هناك العديد من المخاطر، ولذلك فمن المستحسن أن يعرف المشتري كيفية التحقق من "نظافة" الشقة بنفسه عند الشراء. الشيء الرئيسي هو تجنب المخاطر الرئيسية والأكبر والمعلومات التي تحتوي عليها هذه المقالة. بادئ ذي بدء، من الضروري استبعاد إمكانية الطعن في المعاملة والحق في الشقة، وبالتالي سيتم تقديم التوصية بشأن كيفية التحقق من "نظافة" الشقة بنفسك عند الشراء بتفصيل كبير.
الأول هو صحة المستندات التي يقدمها البائع للمراجعة. يجب التحقق من ذلك بعناية خاصة، وإلا فقد يتم الكشف عن المطالبات بمساحة المعيشة هذه لاحقًا من قبل أطراف ثالثة تمامًا. من الضروري هنا أن نأخذ في الاعتبار أن هناك عددًا كبيرًا من المواقف المتعلقة بالمستندات المصاحبة لشراء السكن، ومن الصعب جدًا إعطاء وصفة واحدة فيما يتعلق بالمسائل القانونية حول كيفية التحقق من "نظافة" الشقة عند شرائها نفسك. ومع ذلك، تحتاج إلى تأمين المعاملة إلى الحد الأقصى، وبالتالي فمن الأفضل اتخاذ جميع الخطوات الموصى بها للتحقق من المستندات. بالطبع، من الضروري التحقق من "النقاء" القانوني دون تجاوز حدود المعقول، ولكن لا يجب الحصول على الحد الأقصى من المعلومات فحسب، بل يجب تقييمها أيضًا، ويجب أن تهم الشقة نفسها وكل من له علاقة بملكيتها وحالتها. .
بالطبع، سيكون الأمر أكثر ملاءمة للاتصال بالمحامين المحترفين، لكننا نواجه سؤال آخر: كيفية التحقق من "نظافة" الشقة عند شرائها بنفسك؟ من حيث المبدأ، هذا معقول، على الرغم من أنه أكثر إزعاجا. علاوة على ذلك، فإن مساعدة المحترف لا يمكن إلا أن تزيد من موثوقية المعاملة، لكنها لا تستطيع ضمان النجاح بنسبة مائة بالمائة. كملاذ أخير، يمكنك تأمين الملكية إذا ظلت المخاوف قائمة. شركات التأمين عادة ما تكون على استعداد تام لاستيعاب.
وفي هذه الحالة، عند شراء السكن في مبنى جديد، يجب أن يكون التحقق من المستندات شاملاً، حتى لو كان هذا البيع من المطور. سيتطلب السكن الثانوي، بطبيعة الحال، الكثير من الجهد، لأن المباني الجديدة لا تملك مثل هذا التاريخ الغني للتسجيل والتسجيل وتغيير المالكين. ولكن حتى هنا، حتى بعد إجراء فحص شامل لـ "النقاء" القانوني للملكية، والذي تم وفقًا لجميع القواعد، تظل إمكانية الحرمان من الشقة المشتراة قائمة. إذا تمكن البائع من إثبات أن حقوقه قد تم التعدي عليها أثناء عملية الشراء، على سبيل المثال. ولكن إذا تم شراء منزل ثانوي، فسوف تحدث النزاعات ليس فقط مع البائع، ولكن أيضًا مع المالك الذي كان يمتلك الشقة سابقًا. ربما سيتعين عليك الخضوع لسلسلة كاملة من الإجراءات القانونية. يستغرق الأمر وقتًا طويلاً ويصعب التحقق من "النقاء" القانوني عند شراء شقة في السوق الثانوية: هذه هي صحة جميع المستندات، وهذا تقييم للوضع القانوني للعقار، وهذا تحليل المخاطر المحتملة المرتبطة بهذا الشراء.
يمكن التحقق من "النقاء" القانوني للشقة، مما يزيد من أمان المعاملة عند شراء أي عقار. يجب عليك طلب المستندات التالية من البائع.
كيفية التحقق مما إذا كان هناك امتياز على الشقة؟ من استخراج سجل الدولة الموحدة. ويبين، إذا كان مقتطفا بسيطا، ما إذا كان البائع هو المالك. وفي النسخة الموسعة من المقتطف يوجد التاريخ الكامل لهذه الشقة منذ الإدخال الأول في سجل الدولة الموحدة. يُظهر من كان يملكها سابقًا وعدد مرات بيعها. ومع ذلك، لا يمكن للمرء أن يقتصر على هذا المقتطف. كيفية التحقق مما إذا كانت الشقة مرهونة عند الشراء؟ في كثير من الأحيان، يتم بيع السكن بالوكالة، وبالتالي فإن المالك لا يشارك عمليا في الصفقة. هذا وضع محفوف بالمخاطر للغاية. في كثير من الأحيان، يتم الحصول على هذه الوثائق من خلال وسائل غير شريفة.
لذلك، كل ما يجب فحصه بعناية خاصة عند شراء شقة هو وثائق المالك المباشر للعقار. للقيام بذلك، عليك أن تطلب من شخص موثوق به الاتصال والاتصال بالمالك حتى يؤكد أن الشقة معروضة للبيع. بعد ذلك، عليك التحقق من عمود "الرهون" في مستخرج سجل الدولة الموحد، والذي يحتوي على معلومات تتعلق بحالة الشقة، لمعرفة ما إذا كانت مرهونة أم لا. إذا تم بيع العقار مباشرة بعد الميراث فالأفضل عدم شرائه. في غضون ثلاث سنوات، قد يظهر ورثة جدد سيطعنون في هذه الصفقة في المحكمة. أيضًا، باستخدام النسخة الموسعة من شهادة تسجيل الدولة الموحدة، يمكنك إثبات أنه، على سبيل المثال، لم يتم دفع الرهن العقاري لشقة معينة بالكامل.
أول شيء عليك أن تنظر إليه هو السعر. إذا تم بيع شقق مماثلة بسعر أعلى، فيجب أن يكون هذا مثيرًا للقلق بشكل خاص، وفقط إذا كان هناك اهتمام كبير بهذا العقار، فيمكننا الاستمرار في التحقق من "نقائه" من الناحية القانونية، والقيام بذلك بعناية أكبر بكثير مما كنا نعتقد سابقًا. يجب استجواب البائع بدقة والحصول على التفاصيل: ليس فقط من يملك هذه الشقة، ولكن أيضًا متى وكيف ومن تم الحصول عليها، ولماذا يتم بيعها مرة أخرى، وما إذا كانت الشقة متورطة في نزاعات قانونية. ثم تحقق مما قيل مقابل المستندات. من هنا سيكون من الواضح مدى صدق البائع، حيث سيتعين عليك التعامل معه كطرف مقابل. وإلا كيف يمكنك التحقق من بائع الشقة عند الشراء؟
تأكد من فحص جواز سفره والمستندات الأخرى المتعلقة بالشقة بعناية: على أساس ما تم تسجيل العقار وأين ومتى تم استلام شهادة تسجيل الحق فيه. من المؤكد أنك تحتاج إلى أخذ نسخ لإعادة الفحص، ولكن تحقق من النسخ الأصلية للتأكد من وجود الأختام والتوقيعات والعلامات المائية وكل شيء آخر مصاحب لوثيقة الدولة. ومن الضروري أيضًا مقارنة النسخ بالأصل. قد يقدمون وثائق مختلفة تمامًا. يجب أن تتطابق المعلومات المقدمة على الورق مع التاريخ الشفهي للبائع. كيفية التحقق من الورثة عند شراء شقة؟ مستحيل. والأفضل شرائه عند ثبوت الحق بعد ثلاث سنوات من تاريخ الميراث. كيفية التحقق من الشقة قبل الشراء من خلال Rosreestr؟ قيل أعلاه أنه في MFC يمكنك طلب واستلام أي مستندات تتعلق بالعقارات.
قبل استلام المستندات ودراستها، لا يمكن تحويل الدفعة المقدمة أو الوديعة إلى البائع، حيث يمكن للمالك السابق الاحتفاظ بأصول الشهادة والاتفاقية، حتى بعد بيع هذه الشقة. لا بد من معرفة الوثائق ما إذا كان البائع لديه مواطنين عاجزين معالين أو أطفال قاصرين، وما إذا كان البائع متزوجا الآن وما إذا كان متزوجا وقت شراء هذه الشقة، والأهم من ذلك، ما إذا كان يتصرف شخصيا، أو من خلال شخص موثوق به.
دون التواصل مع المالك شخصيا، لا يمكنك إبرام صفقة. من الأفضل إبرام اتفاقية مع المالك وليس مع الوصي. يتم إبرام عدد كبير من المعاملات الكاذبة بحجة غياب المالك: في مدينة أخرى، في بلد آخر، وما إلى ذلك. قد يكون التوكيل كاذبا. إذا كان الوصي لا يريد أن يُظهر للمشتري مالك الشقة، فهذا يجب أن يثير الشكوك، والأسباب هنا غير ذات صلة على الإطلاق. ومن غير المرجح أيضًا أن يكون من الممكن التحقق من صحة التوكيل لدى كاتب العدل الذي أصدره، لأن كتاب العدل لا يستجيبون لمثل هذه الطلبات.
إذا تم تسجيل أطفال قاصرين في الشقة المعروضة للبيع، فيجب الحصول على موافقة كتابية من سلطات الوصاية، وإلا فلن يمكن إبرام الصفقة. إذا أُعلن أن البائع نفسه غير كفء رسميًا، فإن شؤونه تُعهد إلى الوصي، فقط إلى الشخص الذي تعينه سلطة الوصاية. من خلال الوثائق، تحتاج إلى التحقق من قرارات المحكمة بشأن المسألة الأولى (بشأن العجز) وفي المسألة الثانية (بشأن تعيين وصي). ولإتمام المعاملة نفسها، من الضروري الحصول على موافقة سلطات الوصاية. إن مخاطر مثل هذه الصفقة كبيرة جدًا لدرجة أن المشتري يرفض في أغلب الأحيان شراء مثل هذه المساحة المعيشية.
لكن المشكلة الأكبر هي الموقف الذي لا يُعترف فيه بالبائع على أنه غير كفء، ولكنه دائمًا أو في بعض الأحيان في حالة من عدم القدرة على فهم معنى أفعاله (هذا التعريف مستمد من القانون). من الصعب جدًا حساب هذه الحالة بالعين المجردة حتى مع الاجتماعات الشخصية المتكررة. لذلك، فقط في حالة الحاجة إلى طلب شهادة من طبيب نفسي مؤرخة في يوم المعاملة. قد يكون الحل هو دعوة طبيب نفسي تعرفه لعقد صفقة كقريب أو صديق. ومع ذلك، فإن حماية مثل هذه المعاملة من جميع الحالات السيئة أمر غير واقعي. حتى عند إبرام صفقة مع كاتب العدل، قد لا يتحقق النجاح الكامل لهذا المشروع. لذلك، من الأفضل التخلي عن المؤسسة المشكوك فيها، لأن المعروض من العقارات اليوم أعلى بثلاث مرات تقريبًا من الطلب.
أنت بحاجة للذهاب إلى الموقع الرسمي للمحكمة المحلية التي تنتمي إليها مساحة المعيشة هذه واكتب في البحث أسماء البائع وأسلافه - أصحاب الشقة. ينطبق نفس المبدأ إذا كنت بحاجة إلى التحقق مما إذا كان البائعون وأزواجهم قد واجهوا أي قضايا في المحكمة، وإذا كان الأمر كذلك، فما نوعها. الشيء الرئيسي هو ما إذا كان الزواج قد تم فسخه وتقسيم الممتلكات أو ما إذا كان المالك غير كفء. ويتم فحص هذا الأخير في مكان التسجيل، لذلك يجب دراسة جواز سفر البائع بعناية شديدة، ومن ثم الانتقال إلى موقع المحكمة التي تم تسجيل أو تسجيل هذا الشخص فيها.
لم يتم إعداد النظام القضائي بعد حتى تتمكن من العثور على كل هذا ببضع نقرات، للأسف. محاكم التحكيم لديها أيضا قاعدة بيانات رسمية. هناك تحتاج إلى تحديد ما إذا كان البائع قد أعلن إفلاسه. إذا كان هناك، فهذا ينعكس بالضرورة في محكمة التحكيم في المدينة التي تم تسجيله فيها. من خلال قاعدة بيانات رسمية مفتوحة لإجراءات التنفيذ عبر الإنترنت، تحتاج إلى معرفة ما إذا كان مالك الشقة أو زوجته مدينًا وما إذا تم رفع دعوى ضد هؤلاء المواطنين.
باستخدام بطاقة المالك، أي مقتطف من سجل المنزل، تحتاج إلى تحديد من المسجل في هذه الشقة، بما في ذلك (وخاصة) أولئك الذين لا يعيشون هناك. ويجب أيضًا تقديم شهادة الدفع مقابل المرافق. الخيار المثالي هو عندما لا يتم تسجيل أحد في الشقة، ولكن هذا ليس هو الحال دائما. إذا كان هناك أشخاص مسجلون في الشقة، فمن الضروري الإشارة في العقد إلى الفترة التي سيتم خلالها إلغاء تسجيلهم. يجب على أولئك المسجلين في مساحة المعيشة هذه، ولكنهم لا يعيشون هناك، تقديم التزام موثق بإلغاء التسجيل قبل تاريخ معين.
ومن الأفضل إخراج الأخير من الشقة قبل إتمام الصفقة، وإلا يمكنك البقاء في الشقة المشتراة مع “الحشو”. في المحكمة، غالبا ما تضيع القضايا المتعلقة بمطالبات الإخلاء، لأن هذه القضية تحتوي على العديد من الفروق الدقيقة غير السارة. مطلوب أيضًا موافقة موثقة على الصفقة للمالك الذي هو في زواج مسجل، والذي يشهد أن الزوج ليس ضد بيع مساحة المعيشة هذه. ويتم ذلك بالضرورة إذا تم شراء الشقة أثناء الزواج، وبحلول وقت البيع تم فسخ الزواج. ليست هناك حاجة إلى مستندات إضافية إلا في الحالات التي يتم فيها استلام الشقة كهدية أو ميراث (منذ أكثر من ثلاث سنوات!) أو تمت خصخصتها. هذا يتعلق بأهم الأشياء التي تحتاج إلى التحقق منها عند شراء شقة. وبعد تلقي كل هذه المعلومات الضخمة، تتم دراسة وتحليل مجموعة الوثائق بعناية.
بادئ ذي بدء، تحتاج إلى تقييم الوضع القانوني لهذه الشقة: كيف وعلى أي أساس تم الحصول عليها من قبل المالكين الحاليين، عندما حدث ذلك. إذا لم تمر ثلاث سنوات منذ الاستحواذ، فستنشأ مشكلتان. لم تنته فترة التقادم، مما يعني أن صفقة شراء الشقة لا يزال من الممكن الطعن فيها من قبل المالكين السابقين. لتقليل الضرائب، قد يطلب البائع الإشارة إلى تكلفة أقل للشقة في المستندات. من الأفضل عدم الموافقة، لأنه إذا تم إعلان بطلان هذه المعاملة، فلن يقوم البائع بإرجاع المبلغ بالكامل، ولكنه سيعيد فقط المبلغ المشار إليه في العقد.
السبب الأكثر غير الموثوق به الذي يدفع المالك لشراء شقة هو الحصول عليها كميراث، خاصة إذا لم تنته فترة الثلاث سنوات لاستلامها. إذا ظهر الوريث الجديد أمام المحكمة في وقت لاحق من هذه الفترة، فسيتم تقليل مخاطر المشتري بشكل كبير. إذا تم شراء وبيع شقة في كثير من الأحيان في فترة زمنية قصيرة، فهذه هي العلامة الأكثر بلاغة للاحتيال. من الأفضل أن تبحث على الفور عن خيار شراء آخر، حيث لا توجد أي مشاكل في هذا الأمر عمليًا. كلما زادت مبيعات ومشتريات الشقة، كلما أصبح تاريخها القانوني أقل جاذبية. إذا كانت الرغبة في شراء مساحة المعيشة هذه هائلة حقًا، فأنت بحاجة إلى التحقق ليس فقط من البائع الأخير، ولكن أيضًا من الزوج وجميع المالكين السابقين خلال السنوات الخمس الماضية على الأقل.
شراء شقة هو مهمة جدية. من الصعب جدًا إجراء معاملة مختصة قانونًا، لأن شراء العقارات يكون مصحوبًا بمخاطر مواجهة المحتالين. كيف تحمي نفسك من القوة القاهرة، ما الذي يجب الانتباه إليه عند شراء شقة؟ سوف تتعلم عن هذا من مقالتنا.
يبدأ شراء منزل بفحص مساحة المعيشة والمنطقة المجاورة للمنزل. في المرحلة الأولى يقرر المشتري المستقبلي ما إذا كانت الشقة تحبه أم أنه من الأفضل العثور على خيار أفضل.
المرحلة الثانية هي التحقق من النقاء القانوني للملكية. من مصلحة المشتري أن يأخذ في الاعتبار جميع الفروق الدقيقة حتى لا يتفاجأ بعد المعاملة بالظهور المفاجئ للأقارب البعيدين وأصحاب الشقة بدوام جزئي. بالتوازي مع فحص المستندات، يجب على المشتري تقييم البائع المباشر.
تعتمد المعاملات المدنية التي تنطوي على شراء العقارات على إبرام اتفاقية شراء وبيع الشقق (المادة 550 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يتم تحرير الاتفاقية كتابيًا وتوقيعها من قبل طرفي المعاملة. يسمح القانون فقط بالإبرام الطوعي لمثل هذه الاتفاقيات - وإلا تعتبر المعاملة باطلة ويمكن استئنافها في المحكمة.
وفقا للفقرة 1 من الفن. 551 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تقوم أطراف اتفاقية الشراء والبيع بإعداد سند نقل. تعتبر الاتفاقية بمثابة الأساس لنقل الشقة من المدير السابق إلى المالك الجديد. تتطلب العلاقات القانونية التسجيل في Rosreestr أو قسم "المستندات" (MFC سابقًا). بعد تسجيل الدولة للشقة، يتم نقل حقوق الملكية من البائع إلى المشتري.
تخضع الحزمة القياسية من المستندات العقارية للتحقق. إن غياب أو شكوك أي مستند يجب أن ينبه المشتري.
المستندات المطلوب التحقق منها:
يتم إيلاء اهتمام خاص لمستخرج من سجل المنزل وشهادة نقل حقوق السكن. في الحالة الأولى، سوف تكتشف ما إذا كان هناك متقدمين آخرين للحصول على الشقة إلى جانب البائع. يتم فحص الشهادة مقابل المستخرج، وتظهر المقارنة ما إذا كانت حقوق المالكين الآخرين قد تم انتهاكها. سيكون من الجيد أيضًا الحصول على شهادة تؤكد عدم وجود ديون عليك مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية.
لا يكتمل فحص الشقة دون دراسة مستندات الملكية. قائمة الأوراق المطلوبة موجودة في شهادة الملكية (المقدمة من البائع). يعد عدم وجود مستند من القائمة سببًا واضحًا لإرسال طلب إلى Rosreestr. من المحتمل جدًا أن تكون الورقة قد فقدت أثناء النقل. ولكن إذا لم تجد أي وثائق، فلا تتردد في رفض شراء مثل هذه الشقة!
تحتوي مستندات الشهادة والملكية على المعلومات التالية:
تخضع النسخ الأصلية فقط للتحقق ويجب التحقق منها بنسخ موثقة. انتبه إلى أختام الدولة وطوابعها وتوقيعات الأشخاص المعتمدين.
يتم تحديد "النقاء" القانوني للعقارات، المعروف أيضًا باسم التاريخ، من خلال مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات. تحتوي شهادة العينة على معلومات حول اعتقال الشقة وحظر المعاملات وكذلك معلومات حول المعاملات المبرمة مسبقًا.
عادة ما تشير إعادة بيع المساكن بشكل متكرر إلى عدم ربحية عملية الشراء القادمة. على العكس من ذلك، فإن نقص المعلومات حول الشقة في سجل الدولة الموحد يزيد من فرص نجاح بيع المنزل. يتم تقديم طلب للحصول على المعلومات اللازمة إلى البلدية في موقع العقار.
ليس من الأهمية بمكان امتثال الشقة للوائح الإسكان. من أجل التحقق من المعلومات المساحية، اطلب من المالك تقديم المستندات من BTI. انتبه إلى الخطة - فهي تشير إلى التغييرات المحتملة في إعادة التطوير. من خلال الوثائق، يمكنك معرفة ما إذا كانت التغييرات قد تمت الموافقة عليها مسبقًا أو أن المالك حصل على إذن من البلدية.
لا ينبغي عليك التورط في السكن حيث يتضرر هيكل الجدران الحاملة. علاوة على ذلك، قم بالمرور على الشقق التي تم إعادة تطويرها بشكل غير قانوني وغير مصرح به. وفقا للفن. 7.21 من قانون الجرائم الإدارية للاتحاد الروسي، يعاقب على إعادة البناء غير المعتمد للمباني السكنية بغرامة تتراوح بين 1000 إلى 2500 روبل مع شرط إزالة الانتهاكات. في هذه الحالة، يقع اللوم كله على عاتق المشتري، باعتباره مدير العقار المستقبلي.
يعيش الأشخاص المسجلون في الشقة حتى يبيع المالك العقار للمشتري. تتم عملية الدفع مقدمًا، ولكن قد تظهر أطراف ثالثة فجأة في الأفق:
يمكنك الحرص على تجنب مشكلات حقوق الجهات الخارجية من خلال مراجعة المساعدة الموسعة. يتم إصدار الوثيقة في مكتب الجوازات بناء على طلب الشخص.
قبل التوقيع على عقد البيع، تأكد من التحقق من هوية البائع. ويجب أن تتطابق بيانات جواز السفر المقدمة لهم مع المعلومات الموجودة في شهادة ملكية الشقة. اطلب من البائع عمل نسخ من جواز سفره للتحقق من المعلومات لدى خدمة الهجرة.
تنشأ المواقف عندما يشك المشتري في البائع. في هذه الحالة، اطلب بأدب شهادة من المستوصف النفسي العصبي تؤكد عدم التسجيل. لا يوجد أي خطأ في الطلب، ولكن يجب أن تكون مستعدًا لأي رد فعل من البائع.
يمكن أن يكون فحص الشقة عامًا (سطحيًا) أو تفصيليًا. ويهدف المسح إلى دراسة خصائص الشقة لظروف المعيشة المناسبة. على سبيل المثال، لن يعجب المشتري على الفور بالتخطيط أو لن يكون راضيًا عن الحمام المشترك.
يتم إجراء فحص تفصيلي بعد المراجعة، عادةً بعد بضعة أيام، بما يسمى بالمظهر الجديد. خلال دراسة تفصيلية للميزات التقنية للشقة، فحص المقابس وشبكات المرافق وتشغيل العدادات وأجزاء أخرى من المنزل. يؤدي الفحص التفصيلي إلى الإبرام السريع لاتفاقية الشراء والبيع.
تكمن أهمية فحص الشقة في المقام الأول في تحديد أوجه القصور. سيساعد ذلك في المستقبل على خفض أسعار السكن أو يتطلب إزالة المشاكل على حساب البائع.
انتبه إلى المعلمات التالية:
من خلال تخطي التفاصيل المهمة قبل إبرام العقد، فإنك تخاطر بخسارة الأموال لإزالة العيوب.
في بعض الأحيان يمكنك أن تجد في الإعلانات عبارة "المساومة مناسبة" - وهي إشارة معروفة إلى أن البائع يقدم خصمًا. ولكن ليس كل شيء بسيطًا كما قد يبدو للوهلة الأولى. حوالي 80٪ من الشقق الحديثة في سوق الإسكان الثانوي مبالغ فيها. يجب أن تبدأ المساومة حول السعر فقط بعد معاينة العقار، ولكن ليس قبل ذلك. لماذا؟ يتم تقديم الخصم فقط في حالة تحديد أوجه القصور في السكن، وليس فقط بناءً على عبارة واحدة في الإعلان.
ركز على التناقض بين الوضع الحقيقي والمعلن. على سبيل المثال مساحة المطبخ الموضحة في الإعلان هي 10 متر مربع. متر، ولكن في الواقع 9.6 متر مربع فقط. متر. أو أشار البائع إلى مسافة واحدة إلى أقرب مترو، لكن الرحلة أطول بكثير. أخيرًا، انتبه إلى المظهر غير المهم من النافذة. حتى لو كان مبلغ الخصم ليس مليونا، ولكن عدة آلاف روبل، ولكنك ستوفر عند شراء منزل.
قبل شراء شقة، يجب عليك التأكد من أن الكائن المختار نظيف من الناحية القانونية. ولكن كيف يمكنك التحقق من هذا؟ دعونا نلقي نظرة على التوصيات الرئيسية التي لا تزال ذات صلة في عام 2019.
القراء الأعزاء! تتحدث المقالة عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد أن تعرف كيف حل مشكلتك بالضبط- الاتصال بالاستشاري:
يتم قبول الطلبات والمكالمات على مدار 24 ساعة طوال أيام الأسبوع و7 أيام في الأسبوع.
إنه سريع و مجانا!
يجب على المواطن أن يتعامل مع شراء شقة بكل جدية. من الضروري الاستعداد لمثل هذه الصفقة. والعنصر المهم هو التحقق من النقاء القانوني.
لا يهم ما إذا كنت تقوم بإجراء مثل هذا الفحص بنفسك أو تطلب دعم المتخصصين.
على أي حال، من المهم أن نفهم ما هي مراحل هذه العملية وما الذي يجب أن توليه اهتماما خاصا، لأنه سيتعين عليك التخلي عن مبلغ كبير.
ينتشر مفهوم النظافة القانونية للشقة على نطاق واسع، على الرغم من ظهوره في مجال الشركات العقارية.
يحدث أنه حتى عند الاتصال بمثل هذه الشركة، فإن المواطنين أنفسهم لا يفهمون ما يحتاجون إليه بالضبط. دعونا معرفة ما نتحدث عنه.
إذا كان العقار واضحًا من الناحية القانونية، فلن يتمكن أحد من استعادته من المالك الجديد. وللتحقق من هذا "النقاء"، فإن الأمر يستحق دراسة الوثائق بعناية.
بهذه الطريقة يمكنك التأكد من أن المالك السابق حصل على حقوق الملكية بشكل قانوني، ولا توجد أي أعباء على السكن، وما إلى ذلك.
الأعباء تعني القيود المفروضة على استخدام الممتلكات وملكيتها والتصرف فيها. ولكن ليست كل القيود تعتبر أعباء. والخصوصية هي أنه يجب فرضها وفقا للقانون.
أشكال الأعباء:
وعندما يتغير مالك العقار فإن الرهن لا يغير طبيعته ولا شروطه. وهذا يعني أنه سيتعين على المشتري قبول البضائع المصاحبة مع الشيء.
يمكن أن تكون الأعباء على شكل:
تحقق من بعض الأشياء:
يتم التحقق على عدة مراحل. أولا، ينتبهون إلى حقوق المباني والوثائق.
يفحص:
يتم التحقق من دقة الوثائق والشرعية. يتم إثبات ما إذا كان للمالك الحق في إتمام عملية الشراء والبيع وما إذا كان مؤهلاً قانونًا.
تأكد من التحقق من تاريخ مساحة المعيشة. لمعرفة هذه المعلومات، سوف تحتاج إلى مقتطف من سجل الدولة الموحدة.
سوف تحتوي هذه الوثيقة على معلومات حول:
الشقق "الأنظف" هي تلك التي لا توجد معلومات عنها عملياً. إذا تم الاستيلاء على المبنى أو فرض الحظر، تحقق من المدة التي مضت.
إن فترة التقادم التي يمكن خلالها إعلان بطلان المعاملات مع الشقة هي 3 سنوات. ومن المرغوب فيه عدم فرض أي قيود على فترة السنوات الثلاث الماضية.
ويوضح مستخرج من سجل المنزل النقاط التالية:
يجب أن تكون المعلومات الخاصة بالمواطنين المسجلين والمسرّحين هي نفسها في جميع الشهادات. أي تناقض يجب أن ينبهك.
يتم إصدار بيان موسع للأشخاص المسجلين بعد دفع مبلغ معين.
بعد ذلك، من المفيد معرفة نوعية الغرفة. يجب أن يكون لدى المالك شهادات من BTI. تتضمن قائمتهم أيضًا خطة مساحية تحتوي على بيانات حول جميع معالم الشقة وتعكس ما إذا كان قد تم تنفيذها.
ماذا يقصدون بجودة الشقة؟ يتم تحديده مع الأخذ في الاعتبار ما إذا كانت عملية إعادة الإعمار قد تمت بشكل قانوني وما إذا كان هناك إذن مناسب من الهيئات المعتمدة.
يجب الحصول على الموافقة من قبل موظفي الهيئة البلدية، ولكن الشرط الأساسي هو عدم المساس بجودة المباني وعدم إتلاف الهياكل الحاملة.
إذا قام المالك بتحويل الشقة دون إذن، فقد تنشأ مشاكل في المستقبل بالنسبة للشقة الجديدة.
في حالة شراء مساحة للعيش في مبنى جديد، قم بدراسة أحكام العقد على جودة الهيكل وملحقاته.
الوصف المطلوب:
إذا قام المطورون بالتسجيل، فسيتم تسجيلهم وفقًا للقانون. مثل هذه الشروط سوف تستبعد البيع المزدوج لنفس الشقة.
انتبه لفحص مالك العقار. يمكنك الذهاب إلى أي خدمة إلكترونية والعثور على المعلومات التي تهمك. تحتوي دائرة الهجرة الفيدرالية في الاتحاد الروسي أيضًا على مثل هذه الخدمة.
عند التدقيق تأكد من أن جواز سفر المواطن حقيقي. تحقق بعناية من ممثلي المالك الذين يعملون تحت.
فيديو: كيفية التحقق من النظافة القانونية لشقة في مبنى جديد
يجب أن تكون هذه الوثيقة مصدقة من قبل مكتب كاتب عدل ولا يجوز إلغاؤها. وتتجلى صلاحيات الشخص – فيما إذا كان له الحق في التوقيع على الاتفاقية والحصول على الأموال.
من المهم التحقق مما إذا كان البائع مختصًا قانونيًا في وقت المعاملة. إذا كانت المعاملة مهمة بالنسبة لشخص ما، فسوف يقدم هو نفسه المعلومات ذات الصلة.
إذا اتضح أن الطرف المقابل مسجل في مستوصف نفسي أو عصبي، فلا يجب أن توافق على إبرام اتفاقية. بعد كل شيء، سيتم إعلان هذا الاتفاق لاحقا غير صالح.
من المهم معرفة ما إذا كان هناك أي متقدمين للمبنى. من له الحق في ذلك، مذكور في الشهادة أو الشهادة التي نشأ على أساسها.
وقد يكون هذا الحق متاحًا للأقارب (الوالدين، الأبناء، الإخوة، الأخوات) الذين تم تسريحهم مؤقتًا من السكن بسبب الظروف الطارئة.
وهذا ينطبق على الأشخاص:
كيفية التعرف على هؤلاء المواطنين. اطلب تقديم من .
إذا كانت شهادة الملكية تنص على أنه تم استلام الشقة بموجبها. نحن بحاجة لمعرفة ما إذا كان هناك منافسين آخرين لذلك.
يجدر الاتصال بمكتب كاتب العدل حيث تم فتح الميراث. سيتم إعطاؤك مقتطفًا من كتاب كاتب العدل بهذه المعلومات.
لذا اكتشف ما إذا كان الأقارب الآخرون قد رفضوا الميراث. سيحتوي المستخرج على الاسم الكامل للمالك والمعلومات الواردة في جواز السفر.
مقابل حوالي 6 آلاف روبل، يمكنك الحصول على المقتطفات اللازمة واستنتاج حول المخاطر المحتملة.
عند طلب الخدمة، ستحتاج إلى الإشارة إلى عنوان العقار وتحميل بعض المستندات (وثيقة توفر الأساس للحصول على حقوق الملكية).
ومقابل رسوم، يمكنك الحصول على مزيد من المعلومات من مستوصف للأمراض العصبية والنفسية. كم من الوقت لانتظار النتائج؟ اعتمادًا على مدى اكتمال المعلومات العقارية.
سيتم تقديم بعض المعلومات خلال 12 ساعة، بينما سيتعين على البعض الآخر الانتظار لمدة 3 أيام تقريبًا. يمكن تقديم الاستنتاج للعميل بشكل إلكتروني أو ورقي.
ويمكنك استشارة النتائج التي تم الحصول عليها في أي وقت مجانًا عن طريق الاتصال بموظف في هذه الشركة.
تقدم بعض الشركات أيضًا الدعم أثناء المعاملة. يمكنك التحقق من المستندات الفردية بنفسك باستخدام البوابات الرسمية.
على سبيل المثال، يمكنك الحصول عليه على الموقع الإلكتروني لهيئة التسجيل في روسيا. هذه المعلومات مفتوحة ويمكن لأي مستخدم الوصول إليها.
كل ما عليك فعله هو ملء الحقول المناسبة ودفع ثمن الخدمة. سيتم إرسال البيان لك بعد 5 أيام.
إذا قمت باختيار شقة مناسبة واتفقت على السعر مع البائع، فإن الخطوة التالية هي التحقق من النقاء القانوني للعقار الذي تم شراؤه.
النقاء القانوني للعقارات يعني عدم وجود عوائق أمام المعاملة وأن نتائج الصفقة لن يتم الطعن فيها في المستقبل أمام المحكمة من قبل أطراف ثالثة.
شراء وبيع العقارات هو الصفقة الأكثر خطورة من حيث الاحتيال. يقوم المحتالون، بهدف تحقيق ربح إجرامي، بتطوير مجموعة متنوعة من الأساليب لخداع المشترين الساذجين. يمكن أن تنجم العواقب السلبية أيضًا عن التصرفات المتهورة للمشتري نفسه. عند شراء العقارات، من المحتمل حدوث العواقب التالية:
توصية! بعد تسجيل ملكية الشقة، قد يتبين أن المالك السابق عليه دين سيتعين عليك سداده الآن. لتجنب ذلك، خذها من البائع شهادة عدم وجود دين. اكتب في اتفاقية الشراء والبيع بندًا يوضح مسؤولية البائع عن سداده.
إن فحص العقارات بنفسك أمر صعب ويستغرق قدرا كبيرا من الوقت، ولهذا السبب يفضل الكثير من الناس استخدام خدمات.
المهمة الرئيسية لسمسار عقارات محترف ليست التحقق بقدر ما هي تحديد حدوث مخاطر التقاضي المحتملة للمشتري وضمان أمن المعاملة. إن ميزة سمسار العقارات على المشتري هي الخبرة والمعرفة بما يجب البحث عنه عند التحقق.
سمسار عقارات من ذوي الخبرة بناء على الوثائق الواردة يتم تحديد هوية البائع وأهليته القانونية. يتم فحص مستخرج من سجل المنزل بعناية للتأكد من وجود المستأجرين من فترة إشغال المنزل والمقيمين يوم المعاملة وكذلك الذين غادروا.
بالإضافة إلى ذلك، يتم التحقق من عدم انتهاك حقوق أي شخص، ومن استكمال طلبات السكان الذين رفضوا الخصخصة بشكل صحيح. إذا تم تسجيل أشخاص آخرين في الشقة بالإضافة إلى البائع، فيجب موافقة جميع المقيمين مصدقة من كاتب العدل، وإذن الزوج (الزوجة) لبيع العقارات المشتراة بعد الزواج، ويُطلب إذن مجلس الأوصياء للقصر .
ثم تتم دراسة المستخرج من سجل الدولة الموحد. للتحقق من حقوق الملكية الموروثة، يتصل أصحاب العقارات بمكتب كاتب العدل، الذي سيصدر مقتطفًا من كتاب كاتب العدل ينص على أن الأشخاص الآخرين لا يطالبون به. إذا تم استلام العقار نتيجة لذلك، يتصل سمسار العقارات بمكتب التسجيل للحصول على نسخة مكررة من شهادة وفاة المالك السابق. ويولى اهتمام خاص إلى ما إذا كانت الأعباء قد فرضت أو ما إذا كانت الإجراءات القانونية قد تم اتخاذها.
في حالة وجود أي تناقضات في مستندات البائع، يتوجه السمسار إلى المؤسسات اللازمة ويطلب المعلومات.
عند الانتهاء، يتم وضع قانون وإذن بتنفيذ الشراء والبيع.
سيكون من الصعب التحقق من نظافة منزلك على الإنترنت، حيث ستتلقى عبر الإنترنت مقتطفًا فقط.
على موقع Rosreestr، يمكن لأي شخص طلب نسخة إلكترونية أو ورقية من المستخلص عن طريق ملء نموذج خاص. تكلفة الوثيقة – 200 روبل. يتم الدفع باستخدام خدمة ROBOCASSA.
ولكن في نفس الوقت هذه الوثيقة لا يكفي للتحقق بشكل شامل من نقاء الصفقة. وسوف تحتوي فقط على معلومات حول أصحاب العقار (دون أسباب ظهور الحقوق) ووجود أعباء مسجلة.
يتم فحص الشقة للتأكد من نظافتها القانونية في جميع مكاتب المحاماة تقريبًا مقابل رسوم منفصلة أو كحزمة عند مرافقة المعاملة بأكملها. تكلفة الخدمة هي من 5000 إلى 70000 روبلاعتمادًا على حجمها وتعقيدها وحجم العمل والمنطقة.
إن مشاركة كتاب العدل في المعاملات العقارية ليست ضرورية وللمشتري خيار إشراكهم في المعاينة أم لا. ولذلك يوصي المحامي أوليغ سوخوف برفض خدمات كاتب العدل في هذه الحالة للأسباب التالية.
التحقق القانوني من المستندات عند شراء وبيع العقارات ليس عملاً مباشرًا، ولكن دخل إضافي. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمحامي وسمسار العقارات القيام بنفس العمل لصالح المشتري. وفي هذا الصدد، الوثائق الصادرة عن كتاب العدل خلال هذا الإجراء ليس لديك أدلة رائعة للقانون.
مباشرة قبل تسجيل البيع والشراء، يتم إجراء فحص قانوني للوثائق من قبل Rosreestr، والذي يتحقق من تاريخ العقارات بناءً على معلومات من سجل الدولة الموحدة و. وإذا كانت الشقة بها أعباء فلن يتم تسجيل المعاملة. وفقا لذلك، سيتم التحقق من كاتب العدل كرر مع فحص Rosreestr. بالإضافة إلى ذلك، يقوم كاتب العدل بفحص الوثائق التي سيتم تقديمها من قبل العميل فقط. وعلى الأرجح أنه لن يحدد الأشخاص الذين انتهكت حقوقهم أثناء الخصخصة والذين يفتقرون إلى الكفاءة.
لن يكتشف موظفو كاتب العدل بيع الممتلكات باستخدام وثائق مزورة. وبالتالي، حتى مع التحقق من كاتب العدل، هناك خطر مواجهة المحتالين.
من خلال الاتصال بكاتب العدل، لا يمكنك طلب إعادة التحقق فحسب، بل يمكنك أيضًا تحمل نفقات إضافية عن طريق دفع رسوم كاتب العدل.
وفقا للتشريعات الحالية، الموثقين الخاصين ملزمون بتأمين المخاطر لأطراف ثالثة. أي للتعويض عن الأضرار الناجمة عن النشاط المهني بموجب عقد التأمين.
في الواقع، لا تعترف شركات التأمين بجميع حالات الضرر باعتبارها قابلة للتأمين. كما أن التقدم بطلب إلى المحكمة للحصول على تعويض عن الضرر ليس ضمانًا للتعويض. وعلى مدى السنوات الخمس الماضية، تم تقديم 55 مطالبة فقط إلى المحاكم. اتضح أنه يتم تقديم حوالي 10 مطالبات سنويًا بقيمة 20 مليون روبل تقريبًا. إثبات ذنب كاتب العدل يمثل مشكلة. عادة، يُعزى كل شيء إلى التناقضات في سجل الدولة الموحدة.
إن تقديم كتاب العدل إلى المسؤولية الجنائية أمر صعب للغاية. إن إثبات حقيقة الضرر المتعمد أو الإهمال في المحكمة لا يضمن معاقبة الشخص المذنب. يتم إسقاط أو تبرئة معظم القضايا. وكملاذ أخير، يتم تطبيق العقوبات التأديبية في شكل غرامة.
نظرًا لوجود العديد من المحتالين الذين يعملون في سوق العقارات، فلن يتمكن سوى متخصص ذي خبرة من تحديد المخاطر المحتملة عند إجراء المعاملة. ونظرًا لأن كاتب العدل ليس على دراية بتفاصيل سوق العقارات، فإن الممارسة القضائية التي تطورت في هذا المجال، وبالتالي لن يتمكن من تحديد جميع اللحظات الخطيرة للعميل.
في الفيديو أدناه، تتناول المحامية وسمسارة العقارات فيكتوريا إيفانوفا موضوعًا لم تتم تغطيته بالكامل على الإنترنت - التحقق من الشقة قبل الشراء باستخدام قنوات خاصة، وتجاوز المصادر الرسمية. من المثير للاهتمام بشكل خاص أن مؤلف الفيديو يقدم أمثلة محددة من ممارسته الخاصة.
آخر تحديث: 03/01/2018
بطبيعة الحال، عليك أن تبدأ مع جوازات السفر. ليس كل شيء واضحًا هنا كما يبدو للوهلة الأولى. كيفية التحقق من ذلك وما يجب الانتباه إليه موضح أدناه في الخطوة التالية. تعليمات- « التحقق من جواز سفرك» .
بخصوص القوىبائع للبيع شقة ( فهل يحق له التصرف فيها؟)، ثم يتم تحديدها من خلال مصادفة بيانات جواز السفر للشخص الذي حددناه والبيانات الموجودة عليه "موضوع القانون/صاحب حقوق الطبع والنشر"المحدد في أو في .
من الناحية العملية، كانت هناك حالات تم فيها بيع شقة باستخدام جواز سفر حقيقي، لكن مالك الشقة نفسه كان مزيفًا. أي أن المحتالين أخذوا جواز السفر من المالك الحقيقي، ووجدوا شخصًا يشبهه، وباعوا الشقة باستخدام وثائق حقيقية. هذا الخيار ممكن إذا كان مالك الشقة شخصًا واحدًا وينتمي إلى ما يسمى "".
الحماية هنا هي الاستجواب المعتاد للجيران لمعرفة ما إذا كنت تعرف هذا الشخص. يمكن لنفس الجدات الجالسات بالقرب من المدخل أو البوابين عند المداخل تقديم معلومات قيمة للغاية ( ما الذي يستخدمه ضباط الأمن بانتظام؟).
مزيد من المعلومات حول الوضع مع البائع من المجموعات المعرضة للخطرالموصوفة في الخطوة المناسبة تعليماتإضافي - " البائع في خطر
».
يستثني القوىويجب على البائع أيضًا التحقق من اكتماله الأهلية القانونية . تمت مناقشة هذا أيضًا بالترتيب في الخطوة تعليمات- « الأهلية القانونية للبائع ».
إذا كان شخص آخر يتصرف نيابة عن البائع، التوكيلات، ستكون أفعالنا كما هو موضح أدناه في الخطوة المقابلة - " بيع شقة بالوكالة ».
التحقق من هوية بائع الشقة- سؤال حساس للغاية وقد يشعر بعض الأشخاص الحساسين بسبب تربيتهم بالحرج من معرفة تفاصيل معينة من البائع. لكن مثل هذه "الحساسية" يمكن أن تكلفنا غالياً جداً ( في سعر الشقة مثلا). وإذا تبين أن البائع كذلك، فإن مثل هذا المشتري الخجول بالنسبة له هو مجرد هبة من السماء.
لذلك، دون الاستسلام لسحر بائع الشقق لدينا، وخنق تواضعنا الفطري قليلاً، قررنا أخيرًا التحقق من نوع شخصيته الحقيقية.
لنبدأ بجواز السفر - انقر على الخطوة التالية.
