Azok a hallgatók, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik tanulmányaikban és munkájuk során használják fel a tudásbázist, nagyon hálásak lesznek Önnek.
közzétett http://www.allbest.ru/
Az Orosz Föderáció Oktatási és Tudományos Minisztériuma
Szövetségi Állami Költségvetési Oktatási Intézmény
Vjatka Állami Egyetem
Építőipari és Építészmérnöki Kar
Pénzügyi és Gazdaságbiztonsági Osztály
tanfolyam projekt
fegyelem A befektetési folyamat vizsgálata, ellenőrzése
Diák által kifejlesztett
gr. ST 38-01Stepanenko A.A.
Vezető Loginov D.A.
Bevezetés
2. fejezet Gyakorlati rész
Következtetés
Függelék
Bevezetés
A magántulajdonban lévő ingatlanok oroszországi megjelenése eredményeként kezdett kialakulni és fejlődni egy ingatlanpiac, amely az ingatlanokhoz kapcsolódó tulajdonjogok adásvételén alapul.
Egyre több orosz állampolgár, vállalkozás és szervezet vesz részt ingatlanügyletekben – építik, adják el, vásárolják, bérlik, jelzálogosítják, cserélik stb., spontán módon irányították az ingatlanpiac fejlődését. Nyilvánvalóan tehát az orosz ingatlanpiac nem fog egyhamar összhangba kerülni a világgal.
Szakdolgozatom olyan fogalmat tár fel, mint az ingatlanpiac, annak jellemzői és funkciói.
A centralizált, tervezett piacgazdaságra való átállással az orosz gazdaság új szektora kezdett kialakulni - az ingatlanpiac. Fejlődésének kiindulópontjának 1990-et kell tekinteni, amikor a "Szovjetunió tulajdonjogi törvénye" elismerte a magántulajdon fogalmát, amely később (az RSFSR 1991. évi földtörvénykönyve, az Orosz Föderáció 1994. évi polgári törvénykönyve, az Orosz Föderáció 1998. évi Várostervezési Kódexét) törvényesen formálták a telkekre, épületekre és építményekre, valamint ezek különálló részeire - helyiségekre.
A tantárgyi munka célja: az ingatlanpiacok osztályozásának és funkcióinak átgondolása, valamint a munka gyakorlati részének megoldása.
Feladatok: 1) Az "ingatlanpiac" fogalmának tanulmányozása;
2) Fontolja meg az ingatlanpiacok osztályozását;
3) Az ingatlanpiac, mint áru jellemzőinek feltárása;
5) A projekt elemző részében elemezni kell:
1. Az ingatlan rekonstrukciójának költségei.
2. Az ingatlan átépítése utáni üzemeltetési költsége a piaci helyzet figyelembevételével.
3. Válassza ki a legmegfelelőbb lehetőséget az ingatlan rekonstrukciójára és további üzemeltetésére.
ingatlanpiaci rekonstrukciós költség
1. fejezet Az ingatlanpiacok osztályozása. A piacok rövid leírása
Az ingatlanpiac egy olyan mechanizmus, amellyel az érdekek és jogok ötvöződnek, az ingatlanárakat meghatározzák.
Az ingatlanpiac és annak fejlettsége jellemzi a nemzetgazdaság fejlődését. Az oroszországi ingatlanpiac fejlődésében a következő szakaszok különböztethetők meg.
Az ingatlan minden társadalmi struktúrában központi helyet foglal el a tudásrendszerben, egyszerre töltve be két fontos funkciót: a termelési eszközöket és a személyes fogyasztás tárgyát az élethez, a kikapcsolódáshoz, a kulturális tevékenységekhez stb. A társadalom és az anyagi termelés különböző szféráinak állam általi gazdasági és jogi szabályozása szorosan összefügg az ingatlanokkal.
Az ingatlanok fő, alapvető tárgya - a föld egyedülálló értékkel bír az emberek vállalkozási tevékenységének és életének egész rendszerében. Különleges értéket képvisel az egész emberi társadalom számára, mivel ez az egyetlen lakóhelye minden népnek és embernemzedéknek, a fő és egyetlen tényező bármely üzleti területen, amely közvetlenül vagy közvetve részt vesz az összes többi javak és előnyök előállításában. . Az ingatlan a gazdasági folyamatok, a magán- és közérdekek, a közigazgatási normák és szabályok összhangjának középpontjában áll.
Az ingatlan gazdasági és állami érdekek tárgya
Az ingatlan, mint áru olyan ügyletek (adásvétel, adományozás, zálogjog stb.) tárgya, amely különféle valós vagy potenciális igényeket elégít ki, és rendelkezik bizonyos minőségi és mennyiségi jellemzőkkel.
Az ingatlan a létező legtartósabb árucikk, amely biztosítja a befektetések megbízhatóságát, hiszen értéke különböző tényezők hatására idővel növekedhet. Az ingatlanok másik fontos jellemzője, hogy az ingatlan javakat a helyükön fogyasztják, így van olyan gazdasági jellemző, mint a területi preferenciák. Az ingatlanok további gazdasági jellemzői az egyenetlen pénzáramlás, az adódifferenciáltság, az ingatlanjogok sokféle kombinációja, a tranzakciók szigorú szabályozása, a likviditás és a gazdálkodás szükségessége. A piaci viszonyok között az ingatlankezelés egy komplex integrált rendszer, amely egy adott ingatlantípus igényeit elégíti ki.
Az ingatlanpiac nagy hatással van az emberek életének és tevékenységének minden területére, számos általános és speciális funkciót lát el: árképzési, szabályozási, kereskedelmi, higiéniai, tájékoztatási, közvetítői, ösztönző, befektetési, szociális.
Az ingatlanpiac működését annak alanyai látják el, amelyek közé tartoznak: eladók, vevők, szakmai szereplők, állami szervek.
A professzionális piaci szereplők ingatlanforgalmazók, értékbecslők, kereskedők és egyéb közvetítők. Ingatlanügyleti tevékenységnek minősül az a tevékenység, amelyet jogi személyek és egyéni vállalkozók az érdekelttel kötött megállapodás alapján (vagy meghatalmazott útján) megbízásért az ő megbízásából és költségére vagy saját nevében végeznek, de az érdekelt személy költségére és érdekében a földdel, épületekkel, építményekkel, építményekkel, lakó- és nem lakás céljára szolgáló helyiségekkel és az azokhoz kapcsolódó jogokkal folytatott polgári jogi ügyleteket.
Az ingatlanpiac elágazó szerkezetű, és különböző szempontok szerint különböztethető meg: a pénzügyi eszköz típusa, földrajzi tényező, funkcionális cél és egyéb, a táblázatban bemutatott mutatók. egy.
Asztal 1
Az ingatlanpiacok osztályozása
|
Osztályozási jel |
Piactípusok |
|
|
Objektum típusa |
Telek, épületek, építmények, vállalkozások, helyiségek, évelő növények, dologi jogok, egyéb tárgyak |
|
|
Földrajzi (területi) |
Helyi, városi, regionális, országos, világméretű |
|
|
Funkcionális cél |
Ipari helyiségek, lakó-, nem ipari épületek és helyiségek (irodák, raktárak stb.) |
|
|
Az üzemkészültség foka |
Meglévő létesítmények (régi alap), folyamatban lévő építés, új építés |
|
|
Résztvevő típusa |
Egyéni eladók és vevők, viszonteladók, önkormányzatok, kereskedelmi szervezetek |
|
|
A tranzakciók típusa |
Adásvétel, lízing, jelzálog, dologi jogok (bérlet, zálog, stb.) |
|
|
Iparági hovatartozás |
Ipari létesítmények, mezőgazdasági létesítmények, középületek stb |
|
|
A tulajdon típusa |
Állami és önkormányzati létesítmények, magán |
|
|
Tranzakciós módszer |
Elsődleges és másodlagos, szervezett és nem szervezett, csere és vény nélkül, hagyományos és számítógépes |
Az ingatlanpiac mérlegelése lehetetlen szegmentáció nélkül.
Az ingatlanpiac szegmentálása a vevők homogén csoportjaira való felosztása. Az ingatlanpiacnak a következő főbb szegmensei vannak:
1. Lakáspiac;
2. Kereskedelmi ingatlanpiac;
3. A telkek piaca.
lakáspiac
A lakásállomány az oroszországi reprodukálható ingatlanok több mint 20% -át teszi ki, és figyelembe véve a kerti és nyaralók lakóépületeit - körülbelül 30%. A lakásépítési beruházások volumene összvolumenük mintegy negyede, a munkaképes lakosság mintegy 13%-a dolgozik a lakásépítésben és -üzemeltetésben. Családok és egyedülállók milliói élnek azonban közösségi lakásban, kollégiumban vagy bérelnek helyet magánszemélyektől, romos és leromlott állapotú házakban élnek, sorba állnak a lakásfelújításért, szűkösen élnek - fejenként 5 m2-es területen.
Az akut lakáshiány krónikus jelenség Oroszországban. Jelenleg a lakhatási problémát súlyosbítja a környező országokból érkező menekültek és kényszermigránsok folyamatos beáramlása. A piaci viszonyokra való átállás ugyanakkor a lakásépítések visszaszorulásához vezetett az állami költségvetés terhére, amely korábban a lakásépítés fő beruházási forrása volt.
Nagy a lakhatási igény, miközben egy modern orosz család átlagjövedelme alacsony, ami nem teszi lehetővé, hogy a lakosság többsége lakásvásárlásra jogosult legyen. A lakáskeresletet jelenleg alkotó fő vásárlói kör a lakosság 4-6%-a. Következésképpen, amint a gazdaság fenntartható fejlődése beindul, az állampolgárok jóléte növekedni kezd, a lakosság lakásigénye pedig gyorsuló ütemben nő.
A lakáspiac fel van osztva városi és külvárosi lakáspiacra.
A városi lakásállomány a fejlesztés jellegét figyelembe véve több csoportra oszlik:
alacsony minőségű lakások, tipikus lakások, sztálini korabeli épületek, jobb tervezésű házak,
luxuslakás. Ugyanakkor a lakhatás minősége és elhelyezkedése a fő paraméterek,
· a lakáspiaci kereslet befolyásolása és a lakásáraknál figyelembe vétel. A lakóhelyiségek minősége
20-30 mutató jellemzi, beleértve a konyha méretét, az erkély vagy loggia meglétét,
szobák elrendezése, fürdőszobák, kilátás az ablakokból stb.
Például a moszkvai elit lakások olyan épületekben található lakásokra utalnak, amelyek megfelelnek a következő követelményeknek. Viszonylag nemrégiben (legfeljebb 15 évvel ezelőtt) kell megépíteni (vagy rekonstruálni). Az ilyen házak általában a központban, vagy a központtal szomszédos, ökológiailag tiszta területen, vagy akár egy távoli területen (néha a moszkvai körgyűrűn kívül) találhatók, de a központba gyorsan el kell jutni. A házban concierge vagy biztonsági szolgálat, ideális esetben a szomszédos terület védelme kötelező. Az épületben a rend fenntartásáért és fenntartásáért felelős szolgálatok munkáját magas színvonalon kell végezni; Kívánatos az autonóm hő- és vízellátás is.
Egyre fontosabb szerepet játszik a garázs vagy az őrzött parkoló jelenléte az épület területén vagy közvetlen közelében (ideális esetben ez egy mélygarázs).
Az "elit" lakhatás fontos jele az alacsony társadalmi státuszú személyek hiánya a lakosok között. Utóbbiak az épület rekonstrukciója során nívós lakásokba kerülhetnek. Az érvényben lévő normák szerint az ilyen házak egykori lakóinak, akiket az átépítés idejére betelepítenek, joguk van visszaköltözni az átépítés befejezése után. Az ilyen házakban történő lakhatás megszerzése bizonyos előnyökkel jár: a tranzakció jogi tisztasága, a lehetőség, hogy otthonát kezdetben saját ízlése szerint díszítse, homogén társadalmi környezet. A legtöbb fenti követelménynek megfelelő házak változatosak: tégla, monolit, vannak még panelek is. A luxusházak lakásai egy vagy két szinten is elhelyezhetők. Az épületek emeleteinek száma is eltérő - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 emelet. Ugyanakkor az emeletek száma a Központtól való távolság növekedésével nő. Az elitházak infrastruktúrája is eltérő a fejlettségében: lehet bennük sporttelep, háztartási szolgáltatás, uszoda, szauna, télikert.
A lakás összterülete 120-150 m2 és több, a bejáratnál van egy 20 m2-es előszoba kis szökőkúttal és egy akváriummal, két fürdőszoba, egy 15 m2-es konyha-étkező, egy vendég és egy mester terület két szinten.
A külvárosi lakáspiac kialakulása az egyes külvárosi építkezésekre vonatkozó korlátozások megszüntetésével jár. Az ország nehéz gazdasági helyzete ellenére a népesség meglehetősen prosperáló rétegének növekedése élénkítette a keresletet a vidéki házak és nyaralók iránt.
A külvárosi lakások iránti kereslet függ az elhelyezkedéstől (a várostól való távolság és irány), a korszerű kommunikáció (villany, gáz, csatorna, vízellátás, telefon), a rekreációs területek (víztározók, erdők) közelségétől, a személyi biztonság biztosításától. és vagyonbiztonság.
Kereskedelmi ingatlanpiac.
A kereskedelmi ingatlanpiac a vállalkozások privatizációjával, a piaci viszonyok fejlődésével összefüggésben kezdett kialakulni; jóval kisebb, mint a lakáspiac, csekély a tranzakciók száma; bérleti szerződések uralják. A kereskedelmi ingatlanpiac nagy kilátásokkal és tartalékokkal rendelkezik a fejlődésére, különösen a nagyvárosokban, de lassan fejlődik.
A kereskedelmi ingatlanok bérleti díja a következőktől függ:
az objektum típusa és helye;
Külön bejárat megléte, biztonság, parkolóhelyek,
infrastruktúra;
Ez a piac két szegmensre oszlik, amelyek funkcionális rendeltetésük szerint különböznek egymástól: az irodapiacra és az üzlethelyiségek piacára.
A nagyvárosi irodapiac méretét tekintve az ingatlanpiac második (lakáspiaci) szegmensét alkotja. Az irodapiac jó kilátásokat nyújt a fejlődésére, hiszen a vállalkozói tevékenység szabadsága egyre több olyan új üzleti struktúra létrejöttéhez vezet, amelyek működéséhez helyiségre van szükség. Az irodapiacon három fő szektor alakult ki:
1. Presztízs irodák, amelyek megfelelnek az adminisztratív helyiségekre vonatkozó világszabványoknak. A város központi területein, a főbb közlekedési útvonalak közelében találhatók speciális üzleti központokban. Minden ebbe a kategóriába tartozó iroda a nyugati szabványoknak megfelelően van felszerelve, a legmodernebb távközlési rendszerektől a klímaberendezésekig. A belső helyiségek, épületek és környéke példaértékű állapotban van, saját kezeléssel, karbantartással és biztonsági szolgálattal, őrzött parkolóval rendelkezik. Az ilyen helyiségekben a bérleti díj nagyon magas. Emiatt egyes orosz vállalkozók gyakran bérelnek első osztályú irodákat külföldön kedvezőbb áron.
2. Irodák jól felszerelt és felszerelt helyiségekben, esetenként rendezett és igényesen felújított nagy méretű apartmanokban, szállodákban. Az itteni bérleti díjak a sikeres cégek számára elfogadhatóak, aktív kereslet mutatkozik ebben a szektorban, amely folyamatosan növekszik.
3. Telephelyek az önkormányzati és megyei nem lakossági alap, állami vállalatok (főleg tudományos intézmények), szövetkezeti és magánvállalkozások épületeiben. Ezek befejező és javítási és kapcsolódó szolgáltatások nélküli helyiségek. Itt alacsonyak a bérleti díjak. Nem megfelelő helyiségek a közlekedési csomópontokon kívül.
A városközpontok a legjobb helyszínek az irodáknak, de a forgalmi torlódások és a parkolóhiány csökkenti az általános megközelíthetőséget. Az üzletek által is használt központi zóna területein az irodák elhelyezkedése lehetővé teszi az intenzívebb területhasználatot, mert a harmadik emelet feletti üzlethelyiség szinte soha nem látogatott. Az irodák bizonyos mértékig növelik a kiskereskedelem forgalmát a szolgáltatások igénybevételén keresztül.
Az utóbbi időben az a tendencia, hogy különválasztják a cégek felső vezetésének helyét az általános adminisztratív irányítástól, a számviteltől és a napi vezetéstől. Ugyanakkor a felső vezetés, amelynek kapcsolatra van szüksége a környező üzleti környezettel, a központban található központi irodákban található, míg a közép- és alsó vezetők a külvárosokba költöznek.
Azok a tevékenységek, amelyekre az irodákat használják, a gazdaság minden ágazatát kiszolgálják, így ezen tevékenységek iránti kereslet közvetlenül összefügg az általános gazdasági aktivitás szintjével.
A kereskedelmi ingatlanok bérleti értékét nagymértékben meghatározza a kínálat és a forgalom rugalmasságának mértéke.
A speciális cikkek (presztízscikkek) és speciális cikkek általában nagy jövedelemrugalmassággal rendelkeznek, és ritkán vásárolják őket. Ezért a vásárlók hajlandóak viselni a szállítási költségeket, hogy megtalálják és összehasonlítsák a megfelelő opciókat. Az ezt a választékot árusító üzletek esetében előtérbe kerül az általános elérhetőség a lehető legtöbb területről.
Ezért ezek az üzletek hajlandóak magas bérleti díjat fizetni egy központi üzleti negyedért.
Az FMCG-t gyakran vásárolják, így a kisboltok optimalizálják elhelyezkedésüket az otthonok vagy a munkahelyek közelében. Az ilyen üzletek általában készek a maximális bérleti árat fizetni a tömegközlekedési megállók közelében, különösen a metró és az elektromos vonatok közelében. Ugyanakkor jellemző a nagy bevásárlóközpontok kialakítása a külvárosokban, ahol a kereskedelmi funkción kívül vannak kiegészítők - bankok, posták, biztosítók, éttermek, diszkók stb.
A belvárosi üzlethelyiségek piacán az uralkodó tranzakciós forma a kereskedelmi helyiségek adásvétele, a központon kívül - a helyiségek bérbeadása. A bérleti díjak a központban és a külterületen többször is eltérnek. Ahogy a gyakorlat azt mutatja, Moszkvában például megfizethetetlenné válnak a bérleti díjak a lakosság számára olcsó árukat árusító orosz kereskedelmi cégek számára. Helyüket divatos üzletek foglalják el. Sok vásárló először bérel egy kereskedelmi létesítményt, hogy megnézze, lesz-e kereskedés az adott helyen vagy sem, majd megveszik.
A gyakorlat akkor alakul ki, amikor egy telket bérelnek, ahol autókból vagy konténerekből folyik a kereskedelem.
Ipari ingatlanpiac
Az ipari ingatlanok lényegében áruk előállításának vagy tárolásának helye. A termék jellegétől, a gyártás megszervezésétől és az elvégzett funkcióktól függően az ipari ingatlanokkal szemben különféle követelmények támaszthatók, például a padlómagasság, a padlóterhelés, a hőmérséklet és páratartalom, a be- és kirakodás lehetősége tekintetében. üzemeltetés, közlekedési elérhetőség stb. A bérleti díj attól függ, hogy az ingatlan képes-e maximalizálni a potenciális bérlők profitját. A bérleti díjak trendjei általában erősen ciklikus jellegűek, ami korrelál az általános gazdasági aktivitás változásainak ciklikusságával. A folyamatos gazdasági válság miatt nem terjedt el a vállalkozások ingatlankomplexumként történő értékesítése. Az ipari ingatlanokba való befektetés kockázatosabb, mint a kereskedelmi ingatlanokba, mivel az ipari ingatlanok jobban ki vannak téve a gazdasági ingadozásoknak.
A városi területen való elhelyezkedés a tevékenység jellegétől, a piac méretétől és a cég fejlettségi fokától függ. Előfordulhat, hogy a kis helyi piaccal rendelkező cégek (nyomtatók, kis javító- és építőipari cégek) inkább a piacuk közelében helyezkednek el. A nagy cégek szívesebben helyezkednek el a város szélén az autópályák közelsége és a nagy területek használatának lehetősége miatt.
Az ingatlanpiac dinamikusan fejlődő szegmense a raktárpiac. Típus és felszereltség szerint is megkülönböztethető:
Raktárra specializálódott komplexumok modern technikával felszereltek
létesítmények, fűtés és egyéb szolgáltatások;
Modern felszerelt hangárok;
Pincék és félig pincék;
Különféle épületek földszintjei;
Felújított bombamenedékek;
Egyéb helyiségek.
Jelenleg a következő főbb raktározási formákat alkalmazzák: bérlet, rakomány őrzés, biztosítással történő őrzés.
A raktárpiacon a bérleti díjak a raktár felszereltségi fokától, elhelyezkedésétől és a szállítási csomópontoktól való távolságtól függően különböznek.
A raktárpiacon a kínálat nő. A tárolók iránti kereslet növekedése a gazdasági egységek számának növekedésével garantált keresletet teremt a tárolók iránt.
Földpiac (mezőgazdasági ingatlan)
Mezőgazdasági ingatlanok alatt olyan földterületet kell érteni, amelyen a mezőgazdasági termékek előállítására szolgáló meglévő fejlesztések vannak. Egy kialakult piacon a mezőgazdasági ingatlanok kínálata rugalmatlan, így a bérleti díjat a kereslet határozza meg, ami viszont a föld termőképességétől, a termelési költségektől és a végtermékek árától függ. Az eladó telkek kereslete és ára is függ a telek rendeltetésétől (lakóépítésre, kertészkedésre, gazdálkodásra), a várostól való távolságtól, a terület presztízsétől, a közeli víztestek, erdők meglététől.
Sok országban a föld az egyik fő érték az ingatlanpiacon. Oroszországban a földpiac csak most kezd kialakulni. Működnek kertészeti telkekkel, nyaralóval, kis számban vásárolt vállalkozások földjeivel. A földpiac kialakulása, a telkek piaci árának kialakulása azonban nem kellő ütemben megy végbe, ami a jogszabályi keretek tökéletlenségével és a földviszonyok jelenlegi mechanizmusával magyarázható.
Az Orosz Föderáció földpiacának leírásakor a következőket kell megjegyezni.
Annak ellenére, hogy a földreformról szóló törvény értelmében már 1990-ben engedélyezték a föld magántulajdonát, a dolog nem jutott tovább a föld magántulajdon lehetőségének kinyilvánításán.
Az 1991 áprilisában elfogadott RSFSR földkódex jelentősen korlátozta a potenciális tulajdonosok körét és jogaikat. A privatizáció mechanizmusai sem dolgoztak ki. Az állam akkor és most is a fő földtulajdonos marad, és megtartja minden ellenőrzési funkcióját. Minden képviselt piaci szegmens további szegmensekre osztható. Például a lakáspiac fel van osztva a városi lakáspiacra és a külvárosi lakáspiacra, a nem lakáspiac - a lakossági ingatlanpiacra, az irodapiacra, a raktárpiacra stb.
Jack Friedman és Nicholas Ordway szerint "Az ingatlanpiac olyan mechanizmusok sajátos halmaza, amelyek révén a tulajdonjogok és a kapcsolódó érdekek átruházódnak, az árakat meghatározzák, és a területet felosztják a különböző versengő földhasználatok között."
Az ingatlanpiac definíciója azonban teljesebb lesz, mind az új ingatlanobjektumok létrehozásához, mind a meglévők üzemeltetéséhez kapcsolódó kapcsolatok komplexumát reprezentálja.
"Az ingatlanpiac a piaci mechanizmusok egymással összefüggő rendszere, amely biztosítja az ingatlanobjektumok létrehozását, átruházását, üzemeltetését és finanszírozását."
Az ingatlanpiac regionális, helyi piacok összessége, amelyek jelentősen különböznek egymástól az árak, a kockázati szint, az ingatlanbefektetések hatékonysága stb.
Az ingatlanpiac számos jellemzővel rendelkezik, amelyeket a táblázat mutat be. 2.
2. táblázat
Az ingatlanpiac jellemzői
|
Jellegzetes |
||
|
Lokalizálás |
Abszolút mozdulatlanság Az ár nagymértékben függ a helytől |
|
|
A verseny típusa |
tökéletlen, oligopólium Kevés vevő és eladó Az egyes tárgyak egyedisége Az árszabályozás korlátozott A piacra lépés jelentős tőkét igényel |
|
|
Az ajánlatok rugalmassága |
Alacsony, a kereslet és az árak növekedésével a kínálat alig nő A kereslet nagyon ingadozó lehet |
|
|
A nyitottság foka |
A tranzakciók zártkörűek Nyilvános információk, gyakran hiányosak és pontatlanok |
|
|
A termék versenyképessége |
Nagyrészt a külső környezet, a környék hatása határozza meg A vásárlók egyéni preferenciáinak sajátossága |
|
|
Zónás feltételek |
Polgári és földterületi jogszabályok szabályozzák, figyelembe véve a vízügyi, erdészeti, környezetvédelmi és egyéb speciális jogokat A magántulajdon és egyéb tulajdonformák nagy kölcsönös függése |
|
|
Tranzakciók nyilvántartása |
jogi bonyolultságok, korlátozások és feltételek |
|
|
Ár |
tartalmazza az objektum értékét és a kapcsolódó jogokat |
A piaci mechanizmuson és az állami szabályozáson keresztül az ingatlanpiac a következőket nyújtja:
Új ingatlan objektumok létrehozása;
Ingatlanjogok átruházása;
Ingatlantárgyak egyensúlyi árának megállapítása;
Az ingatlan üzemeltetése (kezelése);
Terület elosztása a versengő földhasználatok között;
Ingatlanbefektetés,
ingatlannal végzett alábbi műveletek elvégzése során:
* tulajdonosváltással:
Ingatlantárgyak adásvétele;
Öröklés;
adomány;
Kötelezettségek teljesítésének biztosítása (például zálogtárgyak vagy lefoglalt ingatlanok értékesítése);
* a tulajdonosok összetételének részleges vagy teljes megváltozásával:
Privatizáció;
államosítás;
Változások a tulajdonosok összetételében, beleértve a vagyonmegosztást is;
Hozzájárulás az alaptőkéhez;
Gazdálkodó szervezetek csődje (felszámolása) (a hitelezői követelések kielégítésével, ideértve a tulajdonosok vagyonának értékesítését is);
* tulajdonosváltás nélkül:
Ingatlanbefektetések;
Ingatlanfejlesztés (bővítés, új építés, átépítés);
Változások a felhasználási irányban, védjegynévben, jogi címben stb.;
Menedzsment, üzemeltetés;
Átadás gazdasági irányításba vagy operatív irányításba, ingyenes használatba;
Az ingatlan tulajdonjogából rendszeresen kapott bevétel, amely a címzetttől vállalkozói tevékenységet nem igényel;
Élethosszig tartó karbantartás eltartottal;
Átadás a bizalomkezelésbe;
szolgalmi jogok és egyéb terhelések bevezetése (eltávolítása);
Különböző formák és különféle műveletek biztosítása, beleértve az ingatlanfejlesztési hitelezést is.
Mindezeket a piacgazdasági műveleteket piaci mechanizmusok segítségével hajtják végre, így ezek alkotják az ingatlanpiacot.
2. fejezet Gyakorlati rész
Az objektum két kombinált épületből áll, amelyek építési idejük szerint két szakaszra oszlanak:
1) négyemeletes lakóépület irodahelyiséggel és mélygarázsban 38 gépkocsi számára. A létesítményt 2009-ben helyezték üzembe;
2) többszintes tömbházcsoport, amelyben külön 2 szintes lakások találhatók.
Az ingatlan új tulajdonoshoz került. A használat típusa és az 1. szakaszhoz kapcsolódó jövedelmezőségi elvárások meglehetősen kielégítőek a tulajdonos számára. Kétségei vannak azonban a 2. szakasz (többszintes blokkházak) gazdasági megvalósíthatóságát illetően.
A tulajdonos mérlegeli ingatlana hatékonyságának javítását. Ebben a tekintetben három lehetőséget mérlegel tárgya használatára:
A lehetőség
Zárt családi lakóépületek. Parkolóhelyek két szinten, üzlethelyiségek utcaszinten helyezkednek el, az épület fő térfogata lakólakások, melyek mindegyike külön bejárattal rendelkezik, mind az udvar felől, mind a parkoló felől.
Területi egyensúly
|
Név |
||||
|
teljes terület |
||||
|
kereskedelmi helyiségek |
||||
|
irodai helyiségek |
||||
|
apartmanok |
||||
|
Műszaki épületek |
||||
|
parkoló csarnok |
||||
|
terület 1 autónak |
||||
|
helyek autók számára |
||||
|
lakás magassága |
||||
|
kereskedelmi helyiségek magassága |
||||
B lehetőség
Rekonstrukciós lehetőség a lakáslehetőségek különféle kombinációival. Parkolóhelyek azonos szinten helyezkednek el, utcaszinten nagyszámú különféle üzlethelyiség biztosított, a lakások külön bejáratúak akár az udvarról, akár a lépcsőházból, a lakások egy-, két- és négyszintesek. Az udvarral lépcsőházi és liftes kapcsolat van a parkolóból és az utcaszintről egyaránt. Az épületben 60 lakást terveznek, egy lakás átlagos területe 115 m2.
Területi egyensúly
|
Név |
||||
|
teljes terület |
||||
|
kereskedelmi helyiségek |
||||
|
irodai helyiségek |
||||
|
apartmanok |
||||
|
Műszaki épületek |
||||
|
parkoló csarnok |
||||
|
terület 1 autónak |
||||
|
helyek autók számára |
||||
|
lakás magassága |
||||
|
kereskedelmi helyiségek magassága |
||||
C lehetőség
Az épületet iroda- és kereskedelmi központtá alakítják. Parkolás egy emeleten. A földszinten számos üzlethelyiség található. Az épületben főleg irodák találhatók, amelyek külön bejáratúak az utcáról vagy a bevásárlóárkád felől. A parkolóból lifttel és lépcsőházzal lehet összekötni a bevásárlógalériát és az irodák egy részét. Az épület oszlopos-gerendás szerkezetének köszönhetően az üzlethelyiségek könnyen újratervezhetők, külön tömbökre oszthatók.
Területi egyensúly
|
Név |
||||
|
teljes terület |
||||
|
kereskedelmi helyiségek |
||||
|
irodai helyiségek |
||||
|
apartmanok |
||||
|
Műszaki épületek |
||||
|
parkoló csarnok |
||||
|
terület 1 autónak |
||||
|
helyek autók számára |
||||
|
lakás magassága |
||||
|
kereskedelmi helyiségek magassága |
||||
Kiinduló adatok a piaci helyzetről a feladathoz
|
1. Lakás- és iroda- és kereskedelmi épületek karbantartási és folyó javítási költségeinek változásának előrejelzése években (százalékban) |
||||||
|
2. Ingatlanérték-változás előrejelzése években (százalékban) |
||||||
|
3. A bérleti díjak változásának előrejelzése minden típusú ingatlan esetében (százalékban) |
||||||
|
4. Lakóhelyiség-bérlők foglaltsági foka évek szerint (százalék) |
||||||
|
5. Irodaterület bérlők kihasználtsága évek szerint (százalék) |
||||||
|
6. Kereskedelmi helyiségek bérlőinek kihasználtsága évek szerint (százalék) |
||||||
|
7. Parkolóhely bérlők kihasználtsága évek szerint (százalék) |
||||||
|
8. Lakóhelyiségek bérleti díjának szintje a 2016-os bázisévben (rubel / m 2) |
||||||
|
9. Kereskedelmi helyiségek bérleti díjának szintje a 2016-os bázisévben (rubel/m 2) |
||||||
|
10. Irodahelyiségek bérleti díjának szintje a 2014-es bázisévben (rubel/m 2) |
||||||
|
11. A parkolóhelyek bérleti díjának szintje a 2014-es bázisévre (rubel / m 2) |
||||||
|
12. Lakások eladási ára 2016-ban (rubel/m2-ben) |
||||||
|
13. Irodahelyiségek eladási ára 2014-ben (rubel/m2-ben) |
||||||
|
14. Kereskedelmi helyiségek eladási ára 2016-ban (rubel/m2-ben) |
||||||
|
15. Parkolóhelyek eladási ára 2016-ban (rubel/m2-ben) |
||||||
|
16. Lakás karbantartása és jelenlegi javítása 2016-ban (rubel / m 2) |
||||||
|
17. Irodai és kereskedelmi helyiségek karbantartása és folyó javítása 2016-ban (rubel/m 2) |
||||||
|
18. Éves amortizációs kulcsok az A, B, C opciókhoz (százalékban) |
||||||
|
20. Telek bérleti díja a 2016-os bázisévben az A, B, C opciók szerint (rubel/év) |
||||||
|
21. Az ingatlan eladási ára (2014 elején) az A, B, C opciók szerinti javítások előtt (ezer rubel / m 2) |
||||||
|
22. Ingatlanok javításának, rekonstrukciójának beruházási költségei 2014 elején (A rekonstrukciós lehetőség szerint), (ezer rubel/m 2) |
||||||
|
23. Ingatlanok javításának, rekonstrukciójának beruházási költségei 2014 elején (B rekonstrukciós lehetőség szerint), (ezer rubel/m 2) |
||||||
|
24. Ingatlanok javításának, rekonstrukciójának beruházási költségei 2014 elején (C rekonstrukciós lehetőség szerint), (ezer rubel/m 2) |
||||||
|
25. Bérelt vagy eladott parkolóhelyek. |
||||||
|
Minden lehetőséghez vegye igénybe egy 30 m2-es parkolóhely területét. A parkolóhelyek számát a parkolócsarnok variáns területeként határozzuk meg (a 3.1, 3.2, 3.3 táblázatok alapján), négyzetméterben számolva. méter osztva egy parkolóhely területével. |
||||||
|
26. Jövedelemadó. |
||||||
|
Fogadjon el 20%-ot minden opcióra. |
||||||
|
27. Felvett tőke költsége, évi % |
||||||
A vonzott tőke részesedése a beruházási költségekből (százalék)
A vonzott tőke kifizetésének ütemezése és a tartozás visszafizetésének módja
Minden opciónál fogadja el a 10 éves törlesztési időt és az adósságtörlesztés módját - 10%-os egyenlő arányban a 2015-ös első befizetéssel.
Kiinduló adatok az A, B, C rekonstrukciós lehetőségek jövedelmezőségének számításához a készpénzbevételek aktuális értékén
|
Kedvezményértékek százalékban az A és B elszámolási lehetőségnél |
Kedvezményértékek százalékban a C számítási lehetőség szerint |
|||||
Általános bemeneti adatok
|
Munkaelemek |
|||||||
|
1. A karbantartási és folyó javítási költségek előrejelzése, % |
|||||||
|
2. Ingatlanok értékének előrejelzése, % |
|||||||
|
3. A bérleti díjak előrejelzése, % |
|||||||
|
4. A lakóhelyiségek bérlőinek foglalkoztatási foka, % |
|||||||
|
5. Az irodaterület bérlők foglalkoztatási foka, % |
|||||||
|
6. Kereskedelmi helyiségek bérlői foglalkoztatottsági foka, % |
|||||||
|
7. Parkolóhely bérlők foglalkoztatási foka, % |
|||||||
|
8. Lakóhelyiségek bérleti díja, dörzsölje/m2 |
|||||||
|
9. Az üzlethelyiségek bérleti díjának mértéke, dörzsölje/m2 |
|||||||
|
10. Irodaterület bérleti díja, dörzsölje/m2 |
|||||||
|
11. A parkolóhelyek bérleti díja, dörzsölje/m2 |
|||||||
|
12. Lakások eladási ára, dörzsölje/m2 |
|||||||
|
13. Irodahelyiség eladási ára, dörzsölje/m2 |
|||||||
|
14. Kereskedelmi helyiségek eladási ára, dörzsölje/m2 |
|||||||
|
15. Parkolóhelyek eladási ára, dörzsölje/m2 |
|||||||
|
16. Lakás karbantartása és aktuális javítása, dörzsölés/m2 |
|||||||
|
17.Irodák és kereskedelmi helyiségek karbantartása és folyó javítása, dörzsölje/m2 |
A számítások az Excel programban készültek.
Az optimális befektetési megoldás meghatározásához meg kell határozni egy bizonyos időszakra vonatkozó bevételek és kiadások összegét, és ki kell számítani a végső értéket.
Először elemezzük a kiindulási adatokat, és meghatározzuk a bérleti díj mértékét, az eladási árat és a fenntartási költségeket öt évre. Az összes érték kiszámítása után meg tudjuk határozni az ingatlanokból származó bérleti díj bevételt évek szerint és az összeget 5 évre, és megtaláljuk az összes ingatlan értékesítéséből származó bevételt 5 éves működés után.
Ezután évekre lebontva meghatározzuk létesítményünk karbantartási költségét, és megkeressük az 5 évre vonatkozó összeget. Ezután találunk egyéb kiadásokat, amelyek magukban foglalják a földbérletet, a beruházási költségeket és az amortizációt. Az összes bevétel és ráfordítás összegének meghatározása után megtaláljuk a tevékenységünkből származó nyereséget és adót számítunk fel, majd összeadjuk a bérbeadásból és eladásból származó nyereséget, és megkapjuk a végső értéket.
Az opciók összehasonlítása azt mutatta, hogy az ingatlan hatékonyságának növelésére a legjövedelmezőbb megoldás a C, ezt követi a B opció. A felsoroltak közül az A lehetőség veszi át a legveszteségtelenebb lehetőséget.
Következtetés
Az elvégzett munka eredményeként a következő következtetések vonhatók le:
Az oroszországi ingatlanpiac ma még gyerekcipőben jár. Fejlődése egyenetlen. Az egyenetlen fejlődés okai: a rendszerszintű jogszabályi keretek eddigi hiánya ezen a területen, az indokolatlan privatizáció, a gazdaság instabilitása és az infláció, a befektetési tevékenység kockázatossága stb.
Az ingatlanpiac minden nemzetgazdaság nélkülözhetetlen eleme.
Az ingatlanpiac szorosan összefügg más piacokkal. Ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem lehet piac, hiszen mióta az áruk és szolgáltatások piaca, munkaerőpiac stb. nem rendelkeznek a tevékenységükhöz szükséges bérelt helyiségekkel.
Ráadásul az ingatlan jövedelmező tőkebefektetés, mert. az ingatlanokba fektetett pénzeszközök védve vannak az inflációtól.
Így meg kell jegyezni, hogy az ingatlangazdaság hatékony fejlesztése a modern Oroszország körülményei között ígéretes irány, amelyet tanulmányozni, javítani és fejleszteni kell a külföldi és hazai tapasztalatok felhasználásával.
Függelék
Területegyenleg az A lehetőséghez
|
Név |
||||||
|
teljes terület |
||||||
|
kereskedelmi helyiségek |
||||||
|
irodai helyiségek |
||||||
|
apartmanok |
||||||
|
Műszaki épületek |
||||||
|
parkoló csarnok |
||||||
|
terület 1 autónak |
||||||
|
helyek autók számára |
||||||
|
lakás magassága |
||||||
|
kereskedelmi helyiségek magassága |
||||||
|
bérbeadásból származó jövedelem |
||||||
|
A helyiségek típusai |
||||||
|
Élőterek |
||||||
|
Irodai helyiségek |
||||||
|
Kereskedelmi helyiségek |
||||||
|
Parkolóhelyek |
||||||
|
értékesítési bevétel |
||||||
|
A helyiségek típusai |
||||||
|
Élőterek |
||||||
|
Irodai helyiségek |
||||||
|
Kereskedelmi helyiségek |
||||||
|
Parkolóhelyek |
|
karbantartási költségek |
|||||||
|
A helyiségek típusai |
|||||||
|
Élőterek |
|||||||
|
Irodai helyiségek |
|||||||
|
Kereskedelmi helyiségek |
|||||||
|
Parkolóhelyek |
|||||||
|
más költségek |
|||||||
|
Földbérlet |
|||||||
|
Beruházási költségek |
|||||||
|
Értékcsökkenés |
|||||||
|
összesen |
|||||||
|
bérbeadásból származó jövedelem |
|||||||
|
folyó kiadások |
|||||||
| ... |
Az ingatlanpiac és jellemzői. Az ingatlanértékelés értékfajtái, elvei, folyamata. Az Orosz Föderációban az ingatlanértékelés főbb megközelítéseinek ismertetése. Egy ingatlan piaci értékének kiszámítása nem lakás céljára szolgáló helyiségek példáján.
szakdolgozat, hozzáadva: 2010.12.14
Hatékony lehetőség kiválasztása a „Vel” bevásárlóközponttal rendelkező webhely használatához Cherepovets ipari területén a kereskedelmi ingatlanpiac elemzése alapján. Az ingatlan piaci értékének becslése, az ingatlan maximális termelékenységének kiszámítása.
szakdolgozat, hozzáadva 2011.12.14
Az ingatlan fogalma és főbb típusai. Az ingatlanpiac általános besorolása és jellemzői. Az ingatlan, mint áru jellemzői, főbb tényezői. Az oroszországi és külföldi ingatlanpiacok elemzése, a jelzáloghitelezés lényege.
szakdolgozat, hozzáadva 2014.12.13
Az ingatlanpiac elemzése - egyedi családi lakóépületek Kazan külvárosában. Ingatlan pótlási értékének számítása összehasonlító egység módszerrel. A fizikai kopás mértékének kiszámítása. Az ingatlan értékének meghatározása.
teszt, hozzáadva: 2014.11.11
A költséges, piaci és jövedelmi megközelítések értékelése egy ingatlan értékének meghatározásához. Az értékelt ingatlan jellemzői. A gazdasági helyzet jellemzői az irodaingatlan piacon. Az objektum értékelése bevételi megközelítéssel. Az értékelés célja.
szakdolgozat, hozzáadva 2008.10.21
Az ingatlan, mint áru lényege, az oroszországi ingatlanpiac szerkezete. Ingatlanügyletek osztályozása. Az ingatlannal kapcsolatos állampolgári jogok és kötelezettségek keletkezése, módosítása vagy megszűnése. Tulajdonjog megszerzése.
szakdolgozat, hozzáadva 2015.12.20
Az oroszországi ingatlanpiac működési és fejlődési mintáinak mérlegelése és elemzése. Az ingatlan fogalma, fajtái, áruként való tulajdonságai. A társadalmi-gazdasági tényezők hatása az ingatlanpiac alakulására, a szabályozás jogi alapjai.
szakdolgozat, hozzáadva 2013.10.18
Az ingatlan helye a PR rendszerében. A vállalkozás ingatlan fogalma és tárgya. Az ingatlan jellemzői. Egy vállalkozás ingatlanának, mint gazdasági és fizikai objektumnak, valamint ingatlankomplexumnak az életciklusa.
absztrakt, hozzáadva: 2011.11.25
Az ingatlan értékének meghatározásának főbb megközelítései. A lakóingatlan-értékelés általános módszerei és alapelvei. A szamarai lakóingatlan-piac elemzése. Az értékelés tárgyának jellemzői. Az értékelés tárgya piaci értékének végleges értékének meghatározása.
szakdolgozat, hozzáadva: 2010.08.09
A Tyumen régió ingatlanpiacának elemzése, társadalmi-gazdasági helyzete. Az ingatlan elhelyezkedésének leírása. A négyszobás lakások helye a modern ingatlanpiacon, az objektum értékelésének eljárása és főbb szakaszai.
Elemezzük a lakóingatlan-piacot, hogy megfelel-e a piaci szerkezet típusának. A közgazdasági elmélet szerint a piaci struktúrák típusait a következő jellemzők alapján különböztetjük meg: eladók és vásárlók száma, termékdifferenciáltság mértéke, a gyártók és eladók piacra lépésének akadályai, a kereslet és a kínálat árrugalmassága. , a gazdasági haszon jelenléte és az iparági verseny jellemzői.
1. A lakóingatlan-piacon sok ingatlan eladó van: építőipari cégek (az elsődleges piacon) - 2009-ben az Orosz Föderációban 11%, 2011-ben pedig 16%, valamint a háztartások (a másodlagos piacon) 2009 89%, 2011-ben pedig 84%. A másodlagos piacon azonban az eladók (háztartások) általában nem önállóan, hanem közvetítőkön keresztül cselekszenek, amelyek egyaránt lehetnek egyéni kisvállalkozók és közepes méretű ingatlancégek. Az Orosz Ingatlanközvetítők Céhe szerint 2010 szeptemberéig csak Tomszkban 27 okleveles ingatlanközvetítő cég volt benne. Így ezen az alapon a másodlagos lakóingatlan-piac a piaci szerkezet „monopolisztikus verseny” típusába tartozik. Az elsődleges ingatlanpiacon, ahol az eladók közepes és nagy cégek, a fejlesztők száma pedig kicsi, az oligopólium jelei mutatkoznak. Ezenkívül az össz-oroszországi ingatlanpiacon olyan nagy pénzügyi és ipari csoportok és holdingok vannak, mint:
2. Jelentős árudifferenciálódás tapasztalható a lakóingatlan-piacon. A másodlagos ingatlanpiac általában a következőkre oszlik: régi lakások, nagyjavítások utáni régi lakások, Sztálin-kori házak, Hruscsov, Brezsnyevka, 60-70-es évek panelházak, 80-90-es évek panelházak, téglaházak. Tomszknak megvan a maga nem hivatalos besorolása, amely szerint a lakóingatlanokat elitlakásokra, luxuslakásokra, jobb tervezésű lakásokra és standard lakásokra osztják. Ami az elsődleges ingatlanpiacot illeti, "leggyakrabban a moszkvai besorolást veszik alapul, és négy osztályba osztják a lakásokat: elit, prémium, üzleti és gazdaság". Ezenkívül az egyes osztályok lakásait megkülönbözteti az anyag típusa, az elhelyezkedés területe (beleértve a környezeti helyzetet), a mennyezet minősége, a szobák mérete, a konyha és egyéb mellékhelyiségek, valamint pl. eredménye, áron. A ház egyedi jellemzői a következők: padló, kilátás az ablakból, elrendezés, kozmetikai javítások megléte, elektromos vezetékek állapota, vízellátás és fűtés stb., beleértve. a tranzakcióhoz szükséges teljes dokumentumcsomag rendelkezésre állása. „Egy termék testreszabása még drágábbá teszi. Az egyedi és sorozattermékek termelési volumene nem éri el a gazdasági optimumot, vagyis az átlagköltségek minimumát. A termék többe kerül a fogyasztónak, mint a tökéletes verseny körülményei között, de a fogyasztó vállalja, hogy „fizessen azért az örömért”, hogy egy olyan lakásban vagy saját házában éljen, amely elhelyezkedését és elrendezését tekintve jobban megfelel. Így ezen az alapon a lakáspiac a "termékdifferenciálással járó monopolisztikus verseny" típusába tartozik.
3. Az iparba való belépés akadályai. Az elsődleges ingatlanpiacon az eladók (vevők, fejlesztők) számára nagy akadályok állnak az iparágba való belépés előtt. Építőipari cég létrehozásához a jogi személy állami nyilvántartásba vételének eljárását kell elvégezni. Továbbá az építési, tervezési és mérnöki felmérési tevékenységek elvégzéséhez 2010. január 1-től be kell lépni egy önszabályozó szervezetbe (SRO), és be kell szerezni a bizonyos típusú munkákra való felvételi bizonyítványt. A fennmaradó akadályok az egyes új létesítmények építéséhez külön-külön vonatkoznak. Piaci szakértők szerint az építési volumen növekedésének fő akadálya a 214-FZ „A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről és az Orosz Föderáció egyes jogszabályainak módosításáról” szóló szövetségi törvény decemberi elfogadása. 30, 2004, amely előírja, hogy a fejlesztőnek csak akkor van joga tőkebevonásra a részvényesektől, ha rendelkezik: - a beépítésre kerülő telek tulajdonjogának a fejlesztő általi állami bejegyzéséről vagy az ilyen telekre vonatkozó bérleti szerződésről ; - építési engedélyek; - projektnyilatkozat, amelyet a médiában kell elhelyezni, mivel a kivitelező csak a megjelenéstől számított két hét elteltével köthet megállapodást a közös építésben való részvételről az első részvényessel. Figyelembe kell venni az elsődleges ingatlanpiac egyéb korlátait is: - A tervezett telkek elégtelen száma, magas költsége és az értékesítésükre kiírt pályázatok átláthatatlansága. Általában kerületenként 1-2 telket kínálnak egyszerre. Jelenleg azoknak a telkeknek a költsége, amelyeket a fejlesztő többszintes lakóépületek építésére szerezhet be Tomszk városában, 230 ezer rubeltől különbözik. legfeljebb 1 millió rubel 1 százért. Ami az alacsony emelkedésű egyéni lakásépítéshez szükséges telkek árait illeti mind a városban, mind a külvárosban, az ártartomány itt 30-500 ezer rubel. 1 százért; - informális követelmények az építőiparral szemben különféle társadalmi kötelezettségek formájában. Gyakran előfordul, hogy egy építőipari cégnek telket osztanak ki saját építkezésre megfelelő helyen, cserébe a szociális infrastrukturális létesítmények (óvodák, iskolák, kórházak stb.) építésére vagy rekonstrukciójára, vagy az adminisztrációs részre történő átruházásra. az állami szociális programok megvalósításához szükséges felépített lakások ; - Különféle speciális berendezések (különböző magasságú és teherbírású toronydaruk, cölöpverő berendezések vagy cölöptörő berendezések, betonkeverő üzemek és betonkeverő egységek, betonszivattyúk stb.) igénye. ), amelyet a munka kis mennyisége és ideiglenes jellege miatt nem hatékony megvenni, és bérelni kell, ami a piaci kínálat hiányának kockázatával jár. Például nem mindig van értelme toronydarut vásárolni, mivel egy építőipari cégnek a vásárlás után azonnal több emberrel kell bővítenie a személyzetet (1-2 darukezelő, a daru műszaki állapotáért felelős szerelő, villanyszerelő plusz egy biztonsági mérnök további munkája). Mint különösen veszélyes építési terület, a darut be kell jegyezni Rostekhnadzor városi osztályán, és fel kell venni a vállalkozás mérlegébe. A vásárolt berendezést meghatározott feltételek mellett tárolni kell, és 10 havonta ütemezett ellenőrzést kell végezni. Mindezek a tényezők jelentősen növelik a költségeket. Ezen túlmenően a különböző típusú építési munkákhoz, az építési feltételeket figyelembe véve, különböző műszaki jellemzőkkel rendelkező toronydaruk szükségesek, amelyek magukban foglalják: teherbírás, magasság, gém kinyúlás, szabadon álló sínen vagy horgony alapon egy önkinyúló darutorony és tornyok rögzítésének lehetősége épülő épülethez stb. Ebben a tekintetben az ár 1,5 és 20 millió rubel között van. ennek az építőipari gépnek a vásárlásához. Az árak ingadozása annak is köszönhető, hogy a toronydaru szakasz maximális élettartama az acél minőségétől függően 10-18 év, ezért nagyszámú használt berendezést kínálnak a piacon alacsonyabb áron. ár. A racionálisan kiválasztott toronydaru bérlése a fejlesztőnek 700 rubelbe kerül. akár 5000 dörzsölje. gépóránként (műszakonként 5600 rubeltől és több), és megmenti őt a karbantartással, javítással, karbantartással, tárolással, kényszerleállással stb. kapcsolatos további költségektől; - megszakítások az építőanyag-ellátásban. Itt a legszembetűnőbb példa a „cementválság”, amely Oroszország európai részét sújtotta az elmúlt néhány évben. A cement a fő építőanyag, amelyből betonok és habarcsok készülnek. A kereslet mértéke az évszaktól függ, mivel nyáron a következő tevékenységek aktiválódnak: ipari és lakásépítés, nagy létesítmények javítása és rekonstrukciója; egyedi lakásépítés; lakások javítása; magánházak javítása és rekonstrukciója; dachák, kertes házak és különféle épületek építése, javítása és rekonstrukciója magánháztartásokban. Ebből az anyagból kritikus hiány van a hazai piacon. Valójában „a cementpiac éves növekedése Oroszországban 9-12% volt (globális növekedés - 4-6%). Az elmúlt évben a legtöbb régióban ez az építőanyag 50-60%-kal drágult. Oroszországban ma körülbelül 50 cementgyár működik, amelyek közül hét nagy. A teljes termelési kapacitás 69 millió tonna. Ugyanakkor az össz-oroszországi fogyasztás meghaladja a 90 millió tonnát, ami egyértelműen a piac szűkösségére utal. Ha pedig a nagy cégek cementhiány ellen biztosítják magukat a beszállítókkal való hosszú távú szerződések megkötésével, akkor a kisfejlesztőknek és a háztartásoknak többet kell fizetniük, vagy a cement teljes hiánya esetén teljesen el kell halasztani az építkezést; - szakképzett személyzet hiánya. Az építőipar számára személyzetet képező oktatási intézmények választéka nagyon korlátozott. Egyrészt egy építőipari cég életciklusa átlagosan 5-7 év, ami miatt nem hatékony a szükséges drága befektetett eszközök teljes készlete, hosszú megtérülési idővel. Ugyanakkor minden társaság rendelkezik elegendő befektetett eszközzel, amely lehetővé teszi számára a piacon maradást az átszervezés vagy az annak alapján új társaság létrehozása során. Új pályázatokhoz (létesítményépítési pályázatokhoz) is hozzá kell jutni. Ugyanakkor az eszközöknek kellően likvidnek kell lenniük ahhoz, hogy könnyen értékesíthetők legyenek, és esetenként kiléphessenek az üzletből, mivel a vállalatok csökkentik a kilépési korlátokat. Általában az építőipari cégek tulajdonjogot szereznek: könnyű teherautók (Gazelle autó 300-700 ezer rubel, konfigurációtól és gyártási évtől függően), manipulátorok (800-2,5 ezer rubel), rakodók (600 ezer rubeltől felfelé). 5 millió rubelig a gyártás évétől és teherbírásától, teljesítményétől, kanál kapacitásától stb.), dízelgenerátorok és dízel erőművek (160-2800 ezer rubel a márkától, kapacitástól és egyéb jellemzőktől függően), kotrógépek (tól 1,8 millió rubel); geodéziai műszerek: szintek (6,5 ezer rubeltől), teodolitok (28 ezer rubeltől), mérőállomások (250 ezer rubeltől) stb. Mindez azt jelzi, hogy az építőiparban gyakran nincsenek egyértelmű határok a cég és a piac között, ahogyan azt R. Coase elmélete értelmezi. Egyes munkák (villanyszerelés, vízszerelés, festés és vakolás, nyílászárók gyártása, beépítése stb.) önálló társaságokba történő szétválasztása az anyavállalat általi alapítás mellett, vagy független vállalkozókkal való szerződéskötés kettőnek minősül. elfogadható piaci alternatívák, amelyeknek megvannak a maga előnyei és hátrányai. A "saját" cégek létrehozása és fenntartása meglehetősen gyakori jelenség az építőiparban. Ez egyrészt biztosítja az ipar hatékonyabb megszervezését. Ezenkívül az ilyen típusú munkák feletti ellenőrzés fenntartása lehetővé teszi a piaci bizonytalanság elemeinek leküzdését. Másrészt a tevékenységek ilyen "szétszórása" gyakran a minőség rovására megy végbe. Ezenkívül a támogató cégeknek külső szervezetekkel is szerződést kell kötniük, hogy biztosítsák a teljes munkakört és a szükséges méretarányos megtérülést. Ugyanakkor az egyes munkák piacra kerülése gyakran magasabb minőséget garantál a beszállítóválasztás folyamatos lehetőségének köszönhetően. Ugyanakkor a szerződéskötés elmaradásának kockázatát generálja, ami az építési munkák megszakítását jelenti. Az építőiparban tapasztalható bizonytalanság egyik következménye az egyértelmű munka- és hálózati ütemterv hiánya. Természetesen kifejlesztették őket, de a gyakorlatban ritkán figyelik meg pontosan. Az ipari termelés bizonytalansága egyfajta további akadálynak tekinthető az iparba való belépés előtt. Az elsődleges ingatlanpiac eladóinak az ágazatba való belépés előtti akadályai, amelyekről fentebb beszéltünk, az „oligopólium” és a „monopolisztikus verseny” piaci struktúrákra jellemzőek. A másodlagos lakóingatlan-piacon jelentéktelen belépési korlátok vannak az iparág előtt. A háztartások leggyakrabban közvetítők - ingatlanügynökségek - szolgáltatásait veszik igénybe. Ingatlancég létrehozásához jogi személy állami nyilvántartásba vétele szükséges, de elegendő egyéni vállalkozóként történő regisztráció is. Fontos szerepet játszik a közvetítő cég hírneve is, amely versenyelőnye. Az ingatlanközvetítő hírnevét tevékenységének különböző körülményei határozzák meg: piaci jelenléte ideje, irodáinak száma, pozitív és negatív kritikák jelenléte a médiában, tevékenységének szakmai publikációkban való tükrözése stb. . Egy ingatlancég versenyelőnye az RGR és/vagy NGR szakmai szövetségben (non-profit partnerségben) való részvétel is. Ehhez Önnek: 1) be kell szereznie egy igazolást arról, hogy a nyújtott közvetítői szolgáltatások megfelelnek a szabvány követelményeinek; 2) olyan nem lakás céljára szolgáló helyiséget birtokolni vagy hivatalosan használni, amely a titoktartást biztosító, tárgyalásra speciálisan felszerelt helyiséggel rendelkezik; 3) az eladó részére szakmai felelősségbiztosítási szerződést köt; 4) beszerezni az előírt módon bejegyzett védjegyhasználati jogról szóló okiratot, amely alapján közvetítői szolgáltatásokat nyújtanak. Van egyfajta védjegyhatás az ingatlanpiacon – ebben az üzletágban nagyon fontos a jó múlt és a nyilvános elismertség. Például az a tény, hogy a Vybor ingatlanügynökséget a „Legjobb brókercég a Lakáspiacon 2011” jelölésben nyertesnek (több mint 100 alkalmazottal) ismerték el a „Szakmai elismerés – 2011” összoroszországi verseny eredményei alapján. az Orosz Ingatlanközvetítők Céhe (több mint 100 alkalmazottal), erős versenyelőnyt biztosít az ingatlanügynöknek. A közvéleménybe és a közviselkedésbe vetett bizalom hatása itt egyfajta közgazdasági elméletből ismert többséghez való csatlakozás hatása - nem értve az ingatlanpiac működésének bonyodalmait, a nem hivatásos vevők és eladók (háztartások) inkább a piacon leginkább keresett vagy ismerősök, barátok által ajánlott ügynökök. Hírnév, bizalom, márkaelőny – mindezek az iparági belépési korlátok a „monopolisztikus verseny” piaci szerkezetére jellemzőek. A másodlagos ingatlanpiacon (háztartások) nem hivatásos eladók és vevők számára a piacra való belépési korlátok minimálisak. Tehát az eladó előszerződést köt egy ingatlancéggel az eladásra, ami szinte semmire sem kötelezi. Ezt követően az árut (lakóhelyiséget) a közvetítő meghirdeti, bemutatja a potenciális vásárlóknak, és az eladó nevében tárgyalásokat folytatnak. Az ügynöknek vannak kifizetetlen tranzakciós és előállítási költségei, amelyek sok tekintetben lekötik a további magatartását. Minél tovább dolgozik az ügynök az ügyféllel, annál magasabbak ezek a költségek, és annál inkább érdekelt abban, hogy produktívvá tegyék őket, vagyis egy elfogadható eladási lehetőség kiválasztásával és üzletkötéssel teljessé tegye a kapcsolatot az ügyféllel. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az ügynökségi szolgáltatásokért általában az adásvételi szerződés megkötésekor vagy a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges dokumentumok átadásakor fizetnek. A nem hivatásos ingatlanértékesítő maga nem viseli a kezdeti költségeket, ami azt jelzi, hogy mind a piaci kapcsolatokba való belépés, mind az onnan való kilépés akadályai szinte teljesen hiányoznak. Ez a körülmény közelebb hozza a háztartások ingatlanpiacát a tökéletes verseny típusához. Ugyanakkor a részletezett jellegű kapcsolatok értelmezhetők „fuzzy szerződésként”, amely a legkevésbé kiszolgáltatott fél opportunizmusának veszélyét hordozza magában.
4. Az ingatlanok iránti kereslet árrugalmassága általában magas az áruk magas költsége miatt (működik a jövedelemhatás), de eltérő a vásárlói szegmensek és a különböző ingatlanosztályok esetében. Így a magas jövedelműek esetében a kereslet árrugalmassága alacsonyabb, mint az alacsonyabb jövedelműeknél. A luxus és prémium lakások esetében a kereslet rugalmassága alacsonyabb, mint az üzleti és turista osztályú lakásoké. Ezen túlmenően a prémium lakások iránti kereslet egy komplex jószág igénye, amely magában foglalja magát a lakást (életkörülményeket), és az egyedi infrastruktúrát (kérésre), valamint a terület biztonsági szintjét (beleértve a környezetbarát jelleget is). Az összetett építkezéssel egy bizonyos társadalmi környezet jön létre - azonos jövedelemmel, problémával és igényekkel rendelkező emberek fognak élni. Az elit lakások vásárlói készek fizetni a klubjellegért (az épületben legfeljebb 10 lakás van), az egységes társadalmi környezetért (az eladó szigorúan választja ki a lakókat), elhelyezkedésért (a város történelmi részén), valamint a ház elhelyezkedése egy tekintélyes negyedben (a színházak, múzeumok a közelben találhatók). , butikok), az otthoni tömeges infrastruktúra hiánya (a házat meg kell fosztani a "kiegészítő szolgáltatástól", mivel az elit lakások vásárlói általában már van saját fodrászat, szakács, teniszpálya stb.), vendégparkoló és mélygarázs megléte (ahol minden apartmanban két-két hely van a tulajdonosok autói számára), magas fokú biztonság a lakóknak (fegyveres őrök, videó megfigyelés). , belépő plasztik lakosoknak stb.), autonóm mérnöki berendezések (saját erőmű, vízellátás, fűtés, tűzoltóság stb.), csak a legjobb anyagok felhasználása az építőiparban és a kikészítésben. Egy ilyen termék egyedisége miatt más termékek nem tökéletes helyettesítők. Ennek eredményeként csökken a kereslet árrugalmassága. Ezenkívül egy négyzetméter túlértékelt költsége (2011 szeptembere szerint Tomszkban az 1 négyzetméteres elit lakások ára 55 és 83 ezer rubel között mozog) tekintélyes jószág hatását kelt, amely iránt bizonyos társadalmi érdekek növekszik, és a kereslet még kevésbé lesz árrugalmas. A kereslet árrugalmassága függ az ingatlanszerzés céljától. E kritérium szerint minden lakóingatlan két szegmensre osztható. Az első a fogyasztói választási lehetőségek változásaként vásárolt lakás. A második a lakás, mint befektetési termék, amelybe a befektetések továbbértékesítés (ideiglenes árarbitázs megszerzése) céljából történnek. A második szegmensben a kereslet árrugalmassága nagyobb, mivel az ingatlanbefektetéseknek más befektetési alternatívái is vannak. Ami a kínálat árrugalmasságát illeti, az alacsony az első szegmensben, vagyis az áremelkedéssel nem fognak megjelenni új eladók. A második szegmensben az eladók magatartása a további árváltozásokkal kapcsolatos elvárásaiktól függ. Ha az eladók szempontjából az ár már elérte a maximumot, akkor befektetési céllal vásárolt üres ingatlanok kerülnek a piacra, ami árcsökkenéshez vezethet. Ám az árak összeomlására e piaci szegmens kicsisége miatt aligha lehet számítani. A további áremelésekre számítva egyéni eladók és ingatlanosok "tartanak" lakásokat. Így a piac második szegmensében a kínálat árrugalmassága nagyobb. Végül az elsődleges lakáspiacon a kínálat árrugalmassága hosszabb távon magasabb, mint rövid távon. Ez azzal magyarázható, hogy az új gyártók és eladók (vevők-fejlesztők) piacra lépése magas anyagköltséggel és egy új létesítmény építésének időtartamával jár. A gazdasági feltételek rövid távú javulása növeli a meglévő fejlesztők profitját, de az építési és értékesítési volumen nem valószínű, hogy sokat fog növekedni. Hosszú távon a verseny erősödése az új cégek megjelenése miatt (beleértve az újraprofilozókat is), amelyek részt vesznek a teljes nyereség felosztásában.
5. Az ingatlanpiaci verseny jellemzői. Tekintettel arra, hogy egy adott vevő választja ki a lakás egyedi jellemzőit (lakás minősége, lakókörnyezet, a fejlesztő vagy ingatlanközvetítő hírneve, fejlesztői garancia, jogcímbiztosítási szolgáltatás nyújtása, segítség a jelzáloghitel megszerzésében stb.) .), az eladók között nem árverseny érvényesül. Az árverseny a lakáspiacon másodlagos szerepet játszik, és a tranzakció sürgőssége esetén lép életbe. Az ingatlanpiacon tisztességes verseny van, de a modern körülmények között a tisztességtelen versenynek olyan jellemzői is vannak, mint az anyagok és az építési munkák minőségének csökkenése, a vevők érdekeinek megsértése, a tisztviselők megvesztegetése (különböző fajta megszerzése érdekében). engedélyek, földvásárlás stb.), hamis pletykák terjesztésével aláássák a versenytársak hírnevét, pl. a média használata, ipari kémkedés és egyéb olyan cselekmények, amelyek nem felelnek meg a törvénynek és az üzleti etikának. A másodlagos lakóingatlan-piac tipikus példája a "citrompiacnak" - különböző minőségű áruk rejtett jellemzőkkel az ügyletben részt vevő egyik fél (a vevő) számára, és személyes információk jelenléte az általa kínált áruk minőségéről. az ügylet másik fele (az eladó). Ahogy a „rosszabb szelekció” elméletének szerzője, J. Akerlof kimutatta, az ilyen típusú piacokon a jó tulajdonságokkal rendelkező áruk („barack”) eltűnnek, csak a rossz minőségű áruk („citrom”) maradnak meg, ráadásul egyértelműen túlárazott ár. Vagyis néhány ingatlant évekig eladnak, vagy ismételten visszaadnak a piacra, ahol a vevőnek nagyon nehéz „barackot” találni a „rohadt citromok” között. Mivel az „őszibaracknak” nincs tömegpiaca, a helyét az egyéni értékesítés veszi át, beleértve a személyes kapcsolatokat is.
6. Gazdasági profitforrások az ingatlanpiacon. A fejlesztők számára a gazdasági profit eredete a piac oligopolisztikus szerkezetéhez kapcsolódik. Az építőiparban és az ingatlanszolgáltató szektorban a többletnyereség megszerzésének lehetőségét meghatározza az ország jelenlegi makrogazdasági helyzete, valamint az emberek elvárásai és fejlődési kilátásainak megítélése, a háztartások jövedelmének dinamikája, annak lehetősége, ill. jelzáloghitel megszerzésének feltételei stb. A közvetítők (ingatlancégek) az ingatlanpiaci profitban a kockázat jutalma, valamint a szolgáltatás fogyasztója számára az ügylet egyes szakaszaiban felmerülő információs bizonytalanság leküzdése. Ezenkívül a nagy ingatlanügynökségek spekulatív nyereségre tehetnek szert ingatlanokba való befektetéssel és ideiglenes árarbitázs megszerzésével. Különösen jövedelmező befektetési objektumok azok a lakások, amelyeknél fontos tényező a tranzakció sürgőssége. Vannak tisztességtelen módszerek is a szuperprofit megszerzésére, aminek a forrása a tisztességtelen verseny. A lakóingatlan-piac jellemzőinek tanulmányozása különböző kritériumok szerint arra enged következtetni, hogy jobban megfelel a „monopolisztikus verseny” típusú piaci szerkezetnek, bár egyes szegmensei az „oligopólium” jellemzőivel rendelkeznek, sőt „ tökéletes verseny". Ezen túlmenően ezt a piacot rendkívüli heterogenitás jellemzi, ami meghatározza működésének sajátosságait.
Az ingatlanpiac elágazó szerkezetű, és különböző szempontok szerint különböztethető meg: a pénzügyi eszköz típusa, földrajzi tényező, funkcionális cél és egyéb mutatók (4.2. táblázat).
elsődleges piac Oroszországban az újonnan épített létesítmények, valamint az állami és önkormányzati vállalatok, telkek, épületek és helyiségek, valamint tulajdonjogok privatizációja terhére jön létre. Biztosítja az ingatlanok gazdasági forgalomba hozatalát. Minden későbbi tranzakció másodlagos jellege, mivel azok a viszonteladáshoz vagy az egyik tulajdonostól a másikhoz piacra került tárgyak más formáihoz kapcsolódnak.
Szervezett Piac- ez az ingatlan és az ahhoz fűződő jogok gazdasági forgalma a vonatkozó jogszabályok szigorú betartásával, engedéllyel rendelkező szakmai közvetítők részvételével. Ez a piac garantálja a tranzakciók jogtisztaságát és a résztvevők jogainak védelmét. szervezetlen Az (utcai) piac nem mindig biztosítja a tranzakciók megbízhatóságát.
A cserepiac az ingatlantőzsdén, az állami és önkormányzati ingatlanalapok, földhivatalok, önkormányzati lakásbizottságok vagy külön felhatalmazott szervezetek által tartott versenyeken és aukciókon történő tárgyak adásvétele.
A tőzsdén kívüli piac a tőzsdén kívüli tranzakciók végrehajtása. Lehet szervezett vagy nem szervezett. A szervezett tőzsdén kívüli piac elsősorban az engedéllyel rendelkező ingatlanügynökségek számítógépes kommunikációs rendszereire épül.
4.2. táblázat. Az ingatlanpiacok osztályozása fazettáltan
|
sz. p / p |
Osztályozási jel |
Az ingatlanpiacok típusai |
|
Tárgy típusa (áru) |
1. Föld. 2. Épületek. 3. Struktúrák. 4. Vállalkozások. 5. Helyiségek. 6. Valódi jogok. 7.Egyéb létesítmények |
|
|
Földrajzi (területi) tényező |
1. Helyi. 2. Városi. 3. Regionális. 4. Országos. 5. Világszerte |
|
|
Funkcionális cél |
1. Ipari épületek. 2. Lakás. 3. Nem ipari épületek és helyiségek (irodák, raktárak stb.) |
|
|
Az üzemkészültség foka |
|
|
|
Résztvevő típusa |
1. Egyéni eladók és vevők. 2. Viszonteladók. 3. Önkormányzatok. 4. Kereskedelmi szervezetek |
|
|
A tranzakciók típusa |
1. Vásárlás és eladás. 2. Lízing 3. Jelzálog. 4. Valódi természet (bérleti díj, zálogjog stb.) |
|
|
Iparági hovatartozás |
1. Ipari létesítmények. 2. Mezőgazdasági tárgyak. 3. Középületek. 4. Egyebek |
|
|
A tulajdon típusa |
1. Állami és önkormányzati létesítmények. 2. Magánlétesítmények |
|
|
Tranzakciós módszer |
1. Elsődleges és másodlagos. 2. Szervezett és szervezetlen. 3. Csere és OTC. 4. Hagyományos és számítógépes |
A fő jellemző – az ingatlanobjektumok típusa – szerint legalább nyolc sajátos piacot különböztetünk meg (lásd 4.2. táblázat), amelyek közül a legfejlettebb telkek, lakó- és nem lakáscélú helyiségek piaca egyetemes jelentőségű. Mivel a föld szinte minden ingatlanobjektumban szükséges alkotóelemként szerepel, közelebbről megvizsgáljuk a földpiac szerkezetét, szegmentációját és főbb paramétereit.
földpiac az ingatlanpiac komplex önálló típusaként szokás a föld rendeltetésének megfelelően viszonylag homogén alfajokra vagy fajtákra bontani, amelyeket aztán számos egyéb jellemző (méret, elhelyezkedés stb.) alapján megkülönböztetnek. (4.8. séma).
A földpiac következő összetevője a piac egy szegmense - ennek a típusának egy speciálisan kijelölt része, olyan elemek csoportja, amelyek bizonyos közös jellemzőkkel rendelkeznek (a föld minősége, távolság az ipari központoktól stb.).
A legjövedelmezőbb piaci szegmenst a következők jellemzik:
Számos kritérium és jel létezik, amelyek alapján a földpiac szegmentálható.
A szegmentálás tárgyai a vásárlók, maguk az áruk, a föld és a piaci szereplők - kereskedelmi szervezetek és vállalkozók.
A szegmentáció jele egy olyan tényező, amely alapján a piaci szegmensek allokációját végzik.
Jellemzőként a szegmentálás céljaitól függően a magán- és jogi személyek vásárlási magatartását jellemző tényezők, a telkek paraméterei, valamint a kereskedelmi szervezetek gazdasági mutatói használhatók fel. Jelenleg az ingatlancégek többszörös szegmentálást alkalmaznak, pl. egyidejűleg több jellemző alapján történő szegmentálás (multifactor segmentation model).
4.8.
és bizonyos kombinációban másokkal annak pontosabb meghatározása érdekében, hogy kinek és milyen szükségleteket elégít ki az adott típusú földterület (4.9. séma).
Szegmentációs kritériumok- ez egy olyan tényező, amellyel egy adott piaci szegmens választásának érvényességét értékelik. A következő kritériumok a leggyakoribbak: a szegmens mennyiségi paraméterei, lényegesség, jövedelmezőség, a szegmens kompatibilitása a fő versenytársak piacával, a kiválasztott szegmensen végzett munka hatékonysága, a kiválasztott szegmens védelme a versenytársakkal szemben.
Piac szegmentálása termékenként- a helyszínen - lehetővé teszi, hogy pontosan azonosítsa, hogy egy adott webhely mely paraméterei lehetnek vonzóak a vásárlók számára. Ugyanakkor a földek olyan jellemzőit használják fel, mint a minőség, az ipari központoktól való távolság (Moszkvában - a moszkvai körgyűrűtől), a telkek mérete, a befektetési vonzerő, a presztízs stb.
Így a külvárosokban a minőségi szinttől függően számos szegmens kezdett kiemelkedni a földpiacon.
4.9.
Moszkva keleti és délkeleti régiói nem tekintélyesek és ökológiailag kedvezőtlenek, és a moszkvai körgyűrű közelében - Kosino, Zhulebino, olyan szennyezési központok közelében találhatók, mint az ipari övezetek (például Kapotnya).
A földpiac nagy differenciáltsága a presztízs tekintetében is megfigyelhető. Ökológiailag kiváló területek találhatók a moszkvai régió délnyugati és nyugati részén, például a Pakhra folyó partján, a Rublevo-Uspenskoye autópálya mentén stb. A kazanyi irány nem népszerű. A déli és keleti irányok földjeit tekintélytelennek és nem vonzónak tartják.
A moszkvai körgyűrűtől való távoli helyek áraikra gyakorolt hatásának rendszerességét általában egy ilyen függés fejezi ki - minél távolabb, annál olcsóbb.
A szegmentáció következő jele- a telkek mérete. A nagy telkek általában keresettek, és ennek megfelelően csak a tekintélyes területeken értékesebbek. Általánosságban elmondható, hogy nagy területeken az egységnyi föld ára jóval alacsonyabb, mint a kis területeken. Ugyanakkor a kis és nagy területeken végzett szövés költsége számos tényezőtől függően jelentősen eltérhet.
A költségeket nagyban befolyásolja az infrastruktúra fejlettsége. A jól beépített telkeken lévő telkeket sokkal drágábban értékelik, mint a beépítetleneken. A kialakított és a beépítetlen telkek ára közötti különbség egyenlő nagyság mellett megközelítőleg megegyezik az infrastruktúra-fejlesztési költségek és a tőkekezelési költségek összértékével (a telephely fejlesztésének „időértéke”).
4.3. táblázat. A földpiac szegmentálása a moszkvai régióban
|
jelek |
Piaci szegmensek |
|
1. Földminőség |
|
|
2. Távolság az MKAD-tól |
|
|
3. Helyszín |
|
|
4. Telekméret |
|
|
5. Cél |
|
|
6. A tulajdon típusa |
|
|
7. Befektetési motiváció |
|
|
|
|
9. Vevői magatartás |
o A termőföldhöz és a természethez való viszony a termesztéshez: rekreáció; vállalkozói szellem stb. |
A telek költségének növekedése a kommunikáció elérhetőségétől függően,%:
Fontos szerepet játszik a piaci rés megválasztása, pl. kis része, amelyet nem foglalnak el vagy nem használnak ki a versenytársak és egy világosan meghatározott vásárlói kör.
lakáspiac szegmentálva a házak minősége (5 szintes - panel, tégla, tömb; tömegépület - 9, 12, 16, 22 szintes, többnyire panel; rangos modern tégla és elit), szobák száma szerint (1 -, 2 - és 3 szobás, többszobás lakások, elrendezés szerint (standard, továbbfejlesztett elrendezés), fekvési területek szerint (vidéki nyaralók, házak, stb.).
A lakásállomány az oroszországi reprodukálható ingatlanok több mint 20% -át teszi ki, és figyelembe véve a kerti és nyaralók lakóépületeit - körülbelül 30%. A lakásépítési beruházások volumene összvolumenük mintegy negyede, a munkaképes lakosság mintegy 13%-a dolgozik a lakásépítésben és -üzemeltetésben. Közel 10 millió család és egyedülálló lakik közösségi lakásban, kollégiumban, magánszemélyektől bérelve, több mint 2 millióan élnek romos és leromlott állapotú házakban, 5-6 millió család van várólistán a jobb lakáskörülményekért, milliók élnek szűkösen. személyenként 5 m2 területű. Ám a jobb lakáskörülményekre szorulók mindössze 1,5-2%-a tudja egyszerre fizetni egy lakás vagy ház költségét. Szakértők szerint a lakhatási költségek nem haladhatják meg egy átlagos jövedelmű család éves jövedelmének 12-15%-át. Ha egy ilyen család bevételének harmadát banki hitel kamattal történő törlesztésére fordítja, akkor a lakásvásárlás több mint 30 évig tart.
A lakóhelyiségek számát 20-30 mutató jellemzi, beleértve a konyha méretét, az erkély vagy loggia meglétét, a szobák, fürdőszobák elrendezését, az ablakokból nyíló kilátást stb. Az elit lakásokat Moszkvában a következő követelményeknek megfelelő házakban található apartmanoknak nevezik. Ezeket viszonylag nemrégiben (legfeljebb 15 éve) kell építeni (vagy rekonstruálni), és a központban vagy a központtal szomszédos, ökológiailag tiszta területen, vagy akár egy távoli területen (néha a moszkvai körgyűrűn kívül) kell elhelyezni, de gyorsan el kell jutni a központba. A házban concierge vagy biztonsági szolgálat, ideális esetben a szomszédos terület védelme kötelező. Az épületben a rend fenntartásáért és fenntartásáért felelős szolgálatok munkáját magas színvonalon kell végezni; Kívánatos az autonóm hő- és vízellátás is. Egyre fontosabb szerepet játszik a garázs vagy az őrzött parkoló jelenléte az épület területén vagy közvetlen közelében (ideális esetben ez egy mélygarázs). Az elitlakás fontos jele az alacsony társadalmi státuszú személyek hiánya a lakosság körében. Utóbbiak az épület rekonstrukciója során nívós lakásokba kerülhetnek. Az érvényben lévő normák szerint az ilyen házak egykori lakóinak, akiket az átépítés idejére betelepítettek, joguk van a befejezést követően visszaköltözni. Az ilyen házakban történő lakhatás megszerzése bizonyos előnyökkel jár: a tranzakció jogi tisztasága, a lehetőség, hogy otthonát kezdetben saját ízlése szerint díszítse, homogén társadalmi környezet.
A legtöbb fent felsorolt követelménynek megfelelő házak változatosak: tégla, monolit, vannak még panelek is. A luxusházak lakásai egy vagy két szinten is elhelyezhetők. Az épületek emeleteinek száma is eltérő - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 emelet. Ugyanakkor megjegyezhető egy jellegzetes vonás - a központtól való távolsággal az emeletek száma nő. Az elitházak infrastruktúrája is eltérő fejlesztésű: lehet bennük sporttelep, háztartási szolgáltatások, uszoda, szauna, télikert.
A lakás összterülete 120-150 m és több, a bejáratnál van egy 20 m2-es előszoba kis szökőkúttal és akváriummal, két fürdőszoba, egy 15 m2-es konyha-étkező, vendég és mester terület két szinten.
Az elsődleges lakáspiac két forrásból alakul ki és működik: a közpénzekből épült lakások önkormányzati hatóságai általi értékesítéséből, illetve a privatizált lakások polgárok általi értékesítéséből.
Moszkvában a lakáspiac figyelemmel kísérése érdekében 173 kerületben eladásra kínált lakások 12 mutatóját figyelik és elemzik, főként metróállomások közelében. A monitorozás formáját a táblázat mutatja be. 4.4.
4.4. táblázat.
Megnevezések a táblázatban. 4.4:
STmes - az elmúlt négy hét átlagosan 1 m2 összterületének ajánlati ára (dollárban);
MINoff (MAXoff) - a teljes terület 1 m2-es átlagos ajánlati árának minimális (maximális) eltérése (dollárban) 70%-os megbízhatósági szint mellett;
PRmes (PRkv) - a terület fogyasztói prioritása az utolsó hónapra (negyedévre);
STkv - ajánlati ár (dollárban) 1 m2 összterületre átlagosan az elmúlt 12 hétben;
Mmos (Mkv) - az ajánlati ár heti változásának matematikai várakozása (dollárban) az utolsó hónapra (az elmúlt három hónapra);
Yakrat (kered) - az ingatlanügyletek rövid távú (középtávú) kockázatai. A piac egészének bizonytalansága által bevezetett kockázati részesedést jellemzik. Minél közelebb vannak az értékek ÉN VAGYOK nullára (0< ÉN VAGYOK < 1), minél kaotikusabb a lakáspiac magatartása, és minél kiegyensúlyozottabb legyen a vezető döntése;
PIU - az ingatlan vonzerejének csoportja, amelyet a terület integrált piaci jellemzői határoznak meg (a csoportok neve feltételes):
"+++" - rendkívül vonzó;
<<++" - очень привлекательная; " + >> -nagyon vonzó; "+/-" - elég vonzó; "-/+" - vonzó;
"-" - nem túl vonzó; inkább nem vonzó, mint vonzó (a tranzakciók érvényességét olyan tényezőkkel kell alátámasztani, amelyeket az elemzés során nem vettünk figyelembe); nem vonzó (a tranzakciók érvényességét olyan tényezőkkel kell megerősíteni, amelyeket csak a tranzakcióban résztvevők ismernek);
hely a GRP-ben - a kerület rendes helye az ingatlanvonzó csoportban, amelyet integrált piaci jellemzői határoznak meg.
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek elsődleges és másodlagos piacán négy fő szegmenst különböztetnek meg funkcionális rendeltetésük szerint: ipari, raktári, irodai és kiskereskedelmi létesítmények, amelyek általános jellemzőit a hely, a terület, a helyiség minősége, a bérlet időtartama határozza meg. , ár vagy bérleti díj és egyéb tényezők.
Az irodahelyiségek a moszkvai ingatlanpiac második (a lakossági) szegmensét alkotják, ahol a kereslet meghaladja a kínálatot. A minőségi jellemzőktől függően az irodahelyiségek négy osztályba sorolhatók: A, B, C, D.
NAK NEK A osztály a város központi kerületeiben és a főbb autópályák közelében található speciális üzleti központokban található irodaterületeket is magában foglalja. Az ebbe a kategóriába tartozó összes iroda a nyugati szabványoknak megfelelően van felszerelve, a legmodernebb távközlési rendszerektől a klímaberendezésekig. A belső helyiségek, épületek és környéke példaértékű állapotban van, saját kezeléssel, karbantartással és biztonsági szolgáltatásokkal, őrzött parkolóval rendelkezik.
Irodai helyiségek B osztály a fenti jellemzők szinte mindegyikével rendelkeznek, de a kiegészítő szolgáltatások kisebb listájával. A bérleti díj 700-900 dollár 1 m2-enként évente.
A és B osztályú irodahelyiségeket nyugati cégek és nagy orosz cégek bérelnek.
A hazai cégek nagy része előszeretettel bérel gyengébb minőségű, kapcsolódó irodaterületet C osztályokés D. Az elsőt a városközponton kívül, de az autópályák kereszteződésében, metróállomások közelében található szállodákban található irodák, adaptált helyiségek (kutatóintézetek, oktatási intézmények stb.) képviselik. A bérleti díjak 400 és 600 dollár között mozognak a Garden Ringtől való távolságtól, a nyújtott szolgáltatásoktól és a bérleti feltételektől függően.
Alkalmatlan helyiségek A forgalmi csomópontokon kívül található, a D osztályba tartozik. Kétségtelen előnyük, hogy elfogadható díj ellenében a kívánt méretű területhez juthatnak.
A bérleti díjak a helyiség típusától és elhelyezkedésétől függően változnak.
A raktárpiac típusuk és felszereltségük szerint különbözik:
A vállalkozások, mint ingatlanegyüttesek még mindig az állami és önkormányzati tulajdon privatizációja során lépnek be az elsődleges ingatlanpiacra.
A folyamatban lévő építkezések piacát önkormányzati és magánlétesítmények alkotják, amelyek nem rendelkeznek pénzügyi, anyagi és munkaerő-forrásokkal. Ez a kölcsönös előnyök elvén alapul - a beruházó és a tulajdonos (város, cég) között az épített területek 50%-os felosztásáról szóló megállapodás.
A házpiac gyorsan fejlődik az ország minden régiójában. A moszkvai régióban például mintegy 48 ezer hektáros területen 160 000 házikó épült magánbefektetések terhére a következő feltételekkel: a házak 35%-át a befektető kapja meg, ebből 15%-ot értékesít. a helyi lakosok számára rendezett zárt aukciókon 40%-ot Moszkva saját költségen megvásárolja, 10%-át pedig a városnak és a régiónak adományozza.
Összegzésképpen hangsúlyozni kell, hogy az ingatlanpiac működése hozzájárul az ország összgazdasági forgalmának alakulásához (4.10. ábra).
4. séma.10.
Ingatlanpiac
A piacgazdaság a magántulajdonhoz való jogon – a tulajdon birtoklásának, használatának és rendelkezésének jogán – alapul. Ez lehetővé teszi az állampolgárok vagy magánvállalkozások számára, hogy saját belátásuk szerint szerezzenek, használhassanak és értékesítsenek anyagi erőforrásokat, és olyan szerződéseket kössenek, amelyek jogilag kötelezőek és kötelezőek a partnerekre nézve.
Ingatlan tulajdonosakarati joga van, i.e. halála után e vagyon utódjának kijelölésének joga, ami lényegében a magántulajdon intézményét támogatja. Megjegyzendő, hogy a piaci modellben van állami vagyon is, valamint vegyes formájú vagyon. A jogszabálynak természetesen rendelkeznie kell a magántulajdonhoz való jog jogi korlátozásáról a társadalom egészének érdekeivel összefüggésben.
A vállalkozás és a választás szabadsága közvetlenül kapcsolódik a magántulajdonhoz. A vállalkozás szabadsága lehetővé teszi, hogy a rendelkezésre álló erőforrásokból megszervezze a termelési folyamatot, és saját belátása szerint értékesítse a piacon megtermelt árukat (termékeket, szolgáltatásokat). Egy adott piacra (tevékenységtípusra) való belépésre vagy onnan való kilépésre vonatkozó döntés a vállalkozó kezében van.
A fogyasztói választás szabadsága, i.e. a fogyasztó azon szabadsága, hogy jövedelme keretein belül a szükségleteinek legmegfelelőbb árukészletben szerezzen be árukat és szolgáltatásokat, domináns az egyéb szabadságjogok között, és meghatározza az anyagi és emberi erőforrások szállítóinak megválasztásának szabadságának korlátait. A végén kiderül, hogy a fogyasztó dönti el, mit termeljen a gazdaság.
Az önérdek alakítja az ingatlanpiac különböző alanyainak cselekvési módját, amikor szabad választásukat gyakorolják. Mindegyikük arra törekszik, hogy azt tegye, ami számára gazdaságilag előnyös. Így az ingatlantulajdonosok a maximális árat igyekeznek elérni eladáskor vagy bérbeadáskor, a bérlők a bérelt terület használatából igyekeznek a maximális hasznot kihozni. A személyes érdeklődés ösztönzése a piacgazdaság egyik jellemző vonása, és nagymértékben irányt és rendet ad a működésében. A választás szabadsága, amely az egyes piaci szereplők számára személyes pénzjövedelemszerzési vágy formájában valósul meg, a gazdasági verseny, vagyis a verseny alapjául szolgál.
Az ingatlanpiaci verseny a következőket tartalmazza:
· meghatározott áruk, termékek, erőforrások és szolgáltatások nagyszámú, egymástól függetlenül működő eladójának és vásárlójának jelenléte a piacon;
· az eladók és a vevők szabadsága, hogy belátásuk szerint beléphessenek a piacokra és elhagyhassák azokat.
A verseny lényege azonban abban rejlik, hogy az ingatlanpiac olyan nagy számú eladóval rendelkezik, hogy mindegyikük a teljes kínálatból csekély részesedést biztosítva gyakorlatilag nem tudja befolyásolni az áruk árát. Ugyanez az arány azokra is, akik kereslethordozóként lépnek fel az ingatlanpiacon. Sok vásárló van, és egyetlen vevő nem tudja saját előnyére irányítani a piacot. A verseny korlátokat szab az ingatlaneladók és -vevők önérdekeinek megvalósításában.
A verseny leggyakoribb formája az árcsökkentés. Ez abban rejlik, hogy az ingatlanértékesítők az eladások számának növelésére (gyorsítására) törekszenek, a versenytársaknál alacsonyabb áron kínálják. Ehhez minden eladónak mindent meg kell tennie úgy, hogy a versenytárséval azonos áron, vagy olcsóbban adjon el. Annak a vállalkozónak, aki nem rendelkezik e téren kellő jártassággal, előbb-utóbb el kell hagynia az ingatlanpiacot. Ezzel szemben a képzett vállalkozó magas nyereséget kap, ami lehetővé teszi számára vállalkozása fejlesztését.
A verseny egyik módja a vásárlók vonzását célzó innováció. Az oroszországi ingatlanpiac kialakulásának viszonylag rövid időszakában ez nagyon egyértelműen megnyilvánult a tevékenységekben ingatlanosok.
Az ingatlanpiacon tevékenykedő vállalkozók a közvetlen verseny mellett a közvetett versenybe is bevonódnak. Ez a gazdaság különböző ágazatai, valamint az áruk és szolgáltatások különböző csoportjai közötti verseny. Például a lakásvásárlást fontolgatók meggondolják magukat, autót vásárolnak vagy drága kirándulásra indulnak, a faépületek helyére téglaházak kerülhetnek, a kiskereskedelem a telekügyletekkel szemben előnyt jelent a bankhitel megszerzésében.
Ingatlanpiac - az ingatlanok létrehozását, átruházását, üzemeltetését és finanszírozását biztosító piaci mechanizmusok egymással összefüggő rendszere.
Az ingatlanpiac regionális, helyi piacok összessége, amelyek jelentősen különböznek egymástól az árak, a kockázati szint, az ingatlanbefektetések hatékonysága stb.
Az ingatlanpiac minden nemzetgazdaság nélkülözhetetlen eleme. az ingatlan a nemzeti vagyon legfontosabb összetevője, amely a világ vagyonának több mint 50%-át teszi ki. Ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem létezhet piac. munkaerőpiac, tőkepiac, áru- és szolgáltatáspiac stb. létezésükhöz rendelkezniük kell vagy bérelni kell tevékenységükhöz a szükséges helyiségeket.
Az ingatlan a gazdasági folyamatok, a magán- és közérdekek, a közigazgatási normák és szabályok együttesének középpontjában áll (9.1. ábra).
9.1. ábra - Ingatlan - gazdasági és állami érdekek tárgya
Az ingatlan mint áru a tranzakciók tárgya, amely különféle valós vagy potenciális igényeket elégít ki, és rendelkezik bizonyos minőségi és mennyiségi jellemzőkkel. VAL VEL Az ingatlan, mint áru lényege a következő:
Az ingatlan fizikai tartalma (a területet, térfogatot, építési anyagokat, mérnöki rendszerek teljesítményét stb. leíró fizikai jellemzők);
Jogi jellemzők (a piaci forgalomban az ingatlantárgyhoz fűződő jogok vesznek részt, nem pedig maga a tárgy);
Gazdasági jellemzők, amelyek képet adnak az objektum értékéről (piac, helyreállítás, csere stb.);
Fenntartásának költsége (aktuális és nagyobb javítások, víz, gáz, villany stb.); és jövedelmezőség (bérleti díj és közvetett bevétel, értéknövekedés stb.).
Az orosz ingatlanpiac az átmeneti gazdaság összes problémáját tükrözi, és szegmenseinek egyenetlen fejlődése, a tökéletlen jogi keret és az állampolgárok és jogi személyek alacsony befektetési aktivitása jellemzi. Az oroszországi ingatlanpiac fejlődésében a következő szakaszok különböztethetők meg:
1. Az ingatlanpiac a 90-es évek elején élte át a legviharosabb fejlődési időszakot. A vállalkozások nyitása és fejlődése gyakorlatilag jogi vákuumban zajlott, a kereslet messze megelőzte a kínálatot. Itt a kiindulópontnak a lakásprivatizáció engedélyezése és ennek eredményeként a lakások eladásának és vételének lehetősége tekinthető. Ekkor jelent meg jelentős számú üzletember és egyszerűen tehetős ember, akik életkörülményeiket új módon akarták javítani. Vagyis nem az ingyenes állami lakhatás elvárása, nem a komplex cserekonstrukciók, hanem egyszerűen a lakásvásárlás. Akkoriban viszonylag kevés lakást privatizáltak, kevés volt a lakáseladó, és már akadt elég vevő is.
2. A második szakaszban megjelennek az első oroszországi ingatlanpiaci tevékenységet szabályozó normatív aktusok. Ezt az időszakot jelentős juttatások nyújtása jellemzi, amelyek a jó piaci környezet fenntartása mellett jó bevételhez jutottak, ami új vállalkozókat vonzott a piac ebbe a szegmensébe. A lakásárak emelkedni kezdtek, de a lakások eladása sokkal nehezebbé vált, a vevő válogatósabb lett. Az ügyfélszolgálat új formái jelentek meg. Elsősorban a részletfizetéssel történő lakásértékesítés, lakásfedezetű hitelnyújtás jelent meg és terjedt el. Egyes cégek kizárólagos szerződések alapján kezdtek el dolgozni, és kötelezettséget vállaltak arra, hogy bizonyos ideig eladják az ügyfél lakását.
3. A harmadik szakaszt a kereslet túllépése a kínálattal, a jogszabályi keretek szigorodása, az éles piaci verseny jellemzi, ami a bevételek csökkenéséhez vezetett. A kisvállalkozások csődbe mennek, a közepesek, sőt a nagyok is a túlélésért küzdenek. 1996 elejére a lakások árának természetes csökkenése kezdődött.
4. 1999 második felétől az orosz ingatlanpiac fejlődésének új szakasza kezdődött az 1998. augusztusi válságot követően – az árcsökkentések befejezésének, a stabilizáció kezdetének és némi fellendülésnek a szakasza. Ez az ország makrogazdasági mutatóinak kedvező alakulása és különösen alacsony (1998 őszéhez képest) inflációs ráták, valamint a rubel dollárral szembeni zökkenőmentes és korlátozott leértékelése mellett történt.
Következésképpen az ingatlanpiac – a piacgazdaság elméletéből következően – recessziós szakaszon ment keresztül, elérte a stabilizálódást, és előtte (nem feltétlenül azonnal) újabb emelkedés, némi áremelkedéssel együtt.
A piaci mechanizmuson és az állami szabályozáson keresztül az ingatlanpiac biztosítja:
1. új ingatlan objektumok létrehozása;
2. ingatlanjog átruházása;
3. ingatlantárgyak egyensúlyi árának megállapítása;
4. az ingatlantárgy üzemeltetése (kezelése);
5. a terület elosztása a versengő földhasználatok között;
6. ingatlanbefektetés, az ingatlannal végzett alábbi műveletek elvégzése közben:
6.1. tulajdonosváltással:
Ingatlantárgyak adásvétele;
Öröklés;
adomány;
Kötelezettségek teljesítésének biztosítása (például zálogtárgyak vagy lefoglalt ingatlanok értékesítése);
6.2. a tulajdonosok összetételének részleges vagy teljes megváltozásával:
Privatizáció;
államosítás;
Változások a tulajdonosok összetételében, beleértve a vagyonmegosztást is;
Hozzájárulás az alaptőkéhez;
Gazdálkodó szervezetek csődje (felszámolása) (a hitelezői követelések kielégítésével, beleértve a tulajdonosok vagyonának eladását is);
6.3. tulajdonosváltás nélkül:
Ingatlanbefektetések;
Ingatlanfejlesztés (bővítés, új építés, átépítés);
Változások a felhasználási irányban, védjegynévben, jogi címben stb.;
Menedzsment, üzemeltetés;
Átadás gazdasági irányításba vagy operatív irányításba, ingyenes használatba;
Az ingatlan tulajdonjogából rendszeresen kapott bevétel, amely a címzetttől vállalkozói tevékenységet nem igényel;
A bérleti díj (az egyik fél (bérleti díj kedvezményezettje) átadja a vagyont a másik félnek (bérleti fizető), és a bérleti díj fizető vállalja, hogy az átvett ingatlanért cserébe bizonyos pénzösszeg formájában időszakonként bérleti díjat fizet a címzettnek, vagy gondoskodik fenntartására szolgáló pénzeszközök más formában);
Élethosszig tartó karbantartás eltartottal;
Átadás a bizalomkezelésbe;
szolgalmi jogok és egyéb terhelések bevezetése (eltávolítása);
Különböző formák és különféle műveletek biztosítása, beleértve az ingatlanfejlesztési hitelezést is.
Mindezeket a piacgazdasági műveleteket piaci mechanizmusok segítségével hajtják végre, így ezek alkotják az ingatlanpiacot.
9.1. táblázat – Az ingatlanpiac jellemzői
| jel | Jellegzetes |
| Lokalizálás | - abszolút mozdulatlanság - az ár nagymértékben függ a helytől |
| A verseny típusa | - tökéletlen, oligopólium - kevés vevő és eladó - az egyes objektumok egyedisége - korlátozott az árszabályozás - a piacra lépés jelentős tőkét igényel |
| Az ajánlatok rugalmassága* | - alacsony, a kereslet és az árak növekedésével a kínálat alig nő - a kereslet nagyon ingadozó lehet |
| A nyitottság foka | - a tranzakciók magánjellegűek - nyilvános információk, gyakran hiányosak és pontatlanok |
| A termék versenyképessége | - nagymértékben meghatározza a környező környezet, a környék hatása - a vásárlók egyéni preferenciáinak sajátossága |
| Zónás feltételek | - polgári és földjogszabályok szabályozzák, figyelembe véve a vízügyi, erdészeti, környezetvédelmi és egyéb speciális jogokat - a magán- és egyéb tulajdonformák nagy egymásrautaltsága |
| Tranzakciók nyilvántartása | jogi bonyolultságok, korlátozások és feltételek |
| Ár | tartalmazza az objektum értékét és a kapcsolódó jogokat |
* Az ingatlanok iránti kereslet egyénre szabott és nem felcserélhető, ami megnehezíti a piaci egyensúly és arányosság elérését. Az ingatlantárgyak iránti kereslet és kínálat nagyságát nagymértékben meghatározzák a földrajzi (az objektum elhelyezkedése a városban, régióban) és a történelmi (különböző építési időszakú házak) tényezők; az infrastruktúra állapota az ingatlan területén (bekötőutak, utak, metró és egyéb közlekedési útvonalak, kereskedelmi és fogyasztói szolgáltatások, parkok, egyéb nyilvános rekreációs helyek stb.) Az ingatlanpiacon a keresletet és kínálatot számos tényező befolyásolja. Ezek közül a legfontosabbakat a táblázat tartalmazza. 9.2.
9.2. ábra - Az ingatlanpiac ciklikus fejlődése
1 - az ingatlanpiac visszaesése akkor figyelhető meg, ha zsúfolt az épített épület, amikor rohamosan növekszik a lakatlan épületek száma, és az ingatlan tulajdonosa nehezen tudja eladni, az árak esnek. Ez egy vásárlói piac; 2 - a létrehozott ingatlanobjektumok abszorpciója az épített objektumok iránti kereslet növekedése után következik be, és az új objektumok kínálatának virtuális hiánya jellemzi. Ezt a ciklust az új ingatlanok létrehozásával kapcsolatos befektetés előtti kutatások növekedése határozza meg; 3 - az új építés az újonnan létrehozott objektumok iránti kereslet növekedése következtében éri el csúcspontját, és az építési objektumok árának növekedése jellemzi. Ez egy eladói piac; 4 - az ingatlanpiac telítettsége akkor következik be, amikor az építőipari kapacitástöbblet és az építési termékek túltermelése, valamint az építőipari tevékenység csökken. Az ingatlaneladások növekedése ebben az időszakban csökkenőben van.
9.2. táblázat - A kereslet-kínálatot befolyásoló tényezők rendszere
| Tényezők | Hatás a kínálatra | Hatás a keresletre |
| Gazdasági | ||
| A lakosság jövedelmi szintjének változása: növekedéscsökkenés | Modern körülmények között a kész lakáspiacon a kínálat növelésének tényezője | Növel, csökkent |
| Vállalkozási bevételek szintjének változása: növekedési visszaesés | Növekvő kínálat a kereskedelmi ingatlanpiacon | Növel, csökkent |
| Pénzügyi, különösen hitelforrások rendelkezésre állása: növekedés csökkentése | Növel, csökkent | Növel, csökkent |
| Bérleti díjak: növekedés csökkentése | Növel, csökkent | Csökkentés növelés |
| Építési költség: növekedés csökkentése | Csökkentés növelés | A készlakáspiac növekedése |
| A közüzemi szolgáltatások díjai és az erőforrások kifizetése: növekedés csökkenés | Növekedés | Növekedés |
| Társadalmi | ||
| Népességváltozás: növekedési visszaesés | Növekedés | Növel, csökkent |
| Változás az iskolai végzettségben: növekedés csökkenés | Növel, csökkent | |
| A bűnözési ráta változása: növekedés csökkenés | Csökkentés növelés | |
| Közigazgatási | ||
| Ingatlanadó mértéke: növekedés csökkenés | Növekedés | Csökken |
| Földadó mértéke: növekedéscsökkentés | Növekedés | Növekedés |
| A fejlesztési jogok megszerzésének feltételei: liberális korlátozó | Növel, csökkent |
Az ingatlanpiac elágazó szerkezetű, és a táblázatban bemutatott különböző jellemzők szerint megkülönböztethető. 9.3.
9.3. táblázat – Az ingatlanpiacok osztályozása
| Osztályozási jel | Piactípusok |
| Objektum típusa | - Földterület, épületek, építmények, vállalkozások, helyiségek, évelő ültetvények, dologi jogok, egyéb tárgyak |
| Földrajzi (területi) | Helyi, városi, regionális, országos, világméretű |
| Funkcionális cél | Ipari helyiségek, lakó-, nem ipari épületek és helyiségek |
| Az üzemkészültség foka | Meglévő létesítmények, folyamatban lévő építés, új építés |
| Résztvevő típusa | Egyéni eladók és vevők, viszonteladók, önkormányzatok, kereskedelmi szervezetek |
| A tranzakciók típusa | Adásvétel, lízing, jelzálog, dologi jog |
| Iparági hovatartozás | Ipari létesítmények, mezőgazdasági létesítmények, középületek stb |
| A tulajdon típusa | Állami és önkormányzati létesítmények, magán |
| Tranzakciós módszer | Elsődleges és másodlagos, szervezett és nem szervezett, csere és vény nélkül, hagyományos és számítógépes |
Az ingatlanpiac funkciói
A piac egyik fő funkciója az egyensúlyi árak meghatározása, amelynél a tényleges kereslet megfelel az ajánlatok mennyiségének. Az egyensúlyi ár alatti árakon túlkereslet, az egyensúlyi ár túllépése esetén pedig többletkínálat. Az ár emellett nagy mennyiségű információt koncentrál a piac telítettségéről, a vásárlói preferenciákról, az építési költségekről, az állam gazdaság- és szociálpolitikájáról a területen, például a lakásépítésről stb.
Szabályozó funkció az, hogy az A. Smith definíciója szerint autonóm módon működő piac „láthatatlan kézzel” osztja újra az erőforrásokat az üzleti területek között, és egy olyan cél felé irányítja résztvevőit, amely egyáltalán nem szerepelt szándékukban - egy hatékony struktúra kialakítása érdekében. a gazdaság és a közérdek kielégítése . A piacszabályozás hiányosságait a modern világban egyre inkább kompenzálja a nemzetgazdaság állami irányítása, különös tekintettel a természetvédelemre, a versenyvédelemre, a jövedelem-újraelosztásra, a legális üzleti környezet kialakítására, a társadalmi problémák megoldására stb.
kereskedelmi funkció az ingatlan értékének és használati értékének realizálásából, valamint a befektetett tőkéből származó nyereség eléréséből áll.
Fertőtlenítő funkció- ez a gazdaság megtisztítása a versenyképtelen és gyenge piaci szereplőktől, a nem hatékonyak csődje. A piaci mechanizmus az embereket a keresés irányába irányítja, de nem ad garanciát a végső pénzügyi eredményekre. Csak a társadalmilag szükséges ingatlanbefektetéseket ismeri el, mert csak azokat fizeti a vevő. Ezért a piac felszabadítása a vállalkozások és egyéb ingatlanok nem hatékony tulajdonosaitól fokozott fenntarthatósághoz és gazdasági növekedéshez vezet.
Információs funkció- ez egy egyedülálló piaci módszer az általánosított objektív információk gyors összegyűjtésére és terjesztésére, amely lehetővé teszi az ingatlan eladók és vásárlók számára, hogy szabadon, hozzáértően dönthessenek saját érdekeik szerint.
Közvetítő funkció Ez abban nyilvánul meg, hogy a piac aggregált közvetítőként és találkozási helyként működik számos független és gazdaságilag elszigetelt vevő és eladó számára, kapcsolat jön létre közöttük és lehetőség nyílik alternatív partnerválasztásra. Az ingatlanpiacon professzionális közvetítők is tevékenykednek: ingatlanosok, értékbecslők, ügynökök, brókerek, biztosítók, jelzáloghitelezők és egyéb, az érdeklődő szereplőknek szolgáltatást nyújtó személyek.
Stimuláló funkció a tudományos és technológiai haladás vívmányainak produktív felhasználásának haszonnal történő gazdasági ösztönzése formájában jár el az ingatlanok létrehozásában és használatában. A verseny gazdaságilag kényszeríti és támogatja a magas üzleti aktivitást és a tőkevagyon hatékony kezelésének új lehetőségeinek keresését.
Befektetési funkció- Az ingatlanpiac vonzó módja a tőke értékének megőrzésének, növelésének. Hozzájárul ahhoz, hogy a lakosság megtakarításait és felhalmozását a passzív készletformából a reálproduktív tőkébe helyezzék át, amely jövedelmet hoz az ingatlantulajdonosnak. Ugyanakkor maga az ingatlan egyfajta biztosítási garanciaként szolgál a befektetési kockázatokra.
társadalmi funkció az egész népesség munkaerő-aktivitásának növekedésében, a lakások, telkek és egyéb tőke- és tekintélyes tárgyak tulajdonosává válni törekvő polgárok munkaintenzitásának növekedésében nyilvánul meg.
Fő ingatlanpiac menedzsment céljai:
A polgárok ingatlanhoz fűződő alkotmányos jogainak és az annak birtoklásával járó kötelezettségek érvényesítése;
Egy bizonyos eljárás és feltételek kialakítása a piacon az összes résztvevő munkájához;
A résztvevők védelme tisztességtelenséggel, csalással és bűnszervezetekkel és magánszemélyekkel szemben;
Ingatlantárgyak szabad árképzésének biztosítása a kereslet-kínálatnak megfelelően;
Beruházási feltételek megteremtése, a termelési szférában a vállalkozói tevékenység ösztönzése;
Az ökológiai környezet javítása, a gazdasági növekedés elérése, a munkanélküliség csökkentése, a lakásprobléma megoldása és egyéb közcélok;
Az ingatlan- és ingatlanpiaci szereplők tisztességes adóztatása;
Kedvező feltételek megteremtése a lakhatási probléma megoldásához az országban és a régiókban.
