ترتبط مهمة قياس قيمة المؤسسة بحل المهام الإدارية البحتة. النقطة المهمة هي أن تقييم قيمة المشروع نفسه ليس له أهمية مؤسسية. يكتسب نشاط التقييم مثل هذه الأهمية فقط عندما يصبح جزءًا من عمل مديري أصول المؤسسة. هذا يعني أنه يجب التحقق من صحة أي قرارات إدارية جادة باستخدام تقديرات قيمة المؤسسة. إلى أين تؤدي هذه أو تلك القرارات الإدارية لكبار المديرين؟ - أو إلى زيادة في قيمة شركة مساهمة ، وهي فكرة يمكن أن تعطيها ، على وجه الخصوص ، زيادة في مستوى أسعار الأسهم. وهذا يعني أن النتيجة النهائية لمثل هذه الإجراءات قد أفادت المساهمين. بعد كل شيء ، فإنهم مهتمون بشكل مباشر بزيادة قيمة حصصهم المكتسبة في الشركة. أو على العكس من ذلك ، انخفاض قيمة الشركة. وهنا نحتاج إلى التفكير في مديريها المسؤولين عن اتخاذ القرارات الإدارية المناسبة ، سواء تصرفوا بشكل صحيح. يعد تقدير قيمة المؤسسة أمرًا ضروريًا لعملية اتخاذ قرارات الإدارة وتنفيذها.
يشير دليل قيمة الأعمال المقدرة إلى هذا النهج: "إن هدف الإدارة العليا للشركة ،" كما يقول هذا الدليل العملي ، "هو تعظيم ثروة المساهمين عن طريق زيادة قيمة الشركة نفسها. ربحية السهم معيار شائع الاستخدام في تقييم نجاح إدارة شركة معينة ".
فائدة المساهمين ، عندما تزداد قيمة الشركة ، هي توزيعات الأرباح على الأسهم التي يمتلكونها والزيادة في قيمة الأسهم نفسها. ما هو أكثر ربحية؟ تشير الأبحاث حول تفضيلات المساهمين إلى أنهم أكثر تركيزًا على زيادة قيمة أسهمهم. بالطبع ، هم مهتمون أيضًا بأرباح الأسهم ، ولكن ، كقاعدة عامة ، إلى حد أقل. وتعتبر هذه الأشكال من المنافع بديلة لأنها تعتمد على استخدام مصدر واحد ألا وهو صافي ربح الشركة.
يمكن استخدام المعيار المدروس لتقييم قرارات الإدارة ، والذي يركز على زيادة قيمة المؤسسة ، بشكل فعال على المستوى الإقليمي. على سبيل المثال ، بمعرفة كيف تتغير قيمة الأعمال للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة الحجم ، يمكن للمرء أن يحكم بثقة على مدى فعالية إجراءات السلطات الإقليمية في خلق بيئة اقتصادية مواتية لها.
تفترض معايير التكلفة في تقييم المؤسسة أن التقييم يتم مع توقع ما يسمى بالمعاملات المجانية ، وليس الإجبارية (بما في ذلك من خلال تدخل إداري واحد أو آخر) ، للاستحواذ على شركة أو أسهمها.
يفترض معيار قيمة الاستثمار تقييم المشروع فقط على أساس المعرفة والقدرات التجارية لمستثمر معين (لذلك ، وفقًا لهذا المعيار ، سيكون تقييم نفس المشروع مختلفًا بالنسبة للمستثمرين المحتملين المختلفين).
الأكثر عملية هو معيار قيمة الاستثمار ، والذي يأخذ في الاعتبار أنه من الناحية العملية من الصعب فصل تقييم المشروع على هذا النحو عن احتمالات أفضل تقييم وتنفيذ يمتلكه مستثمر معين.
يتجلى تأثير معايير تقييم الأعمال في التنبؤ بالتدفقات النقدية (الربح والخسارة) لمشروع ما. من حيث تحديد معدل الخصم ، يرتبط تأثير هذه المعايير بمدى توفر المعلومات التجارية والمالية حول مستوى وتغير الدخل من الاستثمارات في الصناعة قيد الدراسة لمقيمين مختلفين للمشروع.
إذا لم تكن المعلومات متاحة للجمهور ، فمن المرجح أن يلبي التقييم معيار قيمة الاستثمار.
يفترض معيار قيمة الاستثمار أنه يتم تقييم المؤسسة على أساس معرفة الممتلكات وآفاق السوق (في أسواق المبيعات وأسواق الموارد المشتراة) لمؤسسة مستثمر معين (المشتري أو البائع). تلعب الفرص التجارية لمستثمر معين دورًا أيضًا - فلديه أصول خارج نطاق شراء وبيع مؤسسة (زيادة قيمتها "في نظر" هذا المستثمر) الأصول التي يمكن استخدامها لتطوير الأعمال بدلاً من تخصيص تمويل خاص لغرض الحصول عليها أو إنشائها بمفردها. إن الإمكانات الإبداعية (خيال الأعمال) للمستثمر وما إلى ذلك مهمة أيضًا.
يفترض معيار قيمة الاستثمار أن العامل الرئيسي هو قدرة مستثمر معين على تحقيق عائد أعلى مما يقدره البائع ، أي المعلومات المستخدمة هنا خاصة بالبائع والمشتري على أساس كل حالة على حدة. ينص هذا المعيار على أن أطراف الصفقة على دراية بآفاق تطوير المؤسسة. ستحدث الصفقة إذا قام المستثمر بتقييم آفاق موضوع الصفقة أعلى من البائع. من الواضح أن قيمة الاستثمار من وجهة نظر المستثمرين المختلفين ستختلف بسبب رؤية آفاق التنمية المختلفة وعائد الاستثمار من هذا العمل.
تسمى القيمة الاستثمارية للمؤسسة من وجهة نظر المستثمر والمشتري الخارجي القيمة الخارجية للمشروع.
تسمى القيمة الاستثمارية للمؤسسة من وجهة نظر مديريها الحاليين قيمة المؤسسة كما هي.
يتم تقديم مفهوم قيمة الاستثمار في الأمر المعتمد الصادر عن وزارة التنمية الاقتصادية للاتحاد الروسي بتاريخ 20 يوليو 2007 "قيمة الاستثمار هي قيمة عنصر التقييم ، والتي يتم تحديدها بناءً على ربحيتها لشخص معين مقابل استثمار معين غرض."
قيمة الاستثمار هي القيمة المعقولة لكيان ما لمالك محدد أو مقصود. يأخذ في الاعتبار الزيادة في الربح من استخدام المعرفة الفنية وخطط إعادة التنظيم ، إلخ.
قيمة الاستثمار هي قيمة المجمع العقاري ، والذي يمكن أن يلعب دور مساهمة استثمارية في تنفيذ مشروع استثماري معين. تُفهم هذه القيمة على أنها زيادة في القيمة السوقية لمجمع عقاري نتيجة للاستثمار في هذا المجمع الاستثماري. تستخدم القيمة الاستثمارية في تنفيذ الأنشطة المتعلقة بإعادة تنظيم المنشأة ، والتأكد من فاعلية المشاريع الاستثمارية.
توضح قيمة الاستثمار مقدار تكلفة الأصول أو الشركة ككل لمالك معين ، أو ما قد يكلفه المالك المستقبلي. يمثل هذا النوع من القيمة معرفة وإمكانيات وتوقعات المالك أو مالكه المستقبلي فيما يتعلق بالمخاطر والربحية على الأرجح وعوامل أخرى.
ترتبط الحاجة إلى تحديد قيمة الاستثمار بتبني قرار الاستثمار ، أي مقارنة القيمة السوقية للكائن المقيَّم وقيمته الاستثمارية. تختلف القيمة السوقية وقيمة الاستثمار في طبيعتها ، ولكن قد تكون هي نفسها حسب الظروف المختلفة. عادة ما يتم تقييم السوق دون الرجوع إلى قيمة الاستثمار ، وعادة ما يكون تقييم الاستثمار مصحوبًا بتقييم السوق من أجل التمكين من اتخاذ قرار استثماري مستنير. لا يشير تقييم السوق إلى وجود أي بائعين أو مشترين محددين ؛ المثمن ينطلق من معاملة افتراضية بين البائع والمشتري الذي لديه المتطلبات والدوافع النموذجية للسوق بالنسبة للأصول التي يتم تقييمها. وفي هذه الحالة ، من الضروري أن تكون قادرًا على التمييز بين الظروف المعتادة للسوق (المعلومات ، التوقعات ، المتطلبات ، الدافع) والمتطلبات الفردية المحددة ، لمستثمر معين ، مثل:
الاختلافات في تقديرات حجم تدفقات الدخل في المستقبل ؛
الاختلافات في تحديد مستوى عوامل الخطر والمخاطر ؛
معدل العائد المطلوب ؛
الاختلافات في القدرة على التنبؤ.
الفروق في مستوى التكاليف المالية ؛
الاختلافات في الوضع الضريبي ؛
تأثير تآزري من الدمج مع العمليات الجارية الأخرى.
أي ، إذا كانت نتيجة تقييم قيمة الاستثمار تتجاوز القيمة السوقية للكائن الذي تم تقييمه ، فإن جاذبية الاستثمار للكائن الذي تم تقييمه تكون عالية ، وبالتالي ، يمكننا التحدث عن آفاق تطوير إمكانات الأعمال التجارية ، والعكس صحيح ، إذا كانت القيمة الاستثمارية للأعمال المقيمة أقل من القيمة السوقية ، فيمكن للمستثمر المحتمل رفض تمويل هذا المشروع الاستثماري. وبالتالي ، فإن الهدف الرئيسي الذي يواجه المدير الذي يقيم قيمة الأعمال التجارية هو تنفيذ سياسة استثمار تهدف إلى زيادة مستمرة في قيمة الاستثمار ، من أجل ضمان المزايا التنافسية.
عادةً ما يكون الغرض من التقييم هو تحديد قيمة الاستثمار المطلوبة من قبل العميل لاتخاذ القرار. تهتم جهات مختلفة بتنفيذ أعمال التقييم: من الوكالات الحكومية إلى الأفراد ؛ في تقييم الأعمال قد يكون من مصلحة هيئات الرقابة والتدقيق ، والهياكل الإدارية ، ومؤسسات الائتمان ، وشركات التأمين ، وشركات الضرائب وغيرها من المنظمات ، وأصحاب الأعمال الخاصة ، والمستثمرين ، إلخ.
تحدد الجهات المهتمة بتنفيذ أعمال التقييم ، سعياً منها لتحقيق مصالحها الاقتصادية ، أهداف التقييم.
يتم إجراء تقييم المؤسسة من أجل:
تحسين كفاءة الإدارة الحالية للمؤسسة ؛
تحديد قيمة الأوراق المالية في حالة شراء وبيع أسهم الشركات في البورصة. لاتخاذ قرار استثماري مستنير ، من الضروري تقييم ملكية المشروع وحصة هذا العقار المنسوبة إلى كتلة الأسهم المكتسبة ، بالإضافة إلى الدخل المستقبلي المحتمل من الشركة ؛
تحديد قيمة المنشأة في حالة شرائها وبيعها كليًا أو جزئيًا. عندما يقرر مالك الشركة بيع شركته أو عندما ينوي أحد أعضاء الشراكة بيع حصته ، يصبح من الضروري تحديد قيمة الشركة أو جزء من أصولها. في اقتصاد السوق ، غالبًا ما يكون من الضروري تقييم مؤسسة من أجل توقيع اتفاقية تؤسس حصص المالكين المشاركين في حالة إنهاء الاتفاقية أو وفاة أحد الشركاء ؛
إعادة هيكلة المؤسسة. تتضمن تصفية المؤسسة أو الاندماج أو الاستحواذ أو الانقسام لمؤسسات مستقلة من الشركة القابضة تقييمًا ، حيث أنه من الضروري تحديد سعر الشراء أو استرداد الأسهم ، والتحويلات ، ومقدار القسط المدفوع للمساهمين في شركة ممتصة
تطوير خطة تطوير المؤسسة. في عملية التخطيط الاستراتيجي ، من المهم تقييم الدخل المستقبلي للشركة ، ودرجة استقرارها وقيمة الصورة ؛
تحديد الجدارة الائتمانية للشركة وقيمة ضمان الإقراض. في هذه الحالة ، يلزم إجراء تقييم نظرًا لحقيقة أن قيمة الأصول وفقًا للبيانات المالية يمكن أن تختلف بشكل حاد عن قيمتها السوقية ؛
التأمين ، الذي يصبح من الضروري من خلاله تحديد قيمة الأصول تحسباً للخسائر ؛
تحصيل الضرائب. عند تحديد القاعدة الخاضعة للضريبة ، من الضروري إجراء تقييم موضوعي للمشروع ؛
اتخاذ قرارات إدارية مستنيرة. يؤدي التضخم إلى تشويه البيانات المالية للمؤسسة ، وبالتالي ، فإن إعادة التقييم الدوري للممتلكات من قبل مقيمين مستقلين يجعل من الممكن زيادة واقعية البيانات المالية ، والتي هي أساس اتخاذ القرارات المالية ؛
تنفيذ مشروع استثماري لتطوير الأعمال. في هذه الحالة ، لتبرير ذلك ، من الضروري معرفة القيمة الأولية للمشروع ككل ، ورأس مالها ، وأصولها ، وأعمالها.
تستند المهام المطروحة في تقييم قيمة الاستثمار إلى الوظائف التي تؤديها قيمة الاستثمار ، وتختلف عن الوظائف التي تؤديها القيمة السوقية من حيث أن تقييم قيمة الاستثمار لا يخدم الشراء والبيع الفعليين للأعمال المقيمة و لا تتحدث عن سعر العمل:
تتمثل وظيفة إدارة المؤسسة في اتخاذ قرارات الاستثمار والتغييرات في سياسة الشركة: مجموعة متنوعة من المنتجات و (أو) الخدمات ؛ في جذب رأس مال الديون والجوانب الأخرى للإدارة. قيمة الاستثمار هي الأساس لقرارات الإدارة الإستراتيجية.
تتمثل وظيفة تقييم فعالية مشاريع الاستثمار البديلة في تحليل برامج تحديث مرافق الإنتاج في المؤسسة.
إن وظيفة تقييم فعالية الأعمال التشغيلية هي تحليل حالة العمل التجاري. الاستنتاجات حول عدم جدوى الأعمال ، التي تم إجراؤها على أساس معلومات السوق المتاحة للجمهور ، يمكن تعديلها للأفضل إذا كان من المتوقع حدوث زيادة في العائد من المؤسسة في المستقبل ، والعكس صحيح ، تظهر المؤشرات المالية للأسهم آفاق الأعمال التنمية ، وتحليل قيمة الاستثمار يتحدث عن عدم كفاءة الاستثمارات.
يرتبط جوهر ووظائف قيمة الاستثمار بعوامل قيمة الاستثمار ، والظروف الموضوعية التي تؤثر على قيمة الاستثمار (جودة الإدارة والعوامل المشتقة الأخرى المتعلقة بالإدارة ؛ جودة برنامج التسويق ، العوامل التي تشكل القدرة التنافسية للمنتج ؛ العامل المرتبط بتحليل وإدارة مقدار عائدات المبيعات والتكاليف ؛ عامل معدل نمو المؤسسة). تركز قيمة الاستثمار على المعلومات الداخلية وتعتمد بشكل أكبر على الإجراءات التنبؤية والمخططة ، بدلاً من القيمة السوقية ، والتي تولي معظم الاهتمام لتحليل المضاعفات الحالية والتحليل بأثر رجعي لنتائج الأعمال المقيمة.
تحدد عوامل قيمة الاستثمار طرق تقدير قيمة الاستثمار ، والمعيار الرئيسي لاختيار الطريقة هو القدرة على تقدير القيمة الاستثمارية للمنشأة من خلال تأثير عوامل القيمة الاستثمارية ، مع مراعاة أهم المخاطر. النهج الذي يأخذ في الاعتبار هذه العوامل إلى أقصى حد هو نهج الدخل القائم على النظرية الهامشية للمنفعة الحدية ، والتي تثبت نهج تقييم القيمة من وجهة نظر فائدة موضوع التقييم والاعتماد على المتوقع ربحية المشروع المحدد. يتم تحديد فائدة الشركة للمستثمر أو المدير التنفيذي من خلال العائد المحتمل على الاستثمار ، وهذا الفهم لقيمة العمل يعكس قيمة الاستثمار.
قيمة الاستثمار هي مبلغ معين من المال يرغب المستثمر المحتمل في دفعه مقابل كائن الاستثمار قيد الدراسة ، بناءً على الأهداف المحددة.
بعد قراءة التعريف الوارد أعلاه بعناية ، يمكننا أن نفترض أنه بالنسبة للمستثمرين المختلفين ، قد تختلف قيمة الاستثمار للعنصر المحدد اختلافًا كبيرًا. هذا صحيح.
سيعتمد الاختلاف المحدد على أهداف الاستثمار المحددة وتصور المشتري الذاتي لكائن الاستثمار. وبعبارة أخرى ، فإن كل مستثمر فردي ، مع الأخذ في الاعتبار الأصول للاستثمار ، سوف يتوصل إلى استنتاجاته الخاصة بشأن هذه الأصول. من الطبيعي تمامًا أن ينعكس هذا التقييم الذاتي دائمًا في القيمة الاستثمارية النهائية للكائن.
يصبح كل شيء واضحًا جدًا عندما ننتقل من النظرية إلى التطبيق. يمكن النظر في مفهوم القيمة الاستثمارية لشيء ما على مستوى الأسرة والمستوى المالي.
على مستوى الأسرة ، لنفكر في الشقة كأصل استثماري يطالب به اثنان من المشترين. سيحدد كل منهم قيمة الاستثمار الخاصة به أو مبلغًا معينًا يرغب في استثماره في شراء العقار المعني. من الواضح ، بدءًا من أفكاره الشخصية حول قيمة هذه الشقة ، سيكون أحد المشترين على استعداد لدفع المزيد.
على مستوى الإدراك المالي ، يصعب تقييم قيمة الاستثمار. لنفكر في مؤسسة صناعية ككائن استثماري يطالب به مستثمران. بادئ ذي بدء ، سيربط كل منهم أصل العمل هذا بأهداف الاستثمار التي صاغها. نظرًا لمدى توافق المؤسسة قيد الدراسة معهم ، فإن ملاءمة الاستحواذ ستعتمد.
بالإضافة إلى ذلك ، سيقوم كل من المستثمرين بتحليل العديد من المعايير المالية ذات الصلة. من بينها:
من المهم فهم الفرق بين الاستثمار والقيمة السوقية للأصل. لسوء الحظ ، يحدد العديد من المستثمرين عن طريق الخطأ هذه المفاهيم. يمكن أن يؤدي هذا النهج إلى إهدار غير ضروري عند القيام بالاستثمارات.
في علم الاقتصاد ، هناك تعريف أساسي للقيمة السوقية لعنصر ما. من المعتاد أن نفهمه على أنه السعر الأكثر احتمالًا الذي يكون البائع مستعدًا للبيع عنده ، وسيكون المشتري مستعدًا لشراء المنتج المعني. علاوة على ذلك ، لا ينبغي إخضاع أي من هؤلاء الأشخاص لأي إكراه. وبالتالي ، فإن قيمة السوق تعكس السعر الذي تطور بشكل طبيعي في السوق. كل ما سبق ينطبق تمامًا على الاستثمارات.
عندما نتحدث عن قيمة الاستثمار ، فإننا نعني دائمًا ليس مشتريًا مجردًا ، بل مستثمرًا محتملًا ملموسًا. بالإضافة إلى ذلك ، نتذكر مؤشرات الربحية والمخاطرة والملاءمة والمعايير الأخرى التي تشكل هذا المفهوم. من المناسب أيضًا تذكر أفق الاستثمار. لا يقوم المستثمر الناجح بتقييم الوضع الحالي فقط. يجب أن يكون قادرًا ، بمعنى ما ، على توقع المستقبل.
بمعنى آخر ، القيمة السوقية للأصل هي القيمة الحالية. قيمته الاستثمارية هي المستقبل. إنها تختلف في جوهرها ، على الرغم من أنها قد تتصادف في ظل بعض الظروف.
أي غرض استثماري له قيمة استثمارية وسوقية. إن تحديدها أو تقييمها في الواقع ليس بالمهمة السهلة التي تتطلب مؤهلات عالية ونهجًا احترافيًا.
يتم إجراء تقييم القيمة السوقية ، كقاعدة عامة ، بشكل مستقل عن النظر في آفاق الاستثمار لأصل معين. عند إجرائه ، المثمن الخبير أولاً وقبل كل شيء عائدات من الوضع الحالي والنسبة الحالية للعرض والطلب في السوق. نتيجة العمل المنجز هو المبلغ المحدد للاستثمار المطلوب للحصول على الأصل المعني. بطبيعة الحال ، من المستحيل إجراء تقييم استثماري لقيمة شيء ما دون الرجوع إلى مؤشر السوق الحالي.
إذا كانت قيمة تقييم قيمة الاستثمار للأصل تتجاوز بشكل كبير قيمة مؤشر السوق ، فيمكننا إذن أن نستنتج أن الكائن قيد الدراسة جذاب للغاية للاستثمار. تعمل العلاقة العكسية أيضًا. عندما تكون قيمة الاستثمار أقل من القيمة السوقية ، لن يكون الأصل محل اهتمام المستثمرين المحتملين.
يمكن تحديد القيمة الدفترية للأصول الاستثمارية بطريقتين. أولاً ، يمكن النظر في القيمة السوقية العادلة للعنصر الاستثماري بهذه الصفة. ثانيًا ، قد يظهر أقل مؤشرين بهذه السعة: سعر التكلفة والقيمة السوقية.
يمكن تبرير الاختيار لصالح القيمة السوقية من خلال التنفيذ السريع للاستثمارات قصيرة الأجل وتحويلها إلى نقد.
في كثير من الأحيان ، يمكن اعتبار الاستثمارات قصيرة الأجل معادلة للمال ، بحيث يمكن عرضها في الميزانية العمومية وفقًا للقيمة السوقية. مثل هذا النهج من شأنه أن يشير بوضوح إلى التدفق النقدي المتوقع وشيك.
أندريه بوستيوشكوف، دكتوراه في الاقتصاد ، أستاذ قسم الاقتصاد والإدارة في البناء ، جامعة ساراتوف التقنية الحكومية ، روسيا
الترجمة ستكون متاحة قريبا.
انشر رسالتك بجودة جيدة مقابل 15 طنًا فقط!
يشمل السعر الأساسي تدقيق النص ، ISBN ، DOI ، UDC ، LBC ، النسخ القانونية ، التحميل إلى RSCI ، 10 نسخ من حقوق الطبع والنشر مع التسليم عبر روسيا.
موسكو + 7495648 6241
مصادر:
1. القانون الاتحادي "بشأن نشاط التقييم في الاتحاد الروسي" N 135-FZ المؤرخ 29 يوليو 1998 رقم.
2 - معيار التقييم الاتحادي "الغرض من التقييم وأنواع القيمة (FSO رقم 2)" ، المعتمد بموجب أمر صادر عن وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا N 255 المؤرخ 20 تموز / يوليه 2007
3. معايير التقييم الدولية. الكتاب. 1 ، جي. ميكرين (زعيم) ، M.I. نيدوزي ، ن. بافلوف ، ن. ياشين. شارك في تحضير الملاحق التالية (بين قوسين - أعداد الملاحق): د. Grinenko. (5) ، أ. كوزيريف (2) ، ج. بوبوف (1). - م: JSC "المطبعة" الأخبار "، 2000. - 264 ص. - ISBN 5-88149-061-4 (عام) ، ISBN 5-88149-056-8 (كندي 1).
4. S.V. فالدايتسيف. تقييم الأعمال وإدارة قيمة المؤسسة: كتاب مدرسي للجامعات. - م: UNITI-DANA ، 2001. - 720 صفحة. - ردمك 5-238-00251-3.
قيمة الاستثمار
قيمة الاستثمار - قيمة عقار استثماري لمستثمر معين.
باللغة الإنجليزية:قيمة الاستثمار
معجم الأعمال
معجم الأعمال
معجم الأعمال
مفردات مالية
مفردات مالية
قاموس محاسبة كبير
مفردات البناء
معجم الأعمال
قاموس كبير للاقتصاد
قاموس كبير للاقتصاد
قاموس كبير للاقتصاد
المصطلحات الرسمية
المصطلحات الرسمية
المصطلحات الرسمية
القاموس الموسوعي للاقتصاد والقانون
أنشطة الاستثمار يوضح هذا القسم من بيان التدفق النقدي كيفية استخدام الأموال في الاستثمارات طويلة الأجل ونوع التدفق النقدي الناتج عن ذلك. وفقًا لذلك ، يعكس القسم الخاص بأنشطة الاستثمار التأثير على النقد
استثمارات سياسة الاستثمار هي النقد والودائع المصرفية المستهدفة والأسهم والأسهم والأوراق المالية الأخرى والتقنيات والآلات والمعدات والتراخيص ، بما في ذلك العلامات التجارية والقروض وأي ملكية أو حقوق ملكية أخرى ،
29 - النشاط الاستثماري: عدم كفاية تدفق قوى الاستثمار الأجنبي المباشر للبحث عن أشكال تنظيمية جديدة للنشاط التجاري المشترك. وأكثر المناطق جاذبية للمستثمرين الأجانب هي المناطق الاقتصادية الحرة ، حيث يوجد عدد من:
54- نشاط الاستثمار يعني مفهوم "الاستثمار" استثماراً طويل الأجل لرأس المال في الاقتصاد وهو أحد المصطلحات الاقتصادية الرئيسية. غالبًا ما تثار قضايا الاستثمار بشكل خاص عندما يتعلق الأمر باقتصاد يمر بمرحلة انتقالية أو
قيمة السلعة وقيمة استخدامها هي قوة العمل. قانون فائض القيمة هو القانون الاقتصادي الأساسي للرأسمالية. مثل أي بضاعة أخرى ، تُباع قوة العمل بسعر معين ، بناءً على قيمة هذه البضاعة. ما هذا
استخدام قيمة وقيمة السلع في الاقتصاد الاشتراكي. تلك المنتجات التي يتم إنتاجها وبيعها كبضائع في مجتمع اشتراكي لها قيمة استخدام تم إنشاؤها بواسطة العمل الملموس وقيمة تم إنشاؤها بواسطة العمل المجرد.
من كتاب رأس المال. المجلد الأول المؤلف ماركس كارلو. القيمة الجوهرية والقيمة الدفترية وسعر السوق تعتبر القيمة الجوهرية مفهومًا بالغ الأهمية يوفر النهج الوحيد القابل للتطبيق لتقييم الجاذبية النسبية للاستثمارات والشركات. يمكنك إعطاء بسيط
[أ) ملاحظات تمهيدية: القيمة الفردية والقيمة السوقية ؛ القيمة السوقية وسعر السوق] من أجل تطوير نظرية الإيجار التفاضلي ، طرح ريكاردو في الفصل 2 ("الإيجار") الاقتراح التالي: "القيمة التبادلية لجميع السلع ، سواء
من المجلد 26 ، الجزء 2 المؤلف إنجلز فريدريشهنا ، حيثما نتحدث عن إعادة إنتاج رأس المال الثابت ، من أجل البساطة ، نفترض أولاً أن إنتاجية العمل ، وبالتالي نمط الإنتاج ، تظل دون تغيير. منح
1. عاملين للسلعة: قيمة الاستخدام والقيمة (جوهر القيمة ، قيمة القيمة) تظهر ثروة المجتمعات التي يهيمن عليها النمط الرأسمالي للإنتاج على أنها "تراكم ضخم للبضائع") (8) ، وثروة منفصلة. سلعة - كأساسي
1. عاملان للسلعة: قيمة الاستخدام والقيمة (جوهر القيمة ، قيمة القيمة) تعمل ثروة المجتمعات التي يسيطر عليها نمط الإنتاج الرأسمالي على أنها "تراكم ضخم للبضائع" ، وسلعة منفصلة - باعتبارها عنصرًا أساسيًا
1. عاملان للسلع: قيمة الاستهلاك وقيمة (جوهر القيمة ، قيمة القيمة) تعمل ثروة المجتمعات التي يسيطر عليها نمط الإنتاج الرأسمالي على أنها "تراكم ضخم للبضائع" 9 وسلعة منفصلة - كسلعة أولية
5.1 النشاط الاستثماري الذي يزيد القيمة إلى أقصى حد في معظم الأعمال المكرسة لتحليل النشاط الاستثماري للشركات ، يتركز الاهتمام على تأثير العوامل الخارجية (السوق): عدم اليقين ، وتقييم الآفاق من قبل سوق الأوراق المالية ، والربحية
ما هو أدق تقدير لك لتكلفة المكملات الغذائية في الأسبوع؟ (من الواضح أنه سيتعين عليك حساب تكلفة الوجبة ، لأن حزمة واحدة تكفي لفترة أطول.) - أثناء التجربة ، أنفقت حوالي 60 دولارًا في الأسبوع على المكملات (BCAA ،
عند تحديد قيمة الاستثمار في كائن التقييم ، يتم تحديد القيمة لشخص معين أو مجموعة من الأشخاص من خلال أغراض الاستثمار لاستخدام كائن التقييم الذي أنشأه هذا الشخص (الأشخاص).
عند تحديد قيمة الاستثمار ، على عكس تحديد القيمة السوقية ، لا يشترط مراعاة إمكانية الاغتراب بقيمة الاستثمار في السوق المفتوحة.
قيمة الاستثمار - قيمة عقار لمستثمر معين (مجموعة من المستثمرين) ، بناءً على متطلباته الاستثمارية وتفضيلاته. يعتمد حساب التكلفة على التقييم الذاتي للتكاليف والدخل المخصوم للمستثمر المتوقع من استخدام هذا العقار في مشروع استثماري واعد.
يعتمد حساب قيمة الاستثمار على جدوى الاستثمار ، من وجهة نظر المستثمرين النموذجيين ، في هذا القطاع من سوق العقارات. على سبيل المثال ، يمكن تحديد القيمة الاستثمارية لمبنى يقع في وسط المدينة على أساس الاستخدام الأكثر كفاءة للعقارات المماثلة ، مع مراعاة تشبع السوق بهذه الخدمات ، وبما يتناسب مع الدخل الحالي للمالك سيخسر المبنى إذا تم بيعه.
تختلف القيمة الاستثمارية للعقار لمستثمر معين عن قيمتها السوقية نتيجة التقييمات المختلفة لمعدل العائد المطلوب والهيبة وآفاق الموقع وإمكانية الحصول على تأثير "روحي". يتم احتسابها عند بناء قطع الأراضي الشاغرة ، وتوسيع وإعادة بناء الأشياء العقارية ، وجعل الأشياء العقارية كمساهمة في رأس المال المصرح به للمؤسسات وفي حالات أخرى.
1. طريقة الاستثمارات ذات الصلة
نظرًا لأن معظم العقارات يتم شراؤها باستخدام الدين ورأس المال السهمي ، يجب أن يفي إجمالي معدل الرسملة بمتطلبات السوق للدخل لكلا الجزأين من الاستثمار.
الاستثمار = رأس مال الدين + رأس مال الأسهم.
يجب على المقرضين توفير سعر فائدة تنافسي يتناسب مع المخاطر المتصورة للاستثمار (وإلا لن يقرضوا) وسداد رأس المال على أساس إطفاء دوري.
وبالمثل ، يجب أن يتوقع مستثمرو الأسهم الحصول على عوائد نقدية تنافسية على استثماراتهم ، بما يتناسب مع المخاطر المتوقعة ، وإلا فسوف يستثمرون أموالهم في مشروع آخر.
معدل الرسملة على الأموال المقترضة يسمى ثابت الرهن العقاري ويحسب على النحو التالي:
R = مكافأة الخدمة السنوية. أصل الدين / قرض الرهن العقاري
إذا تم سداد القرض بشكل أكثر تكرارًا ، فسيتم حساب R بضرب المدفوعات في تكرارها (الشهر ، الربع).
ثابت الرهن العقاري هو دالة لسعر الفائدة وتكرار إطفاء الدين وشروط القرض. عندما تكون شروط القرض معروفة ، يمكن تحديد ثابت الرهن العقاري من الجداول المالية: سيكون مجموع سعر الفائدة ونسبة صندوق السداد. يسعى المستثمر في الأسهم أيضًا إلى توليد دخل نقدي منتظم.
يُطلق على المعدل المستخدم لرسملة العائد على حقوق الملكية معدل الرسملة على حقوق الملكية (إعادة) ويتم تعريفه على النحو التالي:
Rc = المقبوضات النقدية قبل الضرائب / حقوق الملكية المستثمرة
Rc ليس فقط معدل العائد على رأس المال ، ولكنه يجمع بين معدل العائد على رأس المال والعائد على رأس المال المستثمر.
يجب أن يفي إجمالي معدل الرسملة (R) بمستوى معين من ثابت الرهن العقاري للمقرض وتدفق الدخل لرأس مال المستثمر.
حصة الائتمان (الدين) في إجمالي الاستثمارات في العقارات تساوي:
Mcred. = قيمة العقار بقيمة القرض / قيمة العقار
ثم حصة رأس المال السهمي هي:
MSob. = 1 - Mcred. ، حيث يتم أخذ إجمالي رأس المال على أنه 1.
عندما يعرف ثابت الرهن العقاري (Ra) ومعدل رسملة العائد على حقوق الملكية ، سيكون إجمالي معدل الرسملة:
R = R3 x Mcr. + RC (1-Mcr.).
يمكن الحصول على الشروط والأحكام النموذجية لقروض الرهن العقاري من خلال تحليل بيانات السوق. يتم اشتقاق معدلات رسملة حقوق الملكية من بيانات المبيعات القابلة للمقارنة ويتم حسابها على النحو التالي:
Rc = الإيصالات النقدية قبل الضرائب / حقوق الملكية
2- رسملة الديون ورأس المال السهمي (طريقة إلوود)
يُعتقد أن طريقة الاستثمار المقيد لها بعض العيوب ، منذ ذلك الحين لا تأخذ في الاعتبار طول فترة الاستثمار المخطط لها ، أو النقصان أو الزيادة في قيمة العقار خلال هذه الفترة. في عام 1959 ، أصبح عضوًا في معهد التقييم (IAG) L.V. ربط Elwood هذه العوامل بالعوامل المدرجة بالفعل في طريقة الاستثمار المربوط واقترح صيغة يمكن استخدامها لاختبار أو حساب معدل الرسملة الإجمالي. بالإضافة إلى ذلك ، تم تطوير طرق مبسطة لاستخدام الجدول الخاص به.
صيغة Elwood لحساب إجمالي معدل الرسملة هي كما يلي:
R = Rс - Мкр х С / Dep - app (SFF) ،
حيث R هو إجمالي معدل الرسملة ؛
Rс - معدل العائد على حقوق الملكية ؛
Мкр - نسبة حجم قرض الرهن العقاري إلى التكلفة (حصة الائتمان في إجمالي رأس المال) ؛
С - نسبة الرهن العقاري ؛
Dep - انخفاض في قيمة الممتلكات لفترة التنبؤ ؛
arr - زيادة قيمة الممتلكات لفترة التنبؤ ؛
SFF هو نسبة الأموال إلى الاستحقاق بالمعدل Y لفترة الاحتفاظ المتوقعة.
يمكن حساب نسبة الرهن العقاري باستخدام الصيغة:
C = Y + P (SFF) - روبية ،
حيث P هو جزء من قرض الرهن العقاري الذي سيتم إطفاؤه (سداده) خلال فترة التنبؤ ؛
ملاحظة - ثابت الرهن العقاري.
يمكن العثور على نسبة الرهن العقاري في جداول Elwood دون حسابها بنفسك.
لذلك ، يمكن تمثيل طريقة Elwood لحساب معدل الرسملة على أنها الخوارزمية التالية:
1. جمع المعلومات اللازمة عن العقار المقدر:
أ) Rс (معدل العائد على حقوق الملكية). يمثل معدل العائد على حقوق الملكية العائد الحقيقي على الاستثمار الذي يتوقع المستثمر العادي الحصول عليه خلال فترة الملكية. وهي تشمل الخسائر أو المكاسب بشكل أساسي من المبيعات (حيث يخطط معظم المستثمرين لبيع الممتلكات المكتسبة بسعر أعلى مما تم شراؤه).
يتم احتساب معدل العائد على حقوق الملكية على أساس بيانات السوق ويعتمد على تفاصيل موضوع التقييم المحدد.
ب) مكرد - (نسبة حجم قرض الرهن العقاري إلى التكلفة) - حصة الضريبة (حصة القرض) في إجمالي رأس المال المخصص للعقار.
بطبيعة الحال ، عند حساب Mcred ، لا تؤخذ في الاعتبار شروط التمويل الخاصة (التفضيلية).
ج) تحديد الشروط النموذجية لقرض الرهن العقاري وسعر الفائدة عليه.
عندما لا يكون للرهن العقاري معدل فائدة ثابت ، يتم توقع مقترحات سعر الفائدة النموذجية للمستثمر على مدى أفق التسوية. إذا كان مثل هذا التنبؤ مستحيلًا ، فلا ينبغي تطبيق طريقة حساب معدل الرسملة للممتلكات التي يتم تقييمها.
د) فترة الحجز النموذجية (أفق التسوية).
في حين أن بعض المستثمرين لا يشترون العقارات بقصد بيعها (الميراث) ، يجب تحديد المدة التي يرغب المستثمر الحكيم في امتلاكها. عند حساب نسبة الرهن العقاري C باستخدام جداول Elwood ، يمكنك اختيار الفترة النموذجية لملكية العقارات: S ، 10 ، 15 ، 20 سنة.
هـ) التطبيق ، Dep - الزيادة (النقصان في قيمة العقار للفترة المتوقعة للملكية.
يعتقد معظم المستثمرين الذين يشترون العقارات أن قيمتها ستزيد في المستقبل (وإلا فلن يستثمروا رأس مالهم).
و) تحديد نسبة الرهن العقاري المناسبة وفقًا لجداول Elwood. معلومات لاختيار الجداول:
فترة (الاستحقاق) المتوقعة ؛
معدل الفائدة المتوقع على الرهن العقاري ؛
فترة الحجز المتوقعة.
ز) اختيار نسبة صندوق الاسترداد المناسبة (SFF) (في نفس القسم من الجدول ج). يمكن أيضًا العثور على عامل مردود الصندوق في جدول وظائف المال الست.
ح) حساب معدل الرسملة الإجمالي:
R - Rс - Мкр х С / Dep - app (SFF)
3. المحاسبة لاسترداد تكلفة رأس المال في نسبة الرسملة
كما تمت مناقشته سابقًا ، تشتمل نسبة الرسملة للعقارات على العائد على رأس المال والعائد على رأس المال. تدفقات دخل الاستثمار ، والتي من المتوقع أن يكون تدفقها مبالغ متساوية على مدى فترة غير محددة ، وأيضًا ، إذا كان التغيير في تكلفة رأس المال المستثمر غير متوقع ، يمكن رسملة بسعر الفائدة (الخصم).
في هذه الحالة ، يتم سداد تكاليف الاستثمار في وقت إعادة بيع الأصل. التدفق الكامل للدخل هو الدخل على الاستثمار.
إذا تم توقع حدوث تغيير في قيمة الأصل (خسارة أو نمو) ، يصبح من الضروري مراعاة نسبة الرسملة لاسترداد رأس المال.
ضع في اعتبارك إجراء رسملة تدفق الدخل في الحالات التالية:
3. زيادة تكلفة رأس المال متوقع.
1. تكلفة رأس المال لا تتغير.
عند تحليل الاستثمارات العقارية ، لا ينبغي أن تتضمن نسبة الرسملة علاوة استرداد رأس المال إذا أعيد بيع الأصل بسعر يساوي الاستثمار الأولي وتم توقع دخل متساوٍ.
2. من المتوقع انخفاض تكلفة رأس المال.
عندما يُتوقع انخفاض قيمة رأس المال المستثمر ، يجب اشتقاق بعض أو كل الاستثمار المسترد من الدخل الحالي. لذلك ، يجب أن تشمل نسبة رسملة الدخل الحالية كلاً من العائد على الاستثمار واسترداد الخسارة المتوقعة.
هناك ثلاث طرق لاسترداد رأس المال المستثمر: - عائد مباشر لرأس المال (طريقة الحلقة). - العائد على رأس المال لصندوق السداد ومعدل العائد على الاستثمار (طريقة Inwood). - العائد على رأس المال بموجب صندوق السداد وسعر الفائدة الخالي من المخاطر (طريقة Hoskold).
4. العائد المباشر على رأس المال (طريقة الحلقة)
تفترض طريقة الحلقة أن أصل الدين يتم سداده على أقساط متساوية سنويًا. مع سداد رأس المال بطريقة القسط الثابت ، يتم تخفيض إجمالي المدفوعات السنوية. يشير هذا إلى أن رسملة الخط الثابت تتوافق مع تدفقات الدخل المتناقصة ولا تنطبق على تدفقات الدخل المتساوية بسبب يؤدي إلى الاستهانة بتقييمهم.
5. عائد رأس المال على الصندوق لتسديد معدل عائد الاستثمار (طريقة Inwood)
معدل العائد على الاستثمار ، كعنصر من نسبة الرسملة ، يساوي عامل صندوق الاسترداد بنفس معدل الفائدة بالنسبة للاستثمارات. جزء من إجمالي تدفق الدخل هو NPV ، بينما يوفر الجزء المتبقي من تدفق الدخل سداد رأس المال أو العائد. في حالة خسارة رأس المال بنسبة 100٪ ، سيرتفع جزء الدخل المخصص لاسترداد رأس المال ، والذي يتم إعادة استثماره بسعر الفائدة ، إلى المبلغ الأصلي الأصلي: أي هناك استرداد كامل لرأس المال.
زيادة التكلفة الرأسمالية المتوقعة
عادة ، عند الاستثمار في العقارات ، يتوقع المستثمر النموذجي نموًا مستقبليًا في قيمة الاستثمار الأولي. يعتمد هذا الحساب على توقعات المستثمر بزيادة أسعار الأراضي والمباني والهياكل على أساس المعلومات ، وزيادة الطلب على بعض الأشياء العقارية ، وما إلى ذلك. في هذا الصدد ، يصبح من الضروري مراعاة نسبة الرسملة للزيادة في تكلفة الاستثمارات الرأسمالية.
تعتمد طريقة مقارنة الاستثمارات البديلة على شرط أن يكون للمشاريع ذات المخاطر المماثلة معدلات خصم مماثلة.
تسمح لك طريقة المراقبة بتحديد اتجاهات ربحية الاستثمارات البديلة المرتبطة بربحية الممتلكات. يسمح لنا هذا التحليل بعمل افتراض حول التوقعات المحتملة للتغيرات في ربحية العقار بناءً على مراقبة سوق العقارات ، والتي يتم نشر نتائجها رسميًا.
يتم استخدام نهج الدخل في تحديد كل من القيمة السوقية وقيمة الاستثمار ، حيث أن المستثمر المحتمل لن يدفع مقابل شيء ما أكثر من القيمة الحالية للدخل المستقبلي من هذا الكائن.
