A piaci érték és a kataszteri érték nem ugyanaz a paraméter, bár gyakran nagyon hasonlóak. A számítás különbsége a következő:
Például, ha ugyanabban a házban a 3-as és a 4-es lakások alapterülete és egyéb paraméterei azonosak, akkor az Állami Vagyonbizottság szerint az ár ugyanaz lesz. Ugyanakkor nem veszik figyelembe, hogy a 3-as lakás a ház üzembe helyezésének napjától, azaz 30 éve változatlan maradt, míg a 4-es lakást nemrégiben újították fel.
Az ingatlan eladásakor adót számítanak ki, amelyet a volt tulajdonosnak le kell vonnia a kincstárba. Ezt nem szeretik a tulajdonosok, sokan az adásvételi szerződésben próbálják aláírni az árat, hogy az adó is csökkenjen. "Kéznél" természetesen a teljes árat megkapják.
Ezt felismerve a jogalkotók azzal az ötlettel álltak elő, hogy az adó kiszámításakor vegyék figyelembe a kataszteri értéket. A évi ingatlanadónál is figyelembe veszik, de ez egy külön téma.
És így, kataszteri ár alatt adhat el egy tárgyat- a jogszabályban nincs korlátozás ebben a kérdésben. De ha az ügylet fiktív, akkor fontos felmérni, hogy miért történik ez, és érdemes-e ilyen kalandokba keveredni.
Akinek megvan a harmadik lehetőség, az jobb, ha mindent a törvény keretein belül tesz: értékhelyesbítést kér, majd adótúlfizetés nélkül nyugodtan eladja az ingatlant. Hasonló helyzetek fordulnak elő például akkor, ha régi házak ugyanazon a területen helyezkednek el egy új elit épületcsoporttal. Egyes lakások árának kiszámításához használt általános képlet miatt ez nagyon magasnak bizonyul.
Aki csak részben van tisztában az ingatlaneladás után fizetett adóval, annak tudnia kell: nem mindenki fizeti! 13%-ot csak akkor kell fizetni, ha a vásárlás óta 3 év vagy 5 év telt el, a helyzet árnyalataitól függően.
Aki ezeket a határidőket már régen túllépte, az ne törődjön az adóval és a kataszteri érték leszállításával a csökkentés érdekében.
Az adócsökkentési vágy a fő oka annak, hogy a tulajdonosok csökkenteni akarják az árat. Ma már szinte minden esetben szükséges ez a fizetés, ha a vásárlás dátumától kevesebb mint 5 év telt el.
Ebben az esetben a helyzetek eltérőek:
A válasz erre a kérdésre a fentiekből következik. Minden a helyzettől, a céloktól és az adócsalásnak tekinthető cselekmények meglététől vagy hiányától függ.
A törvény semmilyen áron nem tiltja a tranzakciókat. Még ha valaki úgy dönt, hogy a piaci áraknál 10-szer olcsóbban ad el egy lakást, akkor sem tiltják meg tőle. Ellenőrzik azonban az ügylet tisztaságát, és a kataszteri ár alapján számítják fel az adót.
REFERENCIA! Azoknak, akiknek "szerencséjük van", ha ezen a cselekményen rajtakapják, adminisztratív felelősséget kell viselniük. Ez pedig bíróság és pénzbírság.
Ennek eredményeként az akció teljesen veszteségesnek bizonyulhat, ráadásul a hírnév megsértésével is jár.
Hogy megéri-e eladni az alábbi ingatlant, az a helyzettől függ. Ha lehetséges, jobb egyszerűen csökkenteni.
Ha a piac nem egyezik, akkor természetesen nincs értelme árat emelni és évekig vevőre várni. A szerződésben szereplő hibás adatok azonban következményekkel járnak. Ezért, ha a tulajdonos így dönt, jobb, ha előre kiszámítja az összes kockázatot és előnyt, és ha lehetséges, forduljon ügyvédhez ezzel a kérdéssel.
Lehetséges ezen érték alatt ingatlant eladni?
Tud... A kérdés csak az, hogy mennyi kell. Pontosabban mit vársz ettől.
Csökkentse az adót ily módon mindegy nem fog sikerülni.
2016 első napjáig különösebb következmények nélkül lehetett értékesíteni. De a jelenlegi normák szerint az adó összege semmiképpen sem nem lehet 70 százalék alatt megállapított kataszteri értékből.
Ezt a 2014. november 29-i 382-FZ szövetségi törvény kötelező szabályként vezette be az adótörvénybe.
A meghatározási módszerekről tájékozódjon honlapunkon. Olvassa el a rendelésről is.
Miért érdekli egyáltalán a tulajdonosokat ez a kérdés?
Gyakran kiderül, hogy a kataszteri érték indokolatlanul túlbecsült. Ez azt jelenti, hogy a fizetendő adók is magasabbak.
Néha például durva hibák az okai az épület jellemzői hibásak(három helyett öt szoba). Más okok is befolyásolják ezt a mutatót.
Az tény, hogy az értékbecslők a vizsgálat során számos adatot vesznek alapul, többek között a terület presztízsét, a lakosság jövedelmi szintjét, mennyibe kerülnek a szomszédos épületek.
Az eredményül kapott adatok a Rosreestr-be, és ezáltal a struktúrákba kerülnek. Bármilyen ingatlanügylet vagy jelzáloghitel igénylése esetén a szükséges irattömb részét képezi.
Weboldalunkon megtudhatja, hogyan alakul egy lakás kataszteri értéke, ha van ilyen.
Ha éppen ilyen kérdéssel szembesül, és biztosan tudja, hogy csökkentheti a készletben lévő értéket - forduljon ügyvédekhez, legalábbis konzultációra. És ne feledje, hogy még a csökkentett ár sem menti meg az adók alól, nem kell menekülnie azoktól. Add vissza Caesarnak, ami a császáré – nem kell majd odaadnod, ami a tied.
A lakás kataszteri értéke azért létezik, hogy Ön könnyen meghatározhassa a tulajdonában lévő ingatlan adó mértékét. De ha lakást kíván eladni, felmerülhet a kérdés, hogy a kataszteri útlevélben feltüntetettnél olcsóbban értékesítenek-e ingatlant.
A kataszteri útlevélben feltüntetettnél alacsonyabb áron lehet házat eladni. Sőt, ha korábban, a jogszabály-módosítások előtt az ügyletben részt vevő felek szándékosan feltüntethették az adásvételi bizonylatokon az ügylet alulbecsült összegét, akkor ez most egyszerűen értelmetlen. 2016-ban a személyi jövedelemadó és az ingatlanadó megállapításánál kulcsfontosságú az ingatlanok kataszteri értékelése.
Az adóellenőrnek nem lesz nehéz bejutnia az adatbázisba, és az Állami Vagyoni Bizottságban megnézni az ingatlanok költségét, majd ellenőrizni az adatokat a dokumentumokban feltüntetettekkel.
A 2014. november 29-i 382. számú szövetségi törvény, nevezetesen annak 2. cikkének 11. pontja, lehetővé teszi az ingatlan minimális jogi értékének meghatározását. Az információkat az Orosz Föderáció adótörvénykönyvében is megtekintheti, a 217. cikk (1) bekezdésében.
Ezen dokumentumok szerint a kataszteri értékre 0,7-es együttható alkalmazható. Ez az eredmény teszi lehetővé az ügylet összegének helyes kiszámítását, vagyis határozottan nem ajánlott az árat a kataszteri érték 30% -ánál nagyobb mértékben csökkenteni.
Vásárláskor, vagy más tárgyban a fő irányvonal azonban az átlagos piaci érték legyen, és ez számos tényezőtől függően változik, például az ország egészének gazdasági helyzetétől.
Egy lakás eladási értékének csökkenésének alapvető okai között a következők szerepelnek:
Meg kell érteni, hogy a leginkább releváns árakat a piac alakítja ki. Az ingatlanok átlagárát számos tényező alapján számítják ki, ezért lakáseladáskor vagy -vásárláskor a piaci átlagár tekinthető a legrelevánsabbnak.
Valójában a kataszteri érték alatti lakás eladása az eladó és a vevő számára egyaránt hátrányos.
Még ha alábecsülte is a szerződés összegét, akkor sem kaphat ellátást, mert a lakás okmányokban feltüntetett költségétől függetlenül a lakás kataszteri értékéből adót vonnak le, megszorozva 0,7-es szorzóval. .
Adjunk egy példát, amely lehetővé teszi az egész folyamat vizuális tanulmányozását.
Képzeljük el, hogy egy lakás kataszteri értéke 3 millió rubel, de a vevő és az eladó úgy döntött, hogy 1,7 milliós üzletet köt. De az összeg, amelyből az adót kivonják, 2,1 millió (3 * 0,7 együttható). A törvény szerint az első millióból nem lehet visszatartani az adót, a fennmaradó összegből viszont - teljesen. Vagyis 1,1 millióból levonják a személyi jövedelemadó 13%-át az eladónak, függetlenül attól, hogy valójában mennyit keresett a lakás eladásával.
Kiderül, hogy a tranzakció eredményeként az eladó elveszíti potenciális bevételét. Éppen ezért szándékosan veszteséges a kataszteri érték 70%-a alatti áron történő ingatlanértékesítés.
Ha megérti, hogy a lakás kataszteri útlevélben feltüntetett értéken történő értékesítése lehetetlen, vagyis az állam ingatlankataszterben feltüntetettekkel ellentétes, bírósághoz kell fordulnia az ingatlan kataszteri értékének csökkentésére. ház. Adót fizet az ingatlanja után, és ez "igazi" pénz.
Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 217.1. cikkének 6. szakasza kimondja, hogy az ország minden alanya az Állami Vagyonbizottságban meghatározott kataszteri értékre változtathatja az együtthatót. Éppen ezért először is tisztázni kell, hogy milyen szabályok vonatkoznak arra a régióra, ahol az ingatlan található. Lépjen kapcsolatba a Rosreestr Irodával vagy a Kataszteri Kamarával, hogy megtudja az aktuális csökkentési tényezőt. És csak az aktuális bürokratikus kérdések tisztázása után nyugodtan meghatározhatja lakása árát, és várhat egy megfelelő vevőt, aki elégedett lesz a tranzakció összegével.
A vizsgált példában az OSN-en lévő szervezet saját ingatlana vásárlásával és eladásával foglalkozik. 2016-ban az eladatlan lakóépületek fennmaradó része a kataszteri érték után fizetendő ingatlanadó alá esett. 2016-ban is megtörtént a befejezetlen objektumok igazolásainak nyilvántartása és átvétele. A házak és a befejezetlen lakóépületek Kalinyingrádban találhatók, és olyan személyeknek adják el őket, akik nem függenek egymástól a szervezettől. A szervezet minden házat és befejezetlen objektumot piaci áron értékesített, most azonban az eladott házak és a befejezetlen tárgyak kataszteri értéke iránt érdeklődik az adóhatóság. Ezzel kapcsolatban felmerültek a kérdések: kell-e a szervezetnek ingatlanadót fizetnie a befejezetlen tárgyak kataszteri értéke után? Milyen következményekkel jár, ha az ingatlant a kataszteri értéknél olcsóbban adják el?
A tény az, hogy a polgári jog nem korlátozza a helyiségek adásvételére vonatkozó szerződést kötő feleket abban, hogy a jelen szerződés áráról bármilyen feltételben megállapodjanak. Ezért egy kereskedelmi szervezet tulajdonában lévő helyiségre vonatkozó adásvételi ügylet esetén az értékesített ingatlan ára a felek megállapodása alapján kerül meghatározásra. Sőt, ez az ár eltérhet az eladás tárgyának piaci vagy kataszteri értékétől (,). Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének normái szintén nem korlátozzák az érték meghatározását az ingatlan adásvételi szerződésekben.
A szervezetek vagyonát terhelő adót illetően az adózás tárgya a nyilvántartásba vett ingó és ingatlan (ideértve az ideiglenes birtokba, használatra, elidegenítésre, vagyonkezelésre átadott, közös tevékenységbe bevont vagy koncessziós szerződés alapján kapott vagyontárgyakat is). a mérlegben a tárgyi eszközök tárgyaként a számvitelre előírt módon eltérő rendelkezés hiányában, ().
Ebben az esetben azokat az ingatlantárgyakat adják meg, amelyek adóalapját kataszteri értékként határozzák meg. Adóalapjuk meghatározásának sajátosságait az Orosz Föderáció alanya törvénye határozza meg (). Amennyiben az alany joga a kataszteri érték alapján történő adóalap megállapításának sajátosságait nem állapítja meg a pontban meghatározott ingatlan vonatkozásában, úgy a szervezet mérlegében áruként vagy késztermékként nyilvántartott lakóépületek, lakóhelyiségek. a számvitelre előírt módon nem adóztatják a társasági vagyonadót (,).
Ugyanakkor a Kalinyingrádi Terület területén az adót a Kalinyingrádi Terület 2003. november 27-i 336. számú törvénye (a továbbiakban - 336. törvény) állapítja meg.
Különösen arról rendelkezik, hogy 2017-ben és az azt követő években az ingatlan kataszteri értékeként adóalapot többek között azon lakóépületek és lakóhelyiségek vonatkozásában állapítják meg, amelyek nem szerepelnek a mérlegben tárgyi eszközként. az elszámolásra előírt módon, a lakóépületek üzembe helyezésekor a meghatározott objektumok számvitelre történő átvételétől számított egy év elteltével ().
A szakértők szerint a mérlegben szereplő, befejezetlen építkezések 18%-os készültségi foka nem felel meg a lakóépületek jellemzőinek az RF Lakáskódex értelmében (). Ugyanakkor sem az Orosz Föderáció adótörvénykönyve, sem a folyamatban lévő építési tárgyakra vonatkozó adó kiszámításának kötelezettsége nincs közvetlenül megállapítva.
A lakáseladás miatti jövedelemadó számítása szorosan összefügghet az ingatlan kataszteri értékének értékével. Vizsgáljuk meg, hogyan követhető ez az összefüggés a gyakorlatban.
A lakás kataszteri értéken történő értékesítése után az ingatlan eladójának részvételével különböző jogviszonyokban lehet adót fizetni. Az a tény, hogy egy lakás kataszteri értékét az eladáskor határozzák-e meg, jelentősen befolyásolhatja a kérdéses ingatlan eladójának (a vevőtől kapott pénzeszköz formájában) származó bevétele után az adó kiszámítását. Ezenkívül meg lehet különböztetni néhány közvetett mechanizmust a lakás kataszteri értékének az eladásából származó bevétel adóztatására gyakorolt hatására.
Így vagy úgy, a kataszteri érték az ingatlaneladási adó összegének meghatározásakor fontos a következők szempontjából:
Az oroszországi adótörvénykönyv új cikkének - az Orosz Föderáció Adótörvénykönyvének 217.1 cikkelyének - rendelkezéseivel összhangban a kataszteri érték rendkívül fontos szerepet játszik a lakóingatlan eladásából származó jövedelem adóalapjának meghatározásában. adóalany által (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve e cikkének hatálybalépése után keletkezett jogviszonyok keretében - 2016.01.01-től).
Ha a lakás szerződés szerinti ára alacsonyabb, mint a kataszteri érték (a tranzakció évének elején), amelyet meg kell szorozni 0,7-tel (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve által megállapított fix együttható), akkor a az adóalapot a kataszteri értékkel egyenlőnek kell tekinteni. Ha egy lakás költsége meghaladja a megfelelő mutatót, akkor az adóalapot az ingatlan értékével egyenlőnek kell tekinteni.
Természetesen ez a szabály csak akkor érvényes, ha a lakás eladóját törvényileg adófizetési kötelezettség terheli. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 217.1 cikkének rendelkezései és a megfelelő törvényi normák meghatározzák azokat a kritériumokat, amelyek alapján az állampolgár bizonyos esetekben mentesül a személyi jövedelemadó fizetése alól ingatlanügyletek során.
Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 220. cikke értelmében az adóalanynak joga van az adóalap csökkentésére (nem kötelező):
Ivanov 2015-ben vett egy lakást 2 000 000 rubelért, 2017 elején pedig 2 500 000 rubelért adta el. Ennek a lakásnak a kataszteri értéke 2017 elején 2 200 000 rubel.
Lakás eladásakor az adóalap 2 500 000 rubel lesz, mivel a kataszteri érték 0,7 - 1 540 000 rubel szorzata kevesebb, mint a lakás szerződés szerinti eladási ára.
Ivanovnak joga van csökkenteni ezt az alapot - 2 000 000 rubellel. Az eladó jövedelmének teljes adóalapja 500 000 rubel lesz. Ebből 260 000 rubel (2 000 000 13% -a) személyi jövedelemadót kell fizetnie.
Az orosz ingatlanpiac számos szegmensben nagyon ingadozó. A rajta található árképzési folyamatok esetenként nagyon lokálisak, és bizonyos trendek, amelyek az egyik településre vonatkoznak, nem feltétlenül tükrözik a másik település gazdasági folyamatainak lényegét.
A kataszteri érték egy olyan mutató, amely egyrészt nagyrészt a lakás piaci árán alapul (törvényben meghatározott esetekben csak azon), másrészt a Rosreestr (az ügynökség, meghatározza az ingatlan kataszteri értékét) sok egyéb kritérium, pl.
Így ha egy lakás meghatározott jellemzői alacsony szinten vannak, akkor annak ellenére, hogy a megfelelő piaci szegmensbe tartozó ingatlantárgyak azonos értékűek, a lakás kataszter szerinti ára lényegesen alacsonyabb lehet.
És fordítva - az ingatlanok, amelyekre hagyományosan nem túl nagy a kereslet a városban (és ezért az árak nem magasak), de kiváló tulajdonságokkal rendelkeznek - a Rosreestr az átlagos piaci mutatók fölé becsüli.
Vagyis a kataszteri érték bizonyos esetekben elsődleges referenciapont lehet az ingatlan eladója számára (amikor az adott lakás tisztességes piaci árának meghatározásáról van szó). Ebben az értelemben ez az érték nemcsak de jure, hanem de facto is befolyásolja az adóalap nagyságát.
A kataszteri értéknek az eladási értékre (ebből következően az adóalapra) gyakorolt hatásának másik lehetséges kritériuma a lakásvásárló jövőbeni adóterhének nagysága az ingatlanadó fizetése szempontjából. Pontosan az ingatlan kataszteri árához van kötve. Vagyis egy lakás magas kataszteri értékével annak vevője a lakást terhelő adóterhek magas költségére hivatkozva a jövőben rábírhatja az eladót, hogy adjon kis engedményt a lakásból (és ez a lakást is érinti) az adóalap nagysága).
A kataszteri ár és a lakáseladás kapcsolatának további lehetséges értelmezése pedig az adó összegének meghatározása, figyelembe véve a lakás eladásának hónapját. A helyzet az, hogy a kataszteri értéken számított ingatlanadót az év során egy személy tulajdonában lévő teljes hónapok száma alapján számítják ki. Ha például 2016. október végén adott el valaki egy lakást, akkor 2016. 10 hónapjára kell fizetni a kataszteri értékadót. Az adott ingatlan vásárlója viszont 2016 novemberére és decemberére köteles ingatlanadót fizetni.
Ivanov 2017. február végén eladta 2 000 000 rubel kataszteri értékű lakását. Ennek az ingatlannak a vásárlója, Petrov 10 hónapig, Ivanov pedig 2 hónapig köteles ingatlanadót fizetni, ami alatt a lakás tulajdonosa volt.
A https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ weboldalon található számítás szerint 1800 rubel ingatlanadót kell fizetni a lakás 2017-es tulajdonjogának teljes évére. Valójában Petrovnak 1500 rubelt ((1800/12) * 10), Ivanovnak pedig 300 rubelt ((1800/12) * 2) kell fizetnie.
Elvileg az eladó és a vevő (adásvételi szerződés) részvételével fennálló jogviszonyok keretében, valamint a törvényben meghatározott esetekben - az Adószolgálat (FTS) - olyan forgatókönyvek figyelhetők meg, amelyekben a megjelölt jog a kataszteri értéknek az adó összegére gyakorolt hatásának mechanizmusai egyidejűleg megfigyelhetők.
Ügyvédeink tudják A válasz a kérdésedre
vagy telefonon keresztül:
Tehát megvizsgáltuk, hogy egy lakás kataszteri értékének milyen szerepe van az eladásában. Hasznos lesz az is, hogy az adózó a tranzakció tervezése előtt hogyan tudja megtudni a hozzá tartozó ingatlan kataszteri árát. Az Orosz Föderáció jogszabályai a következő lehetőségeket írják elő a probléma megoldására:
Igaz, ahhoz, hogy információkat kapjon az Alaptól, ismernie kell az ingatlan kataszteri számát - ez már személyes fellebbezés útján igényelhető a Rosreestr.
Ha az adózónak kérdései vannak a kataszteri érték értékével kapcsolatban (például túlzottan eltúlzottnak tűnik), akkor jogában áll fellebbezést küldeni a Rosreestrnek egy adott ingatlan kataszteri árának tisztázására vonatkozó kéréssel. Az osztály köteles megfelelő magyarázatot adni az állampolgárnak a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belül.
Ha a Rosreestr magyarázatai nem feleltek meg az adófizetőnek, jogában áll eljárást kezdeményezni az objektum kataszteri értékének felülvizsgálatára. Vizsgáljuk meg részletesebben a jellemzőit.
Az ingatlan kataszteri árának felülvizsgálata elvégezhető:
Ugyanakkor az első lehetőség igénybevétele a törvény szerint nem prioritás. Az állampolgárnak joga van azonnal keresetet benyújtani a bírósághoz. A bizottsághoz intézett fellebbezés azonban a gyakorlatban nem lehet kevésbé hatékony. A megvalósításhoz szüksége van:
Az ingatlantárgyak kataszteri árának meghatározásával kapcsolatos kérdések megoldásáért felelős bizottságnak egy hónapon belül meg kell vizsgálnia a kérelmet, és választ kell adnia rá. Ugyanakkor a válaszról a bizottság külön ülésen dönt, amelyen az ingatlan tulajdonosának joga van jelen lenni (az ülés időpontjáról tájékoztatni kell).
Ha a lakás tulajdonosának érveit kellően súlyosnak ismerik el, akkor a Rosreestr 5 napon belül kezdeményezi az ingatlan kataszteri árának módosítását, és megküldi a szükséges adatokat a Rosreestr illetékes struktúráinak.
Ha a Rosreestr bizottság munkájának eredményei nem felelnek meg a lakás tulajdonosának, joga van bírósághoz fordulni. Ehhez szüksége van:
A kérelemben rögzíteni kell továbbá:
Azt is fontos tükrözni a nyilatkozatban:
A nyilatkozat kiegészíthető különféle dokumentumokkal, írásos bizonyítékokkal. Általában a következők kísérik:
Ez a lista nem teljes, és az adott követelés sajátosságaitól függően más dokumentumokkal is kiegészíthető. Például, ha egy személy ügyvédhez fordult segítségért, akkor a képviselő jogosultságát igazoló dokumentumokra lesz szükség. Ezenkívül az ügyvéd a felperes álláspontjának megerősítése érdekében más források biztosítását is kezdeményezheti a bíróságnál.
Ezt időben meg kell tenni:
Ha a bíróság az állampolgár oldalára áll, a Rosreestr elvégzi a szükséges változtatásokat az állami kataszterben. Minden jogviszonyra érvényesek a bírósági kérelem benyújtásának évének január 1-jétől, vagy attól a pillanattól kezdve, amikor a lakásra vonatkozó kezdeti adatok kataszterbe kerültek - ha ez a bejegyzés a kataszterben később, január 1-jétől jelent meg. az év, amikor a bíróság elbírálta a lakástulajdonos keresetét.
