pénzt kell fizetnie a dokumentumok újrakibocsátásának eljárásáért. Az új kölcsön első befizetéseit a csökkentett kamat kifizetésére fordítják. És végül, a legfontosabb hátránya - a hitelfelvevő elveszíti az adókedvezményeket. Refinanszírozás esetén már nem jelzálog, hanem ingatlanfedezetű kölcsönszerződés. Ezért a hitelfelvevőket megfosztják az adólevonástól.
Mikor a legalkalmasabb jelzáloghitel-refinanszírozásra? Egy ilyen művelet gazdaságilag csak egy esetben indokolt: ha az új hitelezői kamat legalább 2 százalékponttal alacsonyabb, mint az előzőé. Ezért nagyon sok ember szeretne refinanszírozást kapni.
Öt évvel ezelőtt, a növekvő hitelezés nyomán a bankok könnyedén kölcsönadtak pénzt bármely hitelfelvevőnek.
A hitelezési programok gyakran meglehetősen egzotikusak voltak – különféle devizában, különböző kamatlábbal.
Ennek eredményeként ma sok hitelfelvevő fizet jelzálogkölcsönt, amelynek feltételei eltérnek a modernektől, és nem jobbak. A jelzáloghitelek refinanszírozási programját hivatott enyhíteni a fizetési feltételek.
A jelzáloghitel refinanszírozása hatékony módszer lehet, és ennek eredményeként csökkentheti a törlesztőrészletet.
A második helyen a népszerűségben a hitelfelvevő vágya áll a hitel devizanemének megváltoztatására. A 2008-as válság után világossá vált, hogy jövedelmezőbb rubelben kölcsönözni, mint dollárban.
Az árfolyam változása a terhelés növekedéséhez vezetett. A legtöbb orosz hitelfelvevő rubelben kap jövedelmet, így a rubelkölcsön kevésbé problémás számukra.
Alkalmanként előfordul, hogy a jelzáloghitel összegének növelése érdekében refinanszírozást hajtanak végre. Ha a hitelt jóhiszeműen fizették vissza, és a fedezet értéke nőtt, a bankok hajlandóak eleget tenni az ilyen javaslatoknak. Ráadásul a refinanszírozás egy módja lehet a problémás hitel stabilizálásának.
Melyik banktól kell refinanszírozást kérni?
A pénzintézet kiválasztása előtt döntenie kell a refinanszírozás céljáról. Ennek függvényében felveheti a kapcsolatot azzal a bankkal, ahol a jelzáloghitelt szolgálják, vagy kereshet másik bankot.
Az első esetben a hiteltörténet megerősítése nélkül is megtehető. Sőt, éppen a jelzáloghitel-törlesztés szabályszerűsége és lelkiismeretessége válhat nyomós érvvé a bank számára a kamatcsökkentés mellett.
Abban az esetben, ha a jelzáloghitel-refinanszírozást harmadik fél bankjában hajtják végre, a hitelfelvevőnek meg kell erősítenie a hitelfizetési előzményeket. Mindenesetre nem kerülhető el a biztosítási eljárás és a fizetőképesség értékelése a refinanszírozás során.
Ne feledje, hogy a jelzáloghitel refinanszírozása minden fél beleegyezésével lehetséges:
hitelfelvevő;
Kölcsönadó;
Bank - a jövő jelzálogadója.
Mi a teendő, ha az elsődleges hitelező megtagadja a jelzáloghitel refinanszírozását? A probléma megoldásának két módja van. Összeállítható.
Az új bankban kapott pénzeszközöket pedig a jelenlegi hitelből származó kötelezettségek kifizetésére használhatja fel. Az objektumról a teher eltávolítása után új bankban zálogba helyezhető.
A bankok nem szívesen refinanszíroznak jelzáloghiteleket e rendszer keretében. Hiszen az új hitelező banknak még egy ideig hitele lesz fedezet nélkül.
A legegyszerűbb módja egy célhitel kibocsátása egy új bank által - a meglévő hitel törlesztésére. Ebben az esetben az induló kölcsönt kibocsátó bank hozzájárulása szükséges, mivel kötelező részvételével későbbi jelzálogszerződést kell kötni.
A bank hozzájárulásával az első hitelt határidő előtt törlesztik, az elsődleges jelzálogjogot felmondják, a zálogjogot pedig új hitelezőhöz ruházzák át. Ez a módszer lehetővé teszi, hogy azonnal megkapja a kívánt feltételeket.
Ebben az esetben két szerződést kötnek az új bankkal:
Megegyezés;
Utólagos jelzálogszerződés.
A jelzálog-refinanszírozási program kicsit másképp néz ki. A kölcsön feltételeinek megváltoztatása előtt az új banknak ki kell váltania a jelzáloghitelt a régiből.
A jelzálogjog tulajdonosa jogszerűen a tartozás tulajdonosává válik. Az eladás pillanatától kezdve a hitelfelvevő köteles hitelt fizetni az új jelzálogjogosultnak.
A hitelfeltételek módosítása csak azután lehetséges, hogy az új bank a jelzálogjog birtokosa lesz.
A harmadik refinanszírozási mechanizmus - a követelések engedményezése - jelzáloghitel nélküli hitelekhez alkalmas. Ebben az esetben a hitelező bank a kölcsön- és jelzálogszerződések szerinti követelési jogot a leendő hitelezőre ruházza. A hitelfeltételek módosítása csak a jog engedményezése után lehetséges.
