Küldje el a jó munkát a tudásbázis egyszerű. Használja az alábbi űrlapot

Diákok, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik a tudásbázist tanulmányaikban és munkájukban használják, nagyon hálásak lesznek Önnek.

Közzétéve: http://www.allbest.ru/

Moszkvai Humanitárius Egyetem

Közgazdaság- és Gazdálkodástudományi Kar

Gazdasági és Pénzügyi Fegyelmi Tanszék

ESSZÉ

a témán: " Árak és árképzés az ingatlanpiacon"

az "Árak és árak" szakterületen

2. éves hallgatók gr. M201_323

Szakszervezeti menedzsment

Vasilyauskas A.A.

Tanár

A közgazdaságtan doktora, professzor

N. V. Gryzunova

Moszkva 2010

Bevezetés

1. Az árképzés tényezői

1.1 A tényezők osztályozása

1.2 Az árképzési tényezők osztályozásának jelei az RN-en

1.3 Az ingatlanpiaci árképzés tényezői és kapcsolatuk

2. Az árazási tényezők szerkezete a lakáspiacon és kapcsolatuk

3. Modellek az orosz lakáspiaci fejlődés paramétereinek előrejelzésére

3.1. Az előrejelzések osztályozása a módszerek formalizáltsági foka szerint

Következtetés

Bibliográfia

Bevezetés

Világszerte az ingatlanpiac az árupiaccal együtt hosszú ideje kialakult. Oroszországban azonban az 1917-es forradalom után valójában megszűnt létezni, és csak a Szovjetunió összeomlása és a tulajdonviszonyok törvényi megszilárdítása után jelent meg újra. A fejlődésnek ebben a szakaszában az oroszországi ingatlanpiac fejlődési szakaszban van, és a szakértők "vadnak" minősítik. Az okok a jogszabályi keretek tökéletlenségében, az univerzálisan kidolgozott ingatlanértékelési kritériumok hiányában, az ingatlan minősége és értéke közötti eltérésben, valamint az aggregált kereslet kínálattal szembeni túlsúlyában keresendők. Különösen az olyan nagyvárosokban, mint Moszkva és Szentpétervár tapasztalható akut hiány a lakóingatlanok, a kiskereskedelmi, irodai és ipari területek, valamint az építkezésükre szánt, fejlett infrastruktúrával rendelkező telkek terén. Nem kellően hatékonyak a hitelezési mechanizmusok, különösen a jelzáloghitelezési program, amely fennállása alatt nem ért el jelentős eredményeket.

1. Árképzési tényezők

1.1 A tényezők osztályozása

Az ingatlanpiaci (RN) árképzési tényezők elemzésekor szokás ezeket felosztani keresleti és kínálati tényezőkre, amelyek az RN-hez viszonyítva belső és külső, árnövekedést serkentő és gátló, függetlenek és egymással összefüggő tényezőkre vonatkoznak.

Az árazási tényezők jellemző szerkezete a lakáspiacon

Véleményünk szerint itt nem fordítanak kellő figyelmet a tényezőknek a vizsgált időszak mélységétől függő elkülönítésére (hosszú, középtávon, rövidtávon különböző tényezők hathatnak), a hierarchia szerint. szint (tényezőfa), a piac állapotának megfelelően (a piaci ciklus különböző fázisaiban, fejlődési szakaszaiban különböző tényezők hathatnak, és ugyanazon tényező hatásának természete ellentétes lehet).

Ebben a tekintetben figyelembe kell venni a táblázatban szereplő összes osztályozási jelet.

1.2 Az árképzési tényezők osztályozásának jelei az RN-en

Az alábbi táblázatban a moszkvai lakáspiacon végzett sokéves kutatások alapján egy fenomenológiai elemzés és a meglévő árazási tényezők listája található, feltüntetve azok besorolását az összes bevezetett kritérium szerint. Továbbá a diagramok bemutatják a tényezők és nyilak hierarchikus felépítését - ezek kölcsönhatását.

Fontos megjegyezni, hogy minden próbálkozást meg kell előznie az árazási tényezők értelmes, fenomenológiai elemzése, amely a piacra vonatkozó szakértői ismereteken, a piaci minták kvalitatív és kvantitatív vizsgálatán, azon jellemzőken alapuló piaci mintákon, amelyek megkülönböztetik az átmeneti gazdaságú országok piacait a fejlett piacgazdaságoktól. formalizált piaci modellezésnél. A matematikai modellek, még azok sem, amelyek sikeresen átmentek a tényezők szignifikancia statisztikai elemzésének szűrőin, nem ismerhetők el megfelelőnek, ha nem támaszkodnak egy közgazdasági hipotézisre a piacon egy adott fázisban lezajló folyamatok lényegéről és a fejlődésének szakasza.

1.3 Az ingatlanpiaci árképzés tényezői és kapcsolatuk

	Tényezők fenomenológiai elemzése
Keresleti tényezők
1. A tényleges lakáskereslet volumene	Az RN belső tényező 1-es nagyságrendű. Hosszú távon a 2-es és 3-as faktortól függ. Középtávon a 3-as, 4-es és 5-ös faktortól, valamint az árszinttől függ (fordított összefüggés - a kereslet az ár rugalmas). Emelkedéssel - áremelkedéshez, csökkenéssel - eséshez vezet.
2. Lakáskereslet (potenciális kereslet)	Az RN belső hosszú távú tényező körülbelül 2. Az Orosz Föderációban tapasztalható lakáshiány (14-es faktor) összefüggésében az 1-es tényező révén folyamatosan növeli az árakat.
3. A lakosság jövedelmei és differenciálásuk	2-es nagyságrendű külső tényező. A 6-os és 7-es faktortól függ. Hosszú távon a jövedelem növekedésével az 1-es tényező és ezen keresztül az árak növekedéséhez, csökkenésével pedig eséshez vezet. . Középtávon az Orosz Föderációban tapasztalható magas jövedelmi differenciálódás oda vezet, hogy az árak emelkedésével az alacsony jövedelmű lakosság jelentős része elhagyja a piacot, az árnövekedés leáll, és ha a jövedelem tovább nő, a kereslet elhalasztja. fél időszak után a kereslet és az árak új növekedésében realizálódik.
4. A lakosság és a spekulatív befektetők lakásvásárlási hajlandósága és árelvárásai	Az RN belső tényező körülbelül 2. Hosszú távon hiánypiacon folyamatosan magas, középtávon a 3-as (jövedelemnövekedési ütemben rugalmas), a 8-as és a 9-es tényezőtől függ (az erősödéssel). a rubel, az infláció csökkenése, növekszik, eséssel), 12 (a fejlesztőkkel szembeni bizalmatlanság, alacsony építési ráta mellett a lakosság elhagyja a helyi piacot). Az 1-es faktoron keresztül növekedésével áremelkedéshez, árcsökkenéshez - csökkenéssel - áreséshez vezet. Az árváltozással fordított összefüggés van: az árvárakozások inerciálisak, és amikor az árak emelkednek, a vevők rohannak vásárolni, növelve a keresletet és serkentve az árakat; ha az árak csökkennek, kilépnek a piacról, még nagyobb visszaesésre számítva, ezáltal csökkentve. kereslet és az árcsökkenés ütemének növelése.
5. Vevői lakáshitelek kondíciói és volumene, beleértve jelzálogjog, a jelzálog-ügyletek száma és aránya	2-es nagyságrendű külső tényező. A 6-11. tényezőktől és a bankközösség politikájától függ. Amikor a feltételek javulnak (2003-2006) az 1-es faktoron keresztül, az árnövekedést serkenti, a feltételek romlása esetén (2008-2006) csökkenti az 1-es faktort, és abbahagyja az árak ösztönzését. Az 1-es és a 13-as faktorral fordított kapcsolat van: magas árnövekedési ütem mellett csökken a lakáskínálat és a jelzálog-ügyletek, ami lassítja az árak növekedését.
6. Makro-pénzügyi tényezők (monetáris bázis)	3-as nagyságrendű külső tényező. A 7-11. tényezőtől és a Központi Bank monetáris politikájától függ. Növekedésével hozzájárul a lakosság jövedelmének növekedéséhez, az 1-es faktoron keresztül - az árak növekedéséhez, csökkenésével - a jövedelem növekedési ütemének, a lakosság pénzköltési hajlandóságának csökkenéséhez, ill. 1-es tényezője lelassítja az árak növekedését.
7. Makrogazdasági tényezők (GDP növekedési ráták, ipari termelés, foglalkoztatási szint)	3-as nagyságrendű külső tényezők. Az orosz gazdaság nyersanyag-jellegével összefüggésben elsősorban a 10-es tényezőtől függ. A növekedéssel hozzájárul a monetáris bázis növekedéséhez, ezen keresztül pedig a 6-os tényezők növekedéséhez. 5, 3, 1 és áremelések.
8. Infláció és defláció	3-as nagyságrendű külső tényező. Függ a 9-11-es faktortól és egy egyrendű 6-os tényezőtől. Befolyásolja a 4-es, 5-ös faktort és ezen keresztül az 1-es faktort és az árakat.
9. Makro-pénzügyi tényezők (árfolyamok változása - leértékelés és átértékelés)	4-es nagyságrendű külső tényező. A 10-11. tényezőtől függ. A rubelnek a dollárral szembeni erősödésével Oroszország dollárosított gazdaságának körülményei között megnő a lakosság hajlandósága a rubel- és dollármegtakarítások elköltésére és a lakásvásárlásra (4-es faktor), ami az 1-es faktoron keresztül kismértékben hozzájárul az emelkedéshez. árakban. A zökkenőmentes leértékelés során csökken a dollármegtakarítások elköltési hajlandósága, és nő a rubel megtakarítás, az árakra gyakorolt ​​​​hatás nem határozható meg. Egy éles leértékelődéssel fellép a lakosság hatósági pénzügyi politikájával szembeni bizalmatlansága, csökken az összes megtakarítás elköltésére való hajlandóság, csökken a lakhatási kereslet, és nem ösztönzik az áremelkedést. Éles átértékeléssel nő az összes megtakarítás elköltésére való hajlandóság ("menekülés a dollárból"), az ingatlanokat megtakarítások tárházának tekintik.
10. Az olaj és egyéb exportáruk árai
11. A tőkekiáramlás volumene	5-ös nagyságrendű külső tényező. A globális környezettől függ. Az effektív keresletet és lakásárakat az 5-9. tényezőkön keresztül határozza meg.
12. Fejlesztők és ingatlanok hírneve	5-ös nagyságrendű belső tényező. A meglévő és az épület lakásállomány állapotától függ (tényező. 4-es tényezőt befolyásol.
Ellátási tényezők
13. Lakáskínálat mennyisége	Az RN belső tényező körülbelül 1. Hosszú távon a 14-es (a másodlagos piacon) és a 15-ös tényezőtől (az építési volumen növekedése növeli a kínálatot és visszafogja az áremelkedést) függ. Középtávon fordított a kapcsolat az 1-es tényezővel: magas kereslet esetén a kínálat kimosódik a tőzsdékről, ami hozzájárul az árnövekedés növekedéséhez és a jelzáloghitel-tranzakciók számának növekedésének visszafogásához, ha a kereslet csökken, felhalmozódik a kínálat, visszafogja az áremelkedést és hozzájárul a jelzáloghitel-tranzakciók számának és arányának növekedéséhez... A kereslet csökkenése esetén a 22-es tényezőtől függ - az eladók csökkentik a kínálat mennyiségét, hogy ösztönözzék az árakat.
14. Konkrét lakásállomány	Az RN belső tényező körülbelül 2. Ez a város, régió történelmi helyzetétől, a leromlott alap rendelkezésre állásától és az építkezés volumenétől függ (15-ös faktor). Ebben a helyzetben ez hosszú távon a lakáskereslet magas szintjéhez vezet (2. faktor), és ha pozitív a lakosság jövedelmének növekedése (3. faktor), akkor az árak emelkedéséhez vezet (2000-2008). ). A jövedelem csökkenésével (2009) semleges. Középtávon semleges.
15. A lakások építésének és üzembe helyezésének volumene, a létesítmények építésének üteme	A belső pH-tényező 2-es nagyságrendű. A 16-22 faktoroktól függ. A 13-as és 14-es faktoron keresztül hat: az építési volumenek növekedése hosszú távon növeli a lakásállományt és a kínálat volumenét, és ezáltal hosszú távon lassítja az áremelkedés ütemét. A lakáshiány és a piaci növekedés (2000-2008) helyzetben semleges. Középtávon semleges. Válsághelyzetben (2009) az üzembe helyezési volumen csökkenése nem befolyásolja az árak alakulását, az építési díjak csökkenése viszont a 4-es faktort és ezen keresztül az árakat.
16. Lakásépítés finanszírozása fejlesztői és befektetői saját forrásból, bankhitelből, lakossági és spekulatív befektetői forrásból, egyéb bevont forrásból	Az RN belső tényező körülbelül 3. Függ a makrogazdasági feltételektől (7. faktor), a fejlesztő befektetési stratégiájától (20. faktor), az alternatív befektetési objektumok elérhetőségétől (21. faktor). A banki hitelezés ezenkívül a 6-11. tényezőktől és a banki közösség politikájától függ. A lakossági és spekulatív befektetők általi finanszírozás a 3-5., 12., végső soron - 1. tényezőtől függ. A finanszírozás növekedése hosszú távon növeli az építkezés volumenét (15. faktor), és segít csökkenteni az árnövekedés ütemét. Középtávon felgyorsítja az épületek építésének ütemét, és ezáltal 12-es faktort, ezen keresztül pedig keresletet (1. tényező) és árakat növeli.
17. Az építés költsége és teljes (beruházási) költsége	A belső pH-tényező 3-as nagyságrendű. A 18-19. tényezőtől függ. Középtávon a projektek magas árszintje és jövedelmezősége mellett (2005-2007) az eladási árakat nem befolyásolja, alacsony ár- és jövedelmezőség mellett (2009) a fejlesztők piacról való kivonulásához vezet. , az építőipar és a kínálat volumenének csökkenése (15. és 13. faktor), és ösztönzi az árak emelkedését. Hosszú távon magas árszint és jövedelmezőség mellett tőke áramlik be az erőforrásiparba, növekszik az erőforrások termelése, és így - a költségek növekedése ellenére - az építési volumen növekedése, ami lassíthatja. lassítja a lakásárak növekedését.
18. Lakásépítési telkek rendelkezésre állása és a hozzáférés feltételei	4-es nagyságrendű külső tényező. Függ a város, régió, ország földegyenlegétől, a földáraktól, a szövetségi, regionális, helyi hatóságok lakásépítési fejlesztési politikájától, valamint annak műszaki és infrastrukturális támogatásától. A 17-es, 15-ös faktort és ezen keresztül az árakat hosszú távon befolyásolja.
19. Erőforrás támogatás az építkezéshez	4-es nagyságrendű belső tényező. Függ a termelési kapacitások (beleértve a technológiát, a berendezéseket, a személyzetet) az erőforrás-termelőktől, az erőforrások áraitól (alacsony áron, a fejlesztéshez nem elegendő beruházás mellett, erőforráshiány alakul ki). A 17-es, 15-ös faktort és ezen keresztül - az árakat hosszú távon, esetenként középtávon is befolyásolja.
20. A fejlesztő piacra lépésének és a piacon való munkavégzésének adminisztratív és gazdasági feltételei	4-es nagyságrendű külső tényező. Függ a városrendezési szabályozás területén a hatóságok politikájától, a folyamat bürokratizáltságának és korrupciós fokától, a fejlesztés jövedelmezőségének mértékétől. Hatással van a 17-es, 15-ös faktorra és ezen keresztül - az árakra hosszú, középtávon és néha rövid távon.
21. Alternatív befektetési objektumok elérhetősége	4-es nagyságrendű külső tényező. A regionális és világpiaci feltételektől függ, és vonzó befektetési objektumok keresésében fejeződik ki a városon, régión, országon kívül, az RN-n (tőzsdén) kívül. Befolyásolja az építőipar és a lakáskínálat volumenét (15-ös, 14-es faktor), valamint az effektív kereslet volumenét (1-es faktor): a 2006-2007-es helyzetben a fejlesztők, befektetők és vásárlók Moszkvából a moszkvai régióba, Oroszországból vándoroltak. Bulgáriába, Montenegróba stb. .NS.
22. A fejlesztők befektetési stratégiája	Belső tényező 5-ös nagyságrendű. Függ a fejlesztők gazdasági, vezetői képzettségétől és az ország és a régió helyzetétől. A terjeszkedési stratégia hosszú és középtávon a pénzügyi források jelentős számú telekre és új projektekre való szétszórásához, valamint a létesítmények építésének ütemének csökkenéséhez vezet, majd a 15. és 13. tényezőkön keresztül árnövekedést, ill. A 4-es és 1-es faktoron keresztül a kereslet és az árak csökkenéséhez, az építési projektek befagyasztásához és a fejlesztők tönkretételéhez vezet (2004, 2009). A hozzáértő befektetési stratégia optimalizálja a vonzott befektetéseket és a valós költségeket, és az építési volumen evolúciós növekedéséhez vezet, kilátásba helyezve az árak növekedési ütemének visszafogását.
23. Eladók és fejlesztők marketing- és árstratégiája	5-ös nagyságrendű belső tényező. A profit várható mértékétől függ, amellyel kapcsolatban a piacnak áremelkedést kínálnak. Olyan helyzetben, amikor a tényleges kereslet meghaladja a kínálatot, az elvárások teljesülnek (2003-2007). Ellenkező helyzetben három stratégia lehetséges. 1) Az eladók csökkentik az árakat (0-szorosára), ezzel növelve a keresletet, az árakat és az eladásokat. 2) Az eladók csökkentik a kínálat volumenét (13-as faktor), egyensúlyt teremtve a kereslet volumenével és az árak emelkedésével. 3) Az eladók nem csökkentik az árakat, ezáltal csökkentik a piaci forgalmat, és külső tényezők hatására a kereslet növekedésére számítanak.

2. Az árazási tényezők szerkezete a lakáspiacon és kapcsolatuk

Tényező szerkezetárazás a lakáspiacon és kapcsolatuk (folytatás)

3 . Modellek az orosz lakáspiaci fejlődés paramétereinek előrejelzésére

Az előrejelzési horizonttól függően az előrejelzés lehet hosszú távú, középtávú és rövid távú. Az egyes ilyen típusú előrejelzések megengedett horizontjának fajlagos értéke a probléma fizikai (gazdasági) tartalmától, az általános gazdasági helyzettől, az adott piaci szegmens állapotától függ, és jelentősen változhat. Így a kormány középtávú előrejelzései az orosz gazdaság fejlődésére 3 évre nyúlnak vissza. Jelenleg az oroszországi ingatlanpiacon rövid távúnak tekintjük - előrejelzés szerint 1-3 hónapra, középtávra - egy-három évre, hosszú távra - három-öt évre.

Fontos hangsúlyozni, hogy minden ilyen típusú előrejelzésnél más-más listát kell tanulmányozni a vizsgált mutató változását befolyásoló tényezőkről (amelynek változási félperiódusa közel van az előrejelzési horizont értékéhez). ). Például:

A decemberi bérhátralékok, prémiumok, prémiumok jól ismert jelensége 1-2 hónapon belül kiterjed az ingatlanpiacon;

A szezonális tényezők kevéssé befolyásolják az éves trend eredményét, ugyanakkor jelentősnek bizonyulhatnak az árak és a piaci forgalom alakulásának 3-4 hónapos előrejelzésében;

A GDP növekedési üteme elenyésző hatással van az árak havi növekedésére, de a hosszú távú előrejelzés szempontjából fontos;

Az energiaárak szintje, az országból történő tőkekiáramlás mértéke mind a rövid távú (2-3 hónapos késéssel), mind a középtávú (a lakásárak halmozott növekedése révén) szempontjából jelentős. az év elmúlt hónapjaiban).

Az orosz ingatlanpiacon használt előrejelzési módszerek formalizáltságának mértéke szerint szakértői előrejelzésre, heurisztikus előrejelzésre, "fundamentális" elemzésre, regressziós statisztikai modellezésre ("technikai elemzés"), többváltozós modellezésre (beleértve a modellezést és előrejelzést is) oszthatók. neurális hálózatokon). A gyakorlatban különféle módszereket alkalmaznak együtt, egy vagy másik kombinációban. Mindazonáltal különbséget kell tenni a piaci trendek szakértői előrejelzése (1. módszer), indokolatlanul előrejelzésnek nevezett (amely a szakértő magas képzettsége miatt meglehetősen pontos is lehet) és a módszertanilag megalapozott, kalkulált előrejelzés között (2-5. módszer). ).

3 .1 Az előrejelzések osztályozása a módszerek formalizáltsági foka szerint

Előrejelzés fejlesztője (viccelődő név)	Előrejelzési módszer	Előrejelzés típusa
(-1) "Agnosztikus"	Nem ("a jóslatok egyáltalán lehetetlenek")
(1) Szakértő	Intuíció, piacismeret, analógia módszer	Szakértői előrejelzés
(2) Előrejelző elemző	Tényezők kvantitatív és kvalitatív "alapvető" elemzése, forgatókönyv módszer	Heurisztikus előrejelzés
(3) Előrejelző – "optimista"	A gazdasági helyzet "alapvető" elemzése és hatása az ingatlanpiaci mutatókra ("demográfiai" módszer, a lakosság jövedelmének előrejelzési módszere)	Tényezők "alapvető" előrejelzése - építési volumen, kínálat, kereslet, piaci forgalom
(4) Előrejelző – "statisztika"	"Technikai" elemzés (regresszióanalízis, statisztikai modellezés)	Statisztikai regressziós modellen alapuló "technikai" előrejelzés
(5) Forecaster-Modeller	Többváltozós modellezés, neurális hálózat előrejelzés	Előrejelzés többváltozós modellen, neurális hálózatokon
(+1) "puritán"	Nem ("a jelenség gyenge ismerete nem teszi lehetővé a megfelelő modell felépítését")

Az ábrán látható egy példa arra, hogy 1995 februárjában statisztikai regressziós modellt alkalmaztak Moszkva, Szentpétervár, Jekatyerinburg, Tver, Rjazan és Barnaul lakásárak dinamikájának előrejelzésére. A modell azon a hipotézisen alapult, hogy az orosz gazdaság a tervezett, központosított szabályozásról a piacra való átálláson megy keresztül, ezért a lakáspiaci árdinamika fő szabályszerűsége az, hogy az „analóg városok” árainak megfelelő szintre emelkednek. . Ennek megfelelően egy kibernetikus, önszabályozó rendszer új állapotba való átmenetének leírására a „repülőgép felszállásának” logisztikai modellje a forma.

V (T) = A / (1 + exp (B - CT)),

ahol V- az időszak átlagos (átlagos havi) ajánlati ára 1 nm. m az objektum teljes területének;

T- az időszak (hónap) sorszáma;

A, Bés VAL VEL -állandó együtthatók (modellparaméterek).

Az ábrán látható, hogy az augusztusi válság előtti 1995-1998 közötti időszakra számított árdinamika előrejelzése szorosan egybeesett a tényleges adatokkal.

Hasonló előrejelzési modellt alkalmaztak a moszkvai ingatlanjelzálog-tranzakciók piacának kezdeti szakaszainak tanulmányozásakor, és 2005. 3. negyedévében készült, csak a Társaság jelzálog-tranzakcióinak volumenének dinamikája volt modellezett mutató:

ahol t- a negyedév sorszáma.

A modell helyesen jelezte előre a jelzáloghitel-tranzakciók növekedési dinamikájának stabilizációba való átmenetét, az 5 negyedévre vonatkozó kvantitatív előrejelzés pedig szorosan egybeesett a tényleges adatokkal.

2000 októberében, két évvel a válság kezdete után, hogy megjósolják a 2001-2002 közötti időszakra vonatkozó moszkvai árdinamikát. űrlap „a repülőgép merülésből való kilépésének” új modellje

V = B 0 -B 1 / (B 2 + exp ((B 3 * T+ B 4 ) 2 )).

2002 közepéig a modell rendkívül pontos előrejelzést adott.

2006-2008-ban a moszkvai és más városok lakáspiaci hosszú és középtávú ciklusainak tanulmányozása alapján egy modellt építettek fel az ártrend inharmonikus bővülésének módszere alapján. a következő egyenletrendszer:

Y = y 1 + ? y 2 + ? y 3 + ? y 4 + …. + ? y n, (1)

y 1 = a 3 x 3 + a 2 x 2 + a 1 x + a 0 , (2)

? y 2 , (3)

? y 3 = , (4)

? y 4 = , (5) …………………………………… , (n)

ahol Y- a lakáskínálat átlagos egységárának becsült értéke, $ / négyzetméter. m;

y 1 - az alaptrend egyenlete (hosszú távú előrejelzés), $ / négyzetméter. m;

? y 2 - előrejelzés a lakáskínálat átlagos egységárának növekedésére az alaptrendhez képest, $ / négyzetméter. m;

? y 3 - a lakáskínálat átlagos egységárának növekedésének előrejelzése a másodrendű trendhez képest, $ / négyzetméter. m;

? y 4 - előrejelzés a lakáskínálat átlagos fajlagos árának növekedéséről a harmadrendű trendhez képest, $ / négyzetméter. m;

? y n- előrejelzés a lakáskínálat átlagos egységárának növekedéséről az utolsó előtti sorrendhez képest, $ / négyzetméter. m;

a, b, c, d indexekkel - egyenletegyütthatók (különböző sorrendű trendek), amelyek közelítik a tényleges adatokat. Valós adatokból számítva a legkisebb négyzetek módszerével.

Az ártrend 5-6 évre történő közelítése (például egy másodrendű polinom segítségével) azt mutatja, hogy a moszkvai lakáspiac, Oroszország más városaihoz hasonlóan, a növekedés fele periódusának elején jár (tovább pontosan az időszak első negyedében) egy „hosszú” ingadozási ciklus, amelynek felelőssége egy ország és egy város (régió) makrogazdasági mutatóinak halmazát hordozza magában. Ezt az egyenletet "alaptrendnek" neveztük, és ezt vettük alapul az árdinamika hosszú távú előrejelzéséhez - az átlagosan 20-25%-os éves növekedéshez. A jövőben (2006-os becsléseink szerint 2010-2011-en kívül), amikor az építkezés volumene és a lakáskínálat jelentősen megnő, és az árak hosszú távú növekedési üteme csökkenni kezd (a piac a másodikba kerül negyedévében) az árak hosszú távú növekedési ütemének csökkenése várható, ahogy azt az ábrán hagyományosan is bemutatjuk.

Az ingatlanpiacon azonban vannak más, belső tényezők, amelyek gyorsabban fellépő ingadozásokat kényszerítenek ki az alaptrendre. Például az építési és beruházási ciklushoz, a lakásépítési piac infrastruktúrájának fejlesztéséhez, az állampolgárok fogyasztói magatartásához stb.

Ezek a lakáspiaci ingadozások nem az áringadozásokban, hanem az első származékos – az árnövekedés ütemében – ingadozásaiban valósultak meg. "közepes", gyorsabb folyású ciklusokat és "rövid", gyorsabban folyó ciklusokat alkotnak. Az ilyen ciklusok könnyen megjósolhatók egyirányú regressziós modellezéssel.

A fordított szuperpozíció, az előrejelzések integrálása adja az árdinamika végső előrejelzését - közép- és hosszú távú.

Az ábra azt mutatja, hogy 2008 szeptemberéig a moszkvai előrejelzés nagy pontossággal valósult meg. A 12 orosz város közül, amelyekre hasonló előrejelzést számoltak, 8 város esetében jó konvergenciát, kettőnél pedig nem kielégítő volt a konvergencia.

2008 októbere óta a pénzügyi és gazdasági világválság Oroszország minden városában megváltoztatta a hosszú távú ártrend irányát, és a korábban elkészített előrejelzések felülvizsgálatot igényeltek.

2009 szeptemberében 10 oroszországi város lakáspiacáról készült tanulmány, melynek eredményeként arra a következtetésre jutottak, hogy a piac hosszú távon a lassuló növekedés és a hanyatlás kezdetének szakaszába lép, ill. forgatókönyvet dolgoztak ki a helyzet alakulására.

A szcenáriókat a lakásárak makrogazdasági paraméterektől való függésének négytényezős modelljével számították ki, amelynek értékeit 2008 decemberére, 2009 júniusára és decemberére, valamint 2010-re határozták meg különböző elfogadható opciókban:

Y = f (x 1 , x 2 , x 3 , x 4 ),

ahol x 1 - egy hordó olaj ára;

x 2 - infláció;

x 3 -a rubel leértékelése a dollárral szemben;

x 4 - tőkekiáramlás.

Négy árdinamikai forgatókönyvet kaptunk, amelyek közül a 2. szcenárió (pesszimista) tűnt a legvalószínűbbnek.

De már 2008 decemberében arra a következtetésre jutottak, hogy a 3. szcenárió (válság) ténylegesen megvalósul.

Az előrejelzés összehasonlítása a tényleges adatokkal a következő ábrán látható.

Így a lakáspiaci folyamatok gazdasági lényegére vonatkozó értelmes hipotéziseken alapuló regressziós matematikai modellek alkalmazása meglehetősen pontos középtávú előrejelzések készítését teszi lehetővé. Hosszú távon azonban nem tudják megjósolni az ártrendek változását és a piac válságos fejlődésébe való átmenetet.

árazás kereslet kínálat ingatlanpiacon

Következtetés

Az ingatlanpiaci árképzés gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától. Ezenkívül a piacot az eladók, a vevők és a bérlők kockázatainak bősége jellemzi. Tekintettel arra, hogy az ingatlantulajdonosok gyakran nehezen tudják eladni vagy bérbe adni ingatlanukat (kivéve azokat a piaci szegmenseket, ahol a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot), az ingatlanpiac nem likvid. A fentieken kívül van még egy probléma. A szakértők gyakran nehezen tudják felmérni a valós piaci helyzetet, mert nehéz megbízható információt szerezni az ügyletekről, ellentétben például az értékpapírpiaccal, ahol ez bármikor elérhető. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a tulajdonságok egész komplexuma.

Bibliográfia

Sternik G.M., Sternik S.G. Lakáspiaci elemzés szakembereknek. - M .: "Közgazdaságtan", 2009. - 601 p.

Gusev A.B. Lakásár-buborékok. - www.urban-planet.org, 2008.

Sternik G.M., Sternik S.G. Az ingatlanpiacok tipológiája az árbuborékok kialakulásának hajlamán alapul. - A "Property Relations in the Orosz Föderációban" folyóirat, 8 (95) 2009, p. 168-185.

Sternik G.M., Korobkova M.V. A vágtató lakáspiac hatása a moszkvai jelzálog-tranzakciók dinamikájára. - „Nemzeti Projektek” folyóirat, 2007. március.

Sternik G.M. Az orosz lakáspiac 2001-ben. Elemzés és előrejelzés. - RGR, 2001. december.

Sternik G.M., Pechenkina A.V. Mi történik a moszkvai lakáspiacon. Makrogazdasági megközelítés (beszámoló az IDA Elemző Konferencián "Ingatlanpiac: helyzet, trendek, előrejelzés" 2007.08.30.). - www.realtymarket.ru, 2007. augusztus.

Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaci árai 1990-2006 között: elemzés és előrejelzés. - G. M. Sternik elemző csoportja. -www.realtymarket.ru, 2007. január.

Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaca 2008-ban: előrejelzések és valóság. - Beszámoló a Szentpétervári Lakásfórum elemző konferenciájáról 08.10.1. - www.realtymarket.ru.

Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaca a válság körülményei között. Fejlesztési trendek. - Beszámoló a Szentpétervári Lakásfórum 08.12.9-i elemző konferenciáján. - www.realtymarket.ru.

Arefin, A.V. (2015). Árképzési tényezők a lakóingatlan-bérleti piacon. Lakásstratégiák, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898

Kiadás nyelve: orosz

Russian Journal of Housing Research, 2015, 2. kötet, 4. szám

Árképzési tényezők a lakóingatlan-piacon

1 Moszkvai Ipari és Pénzügyi Egyetem, Orosz Föderáció

A cikk az orosz ingatlanpiacon általánosan érvényes árazási tényezőket tárgyalja. A szerző a lakóingatlan-piac árazási tényezőit is a magánbérlő szemszögéből határozza meg. A tanulmány során alkalmazott módszerek a szakirodalmi áttekintés és a lakóingatlan-piac elemzése.

bérleti díj, ingatlan, árképzés, tényezők, Oroszország

Arefin, A.V. (2015). Árképzési tényezők a lakóingatlan-piacon. Russian Journal of Housing Research, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Eredeti kutatási nyelv: orosz

© Arefin A.V. / Kiadvány: Kreatív Gazdaság Kiadó

Ez a munka a Creative Commons BY-NC-ND 3.0 licenc alatt áll

® Levelezéshez: [e-mail védett]

Az ingatlanpiac folyamatosan változik és növekszik; válságos időszakokban ez a növekedési folyamat inkább stagnál

A bérleti díjak meghatározásakor a bérbeadók és a bérlők céljai hasonlóak

A gyakorlatban a bérbeadók nem veszik figyelembe az olyan tényezőt, mint a kilátás az ablakokból

Az ingatlanpiac árazási tényezői befolyásolják az ingatlanpiaci árakat

Lakásstratégiák, 2015, 2. kötet, 4. szám

Árképzési tényezők

a lakóingatlan-bérleti piacon

Anton Arefin1®

1 Moszkvai Pénzügyi és Ipari Egyetem "Synergy", Oroszország

MEGJEGYZÉS_

A cikk az oroszországi ingatlanpiac általánosan elfogadott árazási tényezőit tárgyalja, valamint meghatározza az ingatlanbérleti piac árazási tényezőit is, a magánbérlő oldaláról nézve. A kutatás módszertana tudományos közlemények és cikkek áttekintése, az ingatlanbérleti piac elemzése.

KEYWORDS_

bérleti díj, ingatlan, árképzés, tényezők, Oroszország

ÁRAJÁNLATHOZ: _

Arefin, A.V. (2015). Árképzési tényezők a lakóingatlan-bérleti piacon. Lakásstratégiák, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 ^ .2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Kiadás nyelve: orosz

© Arefin A.V. / Kiadvány: "Kreatív Gazdaság" Kiadó A cikk a Creative Commons BY-NC-ND 3.0 licenc alatt jelenik meg

n Kommunikációhoz: [e-mail védett]

Az ingatlanpiac egy folyamatosan változó és növekvő szervezet; válság idején ez a növekedési folyamat inkább stagnál

A bérbeadó és a bérlő céljai a bérleti díjak árazásakor hasonlóak

A gyakorlatban a bérbeadó nem vesz figyelembe olyan tényezőt, mint a lakás ablakainak tájolása.

A bérleti piacon az árazást az ingatlanpiaci árazási tényezők befolyásolják

Arefin Anton Viktorovich, posztgraduális hallgató, Moszkvai Pénzügyi és Ipari Egyetem "Synergy" ( [e-mail védett])

A kutatás relevanciája

A modern világban az ingatlanbérleti piac árazási problémája egyre aktuálisabb, amiatt, hogy a világ feszült gazdasági és politikai helyzete és az Oroszország elleni szankciók, valamint a naponta változó árfolyam nemzeti valutában, egyre nehezebbé teszik a piaci árképzés folyamatát, mint vásárlást / ingatlanok eladását és bérbeadását az országban.

Azt is megjegyezzük, hogy a modern bérleti piac fejlesztése az utóbbi időben egyre nagyobb figyelmet kapott mind az ingatlanpiac szakmai szereplőitől, mind a kormányzati hatóságoktól. A bérleti piac árazási kérdései azonban nem kapnak kellő figyelmet sem a kormányzati szervek, sem a piaci szereplők részéről. Az ingatlanbérleti piac tényezőinek és árazási folyamatának azonosítása rendkívül hasznos lesz a modern ingatlanpiac számára mind Moszkvában, mind Oroszország egészében.

Mi az ingatlanpiac?

A legtöbb szakértő szerint az ingatlanpiac egy olyan mechanizmus, amely az ingatlanvásárlási, eladási és bérbeadási folyamatokat szolgálja ki a kereslet és a kínálat alapján (Rodionova, 2009).

A városok folyamatosan bővülő területe miatt az ingatlanpiac egy folyamatosan növekvő "organizmus", azonban meg kell jegyezni, hogy válság idején az ingatlanpiac inkább stagnál és/vagy lassítja növekedését. Ilyen például a 2008-as pénzügyi világválság időszaka, amely során az ingatlanárak növekedése nem volt megfigyelhető, azonban 2011 közepére az ingatlanpiac elérte a válság előtti szintet, és növekedés volt tapasztalható. árak.

Jelenleg az Orosz Föderáció ingatlanpiaca 2 kategóriába sorolható:

Elsődleges ingatlanpiac.

Másodlagos ingatlanpiac.

Az elsődleges ingatlanpiacon lebonyolított ügyletek tárgyai általában építési vagy újépítési folyamatban lévő ingatlanokká válnak, függetlenül a leendő ingatlantárgy céljától. Eladhatják azokat fejlesztők, befektetők, akik finanszírozták az építkezést.

A korábban rendeltetésszerűen használt lakóhelyiségek általában a másodlagos ingatlanpiacon tranzakciók tárgyává válnak. Megjegyzendő, hogy az elsődleges ingatlanpiac a megtermelt lakások mennyiségét tükrözi, míg a másodlagos ingatlanpiacot a következő tényezők határozzák meg (Rodionova, 2009).

A lakosság jóléte.

A befektetési objektumok jövedelmezősége.

Az emberi élet eseményei.

Munkaerő mobilitása.

Sok szakértő úgy véli, hogy a másodlagos piac szerkezete megváltoztathatatlan, mivel az emberi élet folyamata egy bizonyos mintát követ. A másodlagos ingatlanpiac változásai a népesség szerkezetében és/vagy számában bekövetkezett változások, vagy a régió gazdasági és politikai helyzetének éles változása miatt következnek be.

Ebből arra lehet következtetni, hogy az ingatlanpiac egésze egy folyamatosan változó és növekvő organizmus, amelyben a változások a gazdasági, politikai és társadalmi tényezők hatására következnek be. A válságos időszakokban azonban a növekvő volatilitás folyamata stagnál, de soha nem fordítja meg a növekedést.

Általánosan elfogadott ingatlanár-tényezők

Az ingatlanpiaci árazási tényezők mérlegelésekor szokás azokat kínálati és keresleti tényezőkre bontani, amelyek viszont belső árazási tényezőkre és külső árazási tényezőkre oszlanak.

Az ingatlanpiac árazásában a külső tényezők a következő típusokra oszthatók1:

Mikroökonómiai tényezők.

Makrogazdasági tényezők.

Társadalmi helyzet a régióban.

Társadalmi tényezők.

A szakértők az alábbi tényezőket tekintik az ingatlanpiaci árképzés belső tényezőinek2:

Piaci dinamika.

1 A lakó- és nem lakáscélú ingatlanok értékét befolyásoló főbb tényezők (2006, április 28.). Hozzáférési mód: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256

2 Vaskina, M.G. (2009). Ingatlangazdaságtan. Rostov-on-Don: Főnix.

A mennyiség dinamikája és a kereslet-kínálat aránya.

Az elsődleges és másodlagos ingatlanpiac áraránya.

Az ingatlanpiac nyitottsága és információbiztonsága.

Intézményi tényezők.

Megjegyezzük azonban, hogy az ingatlanobjektumok árképzésének fenti tényezőinél nem veszünk figyelembe minden tényezőt, különösen az egyes ingatlantárgyak szintjén. Különösen homályosan veszik figyelembe azokat az árazási tényezőket, amelyekre a potenciális bérlő és bérbeadó mindenekelőtt figyelmet fordít egy ingatlan értékelése során.

Igyekszünk a bérbeadó oldaláról mérlegelni a leginkább kiemelt árképzési tényezőket. Ezek a tényezők a következők:

A lakosság jövedelme és fizetőképessége (azaz a régió átlagkeresete).

A kereslet és kínálat szintje a régióban.

A régió ökológiai helyzete. A környezeti probléma a közelmúltban az oroszországi és a világ nagyvárosaiban, de különösen Moszkvában is aktuális kérdéssé vált az ingatlanpiacon. A város ökológiai állapotának magas szennyezettsége közvetlenül érinti mind a polgárok egészségét, mind a város ingatlanpiacának állapotát. Nyilvánvaló, hogy minél jobb az ökológiai állapota annak a régiónak, ahol az ingatlan található, annál vonzóbb lesz a potenciális fogyasztó számára.

PC. Katyshev és Yu.A. Khakimova "Környezeti tényezők és árak az ingatlanpiacon (Moszkva példáján)" című munkájában részletesen megvizsgálta a környezet állapotát jellemző tényezők hatását a moszkvai ingatlanpiacra. A szerzők megjegyzik, hogy a környezeti helyzet a város különböző régióiban eltérő módon befolyásolja az ingatlanok árát. Az átlagos ingatlanköltség általában alacsonyabb a város azon régióiban, amelyek közelebb vannak az ipari vállalkozásokhoz,

nem pedig a város ökológiailag tiszta területein található régiókban (Katyshev, Khakimova, 2012; С113).

Az ingatlan állapota. Ez a tényező természetesen a fő tényező a bérleti díj árazásánál, mivel annak ára teljes mértékben függ az ingatlan osztályától és állapotától (a háztól a lakásig). Példaként elég csak azt említeni, hogy a lakásfelújítás minőségétől függően a bérleti díj drasztikusan változik. Így a Moszkva Központi Közigazgatási Körzetében található ingatlanok jó állapotúak (felújítottak), „odnushka” típusúak, átlagos bérleti díjuk 90 000 rubel, míg az ugyanazon a területen található ingatlanok átlagosan vagy az alatt. átlagos állapot (kozmetikai javítás vagy annak hiánya) átlagos bérleti ára 30 000 rubel.

Az ingatlan szerkezete. Ez a tényező úgy értendő, mint a házban és a mellette lévő további tárgyak, például lift, parkoló, kaputelefon stb. ára átlagosan 5-10%. 4T. Vagyis ha két apartman van, az egyik erkélyes, a másik anélkül, akkor egy erkély nélküli lakás (ebben az esetben "egyszobás lakás") átlagos bérleti díja 30 000 rubel, míg ugyanabban a lakásban , de erkélyes lesz -33 000 rubel.

A lakosság jövedelme és fizetőképessége. Ez a tényező elsősorban a becsült bérleti díj kezdeti meghatározása szempontjából fontos, mivel a potenciális bérbeadónak ismernie kell a régiójában az átlagkeresetet, és ennek alapján kell levonnia a kezdeti bérleti díjat. Tehát példaként megemlíthetjük, hogy 2014-2015 között Moszkvában az átlagkereset 59 000 rubel5 volt, így az ingatlan átlagos bérleti díja nem haladja meg ezt a mutatót, azaz -30 000 rubelt.

A kereslet és kínálat szintje a régióban. A piac bármely területén a kínálat és a kereslet szintjének dinamikája a fő mutatója a kezdeti ár kialakulásának. Ez a szabály az ingatlanbérleti piacra is igaz. Ha a kínálat szintje meghaladja a kereslet szintjét, akkor a bérleti díjak

3 Moszkva árelemzése alapján.

4 Erkélyes és erkélyes apartmanok: az árkülönbség általában 5-7% (2014. szeptember 5.). Hozzáférési mód: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/

5 Mereminskaya, E. (2015, január 26.). A legjobb város dolgozni. Hozzáférési mód: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml

csökkenni szoktak, és fordítva. Példaként tehát nyomon követhetjük, hogy a moszkvai kereslet és kínálat szintje hogyan befolyásolta a különböző típusú lakások átlagos bérleti díjait 2015 augusztusában. Az egyik vezető szakértő ingatlanügynökség, a „MIEL-Rent” a következő adatokat szolgáltatta. 2015 augusztusában a lakóingatlan bérbeadás keresleti és kínálati szintje a következő mutatókat érte el: a lakóingatlan bérbeadás iránti kereslet 13,6%-kal nőtt júliushoz képest, a lakóingatlan bérbeadás kínálata 13,65%-kal csökkent júliushoz képest. A turistaosztályú apartmanok átlagos bérleti díja a következőképpen változott: "odnushki" - 0,49%-os csökkenés 30 830 rubelre, "kopecks" - 0,84%-os emelkedés 39 950 rubelre, 3,83%-kal 51240 6 rubelre.

Az önkormányzati szolgáltatások tárgyainak elérhetősége. Ebben az esetben az önkormányzati létesítmények alatt oktatási létesítmények, kórházak, tűzoltó állomások stb. lakóépületekből való elhelyezkedése értendő. Ebben az esetben is hasonló a helyzet, hiszen ipari vállalkozások jelenlétében a területen, csak ebben az esetben ez a szabály az ellenkező irányba működik, vagyis minél közelebb vannak az önkormányzati szolgáltatások objektumai, annál drágább lesz az ingatlan. lenni.

Ezután megvizsgáljuk a kiemelt árképzési tényezőket, figyelembe véve a potenciális bérlő oldaláról. Mindazonáltal azonnal megjegyezzük, hogy bizonyos tényezők hasonlóak lesznek az előzőekhez, mivel ezek a tényezők általában közösek mind a lízingbevevő, mind a bérbeadó számára.

Elsőbbségi árképzési tényezők, figyelembe véve a potenciális bérlőt:

Az objektum földrajzi elhelyezkedése.

A régió ökológiai helyzete.

Az ingatlan állapota.

Az ingatlan szerkezete (erkély megléte, parkoló, lift, stb.).

Az önkormányzati létesítmények jelenléte.

6 A bérleti piacon a kereslet és a kínálat egyenlővé vált (2015. szeptember 10.). Hozzáférési mód: http://miel.ru/lenta/6868/

A létesítmény távolsága a tömegközlekedési megállóktól.

Az elsődleges és másodlagos lakások áraránya.

Az objektum földrajzi elhelyezkedésének tényezője

ingatlan. Ez az egyik első tényező, amelyre a potenciális bérlő odafigyel, mivel a város különböző kerületeiben gyakran gyökeresen eltérő a bérleti díj. Minél tekintélyesebb a terület, annál magasabb árat kér a lakástulajdonos. Példaként említsük meg a moszkvai lakóingatlanok bérleti díjainak különbségét a Garden Ringen belül és a Garden Ringen kívül. Így az átlagos bérleti díj a Garden Ringen belül 54 000 rubel volt, míg egy hasonló lakás kinti átlagos bérleti díja 33 000 rubel.

Az elsődleges és másodlagos lakások áraránya. Manapság ez a tényező egyre nagyobb jelentőséget kap, különösen Moszkvában, az ingatlanpiac folyamatos bővülése és az egyre több ingatlantárgy megjelenése miatt. Az elsődleges (új épületek) és a másodlagos ingatlanok bérleti díjai történelmileg erős különbséget mutatnak. Így az átlagos bérleti díj egy új moszkvai épületben 46 000 rubel, míg a másodlagos lakások átlagos bérleti díja 35 000 rubel7.

Távolság a tömegközlekedési megállóktól. Ez a tényező hasonló az önkormányzati szolgáltatások elérhetőségéhez, és ugyanaz: minél távolabb a tömegközlekedési megállóktól, annál olcsóbb.

Így megállapítható, hogy a bérbeadó és a bérlő eltérő céljai ellenére a lakóingatlanok bérleti díjainak árazásánál a kiemelt szempontok általában hasonlóak. Tehát a fő tényezők az objektum külső állapota, a városközponttól való távolság, a nemzeti valuta árfolyama és a régió egészének gazdasági állapota. Megjegyezzük azonban, hogy a gyakorlatban a bérbeadó gyakran nem veszi figyelembe a bérlő számára olyan fontos tényezőt, mint a lakásablakok tájolása, ami megnehezíti az ingatlan átadásának folyamatát és meghosszabbítja annak időtartamát.

7 A 2015-ös moszkvai árelemzés alapján.

A legtöbb és a legkevésbé prioritást élvező lakóingatlan árazási tényező

Így a lakóingatlanpiac számos árazási tényezőjének áttekintése alapján ezek egyetlen struktúrába csoportosíthatók, és átfogó értékelést adhatnak:

1. Külső tényezők az ingatlanpiac árazásában.

1.1. Mikroökonómiai tényezők:

Gazdasági helyzet a régióban;

Befektetési alapok áramlása;

A dolgozó lakosság foglalkoztatása;

A régió fejlődési üteme.

1.2. Makrogazdasági tényezők:

Inflációs ráta;

Pénzügyi eszközök megtérülési rátái;

A lakosság jövedelme;

A lakosság foglalkoztatási és munkaképességi szintje;

Áruk és szolgáltatások fogyasztói árindexe a régióban;

A kereskedelmi mérleg állapota.

1.3. Társadalmi tényezők:

Népességvándorlási ráta;

A munkanélküliségi ráta a régióban;

Demográfiai helyzet a régióban;

A munkaképes korú lakosság aránya a teljes népességben.

2. Az árképzés belső tényezői az ingatlanpiacon.

2.1. Piacdinamikai tényezők.

2.2. A mennyiség dinamikájának és a kereslet-kínálat arányának tényezői:

A lakosság fizetőképessége;

Változások a lakosság preferenciáiban.

2.3. Az elsődleges és másodlagos ingatlanpiac áraránya.

2.4. Az ingatlanpiac nyitottsága és információbiztonsága.

2.5. Intézményi tényezők:

állami szabályozás;

Ingatlanadó szabályozás.

3. Az ingatlanhasználó tényezői.

3.1. Az ingatlan hasznossági tényezője.

3.2. Az ingatlan felcserélhetőség tényezője.

3.3. Az elvárási tényező.

4. A külső piaci környezet tényezői.

4.1. A gazdasági növekedés és lehetséges kilátásai.

4.2. Pénzügyi lehetőségek ingatlanvásárláshoz.

4.3. Az érték és az ingatlan kapcsolata és egy adott régió fejlődésének gazdasági kilátásai.

5. A legjobb és leghatékonyabb felhasználás tényezői.

6. Környezeti tényezők.

6.1. A szén-monoxid, nitrogén-oxid és nitrogén-dioxid koncentrációja a levegőben.

6.2. Az ingatlan távolsága a legközelebbi ipari vállalkozásoktól.

A felhozott tényezők a nagybefektetők számára lesznek a leghasznosabbak, mivel ezek alapján lehet a legpontosabban kialakítani az elsődleges ingatlanok árát, amelyek viszont kiemelt befektetési objektumok egy potenciális nagybefektető számára. Ezen kívül néhány tényező hasznos lehet egy magánbérlő és egy bérbeadó számára. Mindazonáltal azonnal megjegyezzük, hogy egy magánbérlő és bérbeadó számára a legtöbb esetben a potenciális ingatlan állapota, a legközelebbi metrómegállótól való távolság, az autópályától és az ipari vállalkozásoktól való távolság, valamint a földrajzi elhelyezkedés a legfontosabb szempont. az ingatlanról.

Ezért a bérleti díjak árazásában kiemelt szempontok korábbi áttekintése alapján a lakóingatlan-piaci bérleti díjak árazásában általános és specifikus tényezők listáját terjesztjük elő:

1. Általános tényezők:

Egy potenciális ingatlan állapota.

Az ingatlan földrajzi elhelyezkedése.

Az ingatlan távolsága a tömegközlekedési megállóktól.

Távolság az autópályától.

Távolság az ipari vállalkozásoktól.

A régió ökológiai állapota.

2. Magántényezők:

Parkolóhely jelenléte.

Az önkormányzati létesítmények jelenléte (iskola, kórház, üzletek

Elhelyezés az épületen belül vagy kívül.

Az ingatlan emeleteinek száma.

A terület zajossága.

Erkély és loggia jelenléte.

A lift jelenléte.

Az ingatlanpiaci árképzés általános tényezői alatt az ingatlan rövid megismerésen alapuló árképzést értjük. Fontos tényező tehát a potenciális ingatlanobjektum földrajzi elhelyezkedése, mivel a városközponthoz közelebb található ingatlanok iránt gyakran nagyobb a kereslet, mint a város szélén elhelyezkedő ingatlanok iránt, és így az ára is. eltérés 30% és afeletti lehet. Ennek oka az önkormányzati és irodai létesítmények belvároshoz közelebbi koncentrálódása.

Magántényezők alatt egy ingatlan árképzését értjük egy potenciális ingatlan legteljesebb megismerése alapján.

A szerző a fenti tényezők alapján az ingatlanbérleti piac árazási tényezőinek osztályozását is a legmagasabb prioritástól a legalacsonyabb prioritásig terjesztette elő, mind a magánbérlő, mind a bérbeadó oldaláról (lásd 1. táblázat). Ez a besorolás megmutatja, hogy mely tényezőkre kell jobban odafigyelni egy ingatlan árának kialakításakor (1 - fontosabb, 10 - kevésbé fontos).

Ebből arra következtethetünk, hogy az ingatlanok bérleti piacán az árazást elsősorban az ingatlanpiac egészét jellemző árazási tényezők befolyásolják, mivel a bérleti díj az ingatlanok szerves részét képezi. Így az olyan külső és belső tényezők, mint a GDP szintje, a régió gazdasági helyzete, a lakosság fizetőképessége és foglalkoztatási szintje, a régió keresleti és kínálati szintje az árképzés fő tényezői nem csak a régióban. ingatlanpiac. Az árképzés általános gazdasági tényezői mellett azonban a bérleti piacon az árazást az egyes ingatlantárgyakra alkalmazott tényezők is befolyásolják. Ezek a tényezők nem

külön-külön kell alkalmazni, mivel az általános gazdasági árazási tényezők a régió egészére, a szerző által javasolt tényezők pedig egyetlen ingatlan árára képesek következtetni.

Asztal 1

Árképzési tényezők osztályozása az ingatlanbérleti piacon (legnagyobb és legkevésbé prioritás)

Árképzési tényezők a lakásbérleti piacon

Legmagasabb prioritás Legalacsonyabb prioritású

1 Az ingatlan földrajzi elhelyezkedése Az ingatlan hasznossága

2 A potenciális ingatlan állapota Parkolóhely

3 Távolság az ipari vállalkozásoktól Erkély, loggia és lift rendelkezésre állása

4 Az ingatlan távolsága a tömegközlekedési megállóktól Az ingatlanpiac dinamikája

5 Önkormányzati létesítmények rendelkezésre állása Infláció

6 Az elsődleges és másodlagos lakások GDP-szintjének áraránya

7 A régió ökológiai állapota és zajszintje Demográfiai helyzet

8 Kereslet és kínálat szintje Ingatlanügyletek állami és adószabályozása

9 Gazdasági helyzet a régióban Befektetési alapok áramlása

10 A lakosság jövedelme és fizetési képessége

O. Y. ULYANOVA*

Olga Yurievna ULYANOVA - a Szentpétervári Állami Közgazdasági és Gazdaságtudományi Egyetem Árképzési Tanszékének posztgraduális hallgatója. Korábban posztgraduális tanulmányokat folytatott levelező tagozaton. 2001-ben szerzett diplomát a Szentpétervári Állami Közgazdaságtudományi Egyetemen. Jelenleg a CJSC "Megalit" építőipari vállalatnál dolgozik információs és elemző osztályvezetőként. 6 tudományos cikk szerzője.

Kutatási szakirány - árképzés a lakóingatlan-piacon. ♦> "fr

AZ ELSŐDLEGES LAKÓINGATLAN-PIAC ÁRALAKULÁSA **

Az elsődleges lakóingatlan-piacon az eladási árat már az építési telek kiválasztásának szakaszában meghatározzák, hogy indokolja a telken lakóépület építésére vonatkozó döntést. Jelenleg a lakásépítésre alkalmas mérnökileg előkészített helyek szűkös választéka, valamint a fejlesztők számára bonyolultabbá vált beszerzési eljárás miatt a legfontosabb feladat az 1 négyzetméterre vonatkozó legpontosabb eladási átlagár meghatározása volt. lakóterületű, amely biztosítaná a cég anyagi biztonságát (számviteli költségek), valamint az objektum ár-hasznosság arányában is kielégítené a megrendelők igényeit.

A mai napig a szentpétervári elsődleges lakóingatlan-piac üzemeltetői gyakorlatukban különféle módszereket alkalmaznak az eladási ár meghatározására.

1. Az épülő lakások piacán a legelterjedtebb a „költség plusz” módszer. Ez a módszer egyszerű, könnyen alkalmazható, hiszen a vállalkozásnak van információja a költségekről. De ez a módszer nem veszi figyelembe a keresleti tényezőt. Az ügyfél fizetési hajlandóságát nem a vállalkozás költségei határozzák meg, hanem a termék tulajdonságai, és ebből következően a termék értéke az ügyfél számára. Ezzel a megközelítéssel az új termék árának meghatározására a vállalat egy már kész termékből indul ki, figyelmen kívül hagyva a fő tényezőt - azt, hogy a vevő hogyan érzékeli az értékét.

Mindazonáltal annak ellenére, hogy a költségek nem az árpolitika objektív függvényei, a költségek és az árak kapcsolata a vállalkozás számára központi szerepet játszik a költségeket fedező és a lehető legnagyobb profitot biztosító optimális ár meghatározásában. Ennek az az oka, hogy a rövid távú költségek a vállalkozás kapacitáskihasználásától függenek, ami viszont az árszínvonaltól függ. Ebből következően az árváltozások miatti bevételváltozást a költségek változásával összefüggésben kell számolni.

* © O. Yu. Uljanova, 2007

Hosszú távon egy vállalkozás csak akkor maradhat fenn, ha a bevétele legalább a teljes költséget fedezi. Ezért a költségelszámolás a vállalati árpolitika keretében a vállalkozás pénzügyi biztonság iránti vágyát képviseli. Következésképpen költségekre van szükség ahhoz, hogy meghatározzák azokat az alsó árhatárokat, amelyek alatt a terméket nem szabad eladni. Rövid távon az alsó árhatár a termelési egységre jutó változó költség, hosszú távon az összköltség. Annak ellenére, hogy a költségalapú módszert a gyakorlatban széles körben alkalmazzák, nem tekinthető aktív árpolitikához kapcsolódó módszernek, mivel nem vesz figyelembe egy, a vevő számára fontos tényezőt - a termék értékét.

Az építés alatt álló lakások piacán becslést készítenek az építési költségek meghatározására, amely figyelembe veszi az összes költséget, amely a fejlesztőnek a lakóépület építése során felmerül. Az építőiparban 1991. január 1-ig érvényben lévő árképzési és becsült arányosítási rendszere az építőiparban felhasznált anyagok és munkák fix (meglehetősen hosszú, 5-15 éves időszakon át változatlan) nagykereskedelmi árain és tarifáin alapult. Megfelelte az irányelv tervezési követelményeit, az építőiparban a becsült árak stabil szintjének fenntartására összpontosított, és nem igényelte a becsült költség korrekcióját az ártényezők változásaival. A becsült költség meghatározásának ilyen elvei az építési termékek közvetlen gyártóinak valódi teljesítménymutatóinak jelentős torzulásához vezettek.

1991 óta létezik a termelési költségek alapköltségének havi indexálásának rendszere. Ennek ellenére a becsült költség jelentősen eltérhet egy lakóingatlan valós eladási árától, és általában az eladási ár alsó határaként szolgál, amelynél a projekt ígéretesnek tekinthető a további fejlesztésre.

2. A versenytársak aktuális árain alapuló árképzési módszert széles körben alkalmazzák a lakásépítési piacon. Az ilyen árképzés előfeltétele az árak átláthatósága, amelyet nem mindig gyakorolnak. E módszerre támaszkodva a vállalat meg akar szabadulni az árképzéssel járó kockázattól, amit a piac esetleg nem fogad el. Ráadásul ez a módszer egyszerű és kényelmes, megkíméli a céget attól, hogy költséges kutatást kell rendelnie terméke iránti kereslet, a fogyasztói célcsoport meghatározásához. Ugyanakkor a vállalat nem veszi figyelembe az árban azt a hasznossági szintet, amellyel terméke rendelkezik a potenciális fogyasztók szemében. Eközben lehet több, mint a kiszabott ár, vagy kevesebb is annál. Az első esetben a vállalkozás azt kockáztatja, hogy kevesebb potenciális nyereséget kap, a második esetben - nem biztosítja a tervezett végrehajtási szintet.

Az elsődleges lakáspiacon az építőipari cégek árpolitikájukat gyakran a versenyképes cégek árai felé orientálják. A versengő tárgyak minőségének különbségét a szakértők a "jobb" vagy a "rosszabb" alapján értékelik. De a lakóingatlan piac sajátossága, hogy itt minden objektum egyedi, mind közvetlen elhelyezkedését, mind minőségi tartalmát tekintve. Az utóbbi időben ez a tulajdonság a tipikus panelsorozatú lakóépületeknél is egyre szembetűnőbb: minden fejlesztő igyekszik egyedivé varázsolni tárgyát a fogyasztó szemében. Ebben a helyzetben szükséges az egyes épülő lakóépületek fogyasztói tulajdonságainak jobb elemzése, azok hasznosságának felmérése az ügyfél szemében. Ebből következik, hogy a versenytárs-orientált módszer jelenlegi fejlesztésében nem alkalmas az épülő lakáspiacra.

3. Az elsődleges lakóingatlan-piacon a következő árazási módszer az áruk tulajdonságait figyelembe vevő módszer. Ezzel a módszerrel com-

A Pania értékeli terméke hasznosságát a potenciális vásárló számára. Ugyanakkor a vállalatnak meg kell határoznia a fogyasztók ízlését, preferenciáit, azok esetleges változásának irányát és okait, vagyis ehhez a módszerhez marketingkutatási eszközök alkalmazása szükséges. Az ár maximalizálása a fogyasztó számára legjelentősebb áruk tulajdonságainak javításával lehetséges, miközben nem szabad megfeledkezni arról, hogy a fogyasztó soha nem fog fizetni az általa fölösleges minőségért. Megjegyzendő, hogy a vevő által igényelt azonos típusú termékek minőségi jellemzői az ügyfél szegmensorientációjától függően változnak. A lakáspiacra tehát jellemző, hogy az alacsonyabb turistaosztályú szegmensben lévő lakás vásárlásakor az ügyfél nem fogja értékelni a központi klíma beépítése miatti jelentős eladási áremelkedést, és fordítva, vásárláskor. elit szegmensben lévő lakás, a lakás mérnöki felszerelésének megtakarítása miatti árcsökkentés nem lesz indokolt.

A lakásépítési piacon ez a módszer korlátozottan alkalmazható a lakóépületek minőségi paramétereinek elszámolásának bonyolultsága miatt. A probléma megoldására a következő kutatásokat végeztük: a) piaci szegmentáció - a lakóingatlanok 6 csoportba bontása az egyes paraméterek hasonlósága szerint, mint pl. elhelyezkedési adottságok, építészeti és szerkezeti paraméterek, tervezési megoldások stb.; b) a piaci erő együtthatójának számítási módszertani elveinek kidolgozása. Ennek az együtthatónak a kiszámításához a lakóépületek összes minőségi jellemzőjét felhasználják a megengedett értékekkel együtt, minden minőségi jellemzőhöz hozzá kell rendelni egy súlyegyütthatót, amely megmutatja a paraméter hatásának mértékét a végső árra, és a minőségi paraméter minden értéke hozzárendelt egy pontot, amely megmutatja, hogy a paraméterérték milyen mértékben felel meg az egyes szegmenseknek.

A kidolgozott módszertan nemcsak egy tárgy piaci erejének együtthatójának meghatározását teszi lehetővé, azaz egyedi paramétereinek értékelését, hanem az objektum helyes pozicionálását is abból a szempontból, hogy egyéni jellemzői maximálisan megfeleljenek az egyik vagy másik piacnak. szegmens. A piaci erő együtthatóját mind az új projektek, mind az analóg objektumok esetében kiszámítják, hogy összehasonlítsák az együttható számértékeit. Minél magasabb az objektum piaci erejének együtthatója, annál vonzóbb az objektum a potenciális vásárlók számára. Ennek megfelelően egy nagyobb piaci erővel rendelkező tárgy eladási árának magasabbnak kell lennie, mint a fent említett együtthatóval alacsonyabb értékű objektum eladási árának.

Egy új objektum árát az általunk kidolgozott módszertan szerint a következőképpen határozzuk meg: minden analóg objektumra kiszámítjuk a piaci erő együttható egy egységének árát (az eladási árat! Sq. M elosztjuk a piaci erő együtthatójával), kiszámítják a piaci erősségi együttható egységárának átlagos értékét, amelyet ezután megszoroznak az új objektum piaci erejének együtthatójával, amely 1 négyzetméter átlagos ára lesz. m a tervezett lakóépületből. Ez a technika, ellentétben az épülő lakóépületek projektjeinek egyszerű összehasonlításával a "jobb" vagy "rosszabb" alapján, lehetővé teszi a projekt hasznosságának legpontosabb értékelését a potenciális fogyasztók számára, és ennek megfelelően kiszámítja a maximális értéket. árat hajlandók fizetni.

De meg kell jegyezni, hogy ma Szentpétervár városában a lakásépítés meglehetősen helyi jellegű: nem mindenhol végeznek lakásépítést. Tekintettel arra, hogy egy épülő lakóépület ára nagymértékben függ a közvetlen helyétől, nagyon gyakran nincsenek olyan építés alatt álló lakóépületek egy új projekt versenykínálati zónájában, amely analógként szolgálhatna egy új objektum árának meghatározásához. Emellett hangsúlyozni kell, hogy az építőipari cégeket nagyon gyakran szubjektív adatok vezérlik az árak meghatározásakor.

megvalósítása az Ön projektje számára, vagyis ez az ár nem objektív abból a szempontból, hogy a fogyasztók és maga a piac érzékeli. Ebben a helyzetben a fejlesztőknek szakértők segítségét kell igénybe venniük egy új projekt árának meghatározásához.

A másodlagos lakóingatlan-piacot sokkal versenyképesebbnek tartják, melynek kölcsönös függése az épülő lakások piacával könnyen bizonyítható. Ráadásul a kész lakások piaca jelentősebb a kínálat szempontjából. A másodlagos lakóingatlan-piac piaci ára adott időpontban tetszőleges lokalizációra számítható. Így egy új ingatlan árazásának javítása érdekében olyan módszert dolgoztunk ki, amely az elsődleges és másodlagos lakóingatlan-piacok közötti azonosított kapcsolaton alapul. A piacfejlesztés minden szakaszában a kijelölt területen belül az 1 négyzetméter ár egy bizonyos aránya van. m lakóterület építés alatt álló házakban és üzemi házakban, ami a lakosság számától, a kereslet szintjétől, az elsődleges piac értékesítési volumenétől függ. Ennek az aránynak a kiszámításával az építőipari cég akkor is meg tudja határozni egy új létesítmény átlagos árát, ha az építési telek közvetlen közelében nincs hasonló létesítmény.

Így a lakásépítési piac fejlődésének jelenlegi szakaszában az új lakóépület projektje megvalósításának átlagárának ésszerűbb meghatározásához és az építés megkezdéséről szóló döntés meghozatalához a fejlesztő alkalmazhatja a módszertani elveket. általunk kifejlesztett és fentebb megfogalmazott.

Árképzés az ingatlanpiacon

Paraméter neve	Jelentése
A cikk témája:	Árképzés az ingatlanpiacon
Rubrika (tematikus kategória)	Ház

Az ingatlanpiaci árképzés az utolsó eladás és a folyamatban lévő ügylet felei közötti tárgyalások eredménye. Ezért - az értékpapírpiacon az árazás dinamikusabb, mint az ingatlanpiacon, és gyakoribbak az áringadozások.

Bármely ingatlantárgy árát, legyen az lakás, iroda vagy nyaraló, külső tényezők egész sora határozza meg. Különböző okok határozzák meg, hogy az egyik ingatlan drágább, mint a másik, és fordítva, valamint az a tény, hogy az ingatlanok általában drágulnak vagy olcsóbbak.

A piaci árváltozások okait elemezve minden külső tényezőt két fő kategóriába kell sorolni: lokális és globális. A helyi tényezők közé tartoznak a különböző objektumok árkülönbségének jól ismert okai - ϶ᴛᴏ elhelyezkedés, épület típusa, az objektum kitöltésének állapota, környezet. A helyi tényezők befolyásának figyelembevétele az értékelés elméletében és gyakorlatában az úgynevezett korrekciók alkalmazásában fejeződik ki, amelyek szerint például egy földszinti lakás átlagosan 15%-kal olcsóbb, mint egy átlagosan hasonló, és egy erkélyes lakás körülbelül 2%-kal drágább, mint az azonos, de erkély nélküli lakás. Ez a lista elég sokáig folytatható.

A helyi tényezők árára gyakorolt ​​befolyás mértékének ismeretében megoldható a különálló objektum felmérésének problémája, ismerve az ingatlanok általános jelenlegi árszintjét. Ugyanakkor a helyi tényezők figyelembevétele nem teszi lehetővé a piac egészének fejlődését, növekedésének vagy hanyatlásának előrejelzését. A piaci dinamika kihívásainak kezeléséhez rendkívül fontos a globális tényezőkre való odafigyelés. Ezek mindenekelőtt makrogazdasági jellemzők: a politikai és gazdasági helyzet, az adott város vállalkozásának és termelésének fejlettségi foka, az export és a beruházások volumene, a lakosság jövedelmi szintje. Ezek a tényezők határozzák meg azt a tényt, hogy Moszkvában az ingatlanárak minden piaci szegmensben megközelítőleg egyenlő arányban magasabbak, mint Szentpéterváron vagy Volgográdban, de alacsonyabbak, mint Londonban vagy Párizsban.

Az árképzést befolyásoló összes tényező helyi és globális szétválasztása egy másik nagyon hasznos tulajdonsággal rendelkezik. A lokális tényezőket elsősorban egy adott objektum paraméterei határozzák meg, de ezek gyengén időfüggőek. Például a téglaházak bizonyos arányban drágábbak, mint a hasonló panelházak. Ez így volt öt és tíz vagy még több éve, nyilvánvaló, hogy a jövőben is így lesz. Valószínűleg olcsóbb lesz a külvárosi lakhatás, mint a központban, a park közelében pedig drágább, mint egy ipari övezetben. Első közelítésként a lokális tényezők időtől függetlennek tekinthetők. Ha szerepük megváltozik, például a sztálini házak presztízsének fokozatos csökkenése vagy a telefon szerepének csökkenése a lakásban a cellás kommunikáció gyors fejlődése miatt, akkor ez a folyamat évekig tart és kézzelfogható változások csak öt-tíz év múlva figyelhető meg.

A globális tényezők éppen ellenkezőleg, ellentétes tulajdonságokkal rendelkeznek. A Οʜᴎ idővel sokkal gyorsabban változnak a gazdasági és politikai környezet változásaira válaszul, de minden ingatlanra jellemzőek. Kedvező gazdasági környezetben például nagyjából arányosan bármely ingatlan drágul, míg válságban minden piaci szegmens hasonló visszaesést tapasztal. Természetesen a piac általános emelkedésével járó további okok miatt az ingatlantárgyak egyes osztályai valamivel gyorsabban, mások kicsit lassabban drágulhatnak, de ezek sokkal finomabb módosítások.

A fent leírt filozófia képezi az "Ingatlanpiaci mutatók" elemző központ módszertanának alapját. Könnyen ábrázolható egy egyszerű szimbolikus képlet formájában (a valódi számítási képletek természetesen sokkal bonyolultabbak):

Ck (t, pi) = G (t) + Lk (pi)

Ebben a képletben Ck (t, pi) egy bizonyos k-edik ingatlantárgy ára, amely G (t) -ből áll - az összes objektumra jellemző globális tényezők hozzájárulása, ᴛ.ᴇ. független k-től és pi-től, és Lk (pi) - a lokális tényezők hozzájárulása a k-edik objektumhoz, amely független a t időtől. A pi értékek az objektumot leíró paraméterek halmaza.

Ennek a megközelítésnek a gyakorlati haszna: egyrészt jelentősen javítja az értékelési problémák megoldását. Általában egy adott lakás értékelésekor olyan analógokat használnak, amelyek jelenleg jelen vannak a piacon, például az elmúlt hónap adatbázisaiban, amelyek mennyisége korlátozott. Ha analógokat kell találnia mondjuk egy kétszobás lakáshoz egy 17 emeletes panelben, nem messze a metróállomástól, nem az első emeleten, akkor előfordulhat, hogy jelenleg egyáltalán nincsenek ilyen apartmanok, vagy ott lehet, hogy csak kettő vagy három. Ez azt jelenti, hogy a kapott becslés rendkívül pontatlan lesz. A legtöbb elemző táblázatban, amely az átlagárak értékeit mutatja be a lakások ilyen szűk alosztályaira (például háztípus - kerület), a cellák majdnem fele üres, mert nincs elég statisztika.

Az árazásban a lokális és a globális tényezők szétválasztásának módszere lehetővé teszi a lokális tényezők – az értékeléshez szükséges korrekciók – befolyásának sokkal pontosabb kiszámítását a sokéves statisztikák felhasználásával, mivel ezek a korrekciók szinte függetlenek az időtől. Ráadásul egy ilyen minősítési rendszer komoly előzetes számításokat igényel. Ahhoz, hogy ez a módszer alkalmas legyen a gyakorlati használatra, meg kell szervezni a lakások ingyenes értékelését a fent leírt számítási mechanizmus segítségével. Így mindenki használhatja az új technikát és kipróbálhatja azt gyakorlatban is.

Az új megközelítés második fontos következménye a teljes ingatlanpiacra jellemző G (t) függvény megjelenése, amely nem egy konkrét objektumtól függ, és a piac egészének dinamikáját írja le. Kiszámítható az aktuális Ck árszint és Lk korrekciókészlet ismeretében. Ezt a függvényt költségindexnek vagy négyzetméterenkénti díjnak nevezzük. A G (t) függvény nem az átlagár, ahogyan első pillantásra tűnhet, bár értékei közel állnak az átlagárhoz. Ez a függvény matematikailag korrekt mutatója az ingatlanpiac egészének dinamikájának, ahogyan a részvényindexek is, ellentétben az egyes cégek részvényárfolyamaival, a részvénypiac általános emelkedését vagy esését mutatják. Függetlenül attól, hogy az ingatlanpiac egy adott pillanatban esik vagy növekszik, az egyes objektumok árai szinkronban - egyetlen "kötegben" - változnak, és az értékindex csak mutatója ennek a "kötegnek" az irányának.

Az új módszertannak számos egyéb jelentős előnye is van. Az átlagár közvetlen kiszámítása az objektumok költségének átlagos értékének kiszámítása az aktuális hónapra (vagy hétre), majd a következőre stb. Ennek eredményeként az átlagár minden új értéke az új időszak adatbázisa alapján kerül kiszámításra, és semmilyen módon nem kapcsolódik az előző időszak bázisához. Ez jellegzetes statisztikai ugrásokhoz vezet - az átlagár fűrészfogú diagramja, amely nem teszi lehetővé előrejelzések készítését. A grafikon aktuális pontjának „emelkedése” vagy „kudarca” nem jelenti a piac emelkedésének vagy esésének kezdetét – ez csupán statisztikai zaj.

A G (t) függvény számítási módszere ezzel szemben az összes elmúlt év adatsorán számított Lk értékeit használja, ami miatt a G (t) új értékét az összes ennek a függvénynek a korábbi értékei. Ez többé-kevésbé sima grafikonhoz vezet. A sima értékgörbe pedig lehetővé teszi, hogy gyorsan észrevegye az új felfelé vagy lefelé irányuló trendeket.

A leírt filozófia egyértelmű előnye az eredmények gyenge függése az aktuális minta méretétől, mivel Valamennyi aktuális piaci mutatót mindenekelőtt több éves időszakra vonatkozó adatok határozzák meg, és csak friss adatok korrigálják. Az elemzői munkára jellemző paraméter, hogy a minta nagysága egyszerűen értelmét veszti. A leírt módszer mintanagysága az összes valaha eladott vagy eladott lakás – több millió opció.

A logikailag helyes G (t) függvény megjelenésének fontos gyakorlati eredménye az ingatlanpiac kapcsolata más makrogazdasági paraméterekkel. Tudniillik az ingatlan nem csereáru.
Feladva a ref.rf
Minden tárgy egyedi és különbözik egymástól. A teljes ingatlanpiacra jellemző G (t) függvény, amely ennek a piacnak a dinamikáját fejezi ki, egyfajta „közös nevező”, amely lehetővé teszi az ingatlanok más tevékenységi körökkel való összehasonlítását. Például a G (t) függvény - a lakhatási költség indexe - négyzetméterenkénti árfolyamnak tekinthető - egyfajta analógja a világ valutáinak - a dollár vagy az euró - árfolyamának. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, a leírt ideológia fontos lépés az ingatlanpiac és a gazdaság más szférái közötti híd megteremtésében.

Árképzési módszer - egy termék árának kiszámítási módja, figyelembe véve a termelési költségeket, az átlagos nyereséget, valamint figyelembe véve a keresletet és a kínálatot.

Az árképzési módok alábbi három csoportját választhatja ki:

1) Árképzés, az összköltségre optimalizálva.

"Költség + nyereség" módszer.

Az ár a következő formátum szerint kerül kiszámításra: P = C x (l + R / 100),

Ahol C - egyedi aktuális szolgáltatások áruk előállítására és értékesítésére,

R a normál tűrés.

Cél profit módszer.

Ebben a clychae fipma zapanee planipyet ​​​​zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (in pedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey és planovoy P cebectoimocketschaectema xpectoimockschaectema vyopyle

ahol C - áruk előállításához és értékesítéséhez kapcsolódó egyedi aktuális szolgáltatások,

K - az áruk előállítása és értékesítése során keletkezett külön beruházások a fő- és a forgótőkébe,

E - a tőke nyereségének mértéke, amely tükrözi az adófizetés előtti nyereség összegének megszerzésére irányuló vágyat.

2) Árképzés, kereslet alapján. A módszer alkalmazásakor a fogyasztás minőségi és mennyiségi elemzéséből származnak A fontos vizsgált elemek itt a hasznosság (a termék érzékelt értéke) és a termék árérzékenysége.

3) Versenyre optimalizált árképzés.

A közepes piaci árak módszere. A módszer a versenyadatok alapján számított "átlagár" szerinti áruértékesítést feltételezi.

A „verseny a vezetőért” módszere. A termék árának ezzel a módszerével az ár a verseny elve szerint a helyzet versenyképessége szempontjából vezető versenytárs árán alapul. Ez a módszer egyébként a saját, a vezető áron alapuló árpolitika kialakításának elutasítását feltételezi.

Ár megállapítása nyitott ügyletek alapján. A módszer megbízható becsléseket használ, és a következő számítási sorrendet feltételezi:

a szerződés teljesítésével kapcsolatos költségek kiszámítása;

kereskedelmi taktikák elemzése, potenciális verseny felhasználásával;

annak a valószínűségének meghatározása, hogy a társaság ajánlatának ára alacsonyabb lesz, mint a versenytárs által kért ár;

Az ár értékének meghatározása, amely a "maximális elvárt profitot" hozza.

Az árképzés problémája különleges helyet foglal el a piaci viszonyok rendszerében. Az áruk és szolgáltatások árának Oroszországban végrehajtott liberalizációja az állam árszabályozási folyamatra gyakorolt ​​befolyásának csökkenéséhez és az árak kolosszális emelkedéséhez vezetett. A mesterségesen megemelt magas árak segítségével a termelők megtérítik az esetleges előállítási költségeket, ugyanakkor nem érdekeltek az áru minőségének javításában. Az árazási rendszer 1992 óta a szabad, piaci árak használatára korlátozódik, amelyek értékét a piacon lévő áruk kereslete és kínálata határozza meg. Az állami árszabályozást a monopolállami vállalatok által termelt áruk szűk körére alkalmazzák.

Árképzés az ingatlanpiacon - koncepció és típusok. Az "Ingatlanpiaci árak" kategória besorolása és jellemzői 2017, 2018.

SZÖVETSÉGI ÁLLAMI SZAKMAI FELSŐOKTATÁSI INTÉZMÉNY

Vállalati gazdaságtan tanszék
és üzleti technológiák az agráripari komplexumban "

ESSZÉ
az árképzésről

A témán:
"Árképzés az ingatlanpiacon"

Teljesített:
2 csoport 4. éves tanulója
Gazdaságtudományi Kar

Ellenőrizve: vezető tanár

Sztavropol, 2010
Tartalom p.

Bevezetés 3
1. Az ingatlan, mint az árképzés tárgya 4

1.1. Ingatlan koncepció. Ingatlanpiac a gazdasági rendszerben 4

1.2. Az ingatlan érték meghatározásának módszerei 9

2. Sztavropol város lakóingatlan-piacának elemzése a 2008-2009 közötti időszakra 14
19. következtetés
Hivatkozások 20

Bevezetés
Bármely társadalmi struktúrában a társadalmi kapcsolatok rendszerében különleges helyet foglalnak el az ingatlanok, amelyek működésével az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén valamilyen módon összefügg. Az ingatlan, mint áru főbb fizikai jellemzői: egyediség és eredetiség; stacionaritás; létrehozásának időtartama és tartóssága.
Ezért az ingatlanpiac alapvetően különbözik a többi piactól. Legalább két olyan jellemzője van, amely megkülönbözteti más piacoktól: korlátozott számú áru, amely kielégíti a vevők igényeit, és ennek megfelelően korlátozott számú potenciális vevő az eladók számára; a keresett termék felkutatásával és a tranzakció esetleges feltételével járó magasabb költségek. Ezért az ingatlanpiaci árképzésnek is meglesznek a maga sajátosságai. Ezért az esszé ezen témájának tanulmányozása releváns az oroszországi ingatlanpiac kialakulása és fejlődése során.
Az esszé megírásának célja az ingatlanpiaci árképzés eljárásának és módszereinek tanulmányozása, valamint a sztavropoli ingatlanok elemzése.

1. Az ingatlan, mint az árképzés tárgya

Ingatlan koncepció. Az ingatlanpiac a gazdasági
rendszer
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint az Art. 130„Ingatlan dolgok (ingatlanok, ingatlanok) közé tartoznak a földterületek, altalaj telkek, elszigetelt víztestek és minden, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, vagyis olyan tárgyak, amelyek mozgatása rendeltetésük aránytalan károsodása nélkül lehetetlen, beleértve az erdőket is. , évelő ültetvények, épületek, építmények.
A vállalkozás egésze, mint ingatlanegyüttes, az állami nyilvántartásba vételre kötelezett repülőgépek és tengeri hajók, belvízi hajózási hajók, folyami-tengeri hajózási hajók, űrobjektumok is az ingatlanokhoz tartoznak. Egyéb vagyontárgyak is ingatlannak minősülhetnek törvényi aktusok által”.
Az ingatlan olyan pénzügyi eszköz, amellyel az ingatlanpiacon, azaz a pénzügyi piac egyik szektorában bonyolítanak tranzakciókat.
Az ingatlan pénzügyi kategória, és egyfajta tőkebefektetés.
Az ingatlan a pénzügyi eszközök következő csoportjait tartalmazza:

telek;
kebel;
zárt víztest;
lakóhelyiségek (ház, lakás, szoba);
nem lakáscélú helyiségek;
vállalat;
épület és szerkezet;
az erdőalap telke;
repülőgépek, tengeri és belvízi hajók, nyilvántartásba vételhez kötött űrobjektumok.

Az ingatlan akkor válik a piac tárgyává, ha kialakul egy olyan rendszer, amelyben az ármechanizmus segítségével árucsere zajlik a vevők és az eladók között. Az ingatlanpiac fő szereplői a vevők (tulajdonosok, befektetők), a piaci közvetítők (bankok, biztosítók, adóhatóságok, privatizációs ügynökségek, ügyészek, bíróságok, ingatlanértékelő és -értékesítő cégek), eladók (magán- és jogi személyek). ).
Az átmeneti gazdaságú országokban az ingatlanok fokozatosan (nem csak mennyiségileg, hanem minőségileg is) a piac tárgyává váltak. És ez a folyamat ellentmondásos. És ez a folyamat ellentmondásos.
Általánosan elfogadott tény, hogy az ingatlanpiac szorosan összefügg a pénzügyi piacokkal, valamint az építőipari munkák, az építőanyagok, a munkaerő-források és a fogyasztási cikkek piacával. Tehát egyrészt az ingatlanpiac élénkülésével megnövekedett kereslet alakul ki a pénzügyi források, az építőanyagok és az építtetők iránt. Másrészt a pénzügyi eszközök megtérülése, az alacsonyabb befektetési kockázat, valamint a bankrendszer állapota befolyásolhatja az ingatlanpiac alakulását. Számos nyugati országban az ingatlantevékenység a gazdasági szférában lebonyolított összes tranzakció 25-30%-át teszi ki. Az Egyesült Államokban az ingatlanok a nemzeti vagyon 30-40%-át teszik ki. Az ingatlanok valódi gazdaságban betöltött szerepét azonban mind a fejlett, mind a fejlődő országokban alulbecsülik.
A "reálgazdaság" képviselői azzal érvelnek, hogy az ingatlanbefektetések a gazdaság más szektoraitól vonják el a pénzügyi forrásokat, és végső soron gazdasági stagnáláshoz vezethetnek. Ennek az álláspontnak a megerősítésére az ingatlanpiac és a gazdaság fejlődési ciklusának görbéit használjuk (1. ábra).

1. ábra. Az ingatlanpiaci és gazdasági fejlődési ciklusok görbéi
Az ingatlanpiac és a gazdaság fejlődési ciklusainak időbeli görbéi nem esnek egybe. Az ingatlanpiac hanyatlását rendszerint az egész gazdaság hanyatlása előtt rögzítik. Ha nő, az arány változatlan marad. Egy ilyen mechanizmus működésének alapját az alábbiakban ismertetjük. A pénz értékének növekedése és a pénzkínálat csökkenése a pénzügyi szektorban a hosszú távú ingatlanbefektetések elhagyására kényszeríti a fogyasztókat, ami viszont előre meghatározza az ingatlanpiaci kereslet csökkenését. Az ingatlanajánlat nem tud gyorsan reagálni a megváltozott feltételekre, pl. egy bizonyos idő meghaladja a keresletet. Ennek megfelelően csökkennek az ingatlanárak, építési szerződések stb. Így az ingatlanpiaci árak esésének következményei más piacokra „költöznek”. Végül, amikor az ingatlanpiac eléri a ciklus mélypontját, „újjáépül” – változik a technológia, más területeken megkezdődik az építkezés stb. Később a forgalomban lévő pénzmennyiség növekedésével és egyéb tényezők hatására az ingatlanok iránti kereslet növekedni kezd, a piac pedig fokozatosan élénkül. A ciklus ezen pontján az ingatlanpiac valójában a gazdasági növekedés motorjaként működik.
Az ingatlanpiac tehát a gazdaság állapotának mutatójaként jellemezhető: ha ezen a piacon a helyzet romlik, az egész gazdaság visszaeshet; ha javul a helyzet az ingatlanpiacon, akkor az egész gazdaság fellendülésére számíthat.
Az ingatlanpiac az ingatlanba történő tőkebefektetés szférája és az ingatlanügyletekből fakadó gazdasági kapcsolatrendszer. Ezek a kapcsolatok a befektetők között nyilvánulnak meg ingatlanok adás-vételekor, jelzálogkölcsönök, ingatlanok lízingje, lízing, bérleti szerződés stb.
Az ingatlantárgyak adásvétele nem csupán fogyasztási cikkek adásvétele, hanem tőkemozgás, i.e. értékteremtő jövedelem.
Tehát egy telek vásárlása azt jelenti, hogy pénzt fektetnek be ebbe a telekbe, amelyet azután magasabb áron lehet eladni és az árkülönbözetből bevételhez jutni, vagy mezőgazdasági termelésre felhasználni, és ebből a termelésből bevételhez jutni.
A megvásárolt lakóház vagy lakás egy idő után magasabb áron is eladható, vagy bérlőknek kiadható.
A vállalkozás megvásárlására fordított tőke a vállalkozás működése eredményeként bevételt termel a befektető számára.
Az ingatlanbefektetés megbízható fegyver az infláció ellen. Az ingatlanárak folyamatosan emelkednek, ami a spekulatív ingatlanügyletek oka, és hozzájárul a tulajdonos kezében lévő földek koncentrációjához, a telkek gazdasági forgalomból való kivonásához, hogy megvárják az áremelkedést.
Az ingatlanpiac jellemzői a következők:

Az ingatlanok iránti kereslet mértékét nagymértékben meghatározzák a földrajzi (az objektum elhelyezkedése a városban, régióban) és a történelmi (különböző építési időszakú házak) tényezők; az infrastruktúra állapota az ingatlan mikrokörzetében (bekötőutak, utak, metró és egyéb közlekedési utak, kereskedelmi és fogyasztói szolgáltatások, parkok, egyéb tömeges rekreációs helyek stb. megléte);
Az ingatlankereslet nem helyettesíthető. Ez a helyzet a kereslethez képest jelentős kínálattöbblethez vezetett az ingatlanpiacon.
Az ingatlanpiacon szinte minden tranzakciónak állami regisztráción kell keresztülmennie.
Az ingatlanbefektetések háromféle költséggel járnak:

az ingatlan normál működési állapotban tartásának költségei (javítás, karbantartás stb.);
évi ingatlantulajdon-adó;
ingatlanügyletek adói és illetékei.

Így a kialakult hagyomány szerint az ingatlanok közé tartoznak a földterületek, a természeti (természeti) erőforrások, az épületek, az építkezések. Ingatlanpiac - ingatlanügyletekből eredő gazdasági kapcsolatok. Az ingatlanpiac az egész gazdaság szerves része, és egymásra épülő módon működik. Ezután megvizsgáljuk a különböző ingatlantárgyak árképzési eljárását.

1.2. Az ingatlan érték meghatározásának módszerei
Az ingatlan értékének meghatározására három módszert alkalmaznak: bekerülési érték, eladások összehasonlítása, bevétel aktiválása.
Általában mindhárom módszer alkalmazható. Egy vagy több módszer használata lehetővé teszi a költségek reálisabb becslését. Így előfordulhat, hogy a bekerülési érték módszere nem alkalmazható olyan régi épületek ingatlanok értékelésénél, amelyek fizikai amortizációja és külső avulása miatt jelentős halmozott értékcsökkenést mutatnak, ami nehezen értékelhető.
Az értékesítés-összehasonlítás módszere nem alkalmazható erősen specializált ingatlantípusokra összehasonlító információ hiányában. A jövedelemtőkésítési módszert ritkán használják a lakások tulajdonos által lakott részének értékelésére, bár piaci bizonyítékokkal használható. A bevétel tőkésítése általában megbízhatatlan a kereskedelmi vagy ipari ingatlanpiacon, ahol a tulajdonosok túllicitálják a befektetők árát. Ezért, ahol lehetséges, az értékelők legalább két módszert alkalmaznak. Az így kapott alternatív becslések egymás hasznos próbáiként szolgálnak.
1. A költségmódszer azon az elven alapul, hogy a vevő általában nem fizet többet az ingatlanért, mint amennyi egy azonos minőségű, hasonló ingatlan beszerzése (építése) felmerül. Ezért az ingatlan piaci értékének megállapítása a telek értékének és az értékelés időpontjában fennálló építési költségnek az összege. Ez a megközelítés azon a megértésen alapul, hogy a piaci szereplők a költségeket és a költségeket korrelálják.
A költségmódszer különösen hasznos új épületek és ritkán értékesített ingatlanok értékelésénél.
Az önköltség módszerrel történő ingatlanérték meghatározását a 2. ábra mutatja.

A főszerkezet költségének becslése		Közvetett költségek becslése		A nyereség összegének becslése		A szerkezet károsodásának mértékének felmérése
	A főszerkezet költségének becslése, figyelembe véve az általános kopást
Földérték-becslés		Az ingatlantulajdon piaci értékének felmérése			Kisegítő épületek, építmények költségbecslése az általános elhasználódás figyelembevételével

2. ábra. Az ingatlan értékének önköltségi módszerrel történő meghatározásának sémája

Az értékesítési összehasonlító módszer lényege, hogy meghatározzuk azt az árat, amelyet a vevő fizet egy hasonló hasznosságú ingatlanért. Ilyen ingatlan hiányában a piacon nem alkalmazzuk az értékesítési összehasonlító módszert.
2. Az értékesítési összehasonlítás módszere akkor hasznos, ha a közelmúltban több hasonló terméket adtak el vagy bocsátottak eladásra ugyanabban a piaci szegmensben. Ezzel a módszerrel az értékbecslő az érték tükrözését úgy kapja meg, hogy összehasonlítja az ingatlant hasonló ingatlanokkal, úgynevezett „összehasonlító eladásokkal”. Az ingatlanértékesítés árai az értékbecslő véleménye szerint a leginkább összehasonlíthatóak, azt a határt kell mutatniuk, ameddig az értékelt ingatlan értékének tükröződése eshet. Az értékesítési összehasonlító módszer alkalmazása az ingatlanok értékének meghatározására a 3. ábrán látható.

3. ábra. Az ingatlan érték meghatározásának sémája eladások összehasonlításával
Az értékelő kiszámítja egy cikk eladásának nehézségét, vagy a cikk és a hasonló eladások közötti különbséget a következők figyelembevételével:

finanszírozási feltételek;
értékesítési feltételek;
a piac feltételei (állapota);
elhelyezés;
fizikai jellemzők;
gazdasági jellemzők;
használat;
érvénytelen költségösszetevők;
ingatlanjogok átruházása;
ingatlanhoz fűződő tulajdonjogok.

Egy tárgy árát az ingatlan tulajdonjogának értékesítéséből származó nyereség határozza meg. A rendkívül jövedelmező ingatlanok a meglévő bérleti szerződésekkel együtt átruházhatók. A piaci és a szerződéses bérleti díj közötti különbség elszámolását az érték meghatározásakor tulajdonjog-módosításnak nevezzük. A kiigazítás kiindulópontja az, hogy a tulajdonjogot jobban meghatározzák a piaci bérleti díjak és a rendelkezésre álló aktuális finanszírozás.
A jövedelem tőkésítése a várható jövőbeni bevétel átalakítása jelenleg kapott átalányösszeggé, vagy a bevétel tőkévé való konvertálása.
3. A jövedelemtőkésítés módszere a nettó jövedelem összegének a jelenérték becslésére való átváltásának módszere.
A jövedelemtőkésítés módszerének fő elve a várakozási elv, azaz. a piaci értéket a várható jövőbeni bevételhez való jogok jelenértékeként határozzák meg.
A bevétel aktiválása magában foglalja azon jövőbeli pénzügyi előnyök jelenértékének kiszámítását, amelyeket a tulajdonos az ingatlanból kaphat.
A pénzügyi előnyök az ingatlan várható élettartama során ismétlődő bevételekből vagy az ingatlan tulajdonjogának eladásából (vagy átruházásából) származó bevételekből állnak. A pénzügyi előnyök magukban foglalhatják a bruttó jövedelmet, a nettó jövedelmet (azaz a piaci árfolyamon számított bérleti díjak és a folyó jövedelem különbségét) stb.
A teljes tulajdonjog értékelése esetén az ingatlan egészének továbbértékesítése alapján számítják ki az ingatlanértékesítésből származó jövőbeni bevételt. Ezt az árat a föld jövőbeli értéke, az épületek és építmények amortizációs mértéke, valamint az objektum eladására vonatkozó tranzakciók költségei határozzák meg. A befektetői tőke birtoklási költségének megítélésekor a jelzáloghitel fennmaradó tartozását levonják a teljes ingatlan eladási árából.
Az ingatlanértékelés során két fő eljárást alkalmaznak a jövőbeli bevételek jelenértékben történő felhasználására a következőképpen:

tőkésítési arány;
diszkont ráták.

A tőkésítési mutatót egy éves eredményre alkalmazzuk. Általában ez az első előrejelzési év. A költség kiszámítása a következő képlet szerint történik:

ahol K az aktuális érték (azaz az aktuális érték), rubel.
K t - a t év végére várható bevétel, rubel.
n - diszkontráta (megtérülési ráta vagy kamatláb), egységtört.
A tőkésítési mutatót vagy közvetlenül a hasonló ingatlanok értékesítéséből származtatják az éves bevétel és az eladási ár arányaként (közvetlen kapitalizáció), vagy a várható ismétlődő tőkemegtérülési ráta és a megtérülés meghatározott feltételei alapján számítják ki. befektetés (tőkésítés megtérüléssel).
A diszkontrátát a diszkontált cash flow modellek felépítésére használják. Ugyanakkor az egyes előrejelzési évek időszaki bevételeit, valamint a feltételezett értékesítési bevételeket jelenértékre hozzák.
A diszkontált cash flow modell kiszámítása a következő képlet szerint történik:

K =	K t	(3.3)
	(1 + n) T

A jövedelemtőkésítés módszere kiterjedt piackutatást igényel, amely a piaci várakozások alakulásáról információt nyújtó kereslet-kínálat elemzésen alapul.
Az ingatlanértékelési módszerek alkalmazásának jellege az értékelési problémától, a megközelítések megválasztásától és a kapott becslések megbízhatóságától függ. Mindhárom módszer alkalmazásakor az értékelő három külön becslést ellenőriz. Az egyes módszerek viszonylagos megbízhatóságát és alkalmazhatóságát figyelembe veszik a költségmérőszámok kombinálásakor.

Lakóingatlan piac elemzése a 2008-2009 közötti időszakra

Sztavropolban
A lakóingatlan-piac Sztavropol városában, valamint Oroszország egészében nagyon változatos. Objektumok képviselik az elsődleges és a másodlagos piacon, a vevő vásárolhat szobát hostelben, lakásban, családi ház tulajdonában. Az eladó lakóingatlanok kínálata évről évre gyorsabban növekszik, megvalósul a "Megfizethető lakhatás - orosz állampolgároknak" projekt, növekszik az építkezés volumene, de ezen objektumok ára is nő. A sztavropoli ingatlanok árának skálája meglehetősen széles, és minden vásárló választhat, hogy milyen minőségű és milyen áron vásároljon lakást. A választást a piaci tökéletlenségek, a szándékosan hamis reklámozás, a nagyszámú ajánlat és egyéb tényezők nehezítik. A jelenlegi helyzet azonosítása érdekében a többlakásos épületek lakásai másodlagos piacának elemzésére került sor.
A Sztavropoli Regionális Statisztikai Osztály adatai szerint 2009. január-októberben az "építés" tevékenységtípussal végzett munka 15,6 milliárd rubelt tett ki, ami 14,7%-kal több, mint 2008 azonos időszakában. Valamennyi tulajdonosi forma 2009 tíz hónapjára 734,8 ezer négyzetméter összterületű lakóépületeket helyeztek üzembe. méter, ami 28,8%-kal több, mint 2008 tíz hónapjában. A lakóhelyiségek likviditását költségük, építési minőségük és elhelyezkedésük határozza meg.
Az ingatlanok árát Sztavropol városában főként olyan tényezők határozzák meg, mint:
1. Az objektum fizikai és minőségi jellemzői (háztípus, falanyag, padló, a lakás állapota);
2. Az objektum méretei (szobák száma, teljes és lakóterület);
3. Az objektum elhelyezkedése (a városközponttól való távolság, közlekedési kapcsolatok, környezeti feltételek, presztízs stb.).
A város a lakóépületek elhelyezkedése szerint feltételesen a következő kerületekre oszlik: Központ, Dél-Ny-i, Észak-Ny-i, 204-es tömb.
A lakóingatlan-piac elemzéséhez a város fent említett négy kerületében egy-, két- és háromszobás lakáskínálati adatokat gyűjtöttek és elemeztek.
1. táblázat Eladó lakások száma Sztavropolban

kerületek	A kínált apartmanok száma, db.
	2008 r.	2009 r.	2009-2008 százalékban
C/Z	15372	11325	73,7 %
S/W	72412	56400	77,9 %
Központ	51300	45500	88,7 %
Negyed 204	45521	37589	78,2 %
Teljes:	184605	150814	81,7 %

A városrészekben eltérő a kínálat. A lakóingatlan-piacon a teljes kínálatban a legnagyobb részesedés a dél-nyugati területhez tartozik, ezt követi a központ, a 204. negyed és az észak-nyugati régió.
1. diagram: A lakáskínálat szerkezete kerületenként Sztavropolban

Az elemzés kimutatta, hogy a legtöbb lakást Sztavropol város délnyugati kerületében kínálják eladásra. Ennek a régiónak a részaránya a teljes pályázati körben 39% között ingadozik. A délnyugati régió viszonylag fiatal, de ennek ellenére nagyon fejlett infrastruktúrával rendelkezik, folyamatosan épülnek új létesítmények. Eredetileg hálórésznek tervezték. Mindezek a tényezők meghatározzák a nagyszámú lakóingatlan jelenlétét és e terület népszerűségét. A dél-nyugati régiót követi ajánlatok számát tekintve a Center régió. Ennek a régiónak a fajsúlya is magas - körülbelül 28%. Ezt követi a 204-es negyed, amely egy új, de dinamikusan fejlődő terület. Utána következik az északnyugati régió, ez a délnyugati régióhoz hasonlóan a hálóterületek közé tartozik, de kevésbé népszerű, és kisebb az építkezés üteme is. Bár meg kell jegyezni, hogy ennek a régiónak a részaránya az összes pályázaton belül fokozatosan növekszik, és 8%.
2. ábra A lakáskínálat szerkezete szobaszám szerint

stb.................