تحققت توقعات الخبراء: كان معدل الرهن العقاري في عام 2017 في سبيربنك والبنوك المحلية الأخرى يتناقص بشكل منهجي. في أكبرها ، وصلت إلى الحد الأدنى التاريخي لما قبل الأزمة 2014 في الصيف.
في أوائل الصيف ، اتخذ أكبر بنك في البلاد خطوة أخرى بشأن توفر الإقراض العقاري. ثم يمكن شراء مبنى جديد بنسبة 10.7٪ ، وإذا قمت بتسجيل صفقة عبر الإنترنت ، فعندئذٍ يكون ذلك عند 10٪.
في 10 أغسطس ، أعلن سبيربنك عن انخفاض قياسي في معدلات الرهن العقاري في عام 2017. أصبح من الممكن الآن شراء شقة في مبنى جديد بقرض من 7.4٪ ، في الصندوق القديم - من 8.9٪. كما تم تخفيض الدفعة الأولية - حتى 15٪ من تكلفة "المربعات" المكتسبة.
في المذكرة! في النصف الأول من العام ، نما سوق الرهن العقاري بنسبة 16٪ ، بعد تحديث المؤشرات القياسية لما قبل الأزمة عام 2014.
حتى تاريخه وكالة الإقراض العقاري السكني (AHML)أطلقت عددًا من برامج الدولة التي تسمح للمناطق بإقراض أولئك الذين يرغبون في الحصول على أموال مقابل الإسكان بنسبة 6.25٪. أصبحت منطقتي فلاديمير ونيجني نوفغورود بالفعل مشاركين في البرنامج.
سيتم تقديم أدنى معدل للرهن العقاري في عام 2017 بالإضافة إلى ذلك في ست مناطق. سيتمكن السكان من الحصول على قرض بسعر تفضيلي 6.25٪:
تتارستان.
منطقة موسكو؛
موردوفيا.
منطقة روستوف
منطقة يامالو نينيتس المتمتعة بالحكم الذاتي.
سيكون "العرض اللذيذ" ممكنًا على حساب الميزانيات الإقليمية ، وبالتالي ستحدد السلطات المحلية فئات المواطنين الذين سيصبح السكن لهم في متناول الجميع. يمكن أن يكون المحظوظون من العاملين في الميزانية (أطباء أو مدرسين) ، وعائلات شابة ، وما إلى ذلك.
مهم! وتهدف الخطط إلى ربط مناطق كاريليا وكالينينجراد وفورونيج ببرنامج الدولة.
بالمناسبة ، تبحث بعض المناطق عن فرص لتزويد السكان بأفضل الظروف. على وجه الخصوص ، قدمت حكومة موسكو انخفاضًا في أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى 7 ٪ للمهاجرين من "خروتشوف". لجأت سلطات المدينة إلى AHML للحصول على المساعدة ، لكن حتى الآن لم يُعرض عليهم سوى 9 ٪ القياسي.
يتم عرض معدلات الرهن العقاري المصرفي للمقارنة في الجدول ، البيانات الحالية منها اعتبارًا من 10 أغسطس 2017 *
| بنك | للمباني الجديدة | للسكن الثانوي | مع عاصمة الرحم | الجيش |
| سبيربنك | 7,4 | 8,9 | 8,9 | 10,9 |
| VTB 24 | 10,7 | 10,7 | 11,4 | 10,9-11 |
| روسيلخزبانك | 9,75 | 9,75 | 9,75 | 9,75 |
| Promsvyazbank | 10,9 | 11,75 | 10,9 | 10,9 |
| بنك الفا | 9,5 | 9,5 | 9,5 | 9,5 |
| بنك B&N | 9,5 | 9,75 | 9,5 | 11,5 |
| Raiffeisenbank | 10,4 | 10,5 | 10,4 | 10,4 |
| أورالسيب | 10,5 | 11 | 10,5 | 10,9 |
| افتتاح | 10 | 10 | 10 | 10 |
* تم استخدام معلومات من المواقع الرسمية للبنوك. يشار إلى الحد الأدنى لسعر الفائدة.
ونأمل أن تجبر المنافسة جميع المصرفيين على جعل الرهون العقارية ميسورة التكلفة. مع انخفاض قياسي في الفائدة الائتمانية في سبيربنك ، لا يزال بنك شعبي آخر يترك شروط الإقراض ليست الأكثر جاذبية في السوق - معدل الرهن العقاري في عام 2017 عند VTB 24 هو من 10.7٪. ولكن عند شراء شقق كبيرة (من 65 "مربعات") يقلل VTB الفائدة إلى 10 ، ويقدم البنك واحدة من أكبر الشركات في السوق - ما يصل إلى 60 مليون روبل. بمقدم 10٪.
عند اختيار شروط الائتمان الأكثر جاذبية ، يلعب سعر الفائدة بلا شك دورًا مهمًا ، ولكن من الضروري مقارنة المواقف الأخرى أيضًا - حجم الدفعة المقدمة ، معايير المقترض ، عدد المستندات المطلوبة ، إلخ.
في مايو ، قال رئيس الوزراء ميدفيديف إن الاقتصاد يسمح بتخفيض معدلات الرهن العقاري في عام 2017 إلى 6-7٪ ، بينما أفيد في وقت سابق أن الحكومة "مذهولة" وغير قادرة على دعم 30 ألف مقترض رهن عقاري تقدموا بطلبات لإعادة هيكلة هذه القروض.
في المذكرة! بوريس تيتوف ، المدافع الرئيسي عن رجال الأعمال الروس ، مقتنع بأنه إذا تمكنت الدولة من خفض المعدل إلى 5٪ ، فإن سوق البناء سيتضاعف. في "إستراتيجية النمو" للاقتصاد الروسي ، قدر أن مثل هذه الخطوة ستكلف 150 مليار روبل.
تتوقع AHML حجم إصدار الرهن العقاري عند 1.8 تريليون روبل ، مع مراعاة عدة عوامل مواتية:
تباطؤ التضخم (4.3٪) ؛
مزيد من التخفيض في السعر الرئيسي ، الذي يعتمد عليه حساب الفائدة لإصدار المنتجات المصرفية بشكل مباشر ؛
تطوير آليات إعادة التمويل ودعم الدولة.
بالنسبة للربع الأول ، وفقًا لـ AHML ، اقترضت البنوك 324 مليار روبل ، وفي مارس وحده ، 150 مليار روبل ، وهو ما يزيد بنسبة 10 ٪ عن مستوى الأحجام القياسية في عام 2014 ، لكن الأرقام الأخرى تجعل المرء يفكر في وجود المشكلة ، لحل أي انخفاض في معدل الرهن العقاري في عام 2017 لن يساعد Sberbank أو البنوك الأخرى.
الروس ليسوا مستعدين للإنفاق ، بما في ذلك شراء المساكن عن طريق الائتمان. وفقًا لـ Rosstat ، مع الزيادة المسجلة في الأجور في البلاد بنسبة 2.5 ٪ ، انخفض الدخل الحقيقي للمواطنين بشكل حاد بنسبة 7.6 ٪ وأصبح الأدنى في السنوات الخمس الماضية.
تصبح استطلاعات الرأي VCIOM مرهمًا للقلب. إنها تظهر ، وإن كان ذلك بشكل ضئيل ، زيادة في الثقة الائتمانية في الدولة:
في يناير - يعتقد 10٪ فقط من المستطلعين أن الوقت قد حان للإقراض ؛
في مارس - 11٪ ؛
في أبريل - 12٪.
على الرغم من حقيقة أن الغالبية العظمى (66٪) من الروس يعتقدون أن "الآن ليس أفضل وقت لقضاءه" ، فإن وكالات السفر والعروض الجوية والبنوك تشير إلى مؤشرات متزايدة: للترفيه والسيارات الجديدة والاحتياجات الأخرى ، لقد أصبح الروس يأخذون في كثير من الأحيان كميات أكبر. وهنا من المناسب إعطاء إحصائيات لصديق: في نهاية فبراير ، زاد الدين الائتماني للمواطنين للبنوك بنسبة تنذر بالسوء بنسبة 13 ٪.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن المؤسسات المالية (البنوك ومؤسسات التمويل الأصغر) أصبحت أقل احتمالاً للموافقة على طلبات الحصول على قروض المستهلك بسبب التخلف عن السداد المتزايد. ما إذا كان موقف مماثل سيتكرر في قطاع الإقراض العقاري ، وما إذا كان الروس سيقترضون بشكل أكثر تحديدًا لشراء العقارات وما إذا كان معدل الرهن العقاري سيحطم الرقم القياسي في صيف 2017 ، سيخبرنا الوقت.
تساهم سياسة بنك روسيا في خفض المعدلات في سوق الرهن العقاري ، ومع ذلك ، لا يمكن توقع المعدلات القياسية المنخفضة على الرهون العقارية بنسبة 6-7٪ سنويًا إلا في المستقبل لمدة عامين إلى ثلاثة أعوام ، وفقًا لمنظمات الائتمان التي تمت مقابلتها من قبل تعتقد ريا نوفوستي. وأوضحوا أن السوق المصرفية لا تستطيع خفض أسعار الفائدة ببضع نقاط مئوية في فترة زمنية قصيرة ، لأن ذلك سيؤدي إلى هامش سلبي.
قال رئيس الوزراء الروسي دميتري ميدفيديف يوم الثلاثاء إن ظروف الاقتصاد الكلي في الاتحاد الروسي ككل مهيأة لانخفاض معدلات الرهن العقاري إلى 6-7٪ سنويًا.
وفقًا للبنك المركزي ، بلغ متوسط معدلات الرهن العقاري للبنوك الروسية في الربع الأول من عام 2017 11.8٪ ، بانخفاض 0.67 نقطة مئوية عن العام الماضي.
السوق مهيأة للبنوك لتحديد مسار لخفض أسعار الفائدة. ومع ذلك ، لن يتمكن سوق البنوك من خفض معدل القرض ببضع نقاط مئوية خلال فترة قصيرة ، حيث سيؤدي ذلك إلى اختلال التوازن في الأصول والخصوم. علق أنطون بافلوف ، مدير قسم منتجات الائتمان والتأمين في Absolut Bank ، على أن الخصوم الرخيصة يتم استبدالها تدريجياً بأموال أكثر تكلفة يتم جمعها من السوق ، بسبب قيام المؤسسات المالية والائتمانية بتخفيض أسعار الفائدة تدريجياً.
ليس بهذه السرعة
الطلب على الرهون العقارية بنسبة 6-7٪ لهذا المنتج سيزداد بلا شك. سيظهر المقترضون في السوق الذين كانت أسعار الفائدة المرتفعة لا يمكن تحملها ، كما يقول أندري موروزوف ، رئيس قسم السوق الشامل ومنتجات الائتمان في بنك رايفايزنبنك.
ومع ذلك ، لا ينبغي توقع مستوى السوق العام لمعدلات الرهن العقاري التي تتراوح بين 6 و 7٪ هذا العام ، كما يقول ممثلو البنوك بالإجماع.
ويعتقد موروزوف أنه "مع الوضع الأكثر ملاءمة للاقتصاد والاتجاه المستمر نحو الانخفاض في السعر الرئيسي ، من الممكن الاقتراب من الحد الأعلى لهذا المستوى في موعد لا يتجاوز نهاية عام 2018".
يتوقع بنك فوزروزديني أنه في نهاية عام 2017 ، وكذلك في عام 2018 ، ستنخفض معدلات الرهن العقاري في السوق بنحو 1-2 نقطة مئوية.
"على الأرجح ، سنرى هذا العام بالفعل معدلًا من رقم واحد في السوق. معدل 6-7٪ احتمال في سنتين أو ثلاث سنوات ، - قل في "Absolut Bank".
التوقعات العامة حتى نهاية عام 2017 ولعام 2018 تعد بانخفاض في معدلات الرهن العقاري بنحو 1-2 نقطة مئوية في المتوسط في السوق ، كما يقولون في Promsvyazbank.
يعتقد بنك الرهن العقاري DeltaCredit ، بدوره ، أنه مع وجود تضخم يبلغ 3-4٪ ونمو اقتصادي ، فإن متوسط معدل الرهن العقاري في السوق بحلول 2019-2020 قد يكون 8-9٪ ، وفي غياب النمو الاقتصادي - 9.5٪ سنويًا.
في الوقت نفسه ، يقول المصرفيون إن الاتجاه العام نحو معدلات منخفضة له ما يبرره تمامًا. الديناميكيات الإيجابية للإقراض العقاري لا تفسر فقط من خلال إلغاء دعم الدولة ، ولكن أيضًا من خلال التكلفة الحالية لتمويل البنوك والانخفاض المتوقع في التضخم ، على سبيل المثال ، على وجه الخصوص ، Promsvyazbank.
"تحتاج أيضًا إلى مراعاة العامل الديموغرافي وزيادة المعرفة المالية للسكان - يمكننا الآن بالفعل ملاحظة ظهور جيل جديد من المقترضين الموسرين. قالت إيلينا نازارينكو ، رئيسة قسم منتجات الرهن العقاري وإعادة التمويل في Promsvyazbank ، من المتوقع أن يبدأ الدخل الحقيقي المتاح للسكان في الارتفاع في عام 2017 بعد ثلاث سنوات من التراجع.
خطط البنوك
تؤكد جميع البنوك أنها تنوي مراقبة وضع السوق ، وإذا أمكن ، خفض معدلات الرهن العقاري.
قال أوليغ كوركين ، نائب رئيس البنك: "فيما يتعلق بالتغييرات الإضافية في أسعار الفائدة في بنك فوزروزدين ، إذا استمر الاتجاه الحالي نحو انخفاض تكلفة التمويل وانخفاض سعر الفائدة الرئيسي ، فسيتم أيضًا تخفيض أسعارنا". وحدة أعمال البيع بالتجزئة.
وفقًا للبنك ، يبلغ الحجم الحالي لمحفظة الرهن العقاري 44 مليار روبل. وأضاف كوركين أنه في عام 2017 ، ستنمو محفظة الرهن العقاري لبنك فوزروزدين بنسبة 30٪ على الأقل ، وهو ما يتماشى مع ديناميكيات النمو في عام 2016.
ينوي "Absolut Bank" أيضًا تعديل معدل الرهن العقاري ، إذا كانت هناك شروط لذلك. ولهذا ، من المهم أن يظل الوضع في الاقتصاد مستقرًا ، فقد واصل البنك المركزي سياسته المتمثلة في خفض سعر الفائدة الرئيسي ، والذي سيساعد ، من بين أمور أخرى ، على تقليل تكلفة التكوين للمشاركين في السوق. وقال بافلوف: "هناك عامل مهم آخر هو تطوير مشاريع البنية التحتية ، وإنشاء تفاعل مع الإدارات من أجل تقليل تكاليف التشغيل ومكون المخاطر".
منذ بداية العام ، خفض البنك بالفعل معدل الرهن العقاري ثلاث مرات. حاليًا ، يبلغ الحد الأدنى لبرامج الإقراض القياسية 10.25٪ سنويًا ، وضمن برامج الشراكة - 7.7٪ سنويًا بالروبل.
في الوقت نفسه ، فإن انخفاض المعدل بدون دعم إلى 6-7٪ يعني أن البنك يعمل بهامش سلبي ، لأن تكلفة الأموال للمشاركين في السوق أعلى الآن. بالإضافة إلى ذلك ، ينفق البنك الأموال على صيانة البنية التحتية ، وإتمام المعاملة ، وما إلى ذلك ، والتي يجب تضمينها أيضًا في تكلفة المنتج ، كما أوضح بافلوف.
في الوقت الحالي ، تبلغ محفظة الرهن العقاري لـ "Absolut Bank" 65.1 مليار روبل ، وبحلول نهاية العام ستتغلب على علامة 80 مليار روبل ، كما يتوقعون مؤسسة الائتمان.
زاد Promsvyazbank في عام 2016 حجم قروض الرهن العقاري بنسبة 4.3 مرة على أساس سنوي ، ونمت محفظة الرهن العقاري للبنك بنسبة 39٪ العام الماضي. بلغ متوسط مبلغ قرض الرهن العقاري في أحد البنوك اعتبارًا من مارس 2017 1.78 مليون روبل.
"المعايير والاتجاهات الرئيسية في عام 2017 في مجال الرهن العقاري ستكون عنصرين: المنافسة الشديدة في الأسعار - العملاء معتادون على معدلات منخفضة خلال فترة برنامج الدعم الحكومي ، والعنصر الثاني هو تبسيط العملية: الحد الأدنى من الحزمة من الوثائق وقنوات الإصدار الإلكترونية عن بعد وتسجيل المعاملات "، - أشار نازارينكو.
قال Alexei Tartyshev ، رئيس قسم التسويق في DeltaCredit Bank: "نريد أن نكون" في السوق "وفي المستقبل يمكننا النظر في إمكانية خفض الأسعار ، ولكن لا توجد شروط مسبقة لإجراء تخفيض أكثر أهمية حتى الآن.
اعتبارًا من 1 مايو ، بلغت محفظة الرهن العقاري لبنك دلتا كريديت 140.1 مليار روبل. يتوقع البنك أنه بحلول نهاية العام سينمو بنسبة 23 ٪ - ما يصل إلى 172.5 مليار روبل.
نتائج عام 2017 في سوق الرهن العقاري
خبراء الشركة "مجموعة Metrium"تلخيص نتائج عام 2017 في سوق الرهن العقاري. على عكس عام 2016 ، الذي تميز فقط بتعافي نشاط المقترضين ، في عام 2017 ، تحولت التغييرات الكمية إلى تغييرات نوعية: تم الوصول إلى سجل تاريخي من حيث حجم القروض الممنوحة (2 تريليون روبل) ومستوى المعدلات - 9.8٪ سنويا. ومع ذلك ، فإن الأهمية المتزايدة للرهون العقارية لسوق الإسكان لها جوانب إيجابية وسلبية ، كما يقول الخبراء.
أصبح عام 2017 العام الأكثر إنتاجية في التاريخ الموثق بأكمله لسوق الرهن العقاري الروسي. في روسيا ، تم إصدار مليون قرض لشراء مساكن بمبلغ إجمالي قدره 2 تريليون روبل ، وهو ما يمثل 2.2 ٪ من الناتج المحلي الإجمالي السنوي للبلاد ، حسب حسابات الخبراء. "مجموعة Metrium"... تجاوزت المؤشرات تمامًا مستوى ما قبل الأزمة لإقراض الروس. مقارنة بعام 2014 ، تجاوز عدد الرهون العقارية الصادرة العام الماضي 7٪ وحجمها النقدي - بنسبة 15٪. مقارنة بعام 2016 ، وفقًا لهذه المعايير ، ارتفع سوق الرهن العقاري بنسبة 27٪ و 37٪ على التوالي.
بيانات عن إصدار قروض الرهن العقاري في الاتحاد الروسي
|
المؤشرات |
2014 |
2016 |
2017 |
التغيير بحلول عام 2014 |
التغيير بحلول عام 2016 |
|
عدد الاعتمادات والوحدات |
1 012 064 |
856 427 |
1 086 939 |
7% |
27% |
|
حجم الإصدار ، مليون روبل |
1 753 294 |
1 472 254 |
2 021 398 |
15% |
37% |
|
المعدل المتوسط المرجح ،٪ |
13,17 |
11,54 |
9,79 |
-3,38 ص. |
-1,75 ص. |
|
متوسط مبلغ القرض مليون روبل |
1,73 |
1,72 |
1,86 |
0,13 |
0,14 |
|
المتوسط المرجح ، الأشهر |
177,9 |
184,6 |
187,5 |
9.6 شهرًا |
2.9 شهر |
المصدر: البنك المركزي للاتحاد الروسي
محللون "مجموعة Metrium"لاحظ أنه في عام 2017 ، تحول النمو الكمي لسوق الرهن العقاري ، الذي أطلقه برنامج دعم الأسعار ، إلى تحسن نوعي في المؤشرات. أولاً وقبل كل شيء ، انعكس هذا في انخفاض متوسط أسعار الفائدة على القروض: خلال العام الماضي ، انخفض المعدل (في الواقع ، تكلفة القرض) من 11.54٪ إلى 9.79٪ (بنسبة 1.75 نقطة مئوية). لم يسبق أن كان الرهن العقاري في روسيا مربحًا إلى هذا الحد من قبل - تم تسجيل الحد الأدنى الأخير ، الذي وصل إلى المعدل ، في نوفمبر 2011 - 11.40٪.
يتم تقديم الحد الأدنى من المعدلات كجزء من برامج الرهن العقاري المشتركة بين المطورين والبنوك. NS Bank JSC (غير مدرج في أفضل 20 بنكًا رائدًا في مجال الرهن العقاري) لفترة إنشاء المرفق - 3٪ ، بعد بدء تشغيل المرفق ، يرتفع المعدل إلى 12٪. يقدم Rosselkhozbank قروضًا عقارية بمعدلات 5.17٪ ، ويقرض كل من المشاريع الجاهزة والبناء.
أدت الزيادة في توافر الرهون العقارية إلى نتيجتين: زيادة حجم القروض ومدتها. إذا اقترض الروس في عام 2016 من البنوك في المتوسط 1.72 مليون روبل لشراء المساكن ، ثم في عام 2017 - 1.86 مليون روبل. وهكذا ، فإن تخفيض أسعار الفائدة جعل من الممكن زيادة مبلغ القرض بمقدار 140 ألف روبل. كما زادت مدة القرض: بمقدار ثلاثة أشهر مقارنة بعام 2016 ، ونحو 10 أشهر فيما يتعلق بفترة ما قبل الأزمة.
تشير الزيادة في حجم القرض إلى أنه ليس فقط المزيد من الروس كانوا قادرين على تحمل قروض الرهن العقاري في عام 2017 ، ولكن أيضًا زادت مساحة العقارات التي حصلوا عليها. في المقابل ، تشير الفترة الأطول إلى ثقة نسبية في المستقبل.
يقول الخبراء إنه في أكتوبر 2017 ، اختفى الفرق بين معدلات الرهن العقاري لشراء المساكن الأولية والثانوية. "مجموعة Metrium"... تقدم أكبر عشرة بنوك رهن عقاري نفس المعدلات الأساسية تقريبًا. بالنسبة للمباني الجديدة ، تتراوح مجموعة العروض من 7.9٪ إلى 11٪ ، وللشقق الثانوية - في حدود 9.1-11.5٪. وفقًا لـ AHML ، في ديسمبر 2017 ، كان متوسط السعر المرجح للقروض الممنوحة للإسكان الجاهز 9.8٪ ، وللمباني الجديدة - 9.77٪.
يقول الخبراء إن هذا الاتجاه كان أكثر ملاءمة لسوق الإسكان الجاهز وليس قيد الإنشاء. "مجموعة Metrium"... إذا زاد عدد القروض الصادرة ، بشكل عام ، بنسبة 27٪ ، وحجمها - بنسبة 37٪ ، فإن الرهون العقارية للمشاركة في البناء المشترك لم تكن شائعة. وفقًا للبنك المركزي للاتحاد الروسي ، ارتفع عدد القروض الممنوحة لشراء مساكن قيد الإنشاء (بموجب اتفاقيات المشاركة في رأس المال) من 306 آلاف إلى 312 ألفًا ، أي بنسبة 2 ٪ فقط. ومع ذلك ، زاد حجم الإقراض من 571 مليار روبل إلى 661 مليار روبل (بنسبة 15٪) ، وهو ما لا يزال أقل من ديناميكيات الرهون العقارية في السوق الثانوية.
"بينما كان برنامج الإعانات الحكومية للرهن العقاري ساري المفعول ، كانت معدلات شراء الأشياء قيد الإنشاء أقل بنحو 2٪ من معدلات قروض شراء المساكن الثانوية ،" يعلق. - هذا هو السبب في أن المشترين أظهروا في 2015-2016 اهتمامًا كبيرًا بالمباني الجديدة. الآن بعد أن استقرت الأسعار ، عاد العديد من المشترين ، خاصة في المناطق التي لا يسمح فيها الدخل في كثير من الأحيان بدفع الرهن العقاري واستئجار منزل في نفس الوقت ، أثناء انتظار الانتهاء من منزل جديد ، إلى فكرة الشراء الأشياء النهائية. ومع ذلك ، فقد بدأ بالفعل برنامج الدعم ، والذي ينطبق فقط على الإسكان الجديد من المطورين ، لذلك أعتقد أن التوازن بين قطاعي سوق العقارات السكنية سيظل قائماً ولن يترك أحد بدون مشترين ".
يقول الخبراء إن الزيادة في توافر الرهون العقارية لها تأثير غامض على سوق الإسكان في منطقة العاصمة "مجموعة Metrium"... تجاوزت موسكو من حيث حجم وعدد قروض الرهن العقاري الصادرة لمنافسها الرئيسي - منطقة موسكو. وفقًا للبنك المركزي ، في عام 2017 ، تم إصدار 63000 قرض عقاري بقيمة 254 مليار روبل في العاصمة. وفي الوقت نفسه ، في منطقة موسكو ، التي يتجاوز سوقها عدد المعاملات وحجم العرض في العاصمة ، تم إصدار 57 ألف قرض عقاري بقيمة 160 مليار روبل. وهكذا ، أصبح مقترضو الرهن العقاري في العاصمة أكثر نشاطًا ، على الرغم من أن منطقة موسكو تجاوزت رأس المال في عام 2014 في عدد القروض الصادرة: 55 ألف قرض عقاري في المنطقة مقابل 46 ألفًا في العاصمة.
خبراء "مجموعة Metrium"لاحظ أيضًا أن الطلب على المباني الجديدة في موسكو بين مقترضي الرهن العقاري أكبر من الطلب على المباني القريبة من موسكو. إذا كانت حصة القروض لشراء مساكن قيد الإنشاء في موسكو تمثل 48 ٪ من جميع الرهون العقارية (30 ألف معاملة) ، فعندئذ في منطقة موسكو - 38 ٪ فقط (21 ألف معاملة).
يقول الخبراء إن المستفيد الرئيسي من انخفاض معدلات الرهن العقاري في روسيا كان سوق المباني الجديدة في موسكو. "مجموعة Metrium"... في العاصمة لم يزد عدد المعاملات مع الإسكان الثانوي خلال العام الماضي ، لكن عدد مؤسسات ما قبل المدرسة المبرمة زاد بنسبة 52٪. أدى الانخفاض في معدلات الرهن العقاري إلى زيادة حصة المبيعات للعملاء الذين يجتذبون القروض إلى 44٪ مقارنة بـ 36٪ في عام 2016 و 27٪ في عام 2015. تم الحصول على الأهمية الأكبر من خلال الرهن العقاري في المباني الجديدة من القطاع الشامل ، حيث تم دفع 48 ٪ من الشقق المشتراة من الدرجة الاقتصادية والراحة بمساعدتها. ارتفعت حصة الرهون العقارية في درجة رجال الأعمال إلى 33٪ ، وفي قطاع النخبة - ما يصل إلى 12٪.
"في عام 2017 ، سجلنا زيادة كبيرة في عدد المشترين من خلال الرهون العقارية في المجمعات السكنية ذات الميزانية المرتفعة ، وهو أمر غير معهود بالنسبة لشرائحنا في أوقات ما قبل الأزمة" ، يعلق رومان سيشيف ، الرئيس التنفيذي لمجموعة TEKTA... - على سبيل المثال ، في مشروع درجة رجال الأعمال Mayakovsky ، زادت حصة حاملي الرهن العقاري من 15٪ إلى 45٪ خلال عام 2017. وهكذا ، بحلول نهاية العام ، وفرت الرهون العقارية ما يقرب من نصف المبيعات في المجمع ، وهو أعلى من متوسط قطاعنا في العاصمة. أصبح الحصول على قرض أكثر ربحية من استخدام الأقساط ، والتي كانت في السابق أداة شائعة لشراء المساكن في القطاعات ذات الميزانية المرتفعة. أعتقد أن معظم عملائنا يتوقعون سداد قرضهم في السنوات القادمة بعد الشراء ".
إن نمو حجم الإقراض على خلفية انخفاض الدخل الحقيقي للسكان يزيد من المخاطر في سوق الرهن العقاري. بالإضافة إلى خفض تكلفة القروض ، لعب تخفيض الحد الأدنى للدفعة المقدمة دورًا كبيرًا في زيادة الطلب على الرهون العقارية. وفقًا للبنك المركزي للاتحاد الروسي ، ارتفعت حصة القروض ذات الدفعة الأولى التي تقل عن 20٪ من إجمالي حجم الرهون العقارية المصدرة من 7٪ في بداية عام 2017 إلى 21٪ في نهاية العام. في الوقت نفسه ، أصبحت البنوك أكثر ملاءمة للمقترضين. وفقًا للمكتب الوطني للتاريخ الائتماني (NCBI) ، تم رفض ثلث طلبات الرهن العقاري فقط ، في حين كانت حصة الموافقات 67.5٪ ، متجاوزة مستوى عام 2016 بنسبة 3 نقاط مئوية.
ومع ذلك ، المحللين "مجموعة Metrium"يعتقد البعض في هذه الصناعة أن التهديدات التي يتعرض لها سوق الرهن العقاري مبالغ فيها. وعلى الرغم من زيادة الإقراض ، فإن عدد الديون "المعدومة" لم يزد ، بل على العكس انخفض. وبحسب AHML ، بلغت نسبة الديون المتأخرة عن السداد لمدة ثلاثة أشهر أو أكثر 2.2٪ في ديسمبر 2017 ، بينما وصلت في نهاية عام 2016 إلى 2.65٪ من إجمالي حجم القروض المُصدرة.
بالإضافة إلى ذلك ، يقول المحللون "مجموعة Metrium"يبلغ متوسط نصيب أقساط الرهن العقاري الشهرية فيما يتعلق بدخل المقترضين 28٪ في الدولة. يتوافق هذا المستوى مع المؤشرات العادية لسوق الرهن العقاري في الدول المتقدمة ، حيث يعتبر دفع حوالي 30٪ من الدخل الشهري للأسرة مقبولاً. الاستثناء هو مقترضو موسكو ، الذين يمنحون البنك في المتوسط 48٪ من دخلهم الشهري.
"في مجال المعلومات ، تظهر التكهنات باستمرار حول موضوع" الفقاعة "في سوق الرهن العقاري ، والتي ، في الواقع ، ليس لها أسباب جدية ،" Maria Litinetskaya ، الشريك الإداري لمجموعة Metrium ، عضو في شبكة شركاء CBRE... - في رأيي ، على العكس من ذلك ، يعاني السكان في روسيا من عدم وجود قروض ميسرة لتحسين ظروف الإسكان. إذا وصلت حصة الرهون العقارية في البلدان المتقدمة إلى النصف أو حتى 100٪ من الناتج المحلي الإجمالي في روسيا ، فإن هذا الرقم يصل إلى 5٪ فقط. يشير هذا إلى أنه حتى الأرقام القياسية الحالية للإقراض لا تمثل سوى عُشر الإمكانات الحقيقية لسوق الرهن العقاري في بلدنا ، حيث يرغب حوالي 41٪ من السكان ، وفقًا لاستطلاعات الرأي التي أجرتها VTsIOM ، في تحسين ظروفهم المعيشية. في ضوء خطط وزارة الإعمار لزيادة التكليف السنوي للإسكان إلى 120 مليون متر مربع بحلول عام 2025. م (أي تقريبا الضعف مقارنة بالأرقام الحالية) ، أعتقد أنه لا يمكن إبطاء معدل إقراض الرهن العقاري للسكان ، وإلا فإن جميع هذه المنازل ستكون فارغة. ومع ذلك ، ينبغي أن يكون مفهوماً أن الاقتصاد ودخل السكان يجب أن يظهروا نمواً أيضاً حتى لا تؤدي الزيادة في الإقراض إلى زيادة المخاطر النظامية ".
يهتم العديد من العملاء بمسألة ما إذا كان من الممكن خفض سعر الفائدة على الرهون العقارية في سبيربنك. سبيربنك هو البنك الوحيد المملوك للدولة في الاتحاد الروسي ويعتبر بجدارة أحد أكثر المقرضين موثوقية. ينتمي أكثر من نصف سوق الإقراض العقاري إلى سبيربنك ، لذا فإن معظم الهياكل المصرفية الأخرى تبني سياستها المالية بناءً على سياسة سبيربنك.
محتوى الصفحة
في الفترة من يناير إلى أغسطس 2017 ، اتخذ سبيربنك بالفعل ثلاثة إجراءات لخفض أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري ، والتي أصبحت مثالًا جيدًا وتحديًا للمؤسسات المالية الأخرى. في الوقت الحالي ، يقدم سبيربنك لعملائه ما يصل إلى ستة برامج إقراض عقاري ، والتي تختلف فيما بينها ليس فقط من حيث الشروط ، ولكن أيضًا في أسعار الفائدة:
الطاولة. الفائدة على الرهون العقارية في سبيربنك وشروط الإقراض.
| الرهن العقاري / الشروط | معدل الفائدة على القرض ،٪ | مبلغ القرض ألف روبل | الحد الأقصى لمدة القرض ، بالسنوات | دفعة أولى،٪ |
| اقتناء عقارات في مبانٍ جديدة (بناء قائم أو شقق منتهية في مبنى جديد) | من 7.4 | من 300 | حتى 30 | من 15 |
| شراء مساكن في السوق الثانوية | من 8.9 | من 300 | حتى 30 | من 15 |
| الرهون العقارية ورأس مال الأمومة | من 8.9 | من 300 | حتى 30 | 800 الف روبل |
| قرض البناء الفردي | من 10 | من 300 | حتى 30 | من 25 |
| الإقراض لبناء الضواحي أو شراء البيوت الصيفية والمنازل الريفية | من 9.5 | من 300 | حتى 30 | من 25 |
| الرهن "العسكري" | 10,9 | 2 220 | ما يصل إلى 20 | – |
بالنسبة لجميع برامج الإقراض العقاري ، باستثناء الرهون العقارية برأس مال الأم و "العسكري" ، يقدم سبيربنك ثلاثة شروط لتخفيض معدل الفائدة على القرض:
أيضًا ، يتأثر حجم الرهان بما إذا كنت عميلًا مرتبًا للبنك أم لا. بالنسبة لـ "الرواتب" سبيربنك في بعض برامج الرهن العقاري يخفض المعدل بنسبة 0.5٪. بعد استيفاء ثلاثة شروط ، يمكنك تقليل السعر بنسبة 3.1٪ ، وهو عدد كبير بالفعل ، وإذا كنت لا تزال تتلقى راتبك إلى حساب Sberbank الخاص بك ، فسيكون إجمالي الخصم 3.6. ولكن هناك طرق أخرى لخفض الفائدة على الرهن العقاري الذي تم الحصول عليه بالفعل:
فقط أولئك الذين سددوا جميع المدفوعات بحسن نية دون تأخير وانتهاكات أخرى للشروط المحددة في الاتفاقية يمكنهم المطالبة بتخفيض سعر الفائدة على قرض الرهن العقاري. لا يحق لـ Sberbank إعادة حساب السعر ورفعه إذا لم يتم النص عليه في شروط الاتفاقية ، ولكن يمكنه خفض سعر الفائدة ، لكنه ليس ملزمًا ، وبالتالي ، فإن جميع الطرق المذكورة أعلاه لخفض معدل الرهن العقاري لا تضمن أن المعدل سينخفض. كل شيء يحدث على أساس فردي ويعتمد على العديد من العوامل.
من أجل تقليل معدل الفائدة على الرهن العقاري على التطبيق ، فإنك تحتاج إلى:
مهم! عند الاتصال بفرع سبيربنك لإعادة تمويل دين ، يجب أن يكون لديك وثائق هوية واتفاقية رهن عقاري معك. سيؤدي ذلك إلى تسريع عملية مراجعة الطلب بشكل كبير.
في فرع البنك ، سيُعرض عليك نموذج طلب جاهز ، يبدو كالتالي:
في طلب العميل ، يجب أن تشير إلى جميع بيانات العقد الحالي وجوهر طلبك والأسباب (على سبيل المثال ، انخفاض السعر الأساسي) التي ترغب في إعادة تمويل القرض من أجلها.
قد تكون أسباب خفض المعدل أيضًا في الحالات التالية:
يمكنك التقدم بطلب لمراجعة شروط اتفاقية إقراض الرهن العقاري مع تخفيض لاحق في الفائدة ليس فقط عن طريق الاتصال بالبنك شخصيًا ، ولكن أيضًا من خلال نموذج التعليقات على الموقع الرسمي لـ Sberbank. لهذا تحتاج:
يتمتع الطلب المرسل من خلال نظام Sberbank Online بنفس القوة القانونية التي تم إعدادها وتوقيعها في فرع البنك.
تتم عملية إعادة التمويل في حالة حصول العميل على قرض رهن عقاري من بنك آخر ، ولكنه لسبب ما غير راضٍ عن شروط الإقراض أو الخدمة. يقوم سبيربنك بإعادة التمويل بشروط أكثر ملاءمة.
تتم إعادة التمويل بواسطة Sberbank من أجل توسيع قاعدة العملاء ، وبالتالي زيادة الأرباح. إذا أبلغت البنك بأنك تخطط لتحويل قرض الرهن العقاري الخاص بك إلى بنك آخر من أجل تقليل الفائدة على القرض ، فمن المحتمل أن يقابلك سبيربنك في منتصف الطريق ويوافق على خفض السعر عن طريق مراجعة الشروط الحالية اتفاق.
إذا كان تحقيق النجاح (تخفيض فائدة الرهن العقاري) عن طريق إعادة التمويل أمرًا مشكوكًا فيه ، فإن إعادة الهيكلة هي طريقة أكثر واقعية لمراجعة شروط اتفاقية القرض. لا يكمن جوهر هذا الإجراء في تقليل معدل الرهن العقاري الأولي ، ولكن تقليل مبلغ الدفعة الزائدة على القرض بشكل كبير عن طريق تقليل (أو زيادة) مدة القرض. على سبيل المثال ، إذا تم تخفيض مدة الرهن العقاري إلى 15 عامًا بدلاً من 20 عامًا ، وكان المعدل 12٪ ، فسيتم تخفيض مبلغ الدفعة الزائدة بنسبة تصل إلى 60٪. وهذه كمية كبيرة نوعًا ما.
من أجل تقليل مدة الرهن ، يحتاج العميل إلى إقناع البنك من خلال تقديم المستندات الداعمة. يمكن أن تكون شهادة زيادة في الدخل الشهري أو شيء من هذا القبيل. في الأساس ، ليس لدى سبيربنك أي شيء ضد السداد المبكر للديون ، بما في ذلك الرهون العقارية.
إذا تم رفض إعادة الهيكلة وإعادة التمويل للمقترض ، فإن مسألة كيفية خفض سعر الفائدة على الرهون العقارية في سبيربنك في عام 2017 أصبحت أكثر إلحاحًا. من الممكن تقليل سداد القرض من خلال المحكمة ، ولكن فقط إذا تم اكتشاف انتهاكات كبيرة لشروط الاتفاقية مع سبيربنك ، وهو أمر مستحيل عمليًا. حتى لو وجدت فجأة ، أثناء إعادة قراءة اتفاقية القرض ، بعض البنود التي لم تكن تعرفها أو لم توافق عليها ، فلا يزال يتعذر عليك إثبات ذلك ، لأنه كان عليك دراستها بعناية قبل توقيع الاتفاقية. يمكنك الذهاب إلى المحكمة إذا:
نعم لا
موسكو ، 10 أغسطس - ريا للعقارات.قد يؤدي الانخفاض في معدلات الرهن العقاري بمقدار نقطتين مئويتين ، الذي أعلن عنه يوم الجمعة سبيربنك وبعد توقعه من البنوك الأخرى ، إلى زيادة الطلب على المساكن الثانوية بنسبة تصل إلى 10٪ والمباني الجديدة - حتى 20٪ ، وفقًا للخبراء مقابلة بواسطة RIA Real Estate.
منذ 10 أغسطس ، خفض سبيربنك أسعار الفائدة على الرهون العقارية لشراء المباني والشقق الجديدة في السوق الثانوية. كما يقوم البنك بتخفيض الحد الأدنى للدفعة المقدمة لمنتج "شراء سكن منتهي". سيكون نطاق التغييرات 0.6-2 نقطة مئوية ، وسيتم تخفيض الدفعة الأولى بنسبة 5 نقاط مئوية. الآن ستصل معدلات الرهن العقاري الجديدة لشراء المساكن في مبنى جديد إلى 7.4-10٪ ، في السوق الثانوية - 8.9-10٪. الحد الأدنى للدفعة المقدمة لشراء منتج المنزل الجاهز هو الآن 15٪.
وفقًا لأليكسي نوفيكوف ، رئيس مركز الرهن العقاري Est-a-Tet ، قد يؤدي انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى زيادة عدد المعاملات في السوق الأولية بنسبة تصل إلى 20٪ وفي السوق الثانوية - ما يصل إلى 10٪. إذا كانت حصة الرهون العقارية في السوق الأولية ، وفقًا لنتائج النصف الأول من عام 2017 ، تزيد عن 60 ٪ ، فعند شراء منزل جاهز ، يتم استخدام الأموال المقترضة في كثير من الأحيان - التوزيع هو 70 ٪ بنسبة 30 ٪ يشرح الاختلاف.
"إذا كان الرهن العقاري من سبيربنك بنسبة 7.4٪ أو أكثر متاحًا في معظم المباني الجديدة وسيتم تقديمه لمدة 20 عامًا أو أكثر ، فإن هذا في الواقع يمكن أن يحفز الطلب بشكل كبير على الشقق. يمكن أن يكون النمو حوالي 20٪ "، كما يقول رئيس مجلس إدارة شركة" Best-Novostroy "إيرينا Dobrokhotova.
تقول كريستينا شولجينا ، رئيسة قسم الرهن العقاري والقروض في NDV-Real Estate ، إننا نفترض أن التخفيض بنسبة 1٪ في المعدلات قد يجذب حوالي 7-10٪ من المشترين إلى قطاع البناء الجديد.
بطبيعة الحال ، فإن الانخفاض في معدلات الرهن العقاري له تأثير إيجابي على الطلب ، كما يوافق الشريك الإداري لمجموعة Metrium Group Maria Litinetskaya. على سبيل المثال ، كما تقول ، في النصف الأول من عام 2016 ، بلغ المعدل المرجح لسعر قروض الرهن العقاري 12.74٪ ، وبلغ إجمالي عدد المعاملات التي تمت في سوق العقارات بقرض في موسكو 18.6 ألفًا. وفي النصف الأول من عام 2017 ، انخفض المعدل المتوسط المرجح إلى 11.56٪ ، وارتفع عدد المعاملات إلى 21.7 ألف. وبذلك ، مع انخفاض المعدل بمقدار 1.18 نقطة مئوية ، زاد الطلب بنسبة 17٪.
في الوقت نفسه ، تلفت Litinetskaya الانتباه إلى حقيقة أن الطلب يعتمد بشكل كبير على عاملين آخرين - القوة الشرائية للمشترين وأسعار المساكن. إذا استمرت دخول السكان في الركود ، وتباطأ انخفاض الأسعار أو توقف تمامًا ، فإن التأثير الإيجابي لتخفيض تكلفة الائتمان سوف يتلاشى. نسبيًا ، إذا كان لديك راتب صغير ، وكانت الشقة باهظة الثمن ، فأنت لا تهتم مطلقًا بالمعدل الذي يمكنك اقتراضه - بنسبة 10٪ أو 5٪ سنويًا. لهذا السبب ، على سبيل المثال ، في الدول الغربية ، لا يستطيع الكثير من الناس تحمل تكاليف السكن بسبب تكلفته المتضخمة ، على الرغم من انخفاض معدلات الرهن العقاري.
يجادل نوفيكوف بأن نسبة أقل من الدفعة الأولى ستجعل الرهن العقاري في متناول جمهور أكبر. مع متوسط ميزانية العرض المرجحة في موسكو في الجزء الشامل البالغ 8.3 مليون روبل ، يمكن أن يصل الفرق بين الدفعة الأولى السابقة البالغة 20 ٪ و 15 ٪ إلى أكثر من 400 ألف روبل ، وهو مبلغ كبير على خلفية انخفاض الدخل الحقيقي المتاح للمواطنين.
قبل ذلك ، أعلن عدد من البنوك عن رهن عقاري بدون دفعة أولى ، ومع ذلك ، كانت الفائدة على هذه القروض أعلى بكثير ، ولم يكن هناك تدفق للعملاء في إطار هذه البرامج ، يتابع نوفيكوف. هؤلاء المشترون الذين اعتمدوا على هذا البرنامج في كثير من الأحيان لم يتمكنوا من تأكيد دخلهم أو ، على سبيل المثال ، كان لديهم تاريخ ائتماني سيئ ، وبالتالي تم رفضهم. مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن البنوك تحاول تقليل مخاطرها قدر الإمكان ، فإن التحقق من المستندات والملاءة المالية لمشتري العقارات اليوم يتم تنفيذه بعناية شديدة من أجل تجنب تدهور صورة المقترض ، يضيف الخبير.
يقول Litinetskaya: "بشكل عام ، يؤدي الانخفاض في معدلات الرهن العقاري ، وخفض الدفعة الأولى ، وتيسير شروط الائتمان الأخرى دائمًا إلى جذب المشترين ذوي القدرات المالية المتواضعة إلى السوق". في ممارستنا بالفعل ، نلاحظ أن الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والقدرة على توفير الممتلكات يأتون للحصول على قروض عقارية على المباني الجديدة ، كما تشاركها. ومع ذلك ، بشكل عام ، لا يزال المقترض الروسي منضبطًا ، ولا تتجاوز حصة الديون المتأخرة 1.2 ٪ من إجمالي مبلغ ديون الرهن العقاري للروس ، يلاحظ Litinetskaya.
إن تخفيض الدفعة الأولى ، بالطبع ، يخفض "عتبة الدخول" لمقترض الرهن العقاري ، وأصبحت الرهون العقارية في متناول الأشخاص الذين ليس لديهم مدخرات أو مدخرات ، توافق Dobrokhotova. ومع ذلك ، فإن البنوك اليوم صارمة للغاية في تقييم القدرات المالية للعملاء المحتملين ، كما تلاحظ. "بالإضافة إلى ذلك ، بالنسبة للمنتجات ذات الدفعة الأولى 0٪ ، يكون معدل الفائدة أعلى بكثير (12.5 - 14٪) ، ووفقًا لبياناتنا ، فإن الطلب على الرهن العقاري بدون دفعة أولى ليس مرتفعًا جدًا حاليًا. إجمالي حجم معاملات الرهن العقاري لدينا ، مثل هذه القروض تمثل 2٪ فقط "، - تقول Dobrokhotova.
تطلق شولجينا على الدفعة المقدمة بنسبة 15٪ "الحد الأدنى الأمثل" بالنظر إلى أن بعض البنوك مستعدة لتقديم قروض بدون دفعة أولى. في هذا الصدد ، فإن معدلات مثل هذه البرامج أعلى قليلاً ، لكن المقترضين لن يحتاجوا إلى تأجيل الشراء بسبب الحاجة إلى الادخار لدفع دفعة أولى ، على حد قولها.
تتوقع Dobrokhotova أنه بعد سبيربنك ، سيبدأ المشاركون الآخرون في المراكز العشرة الأولى قريبًا في خفض أسعار الفائدة.
يقول Litinetskaya: "نتوقع أن يقوم VTB بخفض أسعار الفائدة في غضون أسبوع بعد سبيربنك ، واللاعبين الرئيسيين والثانويين الآخرين في سوق الرهن العقاري في غضون شهر". وأوضحت أنه من المهم لأكبر المقرضين عدم التخلي عن حصتهم في السوق للمنافسين ، لذلك فهم يحاولون تعديل سياسة الرهن العقاري بسرعة حتى لا يفوتوا مشتري المنازل الموجودين الآن في السوق.
تعتقد Litinetskaya أنه بحلول نهاية هذا العام ، سيكون السعر الأساسي على قروض المباني الجديدة مع دفعة أولية بنسبة 15 ٪ لمدة تصل إلى 30 عامًا حوالي 8.5 ٪. وتضيف أن تكلفة القرض قد تنخفض إلى 7.5-8٪ في أفق السنوات القادمة من 1.5 إلى 2٪ ، لكن هذا ممكن فقط إذا ظل التضخم منخفضًا واستمر الطلب على الرهون العقارية.
