إذا انتهى وضع الأسرة الشاعري ، وعاشت الأسرة في شقة تم الحصول عليها برهن عقاري ، فسيواجه الزوجان المطلقان العديد من الأسئلة.
لمن وفي أي نصيب يجب دفع الجزء المتبقي من القرض ، وكيفية تقسيم العقار؟
يكمن تعقيد الموقف في وجود طرف ثالث ، أي بنك مقترض ، يجب أيضًا مراعاة مصالحه.
القراء الأعزاء!تتحدث مقالاتنا عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية ، ولكن كل حالة فريدة من نوعها.
إذا أردت أن تعرف كيف تحل مشكلتك بالضبط - اتصل بنموذج المستشار عبر الإنترنت على اليمين أو اتصل بالهواتف أدناه. إنه سريع ومجاني!
يحدد قانون الأسرة (المادة 33) للأزواج الاستخدام المشترك لممتلكاتهم ، ما لم ينص عقد الزواج على شروط أخرى.
يتطلب تقسيم شقة الرهن العقاري في حالة الطلاق أن يحصل الزوجان على حصص متساوية، مرة أخرى بشرط أن عقد الزواج لا ينص على إجراء مختلف.
ينظم القانون الاتحادي للرهون العقارية رقم 102-F3 المؤرخ 16 يوليو 1998 العلاقة القانونية بين المرتهن (المُقرض) والمرتهن (الشخص الذي يشتري العقارات برهن).
الرهن العقاري هو شكل من أشكال الضمان الذي يفرض التزامات معينة على المرتهن فيما يتعلق بالدائن المرتهن.
في حالة الإخفاق في الوفاء بهذه الالتزامات ، يحق للدائن سداد تكاليفه عن طريق بيع الضمان.
خلال مدة اتفاقية الرهن العقاري ، يتم فرض عدد من القيود على إدارة العقارات المرهونة على المستخدم.
بدون إذن البنك (المُقرض) ، لا يحق للمقترض:
لا يمكن إعادة تطوير الشقة وتسجيل الأقارب فيها إلا بموافقة البنك.
إذا لم تدمر العلاقة تمامًا بعد الطلاق ، فيمكن إيجاد حل وسط معقول.
نظرًا لأن حقوق ملكية الزوجين السابقين متساوية ، فمن الممكن الموافقة على دفع المبلغ المتبقي من القرض في حصص متساوية أو بشروط أخرى.
للقيام بذلك ، من الضروري إبرام اتفاقيات إضافية مع البنك ، حيث يجب تحديد جميع شروط سداد القرض بالتفصيل من قبل كل طرف.
قد يتم التوصل إلى شروط أخرى بالاتفاق المتبادل.
حتى إذا كان من الممكن إعادة إصدار اتفاقية القرض ، فسيتعين عليك دفع مقابل إعادة الإصدار. تقدم العديد من البنوك عمولة لتغيير شروط العقد الحالي ، وسوف تحتاج أيضًا إلى إعادة إصدار التأمين. ندعوكم لمشاهدة الفيديو.
إذا لم يكن أحد الزوجين ، بعد الطلاق ، ينوي العيش في الشقة ، فلا معنى له أن يدفع الرهن العقاري. في هذه الحالة تنتقل حقوق الملكية إلى أحد الزوجين ومعهما التزامات القرض.
حيث يحق للزوج الذي يغادر المنزل الحصول على تعويض عن المدفوعات التي تم سدادها بالفعل.
ومع ذلك ، لا يكون هذا الخيار ممكنًا دائمًا إذا اعتبر البنك أن دخل الزوج ، الذي تم نقل الملكية إليه ، غير كافٍ لسداد الدين.
إنه يبسط إلى حد كبير مهمة اتفاق ما قبل الزواج بكفاءة وجيدة الإعدادالذي يحتوي على نقاط حول احتمال الطلاق وشروط تقسيم الالتزامات والممتلكات لهذا السبب.
لسوء الحظ ، لا يعتبر جميع المتزوجين حديثًا أنه من الضروري وضع اتفاقية زواج.
القضايا الخلافية المتعلقة بقسم الرهن العقاري تقدم أحيانًا الأسرة السابقة إلى المحكمة. تسترشد هذه الهيئة ، أولاً وقبل كل شيء ، بمبدأ التقسيم المتساوي لكل من الممتلكات والالتزامات.
إذا كان هناك أطفال قاصرون في الأسرة ، فإن الأفضلية في توزيع حصص الملكية تُعطى للطرف الذي يبقى معه الطفل (أو الأطفال). لكن في هذه الحالة ، يمكن للوالد الآخر المطالبة بتعويض عن حصته.
من خيارات حل مشكلة تقسيم الشقة في الرهن العقاري في حالة الطلاق هو بيع شقة الرهن العقاريلاستخدام عائدات البيع لسداد ما تبقى من القرض.
يمكن للزوجين السابقين تقسيم المبلغ المتبقي فيما بينهم. في هذه الحالة ، يبقى الجميع مع شعبهم ولا يدين أحد لأحد.
لا يمكن القيام بذلك إلا بموافقة البنك الذي أصدر القرض. إذا وافق البنك على البيع ، فكل ما تبقى هو العثور على مشتر.
إذا سمحت الأموال بذلك ، يمكنك سداد القرض مسبقًا وطرح الشقة للبيع دون مشاركة البنك.
للبنك الحق في طرح المسكن نفسه للبيع بالمزاد في حالة إنهاء مدفوعات القرض... هذا هو أسوأ خيار يمكن أن يترك المقترضين بلا شيء.
لا يتمتع أفراد الأسرة دائمًا بحقوق متساوية في مساحة المعيشة ؛ في بعض الحالات ، هذه الحقوق غائبة.
إذا تم شراء الشقة من قبل أحد الزوجين قبل الزواج ، فلا تعتبر ملكية مشتركة وبعد الطلاق يبقى المالك الوحيد للعقار.
الشقة أيضا غير قابلة للتقسيم ، إذا استلمها أحد الزوجين بالميراث أو الهبة... لا يهم إذا حدث هذا قبل الزواج أو بعده.
أيضًا ، أثناء الخصخصة ، يمكن إدخال أحد الزوجين فقط بصفته المالك ، والذي يحتفظ أيضًا بالحق في استخدام مساحة المعيشة بمفرده بعد الطلاق.
يحدث أنه أثناء الخصخصة ، لم يتم تسجيل أحد الزوجين ببساطة في هذه الغرفة. بموجب شروط الخصخصة ، يمكن فقط للشخص المسجل فيها أن يصبح مالكًا لشقة مخصخصة.
عند تقسيم الممتلكات ، يجب مراعاة مصالح الأطفال.
الشرط الأساسي هو ما إذا كان الطفل هو صاحب المنزل أم لا.يمكن أن يرث الطفل مساحة المعيشة أو إضافته إلى قائمة المالكين أثناء الخصخصة.
لا يحق للقصر الحصول على معاملات عقارية مستقلة ، ومع ذلك ، يسمح القانون بمثل هذه الإجراءات بإذن خطي من الوالدين إذا كان الطفل أكبر من 14 عامًا.
إذا كان للطفل نصيب في الشقةثم عند طلاق الوالدين لا يقسم نصيبه بينهما إلا يضاف إلى نصيب الوالد ممن أقام معه.
إذا كان المالك الوحيد للمنزل هو الزوج ، ولم يكن للزوجة منزل خاص بها ، وكان هناك أطفال لم يبلغوا سن الرشد ، فغالبًا ما تبت المحكمة في تقسيم المسكن لصالح الزوج.
مقال خبير - مجموعة شركات "Granel"
ولكن ماذا لو لم يتمكن الطرفان بعد الطلاق من سداد القرض؟
يمكن اعتبار أن أفضل طريقة للخروج من هذا الموقف هي بيع شقة وسداد المبلغ المتبقي من الديون إلى مؤسسة ائتمانية. تذهب البنوك عن طيب خاطر إلى مثل هذا الحل لهذه القضية.
وماذا عن ممتلكات أحد الزوجين التي رهنها البنك ، إذا رفض هذا الزوج سداد القرض مرة أخرى وأراد سحب ممتلكاته من الرهن؟
في هذه الحالة ، ستحتاج أيضًا إلى تغيير شروط العقد. على الأرجح ، سيكون البنك ضدها. ومع ذلك ، إذا كان المبلغ المتبقي من قرض الرهن العقاري صغيرًا ، فقد يوافق البنك على تغيير الضمان. لكن مثل هذه الحالات نادرة للغاية في الممارسة التوثيقية والقضائية ، لذلك ، في حالة الطلاق ، يُمارس في كثير من الأحيان بيع عقار يعمل كضمان لقرض رهن عقاري للأزواج السابقين. كما ذكرنا سابقًا ، لا يمكن بيع شيء ما إلا بموافقة البنك.
كيف أقوم بتقسيم دفعة الرهن العقاري الخاصة بي بعد الطلاق؟
من الناحية النظرية ، يمكن تقسيم دين الرهن العقاري إلى النصف. ومع ذلك ، فإن مثل هذا الإجراء سيعتبر تغييرًا مهمًا في اتفاقية القرض ولن يكون ممكنًا إلا بموافقة البنك. في المقابل ، لا يهتم البنك بتغيير الاتفاقية ، لأنه ليس من المربح له تقسيم قرض واحد مضمون بكائن ضمان واحد إلى قرضين ، مرة أخرى بضمان واحد.
هل يستطيع أحد الزوجين رفض دفع أقساط الرهن خاصة إذا خرج من الشقة؟
في حالة الطلاق ، يجب تحديد شروط السداد الإضافي لدين القرض ، أي منذ لحظة الطلاق ، لا يعتبر موضوع العقار (ومعه القرض) شائعًا. يجب أن يعكس قرار المحكمة من الذي سيقوم بعد ذلك بدفع دفعات شهرية للبنك.
من حيث المبدأ ، يمكن للزوجين أن يقرروا بأنفسهم من سيدفع القرض في أي مبلغ ولمن يعيد كتابة الشقة ، لكن هذه الاتفاقية لن تكون سارية إلا بموافقة المقرض (البنك) بشكل تقريبي ، إذا ترك زوج واحد فقط للعيش في الشقة ، وقام أيضًا بدفع القرض ، وكان الثاني مستعدًا للتنازل عن نصيبه في الشقة ، فيجب الاتفاق على هذه المسألة مع البنك ، والذي سيتعين عليه إعادة إصدار العقد.
بشكل عام ، ينصح الخبراء حتى الأزواج الأكثر ازدهارًا وقوة وسعادة حتى في مرحلة شراء شقة ، خاصة إذا تم شراؤها برهن عقاري ، لتوقع جميع السيناريوهات الممكنة لتطوير أحداث الحياة الأسرية وحماية حقوقهم و الملكية قدر الإمكان. يمكن للمحامين والمستشارين المحترفين لشركات العقارات المساعدة في ذلك. على وجه الخصوص ، فإن المتخصصين في قسم الرهن العقاري في مجموعة شركات Granel على استعداد لتقديم المشورة بشأن الإقراض العقاري ، بما في ذلك تحليل حزمة من المستندات ، واختيار أفضل منتج للرهن العقاري ، وحساب مبلغ القرض والمدفوعات الشهرية ، وتوفير المعلومات اللازمة عن مراحل الصفقة.
إذا كانت شقة الرهن مسجلة لزوج واحد فقط ، ففي حالة الطلاق يحق للزوج الثاني نصيب فيها؟
في أغلب الأحيان ، تظهر الأسئلة عند تقسيم شقة الرهن العقاري عندما تم تسجيلها لزوج واحد فقط ، وكان يقوم بمفرده بدفع أقساط شهرية. في مثل هذه الحالات ، هناك طريقتان للخروج ، كما تقول ناتاليا سميرنوفا ، نائبة مدير قسم المبيعات في Granel Group لإقراض الرهن العقاري.
أولاً ، يمكن إصدار قرض عقاري لأحد الزوجين إذا تم إبرام عقد الزواج قبل إتمام الصفقة. في هذه الحالة ، سيظهر زوج واحد فقط في اتفاقية القرض واتفاقية المشاركة في رأس المال (اتفاقية الشراء والبيع). لا يمكن التقسيم اللاحق للعقارات ومدفوعات الرهن العقاري وتخصيص الأسهم في حالة الطلاق. أي أن كامل عبء سداد الديون للبنك يقع على عاتق الزوج الذي تم وضع الاتفاقية من أجله.
الخيار الثاني أكثر شيوعًا. استنادًا إلى التشريع الحالي (قوانين الأحوال المدنية والأسرة والإسكان) ، يتم تحديد نظام الملكية المشتركة والالتزامات المشتركة للزوجين بشكل افتراضي. إذا لم يتم إبرام اتفاقية ما قبل الزواج ، يظهر أحد الزوجين في اتفاقية القرض ، واتفاقية المشاركة في رأس المال (اتفاقية الشراء والبيع) ، ويمنح الآخر موافقة موثقة. حضور هذه الوثيقة منصوص عليه في متطلبات غرفة التسجيل ، وتشير الوثيقة إلى أن الزوج الثاني لا يعترض على شراء هذا العقار الكائن ولا يعترض على تحويل الكائن كرهن للبنك . في حالة الطلاق ، تعتبر الملكية ملكية مشتركة ، والتي ، وفقًا للقانون ، مقسمة إلى النصف. حقيقة أن الزوج الثاني غير محدد في أي اتفاق ولم يقم حتى بتسديد مدفوعات على القرض لا يهم.
غالبًا ما يتم التفكير في كيفية تقسيم شقة الرهن العقاري في حالة الطلاق من قبل الأزواج الراغبين في الطلاق الذين حصلوا على قرض من أجل دفع ثمن المسكن الذي تم شراؤه. سيتم مناقشة جميع جوانب تقسيم الملكية المشتركة ، وكذلك إجراءات سداد ديون الرهن العقاري عند تقسيم العقار المرهون ، بالتفصيل في هذه المقالة.
وفقًا للمادة 33 من RF IC ، فإن النظام القانوني القانوني لملكية ممتلكات الزوجين هو ملكية مشتركة ، ما لم يحدد الزوجان خلاف ذلك في عقد الزواج. تتضمن المادة 34 من قانون RF الأشياء المنقولة وغير المنقولة ، بالإضافة إلى المداخيل المختلفة (من العمل أو الأنشطة التجارية ، والمزايا ، والمعاشات التقاعدية ، وما إلى ذلك) إلى الممتلكات المشتركة للزوجين. في الوقت نفسه ، لا يهم من أمواله وباسم أي من الزوجين تم اقتناء هذه الممتلكات أو تسجيلها.
وفقًا لذلك ، سيتم تطبيق الإجراء العام لتقسيم شقة الرهن العقاري إذا:
يجب أن نتذكر أن هذه ليست سوى صفقة مدفوعة. إذا حصل أحد الزوجين ، خلال فترة الزواج ، على الشقة مجانًا (عن طريق الميراث أو نتيجة التبرع) ، فإنها لا تندرج تحت نظام الملكية المشتركة للزوجين ، وبالتالي لا يمكن تقسيمها.
وفقًا لمتطلبات المادتين 38 و 39 من RF IC ، يمكن تقسيم الملكية المشتركة بطريقتين:
إذا تم تقسيم الملكية من خلال محكمة ، فيجب أن نتذكر أن هذه الهيئة الحكومية لها الحق في الخروج عن مبدأ المساواة في حصص الزوجين.
يشار إلى هذا الاحتمال في الفقرة 2 من المادة 39 من RF IC. أسباب قرار المحكمة هذا هي:
يتم تحديد إجراءات تقسيم الديون المشتركة للزوجين بموجب الفقرة 3 من المادة 39 من IC RF. أما الديون فالأصل أنها توزع بما يتناسب مع نصيب كل من الزوجين. وعليه ، إذا قسمت الممتلكات بالتساوي ، فإن الديون تقسم إلى نصفين. إذا حصل أحد الزوجين ، أثناء تقسيم الملكية ، على حصة كبيرة ، فسيتم ، وفقًا لذلك ، تخصيص جزء كبير من الدين.
إن تعريف "الرهن العقاري" منصوص عليه في المادة 1 من قانون "الرهن العقاري ..." بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ. وفقًا لهذه القاعدة ، من المعترف به على أنه اتفاق على رهن الممتلكات غير المنقولة ، والأطراف المدين والمرتهن (البنك أو أي شخص آخر يعمل كدائن بموجب الالتزام) ، والذي له الحق الوقائي في إلغاء الرهن في موضوع الرهن.
المادة 7 من القانون الاتحادي رقم 102 تعني أن الملكية المشتركة يمكن أن تخضع أيضًا للرهن العقاري. في هذه الحالة ، يمكن إنشاء رهن عقاري حتى لو لم يتم تحديد حصص الزوجين باتفاق منفصل.
عندما يتم رهن الملكية المشتركة للعائلة ، بناءً على أحكام المادة 322 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يعمل الزوجان كمدينين متضامنين أمام البنك أو أي دائن آخر. يمكن للبنك ، على أساس أحكام المادة 323 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، أن يطالب بالوفاء بالالتزام من جميع المدينين المتضامنين والمتضامنين ، ومن أي منهم (كليًا أو جزئيًا). تتمثل ميزة الالتزام المشترك والمتعدد للدائن في أنه إذا كان أحد المدينين غير قادر على الوفاء بالالتزام ، فمن الممكن أن يطالب الآخرين بأدائه حتى يتم سداد الرهن العقاري بالكامل.
وبناءً على ذلك ، فإن الزوجين اللذين قاما بتقسيم الممتلكات المرهونة بالطريقة المنصوص عليها في المادة 39 من RF IC ، يحتاجان إلى تغيير محتوى الالتزام ، الذي يتم تأمينه برهن الشقة. ومع ذلك ، لا يمكن إجراء تغيير في تكوين المدينين وحجم التزاماتهم تجاه البنك إلا بموافقة الأخير ، كما هو مبين في متطلبات المادة 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
الممارسة القضائية في قضايا تقسيم الرهن العقاري ليست متنوعة ، لأن البنوك لا توافق على تغيير التزام القرض. كمثال لتبرير موقف البنك ، يمكن الاستشهاد بالقضية المدنية رقم 2-24 \ 11 ، التي تم الاستماع إليها في منطقة كالينينسكي في مدينة أوفا بتاريخ 15.02.2011. وأشار ممثل البنك إلى أن المادة 14 من القانون الاتحادي رقم 102 تحدد متطلبات محتوى الرهن العقاري (وثيقة تثبت حقوق المرتهن في موضوع الرهن) ، والتي بموجبها ، بالإضافة إلى معلومات أخرى ، يجب الإشارة إلى المدينين ، وكذلك مقدار التزاماتهم.
وفقًا لذلك ، عندما يتم تقسيم الدين بين الزوجين ، في حالة إبرام اتفاقية إقراض الرهن العقاري مع أحدهما فقط ، من الضروري تغيير محتوى الرهن العقاري (بما في ذلك في نصه معلومات عن الزوج الثاني الذي حصل على المشاركة في العقارات المرهونة) ، والتي لا يسمح بها إلا بموافقة المقرض. بدون هذه الموافقة ، لا يمكن تقسيم التزام القرض.
في الوقت نفسه ، تحدد الفقرة 2 من المادة 45 من RF IC أنه إذا تم إنفاق الممتلكات المستلمة نتيجة لالتزام (في هذه الحالة ، رهن عقاري) على احتياجات الأسرة ، فسيتم تحصيل هذا الالتزام تُفرض على الممتلكات العامة للزوجين. إذا كانت الملكية المشتركة غير كافية لتغطية الديون ، يكون الزوجان مسؤولين بالتضامن والتكافل ، بما في ذلك الممتلكات الشخصية العائدة لكل منهما.
أي أنه في حالة عدم سداد القرض ، يمكن للبنك أن يحجز كل من الممتلكات العامة والشخصية لأي من الزوجين بالكامل ، مما يوفر للبنك ضمانًا كافيًا للوفاء بالتزام الرهن العقاري.
عندما يتم تقسيم الدين ، سيكون كل من الزوجين هو المدين فقط من حيث الرهن العقاري ولن يتم تأمين حقوق البنك من قبل جميع الممتلكات ، ولكن فقط من خلال أسهم الشقة ، مما يعقد بشكل كبير عملية التحصيل اللاحقة من الدين. ومع ذلك ، فإن تقسيم الشقة بين الزوجين في حد ذاته لا يؤثر على العلاقة مع البنك من حيث الرهن العقاري.
من خلال اتخاذ قرار يأخذ في الاعتبار موقف البنك ، قررت محكمة مقاطعة كالينينسكي في أوفا تقسيم الشقة المتنازع عليها بين الزوجين ، لكن محتوى التزام الرهن العقاري للزوجين ظل دون تغيير. نتيجة لذلك ، سيظل الزوجان السابقان مدينين متضامنين وعدة حتى السداد الكامل للديون.
في الوقت نفسه ، أشارت المحكمة أيضًا إلى متطلبات المادة 450 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، مشيرة إلى أنه لا يمكن تغيير اتفاقية القرض في المحكمة إلا في الحالات المحددة في القانون ، أو في حالة حدوث انتهاك كبير من شروط التزام أحد الطرفين. لا يعتبر تقسيم شقة الرهن هو الأساس لتغيير محتوى اتفاقية الرهن العقاري.
تم اتخاذ قرار مماثل بشأن هذه القضية من قبل محكمة منطقة لينينسكي في تومسك بتاريخ 20.05.2016 في القضية رقم 2-809 / 2016. بالنظر في القضية الخاصة بتقسيم دين الرهن ، أشارت المحكمة إلى أن المادة 37 من القانون الاتحادي رقم 102 تحدد قائمة الإجراءات (بيع ، هبة ، رهن ، إلخ) مع موضوع الرهن ، لأداء الذي يشترط موافقة المرتهن. في الوقت نفسه ، لا ينطبق تقسيم الملكية بين الزوجين على مثل هذه الإجراءات.
وبناءً على ذلك ، فإن تقسيم الشقة بين الزوجين لا ينتهك متطلبات القانون الاتحادي رقم 102 أو مصالح الدائن. في الوقت نفسه ، تظل الشقة المتنازع عليها ، على الرغم من تقسيم الملكية ، مرهونة من قبل البنك ، والذي بدوره يحتفظ بحقوق المطالبة ضد كلا المدينين. يؤثر توزيع ممتلكات الزوجين فقط على العلاقة بين الزوجين ولا يؤثر على حقوق الأطراف الثالثة.
للإجابة على سؤال حول كيفية تقسيم شقة الرهن العقاري بشكل صحيح في حالة الطلاق ، يحتاج الممارسون إلى تذكر أحكام المادة 133 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تشير متطلبات هذه المقالة إلى أن الشيء ، الذي لا يمكن تقسيمه بطبيعته دون تدميره أو إتلافه أو تغيير الغرض منه ، غير قابل للتجزئة ويشارك في التداول المدني كشيء واحد. الشقة هي مثال كلاسيكي على شيء غير قابل للتجزئة ، حيث أن تقسيمها الفعلي إلى جزأين أو أكثر مستحيل بدون ضرر.
بناءً على تفاصيل الشقة باعتبارها شيئًا غير قابل للتجزئة ، تنص الفقرة 3 من المادة 133 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه لا يمكن فرض مطالبة إلا عليها ككل. إن أحكام هذا الحكم هي التي توضح موقف البنوك التي لا توافق على تقسيم ديون الرهن العقاري للزوجين والتغيرات في محتوى الالتزام تجاه البنك.
ومع ذلك ، في الممارسة العملية ، تم تطوير العديد من الخيارات لـ "تقسيم" الأشياء غير القابلة للتجزئة:
عند تقسيم الشقة ، ينبغي للمرء أيضًا أن يأخذ في الاعتبار تكوين وقيمة الممتلكات الأخرى المكتسبة بشكل مشترك ، حيث أن هذا الخيار ممكن عندما يتم تعويض الحصة في شقة الرهن العقاري بشقة أخرى ، أو سيارة ، أو مرآب ، أو قطعة أرض ، وما إلى ذلك. في هذه الحالة ، يتم نقل شقة الرهن بالكامل إلى ممتلكات أحد الزوجين ، بينما يتلقى الآخر تعويضًا متناسبًا (ليس فقط من الناحية النقدية ، ولكن في شكل ملكية).
لا يشترط الحصول على موافقة البنك لتنفيذ العمليات المدرجة. ونتيجة لذلك ، يظل الزوجان أيضًا مدينين مشتركين والعديد من المدينين في التزام الرهن العقاري.
في حالة عدم وجود أموال كافية للزوجين لدفع التعويضات وكان خيار الملكية المشتركة غير مقبول ، يوصى ببيع الممتلكات المتنازع عليها من أجل تقسيم العائدات على الأسهم المستحقة.
نوع فرعي منفصل من هذا الخيار هو استبدال شقة كبيرة لشخصين أصغر من حيث المساحة أو التكلفة. إذا كنت ترغب في بيع شقة أو استبدالها ، فيجب أن تتذكر الحاجة إلى الحصول ، وفقًا للمادتين 37 من القانون الاتحادي رقم 102 و 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، على موافقة البنك لتنفيذها هذه العملية ، لأنه في هذه الحالة يتم إزالة الشقة من التعهد.
لذلك ، يتم تقسيم شقة الرهن بالطريقة المعتادة المطبقة على أي شيء آخر غير قابل للتجزئة. ومع ذلك ، لا يؤثر هذا القسم بأي شكل من الأشكال على التزامات الزوجين تجاه البنك ، حيث سيظلان مدينين متضامنين ومتعددين على التزام الرهن العقاري.
يتزايد عدد حالات الطلاق في الاتحاد الروسي كل عام ، وقد يكون هذا بسبب ظروف مختلفة ، لكن النتيجة هي نفسها دائمًا - تفكك الأسرة. إن وجود الرهن العقاري لا يجعل من الممكن التفرق في اتجاهات مختلفة دون مطالبات متبادلة.
سيتعين على الزوجين أن يقررا كيفية تقسيم ليس فقط الممتلكات نفسها ، ولكن أيضًا ديون الرهن العقاري المتبقية. غالبًا ما يتم حل هذه القضايا في المحكمة ، إذا لم يكن هناك اتفاق فيما بينهم.
يتحمل الأزواج الذين دخلوا في علاقة زواج رسمية مسؤوليات معينة. يديرون أسرة مشتركة وكل ما يكسبونه ويبدأون لتحسين الحياة اليومية يعتبر مشتركًا. في حالة الطلاق ، يجب تقسيم المكتسب بين الزوج والزوجة. يمكن تقسيم الملكية بعدة طرق:
العديد من العائلات تبرم اليوم عقدًا عند الزواج. هذا شكل مناسب يسمح لك بتجنب العديد من النزاعات في المستقبل ، إذا قرروا الطلاق فجأة. ينص على أي شروط سيحققها طرفا العلاقة الزوجية.
في حالة عدم وجود عقد زواج ، يعتبر الاتفاق المتبادل أفضل طريقة لتقسيم الممتلكات. إذا حافظ الزوج والزوجة السابقان على علاقات طبيعية ، فيمكنهما تسوية القضايا بسلام ، وتحديد من سيحصل على ماذا وفي أي حصة. إذا كان هناك أطفال ، فيمكن أيضًا مراعاة اهتماماتهم.
لسوء الحظ ، غالبًا ما يكون الطلاق مصحوبًا باستياء خطير من الطرفين ضد بعضهما البعض ، مما يستبعد مفاوضات السلام والتوصل إلى اتفاق مشترك. يمكن أن تحدث مثل هذه الحالات في كل مكان ويتم حلها بتدخل المحاكم ، التي تسترشد حصريًا بالتشريعات القائمة في هذا المجال.
ينظم القانون العلاقة القانونية بين الزوجين. ينظم قانون الأسرة في الاتحاد الروسي في المادة 38 أنه يمكن تقسيم ممتلكات الزوجين خلال الفترة:
يمكن لأي من الطرفين رفع دعوى للتقسيم ، وكذلك الدائن الذي يمنع أحد الزوجين. ينص قانون الأسرة على القسم بطريقتين:
عند تقسيم الممتلكات ، باستثناء IC للاتحاد الروسي ، يجب أن يسترشد المرء بالمعايير التشريعية التالية:
يمكن أن يأخذ تقسيم الممتلكات في الاعتبار الجوانب المختلفة التي يمكن أن تزيد من حصة أحد الزوجين وتقليل حصة الآخر.
غالبًا ما يكون شراء منزل وتسجيل العقارات على الرهن أثناء الزواج أمرًا ضروريًا. هناك عدة أسباب للقيام بذلك:
عند تسجيل الرهن العقاري في الزواج ، يتم أخذ القرض من قبل أحد الزوجين ، ولكن الآخر هو المقترض المشترك ، وهذا لا ينتقص من حقوقه ، بل يجعلها مساوية للمقترض الرئيسي. هذه الحقيقة لا تشير فقط إلى أن الشقة تخص كلا الطرفين بالتساوي ، بل تشير أيضًا إلى أنه من الضروري تحمل التزامات قرض الرهن العقاري معًا بحصص متساوية.
يمكن لمؤسسة الإقراض رفع دعاوى ضد أحد الزوجين أو الزوجين في وقت واحد. بما أن الحقوق والالتزامات مقسمة بالتساوي ، فإن الممتلكات في حالة الطلاق تخضع لإعادة التوزيع بنسبة 50/50.
في حالة الطلاق ، يسعى الزوجان ليس فقط للمشاركة في حياتهما ، ولكن أيضًا في جميع الممتلكات المكتسبة في الزواج. يتم تقسيم العقارات المشتراة برهن بالتساوي بموجب القانون ، ما لم يتفق على خلاف ذلك عند الحصول عليها في اتفاقية كاتب عدل. يمكن عمل قسم لشقة الرهن العقاري:
وجود اتفاق مشترك طوعي يعني المزيد من الاختلاف. في الواقع ، يمكنك أن تسترشد بالقانون أو تضع مخططاتك الخاصة. الشيء الرئيسي هو أن كلا الطرفين يتفق مع القرار وتدوينه على الورق ، بعد التأكد من ذلك لدى كاتب العدل. هناك العديد من الخيارات ، سيتخلى شخص ما عن المطالبات تمامًا ، وسيريد شخص ما إعادة إصدار الرهن العقاري ، وما إلى ذلك
عند النظر في دعوى من خلال المحكمة ، ستؤخذ العوامل المصاحبة بعين الاعتبار ، على سبيل المثال:
يتم تقسيم شقة الرهن بإحدى الطرق التالية:
إن التوصل إلى اتفاقيات متبادلة دون إشراك المحاكم هو أفضل طريقة للخروج من الموقف. هذا الحل يوفر الوقت والمال والأعصاب المهم. إذا كان الزوجان مستعدين للانفصال بسلام ، فعليهما اللجوء إلى المخطط التالي:
يرجى ملاحظة أنه على الرغم من أنه يمكن التعبير عن الاتفاقات الطوعية بأي شروط ، فمن الأفضل الالتزام باللوائح القانونية. يفحص كاتب العدل بنود الاتفاقية حتى لحظة التصديق. يجب أن يشهد أن كل ما هو مذكور هو تعبير طوعي عن الإرادة ، ولا يوجد ضغط من أي من الجانبين. من المهم أيضًا الامتثال لشرعية توزيع الممتلكات ، إذا كان هناك تحيز واضح في اتجاه واحد في الاتفاقية ، فقد يثير ذلك تساؤلات ، وبالتالي يؤدي إلى اتخاذ إجراءات قانونية. كلما كان نظام التقسيم أكثر شفافية ، زادت احتمالية عدم ملاحظة الخداع والضغط من أي جانب.
واسترشادًا بالممارسة المتبعة ، يمكن القول إنه ليس من الممكن دائمًا أن يحل الأزواج السابقون قضايا تقسيم الممتلكات سلمياً. في الغالبية العظمى من القضايا ، يتم حل المشكلة في المحكمة.
يمكن لأي شخص مطلق رفع دعوى لتقسيم الرهن العقاري.
بشكل عام ، لا يهم من هو مقدم الطلب ومن هو المدعى عليه ، ستأخذ المحكمة في الاعتبار مصالح كلا الطرفين ، وخاصة الأطفال ، إن وجد. إذا لم يكن لدى الزوجين أقصى درجات الوضوح بشأن ملكية العقارات ، فمن الأفضل اللجوء إلى المحكمة بدلاً من "الضغط" على القضية بنفسك. تتيح لك التجربة تسوية النقاط النهائية في جميع القضايا. يعمل القاضي كنوع من الحكم في هذا النزاع ، ويحافظ على هدوئه ولا يسترشد بالعواطف ، بل بالأعراف التشريعية حصريًا.
بالإضافة إلى ذلك ، لا تنس أن الرهن العقاري المعلق في حالة الطلاق يعني أنه ليس فقط الزوج والزوجة ، ولكن أيضًا مؤسسة الائتمان هي أطراف النزاع. كما يؤخذ رأيه في الاعتبار ، ويحظر إجراء أي تلاعب دون إخطار الدائن. وتتخذ المحكمة قرارًا رسميًا يعتبره البنك قانونيًا.
لا تؤخذ مصالح الأطفال دائمًا في الاعتبار عند تقسيم الممتلكات. لا ينص قانون الأسرة على التقسيم الإلزامي للأسهم العقارية ، ليس فقط للأزواج ، ولكن أيضًا للأطفال. اليوم ، هناك خلافات كبيرة حول هذا الأمر ، لكن الوثائق التنظيمية لا تحتوي بعد على بند بشأن مراعاة مصالح القاصرين. نظريًا ، في حالة الطلاق ، يتم تقسيم العقارات بالتساوي ، ولكن في الممارسة العملية يمكن للمحكمة أن تأخذ في الاعتبار حقيقة إنجاب الأطفال وتمنح حصة كبيرة للوالد الذي يبقى القاصرون معه. يجب أن يكون مفهوما أنه إلى جانب زيادة الحصة في شقة الرهن العقاري ، يزداد أيضًا مقدار الالتزامات الائتمانية للبنك.
يختلف الوضع قليلاً في الحالات التي يتم فيها شراء جزء من مساحة المعيشة لرأس المال الخاص بالأمومة. نظرًا لأن هذا المال له غرض محدد ، لم يعد من الممكن القول إن الوالدين فقط هم أصحاب المنازل.
يمكنك تقديم بيان مطالبة لتقسيم الممتلكات في المحكمة:
إن وجود اتفاقية موقعة مسبقًا لا يشكل عقبة أمام الإجراءات القانونية ، بل على العكس من ذلك ، يمكن أن يثيرها إذا لم يتم احترام الاتفاقات التي توصل إليها أحد الطرفين.
لبدء الإجراءات القانونية ، سيحتاج مقدم الطلب إلى اتباع المسار التالي:
سيتم تحديد تاريخ النظر في المطالبة بعد مراجعة المستندات. يتم إخطار كلا طرفي المشاركة بيوم الاجتماع كتابةً. يتخذ القاضي قرارًا بناءً على أدلة وشهادة موثقة.
تتمثل الخطوة الأولى للتقاضي في نزاعات الملكية في جمع المستندات لتقديمها في المحكمة. يجب أن تبدأ بالمطالبة نفسها. هذا البيان مكتوب بشكل حر مشروط ، لكن لا تقلل من أهميته. غالبًا ما تكون المطالبة المختصة هي التي يمكن أن تزيد من فرص النتيجة المخطط لها للقضية. يمكنك أيضًا تأليفها بنفسك ، إذا تعرفت أولاً على قواعد الكتابة وأمثلة على التطبيقات. ومع ذلك ، فإن أسهل طريقة هي الاتصال بمحام أو محام ليس فقط لإعداد بيان ، ولكن أيضًا للحصول على المشورة من متخصص مختص.
تقبل الدعاوى من قبل المحكمة إذا كانت مدعومة بأدلة وثائقية. في كل حالة تختلف حزمة الأوراق ، ومن الأفضل توضيح اكتمالها بشكل منفصل في المحكمة أو مع محام. ومع ذلك ، هناك قائمة إلزامية لا يمكن لمقدم الطلب الاستغناء عنها. ويشمل:
عند تقديم حزمة المستندات بالكامل ، لا تنسَ الدفع الإلزامي لرسوم الدولة. يتم دفعها مقدمًا وفي حالة عدم وجود إيصال ، يجب ألا تعتمد على قبول مطالبة. عندما يتم تقسيم العقارات ، يتم حساب مبلغ رسوم الدولة كنسبة مئوية من المبلغ الإجمالي للمطالبة. بعد ذلك ، يمكن تقسيم الأموال التي يتم إنفاقها بالتساوي بين المشاركين في التجربة.
إذا كانت المستندات كاملة ، يقبل كاتب المحكمة المطالبة للمعالجة.
لا تعطى المحكمة أكثر من شهر للنظر فيها. بعد 2-3 أسابيع ، يجب تحديد موعد الجلسة الأولى للمحكمة. في معظم الحالات ، ليس من الممكن دائمًا حل مشكلات القسم في المرة الأولى ، لذلك قد يتم تعيين اجتماعات إضافية.
تتخذ المحكمة قرارًا في حالة تقديم الطرفين قدرًا شاملاً من الأدلة وليس لديهم ما يضيفونه. وبناء على الوقائع المثبتة يعلن القاضي الحكم. بعد أيام قليلة ، صدر حكم المحكمة المنصوص عليه على الورق لكلا الطرفين للمشاركين. يمكن لكل من الزوجين الطعن في القرار من خلال تقديم استئناف إلى سلطة أعلى. إذا لم يكن هناك نزاع حول عدالة الاستنتاج ، فسيتم إرسال القرار إلى مؤسسة الائتمان ، التي تقوم ، على أساسها ، بتقسيم حسابات المقترضين وفقًا للأسهم المحددة.
يمكن تنفيذ قرار المحكمة بطرق مختلفة ، بما في ذلك مشاركة المحضرين.
تعيد معظم قرارات المحاكم توزيع ملكية العقارات القائمة. يمكن التعبير عنها بالطرق التالية:
وفي الواقع ، وفي حالة أخرى ، سيتعين عليك تسجيل حقوق الملكية. لتسجيل عقار باسمك ، يجب عليك:
يجب ألا ينسى الأزواج ديونهم لمؤسسة ائتمانية. يجب أن يتم الدفع في غضون الإطار الزمني المحدد في اتفاقية القرض. إذا تهرب الطرف الآخر من دفع المال مقابل حصته ، فيمكن تحصيل المبلغ من خلال السلطة القضائية.
يعلم الجميع أن ما تم شراؤه قبل الزواج لا يمكن تقسيمه. لكن الشقة التي تم شراؤها برهن عقاري قبل الزواج يتم تضمينها في فئة مختلفة من العقارات ولا تندرج دائمًا تحت هذه القاعدة ولها عواقب أخرى. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه على الرغم من أن الزوج قد بدأ الإجراء قبل إنشاء الأسرة ، فإنه يستمر في دفع رسوم الرهن العقاري أثناء الزواج. يتم دفع التزامات الدين نقدًا ، والتي تعتبر بعد الزواج ميزانية مشتركة. قد تنشأ حالة أخرى عندما يساعد النصف الثاني ، الذي لا علاقة له في الواقع بهذا العقار ، في سداد القرض بأمواله الخاصة. في حالة الطلاق ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو ما إذا كان يمكن للزوج الثاني المطالبة بجزء من شقة الرهن العقاري. وفقًا للقانون ، هذا نادرًا ما يكون ممكنًا إذا تم شراء مكان المعيشة قبل الزواج. لكن الزوج الآخر سيتمكن من الاعتماد على دفع تعويض مالي.
تم النظر في أحد الأمثلة اللافتة للنظر لتقسيم عقارات الرهن العقاري في محكمة مقاطعة فورونيج السوفيتية. تم رفع الدعوى الأولية من قبل الزوج السابق ، الذي تقدم بمطالب لتقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك. قدمت الزوجة مطالبة بالرد ، حيث كانت مسألة تقسيم كل ما تم الحصول عليه ، مع مراعاة مصالح طفلين قاصرين. لم تتحدث فقط عن شقة تم شراؤها برهن عقاري ، ولكن أيضًا عن ممتلكات أخرى ، لا سيما قطعة أرض ، ومنزل ريفي ، وسيارة ، وأجهزة منزلية وأثاث.
قدم كل من الزوجين حساباته الخاصة للقسم ، مما يثبتها من وجهة نظره بالحجج المنطقية. لم يتم تلبية مطالب الطرفين إلا بشكل جزئي. أما شقة الرهن فقد قسمت بالتساوي مثل باقي الدين على القرض.
سيكون ممتعا بالنسبة لك
