مصدر الصورة: Photobank Laurie
يمكنك بيع شقة في مبنى جديد لأسباب مختلفة: اشترى شخص ما الإسكان لأغراض الاستثمار وخطط لإعادة الاستثمارات، شخص ما ببساطة تغيير ظروف الحياة. ولكن إذا كان المنزل ما زال بنيت، I.E. لم يتم تكليف المنزل، ثم سيكون الإجراء واحد: بيع الشقة لنقل الحقوق. في حد ذاته، تم عمل هذا النوع من المعاملات منذ فترة طويلة في السوق، لكن هذا لا يعني أنه سيكون من السهل تحقيق العقارات الخاصة به. طلب الموقع من الخبراء توضيح الصعوبات التي ينتظرها البائع الخاص، والأهم من ذلك - كيفية التعامل معها.
اليوم، بيع الشقة في المبنى الجديد على حقوق النقل هو ظاهرة شائعة إلى حد ما لأنها تشرح ايرينا دوبروكهوتوفا، رئيس مجلس الإدارة , توفر استراتيجية الاستثمار في المبنى الجديد لفترة قصيرة (18-24 شهرا). "عادة ما يكون هناك حاجة إلى الكثير من الوقت لبناء منزل أثناء الامتثال لجدول البناء، والأنسب هو البيع في مرحلة الانتهاء من البناء، ولكن قبل وضع المنزل في العملية والحصول على حق الملكية" وقال خبير.
ومع ذلك، حاليا في سوق العقارات الأولية، يلاحظ الخبراء انخفاضا في عدد مبيعات المبيعات من الأفراد. "هذا بسبب سببين"، يعتقد ماريا ليثينيتسكايا، الشريك الإداري . "أولا، المستثمرون أنفسهم ليسوا مستعدين لمغادرة المشروع، لأنه في مرحلة الاستثمار في العقارات يأملون في ربح كبير. الآن قام مثل هذا البائعين بتأجيل الصفقة "بأفضل الأوقات". ثانيا، لم يكن الطلب على الشقق المهمة كبيرة اليوم ويرجع ذلك إلى حقيقة أن هذا النوع من الشراء يتضمن بشكل أساسي دفعة واحدة، والزميلين الذين يمكن للعملاء الذين يمكنهم دفع المبلغ كله فورا يجدونها صعبة للغاية ".
يمكن تمييز المعاملة المتعلقة بتعيين الحقوق في المبنى الجديد من قبل العديد من الجوانب - القانونية والاقتصادية والسوق. مع كل شيء الأول بسيط بما فيه الكفاية: وفقا ل فاسيلي شارابوفا، محام شركة المطور ، المخاطر القانونية للبائع في صفقة مماثلة هي الحد الأدنى. عادة ما يتم تنفيذ الجزء الرئيسي من المخاطر القانونية من قبل المشتري، أي مستثمر حصة جديد، سيستغرق عقد مع المطور، مكان مستثمر الأسهم السابق.
خطر المفتاح للبائع هو تأخير متطلبات الدفع الصحيحة من المشتريوبعد من الممكن تقليل هذا الخطر باستخدام آلية الخلية المصرفية، وكذلك خطابات الائتمان المصرفية. يوضح جوهر الأخير، فاسيلي شارابوف، هو أن المشتري يضع الأموال بسبب البائع، إلى حساب اعتماد خاص في البنك. يحصل البائع الوصول إلى هذه الوسائل بعد أن يحتوي على اتفاق إضافي مسجل لحامل حساب DDA إلى حامل البنك على انتقال الحق في طلب مستثمر جديد للأسهم. ناقص هذه الآلية الوحيد هو أن البنك يأخذ لجنة لائقة لهذه الخدمة - 1٪ أو أكثر من مبلغ الأموال، يلاحظ الخبراء. لذلك، في الحالات التي يجوز فيها القانون، يمكن أن تدفع أطراف الصفقة نقدا، واستئجار خلية مصرفية - وهذا هو أيضا موثوقة وأرخص بكثير من خطاب الاعتماد.
لا تنس الضرائب على الدخل من بيع الممتلكات. "إذا مرت مهمة الحقوق في الشقة مع زيادة القيمة، إذن البائع ملزم دفع NDFL بمبلغ 13٪ من فرق السعر، - يقول الاهتمام ماريا Lithinetskaya، إدارة مجموعة مدرب الشريك.- على سبيل المثال، استحوذ المساهمين على السكن لمدة 5 ملايين روبل، وتبيع لمدة 7 ملايين روبل. يجب عليه دفع ضريبة مع مليوني روبل، أو 260 ألف روبل. لذلك، يذهب العديد من البائعين إلى التعهد. السؤال هو - هل المشتري جاهز لهذه التنازلات؟ "
ومع ذلك، فإن التعقيد الرئيسي للمعاملة بشأن مهمة الحقوق في الشقة في المنزل الجديد تعطي جانب السوق. بالنسبة الى سفيتلانا كوناسكوفا، الشريك الإداري، المدير العام ، واحدة من أكبر المشاكل تصبح عدم امتثال توقعات السعر مع القيمة السوقية الحقيقية للعقارات.على مدى العامين الماضيين، انخفضت أسعار العقارات السكنية في منطقة موسكو بمتوسط \u200b\u200b10-15٪ في ما يعادل الروبل، وعدد الأشخاص الذين يرغبون في بيع الشقق "المهمة" زيادة كبيرة. في الوقت نفسه، فإن وكالة المطور أكثر جاذبية وللأسعار، وعلى برامج الترويج المختلفة، وبشعب مخططات التمويل للمشترين. يتم إجبار بائعي الحقوق في مثل هذه الظروف على خفض الأسعار بشكل خطير، أو لاطلاق النار على شققهم من البيع.
متى يجب أن أبيع شقة للتخصيص؟ كيفية العثور على أكثر اللحظات الأمثل؟ وينبغي أن يخرج اليوم من المشروع اليوم إذا لم يكن هناك ضرورة حيوية قاسية؟ يقول الخبراء أن التوصية غير المستوية لا يمكن أن تكون هنا، لأن كل شيء يعتمد على استراتيجية الاستثمار الفردية، ولايات السوق، ويزيد الأسعار في المبنى الجديد وحالة الحياة من البائع.
بشكل عام، الفترة الأكثر ملاءمة لمحالة حقوق المساكن - عندما يكون المنزل جاهزا تقريبا، لكن لم يتم استخلاصه بعد، أي بعد الزيادة الرئيسية في الأسعار، هو يتحدث ماريا ليثينيتسكايا(مجموعة الميسريوم). "في هذه الحالة، يمكن للمستثمر الاعتماد على أثمرمن عند25-30 ٪ وأعلى إذا كان المشروع سائلاوبعد والحقيقة هي أنه بعد الشقق المزينة في العقار، عادة ما يبدأ معظم المستثمرين بمقترحات السوق بنشاط. نظرا للمنافسة العالية، يتعين على العديد منهم في نهاية المطاف الحد من الأسعار، لذلك من الأفضل أن تقدم اتفاقا بشأن مهمة حقوق المطالبات حتى هذه النقطة ".
لنفترض أن جميع الأسئلة المتعلقة بجدوى بيع شقة في مبنى جديد حول حقوق النقل. التالي يجب التعامل مع الاستراتيجية. وأول نقطة مثيرة للاهتمام هنا هي أين تبحث عن العملاء إلى مثل هذا السكن؟
"سوق" السجلات "صعبة للغاية ومشوشة، - يعتقد سفيتلانا كوناسكوفا (U.ريبان العقاري).- على خلفية مقترحات المطور، الفرد، الذي يقدم عقاره العقاري غير مقنع، يبدو غير مقنع. فرص بيع هذه الشقق بعض الشيء بعض الشيء. من الضروري الاتصال إما في أقسام التطوير في المطور، إذا كانت هناك وحدة مخصصة في هيكلها، أو في شركات عقارية متخصصة تعمل في تنفيذ هذه المرافق نيابة عن المطور نفسه ".
نظرا لحقيقة أن البائع الخاص يتعين عليه التنافس ليس فقط مع البائعين الآخرين، ولكن أيضا مع المطور، فإن السؤال ينشأ - ما السعر الذي يجب إصداره فيما يتعلق بسعر المطور؟
فلاديمير كاشيرستيز، المدير العام للشركة , توصي بالبدء في تحليل تكلفة الشقق المثبتة من المطور في هذا المرفق. "يجب تعيين التكلفة بنسبة 50-100 ألف روبل. أدناه. الشقة بسعر أقل وسط السعر القياسي للمطور سيجذب بسرعة انتباه المشتري المحتمل ".
ماريا ليثينيتسكايا (مجموعة المترديميوم)يشير إلى أن علامة السعر ستعتمد على عدة عوامل. "أولا، من مدى سرعة حاجة إلى تحقيق أصلك، - مع بيع عاجل، ستكون تكلفة الشقة أقل. ثانيا، من سعر "المدخل": إذا حصل المستثمر على شقة في بداية المبيعات، فقد يكون حجم الخصم أكثر. وثالثال، على عدد الشقق المماثلة للبيع من المطور. إذا كان المستثمر، على سبيل المثال، يبيع المستثمر سائلا "Odnushku"، والذي لم يعد المطور لم يعد مغادرته، فقد لا يكون السعر أقل، ولكن بضعة في المئة أعلى. ومع ذلك، في المتوسط \u200b\u200bفي السوق، كقاعدة عامة، تكون أسعار الشقق الاستثمارية أرخص من مقترحات مماثلة من المطور بنسبة 5-10٪. "
"عادة ما يمنح المطور الموافقة على المعاملة - فاسيلي شارابوف ("المدينةXXI مئة عام ")وبعد - ومع ذلك، من جانبه، من جانبه، من أجل توفير الخدمات القانونية أو غيرها من الخدمات المتعلقة بنقل الحق في مستثمر جديد، قد يتم فرض رسوم على لجنة منفصلة عن اتفاقية الأطراف في المعاملة. حجمه وتوافره لأنه يعتمد على سياسة مطور معين والاتفاقيات الفعلية بين الطرفين في المعاملة والمطور ".
هل يوافق المطور دائما، ولا يحدث من جانبه من بعض الشروط الخاصة التي يتعين عليك أخذ بائع الشقة في المنزل قيد الإنشاء؟
بالنسبة الى سفيتلانا كوناسكوفا (الحضاري.العقارات) إذا كان العقد ينص على موافقة المطور على المهمة، فإن التعقيد الوحيد الذي قد ينشأ هو توقيت المعاملة. حتى لا تغمر الصعوبات وحكمة جميع العمليات، ينصح الخبراء بتوجيه الإعداد وتنفيذ هذه الصفقة إلى تلك المهرة في الفن.
فاسيلي شارابوف ("المدينةXXI مئة عام ")كما يشير إلى أن اتفاع المطور يعتمد إلى حد كبير على ما إذا كان قد تم استبدال ديون مستثمر الأسهم قبل المطور بنسبة 100٪ أو هناك ديون. إذا تم دفع الشقة لا تنتهي، فسوف يستكشف المطور عن كثب الحالة المالية لمستثمر الأسهم الجديد، وإذا وجدت بعض العيوب، فقد يرفض الصفقة. يقول أخصائي إن الحقيقة هي أنه في القواعد القانونية يجب نقل حق الادعاء إلى مستثمر جديد من الأسهم بنقل الديون حول جعل أولئك الذين لا يدفعون لصالح مطور استثمارات حقوق الملكية ". لذلك، بالنسبة للمطور، فإن قدرة المدين الجديد سوف تفي بالتزاماتها بدفع مقابل استثمارات الأسهم. في هذه الحالة، يمكن للمطور تقديم مستثمرا جديدا للإنصاف لسداد ديون مستثمر الأسهم السابق مبكرا لصالح المطور في مقابل موافقته على انتقال الحق في الطلب على المطور ".
وهكذا، على الرغم من عدد من الصعوبات، فإن مهمة حقوق المطالبة في المبنى الجديد هي ظاهرة شائعة إلى حد ما اليوم. الشيء الأكثر أهمية هو اختيار لحظة جيدة للحصول على صفقة، وهذا يعتمد بالفعل على الوضع المحدد على المنشأة واستراتيجيات الاستثمار والحياة للبائع.
منفذ أتمنى لك صفقة جيدة!
أي معاملات عقارية تحتاج إلى دعم قانوني خطير وموقف دقيق تجاه الأشياء الصغيرة. يمكن أن يكلف موقف الهم المشتري الشقق وفقد المال.
هذا صحيح بشكل خاص عند شراء شقة في مبنى جديد، لم يتم إصدار حق الملكية. يمكنك شراء الإقامة في هذه المباني من خلال توقيع العقد مع البائع لتعيين حقوق المطالبة. تتمتع هذه الطريقة لشراء السكن بمزاياها ومخاطرها، وتقييمها بشكل سري، حيث يأتي المشتري قرارا معينا.
بيع الشقق بموجب اتفاقية المهمة - ظاهرة سوق العقارات ليست شائعة مثل شراء الإسكان في منزل جديد أو الاستحواذ الثانوي. ومع ذلك، تدريجيا شعبية هذا النوع من المعاملات ينمو: وفقا لبعض البيانات، يتم شراء حوالي ثلث الشقق في موسكو المباني الجديدة بهذه الطريقة.
شقة للمهمة - ما هو، وكيف يمكنك الحصول عليه؟
تحتاج أولا إلى التعامل مع حالة العقارات التي تم شراؤها. يشير الإقامة المعنية، إلى السوق الأولية، وهذا هو، قبل وضعه في العملية. في أي مرحلة من مراحل البناء، في حين أن الكائن موجود موثق فقط، إلا أن الشقة نفسها تباع، ولكن فقط اتفاقية ملكيةها. المالك السابق، وهو مستثمر يكتسب الإسكان مباشرة من المطور، هو أدنى لك الحق في المطالبة له، وهذا هو، يفوض صلاحياتها مقابل رسوم.
وتسمى مثل هذه الاتفاقية Cessia، والبائع الذي أعطى الطريق إلى الاسراحة، وتلقى المشتري لهم هو ستيسياريوم.
في الواقع، من وجهة نظر قانونية، فإن المهمة غير ممكنة متنوعة من معاملة البيع. عندما يتم تكليف المنزل، يتم تعيين العنوان والمساهمين الذين يسجلون حقوق الملكية. ثم فقط يمكن إجراء جميع المعاملات بتنسيق البيع. يبدأ الحق في تعيين المباني السكنية في التصرف، وفقا للقانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء"، منذ تسجيل العقد وقبل توقيع قانون النقل، بعد أن يتم تشغيل المنزل.
يشهد عقد الامتياز (cession) على شراء ليس السكن نفسه، ولكن فقط الحق في طلب نقله إلى الممتلكات الخاصة بك.
يمكن الحصول على حقوق تعيين الخاصية بطريقتين:
إحالة الحقوق بموجب عقد مشاركة حقوق الملكية إنه ينص على دفع جميع الأموال قبل انتهاء المعاملة، وإلا فإن ديون المساهم سينتقل إلى القاسية إلى جانب الحق في الشقة. في ختام مثل هذا العقد، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن تاريخ التسجيل ل DDU - حتى تسليم السكن. علاوة على ذلك، قد تتكرر الشقة عدة مرات.
يجب تسجيل عقد المقاول، وكذلك المهمة نفسها، الطلب المناسب على DDU، في جثث Rosreestra، وإلا فلن تعتبر المعاملة صالحة.
تنازل بموجب العقد الأولية للبيع. يبيع الحق في إبرام عقد مبيعات للظروف المتفق عليها في المستقبل، ولكن ليس الحق في طلب العقارات نفسها. يرجع ذلك إلى الشعور القانوني بالاتفاق الأولية: الأطراف لا تلتزم بعمل شراء وبيع، ولكن فقط إعطاء الالتزامات بإجراء معاملة في المستقبل. يمكن إصدار المهمة منذ اختتام العقد الأولية وقبل توقيع معاملة البيع.
العقد الأولي ليس من الضروري التسجيل. إذا توقف، فإن المشتري ليس له الحق في حيازة الشقة، حتى لو دفعت كمية كاملة لذلك. الشيء الوحيد الذي يمكنه فعله هو طلب أموالهم.
من ما تقدم، يصبح من الواضح أن مثل هذه المهمة بالعقد للحق في الشقة: تنفذ قانوني أو فردي عقاري في المنزل الذي لم يكتمل بعد. عادة، يتم تنفيذ المستثمرين من قبل مثل هذا المخطط - الأشخاص الذين استثمروا في السكن أثناء البناء.
ما الأشياء التي يمكن ببائعيها تحدي حقوقهم؟
لتوقيع العقد، يجب أن يمر عدة مراحل، ونجاح معاملة مثالية تعتمد إلى حد كبير على مدى جدية أنك سوف تتفاعل مع تحقيق كل عنصر.
بادئ ذي بدء، تحتاج إلى التأكد من أن اتفاقية Cessia عند شراء شقة في مبنى جديد لن يجلب المتاعب من المطور، مما يعني تحقق وثائقه المسموح بهاوبعد ويشمل ذلك ورقة مكونة، وتقارير محاسبية، وثائق الدعوة للموقع والبناء، ومشروع المنزل والمواعيد النهائية لتكليفها. في إعلان التصميم، يجب تحديد الطريقة التي يفي بها المطور بالتزاماتها. من الضروري دراسة العقد، حيث يشار إلى أي الأدوات التي يتم بناؤها.
الخطوة الثانية هي المسؤول الأكثر مسؤولية. هذه هي المجموعة اللازمة لاستنتاج تحويل العقد للوثائق. ماذا يجب أن تكون مستعدة؟
يتطلب الاعتبارات المنفصلة حالة عندما يكون مناصف إمكانية تتمتع بواجب رهن عقاري في العقارات أو المشتري شراء شقة في المهمة إلى الرهن العقاري.
كيفية بيع شقة في الرهن العقاري في المهمة، هل ممكن؟ نعم، مثل هذه الصفقة حقيقية. لهذا، يتم إبرام اتفاقية قرض مكتوب بين البائع والمشتري. يعطي المشتري المال، يأتي البائع برهن عقاري وبالتالي يزيل العبء بالعقار وله الحق في إبرام اتفاقية كيسي.
ممكن شراء شقة لنقل الحقوق إلى الرهن العقاري. على الرغم من أن الإسكان يتم شراؤها في المنزل قيد الإنشاء، فإن النسبة المئوية للرهن العقاري ليست أقل من الائتمان لشراء العقارات الثانوية. المشتري، أولا، يجب أن نسأل البائع عن خصم على الأقل تقليل التكاليف. ثانيا، ليس كل بنك يوافق على إقراض الإسكان بموجب معاهدة كيسا. إذا وافق المقرض، فإن البنك يفتح حساب حيث يتم سرد المساهمة الأولية للمشتري والائتمان من المؤسسة. بعد التوقيع على عقد كيسيا، تذهب الأموال إلى الموضوع. إذا أرادت مهمة CEDENT كسب وتبيع شقة أكثر تكلفة مما اشترى، سيعطي البنك قرض للمشتري فقط في التكلفة الأولية للشقة. يتم إصدار الفرق عن الانهيار ويأتي إلى الموضوع للحساب بعد توقيع اتفاقية المهمة.
ولكن إذا كان البائع لديه قرض رهن عقاري، وكان المشتري نفسه يريد شراء شقة في نفس الظروف، فإن الصفقة ستكون صعبة للغاية، فمن الأفضل أن ترفض هذا الخيار. يتم إرفاق جميع الوثائق المتعلقة بقرض الرهن العقاري - الديون أو السداد بالوثائق العامة لتسجيل اتفاقية كيسي.
يتم تحديد إعداد اتفاق المعاهدة من قبل الرئيس الرابع والعشرون للرئيس المدني لروسيا. قبل إصدار مهمة الشقة في المنزل قيد الإنشاء، يجب أن تعرف ما ينبغي الإشارة إليه في معاهدة كيسا.
إذا تم نقل قرض لشراء السكن، فأشير أيضا إلى البيانات التالية:
بعد أن وضع الجانبان التواقيع، يصبح العقد نافذ المفعول، ومع ذلك، فإن التسجيل الإلزامي.
الخطوة الإلزامية التالية هي تسجيل اتفاقية كيسي في Rosreestre. للقيام بذلك، في المساحية، يتم توفير غرفة التسجيل أو المركز متعدد الوظائف:
آخر مسألة مهمة لأطراف، عندما يتم إصدار بيع شقة لحقوق النقل - الضرائب. ينقسم واجب الدولة للتسجيل إلى النصف بين الطرفين. حول الكميات التقريبية والفروق الدقيقة قراءة المزيد.
بعد التحقق من الوثائق، سيقبل المسجل تطبيقا ويعطي إيصالا لتلقي المستندات. يتم إجراء الإجراء في غضون 5-10 أيام من تاريخ الطلب. ثم تحتاج إلى المجيء مع جواز سفرك واستقبالك، وسيتم إصدار المشتري اتفاقية كيسي، التي تم تسجيلها، والبائع هو اتفاق أساسي.
المزايا الرئيسية للشراء بموجب عقد Cessia اثنين:
العديد من الأشخاص الذين يقررون شراء العقارات بهذه الطريقة يشككون في: هل ليس خطرا على شراء شقة في المهمة؟ هناك مخاطر، كما هو الحال في أي عمل مرتبط بالعقارات والأموال الكبيرة.
على الرغم من أن أكثر موثوقية يعتبر مخصصة ل DDU، إلا أن المخاطر موجودة هنا. يمكن للمطور ببساطة رفض المستثمر في مهمة الحقوق. لذلك، يجب على المشتري دراسة بعناية بعناية عقد DDU بعناية، حيث يتم الإشارة إلى جميع شروط ومتطلبات الأطراف. إذا حاول المستثمر القيام به دون حل المطور، فسيعاني المشتري مرة أخرى، حيث قد تكون المعاملة غير صالحة.
عند الشراء لشراء شقة مهمة، تحتاج إلى وزن جميع إيجابيات وسلبيات، وتعامل مع معلومات عن المطور والبائع بعناية واستكشاف جميع الوثائق. وإذا كنت لا تزال تشك في التعامل معنا، تخلص من نفسك من الصداع - ثق بهذا العمل محاميا جيدا.
يزداد عدد حالات مهمة حقوق المتطلبات في الآونة الأخيرة، شهر من شهر Rosreestr على إصلاح هذه الزيادة. في الوقت نفسه، عادة ما ترتبط بعض المخاطر مع هذا النوع من المعاملات. هناك حالات متكررة عندما تكون مؤسسة متعاقدة، التي تلقت شقة كدفعة من المطور، لا تفي بالتزاماتها بالشركة الإنشائية، نتيجة لذلك، يتم إنهاء عقد الامتياز، وبعد ذلك تعود الشقة إلى محكمة. كيف التقدم من مثل هذه الحالات.
قبل من سيشتري شقة في مبنى جديد، تفتح ثلاث طرق اليوم. أولا، توقيع عقد مشاركة الأسهم في البناء مباشرة مع المطور. ثانيا، من الممكن أن تصبح صاحب شقة في منزل جديد، واختتم اتفاق امتياز من الحق في المطالبة بالفرد الذي اشترى هذه الشقة من المطور للاستثمار. الخيار الثالث هو عندما يكمن عقد امتياز المطالبة المناسبة مع مؤسسة متعاقدة تعمل أعمال البناء والتركيب في المنشأة.
الأكثر شيوعا اليوم هي المواقف التي يكون فيها البائع هو المقاول.
ميزة مهمة حق المطالبة بموجب عقد مشاركة الأسهم في البناء هي أنه نتيجة لهذه المعاملة، لا يتوقف تأثير العقد الأول من الأسهم، والمشتري يتغير فقط في ذلك (بدلا من المستثمر الأولي، أصبحوا شخصا جديدا). تنتقل حقوق والتزامات المستثمر الأولي إلى المشتري، مع ظل جميع شروط العقد الأول (المواعيد النهائية للعمل، وسعر الشقة وفترة الضمان) هي نفسها. تعتبر المهمة بعد تسجيل الدولة لعقد المشاركة المشتركة وقبل توقيع قانون القبول والنقل إلى هذه الشقة. تماما كما عقد مشاركة الأسهم، تخضع مهمة الحقوق لتسجيل الدولة.
لتنسيق الامتياز من المطور لا يحتاج (استثناء - حالات عندما يحتوي عقد مشاركة الأسهم على العنصر الذي تعتبر المهمة مستحيلة دون موافقة المطور). ولكن بعد عقد التعيين مسجل، يجب على المشتري وضع المطور مع العلم أنه تم نقله إلى اليمين في الكائن. لهذا، يتم كتابة الإشعار في نموذج مكتوب بسيط لشركة البناء. يجب أن تحتوي هذه الوثيقة على بيانات حول المشارك الأول في البناء المشترك والمستثمر الجديد. ينصح بإجراء نسخة من عقد الامتياز للإخطار.
نوعان من الامتيازات
وفقا للقانون رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في مجال بناء المباني السكنية"، فإن المهمة ممكنة في حالتين: بعد الدفع الكامل لقيمة العقد أو مع تحويل الديون المتزامنة إلى المشارك الجديد في بناء الأسهم.
1. إذا تم تصنيع الدفع بموجب العقد بالكامل، فسيطلب من الدفع الكامل التسجيل.
2. إذا لم يتم إجراء المشارك الأول في بناء الدفع بالكامل، في وقت واحد مع امتياز يحدث لمشتري رصيد الديون. من الممكن نقل الديون لشخص آخر فقط لموافقة المقرض. في هذه الحالة، سيتطلب تسجيل الدولة الموافقة الخطية من المطور للحصول على تنازل. إذا لم يكن هناك موافقة في قائمة المستندات المقدمة، فهذا هو الأساس لتعليق تسجيل الدولة لاتفاقية الواجب.
حزمة الوثيقة للمعاملة
تنقسم جميع المستندات اللازمة لنقل الحقوق إلى تلك المطلوبة لتسجيل معاملة في RosReestre، ويجب جمع المشتري من أجل حماية حقوقهم في المستقبل.
المستندات المطلوبة ل Rosreestra (يتم توفير جميع المستندات في نسختين: البرنامج النصي والنسخ):
1) وثيقة تؤكد الدفع بموجب العقد أو المستندات التي تؤكد الترجمة المتزامنة للديون بالمستدع الجديد؛
2) الموافقة الخطية للمطورين عن مهمة حق المطالبة بموجب العقد (إذا تم تقديمه من خلال عقد مشاركة الأسهم، وكذلك إذا حدوث الامتياز مع الترجمة المتزامنة لديون المشتري)؛
3) موثقة موافقة الزوج؛
4) إذا تم تعهد حق المطالبة، فإن الموافقة الخطية من pledgee؛
5) الاتفاق، على أساس حدوث الرهن العقاري المضمون (لتسجيل العقد، تنازلات في روزريستر جاذبية جانبي العقد)؛
6) موافقة هيئات الوصاية والوصاية عن مهمة حقوق المطالبة بموجب العقد، إذا كان المشارك في البناء المشترك قاصر (غير قادر).
المستندات المطلوبة من قبل المشتري
عند شراء شقة، يجب أن يهتم مقاول المشتري بمثابة نقطتين رئيسيتين: هل تتمتع منظمة المقاولات بالحق في التخلص من هذا الكائن وما إذا كان الدفع بموجب العقد.
كقاعدة عامة، يتم الانتهاء من العقد بين المقاول والمطور، تليها انقطاع التدريجي من تكلفة العمل التي أجريت على دفع الكائنات المشتراة. نظرا لأن هذه الأعمال قد تحققت على هذين العقودين: يتم عقد العقد والعقد - الفضل.
حالتان ممكنان هنا. الأول - عندما يتم إعادة إصدار الشقة إلى المقاول (تم إبرام اتفاقية امتياز من قبل حق المطالبة أو جزء من المشاركة في حقوق الملكية المسجلة في Rosreestre).
"في هذه الحالة، كل شيء كافيا،" يشرح محامي قسم القانون "Soyuz" يوليا ميخائيلوف. - وفقا لمستخلص من سجل حالة واحدة للحقوق في الممتلكات غير المنقولة (USRP)، يتم التحقق مما إذا كان صاحب الحق هو البائع، ما إذا كانت هناك قيود أو تعويضات حق المطالبة.
من المفيد أن أسأل المطور ما إذا كان قد تم إجراء الدفع، كقاعدة عامة، يجب أن يكون للمقاول شهادة مسجلة وشهادة الدفع. إذا كان هناك أصحاب حقوق الطبع والنشر السابق، فيجب أن يكون هناك وثائق تؤكد دفعها من قبل أصحاب حقوق الطبع والنشر السابقين، وكذلك أن تحت التخلص من المطور. إذا تم الدفع عن طريق اختبار متطلبات متبادلة، فمن الضروري أن تتطلب نسخة من هذه العقود. سيحمي هذا المشترين من التعيين الصحيح للبائعين السابقين. يجب إيلاء اهتمام خاص للشروط اللازمة لعقود هذه الأنواع. بدونهم، سيتم النظر في العقد غير إغلاق. نظرا لأن يمين الطلب يتبع من معاهدة المشاركة في البناء في البناء، يجب تحديد جميع تفاصيل الاتفاقية المحددة (العدد وتاريخ الاستنتاج، وكذلك المعلومات الأخرى التي يمكن إنشاؤها بمقدار المتطلبات المطبقة) في عقد الامتياز ".
الحالة الثانية، عندما لا يكون للمقاولين حق قانوني في طلب موضوع بناء الأسهم، يتم سرد الشقة للمطور أو لحرف ثالث.
وقال يوليا ميخائيلوف "في هذه الحالة، يحتاج المشتري إلى إيلاء اهتمام خاص لحظة تحويل الأموال". - إذا كانت الشقة مدرجة للمطور، فمن الضروري أن تتطلب تأكيد الدفع ليس فقط شهادة، ولكن أيضا وثيقة أخرى (النظام الربح والنقد). إذا كانت الشقة مدرجة للفرد، على التوالي، فهذا الشخص الذي يجب أن يصدر إيصالا في استلام الأموال. أرغب في إيلاء اهتمام خاص للمشترين لحقيقة أنه عند إجراء صفقة، من الضروري دراسة توثيق المطور: تصريح تطوير ووثائق المشروع وجميع التغييرات التي تم إجراؤها على محتواها. الأوراق التي تؤكد أن المطور لديه الحق في امتلاك مؤامرة الأرض. في المواقف الصعبة، يجب أن تنجذب إلى عمل محام ".
وفقا للمادة 17 من القانون الاتحادي رقم 214-ФЗ، فإن عقد تنازلات حق المطالبة بموجب عقد البناء المشترك يخضع للتسجيل الإلزامي في روزريست. ويعتبر اتفاقية الامتياز التي اختتمت إلا منذ تسجيل الدولة.
إيلينا حمارديوك، رئيس قسم الإشراف لخدمة بناء الأسهم في الإشراف على البناء والسيطرة على الإسكان:
من خلال شراء الكائنات من المنظمات المتعاقدة، يجب على المواطنين فهم المستندات اللازمة لهذه الصفقة بحيث في حالة وقوع الإجراءات القانونية في المستقبل يمكنهم الدفاع عن حقوقهم في المحكمة. لا يتطلب فقط شهادة من المطور حول الأعمال التي تقوم بها المنظمة المتعاقدة في مرافق البناء، ولكن أيضا جميع الوثائق المالية التي تؤكد الحسابات بين المطور والكيان القانوني الذي تم نقل الشقة إليه (إزاحة المتطلبات المتبادلة، النماذج العمل المنجز)، لأن شهادة المطور حول العمل الذي تؤديه المنظمة التعاقدية ليس مستند مالي. وفي حالة وجود موقف أعطى فيه المطور المبنى، أصدر عقد مشاركة الأسهم مع منظمة متعاقدة، ولهذا السبب لم يفي بالتزاماتها، لم يكتمل العمل، وقد جدد الكائن بالفعل المادية الوجه، يحمي مصالح المساهم.
Ekaterina Shelavina، نائب رئيس قسم التسجيل في المشاركة في بناء مكتب RosreStreTratr لأرض كراسنويارسك:
الحالات التي يتم فيها تعليق تسجيل المعاملة حول مهمة الحق في المطالبة، أصبح مؤخرا أكثر بشكل ملحوظ. وعلى الرغم من أن هذه الحالات مسموحا بها عادة، يتم إصدار وثائق الأطراف اللازمة يتم تسجيل التسجيل، كل هذا الشهر، في حين يتم تعليق الامتياز، ينفق المشتري في توقع عصبي.
في الممارسة العملية، غالبا ما لا يتحقق المشترون من شروط العقد ولا وجود موافقة المطور لتخصيص الكائن، وهذا يؤدي إلى تعليق التسجيل. نحن نقدم طلبا للمطور، وإذا لم يعطو مطور الموافقة على الامتياز، ويتم توفيره لشروط العقد، فسيتم رفض تسجيل العقد.
يحتاج المشتري إلى أن تكون على دراية بعناية بمحتوى الاتفاق الأول لمشاركة حقوق الملكية في البناء، مع الظروف بموجب الشروط التي كانت مع المستثمر الأولي، تأكد من عدم وجود أعباء على الشقة (القروض العقارية). إذا كانت الامتيازات كانت إلى حد ما، فتأكد من إجراء الدفع على الإطلاق.
في أي حال، يجب أن نتذكر أن جميع الحقوق في الكائن تنشأ فقط من لحظة التسجيل، حتى لا يوجد أي إدخال في السجل، مهما كان البائع يدعي، فهو فقط كلماته، يمكنه حقا إدارة الكائن فقط، فقط بعد الدخول إلى USRP ظهرت.
جوهر مهمة حقوق الملكية إلى الشقة في المبنى الجديد هو بيع حقوق المتطلبات العقارية من المطور من خلال اتفاقية كيسي. يكمن في أي مرحلة حتى التصميم المستندي لنقل الشقة. CESSIA ممكنة بموجب العقد من كل من المبيعات الأولية ومشاركة الأسهم في البناء. يحتوي الخيار الأول على العديد من المخاطر للمشتري، والثاني هو أكثر موثوقية. اعتمادا على الاتفاق الرئيسي، تتمتع المهمة بنموذج كتابة أو تثقيف بسيط، ويعقد تسجيل الدولة.
يتم تمثيل سوق الإسكان بالأشياء المدرجة في فئتين كبيرتين - المباني الجديدة والعقارات الثانوية. يتم إصدار تحويل العقار عن طريق العقود للبيع والتبرعات والتبادلات ومشاركة حقوق الملكية.
يتم إجراء مهمة حقوق الملكية إلى الشقة في المبنى الجديد وفقا للقواعد التي أنشأها التشريع ولديها الميزات المحددة من قبل العقد الرئيسي.
ما هي مهمة الشقق في المبنى الجديد؟ هذا هو بيع الحق في طلب نقل العقارات بعد نهاية البناء. إن اختتام عقد المشاركة المشتركة أو الشراء وبيع المنشأة في منزل غير مشغول بعد يعطي المشتري الحق في المطالبة في المستقبل. في الواقع، في وقت توقيع اتفاق العقارات، لا يزال هناك لا.
يشار إلى المعاملة باسم Zessey ويصدر من عقد مستقل. الأطراف في ذلك:
يسمح بيع حق المطالبة في شكل مهمة فقط حتى نقل موضوع العقد. بعد التوقيع على الفعل وعرض المفاتيح، لا يتم استخدام كيسيا.
يتم إجراء عملية الاستحواذ على شقة في منزل في أي مرحلة من مراحل البناء من خلال إبرام عقد من المشاركة المشتركة أو قبل ذلك، ثم العقد الرئيسي للبيع. يمكن تطبيق كيسيا على أي من هذه الاتفاقات.
لا يمكن اعتبار عقد بيع أولي من البيع وثيقة كاملة من أجل طلب حقوق العقارات. جوهرها الغرض منه هو في تعيين نية نقل الكائن في المستقبل. يستخدم هذا النوع من العلاقات في أي مرحلة - من تطوير الوثائق إلى البناء الكامل.
الجدول 1. عيوب العقد السابق للبيع
عقد مبيعات أولية هو تصميم شرعي، على الرغم من تطبيقه ليس في كثير من الأحيان. من وجهة نظر حماية المشتري ومصالح العقارات الخاصة به، فإن النموذج غير ناجح. فيما يتعلق بالاحتفاء بهذا الاتفاق لا ينصح به.
الإصدار الثاني من تصميم العلاقات مع المطور هو عقد الأسهم. يتم توفير هذا النموذج بموجب القانون والتقليدية لشراء الإسكان في مبنى جديد. إنها تحمي بشكل كامل مصالح المشتري ويعطي مساحة أقل للحصول على احتيال المطور. هذه الاتفاقية مثالية لمزيد من إعادة البيع.
إذا تم شراؤها الشقة من خلال جذب الأموال، فلا يحظر نقلها. المهمة الرئيسية للبائع هي الحصول على موافقة البنك على المعاملة. عندما يكون، يتم ترجمة الديون إلى مشتر جديد، بما في ذلك دفع الفائدة والمساهمات الأخرى المنصوص عليها في عقد الإقراض.
يتم شراء معظم السكن بمساعدة الأموال المقترضة. تعيين شقة الرهن العقاري ليس شيئا جديدا. ولكن قبل اتخاذ التزامات الائتمان، يوصى بالتعرف على الظروف (المبلغ المدفوع، والظروف، وجود غرامات رائعة لانتهاك الظروف والآخرين).
المهمة شائعة، ولكن مخطط خطير لشراء شقة. يتم تخصيص المخاطر الرئيسية:
CESSIA ممكن مع توقيع عقد مشاركة الأسهم في البناء إلى فعل نقل شقة. يمكن أن تكون أسباب بيع الإسكان غير المكتملة مختلفة - الرغبة في كسب والحاجة إلى المال والاضطرابات من المطور وتأخير البناء وغيرها. قبل التوقيع على المستند والإيداع، يحتاجون إلى معرفة ذلك.
في حالات نادرة، ينفص Cedent الضمان لتنفيذ تطوير الالتزامات. ولكن هنا هناك خطر: من الممكن دراسة شروط الضمان - ربما يحميون القاسية عدم الحماية تماما أو لا نحمي على الإطلاق.
ملحوظة! لا يتطلب القانون استلام الموافقة الخطية من المطور على الواجب. ومع ذلك، إذا تم تضمين مثل هذه الحالة في العقد، فإن Cedent ملزم بتلقي هذه الوثيقة قبل إجراء معاملة. في حالات أخرى، هناك إشعار مكتوب كافيا لتسجيل الدولة للمعاملة.
ملحوظة. إذا كان المطور ينتهك المواعيد النهائية، فإن المساهم لديه الحق في طلب تعويض عن الخسائر في أطراف معينة. لديه أيضا الحق في إعلان الإنهاءالاتفاقات واسأل عن عودة المبلغ المدفوع.
قبل أن تشتري شقة لنقل الحقوق في مبنى جديد، قم بتقييم المخاطر، والتحقق من شروط العقود المبرمة بالفعل، توافر جميع الوثائق ولا توافق على المهمة بموجب العقد الأولية للبيع.
معارفتي للشهر الثاني لا يمكن شراء شقة في مبنى جديد. لا، المشكلة ليست ألبدة للغاية. إنهم يريدون فقط شقة في المنزل المبني بالفعل، وهو ما يدور حوله. ولكن، كما اتضح أن الشقق من المطور لم يعد اليسار، وهناك مجرد إسكان لتخصيص الحقوق. انهم ينذر بالقلق. في الواقع، ما الذي يستحق الخوف؟
لتبدأ، سوف نفهم مع حالة العقارات. لا يوجد شيء مخيف هنا. تشير هذه الشقق إلى السوق الأولية، وفي حين أن المنزل لا يتم تشغيله، فإن السكن من أصحاب من القطاع الخاص (وليس من المطور) يباع فيه فقط في مهمة الحقوق.
في جوهرها، هذا البيع ليس شقة، ولكن فقط عقد سيصبح المساهم صاحب السكن.
ماريا ليثينيتسكايا
إدارة مجموعة مدرب الشريك
وهذا هو، الشخص الذي اشترى شقة مباشرة من المطور، فإنه لا يبيع الكائن نفسه، ولكنه أدنى من حق المطالبة. يوجد الكائن أيضا كما هو موثق، ولديه ترقيم مشروط.
بعد التكليف، يتم تعيين العنوان البريدي للعمل، يسجل المساهمون شهادة الملكية، وجميع المعاملات اللاحقة ملتزمة بالفعل بموجب عقد البيع.
"وفقا للقانون الاتحادي" بشأن المشاركة في بناء الأسهم "، يسمح بتخصيص الحقوق منذ تسجيل الدولة للعقد وحتى الأطراف التي توقيع نسبة التروس. لا يمكن توقيع قانون الارسال في وقت مبكر للحصول على إذن لجنة المنزل "، وأشار ناتاليا شاتالينا، المدير العام لمباني مييل الجديدة.
ومع ذلك، يجب أن يكون المشتري حذرا. الشقق لنقل الحقوق تبيع أساسا المستثمرين. في المرحلة الأولية للبناء، يكتسبون السكن من المطور في البداية، والحد الأدنى للسعر، و "نحن محفوظة" للمشتري - بالفعل في أعلى. في الوقت نفسه، يكون البائع ملزم بدفع الضريبة (NDFL) في وزارة الخزانة الحكومية) بمبلغ 13٪ من فرق السعر.
Maria Lithinetskaya يعطي مثل هذا المثال للحساب. لنفترض أن صاحب المساهم حصل على شقة لمدة 4 ملايين روبل، ويبيع لمدة 6 ملايين روبل. وفقا لذلك، لدفع الدولة الضريبة، ينبغي أن يكون من الفرق من 2 مليون روبل، أي 260 ألف روبل. لا يريد الجميع مشاركة الأرباح، حيث نقل الكثير من البائعين عن عمد قيمة العقار المباعة.
إذا لم يكن لدى المستثمر وقتا لبيع شقة قبل تكليف المنزل، فبذكر القواعد الجديدة، ينبغي أن يشير إلى مقدار اتفاقية الشراء والبيع، لا تقل عن 70٪ من قيمة المساحية للكائن. خلاف ذلك، يتم احتساب الضريبة، بناء على القيمة المساحية للكائن مضروبة في معامل 0.7.
عادة ما تكون تكلفة المساحية السكنية أقل أو تساوي السوق. لنفترض أنه هو نفس 4 ملايين روبل، أي 4،000،000 * 0.7 \u003d 2،800،000، 13٪ من هذا المبلغ - 364 ألف روبل. لم يتم تسليم السكن غير المكتملة بعد إلى المخزون، لذلك لا تنطبق القاعدة على ذلك. لذلك المستثمر عند إزالة الحقوق لا يفعل شيئا يمنع التكلفة المنخفضة. لا يزال فقط لإقناع المشتري.
لكن الخبراء ينصحون بالإجماع المشترين بعدم استيعاب قيمة الكائن، وإلا يمكنك البقاء دون شقة وبدون نقود.
افترض أنك اتفقت، ثم تمر الصفقة وفقا للمخطط المعياري مع التسجيل في Rosreestre ونقل الأموال. يبدو أن كل شيء في هذا الأمر، وتنهدت بإغاثة، ولكن بعد ذلك، اتضح أن أقارب البائع قرروا الاحتجاج على الصفقة (على سبيل المثال، على أساس حقيقة أن اللولر السابق باع الشقة، يجري العجز ). من خلال قرار المحكمة، يمكن أن تكون المعاملة غير صالحة، ويمكن للمشتري الاعتماد على العودة فقط المبلغ الذي يشار إليه في العقد.
من أجل بيع شقة لتخصيص الحقوق، يجب على البائع تجنيد موافقة المطور. حتى المشتري، وفقا ل ناتاليا شطالينا، يستحق دراسة عقد مشاركة الأسهم بعناية (DDU) - هل ليس حظرا على ارتكاب مهمة حقوق أو متطلبات خاصة للحصول على موافقة المطور؟ لتعطيك العقد الأصلي أو نسخته الوثيقة، يجب على البائع، وكذلك المستندات التي تؤكد دفع العقارات. بالمناسبة، قد تتقاضى بعض شركات البناء مبلغا معينا لموافقتها، في أغلب الأحيان هو 1-2٪ من مبلغ المعاملات. ومع ذلك، تدفع لجنة الواجب، على الأرجح، سيتعين عليك إعداد تكاليف إضافية.
غالبا ما يعطي المطور قرارا إيجابيا بشأن المهمة إلا بعد أن يتم دفع كمية الديون بأكملها مقابل المساهم. إذا كنا نتحدث عن الرهن العقاري، فإن موافقة موافقة البنك أصدرت قرضا.
إذا حاول المستثمر بيع الإسكان دون إذن، فيمكن أن تكون المعاملة غير صالحة.
في هذه الحالة، سيحصل المشتري مرة أخرى على المبلغ الذي يشار إليه فقط في أول DTD من المستثمر، على الرغم من حقيقة أنني اشتريت شقة بسعر أعلى. تحذر ناتاليا شطالينا من أن مهمة حقوق DD صادرة عن اتفاق منفصل يخضع لتسجيل الدولة. قبل ذلك، لا ينبغي إجراء أي مدفوعات.
على الرغم من حقيقة أن الشقة يتم شراؤها في المنزل قيد الإنشاء، فإن الفائدة على الرهن العقاري قابلة للمقارنة مع شروط إصدار قرض لشراء الإسكان الثانوي. لذلك، سيكون عليك أن تطلب من المستثمر عن خصم جيد على مستوى الفرق في الدفع الزائد. في الوقت نفسه، ليس كل البنوك مستعدة لإقراض العقارات بموجب اتفاقية المهمة. ولكن إذا قمت بتجنيد دعمه، فإن الإجراء سيكون صعبا أيضا.
"سيتم فتح حساب خاص في البنك الذي سيتم فيه إدراج المساهمة الأولية من أموال المشتري والائتمان في البنك. بعد تسجيل عقد الواجب، يتم سرد جميع الوسائل لحساب البائع. إذا اشترى البائع شقة، فلن نقول، مقابل 3.5 مليون روبل، والآن تريد بيعها مقابل 4 ملايين روبل في المهمة، ثم سيتم منح الرهن العقاري للمشتري بحساب 3.5 مليون روبل. ويتم وضع الفرق من المغادرة: 500 ألف روبل. يتم وضعها في الخلية، والتي يكشف البائع أيضا عن تسجيل عقد الامتياز، "تفاصيل إيرينا دوبرجموتووفا، رئيس مجلس إدارة شركة أفضل نوفوستروي، يوضح.
إذا اشترى أول رجلر أيضا شقة في الرهن العقاري، أولا يجب أن تدفع.
الخطوة الأولى هي تصميم اتفاقية القرض بين البائع والمشتري. تتم كتابة المستند كتابة، ولكن التسجيل لا يخضع ل. هذا شيء مثل إيصال، على أساس أن المشتري ينقل المال إلى بائع الشقة، بدوره، يزيل قرض وإزالة "الشفرة".
الخطوة الثانية - تجديد العقارات على المشتري لتخصيص القانون. صحيح، كل هذا ممكن فقط إذا كان المشتري يأتي نقدا.
إذا كان اثنين من القروض العقارية (من البائع، والمشتري) بإقناع، ثم المهمة، أو المستحيل إصدارها، أو صعبة للغاية.
شراء العقارات - إجراء معقد، ونقل حقوق هنا ليست استثناء. يمكن أن يكون الأشخاص الذين يحبون كبح جماح مائة مرة، وهذا النوع من الصفقة وسيقومون باختصار أولئك الذين يستعدون لشراء شقة بهذه الطريقة أيضا. من الواضح أن هناك شيء واحد هو أنه إذا كان هناك 100٪ من الأموال الخاصة من المشتري، للقيام بذلك أسهل.
