يشتري معظم السكان المعاصرين ، وخاصة العائلات الشابة ، المساكن بقرض عقاري ، باستخدام الأموال المقترضة. الرهن العقاري هو نوع من الرهن الذي تبقى فيه الأموال غير المنقولة في ملكية المدين ، بينما يحق للمدين امتلاك واستخدام تلك الممتلكات ، ويكون للدائن ، إذا فشل المدين في الوفاء بالتزاماته ، الحق في الحصول عليها. إرضاء مطالباته من خلال بيع هذا العقار.
في إطار الواقع الحديث ، أصبحت طريقة الحصول على السكن هذه أكثر شيوعًا ، لأنه على الرغم من المدفوعات الزائدة في الفائدة ، يمكن للمواطنين تحمل تكاليف الحصول على مساكنهم الخاصة ، وإن كانت مثقلة بالأعباء ، في أقصر وقت ممكن ، مع دفع التكلفة الكاملة لـ تبدو الشقة ممكنة فقط للوحدات التي نادراً ما تضم عائلات شابة.
ومع ذلك ، فإن الإحصاءات مخيبة للآمال - فمعظم الزيجات مطلقة. وبالتالي ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو كيفية تقسيم الممتلكات المكتسبة في الزواج.
بموجب المادة 256 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الممتلكات المكتسبة من قبل الزوجين أثناء الزواج هي ملكية مشتركة بينهما ، ما لم ينص العقد على نظام مختلف لهذه الممتلكات. يحتوي الجزء 1 من المادة 33 من قانون الأسرة للاتحاد الروسي أيضًا على حكم ينص على أن النظام القانوني لممتلكات الزوجين هو نظام الملكية المشتركة بينهما. النظام القانوني صحيح ، ما لم ينص عقد الزواج على خلاف ذلك.
وفقًا للفقرة 1 من المادة 39 من قانون الأسرة للاتحاد الروسي ، عند تقسيم الملكية المشتركة للزوجين وتحديد الأسهم في هذه الممتلكات ، يتم الاعتراف بحصص الزوجين على أنها متساوية ، ما لم ينص الاتفاق بين الطرفين على خلاف ذلك الزوجين. وفقًا للفقرة 2 من المادة 38 من قانون الأسرة في الاتحاد الروسي ، يمكن تقسيم الملكية المشتركة للزوجين بين الزوجين بموجب اتفاقهما.
وبالتالي ، في حالة عدم وجود رهن على الممتلكات وهناك اتفاقيات بين الزوجين ، يتم حل المشكلة ببساطة - أولئك الذين يخططون للطلاق أو الأزواج المطلقين يوقعون اتفاقية بشأن تقسيم الممتلكات ، والتي (في حالة تقسيم العقارات ) تنطبق على الهيئة التي تسجل الحقوق في العقارات لإجراء تغييرات في المعلومات الواردة في سجل الدولة الموحد للحقوق.
إذا كان هناك نزاع بين الزوجين ، يتم حل المشكلة في المحكمة ويتم إجراء التعديلات على سجل الدولة الموحد للحقوق على أساس قانون قضائي دخل حيز التنفيذ.
ولكن ماذا لو كانت العقارات المرهونة قابلة للتقسيم؟ في الواقع ، في هذه الحالة ، وفقًا للفقرة 1 من المادة 34 من قانون الأسرة للاتحاد الروسي ، لا تخضع الملكية المشتركة فحسب ، بل أيضًا الديون المشتركة للزوجين. وفقًا للفقرة 1 من المادة 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يُسمح بنقل الديون إلا بموافقة الدائن ، في حالة الرهن العقاري - بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى. لكن غالبية المقترضين ، عند تقديم طلبات متفق عليها بشكل متبادل لتقسيم الممتلكات ونقل الديون ، غالبًا ما يتلقون رفضًا من المقرض لمثل هذا الطلب في تقسيم الممتلكات وتعديل اتفاقية القرض. كما أن محاولات تقسيم الممتلكات مع التقسيم المتزامن للدين في المحكمة في حالة عدم موافقة الدائن لا تؤدي إلى النجاح.
لذلك ، في حكم الاستئناف الصادر في 28 يونيو 2012 في القضية رقم 11-10925 / 12 ، رفضت محكمة مدينة موسكو المدعى عليه في دعوى مضادة تتعلق بتحويل جزء من دين قرض الرهن العقاري إليه وتخصيص المشاركة في المسكن ، نظرًا لأن تقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك من قبل الزوجين السابقين عن طريق نقل جزء من الدين على قرض رهن عقاري دون موافقة المُقرض (الذي لم يمنح ممثله موافقته في جلسة الاستماع) ينتهك متطلبات القانون.
يتلخص مركز البنوك في ما يلي: يحق للبنك أن يطلب الوفاء بالالتزامات من جميع المدينين بموجب العقد ومن أي منهم على حدة ، كليًا أو جزئيًا. قسم التزام الدين على إعادة القرض ودفع الفائدة عليه بين المقترضين المشتركين ينتهك حقوق البنك ، ويمكن أن يؤدي إلى تغيير كبير في شروط اتفاقية القرض ، وبالتالي متطلبات تقسيم الديون بموجب اتفاقية القرض دون موافقة المقرض ينتهك المواد 322 ، 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يؤدي إلى تغييرات كبيرة في شروط اتفاقية القرض. إن وجود نزاع بين الزوجين السابقين حول تقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك في الزواج ليس أساسًا لتعديل اتفاقية القرض ولا يمنع أحد المدينين المتضامنين أو كليهما من الوفاء بشكل صحيح بالتزاماتهما بموجب اتفاقية القرض. في هذا الصدد ، فإن شرط تقسيم التزام الرهن العقاري إلى أجزاء لكل زوج هو في الأساس مطلب لتغيير شروط الاتفاقية مع البنك ، حيث تتحول مسؤولية المدين من مشتركة ومتعددة إلى مشتركة ، مما قد يؤدي إلى مخالفة مصالح البنك كدائن.
تم تأكيد هذا الاستنتاج من خلال الممارسة القضائية - في حكم النقض الصادر في 20.10.2011 في القضية رقم 33-3429 / 11 ، ألغت محكمة بريانسك الإقليمية قرار المحكمة الابتدائية السابقة ، الذي قرر أن تحديد الحصص في دين القرض لا ينهي التزام المسؤولية المشتركة والمتعددة للمقترضين المشتركين تجاه البنك ، بعد أن أثبت أن إنشاء أسهم في دين القرض للمقترضين المشتركين يغير بالفعل شروط اتفاقية القرض وينهي المسؤولية المشتركة للشركة. -المقترضون للبنك منذ بموجب شرطمادة واحدة 323 بموجب القانون المدني للاتحاد الروسي ، مع الالتزامات المشتركة والمتعددة للمدينين ، يحق للدائن أن يطالب بالأداء من جميع المدينين بشكل مشترك ومن أي منهم على حدة ، علاوة على ذلك ، كليًا وجزئيًا من الدين .
ومع ذلك ، هناك ممارسة إيجابية توصلت فيها المحاكم إلى نتيجة مفادها أن تحديد مبلغ الدين الائتماني لكل مقترض مشارك في حصص متساوية هو تنظيم الملكية والعلاقات الأسرية بين الزوجين ، وبالتالي لا ينطبق على دائن لا يؤدي تحديد الحصص في دين القرض إلى إنهاء التزامات المدينين في المسؤولية التضامنية (حكم الاستئناف الصادر عن محكمة أرخانجيلسك الإقليمية بتاريخ 08/28/2013 في القضية رقم 33-4986 / 2013 ؛ حكم النقض الصادر عن المحكمة العليا لـ جمهورية تتارستان في القضية رقم 2-6389).
وبالتالي ، هناك عدة طرق ممكنة للخروج من الموقف:
1. يستمر الأزواج السابقون في الوفاء بالتزاماتهم بموجب اتفاقية القرض. في هذه الحالة ، يتم التسجيل لكل نصف حصة فقط في حق الملكية المشتركة للمسكن ويتم سداد مدفوعات أخرى بما يتناسب مع حصتهم. من أجل التنفيذ السليم لهذا القرار ، يجب على الزوجين السابقين تقديم طلب إلى المحكمة مع بيان مطالبة بشأن تقسيم مبلغ الدين والفائدة بموجب اتفاقية القرض.
ومع ذلك ، كما هو موضح أعلاه ، فإن ممارسة مثل هذا الاختيار غير متسقة وهناك احتمال لرفض تلبية متطلبات تقاسم الديون بهذه الطريقة.
2. إذا كان الزوجان لا يرغبان في تقسيم الممتلكات إلى حصص متساوية ، أو إذا لم يعد أحد الزوجين يريد أن يكون طرفًا في اتفاقية القرض ، ولكنه أيضًا لا يتقدم بطلب للحصول على مسكن ، يمكنك المتابعة على النحو التالي:
يتقدم أحد الزوجين إلى المحكمة بطلب لتقسيم الممتلكات ، يطلب فيه إنهاء الحق في الملكية المشتركة المشتركة. في الوقت نفسه ، يتم ذكر المطالبات الخاصة بتقسيم الممتلكات فقط في المطالبة ، بينما لا يتم تقديم المطالبات الخاصة بتقسيم الديون بموجب اتفاقية القرض. في هذا الصدد ، تنظر المحكمة في النزاع وتحله فقط في إطار الدعوى المعلنة (الفقرة 3 من المادة 196 من قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي).
لذلك ، بالإشارة إلى القاعدة المذكورة أعلاه ، تم رفض حجة المدعى عليه بأن تقسيم الشقة ممكن فقط مع التقسيم المتزامن لالتزامات مشتركة ومتعددة بموجب اتفاقية القرض ، بينما لم يقدم المدعي ولا المدعى عليه مطالب للتقسيم من هذه الديون (قرار محكمة كيميروفو الإقليمية بتاريخ 09.11.2011 في القضية رقم 33-12603).
عند تقديم مطالبات تتعلق فقط بتقسيم الممتلكات ، لا يكون لدى الدائن المتورط كطرف ثالث أي اعتراضات في العادة.
تم تطوير ممارسة تؤكد تلبية المطالبات المتعلقة بتقسيم ممتلكات الرهن العقاري للزوجين دون الحصول على موافقة الدائن (على سبيل المثال ، قرار المحكمة المركزية لمدينة خاباروفسك بتاريخ 14 يناير 2013 في القضية رقم 2-566 / 13).
عند تلبية هذه المطالبات ، تسترشد المحاكم بما يلي:
بموجب المادة 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتمتع المرتهن بالحق الاستباقي في الحصول على الرضا الكامل عن قيمة الممتلكات المرهونة ، في المقام الأول أمام الدائنين الآخرين للشخص الذي يمتلك هذه الممتلكات (المتعهد).
وفقًا للمادة 353 من القانون المدني للاتحاد الروسي والمادة 38 من القانون الاتحادي رقم 102-FZ المؤرخ 16 يوليو 1998 "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" ، فإن الحقوق العائدة إلى المرتهن بموجب يتم الاحتفاظ بالرهن العقاري بالكامل عندما يتم نقل حقوق الملكية المرهونة إلى شخص آخر ...
لا يؤثر تقسيم ممتلكات الزوجين بأي شكل من الأشكال على التزامات كل منهما فيما يتعلق بالالتزامات التي نشأت لكلا الزوجين أو لكل من الزوجين على حدة أثناء الزواج.
بناءً على أحكام المادة 39 من القانون الاتحادي "بشأن الرهون العقارية (رهن العقارات)" ، عندما يتم نقل الملكية المرهونة دون موافقة الدائن ، يكون الحائز على هذه الممتلكات مسؤولاً ضمن قيمة هذه الممتلكات عن - الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن العقاري بشكل مشترك وفردي مع المدين بموجب هذا الالتزام ، أي عند تقسيم ممتلكات الزوجين ، سيكون كل من الزوجين مسؤولاً عن علاقة الرهن العقاري لعدم الوفاء بالالتزام المضمون من قبل الرهن العقاري بالكامل
وبالتالي ، فإن حقوق الدائن في حالة تقسيم ملكية الرهن العقاري بين الزوجين المقترضين (المقترض والضامن) بموجب اتفاقية القرض لا تنتهك ، حيث لا يتم سحب الكائن المرهون من الرهن ، والمرتهن لا يزال بإمكانه ممارسة حق الرهن الخاص به.
لا يوجد أي تغيير في اتفاقية القرض ، أي تحويل الديون ، وبالتالي ، ليست هناك حاجة للحصول على الموافقة المنصوص عليها في المادة 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
وبالتالي ، فإن المحاكم تفي بدعوى تقسيم الممتلكات ، وبالتالي ، سحب أحد الزوجين من التعهدات. في الوقت نفسه ، يظل الزوجان مدينين متضامنين ومتعدد بموجب اتفاقية القرض.
لسحب الزوج من قائمة المقترضين ، يجب اتخاذ الإجراءات التالية:
بعد دخول قرار المحكمة حيز التنفيذ ، من الضروري التقدم بطلب إلى الهيئة التي تقوم بتسجيل الدولة للحقوق في العقارات من أجل تعديل المعلومات في سجل الدولة الموحد للحقوق والحصول على شهادة جديدة.
مع الشهادة المحددة وقرار المحكمة والبيانات من كلا الزوجين التي تحتوي على طلب لتحويل الديون ، يجب عليك الاتصال بالدائن. عادةً ما تكون هذه المستندات كافية للحصول على موافقة المُقرض على تحويل الدين وتعديل اتفاقية القرض (على سبيل المثال ، تصادق وكالة إقراض الرهن العقاري على إصدار الموافقة على تحويل الدين في حالة توفر المستندات المذكورة أعلاه).
على أي حال ، من أجل حل مسألة تقسيم ديون الرهن العقاري ، يجب أن يتوصل الزوجان إلى اتفاق بشأن إجراءات الوفاء بالتزام القرض. إذا كان من المستحيل إيجاد حل وسط للنزاع ، فيمكن بيع المباني السكنية وتقسيم عائدات سداد الدين. يُعد الحجز على ممتلكات الرهن العقاري في حالة توقف الزوجين عن الوفاء بالتزامهما بسداد أقساط الرهن العقاري الشهرية هو الحل الأقل ربحية للمشكلة ، والذي لا يؤدي فقط إلى فقدان السكن ، ولكن أيضًا إلى فقدان الحق في العودة الأموال المدفوعة بالفعل مقابل ذلك.
البنوك تعمل من أجل المال. لذلك ، هناك طريقتان فقط للخروج من الرهن العقاري: سداد القرض أو تركه بدون شقة. لكن كيف سيتشارك الزوجان في السكن فيما بينهما في حالة الطلاق ، فإن البنك لا يهتم على الإطلاق.
عليك أن تدافع بنفسك عن حقوقك في الأمتار المربعة. اختر إحدى الطرق أدناه - هذه كلها خيارات مشاركة ممكنة في روسيا اليوم.
مناسب إذا كنت لا ترغب في إخطار البنك بشأن الطلاق (إذا اعتبر البنك أن الوضع المالي للزوجين قد تدهور ، فقد يتطلب سداد الرهن العقاري مبكرًا). ستدفعان الرهن معًا ، وعند إتمام المدفوعات (عندما يزيل البنك الرهن) يمكنك بيعها وتقسيمها كممتلكات زوجية مشتركة.
إذا سدد زوجك / زوجتك مدفوعات للبنك ، وأعطيته حصتك نقدًا أو عن طريق التحويل ، خذ إيصالًا.
تحتاج إلى اختيار أحد الحلين:
تذكر فترة التقادم البالغة 3 سنوات (الفقرة 7 من المادة 38 من RF IC). لا يتم احتسابها من تاريخ الطلاق: في حالتك ، يذهب العد التنازلي لكل دفعة على حدة. ستراجع المحكمة جميع المدفوعات التي تبلغ عنها ، ولكنها تلزم زوجتك فقط بتعويض تلك التي دفعتها في السنوات الثلاث الماضية.
مخاطرك.إذا رفض الزوج الثاني العقد ، وأنت متأكد من أنه لا يوجد شيء لتحصيله منه في المحكمة ، فمن المنطقي رفض الرهن العقاري. هناك مخاطرة كبيرة في أن الشقة التي دفعت ثمنها يجب أن يتم تقسيمها - أو دفع فدية: للزوج الحق في المطالبة بتقسيم السكن المكتسب في الزواج.
من الحياة
أخذ الزوجان مع الطفل رهنًا عقاريًا لمدة 10 سنوات ، وتطلقوا بعد 5 سنوات ، لكنهم كانوا يعيشون معًا بشكل دوري. دفع الزوج كامل الرهن العقاري وسددها في عام 2012. لم يخطر بباله حتى أن يأخذ من زوجته نصيبها من المدفوعات - فهي لم تطالب بشقة. في عام 2015 ، انتهت فترة 3 سنوات ، والتي يمكن خلالها رفع دعوى قضائية ، انتهت.
على الفور تقريبًا ، ذهبت الزوجة إلى المحكمة لتقسيم الممتلكات وفازت ، بعد أن حصلت على نصف شقة كزوجة سابقة. للأسف ، ذهب لها النصف الثاني من الشقة أيضًا - من أجل ديون النفقة (بعد كل شيء ، تم الطلاق رسميًا منذ فترة طويلة).
ربما تكون مستعدًا للتخلي عن مدفوعات الإسكان والرهن العقاري ، ويمكن للزوج / الزوجة الدفع ، لكنك تخشى أن تطلب لاحقًا حصة. قم بتوقيع المستندات التي تقوم بتحويل الجزء الخاص بك من المنزل إليه جنبًا إلى جنب مع التزامات القرض. للقيام بذلك ، يبرمون اتفاقًا بشأن تقسيم الممتلكات (إذا كانت الشقة في ملكية مشتركة) أو اتفاقية تبرع (إذا تم تخصيص حصته الخاصة لكل من الزوجين).
مخاطرك.رسميًا ، أنت مدين للبنك: بالنسبة له ، الاتفاقات الشخصية للزوجين ليست مهمة ، فقد أعطاك نقودًا ويعتبركما مدينين. إذا توقف زوجك السابق عن الدفع ، فمن غير المرجح أن تخسر نقودًا ، فسيقوم البنك ببيع الشقة ببساطة. لكن سجلك الائتماني سيكون مشبوهًا "بالتخلف عن السداد". من غير المعروف ما إذا كنت ستحصل على قرض عقاري آخر لاحقًا.
يبرم البنك اتفاقية جديدة مع الزوج الأكثر قدرة على الوفاء بالديون. لقد ترك له شقة وقرض. يجوز للشخص الثاني أن يطلب منه حصة من المدفوعات التي تم سدادها بالفعل (إذا كانت هذه المدفوعات قد تمت من أموال الأسرة العامة).
يبرم البنك اتفاقية قرض جديدة مع كل منهما - بالنسبة لنصف إجمالي الدين (ستكلف إعادة التسجيل 0.5-1 ٪ من الدين المتبقي) ، ستصدر Rosreestr شهادات ملكية جديدة.
الان الكل مسئول عن حصته فقط وغير مسئول عن تاخر الاخر. إذا لم يدفع الزوج / الزوجة القرض ، فسوف يعرض عليك البنك شراء حصته (المادة 255 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، وإذا رفضت ، فسوف يعرضها للمزاد.
رهن عقاري لـ odnushka / studio
لا يمكن تقسيم هذا الرهن العقاري إلى قسمين ، ولا يمكن إعادة إصداره إلا إلى واحد. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن السكن المكون من غرفة واحدة لا يمكن تقسيمه "عينيًا" (إلى غرفتين منفصلتين) ، فقط جزء منها ينتمي إلى كل منهما. ولا يتم إصدار رهن عقاري لجزء من الغرفة (البند 4 من المادة 5102-FZ).
هذه صفقة مزعجة إلى حد ما بالنسبة للمشتري ، لذلك من المرجح أن تضطر إلى إجراء خصم.
كيف تبيع شقة برهن عقاري غير مدفوع
بمجرد استلام البنك الأموال وإزالة الرهن ، يظل البائعون هم المالكين ويمكنهم رفض الصفقة أو رفع سعر الشقة. هذه هي مخاطر المشتري ، لذلك يبرم اتفاقية أولية ، ولا يتم منح حصة البائع إلا بعد إعادة تسجيل الملكية (قبل ذلك ، يتم الاحتفاظ بالمال في صندوق ودائع آمن).
أسهل طريقة. الناس عادة لا يملكون المال مقابل ذلك ، لكن من المستحيل عدم ذكره. تعيد الدين بالكامل ، ويلغي البنك الرهن ، وتصبح الشقة ملكية عامة عادية: يمكن تقسيمها إلى أسهم أو بيعها.
يمكن للبنك - أيًا كانت الطريقة التي تختارها أعلاه - أن يقدم أيضًا إعادة هيكلة الائتمان ، أي تقليل الدفعات الشهرية. إذا تخلت عن المدفوعات تمامًا وتهربت من المفاوضات ، فسيقوم البنك ببيع الشقة في مزاد (حتى لو كان هذا هو المنزل الوحيد ولديك أطفال).
انها ليست مربحة جدا. نعم ، لم يتم حل هذه المشكلات بسرعة ، وربما لن يتمكنوا من طردك على الفور ، وستظل على قيد الحياة لعدة أشهر. ولكن ، أولاً ، من المهم أن يقوم البنك بإعادة أمواله بسرعة ، لذلك سيتم بيع المسكن بسعر منخفض ، وستظل تتحمل غرامات / غرامات - في النهاية ، ستظل مطرودًا ، و سيتم إرجاع القليل جدًا من العائدات. ثانيًا ، سوف يتضرر سجلك الائتماني.
لسوء الحظ ، حوالي ثمانية عشر بالمائة من العائلات ، وفقًا للإحصاءات ، تفككت في غضون السنوات الثلاث الأولى بعد الزواج. إذا كان لدى الزوجين في هذه اللحظة اتفاقية رهن عقاري مبرمة مع البنك الدائن ، فإن تقسيم شقة الرهن العقاري يصبح مشكلة خطيرة لكلا الطرفين ، وقد يستغرق حلها أكثر من عام واحد. في هذا العمل ، سنحاول النظر بشكل شامل في هذه المسألة الصعبة والتحدث عن كيفية مشاركة شقة في الرهن العقاري بعد طلاق الزوجين السابقين.
يخلق تقسيم الممتلكات بعد الطلاق الكثير من الصعوبات. من الضروري حل الكثير من الأسئلة ، وقبل كل شيء علينا أن نسأل أنفسنا: "إذا طلقنا ، فكيف نقسم فيما بيننا شقة في رهن عقاري بعد الطلاق الذي تعهد به البنك ، كيف؟ هل نبني علاقات مع المقترضين المشاركين ، إن وجدت؟ إلى من وإلى أي نسبة سيتم دفع باقي قرض الرهن العقاري في المستقبل؟ "
تنشأ أيضًا التعقيدات في حالة قرض الرهن العقاري لأن المشكلة تؤثر على مصالح كل من الزوجين السابقين ومؤسسة الائتمان ، في حين أن تقسيم الممتلكات ، إذا لم يكن مرهونًا ، لا يتطلب سوى موافقة الزوجين المطلقين. ومن ثم ، يمكننا أن نذكر صعوبة كبيرة في اتخاذ قرار يمكن أن يرضي جميع الأطراف الثلاثة. في وقت الاتفاق على التزامات سداد الرهن العقاري وتقسيم العقار السكني ، في هذه الحالة ، غالبًا ما يتم ملاحظة التعدي على مصالح أحد الطرفين.
تنشأ المواقف عندما يواجه البنك الدائن الذي قرر بيع مساكن مرهونة ، إذا لم يتم سداد قرض الرهن العقاري عليه ، حقيقة عندما تقرر المحكمة ، بعد تقديم مطالبة ، حرمان المقترض من الملكية الوحيدة للشقة بموجب الرهن العقاري في نهاية إجراءات الطلاق ، أو بعد أن فقد المقرض شقته ، يضطر إلى الاستمرار في سداد قرض الرهن العقاري.
نظرًا لخصوصيات كل حالة فردية ، مليئة بأنواع مختلفة من الفروق الدقيقة ، نلاحظ عدم وجود خطة واحدة في الوقت الحالي من شأنها أن تجعل من الممكن اتخاذ قرارات لا لبس فيها في قسم التزامات الطرفين بعد فسخ الزواج على قرض عقاري ورهن عقاري. في ممارسات إنفاذ القانون اليوم لا توجد سوابق يمكن للمحاكم أن توجه نفسها في مواقف من هذا النوع. لذلك ، في حالات مماثلة ، نلاحظ أنه بعد رفع الدعوى ، غالبًا ما تتخذ المحاكم قرارات مختلفة تمامًا ، حتى تتعارض مع بعضها البعض. إن ظهور المشاكل القانونية في الحالة التي يتعين فيها على المحكمة تقسيم شقة الرهن العقاري بعد طلاق الزوجين يرجع في المقام الأول إلى عدم وجود تنظيم قانوني واضح وقاعدة الأدلة المقابلة في التشريع الحالي لروسيا.
يتعين على المحاكم تقاسم شقة بين الزوجين بعد الطلاق وحل مشكلة دفع المزيد من الرهن العقاري من قبل الزوج أو الزوجة ، بناءً على الأحكام الحالية للقانون الاتحادي "بشأن الرهون العقارية" ، القانون المدني والأسري الروسي اتحاد واتفاقية رهن عقاري بين الزوج والزوجة ، اعتمادًا على ما إذا كان أي منهما هو المقترض ويدفع القرض.
المعيار الأساسي الذي بموجبه يتم تقسيم ملكية الرهن العقاري اليوم بين الزوج والزوجة بعد فسخ الزواج ، نرى أنه إذا تم الحصول على المسكن من قبل الزوجين خلال فترة الزواج ، بأموال من الرهن العقاري ، فيجب يتم التعامل معها على أنها ملكية مشتركة. من هنا نلاحظ عواقب الطبيعة القانونية التي تؤدي إلى حقيقة أن هذه الممتلكات مقسمة إلى النصف. لا يعتمد تقسيم الممتلكات التي حصل عليها الزوج والزوجة بأموال مقترضة ، والإسكان بموجب قرض الرهن العقاري ، بما في ذلك ، على أي من الزوجين تم إصدار قرض الرهن العقاري له ، ما لم ينص على حل آخر للمشكلة من قبل عقد الزواج إن وجد. يتشارك الأزواج السابقون أيضًا في الالتزامات المالية للبنك ، بغض النظر عما إذا كان قرض الرهن العقاري قد تم إصداره لشخص ما على وجه التحديد أو كانوا مقترضين مشاركين.
كما تعلم ، يعمل قانون الأسرة في الاتحاد الروسي كمنظم للعلاقات القانونية الأسرية في روسيا. يمكننا أن نتعلم منه أنه في ظل الملكية المشتركة للزوجين ، يجب فهم كل شيء حصل عليهما خلال فترة الزواج ويعتبر أجزاء متساوية تخص كل من الزوجين. يتم تفسير التزامات الديون بنفس الطريقة. نلاحظ أنه من وجهة نظر قانون الأسرة في روسيا ، تعتبر الشقة المشتراة بموجب قرض الرهن العقاري ملكية مشتركة للزوجين. لا يهم أي منهم هو المقترض على القرض ، والذي يقوم بسداد مدفوعات من دخلهم. في حالة عدم وجود اتفاق زواج بين الزوجين ، سيتم تقسيم هذا السكن على قدم المساواة ، كما سيتم تقسيم سداد الديون المتبقية بالتساوي بينهما. فيما يتعلق بالبنك ، للزوجين نوعان من الالتزامات: الائتمان والضمان. لم تعد تنظمها تشريعات الأسرة ، بل القانون المدني للاتحاد الروسي. في الأحكام المتعلقة بالقروض والتعهدات الواردة في القانون المدني للاتحاد الروسي ، تنص المادة 391 على أن تغيير المدين في الالتزام لا يمكن تحقيقه إلا بموافقة الدائن.
لذلك ، فإن قانون الأسرة الروسي يفرض بشكل لا لبس فيه على الزوجين تقسيم أي ممتلكات مشتركة إلى النصف ، على الرغم من أنه في الممارسة العملية يمكننا ملاحظة عدد من الانحرافات عن هذا المبدأ ، لأنه مع الإسكان الذي تعهد به البنك الدائن ، لا يمكن للمالكين القيام بأي إجراءات قانونية ...
يتم تحديد اختيار طرق تقسيم سكن الرهن العقاري بين الزوجين السابقين بعد الطلاق من خلال عدة عوامل. كل هذا يتوقف على ما إذا كان الرجل والمرأة متزوجين رسميًا ، وما إذا كان قد تم إبرام اتفاقية الرهن العقاري مع البنك قبل أو بعد تكوين الأسرة ، وما إذا كان هناك عقد زواج ، وهو مصدر إيداع الأموال لسداد الدين ، ودرجة مشاركة كل من المقترضين في المدفوعات ، ووجود الأبناء ، ووقت شراء الشقة ، ووقت شراء شقة أخرى. دعونا ننظر في المواقف الرئيسية بمزيد من التفصيل.
الزواج المدني ، الذي هو في الواقع شكل من أشكال التعايش بين ما يسمى بالزوجين بحكم الواقع ، من وجهة نظر قانونية يخلو من أي أساس قانوني ، ولا تنطبق عليه قواعد الأسرة والقانون المدني. بالإضافة إلى ذلك ، في حالة عدم وجود اتفاق في شكل عقد زواج ، سيستمر إدراج قرض الرهن العقاري ، مثل العقار نفسه ، مع وجود احتمال أكبر لمن تم إعداده من أجله. قد تكون هناك حاجة لإثبات المشاركة المتساوية لكل من الزوجين الرسميين في الرهن العقاري ، والإصلاحات التي قاما بها ، وحيازة بعض الأشياء أو الأجهزة المنزلية من قبلهما. سيتعين عليهم حل المشكلة ، على الأرجح ، بعد تقديم دعوى مناسبة في المحكمة واجتذاب الشهود والأدلة في شكل شيكات أو إيصالات دفع ومقتطفات من الحسابات الشخصية وما شابه ذلك. سيتعين عليهم الحصول على دعم محامٍ متمرس لرفع دعوى قضائية وإنشاء قاعدة أدلة لها.
يمكن تقليل عدد اللحظات الإشكالية المرتبطة بالشقة في الرهن العقاري بشكل كبير من خلال إبرام عقد الزواج عند الزواج. علاوة على ذلك ، وفقًا للتشريعات الحالية ، يمكن صياغة مثل هذه الاتفاقية قبل تكوين الأسرة وبعدها. ومع ذلك ، وبحسب الإحصائيات ، يذهب 5 في المائة فقط من مواطنينا لتسجيل عقود الزواج هذه ، على الرغم من كل مزاياها.
يجب أن ينص عقد الزواج على جميع الفروق الدقيقة في تقسيم العقارات ، مع مراعاة الرهن العقاري ، حتى لو كان هناك قرض رهن عقاري تم الحصول عليه حتى قبل الزواج. ستصبح هذه الوثيقة ، المصدق عليها من قبل كاتب عدل ، أساسية بعد تقديم مطالبة للنظر في القضية في المحكمة. إذا كان هناك عقد زواج يقسم الرهن حسب العقد.
الممتلكات المكتسبة قبل الزواج شخصية وفقا لقانون الأسرة ولا يمكن تقسيمها في حالة الطلاق. لكن قانون الأسرة نفسه يسمح لأحد الزوجين بتقديم مطالبات للحصول على حصة في الشقة ، حيث تم دفع الرهن العقاري من الميزانية العامة للأسرة السابقة. هذه المتطلبات لها ما يبررها حتى عندما يقدمها شخص عاطل عن العمل لأن المساهمة المادية لأحد الزوجين في الزواج تعتبر الميزانية العامة للأسرة. نعلم من الممارسة القضائية أن المحكمة غالبًا ما تتخذ قرارًا لصالح هذا الزوج العاطل عن العمل في وجود الشيكات والمقتطفات وقاعدة الأدلة الأخرى ومحامي جيد. تعتبر الشقق من المباني الجديدة ، المأخوذة بموجب اتفاقية الرهن العقاري ، في غاية الصعوبة. وفقًا للقانون ، لا تدخل حقوق ملكية هذا السكن حيز التنفيذ إلا في وقت بدء تشغيل هذه الأشياء. هناك نوعان من السيناريوهات المحتملة لتطور الوضع. إذا قام المقترض بحل الزواج قبل استلام شهادة الرهن العقاري ، فإن المحكمة ستطلب إليه التزامًا بتخصيص حصة لزوجته السابقة أو زوجته السابقة في وقت الطلاق ، حيث تم سداد الرهن العقاري من قبلهما معًا. إذا كان أحد المقترضين متزوجًا ، فسيتعين عليه بموجب قرار من المحكمة تخصيص حصة في العقارات للطرف الآخر عند فسخ الزواج.
ما يقرب من سبعين في المائة من الأزواج السابقين هم من المقترضين المشتركين. من أجل عدم تعقيد الموقف ، من الأفضل لهؤلاء الأزواج إيجاد حل سلمي للمشكلة قبل تسجيل تقسيم الملكية العقارية وقت الطلاق ، بعد تحليل جميع السيناريوهات الممكنة بعناية لتجنب الحاجة إلى حل القضية في المحكمة بعد رفع الدعوى وعدم سداد الرهون العقارية وما في حكمها. يمكن أن يكون الحل التوفيقي السلمي هنا هو السداد المشترك الإضافي لقرض الرهن العقاري ، ورفض أحد الزوجين لصالح الآخر من العقارات على الرهن العقاري ، إذا وافق البنك على بيع مسكن الرهن العقاري ، وسوف يتم الربح. تقسم بالتساوي بين الزوجين السابقين. يمكن أن يكون خيار الحل السلمي للمشكلة هو السداد الكامل للرهن العقاري مع المزيد من بيع الشقة وتقسيم العائدات بالتساوي. تتميز الطريقة الأخيرة بأكبر قدر من البساطة من حيث التنفيذ ، لأنها لا تتطلب إجراءات طويلة الأجل ، ولكن نادراً ما تُمارس هذه الطريقة. إذا كنت تتصرف وفقًا للخيار الأول ، فسيتعين عليك وضع اتفاقية جديدة مع البنك ، مما يسهل إجراء المدفوعات. في هذه الحالة ، يصبح كل من المقترضين المشتركين دافعًا منفصلاً ، حيث يساهم بشكل منفصل في الجزء الخاص به من دين القرض. من المحتمل جدًا أن هذه الأجزاء من ديون الرهن العقاري للأزواج السابقين قد لا تكون متساوية. قسم القرض ، كما تظهر ممارسات المحكمة ، لا تمارسه البنوك في كثير من الأحيان ، لأنها تخلق مخاطر لا داعي لها بالنسبة لها. ومع ذلك ، فإن الدعوى المرفوعة أمام محكمة الدرجة المناسبة ستسمح بالطعن في موقف سلطة الائتمان.
إذا كان للزوجين السابقين أطفال قاصرين ، فإن التغيير في الملكية المشتركة سيعتمد على من سيبقى الأطفال معهم. يتم إجراء القسم التالي من الرهن العقاري على أساس هذه القاعدة. يجب أن تؤخذ حقيقة تسجيل الطفل بعين الاعتبار بشكل خاص. إذا كانت إقامته مسجلة في شقة رهن معروضة للبيع فيجب إبراء ذمته فوراً. خلاف ذلك ، قد تولي سلطات الوصاية اهتمامًا وثيقًا للوالدين ، اللذين يمكنهم تقييم الوضع من وجهة نظر عدم وجود ظروف معيشية طبيعية للأطفال القصر.
بالنسبة للدائن ، فإن ظهور اثنين من المدينين بدلاً من نصفين ونصف الشقة بدلاً من واحد كامل في ميزانيته العمومية هو لحظة سلبية للغاية. نادرًا ما تذهب البنوك إلى قسم اتفاقيات الديون ، لأن بيع سهمين نشأ حديثًا من شقة يكون من الصعب بيعهما بسعر أقل إذا لزم الأمر. من أجل تقليل المخاطر ، يجعل البنك الزوج الثاني مقترضًا مشتركًا ، وكلا الزوجين مستجيبان بشكل متساوٍ لسلطة الائتمان ، والآن يمكن للبنك تقديم مطالبات لسداد الديون إلى أي من المدينين. تمنحه الالتزامات نفسها بموجب الاتفاقية الجديدة مع البنك الفرصة لحجز الرهن العقاري على أي من الزوجين. ومع ذلك ، فإننا نعرف الحالات التي يتم فيها إصدار رهن عقاري لأحد الزوجين من قبل البنك. يُمارس هذا في وجود عقد زواج ، والذي يحتوي على بند يقضي بأن يتحمل أحد أفراد الأسرة جميع التكاليف ، ويعتبر مالك المنزل بعد الطلاق ، ولم يعد الزوج الثاني محسوبًا عليه. من قبل البنك كمدين ، لكنه سيطالب أيضا بنصف شقته لا يمكن. لضمان مخاطرها ، تقوم البنوك بتضمين اتفاقية الرهن العقاري في حالة كان الزوجان مقترضين ، فقرة بموجبها تظل شروط اتفاقية الرهن العقاري دون تغيير. يسمح هذا الالتزام للبنك ، بعد فسخ الزواج بين الزوجين المقترضين وتنازل أحدهما عن التزاماته بدفع قرض الرهن العقاري ، بفرض المسؤولية المالية بالكامل على الزوج الثاني.
من الناحية العملية ، فإن اختيار الزوج والزوجة لفسخ زواجهما محدود بشكل أساسي. يمكنهم إما الاستمرار في سداد دفعة الرهن العقاري الحالية ، أو سدادها قبل الموعد المحدد ، وإيجاد المبلغ المفقود أو الاتفاق على قرار مع البنك ، بتكلفة مناسبة لمزيد من التقسيم. هذا القسم ممكن على قدم المساواة وبنسبة معينة باتفاق الطرفين. ربما حل آخر للقضية مع القسم بعد الطلاق. في هذه الحالة ، يرفض أحد الزوجين السابقين إما تعويضه بالمال أو بدون مقابل كتابةً نصيبه من المسكن المشترك في الرهن العقاري ، ويؤخذ الثاني لدفع كامل رصيد القرض فورًا أو شهريًا. شريطة أن يكون البنك راضيًا عن ملاءة هذا الزوج ، فإن حق الملكية ينتقل إليه ، ويتم تسجيل ذلك في سلطات التسجيل الحكومية على أساس إقليمي. تبلغ عمولة البنك لتجديد اتفاقية القرض حوالي 0.5-1٪ من الدين المتبقي.
وفقًا للإحصاءات ، اليوم في كل عائلة ثانية ، ينتهي العمل الشاعري عاجلاً أم آجلاً. ثم يقرر الزوجان في أغلب الأحيان بدء حياة جديدة بشكل منفصل ، وحل الزواج. إذا كانوا يعيشون في نفس الوقت في شقة تم شراؤها برهن عقاري ، فستواجه الأسرة حتمًا مشاكل إضافية.
الرهون العقارية الطلاق تشكل تحديا لكل من الزوج والبنك. كيف يتم التصرف في العقارات المرهونة ومن سيتحمل أعباء القرض أكثر؟ ما هي حقوق الطرف الثالث في الموقف - البنك؟ كيف يمكنه الرد على مثل هذا التحول في الأحداث في أسرة المقترض مثل الطلاق؟
وفقًا للمادة 33 من قانون الأسرة في الاتحاد الروسي ، يحق للزوجين تقاسم الممتلكات بحصص متساوية. الاستثناءات الوحيدة هي الحالات المحددة بشكل منفصل في عقد الزواج.
كيف تقسم الشقة برهن في حالة الطلاق؟ الشقة المثقلة برهن هو أيضًا ملك للزوجين ، وبالتالي يطالب كلاهما بحصص متساوية من العقارات بعد الطلاق. مرة أخرى ، باتفاق ما قبل الزواج. تكمن الصعوبة الوحيدة في أنه أثناء سريان الرهن العقاري ، يحق للطرف الثالث - البنك - فرض قيود على الحق في استخدام السكن.
بدون موافقة البنك ، لا يحق لأي من الزوجين:
هناك أيضًا قيود على إعادة التطوير وتسجيل الأقارب.
وبالتالي ، يعتمد الكثير على وضع البنك. هذا يعقد بشكل كبير إجراءات تقسيم الممتلكات في حالة الطلاق. قد يحاول البنك فرض شروطه الخاصة ، على سبيل المثال ، طلب إغلاق الديون قبل الموعد المحدد. إذا تم النظر في القضية في المحكمة ، فمن الممكن أيضًا الحصول على خيارات أخرى - الحصول على موافقة المؤسسة المالية لبيع شقة أو إعادة إصدار قرض. المهم عدم إخفاء حقيقة طلاق الزوجين عن البنك!
تعتمد نتيجة الطلاق وخيارات حل المشكلات المتعلقة بتقسيم الممتلكات على الشروط المحددة أصلاً في اتفاقية إقراض الرهن العقاري. ستحدد هذه الشروط نفسها في النهاية من المسؤول عن دفع الرهن العقاري للبنك.
هناك عدة خيارات:
كيف يقسم الرهن العقاري في حالة الطلاق؟ اعتمادًا على متغير المعاملة ، قد تختلف شروط سداد القرض واستخدام الممتلكات.
تختار البنوك بشكل متزايد ترتيب الرهون العقارية لكلا الزوجين في نفس الوقت. في هذه الحالة ، يتم أخذ دخل كلا الطرفين في الاعتبار ، وإذا كان أحدهما معسراً ، فمن غير المرجح أن يتلقى البنك تقصيرًا في سداد القرض. يكون المقترضون المشتركون مسؤولين بالتضامن والتكافل عن القرض ، وتنتمي الشقة المشتراة لكليهما بالتساوي.
لكن مساحة المعيشة لا تقسم دائمًا بالتساوي بين الزوجين ، إذا كانت الشقة مرهونة عند الطلاق. يوجد طفل - ثم يتم التقسيم مع مراعاة مصالح القصر.
فيما يلي خيارات تقسيم الديون بين الزوجين المقترضين:
في هذه الحالة ، يكون القرض هو المسؤول الوحيد عن القرض. لكن الثاني ليس له حقوق أقل في العقارات المكتسبة ، وفقًا للقانون 33 من قانون الأسرة في الاتحاد الروسي.
في حالة الطلاق تتوفر الخيارات التالية:
إذا حصل أحد الزوجين على عقارات قبل الدخول في زواج قانوني ، فلا يمكن لأحد أن ينازع في حقه في الملكية. إذا تم شراء المسكن برهن عقاري ، فإنه يمتلك فقط الجزء الذي تمكن من دفعه قبل الزواج.
بعد انتهاء الارتباط ، يكتب الزوج والزوجة طلبًا إلى البنك ، ويصبح الزوج الثاني مقترضًا مشاركًا أو ضامنًا لقرض الرهن العقاري. في حالة الطلاق ، يتقاسم الزوجان الجزء الذي دفعوه معًا. سيتم توزيع باقي الشقة وفقًا لأحد الخيارات المذكورة أعلاه.
الأشخاص في زواج غير مسجل لا يخضعون للمادة 33 من قانون الأسرة في الاتحاد الروسي. يخضعون لقوانين وأنظمة مختلفة قليلاً. لا يتم تقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك في زواج غير قانوني إلى النصف بعد هروب رفقاء الغرفة. ماذا لو تمكن الناس من الحصول على شقة بقرض عقاري؟
إذا حصل الزوجان في القانون العام على رهن عقاري ، يدخل البنك في اتفاقية إقراض بمسؤولية مشتركة أو فردية. الشقة مسجلة بملكية المقترض الرئيسي. في حالة فسخ الزواج المدني ، يتعين على الزوج الثاني التعامل مع المحكمة. سيتعين عليه إثبات حقيقة العلاقة ، وكذلك تأكيد حقيقة سداد مدفوعات الرهن العقاري باستخدام ميزانية الأسرة.
خيار آخر ممكن أيضا. اليوم ، بدأت البنوك بشكل متزايد في التعامل مع مفهوم "الزواج المدني" بشكل مختلف. يبدأ الرهن العقاري باستبيان ، في العمود يشار إلى الحالة الاجتماعية: الزواج الرسمي / الزواج المدني. ويتم الحصول على كائن الرهن في ملكية مشتركة. ونتيجة لذلك ، يتم تقسيم الشقة بالتساوي بين الزوجين ، ولا يزال الرهن العقاري بعد الطلاق يُدفع بشكل مشترك.
الاتفاق الموثق بين الزوجين هو الحل لجميع المشاكل المحتملة. والحقيقة هي أنه في الاتفاق الذي أبرم بين الزوجين قبل الزواج أو في الزواج ، مباشرة قبل تسجيل الرهن العقاري ، يتم تحديد خيارات تقسيم الممتلكات والمسؤولية عن الرهن العقاري بعد الطلاق.
في أغلب الأحيان ، يتم إبرام اتفاقية الزواج إذا كان أحد الطرفين غير قادر على أن يكون مقترضًا على قرض أو لا يخطط ليصبح مالكًا للعقار لعدد من الأسباب. ثم يصبح الزوج الثاني هو المالك الكامل للشقة ويكون مسؤولاً عن القرض. ليس هناك حاجة إلى تدخل مصرفي أو محكمة إضافي ، كل شيء محدد بالفعل.
كما قد يصف العقد النقاط التالية في حالة الطلاق:
في بعض الحالات ، لا يتم تقسيم الشقة ، وهي رهن عقاري بموجب اتفاقية الرهن ، بالتساوي بين الزوجين:
1. الرهن العسكري. في حالة الطلاق ، سيتم توزيع الجزء الذي يتم دفعه من ميزانية الأسرة فقط بين الزوجين.
2. في حالة تقديم الرهن العقاري من قبل مساكنهم الخاصة ، والتي يتم شراؤها بأموال شخصية. هذا هو المال الذي حصل عليه أحد الزوجين كهدية ، كميراث ، نتيجة بيع ممتلكات شخصية. لإثبات هذه الحقيقة ، ستكون المستندات الداعمة مطلوبة ، على سبيل المثال ، اتفاقية التبرع ، وأعمال الخصخصة ، والوصايا.
إذا لم يتمكن الزوجان من الاتفاق سلميا ، وشاركت المحكمة في تقسيم الممتلكات ، فمن المؤكد أنها ستأخذ في الاعتبار مصالح الأطفال.
في هذه الحالة ، فإن حقيقة أن العقار مملوك لقاصر له أهمية كبيرة. هذا ممكن إذا كان الطفل هو وريث عقار سكني أو مدرج في قائمة الخصخصة. وينص القانون أيضًا على الحالات التي يحق فيها للطفل الحصول على معاملات عقارية مستقلة عند بلوغه سن 14 عامًا.
إذا كان للابن أو الابنة نصيبه الخاص في الشقة ، فسيتم إضافة جزء منها إلى جزء الوالد الذي يبقى هو / هي معه.
إذا كان الطفل مسجلاً في الشقة ، وكان الزوج هو المالك الكامل ، فستظل زوجته تحصل على نصيب إذا بقي القاصر معها ، ولم تحصل بعد على عقاراتها الخاصة.
هناك حالات متكررة يستخدم فيها رأس مال الأمومة لتحسين ظروف السكن. وفي معظم العائلات بمساعدتها يتم سداد الرهن العقاري. يعتبر الطلاق أيضًا مشكلة شائعة إلى حد ما في العائلات الحديثة. الحقيقة هي أنه ليس من الواضح تمامًا كيفية تقسيم الشقة بالضبط ، حيث يتم دفع ثمن جزء منها بشهادة الدولة.
في أغلب الأحيان ، أثناء المحاكمة ، من المسلم به أن رأس مال الأمومة قد تم توفيره لشخص واحد - الأم ، ويمكن أن يُنسب ذلك إلى اتفاقية التبرع. أي أن الممتلكات المكتسبة على حساب الشهادة شخصية ولا يمكن للبنك تقسيمها أو الاستيلاء عليها لسداد ديون الزوجين.
هناك أيضا استثناءات. يجوز منح حصة من شقة تم شراؤها بإعانة حكومية للزوج إذا تخلت الأم عن طفلها أو حُرمت من حقوقها الأبوية.
يعتبر تقسيم الرهن العقاري في حالة الطلاق ، مثل تقسيم الملكية ، عملية معقدة للغاية وطويلة وشاقة ، حيث لا يُجبر الزوجان فقط ، ولكن أيضًا البنك على المشاركة. تؤخذ مصالح ومبادئ هذا الأخير في الاعتبار أيضًا في حالة جلسة المحكمة ، حيث يحق للمؤسسة في أي حال تلقي دين من المقترضين ولا تشارك في شؤونهم الشخصية. لذلك ، يمكن إعادة إصدار الرهن العقاري في حالة الطلاق أو تمديده أو إغلاقه قبل الموعد المحدد. يضطر البنك في بعض الأحيان إلى بيع شقة بالمزاد ، ويتحمل الزوجان تكاليفها.
نتيجة لذلك ، يمكن أن تتسبب نتيجة الطلاق في أضرار مادية خطيرة لكلا الزوجين أو أحدهما. لن يكون من الجيد أن تبدأ حياة جديدة مع عبء السكن الذي يخص شخصًا آخر. لذلك ، فإن الخيار الأفضل ، لتلافي المشاكل المحتملة ، هو إبرام عقد حتى قبل الزواج أو قبل تسجيل الرهن مباشرة. يمكن لاتفاقية السلام بين الزوجين أيضًا أن تحل القضية بنجاح ، حيث قد تكون المحكمة في بعض الأحيان إلى جانب البنك وتتخذ قرارًا ليس لصالح الأسرة.
ومع ذلك ، فإن العثور على القوة للحفاظ على الاتحاد هو أفضل طريقة لحل الموقف. بعد كل شيء ، لا يوجد شيء أفضل من السلام والحب في الأسرة.
غالبًا ما يتم التفكير في كيفية تقسيم شقة الرهن العقاري في حالة الطلاق من قبل الأزواج الراغبين في الطلاق الذين حصلوا على قرض من أجل دفع ثمن المسكن الذي تم شراؤه. سيتم مناقشة جميع جوانب تقسيم الملكية المشتركة ، وكذلك إجراءات سداد ديون الرهن العقاري عند تقسيم الممتلكات المرهونة ، بالتفصيل في هذه المقالة.
وفقًا للمادة 33 من RF IC ، فإن النظام القانوني القانوني لملكية ممتلكات الزوجين هو ملكية مشتركة ، ما لم يحدد الزوجان خلاف ذلك في عقد الزواج. تشمل المادة 34 من قانون RF الأشياء المنقولة وغير المنقولة ، وكذلك المداخيل المختلفة (من العمل أو الأنشطة التجارية ، والمزايا ، والمعاشات التقاعدية ، وما إلى ذلك) إلى الممتلكات المشتركة للزوجين. في الوقت نفسه ، لا يهم من أمواله وباسم أي من الزوجين تم اقتناء هذه الممتلكات أو تسجيلها.
وفقًا لذلك ، سيتم تطبيق الإجراء العام لتقسيم شقة الرهن العقاري إذا:
يجب أن نتذكر أننا نتحدث فقط عن معاملة تعويضية. إذا حصل أحد الزوجين ، خلال فترة الزواج ، على الشقة مجانًا (عن طريق الميراث أو نتيجة التبرع) ، فإنها لا تندرج تحت نظام الملكية المشتركة للزوجين ، وبالتالي لا يمكن تقسيمها.
وفقًا لمتطلبات المادتين 38 و 39 من RF IC ، يمكن تقسيم الملكية المشتركة بطريقتين:
إذا تم تقسيم الملكية من خلال محكمة ، يجب أن نتذكر أن هذه الهيئة الحكومية لها الحق في الخروج عن مبدأ المساواة في حصص الزوجين.
يشار إلى هذا الاحتمال في الفقرة 2 من المادة 39 من RF IC. أسباب قرار المحكمة هذا هي:
يتم تحديد إجراءات تقسيم الديون المشتركة للزوجين بموجب الفقرة 3 من المادة 39 من IC RF. أما الديون فالأصل أنها توزع بما يتناسب مع نصيب كل من الزوجين. وعليه ، إذا قسمت الممتلكات بالتساوي ، فإن الديون تقسم إلى نصفين. إذا حصل أحد الزوجين ، أثناء تقسيم الملكية ، على حصة كبيرة ، فسيتم ، وفقًا لذلك ، تخصيص جزء كبير من الدين.
إن تعريف مصطلح "الرهن العقاري" منصوص عليه في المادة 1 من قانون "الرهن العقاري ..." المؤرخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ. وفقًا لهذه القاعدة ، يتم الاعتراف باتفاق على رهن الممتلكات غير المنقولة ، والأطراف المدين والمرتهن (البنك أو أي شخص آخر يعمل كدائن بموجب الالتزام) ، والذي له الحق الوقائي في إلغاء الرهن في موضوع التعهد.
تشير المادة 7 من القانون الاتحادي رقم 102 إلى أن الملكية المشتركة يمكن أن تخضع أيضًا للرهن العقاري. في هذه الحالة ، يمكن إنشاء رهن عقاري حتى لو لم يتم تحديد حصص الزوجين باتفاق منفصل.
عندما يتم رهن الملكية المشتركة للعائلة ، بناءً على أحكام المادة 322 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يعمل الزوجان كمدينين متضامنين أمام البنك أو أي دائن آخر. يجوز للبنك ، على أساس أحكام المادة 323 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، أن يطلب الوفاء بالالتزام من جميع المدينين المتضامنين والمتضامنين معًا ، ومن أي منهم (كليًا أو جزئيًا). تتمثل ميزة الالتزام المشترك والمتعدد للدائن في أنه إذا كان أحد المدينين غير قادر على الوفاء بالالتزام ، فمن الممكن أن يطالب الآخرين بأدائه حتى يتم سداد الرهن العقاري بالكامل.
وفقًا لذلك ، فإن الزوجين اللذين قاما بتقسيم الممتلكات المرهونة بالطريقة المنصوص عليها في المادة 39 من RF IC ، يحتاجان إلى تغيير محتوى الالتزام ، الذي يتم تأمينه برهن الشقة. ومع ذلك ، لا يمكن إجراء تغيير في تكوين المدينين وحجم التزاماتهم تجاه البنك إلا بموافقة الأخير ، كما هو مبين في متطلبات المادة 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
لا تتنوع الممارسة القضائية في حالات تقسيم الرهون ، لأن البنوك لا توافق على تغيير التزام القرض. كمثال لتبرير موقف البنك ، يمكن الاستشهاد بالقضية المدنية رقم 2-24 \ 11 ، التي تم الاستماع إليها في منطقة كالينينسكي في مدينة أوفا بتاريخ 15.02.2011. وأشار ممثل البنك إلى أن المادة 14 من القانون الاتحادي رقم 102 تحدد متطلبات محتوى الرهن العقاري (وثيقة تثبت حقوق المرتهن في موضوع الرهن العقاري) ، والتي بموجبها ، بالإضافة إلى معلومات أخرى ، يجب الإشارة إلى المدينين ، وكذلك مقدار التزاماتهم.
وفقًا لذلك ، عندما يتم تقسيم الدين بين الزوجين ، إذا تم إبرام اتفاقية إقراض الرهن العقاري مع أحدهما فقط ، فمن الضروري تغيير محتوى الرهن العقاري (بما في ذلك في نصه معلومات عن الزوج الثاني الذي حصل على حصة في العقارات المرهونة) ، والتي لا يسمح بها إلا بموافقة المقرض. بدون هذه الموافقة ، فإن تقسيم التزام القرض أمر مستحيل.
في الوقت نفسه ، تحدد الفقرة 2 من المادة 45 من RF IC أنه إذا تم إنفاق الممتلكات المستلمة نتيجة لالتزام (في هذه الحالة ، رهن عقاري) على احتياجات الأسرة ، فإن تحصيل هذا الالتزام تُفرض على الممتلكات العامة للزوجين. إذا كانت الملكية المشتركة غير كافية لتغطية الديون ، يكون الزوجان مسؤولين بالتكافل والتكافل ، بما في ذلك الممتلكات الشخصية العائدة لكل منهما.
أي أنه في حالة عدم سداد القرض ، يمكن للبنك أن يحجب كل من الممتلكات العامة والشخصية لأي من الزوجين بالكامل ، مما يوفر للبنك ضمانًا كافيًا للوفاء بالتزام الرهن العقاري.
عندما يتم تقسيم الدين ، سيكون كل من الزوجين هو المدين فقط من حيث الرهن العقاري ولن يتم تأمين حقوق البنك من قبل جميع الممتلكات ، ولكن فقط من خلال أسهم الشقة ، مما يعقد بشكل كبير عملية التحصيل اللاحقة من الدين. ومع ذلك ، فإن تقسيم الشقة بين الزوجين في حد ذاته لا يؤثر على العلاقة مع البنك من حيث الرهن العقاري.
من خلال اتخاذ قرار يأخذ في الاعتبار موقف البنك ، قررت محكمة مقاطعة كالينينسكي في أوفا تقسيم الشقة المتنازع عليها بين الزوجين ، لكن محتوى التزام الرهن العقاري للزوجين ظل دون تغيير. نتيجة لذلك ، سيظل الزوجان السابقان مدينين متضامنين وعدة حتى السداد الكامل للديون.
في الوقت نفسه ، أشارت المحكمة أيضًا إلى متطلبات المادة 450 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، مشيرة إلى أنه لا يمكن تغيير اتفاقية القرض في المحكمة إلا في الحالات المحددة في القانون ، أو في حالة حدوث انتهاك كبير من شروط التزام أحد الطرفين. تقسيم شقة الرهن ليس الأساس لتغيير مضمون اتفاقية الرهن العقاري.
تم اتخاذ قرار مماثل بشأن هذه القضية من قبل محكمة لينينسكي المحلية في تومسك بتاريخ 20.05.2016 في القضية رقم 2-809 / 2016. بالنظر في القضية الخاصة بتقسيم دين الرهن ، أشارت المحكمة إلى أن المادة 37 من القانون الاتحادي رقم 102 تحدد قائمة الإجراءات (البيع ، الهبة ، الرهن ، إلخ) مع موضوع الرهن ، والتي من أجل تنفيذها يشترط موافقة المرتهن. في الوقت نفسه ، لا ينطبق تقسيم الملكية بين الزوجين على مثل هذه الإجراءات.
وبناءً على ذلك ، فإن تقسيم الشقة بين الزوجين لا ينتهك متطلبات القانون الاتحادي رقم 102 أو مصالح الدائن. في الوقت نفسه ، تظل الشقة المتنازع عليها ، على الرغم من تقسيم الملكية ، مرهونة من قبل البنك ، والذي بدوره يحتفظ بحقوق المطالبة ضد كلا المدينين. يؤثر توزيع ممتلكات الزوجين فقط على العلاقة بين الزوجين ولا يؤثر على حقوق الأطراف الثالثة.
للإجابة على سؤال حول كيفية تقسيم شقة الرهن العقاري بشكل صحيح في حالة الطلاق ، يحتاج الممارسون إلى تذكر أحكام المادة 133 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تشير متطلبات هذه المقالة إلى أن الشيء ، الذي لا يمكن تقسيمه بطبيعته دون تدميره أو إتلافه أو تغيير الغرض منه ، غير قابل للتجزئة ويشارك في التداول المدني كشيء واحد. الشقة هي مثال كلاسيكي على شيء غير قابل للتجزئة ، لأن تقسيمها الفعلي إلى جزأين أو أكثر مستحيل بدون ضرر.
بناءً على تفاصيل الشقة باعتبارها شيئًا غير قابل للتجزئة ، تنص الفقرة 3 من المادة 133 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه لا يمكن فرض مطالبة إلا عليها ككل. إن أحكام هذا الحكم هي التي توضح موقف البنوك التي لا توافق على تقسيم ديون الرهن العقاري للزوجين والتغييرات في محتوى الالتزام تجاه البنك.
ومع ذلك ، في الممارسة العملية ، تم تطوير العديد من الخيارات لـ "تقسيم" الأشياء غير القابلة للتجزئة:
عند تقسيم الشقة ، ينبغي للمرء أيضًا أن يأخذ في الاعتبار تكوين وقيمة الممتلكات الأخرى المكتسبة بشكل مشترك ، حيث أن هذا الخيار ممكن عندما يتم تعويض الحصة في شقة الرهن العقاري بشقة أخرى ، أو سيارة ، أو مرآب ، أو قطعة أرض ، وما إلى ذلك. في هذه الحالة ، يتم نقل شقة الرهن بالكامل إلى ملكية أحد الزوجين ، بينما يتلقى الآخر تعويضًا متناسبًا (ليس فقط من الناحية النقدية ، ولكن في شكل ملكية).
لا يشترط الحصول على موافقة البنك لإجراء العمليات المدرجة. ونتيجة لذلك ، يظل الزوجان أيضًا مدينين متضامنين والعديد من المدينين في التزام الرهن العقاري.
في حالة عدم وجود أموال كافية للزوجين لدفع التعويضات وكان خيار الملكية المشتركة غير مقبول ، يوصى ببيع الممتلكات المتنازع عليها من أجل تقسيم العائدات على الأسهم المستحقة.
نوع فرعي منفصل من هذا الخيار هو استبدال شقة كبيرة لشخصين أصغر من حيث المساحة أو التكلفة. إذا كنت ترغب في بيع شقة أو استبدالها ، فيجب أن تتذكر ضرورة الحصول ، وفقًا للمادتين 37 من القانون الاتحادي رقم 102 و 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، على موافقة البنك لتنفيذها هذه العملية لأنه في هذه الحالة يتم إزالة الشقة من التعهد.
لذلك ، يتم تقسيم شقة الرهن بالطريقة المعتادة المطبقة على أي شيء آخر غير قابل للتجزئة. ومع ذلك ، لا يؤثر هذا القسم بأي شكل من الأشكال على التزامات الزوجين تجاه البنك ، حيث سيظلان مدينين متضامنين ومتعددين على التزام الرهن العقاري.
