شراء منزل في مبنى جديد ينطوي على بعض المخاطر. ولكن هناك فرصة لتقليلها قدر الإمكان. على الأقل تلك التي تعتمد بشكل مباشر على المطور. سنعرض لك في هذا الدليل ما يجب أن تبحث عنه بالضبط عند اختيار المطور. وكيفية التحقق بشكل صحيح من الشركة عند شراء شقة.
شراء شقة ينطوي دائمًا على مخاطر معينة. لكن الوضع يزداد سوءا عندما تحتاج إلى شراء سكن في مبنى جديد. كقاعدة عامة، في وقت الشراء، لم يكن المنزل قد اكتمل بعد. والشقة في حد ذاتها غير موجودة، مما يضيف مخاطر جديدة. ما الذي يمكن أن يواجهه المشتري بالضبط عند الاستثمار في مبنى جديد؟ قد تكون الحالات على النحو التالي:
لتجنب المخاطر المحتملة، تحتاج إلى التحقق بشكل صحيح من المطور. في هذه الحالة، تقل فرصة خسارة المال ومساحة المعيشة المحتملة بشكل ملحوظ. ولكن كيف نفعل ذلك؟
من المهم أن تختار المطور بعناية إذا كنت تخطط لشراء مسكن في مبنى جديد كمساهم. لسوء الحظ، هناك فرصة لمواجهة محتال أو شراء شقة من شركة غير مستقرة وقد تفلس في أي لحظة. ولكن يمكن تجنب ذلك إذا قمت بفحص البائع المحتمل بعدة معايير.
كل منطقة لديها قائمتها الخاصة من شركات البناء الموثوقة. يتم تحديثه باستمرار. تتضمن هذه القائمة فقط المطورين المسؤولين الذين يعملون وفقًا للقانون الاتحادي رقم 214.
وكقاعدة عامة، يتم الاحتفاظ بهذه القائمة من قبل السلطات الخاصة المسؤولة عن البناء في منطقة معينة. على سبيل المثال، في موسكو تشارك Moskomstroyinvest في هذا. يمكن العثور على المعلومات اللازمة على الموقع الإلكتروني للهيكل المسؤول.
هام: قارن دائمًا ليس فقط اسم المطور، بل أيضًا عنوان العقار. هناك حالات شائعة حيث يكون كل شيء على ما يرام في إحدى مرافق الشركة، بينما يتم تسليم منشأة أخرى إلى لجنة الاختيار مع وجود مشاكل.
غالبًا ما تكون شركة التطوير مجرد "دمية" أنشأتها شركة أكبر (المالك الحقيقي للعقار) لمشروع معين. يعد هذا مناسبًا لأنه يسمح لك بالتمييز بين التدفقات النقدية والاحتفاظ بالوثائق لكل كائن على حدة. ولكن هناك بعض الفروق الدقيقة.
عند التحقق، يُنصح بمعرفة المالك الحقيقي لشركة التطوير. سيكون من المثالي أن تكون جميع الأسهم مملوكة لشركة أكبر ذات اسم معروف. إذن ليس هناك ما نخاف منه - فقد قرر المالكون ببساطة تسهيل عمل قسم المحاسبة. إذا لم يتم العثور على آثار المالك، فمن الأفضل تجنب مثل هذا المبنى الجديد. لأنه قد يكون وراء ذلك محتال يسحب كل الأموال من مكان ما في الخارج ويعلن إفلاس المطور. عندها لن يكون لدى المساهمين المال ولا السكن.
سيكون الأمر جيدًا جدًا إذا كانت الشركة المطورة لديها شركات كبيرة ذات اسم معروف بين أصحابها وشركائها. تشعر هذه الشركات بالقلق بشأن صورتها وتحاول عدم التورط مع المنظمات المشبوهة، وخاصة المحتالين.
ومن الجدير أيضًا التحقق من رأس المال المصرح به للشركة. من الناحية المثالية، يجب أن تكون كبيرة بما يكفي، وليس الحد الأدنى المطلوب لتسجيل كيان قانوني. بالإضافة إلى ذلك، فإن عضوية مطور معين في منظمة ذاتية التنظيم في صناعة البناء والتشييد إلزامية. وهذا يؤكد مرة أخرى حقوقه في بناء المنشأة وموثوقيتها.
إقرأ أيضاً:
ما هي المهن التي ستكون مطلوبة في روسيا في المستقبل القريب (2019) والبعيد (2025).
قبل إبرام الصفقة، تأكد من مراجعة جميع المستندات المتعلقة بالشركة والبناء والموقع. خاصة إذا كنت ترغب في الاستثمار في السكن الناشئ.
ويمكن الحصول على هذه الوثيقة من الجهة المختصة المشرفة على أعمال البناء في المنطقة. يتعين عليك معرفة الجهة التي تصدر التصريح مسبقًا في مدينة معينة من أجل مقارنة المستند المقدم من المطور مع المستند الأصلي. عند التحقق، من المهم النظر إلى المنزل المحدد الذي تم إصدار التصريح له.
بالإضافة إلى ذلك، كل وثيقة من هذا القبيل لها فترة صلاحية. ويجب أن تكون موقعة من المسؤول الذي يضع عليها ختم المنظمة. يجب أن يكون اسم المطور والشخص الذي صدر له هذا التصريح هو نفسه، ويجب أن تتطابق بياناتهما.
تسمح لك بعض اللجان (على سبيل المثال، Mogosstroynadzor) بالتحقق من صحة التصريح الصادر. للقيام بذلك، ما عليك سوى استخدام موقع المنظمة والتحقق من الرقم الموجود في قاعدة البيانات.
بعد التحقق من التصريح، حان الوقت للتعرف على المشروع. هذه هي الوثيقة الرئيسية التي يجب على المساهم الاعتماد عليها عند اختيار الكائن. يجب أن يحتوي إعلان المشروع على المعلومات التالية:
يجب على المطور اللائق نشر هذه الوثيقة قبل إبرام العقد الأول. وبخلاف ذلك، فإن هذا ليس مجرد انتهاك، ولكنه أيضًا مصدر إزعاج للمساهمين الذين وقعوا بالفعل على الأوراق. خاصة إذا تغير شيء ما في المشروع بشكل كبير بعد إبرام العقود.
يتم تضمينه أيضًا في إعلان المشروع. لكن الأمر يستحق النظر في هذه الوثيقة بشكل منفصل. فحص الدولة يعني أن الكائن الذي تم فحصه يتوافق بوضوح مع القانون وأنظمة ومعايير البناء.
في كل منطقة، يتم إجراء عمليات التفتيش من قبل هيئة معينة خصيصا. يجب على المطور الحصول على نتائج الفحص قبل بدء البناء. لذلك، بحلول الوقت الذي يتم فيه إبرام العقود مع المساهمين، يجب أن تكون هذه الوثيقة موجودة.
في الأوراق ذات الصلة، يمكنك التعرف على حالة الأرض التي يقع عليها (أو سيقام) المبنى الجديد. للحصول على المعلومات اللازمة، سيتعين عليك طلب مقتطف من سجل الدولة الموحد لمنطقة معينة. وسوف تحتوي على البيانات اللازمة عن قطعة الأرض المحددة - المالك، والأعباء الحالية (أي الإيجار أو الإيجار من الباطن)، وما إلى ذلك.
من المهم أن نتذكر أنه يمكن تسجيل قطعة الأرض بأربع طرق مختلفة:
ولسوء الحظ، فإن الطريقة الأخيرة نادرة للغاية. لكن الثلاثة الآخرين لا ينبغي أن يسببوا لك القلق - الشيء الرئيسي هو أن الأرض مسجلة بشكل صحيح ومخصصة خصيصًا لبناء مبنى سكني تخطط لشراء شقة فيه.
في حالة استئجار الأرض، يجب عليك طلب نسخة من الاتفاقية. ويجب أن تتضمن المعلومات التالية:
ليس من المستحسن أن يتزامن تاريخ انتهاء عقد الإيجار مع تاريخ تسليم المنزل. والأمر الأسوأ هو أن ينتهي عقد الإيجار قبل ذلك. لأن ذلك يترتب عليه مشاكل في نقل الشقق إلى أصحابها. ومع ذلك، فإن المطور والمالك الفعلي للأرض غالبًا ما يقومان ببساطة بتمديد مدة الالتزامات، وهذا كل شيء.
إذا كان الأمر يتعلق بالتأجير من الباطن، فمن الضروري في نفس الوقت دراسة فترات صلاحية جميع الاتفاقيات والحق في نقل الموقع إلى المستأجر من الباطن.
بعد التحقق من المستندات، تبدأ المرحلة التالية من الاختيار. أنت الآن بحاجة إلى التعرف على المعلومات المتعلقة بالمبنى الجديد نفسه، والتي لم يتم الإشارة إليها في وثائق المشروع والتراخيص الأخرى.
إقرأ أيضاً:
المدفوعات الشهرية للأسر ذات الدخل المنخفض من رأس مال الأمومة في عام 2018
إذا كان البناء على قدم وساق في وقت إبرام العقد، فمن المفيد على الأقل تقييم جاهزية السكن بصريًا. في هذه الحالة، سيكون من الممكن تقدير متى سيتم الانتهاء منه على الأرجح. لسوء الحظ، في بعض الأحيان قد يتم تأجيل مواعيد تسليم المساكن. لكن احتمال تأخير البناء يكون أقل بكثير في حالة المشروع شبه المكتمل.
التمويل مهم جدًا ليس فقط للمطور، ولكن أيضًا لحامل الأسهم المحتمل. نظرًا لأن طريقة التمويل، كقاعدة عامة، تحدد مستوى مسؤولية الشركة عن أفكارها غير المكتملة. هناك ثلاثة أنواع من مصادر المال التي تؤكد على صدق صاحب المبنى الجديد.
الصناديق الخاصة.هذا هو الخيار المثالي للجميع. لأنه في هذه الحالة لا يعتمد المطور على أحد. ولا يجب عليه الانتظار حتى يحصل على المال من البنك، ولا يجب عليه دفع الفائدة، ونحو ذلك. أسعار المساكن في مثل هذه الشركة أقل، ويستمر البناء بشكل أسرع. ولكن من المهم أن تكون الشركة قادرة ماليا، أي أن يكون لديها حد أدنى من الديون. في هذه الحالة، فرص استكمال البناء تقترب من 100٪.
قرض مصرفي.الطريقة التي تحدث في أغلب الأحيان. كقاعدة عامة، يستخدم المطورون أولا أموالهم الخاصة للبناء. وعندما لا يكون لديهم ما يكفي، فإنهم يأخذون قرضا من البنك. تعكس طريقة التمويل هذه موثوقية الشركة - فهي تتحمل التزامات معينة تجاه البنوك، والتي يصعب خداعها أكثر من خداع الأشخاص العاديين. وهذا يعني أنه سيتعين على الشركة استكمال البناء وبيع الشقق لسداد الديون.
المال من الشركاء.نفس القرض. والفرق الوحيد هو من قدم التمويل بالضبط. لا تتغير التزامات ودرجة "جدية نوايا" المطور.
يشار إلى تاريخ الانتهاء من المشروع في إعلان المشروع. ولكن المهم أيضًا هو متى سيحصل المساهم على الشقة بالضبط بعد الانتهاء من البناء. المواعيد النهائية المطلوبة محددة في المادة 6 من القانون الاتحادي رقم 214. يقرأ كما يلي:
يسمح القانون الاتحادي رقم 214 للمساهمين بحماية أنفسهم من التأخير من قبل المطور. واحصل على ركلة جزاء إذا فاتك التواريخ.
لكن التحقق ليس كل شيء. قد تكون هناك أيضًا مشكلة في عملية دفع ثمن الشقة من مطور يبدو موثوقًا به تمامًا. ما الذي يجب عليك بالتأكيد الانتباه إليه وما الذي يجب أن تحاول عدم فعله على الإطلاق؟
في حالة البناء المشترك، يمكن للمطور تقديم نوعين من الاتفاقيات - إما DDU (اتفاقية المشاركة في الأسهم) أو ZhSK (تعاونية بناء المساكن). يجب عليك الموافقة فقط على DDU، لأنها مسجلة رسميًا من قبل الدولة. لكن DDU متاح فقط حتى يتم تشغيل المبنى الجديد ويبدأ فحصه وقبوله.
لكن اتفاقية الإسكان التعاوني غير مسجلة في أي مكان ولم يتم تأكيدها بأي شكل من الأشكال. لذلك، يمكنك إبرام أي عدد تريده من العقود لشقة واحدة. وبالتالي، يكون المطور المحتال قادرًا على "بيع" نفس مساحة المعيشة لأشخاص مختلفين أكثر من مرة أو مرتين. وبعد ذلك سيكتشفون من هو المالك الحقيقي.
كيفية التحقق من المطور واختيار شركة البناء عندما يكون هناك وفرة كبيرة من الإعلانات في سوق العقارات . لكي لا تستثمر في المخططات الاحتيالية، يجب أن تكون على دراية بتفاصيل النشاط وأن تكون لديك معرفة قانونية. قبل التوقيع على DDU، سيتعين عليك دراسة قائمة المطورين الذين يشاركون في أنشطة البناء في المنطقة محل الاهتمام. حدد مفتشون من جمعية حماية حقوق المساهمين المحتالين النقاط والفروق الدقيقة التي يمكن أن تكون بمثابة مبدأ توجيهي عند اختيار شركة إنشاءات.
يعد فحص ودراسة المطور إجراء إلزامي للمواطن الذي يرغب في المشاركة في البناء. من خلال جمع كافة المعلومات حول المطور وتصفح الموارد عبر الإنترنت، يمكنك الحصول على معلومات شاملة حول شركة البناء وتكون واثقًا من الصفقة المستقبلية. يمكن إصدار الرهن العقاري بموجب اتفاقية بناء مشتركة؛ ولهذا تحتاج إلى ملء المستندات وإبرام اتفاقيات جديدة.
توصي مكاتب المحاماة التي تتعامل مع مسائل البناء بالاهتمام بالجوانب ذات الأهمية الخاصة التالية:قد تعرض شركة البناء، التي يمثلها ممثل، إبرام صفقة وبيع حقوق الملكية للسكن. هذا مخطط احتيالي، حيث يقوم المطور ببيع حقوق شقة غير موجودة، وبالتالي يمكن بيع نفس الأمتار المربعة لعدة مواطنين في وقت واحد. لا يمكن للمحكمة أن تعترف بأن هذه المعاملة صحيحة؛ فالكائن المكتمل ليس ضمانًا للملكية.
التحقق من المطور قبل شراء شقة، مرحلة إلزامية عند إبرام العقد. يجب أن تكون المعلومات المتعلقة بالمطور متاحة وشفافة ومثبتة قانونيًا. إن وجود جميع الوثائق والإجابات على جميع أسئلة المواطنين المهتمين يدل على نزاهة وضمانات شركة البناء.
ستؤدي المحادثة الشخصية مع المطور أو ممثل شركة البناء إلى توضيح جميع الأخطاء وتسمح لك بإبرام اتفاقية وفقًا للقواعد والتشريعات التنظيمية.
يعد توفر الوثائق أمرًا إلزاميًا؛ بناءً على الطلب الأول من صاحب الأسهم، يقدم المطور قائمة عامة بالمستندات، بما في ذلك جميع الأوراق والشهادات والتصاريح. مواعيد البناء موضحة في وثائق العقد. في الواقع، الموعد المحدد ليس نهائيًا؛ فالموعد النهائي يتم تأجيله دائمًا بسبب عدم اكتمال العمل.
يجب مراقبة البناء إذا قام المطور بتأجيل الموعد النهائي، فيجب توضيح أسباب هذا القرار. يجب أن تتطابق المعلومات الواردة من شركة البناء مع المعلومات الواردة من غرفة التسجيل.
يمكن دراسة وثائق المشروع في المنزل عن طريق أخذ نسخ من العقد في متناول اليد. يجب أن يحتفظ بجميع وثائق المطور ويقدمها للمستثمرين عند الطلب. يجب أن تنبه ديون مشاريع البناء السابقة المستثمر.
تقوم شركة البناء بجمع الشهادات والوثائق المطلوبة بموجب القانون. تنص المواد 214-FZ على خيارات لصياغة الأوراق المالية. وفقًا للمعايير القانونية، يتم إبرام المعاملة في السياق الصحيح، مع مراعاة أحكام القانون.
تتغير مدة أعمال البناء، ويقوم المطورون بإجراء مناورات احتيالية ويحددون تواريخ غير صحيحة. أثناء تشييد المبنى، يقوم المطور بتغيير تاريخ الانتهاء. لتغيير أي بند من بنود العقد، من الضروري إبرام اتفاقية بناءً على الموافقة الإيجابية لكلا الطرفين.
هناك أيضًا محتالون بين المطورين. المخططات الأكثر شيوعًا هي جمع الأموال دون استثمارها في البناء.
طرق الاحتيال الشائعة:
لا يتم إغلاق القائمة في كل مرة يبتكر فيها المحتالون مخططات خداع جديدة وأكثر تعقيدًا.
يعد تشييد مبنى متعدد الطوابق عملية ضخمة وتتطلب عمالة كثيفة وتتطلب مشاركة مختلف الخدمات والمنظمات. إن تغيير الموعد النهائي للبناء ليس دائمًا نزوة شركة البناء نفسها؛ فقد يتأثر مثل هذا القرار بعامل خارجي.
لبناء منزل، يتم إبرام العقود مع الشركات لتسليم مواد البناء، والتي قد تفشل مع توريد المواد اللازمة في الوقت المناسب. يتطلب العمل الخارجي طقسًا جيدًا، وهذا العامل لا يعتمد على الشخص.
إذا تم تنفيذ البناء بأموال القروض، فمن الممكن توقع الشريحة لفترة طويلة؛ والمؤسسات المالية ليست مستقرة، مما يؤخر الانتهاء من المشروع إلى أجل غير مسمى.
كيفية التحقق من موثوقية أنشطة المطور، وهو جانب يهم العديد من المستثمرين. لسوء الحظ، ليس كل الفروق الدقيقة في هذا النشاط تعتمد على شركة البناء. يتطلب إكمال العمل العمل المشترك بين العديد من السلطات وعمليات التفتيش. تكون المواقف ممكنة عندما لا يفي الكائن المكتمل بمتطلبات المنظمة المساحية. يتطلب القضاء على الأخطاء الوقت، وهو مدرج في العقد.
يتم وضع الاتفاقيات مع قائمة الحد الأقصى لمسؤوليات المساهم، ولكن مسؤولية المطور لا تؤخذ في الاعتبار عمليا. قبل التوقيع على المستندات، يجب تحديد التزامات المطور بوضوح وإدراجها في الاتفاقية. يقوم المشارك في البناء أيضًا بدراسة الوثيقة بعناية حول موضوع مسؤولياته تجاه المطور. قد يتضمن العقد شروطًا ومواعيد نهائية إضافية.
العقد هو الوثيقة الرئيسية عند إبرام الصفقة، والتي تعكس عملية البناء بأكملها، وإكمال العمل ومجال التزامات كل طرف.
يجب أن يحتوي DDU على العناصر التالية:وبدون معرفة الأساس القانوني، يمكن أن تقع في فخ المحتالين أو المطورين عديمي الضمير الذين يحاولون من خلال مناورات احتيالية إخفاء مخططاتهم في بنود العقد. عند التوقيع على الوثيقة، يجب عليك تحديد التزاماتك بوضوح، بالإضافة إلى أنشطة ومسؤوليات الشركة المطورة.
يجب إبرام اتفاقية البناء المشترك فقط مع الكيان القانوني الذي تم إصدار الترخيص ورخصة البناء باسمه. يعلن بعض المطورين، بعد أن جمعوا الاستثمارات، إفلاسهم من أجل الاستيلاء على أموال الآخرين.
يستثمر المساهمون أموالهم في عقارات غير موجودة بعد، وهذا بالطبع مخاطرة. لا يمكن إجراء معاملة صالحة لشراء شقة إلا عندما يكون العقار جاهزًا للاستخدام تمامًا. يقوم المشتري بتسجيل منزله بشكل مستقل في Rosreestr.
عند إبرام DDU، يكتسب المشارك في البناء الحق في شراء السكن عند الانتهاء من أعمال البناء.
آلية بيع الحقوق:يمكن أن يحدث كل خيار في المعاملة؛ ولكل منها خصائصها الخاصة وإطارها التنظيمي. تكمن الخصوصية في خصوصية الاتفاقية التي تقضي بأن يكتسب المساهم، بالنسبة لاستثماراته، الحق في المطالبة بإسكانه في المستقبل إذا فشل المطور في الوفاء بالتزاماته. من خلال توقيع العقد، لا يوجد ضمان بنسبة 100% بأن المنشأة سيتم إكمالها وتشغيلها.
يجب على كل مستثمر في البناء المشترك للمبنى التحقق من جميع الجوانب المحتملة للمعاملة. يستفيد المحتالون من الأمية القانونية للعديد من المشاركين في البناء.
البناء المشترك يعني شراء الحق في السكن الذي يتم بناؤه في مبنى جديد. تدخل الشقة للاستخدام الشخصي بعد الانتهاء من جميع الأعمال وتشغيل المنشأة.
شراء منزل مستقل أو أي عقار آخر واسع النطاق ينطوي على تسجيل جزء من المساحة الإجمالية للمسكن. في هذه الحالة، يكون المشارك في البناء شريكًا في ملكية العقار. هذا الوضع حساس للغاية؛ ومن أجل تنفيذ أي إجراءات أو إجراءات قانونية، يلزم الحصول على موافقة جميع الأطراف والمالكين.
المخاطر المحتملة قد تنتظر المشتري أثناء تسجيل ملكية الشقة. قد يتم إرفاق أوراق إضافية بالعقد الرئيسي، والتي تلزم المشتري بدفع فواتير التدفئة، ولكن لم يسكن بعد في الشقة خلال الفترة المحددة. يجب معرفة جميع الفروق الدقيقة الإضافية قبل توقيع العقد الرئيسي.
الإشارة بشكل واضح إلى الوقت الذي سيتم خلاله تسجيل الملكية. من خلال التصرف باستمرار يمكنك منع العديد من المواقف غير السارة. سيساعدك تسلسل الإجراءات على فهم كل تعقيدات الأمر. إذا كان التوقيع على وثيقة ما محل شك، فإن استشارة محامٍ ستساعدك على معرفة ذلك.
الانتهاء من أعمال البناء يعني أن المبنى قد دخل حيز التنفيذ.
العملية تدريجية وتتضمن الإجراءات التالية:يقوم مفتشون من BTI بإجراء القياسات، بناءً على نتائجها التي يجب سداد كامل ثمن الشقة.
يجدر تنفيذ الإجراءات بالترتيب المحدد، ويجب عدم تخطي أي خطوات، حيث أن هناك احتمالية فقدان نقاط مهمة في العقد.
يتم تنفيذ مخطط الحصول على الملكية في هذه المراحل فقط إذا كان المساهم راضيًا عن النتيجة النهائية، وإلا فستكون هناك إجراءات إضافية.
هناك حالات متكررة عندما رأى أحد المشاركين في البناء مشروعًا واحدًا قبل بناء الجسم، وعند الانتهاء تم الحصول على نتيجة مختلفة. ثم لا يحق لأحد أن يطلب المال من المشاركين.
من الممكن أيضًا تعيين الحقوق عند تسجيل DDU؛ وفي هذه الحالة، يتمتع المالك الجديد بجميع الحقوق والالتزامات كطرف في المعاملة.
كيف يمكنك التحقق من موثوقية المطور عند شراء شقة - عبر الإنترنت، وقراءة المراجعات. معلومات مهمة يقول الخبراء أنه عند تسجيل ملكية شقة جديدة، كل شيء مهم. لا يمكنك التوقيع على الوثيقة في حالة وجود أي عيوب في السكن. قد تختلف مساحة الشقة إلى حد أقل. إذا وافق المشتري على هذه الحقيقة، فيجب على المطور إجراء إعادة الحساب لصالح المساهم.
أثناء الفحص الأولي، يتم إعداد تقرير عن العيوب والتناقضات - يتم تضمين جميع أوجه القصور في الوثيقة. وبعد ذلك يقوم المفتش بتحليل المشروع الذي تم عرضه في الأصل على المشتري قبل البناء بالنتيجة النهائية.
يجب عليك الانتباه إلى النقاط التالية:إذا أخذ المشتري شقة دون تشطيب، فيجب أيضًا فحص هذا السكن بعناية بحثًا عن وجود شقوق وأسطح غير مستوية. يتم التفاوض على وجود أعمال التشطيب في المرحلة الأولى من البناء، ويتم تسجيل جميع النقاط من قبل الطرفين وتأكيدها بالتوقيعات.
يتم التحقق من موثوقية المنشأة المبنية من قبل لجنة حكومية تم إنشاؤها خصيصًا، وبعد ذلك يقوم المالك بفحص شقته شخصيًا ومقارنة جميع النقاط الواردة في العقد. شراء شقة هو خطوة مهمة، فلا يمكنك التسرع عند تسجيل الملكية. بعد التوقيع على الوثيقة، من المستحيل إثبات وجود عيب في الشقة المقبولة.
يجب أن تتوافق جودة الجدران مع كافة المعايير؛ فهي تحتاج إلى الاهتمام، لأن حالة الجدران يمكن استخدامها للحكم على موقع البناء بأكمله.
يجب أيضًا فحص السباكة والأسلاك الكهربائية والسباكة. التفتيش قبل القبول هو حق لكل مالك، للتأكد من دقة الأمر، يمكنك التحقق منه مع ملحق العقد الرئيسي. تحتوي هذه الوثيقة على جميع المعلومات حول تشطيب الشقة. إذا كانت النقاط غير متطابقة، فيحق للمساهم عدم التوقيع على سند النقل حتى يتم استيفاء جميع النقاط المنصوص عليها في الاتفاقية.
لا يحتوي البيان المعيب على قالب موحد؛ ويتم إدخال المطالبات في قانون أو مجلة إضافية للمطالبات. لا يمكن شراء شقة في مبنى جديد إلا بعد إبرام سند الموافقة. وبعد اكتشاف العيب، لا ينتقل المشتري إلى العقار. تم إعداد إجراء استكشاف الأخطاء وإصلاحها؛ ولدى المطور حوالي 45 يومًا لمثل هذه الأنشطة. يمكن التفاوض على الفترة بين الطرفين، كل هذا يتوقف على حجم العيوب. قائمة العيوب هي أيضًا وثيقة، لكنها لا تعمل كعمل قبول ونقل السكن. لا يمكن إكمال المعاملة إلا بعد إزالة جميع أوجه القصور.
المواقف ممكنة عندما يرفض المطور إزالة العيوب، ثم يتم إرسال القضية إلى المحكمة، وقد تتأخر الإجراءات.
هناك الخيارات التالية لحل المشكلة:إذا تم تسجيل عيوب لا يمكن إزالتها أثناء قبول السكن، فيحق للمشارك في البناء رفض الشقة وإنهاء عقد الإيجار. وفي هذه الحالة، يتعهد المطور بسداد التكاليف.
كيف يمكنك التحقق من موثوقية شركة البناء والمشروع النهائي؟ للقيام بذلك، يجب عليك جمع معلومات حول المطور ومشاريع البناء الخاصة به. وفي حالة المخالفة، يحق للمساهم الاتصال بمكتب المدعي العام للحماية. يمكنك فقط إبرام عقد مع مطور موثوق يتمتع بسمعة طيبة في سوق العقارات ويحظى بمراجعات من العملاء الراضين.
من سنة إلى أخرى، يختار عدد كبير من الأشخاص شراء شقة في مبنى قيد الإنشاء. وهذا ليس مفاجئا، لأن مثل هذا الشراء أرخص عدة مرات، خاصة في المرحلة المبكرة من البناء.
إن جاذبية مثل هذا الشراء عالية جدًا، لكن المخاطر ليست أقل ارتفاعًا. يواجه كل مشتري للعقارات قيد الإنشاء أسئلة: هل سيتم الانتهاء من المنزل وما هي جودته؟
يمكنك معرفة المزيد عن المطورين في معرض "العقارات من القادة" الذي سيقام في جوستيني دفور (إلينكا، 4).
قبل إبرام اتفاقية مع المطور، حاول العثور على أكبر قدر ممكن من المعلومات عنه، ودراسة إحصائيات المنازل المبنية، ومعرفة ما إذا كانت هناك أي نزاعات قانونية مع المساهمين ومقارنة الأسعار.
تعد المصادر المختلفة مناسبة للعثور على المعلومات، مثل:
ابحث عن معلومات على الموقع الرسمي حول المشاريع المكتملة أو قم بالدردشة في المنتدى مع أولئك الذين اشتروا بالفعل مساكن من هذا المطور. انظر إلى الصور ومقاطع الفيديو للمنزل قيد الإنشاء وقم بتقييم سرعة البناء.
ادرس المقالات في الصحف والمجلات، وكذلك التقارير التلفزيونية، لكن لا تنس أن بعض المواد قد تكون إعلانية.
ربما كان لدى أحد أصدقائك تجربة شراء شقة في مبنى قيد الإنشاء. تحدث معهم. التجربة الشخصية هي الأكثر قيمة. بالإضافة إلى ذلك، يمكنك التعرف على الفور على الاستثمارات الإضافية التقريبية المتعلقة بتجديد شقة جديدة.
اذهب إلى موقع البناء. هناك يمكنك العثور على عمال والتحدث معه حول مدى سرعة سير البناء ومعرفة التوقعات التي يقدمونها.
بعد أن قمت بجمع جميع أنواع المعلومات حول المطورين واختيار المعلومات المناسبة لنفسك، فقد حان الوقت للتحقق من المستندات.
من الضروري طلب المستندات التأسيسية: الميثاق وشهادة التنازل عن OGRN وTIN.
اطلب أيضًا رخصة البناء وتأكد من مدة صلاحيتها.
بالإضافة إلى ذلك، يلتزم المطور بتزويدك بالمستندات التي تؤكد حقوقه في قطعة الأرض وتصريح البناء ووثائق المشروع.
يمكنك معرفة المزيد عن المستندات التي يجب أن تكون لدى المطور في معرض "العقارات من القادة" الذي سيقام في جوستيني دفور (إلينكا، 4).
للوصول إلى المعرض، يجب عليك التسجيل في الموقع الإلكتروني وتنزيل تذكرة وطباعتها.
في الوقت الحالي، فإن الاتفاقية الأكثر أمانًا للمساهم هي اتفاقية المشاركة المشتركة في بناء المساكن، والتي يجب تسجيلها لدى Rosreestr، مما يلغي تمامًا المبيعات المزدوجة.
ولكن هناك اتفاقيات أخرى يمكن للمطور أن يقدمها، على سبيل المثال: اتفاقية التنازل عن حقوق المطالبة أو اتفاقية تراكم الأسهم في جمعية الإسكان التعاونية.
مهما كان العقد فإنه يجب أن يتضمن:
بالإضافة إلى العقد الرئيسي، يجب على المطور الجيد إصدار عقد تأمين عقاري. من خلال التوقيع عليها، يمكنك حماية نفسك من توقف البناء بسبب الإفلاس أو كارثة طبيعية.
عند اختيار خيار في السوق الأولية، غالبًا ما يحدث أن عنوان المنشأة قيد الإنشاء فقط هو المعروف. وهذا يثير سؤال كيف اكتشف من هو المطور، لأن العمل المباشر أكثر ربحية.
هناك العديد من الخيارات لحل هذه المشكلة، دعونا نلقي نظرة فاحصة.
كيفية معرفة المطور عند زيارة عنوان العقار
كيف يمكنك معرفة ما إذا كنت تعرف العنوان ويمكنك زيارة العقار شخصيًا؟ كقاعدة عامة، يتم وضع ملصق مع جواز سفر المبنى قيد الإنشاء بجوار المدخل الرئيسي للمنطقة. يمكنك العثور على معلومات حول المطور والعقار نفسه.
أيضًا، غالبًا ما توجد أقسام مبيعات في موقع البناء، حيث يمكنك ليس فقط معرفة المعلومات مثل من هو مطور المنزل، ولكن أيضًا دراسة المقترحات، وكذلك إبرام اتفاقية.
هناك خيار آخر يتمثل في التحدث ببساطة إلى العمال في موقع البناء؛ حيث يجب أن يعرفوا من هو المطور.
كيفية معرفة المطور عن طريق العنوان عن بعد
كيف تعرف من هو مطور المنزل إذا لم يكن من الممكن زيارة العقار شخصيًا؟ في مثل هذه الحالة، يمكنك استخدام الخدمات المختلفة عبر الإنترنت. لسوء الحظ، لا توجد قاعدة بيانات موحدة مفتوحة على الإنترنت لروسيا حتى الآن.
يمكنك أيضًا الاتصال بالقسم المعماري بالبلدية ومعرفة من حصل على الإذن بتنفيذ أعمال البناء على العنوان المحدد.
في حالة بناء المنزل بالفعل، تكون هذه المعلومات متاحة لـ BTI (مكتب الجرد الفني).
كيفية معرفة موثوقية المطور
للتحقق من مطور في كراسنودار، نوصي باستخدام خدمتنا المجانية. يتم أيضًا نشر القوائم البيضاء لشركات البناء على هذا الموقع.. يسرد هذا قائمة بالعقارات التي بها مشكلات والتي لا ينبغي عليك شراء العقارات فيها، بالإضافة إلى الشركات التي يوصى بالتعاون معها.
مؤشر سلامة الشركة هو الدعاية لها. كلما زادت شهرة الشركة، زاد قلقها بشأن سلامة اسمها. تسعى هذه الشركات جاهدة للحفاظ على شراكة صادقة ومفيدة للطرفين. لكن لا يجب أن تعطي الأفضلية للمنظمات الشعبية فقط. تحتاج الشركات الأقل شهرة أو الجديدة إلى توخي المزيد من الحذر والتحقق من المعلومات التي تقدمها.
يجب أن نشيد بالتشريع الروسي، الذي ألزم المطورين منذ يناير 2014 بتأمين المسؤولية تجاه المساهمين. الآن سيتم التأمين على جميع المشترين في السوق الأولية. وفي هذا الصدد، فإن الولاء لشركات البناء الصغيرة والجديدة يتزايد تدريجيا.
يمكنك أيضًا التحقق من موثوقية المطور من خلال زيارة شخصية لمكتب الشركة. عند الطلب الأول، فإنهم ملزمون بتزويدك بمجموعة كاملة من المستندات اللازمة لممارسة الأعمال والتراخيص والشهادات والتصاريح. كل ما عليك فعله هو الاستعانة بمحامٍ مختص والتحقق من الحزمة المقدمة. إذا لم تكن لديك خبرة في العمل مع السوق الأولية، فلا تبخل بمساعدة المحترفين.
قال كونستانتين تيموفيف، رئيس شركة Moskomstroyinvest، إن 163 مطورًا في موسكو قدموا تقارير عن الأنشطة المتعلقة بجذب الأموال من المواطنين للربع الثاني من عام 2015.
ووفقا له، يمكنك التحقق من موثوقية شركة بناء معينة عبر الإنترنت. يتم عرض قوائم المطورين الحقيقيين الذين يعملون بموجب اتفاقيات المشاركة في الأسهم (EPA) على موقع Moskomstroyinvest وعلى بوابة Stroykompleks.
وقال: "خلال الربع الثاني، تم تجديد قائمة المطورين الموثوقين بـ 12 منظمة جديدة". ك. تيموفيفوكالة أنباء المدينة "موسكو".
من بينها Aquamarine LLC، Kara+ LLC، GSD LLC، ADM LLC، Investment Prospects LLC، OPTIMA LLC، PIK Group OJSC، Daev LLC، Finline CJSC، FSK Leader LLC، UST-Office Real Estate LLC، Lesnaya Skazka LLC.
أشار K. Timofeev إلى أنه قبل شراء شقة في مبنى لم يتم تشغيله بعد، من الضروري التعرف على قائمة المطورين.
"إذا وجدت شركتك في هذا القسم، فهذا يعني أن المطور يعمل وفقًا لـ 214-FZ، ويدخل في اتفاقيات للمشاركة في البناء المشترك. لذلك يمكنك الوثوق به وشراء الشقق منه. "إذا عرض عليك المطور شراء شقة منه، لكنه ليس مدرجًا في هذه القائمة، فأنت بحاجة إلى رفض مثل هذا الاستثمار للأموال والإبلاغ عن حقيقة انتهاك 214-FZ إلى Moskomstroyinvest"، قال رئيس اللجنة. .
ووفقا له، إذا تم الكشف عن انتهاكات خطيرة أثناء عمليات التفتيش، فإن شركة Moskomstroyinvest، من خلال موقعها على الإنترنت، تحذر المشترين المحتملين من المخاطر الحالية.
وبالإضافة إلى ذلك، تخضع هذه الشركات لعقوبات. وأكد ك. تيموفيف: "سيفكر المطور مرة أخرى فيما إذا كان سيخرق القانون، لأنه، بالإضافة إلى ملايين الغرامات، فإن هذا يعني أيضًا فقدان السمعة".
كما أوضح Moskomstroyinvest، يحتوي الموقع الإلكتروني للإدارة أيضًا على معلومات حول المطورين الذين يخضعون لإجراءات الإفلاس والشركات التي لم تف بالتزاماتها تجاه المساهمين.
منذ عام 2015، أصبح بإمكان المطورين الذين يجمعون الأموال من المواطنين للبناء تقديم التقارير إلكترونيًا. الخدمة متاحة على بوابة خدمات مدينة موسكو. وفي الربع الثاني، استخدمت 13 شركة الخدمة الجديدة.
دعونا نتذكر أنه وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية وغيرها من الأشياء العقارية وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" (214-FZ)، يتعين على المطورين الذين يقومون بجمع الأموال من المواطنين تقديم تقديم تقارير ربع سنوية إلى Moskomstroyinvest في موعد لا يتجاوز 30 يومًا بعد نهاية الربع.
الاستثناء هو التقارير الخاصة بالربع الرابع، والتي يقدمها المطور في موعد لا يتجاوز 90 يومًا بعد نهاية الربع.
كما أفاد سابقا نائب عمدة موسكو لسياسة التخطيط الحضري والبناء مارات خوسولينويجري حالياً إنشاء 418 عمارة سكنية في العاصمة بتمويل من المواطنين. لقد استثمر السكان بالفعل أكثر من 500 مليار روبل في البناء.
خدمة معلومات البوابة
