A Novoszibirszk város lakásainak négyzetméterenkénti költségére vonatkozó valós adatokat helyettesítve 2006 minden negyedévében, megállapítható, hogy ez az érték a modell segítségével megszerkesztett konfidenciaintervallumok határain belül esik. A szakértők szerint az így kapott modell megfelelően leírja az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét. A 2006. év végi lakhatási költségek növekedésére vonatkozó előrejelzés bizonyos lakástípusoknál egybeesik a valós adatokkal, mivel a szakértők által jósolt piaci növekedés 20-30%. Az értékbecslő folyamatosan szembesül a lakások költségének előrejelzésének problémájával, ez a probléma különösen akut hitelezési célú értékelések során. A döntés helyessége a szakember tapasztalatától, képzettségétől, valamint a vizsgált tárgy piacán gyűjtött adatok minőségétől függ.
Az összekapcsolás után az árgyűjtemények visszaküldésre kerülnek a Gosstroy-nak további jóváhagyásra. Jelenleg még nem zárult le az új szabályozási keret kidolgozásának folyamata.
Az új szabályozási keretek alapján az ingatlanértékelés lebonyolítása rendkívül összetett és időigényes, speciális ismereteket és készségeket igénylő feladat. Ahhoz, hogy az új szabályozási keret bekerüljön az értékelési gyakorlatba, szükséges egy sor olyan szoftver és számítástechnikai rendszer fejlesztése, amely alkalmas az ingatlanértékelés alkalmazott problémáinak megoldására.
A közelmúltban az építőipar regionális árképzési központjai elkezdtek aktívan dolgozni, és megjelentek olyan cégek, amelyek információs szolgáltatások nyújtására szakosodtak, például az NPF Építőipari Információs Technológiák Központja.
A kiadványok használatakor figyelembe kell venni, hogy számításaik többsége a tervgazdaság korának szabályozási keretein alapul, bizonyos áregyütthatókkal indexelve, ezért a végső értékelési eredmények az okok miatt jelentős hibásak lehetnek. fent emlitett. Bizonyos indexek használatakor gondosan tanulmányozni kell a számításuk előfeltételeit.
A közelmúltban jelent meg az építési költségek regionális jegyzéke (RCC-2006), amely az értékbecslők által várt elsőként jelent meg az országban. Tartalmaz költségmutatókat az építési munkák típusa szerint, az aggregált költségmutatókat (UCI) és a „kifejezett változatban a szükséges beruházási volumen felméréséhez szükséges információkat”.
Valójában az utóbbi meghatározás a modern épületek és építmények analógjainak becsült költségére vonatkozik.
Különösen az értékelés iránti igény folyamatosan növekszik annak érdekében, hogy az eszközöket az IAS, a US GAAP vagy az orosz számviteli standardok szerint tükrözzék a pénzügyi kimutatásokban; az immateriális javak értékének felmérése a marketing- és márkastratégiák hatékonyságának meghatározása érdekében; értékelés az adásvételi ügyletek, az eszközök lízingje, az M&A és egyéb tulajdonjogok és egyéb tulajdonjogok átruházására irányuló tranzakciók lebonyolítása céljából; biztosítási célú értékelés, további részvénykibocsátás vagy részvények visszavásárlása az állami tulajdonú vállalatok privatizációja során; ingatlanfedezetű kölcsönadás céljából történő értékelés stb. Az Expert RA minősítő ügynökség tanulmányának eredményei szerint az elmúlt másfél évben a legnépszerűbb szolgáltatások az ingatlan- és általában az üzleti életre vonatkozó értékbecslési szolgáltatások voltak.
SZÖVETSÉGI OKTATÁSI ÜGYNÖKSÉG MOSZKVA ÁLLAMI SZOLGÁLTATÁSI EGYETEM Kar: Regionális Gazdasági és Önkormányzati Közigazgatási Intézet Részleg: Állami és Önkormányzati Közigazgatási kurzus projekt. Téma: Ingatlanértékelési módszerek fejlesztése.
Szakága: Önkormányzati ingatlankezelés. A GRDS 3-2 csoport diákja fejezte be, Shevchuk M.V. Dubovik M.V. tanár elfogadta.
Így az RCC gyűjtemények az ingatlanértékelés alapvető alapjává kell, hogy váljanak. Ezeknek a gyűjteményeknek azonban vannak jelentős hiányosságai is.
A legfontosabb az, hogy nem adják meg a kiindulási adatokat és az analógok költségének kapott értékeinek alapvető feltételezéseit. Így nem teljesen világos, hogy a végső számokban pontosan milyen összetételű berendezéseket vettek figyelembe, mit tartalmaztak a fejlesztő egyéb költségei stb.
Becslők, elemzők és értékbecslők közös munkája az RSS fejlesztése irányában az ingatlanértékelők számára oly szükséges információs bázis létrejöttéhez vezethet. Az értékbecslési tevékenység fejlesztésének fő iránya jelenleg az ingatlanok piaci értékének felmérése.
Ez annak köszönhető, hogy hazánkban adatbázis halmozódik fel az ingatlanok tényleges piaci értékéről.
Egyéb pályázati helyzetek: - új építés megvalósíthatósági elemzése, - a legjobb és leghatékonyabb telekhasználat meghatározása, - felújítás, - végső költségegyeztetés, - intézményi és különleges rendeltetésű épületek, - biztosítási célok. — piaci összehasonlítási módszer: az ingatlan piaci értékének felmérése a közelmúltban hasonló tárgyú ügyletekre vonatkozó adatok alapján. Feltételezhető, hogy egy racionális befektető vagy vevő nem fizet többet egy adott ingatlanért, mint amennyibe egy másik hasonló ingatlan vásárlása kerülne, amely ugyanolyan hasznossággal rendelkezik. - jövedelemmódszer: az ingatlan értékét a jövőben várhatóan e tárgyból származó előnyök nagysága, minősége és igénybevételének időtartama határozza meg.
Figyelem
Eredet · Természetes (természetes) objektumok · Mesterséges tárgyak (épületek).2. Rendeltetés · Üres telkek (fejlesztési vagy egyéb célú) · Természeti komplexumok (lerakódások) hasznosításukra · Épületek Lakás céljára Iroda számára Kereskedelmi és fizetős szolgáltatások iparának · Egyéb.3.
Méret · Földterületek · Egyedi telkek · Épület- és építményegyüttesek · Többlakásos lakóház · Egylakásos lakóépület (kastély, nyaraló) · Szekció (bejárat) · Emelet egy részben · Lakás. · Szoba. · Nyaraló .· Adminisztratív épületegyüttes.· Épület.· Helyiségek vagy épületrészek (szelvények, emeletek).4. Használatra kész · Kész tárgyak · Felújítást vagy nagyobb javítást igényel · Az építkezés befejezését igényli. 1.2 A lakóingatlanok értékelésének módszertana.
Így a következő költségtételek kerülnek figyelembevételre az UPVS gyűjtésekben: · közvetlen költségek; · rezsiköltségek; · tervezett megtakarítások (nyereség); · építési terület kiosztásának és fejlesztésének általános helyszíni költségei; · tervezési és felmérési munkák költsége; · a téli munkavégzéssel kapcsolatos költségek; · bónuszbérek költségei; · egy állandó vállalkozás vezetésének fenntartásának költségei; · ideiglenes épületek és építmények felszámolásából származó veszteségek; · a munkavállalók 3 km-nél nagyobb távolságra történő szállításának költségei. tömegközlekedés hiányában; · a munkavállalói prémiumok kifizetésének költségei a munka mobil jellege miatt. A tapasztalt értékbecslők a saját fejlesztéseiket használják számításaik során az analógok kiigazítása vagy a kibővített becslések alapján.
P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev munkájában „Ingatlanértékelés, I. rész.
A modell statisztikai mutatói megerősítették a kapott eredmények jelentőségét. Így a kapott modell nagyon jól tükrözi a lakások átlagos költségének a paramétereitől való függését Novoszibirszk város lakáspiacán (anélkül, hogy figyelembe vennénk a szélsőséges lehetőségeket).
A bemutatott modelleket Novoszibirszk város "Zhilfond" és "Amir - Real Estate" ingatlanügynökségeiben alkalmazták, amelyek teljes munkaidőben foglalkoztatják az eladásra kerülő lakások költségeit, valamint biztosítékként szolgálnak kölcsönszerződések. Meg kell jegyezni, hogy a szakértők nagyra értékelték használatuk hatékonyságát. A második fontos probléma, amellyel az értékbecslők szembesülnek, egy lakás értékének előrejelzése a jövőben.
Javaslatok az ingatlanértékelés módszereinek javítására Konklúzió Felhasznált irodalom és források jegyzéke Melléklet BEVEZETÉS A piacgazdaság elemei között kiemelt helyet foglalnak el az ingatlanok, amelyek termelési eszközként működnek (föld, igazgatási, ipari, raktár, kereskedelmi és egyéb épületek és helyiségek, valamint egyéb építmények) és fogyasztási cikk vagy tárgy (telek, lakóépületek, nyaralók, lakások, garázsok). Az ingatlan a polgárok személyes létének alapja, és a gazdasági tevékenység, valamint a vállalkozások és szervezetek fejlődésének alapjaként szolgál a tulajdon minden formája számára.
Oroszországban az ingatlanpiac aktív formációja és fejlődése zajlik, és egyre több állampolgár, vállalkozás és szervezet vesz részt ingatlanügyletekben.
OROSZ KÖZSZOLGÁLATI AKADÉMIA
AZ OROSZ FÖDERÁCIÓ ELNÖKE ALATT
Szakmai Felsőoktatási Szövetségi Állami Oktatási Intézmény
"ÉSZAKNYUGATI KÖZSZOLGÁLATI AKADÉMIA"
Kalugában
pénzügy és hitel
VÉGZETT MUNKA
Kaluga
Bevezetés
1. fejezet Az ingatlanok piaci értékének felmérésének elméleti alapjai
1.1 Ingatlanok értékelése: az értékelés alapfogalmai és elvei
1.2 Az ingatlanok értékbecslésének megközelítései és módszerei
1.3 Az ingatlanértékelés problémái
2. fejezet Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása
2.1 Az értékelés tárgyának leírása
2.2 Az ingatlan piaci értékének meghatározása költségszemléleten belül
2.3 Az ingatlanok piaci értékének meghatározása piaci szemlélet keretében
2.4 Az ingatlanok piaci értékének meghatározása a jövedelemszemlélet keretében
3.1 Az értékelési tárgy piaci értékének végleges értékének meghatározása
Következtetés
Bibliográfia
Hazánk piacgazdaságra való átállása a tudomány és a gyakorlat számos új területének, különösen az ingatlanértékelésnek mélyreható fejlesztését tette szükségessé.
Az ingatlanpiac a nemzeti piacgazdaság olyan ágazata, amely ingatlantárgyak, a piacon működő gazdálkodó egységek, piaci működési folyamatok összessége, azaz. ingatlan előállítási (teremtési), fogyasztási (használati) és cserefolyamatai és piackezelési, valamint a piac működését biztosító mechanizmusok (a piac infrastruktúrája és jogi környezete).
Jelenleg az ingatlanpiacon lakólakások és szobák, irodaházak és helyiségek, ipari és kereskedelmi épületek, nyaralók, nyaralók és vidéki házak vannak telkekkel. Figyelembe kell venni az ingatlanpiac regionális sajátosságait.
A gazdálkodó szervezetek termelési és gazdasági gyakorlatában számos olyan eset adódik, amikor szükségessé válik a vállalkozási ingatlanok piaci értékének felmérése. Egyetlen ingatlan adásvételt, fedezett hitelezést, biztosítást, ingatlanviták megoldását, adózást stb. magában foglaló ügylet sem teljes értékbecslés nélkül.
Az ingatlan piaci értékének meghatározása összetett és egyedi folyamat, hiszen szinte lehetetlen két teljesen egyforma ingatlant találni. Még akkor is, ha az épületek azonos szabványos terv szerint épülnek, de különböző telkeken helyezkednek el, költségük jelentősen eltérhet.
A szakdolgozat témájának aktualitása annak köszönhető, hogy ma egyre nagyobb szükség van az ingatlanok kompetens és objektív értékbecslésére, illetve a vagyonértékelés intézménye még nem alakult ki teljesen, nincs információ értékelési bázis, és az értékelők szakmai képzése Oroszországban még nem érte el a világszintet.
A munka célja az ingatlan forgalmi értékének meghatározása és növelésének módjainak indokolása.
A cél eléréséhez a következő feladatokat kell megoldani:
1. Feltárja az ingatlanok piaci értékének meghatározásának elméleti alapjait;
2. Jellemezze az értékelés tárgyát és környezetét;
3. Indokolja meg az értékelési tárgy piaci értékét három általánosan elfogadott megközelítés alapján;
A vizsgálat tárgya az ingatlan forgalmi értékének meghatározására szolgáló eljárás.
A tanulmány tárgya az ingatlan forgalmi értékének igazolása, illetve annak növelésére vonatkozó ajánlások kidolgozása.
Szerkezetileg a munka egy bevezetőből, három fejezetből, egy következtetésből és egy irodalomjegyzékből áll. Az első fejezet az ingatlanértékelés elméleti alapjait tárgyalja, a második fejezet az ingatlan piaci értékét számítja ki, a harmadik pedig az értékelési eredményeket koordinálja, és meghatározza az ingatlanok piaci értékének növelésének módjait.
A kutatás elméleti és módszertani alapját a dialektikus megismerési módszer, valamint a vizsgált problémával foglalkozó tudósok munkái, folyóirat-irodalom és internetes anyagok képezik. Ezen kívül a következő módszereket alkalmaztuk: gazdasági-statisztikai, monografikus, számítási-konstruktív, valamint az összehasonlító módszert.
Különféle javakat (tárgyakat, dolgokat, tulajdont) hoznak létre, adnak el és szereznek be az állam, a jogi személyek és magánszemélyek bizonyos szükségleteinek kielégítésére, valamint a birtoklásukból és használatukból származó előnyök megszerzésére. Értéke és így költsége attól függ, hogy egy adott ingatlan képes-e kielégíteni a meglévő igényeket, és attól, hogy az ingatlan tulajdonlása milyen előnyökkel jár a jövőben.
Minden ingatlannal végzett művelethez és tranzakcióhoz szükség van az ingatlan értékének ismeretére. Piaci viszonyok között az ingatlanok értéke a gazdaságban és a társadalom egészében bekövetkezett tényezőktől, trendektől, változásoktól függ. Az ingatlanértékelés szükségessége a következő esetekben merül fel:
§ adásvételi vagy bérleti ügyletek;
§ a vállalkozások társaságosítása és a tulajdonrészek újraelosztása;
§ új részvényesek bevonása és további részvénykibocsátás;
§ ingatlanok: épületek és telek adózási célú kataszteri értékelése;
§ ingatlanbiztosítás;
§ ingatlanfedezetű hitelezés;
§ ingatlan-hozzájárulás a vállalkozások és szervezetek alaptőkéjéhez való hozzájárulásként;
§ beruházási projektek fejlesztése és befektetők bevonása;
§ ingatlanok felszámolása;
§ öröklési jog végrehajtása, bírósági ítélet, vagyoni viták rendezése;
§ az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok érvényesítésével kapcsolatos egyéb műveletek.
Az ingatlanok (ingatlanok, ingatlanok) közé tartoznak a földterületek, altalaj telkek, elszigetelt víztestek, és minden, ami a földhöz szilárdan kapcsolódik, azaz olyan tárgyak, amelyek mozgatása rendeltetésük aránytalan károsodása nélkül lehetetlen, ideértve az erdőket, évelő növényeket. , épületek, építmények. Az ingatlanok közé tartoznak még a repülőgépek és tengeri hajók, a belvízi hajózási hajók, valamint az állami nyilvántartásba vételhez kötött űrobjektumok. A törvény más ingatlant is ingatlannak minősíthet.
Az ingatlanértékelés során a földet értéknek tekintik, míg a fejlesztések hozzájárulnak az értékhez.
Az ingatlanok szabad polgári forgalomban vannak, és különféle ügyletek tárgyát képezik, ami igényt teremt az értékbecslésre, pl. a különböző típusú ingatlanok pénzbeli egyenértékének meghatározásakor egy adott időpontban.
A mai gazdaságban sokféle érték létezik. Különféle igények és funkciók miatt szükségesek. Ez magában foglal olyan típusokat, mint a kölcsönzött érték, a biztosítási érték, az ésszerű piaci érték, a könyv szerinti érték, a lízingérték, a felszámolási érték, a befektetési érték és még sok más. Általában azonban az érték két kategóriába sorolható: csereértékre és használati értékre.
A csereérték az az ár, amely a kereslet és kínálat tényezői által kialakított egyensúlyon alapuló szabad, nyitott és versenyképes piacon érvényesülne. Néha objektív értéknek is nevezik, mert valós gazdasági tényezők határozzák meg.
A használati érték egy adott felhasználó vagy felhasználói csoport tulajdonának értéke, pl. a működő vállalkozás részeként használt ingatlanok értéke (például egy gyár által használt ingatlan).
Az összes értéktípus közül a piaci érték a legelterjedtebb – a piaci viszonyok között a fő értéktípus. A piaci érték meghatározásakor abból indulunk ki, hogy a piac létezett a múltban (az ingatlanokat már eladták), a jelenben létezik (az ingatlan eladásra jön létre) és a jövőben is létezni fog, hiszen sem a piac múltja, sem jelene nem ennek ellentmond.
A fentiek alapján megállapíthatjuk: nemcsak maga a piac, hanem a piac által alkotott eszközök is, amelyek közül a legfontosabb a költség, háromkomponensűek. Ezekből a pozíciókból azt mondhatjuk, hogy a költségek:
Valóban a költség, pl. az adott piacon legvalószínűbb ár;
Valójában piac, hiszen a piaci értékek tere, amely egy adott tárgy költségét is magában foglalja, kizárólag a szabad, nyitott és versengő piac tényezőinek hatására alakul ki;
Valóban objektív, hiszen a gyártó (eladó), vásárló, befektető valamennyi fő piaci szereplőjének véleményét tükrözi, kimerítve ezzel a felek piaci érdekeit.
Értéket vonhatunk ki a múltból, ha a vevő helyébe helyezzük magunkat, a jelenből az építtető helyébe, a jövőből pedig, ha a befektető helyébe helyezzük magunkat. Ez az ingatlanértékelés három fő megközelítéséhez vezet: piaci, költség- és bevételi megközelítéshez.
Az érték meghatározásának fő feladata az értékelt ingatlan birtoklásából származó jövőbeli hasznok mennyiségének, minőségének és időtartamának előrejelzése, és ezen hasznok jelenértékre történő átszámítása. Az ingatlan elemzése értékelési elvek alapján történik.
Az értékelés alapelvei négy csoportra oszthatók:
1) a felhasználói felfogáson alapuló elvek (hasznosság, helyettesítés és elvárás elvei);
2) az ingatlanok hasznosításának folyamatából fakadó elvek (a hozzájárulás, a maradék termelékenység, a határtermelékenység, az egyensúly, a gazdasági méret és a gazdasági felosztás elvei);
3) a piaci környezet működése által meghatározott elvek (alternatívitás, változékonyság, függőség, kereslet és kínálat, verseny és megfelelés elvei);
4) a legjobb és leghatékonyabb felhasználás elve az értékelés fő elve. Ez az elv egyesíti az összes többi elvet, és minden ingatlanértékelés alapja.
Az ingatlanértékelés előfeltétele, hogy figyelembe vegyék az ingatlanpiac működésének sajátosságait, hiszen az ingatlanpiac állapota jelentős hatással van a bevételi forrásokra, a kockázati szintre és az ingatlan lehetséges eladási árára. a jövőben egy bizonyos ponton, pl. a jövedelemszemléletű módszerekkel történő értékelés során használt alapadatokról.
Az ingatlanértékelésben három általánosan elfogadott megközelítés létezik az érték meghatározására: költség, piac és bevétel. Mindegyik megközelítésnek megvannak a maga bevált módszerei, technikái és eljárásai. Feltárul a különféle tulajdoni objektumok értékelési megközelítéseinek fogalmi hasonlósága. Ugyanakkor az értékelendő objektum típusa meghatározza a konkrét értékelési problémákból adódó specifikus módszerek jellemzőit, amelyek általában csak az ilyen típusú ingatlanokra jellemzőek.
Költséghatékony megközelítés
Az ingatlanok értékelésének költségszemlélete egy ingatlantárgy létrehozásának költségeinek az értékelt vagy összehasonlítható tárgyak költségével való összehasonlításán alapul. A megközelítés a befektető ingatlanvásárlási képességeinek vizsgálatán és a helyettesítés elvén alapul, amely szerint a vevő kellő körültekintéssel nem fizet többet az ingatlanért, mint amennyibe a megfelelő építési telek megszerzése kerülne. és hasonló rendeltetésű és minőségű objektumot az előrelátható időn belül jelentős késedelem nélkül megépíteni.
Az értékelési eljárás fő szakaszai ebben a megközelítésben:
1. Szabad és szabad földterület megszerzésének vagy hosszú távú bérbeadásának költségének kiszámítása annak optimális felhasználása érdekében;
2. Az értékelt épület pótlási költségének becslése. A csereköltség számítása a kérdéses tárgy újjáépítési költségeinek kiszámításán alapul, a jelenlegi árakon és a hasonló tárgyak adott időpontban érvényes gyártási körülményei alapján.
3. Az ingatlan fizikai, funkcionális és külső elhasználódásának mértékének meghatározása;
4. Az üzleti nyereség (befektetői nyereség) összegének becslése;
5. Az értékbecslés tárgya végleges értékének kiszámítása a pótlási költségnek az elhasználódáshoz való igazításával, majd az így kapott érték növelésével a telek költségével.
A költségszemlélet a legmegfelelőbb a közelmúltban üzembe helyezett objektumok értékelésénél, ez a legmeggyőzőbb eredményre a telek kellően indokolt költsége és a fejlesztések jelentéktelen halmozott elhasználódása esetén vezet. A költségszemlélet jogos az olyan tervezett objektumok, célobjektumok és egyéb ingatlanok bekerülési értékének becslésekor, amelyekre a piacon ritkán kötnek ügyleteket, és biztosítási célú értékbecslésben is alkalmazható. Ez a megközelítés a rekonstrukció tárgyát képező objektumok értékelésénél lehetővé teszi annak meghatározását, hogy az építési költségeket kompenzálja-e a működési bevétel növekedése vagy az ingatlan értékesítéséből származó bevétel. A költségalapú megközelítés alkalmazása ebben az esetben elkerüli a túlzott tőkebefektetés kockázatát.
A költségszemléletet a jogi személyek és magánszemélyek vagyonának megadóztatása során is alkalmazzák ingatlanok lefoglalása során, hogy elemezze a földterület legjobb és leghatékonyabb felhasználását.
Egy telek értékének meghatározása
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 35. §-a szerint, ha egy valaki más telkén található épület, építmény, építmény tulajdonjogát egy másik személyre ruházzák át, jogot szerez az épület által elfoglalt telek megfelelő részének használatára, szerkezet, szerkezet és használatukhoz szükséges, az előző tulajdonossal megegyező feltételekkel és összegben.
A telekértékelési módszerek közül az összehasonlító értékesítési elemzés módszere meghatározó jelentőségű.
Az értékelt ingatlan építési pótlási költsége újként (a halmozott értékcsökkenés figyelembe vétele nélkül) és az értékelés napjához viszonyítva folyó áron kerül kiszámításra. A pótlási költség megállapításának alapja a létesítmény megépítésével és a megrendelőhöz történő eljuttatásával járó költségek számítása. E költségek építési költségben való elszámolásának sorrendje szerint szokás megkülönböztetni a közvetlen és a közvetett költségeket.
A közvetlen költségek közvetlenül kapcsolódnak az építkezéshez (anyagköltség, építőmunkások bére, építőipari gépek és mechanizmusok költsége stb.). A közvetett költségek olyan költségek, amelyek nem közvetlenül kapcsolódnak az építkezéshez (tervező és becslési szervezetek díjai, földberuházás költségei, marketing-, biztosítási és hirdetési költségek stb.). A fejlesztő nyeresége tükrözi az építkezés lebonyolításának és szervezési költségeit, az általános felügyeletet és a fejlesztéssel járó üzleti kockázatot. A vállalkozó nyereségét a tárgy értékesítéséből származó nyereség részeként határozzák meg. A kamat összegétől és a megfelelő alaptól (az ingatlan értékének összetevőjétől) függetlenül az üzleti nyereség összege állandó marad.
Az ingatlanköltségekkel kapcsolatos összehasonlító adatok fő forrása a vizsgálthoz hasonló építmények építésére vonatkozó építési szerződések. Ezenkívül a tervezési értékbecslők jellemzően saját adatbázisokat vezetnek a gyártott lakások, irodaházak, lakások, szállodák, kiskereskedelmi épületek és ipari épületek aktuális árairól. Jelenleg Oroszországban szabványok és árszintek rendszere működik, amelyeket a megfelelő árindexek határoznak meg.
A különféle természeti és funkcionális tényezők hatására az épített tárgyak elveszítik teljesítményüket és megsemmisülnek. Ezen túlmenően egy tárgy piaci értékét a közvetlen környezetből származó külső gazdasági hatások és a piaci környezet változásai is befolyásolják. Ugyanakkor különbséget tesznek a fizikai elhasználódás (az üzemi minőség elvesztése), a funkcionális öregedés (a technológiai megfelelőség és értékvesztés a tudományos és technológiai fejlődés következtében), a külső vagy gazdasági elhasználódás (a vonzerejének változása) között. a külső környezet változásai és a régió gazdasági helyzete szempontjából egy tárgy). Összességében ezek a kopástípusok halmozott elhasználódást jelentenek, amely a tárgy pótlási költsége és az értékelt tárgy sokszorosítása (csere) költsége közötti különbség.
Egy épület vagy építmény műszaki állapotáról a legteljesebb és legmegbízhatóbb információforrás a természeti felmérésből származó anyagok. Az ilyen felmérések elvégzésének első feltétele a vizsgált tárgy funkcionális céljának pontos meghatározása: a rendeltetésszerű használat vagy a technológiai és funkcionális paraméterek megváltoztatása. Ebben az esetben az épületek teherhordó szerkezeteit érő terhelések változásának és hatásoknak a határait szükséges bemutatni.
A kutatás lefolytatásának második feltétele, hogy teljes körű információkat szerezzünk az objektum elhelyezkedésének területét befolyásoló természeti és éghajlati paraméterekről és sajátos tényezőkről, valamint ezek változásáról az ember által létrehozott tevékenységek folyamatában.
Piaci megközelítés
A piaci megközelítési módok alkalmazásának szükséges előfeltétele, hogy rendelkezésre álljanak információk a hasonló (céljukban, méretükben és helyükben összehasonlítható) ingatlantárgyakkal, összehasonlítható feltételek mellett (az ügylet időpontja és a tranzakció finanszírozásának feltételei) lebonyolított ügyletekről. .
Az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelés három alapelvén alapul: kereslet-kínálat, helyettesítés és hozzájárulás. Az ingatlanértékelés ezen elvei alapján a piaci alapú megközelítés egy sor kvantitatív és kvalitatív módszert alkalmaz az összehasonlítók elkülönítésére és az összehasonlítható ingatlanok piaci adatainak korrekcióinak mérésére, hogy modellezze az értékelt ingatlan értékét.
Az ingatlanértékelés piaci szemléletében a fő elv a helyettesítés elve, amely szerint a potenciális vevő nem fizet az ingatlanért olyan árat, amely meghaladja a hasonló ingatlan beszerzési költségét, az ő szempontjából.
A piaci megközelítési módszerek alkalmazásának fő nehézségei az orosz ingatlanpiac átláthatatlanságával kapcsolatosak. A legtöbb esetben az ingatlanügyletek tényleges ára ismeretlen. Ebben a tekintetben az értékelés során gyakran az eladásra kínált tárgyakra vonatkozó ajánlatok árait használják fel.
Az értékesítés-összehasonlítási módszer egy ingatlan piaci értékét a vizsgált ingatlanhoz hasonló méretű és felhasználású, összehasonlítható ingatlanok közelmúltbeli eladásainak elemzése alapján határozza meg. Ez az értékmeghatározási módszer azt feltételezi, hogy a piac az értékelendő ingatlanra ugyanúgy árat állapít meg, mint az összehasonlítható, versenyképes ingatlanokra. Az értékesítési összehasonlítás módszerének alkalmazása érdekében a szakértők számos értékelési elvet alkalmaznak, köztük a helyettesítés elvét.
Az értékesítési összehasonlítás módszerének alkalmazása a következő lépések egymás utáni végrehajtásából áll:
1. részletes piackutatás annak érdekében, hogy megbízható információkat szerezzenek az összehasonlítható hasznosságú tárgyakkal kapcsolatos összes tényezőről;
2. a megfelelő összehasonlítási egységek meghatározása és összehasonlító elemzés elvégzése minden egységre vonatkozóan;
3. az értékelendő objektum összehasonlítása kiválasztott összehasonlítási objektumokkal annak érdekében, hogy módosítsák eladási áraikat, vagy kizárják őket az összehasonlítandók listájáról;
4. az összehasonlítható tárgyak értékének számos kiigazított mutatója az értékelt ingatlan piaci értékéhez.
A piaci ingatlanügyletekkel kapcsolatos információforrásként ingatlanirodák, kormányzati források, saját adatbázisok, kiadványok stb.
Az összehasonlítási egység kiválasztása után meg kell határozni azokat a főbb mutatókat vagy összehasonlítási elemeket, amelyek segítségével modellezheti az objektum értékét az összehasonlítható ingatlanok vételi és eladási árának szükséges módosításain keresztül.
Az értékelési gyakorlatban az ingatlan értékének meghatározásakor a következő főbb összehasonlítási elemeket azonosítják: ingatlanra átruházott jogok, ingatlanvásárláskor a pénzügyi elszámolások feltételei, az értékesítés feltételei (az ügylet tisztasága), az értékesítés időpontja, az objektum funkcionális célja, elhelyezkedése, a bekötőutak kényelme, az objektum területe, műszaki állapota és a helyiségek befejezettsége.
Ez a módszer a leghatékonyabb a rendszeresen eladott tárgyak esetében.
A kiigazítások mérésére szolgáló elemek azonosítására kvantitatív és kvalitatív módszereket alkalmaznak.
A kvantitatív módszerek a következők:
· Páros értékesítés elemzése (két különböző értékesítést hasonlítanak össze, hogy meghatározzák egy összehasonlító tétel korrekcióját);
· statisztikai elemzés (a módszer matematikai statisztika felhasználásán alapul korrelációs és regressziós elemzés elvégzésére);
· a másodlagos piac elemzése (ez a módszer az értékelés tárgyához vagy az összehasonlítás tárgyához közvetlenül nem kapcsolódó adatok alapján határozza meg a kiigazítások mértékét) és mások.
A minőségi módszerek a következők:
· osztályozási (összehasonlító) elemzés (a módszer hasonló a páros értékesítések elemzéséhez, azzal a különbséggel, hogy a kiigazításokat nem százalékban vagy pénzösszegben fejezzük ki, hanem fuzzy logika kategóriákban);
· megoszlási elemzés (összehasonlító eladások a megfelelőség csökkenő sorrendjében kerülnek felosztásra, majd meghatározzák az értékelési objektum helyét az összehasonlító értékesítések sorozatában).
Jövedelem megközelítés
Az ingatlan piaci értékének jövedelemszemléletű meghatározása az elvárás elvén alapul. Ennek az elvnek megfelelően a tipikus befektető, vagyis az ingatlan vásárlója vásárolja meg az ingatlant, annak reményében, hogy a használatból jövő bevételhez jut. Tekintettel arra, hogy a befektetés nagysága és a befektetési tárgy kereskedelmi célú felhasználásából származó haszon között közvetlen kapcsolat áll fenn, az ingatlan értékét az általa generált jövedelem megszerzéséhez fűződő jogok értékében határozzák meg, más szóval: Az ingatlantárgy értéke az értékelés tárgya által generált jövőbeni bevétel aktuális értéke.
A bevételi megközelítés előnye a költség- és piaci megközelítésekhez képest, hogy jobban tükrözi a befektető elképzelését az ingatlanról, mint bevételi forrásról, vagyis az ingatlannak ezt a minőségét veszik figyelembe, mint fő árképzési tényezőt. . A jövedelmi megközelítés fő hátránya, hogy a másik két megközelítéssel ellentétben előrejelzési adatokon alapul.
Az értékelési eljárás fő szakaszai ebben a megközelítésben:
1. A becsült területek bérbeadásából származó jövõbeli bevétel elõrejelzésének elkészítése a birtoklási idõszakra, és a kapott adatok alapján a potenciális bruttó jövedelem (PVI) meghatározása, amelyet az 1.1 képlet szerint számítanak ki:
PVD = S * Ca, (1,1)
S – kiadó terület, nm;
Sa – bérleti díj 1 négyzetméterenként.
2. A helykihasználásból és a bérleti díj beszedéséből származó veszteségek piacelemzés alapján történő meghatározása, a tényleges bruttó jövedelem (DVI) számítása. A tulajdonosnak hosszú távon általában nincs lehetősége az épület területének 100%-át folyamatosan bérbe adni. A bérleti díjak veszteségei az ingatlan alulkihasználtsága és a gátlástalan bérlők általi bérleti díj elmulasztása miatt keletkeznek. A jövedelemtermelő ingatlan üresedési fokát alulkihasználtsági együttható jellemzi, amelyet a bérbe adott terület és a teljes bérbeadó terület aránya határoz meg.
A tényleges bruttó jövedelem (DVI) kiszámítása az 1.2 képlet szerint történik:
DVD = PVD * Kz * Ks, (1.2)
DVD tényleges bruttó bevétel;
PVD potenciális bruttó bevétel;
Kz térkihasználási tényező;
Kc befizetési arány.
Megjegyzendő, hogy a fenti módon kiszámított DVD-hez a bérleti díjak mellett a létesítmény üzemeltetéséből származó egyéb bevételeket is hozzá kell adni (például kiegészítő szolgáltatások igénybevételéért - parkoló stb.) .
3. Az értékelt ingatlan üzemeltetési költségeinek számítása, amely a tényleges karbantartási költségek és/vagy az adott piacon jellemző költségek elemzésén alapul. A költségek lehetnek feltételesen fixek (ingatlanadó, biztosítási díjak, telekdíjak), feltételesen változóak (rezsi, rutinjavítások, karbantartók bére stb.), pótlási költségek (elhasználódott szerkezeti elemek időszakos cseréjének költségei). elemek).
Így a becsült működési költségeket levonjuk a DV-ből, és az eredmény a nettó működési bevétel (NOI).
4. A nettó működési bevétel átszámítása az objektum aktuális értékére.
A közvetlen tőkésítés módszere egy jövedelemtermelő tárgy piaci értékének meghatározására szolgáló módszer, amely az első év legjellemzőbb jövedelmének közvetlen értékké történő átváltásán alapul, elosztva azt a piaci adatok elemzése alapján kapott kapitalizációs együtthatóval. a nettó jövedelem és az értékelt tárgyhoz hasonló vagyonérték arányáról, piaci módszerrel nyert kivonattal. A közvetlen tőkésítési módszer nyugati klasszikus változata, amelyben a kapitalizációs együtthatót a piaci tranzakciókból vonják ki, gyakorlatilag lehetetlen orosz körülmények között alkalmazni az információgyűjtés nehézségei miatt (leggyakrabban a tranzakciók feltételei és árai bizalmas információk ). Ennek alapján a gyakorlatban a tőkésítési mutató megalkotásához olyan algebrai módszereket kell alkalmazni, amelyek a tőkemegtérülési ráta és a megtérülési ráta külön értékelését teszik lehetővé.
Megjegyzendő, hogy a közvetlen tőkésítés módszere olyan meglévő eszközök értékelésére alkalmazható, amelyek az értékelés időpontjában nem igényelnek jelentős javítási vagy rekonstrukciós tőkebefektetést.
A nehézségek számos olyan problémával járnak, amelyek a tulajdonságok (megközelítések és módszerek) értékelése során merülnek fel, az e területre vonatkozó törvények és szabályozások helytelensége vagy következetlensége. Nézzük ezeket a kérdéseket egy kicsit részletesebben.
Az első probléma a számla, és nem a cél szempontjából, a tőkésítés és a diszkontráták megválasztása.
1. Hitelköltség (tőkeköltség) – önálló magatartást nem tanúsító vállalkozások számára (nincs értékpapírpiac).
2. A saját finanszírozás átlagos határköltsége – azon vállalkozások esetében, amelyek részvényeit a piacon jegyzik.
3. A vállalkozás vagy saját iparága átlagos termelési jövedelmezősége alapján.
4. A vizsgált projektek átlagos határköltségei (beruházásra).
5. Hitel-visszafizetési előírások.
6. Tervezési normák.
7. Hitelkamat (a nemzeti jövedelemhez (NI) és a hazai nemzeti termékhez (GNP) kapcsolódó politikai közgazdasági fogalom).
8. Alternatív befektetés jövedelmezősége (például betétszámla bankban).
9. Minimális kockázatmentes hozam, a befektető szemszögéből.
A rövid lejáratú reálkamat, amelyet a kincstárjegyhozam és a fogyasztói árindex különbségeként határozunk meg.
Az azonos elméleti alapokon nyugvó kamatválasztás gyakorlati módszereinek sokasága azt jelzi, hogy a kiválasztás módszerei és kritériumai nem kielégítőek. A szobaár meghatározása kívül esik a pénzügyi menedzsment elméletén – a pszichológia (művészet, nem tudomány) területén.
A kamatos kamatláb értékét a különböző szakemberek általi értékelés érdekében törvényben kell elfogadni és a módszertanban tükrözni, ahogyan annak idején, a tőkebefektetések (befektetések - mint ahogyan azok) szabványos hatékonysági együtthatója szerint. mondd most). Kezdetben a hatékonysági szabvány iparágonként eltérő volt, majd minden iparágra egy szabványt fogadtak el. Hangsúlyozni kell, hogy a standard hatékonysági együttható ugyanazt a szerepet játszotta (ugyanolyan terhelést viselt), mint a tőkésítési ráta (hatékonysági ráta, összehasonlítási arány, befektetési elhelyezési arány).
A második probléma az ingatlanértékek pontbecsléseivel kapcsolatos. A helyzet az, hogy tíz egymástól függetlenül dolgozó szakértő tíz különböző becslést ad ugyanannak az ingatlannak (ingatlannak) az értékére. Ez a számítási eljárásnak és a standard együtthatók megválasztásának köszönhető. A helyzet egy alkatrész gyártására emlékeztet. Ugyanazon a gépen különböző alkatrészeket ugyanaz a munkás készít el ugyanazon rajz alapján. Ennek számos oka van, amelyek többsége elvileg nem zárható ki. Ezért a gyártás során az alkatrészek méretére vonatkozó tűrésrendszert alkalmazták. Ha a gyártott alkatrész méretei a tűréshatáron belül vannak, akkor megfelelőnek tekinthető. A számításokhoz használt kiindulási adatok eltérései és szórása minden megközelítésben és módszerben, az átlag százalékában kifejezve jelentősebb, mint az alkatrészek méretére vonatkozó tűrés.
A kiút ebből a helyzetből (a probléma megoldása) az, hogy az ingatlanérték pontbecslését egy intervallumra cseréljük - egyrészt, és a numerikus számítást valószínűségi módszerekkel kell elvégezni. A becslés fogalma a matematikában hozzávetőleges számítást jelent, leggyakrabban egy szám rendjének szintjén. Például, amikor egy diaszabályon számoltunk, meg kellett határozni egy szám egész részében lévő számjegyek számát.
Egy másik probléma a súlyozási tényezők megválasztásával kapcsolatos a három megközelítéssel végzett ingatlanérték-számítások egyeztetésekor. Minden szerző (szakértő, értékelő) saját belátása szerint fogad el súlyozási együtthatókat (a számítási módszer szignifikancia együtthatóit), és a becslések közötti különbség szignifikáns lehet. Az egyik kiút ebből a helyzetből egy olyan súlyozási együttható elfogadása, amely egyenletesen oszlik el egy bizonyos tartományban minden egyes értékelési módszerhez (megközelítéshez).
A következő probléma az ingatlan értékének összehasonlító (piaci) értékelése során merül fel, amikor korrekciós tényezők bevezetése szükséges ahhoz, hogy az értékelt tárgyat és a piaci analógokat összehasonlítható formába hozzuk. Itt is jelentős az önkény. Ez különösen igaz a korrekciós együtthatókra, amikor a vizsgált ingatlanok területi elhelyezkedését hasonlítjuk össze számos mással.
Az egyik legnehezebb probléma az információ megbízhatósága. Ez vonatkozik mind az ingatlan becsült értékének kikiáltási és eladási árára vonatkozó piaci információkra, mind a standardokra vonatkozó információkra a költségszemléletű standard módszerrel történő értékszámítás során. Korábban a nemzetgazdaság valamennyi ágazatának tervező és technológiai intézetei rendelkeztek ezzel az információval. Az ilyen információk elvesztek vagy elavultak.
Az ingatlan értékbecslése során felmerülő problémák többségének kiküszöbölése érdekében minden számítást valószínűségi intervallumok alapján kell elvégezni. A számítás eredményeként az ingatlanérték csonka eloszlás formájában kerül bemutatásra. A költség ajánlati áraként a medián költségbecslést kell ajánlani. Ebben az esetben az eladó és a vevő esélyei megegyeznek: annak a valószínűsége, hogy a vevő a megajánlott ár alatt vásárol, megegyezik annak valószínűségével, hogy az eladó a megajánlott ár felett ad el.
Ebben az esetben mind az eladó, mind a vevő teljes körű információval rendelkezik a lehetséges vételi és eladási árakról és azok valószínűségéről. A javasolt ügylet sürgősségétől függően az ügyfelek megalapozott döntéseket hozhatnak: a vevő várjon és keressen másik akvizíciós tárgyat, ha az idő a lényeg; az eladó számára - a kikiáltási ár csökkentése, ha sürgős a tranzakció.
Sok ilyen lehetőség jelenik meg a piacon. Az eladó és a vevő számára az adásvétel sürgőssége eltérő lehet.
2001-ben az Orosz Föderáció kormánya elfogadta az 519. számú, július 6-i határozatot, amely az Orosz Föderáció Vagyoni Kapcsolatok Minisztériumát bízta meg „az értékelési tevékenységekre vonatkozó módszertani ajánlások kidolgozásával és jóváhagyásával”. Ezt a különböző értékelési tárgyak, az értékelés tárgyának értéktípusai, az értékelés lefolytatása, valamint az értékelő jelentések vizsgálata kapcsán kell megtenni. A munkát az adott tevékenységi területet szabályozó szövetségi végrehajtó hatóságokkal egyetértésben végzik.
A minisztérium azonban nem tud minden ingatlantárgyra (minden alkalomra) módszertant kidolgozni, még kevésbé szabályozó anyagokat.
Ezért regionális szinten, a meglévő ingatlanpiactól függően, általános iparági módszertan alapján, regionális módszereket dolgozzon ki homogén objektumok csoportjaira a szükséges szabályozási keret megteremtésével. Ezután felmerül a helyi módszerek koordinálása, jóváhagyása a régió, város vagy régió igazgatási szintjén.
A különböző ingatlantárgyakkal kapcsolatos regionális módszertani anyagok koordinálására és jóváhagyására vonatkozó eljárást az Orosz Föderáció Vagyonjogi Minisztériumának kell szabályoznia.
Ez elősegíti a különböző típusú ingatlanok minden típusú értékének ésszerűbb értékelését, ami kiküszöböli a különböző félreértéseket, a különböző értékbecslők és értékbecslő cégek számítási eredményeinek összehasonlíthatóságát eredményezi, és csökkenti a félig bűnös konnotációt az értékelési tevékenységek területén. .
Jelenleg meglehetősen stabil kereslet mutatkozik az új ingatlanok iránt, különálló épületek formájában, 330-3250 dollár közötti árkategóriában. Általában az ajánlat 400 és 4500 négyzetméter között mozog. Ugyanakkor észrevehető a tendencia az ajánlati ár felső határának enyhe emelkedésére.
Ez azzal magyarázható, hogy egészen a közelmúltig a fizetésképtelen kereslet pénzügyileg indokolttá vált.
Másrészt a különösen tekintélyes iroda- és üzlethelyiségek mára viszonylag állandó tulajdonosukra „találtak”. Ennek megfelelően a bár kevésbé tekintélyes, de mégis eladásra szánt helyiségek árai emelkednek. Ráadásul az ajánlati árak ingadozása közgazdasági logika szempontjából sem mindig indokolt.
Az ingatlan az Aris LLC tulajdonában van, és Kaluga Leninsky kerületében található.
A létesítményhez tartozik egy háromszintes tégla adminisztratív épület étteremmel, összesen 1375,8 nm.
A létesítmény a város egyik leghosszabb autópályáján található, viszonylag közel Kaluga üzleti és közigazgatási központjához. Közlekedési elérhetősége jó.
A telek leírása
A cselekmény alakja négyszögletes;
Földterület 556,0 m2
Talaj állapota Az épület alapja homokos talaj.
A terület topográfiája: a környék domborzata nyugodt.
Infrastruktúra biztosítása:
A lakóépülethez a következő kommunikáció csatlakozik:
· vízellátás;
· csatornázás;
· tápegység;
· hőellátás;
· telefon szerelés
Lehetséges használati korlátozások és könnyítések
Engedélyezett használat. Az ingatlanpiaci munka gyakorlata azt mutatja, hogy az ingatlanok funkcionális rendeltetésének megváltoztatása csak a helyi adminisztrációval történt egyeztetés után lehetséges, amit a vizsgált ingatlan tulajdonosa is megerősít.
szolgalmi jogok. Feltételezzük, hogy a telek tipikus szolgalmi jogok hatálya alá tartozik, mint például a szolgalmi jog és a közművek, de feltételezzük, hogy a meglévő szolgalmi jogok nem akadályozhatják a terület legjobb és leghatékonyabb használatát. A telek nem tartalmaz műemlékeket, egyedi természeti objektumokat, vezetéktartókat, kaputáblákat stb., ezért az iroda- és lakóhelyiségek építésére nincs külön korlátozás.
Az épület leírása
Az épület 3 szintes, és a modern építési szabványok szerint épült.
Asztal 1
Az épület szerkezeti elemei
| Szerkezeti elem | Jellegzetes | Műszaki állapot |
| Alapok | Betoncsík | Kiváló |
|
és külső díszítésük |
Mészhomoktégla vörös befejező tégla, t=0,5 |
Kiváló |
| Partíciók | Tégla | Kiváló |
|
Emeletek: tetőterek; Interfloor; Pince felett |
Vasbeton Vasbeton Vasbeton |
Kiváló |
| Tető | Kombinált | Kiváló |
| Padlók | Parketta, járólap, linóleum | Kiváló |
|
Fa |
Fa modernizált | Kiváló |
| Belső dekoráció | Euroosztály | Kiváló |
|
Szaniter és villanyszerelés: fűtés · vízipipa · csatornázás · elektromos világítás · telefon · szellőzés |
Központi, a kazánházból Csatorna a városi csatornába Rejtett vezetékezés Természetes |
Kiváló |
| Egyéb munkák | vak terület | Kiváló |
Ebben az esetben egy háromszintes tégla adminisztratív épületet választottak analóg objektumnak a Szo. UPVS No. 33, táblázat. 4 (Lakó-, köz-, kommunális épületek és fogyasztói szolgáltató épületek építési költségének kibővített mutatói. M: 1972) 52. táblázat, mint a tervezési jellemzők szempontjából legmegfelelőbb az elbírálás tárgyához.
2. táblázat
A vizsgált objektum és az analóg objektum összehasonlító elemzése
(Hasonlósági együttható meghatározása)
| Szerkezeti elemek | Analóg objektum | Az értékelés tárgya | A hasonlóság mértéke (hasonlósági együttható) | Fajsúly, elemek % | |||
| analóg objektum | értékelés tárgya | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Alapok | vasbeton blokkok | vasbeton blokkok | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Falak és válaszfalak | tégla | tégla | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Padlók | vasbeton | vasbeton | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Padlók | Konkrét | Konkrét | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Nyitások | egyszerű fa | egyszerű fa | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Belső dekoráció | egyszerű | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Egészségügyi és elektromos berendezések |
· központi fűtés · vízipipa · csatornázás · szellőzés · elektromos/világítás |
· központi fűtés · vízipipa · csatornázás · szellőzés · elektromos/világítás |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Tető | vasbeton födémekre hengerelni | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Lépcsők és bejáratok | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Egyszerű munka | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| TELJES: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Javítási tényező | 0,86 | ||||||
Az értékelési tárgy teljes csereköltségének meghatározása.
Alapvető bemeneti adatok:
· Fővárosi csoport – I.;
· Építési volumen: Vstr. = 4444 m3;
· Teljes terület: S=1.375,8 m2;
· A normatív adatok forrásai: SB UPVS 4. sz. 52. táblázat
Alapvető számítási képlet:
PVS = US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-12/20/2007 x Kn, (3,1)
ahol a PVS az objektum teljes csereköltsége, dörzsölje.
US1969 építési költség egységnyi építési volumenre 1969 árakon; US1969=24,9 r/m3
Vpage építési térfogat, köbméter m;
I69-84 költségátszámítás indexe 1969-es árakról 1984-es árakra; lakó- és kereskedelmi épületek esetében átlagosan - 2,21;
I84-12/20/2007 - Inf. szerint az 1984-es árakról az értékelés napján (2007.12.20.) érvényes árakra való átváltás indexe. Ült. az építőiparban végzett munkák árképzéséről és elszámolásáról, Kaluga: 2007. december;
K84-12/20/2007 = 61,07
Кn korrekciós tényező az értékelés tárgyanalógja közötti különbséghez. Кn=0,86
Az objektum teljes csereköltségének számítása:
PVA = 24,9 x 4444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 = 12 843 755,88 dörzsölje.
Egy tárgy elhasználódásának (károsodásának) felmérése
Az objektum várható effektív élettartama (I. tőkecsoport) alapján az értékelés napján a fizikai elhasználódás (értékvesztés) 5%, azaz. 642 187,80 RUR
Mivel az épület új, funkcionális (erkölcsi) kopás és elhasználódás nincs.
Gazdasági (külső) amortizáció nem került megállapításra: az ilyen típusú és állapotú épületek jelenleg keresettek a piacon, és nincs okunk feltételezni, hogy ez a helyzet a közeljövőben érdemben megváltozna.
A vállalkozó nyereségének meghatározása
A vállalkozó nyeresége az a piaci jövedelemszint, amelyet a vállalkozó az építésbe befektetett tőkéjének felhasználásáért prémiumként kap.
A vállalkozó nyeresége (Ppr) a Dpr vállalkozói jövedelem és az építési költség (S/b sor) arányából az építési időszak (Tstr.) figyelembe vételével a következő képlettel határozható meg:
A Kaluga építőipari szervezetek szerint az építési költség 1 négyzetméter. m-es egyedi irodaházak hagyományos építése átlagosan 10 500 rubel. figyelembe véve a befejezést. A helyiségek hagyományos befejezése 9-12%-kal növeli az építési költségeket. A luxus kivitelezés 1,38-szorosára növeli az egyes munkák költségeit (Marshall & Swift Reference). Az építési idő jelenleg általában nem haladja meg a 2 évet. A Kalugában a város központi részén található üzlethelyiségekbe történő befektetés költsége 1200–3500 négyzetméter dollár körül mozog. m. Számításainkhoz 1200 US dollár vagy 30936 rubel értéket fogadunk el. Ilyen feltételek mellett a vállalkozó nyeresége:
= 0,937, vagyis 97,3%.
3. táblázat
Az értékelési objektum értékének végső értékének kiszámítása
Így a költségszemlélettel megszerzett ingatlan piaci értéke 25 982 918,15 rubel, kerekítve 25 982 918 rubel. (Huszonötmillió-kilencszáznyolcvankétezer-kilencszáztizennyolc rubel) ÁFA nélkül.
4. táblázat
Az összehasonlító objektumok jellemzői
| Az összehasonlító objektumok jellemzői | Az értékelés tárgya | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum | 4. számú objektum | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Az objektum címe | Kaluga, st. Suvorova, 29 éves |
Kaluga, Televiznaya utca 2a |
Kaluga, utca. Moszkovskaya, 237 |
Kaluga, utca. Azarovskaya, 26 |
Kaluga, Hrustalnaya, |
||||
| Építés éve | 2002 | 1995, rekonstrukció 1998 | 2003 | 1971, rekonstrukció 2002 | 1988 | ||||
| Teljes terület (nm) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Fő célja jelenlegi állapotában | Irodahelyiségek, kávézók, rekreációs területek | Irodai helyiségek | Irodahelyiségek, rekreációs területek | Irodai és kiállítási helyiségek | Irodai helyiségek | ||||
| Kezdeti időpont | Azonos | Igazgatási épület | Igazgatási épület | Könyv adatbázis | Igazgatási és termelő épület | ||||
| Külső burkolati szerkezetek | tégla | tégla | tégla | tégla-panel habblokk betétekkel | vasbeton panelek | ||||
| Elhelyezkedés | átlag feletti | átlagos | átlagos | az átlag alatt | az átlag alatt | ||||
| Telek |
122971 m2 (más épületek is rendelkezésre állnak) |
az épület alatt | épület alatt + rámpa terület | ||||||
| Befejezés minősége | "E" osztály | "U" osztály | luxus osztály | luxus osztály | "E" osztály | ||||
| A parkolás és a járművek minősége | Az utca mentén, különleges szervezett, 20 m hosszú; játszótér az udvaron | Parkolás az utca mentén (20 m); belső parkoló | Szervezett parkoló (speciális terület) | Az utca mentén, különleges szervezett 20 m hosszú; belső parkoló | Korlátozott belső parkoló | ||||
| Értékesítési időszak | –– | 2007. december | 2007. augusztus | 2007. február | 2006. október | ||||
| Emeletek száma | 3 emelet | 2 emelet | 3 emelet | 2 emelet | 3 emelet | ||||
| Ára 1 nm. m teljes terület, dörzsölje. dörzsölés. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Kiigazítások meghatározása (indoklása).
1. Kiigazítás a piaci feltételekhez (értékesítés dátuma)
Ebben az esetben a leghelyesebb módszer a páros értékesítési módszer alkalmazása. Ez magában foglalja azon objektumok azonosítását, amelyek csak az értékesítés időpontjában különböznek egymástól, és meghatározzák a módosítások mértékét. Ilyen objektumokat nem találtunk, ezért a korrekciók mértékét a számunkra érdekes időszakokra vonatkozó havi inflációs ráták adatai alapján határoztuk meg a következő képlet segítségével:
ahol Mi az átlagos havi infláció, Kinfl. = 1,0072
Számítási képlet: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072
100 × Ktsrminfl 100
5. táblázat
2. Helyszín.
Az összehasonlított objektumok elhelyezkedését szakértői értékelés alapján a következő skálán értékelték: „kiváló”, „kiváló”, „jó”, „átlag feletti”, „átlagos”, „átlag alatti”, „kielégítő”, „rossz”, "nagyon rossz". Így a skála 8 fokozatból áll. Minden fokozat 10%-ot ért.
6. táblázat
| Az értékelés tárgya | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum | 4. számú objektum | |
| Elhelyezkedés | átlag feletti | átlagos | átlagos | az átlag alatt | az átlag alatt |
| Kiigazítások összege, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Fizikai különbségek beállítása.
Az egyetlen lényeges különbség az összehasonlító objektumok és az értékelő objektum között a 3. számú összehasonlító objektum körülvevő szerkezeteinek anyaga - vasbeton panelek, míg az értékelési objektumban és egyéb összehasonlító objektumokban téglát használtak erre a célra. Ezt a különbséget 6%-ra becsüljük
4. Beállítás az objektum állapotához
Az eladás tárgyának állapota közvetlen hatással van annak árára. Az „állapot” tényező különbségének figyelembevételének legegyszerűbb módja, ha az eladási árat hozzáigazítják az elvégzendő javítások költségéhez, hogy az összehasonlítás tárgya összhangban legyen a vizsgált tárgy állapotával.
Ebben az esetben az objektum állapotát a szakértők a következő fokozatokban értékelték: „kiváló”, „jó”, „átlag feletti”, „átlagos”, „átlag alatti”, „kielégítő”, „rossz”, nagyon rossz ” egy fokozati árral – 6%.
7. táblázat
5. A felület minőségének beállítása
A felület minőségének értékelése során hat minőségi szintet vettek figyelembe:
· legmagasabb minőség – luxus osztály;
· fokozott minőség – „U” osztály;
· átlagos minőség – „C” osztály;
· kielégítő minőség – „E” osztály (gazdaságos)
· alacsony szintű minőség – „N”;
· nagyon rossz – „O”.
Érettségi ára 5%
8. táblázat
6. Az objektum területének beállítása.
Esetünkben 297,3 m2-től 3806,0 m2-ig terjed a területünk. Kutatásunk szerint 1 m2-es területnövekedés 1 m2 árának csökkenését eredményezi a következő mértékben:
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
ahol: Sob.av. az összehasonlító objektum területe;
az értékelési objektum Sob.ots területe;
K tapasztalati együttható, K = 0,00533
Számítási képlet:
9. táblázat
7. Kiigazítás a rendelkezésre álló földterülethez.
A telek megléte előnynek számít, hiszen ez az ingatlan egyik potenciálja. A kutatások azt mutatják, hogy a legtöbb esetben az irodaház telek meglétét vagy hiányát a piac az ingatlan értékének 5%-án belül (a parkolón kívül) értékeli.
8. Az emeletek számának beállítása.
Esetünkben 2-től 5-ig terjedő emeletszámú objektumokat vesszük figyelembe. A kutatások azt mutatják, hogy 3 emeletnél több nem számít előnynek. Az irodapiac jelenlegi helyzete olyan, hogy a befektetők és a bérlők előszeretettel használnak 2-3 szintes épületeket irodahelyiségként. Piaci érték (csereérték), és nem befektetési érték (használati érték) szempontjából a 3 szintesnél több épület 1 nm költsége alacsonyabb, mint 1 nm. 2÷3 emeletes épületek. 5÷6 emeletig az ilyen költségcsökkentés 3÷5%-on belül van. 9, 11 emeletes épületeknél ez az érték 12÷15%.
9. Kiigazítás a parkolás elérhetőségéhez és minőségéhez.
A parkolási lehetőség egy ingatlannál növekvő költségtényezőnek számít. Ebben az esetben a parkolás elérhetőségét és minőségét értékelték. A parkolás minőségét három lehetőség közül választották:
· szabadtéri parkoló– az utca mentén az épület homlokzata előtt 50 m-en belül parkolóhely található; az ilyen parkolást szakértői 5%-ra értékelték (átlagos minőség);
· szervezett parkolás - az útról egy speciális aszfaltfelület van az autók parkolására - 10% (jó minőség);
· belső parkoló - gépkocsik parkolása a vállalkozás kapuján kívül (belterület) – 0%, (rossz).
10. táblázat
Végső kiigazítások
| Összehasonlító elemek | Összehasonlítható eladások | ||||
| Az értékelés tárgya | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum | 4. számú objektum | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Eladási ár, rub./nm. m | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Átruházott jogok | Teljes tulajdonjog | Teljes tulajdonjog | Teljes tulajdonjog | Teljes tulajdonjog | Teljes tulajdonjog |
| Kiigazítás összege | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Korrigált ár | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Finanszírozási feltételek | Piac | Piac | Piac | Piac | Piac |
| Kiigazítás összege | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Ár beállítás után | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Eladási feltételek | Kereskedelmi | Kereskedelmi | Kereskedelmi | Kereskedelmi | Kereskedelmi |
| Kiigazítás az eladási feltételekhez | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Ár beállítás után | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Piaci feltételek (értékesítés dátuma) | ― | 2007. december | 2007. február | 2006. október | |
| Piaci viszonyokhoz való igazodás | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Ár beállítás után | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Következtetés: A legkevesebb korrekció a 3. számú összehasonlítási objektumnál történt, ezért az értékelési objektum árát egyenlőnek vesszük a 3. számú összehasonlítási objektum korrigált árával, azaz. 32 205 RUB/nm. A talált érték a 18 151 rubel/nm-től 45 235 rubel/nm-ig terjedő ártartományba esik. Az értékesítések közvetlen összehasonlításával kapott értékelési tárgy értéke: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 rubel.
Így a tárgy ingatlan értéke 44 307 639 rubel. (Negyvennégymillió-háromszázhétezer-hatszázharminckilenc rubel) ÁFA nélkül.
A munka a közvetlen tőkésítés módszerével értékelte az ingatlan értékét a használatra kész állapotban. Ez a módszer meglehetősen pontos becslést ad a jövőbeli jövedelem jelenértékére abban az esetben, ha a várható jövedelemáram stabil vagy állandó növekedési (csökkenési) ütemű.
Bevételelemzés
Az értékelt ingatlan összes bevétele a különböző funkcionális célú helyiségek bérleti díja alapján kerül kiszámításra. Piactanulmányt készítettünk, melynek célja, hogy a vizsgált ingatlanhoz hasonló lakásbérleti díjakat állapítsunk meg. Ez a kutatás több tulajdonossal, bérbeadókkal és fejlesztőkkel folytatott interjúkat is magában foglalta, valamint megvizsgálta az ajánlati árakat és a meglévő bérleti feltételeket.
Az előkészítő munka során megállapították, hogy az objektum elhelyezkedését és profilját figyelembe véve a következő havi bérleti költséget kell számításba venni: 1175 rub./nm.
Költségelemzés
A működési költségek az ingatlan tulajdonlásával és üzemeltetésével kapcsolatos folyamatos költségek. Állandókra vannak felosztva - amelyek értéke nem függ az épület használói általi kihasználtságának mértékétől (ingatlanadó, biztosítási díj, földbérleti díj), és változókra - az épület kihasználtságának mértékétől függően (áram fizetése). , víz stb.).
Az ingatlanadók a következők: telekadó, építményadó. Mivel a föld értékét nem e megállapítás részeként határozták meg, az adó mértékét nem kell meghatározni.
Az ingatlanadó az ingatlan könyv szerinti értékének 2%-a (Könyv szerinti érték = Bekerülési érték - Értékcsökkenés).
Újonnan vásárolt tárgy esetén a kezdeti költség megegyezik a vételárral. Új építésű vagy épülő épületnél a bekerülési érték megegyezik az építési költségekkel, az amortizáció 0. Az épület könyv szerinti értéke az értékelés napján a beszerzési ár (vagy a beszerzéskori könyv szerinti érték) összege. az épületet és az átépítéssel kapcsolatban felmerült ÁFA nélkül felmerülő költségeket. Az ingatlanadó értékét állandónak tekintjük, mert tőkecsoportba tartozó épületnél az amortizáció mértéke évi 1%, az ingatlanadó értékének változása nyugodtan elhanyagolható.
A biztosítási díj összege a kész tárgy csereköltségének 0,3%-a, ÁFA nélkül.
Ebben az esetben a közüzemi díjak összege a tényleges bruttó jövedelem (DVI) 7%-a.
A létesítménygazdálkodási költségek beszámítása az üzemeltetési költségekbe az ingatlan, mint bevételi forrás sajátosságából fakad. Az ingatlan birtoklása, ellentétben a banki készpénzbetét birtoklásával, bizonyos erőfeszítéseket igényel az ingatlan kezeléséhez. Függetlenül attól, hogy az ingatlant a tulajdonos vagy egy harmadik fél kezeli, a kezelési költségeket az összköltségbe beleszámítva elismerjük, hogy a bruttó bérleti díjból származó bevétel egy része nem közvetlenül maga az ingatlan, hanem a tulajdonos erőfeszítéseiből származik. ingatlan-kezelő.
Az ilyen típusú létesítmények kezelési költsége a tényleges bruttó bevétel 2,2%-a.
Mivel az épület 2002-ben épült és nagyobb javításra nincs szükség, a jelenlegi javítások költségét az eva 4%-a határozza meg.
A vizsgált objektumhoz hasonló jellemzőkkel rendelkező, rövid élettartamú épületelemek cseréjének költségére vonatkozó rendelkezésre álló megbízható adatok alapján az EVD 3,6%-os értéket fogadták el számításba.
Az egyéb költségek jellemzően a működési költségek 2%-át teszik ki.
A teljes kapitalizációs arány meghatározása
A tőkésítési mutató egy tárgy értékének a működéséből származó várható bevételtől való függését tükrözi. A hasonló tárgyak értékesítésére vonatkozó elegendő adat hiányában az aktiválási ráta csak összegzési módszerrel határozható meg, amely szerint az aktiválási ráta értéke megegyezik az összeggel:
SK = NPb/r + R + L ± Sv.k., ahol
SC – kapitalizációs ráta;
NPb/r kockázatmentes megtérülési ráta;
P – az eszközbe történő befektetésnek megfelelő kockázati prémium;
L – prémium az objektum alacsony likviditásához;
St.k. tőkemegtérülési ráta.
A legmagasabb kategóriájú bankokban a deviza lekötött betétek kockázatmentes kamata 5-9% (7%-ot elfogadunk).
Kockázati prémium (R). A vagyonvesztés valószínűségét a kalugai vagyonvesztések számára vonatkozó információk alapján értékelték, figyelembe véve az összegyűjtött adatokat P = 4%.
A többletkockázat felára 4%.
A likviditási mutatót az ilyen típusú ingatlanok értékesítésének hozzávetőleges ideje határozza meg, amelyet a jelenlegi gazdasági helyzetet figyelembe véve 0,4 évre becsülünk.
Kn/liq. = Kbezrisk. × értékesítés ideje = 0,07 × 0,4 = 0,028 vagy 2,8%
A befektetéskezelési kockázati prémiumot 4,8%-ban feltételezik.
A teljes tőkésítési mutató második összetevője - a tőkepótlás mértéke, illetve az alap értékének növekedése/csökkenése - a befektetett tőke megtérüléséhez szükséges évek számához viszonyított egy arányban kerül kiszámításra.
A tőkemegtérülési idő egy tipikus befektető számításai szerint 20 év, ez alapján a tőkemegtérülés mértéke 5% (1/20) lesz.
Jelenleg a kalugai nem lakáscélú helyiségek piaci feltételei olyanok, hogy a viszonylag új, jelentéktelen természetes elhasználódással (amortizációval) rendelkező ingatlanok esetében nincs ok az értékük belátható jövőbeni csökkenését feltételezni. Emellett a költségnövekedést nagyban befolyásolja az ingatlan kedvező elhelyezkedése a belváros és a fő közlekedési útvonalak közelében. Ebben az esetben az értékelési objektum befektetési vonzereje nyilvánvaló, így a tőkemegtérülési rátát (–) előjellel vesszük.
A teljes kapitalizációs mutató a következő:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186
Az értékelési tárgy értékének kiszámítása a bérleti díjból származó bevétel közvetlen aktiválásának módszerével
A potenciális bruttó jövedelem (PVI) kiszámításához a rendelkezésre álló havi bérleti díjakat használják évente: 14 100 rubel/nm.
Így a vizsgált ingatlan területeinek bérbeadásából származó jövedelemadó a következő lesz: 14 100 × 1 375,8 = 19 398 780 rubel;
Az effektív bruttó jövedelem (EGI) számítása során figyelembe veszik a bérleti díjak alulterheléséből és a bérleti díj beszedéséből adódó esetleges veszteségeket. A számításokhoz a felvett érték 8%, amelyet külső forrásból rendelkezésre álló adatok és saját megfigyelések alapján határoztunk meg.
A számítások azt mutatták, hogy az értékelési objektum EVD-je:
19 398 780 × 0,92 = 17 846 877,6 rubel.
11. táblázat
Az értékelési tárgy piaci értékének meghatározása a bevétel közvetlen tőkésítésének módszerével
| Effektív bruttó jövedelem (EGI) | 17846877,60 dörzsölje. |
| Üzemeltetési költségek, | 3 045 391,19 RUB |
| incl. | |
| építményadó | 291 494,44 RUB |
| · biztosítási kifizetések | 53 897,45 RUR |
| · kommunális befizetések | 1 249 281,43 RUB |
| · létesítménygazdálkodás | 392 631,31 RUB |
| · aktuális javítások (az EVD 4%-a) | 713875,10 dörzsölje. |
| · egyéb költségek (a OR 2%-a) | 47 115,76 RUB |
| · tartalék a cserére (az EVD 3,6%-a) | 642 487,59 RUB |
| Nettó működési eredmény (NOI) adózás előtt | 14801486,41 dörzsölje. |
| Nettó működési bevétel (NOI), beleértve a jövedelemadót | 11249129,67 dörzsölje. |
|
Teljes tőkésítési mutató (R0) |
0,19 |
| A vizsgált épület értéke a | 60479191,77 dörzsölje. |
Így a jövedelmi megközelítéssel megszerzett ingatlan piaci értéke 60 479 191,77 rubel, kerekítve 60 479 192 rubel. (Hatvanmillió-négyszázhetvenkilencezer-százkilencvenkét rubel) ÁFA nélkül.
Különféle ingatlanértékelési megközelítéseket alkalmazva a következő eredményekre jutottunk:
12. táblázat
| Megközelítések (módszerek) | Súlyegyüttható | Költség, dörzsölje. |
| Költségalapú megközelítés (összehasonlító egység módszer) | 0,35 | 25982918 |
| Piaci megközelítés (közvetlen értékesítési összehasonlító módszer) | 0,25 | 44307639 |
| Jövedelem-megközelítés (közvetlen jövedelemtőkésítési módszer) | 0,4 | 60479192 |
| Összköltsége | 1,00 | 44362607,85 |
A költségalapú súlyozási megközelítést elsősorban a típusukban és rendeltetésükben egyedi, vagy kevéssé kopott tárgyak értékelésére használják. Az értékelt épület az alacsony elhasználódású ingatlanok kategóriájába tartozik, ezért a költségszemléletben kapott piaci érték aránya meglehetősen magas, 0,35-ös együtthatóval fog rendelkezni.
A piaci szemlélet alapjául szolgáló adatok nem tekinthetők abszolút megbízhatónak, ezért az adott tárgy értékbecslésének piaci megközelítésének eredményeit óvatosan kell kezelni. Ez alapján a piaci megközelítés eredménye 0,25-ös súlyozási tényezőt kap.
A megtérülési érték egy tipikus befektető piaci magatartását tükrözi, ezért ennek a megközelítésnek az eredményéhez 0,40-es maximális súlyozási tényezőt rendelünk.
Így véleményünk szerint az együtthatók következő eloszlása a legobjektívebb:
· költség megközelítés – 0,35;
· piaci megközelítés – 0,25;
· jövedelem megközelítés – 0,40.
Súlyozási együtthatók figyelembevételével a tárgyi ingatlan 2007. december 20-i forgalmi értéke. körülbelül 44 362 608 rubel. (Negyvennégymillió-háromszázhatvankétezer-hatszáznyolc rubel) ÁFA nélkül.
Egy cég ingatlanának értékét a diszkontált jövőbeni pénzáramlások határozzák meg, és csak akkor keletkezik új érték, ha a vállalatok a befektetett tőkén a tőkebevonás költségét meghaladó megtérülést érnek el. A költségmenedzsment tovább mélyíti ezeket a fogalmakat, hiszen egy ilyen irányítási rendszerben a jelentősebb stratégiai és operatív döntések teljes mechanizmusa rájuk épül. A megfelelően kialakított értékmenedzsment azt jelenti, hogy a vállalat minden törekvése, elemzési módszere és vezetési technikája egy közös célt céloz meg: a vezetői döntéshozatali folyamat kulcsfontosságú értékmozgatóira alapozva segíti a vállalatot ingatlanértékének maximalizálásában.
A költséggazdálkodás alapvetően eltér a 60-as években elfogadott tervezési rendszerektől. Ez megszűnt kizárólag a vezetői apparátus funkciója lenni, és célja a döntéshozatal javítása a szervezet minden szintjén. Eredetileg azt feltételezi, hogy a felülről lefelé irányuló parancs- és irányítási stílus a döntéshozatalban nem hozza meg a kívánt eredményt, különösen a több iparágat felölelő nagyvállalatoknál. Ez azt jelenti, hogy az alacsonyabb szintű vezetőknek meg kell tanulniuk költségmutatókat használni a jobb döntések meghozatalához. Az értékgazdálkodás megköveteli a mérleg és az eredménykimutatás kezelését, valamint a hosszú és rövid távú üzleti célok ésszerű egyensúlyának fenntartását. Ha az értékmenedzsmentet megfelelően hajtják végre és kezelik, akkor a vállalat óriási előnyökhöz jut. Az ilyen gazdálkodás lényegében a maximális érték elérését célzó folyamatos átszervezés.
Az értékelt ingatlan esetében a költséggazdálkodás a rendelkezésre álló terület hatékonyabb kihasználásán múlik.
Az értékelt épülethez tartozik egy 328,2 m2 összterületű tetőtér, mely jelenleg részben irodai cikkek tárolására szolgál. Egyrészt a megfelelő rekonstrukció elvégzésével ez a helyiség lakóépületté válik. Másrészt a közelmúltban a kalugai vállalkozások és a városon kívüli és külföldi cégek közötti együttműködés bővülése miatt jelentősen megnőtt a szállodai szolgáltatások iránti kereslet. Ebben a tekintetben javasolt a tetőtér átfogó rekonstrukciója, hogy lakó tetőtérré alakítsák át, ahol a tervek szerint 14 kétágyas luxusszobás szállodát szerveznének.
A tetőtér rekonstrukciós intézkedéseinek költségét a 13. táblázat tartalmazza.
13. táblázat
Tetőtér-rekonstrukció költségbecslés
| № | Művek neve | Költség, dörzsölje. |
| 1 | Építési munkák (bontás) | 406.211 |
| 2 | Építési munkák (új) | 2.448.728 |
| 3 | Hideg és meleg víz ellátás | 49.818 |
| 4 | Fűtés | 90.144 |
| 5 | Szennyvíz és vízvezeték berendezések | 31.738 |
| 6 | Befúvó és elszívó szellőztetés, klíma | 67.534 |
| 7 | Elektromos berendezések és elektromos világítás | 422.402 |
| 8 | Kommunikációs eszköz | 37.010 |
| 9 | Biztonsági és tűzjelző | 114.531 |
| 10 | Automata fűtés, szellőztetés | 7.638 |
| 11 | Szobafelszereltség | 872.640 |
| Teljes | 4.548.394 | |
E munkák finanszírozásához a következő feltételekkel javasolt kölcsön igénybevétele:
· A kölcsön összege – 5 250 000 rubel.
· Kamatláb – 14% évente;
· Kölcsön futamideje – 1 év;
· Az értékelt ingatlan rendelkezésre bocsátása;
· Hitel törlesztési feltételek – kamat és tőke negyedéves törlesztése egyenlő részletekben, pl. 1 866 506 rubelért. minden negyedév végén.
Mint már említettük, a szálloda 14 kétágyas luxusszobából áll majd. A megélhetési költségek egy ilyen szobában a Kaluga szállodákban 1400 rubeltől mozognak. legfeljebb 2500 dörzsölje. naponta. A számításokhoz 1600 rubelt vettek figyelembe, mivel az értékelt ingatlan a városközpont közelében található, de eredetileg ezt az épületet nem szállodai üzletágnak szánták, ami bizonyos kényelmetlenséget okoz az ügyfelek számára.
A befektetési határidő 1 év, mivel nincs objektív ok arra, hogy feltételezzük, hogy a vizsgált ingatlant ezen időszak után nem értékesítik.
A pénzforgalom a táblázatban látható. 14.
14. táblázat
Pénzforgalom rubelben.
| Költségtétel | 1. negyed | 2. negyed | 3. negyed | 4. negyed | Az évre összesen |
| Újjáépítés | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Hitelszolgáltatás | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Üzemeltetési költségek | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| Jövedelemadó | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Teljes | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Bevételi tétel | 1. negyed | 2. negyed | 3. negyed | 4. negyed | Az évre összesen |
| Szállodai üzlet | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Értékcsökkenés | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Hitel | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Teljes | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Egyensúly | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
A fő bevételi forrás a szállodaipar. Ugyanakkor fontos hangsúlyozni, hogy az ilyen típusú szolgáltatások iránti túlzott kereslet mellett a szobák alacsony kihasználtságának objektív okait nem azonosították.
Annak meghatározásához, hogy a javasolt intézkedések hatására mennyivel emelkedik az értékelendő ingatlan jelenlegi piaci értéke, célszerű a jövedelemszemléletben alkalmazott tőkésítési mutatót használni. Ez annak köszönhető, hogy ez a projekt beruházási projekt, i.e. elsősorban a bevételszerzésre összpontosított.
Következésképpen az érintett ingatlan jelenlegi piaci értékének növekedése:
1 096 002 / 0,19 = 5 768 432 (dörzsölje)
(ötmillió-hétszázhatvannyolcezer-négyszázharminckét rubel) ÁFA nélkül.
A szabványok rendelkezései szerint „a piaci érték mérésére szolgáló valamennyi módszer, eljárás és technika, ha piaci mutatókon alapul és megfelelően alkalmazzák, a piaci érték azonos kifejezéséhez vezet”. Ráadásul „bármely piaci információn alapuló módszer eredendően összehasonlító”. Így a meglévő szabványok szerint csak az információ minősége és az eljárások helyes alkalmazása lehet korlátozás az adott módszer használatában.
A munka első fejezete az ingatlan fogalmát, az ingatlanérték fajtáit, alapvető megközelítéseket, az ingatlanértékelés módszereit, valamint az ingatlanok értékigazolásával kapcsolatos problémákat vizsgálja.
Az ingatlan a térben meghatározott helyen elhelyezkedő fizikai tárgyak és minden, ami a föld felszíne alatt és felett elválaszthatatlanul összefügg velük, vagy minden, ami szolgáltatási tárgy, valamint az ingatlan tulajdonjogából eredő jogok, érdekek és előnyök. tárgyakat.
Ingatlanon egyrészt egy vállalkozás egészét, mint ingatlanegyütteset értjük, másrészt olyan telket, amelynek szerves része lehet: épület (építmény) vagy épületcsoport; elszigetelt víztestek, évelő ültetvények; mérnöki szerkezetek és hálózatok; helyhez kötött építmények tereprendezésben; gazdasági, közlekedési és mérnöki támogatás elemei; egyéb tárgyakat.
Az ingatlanértékelés három megközelítés szerint történik: jövedelmező, költséges és összehasonlító. Mindegyik megközelítés lehetővé teszi az objektum bizonyos jellemzőinek hangsúlyozását.
A három vizsgált megközelítés mindegyike magában foglalja a benne rejlő módszerek használatát az értékelés során:
A jövedelem közvetlen tőkésítésének módja;
Értékesítési összehasonlítási módszer;
Összehasonlító mértékegység módszer.
Így ha használatuk hatékonysága csökken, az ingatlantárgyak rendeltetésüket megváltoztathatják. Ez egyrészt az épületek állagromlása és egyéb fejlesztések, másrészt az ingatlanpiaci trendek eredményeként jelentkezik.
A második fejezet három értékelési megközelítéssel értékeli az ingatlant.
Az alkalmazott módszerek mindegyikének vannak előnyei és hátrányai.
Az összehasonlító megközelítés a piaci érték közvetlen értékelését teszi lehetővé az ingatlanpiaci ingatlanpiaci statisztikák alapján. Az adatok feldolgozása során különleges intézkedéseket tettek a hitelező túlbecsülés elleni védelme érdekében. Ezért az összehasonlító megközelítés kapja a legnagyobb súlyt.
A költségszemlélet lehetővé teszi az értékelt ingatlan tervezési jellemzőinek és fizikai állapotának legjobb figyelembevételét. Ugyanakkor az információs bázis sem tökéletes. A fő problémák a földértékek értékelésével kapcsolatosak. Ezenkívül a csereköltség kiszámításakor az átlagos aktuális árakra való átváltási indexekre kell támaszkodni, ami hibákhoz vezethet.
A bevételi megközelítés piaci adatokon alapul, és nem rendelkezik a költségszemlélet néhány hátrányával. A módszer fő hibaforrása a jövedelemre és növekedési rátára vonatkozó előrejelzési adatok felhasználásával kapcsolatos bizonytalanság.
A munka harmadik fejezetében az ingatlan forgalmi értékbecslésének eredményeit egyeztették, végleges értékét igazolták, és javaslatokat tettek annak növelésére.
A számítások azt mutatták, hogy az érintett ingatlan forgalmi értéke 2007. december 20-án. körülbelül 44 362 608 rubel. (Negyvennégymillió-háromszázhatvankétezer-hatszáznyolc rubel) ÁFA nélkül.
A javasolt költségkezelési intézkedések azonban lehetővé teszik a jelenlegi piaci érték 5 768 432 rubel növelését. (ötmillió-hétszázhatvannyolcezer-négyszázharminckét rubel) ÁFA nélkül.
1. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (első rész), 1994. november 30-i 51-FZ (a 2005. július 2-án módosított 83-FZ sz.)
2. 1998. július 29-i 135-FZ szövetségi törvény „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” (a 2001. december 21-i 178-FZ szövetségi törvénnyel módosított, 2002. március 21-i 31-FZ sz. , 143. szám, 2002. november 14.) -FZ, 2003.01.10. N 15-FZ, 2003.02.27. N 29-FZ, 2004.08.22. N 122-FZ, 2005.01.2001. 2006.07.27., 157-FZ)
3. Az Orosz Föderáció kormányának 2002.07.06-i 395. számú rendelete (2002.03.10-i módosítással) „Az értékelési tevékenységek engedélyezéséről”
4. Az Orosz Föderáció kormányának 1999. augusztus 20-i 932. számú rendelete „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek végrehajtásának ellenőrzésére felhatalmazott szervről”
5. Az Orosz Föderáció kormányának 2001. július 6-i 519. számú rendelete „Az értékelési szabványok jóváhagyásáról”
6. Az épületek és építmények pótlási költségének integrált mutatóinak gyűjteményei
7. Nemzetközi értékelési szabványok. – M.: ROO, 1995
9. Jövedelemtermelő ingatlanok elemzése és értékelése / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997
10. Valdaytsev S.V. Üzleti értékelés. – M.: Prospekt, 2006. - 355 p.
11. Granova I. V. Ingatlanértékelés. – Szentpétervár: Péter, 2001. - 208 p.: ill. – (oktatóanyag-sorozat)
12. Gribovsky S.V., Medvedeva O.E., Kasyanov P.V. Előadások tanfolyama a telkek piaci értékének felméréséről. – M.: ARMO, 2002. – 95 p.
13. Grigorieva V.V. et al. Ingatlantárgyak értékelése. - M.: INFRA, 2000. – 78 p.
14. Gryaznova N. A. Meglévő vállalkozások (vállalkozások) költségének becslése. – M.: INFRA-M, 2005
15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Üzleti értékelés. - Szentpétervár: Péter, 2006. – 457 p.
16. Korobkin Yu. I. Ingatlanértékelés. – SZAGS kalugai fiókja, Kaluga, 2005
17. Korostylev S.P. Az ingatlanértékelés elméletének és gyakorlatának alapjai: Tankönyv. – M.: Orosz üzleti irodalom, 1998
18. Vállalkozásértékelés / Szerk. A. G. Grjaznova és M. A. Fedotova. – M.: Pénzügy és Statisztika, 2004
19. Üzleti értékelés: Problémák és megoldások / Prosvetova G.I. – RDL, 2006. – 192 p.
20. Ingatlanértékelés: Tankönyv / Szerk. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova. – M.: Pénzügy és Statisztika, 2005. – 496 p.: ill.
21. Ingatlanértékelés: Tankönyv. kézikönyv egyetemeknek / Szerk. prof. V. A. Shvandara. – M.: UNITY-DANA, 2002. – 303 p.
22. Ingatlanok értékelése: elméleti és gyakorlati szempontok / Szerk. V. V. Grigorjeva. – M.: INFRA-M, 1997
23. Ingatlanok piaci értékének felmérése: Oktatási és gyakorlati útmutató / Szerk. V. M. Rutgaiser. – M.: Delo, 1998
24. Értékelési tevékenységek a közgazdaságtanban. Tankönyv / szerk. Dzhukhi V.M., Kireeva V.D. – M.: ICC „MarT”, 2003. 101. o.
25. Solovjov M. M. Értékbecslési tevékenység (ingatlanértékelés): Tankönyv. – M.: Állami Egyetemi Közgazdaságtudományi Főiskola, 2002
26. Simionova N., Simionov R. Egy vállalkozás (vállalkozás) értékének felmérése. – M.: MarT, 2004. – 464 p.
27. Tarasevich E.I. Ingatlanértékelési módszerek. Szentpétervár, 1998. – 247 p.
28. Tepman L. N. Ingatlanértékelés. - M.: EGYSÉG, 2006. – 463 p.
29. Földgazdálkodás. Oktatási és gyakorlati kézikönyv / Szerk. d.e. Sc., prof. L. I. Koshkina. – M.: VSPP, 2004. – 520 p.
30. Fedotova M. A. Mennyibe kerül egy vállalkozás? Értékelési módszerek. – M., Perspektíva Kiadó, 2004
31. Friedman J., Ordway Nick. Jövedelemtermelő ingatlanok elemzése, értékelése. Per. angolról – M.: Delo, 1997. – 480 p.
32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Jogalkotási aktusok, szabályozó dokumentumok és az értékelési tevékenységek szabványai: Oktatási és módszertani kézikönyv. – M.: Pénzügy és Statisztika, 2003. 164 p.
33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Egy vállalkozás (vállalkozás) értékének becslése. – M.: Omega-L, 2006. – 286 p.
34. Ingatlangazdaságtan / Szerk. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. – M.: Lan, 2001. - 297 p.
35. Ingatlangazdaságtan: Tankönyv. – M.: Delo, 2000
36. Avdeev A.P. Az ingatlanobjektumok értékelésének problémái // Az értékelés kérdései. 1. szám – 2001. – p. 28-30
37. Akimova I., Biktimirova N. Az ingatlanértékelés szabványosításának új megközelítései a jelenlegi jogszabályok és a valós jogalkalmazási gyakorlat rendszerében // Jog és közgazdaságtan. – 2005. – 12. sz. - Val vel. 18-21
38. Gribovsky S. Ingatlanok tömeges értékelése // Pénzügyi üzlet. 2000. – 4. sz. - Val vel. 43-45
39. Gribovsky S. Ingatlanértékelés jövedelmi megközelítéssel // Ingatlanproblémák. 2000. évf. 2.
40. Gribovsky S. Az ingatlanértékelés gazdasági és matematikai modelljei // Pénzügy és hitel. 2005. – 3. sz. - Val vel. 24-43
41. Grigorieva I. L. Az ingatlanértékelés problémái // Pénzügyi üzlet. – 2004. – 1. sz. - Val vel. 48–49
42. Zelensky Yu. V. Az ingatlanértékelési megközelítések eredményeinek összehasonlíthatóságáról - a modellek konzisztenciájának elve // Az értékelés kérdései. 2005. – 4. sz.
43. Loginov M.P. Az ingatlanértékelés kérdéséről Oroszországban // ECO. – 2002. – 9. sz. - Val vel. 103–107
44. Ozerov E.S. Az egyensúlyi ár jelensége, mint az értékeléselmélet axiómájának alapja // Ingatlanproblémák. 2000. évf. 1. A 32–54.
45. Ozerov E.S. Gazdaság és ingatlankezelés. Szentpétervár: MKS, 2003.
46. Ozerov E.S. Az értékeléselméleti axióma igazolásának és használatának kérdéséről // Ingatlanproblémák. 2004. évf. 1. A 3-5.
47. Patskalev A. F. A telkek értékének felmérése // Értékelési kérdések. – 2006. – 1. sz.
48. Az SBRF hivatalos honlapja htpp:/www.cbr.ru
49. htpp:/www.cfin.ru
1. szakasz Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 30. cikke.
Ingatlangazdaságtan / Szerk. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., p. 48-49
BEVEZETÉS
A hatékony gazdálkodást igénylő vállalkozások és szervezetek egyik legfontosabb erőforrása az ingatlan - telkek, épületek, építmények és helyiségek.
Az ingatlanok egyrészt adókötelesek, másrészt a hatékony felhasználás miatt jelentős hasznot hozhatnak. Túlzás nélkül kijelenthetjük, hogy az ingatlan egyrészt hozzájárulhat egy vállalkozás boldogulásához, másrészt az eredménytelen felhasználás hanyatláshoz vezet. E tekintetben kiemelt jelentőséggel bír az ingatlangazdálkodási rendszer kialakítása annak érdekében, hogy megfeleljen a tulajdonosok azon igényeinek, hogy a tulajdonukban lévő vagyonból maximális bevételt érjenek el, vagy más pozitív hatást érjenek el. A pozitív eredmény eléréséhez folyamatosan figyelemmel kell kísérni az ingatlanhasználatot, és meg kell találni a leghatékonyabb kezelési módokat.
A hatékony ingatlangazdálkodás elengedhetetlen mind az ingatlanpiac, mind a gazdaság egészének fejlődéséhez. A piacgazdaságban az ingatlan olyan eszköz, amely összekapcsolja a piaci kapcsolatok résztvevőinek hatalmas pénzügyi erőforrásait és a kívánt eredmények elérésének módjait.
Az ingatlan hatékony kezelésével kapcsolatos döntések meghozatalához a vállalkozásnak egy átgondolt ingatlannyilvántartási és -használati rendszerre kell épülnie, amely megbízható és könnyen hozzáférhető, többféle módon bemutatott információkon alapul.
A kutatási téma relevanciája abban rejlik, hogy az orosz ingatlanpiac még nem alakult ki teljesen, és nem rendelkezik szigorúan strukturált jogszabályi kerettel. A hatékony ingatlangazdálkodási rendszer lehetővé teszi a piaci igények maximális kielégítését, a költségvetési bevételek maximalizálását, az ingatlanok likviditásának és piaci értékének növelését.
Ennek a munkának az a célja, hogy felmérje az ingatlankezelés hatékonyságát Kazany városában, és intézkedéseket dolgozzon ki annak javítására.
Fontolja meg az ingatlanpiacok osztályozását;
Ismertesse a vagyonkezelés lényegét, gazdasági szerepét;
Mérlegelje az ingatlankezelés hatékonyságának értékelésére szolgáló mutatókat;
A lakossági és irodai ingatlankezelés hatékonyságának felmérése;
Javaslattétel a vagyongazdálkodás eredményességének értékelésének javítására.
A vizsgálat tárgya Kazany város ingatlanpiaca.
A tanulmány tárgya az ingatlangazdálkodás eredményességét értékelő rendszer.
A munka megírásának alapja az Orosz Föderáció területén hatályos törvényi és szabályozási dokumentumok, valamint a vizsgált témával kapcsolatos szakirodalom, a hatékonyságértékelési kérdések vizsgálatában részt vevő hazai és külföldi közgazdászok munkája. ingatlankezelésről, az Orosz Föderáció jogszabályairól, tankönyvekről és szakirodalomról olyan szerzőktől, mint A. Kharlamov. S., Buryak V. Yu., Raizberg B. A., Grinenko S. V., valamint a 2013-ban Kazanyban végzett tényleges kutatás anyagai -2014.
Az első fejezet a vagyongazdálkodás eredményességének értékelésének elméletét és gyakorlatát vizsgálja. A második fejezet a lakó- és irodaingatlanok példáján értékeli és elemzi az ingatlangazdálkodás eredményességét, és javaslatokat fogalmaz meg az ingatlangazdálkodás eredményességének értékelésére.
1. AZ INGATLANGAZDÁLKODÁS HATÉKONYSÁGÁNAK ÉRTÉKELÉSÉNEK ELMÉLETI ÉS MÓDSZERTANI VONATKOZÁSAI
1.1 INGATLANPIACOK OSZTÁLYOZÁSA
Az ingatlanpiacnak számos meghatározása létezik. Mindegyik valamilyen szinten az ingatlanpiac lényegét tükrözi, azonban némelyikben szembetűnő különbségek vannak. Ebben a dolgozatban a szerző véleménye szerint legegyszerűbb, legérthetőbb és legteljesebb definíciókat választottuk ki.
Az ingatlanpiac olyan szervezeti megállapodások rendszere, amelyek révén a vevők és az eladók összehozzák azt a konkrét árat, amelyen egy adott áru, például ingatlan cserélhető.
Az ingatlanpiac az ingatlanba történő tőkebefektetés területe és az ingatlanügyletek során létrejövő gazdasági kapcsolatrendszer. Ezek a kapcsolatok a befektetők között jelennek meg ingatlan adás-vétel, jelzálogkölcsön, ingatlan vagyonkezelés, bérbeadás, lízing esetén.
Az ingatlanpiac egy olyan mechanizmus, amelyen keresztül a vevők és az eladók érdekei és jogai összekapcsolódnak, és meghatározzák az ingatlanárakat.
Az ingatlanpiac és annak fejlettségi szintje a nemzetgazdaság fejlődésén keresztül jellemezhető. Az orosz ingatlanpiac fejlődésében a következő szakaszokat szokás megkülönböztetni.
Az ingatlanpiac a 90-es évek elején élte át első és leggyorsabb fejlődési időszakát. A vállalkozások nyitása és fejlődése annak köszönhető, hogy a kereslet jóval meghaladta a kínálatot, és ennek következtében a jövedelmek is igen magasak voltak. Ennek a szakasznak a kiindulópontja a lakások privatizációjának engedélyezése tekinthető, és ennek megfelelően az embereknek lehetőségük van önállóan eladni és vásárolni lakásokat. Ekkor jelent meg jelentős számú üzletember és tehetős ember, akik újonnan felfedezett módon kívántak javítani életkörülményeiken. Vagyis nem az ingyenes önkormányzati lakások megvárásával, nem komplex cserekonstrukciókkal, hanem egyszerűen lakásvásárlással, amelyekből akkoriban viszonylag keveset privatizáltak. Kevesen árultak lakást, de vevő már akadt elég.
A második szakaszban a törvény saját maga korrigálja a problémát, nevezetesen megjelennek az oroszországi ingatlanpiaci tevékenységet szabályozó első szabályozások. Jelentős juttatások nyújtása jellemzi ezt az időszakot, amely a jó piaci feltételek megőrzése mellett lehetővé tette a jó bevételek elérését és új vállalkozók bevonását ebbe a piaci szegmensbe. A lakásárak emelkedésnek indultak, de ezzel szemben a lakások eladása sokkal nehezebbé vált, a vevők válogatósabbak lettek. Különösen a részletfizetés és a fedezett hitelnyújtás jelent meg és terjedt el. Egyes cégek nem szabványos szerződések alapján kezdtek el dolgozni, és kötelezettséget vállaltak arra, hogy bizonyos időn belül eladják az ügyfél lakását.
A harmadik szakaszt ismét a kereslet túllépése a kínálattal, a jogszabályi keretek szigorodása, valamint az éles piaci verseny jellemzi, amelyek együttesen az eladók bevételeinek csökkenéséhez vezettek. A kisvállalkozások egyszerűen csődbe mennek, a középvállalkozások, sőt a nagyvállalatok is a tönkremenetel szélén állnak. 1996 elejére a lakásárak természetes csökkenése kezdődött. Az eladásra kínált lakások száma nőtt, a potenciális vásárlók száma viszont csökkent.
1999 második felétől az orosz ingatlanpiac fejlődésének új szakasza kezdődött az 1998. augusztusi válság után - az árak csökkenésének megállításának, a stabilizáció kezdetének és némi fellendülésnek a szakasza. Ez az ország makrogazdasági mutatóinak kedvező alakulása és különösen az alacsony (1998 őszéhez képest) inflációs ráta, valamint a rubel dollárral szembeni zökkenőmentes és korlátozott leértékelése mellett következett be.
Ebből következően az ingatlanpiac a piacgazdaságtan elméletéből következően ciklikus, ezért átesett egy hanyatlási szakaszon, elérte a stabilizációt, és újabb emelkedés várható, ezen belül némi drágulás.
Az ingatlan minden társadalmi struktúrában központi helyet foglal el, egyidejűleg két fontos funkciót tölt be: termelőeszközként és személyes fogyasztási cikkként él, rekreáció, kulturális szabadidő stb. A társadalmi élet és az anyagi termelés különböző szféráinak állam általi gazdasági és jogi szabályozása szorosan összefügg az ingatlanokkal, ebből fakadnak az ingatlanpiac következő jellemzői.
1.1.1. táblázat Az ingatlanpiac jellemzői
|
Jellegzetes |
||
|
Lokalizáció |
Abszolút csend Magas árfüggőség a helytől |
|
|
A verseny típusa |
Tökéletlen, oligopólium Kis számú vevő és eladó Az egyes tárgyak egyedisége Az árszabályozás korlátozott A piacra lépés jelentős tőkét igényel |
|
|
Az ellátás rugalmassága |
Alacsony, a kereslet és az árak növekedésével a kínálat alig nő A kereslet nagyon változó lehet |
|
|
A nyitottság foka |
A tranzakciók zártkörűek Nyilvános információk, gyakran hiányosak és pontatlanok |
|
|
A termék versenyképessége |
Nagyrészt a környező külső környezet, a környék hatása határozza meg A vásárlók egyéni preferenciáinak sajátossága |
|
|
Zónás feltételek |
Polgári és földterületi jogszabályok szabályozzák, figyelembe véve a vízügyi, erdészeti, környezetvédelmi és egyéb speciális jogszabályokat A magántulajdon és egyéb tulajdonformák nagyobb kölcsönös függése |
|
|
Tranzakciók nyilvántartása |
Jogi nehézségek, Korlátozások és feltételek |
|
|
Ár |
tartalmazza a tárgy és a kapcsolódó jogok költségét |
A regionális ingatlanpiacok jelentősen eltérhetnek egymástól. Ennek oka számos szubjektív ok, például a gazdasági vagy természeti adottságok, valamint a regionális jogi keretek, amelyeket az önkormányzatok alakítanak ki.
Az ingatlanpiac elágazó szerkezetű, és különböző szempontok szerint osztható fel, például az 1.1.2. táblázatban bemutatottak szerint.
1.1.2. táblázat Az ingatlanpiacok osztályozása
|
Osztályozási jel |
A piacok típusai |
|
|
Objektum típusa |
Telek, épületek, építmények, vállalkozások, helyiségek, évelő ültetvények, tulajdonjogok, egyéb tárgyak |
|
|
Földrajzi (területi) |
Helyi, városi, regionális, nemzeti, globális |
|
|
Funkcionális cél |
Ipari helyiségek, lakó-, nem ipari épületek és helyiségek |
|
|
Az üzemkészültség foka |
Meglévő létesítmények, befejezetlen építkezés, új építés |
|
|
A résztvevők típusa |
Egyéni eladók és vevők, közvetítő eladók, önkormányzatok, kereskedelmi szervezetek |
|
|
A tranzakciók típusa |
Adásvétel, lízing, jelzálog, tulajdonjog |
|
|
Iparági hovatartozás |
Ipari létesítmények, mezőgazdasági létesítmények, középületek stb |
|
|
A tulajdon típusa |
Állami és önkormányzati létesítmények, magán |
|
|
Tranzakciós módszer |
Elsődleges és másodlagos, szervezett és nem szervezett, csere és vény nélkül, hagyományos és számítógépes |
Amint az 1.1.2. táblázatból is látható, jó néhány típusú ingatlanpiac létezik, amelyek szegmentálása a kért kritériumtól függ.
Például a szerkezettől függően az ingatlanpiac a következőkre oszlik:
Lakáspiac;
Kereskedelmi ingatlanpiac;
Földpiac.
Minden piaci szegmens speciális részpiacokra is felosztható. Így az ipari ingatlanpiac felosztható ipari vállalkozások, kutatóintézeti épületek piacaira, vagy a lakáspiac elsődleges és másodlagos lakásokra, befejezéssel és anélkül, a tulajdonosoktól és az államtól stb.
Az ingatlanpiacok differenciálódása számos gazdasági, környezeti, társadalmi és kormányzati tényezővel, valamint közvetlenül az általa betöltött funkciókkal is összefügg:
Olyan egyensúlyi árak megállapítása, amelyek mellett a tényleges kereslet megfelel az ingatlankínálat volumenének;
A szabályozó funkció, amelynek segítségével az erőforrások gazdasági szektorok között elosztva, hatékony struktúráját alakítják ki, a közérdeket kielégítik;
Kereskedelmi funkció, amely a tőkemozgás megszervezéséből és a profitszerzésből áll;
Az átszervezés funkciója, amely a gazdaság megtisztításában nyilvánul meg a gyenge, versenyképtelen és nem hatékony elemektől;
Ösztönző funkció, amely a verseny kialakításából, valamint a tudományos, műszaki és vezetési innovációk haszonszerzési célú felhasználásából áll az ingatlanok létrehozása és használata során;
Társadalmi funkció, amely a lakások, valamint egyéb tőke- és tekintélyes tárgyak tulajdonosává válni kívánó lakosság fokozott aktivitásában nyilvánult meg.
Következtetés: az ingatlan a legtartósabb termék az összes létező közül, amely befektetési biztonságot nyújt, bár értéke idővel, különböző tényezők hatására emelkedhet vagy csökkenhet. Az ingatlanpiac lendületet kapott a fejlődéshez, összhangban az ország nemzetgazdaságának fejlődésével. Szegmensekre oszlik az ingatlan rendeltetése és a különböző piaci szereplők számára való vonzereje alapján. Továbbá az egyes független szegmensek további részpiacokra oszlanak, így nehéz azonosítani és általánosítani a besorolás szempontjából legjelentősebb jellemzőket, mivel minden piaci szereplőnek megvannak a saját, legelfogadhatóbb kritériumai annak a szegmensnek a kiválasztásához, amelybe belépni kíván. a piaci kapcsolatokba.
1.2 AZ INGATLANGAZDÁLKODÁS LÉNYEGE ÉS GAZDASÁGI SZEREPE
Az ingatlan olyan ingatlan (ingatlan), amelynek kezelése a következő szinteken strukturálható:
Szövetségi ingatlankezelés;
Az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok ingatlankezelése;
Önkormányzati vagyonkezelés;
Vállalkozások és szervezetek ingatlankezelése;
Egyedi ingatlanok kezelése.
Az „ingatlankezelés” fogalmát kétféle értelemben értelmezik: tág és szűk értelemben.
Tágabb értelemben az ingatlankezelést általában olyan vállalkozói tevékenységként kell értelmezni, amely az ingatlantulajdonos polgári jog által megengedett bármely jogkörének végrehajtásával kapcsolatos minden munka elvégzésére irányul. Például az ingatlan életciklusának megfelelően a tulajdonosok a következő jogokat élvezhetik:
1. terv;
2. tervezés;
3. gyártás (építés, kivitelezés);
4. fellebbezés;
5. fogyasztás (szolgáltatás);
6. karbantartás, üzemeltetés, javítás;
7. nagyobb javítások, korszerűsítések, rekonstrukciók és helyreállítások;
8. újrahasznosítás;
9. újrahasznosítás.
Az ingatlangazdálkodás szűk értelmezése így hangzik: „Az ingatlankezelés az épületek, építmények üzemeltetését szolgáló műveletek összességének végrehajtása (működőképes állapotban tartása, javítása, szolgáltatásnyújtása, területbérlés feltételeinek meghatározása, bérleti díj beszedése). és így tovább) az ingatlan leghatékonyabb hasznosítása érdekében".
Az ingatlan az ingatlanra is vonatkozik, nevezetesen vagyonkezelésről beszélünk, vagyis az ingatlankezelés magában foglalja az összes ebből eredő ingatlanjog kezelését. A kezelt ingatlan a jogi, gazdasági és fizikai jellemzők egységeként kerül bemutatásra.
Megítélésünk szerint ebből az következik, hogy a gazdálkodás célja elsősorban az ingatlanok tulajdonosi érdekeinek megfelelő maximális hatékonyság biztosítása.
Az ingatlankezelés az ingatlanok hasznos, hatékony felhasználásának tervezését, szervezését, végrehajtását és nyomon követését szolgáló célok meghatározásával, feladatmeghatározásával összefüggő tevékenység a szakterületén.
Meggyőződésünk, hogy az irányítási tevékenységek lényegüknél és természetüknél fogva sokrétűek, összehangolják a tulajdonosok, felhasználók, szolgáltató cégek és valamennyi ingatlanhoz kapcsolódó céljait és céljait valamilyen módon.
A piacgazdaságban az ingatlankezelés a kereslet-kínálat törvényének megfelelően történik.
Az ingatlankezelésben a piaci viszonyok mellett kézzelfogható tényező az azt szabályozó jogszabályok, valamint a különböző hivatalos szervek, intézmények tevékenysége.
Az ingatlankezelés lehet belső vagy külső:
A belső ingatlankezelés az ingatlanpiaci szervezet tevékenysége, amelyet saját szabályozó dokumentumai (kódex, alapszabály, szabályzatok, szabályok, szerződések, utasítások stb.) szabályoznak.
A külső ingatlankezelés a kormányzati szervek azon tevékenysége, amelynek célja a szabályozási keret megteremtése, valamint annak ellenőrzése, hogy minden ingatlanpiaci szereplő megfelel-e a megállapított normáknak és szabályoknak.
Az ingatlankezelési tevékenység elsősorban a három legjelentősebb – jogi, gazdasági és műszaki – vonatkozásban folyik. Az ingatlankezelés jogi aspektusa az ingatlanjogok legracionálisabb felhasználásában, elosztásában és kombinációjában rejlik.
Az ingatlankezelés gazdasági vonatkozása az ingatlanüzemeltetés során keletkezett bevételek és kiadások kezelésén keresztül valósul meg. Vagyis a kezelőnek joga van az ingatlantulajdon bevételi és kiadási oldalát maradéktalanul és önállóan, a törvényi keretek között ellenőrizni, szabályozni, illetve saját belátása szerint hasznosítani.
Az irányítás technikai szempontja a vezérlő objektum funkcionális rendeltetésének megfelelő működőképes állapotban tartása.
Az ingatlangazdálkodás az ingatlan állagának javítását, fenntartását, fejlődésének megszervezését, előrejelzését, a rendeltetésszerű üzemeltetés módját integrált szemléletmód. Az ingatlangazdálkodás fogalmába mindenekelőtt beletartoznak az olyan tevékenységek is, mint az irodaházak bérbeadása és kezelése, vagyis az ingatlankezelés, mint a befektetés vonzása. Másrészt az ingatlankezelés önmagában is befektetésnek tekinthető. A fentiek alapján az ingatlanpiac irányítására az alábbi célokat határoztuk meg:
Az állampolgárok ingatlanhoz fűződő alkotmányos jogainak és a tulajdonjoggal járó kötelezettségeknek a megvalósítása;
A piaci szereplők munkájához meghatározott rend és feltételek kialakítása;
A résztvevők védelme a tisztességtelenséggel, csalással és bűnszervezetekkel és magánszemélyekkel szemben;
Az ingatlanok szabad árképzésének biztosítása a kereslet-kínálatnak megfelelően;
A termelési szektorban a vállalkozói tevékenységet ösztönző beruházási feltételek megteremtése;
Az ingatlanok és az ingatlanpiaci szereplők tisztességes adóztatása.
E célok eléréséhez véleményünk szerint szükséges:
1. hozzon létre egy teljes állami ingatlan-nyilvántartást (ingatlan mérleg), amely tartalmazza az ingatlanok mennyiségi, költség-, műszaki és jogi jellemzőit;
2. egyértelműen körülhatárolja és összehangolja az ingatlankezelés folyamatában érintett valamennyi állami hatóság hatáskörét;
3. kezelési objektumokat képezzenek, kizárva az objektum egyik részének a másik nélkül történő elidegenítésének lehetőségét azokban az esetekben, amikor ezek egyetlen egészet alkotnak (ezek általában telkek, valamint a rajtuk található épületek és építmények);
4. ingatlanhasználat során biztosítani kell a piaci értékelési mechanizmus feltétel nélküli alkalmazását;
5. megteremteni a befektetések vonzásának feltételeit a gazdaság reálszektorába az ingatlanok polgári forgalomba való bevonásának maximalizálásával;
6. megoldja az ingatlanok állam általi megszerzésével kapcsolatos kérdéseket, beleértve azon célok meghatározását, amelyek elérése érdekében ezeknek a tárgyaknak a megszerzését végzik;
7. a hatékony ingatlankezelés érdekében a polgári joghoz hasonló ingatlankezelési kiadások (beleértve a leltárt és az értékbecslést is) megtérítési mechanizmust alkalmazni, mivel az állam az ingatlanok felhasználása során a polgári körforgásban a sajátjával egyenlő alapon vesz részt. más résztvevők;
8. az ingatlanértékesítés meglévő mechanizmusának megváltoztatása, mivel ez lehetővé teszi az ingatlanok alacsony áron történő megszerzését;
9. az Orosz Föderáció valamennyi alanya számára egységes eljárást hozzon létre a szövetségi ingatlanok használatára vonatkozó döntések meghozatalára (elsősorban a lízingelt tárgyakra vonatkozóan), biztosítva a gyors döntéshozatalt;
10. szakmai képzést biztosít a szövetségi ingatlanokat kezelő köztisztviselők számára.
A gazdálkodás tárgya az ingatlanügyben olyan ingatlan vagy ingatlanok összessége, amelyek a leghatékonyabb kezelésének megszervezése szempontjából, a fenntartási és kezelési költségek figyelembevételével egyetlen tárgynak tekinthetők.
Összefoglalva a fentieket, elmondhatjuk, hogy az ingatlangazdálkodás minden bizonnyal összetett és sokrétű folyamat, amely sokféle tényezőt és szempontot foglal magában. Az irányítási mechanizmus nemcsak az ingatlantulajdonos jogait és kötelezettségeit tartalmazza, hanem állami beavatkozásnak is alávethető, beleértve a gazdálkodás jogszabályi keretekkel történő megerősítését is.
1.3 INDIKÁTOROK AZ INGATLANGAZDÁLKODÁS HATÉKONYSÁGÁNAK ÉRTÉKELÉSÉRE
Az ingatlankezelés hatékonyságának felmérésére szolgáló eljárás lefolytatásához különféle megközelítéseket és mutatókat alkalmaznak. Elméletileg nincsenek egyértelműen definiált mutatók, amelyekkel az ingatlangazdálkodás hatékonyságának mértéke meghatározható lenne, mivel a gyakorlatban előfordulhat, hogy bármelyik választott mutató egy vállalkozásnál nem hatékony, és egy vállalkozás tapasztalatai nem alkalmazhatók nagyobbra. -léptékű elosztás.
A teljesítmény pénzügyi mutatókon alapuló értékelésének hagyományos megközelítése azonban hagyományosnak tekinthető. Valóban, ha egy cég például egy adminisztratív helyiség tulajdonosa, és üzlete helyiségek bérbeadásából áll, akkor ez a megközelítés nem lesz nehéz, hiszen minden szükséges információ kéznél van, legyen szó egyrészt a költségekről. a személyzet karbantartása, a javítások és a berendezések kiépítése, a kommunikáció megfelelő állapotban tartása, másrészt a bérlőktől kapott kifizetések összege egyértelműen meghatározott.
1.3.1. táblázat Az NKF „Ellenőrzés és Értékelés” vállalkozás főbb műszaki-gazdasági mutatóinak elemzése
|
Mutatók |
Abszolút eltérés, ezer rubel |
Növekedési üteme, % |
|||
|
Nettó bevétel, ezer rubel |
|||||
|
A szolgáltatások költsége, ezer rubel |
|||||
|
Bruttó nyereség, ezer rubel |
|||||
|
Értékesítési és adminisztrációs költségek, ezer rubel |
|||||
|
Értékesítési nyereség, ezer rubel |
|||||
|
Adózás előtti nyereség, ezer rubel |
|||||
|
Nettó nyereség, ezer rubel |
|||||
|
A tárgyi eszközök átlagos éves költsége, ezer rubel |
|||||
|
Átlagos létszám, fő |
|||||
|
Munka termelékenysége, ezer, dörzsölje/fő |
|||||
|
Termelési jövedelmezőség, % |
3 százalékponttal |
||||
|
Az eladások megtérülése, % |
4 százalékponttal |
||||
|
Tőketermelékenység dörzsölje 1 dörzsölni |
De ha a cég ipari ingatlanok nagy tulajdonosa, akkor felmerül a probléma az ingatlankezelés hatékonyságának felméréséhez szükséges teljes információ megszerzése. A pénzügyi kimutatások nem tükröznek olyan tényezőket, mint:
Új termék piaci bevezetése;
A cég potenciális lehetőségei;
A munkavállalók érdeke a vállalat sikerében;
Ügyfélhűség stb.
Bár az ilyen nem anyagi mutatók tükröződnek, és joggal foglalják el a rést az ingatlankezelés hatékonyságának értékelésében.
Gazdasági szempontból a „hatékonyság – az eredmények és a költségek aránya” alapelve nem mindig teszi lehetővé a hatékonyság helyes értékelését. Ez több tényezőnek köszönhető:
Az információs korszak jellemzői, nevezetesen lényeges jellemzői - az információforrás, az immateriális javak szerepének és fontosságának növekedése;
A gazdasági élet bonyolítása - nyitottságának fokozása, globalizáció, verseny;
Az eredmények és költségek tartalmi változásai, ennek megfelelően értékük meghatározásának nehézségei;
Egy értékrend rohamos fejlődése, ebből következően a mutatók, jellemzők és mutatók rendszerének változása, amelyek együttesen tükrözik a tevékenységek eredményességét.
B.A. Reizberg és V. Yu. Buryak az állami vagyonnal kapcsolatos hatékonysági kérdéseket mérlegelve megjegyzi, hogy „egy sajátos módszertan az állami tulajdon egy bizonyos osztálya, csoportja vagyontárgyainak kezelésének gazdasági, társadalmi, funkcionális hatékonyságának felmérésére, amely az értékelt felhasználási módtól függően változik. az ingatlanegyüttes úgy van kialakítva, hogy lehetővé tegye az érték, nagyságrendű teljesítménymutatók megállapítását. De ezek a mutatók nem univerzális természetűek, nagymértékben függenek az értékelés tárgyától, az objektum alkalmazásának céljától és természetétől. Ennek eredményeként arra a következtetésre jutottak, hogy „el kell ismerni, hogy lehetetlen egyetlen univerzális módszertan létrehozása a hatékonyság értékelésére”.
A hagyományos megközelítés kivételével a modern megközelítések közül az R. Kaplan és D. Norton által kifejlesztett kiegyensúlyozott eredménymutató rendszer (BSS) is a legígéretesebb. A hatékonyság értékelése során a négy legfontosabb összetevőt azonosították: pénzügyi tevékenységek, fogyasztói kapcsolatok, belső üzleti folyamatok szervezése, személyzet képzése és fejlesztése. A BSC lényege, hogy egyensúlyt teremtsen a belső és külső, objektív és szubjektív mutatók száma között. További előnye ennek a megközelítésnek, hogy ez a rendszer a szerzők szerint meglehetősen rugalmas és „kreatív” bármilyen gyártásban való megvalósítását illetően.
Figyelembe véve a társaság által betartott általános koncepció és stratégia előírásait, a hatékonyság felmérésének módszertani támogatásának felhalmozott tapasztalatait, a BSC alapján konkrét teljesítménymutatókat határozhat meg az ingatlangazdálkodás értékeléséhez (lásd 1. számú melléklet).
A BSC létrehozásának legfontosabb részlete a hagyományos megközelítéshez hasonlóan két pénzügyi eredmény: a költségek csökkentése és a bevétel növelése. Ennek alapján olyan mutatókat vehetünk fel a BSC-be, amelyek következetes teljesítése esetén a legteljesebb mértékben teszik lehetővé a hatékonyság értékelését. A BSC-n belül bármilyen szinten bevezethetünk ilyen mutatókat.
Az 1. számú melléklet alapján az ingatlangazdálkodás eredményességének több mutatóját is azonosíthatjuk. Ezek a mutatók mind a négy összetevőt külön-külön tartalmazzák. Minden mutatót felülvizsgáltunk, és az alábbi táblázatokban találhatók megjegyzések.
1.3.2. táblázat Az ingatlankezelés hatékonyságának kritériumai (pénzügyi komponens)
1.3.3 táblázat Az ingatlankezelés hatékonyságának kritériumai (ügyfélkomponens)
|
Stratégiai kezdeményezések |
Teljesítménymutatók |
|
|
További szolgáltatások nyújtása |
1.A kiegészítő szolgáltatások iránti igény és azok relevanciájának meghatározására szolgáló program; |
|
|
2.Szerződéses munka szervezése kiegészítő szolgáltatások nyújtása céljából; 3.A nyújtott szolgáltatások minőségének értékelésére szolgáló kritériumok kidolgozása |
||
|
Ügyfélszolgálat fejlesztése |
1. Meglévő ügyfelek megtartása és az együttműködés folytatásában való érdekeltségük biztosítása; 2.Mechanizmus kidolgozása a különböző projektekre beérkező pályázatok minőségi és gyors feldolgozására. |
|
|
A „vállalati polgár” arculatának kialakítása |
1. A vállalat társadalmi szerepvállalásának médiamegjelenítési programja (társadalmi programok, befizetett adók stb.) 2. Program, amelynek célja, hogy az emberek tudatában megértsék a vállalat tevékenységeinek fontosságát és érdeklődésüket e tevékenységek iránt; 3. A környezeti helyzet javítását célzó tevékenységek végzése a társaság létesítményeiben |
1.3.4 táblázat Az ingatlankezelés hatékonyságának kritériumai (az üzleti folyamatok összetevője)
|
Stratégiai kezdeményezések |
Teljesítménymutatók |
|
|
Orientáció az ingatlanhasználatban a vállalat és az ügyfelek érdekeinek kombinációjára |
1. Előnyös ajánlat biztosítása az ügyfelek számára; 2. Felmérések készítése annak kiderítésére, hogy a kereskedők milyen változásokat szeretnének a cég tevékenységében; 3. A végfelhasználóknak „eladott” szolgáltatások és áruk meghatározása; 4. Program a fogyasztói igények és kívánságaik nyomon követésére és kielégítésére. |
|
|
Maguk az irányítási tevékenységek fejlesztése |
1.A vállalat belső struktúrájának megváltoztatása, optimalizálása; 2.Társadalmi fejlesztési program; 3.Számviteli nyomtatványok fejlesztése |
|
|
Az ingatlanhasználat intenzívebbé tétele |
1. Megtakarítási technológiák aktív bevezetése; 2.Javításra szoruló ingatlantárgyak azonosítása; 3. A társaság ingatlanfenntartási költségeinek meghatározása; 4.Program az ingatlanok fenntartási költségeinek racionalizálására, csökkentésére |
|
|
Innovációk az ingatlangazdálkodásban |
1. Az üzemszerű használat biztosítása |
|
|
vélemények az ígéretes innovációkról; 2. Program az ingatlanszektor innovációinak gyors fejlesztésére, azok hatékonyságának és megvalósíthatóságának meghatározására |
Az alábbiakban ismertetjük azokat a kritériumokat, amelyek a növekedés és a tanulás blokkját alkotják az ingatlankezelés hatékonyságának kritériumairól.
1.3.5 táblázat Az ingatlankezelés hatékonyságának kritériumai (képzés és növekedés)
|
Stratégiai kezdeményezések |
Teljesítménymutatók |
|
|
Személyzeti képzés a modern vezetési technikákról |
1. A munkavállaló tudásszintjének az elvégzett munkának való megfelelése; 2. Azon ismeretek és szakterületek meghatározása, amelyekre a munkavállalókat képezni kell; 3.A dolgozók tudásszintjének további nyomon követésére szolgáló program |
|
|
Hozzáférés az információs forrásokhoz |
1.Új technológiák bevezetése; 2.Vizuális információs helyek kialakítása az osztályokon az elért eredményekről, új feladatokról |
|
|
A személyzeti tevékenység feltételeinek megteremtése |
1. Minden alkalmazott aktív részvétele a vállalat tevékenységében; 2.A munkavállalók szociális védelmi programja |
|
|
Jutalmazási rendszer a kitűzött célok eléréséért |
1. A javadalmazás teljesítménytől való függésének megállapítása; 2. Teljesítménymutatók meghatározása az osztályok és az egyes alkalmazottak számára 3. A csapat tájékoztatása a kollégák eredményeiről. |
Vagyis az 1. számú mellékletet elemezve véleményünk szerint elmondhatjuk, hogy az ingatlangazdálkodási rendszer:
A vállalat céljainak elérésének mértéke különböző korlátozott erőforrások felhasználásával, beleértve az ingatlanokat is;
Az ingatlankezelés, mint üzleti folyamat céljainak elérése a legalacsonyabb költséggel;
Az ingatlangazdálkodási rendszer azon képessége, hogy megfeleljen a kialakuló ingatlanigényeknek, figyelembe véve annak ésszerű és gazdaságos felhasználását;
A menedzsment azon képessége befolyásolja, hogy a legalacsonyabb költséggel biztosítsák az ingatlanok fogyasztói tulajdonságainak megfelelő minőségű újratermelését.
Az egyes vállalatokon belül az ingatlangazdálkodás eredményességének értékelése feletti ellenőrzés a következő tulajdonságokkal rendelkezik:
1. A stratégiai működési irány fenntarthatósága;
2. Világos jövőkép;
3. A vezetői döntések diverzifikálása;
4. Az egymással összefüggő cselekvések hatása;
5. A változások állandósága és változatossága;
6. Az innovatív technológiák észlelésének képessége.
Ezzel szemben hazánkban szinte nem is tartják be a táblázatokban fentebb kiemelt kritériumokat és ajánlásokat.
Összegezve tehát a fentieket, elmondható, hogy az ingatlanhasználat hatékonyságának felmérésére nem állnak rendelkezésre általánosan elfogadott mutatószámok, azonban többféle általános megközelítés létezik a probléma megoldására. Az egyik megközelítés csak egy vállalkozás, szervezet, vállalat tevékenységének pénzügyi eredményén alapul, míg a második több szakaszt foglal magában, amelyek mindegyikénél kiválasztanak bizonyos kritériumokat a hatékonyság értékeléséhez. Másrészt bármely szervezet vezetője viszonylag szabadon dönthet a teljesítményértékelésről, és létrehozhat magának egy bizonyos mutatórendszert, amely vezérli őt a vállalat bizonyos céljainak elérése érdekében.
lakóiroda ingatlanértékelés
2. AZ INGATLANGAZDÁLKODÁS HATÉKONYSÁGÁNAK ELEMZÉSE KAZÁNBAN
2.1 A LAKÓINGATLAN-GAZDÁLKODÁS HATÉKONYSÁGÁNAK ÉRTÉKELÉSE
A szerző a lakóingatlan-gazdálkodás eredményességének értékeléséhez a következő, véleménye szerint legjelentősebb indikátorokat, kritériumokat jelölte meg:
2014-ben üzembe helyezett lakóépületek összterülete;
Lakóingatlan árak;
Az eladási árak becsült dinamikája;
A külső tényezők hatása a lakóingatlanokra
2014 első félévét az ország gazdaságában fontos események jellemezték, amelyek a Tatár Köztársaság lakáspiacán is megnyilvánultak: a rubel leértékelődése, a nyugati szankciók és a társadalmi-demográfiai tényezők. egyrészt a fejlesztői ajánlatok széles választéka mellett a jelzáloghitel-kamatok csökkenése, másrészt.
A megnövekedett kereslet nyomán a fejlesztők aktívan építettek lakásokat. Így július elején több mint 1,2 millió négyzetmétert helyeztek üzembe Tatárföldön. m lakás - az éves cél közel 51%-a. A hat hónap végére Kazan az első helyet foglalta el a Volga Szövetségi Körzet városai között az üzembe helyezett lakások mennyiségét tekintve: összesen több mint 508 ezer négyzetmétert helyeztek üzembe. m.
2014-ben nőtt az új épületekben vásárolt lakások aránya - Kazanyban a tranzakciók mintegy 40%-át jelzáloghitel-alapokból hajtják végre. A jelzáloghiteleket általában hosszú távra veszik fel, így a hitelfelvevők ésszerűen választanak újabb lakást.
A Tatár Köztársaságra vonatkozó Rosreestr adatai azt mutatják, hogy 2014 hat hónapjában 45,3 ezer szerződést regisztráltak a köztársaságban, ami 11%-kal több, mint az előző év azonos időszakában. Ennek 65%-a lakás, 22%-a telek, 13%-a nem lakás céljára szolgáló helyiség.
A megnövekedett kereslet a piacon is felpörgette az árakat: az év első felében a szokásosnál gyorsabban (az első hat hónapban 6-8%-on belül az elsődleges piacon) nőttek a városban az ingatlanárak.
A „Kazanyi és Tatár Köztársasági Ingatlanszerver” szerint az átlagos négyzetméterköltség 2014 júliusára a másodlagos lakáspiacon 67,5 ezer rubel, az elsődleges lakáspiacon 50,7 ezer rubel volt, és különösen a jelenlegi. helyzet Kazany ingatlanpiacán a vezető fejlesztők az „Unistroy”, „YIT Kazan”, „Ak Bars Real Estate”, „Tatstroyinvest”, és a következő árakat ajánlják ingatlanjaikra:
2.1.1. táblázat A kazanyi lakásprojektek összehasonlító elemzése 2014 második felében
|
Fejlesztő |
Határidő |
Lakás környéke |
Ár, millió rubel |
||
|
"Emerald City" lakókomplexum (Privolzhsky kerület) |
"Unistroy" |
2014 első fele |
|||
|
"Sovremennik" lakókomplexum (Novo-Savinovsky kerület) |
"YIT Kazan" |
2014 IV. negyedév |
|||
|
"Svetlaya Dolina" lakókomplexum (Szovetszkij kerület) |
"Ak Bars Real Estate" |
2014 IV. negyedév |
|||
|
"Raduzhny" lakókomplexum (Kirovszkij kerület) |
"Tatstroyinvest" |
2014 III. negyedév |
Az apartmanok költségét általában a helyszín befolyásolja: egy úgynevezett Hruscsov-lakás a Vakhitovsky kerületben sokkal drágább lesz, mint az Aviastroitelny vagy a Kirovsky kerületben található lakás. Ezenkívül a költségeket befolyásolja a lakás általános állapota, az emeletek száma és az anyag, amelyből a ház épül. A város távoli részein a sztálini épületek és szállodák hónapokig tétlenül várják a vevőt.
Egyszobás, 32 négyzetméteres Hruscsov apartmanok. m Kazanyban ma 1,9-2,25 millió rubelbe kerül, Leningrád (34 négyzetméter) - 2,2-2,8 millió, "odnushka" Moszkva projekt (30 négyzetméter) - 2,15-2,35 millió rubel.
Egy kétszobás Hruscsov ház (43 négyzetméter) becslések szerint 2,2-2,7 millió rubel, egy leningrádi ház (51 négyzetméter) - 3-3,5 millió, egy moszkvai projekt - 2,4-3 millió. három- szobás lakások árai a következők: Hruscsovka (56 négyzetméter) - 2,7-3,3 millió rubel, Leningradka (65 négyzetméter) - 3,4-3,8 millió.
Azt is meg kell jegyezni, hogy a köztársaság lakásállománya 2014 végén. lakások száma 1.618 ezer (beleértve a magántulajdonban lévő házakat is), ebből 1.130.9 ezer lakás (69.9%) társasházban található. Egy lakás átlagos alapterülete 56,5 nm. A teljes lakásállomány túlnyomórészt magántulajdonban van.
A lakáspiac 2014-ben aktívan fejlődött a jelzáloghitel segítségével történő lakásvásárlás területén. A nyilvántartott ingatlanügyletek mintegy fele jelzáloghitelezés volt, ami lendületet adott a lakásépítési ág intenzív fejlesztésének, amit egyes fejlesztők nem mulasztottak el kihasználni.
A kazanyi lakáspiac alakulásának előrejelzéséhez 2015-re vegyük figyelembe a lakásbérleti és -vásárlási árak dinamikáját.
2.1.2 táblázat Az egyszobás lakás bérlésének árának dinamikája Kazanyban 2011-2014
A szerző a fenti táblázatok alapján három előrejelzést állított össze a lakáspiac alakulására vonatkozóan: optimista, mérsékelt és pesszimista. Az optimista előrejelzést arra alapozták, hogy a bérleti díjak inflációja a 2015-ben 10 százalékos fogyasztói inflációhoz fog hasonlítani. Ennek alapján azt feltételezzük, hogy a lakásbérleti költségek növekedése évi 10% lesz.
A mérsékelt előrejelzés az optimista és a pesszimista előrejelzés közötti átlagos növekedési szint, amellyel 2015-ben a lakásbérlés és -vásárlás költsége évente 10%-kal csökken.
A pesszimista előrejelzés azon az indokláson alapul, hogy ha figyelembe vesszük a 2008-2009-es válságot, amikor hasonló folyamatok zajlottak le (a pénzköltség tényező és ennek hatása a lakóingatlanok árára, valamint a 2008-2009. rubel), a lakásbérlés és -vásárlás költsége 30%-kal csökkent.
2.1.4 táblázat Mérsékelt előrejelzés egy lakás bérbeadásáról és vásárlásáról jelzáloghitelezés segítségével Kazanyban 2015-re
|
Előrejelzés (-10%) |
Előrejelzés (-10%) |
A mérsékelt előrejelzés szerint a jelzáloghitelezéssel történő lakásbérlés és -vásárlás átlagosan 10%-kal csökken az előző évhez képest.
2.1.5. táblázat Optimista előrejelzés egy lakás bérbeadásáról és vásárlásáról jelzáloghitelezéssel Kazanyban 2015-re
|
dörzsölje/kW m. |
RUB/nm |
|||||
|
Előrejelzés (+10%) |
Előrejelzés (+10%) |
Egy optimista előrejelzés a bérleti díjak és a jelzáloghitelek 10%-os emelkedését feltételezi, figyelembe véve az inflációt.
2.1.6. táblázat: Pesszimista előrejelzés jelzáloghitellel történő lakásbérlésre és -vásárlásra Kazanyban 2015-re
|
Előrejelzés (-30%) |
Előrejelzés (-30%) |
Egy pesszimista előrejelzés szerint jövőre 30 százalékkal csökken a bérleti díj és a jelzáloghitelezés.
Az előrejelzések és az összeállított táblázatok, valamint a vételár és a bérleti ár dinamikájának mérlegelt dinamikája alapján elmondható, hogy az árak a bérlakáspiacon jövőre rendkívül labilisak lesznek, és feltehetően 12 700 ezer rubel körül mozognak. 15 600 ezer rubelre, a vételi piacon pedig jelzáloghitelezéssel 45 000 ezer rubeltől. 70 576 ezer rubelig.
A szerző szerint az események alakulásának legvalószínűbb forgatókönyve egy pesszimista előrejelzésnek tekinthető, mert A fenti összehasonlító elemzésből kitűnik, hogy a lakáspiaci árak rendkívül instabilok a következő okok miatt:
1.) a nyugati országok szankcióinak hatása;
A nyugati szankciók akkor léptek életbe, amikor Oroszországban zajlott a legnagyobb ütemben és volumenben a lakásépítés, a legtöbb magánszemély által felvett jelzáloghitel és a legkedvezőbb kamatok.
A szankciók ingatlanpiaci következményei két kategóriába sorolhatók: mi történt és mire számítottak.
A történtek közül érdemes megemlíteni:
1. Külföldi befektetők elhalasztják az oroszországi fejlesztési projektek megvalósítását (különböző piaci szegmensekben), amíg az ukrajnai helyzet nem rendeződik.
2. A bankok alaposabban elemzik a beérkező új fejlesztési projekteket.
3. Az ingatlan, mint eszköz (különösen a lakóingatlanok – lakások az elsődleges és másodlagos piacon) növelte vonzerejét a magánbefektetők számára.”
A szankciók ingatlanpiaci várható következményeiről a következők mondhatók el:
1. A bankok várhatóan emelik a fogyasztási és jelzáloghitelek kamatait a piaci forrásköltségek emelkedése miatt. Ugyanakkor számos bank önállóan korlátozhatja a jelzáloghitelesek tevékenységét mesterségesen magas kamatlábak meghatározásával.
2. A beruházás-fejlesztési projektek banki finanszírozásának csökkenése 2015-ben az új építés volumenének csökkenését okozhatja.
3. A bérlakáspiac elveszítheti az Oroszországban szerződéssel vagy nyugati cégekben dolgozó külföldiekből álló közönséget, akiknek tevékenysége jelentősen csökkenhet a szankciók ideje alatt. (A szerző azt is megjegyzi, hogy ezzel párhuzamosan a bérlakáspiacon ellentétes folyamatok is előfordulhatnak: ha az ingatlanok értéke csökken, akkor a bankoknak emelniük kell a jelzáloghitelek kamatait. Ez jelentősen csökkenti a lakáshitelek vásárlóerejét. polgárok, ami a bérlők számának növekedését vonja maga után).
4. A legnagyobb orosz bankok nagyobb valószínűséggel folytatják az építési készenlét aktív/végső szakaszában lévő fejlesztési projektek hitelezését.”
2.) az árfolyamtényező hatása;
Első megközelítés: az árfolyam hatása a lakáspiacra.
A lakásvásárláshoz kapcsolódó gazdasági kapcsolatok fontos eleme az árfolyam. Az árfolyam különböző mutatókat érint, amelyek összekötik a vevőket és az eladókat a lakáspiacon. Az árfolyam két pénzegység aránya a devizapiacon, amely egy adott valuta kereslet-kínálatától, valamint számos egyéb tényezőtől függően alakul ki.
Egy adott deviza kereslet és kínálat viszonyától függően az árfolyamot leggyakrabban határozzák meg, éppen ezért nem lehet állandó érték, hiszen a kereslet és a kínálat a devizapiacon folyamatosan változik.
Második megközelítés: a lakossági árak hatása a nemzeti valutára.
Az ingatlan ára és a nemzeti valuta árfolyama között közvetlen kapcsolat van, ha az ingatlan értéke csökken, a nemzeti valuta árfolyama is csökken. Ez a függőség abból adódik, hogy a lakhatási költségek csökkenése általában kedvezőtlen folyamatokat jelez a gazdaságban - a munkanélküliségi ráta növekedését, a lakosság vásárlóerejének csökkenését. Mindez az ingatlanok iránti kereslet csökkenéséhez vezet.
A fentiek alapján a jelenlegi ingatlanpiaci viszonyok között inkább az első megközelítés fog érvényesülni. A második legvalószínűbb a stabil gazdasági fejlődéssel.
3.) szocio-demográfiai tényezők hatása.
Általánosan elfogadott, hogy a piacon az igények kialakulása nem irányítható. Az igények azonban bizonyos minták szerint jelentkeznek és változnak, aminek fontos része a lakosság mentalitása, életmódja, életmódja. Ezek közül a következő, a szerző véleménye szerint legfontosabb tényezőket vizsgáljuk meg részletesebben:
1. Egy település lakosságának száma jelentős hatással van a fogyasztási szerkezetre, elsősorban a nagytelepülések magasabb jövedelmi szintje miatt.
2. A fogyasztói magatartást a szituációs kritériumok is befolyásolják. Jelenleg ezek közé tartozik az állami tevékenység, amelynek célja a lakásépítés fejlesztésének ösztönzése a különféle szociális programok elérhetőségének növelésével, különösen:
Anyasági tőke (2016-ig érvényes program);
Katonai jelzáloghitel;
Szociális jelzáloghitel;
Jelzáloghitel a „Fiatal család” program keretében stb.
3. 2014 nyarán az állam módosította a jelzáloghitelezés szabályait. Július 25-én lépett hatályba a 169-FZ „A jelzálogról (ingatlan zálogjog)” szövetségi törvény 31. és 61. cikkének módosításáról szóló törvény. A törvénymódosítások két fontos pontot tartalmaznak. Először is: a bankok biztosíthatják pénzügyi kockázataikat abban az esetben, ha le kell zárniuk a biztosítékot, és annak értéke kisebb lesz, mint a tartozás összege. A második az, hogy az ilyen biztosítás megléte (akár a banktól, akár a hitelfelvevőtől) mentesíti a hitelfelvevőt a kölcsön későbbi kifizetései alól. Ugyanez történik az ilyen biztosítást kibocsátó biztosító csődje esetén is.
Összegezve a fentieket, úgy véljük, kijelenthetjük, hogy a szankciók bevezetése minden bizonnyal negatív hatással lesz az orosz gazdaság minden szférájára. A lakáspiaccal kapcsolatban meg kell jegyezni, hogy a szankciók miatt a jelzáloghitelek kamatai emelkednek, és a lakossági piac ezen szegmense jelentős fogyasztói kört fog elveszíteni. De ennek hátterében a bérleti piac éppen ellenkezőleg, képes növelni elosztási területét. Így a lakosság azon része, amely korábban jelzáloghitel mellett lakásvásárlást tervezett, felhagyhat ezzel az elképzeléssel a bérleti mechanizmus javára, pl. Kifizetődőbb lesz viszonylag stabil árakon lakást bérelni (a tervezett bérleti díj 10 000 és 15 600 rubel / hó között van, az előrejelzés természetétől függően), mint jelzáloghitelt felvenni valuta instabilitása esetén (például 2015. március 24-én a dollár/rubel arány 1/58, 28, 2015.03.14-én pedig 1/61,32)
Most az egész lakáspiac egészén meredek emelkedés tapasztalható, ennek oka, hogy a dollár árfolyamának emelkedése miatt az emberek ingatlanban próbálják eladni a pénzüket, de ez a tendencia nem tarthat sokáig. kifejezés és ígéretes, mert A fogyasztókat az állandó árfolyam-feszültség kényszeríti ilyen lépésekre, ami végső soron inflációhoz, sőt az orosz monetáris rendszer összeomlásához vezethet.
A szocio-demográfiai faktor természetesen nincs akkora hatással az ingatlanpiacra, mint például a devizafaktor, de nélkülük a lakáspiac elvileg nem létezhet önmagában, hiszen a sebesség, a volumen építkezés, jelzálog, bérleti díj stb. pontosan különböző, főleg nem gazdasági tényezők elemzése alapján határozzák meg. A születési ráta, a népességszám, az egyén átlagjövedelme, a fiatal családok száma és egyéb társadalmi mutatók - ezekből állnak össze a legáltalánosabb elképzelések az ingatlanpiacról és az ország fejlődési potenciáljáról.
Általánosságban elmondható, hogy a lakóingatlan-piac számos gazdasági és nem gazdasági tényező kombinációja, amelyek akár külön-külön, akár együttesen betekintést nyújtanak egy adott piaci szegmens gazdasági helyzetébe.
A szerző által bemutatott három előrejelzés a különböző tényezők lakásvásárlási mechanizmusokra gyakorolt hatásának gazdasági lényegét tükrözi. Az ország instabil gazdasági helyzete közepette nem lehet teljes bizalommal beszélni az ingatlangazdálkodás eredményességéről vagy eredménytelenségéről, azonban a tanulmányok szerint az ingatlanpiac szegmense - a lakóingatlan piac - továbbra is megmarad. a gazdaság egyéb elemeihez viszonyítva a legalapvetőbb, és a bevont forrásoknak köszönhetően viszonylag gördülékenyen tud lavírozni a változó külső környezet között.
2.2 IRODAI VAGYONGAZDÁLKODÁS HATÉKONYSÁGÁNAK ÉRTÉKELÉSE
A kereskedelmi ingatlanpiacon, nevezetesen az irodaingatlan szegmensben véleményünk szerint három fókuszált szektor alakult ki:
Az első szektorba olyan tekintélyes irodák tartoznak, amelyek megfelelnek az adminisztratív helyiségekre vonatkozó nemzetközi szabványoknak. Ebből arra következtethetünk, hogy az ilyen helyiségekben a bérleti díj gyakran nagyon magas. Ez lesz a fő oka annak, hogy egyes orosz vállalkozók megfizethető áron bérelnek első osztályú irodákat külföldön.
A második szektorba azokat az irodákat soroltuk be, amelyek jól kivitelezett és felszerelt helyiségekben helyezkednek el, és az utóbbi időben népszerűvé vált a nagyméretű lakások vásárlása és az azt követő minőségi felújítás. Itt a bérleti díjak meglehetősen elfogadhatóak a sikeresen működő cégek számára. Ebben a szektorban folyamatosan aktív kereslet van.
A harmadik szektort önkormányzati és hivatali nem lakóépületek, állami vállalatok (főleg tudományos intézmények), szövetkezeti és magánvállalkozások épületeiben definiáltuk. Ezek befejező és javítás nélküli helyiségek, valamint egyéb kapcsolódó szolgáltatások. A bérleti díjak itt általában nem magasak.
Véleményünk szerint a vállalkozói szabadság egyre több új üzleti struktúra létrejöttéhez vezet, amelyek működéséhez elsősorban helyiségekre lesz szükség, ami azt jelenti, hogy az irodapiac nem csak jó fejlődési kilátásokat rejt magában.
Rizs. 2.2.1 A kazanyi üzleti központok osztályainak korrelációja 2014 végén
A kazanyi irodaingatlanok piacán mindhárom osztály – A, B és C – magas színvonalú üzleti központok találhatók. A város minőségi irodaingatlan-kínálata 2014 végén 183 négyzetméter. m 1000 lakosra.
A B kategóriába tartozó irodák a legtöbb jellemzőben hasonlítanak az A osztályú helyiségekhez, azonban nem olyan tekintélyes, kedvezőtlenebb fekvésű, szolgáltatási köre nem olyan széles, mint az A osztályú irodáknak. A gyakorlat azt mutatja, hogy néha a legmagasabb kategóriájú irodákat B osztályba léptetik. Ez például több év intenzív használat után következik be. A minőségi színvonal tényezője is jelentős szerepet játszik itt. A technológiák állandó dinamikában vannak, így ami korábban „élvonalbelinek” tűnt, az fokozatosan „új” lesz.
Kazan városában az irodaterületek teljes kínálata több mint 410 ezer négyzetméter. Ebből mintegy 210 ezer négyzetméter. m minőségi ajánlatra utal.
Ahogy az igaz, a nagyvárosokban a minőségi irodaterületek iránti kereslet stabil marad. A kazanyi „A” osztályú üzleti központok túlnyomó többsége majdnem 100%-os kihasználtsággal rendelkezik, nevezetesen az olyan üzleti központok, mint a „Business Center Suvar Plaza”, „Korston”, „Idea Business Park”. A „B” osztályú objektumok is meglehetősen magas kihasználtsággal rendelkeznek, 85% és 90% között mozog. Az irodahelyiségek iránti kereslet kapcsán érdemes megemlíteni azt a tényt, hogy az utóbbi időben az üzleti tevékenység Kazany perifériájára szorul. Ezt leginkább az olyan tényezők befolyásolják, mint: nem megfelelő közlekedési elérhetőség (forgalmi dugók), parkolóhelyek hiánya vagy fizetésük.
Az önkormányzati ingatlan fogalma. Az ingatlanpiac működésének alapjai. Az ingatlankezelési folyamat informatizálásának főbb irányai. Az ingatlankezeléshez használt információk. Ingatlan-nyilvántartási információs rendszer.
absztrakt, hozzáadva: 2010.10.30
Az Orosz Föderáció önkormányzati vagyonkezelésének modern problémái. Az önkormányzati ingatlangazdálkodás intézményi keretei. Orszk jelenlegi gyakorlatának elemzése. Az önkormányzati ingatlanok tevékenységi célok szerinti lehatárolásának szervezési kérdései.
szakdolgozat, hozzáadva: 2013.11.18
Az ingatlankezelés lényege, funkciói, módszerei és szintjei. A szamarai kiskereskedelmi ingatlanpiac elemzése. A MegaCity bevásárlóközpont rövid leírása és bérleti szabályzata. A vállalkozás kereskedelmi ingatlanfejlesztésének irányítási rendszerének elemzése.
tanfolyami munka, hozzáadva 2011.10.18
Az ingatlanpiac alapfogalmai, szegmentációja. Ingatlan üzemeltetési költségeinek tervezése, elszámolása. A Diol LLC vállalkozás marketing környezetének elemzése. Ingatlankezelési technikák gyakorlati alkalmazása, formák és módszerek optimalizálása.
tanfolyami munka, hozzáadva 2011.07.22
Az ingatlanfejlesztési projektmenedzsment lényege, fogalma és főbb típusai. A fejlesztési projekt koncepciója és a kereskedelmi ingatlankezelés főbb jellemzői. A projekt pénzügyi és gazdasági megvalósíthatósági tanulmánya. A kiskereskedelmi ingatlanpiac elemzése.
tanfolyami munka, hozzáadva 2011.03.25
A hatékonyság értékelésének kritériumai. A tervezés és a teljesítményértékelés rangmódszere. Egy irányítási rendszer hatékonyságának átfogó kritériumrendszere. Teljesítménymutatók. A termelésirányítási rendszer hatékonyságának javítása.
absztrakt, hozzáadva: 2002.08.05
A menedzsment hatékonyságának értékelésének fogalma. A menedzsment hatékonyságát értékelő tényezők. A menedzsment hatékonyságának kritériumai és mutatói. A hatékonyság gazdasági értékelése. Gazdasági hatékonysági mutatók. Az irányítás hatékonyságának javítása.
absztrakt, hozzáadva: 2008.07.26
Irányítási rendszer felépítésének fogalmai, elvei, eredményességének értékelési módszerei. A Quinta LLC iparágának, vállalkozásának és SWOT elemzésének rövid leírása. A meglévő irányítási rendszer hatékonyságának felmérése, fejlesztési módszereinek kidolgozása.
szakdolgozat, hozzáadva: 2011.04.06
A teljesítményértékelés elméleti szempontjai és helye a személyzetirányítási rendszerben. A személyzeti tanúsítás alapvető megközelítései. A vállalati alkalmazottak értékelési rendszerének elemzése és javítási javaslatai a Rosvestalko Trading House LLC példáján.
tanfolyami munka, hozzáadva 2011.03.18
Irányítási rendszerek a szolgáltató szervezetekben. Szervezeti személyzetirányítási rendszer. A szervezet személyzeti irányítási rendszerének hatékonyságának értékelésére szolgáló mutatók. A szervezet és a fejlesztési stratégia általános jellemzői. A tevékenységek eredményességének értékelése.
lakóingatlan értékelése
Általánosságban elmondható, hogy az első fejezetet nagyrészt az ingatlanértékelés elméleti alapjainak és alapvető kategóriáinak szenteljük.
A munka második fejezete az ingatlan értékelésének eredményeit mutatja be a piaci érték meghatározásának három megközelítése szempontjából: költségszempontú értékelés (költség megközelítés), értékesítés közvetlen összehasonlításával történő értékelés (összehasonlító megközelítés), értékelés a várható vagy tényleges jövedelem nézőpontja (jövedelem megközelítés) .
Az értékelési eredmények összehasonlítása során kiderült, hogy minden megközelítés eltérő eredményt ad. Tekintsük a bemutatott ingatlanértékelési megközelítések fejlesztésének főbb irányait.
A modern értékelési gyakorlatban gyakran használják az UPVS gyűjtemények segítségével történő pótlási költség számítási technológiát. Ezeknek a gyűjteményeknek a használata 1997-ben kezdődött, amikor még gyakorlatilag nem volt piaci információ az ingatlanokról, és a „piaci érték” meghatározásának kizárólag ezen gyűjtemények felhasználása volt, főként a tárgyi eszközök átértékelése céljából. Az elmúlt évtizedben jelentős változások történtek az ingatlanpiac információs támogatásában és a becslési üzletágban. Az Orosz Föderáció Állami Építési Bizottsága új költségbecslésre és szabályozási keretre tért át. Az oroszországi Gosstroy 2002. április 8-i 16. számú, „Az építőiparban az új becsült és normatív árképzési alapra való áttérés befejezését célzó intézkedésekről” szóló rendeletével a Szovjetunió Gosstroy szabályozási dokumentumai a megadott árszinten készültek. Az 1991. évi becsléssel és normaalappal 2003. 01. 01-től és 1984-től törölték, helyettük állami elemi becslési normákat (GESN) és szövetségi egységárakat (FER) vezetnek be. Oroszország Állami Építési Bizottsága jóváhagyta és hatályba léptette:
· GESNr-2001 "Állami elemi becslés szabványok javítási és építési munkákhoz";
· GESN-2001 „Általános építési munkák állami elemi becslési szabványai”;
GESNm-2001 "Állami elemi becslési szabványok a berendezések felszereléséhez"
A GESN-eket úgy tervezték, hogy meghatározzák a helyszíneken az építési munkák elvégzéséhez szükséges erőforrások összetételét és szükségletét, az erőforrás-módszerrel becsléseket készítsenek, valamint az elvégzett munkák kifizetésére és az anyagok leírására.
A Gosstroy of Russia szövetségi egységárakat (FER, FERr és FERm) csak a moszkvai régióban dolgoz ki. Ezután a moszkvai régió árait a Gosstroy átviszi a Regionális Építőipari Árképzési Központhoz, hogy az árakat a regionális viszonyokhoz kapcsolják. Az összekapcsolás után az árgyűjtemények visszaküldésre kerülnek a Gosstroy-nak további jóváhagyásra. Jelenleg még nem zárult le az új szabályozási keret kidolgozásának folyamata. Az új szabályozási keretek alapján az ingatlanértékelés lebonyolítása rendkívül összetett és időigényes, speciális ismereteket és készségeket igénylő feladat. Ahhoz, hogy az új szabályozási keret bekerüljön az értékelési gyakorlatba, szükséges egy sor olyan szoftver és számítástechnikai rendszer fejlesztése, amely alkalmas az ingatlanértékelés alkalmazott problémáinak megoldására.
A közelmúltban az építőipar regionális árképzési központjai elkezdtek aktívan dolgozni, és megjelentek olyan cégek, amelyek információs szolgáltatások nyújtására szakosodtak, például az NPF Építőipari Információs Technológiák Központja.
A múlt század 70-es éveinek régen elavult gyűjteményeit pedig ma is csak az ingatlanértékelők használják, és ezzel egyidejűleg a tárgyak „piaci értékének” igazolására. A tapasztalt értékelők már régóta megértették az UPVS-gyűjtemények használatának hátrányait, amelyek elsősorban az egységárakban szereplő költségek listájával, az átlagos indexálással, a technológiák nem megfelelőségével, a munkakör arányával stb.
Így a következő költségtételeket veszik figyelembe az UPVS gyűjtemények:
· közvetlen költségek;
· rezsiköltségek;
· tervezett megtakarítások (nyereség);
· építési terület kiosztásának és fejlesztésének általános helyszíni költségei;
· tervezési és felmérési munkák költsége;
· a téli munkavégzéssel kapcsolatos költségek;
· bónuszbérek költségei;
· egy állandó vállalkozás vezetésének fenntartásának költségei;
· ideiglenes épületek és építmények felszámolásából származó veszteségek;
· a munkavállalók 3 km-nél nagyobb távolságra történő szállításának költségei. tömegközlekedés hiányában;
· a munkavállalói prémiumok kifizetésének költségei a munka mobil jellege miatt.
A tapasztalt értékbecslők a saját fejlesztéseiket használják számításaik során az analógok kiigazítása vagy a kibővített becslések alapján.
P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev „Ingatlanértékelés, I. rész Ingatlanértékelés” című munkájában egy konkrét példával bemutatva, hogy a lakóingatlanok pótlási költségének UPVS módszertannal történő kiszámításának eredményei jelentősen, többszörösen eltérnek. , piaci mutatókból.
Az Orosz Értékbecslők Társasága Szakértői Tanácsa által áttekintett jelentések többségében azonban az ingatlanok piaci értékének értékelése még mindig az elavult UPVS-en alapul. Sőt, annak érdekében, hogy ezeknek a számításoknak az eredményeit valahogy közelebb hozzuk a piaci mutatókhoz, egy bizonyos növekvő együtthatót vezetnek be, amelyet „vállalkozói profitnak” neveznek. Teljesen önkényesen fogadják el, mivel ezt a mutatót modern körülmények között nem lehet eltávolítani a piacról. Itt különösen meg kell jegyezni, hogy az IVS 2003 szerint „a piaci érték alkalmazása megköveteli az értékelési következtetés kidolgozását kizárólag piaci adatok alapján”. Az UPVS alkalmazásakor az értékbecslő egyértelműen meghatározza a nem piaci értéket, amelyet a jelentésben tükröznie kell.
Oroszországban még mindig nincs megbízható információs bázis az építési költségek összesített alapmutatóiról, amelyek a nyugati értékelők rendelkezésére állnak (a WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS példáját követve).
Jelenleg az ingatlanértékelés fő elismert információs bázisa a Co-Invest LLC fejlesztése. Ez a cég negyedévente kiadja az "Építési árindexek" című közleményt, valamint az "Értékbecslő kézikönyve" sorozatot: "Ipari épületek", "Lakóépületek", "A valuták vásárlóerő-paritásainak gyűjteményei a nemzeti építőipari piacokon", "Könyvtár az épületek és építmények pótlási költsége a jelenlegi árszinten" stb.
A kiadványok használatakor figyelembe kell venni, hogy számításaik többsége a tervgazdaság korának szabályozási keretein alapul, bizonyos áregyütthatókkal indexelve, ezért a végső értékelési eredmények az okok miatt jelentős hibásak lehetnek. fent emlitett. Bizonyos indexek használatakor gondosan tanulmányozni kell a számításuk előfeltételeit.
A közelmúltban jelent meg az építési költségek regionális jegyzéke (RCC-2006), amely az értékbecslők által várt elsőként jelent meg az országban. Költségmutatókat biztosít az építési munkák típusa szerint, aggregált költségmutatókat (UCI) és „információkat a szükséges beruházási volumen felméréséhez expressz verzióban”. Valójában az utóbbi meghatározás a modern épületek és építmények analógjainak becsült költségére vonatkozik. Az RSS III. része „a szerkezeti elemek műszaki és gazdasági mutatóival rendelkező analóg objektumokat, az objektum egészére vonatkozó műszaki és gazdasági mutatókkal ellátott analóg objektumokat, valamint a lakóépületek és a társadalmi költségek meghatározásához ajánlott műszaki és gazdasági mutatók összefoglaló táblázatát tartalmazza. – kulturális tárgyak.” A költségmutatókat a „moszkvai régió” 2006. 01. 01-i árában határozzák meg. A címtár 18 féle modern lakóépület és 27 nem lakáscélú ingatlan objektum költségmutatóit tartalmazza. Az RSS-2007-ben ez az objektumok listája jelentősen bővült.
Az RSS közzététele megteremti az ingatlan- és vállalkozásértékelési eljárásokban való felhasználásának feltételeit. Ha az ingatlanértékelésnél használható az „Összesített értékmutatók” című referenciakönyv II. része, akkor az üzleti értékelés költségszemléletében a III. „Épületek és építmények analóg tárgyai” rész.
Így az RCC gyűjtemények az ingatlanértékelés alapvető alapjává kell, hogy váljanak. Ezeknek a gyűjteményeknek azonban vannak jelentős hiányosságai is. A legfontosabb az, hogy nem adják meg a kiindulási adatokat és az analógok költségének kapott értékeinek alapvető feltételezéseit. Így nem teljesen világos, hogy a végső számokban pontosan milyen összetételű berendezéseket vettek figyelembe, mit tartalmaztak a fejlesztő egyéb költségei stb. Becslők, elemzők és értékbecslők közös munkája az RSS fejlesztése irányában az ingatlanértékelők számára oly szükséges információs bázis létrejöttéhez vezethet.
Az értékbecslési tevékenység fejlesztésének fő iránya jelenleg az ingatlanok piaci értékének felmérése. Ez annak köszönhető, hogy hazánkban adatbázis halmozódik fel az ingatlanok tényleges piaci értékéről.
A lakóingatlanok értékelési folyamatának egyszerűsítése érdekében az értékbecslő ügynökségek használhatják egy lakás költségének regressziós modelljét, amely lehetővé teszi egy lakóingatlan költségének kiszámítását számos paraméterétől függően.
A 2005. decemberi Real Estate magazin egy ilyen modell felépítésére mutat példát. A modell több ingatlancég árlistája alapján készült, amelyek különböző fogyasztói jellemzőkkel rendelkező lakásokat árulnak Novoszibirszk város különböző területein. Az elemzéshez 450 lakásról gyűjtöttünk információkat (150 lehetőség lakástípusonként - egy-, két-, háromszobás) a következő paraméterek szerint:
lakás ára,
a terület, ahol a ház található,
ingatlan típusa:
önkormányzati lakás,
Privatizációs szerződés alapján vásárolt lakás
Adásvételi szerződés alapján vásárolt lakás,
* annak az épületnek az anyaga, amelyben a lakás található:
Panel, tégla, monolit,
*ház típusa:
Elit,
Továbbfejlesztett elrendezés
Tipikus
Teljes méret,
- „Hruscsovka”,
a ház emeleteinek száma,
az emelet, amelyen a lakás található,
a lakás teljes területe,
a lakás lakóterülete,
konyharész,
erkély vagy loggia jelenléte,
telefon jelenléte.
Tekintsük részletesen a modell felépítésének eljárását egyszobás lakások példáján.
A modell felépítésének első szakaszában a korrelációs együtthatók mátrixát elemeztük, hogy azonosítani lehessen az egymástól erősen függő paramétereket. A fő feladat az volt, hogy olyan tényezőket válasszanak ki, amelyeknél a korrelációs együttható nem haladja meg a 0,8-at. Az elemzés eredményei alapján felállítottuk a korrelációs együtthatók mátrixát, amely 6 tényezőt vesz figyelembe, vagyis az eredetileg begyűjtöttek pontosan a felét, mivel a fennmaradó tényezők nem feleltek meg a korrelációs együtthatóra támasztott feltételnek.
A kiválasztott tényezőkre összegyűjtött adatok alapján a következő regressziós modellt építettük fel:
C = -10,12 + 9,24 Stot + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x4+ 64,48 * x5 (3,1)
vagy általában:
C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3,2)
A bemutatott egyenletben a következő jelölést használjuk:
C - az alábbiakban meghatározott fix paraméterekkel rendelkező lakás ára,
Teljes - a lakás teljes területe,
x1 egy hamis változó, amely azt a területet jellemzi, ahol a lakás található,
x2 egy hamis változó, amely annak az épületnek az anyagát jellemzi, amelyben a lakás található;
x3 annak az épületnek az emeleteinek számát jellemző változó, amelyben a vizsgált lakás található;
x4 egy hamis változó, amely azt az emeletet jellemzi, amelyen a lakás található;
Az x5 egy hamis változó, amely a telefon jelenlétét jellemzi a lakásban.
A modell statisztikai mutatói megerősítették a kapott eredmények jelentőségét.
Így a kapott modell nagyon jól tükrözi a lakások átlagos költségének a paramétereitől való függését Novoszibirszk város lakáspiacán (anélkül, hogy figyelembe vennénk a szélsőséges lehetőségeket).
A bemutatott modelleket Novoszibirszk város "Zhilfond" és "Amir - Real Estate" ingatlanügynökségeiben alkalmazták, amelyek teljes munkaidőben foglalkoztatják az eladásra kerülő lakások költségeit, valamint biztosítékként szolgálnak kölcsönszerződések. Meg kell jegyezni, hogy a szakértők nagyra értékelték használatuk hatékonyságát.
A második fontos probléma, amellyel az értékbecslők szembesülnek, egy lakás értékének előrejelzése a jövőben. Ez a probléma különösen aktuálissá válik a jelzáloghitel célú lakás költségének felmérésekor, mivel a lakás eladása a jövőben fog megtörténni, és fontos meghatározni a lakás költségének növekedési ütemét a kölcsönszerződés időtartamára. .
A másodlagos lakáspiac árdinamikai modelljének megalkotásához a kiinduló adatokat az Ingatlan magazinokból vettük a megfelelő évek negyedéveire vonatkozóan. Évente 240 lakásról gyűjtöttek információt – lakástípusonként (egy-, két-, háromszobás) 80-at. . A modell felépítésének fő célja a másodlagos piaci ingatlanok árváltozási modelljének meghatározása.
A lakásokról összegyűjtött adatok szerkezetét az ábra mutatja be. 2.1, 2.2, 2.3.
Rizs. 2.1. A modell felépítésénél figyelembe vett lakások felépítése, lakástípusonként
Rizs. 2.2. A modell felépítésénél figyelembe vett lakások felépítése, lakástípusonként
Rizs. 2.3. A modell elkészítésekor figyelembe vett lakások felépítése építőanyag típusonként
A gazdasági jelenségek időbeli elemzése az evolúciók különböző típusait különbözteti meg.
1. Hajlam, hajlam vagy hosszú távú mozgás. A trendnek nincs szigorú meghatározása, az intuitív módon azonosítható. A trend egy meghatározott irányban bekövetkező lassú változásnak felel meg, amely hosszú ideig fennáll.
2. Ciklus, rövid távú komponens - gyors kváziperiodikus mozgás, amelyben van egy növekvő és egy csökkenő fázis.
3. Szezonális komponens – rendszeresen előforduló változások, ellentétben a ciklussal.
4. Véletlenszerű ingadozások, hatások - viszonylag nagy frekvenciájú, többé-kevésbé állandó jellegű véletlenszerű mozgás.
Egyes statisztikai sorozatok tiszta formájukban mutatják be az evolúció egyik vagy másik típusát, de a legtöbb az összes vagy az egyes összetevők kombinációja.
Elméletileg az árdinamikai sorozat egy trend, egy szezonális komponens és véletlenszerű ingadozások kombinációja. Az ingatlanpiac jelenlegi fejlődési szakaszában a lakások árának szezonális komponense megszakadt, ami a magas árnövekedésnek és a szóban forgó piac befektetési vonzerejének köszönhető. Éppen ezért kiemelt figyelmet fordítottunk a vizsgált idősor trendjének azonosítására.
Ezen lakásárdinamikai sorozatok alapján készült el a következő modell.
Másodfokú polinom:
уi = а + bt2, (3.3)
hol vagyok a lakás típusa,
t - időtartam.
Megjegyzendő, hogy a statisztikában használt kritériumok szerint a korrelációs együtthatónak 1-hez közelinek kell lennie (0,7-nél nagyobb), az F szignifikancia együtthatónak 0,03-nál kisebbnek kell lennie (az adott modellparamétereknél).
Tehát az így kapott modellek jól tükrözik az árak dinamikáját Novoszibirszk város másodlagos lakáspiacán.
Az így kapott modell szerint az egyszobás lakások költségnövekedésének 2006-ban 22,0%-nak kellett volna lennie, a tényleges költségnövekedés 24,3%-os volt.
E modell szerint 2006-ban Novoszibirszk városában egy kétszobás lakás költségének 21,7%-kal kellett volna növekednie, valójában azonban a növekedés mértéke 21,6%.
A bemutatott modell szerint 2006-ban Novoszibirszk városában egy háromszobás lakás költségének 21,5%-kal kellett volna növekednie, de valójában 31,0%-os volt a növekedési ütem.
A Novoszibirszk város lakásainak négyzetméterenkénti költségére vonatkozó valós adatokat helyettesítve 2006 minden negyedévében, megállapítható, hogy ez az érték a modell segítségével megszerkesztett konfidenciaintervallumok határain belül esik.
A szakértők szerint az így kapott modell megfelelően leírja az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét. A 2006. év végi lakhatási költségek növekedésére vonatkozó előrejelzés bizonyos lakástípusoknál egybeesik a valós adatokkal, mivel a szakértők által jósolt piaci növekedés 20-30%.
Az értékbecslő folyamatosan szembesül a lakások költségének előrejelzésének problémájával, ez a probléma különösen akut hitelezési célú értékelések során. A döntés helyessége a szakember tapasztalatától, képzettségétől, valamint a vizsgált tárgy piacán gyűjtött adatok minőségétől függ. A javasolt statisztikai modellek alkalmazása a szakemberek munkájában elősegíti az előrejelzések pontosságának javítását, valamint a lakóingatlanok értékelésének minőségét.
