Az új épületek piaca az ingatlanok széles választékát kínálja, amelyek közül a vevő kiválaszthatja a számára megfelelő lehetőséget, a pénzügyi lehetőségekre és az építkezés egyéb jellemzőire összpontosítva. Új irányzat a terület integrált fejlesztése. Ezt a fejlesztési modellt tartják a leghatékonyabbnak, gazdaságilag legjövedelmezőbbnek és indokoltnak a nagyvárosok földhiányával és a közművek zsúfoltságával szemben. Mivel ez a kifejezés viszonylag új, nagy érdeklődést vált ki a potenciális lakásvásárlók körében. Ma a területek integrált fejlesztéséről és fejlesztéséről fogunk beszélni, valamint megvitatjuk a lakásépítés ezen kategóriájának kilátásait.
Nem szabad megfeledkezni arról, ha egy terület integrált fejlesztéséről beszélünk - ez a meghatározás, amely számos olyan fogalomban szerepel, amely a területfejlesztési tevékenységek rendszerében szerepel. Ebben a cikkben csak kicsit érintjük ezt a kérdést, mert minket leginkább a CAT rövidítés érdekel.
Tehát a területek integrált fejlesztése olyan területfejlesztési projektek, amelyek legalább százezer négyzetméter összterületű lakóépületek nagyszabású építését jelentik. Általában egy ilyen komplexum több lakóépületet foglal magában, amelyeket egyetlen építészeti terv és terv egyesít. Ezek is hasonló árkategóriában vannak. A szakértők szerint a területek integrált fejlesztése leggyakrabban a gazdaságos és komfortkategóriás lakások, amelyek átlagos jövedelmű tömegvásárló számára készültek.
Érdemes megjegyezni, hogy ez a fejlesztési modell magában foglalja az összes kapcsolódó infrastruktúrát, amelyet az építőipari szervezet erőivel építenek. A legtöbb esetben az eredmény a sűrűn lakott városok peremén található nagy városrészek, amelyek még saját közművekkel is rendelkeznek.
Körülbelül tíz évvel ezelőtt kezdtek először beszélni a CAT-ről. Ezután az Orosz Föderáció kormánya kiadott egy dokumentumot, amely bizonyos követelményeket jelölt meg a területek integrált fejlesztésére irányuló projektekre vonatkozóan. Mindenekelőtt a fejlesztő kötelezettségét jelezték infrastrukturális létesítmények, köztük szociális létesítmények és mérnöki hálózatok üzembe helyezésére. Az IOT közlekedési csomópontok építését is magában foglalja, költségvetési forrásokat nem szabad ilyen tevékenységekre felhasználni. Minden költséget a fejlesztő és a befektetők viselnek, akiket bevonhat a projektbe.
Érdekes módon a mai napig legfeljebb tíz projekt tudott bekerülni a lakásépítési területek integrált fejlesztésének kategóriájába. A pályázók közül sokan nem feleltek meg az összes feltételnek, és ma csak azt tervezik, hogy elkezdenek dolgozni az IOT-n.
Érdemes megjegyezni, hogy a szovjet időkben nagyon aktívan alkalmazták az integrált fejlesztés elvét. Ez különösen igaz volt a múlt század harmincas éveiben. Aztán pusztaságon egész mikrokörzeteket, néha városokat emeltek. Az akkori és mostani célok azonban jelentősen eltérnek egymástól. A Szovjetunióban a fő feladat több négyzetméter építése volt. Ezért egész környékek egyarcúnak és szürkének bizonyultak. A modern szemlélet csak a minőségi térfejlesztésen alapul. Sok fejlesztő azt állítja, hogy nem is lakásokat ad el, hanem egy bizonyos életmódot. És ezért a vevő kész szinte bármilyen pénzt fizetni.
A területek integrált fejlesztésére szolgáló telkekre ma már nagy a kereslet, és ez nem csoda. Valóban, a városokban évről évre egyre kevesebb a szabad földterület, amelyet új épületek építésére lehetne használni. Ha korábban a megalopoliszokban gyakorlatilag a központban lehetett több házat építeni, és rákötni a meglévő városi kommunikációra, most ez már nem lehetséges. Ezért a fejlesztőknek figyelembe kell venniük a peremterületeket, és érdekes koncepciókat kell kidolgozniuk új épületeikhez. Ennek eredményeként a vevő egy szokatlan projektet kap, fejlett infrastruktúrával és számos előnnyel.
Nem szabad figyelmen kívül hagyni az építés költségeit sem. Általános szabály, hogy minél nagyobb projektet valósít meg a fejlesztő, annál olcsóbban kerül neki. Ezért még az új épületekkel szomszédos összes terület felszerelésének szükségességét is figyelembe véve jelentős nyereséget termel. Ráadásul mindenféle kedvezménnyel, akcióval képes felkelteni a vásárló érdeklődését, amelyek tíz-harminc százalékkal csökkentik az eredetileg bejelentett lakhatási költséget. Ez a megközelítés nem hagyhatja figyelmen kívül a leendő lakástulajdonosok megvesztegetését.
A legtöbb vásárló, akinek már volt szerencséje lakástulajdonossá válni az ilyen projektekben, nagyon lelkesen mesél róluk barátainak és ismerőseinek, ami felkelti az érdeklődést a CAT iránt. Mindenekelőtt a lakóparkok modern berendezése ragadja meg őket. Ilyenek általában a videokamerás megfigyelés, a sport- és játszóterek, a gondosan kialakított parkterületek és átkelőhelyek. Maguk az épületek is stílusosak és modernek. Időnként egy terület, amely része volt az integrált területfejlesztésnek, szépségével és szokatlan kialakításával Európa egy kis darabjára emlékeztet.
Itt is egyértelműek a helyi hatóságok előnyei. Nem befektetők, ha közművekről vagy infrastruktúráról van szó. Az ilyen mozzanatokat a terület integrált fejlesztéséről szóló megállapodás mindig rögzíti, így a városnak csak figyelnie kell az építkezés menetét, majd mérlegbe kell vennie a kész tárgyakat.
Most már nem egyszer szó esett a területek kollektív fejlesztéséről több fejlesztő részéről. Ebben az esetben később egy olyan alapkezelő társaság lehet, amely a kazánházakat, az elektromos hálózatokat és az általuk épített és üzembe helyezett egyéb mérnöki létesítményeket kezeli. Jelenleg azonban nincs jogi alapja egy ilyen projektnek. Ez azonban nem jelenti azt, hogy nincs rá szükség, vagy nem fog hamarosan megjelenni.
Annak ellenére, hogy már felsoroltuk az integrált konstrukció számos egyértelmű előnyét, vannak olyan hátrányai is, amelyeket maguk a vásárlók gyakran elfelejtenek. Először is ez a projekt időtartama. Mivel a fejlesztő a teljes mikrokörzetet nem tudja egyszerre megépíteni, ezért több ütemben helyezi üzembe a házakat. Ha nagyszabású projektekről van szó, akkor nem csak a második, hanem a harmadik, sőt a negyedik ütem épületei is lehetnek. Ezt az árnyalatot figyelembe kell venni egy ilyen komplexumban lévő lakás megvásárlásakor.
Egyes szakértők az IOT és az infrastrukturális létesítmények építésének hiányosságaira is hivatkoznak. A vásárlók általában csak az utolsó ház üzembe helyezése után kapnak meg mindent, amire szükségük van a kényelmes tartózkodáshoz. És öt évbe telhet az első bérlők beköltözése után. Ezért ma olyan törvényt dolgoznak ki, amely arra kötelezi a fejlesztőket, hogy a házakkal párhuzamosan építsék ki a kerület infrastruktúráját.
A cikk korábbi részeiben már említettük, hogy a területek integrált és fenntartható fejlesztésének négy formája van, ezek egyike az IOT. Anélkül, hogy a részletekbe mennénk, a következőképpen ábrázolhatók:
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy ezen formák mindegyike gondos munkát igényel a dokumentáció kidolgozása, a jövőbeli létesítmények tervezése és a jövőben az élettartamuk biztosítása érdekében.
Az elmúlt években olyan mechanizmust fejlesztettek ki, amely földterületeket biztosít az IOT számára. Általában a területeket általános árverésre bocsátják, de előtte alaposan átnézik a hozzájuk tartozó dokumentumokat, mert harmadik felek jogai nem terjedhetnek ki az oldalra. Az árverésen bármely jogi személy részt vehet, azonban annak megnyerése után mentesül a földmérési közmeghallgatás, illetve a projektdokumentáció benyújtása alól. Maguk a fejlesztők ezt a lehetőséget meglehetősen kényelmesnek és költséghatékonynak tartják.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a korábbi építőipari cégek egyszerűen bérelhettek telkeket, és bizonyos ideig megtarthatták azokat. Néha alvállalkozói szerződést kötöttek, és a parkolóépítéshez megszerzett telket például lakótelepítésre használhatták fel. Mára azonban a helyzet gyökeresen megváltozott, a térségek és régiók integrált fejlesztése szűk fókuszú tevékenység. Az ilyen fejlesztésre elkülönített telek más módon már nem használható fel.
Ha a fejlesztő a CAT bevezetését tervezi, akkor mindenképpen meg kell nyernie az aukciót. E nélkül nem lesz joga bérleti szerződést kötni a területek integrált fejlesztésére. Ezt a szabályt törvényi szinten rögzítik.
Sok fejlesztőt azonban egy másik pont is érdekel. Azt akarják megtudni, hogy a bérleti szerződés átruházható-e harmadik félre. Sokan a jogaik eladásának lehetőségét értik ezen a megfogalmazáson. Itt nem lehet egyetértés. Valójában a törvény ezt nem tiltja, de úgy van megfogalmazva, hogy szinte lehetetlen ilyen eljárást lefolytatni.
Hiszen IOT-szerződést csak az aukció megnyerésével lehet megkötni, ami azt jelenti, hogy a szervezetnek maradéktalanul teljesítenie kell a papírokban meghatározott kötelezettségeit. A gyakorlatban a fejlesztők már számos különböző helyzettel szembesültek, amelyeket a meglévő jogi kerettel meglehetősen nehéz megoldani. Ezért sokan támogatják az új törvények elfogadását, figyelembe véve a földek IOT számára történő bérbeadásának minden lehetséges helyzetét.
Ez a dokumentum tekinthető a legfontosabbnak, amikor ilyen projektekről beszélünk. Az aláírásához még egy speciális jogszabályi keretet is kidolgoztak, amely figyelembe veszi annak minden árnyalatát.
Csak néhányat közölünk a benne megjelenő pontok közül:
Általánosságban elmondható, hogy az IOT-val kapcsolatos árnyalatok közül a szerződéskötés kérdései vannak a legjobban kidolgozva.
Szeretném elmondani, hogy az ilyen fejlesztések iránti nagy érdeklődés ellenére a szakértők számos olyan problémát észlelnek ezekben a projektekben, amelyek hátráltatják azok megvalósítását.
Először is ez a jogszabályi keret hiánya. Ezt már nem egyszer említettük.
Át kell gondolni és állami szinten is segíteni kell, aminek a befektetők ilyen projektekhez való vonzásában kell kifejeződnie. Hiszen ha azt vesszük, hogy sokszor az útépítés is benne van a COT-ban, akkor nem nehéz elképzelni, milyen költséggel jár a fejlesztőnek. Vannak, akik egyszerűen nem képesek ilyen nagyszabású projekteket megvalósítani, bár az érdeklődés meglehetősen nagy.
Az IOT-k problémája gyakran abban rejlik, hogy több fejlesztő nem tud megegyezni egymással. A konszolidáció létrehozásakor nem csak erőfeszítéseik egyesítését kapnák, hanem egy magasabb színvonalú, azonos stílusú projektet is életre tudnának kelteni.
Természetesen a területek integrált fejlesztésének rendszere még nem alakult ki, és több évtizeden keresztül fejleszteni fog. E nagyszabású és ígéretes projektek mögött azonban még mindig az építkezés jövője van.
Oroszország Építésügyi Minisztériuma támogatja a Kaluga régió tapasztalatainak terjesztését a terület integrált fejlesztése terén lakásépítés céljából. Ezt Nyikita Sztasisin, az Orosz Föderáció Építésügyi és Lakásügyi és Kommunális Minisztériuma Lakáspolitikai Főosztályának igazgatója jelentette be szeptember 12-én, miközben egy új kalugai mikrokörzetben vizsgálta a lakásokat.
Nyikita Sztasisin felolvasta Mikhail Men, az Orosz Föderáció építési, lakásügyi és közüzemi miniszterének üdvözlő beszédét a regionális hatóságok és a fejlesztők képviselőinek. „Oroszország Építésügyi Minisztériuma teljes körű támogatást és segítséget nyújt a terület integrált fejlesztését célzó projektek végrehajtásához. Az ilyen projektek megvalósítása - fejlett szociális, közlekedési és mérnöki infrastruktúrával - kényelmes és megfizethető lakhatást biztosít a polgárok számára, beleértve a katonai személyzetet, az orvosokat, a tanárokat, a nagycsaládosokat" - áll a köszöntőben.
A több mint 120 hektáros területen épül a 25-30 ezer lakosra tervezett "Koshelev-projekt" alacsony épületek mikrokörzete. A terület integrált fejlesztése keretében mintegy 434 ezer négyzetméter kerül beépítésre. m-es ingatlan: 10 ezer lakás, három óvoda, Kaluga legnagyobb iskolája 1360 gyermek számára, klinika, szórakoztató központ, sport- és játszóterek.
A projekt 2012 szeptemberében indult. Jelenleg 51 lakóépületet helyeztek üzembe, összterületük 204,47 ezer négyzetméter. m - 4,8 ezer lakás, 350 gyermek befogadására alkalmas óvoda, 6 sportpálya és 5 jégkorongpálya. 7 ezer lakos javított életkörülményein.
"A terület átfogó fejlesztése, az új technológiák alkalmazása az építőiparban és az üzleti folyamatok megfelelő megszervezése lehetővé teszi számunkra, hogy kiváló minőségű és valóban megfizethető lakásokat építsünk" - mondta beszédében Nyikita Stasisin. Az új mikrokörzet négyzetméterára ma 37 ezer rubel.
"Oroszország Építésügyi Minisztériuma támogatni fogja a Kaluga régió tapasztalatainak terjesztését a terület integrált fejlesztésében a lakásépítés terén" - tette hozzá az osztály képviselője.
A GK "GORIZONT" (EPC, EPCM, "kulcsrakész") szerződések keretében részt vesz bármely terület telkeinek integrált fejlesztésében (IOT) közművek, mérnöki és közúti infrastruktúra építésével, rekonstrukciójával vagy nagyjavításával. Ezt elősegítik a nagy fejlesztő cégekkel, mint például a MORTON cégcsoporttal, az NDK CJSC-vel kialakított partneri kapcsolatok, valamint a termelő- és hálózati társaságokkal való együttműködés. A GORIZONT Csoport gyártási részlegei a világgyakorlatban elérhető technológiák teljes skáláját elsajátították a földalatti tér fejlesztésére különböző átmérőjű elektromos kábellétesítmények, csővezetékek és alagutak építése terén.
A hatályos jogszabályokból hiányzik az IOT projektek egyértelmű meghatározása, emiatt a kérdés szabályozása sem (az RF LC a "lakásépítési célú telkek integrált fejlesztése" fogalmát használja, de csak egy szabályozási céllal. földrészletek biztosítására vonatkozó külön eljárás). Ennek megfelelően az IOT-projektek kulcsfontosságú jellemzői nincsenek jogilag rögzítve, a magánvállalkozás és az állam felelősségi körei nincsenek lehatárolva.
A területek integrált fejlesztésének (IKT) története 2007-ben kezdődött az Orosz Föderáció kormányának 265. számú, „Kísérleti beruházási projektekről a területek integrált fejlesztésére lakásépítés céljából” rendeletével. Ez a meghatározás olyan projekteket foglal magában, amelyek "a lakóépületek építésén kívül szociális, mérnöki és közlekedési infrastruktúra kiépítését is magukban foglalják különféle finanszírozási források terhére". Különösen egy ilyen projektnek legalább 1 millió négyzetméteres lakásépítésről kell rendelkeznie. m, a végrehajtási időszak nem haladja meg a 10 évet. A teljes komplex fejlesztési területet egy kézben kell konszolidálni. Országszerte 17 régióból 22 projektet választottak ki, amelyek megvalósítása során a köz-magán partnerség mechanizmusának kidolgozását tervezték. Felük kommunális infrastruktúra kiépítésében kapott segítséget, hét projektet utakkal láttak el. A tervek szerint a program megvalósítása eredményeként 2025-ig mintegy 19 ezer hektár épül be, a lakossági fejlesztés összterülete 60 millió négyzetméter lesz. A becsült költség 1,8 billió RUB volt. A gazdasági válság kitörése módosította ezeket a terveket. Ha 2007-ben 180 fő projekt és 22 kísérleti projekt valósult meg országszerte, akkor 2009-ben már csak 56.
Az ilyen projektek összetettsége hosszú távú jellegükben, a projekt kezdetén jelentős összegű beruházási igényben, valamint a regionális és helyi hatóságok támogatásától való nagymértékű függésben rejlik, amelyeknek erre nem mindig van lehetőségük.
Az orosz projektek nem mindig vették figyelembe a jelenlegi használat sajátosságait és a szomszédos telkek jövőbeni használatának kilátásait, amit elősegített a frissített főtervek és a területhasználati és -fejlesztési szabályok hiánya. A projekteket gyakran anélkül dolgozták ki, hogy figyelembe vették volna a mérnöki és közlekedési infrastruktúra jelenlegi helyzetét. Emiatt konfliktusok alakultak ki a kapacitásbővítést, a kerületet hővezetékre kötni nem kívánó termelő- és hálózati társaságokkal, torlódásokhoz, amelyek bővítésére a költségvetés nem tervezett pénzt.
Az IVP-projektek mind a fejlesztő, mind a hatóságok számára előnyösek – valójában a vállalkozás rovására az önkormányzat megoldja azon hálózatok összekapcsolásának kérdését, amelyekkel a fejlesztő köteles a fejlesztési területet biztosítani, és azt az önkormányzat mérlegébe adni. szerkezetek.
Manapság általánosan elfogadott, hogy a nagyszabású, 50-100 hektáros területű projekteket olyan terület integrált fejlesztésének projektjeként tekintik, amelyek fejlesztése többfunkciós környezet kialakítását jelenti. És az ilyen típusú projektek az ingatlanok területén egyre nagyobb népszerűségnek örvendenek, mivel a cizellált objektumok megvalósítása nem teszi lehetővé a városi környezet szükséges szintjének megteremtését, amelyet ma már a modern városi lakosok igényelnek. Emellett a hatalmas városi terek integrált fejlesztésében érdekelt hatóságok gyakran lojálisabbak és hajlandóbbak segíteni az ilyen projektek megvalósításában, amelyek kapcsán a közeljövőben még több IOT-megoldás megjelenésére kell számítanunk a városon. Oroszország területén, és ez egyértelműen nagyon pozitív pillanat az ingatlanpiac fejlődésében.
Az elemzők a beépített telephelyek fejlesztését a területtel való munka legmagasabb fokú professzionalizmusának nevezik. A fejlesztés volumenének növelése érdekében meg kell oldani a mérnöki és közlekedési kommunikáció kapacitásának és áteresztőképességének növelését.
A GK "GORIZONT" aktívan részt vesz a fejlesztő cégekkel való együttműködésben a mérnöki kommunikációval kapcsolatos problémák megoldásában a mérnöki és közlekedési kommunikáció kapacitásának és áteresztőképességének növelése érdekében.
Dmitrij Medvegyev még 2006-ban azt mondta, hogy a kitöltési fejlesztési kilátások kimerültek, és tovább kell lépni a nagy földterületek integrált építésére és fejlesztésére. És valahol egész városok lehetnek, valahol - nagy területek. Azóta az integrált fejlesztés koncepciója az építőipari cégek, hatóságok és hétköznapi emberek mindennapjainak részévé vált.
A komplex fejlesztés egy „miniváros” kialakítását jelenti, ahol a lakóépületek mellett szociális és közművesített, mérnöki infrastruktúra is található: óvodák és iskolák, üzletek, sportlétesítmények, udvari terek parkosítása zajlik tájépítészeti objektumokkal, játszóterek vannak felszerelve, stb. Emellett a komplex fejlesztési terület összes épületének és objektumának építészeti megjelenésének egyidejű kidolgozása is folyamatban van, ami természetesen pozitívan befolyásolja az új lakások vizuális vonzerejét és sajátosságait.
Különböző becslések szerint az összetett építkezés lehetővé teszi a lakhatási költségek 10-ről 20%-ra csökkentését, de általában ez a különbség a szociális infrastruktúrára vonatkozik, amelynek építését a fejlesztő vállalja. A jó minőségű olcsó lakások hiányában az integrált területfejlesztés lehetővé teszi a megfizethető kínálat kialakítását.
Az integrált fejlesztés mindig az állam és a magáncégek interakciója, bármilyen nagyszabású is legyen a projekt. Mindegyik oldalnak megvannak a maga világos feladatai: a fejlesztőnek hatékonyan kell megvalósítania a projektet, a hatóságoknak javítania kell a lakosság szociális feltételeit, meg kell oldania a lebontott és leromlott alapból történő betelepítés kérdését, javítania kell a városi területeket, fejlesztenie kell a közlekedési infrastruktúrát és frissítenie kell. mérnöki kommunikáció.
A komplex fejlesztés előnyei nyilvánvalóak: a szélesebb szomszédos tér, a létesítményen belüli magas biztonság, a társadalmi környezet homogenitása és a saját infrastruktúra megléte. Általában minden komplex területfejlesztési projekt nagy léptékű.
A nagy lakókomplexumok magas szintű életkomfortot biztosítanak lakóik számára, ami a legújabb berendezések telepítésének és a modern szabványok és technológiák alkalmazásának köszönhető, emellett a terület integrált fejlesztésével kellően nagy telkeket osztanak ki üdülőterületek, tereprendezés és tereprendezés, és ennek köszönhetően a piacon a legkeresettebbekké válnak.
Manapság a Novoszibirszk régió szinte minden kerületében a lakásépítési területek komplex fejlesztését végzik. A Novoszibirszki Régió Építésügyi, Lakásügyi és Kommunális Szolgáltatások Minisztériuma szerint a területi önkormányzatok lakásépítési célokra: 2008-ban mintegy 200 hektár földterületet, 2009-ben 309 hektárt, 2010-ben 228 hektárt biztosítottak. hektár földet.
A telkek integrált fejlesztésére jelenleg megvalósuló projektek közül megemlíthetők kész és építés alatt álló sorházak, alacsony emeletes bérházak és tanya típusú házak: Blagoveshchenka falu az alsó Jelcovka területén. Novoszibirszk; Aranyvölgy lakókomplexum az utcán. Rybatskaya Novoszibirszk szovjet kerületében; klubfalu Primorskiy Novoszibirszk szovjet kerületében; MZhK Kedrovy - egy sorházfalu Novoszibirszk Zaeltsovsky kerületében, és jó közlekedési elérhetőséggel és minden kommunikációval rendelkezik; Raduzhny lakókomplexum a Novoszibirszki régió Novoszibirszk kerületében; a Goluboj-öböl mikrokörzet a Novoszibirszki Terület Morszkoj Novoszibirszki kerületének településén; Solnechnaya Polyana lakókomplexum Krasnoobsk dolgozó faluban, Novoszibirszk régióban.
Ezenkívül 2010 szeptemberében az RHD Alapítvány aukciót tartott egy 228 hektáros földterület bérleti szerződés megkötésének jogának eladására az Iskitimsky kerületi Michurinsky településen, annak integrált fejlesztése érdekében. lakásépítéshez.
Jelenleg egy dokumentumcsomagot alakítanak ki három telek Novoszibirszk régióba való átruházására, hogy létesítményeket hozzanak létre a biotechnológiai tudományos és technológiai park számára Koltsovo dolgozó faluban, valamint a Novoszibirszki terület átadása érdekében. régió két, 44,38 hektár összterületű földterület kezelésének és ártalmatlanításának hatósága, amelyek Agroles falu közelében, Iskitimsky kerületben találhatók.
Az Alap emellett a Vnesheconombank részvételével mechanizmust dolgoz ki e telkek mérnöki infrastruktúrával való ellátására a köz-magán partnerségek megvalósításának elvei alapján. A telek mérnöki infrastruktúrával való ellátása csökkenti a projekt kezdeti beruházásának összegét, és felgyorsítja annak megvalósítását a fejlesztő számára. Tehát most a szükséges dokumentumok és információk a következő területeken készülnek a Kormánybizottság elé történő megfontolásra: a r. Krasznoobszk település - 24,75 hektár lakásépítésre, Yuny Leninits település területén a Novoszibirszki régió Michurinszkij községi tanácsa - 71,47 hektár - lakásépítésre, a Novoszibirszki régió Baryshevsky községi tanácsának Kainskaya Zaimka településének területén - 169,1 hektár - lakásépítésre, a novoszibirszki régió Verkhtulinszkij községi tanácsának Tulinsky településén - 3,57 hektár - lakásépítésre, Tatarsk városában - 0,91 hektár - építőipari létesítmény építésére.
Az integrált lakásépítés biztosítása érdekében létrehozták a Novoszibirszki Régió Lakásépítési Fejlesztési Ügynökségét. 2010-ben egy aukción az ügynökség megszerezte a 68 hektáros terület bérleti jogát a Novoszibirszki kerület Novoszibirszki körzetében, Lozhok faluban. 2011-ben az Ügynökség azt tervezi, hogy aukciókon vesz részt további három telek bérleti jogának megszerzése érdekében komplex lakásépítéshez.
Szintén jövőre tervezik a Novoszibirszk régió tulajdonában lévő lakásépítési telkek kialakítását. Különösen Sadovy faluban és a Novoszibirszki régió Ipari és Logisztikai Parkjának területén.
Aktív komplex fejlesztés folyik Novoszibirszk területén is. Novoszibirszk polgármesteri hivatala szerint összesen 10 integrált lakásépítési helyszínt azonosítottak Novoszibirszk területén. Ezek Rodniki, Beregovoy, Plyushchinsky (Vostochny), Klyuch-Kamyshensky, Yuzhno-Chemskoy, Tikhvinsky, Vesenny, Start - Gorsky, Petukhova (Akatuisky) lakóterületek, egy lakónegyed az utcán. Berezova. A felsorolt helyszínek kialakítása 2006-2007-ben kezdődött, 2007-2008-ban aukciókat tartottak, megkezdődött a tervezés és kivitelezés. Jelenleg a városban, Novoszibirszk városháza Építészeti és Építési Felügyeleti Hivatala szerint, tízből nyolc komplex terület fejlesztése folytatódik. 2010-ben a minisztérium nyolc lakóépület építésére adott ki engedélyt négy komplex telephelyen.
A város polgármesteri hivatala intézkedéscsomagot hajt végre a területek integrált fejlesztésének ösztönzése érdekében. Konkrétan úgy döntöttek, hogy 2010-ben nem emelik a telek bérleti díját az integrált lakásépítési fejlesztésre szánt telkek esetében; a telkek árverésen történő építkezésre bocsátása esetén lehetőség van részletfizetésre a bérleti díj és a telek forgalmi értékének egy éves vagy hosszabb időszakra történő fizetése esetén; a közüzemi csatlakozások kifizetésének halasztásának lehetősége biztosított.
A terület integrált fejlesztése a kitöltésnél komolyabb pénzügyi befektetést, a területfejlesztési stratégia részletes kidolgozását és komoly építési kapacitásokat igényel. A hatalmi struktúrák is jobban odafigyelnek az integrált fejlesztési projektekre. Így a területfejlesztés integrált megközelítése mind a lakosok, mind az építtetők számára előnyös.
Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 30.2. cikke különleges szabályokat állapít meg az építési telkek biztosítására, amelyek átfogó alapot feltételeznek.
A lakásépítés átfogó fejlesztése az RF Munka Törvénykönyvének ezen cikke szerint a következőket tartalmazza:
Területrendezési dokumentáció készítése,
A területrendezési munkák végrehajtása mérnöki infrastruktúra építésével,
Lakás- és egyéb építkezés megvalósítása az engedélyezett felhasználási módoknak megfelelően állami vagy önkormányzati tulajdonú földről.
Az integrált fejlesztésre szánt telkek a létesítmény elhelyezkedésének előzetes egyeztetése nélkül bérelhetők.
A telkek használatának különbsége ebben az esetben a földterületek építési célú felhasználásától az Art. értelmében. 30. és Art. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 30.1. pontja abból áll, hogy a földterületet több, egyetlen projekttel összekapcsolt, főként egy személy által összekötött tőkeépítési objektum (lakás stb.) építésére valósítják meg. Ebben az esetben a telket "egyetlen tömbként" osztják ki és biztosítják, majd az építkezés befejezése után fel kell osztani tárgyakra szánt, használatukra szánt telkekre és közös földterületekre.
Ha a vázolt esetekben a telkek biztosításával kapcsolatos kapcsolatokat az RF Munka Törvénykönyvének 30.1. cikke nem szabályozza, az ilyen kapcsolatokra az építési telkek biztosítására vonatkozó általános szabályokat kell alkalmazni.
Csakúgy, mint a lakásépítéshez szükséges telek biztosítása az Art. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 30.1. pontja értelmében az objektumok elhelyezésének előzetes jóváhagyására vonatkozó eljárás alapján sem biztosíthatók integrált fejlesztésre szánt telkek.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2008.11.06-án kelt N VAS-10007/08 meghatározása az N A70-6505 / 29-2007 ügyben kifejti, hogy az Art. 2. szakaszának megfelelően. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 30.2. pontja értelmében a telek bérbeadása annak integrált fejlesztésére, lakásépítésre, árverésen történik a cikkben előírt módon. RF Munka Törvénykönyve 38.2. Ellentmond a hatályos jogszabályok követelményeinek, hogy egy személynek árverés tartása nélkül telket biztosítsanak, mivel a bíróság által tárgyalt ügyben a szociális létesítményekkel és többszintes garázsokkal ellátott lakóépület elhelyezésének előzetes egyeztetéséről szóló határozat a bíróság által tárgyalt ügyben a 2005. november 16., azaz 2005. október 1. után.
A kérelmező azon érvei, miszerint 2005. 10. 01. előtt lezajlott a telekválasztási eljárás a létesítmény építésére, amellyel kapcsolatban a telek személy részére történő átadása nem mond ellent a jogszabályi előírásoknak, tárgyát képezték. semmítőszék értékelését, és megalapozatlannak találták.
15. pontja szerint Az Orosz Föderáció Földtörvénykönyvének elfogadásáról szóló, 2001.10.25-i N 137-FZ szövetségi törvény 3. cikke, ha az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvével összhangban az építési telek kiválasztására vonatkozó eljárások részben vagy teljesen elkészültek, de 2005.10.01-ig nem született döntés az objektum elhelyezkedésére vonatkozó előzetes egyeztetésről, ilyen telek árverés nélkül nem adható bérbe vagy tulajdonba lakásépítésre.
A telek integrált fejlesztésére történő bérbeadása árverésen történik, amely a Kbt. RF Munka Törvénykönyve 38.2. Más szóval, a telkek integrált fejlesztése lakásépítésre egy sajátos módon szabályozott kapcsolatok köre, gyakorlatilag a telek biztosításának kezdetétől az integrált fejlesztést szolgáló összes tevékenység befejezéséig.
Az Art. normái. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 30.2. pontja, annak ellenére, hogy maga a cikk a telkek biztosítására irányul, rendelkezéseket állapít meg azon személyek jogairól és kötelezettségeiről, akik integrált fejlesztés céljából bérbe adnak telket, meghatározva a különleges jogokat és kötelezettségeket. az integrált lakásépítésre szánt telek bérlőjének kötelezettségei ... Így az Art. A 30.2. pont számos speciális szabályt tartalmaz, amelyeket az RF LC és RF CC egyéb rendelkezéseivel együtt kell alkalmazni a telkek bérlésére vonatkozóan.
Így megállapították, hogy az integrált lakásépítési célú fejlesztésére biztosított telek bérlője köteles eleget tenni az al. 6-8. o. 3. cikk. Az RF LC 38.2. pontja, vagyis a feltételek, amint az az árverési hirdetményben szereplő cikk közvetlen értelmezéséből is érthető. A meghatározott Art. Az RF Munka Törvénykönyve 38.2. pontja értelmében az integrált fejlesztésre szánt telekre vonatkozó bérleti szerződésnek a következő feltételeket kell tartalmaznia: a területrendezési projekt és a földmérési projekt elkészítésének maximális időtartama az integrált beépítésre szánt telek határain belül. lakásépítési fejlesztés; az építés befejezésekor állami vagy önkormányzati tulajdonba kerülő mérnöki infrastruktúra építésével a terület fejlesztésére irányuló munkák végzésének maximális feltételei, valamint az ilyen átruházás feltételei; a lakásépítés és egyéb építkezés megvalósításának maximális feltételei az engedélyezett földhasználat típusainak megfelelően.
Megállapítást nyer továbbá, hogy a Kbt. Az RF Munka Törvénykönyve 22. §-a értelmében a telek bérlőjének joga van a telekre vonatkozó bérleti szerződés időtartama alatt a jelen szerződésből eredő jogait és kötelezettségeit harmadik félre átruházni, beleértve a bérleti szerződésben meghatározott jogokat és kötelezettségeket. cikk 5., 6. pontja. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 22. §-a szerint a telek tulajdonosának beleegyezése nélkül, az ő értesítése mellett, függetlenül az ilyen telekre vonatkozó bérleti szerződés időtartamától. Ezzel egyidejűleg a telek integrált fejlesztésével kapcsolatos követelmények teljesítésének felelőssége az új jogosultra száll át.
(5) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 30.2. pontja szerint a telek bérlője gondoskodott annak integrált fejlesztéséről lakásépítés céljából, miután jóváhagyta a területtervezési dokumentációt, valamint a lakáscélú és egyéb telkek állami kataszteri nyilvántartását. az engedélyezett felhasználási módoknak megfelelő építés, a korábban biztosított határain belül egy telek kizárólagos joga, ha a szövetségi törvény másként nem rendelkezik, az említett telkeket tulajdon vagy bérbeadás céljából megszerezni.
Meg kell állapítani, hogy az Art. Az RF LC 30.2. pontja új bérleti szerződés megkötését írja elő a telek következő használatára a befejezett integrált fejlesztést követően. Ennek az az oka, hogy a jelen fejlesztés során az integrált fejlesztésre biztosított telek megosztás alá esik, hogy a telkeken beépítést lehessen végezni, közös területet kiosztani stb.
Jogok megszerzése olyan telkekre, amelyek állami vagy önkormányzati tulajdonban vannak, és amelyeken épületek, építmények, építmények találhatók
Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 36. cikke jelentősen eltér a cikkben meghatározottaktól. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 30., 30.1., 30.2., 34. §-a, amely az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő földekről földterülethez való jog megszerzésének alapja. Ebben az esetben az alap nem a webhely használatának konkrét célja, hanem az állampolgárok vagy jogi személyek tulajdonában lévő ingatlanok elhelyezése. Azok a polgárok és jogi személyek, akik állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő telkeken található épületeket, építményeket, építményeket térítésmentesen használnak, gazdasági irányítást vagy operatív kezelést biztosítanak, az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve értelmében jogot szereznek ezekre a telkekre.
Ha a szövetségi törvények másként nem rendelkeznek, a telkek privatizálására vagy a telkek bérleti jogának megszerzésére kizárólag állampolgárok és jogi személyek - épületek, építmények, építmények tulajdonosai - jogosultak.
E cikk normáinak, valamint az Art. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 35. §-a alapján feltételezni kell, hogy a telkekre vonatkozó jogokat az ilyen ingatlantárgyak tulajdonosai olyan épület részeként szerzik meg, amely önálló ingatlantárgy lehet, amely az ingatlantól függetlenül használható. a tudás egyéb részei, beleértve azok megsemmisítését is. Annak ellenére, hogy egy ilyen tárgy meghatározása a gyakorlatban nem mindig egyszerű kérdés, a földhöz való jog megszerzése szempontjából megkülönböztetik egy másik ingatlantárgytól - olyan helyiségtől, amely általában nem rendelkezik ilyennel. autonómia.
Ezen túlmenően a telkekre vonatkozó jogszerzés jogi feltételeire vonatkozó ítélkezési gyakorlat számos esetben az épületek, építmények, valamint a folyamatban lévő építmények és építmények közötti különbségekből indul ki.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2008. december 23-i N 8985/08 határozata különösen pontosította, hogy a bíróságok következtetése a befejezetlen ingatlan tulajdonosának telekvásárlási jogáról. építési objektum nem veszi figyelembe a köz- és magánérdek egyensúlyának fenntartásának szükségességét a tőkeépítési projektek építésekor.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke szerint az ingatlanok (ingatlanok, ingatlanok) magukban foglalják a földterületeket, a föld alatti telkeket és mindent, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, vagyis olyan tárgyakat, amelyek mozgása lehetetlen a földterület aránytalan károsodása nélkül. rendeltetésük, beleértve az épületeket, építményeket, befejezetlen építésű tárgyakat ...
1. pontja Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 36. cikke értelmében az ilyen telkek állami vagy önkormányzati tulajdonban történő megvásárlásának kizárólagos joga azon jogi személyeket illeti meg, akik ezeken a telkeken épületeket, építményeket és építményeket birtokolnak.
Ez a cikk ugyan nem nevesíti a folyamatban lévő építési objektumokat, de a megnevezett objektumok alatti telek megváltási eljárásának alkalmazása a törvényben közvetlenül meghatározott esetekben lehetséges. Ilyen esetek különösen a folyamatban lévő építési tárgyak privatizációja az Art. (3) bekezdésében foglaltak alapján. Az állami és önkormányzati tulajdon privatizációjáról szóló, 2001. december 21-i N 178-FZ szövetségi törvény 28. cikke, a földterületek állandó (korlátlan) használatához való jog újbóli bejegyzése az Art. (2) bekezdésének rendelkezései alapján. Az Orosz Föderáció földtörvényének elfogadásáról szóló, 2001.10.25-i N 137-FZ szövetségi törvény 3. cikke.
A telek építési célú bérbeadása során a Kbt. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 36. §-a nem vonatkozik a folyamatban lévő építési tárgyakra, mivel az épületektől, építményektől vagy építményektől eltérően az építkezés befejezéséig és üzembe helyezésükig nem használhatók rendeltetésüknek megfelelően.
A polgárok és jogi személyek - épületek, építmények, építmények tulajdonosai - birtokában lévő telkek tulajdonjogának vagy bérletének kizárólagos jogának tartalma abban rejlik, hogy a megjelölt személyeken kívül senki nem hivatkozhat a megszerzésére. ezt a telket. Ez következik a telek és a rajta található ingatlan sorsának egységének elvéből is.
E kizárólagos jog jogi értelmének tisztázását az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága adta meg a plénum 2005. március 24-i 11. számú határozatában "A földterületi jogszabályok alkalmazásával kapcsolatos egyes kérdésekről". Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának határozata azt is egyértelművé tette, hogy az épületek privatizációjáról szóló, az RF LC végrehajtásáról szóló törvényben megállapított, az épületek, építmények, építmények privatizációjára vonatkozó norma, építmények, építmények egy telek privatizációjával egyidejűleg (az RF LC hatálya, az Art. 7. cikkelye, a földterület tulajdonjogának megszerzésének vagy bérleti szerződés megkötésének joga, kivéve azokat az eseteket, amikor egy telek privatizációja tiltott.
Az RF LC hatálybalépése előtt megkötött telekbérleti szerződés megléte nem fosztja meg az ingatlantulajdonost a földterület megvásárlásának jogától az Art. (1) bekezdése szerint. RF Munka Törvénykönyvének 36. cikke.
A földjogok megszerzésének módja szempontjából fontos, amint az az Art. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 36. cikke határozza meg a tárgy összetételét, az alanyok ingatlanhoz fűződő jogainak típusát és az ingatlanhasználat célját.
Így különösen speciális sorrendben a földterületeket egyes törvény által meghatározott entitások (vallási szervezetek, külföldi szervezetek) kapják.
Jelentős része az Art. 36. §-a olyan normatívát alkot, amely meghatározza az épület, építmény és építmény alatti telkekre vonatkozó jogok megszerzésének eljárását, amelyek jogai több személyt illetnek meg. Sőt, az Art. (2) bekezdésének végrehajtása során. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 36. §-a, amely szerint a meglévő beépítés során a telkeket, amelyeken lakóépületek közös tulajdonába tartozó építmények, lakóépületek és egyéb építmények vannak, közös tulajdonként biztosítják a a lakástulajdonosok közös megosztott tulajdona a lakásjogszabályban meghatározott módon és feltételek mellett, szem előtt kell tartani az egyéb szövetségi törvények speciális szabályait, amelyek az ingatlanhoz és a földterülethez való jogok megszerzését szabályozzák. Tehát az Art. (5) bekezdése Az Orosz Föderáció Lakhatási Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Lakáskódexe) 36. cikke értelmében a bérházban lévő helyiségek tulajdonosai közös tulajdoni részesedés alapján birtokolják azt a telket, amelyen ez a ház található. , a tereprendezés elemeivel és a tereprendezési és egyéb objektumokkal, amelyek a meghatározott telken helyezkednek el.
Ezenkívül az Art. Az RF LC 137. §-a szerint abban az esetben, ha ez nem sérti a társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak jogait és jogos érdekeit, a háztulajdonosok társaságának joga van földterületeket közös tulajdonban átvenni, átvenni vagy megszerezni. bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak lakásépítés, közmű- és egyéb épületek építése és további üzemeltetése céljából; a jogszabályok előírásainak megfelelően, egy bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak nevében és költségére az ilyen ház mellett kiosztott telkek fejlesztését.
Észrevehető különbségek vannak az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve és az Orosz Föderáció Lakástörvénykönyve cikkeinek megfogalmazásában a lakóépületek alatti telkekre vonatkozó jogok megszerzése tekintetében. A gyakorlatban azzal foglalkozunk, hogy az épület alatti telek nem mindig van kialakítva. E tekintetben a Kbt. Az RF LC 36. cikke veszteséges, mivel nincs olyan tárgy, amelynek joga a lakóépületekben lévő helyiségek tulajdonosait illeti meg.
A 2004. december 29-i N 189-FZ "Az Orosz Föderáció Lakáskódexének elfogadásáról" szóló szövetségi törvény 16. cikke egyúttal megállapítja, hogy a telek, amelyet az RF hatálybalépése előtt alakítottak ki. Lakáskódex, amelyre vonatkozóan az állami kataszteri bejegyzést elvégezték, ingyenesen átkerül egy bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak közös tulajdonába. Ha az említett törvénykönyv hatálybalépése után telket alakítanak ki, akkor az a telek kialakításától és az állami kataszteri nyilvántartásba vételtől kezdve ingyenesen átmegy egy bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak közös tulajdonába. ki.
A közelmúlt gyakorlata több álláspontot alakított ki a telkekre vonatkozó jogok bejegyzési eljárásával kapcsolatban ebben az ügyben, amelyet többek között felsőbb bírósági határozatok is alátámasztanak.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2010.04.09-i meghatározásából N BAS-8881/09 egy zárt részvénytársaság (a továbbiakban: társaság) 2010.03.11-i kérelméről a 2010. március 11-i határozatának felülvizsgálatáról. Az Omszki Régió Választottbírósága 2009. június 30-án az N A46-14397/2008 ügyben felügyeleti joggal, a nyolcadik fellebbviteli választottbíróság 2009.10.09-i és a Nyugat-szibériai körzet Szövetségi Választottbíróságának határozata 2010. 01. 21. ugyanabban az ügyben, amelyet a Szövetségi Hivatal, az Omszki Közigazgatás Építészeti és Várostervezési Osztályához (a továbbiakban: Építészeti Osztály) egy lakástulajdonosi társulás (a továbbiakban: HOA) kérésére fogadtak el. Az Omszki Régió Ingatlankataszteri Ügynöksége (a továbbiakban - a FAKON Hivatala) az Építészeti Osztály 2008.02.29-i N 221-r „A földterület kialakítására vonatkozó határtervezet jóváhagyásáról” szóló rendeletének érvénytelenítéséről. óvoda építése a Maslennikov utcában Omszk város központi közigazgatási körzetében "és a FAKON Iroda 04-i határozatának visszavonása. 2008.05. N Ф36 / 08-927 "A kataszteri bejegyzés elvégzésének megtagadásáról".
A bíróság megállapította, hogy a társasház helyiségeinek tulajdonosai 2005. november 21-én az omszki ingatlanügyi osztályhoz (a továbbiakban: ingatlanügyi osztály) kérelmet nyújtottak be a földterületre vonatkozó jogok megszerzése iránt. a lakóépület található, határainak és méreteinek meghatározásával a telekalakítási és településrendezési jogszabályok előírásainak megfelelően.
Az Ingatlanügyi Osztály 2006. október 30-i, N 4314-r számú végzésével területi területrendezési tervet hagytak jóvá a telepi földek kategóriájába tartozó telkek, nevezetesen egy 3856 területű telek kialakítására. négyzetméter m és egy 325 nm-es telek. m egy 5 szintes lakóházhoz viszonyított elhelyezkedéssel.
Az Ingatlanügyi Osztály 2008.03.11-i N 1997-r végzésével jóváhagyta a települések földterület kategóriájába tartozó, 4181 nm területű telek kialakításának határtervezetét. m lakáscélú, valamint köz- és üzleti célú épületek esetében a telek helyét egy 5 szintes lakóépülethez viszonyítva határozzák meg, amelynek postai címe: K. Marksa Avenue, 29. Omszk központi közigazgatási körzetében.
2008. április 17-én az említett lakóépület helyiségeinek tulajdonosai a Rosnedvizhimost Hivatalhoz fordultak a kialakított telek kataszteri bejegyzése iránti kérelemmel.
Rosnedvizhimost vezetése 2008.04.05. N F36 / 08-927 határozatával megtagadta a kataszteri nyilvántartásba vételt, arra hivatkozva, hogy nem tartották be a földmérési dokumentumok kialakítására vonatkozó követelményeket, valamint a földmérési okmányok kiszabásának tényét. a korábban nyilvántartott telken kialakított telek. Ezt a telket az Építészeti Osztály által a társaság kérésére elfogadott, 2008.02.29-i N 221-r „Az óvoda építésére szolgáló telek kialakítására vonatkozó határtervezet jóváhagyásáról” összhangban alakították ki. ."
A HOA úgy vélte, hogy az említett végzés nem felel meg a földre vonatkozó jogszabályoknak, sérti a bérház alatti, ténylegesen lakott telek használati jogát, ezért a HOA pert indított, amelyben az említett rendeletet érvénytelennek nyilvánította.
A bíróság a megállapított követelményeknek eleget téve a Kbt. 36 ZhK RF, art. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének elfogadásáról szóló, 2004. december 29-i N 189-FZ szövetségi törvény 16. cikke abból a tényből indult ki, hogy a megtámadott végzést azután fogadták el, hogy a lakóház alatti telket kialakították és jóváhagyták. a 2006. 10. 30-i N 4314 -r végzést, és arra a következtetésre jutott, hogy az említett társasház tulajdonosai megsértették azon jogát, hogy közös tulajdonban lévő telket szerezzenek az Art. (1) bekezdésében meghatározott módon. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 36. cikke, amelyet nem hajtottak végre, mivel az Omszk régióban található Rosnedvizhimost Hivatal 2008. május 4-től megtagadta a kataszteri nyilvántartásba vételt.
Ezen túlmenően a bíróság megállapította, hogy az építési célú telek kialakítása során a Kbt. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 30., 31. cikke, mivel a 2008.02.29-i, megtámadott N 221-r végzés jóváhagyta az 1761 négyzetméteres telek határainak projektjét. m, míg az előzetes kiválasztás a cég pályázata alapján egy 630 nm-es telek vonatkozásában történt. m.
A bíróság elutasította a lakosság azon érvét, hogy a bérház alatti telek 2127 nm alapterületű. m alakult ki, a telek határait az omszki polgármester 2004.16.02-i N 365-r „A telek kialakítására vonatkozó területi földgazdálkodási projekt jóváhagyásáról” szóló rendeletével hagyta jóvá a telephely LLC. , és a polgármester fenti végzését érvénytelennek nyilvánította az Omszki Területi Bíróság Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiuma 2009. február 25-én kelt N 33-705 / 2009. sz.
(3) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 36. §-a szerint, ha egy oszthatatlan telken található épület (helyiségek) több tulajdonos tulajdonát képezik, ezeknek a személyeknek joguk van ezt a telket közös megosztott tulajdonba venni. vagy bérleti szerződés több személy oldalán a bérlő, hacsak ez a kódex másként nem rendelkezik, a szövetségi törvények, figyelembe véve a részesedést az épület tulajdonjogában. Ha az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő, oszthatatlan telken lévő épületben a helyiség egy személy tulajdonát képezi, a többi személyt - gazdálkodási joggal, vagy minden személyt - tulajdonosi jogon. a gazdasági irányítás, ezeknek a személyeknek jogukban áll bérbe venni ezt a telket a bérlő oldalán több személy részvételével, hacsak az RF LC, szövetségi törvényei másként nem rendelkeznek, a bérleti szerződést kötő felek beleegyezésével. az épületben található helyiségek többi jogosultját, hogy kössék meg az említett megállapodást.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma 2005. március 24-i N 11 „A földterületre vonatkozó jogszabályok alkalmazásával kapcsolatos kérdésekről” című határozatában ezzel kapcsolatban kifejtette (19-21. pont), hogy a ha az említett személyek ilyen telkeket szereznek, abból a tényből kell kiindulni, hogy több személy által a bérlő oldalán lévő telekre bérleti szerződés köthető, feltéve, hogy több helyiségtulajdonos és egy részt vesznek benne.
A bérleti szerződés megkötése a bérlő oldalán egy személlyel történik annak figyelembevételével, hogy a bérleti szerződést a lízingbevevő oldalán más személyek is megköthetik, az Art. (3) bekezdésében foglaltak szerint. RF Munka Törvénykönyvének 36. cikke.
A telekre vonatkozó bérleti szerződés megkötésének kényszere a helyiségek egyéni tulajdonosai vonatkozásában nem megengedett (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 421. cikkének 1. pontja).
A többszemélyes bérlői oldalon álló telekre vonatkozó bérleti szerződésből eredő viták rendezésekor a választottbíróságnak az Art. 2. pontja szerint kell eljárnia. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 322. cikke, amely megállapítja, hogy több adós vállalkozási tevékenységgel kapcsolatos kötelezettségei egyetemlegesek, hacsak törvény, más jogi aktusok vagy a kötelezettség feltételei másként nem rendelkeznek.
Ezért azokban az esetekben, amikor egy telekre vonatkozó bérleti szerződés alapján minden bérlőtárs üzleti célra használja a rajta található épületeket (épületben lévő helyiségeket), az ilyen bérlők kötelezettségei egyetemlegesnek minősülnek, ha a bérleti szerződés másként nem rendelkezik. megegyezés.
Ha egy telek bérlőtársai közül legalább az egyik a hozzá tartozó, ezen a telken található épületet (helyiséget) más célra használja, a bérleti szerződésből eredő valamennyi bérlőtárs kötelezettsége megosztott jellegű.
A bíróságoknak a telek egyes bérlőtársai kötelezettségének nagyságának meghatározásakor az egyes bérlőtársakhoz tartozó épület (helyiség) területének nagyságából kell kiindulniuk.
Mivel az Art. (3) bekezdésében említett személyek a Kbt. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 36. §-a értelmében bérleti szerződést köthetnek több személlyel a bérlő oldalán egy vagy több helyiségtulajdonos részvételével egy oszthatatlan telken található épületben, megfelelő módon az egy évre vagy hosszabb időre megkötött megállapodást állami nyilvántartásba kell venni, miután az ilyen megállapodást aláíró személyek kérelmét benyújtották a nyilvántartó hatósághoz.
Állami tulajdonú vállalatok és állami vagy önkormányzati intézmények - az épületben található helyiségek tulajdonosai a hozzájuk tartozó helyiségekkel kapcsolatos jogaik gyakorlására jogosultak a föld korlátozott használatára.
Abban az esetben, ha egy oszthatatlan telken található épületben lévő helyiségeket több állami tulajdonú vállalkozáshoz és állami vagy önkormányzati intézményhez rendelik, ezt a telket annak a személynek adják át, aki az épületben nagy területtel rendelkezik állandó használatra. (korlátlan) használat, másoknak pedig e személyek korlátozott használati joga van a telek használatához, hogy gyakorolhassák a részükre ruházott helyiséghez fűződő jogaikat.
pontjában foglaltakat. Az RF LC 36. cikke különleges feltételeket határoz meg a telek értékének kiszámításához, amikor azt épületek, építmények és építmények tulajdonosai szerezték meg, amelyek eltérnek a telek piaci értékének meghatározásától. Az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő telkek értékesítése az ezeken a telkeken található épületek, építmények, építmények tulajdonosai számára a végrehajtó hatóságok, illetve a helyi önkormányzatok által megállapított áron történik. Ráadásul a telkek ára nem haladhatja meg azok kataszteri értékét. Amíg az Orosz Föderáció kormánya által felhatalmazott szövetségi végrehajtó szerv, az Orosz Föderációt alkotó szerv állami hatalmi szerve vagy helyi önkormányzati szerv a telek árának meghatározására vonatkozó eljárást nem állapít meg, ezt az árat kell megállapítani. kataszteri értéke összegében.
Fel kell ismerni, hogy a földrészletek értékének „kedvezményesnek” gondolt meghatározása a gyakorlatban nagy nehézségeket és konfliktusokat okoz. Ennek oka az a tény, hogy a földrészletek kataszteri értékének kiszámítása egyrészt nem mindig pontos, és megfelel a telek paramétereinek (normatív és tényleges). Másrészt a föld pontosan megállapított kataszteri értéke gyakran jóval magasabb, mint a piaci érték. Ez utóbbi tulajdonképpen tagadja az ingatlanok alatti telkekre vonatkozó jogok megszerzésének preferenciális jellegét.
Az Art. normái. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 36. cikke, amely meghatározza a földhasználati jogok megszerzésének eljárását. Ugyanakkor ez az eljárás vonatkozik mind az ingatlanok alatti telkekre vonatkozó jogok megszerzésére, mind a földterületekre vonatkozó jogok újrabejegyzésére vonatkozó kapcsolatokra, az Art. utasításai szerint. Bevezető törvény 3. §-a.
(5) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 36. §-a értelmében a földterülethez való jogok megszerzése érdekében az e cikkben meghatározott állampolgárok vagy jogi személyek együttesen fordulnak az államhatalom végrehajtó szervéhez vagy egy helyi önkormányzati szervhez, amely a 3. cikkben meghatározott. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 29. §-a, nyilatkozattal a telekre vonatkozó jogok megszerzéséről, a kataszteri útlevél csatolásával.
A telekjog megszerzésére irányuló kérelemhez csatolt dokumentumok listáját a szövetségi végrehajtó szerv állapítja meg, amely felelős a földviszonyok terén az állami politika és jogi szabályozás kidolgozásáért.
Az említett kérelem beérkezésétől számított egy hónapon belül az államhatalom végrehajtó szerve vagy a helyi önkormányzati szerv dönt a telek tulajdonjogára, bérbeadásra vagy az 1. pontjában meghatározott esetekben történő átadásáról. Művészet. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 20. cikke az állandó (korlátlan) felhasználás jogáról. Az államhatalom végrehajtó szerve vagy a helyi önkormányzati szerv a telek tulajdonjoggal vagy haszonbérbe adásáról szóló határozat meghozatalától számított egy hónapon belül elkészíti a telek adásvételére vagy bérletére vonatkozó megállapodás tervezetét, és megküldi. azt a kérelmezőnek megfelelő megállapodás megkötésére irányuló javaslattal.
Az államhatalom végrehajtó szerve vagy a helyi önkormányzati szerv a telek kataszteri útlevelének benyújtásától számított két héten belül határozatot hoz a telek kérelmezők részére történő átadásáról, és megküldi nekik annak másolatát. határozat e telek kataszteri útlevelének csatolásával.
Az egyik vita középpontjában (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2006. március 21-i, N 14711/05 sz. határozata az N A41-K1-1979 / 05. sz. ügyben) az R. használatának cselekményei álltak. Ezen a telken R. tulajdonát képező ingatlan nem volt. A felperes - R. szervezete - korlátolt felelősségű társaság, azaz nem vonatkozik azokra a személyekre, akik az Art. (1) bekezdése alapján rendelkeznek földterülettel. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 20. cikke állandó (korlátlan) használatra biztosítható. Az ilyen személyek számára a bevezető törvény szabályt állapított meg a földterületek tulajdonba vagy haszonbérletbe történő átvételére.
Ezen túlmenően, összhangban az Art. Az Orosz Föderáció földtörvényének elfogadásáról szóló szövetségi törvény 3. cikke, a földterülethez való jog újbóli bejegyzése, az Art. 9.1. pontjában meghatározott esetek kivételével. A meghatározott szövetségi törvény 3. cikke tartalmazza:
Az érdekelt személy kérelmének benyújtása földterület megfelelő jogon történő biztosítására, amikor ezt a jogot e cikknek megfelelően újból nyilvántartásba veszi, vagy egy érdekelt személy kérelmet nyújt be neki földterület megadására a biztosított jogon. az Art. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 15. vagy 22. §-a alapján e jog e cikk (2) és (5) bekezdése szerinti újrabejegyzése esetén;
Az államhatalmi végrehajtó szerv vagy önkormányzati szerv határozatának meghozatala a Kbt. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 29. cikke a vonatkozó törvénynek megfelelő telek biztosításáról;
A jogok állami nyilvántartásba vétele az "Ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal kapcsolatos ügyletekről" szóló szövetségi törvény szerint.
A bírósági normaértelmezésben a vita és az egyet nem értés lényege az Art. (2) bekezdésének rendelkezése volt. Az Orosz Föderáció földtörvényének elfogadásáról szóló szövetségi törvény 3. cikke, amely szerint a jogi személyek kötelesek újra bejegyeztetni a földterületek állandó (határozatlan idejű) használati jogát a telkek bérleti jogára vagy szabályai szerint tetszés szerint szerezzenek tulajdonba földterületeket. RF Munka Törvénykönyvének 36. cikke. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 36. cikke szabályozza az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő, épületek, építmények, építmények elhelyezésére szolgáló telkekre vonatkozó jogok megszerzésével kapcsolatos kapcsolatokat. Ez a cikk tartalmazza mind a földterületekre vonatkozó jogok megszerzésének általános feltételeit az ingatlantípusoknak és a személyek jogi státuszának megfelelően (az RF LC 1-4., 9. cikkelye, 36. cikk), mind pedig a jogok megszerzésének eljárását. föld közös a cikkben meghatározott összes esetre (az RF LC 36. cikkének 5-8. cikke). Egyes bíróságok ugyanakkor arra a következtetésre jutottak, hogy a PBP-jog újbóli nyilvántartásba vételének követelménye az Art. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 36. cikke csak azokra a személyekre vonatkozik, akiknek ingatlanjoguk van az érintett telkeken.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége határozatában rámutatott a bíróság azon feltételezésének tévességére, hogy az Art. 2. bekezdése. A bevezető törvény 3. §-a hivatkozik az Art. Az RF Munka Törvénykönyvének egészének 36. cikke. Különösen az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága helyesen hívja fel a figyelmet arra, hogy az Art. 2. pontja. 3. -a külön rendelkezéseket állapít meg a földterületek állandó (korlátlan) használati joga alapján birtokló személyek földterületi jogának megszerzésére. A telekjog újrabejegyzése az Art. szabályai szerint történik. Az RF Munka Törvénykönyve 36. cikkének 2. szakasza. Bevezető törvény 3. §-a.
Így az Art. (2) bekezdése áttételének jogi értelme. 3. cikkének bevezető törvénye. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 36. cikke értelmében a földjogok újrabejegyzésére vonatkozó eljárásoknak (kérelmek benyújtása, kataszteri okmányok elkészítése, megállapodás készítése és megkötése stb.) meg kell egyeznie a tulajdonosok földhasználati jogainak megszerzésére vonatkozó eljárásokkal. állami vagy önkormányzati tulajdonú telkeken található épületek és építmények.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága következtetésének érvényessége abban rejlik, hogy az Art. (1) bekezdése szerint. A bevezető törvény 3. cikke az RF LC hatálybalépésének napjától, a földterülethez való jogok, amelyeket az Art. nem ír elő. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 15., 20-24. cikkei, függetlenül attól, hogy ingatlantárgyak telkeken találhatók-e vagy sem. Ez azt jelenti, hogy e rendelkezés alapján minden személynek újra kell regisztrálnia jogait, ha a földhöz való joga nem felel meg az RF LC feltételeinek.
Azon alanyok korlátozása, amelyekre az Art. (2) bekezdésében foglalt követelmények vonatkoznak. 3 olyan személyek, akik épületekre, építményekre és építményekre jogosultak, csak azon az alapon, hogy a földterülethez fűződő jogok újrabejegyzését az Art. szabályai szerint kell elvégezniük. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 36. cikke nem ért egyet a bekezdésben felvázolt kapcsolatok személyi körével. Ez a bekezdés ugyanis csak az alábbi jeleket említi olyan személyről, aki köteles teljesíteni az Art. (2) bekezdésében foglalt feltételeket. Bevezető törvény 3. §-a. 1. pontjában nem meghatározott jogi személy legyen: a) az Art. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 20. cikke, b) ennek a jogi személynek állandó (korlátlan) használati joga alapján földterülettel kell rendelkeznie. Ebben az esetben hiányzik a földi ingatlan tulajdonjoga, mint kötelező elem.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének megfontolt határozata további fontos körülményekre hívta fel a figyelmet.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége a fent említett állásfoglalásában jelzi, hogy R. cége, nem értve egyet azzal, hogy az adminisztráció megtagadta a telek állandó (határozatlan idejű) használati jogának tulajdonjogba történő átjegyzését, választottbírósághoz fordult azzal a keresettel, hogy kötelezze az adminisztrációt adásvételi szerződés megkötésére erre a telekre...
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének (421., 445. cikk) rendelkezésein alapul az a lehetőség, hogy bírósághoz forduljanak azzal a keresettel, hogy az adminisztrációt egy telek adásvételére vonatkozó szerződés megkötésére kötelezzék. szerződéskötés nem megengedett, kivéve azokat az eseteket, amikor a szerződéskötési kötelezettséget az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, törvény vagy önkéntes kötelezettség írja elő. Ha az a fél, akinek az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve vagy más jogszabályok értelmében a megállapodás megkötése kötelező, kikerüli annak megkötését, a másik félnek jogában áll bírósághoz fordulni, hogy kötelezze megállapodás megkötése.
A megállapodás megkötésének kötelezettsége ebben az esetben az Art. (2) bekezdése korábban említett normájának rendelkezéseiből következik. A bevezető törvény 3. §-a, amely szerint a jogi személyek kötelesek saját belátásuk szerint átjegyeztetni a földterületek állandó (korlátlan) használati jogát a földterületek bérbeadásának vagy tulajdonba vételének jogára. A jog újrabejegyzése mindkét esetben csak megfelelő megállapodás megkötése esetén lehetséges. Ugyanakkor az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2005. március 24-i, N 11. sz. határozata (4. pont) kimondja, hogy a jogi személyek általi, kérésükre történő újrabejegyzéssel kapcsolatos viták rendezésekor a szabályai alapján a földterületek állandó (korlátlan) használati joga. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 36. §-a értelmében a szerződés megkötésére irányuló kereset alperese a telek tulajdonosa (az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó szervezet vagy önkormányzati szerv), amelyet felhatalmazott szerve képvisel. .
Ugyanakkor a 2005. március 24-i plénum N 11 határozatának 4. pontjára hivatkozva az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének szóban forgó határozata jelzi, hogy R. nyilatkozata az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága elismeréséről az adminisztráció döntése vagy intézkedései jogellenesnek minősülnek. Az ilyen nyilatkozatot a bíróság a Ch. 24 APC RF. Ugyanakkor a bíróság, miután megállapította, hogy az állami szervek, önkormányzati szervek, egyéb szervek, tisztségviselők döntése vagy intézkedése (tétlensége) nem felel meg a törvénynek vagy más szabályozó jogszabálynak, és sérti a jogokat és jogos érdekeket. a kérelmező határozatot hoz a megtámadott határozat vagy a megtámadott cselekmények (tétlenség) jogellenességének elismeréséről. Amint azt az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége határozatában is megjegyzi, az Art. 5. részének 3. bekezdése értelmében. Az Orosz Föderáció Választottbírósági Eljárási Törvénykönyve 201. §-a értelmében az elfogadott határozat rendelkező részének utalást kell tartalmaznia a vitatott cselekmények (tétlenség) jogellenesnek való elismerésére, valamint az illetékes hatóságok kötelezettségére bizonyos intézkedések megtételére, határozat meghozatalára, ill. ellenkező esetben szüntesse meg a jogsértéseket. A bíróságnak különösen joga van arra kötelezni ezt a szervet, hogy készítsen el egy megállapodástervezetet, és azt meghatározott időn belül küldje meg a kérelmezőnek.
Az Orosz Föderáció Választottbírósági Eljárási Törvénykönyvének 173. cikke szerint a megállapodás megkötésének kényszerével kapcsolatos vitákban a határozat rendelkező részében a bíróságnak meg kell jelölnie azokat a feltételeket, amelyek mellett a felek kötelesek megállapodást kötni.
R. cége választottbírósághoz fordulva úgy fogalmazta meg követelését, hogy telek adásvételi szerződés megkötésére kényszeríti az adminisztrációt. A másodfokú bíróság azonban – a társaság igényét jogosnak ismerve, és az adminisztrációt e megállapodás megkötésére kényszerítve – az eljárási jogszabályok előírásait megsértve a közigazgatásra kötelezte a telek adásvételére vonatkozó szerződés tervezet elkészítésének kötelezettségét, küldje el a felperesnek.
Eközben R. cége egy telek adásvételi szerződés tervezetét terjesztette a bíróság elé, de ezt a körülményt nem vették figyelembe.
A bíróságok felhívták a figyelmet az állami hatalom és a helyi önkormányzati szervek felhatalmazott szerveinek kötelezettségére, hogy tegyenek eleget a telek kialakítására irányuló intézkedéseknek, amelyekről hiányzik az információ (az RF LC 36. cikkének 7. szakasza). E szabály szerint, ha a telek állami kataszteri nyilvántartása nem történt meg, vagy az állami ingatlankataszter nem tartalmaz adatokat a telekre vonatkozó kataszteri útlevél kiállításához szükséges földrészletről, az önkormányzat pontjában foglalt állampolgári vagy jogi személy kérelme vagy fellebbezése alapján szerv. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 29. cikkének megfelelően az államhatalom végrehajtó szerve a meghatározott kérelem vagy fellebbezés kézhezvételétől számított egy hónapon belül jóváhagyja és kiadja a kérelmezőnek a telek kataszteri elhelyezésére vonatkozó tervet. a megfelelő terület tervét vagy kataszteri térképét. Az a személy, aki a földrészlet biztosítását kérte, saját költségén biztosítja a földterületre vonatkozó kataszteri munkák elvégzését, és az eljárásnak megfelelően kérelmezi a földterület állami kataszteri bejegyzésének végrehajtását. az állami ingatlankataszterről szóló szövetségi törvény által megállapított.
A telek határainak elhelyezkedése és területe a tényleges területhasználat figyelembevételével kerül meghatározásra a területrendezési és településrendezési jogszabályok előírásai szerint. A telek határainak helyét a piros vonalak, a szomszédos telkek határainak elhelyezkedése (ha vannak), a telek természetes határai figyelembevételével határozzák meg.
Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 39. cikke kifejezetten előírja az épületek, építmények, építmények tulajdonosai által a telkekre vonatkozó jogok megőrzésének feltételeit ingatlanok megsemmisülése esetén. Ugyanakkor külön jelezni kell, hogy jelen cikk normáinak végrehajtása szempontjából fontosak az ingatlanok pusztulásának okai, amelyek csak rendkívüli körülmények lehetnek.
Épület, építmény, építmény tűz, természeti katasztrófa, pusztulás következtében bekövetkező megsemmisülése esetén a karbantartásukra biztosított földterülethez fűződő jogok a telek örökös tulajdonosát őrzik meg. (korlátlan) használat vagy élethosszig tartó öröklött birtoklás, a helyreállítás megkezdésével az épület, építmény, építmény megállapított rendjében három évig. §-ában meghatározott államhatalmi végrehajtó szerv vagy helyi önkormányzati szerv. RF Munka Törvénykönyvének 29. cikke.
A jelen cikk 1. pontjában meghatározott jogok fenntartásának feltételeit a bérlő és az albérlő számára a telek bérleti (albérleti) szerződése határozza meg.
Megjegyzendő, hogy a fenti normák az ingatlanok fenntartására szolgáló telkekre vonatkoznak. Következésképpen a föld tulajdonjogából és tulajdoni okmányaiból ki kell következnie, hogy a telek a megsemmisült vagyon üzemeltetésére (fenntartására, használatára) szolgált. Más szóval, ha a földterületet, amelyen a megsemmisült vagyon található, más célra (például mezőgazdasági termelésre) biztosítják, e cikk rendelkezései nem kapcsolódnak a földterülethez fűződő jogokhoz, és maguk a jogok nélkül maradnak. bármilyen kifejezési korlátozás.
A föld állami tulajdonának lehatárolását megelőzően a telekhasználati idő meghosszabbításának jogát a helyi önkormányzatok, mint ezen átmeneti időszakban földterületek kezelésével felruházott testületek gyakorolhatják (3. cikk 10. pontja). "Az Orosz Föderáció földtörvényének elfogadásáról szóló szövetségi törvény" ).
