Elemezzük az építési objektum költségének kialakulását. Az önálló építési költségek elszámolásának és adóelszámolásának eljárása attól függ, hogy milyen célból építik a létesítményt. A példák közzététele segít a nyilvántartások hibamentes vezetésében.
Milyen szabályok vonatkoznak a tranzakciók rögzítésére?
Kövesse a hosszú távú befektetések elszámolásáról szóló szabályzatot (amelyet az Oroszországi Pénzügyminisztérium 1993. december 30-i 160. sz. levele hagy jóvá).
A ráfordítások elszámolása a „Befektetések” számlán („Befektetett eszközök építése” alszámla) eredményszemléletű alapon az építés kezdetétől a beszámolási időszakokkal összefüggésben a létesítmény üzembe helyezéséig (1.4., 2.2. pont) történik. 160. számú előírás 2.3.
Az építési költségeket (az alkalmazottak fizetését az utána felhalmozott járulékokkal együtt, az anyagköltséget, a gyártóberendezések amortizációjának összegét stb.) az építési és szerelési munkák (CW) tényleges költségén kell figyelembe venni. Ide tartozik a vállalkozó által elvégzett munka szerződés szerinti költsége (áfa nélkül).
Saját termelésű állóeszközök felhasználása esetén azok kezdeti bekerülési értékét a késztermékek bekerülési értékeként határozzák meg.
A költségek az amortizálható építési tárgy kezdeti költségét képezik, levonható áfa nélkül (Az Orosz Föderáció adótörvényének 5. cikkelye, 270. cikk, 1. szakasz, 257. cikk).
Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 146. cikke (1) bekezdésének 3. albekezdése szerint a saját fogyasztásra irányuló építési és szerelési munkák HÉA-kötelesek. Ugyanakkor az adójogszabályok nem tartalmazzák ezek dekódolását. Forduljunk más forrásokhoz. A gazdaságos módszerrel végzett építési és szerelési munkák magukban foglalják azokat a munkákat, amelyeket a szervezet saját szükségletére, saját forrásból végez. Beleértve azokat a munkákat is, amelyekre a szervezet a főtevékenység építésére dolgozókat oszt ki, és az építési megrendelések szerint fizetik nekik a béreket. Valamint az építőipari szervezetek által saját építkezésre végzett munkák (nem szerződés alapján, hanem például saját igazgatási épület rekonstrukciója során, saját gyártóbázis építése során stb.).
Az adó kiszámításakor csak a tőkejellegű építési és szerelési munkákat veszik figyelembe, amelyek eredményeként új tárgyi eszközök jönnek létre, beleértve az ingatlantárgyakat (épületek, építmények stb.). Illetve azok kezdeti költségváltozása befejezés, kiegészítő felszerelés, átépítés stb. esetén.
Az adóalap az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 159. cikkének (2) bekezdésével összhangban csak az önállóan elvégzett munkák költségét tartalmazza, kivéve a vállalkozók által végzett munkák költségeit (az orosz Legfelsőbb Választottbíróság határozata Szövetség, 2007. március 6., 15182/06.
Az adóalapot minden negyedév utolsó napján határozzák meg. Az áfa összege ebben az esetben megegyezik az alap és az adókulcs szorzatával (18%). A szervezetnek jogában áll a felhalmozott adó összegét levonásra elfogadni az adóalap meghatározásakor (167. § 10. pont, 166. § 1. pont, 163. §, 164. § 3. pont, 171. § 6. pont, Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve .172. cikkének 5. pontja).
Minden negyedév utolsó napján (amíg az építkezés folyamatban van) számlát kell kiállítania és regisztrálnia kell:
A hozzáadottérték-adó kiszámításához használt dokumentumok formáit az Orosz Föderáció kormányának 2011. december 26-i 1137. számú rendelete hagyja jóvá.
Kérjük, vegye figyelembe: a szállítók és vállalkozók által bemutatott „input” ÁFA összegét a szervezet a szokásos módon - a kapott számla alapján az anyagok vagy a munka elszámolásra történő átvételének napján - levonásra elfogadja.
1. példa
2016. április 4-én a StroyResurs LLC (általános adózási rendszer) 1 180 000 rubel értékben vásárolt anyagokat. (ÁFA-val - 180 000 rubel) építőanyag-gyártó műhely saját épületének építésére, ugyanazon a napon áthelyezve őket a gyártásba. 2016. április 29-én 500 000 rubel értékben rendelés-megrendelés érkezett a számviteli osztályhoz a műhely építésekor elvégzett munkákra. és anyagi jelentés az anyagok felhasználásáról 1 000 000 rubel értékben. A munkarend alapján a műhely építésében foglalkoztatott dolgozók bére, illetve a költségvetésen kívüli alapokhoz való hozzájárulás (beleértve a sérüléseket is) felszámításra került. A fizetés teljes összege időbeli elhatárolásokkal 654 500 rubelt tett ki. (500 000 rubel + 500 000 rubel × 30,9%).
A StroyResurs LLC könyvelője a következő bejegyzésekkel tükrözte a műveleteket.
10 HITEL 60
19 HITEL 60
TERVEZÉS 08 HITEL 10
68 HITEL 19
DEBIT 08 KREDIT 70 (69)
- 654 500 rubel. – az építőiparban foglalkoztatott munkavállalók felhalmozott bérei és járulékai;19. HITEL 68
- 297 810 rubel. ((1 000 000 rubel + 654 500 rubel) × 18%) - az önállóan elvégzett építési és szerelési munkák költségeit áfa terheli;68 HITEL 19
- 297 810 rubel. - az építési és szerelési munkák költségeiből felhalmozott áfa levonására elfogadta.
Az eladásra szánt ingatlan építési költségét a szerző szerint a 20. „Fő termelés” számlán kell megjeleníteni.
A lakóépületek építése során az építkezéssel kapcsolatos költségek áfáját a költségek tartalmazzák, mivel a lakások értékesítése nem tartozik a hozzáadottérték-adó hatálya alá (az Orosz Föderáció adótörvényének 22. alpontja, 3. pont, 149. cikk). ). Nem lakás céljára szolgáló helyiségek értékesítése esetén az általános forgalmi adót a költségvetésbe kell befizetni. Ezért a nem lakás céljára szolgáló helyiségek építésének költségeihez kapcsolódó adó levonható.
Az adóelszámolásban egy tárgy felépítésének költségét a késztermékek létrehozásának költségének kell tekinteni, és a közvetlen kiadási tételekkel kell értékelni (Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 319. cikkének 2. szakasza).
2. példa
Használjuk az 1. példa feltételeit, helyettesítve a céget és az építési célt: ZhilStroy LLC eladó lakóépületet épít. Valamint az anyagi jelentés összege - 1 180 000 rubel. Hozzátesszük, hogy 2016. április 29-én megérkezett az engedély az épület üzembe helyezésére. 2016. május 31-én (az adásvételi szerződés bejegyzésének időpontjában) pedig a törvény értelmében egy 2 000 000 rubel értékű lakást ruháztak át a vevőre. (az adatok feltételesek, a könyvelési eljárást egy lakás példáján vettük figyelembe). A ZhilStroy LLC könyvelője a következő bejegyzéseket tette a könyvelésbe.
10 HITEL 60
- 1 180 000 rubel. – vásárolt anyagok (az ár tartalmazza az ÁFA-t);20 HITEL 10
- 1 180 000 rubel. - Anyagok átadása a gyártásba.20 KREDIT 70 (69)
- 654 500 rubel. - elhatárolások és járulékok;43 HITEL 20
- 1 834 500 rubel. (1 180 000 + 654 500) - lakóépületet helyeztek üzembe (késztermékeket alakítottak ki).BEVIT 62 CREDIT 90 alszámla "Bevétel"
- 2 000 000 rubel. - a lakást átadták a vevőnek;TERVEZÉS 90 alszámla "Értékesítési költség" HITEL 43
- 1 834 500 rubel. - leírták a lakás költségét.
Itt is számos funkció található.
A szerző szerint a lakóépület önálló építése abból a célból, hogy utólagos lakást adjon át a résztvevőknek, építési munkák elvégzésének és a fejlesztő által ezeknek a személyeknek nyújtott szolgáltatásoknak tekinthető.
A cég az építési költségeket a számla terhére két tételre (alszámlákra) bontva jeleníti meg: az építési költségek és a fejlesztő fenntartási költségei. A részvényesektől származó bevételek a PBU 9/99 12. bekezdése szerint a szokásos tevékenységből származó bevételek (bevételek) szerint vannak besorolva, és szintén két típusra oszthatók: az építési költségek megtérítésére és a fejlesztő díjazására.
A bevételt az átruházási törvények szerint a lakások tulajdonosoknak történő átruházásának napján kell tükröznie. Addig a résztvevők bevont pénzeszközei a kapott előlegként vagy előlegként fizetendő számlákként kerülnek elszámolásra (a PBU 9/99 3. cikke).
A közös építés résztvevőivel történő elszámolások elszámolására a szerző szerint a 62. „Elszámolások vevőkkel és ügyfelekkel” számla használható.
A tulajdonosok (befektetők) a fejlesztő számláin felhalmozott pénzeszközei nem számítanak bele a bevételbe, feltéve, hogy részükről elkülönített könyvelést vezetnek (ha nem vezetnek elkülönített könyvelést, ezek a pénzeszközök a beérkezésüktől számítanak adókötelesnek. Ilyen szabályok az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 251. cikke (1) bekezdésének 14. albekezdése határozza meg).
A kapott pénzeszközökkel való visszaélés esetén azokat a nem működési bevételekhez kell hozzárendelni a visszaélés időpontjában (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 250. cikkének 14. bekezdése, 271. cikkének 9. albekezdése).
Más szóval, csak a tulajdonosoktól kapott összeg és az építési költségek különbözete szerepel a fejlesztő bevételében az építkezés befejezése után. És akkor is, ha a fejlesztő önállóan végzi el a munkát. Ezt erősítik meg Oroszország Pénzügyminisztériumának 2008. március 25-i 03-07-10/02 és 2007. február 8-i 03-11-04/2/29 számú levelei.
Ennek megfelelően a fejlesztő építési költségeit nem veszik figyelembe a költségekben (lásd az Oroszországi Pénzügyminisztérium 2008. április 1-i leveleit, 03-03-06 / 1/219, 2006. július 19-i 03. sz. 03-04 / 1/599, az adóbevallás kitöltésére vonatkozó eljárás 5.2. pontja, amelyet az Oroszországi Szövetségi Adószolgálat 2012. március 22-i, ММВ-7-3 számú rendelete hagyott jóvá. [e-mail védett]).
De a fejlesztő fenntartásának költségeit ráfordításként számolják el.
Van itt néhány nehéz pont.
1. A tisztviselők úgy vélik, hogy az építtető által önállóan lakóházak építése az általánosan megállapított eljárás szerint HÉA-köteles. Ezt jelzi az orosz pénzügyminisztérium 2011. június 8-án kelt, 03-07-10 / 11. sz. Ugyanakkor a fejlesztő szolgáltatásai mentesek az áfa alól, kivéve az ipari létesítmények építése során nyújtott szolgáltatásokat (az Orosz Föderáció adótörvényének 23.1. alpontja, 3. szakasz, 149. cikk).
Ezért, ha előleget kapnak a részvényesektől, azokat fel kell osztani az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 154. cikkének (1) bekezdése alapján:
2. Most egy kicsit a levonásokról. Amikor a fejlesztő önállóan végez építési és szerelési munkát, általános módon levonható a vásárolt áruk (építési munkák, szolgáltatások) „előzetes” áfája, amelynek költsége az adóalapban szerepel. Beleértve a tervezési munkákat, a földbérleti szolgáltatásokat stb.
3. És végül az adóalap végleges megállapításáról.
A munka befejezésének napján az adót újra fel kell számítani, de nem az előlegekből, hanem az elvégzett munka költségéből, levonva a kapott előlegekből a korábban felhalmozott adóösszegeket (167. cikk 14. pont, 8. pont). Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 171. cikke, 6. cikk, 172. cikk). Ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy az építési költségek megtérítésének összegei általános forgalmi adókötelesek, a fejlesztő díjazása pedig a lakásépítés során nem. Ezért a szállítóknak és a vállalkozóknak fizetett adó összegeiről külön nyilvántartást kell vezetni.
3. példa
LLC "Prestige" bérházat épít (részvényrészesedés). Az építkezés önállóan történik (az építési költségekre vonatkozó adatok az 1. példából származnak).
2016. április 4-én 2 000 000 rubel összegű pénz érkezett a résztvevőtől az építési költségek megtérítésére. és a fejlesztő díjazása - 300 000 rubel. (az adatok feltételesek, a példa egyszerűsítése érdekében minden adat részvényesenként van megadva).
2016. május 31-én megérkezett az engedély a ház üzembe helyezésére, ezzel egyidejűleg a lakás átadásra került a tulajdonosnak.
A Prestige LLC könyvelője ezeket a tranzakciókat a következő bejegyzésekkel tükrözte.
51 HITEL 62 alszámla "Fogadott előlegek" (második szintű "ÁFA-köteles műveletek" alszámla)
- 2 000 000 rubel. - az építési költségek megtérítésére a tőketulajdonos pénzét megkapták;51-ES HITEL 62-es alszámla "Fogadott előlegek" (második szintű "ÁFA-mentes tranzakciók" alszámla)
- 300 000 rubel. - pénzeszközök érkeztek a részvényestől a fejlesztő díjazására;TERHELÉS 76 alszámla "előlegekből felhalmozott áfa" HITEL 68
- 305 084,75 rubel. (2 000 000 rubel × 18/118) - az előzetes fizetéskor felszámított áfa;10 HITEL 60
- 1 000 000 rubel. (1 180 000 - 180 000) - vásárolt anyagok;19 HITEL 60
- 180 000 rubel. – hozzárendelt áfa az anyagköltség után;20 HITEL 10
- 1 000 000 rubel. - az anyagok átkerülnek a termelésbe;68 HITEL 19
- 180 000 rubel. - anyagköltségből ÁFA levonásra elfogadott.20 KREDIT 70 (69)
- 654 500 rubel. - a házépítés költségeit figyelembe veszik.BEVIT 62 CREDIT 90 "Bevétel" alszámla (második szintű "ÁFA-köteles műveletek" alszámla)
- 2 000 000 rubel. - tükrözi az elvégzett építési és szerelési munkák költségét;BEVIT 62 CREDIT 90 "Bevétel" alszámla (második szintű "ÁFA nem kötelezett műveletek" alszámla)
- 300 000 rubel. - tükrözi a fejlesztő díjazását;TERVEZÉS 90 alszámla "Értékesítési költség" HITEL 20
- 1 654 500 rubel. - az építési költségek leírása;TERHELÉS 90 alszámla "ÁFA" CREDIT 68
- 305 084,75 rubel. (2 000 000 rubel × 18/118) - az áfát a befejezett építési és szerelési munkák költségeire számolták fel;62. TERHELÉS "Felvett előlegek" alszámla (második szintű "ÁFA-köteles műveletek" alszámla) HITEL 62 "Elszámolások ügyfelekkel" alszámla
- 2 000 000 rubel. - előleg kifizetése történt;62. TERHELÉS alszámla "Következett előlegek" (második szintű "ÁFA nem kötelezett műveletek" alszámla) CREDIT 62 "Elszámolások ügyfelekkel" alszámla
- 300 000 rubel. - előleg kifizetése történt;68 HITEL 76 alszámla "előlegekből felhalmozott áfa"
- 305 084,75 rubel. - elfogadta az előlegből felszámított áfa levonását.
A moszkvai előregyártott épületek népszerűsége ellenére a tőkeépítés továbbra is vezető szerepet tölt be. Az ilyen tárgyak erősebbek, tartósabbak és jobban megfelelnek a lakhatási problémák megoldására. A „tőkeépítés” fogalma magában foglalja számos nem lakáscélú létesítmény építését is, beleértve a kereskedelmi, adminisztratív, ipari, egészségügyi célú épületeket. Az épület nulláról való felépítése mellett megrendelheti meglévő vállalkozás bővítését vagy rekonstrukcióját. Ez utóbbi esetben a termelés részleges vagy teljes átszervezéséről beszélünk a főterület növelése nélkül, hanem különféle segédlétesítmények építésével.
A tőkeépítés abban tér el a megszokottól, hogy itt földmunkákra is szükség van. Emiatt jelentősen megnő az objektum építési ideje, valamint szilárdsági jellemzői. Ezenkívül a tőkeépítésnek számos olyan jellemzője van, amelyek csak az ilyen típusú épületekre jellemzőek:
Ugyanakkor a tőkeépítés költsége magasabb, mint egy hasonló típusú előregyártott épület ára. Ez azonban az objektum legjobb működési tulajdonságainak köszönhető.
A tőkeépületek építése általában a következő módon történik:
Mindez teljes mértékben tükröződik az objektum értékében. Minden tőkeépítés pénzügyi befektetést igényel. Ezenkívül az épületeknek meg kell felelniük a jogi előírásoknak, valamint a Moszkvában elfogadott építési szabályzatoknak.
Cégünk kiemelt tevékenységei közé tartozik a beruházás. Képzett munkások szolgáltatásait kínáljuk, akik a létesítmény építését a mindenkori normáknak és szabványoknak megfelelően végzik. Csak elfogadható árakat alakítunk ki. Egy tőkeépítési objektum kivitelezési költségét telefonon adja meg képviselőnkkel. Ha szükséges, részletesen egyeztetünk és minden kérdésre válaszolunk.
A Dev-Stroy hűséges árakat jelent a tőkeépítéshez, profi csapatot és a feladatok időben történő elvégzését. Forduljon hozzánk és kérje igazi szakértők segítségét.
Cikkek.
Iljin M.O.
Közgazdaságtudományi kandidátus, az NP "SROO "Szakértői Tanács" ügyvezető igazgatója
Kruglov M.V.
az LLC Orosz Értékbecslők Társasága Szakértői Tanácsának tagja
Felhívjuk figyelmét a beruházási projektek értékelésének módszertani fejlesztéseinek rendszerezésére tett első kísérletre. A szerzők az anyag széleskörű megvitatását remélik a szakmai értékelő közösségben, amelynek eredményeként speciális Módszertani Ajánlások születnek.
1. Bemutatkozás
Jelenleg Oroszország új ingatlanadózási rendszerre áll át - a leltári értéket adóalapként a kataszteri érték váltotta fel.
A kataszteri értékelés sajátossága (tömeges értékelési módszerek alkalmazása, az értékelési objektumok kezdeti listájában szereplő információk hiánya és megbízhatatlansága, az értékbecslők nem megfelelő képzettsége stb.) oda vezet, hogy számos ingatlan értéke az objektumok torzulnak. A kataszteri érték torzulása bármelyik félnél negatív következményekkel jár:
Oroszország jogszabályai előírják a kataszteri érték értékének „megkérdőjelezésének” mechanizmusát, amelyet mind a kataszteri érték meghatározásának eredményeivel kapcsolatos viták elbírálására szolgáló bizottságon, mind a bíróságokon keresztül lehet végrehajtani. Az a fél, aki a kataszteri érték értékével nem ért egyet, annak kiigazítását - a vonatkozó értékbecslési jegyzőkönyvben meghatározott forgalmi értékben történő megállapítást - kérheti.
2013 óta az Értékbecslők egyik fő tevékenységi területévé vált a telkek forgalmi értékének felmérése a kataszteri érték megkérdőjelezésére. 2015 eleje óta pedig ugyanezen célok érdekében megkezdődött a beruházási beruházások piaci értékének felmérése.
(a továbbiakban - OKS).
A CCS mint értékelési tárgy látszólagos egyszerűsége ellenére a gyakorló értékelőknek a következő fő kérdések merülnek fel:
Ebben a cikkben ezeket a kérdéseket a által készített értékelő jelentésekkel összefüggésben tárgyaljuk a kataszteri érték megállapításának eredményeinek megkérdőjelezése érdekében.
2. Mi az ACS, és tartalmaz-e telket?
A jogalkotó eredeti elképzelése szerint (1990-es évek) azt feltételezték, hogy egyetlen ingatlantárgyat (a továbbiakban: UST) kell megadóztatni, beleértve a telket és a rajta/benne található fejlesztéseket is. Később világossá vált, hogy nem nélkülözhető az EON különálló részekre osztása, mivel gyakran a telek és a fejlesztések különböző jogalanyok tulajdonában vannak, a telek sokkal gyakrabban van közös tulajdonban stb. ingatlanadó kivetése két részben - telekadó formájában (telek után) és ingatlanadó formájában (fejlesztésekre). Nagyjából az ACS „tégla” (egy objektum építéséhez szükséges építőanyagok és munkák, figyelembe véve mindenféle rezsiköltséget, amely jellemző a megfelelő típusú objektumok építésénél).
Jelenleg az ACS meghatározása a par. 10 st. A Településrendezési Szabályzat 1. §-a szerint olyan épület, építmény, építmény, valamint objektum, amelynek építése még nem fejeződött be, kivéve az ideiglenes épületeket, kioszkokat, fészereket és más hasonló épületeket. Meg kell jegyezni, hogy az ACS fogalma hiányzik az adójogszabályokból.
Az ACS piaci értéke nem tartalmazza a neki tulajdonítható telekjogok értékét.
Fontos megjegyzések:
3. Az OKS piaci értékének felmérési módszerei
3.1. Figyelembe véve a CCS ("tégla") fentebb leírt lényegét, a CCS költségének legegyszerűbb módja az értékelés költségszemléletű módszereinek alkalmazása:
Ezt a számítási sémát a maximális egyszerűség jellemzi. Sajnos azonban néhány jogalkalmazó (a kataszteri érték megállapításának eredményét megkérdőjelező bizottság, a legtöbb SROO), valamint a bíróságok még nem állnak készen arra, hogy elfogadják a CCA értékeléséről szóló jelentéseket, amelyek csak költséges megközelítést valósítanak meg. értékelés. Ez oda vezet, hogy az értékelő jelentések túlnyomó többségében bonyolultabb számítási sémákat alkalmaznak, amelyeket az alábbiakban ismertetünk.
Az értékelő közösség közvetítse szakmai álláspontját a megjelölt jogalkalmazók felé. Ellenkező esetben a szakmai tevékenység „rituális” értelmetlen cselekvésekké degenerálódhat.
3.2. Az EON költségén keresztül:
Ugyanakkor az EON költsége többféle értékelési megközelítéssel is meghatározható:
Az (1) - (3) pontokat figyelembe véve a következőket kapjuk:
3.3. Az OKS költségének közvetlen meghatározása:
Az értékelés költségalapú megközelítéséhez az (1) kifejezést használjuk, az összehasonlító kifejezést lásd a cikk 4. szakaszában. Az értékelés jövedelmi megközelítésében a CCA piaci értéke közvetlenül meghatározható a módosított reziduális módszerrel:
Az ACS piaci értékének felmérésére szolgáló módszerek kiválasztásakor a célszerűségből kell kiindulni. Általános szabály, hogy a nagy településeken vagy azok közvetlen közelében lévő tipikus ACS-k esetében korlátozódhatunk a jövedelem- és összehasonlító megközelítésekre (vagy akár egy összehasonlító megközelítésre), mivel ezek adják a legmegbízhatóbb eredményt.
Egy tapasztalt értékbecslő önállóan javasolhat olyan variációkat a 3.1-3.3 bekezdésekben leírt számítási módszerek közül, amelyek figyelembe veszik egy adott értékelési helyzet sajátosságait (a piaci viszonyok sajátosságait, az értékelés tárgyát és a rendelkezésre álló kezdeti információkat).
Általában egyetlen módszertani probléma merül fel az ACS becslésében a „tipikus” tulajdonságok értékeléséhez képest. Jelenleg nyílt forrásból nincs információ az OKS hasonló tárgyként használható árairól. Emiatt az összehasonlító és jövedelmi megközelítésben lehetőség van az EON-t analóg tárgyként használni, az ár „megtisztításával” a telek hozzájárulásából - lásd alább.
4. Hogyan lehet "megtisztítani" az EON költségét a föld hozzájárulásából
Vegyük észre, hogy azokat a számítási modelleket, amelyek az NSS költségének „elszámolását” biztosítják a telek hozzájárulásából, általában nagyobb hiba jellemzi, mint a 3.1. pontban leírt modell.
4.1. A "tisztítás" két fő séma szerint hajtható végre:
Asztal 1.
Az EON-analógok árának "elszámolása" a "bejáratnál" lévő telek hozzájárulásából
Vegye figyelembe, hogy a táblázatban leírt séma. 1-et a számítások bonyolultságának növekedése jellemzi: az EON költségének közvetlen meghatározása (lásd 3.1. pont) helyett több „mellékes” telek költségét határozzák meg stb.
2. táblázat.
Az EON költségének "elszámolása" a "kijáratnál" lévő telek hozzájárulásából
- a NEM-analóg és a becsült OKS-t is tartalmazó NON közötti különbségek kiegyenlítésre kerülnek.
4.2. Az EON-analógok részeként egy telek területére vonatkozó információk megszerzéséhez, valamint a nyilvános ajánlatokban található információk megbízhatóságának ellenőrzéséhez a következő algoritmus valósítható meg.
4.2.1. A hirdetésben megjelölt címen és/vagy tereptárgyon található az analóg objektum helye:
4.2.2. Minden térképen be van kapcsolva a „műholdas nézet” mód.
4.2.3. Ezen térképek képeinek összehasonlításával meghatározható az analóg objektum alatti kataszteri terület száma.
4.2.4. Az alapvető árképzési paraméterekre vonatkozó információk megadva/ellenőrizve:
Ezenkívül a Rosreestr webhelyének kataszteri számával a „Referenciainformációk az ingatlanobjektumokról online” szakaszban további információkat kaphat (például a kataszteri bejegyzés dátuma; jogok és korlátozások).
Egy bizonyos készség birtokában körülbelül 5 percet vesz igénybe egy tárgy kidolgozása.
4.3. Ha az UON-analógok összetételében nincs információ egy telek területéről, felhasználható a beépítésük sűrűségére vonatkozó információ (3. táblázat) vagy a telek költségének aránya. összehasonlítható UON-ok árában (4. táblázat).
Az épületsűrűség értéke többféleképpen is meghatározható, például:
3. táblázat
Az ár „elszámolása” a telek beépítési sűrűségen keresztüli hozzájárulásából
4. táblázat
Az ár „elszámolása” a telek hozzájárulásából a költségrészesedéssel
4.4. Az OCS költségének a NON költségéből történő kiemelésekor elemezni kell a megfelelő NON beépítési sűrűségét a megfelelő piaci szegmens tipikus analóg objektumainak való megfelelés érdekében. Ennek a tényezőnek a figyelmen kívül hagyása a költség végső értékének jelentős torzulásához vezethet. Módszertani szempontból:
4.5. Az ACS költségének becslésére szolgáló másik módszert, amely a telkek értékelésére szolgáló módosított kiosztási módszeren alapul, Kraynikova T.V. és Leifer L.A. :
A módszer lehetővé teszi a hagyományos regressziós elemzési eljárás alapján, az EON eladási áraira (ajánlataira), a telkek területére és az OKS-re vonatkozó kiindulási adatok felhasználásával az OKS vagy egy telek piaci értékének meghatározását. .
5. ÁFA elszámolása az OKS forgalmi értékében
Az AQS piaci értékének tartalmaznia kell a legáltalánosabb 18%-os áfát.
A fő érvek ezen álláspont mellett a következők:
Más források is hasonló következtetésre jutnak az áfa elszámolásának szükségességéről, például:
Vegyük észre, hogy a bírói gyakorlat elemzése során kiderült a Legfelsőbb Bíróság egy olyan ítélete, amely ezzel ellentétes következtetést vont le, miszerint az áfát nem kell figyelembe venni. A következő érvelést alkalmaztuk: A szövetségi értékelési standardokat a nemzetközi értékelési standardok figyelembevételével dolgozták ki® Az IVS Nemzetközi Értékelési Szabványok Alapelvei 34. bekezdése kimondja, hogy a piaci érték az eszköz becsült csereáraja, függetlenül az eladó eladási költségeitől vagy a vevő vásárlási költségeitől, és az általa fizetendő adók kiigazítása nélkül. bármelyik fél üzletkötés eredményeként® az áfa nélküli forgalmi érték meghatározása nem minősül szabálysértésnek.
Egy ilyen meghatározás hibásnak tűnik, és valószínűleg annak a következménye, hogy az elemzés készítői nem értették meg a piaci érték természetét. Így például már maga az „adókorrekció nélkül” kifejezés is félreérthető értelmezésre ad lehetőséget, hiszen ilyen módosításnak tekinthető az áfa „elszámolása” (nem elszámolása). Az értékelő közösségnek még át kell adnia szakmai álláspontját az áfa piaci érték részeként való jelenlétével kapcsolatban, ahogy ez a piaci érték valószínűségi jellegénél történik.
6. Mit kell még keresni az értékelő jelentésekben?
6.1. Javasoljuk, hogy az értékbecslési jelentésben kifejezetten jelezzék, hogy az értékelési eredmények csak piaci értékben kataszteri érték megállapítására használhatók fel. Ez az információ az értékelési feladatban, a korlátozó feltételek részben adható meg. Ellenkező esetben az értékelő jegyzőkönyv szakképzetlen és/vagy gátlástalan használói bonyodalmakat okozhatnak, például egy épület és a hozzá tartozó telek eladása az ACS által meghatározott költség mellett.
6.2. Jelenleg az ACS piac fejletlen, "nincs olyan adat, amely képet adna a hasonló tárgyakkal kapcsolatos tranzakciók és (vagy) ajánlatok árairól." Az FSO 7. sz. 11. bekezdésében foglalt követelményeknek megfelelően ilyen helyzetben például „a hasonló tárgyak keresletét, kínálatát és árait befolyásoló fő tényezők elemzése” eredményeként meg lehet jelölni:
6.3. A helyiségek ACS-ként való értékelésekor további módszertani kérdés merülhet fel - hogyan határozható meg egy telek területe, amely a vizsgált ACS-nek tulajdonítható? A következő lehetőségek lehetségesek:
A cikk kidolgozására beérkező javaslatok mennyiségétől függően ez kiterjeszthető mind a Módszertani ajánlások szintjére, mind pedig egy olyan anyagcsomagra, amely konkrét példákat és számítási modelleket tartalmaz, például excel . Ajánlatokat postai úton fogadunk. imo @ srosovet . hu
Moszkva, 2015. szeptember
Források listája
Az ingatlantulajdonosok körében keresett szolgáltatás a tőkeépítés építőipari szakértelme. Ennek szükségessége per során felmerülhet. Az tény, hogy gyakran felmerül a kérdés, hogy a kiválasztott objektum tőkeszerkezet-e. A tőkeépítési objektumok vizsgálata lehetővé teszi ennek a kérdésnek a megválaszolását.
A tőkeépítési objektum vizsgálatának költsége jelentősen változhat attól függően, hogy milyen tervet vizsgálnak. A tanulmány árának kiszámításakor nagy jelentősége van az épület méreteinek. A folyamat egyéb jellemzői is fontosak. A tőkeépítési objektum rekonstrukciójának vizsgálata költségben eltér a dokumentáció vizsgálatától.
A vizsgálat során számos építési kritériumot értékelnek, amelyek alapján megállapítják, hogy az objektumnak vannak-e szilárdsági jelei. A fő kritériumok a következők:
Lehetetlen egy épületet egy másik helyre költöztetni anélkül, hogy megsértené a funkcionalitását.
Erős kötés jelenléte az épület és a talaj között.
Különféle mérnöki hálózatokhoz való csatlakozás megléte.
Az építési előírásokat és városrendezési szabványokat nem sértő épület építését engedélyező dokumentumok beszerzése.
Mivel a tőkeépítési objektumoknak nincs pontos meghatározása, akkor tőkeépítési szakértelem nagyon összetett eljárás. Ezt tapasztalt szakembereknek kell elvégezniük.
A szakértőknek gyakran tanulmányozniuk kell az olyan szerkezetek jellemzőit, mint a kerítések, aszfaltburkolatok, építkezések. Értékelésük nehézségei abban rejlenek, hogy a tőkeépítési objektumok vizsgálata lehetővé teszi ezekben az épületekben a kapitalizáció jeleinek azonosítását. Ezért a tárgyak tanulmányozásakor meg kell vizsgálni azok összes jellemzőjét. Gyakran elvégzik a beruházási projektek tervdokumentációjának vizsgálatát.
Technológiai és szerkezeti megoldások létrehozásánál használják.
A szerkezetek létrehozásához használt építőanyagok és alkatrészek listája.
Az épület szilárdságának és tartósságának függősége a kiválasztott építőanyagoktól és szerkezeti elemektől.
A helyiségek mérete és elhelyezkedése, a tűzbiztonság mértéke, a kommunikációs hálózatok mérete.
A vizsgálat elvégzése után szakértői vélemény készül. Következtetéseket von le az épület tőkére vagy nem tőkeképességére vonatkozóan. Ez válaszokat jelent az alapozás rendelkezésre állásával és a mérnöki hálózatokhoz való csatlakozással kapcsolatos kérdésekre. Ezenkívül a dokumentum jelzi, hogy az épület hogyan felel meg az elfogadott szabványoknak.
Független Építésügyi Szakértői Központunk hosszú ideje nyújt szolgáltatásokat különböző épületek kapitalizációjának meghatározására. Annak ellenére, hogy ez a tanulmány rendkívül összetett, munkatársaink a vizsgálat után pontos információkat tudnak adni a kiválasztott tárgyról. Nemcsak nagy tapasztalattal rendelkeznek, de jól ismerik a bírói gyakorlat precedenseit is egyes épületek tőkeként való elismerésével kapcsolatban. A kutatás rövid időn belüli lebonyolítását a peres eljárásokban is használható szakvélemény elkészítésével garantáljuk.
Az építkezés piaci értékének kialakításának folyamata az épülő épületek és építmények egyedi (gyakran egyedi) jellemzőihez köthető sajátos jegyekkel rendelkezik. Emellett az épülő tárgyak piaci értékének értékét befolyásolják a földrajzi (klimatikus) tényezők, az építőanyag-költség és az építőmunkások bérének regionális különbségei stb.
Az építkezés piaci értékének kialakulásának egyik fontos jellemzője az is, hogy ebbe a folyamatba a tervezők, megrendelők és kivitelezők is bekapcsolódnak.
Az építőiparban kialakult és működik egy piaci árképzési és becsült arányosítási rendszer, amely alapján a beruházási projekt minden szakaszában szabad (szerződéses) építési árak alakulnak ki. Ennek eredményeként kialakul az építkezés piaci értéke - mind az építés alatt álló objektumok, mind az építési szolgáltatások (szerződéses építési és szerelési munkák) költsége.
Az építési költségek meghatározása két szakaszban történik:
A beruházási projekt megvalósíthatósági tanulmányának részeként a projektfejlesztés projekt előtti szakaszában; a számítások eredménye ebben a szakaszban a tervezett objektum előzetes várható költsége;
A tervezési és becslési dokumentáció részeként; Ebben a szakaszban meghatározzák az építés becsült költségét.
Az építés becsült költségének meghatározásának alapja a jelenlegi árképzési és becsült arányosítási rendszer.
Az építés becsült költsége az alapja a tőkebefektetések meghatározásának, az építkezés finanszírozásának, az építési termékek szerződéses árának meghatározásának, valamint a szerződéses építési és szerelési munkák kifizetésének. A becsült költség alapján kerül meghatározásra az üzembe helyezett építési beruházások mérleg szerinti (számviteli) költsége. A becsült költséget figyelembe véve a kivitelezés piaci becsült költsége is kialakul (meghatározásra kerül).
A beruházó becslési dokumentációjában az építési költséget három árszinten javasoljuk megadni:
Alap (állandó) szinten, a mindenkori becsült normatívák és árak felhasználásával meghatározva;
A jelenlegi szinten, az építési becslések készítésekor érvényes árak alapján meghatározott.
Az előrejelzett árak alapján meghatározott előrejelzési szinten a beruházási projekt végére - az építkezés befejezésére.
A jelenlegi vagy előrejelzett árszintű költség az alapköltség és az épülő létesítmények egyes elemeinek megépítéséhez szükséges tőkebefektetések szerkezetének elemei szerint differenciált indexrendszer (együttható) alapján határozható meg. .
Az építés becsült költségének szerkezete a következő elemekkel ábrázolható:
Az építési munkák költsége;
A berendezések telepítésének költsége;
A fő- és segédtechnológiai berendezések, eszközök, készletek beszerzésének (gyártásának) költségei;
Egyéb költségek (tervezési és felmérési és kutatómunka, a személyzet képzése és átképzése stb.).
A gyakorlatban az építési és szerelési munkákat építési és szerelési munkákban egyesítik.
A becsült építési költség három összetevőből áll: közvetlen költségek, általános költségek és becsült nyereség.
A közvetlen költségek magukban foglalják a dolgozók és a szakemberek díjazásának költségeit; az építőanyagok, alkatrészek és szerkezetek költsége; építőipari gépek és mechanizmusok működési költségei.
Rezsiköltségek - az építőipari termelés feltételeinek megteremtésével, annak szervezésével, irányításával és karbantartásával kapcsolatos költségek.
A becsült nyereség az építőipari szervezetek bizonyos olyan költségeinek fedezéséhez szükséges pénzeszközök összege, amelyek nem tulajdoníthatók a költségeknek. Ez az építési és szerelési munkák elvégzéséből származó normatív nyereség.
A tőkeépítés nemzetközi (és egyre gyakrabban oroszországi) gyakorlatában a tőkeépítési alanyok (tervezők, kivitelezők, berendezések beszállítói) kiválasztása általában versenyeztetésen, ajánlattétel útján történik. Az ajánlattétel megteremti a versenyfeltételeket az építő- és tervezőcégek, berendezések beszállítói között, és lehetővé teszi a megrendelő számára, hogy a legjobb ajánlatokat válassza, mind az árak, mind az egyéb kereskedelmi és műszaki feltételek figyelembevételével. A gyakorlatban az ajánlattétel két formában történik: nyílt és zárt ajánlattétellel. Nyílt ajánlattétel esetén az ügyfél a médiában közzétett hirdetmény útján mindenkit felhív a licitálásra. Amennyiben az ügyfél a zárt aukció formáját választja, akkor több, általa már ismert céget is meghív az aukcióra, amelyek közül kiválasztja azt, amelyik a legkedvezőbb feltételeket kínálja a projekt megvalósításához.
Ebből kifolyólag az építés költsége nagyrészt verseny, licit eredménye lehet.
