A szakértők szerint ma a nagyvárosokban, ahol nagy a kereslet a kereskedelmi ingatlanok iránt, az objektumok ára az esetek 60-70% -ában túlbecsült. Az a helyzet, hogy senki nem siet megválni a jövedelmező ingatlanoktól, ezért még a kereskedelmi ingatlanok fantasztikus árain sem kell meglepődni, mert a tulajdonosok néha szándékosan magas árakat szabnak meg, mert nem akarják eladni az ingatlant. tárgyat egyáltalán. Általában felfújt árcédulák vannak olyan esetekben, amikor az oldal iránti kereslet meghaladja a piaci kínálatot. Ez azt jelenti, hogy ezen a területen például a négyzetméteres irodaingatlanokon olyan nagy a kereslet, hogy az ingatlanokért sor épül. Ez csak azt mutatja, hogy a kereskedelmi ingatlanok az egyik legjövedelmezőbb eszköz a piacon.
Kétségtelenül sokféle ingatlan létezik, és manapság népszerűbb a lakásberuházás, mert egy ilyen befektetés egyszerűbb és érthetőbb. A kereskedelmi ingatlanokba történő befektetésekhez piac, trendek, kereslet ismerete szükséges, de mindezzel sokkal több pénzt hozhatnak, mint a lakások. Ma már különféle kategóriájú kereskedelmi ingatlanokba lehet befektetni - ezek raktár, iroda, kiskereskedelmi és sok más oldal. Ugyanakkor különféle módokon fektethet be a megfelelő létesítményekbe – vásárolhat kész telket, építhet újat, vagy befektethet egy kész üzletbe.
A kiskereskedelmi ingatlanokba történő befektetés első előnye, hogy 15 évre szóló bérleti szerződést és megbízható horgonybérlőt kap, például egy olyan óriáscéget, mint a REWE Group, az Edeka Gruppe vagy a METRO Group. Annak a valószínűsége, hogy egy ilyen cég csődbe menjen, elhanyagolható.
Ha jövedelmező lakóépületbe fektet be, akkor bérlői általában hétköznapi emberek lesznek, korlátlan szerződéssel. Minden bérlőnek megvan a maga gondja. Az egyik családi okok miatt, a másik munkahelyváltás miatt költözhet ki a házából... Egyszóval a lakóingatlanokban magasabb a bérlők forgalma.
„A befektetők számára – és nem csak az oroszok számára – a kiskereskedelmi létesítményekbe történő befektetés érthető és átlátható üzlet. Előnyben részesítik a megbízhatóságot. A 15 évre szóló szerződés garantálja, hogy ha a bérlő 5 év múlva szeretne is helyet cserélni, akkor is fizetnie kell a bérleti díjat. De csak akkor, ha a szerződést helyesen kötötték meg... Természetesen a bérlők beírják azokat a feltételeket, amelyek mellett a szerződés felmondható. De ha a tulajdonos teljesíti minden kötelezettségét, akkor lehetetlen kilépni a tranzakcióból. A befektetők számára ez nagy előny.”
A kiskereskedelmi ingatlanokat könnyebb kezelni, mint a lakóingatlanokat. De csak akkor, ha új üzletet vettél friss szerződéssel. Ha az objektum már tíz éves, megkezdődik az alapkezelő társaság komoly munkája. A németországi kiskereskedelmi helyiségek minőségére vonatkozó követelményeket folyamatosan javítják, a régi létesítmények már nem felelnek meg nekik - javításokat és korszerűsítést kell végezni.
Ha a tulajdonos nem tartja jó állapotban az ingatlant, 15 év elteltével a bérlő nem hosszabbítja meg a bérleti szerződést, és nehéz lesz kedvező feltételekkel újat találni.
„Még az ingatlanválasztás stádiumában van az a gondolkodás, hogy lesz-e kereslet az ingatlanára 15 év múlva. Ehhez sokféle paramétert kell elemezni: az üzlet elhelyezkedése, a környék lakosságának vásárlóereje, hányan élnek az üzlet szomszédságában, különféle gazdasági adatok, például a munkanélküliségi ráta, demográfia, egy főre jutó GDP...
Egy másik fontos paraméter a helyiség megfelelősége a bérlő igényeinek. A németországi kiskereskedelem nagyon kicsi, a forgalom 1-2%-át teszi ki. Ahhoz, hogy megszerezzék ezt a nyereséget, bizonyos áruválasztékkal kell rendelkezniük, és a boltnak sem többnek, sem kevesebbnek kell lennie a szükségesnél. Ezért ha egy befektető azt akarja, hogy ingatlanára kereslet legyen, be kell illeszkednie a kereskedési szolgáltató színvonalába.”
Fontos különbség a bérház és a kereskedelmi létesítmény között az épület élettartama. Lakás esetén 80 év, kereskedelmi ingatlanok esetében 40 év. Ez azt jelenti, hogy ha eltelt 40 év, akkor az épületet le kell bontani, vagy nagyobb javítást kell végezni. A gyakorlatban a nagyjavítást 30 évente végzik el.
„Ez a kereskedelmi ingatlanok hátránya, amiről kevesen beszélnek. Egy tárgy megvásárlásakor támaszkodni kell arra a tényre, hogy 30 év múlva további beruházásokat igényel. A rövid élettartam további kockázatokhoz vezet, ami viszont növeli a jövedelmezőséget. Éppen ezért a kereskedelmi ingatlanok jövedelmezősége átlagosan magasabb, mint a lakóingatlanoké.
Hadd magyarázzam el egy példával. 6,5%-os haszonkulccsal vásárol egy üzletet. 10 éve minden igaz. De ha 30 éves időszakra számolod a beruházást, pl. a szükséges javításokat hozzáadva a befektetett forrásokhoz a hozam 5%-ra csökken. Az orosz befektetők ritkán gondolnak erre.”
Az első reakció, amikor megtudja a javítási igényt: minek várni 30 évet, 15 évig lehet profitot termelni az objektumból, majd eladni - hagyja, hogy mások javítsák meg.
„A kiskereskedelmi ingatlanok költsége másképp alakul, mint a lakossági. Ez nemcsak a telek árától, az épületek árától, a régió gazdasági mutatóitól függ, hanem attól is, hogy van-e engedély a kereskedelmi tevékenység folytatására, és nagymértékben a bérlet időtartamától is.
A szerződés lejáratának közeledtével az ingatlan értéke csökkenni fog. Az objektum nyereséges értékesítése és jó haszon elérése érdekében javítást kell végezni, azaz. fektessen be egy összeget oda, és kössön új szerződést 10-15 évre.”
Egy németországi kiskereskedelmi egység átlagos jövedelmezősége évi 5-6%, az AA-ban (a hét legnagyobb város központi kerületében) található objektumokban - 3-5%. A lakóépületekben átlagosan 1%-kal alacsonyabb a hozam.
Jegyzet: nem a nettó nyereségről beszélünk, hanem az úgynevezett kezdeti jövedelmezőségről. Egyszerűen fogalmazva, a bérleti díjakat elosztják az objektum költségével, és megszorozzák 100-zal.
„A megadott adatok átlagos helyzetet mutatnak. Ha példának vesszük a külföldi befektetők körében legnépszerűbb objektumot - egy élelmiszerboltot egy német kisvárosban -, akkor annak jövedelmezősége a szerződés időtartamától függően nagymértékben változhat. 15 éves szerződéssel akár 6-7%-os, kétévesnél - akár 9-12%-os hozammal is lehet találni egy tárgyat.
Miért több? Mert nincs garancia arra, hogy a bérlő nálad marad a következő 15 évben. Ennek megfelelően az objektum ára csökken. Ez pedig hatással van a jövedelmezőségre.”
Bizonyára sokan hallották, hogy Németországban évek óta évente pár százalékkal drágulnak az ingatlanok, a fejlődő régiókban pedig gyorsabban. Ez igaz, de csak a lakhatásra vonatkozóan. Ha bérházat vásárol, nagy valószínűséggel évi 3%-os kapitalizációval számolhat. Kivéve persze, ha egy depressziós területen lévő objektumot választott, ahonnan a lakosság eltávozik. Németországban is vannak ilyenek.
A kereskedelmi ingatlanoknak saját árciklusa van. Amint megkötik a jövedelmező bérleti szerződést, az objektum drágul, minél közelebb kerül a szerződés vége, annál olcsóbb lesz az üzlet. Ez alól kivételt képeznek az utcai kiskereskedelmi objektumok.
„Az optimális kilépésnek van egy küszöbe. Érezni kell, ismerni, lebegtetni a piacon. Ezt a befektetőinkkel együtt tesszük. 15 éves bérleti szerződéssel vesznek egy tárgyat, amikor látom, hogy jövőre elkezd esni az ár, értesítem a befektetőt és eladjuk. Visszaadja a befektetett pénzt, és több éves befektetés után bérleti díjat kap.
Csak akkor értékesíthet nyereséggel egy tárgyat, ha ideális helyen van - TOP-A. Vagyis nemcsak egy A kategóriájú metropoliszban - a német nagyvárosok hét nagyvárosában - található, hanem ennek a városnak a legjobb részén, egy forgalmas utcában is. Az ilyen ingatlanok ára nőni fog, van kapitalizáció. Az összes többi németországi kiskereskedelmi ingatlan értéke csökken, ahogy közeledik a bérleti időszak vége.”
„És a bonyolult árképzés ellenére a kiskereskedelmi ingatlanokba való befektetést megalapozott befektetésnek tartom. És ezért.
Valószínűleg nem figyeltél. De azt mondtam, hogy a befektető nemcsak tárgyat vásárol, hanem bizonyos tevékenységek végzésére is engedélyt. Egyre kevesebb az ilyen engedély, és hamarosan a községek teljesen leállítják ezek kiadását.
Úgy gondoljuk, minél több üzlet, annál jobb. Ez nem igaz. Németországban a község felelőssége a versenykörnyezet ellenőrzése. Van egy úgynevezett vásárlóerő-tényező. Vagyis ezen a területen a lakosság évente bizonyos összeget költ élelmiszerre. Ha pedig egy üzletben költi el, akkor az outlet olyan forgalmat bonyolít le, ami mindenkinek megfelel. Ha ezt az összeget kiosztjuk három üzletnek, akkor nem lesz elég. Ezért a község előre, nehogy üres legyen az épület amiatt, hogy a cég bezárta a fióktelepet, nem ad ki építési engedélyt.
Németország számos régiójában már született a hatóságok döntése arról, hogy a kereskedelmet a városközpontba helyezik át. Az elmúlt 20 évben a külterületeken nyitottak kereskedési tereket, illetve a lakosság áramlása elhagyta a központot. Képzeld el: megérkezel a városba, és a központ üres. A hatóságok nem örülnek ennek. Ezért sok városban, különösen Észak-Rajna-Vesztfália régióban, csak a városközpontokban adnak ki építési engedélyt, és ott természetesen drágább és kisebb.
Ha most vásárol egy kiskereskedelmi létesítményt, akkor hosszú távon a kereskedési engedély birtokában segít nyereségesen értékesíteni. Arra fogunk jutni, hogy csak vállalkozási engedéllyel vesznek földet, és nem mindegy, milyen állapotban van a rajta lévő tárgy. Szerintem ez 20 év múlva fog megtörténni, talán még korábban is.”
Felkészítő: Anastasia Faley
Az ingatlanpiac különböző szegmensei bevételi forrássá válhatnak. Kész tárgyakról, valamint lakó- és kereskedelmi, valamint telkekről beszélünk. Ma már nem azokra az objektumokra van a legnagyobb kereslet, amelyeknek az árak emelkednek, hanem azokra, amelyek bérbe adhatók, és ebből stabil bevételük van. A legvonzóbbak ebből a szempontból a megfizethető regionális ingatlanok, amelyek bérbeadásából több bevételre tehet szert. Kifizetődőbb az elsődleges piacon épülő objektumok beszerzése a kockázatok ellenére is.
A szakértők a mai napig nagy beruházási beáramlást jósolnak a raktárakba, irodai ingatlanokba és szállodákba. A mai nap a legalkalmasabb időszak a kereskedelmi ingatlanokba fektetni vágyó befektetők számára: csökkennek az árak, kevés a vevő, ezért a kereskedelmi ingatlanpiac élénkülésével lehetőség nyílik annak nyereséges eladására vagy bérbeadására.
A kereskedelmi ingatlanokat kereskedelmi és irodaterületek képviselik. A kiskereskedelmi ingatlanok vonzóbbak befektetésnek, de költsége a legtöbb ember számára elérhetetlen, ráadásul a bérlőváltások közötti leállás akár 9 hónap is lehet. Vagyis pontosan ennyi időre lesz szüksége egy új bérlőnek ahhoz, hogy vállalkozása sajátosságainak megfelelően felújítsa a helyiséget. A metropolisz központjában 15 millió rubelért vásárolt, 100 m² összterületű irodaingatlanok havi 100 000 rubelért bérelhetők, ekkor a megtérülése 12,5 év.
12 év hosszú idő, de egy új panelházban lévő kétszobás lakás megtérülési ideje eléri a 18 évet vagy még annál is többet, hiszen a tulajdonosnak továbbra is adót kell fizetnie a bérbeadásért, a saját pénzén kozmetikai javításokat, ill. rezsi fizetése a lakás leállása alatt a bérlőváltások között . Egy 3 szobás lakás megtérülése egy monolit házban 20 év, egy 2 szobás lakás egy sztálinista épületben - 18 év. A legjövedelmezőbb egy panelházban lévő egyszobás lakásba fektetni: megtérülése körülbelül 15 év lesz, minimális kozmetikai javítási költségek és 14 napnál rövidebb állásidő mellett.
Megállapítható, hogy befektetés szempontjából az irodaingatlanok a legvonzóbbak, hiszen 1 m² többe kerül, mint 1 m², és gyorsabban megtérül. Míg a lakás tulajdonosa kénytelen pénzt költeni javításra, bútorvásárlásra, addig az irodahelyiségeket enélkül is bérbe adják, a szépészeti javításokat pedig a bérlő költségére végzik. Általánosságban elmondható, hogy az ingatlan megtérülésének jó mutatója 7 év, ha ez a mutató magasabb, akkor veszteséges ilyen ingatlanokba fektetni.
A kereskedelmi ingatlanok sokféle módon lehetnek bevételi források. Nem utolsó sorban a spekuláció, amikor egy tárgyat sokszor vesznek és adnak el. Ezen kívül a tulajdonában lévő terület bérbeadásával jó haszonra lehet szert tenni.
Nem titok, hogy körülbelül ötször több bérlő érdeklődik a lakóingatlanok iránt, mint a kereskedelmi területek iránt. Ezen nincs mit csodálkozni, mert Moszkvában a kereskedelmi ingatlanokba befektetéseket vállalkozók hajtanak végre, gyakran nagy, közepes méretűek. Hazánkban ezekből viszonylag kevés van.
A bevételt generáló ingatlanpiac az ország és a világ helyzetétől, különösen negatív tényezőktől függ. Amint visszaesik az üzleti tevékenység, ez a négyzetméterek iránti keresletben is megmutatkozik. Emelkedése a bérlők aktivizálásához vezet. Ebből adódik az áremelkedések, amelyek ezt a szektort jellemzik. A kereskedelmi ingatlanokba történő befektetéseket Oroszországban ritkán jellemezték ígéretesnek a nehéz gazdasági körülmények miatt, mivel ezek meglehetősen szűk befektetések.
A válság előtt a kereskedelmi ingatlanokba történő kollektív befektetések nagyon magas megtérülési rátát mutattak. Vezető helyiségek:
Több olyan év is ismeretes, amikor mindössze 12 hónap alatt megduplázódott a profit növekedése, vagyis egy kis terület birtoklása stabilan jelentős haszon forrásává vált. De az elmúlt néhány évben a kereskedelmi ingatlanokba történő befektetések nem mindig hoznak valódi bevételt. Sok múlik a választott tárgyon, ami nagyon felelősségteljessé teszi az egyik vagy másik lehetőség melletti döntést.
Egy vállalkozó akkor számíthat sikerre, ha először olyan profitstratégiát dolgozott ki, amely figyelembe veszi a neki tetsző ingatlan tulajdonságait. Ilyen helyzetben az üzlethelyiségből származó bevétel meghaladhatja a lakossági tevékenységből származó lehetséges hasznot. Ez a bérleti díjak alapján történik: az állandó lakhatásra szánt tárgyakkal szemben a vállalkozóknak szántak kétszer, de akár két és félszer drágábbak. De a kezdeti ár ugyanaz lehet.
A szentpétervári, moszkvai és a világ más városaiban található kereskedelmi ingatlanokba történő befektetéseknek van egy ilyen fontos pozitív tulajdonsága is: az előnyök megszerzésének időtartama az idő múlásával. Valamely tárgy birtokában a vállalkozónak joga van azt hosszú távú szerződés alapján bérbe adni. Ez azt jelenti, hogy a passzív jövedelem évekig jön. Nos, az értékét a város és az adott épület sajátosságai egyaránt meghatározzák. De lakóhelyiséget mindig csak drágán lehet bérelni, ami arra kötelezi Önt, hogy folyamatosan új ügyfeleket keressen.
Ha kereskedelmi ingatlanokba kíván befektetni Szentpéterváron, Moszkvában és a világ más városaiban, először figyeljen a "tőkésítési arány" fogalmára. Ezt a kifejezést a nettó éves bevétel alapján számított értékre kell alkalmazni. Ennek értékét el kell osztani a beszerzéskor az ingatlanba fektetett összeggel.
Normatív mutatók:
Mint fentebb említettük, az üzlethelyiségek esetében a tulajdonosok által megszerzett haszon magasabb, mint a lakossági négyzetméterekre jellemző. De nem minden tárgy lesz olyan nyereséges, mint egy másik, amit a piacon kínálnak. Annak érdekében, hogy ne hibázzon, és ne fektessen be egy sikertelen projektbe, ismernie kell azokat a jeleket, amelyek megkülönböztetik a sikeres és ígéretes lehetőségeket az indokolatlan kockázatokkal járó lehetőségektől.
A legkeresettebb kategóriák:
Elemezendő kritériumok:
Ha érdeklődik az irodák és üzletek telephelyei iránt, akkor számukra a megtérülési szabvány öt évtől egy évtizedig terjed. Szállodák és raktárak esetében ez az időszak ritkán kevesebb, mint 7 év, gyakran 11-12 évre is nyúlik.
Ha kereskedelmi ingatlanokba kíván befektetni, akkor az objektum életciklusa az első. A különböző típusú vállalkozások megtérülésének indikatív normáit fentebb már jeleztük. A kívánt opció elemzésekor ne feledje, hogy ezeket a kifejezéseket kombinálni kell egymással. Nem szeretné, ha szállodáját nagyobb javításokra kelljen átadni, vagy le kell bontani, mielőtt megtérül?
A legfontosabb kockázat azonban a kereskedelmi ingatlanok építésébe történő befektetés. Nem számít, mennyire sikeres az építkezés abban a pillanatban, amikor négyzetméterre utalnak pénzt, nincs garancia arra, hogy néhány éven belül nem fagynak be. Mindig fennáll annak esélye, hogy az objektum építését teljesen leállítják. Ezt nagyon nehéz megjósolni, de a gyakorlat azt mutatja, hogy válság idején és utána nagyobb a kockázata egy ilyen helyzet kialakulásának, mint nyugodt időkben. És most, mint tudják, az ingatlanpiac a 2008-2009-es és a 2014-es válság után is sokkos állapotban van.
A „másodlagosnak” azonban vannak bizonyos összetett szempontjai is, amelyek kockázatossá teszik a kereskedelmi ingatlanokba történő befektetést. A figyelembe veendő kritériumokat fentebb soroltuk fel. Ha az objektum minden tekintetben ígéretesnek mutatkozik, akkor érdemes kockáztatni és pénzt fektetni bele.
Szakértők szerint az elmúlt években a kereskedelmi ingatlanokba történő befektetések 71%-kal nőttek a 2009-es válságidőszakhoz képest. A piaci aktivitás ugyanakkor a becslések szerint még mindig elégtelen. Kézzelfogható változások történtek a 2014-2017 közötti időszakban. Ebben az időszakban érthető okokból csökkentek a külföldről érkező kereskedelmi ingatlanok befektetései. Az orosz gazdaság meglehetősen lassú ütemben növekszik, ami elriasztja azokat, akik nem félnek a politikai helyzet instabilitásától. Utóbbi azonban már két éve javulóban van, ami a négyzetméter iránt érdeklődők számának növekedésében is megmutatkozik.
A legkeresettebbek a nagyvárosokban épült épületekben üzletelhető területek. Hagyományosan vezető:
Azt kell mondanom, hogy még a válság idején is gyakorlatilag nem csökkent a helyigény itt, és mostanra rendszeresen nagy növekedést mutat a piac. A vezető ágazatok a szállodák, irodák.
A szakértők szerint 2018 végére a helyzet abszolút stabilizálódik. Ha a jelenleg szabad pénzeszközöket birtokló orosz vállalkozók szívesebben fektetnek be németországi kereskedelmi ingatlanokba, a szakértők azt jósolják, hogy addigra a legtöbbjük szülőhazájában lesz érdekelt.
Az üzlethelyiségek hagyományosan keresettek a befektetők körében. Három séma létezik:
Az egyénnek joga van bármilyen ingatlant vásárolni – ezek a hatályos törvények. A jövőben az objektum bérbe adható vagy továbbértékesíthető, valamint adományozható. De ahhoz, hogy bérbeadóvá váljon, emlékeznie kell arra, hogy a kereskedelmi ingatlanok némileg különböznek a lakóingatlanoktól.
Ügyeljen erre a szempontra: ha egy magánszemély kereskedelmi területet bérel, akkor olyan tevékenységet folytat, amely hozzájárul a profithoz. Az ország törvényei szerint ebben az esetben nem szükséges vállalkozásként regisztrálni. Ugyanakkor, ha az ilyen tevékenység rendszeres, vagy egy évnél hosszabb ideig tartó megállapodást lehetett kötni, akkor fennáll az esélye annak, hogy illegális vállalkozóként ismerjék el, amiért büntetést kaphat. Az, hogy egy adott esetben hogyan alakul a helyzet, a bíróságtól és a tulajdonos intézkedéseitől függ.
Hagyományosan a legjövedelmezőbb befektetések kereskedelmi ingatlanokba az "utcai kiskereskedelmi" mechanizmuson keresztül valósulnak meg. Ingatlanpiaci szakértők szerint az utóbbi években az 5-10 millió körüli forrással rendelkezők megengedhetik maguknak az ilyen növelési módot.
A rendszernek egyetlen hátránya van - a magas szintű verseny. Mindazok, akik korábban lakóhelyiségekbe fektettek be, de úgy döntöttek, hogy „komolyabb halakra” költöznek, átváltottak erre a formátumra, amely nem befolyásolta a jövedelmezőséget. Egyrészt a pályázatok mennyisége aktívan növekszik, másrészt a kereslet még nem olyan nagy. Ennek eredményeként a bérlők nagyszámú ajánlat közül választhatják ki a számukra legelőnyösebbet, és kesztyűként válthatnak gazdát. Csak az árfolyam rendszeres csökkentésével lehet túlélni, de nem minden terület tulajdonosa kész erre.
Szakértők szerint a nehéz piaci helyzet, amely oda vezetett, hogy a korábban releváns rendszerek veszítenek hatékonyságukból, jövedelmezővé teszi az új formátumú kereskedelmi ingatlanokba történő befektetéseket. Azok profitálhatnak, akik gyorsan elemzik, mire van szükségük az ügyfeleknek, és ezek alapján döntéseket hoznak.
A befektetési objektum kiválasztásakor feltétlenül elemezze annak összes paraméterét. Gondolja át, milyen bérlői kategóriára számít, és próbálja meg előre megjósolni, hogy milyen paramétereket igényelnek majd egy olyan objektumtól, amelyért jól akarnak fizetni. Ez alapján válasszon egy konkrét lehetőséget. Különösen nagy a kereslet azokra a helyiségekre, amelyek nagy forgalom mellett helyezkednek el. Ugyanakkor a magas ár a már meglévő nagy forgalom mellett a befektetés alacsony megtérülésének bizonyítéka, ezért kerülje az ilyen tárgyakat.
A németországi kereskedelmi ingatlanokba történő befektetések hagyományosan népszerűek, mivel az általános vélekedés szerint ez az ország a legmagabiztosabb gazdasággal rendelkezik. A német ingatlanpiac a különböző országok vállalkozásait megrázó világválság idején is megőrizte vezető pozícióját, és bizonyította a befektetések megbízhatóságát.
Hogyan néz ki a modern németországi kereskedelmi ingatlanpiac? A résztvevők 40%-a más országokból származó befektető. Ugyanakkor a legtöbb objektum éves hozama 3-9% között mozog. Szakértők szerint 2016 végére több mint 50 milliárd eurót fektettek be német kereskedelmi ingatlanokba, ami meghaladta az elmúlt évtized adatait. Az átlagos paraméterekhez képest ez közel a duplájára nőtt.
A legnagyobb kereslet a német irodák iránt van – ezeket a befektetők 47%-a vásárolja meg. Éves hozam - akár 6%. Különféle üzlethelyiségek keltették fel 2016-ban a gazdag vállalkozók 18%-ának figyelmét. Az ilyen objektumok éves hozama 4-8%. A szállodák és raktárak a külföldi befektetők egytizedének tevékenységi területévé váltak Németországban. Ezek a személyek akár évi 6%-os keresetre is számíthatnak. A diáklakások, az idősek gondozóhelyei éves szinten 9%-os bevételt biztosítanak, a vállalkozók mintegy 15%-a érdeklődik iránta.
Ha a 2016-os befektetői tapasztalatok felé fordulunk, akkor azt láthatjuk, hogy a legvonzóbb terület az úgynevezett „nagy hét”, vagyis a legnagyobb német városok. Ha már sikeres vállalkozók tapasztalatait szeretné hasznosítani, akkor ezekre a településekre érdemes figyelni:
Elemzők szerint 2016-ban több mint 7 milliárd eurónyi befektetési alap érkezett Münchenbe. És ez az ország teljes mennyiségéhez viszonyítva - körülbelül 13,5%.
Németország befektetői vonzerejében nincs semmi meglepő, hiszen itt a mai napig, a meglehetősen nagy számú objektum ellenére, gyakorlatilag nincs szabad iroda. A nagyvárosokban a helyiségek körülbelül 2%-a üres, a kisvárosokban ez az arány 5%-ra emelkedik, de ritkán haladja meg azt. Miért ilyen rózsás a helyzet a befektetők számára? Az állam ezt követi. Ez nemcsak a piac versenyképességében nyilvánul meg, hanem a csökkentett hitelkamatban és a vonzó pénzügyi és gazdasági légkörben is. A hitelek kamatai 1,5-2,8% között mozognak. Mennyi kölcsönt vehetek fel, hogy ezt a pénzt ingatlanba fektessem? A német törvények szerint - a költségek 70%-áig. Egyetértek, csábítóan hangzik?
Van egy finom pont is. A német hiteltársaságok nagyon alaposan elemzik minden potenciális ügyfelet, szándékait, és azt is értékelik, hogy a potenciális befektető figyelmét felkeltő tárgy likviditása mennyire magas. Ha az eszköz kockázatos, akkor nagy a meghibásodás valószínűsége. Abban az esetben, ha a bank bejelenti az üzletet, a vevő száz százalékig biztos lehet abban, hogy ez egy kiváló és ígéretes befektetés, amely a jólét eszközévé válik.
A VTsIOM által nem is olyan régen végzett tanulmányok eredményei szerint az orosz lakosság több mint 50%-a biztos abban, hogy az ingatlanvásárlás a leghatékonyabb módszer a készpénztartalék megőrzésére és növelésére. Vagyis nem az a kérdés, hogy „Érdemes-e megvenni?”, hanem a „Mit vegyek?”.
Amikor olyan tárgyat választ, amelybe pénzeszközöket fektet be, próbálja meg alaposan elemezni az ingatlan összes jellemzőjét, és ne kockáztasson még egyszer. Ne feledkezzen meg a piacon tapasztalható erős versenyről, értékelje azt a kereskedelmi ingatlanok különböző ágazataiban, és számolja ki, hogy az Önnek tetsző lehetőség mekkora éves bevételt biztosít. Soha ne dönts elhamarkodottan.
Szia. Ebben a cikkben az ingatlanbefektetésekről lesz szó.
Ma megtanulod:
Az ingatlanbefektetést régóta tartják az egyik legmegbízhatóbbnak. Az emberek tudatában az ingatlanokhoz a megbízhatóság és a folyamatos áremelkedés társul. De tényleg így van? Megtérülő-e ingatlanba fektetni a mai piac realitását tekintve?
A pénznek pénzt kell termelnie. Ez a legfontosabb befektetési elv hivatalosan a 17. század végén fogalmazódott meg. És idős kora ellenére még mindig aktuális.
Ezért bármelyik befektetés célja - jövedelemszerzés.
Az ingatlanbefektetések is ezt a célt követik.
A köztes célok (a bevételszerzés módjai) a következők:
Ezen módszerek közül az első sokkal stabilabb és pontosabb. Szinte minden ingatlant garantáltan kiad, függetlenül annak típusától és minőségétől. Ez a legstabilabb és legalacsonyabb hozamú befektetési mód, a bankbetét kivételével.
Az ingatlanok viszonteladásával pénzt keresni érdekesebb, kockázatosabb és értékesebb módja a pénzszerzésnek. A kevesebb pénzért vásárolt ingatlanok továbbértékesítése meglehetősen nehézkes, ennek ellenére a gazdasági helyzettől függetlenül egyes ingatlanok tovább drágulnak.
De a legtöbb befektető inkább először bérbe ad ingatlant, és megkapja a befektetésekre fordított összegeket, majd az eladáson gondolkodik.
Ez a módszer lehetővé teszi a bevétel maximalizálását, mivel:
Egy lakás Moszkvában 10 millióba kerül, költsége évente 5% - 500 ezer rubel növekszik. 60 ezer rubelt fizetnek a bérleti díjért - 720 ezer rubelt. Összességében a bevétel 1 millió 220 ezer rubel vagy évi 12%.
Az ingatlanbefektetések tartoznak.
Az ingatlanbefektetéseknek négy fő típusa van:
Mindegyiknek megvannak a maga sajátosságai és sajátosságai, amelyek nemcsak magát az ingatlant, mint befektetési tárgyat, hanem a pénzbefektetés egészét is jellemzik. Mindegyikük megkülönbözteti a befektető által vállalt kockázatokat, stratégiákat és ennek megfelelően a profitot.
A lakóingatlanba történő befektetés a következők megvásárlását jelenti:
A lakóingatlanok azért jók, mert ezeknél a befektetéseknél meglehetősen kicsi a belépési küszöb, minimálisak a kockázatok, és a befektetések garantáltan megtérülnek. De ugyanakkor nem szükséges nagy rövid távú jövedelemmel számolni.
A minimális befektetési összeg régiónként nagyon eltérő.
statisztikai tény : a lakóingatlanok ára Oroszország teljes közelmúltbeli történelmében mindössze 3-szor esett. 1998-ban nemteljesítés, 2008-2009-ben az ingatlanpiaci világválság, 2015-2016-ban pedig az orosz válság miatt. Az évek során, a 90-es évek eleje óta a lakóingatlanok átlagára évi 3-5%-kal emelkedett.
Hogyan lehet pénzt keresni lakóingatlanokkal? Az első és fő módja a bérlés. Bérbeadóként évente 120-300 ezer rubelt kaphat anélkül, hogy erőfeszítéseket tenne. A második módszer az ingatlan értékének időbeli növekedése. Ha a lakás vásárláskor 1 000 000 rubelt fog fizetni, akkor nyugodtan kijelenthetjük, hogy 3 év múlva már 1 100 000 rubelbe kerül.
A befektetés megtérülése meglehetősen hosszú. A befektetések teljes megtérülése és a nettó nyereség elérése a gazdasági helyzettől és a régiótól függően körülbelül 8-10 évig tart. Ugyanakkor már a lakásvásárlást követő első-második hónapban elkezdhető lesz stabil levonás. De ha lakásba fektet be, minimális javítást kell végeznie, jó bérlőket kell vonzania, és gondoskodnia kell arról, hogy semmi ne történjen az ingatlannal.
A lakásárak növekedése erősen régiófüggő. Az olyan aktívan fejlődő régiókban, mint a belgorodi régió, az ingatlanok ára gyorsabban nő az új emberek folyamatos beáramlása miatt. Gondosan válassza ki azt a régiót, amelybe fektetni szeretne.
Emlékeztetni kell arra, hogy ingatlanbefektetés esetén ne vásároljon nagy házat. Ideálisak a közepes méretű 1-2 szobás lakások, amelyek nem olyan drágák, mint a nagyok, ezért sokkal nagyobb a kereslet.
A kereskedelmi ingatlanokba történő befektetés egy összetettebb befektetési forma, amely jó ismereteket és elemző készségeket igényel a befektetőtől.
A kereskedelmi ingatlanok, mint befektetési objektumok magukban foglalják:
A kereskedelmi ingatlanokat más vállalkozók vagy cégek haszonszerzésre használják fel. A helyiségek bérbeadásából, valamint a kereskedelmi ingatlanok esetleges értéknövekedéséből is nyereség származik. De ha az élettér folyamatosan drágul, akkor a kereskedelemben nem minden olyan egyszerű.
A kereskedelmi ingatlanok erős negatív ártrendet mutattak az elmúlt néhány évben, miközben hatalmas keresletcsökkenést mutattak. Ennek oka természetesen a válság, de a kis- és középvállalkozások fejletlensége is, amelyeket elsősorban bérelni kell.
A kereskedelmi ingatlanok megkülönböztető jellemzője az üzletbe való belépés magas küszöbe. A magánszemélyek többé nem vehetnek majd egyszerűen egy irodát vagy bárt, és bérelhetnek ki. Az ügyfelek megtalálásának problémája is nagyon akut a vállalkozók számára. Hiszen a szerződések hosszú távúak, és felmerül a dilemma: vagy keress jobb ajánlatot, vagy dolgozz ezzel az ügyféllel.
A kockázatok is meglehetősen magasak. A megfelelő ingatlan kiválasztása kezdő számára meglehetősen nehéz, és hozzáértő javításokat kell végeznie, a megfelelő ügyfeleket kell vonzani, és szerződést kell kötnie velük. A kereskedelmi ingatlanok bevétele jóval magasabb, mint a lakóingatlanokban, de a megtérülési idő változatlan: 8-10 év.
A legkockázatosabb és legjövedelmezőbb ingatlanbefektetési forma. Két nagy kategóriára osztható: a szokásos értelemben vett beruházásokra és az építkezés korai szakaszában történő lakásvásárlásra.
Az első esetben az ember építési munkákba fekteti a pénzét, és ezek befejezése után, részesedéstől függően, nyereséget kap. Ismerős konstrukció minden befektető számára, és nincs benne semmi új. A nyereséget a befektetések alapján határozzák meg.
A második út sokkal érdekesebb. Egyes építőipari cégek már az építés előtt eladják a házukban lévő lakásokat. Ez segít további források előteremtésében az építkezéshez és a munka befejezéséhez. Az ilyen lakások általában 1-2 év alatt elkészülnek, és a készenléti ára 1,5-2-szeresen haladja meg az eredetit. De nem szabad elfelejteni, hogy az építőiparba való befektetés sokkal kockázatosabb tevékenység, mint a kész ingatlan vásárlása.
Az építkezésbe okosan kell befektetni, tanulmányozva a cég minden jogi és gazdasági vonatkozását, megbízhatóságát, piaci tapasztalatait és véleményét. Jó befektetéssel egyszerre nyerhet a vételár és az eladási ár különbözetén, és olcsóbban juthat ingatlanhoz, ezzel csökkentve a beszerzési költségeket.
Építőipari céggel kötött szerződés összeállításakor és aláírásakor tanácsos jogi tanácsot kérni. Képes lesz arra, hogy javaslatot tegyen arra, hogy ez a cég megbízható-e, helyesen köt szerződést, és ha valami elromlik, tanácsot kérhet.
Annak érdekében, hogy jobban megértse, mi a jövedelmezőbb az Ön számára, bemutatjuk a befektetési típusok összehasonlító leírását:
| Lakóingatlan befektetések | Befektetés kereskedelmi ingatlanokba | Befektetés ingatlanépítésbe | |
| Mellékletek | Közepes | Maximális | Minimális |
| Jövedelem | Minimális | Maximális | Közepes |
| Megtérülés | 8-10 éves | 8-10 éves | 2-6 éves korig |
| Likviditás | Közepes | Maximális | Minimális |
| Kockázatok | Alacsony | Közepes | Maximális |
| Milyen befektetői kategóriák ajánlottak | Mindenki | Kezdők és tapasztaltabbak | Tapasztalt befektetőknek |
Mint látható, a kereskedelmi és lakóingatlanokba történő befektetés egyszerűsége és átlagos stabilitása miatt kezdő és középhaladó befektetők számára egyaránt alkalmas. Ennek ellenére a megtérülés szempontjából a legjövedelmezőbb az építési beruházás. És ez a legkockázatosabb is.
A lakóingatlanba történő befektetés magas stabilitása miatt mindenki számára megfelelő. Ne gondolja, hogy a befektetés nem térül meg. A körülményektől függetlenül garantált a bevételük.f
Most az egyes pontokról egy kicsit részletesebben:
Előnyök:
Stabilitás. Ezzel nehéz vitatkozni. Az ingatlanbefektetés az egyik legmegbízhatóbb és legstabilabb bevételi forrás. Évszaktól, gazdasági és politikai helyzettől függetlenül a lakás- és üzlethelyiségekre mindenkinek és mindig szüksége van.
Az eszközök értékének folyamatos növekedése. Leginkább a lakóingatlanokra jellemző. Hosszú távon az ingatlan aranyként viselkedik – folyamatosan és magabiztosan nő az értéke.
Passzív bevételi forrás. Egy ingatlan bérlésekor vagy az ár emelkedésére várva a befektető minimális erőfeszítést költ.
Minimális kockázatok. Ahogy a második bekezdésből következik, lakásra és üzlethelyiségre mindig szükség van, ezért a gazdaság számára legkedvezőtlenebb időkben is lesz lehetőség ingatlaneladásra vagy bérbeadásra.
Mínuszok:
Illikvid befektetési tárgy. Likviditás - egy tárgy azon képessége, hogy gyorsan pénzzé váljon anélkül, hogy elveszítené értékét. Az ingatlanok alacsony likviditása miatt nehéz azokat valós értékükért eladni. Természetesen egy lakást/üzletet/bármilyen más helyiséget nagyon gyorsan el lehet adni, nagy kedvezménnyel, de ez csak alacsony likviditást és ennek megfelelően a megvalósítás bonyolultságát jelzi.
Hosszú megtérülés. A legnagyobb hátránya mind közül. A 8-10 éves megtérülési idő hosszú távú befektetés esetén is sok. A közép- és kisvállalkozások 1 hónap és 2 év közötti időszakban térülnek meg. És a befektetések ugyanazok.
Fix karbantartási költségek. A rezsi és egyéb kiadások, ha nem a bérlő vállára hárulnak, a beruházó vállára esnek. Jelentősen csökkentik a bevétel összegét, további kiadásokra kényszerítve.
Az ingatlan tulajdonosának ingatlanadót kell fizetnie, bérbeadáskor vagy jövedelemadó (ha szervezet), vagy (szja). Az ingatlaneladás után pedig adót is kell fizetni, ami 13%-kal csökkenti a bevétel összegét.
Minden befektető maga dönti el, hogy mi lesz nagyobb, mint a stabilitás és az állandóság, vagy az alacsony likviditás, a bevétel és a megtérülés.
Öt tippet készítettünk kezdő befektetőknek:
1. tipp. Előzetesen meg kell határozni a pénzügyi lehetőségeket és a befektetés tárgyát. A későbbi stratégia, az alapok befektetése vagy a megtérülési időszakok teljes mértékben ettől függnek. A befektetőnek magának kell megértenie, hogy mennyi pénze van, és azzal milyen ingatlanra számíthat.
A befektetési objektum kiválasztása a legnehezebb, mert meg kell értenie, hogy minden ingatlantípus más-más bevételt, más kockázatot és más kötelezettségeket hoz.
2. tipp. Gondosan tanulmányozza az ingatlanpiacot, és találjon ajánlatot. A befektetés szinte állandó elemzés, ezért nem kell azonnal a pénz kézhezvétele után rohanni befektetési célú ingatlanok után. Gondosan tanulmányoznia kell az emberek által kínált ajánlatokat, meg kell néznie, mi a kereslet, és így tovább.
Ehhez ideálisak az olyan helyi és orosz hirdetési oldalak, mint az Avito, ahol egyesek segítenek megérteni, hogy mit árulnak, mások pedig mit bérelnek. És ezen ismeretek alapján meg kell találni azt az objektumot, amely nem lesz a legmagasabb ára és kellő kereslet.
3. tipp. Ha lehetséges, ne használjon közvetítőket. Ez inkább a lakóingatlanokba történő befektetésről szól. Sokan veszik igénybe ingatlanközvetítők szolgáltatásait, amikor befektetési ingatlant keresnek. Ez alapvetően rossz megközelítés. Az ingatlanos dolga az eladás, a te dolga a vásárlás. Itt adódik olyan összeférhetetlenség, amelyet el kell kerülni.
Az ingatlanpiac teljes körű és átfogó elemzése képes lesz megérteni, hol keressen egy jó lakást.
4. tipp.Ügyvédi szolgáltatást kell igénybe vennie. A szerződések elkészítését célszerű szakemberre bízni. Végtére is, még a bérleti szerződést is a legjobb jogilag formálni. Igen, a bevétel egy tisztességes része elvész, de ugyanakkor, ha bármilyen ellenőrzés történik, nem félhet a kellemetlen következményektől, amelyek garantáltan felmerülnek, ha nincs szerződés és adófizetés.
Személyes ügyvédre is szükség lesz, ha szerződést kötnek egy építőipari céggel. Segít megérteni a vállalat megbízhatóságát, rámutat a szerződés vitatott pontjaira és sebezhetőségeire, és segít megvédeni jogait, ha szükséges. A befektetési tevékenységhez mindig jó ügyvédre van szükség, aki segít megérteni a jogi bonyodalmakat.
5. tipp El kell felejtenie az azonnali profitot. Az ingatlanbefektetések hosszú távú befektetések, ezért hosszú ideig megtérülnek. A továbbértékesítésből származó haszon 2-3 év alatt érhető el, de a bérleti díjból csak 6-9 év múlva. Ezért felejtse el a gyors és egyszerű pénzt.
Mint minden befektetési tevékenység, az ingatlanbefektetések is jelentős kockázatokkal járnak. Néhány szó az orosz valóság kockázatairól.
Jelzálogkockázat. Oroszországban a 2008–2009-es válság nem volt olyan súlyos, mint a világ többi részén. Az ingatlanok drágultak, de nem annyira, mint Európában és Amerikában. Ez annak köszönhető, hogy a jelzáloghitelek meglehetősen későn, csak a 2000-es évek elején érkeztek az orosz piacra.
A 2015-2016-os áresés az orosz válság mellett azzal is összefügg, hogy eljött a 10 éves jelzáloghitelek fizetési határideje, és jelentősen megnőtt a nemteljesítési ráta. Nem tudni, mi lesz, ha feljön a 15 és 20 éves futamidő, mert Amerikában az érettség idejére globális válság tört ki.
lakhatási kockázat. Nem tudni, hogy most tényleg elmúlnak-e a minimálárak, vagy a lakóingatlanok értéke az egész idő alatt indokolatlanul nőtt. A minimális ár kérdése az, ami miatt a jelenlegi lakóingatlan-befektetések kockázatosságáról beszélhetünk.
Szorosan figyelemmel kell kísérni a helyzetet, és amint kiderül, hogy az ingatlanok tovább növekednek, vagy negatív tendenciát mutatnak, hozzon döntéseket a lakásberuházásról.
Kockázat az építőiparban. Az építkezésről nem nagyon lehet beszélni. Hamis fejlesztők, lakások dupla eladása és sok más csaló konstrukció, amelyeket sokan ismernek első kézből.
Az épülő házakba valóban jövedelmező befektetni, és sokkal több pénzt hoz, de mérlegelni kell a kockázatokat, alaposan át kell tanulmányozni a cégeket, és csak ezután kell dönteni az építési beruházásokról.
Az ingatlanbefektetések még mindig sokkal drágábbak, mint más módokon.
Ha nincs elég pénz, használhatja az alábbi módszerek egyikét:
Pénz vonzása. Az ingatlanvásárláshoz szükséges forrásgyűjtés legnépszerűbb módja a jelzáloghitel. Ingatlanfedezetű kölcsön. Orosz értelemben ez egy ingatlankölcsön, ugyanazon ingatlan fedezete mellett.
A legtöbb bank szívesen ad jelzálogkölcsönt. Ehhez stabil bevételi forrásra, jó hiteltörténetre és bankonként változó dokumentumcsomagra van szükség.
A kamatlábak a bankoktól, a futamidőtől, a hitelfelvevő megbízhatóságától és pénzügyi helyzetétől függően változnak. Alapvetően a jelzáloghitelek évi 11-17%-ot biztosítanak, devizahitel esetén pedig 5-7%-ot.
Ez a módszer azért jó, mert a bérleti díjból befolyt összegből havi jelzálogtörlesztést lehet fizetni. Hozzáértő vásárlással és jövedelmező bérleti díjjal ingyenes lakáshoz juthat, a kölcsönt, amelyet a bérlő fizet.
Társbefektetők vonzása. Oroszországban a közös befektetés gondolata még csak kialakulóban van, ezért erről a módszerről még nem lehet komolyan beszélni.
Nagyon ritkán van lehetőségük a befektetőknek valóban olyan partnereket találni, akik készek egyenlő részesedésre (vagy hozzájárulástól függően) ingatlanjövedelemre igényt tartani anélkül, hogy a nyereségbe beleavatkoznának. Ugyanakkor a barátok vagy rokonok bevonásának lehetősége egy befektetési projektbe kisebbé és érezhetően jövedelmezőbbé teszi a befektetéseket.
Csatlakozás a befektetői klubhoz. Sok olyan közösség van, ahol a befektetők hasonló gondolkodású embereket keresnek, akik nemcsak tanácsokkal, hanem anyagilag is segíthetik egymást. Az ilyen klubokban sok ember van, aki a befektetési feltételek mellett befektethet az Ön projektjébe, és így Ön önálló bevételhez juthat, és profitot biztosíthat partnereinek.
Szintén meglehetősen új ötlet Oroszország számára. Ez kollektív finanszírozás. Beindíthat egy projektet, amely vonzza a befektetéseket, így ingatlanba fektethet be.
A beruházási projektnek teljes részvénytársaságként kell működnie - az emberek részvényeket vásárolnak ebben a projektben, és profitra számítanak. Alkalmas kereskedelmi ingatlanok vásárlására, bérlésére, majd eladására.
Elég nehéz önerőből pénzt gyűjteni ingatlanvásárláshoz. Éppen ezért a kezdőket arra bátorítjuk, hogy bármilyen elérhető eszközzel vonzzák a partnereket. A tapasztaltabb befektetők nemcsak befektethetnek, hanem eleinte segítve, oktatva is jó irányba terelhetnek. Ez sokkal értékesebb tapasztalat, még a nyereségnél is fontosabb.
Robert Kiyosaki - a világ egyik leghíresebb üzletembere és önfejlesztő edzője írt egy könyvet, amit minden ingatlanbefektetőnek el kell olvasnia. Ezt "ingatlanbefektetésnek" hívják.
Részletes stratégiát ad azoknak, akik ingatlanba szeretnének befektetni és 40 éves korukra 5-6 ingatlannal szeretnének rendelkezni, és stabil passzív jövedelemmel rendelkeznek, szinte semmit nem csinálnak. A könyv tele van érdekességgel és buktatókkal. Mindenki számára hasznos lesz, annak ellenére, hogy jobban igazodik a nyugati és keleti valósághoz, mint az orosz és a FÁK országokhoz.
Összefoglalva a következtetést : Az ingatlanbefektetés az egyik legtöbbet vitatott és legnépszerűbb befektetési mód a hétköznapi emberek körében. Minimális befektetői tapasztalatigény jellemzi, de rendkívül megterhelő a pénztárca. Az ingatlanbefektetés megtérülése a választott bevételi módtól függően 2-9 év.
