بالنسبة لمبنى سكني واحد، يتم إنشاء جمعية أصحاب المنازل في نسخة واحدة فقط. يتم اتخاذ هذا القرار في اجتماع منفصل. ولا يتم قبوله إلا إذا أدلى أكثر من 50 بالمائة من الذين شاركوا في التصويت بأصواتهم.
ببساطة، هذه جمعية لأصحاب المنازل في مبنى سكني. يحددها قانون الإسكان بأنها منظمة غير ربحية. يتم إنشاؤه وفقًا للإطار المنصوص عليه في التشريع الحالي.
في الآونة الأخيرة، كثيرا ما أثيرت مسألة العواقب السلبية على السكان الذين يختارون هذه الطريقة لإدارة ممتلكاتهم. لكن هذا لا يحدث بسبب وجود المنظمة ذاته. المشكلة هي إجراء الإنشاء غير الصحيح. في بعض الأحيان يتم إنشاؤها ليس من أجل تسهيل حياة السكان، ولكن من أجل فتح الوصول إلى الموارد المالية والصلاحيات الإضافية لبعض الأفراد.
العواقب السلبية لا تظهر في كل مكان. الشيء الرئيسي هو مراعاة جميع الميزات الممكنة لهذه العملية مسبقًا.
الطرق الممكنة لإدارة المنزل مكتوبة في المادة 161 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. وتلزم المادة 44 المالكين بعقد اجتماعات عامة إذا كان هناك حاجة إلى اتخاذ قرار مهم حقًا.
المادة 135 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي مخصصة أيضًا لأنشطة HOAs. بشكل عام، هناك العديد من المقالات التي تشكل الإطار التنظيمي لهذا المجال من النشاط:
يتم تنظيم HOAs في مبنى سكني واحد وفي العديد من المباني في وقت واحد. أو التي توحدها منطقة واحدة مشتركة.
هناك العديد من الصعوبات المرتبطة بعوامل معينة:
تعتمد أنشطة HOA فقط على الجوانب القانونية المذكورة في قانون الإسكان. لكي تصبح المنظمة قانونية، يجب على المالكين الانضمام إليها. ما لا يقل عن 50 في المئة من المساحة الإجمالية للمنزل. يحق لكل مقيم رفض الانضمام إلى HOA. ولكن حتى في هذه الحالة، هناك التزام بالتعليمات بعد الاجتماعات العامة. لكن هؤلاء السكان ليس لهم الحق في المشاركة في التصويت.
إلزامية إنشاء مجموعة مبادرة من بين سكان الشقق، الحد الأدنى من 5 أشخاص. لاعتماد الميثاق، يتم تشكيل اجتماع عام أولي. ولاستكمال الوثائق التحضيرية، تقوم مجموعة المبادرة بإرسال طلب إلى إدارة المدينة.
تتولى مجموعات المبادرة الجزء الأكبر من المسؤوليات المتعلقة بشؤون الشراكة. في المرحلة التحضيرية، تم تشكيلها جزئيا بالفعل. إن ممثلي مجموعة المبادرة هم الذين يعدون جدول الأعمال ويرسلون الدعوات. هؤلاء الأشخاص أنفسهم مسؤولون عن تطوير الميثاق المستقبلي. ولتشكيل البروتوكولات التقريبية لكل اجتماع. وأخيرًا، هذه المجموعة نفسها مسؤولة عن إنشاء نماذج التصويت.
يتم عقد الاجتماع لمناقشة أي قضية مهمة. يتم إخبار كل مقيم فيه عن الحاجة إلى إنشاء HOA وشرح المزايا التي يتمتع بها هذا النوع من الشراكة.
في بعض الأحيان يتم التصويت غيابيا. يُمنح كل مقيم بعض الوقت لاتخاذ القرار. الشيء الرئيسي هو أن ينص مقدمًا في الميثاق على إمكانية إجراء التصويت الغيابي. يتم إعداد نموذج تصويت منفصل لكل عضو في المجتمع. أو لكل قضية مدرجة على جدول الأعمال. ويجب أن يكون لكل نموذج ثلاثة خيارات: "الامتناع"، "مع"، أو "ضد".
لا ينبغي أن يعتمد فرز الأصوات على عدد الأشخاص الذين شاركوا. ومن حيث المساحة الإجمالية التي تعود للسكان. على سبيل المثال، يمتلك أصحاب العقارات التي تبلغ مساحتها 70 مترًا مربعًا أصواتًا أكثر من أصحاب العقارات التي تبلغ مساحتها 30 مترًا مربعًا.
الميثاق هو الوثيقة الرئيسية التي تستند إليها جميع أنشطة HOA تقريبًا. يعتمد الأداء السليم للمنظمة نفسها على مدى جودة إعداد نص هذه الوثيقة.
الشرط الرئيسي للميثاق هو أن يكون بسيطا قدر الإمكان. ولا ينبغي أن تتضمن نقاطًا لا تدعمها التشريعات الحالية. من المنطقي نسخ المادة 6 من قانون الإسكان، وإجراء التغييرات على طول الطريق.
عندها لن يكون هناك تفسير مزدوج للقواعد. يجب أن تكون النقاط التالية موجودة في ميثاق HOA:
لا يوجد سوى عدد قليل من المفاهيم التي تسمح ببعض التناقضات. على سبيل المثال، يمكنك:
بينما يتم إعداد وتنفيذ ميثاق HOA، فمن الضروري عقد اجتماعات كالمعتاد حول كافة الأمور ذات الأهمية:
تتطلب القضايا الضريبية غير المستقرة محاسبة منفصلة. يُنصح بتضمين ميثاق HOA شرطًا بأن يضم المجتمع نفس العدد تقريبًا من الممثلين من كل مدخل.
ميثاق HOA هو وثيقة إلزامية لجميع أعضاء HOA.ولكن هذا لا ينطبق على أصحاب العقارات السكنية.
يمكن لأي عضو في مجلس الإدارة تقديم مجموعة من المستندات إلى الوكالة الحكومية ذات الصلة لتسجيل HOA. دائرة الضرائب الفيدرالية هي المسؤولة عن هذا الإجراء. تتكون حزمة المستندات من:
تعالج دائرة الضرائب الفيدرالية الطلبات في سبعة أيام كحد أقصى.
شهادة القبول هي الوثيقة الرئيسية التي بموجبها يتم نقل المنزل إلى إدارة HOA. ويجب أن تكون لجنة خاصة حاضرة خلال هذه العملية. وعادة ما تضم أيضًا أعضاء إدارة HOA وممثلي البلدية. يكون نص القانون مصحوبًا دائمًا بالوثائق الفنية المتعلقة بمبنى معين. يجب أن تمتثل لقواعد وأنظمة تشغيل المباني السكنية.
عند الذهاب الى شكل آخر من أشكال الإدارةلا ينبغي أن يكون هناك أي تغييرات في حقوق أصحاب الشقق. عندما يتم نقل المنزل إلى إدارة HOA، يتم إنشاء إشعارات خاصة. يتم إرسالها إلى لجنة إدارة الممتلكات، وكذلك إلى قسم إدارة المدينة.
يتم فتح حساب مصرفي لـ HOA فقط باسم كيان قانوني.
ويجب إبلاغ صاحب الرصيد السابق للمنزل بما حدث. يتم توفير جميع البيانات اللازمة.
تصبح الملكية المشتركة وشروطها وقواعد محتواها هي الموضوعات الرئيسية لمثل هذه الاتفاقيات. مع المالكين الذين لم ينضموا إلى الشركة.
ما هو المنصوص عليه في العقد؟
تم تحرير الاتفاقية مع HOA في نسختين. ويجب على المالك ورئيس مجلس الإدارة وضع توقيعهما عليه. ويجب أن يوافق مجلس إدارة الشراكة أيضًا على هذه الإجراءات. الخيار المثالي هو عندما ينضم جميع أصحاب المنازل إلى HOA. لكن التشريع لا يعطي الحق في إبرام اتفاق بالقوة إذا كان هناك من يعارضه. تقع جميع الخسائر على عاتق القرن الأفريقي إذا رفض المالكون دفع تكاليف المرافق.
يمكن أيضًا نقل المنزل إلى منظمة إدارية يتم انتخابها في اجتماع عام. قرار الجمعية العمومية بالموافقة على اتفاقية الإدارة لمبنى سكني في هذه الحالة. يتم تعيين مهمة منظمة الإدارة من قبل أصحاب المنازل أو أعضاء مجلس إدارة HOA. يقوم أحد الطرفين بتقديم تقارير إلى الطرف الآخر كل عام حول كيفية استيفاء الشروط الموضحة في الاتفاقية.
يمكن لمنظمة الإدارة أيضًا اختيار الطرق التي سيتم من خلالها خدمة منزل معين. للقيام بذلك، يمكنك إشراك موظفي HOA بدوام كامل أو العاملين من طرف ثالث.
لا يكشف الفيديو أدناه الجوانب التنظيمية لإنشاء HOA فحسب، بل يكشف أيضًا الجوانب التحفيزية. هل يستحق القيام بهذا العمل أم إسناد المنزل إلى شركة إدارة؟
01.04.19 46 430 66
عمري 30 عامًا، وللسنة الثالثة الآن أصبحت رئيسًا لـ HOA في منزلي.
جينادي جونشاروف
رئيس HOA
بمساعدة HOA، يقوم السكان أنفسهم بإدارة مبنى سكني: يمكنهم التأثير على تحسينه وتقليل تكلفة المرافق. على سبيل المثال، تمكنا خلال عامين من خفض مدفوعات التدفئة والمياه الساخنة بأكثر من النصف. أعيش في شقة تبلغ مساحتها 60 مترًا مربعًا وفي شهر يناير وحده وفرت أكثر من ألفي روبل للتدفئة: كنت أدفع حوالي 3500 روبل شهريًا، والآن لا يزيد عن 1300 روبل.
سأخبرك كيف فعلنا ذلك، وما هي الصعوبات التي واجهناها وكيف كان من الممكن تجنبها.
يتحدث المؤلف عن كيف تمكن سكان المبنى، بمساعدة HOA، من الفوز بغرفة غلاية على السطح من شركة خارجية وتقليل مدفوعات التدفئة والمياه الساخنة. لذلك، هذه المقالة مخصصة في المقام الأول لسكان المنازل التي بها غرفة مرجل خاصة بهم، والذين يدفعون الكثير مقابل مواردها.
هذا لا يعني أن القراء الآخرين لن يكونوا مهتمين بقراءة المقال. تدير جمعية أصحاب المنازل بشكل مستقل المبنى السكني وتحل المشكلات التي لا ترغب شركة الإدارة عادة في التعامل معها: إصلاحات عالية الجودة ودائمة للمداخل، وتوفير أموال السكان على فواتير الخدمات العامة، وتسييج المنطقة، وما إلى ذلك.
إذا لم تكن راضيًا عن شيء ما في المنزل الذي تعيش فيه، فربما يؤدي إنشاء HOA إلى حل المشكلة.
هوا أو TSN.في 1 سبتمبر 2014، ظهرت شراكات أصحاب العقارات (TSN)، والتي حلت محل قانون القرن الأفريقي. الآن يمكن تسجيل TSN فقط، ويجب على HOAs الحالية إجراء تغييرات على وثائقها التأسيسية. TSN هو مفهوم أكثر عمومية يشمل رابطة أصحاب ليس فقط المباني في المباني السكنية، ولكن أيضًا المباني السكنية نفسها، وقطع أراضي الحدائق، والأكواخ، والمرائب، وما إلى ذلك.
على الرغم من أن جمعية أصحاب المنازل غير موجودة بشكل قانوني، إلا أن قانون الإسكان لا يزال يحتوي على مصطلح "جمعية أصحاب المنازل". إن HOA، وليس TSN، له الحق في إدارة مبنى سكني. في هذه المقالة سوف نستخدم مصطلح "HOA" لأنه أكثر شيوعًا. والمقال عن جمعية سكان مبنى سكني، وليس عن أي شيء آخر.
أعيش في مدينة إقليمية عادية - في إنجلز، هذه منطقة ساراتوف. يعيش هنا 225 ألف شخص. منزلي مكون من عشرة طوابق، بني عام 2008، ويضم 180 شقة. الطابق الأول بأكمله مشغول بالمحلات التجارية.
منذ عدة سنوات خطر لي أن الحياة في المبنى السكني الذي نسكن فيه يمكن تحسينها بمفردنا. لقد وجدت أشخاصًا متشابهين في التفكير بين جيراني. استخدمنا أموالنا الخاصة لتثبيت المراقبة بالفيديو، وقمنا بإزالة منطقة مهجورة في وسط الفناء الذي أحبه المشردون، وفكرنا في تسييج أراضي المنزل بسياج. عندما تلقيت مرة أخرى مبلغًا ضخمًا قدره 7 آلاف روبل من شركة الإدارة للتدفئة والماء الساخن، أدركت أنه يجب تغيير شيء آخر.
قررنا معرفة عدد المشاركين في المبادرة في المنزل، ووضعنا إشعارات حول الاجتماع في المداخل. ولم يحضر سوى سبعة أشخاص، على الرغم من أن المبنى له خمسة مداخل و180 شقة. في الاجتماع، توصلنا إلى استنتاج مفاده أن سبب المدفوعات الضخمة وغير المفهومة للحرارة كان منزلنا المرجل على السطح. أثناء بناء المنزل، أكد المطور للمساهمين أن غرفة المرجل هي مفتاح التوفير، ولكن اتضح العكس.
لم يكن بيت الغلايات الخاص بنا ملكية مشتركة، كما يقتضي القانون، ولكنه كان مملوكًا لشركة كان مؤسسها هو المدير العام للمطور. تم تأجير مباني غرفة الغلايات لشركة أخرى لديها ترخيص لخدمة غرف الغلايات. كان من بين مؤسسيها شخص يحمل نفس الاسم الأخير.
وبسبب هذه السلسلة، اضطر السكان إلى دفع ثمن التدفئة والمياه الساخنة بنسبة عالية، بدلاً من دفع ثمن موارد غرفة الغلاية والتكاليف الفعلية لصيانتها، كما ينبغي أن يكون القانون. لا يمكن تصحيح هذا الوضع إلا من خلال المحكمة - وفقط إذا قامت جمعية القرن الأفريقي، وليس سكان محددين، بتقديم مطالبة مناسبة. لن يتمكن السكان الأفراد من إدارة منشأة خطيرة مثل غرفة المرجل، ولا تحتاج شركة الإدارة إلى أي عمل إضافي.
لذلك قررنا إنشاء HOA.
كل ما تبقى هو اختيار الشخص الذي سيفعل كل هذا. في ذلك الوقت، لم يكن لدي فهم يذكر لموضوع رسوم الإسكان والخدمات المجتمعية، لكنني كنت متأكدا من أنه إذا لم أكن في إدارة HOA، فستبدأ السرقة والإنفاق غير المناسب عاجلا أم آجلا. لقد فهمت أيضًا أنه إذا كنت عضوًا في مجلس إدارة HOA، فلن يكون لدي الدافع الكافي لمعرفة كل شيء. كان دخلي في ذلك الوقت أكثر من 100 ألف روبل شهريا، ويمكنني أن أقضي بعض الوقت في دراسة منطقة جديدة. لذلك، أصبحت رئيسًا لـ HOA في منزلي.
يوجد في مبنى سكني ملكية مشتركة للسكان: الجدران، السقف، الطابق السفلي، المداخل، الأرض، المعدات - كل ما يخدم العديد من الشقق أو المباني. فمثلاً رافع الماء البارد في الحمام، والذي يتدفق من خلاله الماء إلى الجيران في الأعلى أو الأسفل، هو ملك مشترك، وأنابيب التوزيع الممتدة منه حول الغرفة هي ملك للسكان.
بمرور الوقت، يصبح كل شيء في حالة سيئة، كل شيء يحتاج إلى مراقبة - وهذا ما تفعله شركات الإدارة (MCs). لكن شركة الإدارة العادية هي في المقام الأول منظمة تجارية. قد تكون محترفة وفعالة من حيث التكلفة، لكنها غير مهتمة بتخفيض تكاليف المالك أو جعل المنزل يدوم لفترة أطول. عادة، كلما زاد المال الذي يتم توفيره في صيانة المنزل، كلما زادت الأرباح التي تحققها إدارة المنزل، وغالباً ما يكون ذلك على حساب جودة العمل والمرافق.
المالكون الحقيقيون للمنزل هم جمعية أصحاب المنازل، HOA. HOA هي جمعية غير ربحية لأصحاب المباني السكنية الذين قرروا إدارة المبنى بشكل مشترك، وضمان عدم انقطاع الخدمات العامة والحفاظ على الممتلكات المشتركة.
غالبًا ما تكون الكفاءة المهنية لأعضاء HOA بعيدة عن الكمال، لكن المسؤولية تجاه منزلك وتجاه جيرانك هي حافز جيد يحل محل المعرفة المهنية.
الهيئات الإدارية لـ HOA.الهيئة الإدارية الرئيسية في المبنى السكني هي الاجتماع العام للمالكين. وهذا هو الذي يقرر من سيدير المنزل: شركة الإدارة أو HOA. وتقرر الجمعية العامة أيضًا كيفية استخدام الملكية المشتركة ويمكنها تغييرها.
اجتماع أعضاء HOA هو هيئة أقل قوة. ويتخذ القرارات بشأن أنشطة الشراكة، وينتخب مجلس الإدارة من بين أعضائها، ويحدد رسوم العضوية، وما إلى ذلك.
يتألف مجلس الإدارة من عدة أشخاص يديرون أنشطة HOA. إنهم يحلون المشكلات التشغيلية ويفكرون في إستراتيجية الشراكة ويقدمون مقترحات للاجتماعات العامة للمالكين أو اجتماعات أعضاء HOA. كما يقومون بانتخاب رئيس مجلس الإدارة من بينهم. يجوز لجميع أعضاء مجلس الإدارة أو بعضهم الحصول على مكافأة مقابل عملهم من أموال الشراكة إذا قرر اجتماع الأعضاء ذلك.
جميع موظفي HOA يقدمون تقاريرهم مباشرة إلى الرئيس. وبموجب القانون فهو ينفذ قرارات المجلس، ولكن في الواقع العكس هو الصحيح. يحدد اجتماع أعضاء HOA مكافأة شهرية لرئيس مجلس الإدارة.
لا يمنع القانون تعيين مدير محترف في الجمعية بالإضافة إلى رئيس مجلس الإدارة. السؤال الوحيد هو المالية. في HOA لدينا، أصبح راتب المدير الآن 17000 روبل، وراتب الرئيس هو 2900 روبل.
يجب أن يكون لدى HOA أيضًا لجنة تدقيق. إنها تتأكد من أن كل شيء على ما يرام مع الأنشطة المالية لـ HOA من حيث التسجيل والعدالة. وتتمثل مهمتها في العثور على التناقضات في التقارير المالية والتحقق مما إذا كانت جميع النفقات في الهدف. وبناء على نتائج فحوصاتها، تقوم بإبلاغ المقيمين ويمكنها تقديم شكوى إلى السلطات الإشرافية - الضرائب أو تفتيش الإسكان أو مكتب المدعي العام.
هناك الكثير من المعلومات على الإنترنت حول كيفية إنشاء HOA. لكن ما زلت أوصي بالاتصال بمحامي في قطاع الإسكان والخدمات المجتمعية حتى يتمكن من مراقبة الإجراء. كلفنا 10 آلاف روبل.
مجموعة المبادرة.أولا، تحتاج إلى العثور على ما لا يقل عن ثلاثة أشخاص متشابهين في التفكير من بين سكان المنزل الذين يشاركونك موقفك بشأن إنشاء HOA ومستعدون للعمل. ويمكن القيام بذلك بمساعدة الإعلانات في المداخل وفي غرفة الدردشة في المنزل، إذا كان هناك واحدة.
إن الأشخاص ذوي التفكير المماثل لديك هم مجلس إدارة HOA المستقبلي. لكي يتمكن تصويت مجلس الإدارة دائمًا من تمرير القرار، يجب أن يكون عدد الأعضاء فرديًا.
تمويل.تحتاج HOAs إلى المال للعمل. يتم تضمينها في فواتير الخدمات العامة ويتم الإشارة إليها في الإيصالات بالسطر "صيانة الممتلكات المشتركة".
بادئ ذي بدء، هناك حاجة إلى أموال لرواتب الموظفين - الميكانيكيين والكهربائيين والمحاسبين والبوابين وغيرهم. في HOA لدينا الذي يضم 180 شقة، تبلغ تكلفة رواتب الموظفين العاملين 76 ألف روبل شهريًا:
76,000 ر
نفقات رواتب الموظفين العاملين في HOA لدينا
تختلف مستويات الرواتب عبر المناطق، لذا تحدث إلى رؤساء HOA في مدينتك لتحديد الحجم.
بالإضافة إلى رواتب الموظفين، يتم إنفاق الأموال على الأعمال المنزلية. ويتم تحديدها من خلال تقدير الدخل والنفقات، والذي يجب إعداده والموافقة عليه في اجتماع لأعضاء HOA كل عام.
لفهم مقدار تكلفة الحفاظ على HOA لكل شقة، تحتاج إلى جمع المبلغ الإجمالي للنفقات لهذا العام وتقسيمه على المساحة الإجمالية للشقق والمباني غير السكنية. وستكون النتيجة معدل صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لكل 1 متر مربع. قارنه بالمبلغ الموجود في قسيمة الدفع: إذا كان السعر في HOA أعلى مما هو عليه في شركة الإدارة، فإن HOA ليس خيارك. لن يرغب السكان في دفع المزيد.
إذا كان المبنى لا يدعم صيانة HOA، فيمكنك إنشاء مجلس بناء سكني يتفاعل مع شركة الإدارة وينقل إليها رغبات السكان.
يتم اتخاذ قرار إنشاء HOA في اجتماع عام للمالكين. تحتاج إلى التحضير لهذا الاجتماع: قم بإعداد جدول الأعمال، وطلب مقتطفات من Rosreestr لتجميع قائمة المالكين، وتحديد تواريخ الاجتماع ونهاية التصويت، وطباعة نماذج التصويت، وما إلى ذلك.
من المهم جدًا إعداد جدول أعمال التصويت بشكل صحيح حتى لا تضطر إلى عقد الاجتماع مرة أخرى لاحقًا. جدول الأعمال عبارة عن قائمة بالعناصر الموجودة في الاجتماع والتي سيتعين على المالكين التصويت عليها أو رفضها.
يجب أن يتضمن جدول أعمال الاجتماع الخاص بإنشاء HOA القضايا التالية:
يجب أن يتوافق جدول أعمال الاجتماع نفسه مع جدول الأعمال الموجود في الإشعار، لذلك لا يمكن تغيير قائمة المشكلات أثناء العملية. يجب أن تعكس الأسئلة التي يتم طرحها وجهاً لوجه وفي نماذج القرار جميع المعلومات وأن تكون مصاغة بوضوح حتى يتمكنوا من التصويت لصالح أو ضد أو الامتناع عن التصويت دون تعليقات إضافية من الناخبين. على سبيل المثال، قد يبدو بند جدول الأعمال "الموافقة على مكافأة رئيس مجلس الإدارة" في نموذج القرار كما يلي: "الموافقة على مكافأة رئيس مجلس الإدارة بمبلغ 15000 روبل شهريًا".
للحصول على قائمة محدثة بالمالكين، تحتاج إلى طلب مقتطفات لجميع مباني المنزل من خلال خدمة إدارة سلامة وتفتيش الأغذية (FSIS) من Rosreestr. استخراج واحد يكلف 4 روبل، ولكن عليك أولا الحصول على المفتاح في حسابك الشخصي.
من خلال تحميل المقتطفات إلى إحدى الخدمات الخاصة بعقد الاجتماعات العامة في المنزل، على سبيل المثال على موقع Burmistr أو Roskvartal، يمكنك طباعة نماذج التصويت الشخصية التي تم بالفعل ملء جميع بيانات المالك فيها. يعد التصويت باستخدام مثل هذه النماذج أكثر ملاءمة.
إخطار جميع أصحاب الاجتماع.بناء على مقتطفات من Rosreestr، تحتاج إلى طباعة أوراق إخطارات التسليم - جدول ببيانات المالكين. يمكن القيام بذلك باستخدام أي من الخدمات لعقد اجتماعات المجتمع.
باستخدام الطاولة، تحتاج إلى المرور عبر الشقق والمباني غير السكنية - المتاجر أو البنوك في الطابق الأول - وجمع أكبر عدد ممكن من التوقيعات من المالكين بأنهم تلقوا إشعارًا. أما الباقون، الذين لا يمكن إخطارهم شخصيا، فسيتعين عليهم إرسال خطابات مسجلة. يجب إرسال الإشعار الأخير قبل 10 أيام على الأقل من الاجتماع.
عادة ما يتم عقد الاجتماع العام للمالكين غيابيًا أو شخصيًا. أي أنه يتم أولاً عقد اجتماع وجهًا لوجه مع جميع المهتمين، ثم يصوت الباقون غيابيًا على النماذج المطبوعة ويقدمون القرارات المكتملة شخصيًا أو إلى صناديق بريد أعضاء مجموعة المبادرة. يجب الإشارة إلى نقطة تجميع النماذج المكتملة عليها.
خلال الجزء وجهًا لوجه، يجب أن تكون مستعدًا للإجابة على الأسئلة "ما الذي سيغيره HOA؟"، "من أنت؟" و"هل تخطط للسرقة أيضًا؟" وعد الناس بالشفافية المطلقة في جميع رسوم الإسكان والخدمات المجتمعية والنفقات. من المهم أن نفهم الغرض من إنشاء HOA واختلافه عن شركة الإدارة: يتم إنفاق الأموال الزائدة التي تم جمعها لصيانة الممتلكات المشتركة فقط على المنزل، ويمكن التحكم في جميع الإيرادات والنفقات، ويمكن طرح أي أسئلة المجلس شخصيا، لأن أعضاء المجلس هم سكان المنزل.
خلال الجزء الغيابي من الاجتماع، فإن نثر أوراق الاقتراع حول صناديق البريد غير فعال: لن يصوت الناس وسيقومون ببساطة برمي هذه القطع من الورق. سيتعين علينا أن نذهب من باب إلى باب ونعقد اجتماعًا صغيرًا للجميع.
عدد أصوات كل مالك يتوافق مع مساحة ممتلكاته. رأي صاحب الشقة المكونة من ثلاث غرف أهم من رأي صاحب الشقة المكونة من غرفة واحدة. لإنشاء HOA، يجب عليك الحصول على 50% على الأقل من الأصوات بالإضافة إلى صوت آخر بـ "نعم" في جميع القضايا.
إذا كنت تستخدم خدمات لعقد اجتماعات مجتمعية، فسيتم إعداد هذا البروتوكول تلقائيًا. كل ما تبقى هو طباعته مع جميع المرفقات - سجل أصحاب المباني في المنزل، وقائمة الناخبين، وإشعار الاجتماع، والتوكيلات والقرارات الكاملة للمالكين. يتم أيضًا إنشاء التطبيقات تلقائيًا.
يجب طباعة المستندات من ثلاث نسخ: واحدة تظل للتخزين من قبل رئيس الاجتماع، والثانية يجب تسليمها إلى القانون الجنائي، والثالثة إلى الهيئة الإقليمية للتفتيش على الإسكان الحكومي (GZHI).
يجب أن يتم التوقيع على البروتوكول مرة أخرى من قبل جميع المالكين الذين صوتوا لصالح HOA. يمكنك إعطاء نسخ من جميع بطاقات الاقتراع للقانون الجنائي حتى لا يكون هناك شك في تزوير البروتوكول وعدم كفاءة الاجتماع. يجب تقديم بطاقات الاقتراع الأصلية إلى مفتشية الإسكان الحكومية.
في القانون الجنائي ومؤسسة عقارات الإسكان الحكومية، يجب إرفاق خطاب توضيحي بالبروتوكول في نسختين لكل منهما: على إحداهما، يجب على موظفي القانون الجنائي ومؤسسة عقارات الإسكان الحكومية وضع علامة على قبول البروتوكول مع المرفقات. كل هذا يجب أن يتم في غضون 10 أيام بعد انتهاء التصويت الغيابي. المدة الإجمالية لجزء المراسلات ليست محدودة؛ وعادةً ما نكملها خلال 2-4 أسابيع.
ويجب أيضًا وضع نسخ من البروتوكول على لوحات المعلومات في المداخل حتى يتمكن جميع أصحاب المباني في المبنى من التعرف عليها.
مثل أي منظمة قانونية، يجب تسجيل HOA لدى السلطات الضريبية. علاوة على ذلك، ابتداء من عام 2014، من الضروري تسجيل TSN، وليس HOA: وإلا فسيتم رفض التسجيل. في الوقت الحاضر، يمكنك تقديم المستندات إلكترونيًا وعدم دفع رسوم الدولة، لكنني قمت بتسجيل TSN شخصيًا لدى مكتب الضرائب.
تم إرفاق محضر الاجتماع الكامل وميثاق TSN في نسختين بالطلب في النموذج P11001 وتم التوقيع عليهما بحضور كاتب العدل. يجب أن يستخدم البروتوكول والميثاق المصطلح "TSN" وليس "HOA"؛ وهذا أمر مهم. لقد دفعت رسوم الدولة - 4000 روبل. أخذت جميع المستندات إلى الفرع الإقليمي لدائرة الضرائب الفيدرالية، الذي يتعامل مع تسجيل الكيانات القانونية. يمكن تنزيل عينة جديدة من ميثاق TSN على الإنترنت - وإعادة تصميمها بنفسك إذا لم يعجبك شيء ما.
4000 ر
رسوم الدولة لتسجيل HOA
لم يتم التوقيع على بروتوكولنا الخاص بإنشاء الشراكة من قبل جميع المالكين الذين صوتوا لصالح HOA، لذلك لم يرغب مكتب الضرائب في قبول طلبي بدون قائمة التوقيعات. كان علي أن أعطيهم ورقة إيصال.
بعد الحصول على رقم التعريف الضريبي (TIN) ورقم OGRN، يتعين عليك فتح حساب جاري، وعمل ختم، واستلام رموز الإحصائيات، والحصول على إشعار من صندوق المعاشات التقاعدية وشهادة من صندوق التأمين الاجتماعي.
يجب إرسال أو تسليم خطاب حول إنشاء HOA مع شرط إبرام اتفاقية لتوريد الموارد شخصيًا مع مذكرة التسليم إلى جميع منظمات توريد الموارد التي عملت معها شركة الإدارة. عادةً ما يكون هؤلاء هم مرافق المياه وعمال الطاقة وجامعي القمامة ومشغلي المصاعد ومشغلي الاتصال الداخلي.
في غضون شهر، يجب على منظمات توريد الموارد إبرام عقود جديدة مع HOA، ويجب على شركة الإدارة نقل الوثائق الفنية للمنزل وغيرها من المستندات اللازمة للعمل، وكذلك مفاتيح المبنى.
تُستخدم غرفة المرجل الموجودة على السطح لتدفئة منزل آخر قريب. لذلك، من الناحية المثالية، كنا بحاجة إلى إنشاء HOA لمنزلين في وقت واحد لتقليل تكاليف الإدارة - رواتب المحاسب والمدير، المرسل، تكاليف المكتب، إلخ. لكن كل شيء حدث خطأ. لا يقول القانون سوى القليل جدًا عن إنشاء HOA للعديد من المنازل، ولا يمكنك العثور على أي شيء تقريبًا حول هذا الموضوع على الإنترنت أيضًا.
كان لدينا غرفة مرجل مشتركة، ووفقا للخريطة المساحية العامة، فإن قطع الأراضي الموجودة أسفل المنازل لها حدود مشتركة. ولكن اتضح أنه في الواقع لم يتم تشكيل قطع أراضي المنازل، ولم تجد اللجنة بمشاركة ممثلي إدارة المدينة مرافق مشتركة. بعد التحدث مع عشرات المحامين المختلفين، توصلنا إلى استنتاج مفاده أننا بحاجة إلى إنشاء HOA لمنزل واحد.
قبل أن تتولى إدارة المنزل من شركة الإدارة، تحتاج إلى إعداد ورقة عيوب - قائمة بالمشاكل المرئية في المنزل. يتم ذلك حتى يكون لدى HOA في المستقبل سبب لمقاضاة شركة الإدارة مقابل الأموال التي لم يتم إنفاقها على إصلاحات المنزل، على الرغم من أنه كان ينبغي أن يكون كذلك. تمكنا من مقاضاة حوالي 380 ألف روبل للإصلاحات الحالية، وهو ما لم تفعله شركة الإدارة.
مع عمولة من شركة الإدارة، سوف تحتاج إلى المرور عبر المنزل مرة أخرى والإشارة إلى جميع النقاط من القائمة. من الأفضل دعوة صانع أقفال مألوف أو رئيس ذو خبرة لـ HOA آخر للتجول في الطابق السفلي والأرضية الفنية حتى يتمكنوا من رؤية المشكلات التي قد لا تعرفها: انسدادات في أسرة المجاري، وخزانات التعويض غير العاملة، والمبادلات الحرارية المسدودة ، إلخ.
وثائق لإدارة المنزليجب على شركة الإدارة استعادته على نفقتها الخاصة ونقله إلى HOA في غضون ثلاثة أشهر. هذا:
اطلب جميع المستندات، حتى لو كنت تعتقد أنها غير مجدية. سلمني مدير شركة الإدارة كومة من مشاريع البناء المغبرة لأخذها إلى المنزل، وقال ساخرًا إنهم يستخدمونها طوال الوقت. في هذه المشاريع "عديمة الفائدة" اكتشفنا أن مداخل المنزل يجب أن تكون مجهزة بمصاعد مائلة للمعاقين. الآن تقوم HOA برفع دعوى قضائية ضد المطور، مستشهدة بمشاريع البناء.
بيانات العدادات.أيضًا، عند قبول منزل، تحتاج إلى التوقيع على قوائم العدادات مع القراءات: يتم استخدامها لإجراء التسوية النهائية لشركة الإدارة مع السكان. من المهم جدًا فحص جميع الشقق مع موظفي الإدارة من أجل تجميع هذه القوائم بشكل صحيح: فهذا سيوفر أموال السكان ووقتك في المستقبل.
لا يقدم العديد من السكان شهادتهم إلى شركة الإدارة، خاصة في الأشهر الأخيرة من الانتقال إلى HOA. ثم تقوم شركة الإدارة بتحصيل الرسوم وفقًا للمعيار. وبعد ذلك يقوم الأشخاص بإرسال قراءات العدادات إلى HOA بأرقام أقل من تلك التي ترسلها شركة الإدارة. أي أن منزلك يستهلك، على سبيل المثال، 500 متر مكعب من الماء البارد في الشهر الأول، ويقدم الناس قراءات بحجم سلبي، حيث ليس هم من يتعين عليهم دفع ثمن المياه، ولكن أنت من يتعين عليك الدفع مقابلها هم. يعد هذا مصدر إزعاج كبير لـ HOA: سيتعين عليك إضافة مكعبات وفقًا للمعايير وتغيير قراءات عداد البداية التي يتم إدخالها في البرنامج.
بعد أن سيطرنا على المنزل، لم يحصل HOA لدينا على الشيء الأكثر أهمية - غرفة المرجل على السطح. نظرًا لأن ملكية مباني غرفة المرجل تم تسجيلها رسميًا لدى شركة خارجية، فقد رفعنا دعوى قضائية للاعتراف بحق الملكية المشتركة المشتركة لغرفة المرجل المتنازع عليها. قبل ذلك، عقدنا اجتماعًا على مستوى المنزل لمنح جمعية القرن الأفريقي الحق في رفع دعوى.
أشرنا في الدعوى إلى أن غرفة المرجل الموجودة على السطح هي ملكية مشتركة، والتي بموجب القانون لا يمكن أن تنتمي إلى أي مالك خارجي. وكتبنا أيضًا أن أي مالك لمبنى في المنزل، والذي يجب أن يمتلك أيضًا حصة في غرفة المرجل، يمكنه الذهاب إلى المحكمة لاستعادة ممتلكاته من الاستخدام غير القانوني.
نظرًا لأن المبنى كان مملوكًا لمنظمة واحدة، وتم إجراء الصيانة من قبل منظمة أخرى، يُزعم أن جميع الغلايات باهظة الثمن قد تم شراؤها من قبل المنظمة الثانية وكانت ملكًا لها. لذلك، طلبنا في الدعوى الاعتراف بحق الملكية المشتركة لكل من المبنى وجميع المعدات الموجودة فيه. وفقًا للقانون، يعد هذان متطلبين منفصلين، لذلك دفعنا رسوم الدولة بقيمة 6000 روبل لكل منهما.
في الدعوى، طلبنا أيضًا تعويض تكاليف المحامي بمبلغ 30 ألف روبل.
لم تكن هذه هي غرفة المرجل المثيرة للجدل الأولى للمتهم على السطح، ولم تكن المحاكمة سهلة: فقد استغرقت الإجراءات 6 أشهر. في 20 سبتمبر 2017، رفعنا دعوى قضائية، وكانت هناك خمس جلسات للمحكمة، وتم تأجيل الجلسة خمس مرات أخرى لسبب أو لآخر - عدم حضور المدعى عليه، وعدم وجود المستندات المطلوبة، وطلب التأجيل. في 26 مارس 2018، وقعنا اتفاقية تسوية: أصبحت غرفة المرجل ملكية مشتركة، وكان على المدعى عليه ترك جميع المعدات الموجودة فيها، والتي أصبحت أيضًا ملكًا للمنزل. وبموجب اتفاقية التسوية، لم يقم المدعى عليه بسداد نفقات المحامي بالكامل - فقط 21 ألف روبل.
بدأ HOA العمل عندما لم تكن تجربة غرفة المرجل قد بدأت بعد. لذلك، كان علينا أولاً إبرام اتفاقية لتوريد الحرارة والماء الساخن مع المنظمة التي كانت تخدم غرفة المرجل سابقًا، ومعرفة كيفية عمل غرفة المرجل هذه بأنفسنا. كان الاتفاق فظًا بصراحة: كان لمنظمة إمداد التدفئة حقوق فقط، وكان لدى HOA مسؤوليات، واتفقنا على دفع ثمن التدفئة أولاً.
وبعد بضعة أشهر، بدأ السكان يلاحظون بمفاجأة أن الرسوم أصبحت أعلى فأعلى تدريجياً. لم نفهم ما كان يحدث: كانت درجة حرارة الماء الساخن هي نفسها، لكن كان علينا أن ندفع المزيد والمزيد مقابل المكعب. في المنزل المجاور، الذي يتلقى الحرارة من غرفة المرجل لدينا، كان مكعب الماء الساخن يكلف بالفعل 400 روبل بدلا من 250، كما كان المتوسط من قبل.
حساب تكلفة الماء الساخن.يحتوي مستند الدفع على جدول لحساب الرسوم، وكل سطر فيه عبارة عن خدمة منفصلة أو مورد أداة مساعدة. يحتوي الجدول على خمسة أعمدة رئيسية:
في أغلب الأحيان لحساب الماء الساخن في المنازل الحديثة، يتم استخدام طريقة مكونة من مكونين: يتم توفير الماء البارد والمبرد - الماء الساخن مع الكواشف المذابة ضد تآكل الأنابيب - إلى المنزل، ويتم تحضير الماء الساخن باستخدام مبادل حراري. أي أنه عندما تفتح صنبور الماء الساخن، فإنك لا تتلقى سائل التبريد القادم من خلال أنبوب من مكان ما، ولكن الماء الذي يتم تسخينه إلى درجة الحرارة المطلوبة موجود بالفعل في منزلك. في هذه الحالة، لا يظهر سطر "DHW" واحد في قسيمة الدفع، بل يظهر سطرين: "إمدادات DHW"، أي الماء البارد الذي تم تسخينه إلى ماء ساخن، و"الطاقة الحرارية لإعداد DHW".
هذه هي الطريقة التي يعمل بها منزلنا: يوجد في الطابق السفلي مبادل حراري يقوم بتسخين الماء الساخن، ويتدفق سائل التبريد إليه من غرفة غلايات السطح. وقد زاد المبلغ الموجود في فاتورة الدفع خصيصًا للطاقة الحرارية اللازمة لتحضير الماء الساخن. لذلك، أول شيء فعلناه هو البدء في التعامل مع فقدان الحرارة.
العرض = "1350" الارتفاع = "1612" فئة = "outline-bordered" style = "max-width: 1350px؛ height: auto" data-bordered = "true"> مثال على مستند الدفع مع حسابات إمدادات الماء الساخن و الطاقة الحرارية اللازمة لتحضيره. في يناير 2018، كانت التكلفة 242 روبل لكل 1 متر مكعب من الماء الساخن: (31.8 + 453.89) ÷ 2 = 242.49 ريال
خسائر الحرارة.إذا تدفق الماء الساخن من النقطة أ إلى النقطة ب عبر أنبوب طويل، وكانت درجة حرارة الهواء حول هذا الأنبوب أقل بكثير من درجة حرارة الماء، فإن الماء عند النقطة ب سيكون أبرد منه عند النقطة أ. وتسمى هذه الظاهرة فقدان الحرارة.
في المباني السكنية الحديثة، مثل مبانينا، يتم توزيع الماء الساخن باستمرار في جميع الطوابق، بحيث عندما تفتح صنبور الماء الساخن، تحصل عليه ساخنًا على الفور. إذا لم يكن هناك دوران، عليك تصريف كل الماء الموجود بين الصنبور وجهاز التسخين في كل مرة حتى يتدفق ساخنًا. وبينما يدور الماء في جميع أنحاء المنزل، فإنه يبرد. كلما زاد تبريده، كلما زادت الحاجة إلى إنفاق المزيد من الطاقة الحرارية لتسخينه مرة أخرى.
لقد أنفقنا ما يقرب من 65 ألف روبل على الطابق السفلي، و 16 ألف روبل على الطابق الفني. بالإضافة إلى الأنابيب، قمنا بعزل مداخل الطابق السفلي حرارياً، وكذلك المفاصل بين أقسام المنزل في الطابق الفني، بحيث لا يدخل الهواء البارد إلى الغرفة إلا من خلال فتحات التهوية وتبرد الأنابيب بشكل أقل.
وبالتالي، كان من الممكن تقليل متوسط فرق درجة الحرارة بين العرض والعودة بنسبة 5-7٪. لكن من المستحيل أن نقول إن الناس لاحظوا ذلك من خلال مدفوعاتهم - فقد كانت فروق درجات الحرارة من يوم لآخر كبيرة جدًا: تغيرت درجة حرارة الهواء خارج النافذة ودرجة حرارة الماء عند المدخل.
تحليل درجة الحرارة.كانت المشاكل المتعلقة بغرفة الغلاية تتزايد: في كثير من الأحيان توقف الماء الساخن عن السخونة ولم يكن من الواضح دائمًا ما إذا كانت غرفة التحكم في مؤسسة الخدمة على علم بذلك.
نشاطي الرئيسي هو برمجة الويب. بعد أن أتقنت القليل من برمجة وحدات التحكم الدقيقة، قمت بصنع جهاز يتيح لي أن أرى في الوقت الفعلي عبر الإنترنت رسمًا بيانيًا للتغيرات في درجات حرارة الماء الساخن وسائل التبريد من غرفة المرجل. عندما تنخفض درجات الحرارة، أتلقى إشعارًا على الفور في Telegram، ومن الجدول الزمني يمكنني أن أفهم ما إذا كان هناك حادث في غرفة المرجل أو مشكلة في شيء آخر.
ساعد تحليل درجة الحرارة في العثور على السبب الرئيسي لعدم استقرار إمدادات الحرارة: تم خلط المبرد الساخن بالماء، الذي يمر عبر الصمامات المفتوحة على الغلايات المنفصلة، في غرفة المرجل، وليس في الطريق إلى المبادل الحراري.
صيانة غرفة الغلايات.في مايو 2018، حصلنا أخيرًا على غرفة مرجل بها جميع المعدات كملكية مشتركة وتوقفنا عن دفع ثمن الماء الساخن وفقًا للتعرفة. لقد وجدنا منظمة ساعدتنا في الاستيلاء على غرفة المرجل وإعداد بيان معيب حتى نتمكن من التقدم بطلب للحصول على تعويض عن تكاليف إصلاح جميع المعدات غير العاملة.
وكان من المفترض أن تقوم نفس المنظمة بخدمة غرفة المرجل مقابل 55 ألفًا شهريًا. وتم تقسيم المبلغ على جميع أصحاب المباني في منزلين بما يتناسب مع المساحة، مما أدى إلى 2.91 ريال للمتر المربع. قررنا أيضًا جمع 1.5 ريال من كل متر مربع لصندوق إصلاح غرفة الغلايات للإصلاحات القادمة. في المجموع، دفع المالكون 4.41 روبية لكل متر مربع لصيانة غرفة الغلاية.
بعد بضعة أشهر، بدأنا نلاحظ أنه في الشقق ذات استهلاك الحد الأدنى من الماء الساخن - على سبيل المثال، يحاول المتقاعدون توفير المياه - بسبب رسوم صيانة وإصلاح غرفة المرجل، لم يتغير المبلغ لشهر الصيف على الاطلاق. تكلف مكعب الماء الساخن 150 روبل بدلاً من 250، ولكن تم إنفاق حوالي 100 روبل أخرى على صيانة غرفة المرجل. على الرغم من عدم تنفيذ أي عمل في غرفة المرجل. لذلك وجدنا منظمة خدمة أخرى مقابل 35 ألف روبل شهريًا. الآن، مع الأخذ في الاعتبار المساهمة في الإصلاحات المستقبلية، تكلف صيانة غرفة الغلاية أصحابها 2.86 روبية لكل متر مربع.
ونتيجة لذلك، فإن سبب المشاكل المتكررة مع الماء الساخن والمدفوعات المرتفعة لم يكن فقط ارتفاع تعريفة المياه، ولكن أيضا الصيانة غير السليمة لغرفة المرجل: تبريد الماء الساخن بسبب نقص العزل الحراري ومشاكل المبرد وأخذت المنظمات الخدمية أموالاً مقابل الإصلاحات التي لم يتم تنفيذها. فقط عندما قامت HOA بحل جميع المشاكل وتسجيل غرفة المرجل كملكية مشتركة حتى يتوقف السكان عن دفع التعريفة، انخفضت مدفوعات المياه والتدفئة.
عندما نتعرف على الأعمال التي تقوم بها شركة الإدارة، كثيرا ما نتفاجأ بالمبالغ الضخمة. بعد ثلاث سنوات من العمل في HOA، أدركت أن هذا ليس دائمًا علامة على السرقة أو العمولات. وتؤدي الصعوبات في العثور على مقاولين يعملون على أساس غير نقدي إلى تضخم حاد في الأسعار. لا يرغب هؤلاء المقاولون في القيام بأعمال صغيرة، وبالتالي يرتفع السعر أكثر. يتم إنفاق الكثير من الطاقة في البحث عن عرض بسعر معقول مع ضمان الجودة. اتضح أن العمل الذي يبدو بسيطًا للغاية ينتهي به الأمر إلى تكلفة الكثير من المال.
وهناك أيضًا أعمال لم يدرك أي من السكان أنها ضرورية: تنظيف المبادل الحراري، والصيانة الوقائية لنظام الصرف الصحي. هذه الخدمات باهظة الثمن ويجب إجراؤها بانتظام. هناك كمية هائلة من المعدات في المنزل تتطلب الإصلاح والصيانة، ويشعر السكان أنهم يدفعون فقط مقابل التنظيف في قاعة المدخل وفي الفناء. أصحاب المباني غير السكنية، الذين يتم جمع نفس المبلغ لصيانة الممتلكات المشتركة، في حيرة عموما، لماذا يدفعون المال، لأنهم يدفعون كل من البواب أمام المتجر وعاملة التنظيف بشكل منفصل.
خلال موسم التدفئة، وصل أخيراً ما كنا نعمل من أجله لمدة عامين: فقد انخفضت أجور التدفئة والمياه الساخنة بشكل ملحوظ. الآن أصبح الدفع مقابل التدفئة والماء الساخن سببًا للتفاخر أمام أصدقائك. في يناير 2017، دفعت 229 روبل مقابل متر مكعب واحد من الماء الساخن، و2997 روبل للتدفئة. في يناير 2019، دفعت 88 روبل مقابل متر مكعب واحد من الماء الساخن، و1091 روبل للتدفئة، و206 روبل أخرى لصيانة غرفة المرجل. وفي الوقت نفسه، أصبحت درجة حرارة الماء الساخن الآن أعلى بمتوسط 5 درجات مما كانت عليه، لذلك يجب أن يكون استهلاكه الشهري أقل.
88 ر
لقد دفعت ثمن مكعب من الماء الساخن في يناير 2019. قبل عام دفعت 229 روبل
وبمعرفة المساحة الإجمالية للمنزل المملوك وإجمالي حجم المياه الساخنة المستهلكة خلال هذه الأشهر، يمكنك مقارنة إجمالي المبالغ المستحقة الدفع من المنزل بأكمله.
| يناير 2019 | يناير 2018 | يناير 2017 | |
|---|---|---|---|
| 241775.48 روبل روسي | 360522.53 روبل روسي | 551,032.21 ر | |
| 1297.77 ر | 1935.16 ر | 2957.76 ر | |
| 21.24 ر | 31.67 ر | 48.41 ر | |
| التدفئة والماء الساخن للمنزل كله | 289889.00 روبل روسي | 528,537.04 ر | 676594.92 روبل روسي |
| DHW للمنزل بأكمله | 48113.52 روبية | 168,014.51 ر | 125,562.71 روبية هندية |
| الماء الساخن لكل 1 متر مكعب | 88.12 ر | 307.72 ر | 229.97 روبية هندية |
| الادخار لمنزلك | 386,705.92 روبية هندية | 148,057.89 روبية هندية | - |
صيانة غرفة التدفئة والغلايات للمنزل بأكمله
يناير 2019
241775.48 روبل روسي
يناير 2018
360522.53 روبل روسي
يناير 2017
551,032.21 ر
صيانة غرفة التدفئة والغلايات لشقة بمساحة 61.1 متر مربع
يناير 2019
1297.77 ر
يناير 2018
1935.16 ر
يناير 2017
2957.76 ر
صيانة غرفة التدفئة والغلايات لكل 1 متر مربع
يناير 2019
21.24 ر
HOA - ما هو وكيفية تنظيمه؟ ما هو المطلوب لإنشاء HOA في مبنى سكني؟
تنشأ فكرة إنشاء منظمة خاصة بهم بين السكان، عندما يكونون غير راضين عن عمل شركة الإدارة.
عادةً ما يتم التعامل مع هذه المشكلة من خلال مجموعة مبادرة تقوم بحملات وتعيين اجتماع عام للسكان.
قد لا تشمل هذه المجموعة المالكين فحسب، بل أيضًا أطرافًا ثالثة، على سبيل المثال، مكتب رئيس البلدية.
ولكن الشيء الرئيسي هو ذلك كان لدى المبادرين خبرة قانونية أو إدارية.
جمعية أصحاب المنازل يجب أن تستوفي المتطلبات التالية:
ويجب أن تكون الشراكة مسجلة لدى السلطات الضريبية وأن يكون لها حساب مصرفي.
ما هي المستندات المطلوبة لإنشاء HOA؟ لإنشاء HOA، أو بالأحرى لتسجيله، الأوراق التالية مطلوبة:
ما هو عدد أعضاء جمعية أصحاب المنازل الذين يقومون بإنشاء الجمعية؟ لإنشاء HOA، يلزم الأمر، بحيث تشمل أكثر من نصف أصحاب الشقق في المبنى.
وبخلاف ذلك، لا يمكن تسجيل المنظمة ككيان قانوني.
فكيف يتم تسجيل HOA في مبنى سكني؟ استخدم الخوارزمية.
لذا، مجموعة المبادرة، المكونة من أصحاب الشقق، قررت تشكيل جمعية HOA.
يجب أن تمتثل جميع تصرفات السكان للقواعد المعمول بها:
علاوة على ذلك، يتم تحرير الإخطار كتابيا مع الإشارة إلى جدول الأعمال. إذا تم تسليم الوثيقة شخصيا، فيجب أخذ إيصال من المستلم. إذا تم إرساله عن طريق البريد، فعندئذ فقط عن طريق البريد المسجل. قد يكون اللقاء بدوام كامل أو المراسلات.
يجب الاحتفاظ بالدقائق في كل اجتماع للمالكين،بدءًا من إنشاء HOA.
إذا انعقد الاجتماع غيابيا، فإن الوثيقة تشير أيضًا إلى:
إذا تم إنشاء جمعية أصحاب المنازل في مبنى سكني، فسيتم إعادة تنظيمها على الأساس. وبما أن HOA هي كيان قانوني، فإن الإجراء لا يختلف عن إعادة تنظيم المنظمات الأخرى.
لا يمكن أن تأتي المبادرة إلا من المؤسسين أو هيئة الإدارةإذا كانت هذه الصلاحيات محددة في الميثاق.
هناك عدة أنواع من إعادة تنظيم الجمعية، حيث يتم نقل جميع حقوق والتزامات الشراكة إلى شخص آخر:
بالإضافة إلى ذلك، قد يتم إعادة تنظيم HOA باستخدام تحديد أو قسم.في الحالة الأولى، يتم تقسيم الحقوق والالتزامات بين عدة كيانات قانونية جديدة. يتم التقسيم على أساس الميزانية العمومية للفصل.
يتم تقديم جميع القضايا المتعلقة بإعادة تنظيم HOA لاتخاذ قرار بشأنها في الاجتماع العام.
إعادة تنظيم الشراكة كثيرا ما تستخدم في الإفلاسلأن هذه هي الطريقة الوحيدة لإنقاذ المنظمة. يجب أن يتم الإجراء برمته وفقًا للقانون، وإلا يجوز للمحكمة أن تعلن أنه غير قانوني. وبعد ذلك سوف تطرح مسألة تصفيتها.
يمكنك التعرف على المشكلات التي تؤدي إلى إعادة تنظيم HOA من الفيديو:
جمعية المقيمين هي كيان قانوني، لذا فإن معرفة تاريخ تسجيلها أمر سهل للغاية.
على سبيل المثال، يمكنك ابحث عن منظمة حسب العنوان على موقع خدمة الضرائب.
إذا كانت المنظمة قد تمت بالفعل، فسيتم إدراج HOA في القائمة.
إذا كانت هناك حاجة إلى وثيقة رسمية، ثم طلب مستخرج من مصلحة الضرائب.
كيفية فتح HOA متعدد المنازل؟ في القانون يُسمح بإنشاء جمعية لأصحاب المنازل في مبنى سكني واحد. ولكن هناك استثناءات عندما تشارك المنظمة في صيانة عدة منازل.
هذا هو ما يسمى HOA متعدد المنازل. لا يمكن تنظيمه إلا إذا إذا كانت المنازل قريبة ومتاخمة لبعضها البعض.
كيفية إنشاء HOA إذا لم تكن جميع الشقق خاصة؟ يتم إنشاء المنظمة من قبل أصحاب المنازل، وبالتالي، من جانب الشقق غير المخصخصة المشارك هو البلدية.
لكن إنشاء HOA يعتبر مستحيلاً إذا كان عدد الشقق غير المخصخصة أكبر من عدد الشقق المخصخصة.
الشراكة لها مزايا وعيوب. تشمل مزايا HOA ما يلي:
إذا تحدث عن عيوب الشراكة، ثم الأكثر شيوعا ما يلي:
إذا لم يدفع بعض السكان مقابل المرافق، فيجب سداد ديونهم من قبل المشاركين المتبقين. وهذا يؤدي إلى حالات الصراع وتصفية الشراكة.
ويجب على الهيئة الإدارية، وهي في هذه الحالة اجتماع الأعضاء، أن تضع آلية للتأثير على المدينين عديمي الضمير.
بالنسبة للأغلبية، يبدو إنشاء رابطة لسكان مبنى سكني الطريقة الوحيدة للتحكم في تشغيل الملكية المشتركة. ولكن لكي تحقق هذه المنظمة فوائد كبيرة، يجب أن تؤخذ عوامل كثيرة بعين الاعتبار.
بما في ذلك اختصاصات أعضاء الهيئات الإدارية. لذلك، يجب التعامل مع إنشاء الشراكة بشكل مدروس وبما يتوافق مع الإجراء.
عن، كيفية إنشاء HOA الخاص بك، يمكنك معرفة ذلك من الفيديو:
إذا وجدت خطأ، يرجى تحديد جزء من النص والنقر عليه السيطرة + أدخل.
) – منظمة غير ربحية، كيان قانوني تم تشكيله من قبل سكان مبنى سكني بغرض الحصول على حقوق إدارة الممتلكات المشتركة. ويكمن سبب وجودها في إبرام عقود بشكل مستقل مع الشركات التي تقدم خدمات مثل صيانة المصاعد وأجهزة الاتصال الداخلي، وجمع القمامة، وأمن المنازل، وما إلى ذلك.
منذ لحظة إنشاء الشراكة وحتى تصفيتها، يكون المبنى السكني خارج نطاق اختصاص السلطات البلدية ويتم إدارته بشكل مشترك من خلال عقد اجتماع عام لأصحاب المنازل. يتيح لك إنشاء مثل هذه المنظمة تجنب النزاعات مع الهياكل البلدية فيما يتعلق بتنظيف المناطق المحلية وحالة الأسطح والمداخل والأقبية. يحق للمقيمين أن يقرروا بشكل مستقل القضايا المتعلقة باختيار شركة الخدمات، وكذلك استخدام مساحات الطابق السفلي والعلية. ويجوز تأجير هذه المباني ومن ثم استخدام العائدات لإصلاح المنزل.
إن مزايا التكوين الجديد واضحة للجميع، وبالتالي فإن مسألة كيفية تنظيم HOA، ما هي القضايا القانونية التي يجب حلها وكيفية التصرف بعد الحصول على إذن، يمكن اعتبارها ذات صلة.
تنعكس تفاصيل إنشاء المنظمة ومواصلة وجودها في المادة 135 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.
يمكن أيضًا العثور على معلومات تهمك حول أنشطة هيئة إدارة المنزل المعنية في فن. المواد 137 و146 و147 و149 و151 و152 و156 من قانون الإسكان. في الفن. تم وضع علامة على 161 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي والفن. 44 يُلزم أصحاب العقارات بعقد اجتماعات لحل مشكلات الإدارة المهمة.
إن HOA ليس الشكل الوحيد لإدارة مبنى سكني.
إذا رغبت في ذلك، يمكنك البقاء تحت سلطة السلطات البلدية. أساس اختيار شكل مختلف من الإدارة هو إرادة غالبية السكان الذين لهم حق التصويت. وفي هذه الحالة، لا يصبحون أعضاء إلا بعد تقديم طلب مماثل إلى الرئيس المنتخب.
شرط الخلقهو وجود مباني سكنية أو أراضي مع مباني سكنية مجاورة يوافق أصحابها على إنشاء منظمة لإدارة العقار المشترك. إن الانضمام إلى مثل هذه المنظمة هو عمل تطوعي. يحق للمواطن التقدم بطلب العضوية وسحبها. 
قبل أن تبدأ في الإنشاء، عليك أن تجمع مجموعة المبادرة– 5-7 أشخاص على استعداد للتعامل مع المسائل القانونية ومساعدة المالكين الآخرين على اتخاذ القرار بشأن الخيار الأكثر ملاءمة لإدارة المنزل.
قبل الانتقال من باب إلى باب مع اقتراح لإنشاء منظمة، كان السكان جزءًا من مجموعة المبادرة ملزم:
ل الحصول على معلومات من السكان، غالبًا ما يلجأ إلى إرسال إشعارات مكتوبة إلى كل عنوان. يدعوك الإشعار إلى إبداء رأيك في التغيير القادم في شكل إدارة المنزل. بعد تلقي الإجابات، يتم تنظيم اجتماع عام للمالكين.
تقوم مجموعة المبادرة بتنظيم الاجتماع. اجتماع السكانيتم تنفيذها بعد أن قام أعضاء هذه المجموعة بوضع ميثاق أولي وقضايا ذات أهمية قصوى. مكان التجمع هو أي غرفة مجانية ذات حجم مناسب، في الصيف - فناء المنزل (في المستقبل، يتجمع السكان في نفس الغرفة باستمرار). يتم إخطار كل مقيم بالجمع المخطط له شخصيًا (مقابل التوقيع) أو عن طريق البريد مع إقرار بالتسليم. ويشترط على صاحب الشقة أن يأخذ جواز سفره ووثائق السكن معه.
خلال الاجتماع:
ويعتبر الاجتماع ناجحا إذا تم طرح المبادرة بدعم من أكثر من نصف السكان. في الوقت نفسه، يتمتع المواطنون الذين تحتوي شققهم على مساحة أكبر بعدد أكبر من الأصوات (يمكن تغيير هذه القاعدة عن طريق تعديل الميثاق بشكل مناسب).
ينتهي تجمع السكان بالرسم بروتوكول. ويجب على جميع المواطنين الحاضرين والذين يحق لهم التصويت التوقيع على هذه الوثيقة. ويدير HOA اجتماع عام ينتخب، كهيئة دائمة، مجلس الإدارة برئاسة الرئيس، ولجان التدقيق والفرز.
صلاحيات مجلس الإدارة ورئيسهتنتهي صلاحيتها بعد عامين من انتخابهم. يتم اعتماد قرار بهذا الشأن في الاجتماع العام الأول للمقيمين، ويتم تحديد قواعده في المادة. 146 قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.
تم تطوير النسخة الأولى من الميثاق من قبل مجموعة المبادرة، وبعد ذلك يتم تقديم هذه الوثيقة للمناقشة في الاجتماع العام. يتم تطوير هذه الوثيقة على أساس المادة 6 من قانون الإسكان في الترددات اللاسلكية. ويجب أن تكون مختصرة ومفهومة لأي مالك ليس لديه خلفية قانونية.
إلزامييتضمن الميثاق معلومات حول:
يمكن تضمين إجراءات التجمع لمناقشة المشكلات الحالية في الميثاق بصيغة خاصة به، تختلف إلى حد ما عن تلك المنصوص عليها في قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. من الممكن تنظيم الرسوم التي يشارك فيها كل من أعضاء HOA وأصحاب المنازل الذين لم ينضموا إليها. يجوز انتخاب رئيس مجلس الإدارة من بين أعضائه، أو أن يتم تعيينه في هذا المنصب عن طريق فرز الأصوات في الاجتماع العام للشركة. وفي الحالة الأخيرة، لن يعتمد الرئيس على بقية أعضاء مجلس الإدارة وسيكون قادرًا على اتخاذ قرارات أكثر استقلالية. وإمكانية مثل هذا الاختيار جديرة بالذكر في أحد بنود الميثاق.
المالكون الذين لم ينضموا إلى الشراكة ليسوا ملزمين بالامتثال لميثاقها، لكن لا يمكنهم الطعن في القرارات المتخذة.
مثال: قرر المواطن يو أ. إيفانوف أن عمل البواب، الذي تم تعيينه لهذا المنصب بقرار من المجلس، لا يناسبه. وله الحق في التعبير عن شكواه بحضور اجتماع الشركة أو بإرسال شكوى كتابية إلى رئيس مجلس الإدارة. إذا كان الملاك الآخرون راضين عن البواب، فلن يكون من الممكن طرده، كما لن يكون من الممكن رفض دفع الإيصال المقابل.
يتم تسجيل الجمعية في الفرع المحلي لدائرة الضرائب الفيدرالية (FTS).
يمكن لأي عضو في مجلس الإدارة تقديم حزمة المستندات المطلوبة. لهذا يجب توفيرهاموظفو دائرة الضرائب الفيدرالية:
يتم النظر في الطلب المستلم مع طلب التسجيل خلال 7 أيام، وبعد ذلك سيتم استيفاءه أو إخطار مقدم الطلب بالرفض. إذا تمت الموافقة على الطلب، أ شهادة قبول المنزل. يتم التوقيع على القانون بحضور أعضاء المجلس وممثلي البلدية. ولا يؤثر الشكل الجديد للإدارة على حقوق أصحاب الشقق، حيث يتلقى كل مالك عقار الإخطار المناسب بشأنه. 
جمعية أصحاب المنازل هي جمعية غير ربحية، وبالتالي الحساب المصرفي يفتح باسم كيان قانوني. ويتم تنفيذ هذا الإجراء من قبل الرئيس، ما لم ينص ميثاقه على خلاف ذلك. إن رئيس مجلس الإدارة هو الملزم بالاتصال بالبنك لطلب مماثل. ومن غير المناسب طرح مسألة فتحها للمناقشة العامة من قبل أصحابها. يمكن القيام بذلك إذا لم يكن لدى الرئيس الرغبة في تحمل مسؤولية وضع الأموال العامة في بنك معين.
الحساب البنكي هو المتطلبات المسبقة. وغيابها يجعل من المستحيل إجراء تسويات رسمية مع مقدمي الخدمات وقبول الأموال من السكان على شكل رسوم عضوية للاحتياجات العامة للمنزل.
لفتح حساب جاري، سوف تحتاج إلى تقديم عنوان المؤسسة المختارة الوثائق التالية:
سيتطلب الافتتاح بعض التكاليف النقدية، في المتوسط، من 1500 إلى 2500 ألف روبل. وبمجرد فتح الحساب، يتم إخطار السلطات الضريبية بوجوده. لا يسمح بأكثر من 7 أيام لتسليم الإخطار.
يتم توثيق كل اجتماع. يتم حفظ المحاضر من قبل رئيس مجلس الإدارة أو أمين السر. يجتمع السكان الذين انضموا إلى HOA بشكل منتظم (مرة كل 3 أشهر أو أكثر) وبشكل غير منتظم، عند ظهور مشكلات تتطلب حلاً مشتركًا.
أسباب انعقاد الجمعية العموميةيمكن ان يكون:
تتم الإشارة إلى كل شخص حاضر في ورقة التسجيل. ولا تتم مناقشة القضايا غير المدرجة على جدول الأعمال. ويتم التصويت على كل موضوع مدرج في جدول الأعمال. ماذا يحدث في الاجتماع المسجلة في البروتوكول.
يتم تخزين البروتوكولات في مكان التسجيل والموقع الفعلي للمنظمة؛ وفي حالات استثنائية، قد يتم تخصيص مكان آخر لذلك.
يُطلب من مالكي العقارات الذين يرفضون الانضمام إلى HOA الدخول في اتفاقية مع هذه المنظمة لتنفيذ أعمال الإصلاح والترميم في المنزل.
أساس العقد هو وصف العقار الذي يحتاج إلى الصيانة والإصلاح.
حيث المتطلبات المسبقةيجب أن تدرج في هذه الوثيقة البنود المتعلقة بما يلي:
تم تحرير الوثيقة من نسختين وتوقيعها من قبل المالك ورئيس مجلس الإدارة.
يتحكم يمكن نقلها إلى منظمة الإدارة. وفي هذه الحالة، يتم أيضًا إعداد اتفاقية خاصة، ولكن مع تضمين الشروط التي على أساسها ستقوم شركة معينة بتنفيذ العمل الموكل إليها.
إنشاء HOA في مدخل واحد مستحيل.
الاستثناء هو الحالات التي يتكون فيها المنزل من مدخلين فقط ويعيش في أحدهما أكثر من 50٪ من السكان المستعدين للانضمام إلى الشراكة.
ضمن شراكة واحدة يمكن دمجهاأصحاب الشقق في العديد من المباني السكنية. يجب على المقيمين في كل منهم عقد اجتماعهم الخاص وتقديم مقتطف عام من البروتوكولات المعتمدة. لا يختلف إجراء الإنشاء الإضافي عن الإجراء الموضح أعلاه.
يتيح لك إنشاء HOA واحد للعديد من المباني السكنية توفير أموال كبيرة تستخدم لتحسين المباني والمنطقة المحيطة بها، وكذلك لتوفير الطاقة. يتم توفير خصومات للمستهلكين الشامل. في الوقت نفسه، قد تنشأ صعوبات في الإدارة، ولكن مع الإدارة ذات الخبرة، لن يكون من الصعب التعامل مع أي مشاكل.
وفقًا لقانون الإسكان في الاتحاد الروسي، يمكن إنشاء جمعية لأصحاب المنازل من قبل سكان المنازل المجاورة، وبالتالي جمعية أصحاب المنازل في قرية ريفية تم إنشاؤها على نفس الأساس، كأي جمعية أخرى مماثلة.
أساسي مشكلةهو تحديد حجم حصة المالك، وبالتالي عدد الأصوات العائدة له. وبالإضافة إلى ذلك، هناك خطر التعريف الخاطئ لمفهوم "الملكية المشتركة". وفي هذا الصدد، يجب صياغة الميثاق بأقصى قدر من الجودة. ربما ينبغي أن يعهد بتطويرها إلى محام.
يعد إنشاء HOA قبل تشغيل المبنى السكني إجراءً قانونيًا تمامًا.
هذه الفرصة متاحة للمالكين الذين دفعوا بالكامل ثمن بناء الشقق والمواطنين الذين يخططون لأن يصبحوا مالكين في المستقبل (المادة 139 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
يتم إنشاء الشراكة على نفس الأساس الذي يتم من خلاله تنظيم توحيد أصحاب الشقق في مبنى تم تشغيله بالفعل.
الجسم الرئيسيفي المنظمة المعنية هو مجلس الإدارة ورئيس مجلس الإدارة. وفقًا لقانون الإسكان في الاتحاد الروسي، لا يحق للشراكة الحصول على فوائد تجارية من أنشطتها، ولكن في بعض الحالات لا تزال هذه الفوائد موجودة.
وبالتالي، يحق لأعضاء الشراكة استئجار الطابق السفلي أو العلية في المنزل والحصول على أموال لإصلاح السقف وتحسين المنطقة المحلية. وفي الوقت نفسه، لا يتم توزيع عائدات الإيجار بين أصحاب الشقق. تُستخدم هذه الأموال لدفع تكاليف عمل رئيس مجلس الإدارة وأعضاء الشراكة المشاركين في الإدارة.
وبالتالي فإن المهمة الرئيسية لـ HOA هي العثور على المستأجرين وإبرام العقود مع الشركات التي توفر الكهرباء والغاز والمياه وإجراء إصلاحات وصيانة المنزل.
يتم توثيق جميع الإجراءات وحفظ المحاضر وحفظ الإيصالات. يقدم مجلس الإدارة تقارير منتظمة إلى أعضاء الشراكة حول جميع الأموال التي تم إنفاقها والعمل المنجز خلال الفترة المشمولة بالتقرير.
جمعية أصحاب المنازل هي جمعية غير ربحية، ويحق لمنظميها حل جميع المشكلات الداخلية بشكل مستقل. لا يوجد عمليا أي إشراف حكومي على أنشطتها، ولا يمكن توقع إجراء عمليات تفتيش منها مفتشية الإسكانمهتمة بحالة المخزون السكني.
إن عدم وجود رقابة صارمة هو السبب وراء وجود العديد من المخططات الاحتيالية التي لا يمكن وقفها إلا من قبل المواطنين أنفسهم. لذلك، بناء على طلب أصحاب الشقق في مبنى سكني دائرة الضرائب الفيدراليةيحق له إرسال متخصصين للتحقق من الأنشطة المالية للمنظمة ومبلغ عائداتها والغرض منها. إذا تلقى مكتب المدعي العام شكوى مماثلة، فيمكن أيضًا إجراء تفتيش في قضية محددة.
بالإضافة إلى ذلك، يحق للمواطنين الذين لا يثقون بلجنة التدقيق ومجلس الإدارة الاستعانة بمنظمة خارجية لإجراء التدقيق. قد تصر مفتشية الإسكان غير الراضية عن حالة السكن أيضًا على إجراء التدقيق.
لذا، فإن HOA عبارة عن رابطة لأصحاب المنازل تم إنشاؤها بغرض إدارة المنزل بالطريقة الأكثر ملاءمة. فوائد الشراكة واضحة - وهذا يشمل تخفيض تكلفة أعمال الإصلاح، وتخفيض التعريفات الجمركية على أنواع مختلفة من الخدمات، فضلا عن القدرة على حل مختلف القضايا المنزلية بشكل مستقل.
السلطات البلدية عمليا لا تتدخل في أنشطة هذه المنظمة. الجمعية تطوعية، يمكنك الدخول إليها بسهولة والخروج منها بسهولة. يدفع جميع الأعضاء رسوم العضوية، والتي يتم تحديد مبلغها في الميثاق. سكان المنزل الذين ليسوا أعضاء في الشراكة ملزمون بالامتثال للقرارات التي تتخذها، لأنها إرادة الأغلبية.
للحصول على معلومات حول إجراء إنشاء HOA، شاهد الفيديو التالي:
في بعض الحالات، يفضل سكان المباني السكنية، الذين سئموا من التقاعس أو عدم كفاءة شركات الإدارة، تنظيم جمعية أصحاب المنازل (HOA). وبالتالي، فإنهم يسيطرون على نوعية الحياة في هذا المنزل ويمكنهم حل بعض المشاكل المتعلقة بالإسكان والخدمات المجتمعية بشكل مستقل.
تختلف أسباب تشكيل جمعيات أصحاب المنازل. في أغلب الأحيان، تنشأ الحاجة إلى تشكيل HOA عندما يكون سكان مبنى سكني غير راضين عن جودة عمل شركة الإدارة. وقد ينطبق هذا ليس فقط على الخدمات المقدمة، ولكن أيضًا على العمل مع العملاء.
على سبيل المثال، في حالة حدوث انقطاع دوري للتيار الكهربائي، فهذه مشكلة، ولكن يمكن حلها من قبل موظفي شركة الإدارة. لكن إذا رفض هؤلاء الوفاء بالتزاماتهم، فهذه مشكلة خطيرة بالفعل، وقد تؤدي إلى قرار السكان بتشكيل جمعية محلية. بعد تشكيل هذه المنظمة، سيتمكن أصحاب الشقق في هذا المبنى السكني من حل جزء كبير من المشاكل بأنفسهم. هذا هو الهدف الرئيسي لإنشاء HOA - تنظيم الحكم الذاتي.
قائمة الإجراءات التي يمكن لجمعية أصحاب المنازل القيام بها:
ومن المهم أن نأخذ في الاعتبار حقيقة أن جمعية أصحاب المنازل ليست منظمة تجارية. لذلك، ليس لديهم الحق في كسب المال لمصلحتهم فقط. يجب أن تذهب جميع الأموال المستلمة إلى صندوق هذا المبنى السكني.
يمكن للمجموعة التي نظمت HOA أن تشمل فقط سكان مبنى سكني معين. إذا لم يتم تسجيل المواطن في عنوان معين، فلا يمكنه أن يكون جزءًا من مجموعة المبادرة من السكان فحسب، بل يمكنه أيضًا المشاركة في الاجتماعات العامة.
بالإضافة إلى ذلك، لكي تتمكن مجموعة المبادرة من تحمل مسؤولياتها بشكل كامل، يجب أن تتكون من أفراد لديهم المعرفة في مجالات معينة.
قائمة بمجالات التعليم التي يجب أن يكون أعضاء مجموعة مبادرة HOA مختصين فيها:
بالإضافة إلى ذلك، من أجل تشكيل جمعية أصحاب المنازل، من الضروري التأكد من استيفائها لمعايير معينة:
وبالتالي، يمكن لأي مقيم في مبنى سكني لديه معرفة بالمحاسبة والقانون والأعمال إنشاء HOA. في هذه الحالة فقط سيتم تسجيل المنظمة لدى مكتب الضرائب والاعتراف بها كهيئة شرعية للحكم الذاتي.
الأساس القانوني لمسألة إنشاء HOA هو في المقام الأول قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. في الماضي، كان يتم التحكم في هذه القضية أيضًا من خلال القانون المدني وبعض القوانين الفيدرالية. ومع ذلك، فقد أظهرت عدم اتساقها، وفي عام 2005 تم إدخال تعديلات كبيرة على البنود المتعلقة بهذه الشراكات. وعلى وجه الخصوص، تم إلغاء القانون الاتحادي رقم 72 بالكامل وهو غير صالح حاليًا. الآن يتم تنفيذ وظائف مماثلة من خلال عدد من مواد قانون الإسكان في الاتحاد الروسي والقانون المدني للاتحاد الروسي.
أول ما يجب ملاحظته هو المادة 291 من القانون المدني للاتحاد الروسي. ويسجل حقيقة أنه لا يمكن تسجيل جمعية المقيمين إلا كمنظمة غير ربحية هدفها حماية مصالح أصحاب الشقق في مبنى سكني معين.
أما إذا كان القانون المدني قد تناول موضوع الشراكات في مادة واحدة فقط، فإن قانون الإسكان اعتبر هذه الشراكات في كامل الباب رقم 6 الذي يتكون من فصلين كبيرين رقمهما 13 و14.
ينظر الفصل 13 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي في إجراءات إنشاء HOA، إلى جانب صلاحيات أعضاء مجموعة المبادرة. بالإضافة إلى ذلك، يتضمن القسم وصفًا لإجراءات إعادة تنظيم أو تصفية جمعية المقيمين.
يكشف الفصل 14 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي بمزيد من التفصيل عن حقوق ومسؤوليات مجموعة مبادرة HOA، وإجراءات الحصول على العضوية فيها وتفاصيل عقد الاجتماعات. كما يحدد هذا القسم من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي قائمة بالموارد المتاحة لأعضاء جمعية أصحاب المنازل (المدفوعات أو المساهمات، والدخل من الأنشطة التجارية، والإعانات والدخل الآخر).
من المهم أن نلاحظ مرة أخرى أن كل هذه الموارد لا يمكن أن ينفقها أعضاء مجموعة المبادرة على الاحتياجات الشخصية - فقط على الاحتياجات العامة (مستحضرات التجميل أو الإصلاحات المنزلية الكبرى، وتوظيف عمال النظافة، وغيرها من النفقات المماثلة).
من أجل تنظيم HOA، فإن مجرد اتخاذ القرار المناسب لا يكفي. هذه عملية كاملة تتكون من عدة مراحل كبيرة. قد يكون لكل منهم صعوباته الخاصة، لذلك تحتاج إلى تقديم تعليمات خطوة بخطوة لهذا الإجراء.
تتضمن عملية إنشاء HOA الخطوات التالية:
في المرحلة الأولى من إجراءات إنشاء HOA، من الضروري إنشاء مجموعة مبادرة لهذه المنظمة غير الربحية. ليست هناك حاجة لعقد اجتماع للسكان. بدلاً من ذلك، يجب على العديد من أصحاب المنازل في مبنى سكني معين أن يجتمعوا ويقترحوا تنظيم HOA. وكقاعدة عامة، سيكونون أيضًا جزءًا من مجموعة المبادرة، أو سيقترحون مرشحين أكثر ملاءمة.
كما ذكرنا سابقًا، من المهم أن يكون لدى الممثلين المختارين بعض المعرفة في مجالات مثل المحاسبة والقانون والأعمال. وإلا فلن يتمكنوا من تحمل مسؤوليات مجموعة المبادرة التابعة لجمعية أصحاب المنازل.
تحدث المرحلة الثانية من إجراء إنشاء HOA مباشرة بعد إنشاء مجموعة المبادرة. الآن نحن بحاجة إلى تنظيم اجتماع للمقيمين، حيث سيتم حل قضيتين في وقت واحد.
أولا، عليك أن تقبل النهائي قرار بشأن تشكيل HOA. يتم تحديد ذلك عن طريق التصويت (بأغلبية الأصوات بالطبع)، ويجب أن يحضر الاجتماع ثلاثة من سكان المبنى السكني على الأقل. وفي الوقت نفسه، يلتزم المنظمون بإخطار جميع أصحاب المنازل. للقيام بذلك، يتم إعداد إشعار كتابي وإرساله إلى جميع المقيمين قبل 10 أيام على الأقل من الاجتماع، مع الإشارة إلى مكان الحدث وزمانه وجدول أعماله.
ثانياً، إذا وافق السكان على قرار تشكيل HOA، فإنهم اختر مجموعة المبادرة. في أغلب الأحيان، يشمل الأشخاص الذين أثاروا هذه المشكلة في البداية، ولكن يمكن أيضًا ترشيح المرشحين الآخرين الذين لديهم المعرفة والمهارات المناسبة، وكذلك أولئك الذين يتمتعون بسلطة كبيرة بين سكان هذا المبنى السكني.
يحق للمقيمين البالغين فقط التصويت في هذا الاجتماع (وكذلك في جميع الاجتماعات اللاحقة). وفي الوقت نفسه، يجب عليهم الحضور إلى الاجتماع ومعهم المستندات التي تؤكد الملكية (الأصل ونسخة) وجواز السفر. إذا لم تتاح للمواطن فرصة الحضور شخصيًا، فيمكنه إصدار توكيل رسمي لطرف ثالث.
لن يكون من الممكن البدء فورًا في حل المشكلات التي تم تجميع HOA من أجلها. يجب أن يكون للمنظمة أيضًا ميثاقها الخاص. ولهذا الغرض، يتم انتخاب رئيس ومجلس إدارة، يقومان بدور الهيئة التنفيذية للشراكة. ثم يتم إعداد الميثاق والموافقة عليه. على أساس هذه الوثيقة، سيتم تنفيذ الأنشطة الاقتصادية والتنظيمية وغيرها من أنشطة HOA.
لكي يتم الاعتراف بالميثاق على أنه صالح، يجب أن يتم توقيعه من قبل رئيس مجلس الإدارة المنتخب من قبل الاجتماع العام للمقيمين. إذا لم يتم الاختيار بعد، يتم توقيع الوثيقة من قبل رئيس الاجتماع العام الحالي. ليست هناك حاجة للتصديق على الميثاق بختم، خاصة بختم مطور مبنى سكني (خطأ قانوني شائع بين السكان).
بعد اتخاذ قرار بشأن تشكيل جمعية أصحاب المنازل، وكذلك الموافقة على مجلس إدارتها وميثاقها، يمكنك الانتقال إلى مرحلة تسجيل هيئة الحكم الذاتي هذه. للقيام بذلك، تحتاج إلى جمع مجموعة كاملة من المستندات، وبعد ذلك يقدمها الرئيس (أو ممثله المعتمد) إلى السلطات الضريبية.
قائمة المستندات المطلوبة لتسجيل حالة HOAs:
يتم تقديم هذه الوثائق مع طلب تشكيل HOA (المحررة بشكل حر) إلى السلطات الضريبية. إذا تم تقديم جميع المستندات اللازمة وتم استكمال كل شيء بشكل صحيح من الناحية القانونية، تتم الموافقة على الطلب ويمكن الآن لمجموعة المبادرة الانتقال إلى المرحلة التالية.
بعد الموافقة على تكوين مجموعة مبادرة HOA، وكتابة ميثاقها، وتسجيل المنظمة نفسها، تحتاج إلى فتح حساب مصرفي. للقيام بذلك، يتم فتح حساب مصرفي (عادة باسم رئيس مجموعة مبادرة الشراكة) ويتم نقل مقر المنظمة المشكلة حديثًا إلى ميزانية عمومية جديدة.
عند تحويل الحساب الجاري لمبنى سكني إلى رصيد البنك يجب أن تكون هناك عمولة تضم ممثلين عن الإدارة المحلية. ثم يتم إصدار إشعار كتابي بفتح الحساب. يتم إرسال هذا الإخطار إلى الإدارة الاقتصادية للإدارة المحلية.
بعد تسجيل HOA لدى السلطات الضريبية، تقوم مجموعة المبادرة بإبرام (أو تجديد) عقود مع شركات الإدارة التي ستزود المنزل بالكهرباء والماء والخدمات الأخرى ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك، تشمل مسؤوليات الأشخاص المسؤولين في الشراكة توظيف عمال النظافة وجامعي القمامة وغيرهم من العمال المماثلين الذين سيضمنون حياة مريحة للسكان.
إنشاء HOA له مزاياه وعيوبه. من بين المزايا الجديرة بالملاحظة قدرة السكان على حل جميع المشكلات التي تنشأ عند التعاون مع شركات الإدارة بشكل مستقل. بالإضافة إلى ذلك، يمكنهم إجراء إصلاحات منزلية بأنفسهم، دون تنسيق طويل مع الهيئات المعتمدة. كما أن الأنشطة التجارية لـ HOA يمكن أن تقلل من تكاليف المالكين، وعادة ما تكون المنطقة المحيطة مجهزة بشكل أفضل من المنزل الذي لا توجد فيه إدارة.
ومع ذلك، فإن هذا الخيار له أيضا عيوبه. أولا، قد تكون هناك زيادة في تكاليف التشغيل. والسبب هو أن مجموعة مبادرة HOA وبعض السكان قد يقررون تحسين ملعب للأطفال على سبيل المثال.
ثانيا، قد يكون هناك عيب خطير، أو بالأحرى، عقبة في عمل HOA، وهو سوء الفهم والخلاف بين مجموعة المبادرة وبقية السكان. ونتيجة لذلك، سيكون من الضروري القيام بأعمال توضيحية. على سبيل المثال، إذا كان بعض السكان لا يدفعون فواتير الخدمات بالكامل. ونتيجة لذلك، يضطر المزيد من أعضاء HOA إلى سداد الديون. مهمة الشراكة هي حل مثل هذه الصراعات، لكن هذا ليس ممكنا دائما.
وثالثا، هناك آلية قانونية غير كاملة يتم من خلالها التفاعل بين المنظمات الإنسانية والوكالات الحكومية. على سبيل المثال، في الممارسة العملية، لا تتلقى هذه المنظمة التجارية دائما الأموال التفضيلية المخصصة لها للفئات المقابلة من السكان.
