A lakó- és kommunális komplexum anyagi és műszaki bázisa szigorúan a helyi viszonyokhoz kötődik, és ugyanazon fogyasztói kör igényeit szolgálja. Ezért a gazdálkodási modellek magukban foglalják a lakhatási és kommunális szolgáltatások – köztük a pénzbeli – források kezelésének funkcióját helyi szintre. A lakáscélú és kommunális szolgáltatások kiadásainak jelentős részét a helyi gazdálkodó szervezetek és az önkormányzati költségvetések biztosítják.
A lakásépítés elenyésző költségvetési forrás bevonásával piaci alapra került. Ugyanezek a kilátások várnak a lakásigény kielégítésére, amelyhez való hozzáférést a piaci korlátok leküzdése közvetíti.
A szervezeti irányítási struktúrákat főként közvetlenül a lakástulajdonosok, szolgáltató és ellátó vállalkozások alakítják ki.
Az állam funkciói a lakás- és kommunális szolgáltatások irányításában a lakásviszonyok és ingatlanjogok törvényi szabályozására, a városrendezésre, a műszaki előírások megállapítására, a szociális garanciák biztosítására, a pénzügyi normák jóváhagyására stb. .
Mindenekelőtt a lakásépítés feltételeinek megteremtése és a közműfejlesztés, a szociális célú lakásalap fenntartása a helyi önkormányzat feladata.
Az Orosz Föderáció Lakáskódexe meghatározta az Orosz Föderáció állami hatóságainak, az Orosz Föderációt alkotó egységeknek és a helyi önkormányzatoknak a lakhatási kapcsolatok területén a hatáskörét (táblázat).
Önkormányzat
A kiindulópont az a rendelkezés, hogy tulajdonosai felelősek a lakásállomány állapotáért. Ezek alakítják ki a lakásállomány kezelésének rendjét, kötik a lakásbérleti és -bérleti szerződéseket, finanszírozzák a fenntartását.
Az önkormányzati szervek a lakás- és kommunális szolgáltatások kezelésében egyesítik az igazgatási és gazdasági funkciókat, az adminisztratív erőforrásokat és a szerződéses kapcsolatokat. Kezelik és kezelik a lakásállományt, a megyei és önkormányzati közműveket; biztosítja a lakásszektorban a gazdasági mechanizmusok működését, a lakás- és kommunális szolgáltatásokban pedig a szerződéses kapcsolatokat.
2006 óta a szövetségi és regionális hatóságok lemondtak a közművek felelősségéről, a finanszírozási és ellenőrzési funkciókat pedig az önkormányzatokra ruházták át. Őket viselik a lakás- és kommunális szolgáltatások irányítása és működtetése. A helyi önkormányzatok funkcióit településtípusonként a táblázat tartalmazza. .
A szervezet közvetlenül a helyi önkormányzathoz tartozik:
Önkormányzati lakóépületek, helyiségek kezelése (lakáselszámolás, lakóhelyiségek nem lakás céljára történő áthelyezése és fordítva, lakás-rekonstrukció, -átalakítás koordinálása, lakások lakhatásra alkalmatlanná nyilvánítása, lakásállomány használatának, biztonságának ellenőrzése);
Speciális lakásállomány kezelése, beleértve a szolgálati lakásokat, kollégiumokat, tolatópénztárakat, szociális szolgáltatóházakat, menekült- és migránsházakat;
Társasházak közös tulajdonának kezelése a helyiség tulajdonosának jogán;
Vezető szervezetek versenyképes kiválasztása.
A helyi önkormányzatok kötelesek megteremteni a társasházak hatékony kezelésének feltételeit, nevezetesen:
Egyenlő feltételek biztosítása az irányító szervezetek tevékenységéhez, szervezeti és jogi formától függetlenül;
Biztosítson (lehetőség szerint) költségvetési forrást a házvezetőknek a nagyobb javításokhoz;
Emberek képzése, akik házakat kezelnek.
A társasház gazdálkodása általában úgy történik, hogy megállapodást kötnek egy nyílt pályázat eredménye alapján kiválasztott irányító szervezettel, vagy ha az ilyen pályázatot érvénytelennek nyilvánítják, annak megtartása nélkül.
Az önkormányzati irányító szervezetek a megrendelő, más önkormányzati intézmény, szerteágazó vagy szakosodott vállalkozás szolgáltatásaként működnek. A lakásalap gazdálkodási irányítási jogon az önkormányzati egységes vállalkozások, illetve operatív irányítás alapján önkormányzati intézmények kezelésébe kerül. Ebben az esetben a menedzsmentre vonatkozó szerződések megkötése nem kötelező. A közművek technológiai alapjai (mérnöki infrastruktúra) operatív irányítási joggal önkormányzati intézményhez kerülnek. Az ügyfélszolgálat az adminisztratív és az üzleti funkciókat ötvözi. A kerületi (városi) ügyfélszolgálatok igazgatásilag az igazgatási vezetőnek, számos helyen - a regionális ügyfélszolgálatnak vannak alárendelve.
A városokban a lakás- és kommunális szolgáltatások ágazati és területi elvei érvényesülnek. A diverzifikált lakás- és kommunális szolgáltató vállalkozások a vidéki településeken területi (települési) elv szerint működnek. Itt nem helyénvaló a megrendelés és a szerződés felosztása az összeférhetetlenség elkerülése érdekében, amikor a ház vezetése a hő-, víz- stb. fogyasztás minimalizálásában, a termelők (beszállítók) pedig abban érdekeltek, eladásuk maximalizálása. Ez nem zárja ki két vállalkozás létrehozását: a házak kezelését és az erőforrás-ellátást a teleknyitás mellett a településeken.
A helyi önkormányzat „egyedüli megrendelőként” szerződést ajánl a lakóépületek karbantartására, díjat állapít meg a kivitelezők számára a karbantartásért. A szerződő szervezetek szerződéskötésért küzdenek, ami hozzájárul az alacsonyabb tarifákhoz.
A települési önkormányzat évente köteles a lakóhelyiség-tulajdonosok közgyűlését összehívni, hogy döntsenek a lakóépület kezelésének módjáról, vagy megerősítsék a települési önkormányzat által választott vagyonkezelő társaság hatáskörét.
A lakás tulajdonjogát oklevél igazolja. Amíg a tulajdonosok legalább 50%-a meg nem kapja és meg nem tartja az ülést, addig a ház kezelését a helyi önkormányzat szabályozza. Miután a bérlők az irányítási formát választják, az önkormányzat megszünteti a házgazdálkodási funkcióit. A lakosok azonban utasíthatják az alapkezelő társaságot, hogy kössön együttműködési megállapodást az önkormányzattal.
Ha a bérlők nem választanak, az önkormányzat pályázat útján alapkezelő társaságot jelöl ki.
A társasházaknak általában nincs egyetlen tulajdonosa, és lakásvállalkozások kezelik őket. Kiutalásra kerül az önkormányzati rész is, amelyet a városi kincstár, a lakás- és kommunális osztály mérlegében vesz figyelembe. Az önkormányzat a többi tulajdonoshoz hasonlóan az önkormányzati lakásállomány kezeléséről is szerződést köthet egy alapkezelő társasággal.
A lakhatásra szorulók ellátása során az önkormányzatra bízták a legnehezebb feladatot - a szegény polgárok kontingensének meghatározását, lakáskeresését és ellátását. Ennek érdekében az önkormányzat:
Meghatározza a családi jövedelem szintjét az állampolgárok szegényként való elismerése érdekében;
Figyelembe veszi a lakhatásra rászorulókat a szociális foglalkoztatás feltételei alapján;
Meghatározza az önkormányzati szakosított lakásállomány lakhatási biztosításának rendjét;
Társadalmi munkaszerződéssel alacsony jövedelmű lakást biztosít az önkormányzati lakásállományban.
Lakás- és kommunális szolgáltatások irányítása az Orosz Föderáció tantárgyainak szintjén
Az állami lakásállomány és a kommunális infrastruktúra kezelését kizárólag az állami hatóságok látják el. Az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok irányítási struktúrájában lakásügyi és kommunális szolgáltatásokkal foglalkozó osztályokat, bizottságokat vagy minisztériumokat hoznak létre, amelyek a szövetségi szinten kidolgozott törvényi és szabályozási dokumentumok alapján saját szabályozási keretet alkotnak a folyamatban lévő átalakításokhoz. A területi önkormányzatok lakás- és kommunális gazdálkodás terén hozott döntései az önkormányzatok számára ajánlóak. Ezzel együtt az Orosz Föderáció tantárgyának szintjén állami szervezetek működnek, amelyek az önkormányzatok lakás- és kommunális szolgáltatásait szolgálják.
Így a moszkvai régió lakó- és kommunális komplexuma körülbelül 1500 különböző tulajdoni formát képviselő vállalkozást foglal magában, és több mint 160 ezer embert foglalkoztat. A lakó- és kommunális komplexum vállalkozásait szakterületük szerint a következőkre osztják:
Változatos - 395;
Vízellátás és csatornázás - 133;
Tápegység - 67;
Szilárd és folyékony háztartási hulladék kivitele - 27;
Lakás - 134;
Temetkezési szolgáltatások - 78;
Hőellátás - 207;
Területek gépesített tisztítása - 18;
Tereprendezés - 13;
Lakóépületek nagyobb és aktuális javítási munkáinak elvégzése
alap - 290;
Fürdőszoba és mosási lehetőség - 50.
Közvetlenül a regionális hatóságok fennhatósága alá tartoznak a települések lakás- és kommunális szükségleteit kiszolgáló legnagyobb állami szervezetek, amelyek felsorolását és tevékenységi körét a táblázat tartalmazza. .
2004 júniusa óta működik a Moszkvai Régió Lakásügyi és Kommunális Minisztériuma.
A minisztérium struktúrája öt főosztályból és négy független osztályból áll:
a minisztérium tevékenységét biztosító osztály;
Mérnöki infrastruktúra koordinációjának és fejlesztésének irányítása;
Lakásügyi és Külső fejlesztési Osztály;
Pénzügyi és gazdasági menedzsment;
Felsőfokú műszaki fejlesztési osztály;
Működési Ellenőrzési Osztály;
Költségvetési kapcsolatok és kölcsönös elszámolások osztálya;
Mobilizációs és személyzeti munka osztálya;
Számviteli és Beszámolási Osztály.
A minisztérium létszáma mintegy 100 fő.
A minisztérium kidolgozza a lakás- és kommunális szolgáltatások, valamint a közművek műszaki fejlesztésének fő irányait, a lakás- és kommunális szolgáltatások minőségének és megbízhatóságának javítását, állami politikát folytat a lakás- és kommunális szolgáltatások, valamint a közmű területén, elősegíti a feltételek megteremtését. amely biztosítja a lakás- és közüzemi vállalkozások hatékony működését, részt vesz a lakásszektor fejlesztését szolgáló regionális célprogramok finanszírozásában és árképzésében, kidolgozásában és megvalósításában.
A tárca koordinálja a hatósági és állami intézmények tevékenységét a lakásszektorban, tevékenységét közvetlenül és más állami hatóságokkal és önkormányzattal együttműködve végzi.
Szövetségi Lakásügyi és Kommunális Komplexum
A Szovjetunióban nagy jelentőséget tulajdonítottak a lakás- és kommunális szektor központosított irányításának, mivel a lakás- és kommunális szolgáltatásokat főként költségvetési források terhére finanszírozták.
50 évig működött a Lakásügyi és Kommunális Minisztérium (különböző neveken). Az RSFSR Lakásügyi és Kommunális Szolgáltatások Minisztériumának 1990-es felszámolása után az RSFSR Minisztertanácsa alatt megalakult a Lakásügyi és Kommunális Szolgáltatások Bizottsága, 1991-ben pedig az Állami Lakásügyi és Közüzemi Bizottság, amelyet 1992-ben alakítottak át. az RSFSR Építésügyi Minisztériumának struktúráján belül a Lakásügyi és Közművek Bizottságába. 1993-ban újjáalakult az Orosz Föderáció Közművek Bizottsága (Roszkommunhoz), majd 1994-ben a Rosztroj és a Roszkommunhoz bázisán megalakult az Építészeti, Építési, Lakásügyi és Kommunális Minisztérium.
A lakás- és közműgazdálkodási részleg egészen a közelmúltig az orosz Ipari és Energiaügyi Minisztérium struktúrájának része volt, most pedig Szövetségi Építésügyi, Lakásügyi és Kommunális Ügynökségként (Rosstroy) a Regionális Fejlesztési Minisztérium része. az Orosz Föderáció.
Az Orosz Föderáció Regionális Fejlesztési Minisztériuma nem rendelkezik a lakhatási és kommunális szolgáltatások közvetlen szervezésének hatáskörével. A Rosstroy a végrehajtó szerv, amely az építőipar, a várostervezés, az építőanyagipar, valamint a lakás- és kommunális szolgáltatások területén látja el az állami vagyon kezelésének feladatait. A Rosstroy 2006-os költségvetése 65 milliárd rubel, emellett az ügynökség évente 120-150 millió dollár hitelt kezel az EBRD-től és a Világbanktól. A pénzt építkezésekre, katonai személyzet lakhatási igazolására és egyéb célokra költik. A Jelzálog- és Lakáshitelezési Ügynökség (AHML) is részt vesz a pénzgazdálkodásban. Az AHML 2006. évi költségvetése 14 milliárd rubelt biztosít. hitelgaranciák és 3,7 milliárd rubel. az alaptőke emelésére.
A lakásszektorban az ellenőrzési feladatokat az Oroszországi Fővárosi Lakásfelügyelet (GZhI) és az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok GZhI látja el.
Köztudott, hogy a lakásépítés minősége nincs mindenhol megfelelő szinten, az egyéni házak és a társasházak közös tulajdonának fenntartásában nincs tulajdonosi felelősség (tisztán, rendben tartják a lakásukat, illetve kosz a folyosókon, a falak festettek, az ajtók nem záródnak). A rubelt nem büntetik sem a polgárok, sem a károkozásban, épülethibákban bűnösnek talált cégek.
A GZhI-t felkérik, hogy ellenőrizze a lakásállomány állapotát, a tereprendezést, kezdeményezze intézkedések elfogadását az azonosított jogsértések és hiányosságok kiküszöbölésére.
Általánosságban elmondható, hogy a lakás- és kommunális komplexum államigazgatása széttagolt, a közigazgatási vertikum nem működik. A helyi szervek elsősorban a transzferek csökkentésével kapcsolatos követelésekkel fordulnak a Központhoz, mivel a helyi pénzügyek nagymértékben tőlük függnek. A szövetségi kormány politikája a lakás- és kommunális szolgáltatásokkal kapcsolatban ellentmondásos. Egyrészt további kötelezettségek hárulnak a helyi önkormányzatra, másrészt megsemmisül a gazdálkodási monopólium. A központi hatóságok még a gazdaságilag indokolt normák biztosításával sem tudnak megfelelően megbirkózni, például a szociális lakások biztosításával, a lakás- és kommunális szolgáltatások besorolásával, fizetésével stb. Ugyanakkor az önkormányzatokkal szemben is felmerülnek követelések, különös tekintettel a kezelési költségekre: a tisztségviselők hajlamosak még az ügyfélszolgálat létrehozását is a többletdíjak megszerzésének lehetőségének tekinteni, nem pedig a lakhatási, illetve a lakhatási hatékonyság javításának eszközeként. kommunális szolgáltatások.
Lakásügyi Hatóság
Az Orosz Föderáció Lakáskódexe alapvetően különböző lakás- és kommunális szolgáltatások irányítási formáit vezette be, amelyek nemcsak a decentralizáción, hanem a lakásügyi önkormányzaton is alapulnak. Korábban a lakosok keveset fizettek, az állami és önkormányzati szervezetek teljes körű szolgáltatást nyújtottak. Mostanra a bérlők többsége tulajdonossá vált minden ebből következő következménnyel, ők a felelősek a ház állapotáért. A szervezett tulajdonosok határozzák meg, hogy kit, milyen összegért bízzanak meg ingatlanaik kezelésével és a lakások karbantartásával, vagy saját maguk kezelik.
A magánlakásos házak esetében három lehetőség közül választhat:
Házbizottság a bérlők közül a közvetlen demokrácia feltételei alapján (házbizottság);
Professzionális menedzsment társaság foglalkoztatási feltételekkel (Egyesült Királyság);
Lakástulajdonosok Szövetsége, mint non-profit szervezet (HOA).
A lakáscélú önkormányzat az állam és az önkormányzatok számára előnyös:
A költségvetési terhek csökkentése;
A kockázatok egy részének áthárítása a nem állami szektorra;
A költségkontroll hatékonyságának növelése (a felülről történő irányítást felváltja a fogyasztói alulról történő irányítás, ami lényegében nem igényel költséget).
A vállalkozót azonban nem érdekli, hogy ki fizeti neki a szolgáltatásokat: állami, önkormányzati szervezet, alapkezelő társaság vagy maguk a lakosok.
Menedzsment cég. A házkezelésre a lakossági közgyűlés versenyeztetés útján választhat, vagy meghívhat egy külön céget, amely képes megoldani az összes szükséges kezelési feladatot, pl. menedzsment cég.
Az alapkezelő társaság tevékenységével szemben a következő alapvető követelmények vonatkoznak:
Az önkormányzati vagyon oszthatatlansága;
A szolgáltatások minőségének javítása;
A tarifák növekedésének megakadályozása;
Az irányítási folyamat átláthatósága.
A cég menedzsmentet, új technológiák bevezetését, költségcsökkentést látja el. A tarifákat az önkormányzat szabályozza. Az önkormányzat és az alapkezelő társaság között létrejött szerződés kiköti
a megállapodás végrehajtása feletti irányítás átruházásának minden feltétele és ellenőrzési formája.
Az alapkezelő társaság kétféleképpen működhet:
Átveszi a házak kezelését és üzemeltetését;
Létrehoz egy felügyeleti csoportot, amely csak kezeli, de
házak üzemeltetésére más vállalkozókat is bevon
(outsourcing).
Az első lehetőség egyszeri kiadásokat igényel a berendezések beszerzéséhez, jelentős számú munkavállaló felvételéhez, ami kockázattal jár. Az opció az egész mikrokörzet kiszolgálásakor megtérül. A második lehetőségnél a technikai funkciókat kiszervezik, az alapkezelő társaság csak a munkát szervezi és osztja el a pénzügyi folyamatokat. Ennek a lehetőségnek a hátránya a vállalkozóktól való függés.
Az alapkezelő társaság a gazdálkodás és a szolgáltatásnyújtás funkcióinak szétválasztásakor a lakosok nevében közüzemi és lakásfenntartási szerződéseket köt a vállalkozásokkal, beszedi a lakosoktól a díjat és a szolgáltatóknak fizet a nyújtott szolgáltatásokért, pl. ellátja az ügyfélszolgálati, készpénzelszámolási központ, a lakosság szociális védelmét, az ügyfél-fejlesztő feladatokat, koordinálja a lakás- és kommunális vállalkozások munkáját. Az alapkezelő társaság és egy adott lakóépület között közvetítőként épületkezelő (házkezelő) jelölhető ki. Biztosítanak neki bizonyos összeget anyagokra és bérekre. A házvezető az igényeket figyelembe véve személyzetet toboroz, ellátja a ház és a környék aktuális karbantartását, szervizelését, kapcsolatot tart a lakókkal fizetési és szolgáltatási minőségi kérdésekben.
Az alapkezelő társaság megalapításának napján jelentős indulótőkével kell rendelkeznie, amelynek nagyságát a táblázat tartalmazza.
Az éves költségek az egyéb kiadásokkal (indítás, előre nem látható költségek stb.) együtt 150-175 ezer dollárt, a hosszú távú befektetéseket figyelembe véve pedig 220-230 ezer dollárt tesznek ki.
A garantált bevételhez legalább 10 házat kell karbantartásra vinnie. Házonként évi 24 ezer dollár befizetéssel 240 ezer dollár lesz a bevétel, a megtérülési idő 5 év. Az új épületek szervizelésekor kevesebb költségre van szükség (a munka első hónapjában pénzre van szükség, majd a lakhatási és kommunális szolgáltatások kifizetését finanszírozásra fordítják).
Az alapkezelő társaság gazdasági és társadalmi hatékonyságának összehasonlítása a lakásirodával vagy a DEZ-szel az alábbi mutatók szerint végezhető el:
A szolgáltatással kapcsolatos lakossági panaszok száma;
Pénzeszközök megtakarítása (túlköltése);
A tőke és a folyó költségek aránya;
Energia, vízfogyasztás stb. mérésének és szabályozásának megvalósítása;
A közszolgáltatások tarifáinak szintje.
Ezenkívül figyelembe kell venni azokat a kockázatokat, amelyeket nem minden irányítási forma visel egyformán. Így már nagy cégek működnek a piacon, elit házakat, üzleti osztályú házakat szervizelve, míg a szervizelést általában a fejlesztők "lányai" végzik. Az elitházak megoszlanak a legnagyobb piaci szereplők között. A kezdők hozzáférése szinte lezárult. Az új piaci szereplőknek ott vannak a gazdaságos házak, a tömeges építés. A vezetőség hozama alacsony. Ezenkívül egy kis alapkezelő társaság számára nagyon nehéz a modern mérnöki hálózatok és berendezések magas színvonalú karbantartását.
A turista osztályú házak kiszolgálásában az alapkezelő társaságok versenyezhetnének a ZhEK-ekkel és a DEZ-ekkel. De egyrészt az ilyen olcsó szerződések veszteségesek a magáncégek számára (a pénzkeresethez sok házat kell átvenni a karbantartáshoz), másrészt az ügyfelek óvatos hozzáállása a kevéssé ismert dolgokkal szemben. alapkezelő társaságok (ha üzlet, akkor a csalás elkerülhetetlen), és a hírnevet hosszú ideig megszerzik.
Ezenkívül az alapkezelő társaság viseli a lakossági lakás- és kommunális szolgáltatások támogatásával kapcsolatos kockázatokat. A juttatásokat a költségvetésből kell kompenzálni, különben a kedvezményezettek nem fizetők. Annak a valószínűsége, hogy egy magán alapkezelő társaság juttatási kompenzációban részesül, kisebb, mint 1.
Ezért korai az önkormányzati struktúrák kizárása a potenciális alapkezelő társaságok köréből. Az önkormányzati menedzsment társaságok elvileg nem avatkoztak be a versenybe. Nem kell szembeszállni az egyrendeléses űrlapokkal. Az önkormányzati lakáshivatal semmivel sem rosszabb funkciókat lát el, mint egy magánkezelő társaság. Az alapkezelő társaság ígéretes gazdálkodási formának tekinthető, amely a többi formájával együtt létezik.
Nagy nehézségek adódhatnak a földtulajdonjog bejegyzésével, az épületek, nem lakás céljára szolgáló helyiségek HOA mérlegbe kerülésével, a társasházi telkek törvényileg garantált ingyenes bejegyzésével;
A ház ki van zárva a nagyobb és aktuális javítási tervekből;
A HOA Moszkvában történő regisztrálásához a kérdést 22 városi bizottságban és osztályban kell koordinálni, körülbelül 150 űrlapot és dokumentumot kell kitölteni. Az eljárást a törvény szerint egy hónap helyett 7-9 hónappal meghosszabbítják. Ennek előfeltétele az épület alaprajzának megléte, melynek elkészítése nem olcsó. Az egészségügyi és járványügyi ellenőrzés, a tűzfelügyelet és az egyéb ellenőrző szolgálatok szervei, amelyek általában közömbösek maradnak az önkormányzati alap házaiban történt megsértésekkel szemben, azonnal feddhetetlenek az újonnan létrehozott HOA-kkal kapcsolatban. Az egykori tanácsház felszerelése és a követelmények teljesítése jelentős összegbe kerül a társulások tagjainak.
Lakástulajdonosok Szövetsége (HOA) ideális szervezett lakástulajdonos szerepére.
A HOA non-profit szervezetként jön létre. A közgyűlésen erre a lakosság több mint 50%-ának kell szavaznia. A HOA tagjának lakóhelytől függetlenül tulajdonosának kell lennie egy bérházban lévő helyiségben. Tagság, belépés, kijárat a partnerségek csak önkéntesek lehetnek.
A helyi önkormányzat ház vagy lakás tulajdonosaként részt vehet a HOA-ban. Az önkormányzat az alaptőkéhez a lakásállomány egy részét befizetve a közüzemi díjak fizetését és a házak fenntartását fenntartja magának.
A HOA tulajdont képez, és vállalkozói tevékenységet folytathat.
A HOA létesítésekor a lakásállomány leltározását végzik el azon házak azonosítása érdekében, amelyek területének több mint 50%-a magán- és jogi személyek tulajdonában van, hogy ezek alapján lakástulajdonos társulásokat hozzanak létre. .
Intenzívebben új épületek alapján, önkormányzati részvétellel jönnek létre a lakástulajdonosi társulások. Már lakásvásárláskor szerződést kötnek a társasházba való belépésről. Ez annak köszönhető, hogy az új épületekben a lakók jövedelme összehasonlítható, ráadásul a nagyjavítással kapcsolatos problémák időben késnek.
A lakástulajdonosok szövetségei mentesítik a helyi önkormányzatokat az állam és a lakás- és kommunális szolgáltatások fejlesztési kilátásaival kapcsolatos felelősség nagy részét, ugyanakkor a szolgáltatások költségeinek csökkentésére és a vállalkozókkal szembeni követelmények növelésére törekszenek. Ezért a hatóságok a regisztráció egyszerűsítésével, a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek házhoz és a szomszédos területekhez való jog megszerzésével, a támogatások, juttatások, támogatások visszatérítésével hozzájárulnak a lakástulajdonosok egyesületeinek szervezéséhez.
A HOA a házat az építkezés befejezése után az önkormányzat döntése alapján kezeli. A ház kiszolgálásához a HOA saját alkalmazottakat vesz fel, vagy megállapodást köt egy lakásfenntartó szervezettel. A második esetben a szerződést a lakás minden tulajdonosával kötik. A bérlők mindkét esetben vállalkozókkal, pl. munkavégzők.
Jogi szempontból a HOA-k fejlesztésének nincs komoly akadálya. Az 1996. június 15-én kelt "A lakástulajdonosok egyesületeiről" szóló szövetségi törvény biztosítja számukra a költségvetési támogatáshoz való jogot, a HOA alacsony jövedelmű tagjainak pedig a lakhatási támogatáshoz való jogot. A gyakorlatban azonban a regisztráció előtt és után is vannak problémák. A lakosok számára ezek:
Nagy nehézségek adódhatnak a földtulajdonjog bejegyzésével, az épületek, nem lakás céljára szolgáló helyiségek HOA mérlegbe kerülésével, a társasházi telkek törvényileg garantált ingyenes bejegyzésével;
A ház ki van zárva a nagyobb és aktuális javítási tervekből;
Mérleget kell vezetni, adót fizetni;
Kényelmes áthelyezni a romos lakások kezelését a HOA-ra, pl. egyfajta lakás- és kommunális privatizációt hajtanak végre.
A HOA Moszkvában történő regisztrálásához a kérdést 22 városi bizottságban és osztályban kell koordinálni, körülbelül 150 űrlapot és dokumentumot kell kitölteni. Az eljárást a törvény szerint egy hónap helyett 7-9 hónappal meghosszabbítják. Ennek előfeltétele az épület alaprajzának megléte, melynek elkészítése nem olcsó. Az egészségügyi és járványügyi ellenőrzés, a tűzfelügyelet és az egyéb ellenőrző szolgálatok szervei, amelyek általában közömbösek maradnak az önkormányzati alap házaiban történt megsértésekkel szemben, azonnal feddhetetlenek az újonnan létrehozott HOA-kkal kapcsolatban. Az egykori tanácsház felszerelése és a követelmények teljesítése jelentős összegbe kerül a társulások tagjainak.
A gazdálkodás tárgyának egyszerű cseréje nem változtat semmit a lakás- és kommunális szolgáltatások piacán, hacsak nem jelennek meg új piaci szereplők. Ellenkező esetben az önkormányzati monopóliumot felváltja a társadalmi felelősségvállalástól mentes magánmonopólium. Ezért a lakás- és kommunális szolgáltatások piacán a verseny kibontakozásához különböző tulajdonformájú alapkezelő társaságok jelenléte szükséges.
Lakás és kommunális komplexum az életfenntartó szféra különböző ágazataihoz tartozó vállalkozások csoportja, amelyek feladata a városlakók számára a kényelmes élethez szükséges feltételek biztosítása, beleértve a lakhatást és a magas színvonalú közműveket, valamint a városi vállalkozásokat - a mérnöki infrastruktúra szervezetek megszakítás nélküli szolgáltatását. .
A lakó- és kommunális komplexum elemei
1. vízellátás: vízbefogó állomások, vízkezelő, levegőztető állomások, autópályák
2. vízelvezetés: autópályák, csatorna, takarítás
3. hőellátás: termelő kapacitások, fővezetékek, elosztó hálózatok
4. gázellátás: állomások, fővezetékek, elosztó hálózatok
5. áramellátás: termelő kapacitások, főhálózatok, alállomások, elosztó hálózatok
6. lakásállomány: lakásállomány fenntartását, szemétszállítást, aktuális nagyjavítást végző vállalkozások
7. fejlesztés: tereprendezés, játszóterek, parkok, terek fejlesztése, utcatisztítás, utak és járdák karbantartása, közvilágítás, hulladékfeldolgozás
8. fürdők (korábban mosókonyhák is)
9. szállodák (látogatóknak; az orosz sajátosságok miatt is - hajléktalanok szállása)
10. temetkezési szolgáltatások: temetők, krematórium, kolumbárium
Alatt a közszolgáltatások minősége alatt értjük azok zavartalan ellátását, valamint az ellátásukhoz szükséges paraméterek biztosítását a lakók igényeinek megfelelően. A minőségi szolgáltatás azt is jelenti, hogy a vevői kérésekre gyorsan válaszolunk.
A technológiából vagy a hagyományos üzleti feltételekből adódóan a lakás- és kommunális szolgáltató vállalkozások monopolhelyzetben vannak a szolgáltatási piacon. Ez különösen igaz a hőszolgáltató, áramszolgáltató, gázellátás, vízellátás és szennyvízellátó vállalkozásokra. A nyújtott szolgáltatások heterogenitása ellenére közösek jelek:
1. meghatározott területhez kötött komplex mérnöki infrastruktúra technológiai folyamata során történő felhasználása
2. a szolgáltatás anyaghordozóinak előállítási, szállítási és felhasználási folyamatának folyamatossága vagy szigorú sorrendje
3. a fogyasztó lehetetlensége, hogy hosszú ideig megtagadja az ilyen típusú szolgáltatások igénybevételét
4. a szolgáltatások alultermelésének kompenzálásának lehetetlensége az egyik időszakban a másik időszakban történő intenzívebb termelés miatt
5. a gyártási folyamat megszervezésének, a kapacitásigénynek és a konkrét mérnöki megoldásoknak a helyi viszonyoktól való szoros függősége
A lakásállomány jellemzői
Út- és hídlétesítmények
Az út- és hídgazdaság működésének feladata az utak és a műtárgyak minőségének javítása, amely az alábbi társadalmi-gazdasági hatásokat biztosítja:
Lakás- és kommunális komplexum reformja
A lakás- és kommunális szolgáltatások reformjának szükségessége az 1990-es évek elején merült fel. Ennek oka az volt, hogy az önkormányzatok költségvetésének nagy részét lakás- és kommunális létesítmények javítására, karbantartására fordították. 1997-ben Az Orosz Föderáció elnöke rendeletet adott ki, amely tartalmazza a lakás- és kommunális szolgáltatások reformjának alapkoncepcióját.
A lakás- és kommunális szolgáltatások reformjának fő irányai
1. a lakások és a kommunális ingatlanok tulajdonosi és kezelési jogainak lehatárolása (ez a lakásállományra vonatkozik)
2. lakáspiac kialakítása privatizációval és a lakásállomány szerkezetének tulajdontípusonkénti megváltoztatásával
3. a lakhatási és kommunális szolgáltatások támogatás nélküli működési módra való átállása a lakosság lakás- és rezsifizetésének racionalizálásával
4. a lakhatási és kommunális szolgáltatások díjszabásának, valamint a nyújtott szolgáltatások minőségének állami ellenőrzése. Tarifa = gazdaságosan vezérelt költségek / mennyiség. Az állam meghatározza a lakhatási és kommunális szolgáltatások díjának emelésének maximális százalékát is. A nyújtott szolgáltatások minőségét szabványaik szerint ellenőrzik. Például a szobahőmérsékletnek legalább 18 o C-nak kell lennie a szövetségi szabvány szerint és 20 o C-nak a regionális szabvány szerint. Hetente kétszer nedves tisztítást kell végezni a bejáratnál és minden nap - a földszinten és a liftben. A hulladékot naponta el kell vinni.
5. szociális védelmi rendszer biztosítása a lakásszektorban a lakosság alacsony jövedelmű csoportjai számára. Az állam készpénzes kifizetés formájában támogatást, valamint lakás- és kommunális szolgáltatások kedvezmény formájában nyújt ellátást.
6. a lakás- és kommunális gazdálkodási rendszer átalakítása
7. szerződéses kapcsolatok fenntartása a lakások, valamint a mérnöki és kommunális infrastruktúra üzemeltetése és javítása területén
8. verseny kialakítása a lakhatási szolgáltatások nyújtásában
9. erőforrás-megtakarítás és költségcsökkentés a lakás- és kommunális szolgáltatások termelésében.
A lakás- és kommunális szolgáltatások 2 típusra oszthatók:
a) egyéni szolgáltatások- szolgáltatások, amelyeket közvetlenül a lakásnak, azaz minden fogyasztónak nyújtanak;
b) kollektív szolgáltatások– lépcsőházak takarítása, szemétszállítás stb.
Az erőforrás-takarékos technológiák közé tartozik:
Városi földpiac
A föld árát befolyásoló tényezők
Oroszországban a lakásszektorban az alapok éves forgalma megközelíti a több mint 4 billió rubelt. Ugyanakkor a háztartási kifizetések körülbelül fele - 2 billió rubel. A másik felét a gazdálkodó szervezetek és a költségvetési szervezetek kommunális forrás biztosítása képezi. A „Lakás- és kommunális komplexum: politika és gazdaság között” című jelentésben a CSR-szakértők megértik, hogyan lehet hatékonyan elosztani ezeket a forrásokat, és milyen mechanizmusok teszik lehetővé e terület gazdaságának megváltoztatását.
Tekintettel arra, hogy a lakás- és kommunális szektor az ország GDP-jének mintegy 3%-át teszi ki, nem meglepő, hogy az állam fokozott figyelmet igyekszik erre a gazdasági szektorra fordítani. Így a felgyülemlett problémák megoldására az Orosz Föderáció Stratégiai Fejlesztési és Kiemelt Projektek Tanácsának Elnöksége jóváhagyta a „Kényelmes városi környezet kialakítása” és „A lakhatási és kommunális szolgáltatások minőségének biztosítása” projektek elindítását. ”.
E kezdeményezések sikeres megvalósítását azonban számos technológiai, szervezési és pénzügyi probléma nehezíti, amelyek nem teszik lehetővé a lakosság és más fogyasztók hatékony és minőségi közszolgáltatásokkal való rövid időn belüli ellátását. Mindenekelőtt a kommunális infrastruktúra fizikai és erkölcsi amortizációjának kritikus szintjéről beszélünk: a tárgyi eszközök mintegy 60%-a lejárta a szokásos futamidejét. Az ilyen magas mértékű amortizáció oka az iparág krónikus alulfinanszírozottsága volt.
Az elkülönített költségvetési források hiánya mellett a jelentés készítői felhívják a figyelmet ezek nem hatékony elosztására. A fejlett országokban a lakóingatlan fenntartási költsége megegyezik a rezsi költségével. Oroszországban 20%-a megy ingatlanra, 80%-a pedig közművekre. Egy másik probléma az iparág állami szabályozásával kapcsolatos – a döntési jogkörök túlzott centralizálása az intézmények és a piaci „játékszabályok” kialakítása helyett. A lakás- és kommunális szolgáltatások autonóm, önszabályozó mechanizmusának kialakításának nincsenek feltételei.
A CSR-szakértők úgy vélik, hogy ezen és más problémák megoldásához mindenekelőtt stratégiai tervet kell kialakítani az iparág fejlesztésére. A terv fő gondolata egy olyan pénzügyi manőver végrehajtása a finanszírozás volumenének jelentős változása nélkül, amelynek eredményeként az ingatlanok és a közművek költségei 50% / 50% arányban kiegyenlítődnek. A jelentés készítői a következő munkaterületeket határozzák meg egy ilyen eredmény elérése érdekében: a lakás- és kommunális szektor korszerűsítése, a magántulajdonosok kezdeményezésének támogatása, az alacsony jövedelmű háztartások segítése, az állami pénzintézetek szerepének megváltoztatása a fejlesztésben. a lakó- és kommunális komplexum.
A CSR által a lakás- és kommunális szektor fejlesztésére javasolt konkrét intézkedésekről bővebben a jelentésből tájékozódhat.
A lakó- és kommunális komplexum (HCC) kifejezés az önkormányzat tulajdonában lévő területi infrastruktúra egy elemét jelenti. A lakás- és kommunális komplexum működése attól függ, hogy a polgárok mennyire lesznek kényelmesek a lakásokban és a település egészében.
A lakó- és kommunális komplexum alapja a közműipar. A nem termelő szférához tartozik, célja a lakásállomány biztonságának megőrzése, rendeltetésszerű működésének és karbantartásának biztosítása, a lakosok lakhatási és kommunális ellátásának időben és hiánytalanul történő biztosítása, a fejlesztést szolgáló intézkedések megtétele. valamint az önkormányzati létesítmények egészségügyi állapotának javítása.
A lakó- és kommunális komplexum a következő háztartásokból áll:
A lakás- és kommunális szolgáltatások az olyan tárgyi jellegű szolgáltatások közé tartoznak, amelyeknek nincs ipari rendeltetésük. Az ilyen szolgáltatások két csoportját szokás megkülönböztetni: az egyéni fogyasztást és az állami.
Az egyedi szolgáltatásokat közvetlenül minden fogyasztónak nyújtják. Ide tartozik a hideg- és melegvízellátás, a hőszolgáltatás, a csatornaszolgáltatás stb.
A fogyasztói szolgáltatások az MKD közös tulajdonát, lifteket, udvarokat (ez takarítás, szilárd hulladék elszállítása), az önkormányzathoz tartozó területek kiszolgálását szolgálják (utcák, járdák szépítése, takarítása, járdajavítás, közvilágítás, tereprendezési tevékenység, szemétszállítás stb.).
Attól függően, hogy bizonyos szolgáltatások mennyire jelentősek a lakosság számára, három szint különböztethető meg:
A lakhatási és kommunális szolgáltatásokat az elszigeteltség, a korlátozottság és bizonyos tényezőktől való függés jellemzi. A bezárás az adott területen kialakult szükségletek kielégítésében nyilvánul meg. A korlát egy határérték meglétében rejlik, amelyet egy adott területen a lakhatási és kommunális szolgáltatások iránti meglévő igények mértéke határoz meg. Ezenkívül a lakhatás és a kommunális szolgáltatások az egyes időszakokban ezen igények nagyságától és szerkezetétől függenek.
A közszolgáltató társaságok nem függetlenek. Nem jogukban áll meghatározni tevékenységeik formáit, volumenét és mértékét. Működnek, a település infrastruktúrájára, térbeli és funkcionális szerveződésére fókuszálva.
A lakó- és kommunális komplexum következő szektorait különböztetjük meg:
1. Ház
Ide tartoznak a lakó- és nem lakáscélú épületek, valamint az azokat kiszolgáló (üzemeltető, építési, javítási munkákat végző stb.) szervezetek.
A lakások körébe tartoznak a lakások, a nem lakáscélú épületek, az állami szervezetek és szociális irodák épületei, az ezeket kiszolgáló és üzemeltető cégek.
A városi lakásállományt minden lakóhelyiség alkotja. Nem mindegy a tulajdoni forma. Ezek lehetnek MKD, magánházak, speciális célú épületek (kollégiumok, menedékházak, panziók a polgárok különböző kategóriáinak), apartmanok és egyéb lakóhelyiségek. Az állampolgárok jólétének javulásával egyre igényesebbé válnak életkörülményeik és otthonaik általános állapota. Ennek oka a városi lakásállomány szerkezetének változása.
2. Települések mérnöki támogatása
A lakó- és kommunális komplexum mérnöki infrastruktúrája magában foglalja a polgárok kommunális erőforrásokkal való ellátását (hideg-meleg víz, hő, gáz, villany).
A lakó- és kommunális komplexum ezen része a legösszetettebb. A mérnöki munkát nagyon magas színvonalon kell megszervezni, hogy megszakítás nélkül lehessen ellátni a lakosságot vízzel, hővel, árammal és gázzal. Ez megköveteli a mérnöki kommunikáció időben történő javítását (beleértve a megelőző karbantartást), takarítási munkákat, valamint a segélyszolgálatok hatékony működésének biztosítását. Hazánkban sok régióban gondot okoz a mérnöki hálózatok felkészítése a hideg évszakra.
A hőellátó rendszer elemei: közvetlen és fordított fűtési hálózatok, szivattyútelepek (a szivattyúzáshoz szükséges), hőelosztók.
3. városi közművek
Tartalmazza a városi területek javítását és karbantartását szolgáló rendszereket (útépítések irányítása, utcavilágítás, egészségügyi intézkedések, szilárd hulladék összegyűjtése, elszállítása és feldolgozása, a város tereprendezése), valamint fürdők, mosodák, szállodák, rituális cégek stb.
Tekintsük részletesebben a város közművek egyes alrendszereit:
Oroszország lakó- és kommunális komplexumát az a tény jellemzi, hogy szervezetei a település helyétől függően különböző hatóságoknak vannak alárendelve. Ha a város nagy és kerületekre oszlik, akkor a lakó- és kommunális komplexum vállalkozásainak egy része alárendeltségük szerint ezekre oszlik. Így történik a lakásgazdálkodás, a javítási és építőipari termelés, az útigazgatás egy része és a parkkezelés. A mérnöki hálózatok (vízellátó, vízelvezető és csatornarendszerek, gázlétesítmények és fűtési hálózatok) kezelése nem a városok közigazgatási felosztásának megfelelően övezetes. Az egész városra kiterjedő (vagyis a zónázás nélkül kezelt) szektorok közé tartozik a közúti infrastruktúra egy része és a célzott fejlesztés.
A lakás- és kommunális komplexum, mint gazdálkodási objektum sajátossága, hogy fő feladata az állampolgárok alapvető szükségleteinek kielégítése. A probléma megoldásához a lakó- és kommunális komplexum szervezeteinek meg kell teremteniük a normális emberi élet minden feltételét. Segítik a gazdasági potenciál kibontakozását, a város területeinek arculatának kialakítását. E tekintetben az önkormányzatok hatóságai elsősorban a lakhatási és kommunális szolgáltatások problémáit igyekeznek megoldani.
A városi lakó- és kommunális komplexum szervezetének a következő jellemzőit lehet kiemelni:
A fentiekhez kapcsolódóan a város lakó- és kommunális komplexumát a helyi adottságok sajátosságait figyelembe véve kell megszervezni. Arra is összpontosítani kell, amikor olyan szabályozási dokumentációt dolgoznak ki, amely meghatározza a lakosságnak nyújtott szolgáltatások minőségére vonatkozó követelményeket, és meghatározza az állampolgárok jogainak védelmének mechanizmusait.
A lakó- és kommunális komplexum anyagi és műszaki bázisát az adott település adottságaihoz való merev kötődés és az állampolgári igények kielégítésének igénye jellemzi. E tekintetben a lakhatás és a kommunális szolgáltatások kezelése helyi szinten történik, vagyis a helyi hatóságok kezelik a kommunális erőforrásokat (beleértve a pénzbelieket is). A lakás- és kommunális szolgáltatások költségeinek túlnyomó részét az önkormányzatok költségvetési forrásaiból, valamint a helyi gazdálkodó szervezetek pénzeszközeiből biztosítják.
A lakásépítés a piacgazdaság törvényei szerint működik, költségvetésből csak kis mértékben finanszírozzák. Ugyanebben az irányban fejlődik a lakásigény is, amelyhez csak a piaci korlátok leküzdésével lehet hozzájutni.
A szervezeti irányítási struktúrák kialakítását a lakóhelyiségek tulajdonosai, valamint az energiaforrást ellátó és a lakásállományt kiszolgáló cégek végzik.
Az állam részt vesz a lakás- és kommunális komplexum irányításában, törvényi szinten szabályozza a lakásszektor viszonyait, valamint az ingatlanokhoz és várostervezési jogokat, műszaki előírásokat dolgoz ki, szociális garanciákat biztosít, pénzügyi normákat hagy jóvá stb.
Az önkormányzatok feladata a lakásépítés feltételeinek megteremtése és a lakás- és kommunális szektor egészének fejlesztése, a szociális célú lakásállomány fenntartása.
Az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve határozza meg, hogy az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció régiói és önkormányzatai milyen mértékben legyenek illetékesek a lakhatási kérdések megoldásában.
1. Önkormányzat
A lakásállomány állapotáért a tulajdonosok a felelősek. Őket bízzák meg az irányítási rend kialakításával, a bérleti és bérbeadási szerződések megkötésével, a lakásfenntartás és -szolgáltatás finanszírozásával.
Az önkormányzat részvétele a lakás- és kommunális szolgáltatások kezelésében az alábbiak szerint alakul:
A helyi önkormányzatoknak meg kell szervezniük:
Az önkormányzatok feladata az MFB-k hatékony gazdálkodását lehetővé tevő feltételek megteremtése. Ezek tartalmazzák:
Az alapkezelő társaság az MKD kezelését azután kezdi meg, hogy a tulajdonosok megállapodást kötnek vele. A cég kiválasztása nyílt pályázaton történik, és ha nem, akkor anélkül.
Az önkormányzati IH ügyfélszolgálatként, az önkormányzat tulajdonában lévő másik szervezetként, diverzifikált vagy szakosodott vállalkozásként működik. A MUP megkezdi a lakásállomány gazdálkodási tevékenységét gazdálkodói jogon, az önkormányzati intézmények pedig - operatív irányítási jogon. Ezekben az esetekben nem szükséges kezelési szerződést kötni. A lakás- és kommunális szolgáltatások mérnöki hálózatai az önkormányzati szervezethez kerülnek átadásra, üzemeltetési irányítási joggal. Az ügyfélszolgálatok feladatai közé tartozik az adminisztratív és gazdasági feladatok ellátása. Az ügyfél városi szolgáltatásait a régió igazgatási vezetője vagy ügyfélszolgálata irányítja.
Az önkormányzatok egyedüli megrendelőként kötnek lakásfenntartási szerződést. Ugyanakkor a vállalkozók bizonyos összeget kapnak tevékenységük végrehajtásáért. A szerződésekért folytatott küzdelmük lesz az oka a tarifák csökkentésének.
Fontos!
Az önkormányzati hatóságok minden évben kötelesek lakástulajdonosok közgyűlését tartani, amelynek célja az MKD kezelési módjának megválasztása vagy az önkormányzatok által kijelölt IH jogkörének megerősítése.
A lakás tulajdonjogának regisztrálásakor igazolást állítanak ki. A bérlők legalább fele részére történő kiadásig a házgazdálkodás szabályozását az önkormányzat látja el. A közgyűlés megtartása után, amelyen a tulajdonosok választják meg a gazdálkodás módját, a helyi hatóságok megszüntetik az MKD gazdálkodásának szabályozását. Ennek ellenére a Btk. a tulajdonosok nevében kapcsolatba léphet a helyi hatóságokkal, ha megállapodást köt velük.
Ha a lakóhelyiségek tulajdonosai nem választanak, akkor az alapkezelő társaság kijelölését az önkormányzati hatóság végzi.
Az MKD-k általában nem egy személy tulajdonában vannak, hanem lakásszervezetek kezelik őket. Van bennük önkormányzati részesedés is, könyvelése a városi kincstár mérlegében vezet, az önkormányzati szektor gazdálkodása. A helyi önkormányzatok az önkormányzat tulajdonában lévő lakásállomány kezelését más lakástulajdonosokhoz hasonlóan az alapkezelő társaságra bízhatják, ha szerződést kötnek vele.
Az önkormányzati hatóságoknak kell lakhatást biztosítaniuk a rászoruló polgárok számára: ehhez meg kell határozniuk az alacsony jövedelműek besorolásának kritériumait, lakást kell találniuk és biztosítaniuk kell számukra. Ezekre a célokra szüksége van:
2. A lakás- és kommunális komplexum irányítása az Orosz Föderáció tantárgyainak szintjén
A lakó- és kommunális komplexum infrastruktúrája és a lakásállomány hatósági ellenőrzés alatt áll. Az Orosz Föderáció régióiban lakásügyi és kommunális szolgáltatások osztályai, bizottságai és minisztériumai jönnek létre, amelyek a lakás- és kommunális szolgáltatások irányítási struktúrájának részét képezik. Saját szabályozó dokumentumokat készítenek, amelyek a folyamatban lévő átalakításokat szabályozzák, miközben a szövetségi szinten kialakított szabályozási keretet veszik alapul. A kommunális szektor irányításáról regionális szinten hozott döntések tanácsadó jellegűek az önkormányzati hatóságok számára. Ugyanakkor a régiókban állami tulajdonú, önkormányzatok lakás- és kommunális szolgáltatásait ellátó vállalkozások működnek.
3. A Lakás- és Kommunális Komplex Szövetségi Igazgatósága
A Szovjetuniót a lakás- és kommunális szolgáltatások központosított irányítása jellemezte, mivel a lakás- és kommunális komplexum finanszírozása a költségvetésből történt.
Megalakult a Lakásügyi és Kommunális Minisztérium, amely fél évszázadon át működött. Nem is olyan régen a lakásszektort irányító részleg az orosz Ipari és Energiaügyi Minisztérium része volt. Jelenleg a Szövetségi Építésügyi, Lakásügyi és Közműszolgáltatói Ügynökség (Rosstroy) működik, amely az Orosz Föderáció Regionális Fejlesztési Minisztériumának struktúrájának része.
Ez a minisztérium nem jogosult lakhatási és kommunális szolgáltatások szervezésére. Az ilyen végrehajtó hatóság, mint a Rosstroy, köteles állami tulajdont kezelni az építőipar, a várostervezés, az építőanyag-ipar, valamint a lakás- és kommunális szolgáltatások területén. A Jelzálog- és Lakáshitelezési Ügynökség részt vesz a pénzügyi kérdések megoldásában.
Az önkormányzati szektorban az ellenőrzést Oroszország Fő Állami Lakásfelügyelete és regionális részlegei végzik.
Sokan megértik, hogy a lakóépületek építésének minősége nem mindig magas, a tulajdonosok felelőtlenek az MKD közös tulajdonának fenntartása iránt (nem törődnek a bejáratok és a szakaszok tisztaságával, rajzolnak a falakra, rongálják az ingatlant stb.). Ugyanakkor nem írja elő a lakhatási károkat okozó bírságok beszedését sem a tulajdonosoktól, sem az irányító szervezetektől.
Az Állami Lakásfelügyelőség feladata a lakásállomány állapotának és a folyamatos fejlesztési intézkedések figyelemmel kísérése. Emellett kezdeményezőjeként kell fellépnie a feltárt jogsértések és hiányosságok megszüntetésében.
Jelenleg az állam egyre nagyobb mértékben vesz részt a lakhatási és kommunális szolgáltatások politika alakításában, támogatja a megfizethető lakhatás szabályozásának kialakítását és a közműipar infrastruktúrájának korszerűsítését.
A lakó- és kommunális komplexum reformjának végrehajtása az alábbi feladatok megoldását jelenti:
A kommunális komplexum szolgáltatásainak pénzügyi javítása leltározással, szerkezetátalakítással, hosszú évek alatt felhalmozott tartozások felszámolásával lehetséges. Ha ezt a feladatot nem oldják meg, más intézkedések hatékonysága nulla lehet.
A lakó- és kommunális komplexum reformja azt jelenti, hogy az MKD irányítása az önkormányzati hatóságoktól a lakástulajdonosok kezébe kerül. Ez egy nagyon fontos lépés. A tulajdonosok közgyűlésén meg kell választani a bérház kezelésének módját és az alapkezelő társaságot. Ugyanakkor a tulajdonosok felelősek a ház folyamatos karbantartásáért, karbantartásáért és javításáért.
Ebben a tekintetben a gazdálkodásnak a lehető legátláthatóbbnak kell lennie, a lakó- és kommunális komplexum működési és fejlesztési folyamatainak átláthatónak és nyitottnak kell lenniük (beleértve a tarifák megállapításának mechanizmusát, a tarifákban és árakban szereplő munkakörök listáját és terjedelmét; az állami szervezetek és a lakástulajdonosok egyéb szövetségei részvétele a döntések meghozatalában és azok végrehajtásának nyomon követésében a társasházak kezelésében a létesítmények bevételi tervezése, valamint az erőforrások megtakarítása egy adott épület méretében).
Ez érdekes!
A lakás- és kommunális komplexum sikeres reformjához szükséges, hogy a közvélemény, a piaci kapcsolatok alanyai és az önkormányzati hatóságok felismerjék a versenypolitikai célokat és célkitűzéseket. Ugyanakkor meg kell védeni a versenyt, amihez meg kell győzni és tájékoztatni a polgárokat, mint a lakhatási és kommunális szolgáltatások fogyasztóit.
Hatékonyabb lesz az önkormányzati lakás- és kommunális komplexum gazdálkodása, ha a közfelügyeletet nemcsak a lakóhelyiségek tulajdonosai és a szabályozó hatóságok, hanem az önszabályozó társaságok is biztosítják. Ebben az esetben lehetőség nyílik a vállalkozások számára olyan kritériumok kidolgozására, amelyek meghatározzák egy gazdálkodó szervezet (ügyfél, befektető, alapkezelő társaság, vállalkozó) lakás- és kommunális szolgáltatásokban való részvételének lehetőségét; az ilyen tevékenységekre vonatkozó szabályok és szabványok jóváhagyása; a lakhatást és kommunális szolgáltatásokat nyújtó cégek állampolgári felelősségének növelése a lakásállomány működtetéséért és a közszolgáltatások ellátásáért való kollektív felelősségi mechanizmusok kidolgozásával.
Szakértői vélemény
A. N. Kirillova,
A Moszkvai Állami Építőmérnöki Egyetem Építésügyi és Ingatlangazdálkodási Tanszékének professzora
A lakás- és kommunális komplexum fejlesztésének stratégiai irányítása a komfortos életvitel, a lakhatási és kommunális szolgáltatások magas színvonalának, a lakosság életfenntartásának szociális színvonalának biztosítását, a kommunális infrastruktúra kiemelt fejlesztésének területeinek meghatározását célozza. , áttérni az innovatív módszerek alkalmazására a mérnöki hálózatok és létesítmények korszerűsítésére, cseréjére, erőforrás-takarékos technológiák alkalmazása mellett, vonzó befektetési feltételek megteremtése érdekében.
Az önkormányzatok lakó- és kommunális épületegyütteseinek működésének elemzése után a legfontosabb belső és külső problémák azonosíthatók.
Az önkormányzatok lakó- és kommunális komplexumainak többségét a lakóingatlanok magas ára jellemzi, ezért sok polgár számára elérhetetlen. Ezen túlmenően a komplexumok kommunális infrastruktúrája nagyrészt elhasználódott fizikailag és erkölcsileg is, a tulajdonosok nem állnak készen az MKD-k közös tulajdonának fenntartására, a lakásállomány gyakran nincs teljesen megjavítva, sok lakás található a városokban leromlott vagy leromlottnak nyilvánított lakások és kommunális szolgáltatások díjai folyamatosan emelkednek. Ezek a problémák az egész rendszerre kiterjednek.
A rendszeren belüli problémák magukban foglalják a közmű-infrastruktúra-létesítmények elszámolásában és a döntéshozatalban végzett tevékenységek következetlenségét a vezetés minden szintjén. Az önkormányzati szektor korszerűsítése a legtöbb településen lassan halad. Ezt a problémát a köz-magán partnerség mechanizmusának megvalósításával lehet megoldani. Az SMW begyűjtési és ártalmatlanítási rendszere elavult. Gyenge előkészületek folynak az MKD-k közös tulajdonának felülvizsgálatára irányuló programok végrehajtására az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok szintjén, a szolgáltatók tevékenységére a régiókban, valamint alszámlák megnyitására a közös tulajdon nagyjavítására. a hitelintézetek nem rendelkeznek módszertani alapokkal.
A polgároknak nyújtott lakhatási és kommunális szolgáltatások minőségellenőrzését nem kellő mennyiségben végzik az Orosz Föderáció kormányának 2011.05.06.-án kelt 354. számú, „A lakásban lévő helyiségek tulajdonosai és használói számára nyújtott közszolgáltatásokról” szóló rendeletével összhangban. épületek és lakóépületek”. Az adósokkal a lakás- és kommunális szolgáltatások fizetésére irányuló magyarázó munka hatékonysága alacsony, az „általános lakásszükséglet” szócikk jelenléte a bérleti számlán azt jelzi, hogy nem lehet erőforrást megtakarítani, és nincsenek fenntartható gazdasági eredmények. Mindez az oka annak, hogy a polgárok társadalmilag nem elégedettek.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a lakásszektor fejlesztési lehetőségei korlátozottak, hiszen drága a lakhatás, alacsonyak az állampolgárok bevételei, az önkormányzatok költségvetése pedig hiányos. Ráadásul a közműipar nem vonzó a befektetések számára. Mindez befolyásolja a lakó- és kommunális komplexum működésére vonatkozó mutatók differenciáltsági szintjét. A lakásszektor piaci viszonyok gyengén fejlettek, így a pénzintézetek szinte nem vesznek részt benne.
A lakó- és kommunális komplexumnak legalább olyan lakásállománysal és kommunális infrastruktúrával kell rendelkeznie, amely lehetővé teszi az életkörülmények megfelelő szinten tartását és a biztonságot.
A lakás- és kommunális szolgáltató szektor fejlődése attól függ, hogy milyen állapotban van a település gazdasága, hogy a gazdálkodó szervezetek készek-e befektetni az iparba, milyen szabályozási dokumentumokat fogadnak el, bevezetik-e a PPP-mechanizmusokat, és hogy nem kereskedelmi jellegűek-e. bérlakás épül.
A lakás- és kommunális szolgáltatások szakpolitikai célkitűzései a következők: a lakás- és kommunális szolgáltatások elérhetővé tétele, a lakóépületek karbantartásának, karbantartásának és javításának színvonalának biztosítása, a lakásgazdálkodási modellek jogegyenlősítése. A lakáspolitika alapja az önkormányzatiság, a költségvetési támogatás, a PPP-mechanizmusok, a kommunális forrásokat ellátó társaságok tevékenységének hosszú távú tarifális szabályozása.
Jelenleg a meglévő épületek átépítésével foglalkoznak - új lakótömböket építenek az ezen a területen lebontott, leromlott és leromlott lakások helyére.
A lakó- és kommunális komplexum feladata, hogy hatékonyan működjön a város gazdaságában. Ez akkor valósítható meg, ha a lakás- és kommunális szolgáltató vállalkozások pénzügyi helyzete stabil, a kommunális erőforrások balesetmentesen, energiatakarékos technológiák felhasználásával előállításra kerülnek, az állampolgárok lakhatási és kommunális szolgáltatásai minőségiek. Tervet kell készíteni, és ennek megfelelően fokozatosan korszerűsíteni és átalakítani a lakásokat, innovatív technológiákkal korszerűsíteni a mérnöki kommunikációt, valamint fejleszteni kell az információs és kommunikációs menedzsmentet.
A lakásszektor gazdálkodása nem hatékony, a gazdálkodás programcélú megközelítésének megvalósítása a gyakorlatban lehetetlen, mivel nem állnak rendelkezésre megbízható adatok. A lakás- és kommunális szolgáltatások gazdálkodása nem teljes körűen informált, ami hátráltatja az ágazat reformjainak végrehajtását és más szintre való átállását.
Ma a lakó- és kommunális komplexum műszaki szempontból összetett gazdaság. Olyan új fejlesztések, technológiák bevezetésére van szükség, amelyek lehetővé teszik, hogy a közszolgáltatók ne csak színvonalas szolgáltatást nyújtsanak a lakosságnak, hanem csökkentsék azok költségeit is. Ehhez modern megoldások kellenek. Az innováció és az internetes technológiák elősegítik a kényelem, a nagy hatékonyság és az átláthatóság elérését.
A lakás- és kommunális szolgáltatások szférája, mivel a piaci kapcsolatokba bekapcsolódik, egyre jövedelmezőbb. Ezért a lakó- és kommunális komplexumnak lépést kell tartania a korral, bevezetve a szükséges újításokat.
Nem is olyan régen a lakás- és kommunális komplexumok kezelésével kapcsolatos összes dokumentum feldolgozása többnyire manuálisan történt. A lakástulajdonosok egyesületének könyvelői papírt, tollat és számológépet használtak munkájuk során. A lakásszektor hatékony irányítása azonban megköveteli a dokumentumok gyors elkészítését és feldolgozását.
Ráadásul, ha a lakás- és kommunális szolgáltató vállalkozás kicsi, akkor csak egy könyvelő van a létszámában, aki az összes könyvelésért felelős. Ebben a tekintetben nagyon sok munkát kell elvégeznie. Ezért olyan szoftvert kell kifejleszteni, amely automatizálja a könyvelő munkáját a közműiparban.
A programok feladata a könyvelő munkájának megkönnyítése, a hibalehetőség minimalizálása. A következő területeken automatizálják a lakástulajdonosok szövetségeit: az egyes lakóépületekre vonatkozó információk és számlák állapotának elszámolása, az elhatárolt befizetések és azok törlesztésének elszámolása, fizetési bizonylatok készítése és kitöltése minden személyes számlához. Az utolsó pont hosszú rutinmunkát igényel. Nem nehéz, de nagyon fárasztó. Ezt a munkát megkönnyítheti a HOA automatizálása.
A lakó- és kommunális komplexum reformja számos probléma megoldásával jár. Ezek közül külön érdemes kiemelni a lakás- és kommunális szolgáltatásokban létrehozott, felhasznált és terjesztett információk megbízhatóságát és elérhetőségét. Ilyen információk a lakásállományra és tulajdonosaira, a kommunális erőforrások felhasználására, valamint a közműlétesítmények és a mérnöki hálózatok aktuális állapotára vonatkozó adatok.
A probléma sikeres megoldásához a legújabb információs technológiák bevezetése szükséges. A lakásszektor reformjának részeként kötelező a lakás- és kommunális szolgáltatások informatizálása.
A lakó- és kommunális komplexum automatizált vezérlőrendszere a következők jelenlétét feltételezi:
Az automatizált lakás- és kommunális menedzsment rendszer hardver és szoftver (számítógépek, kommunikáció, információs megjelenítő eszközök, adatátvitel stb.) és szervezeti komplexumok összessége, amelyek célja a közműipar komplex rendszereinek ésszerű kezelésének biztosítása.
Ha egyetlen információs teret szervez, akkor a lakás- és kommunális szolgáltatások menedzsmentjének minősége javulni fog, ami lehetővé teszi:
Emellett optimalizálják és megmentik a polgárok életkörülményeinek javítását célzó erőfeszítéseket.
A lakhatás és a kommunális szolgáltatások a gazdaság egyik fő ágazata, amely jelentős hatással van a társadalom minden területére. Jelenleg a társadalom életének e szférája válságos helyzetben van, amelyet történelmileg számos körülmény idézett elő: a nem hatékony gazdálkodási rendszer, a lakhatási és kommunális szolgáltatások magas költségei, a fejletlen versenykörnyezet és a krónikus nemfizetések.
Ezek a programok a könyvelő munkájának egyszerűsítésére, valamint a hibák lehetőségének maximális kiküszöbölésére szolgálnak. A legfontosabb pontok amiért HOA automatizálás, ez az információk és az egyes lakások számláinak állapota; passzív időbeli elhatárolások elszámolása és kifizetése; fizetési bizonylatok létrehozása, kitöltése minden személyes számlához. Az utolsó munka a legrutinosabb és leghosszabb, nem nehéz, de meglehetősen unalmas, így a HOA automatizálása megkönnyítheti a munkát.
A lakás- és kommunális reform végrehajtása során megoldandó számos probléma között kiemelt helyet foglal el a lakás- és kommunális szolgáltatásokban keletkező, felhasznált és terjesztett információk megbízhatósága és elérhetősége. Mindenekelőtt a lakásállományról és a lakókról, az energiaforrások felhasználásáról, a lakás- és kommunális szolgáltatások jelenlegi állapotáról, a mérnöki kommunikációról szóló operatív információk.
Ezt a problémát csak az alapján lehet sikeresen megoldani fejlett információs technológiák. LCD informatizálásNAK NEK -szükséges láncszem a lakás- és kommunális szolgáltatások reformjában.
A mai napig már folyamatban van a lakás- és kommunális szolgáltatások bizonyos területeinek aktív automatizálása:
El kell indítani az ipari létesítmények automatizálását az önkormányzatok vezető testületeitől a létrehozáson keresztül Egységes információs tér a Lakás- és Kommunális Komplexum kezeléséhez.
Valójában, automatizált lakás- és kommunális menedzsment rendszer hardver és szoftver kombinációja (PC, kommunikáció, információs megjelenítő eszközök, adatátvitel stb.)és olyan szervezeti komplexumok, amelyek biztosítják a komplex lakás- és kommunális szolgáltatások racionális kezelését.
Az információs technológia bevezetése megteremti minőségileg új lakás- és kommunális gazdálkodási rendszerés szabályozott interakció az államhatalom végrehajtó szerveivel.
Az alap legyen Tájékoztatási rendszer, amely lehetővé teszi a már viszonylag fejlett szabályozási keretek és a jogalkalmazási gyakorlat közötti szakadék áthidalását, valamint javítja a meghozott döntések minőségét, a lakosság szociális biztonságát és erősíti a lakás- és kommunális szektor feletti kontrollt.
Teremtés Lakás és kommunális komplexum egységes információs tere high-tech platformon kifejlesztett ipari megoldások megvalósításával lehetséges "1C:Enterprise 8.2", amelynek fő része az „1C: Lakás- és Közműipari Vállalat menedzsmentje”. Ez a szabványos ERP osztályú megoldás képességeinek és az iparági sajátosságok figyelembe vételének kombinációja, amely lehetővé teszi a lakás- és kommunális komplexum regionális és önkormányzati szintű működési irányításának és irányításának hatékony eszközének létrehozását.
