من الذي يعاني في النهاية من صفقة مرهقة ، وما هي تلك الصفقات؟
يحدث أن يبيع صاحب المنزل منزله بشروط غير مواتية. استغرق الأمر نقودًا عاجلة والبائع يعقد صفقة مع المشتري الذي يكون مستعدًا لشراء شقة بشكل عاجل. يمكن أن يكون سعر هذه الشقة أقل بكثير من القيمة السوقية. لكن أولئك الذين يرغبون في الشراء بسعر منخفض من السابق لأوانه أن يفرحوا ، لأن مثل هذه الصفقة في المحكمة قد يتم الاعتراف بها على أنها استعباد. إذا حُكم في القضية لصالح البائع ، فيُعاد العقار إليه أو تُدفع القيمة الحقيقية لموضوع البيع. تكمن دقة هذه الحالة في أنه من الضروري إثبات أن المشتري كان على علم بحالة حياة البائع الصعبة.
صفقة مشبوهة
هناك مواقف في الحياة يجب على البائع فيها بيع منزله بشكل عاجل وبتكلفة زهيدة. ولكن إذا احتاج فقط لإثبات أن هذه الصفقة غير المربحة قد تمت بالنسبة له على الرغم من حقيقة أن المشتري يعرف بحالتها ، فعندئذ يتم الاعتراف بهذه المعاملة في المحكمة على أنها استعباد. وأسباب ذلك هي المادة 179. وهناك العديد من الأمثلة ، سواء كان ذلك مرضًا خطيرًا أو دفع فواتير ، فلا يهم ، يقوم البائع بإخطار المشتري بأنه في وضع مالي صعب ، وبالتالي يحق له المطالبة بتعويض عن الخسائر المالية من خلال المحكمة.
نية البحث مهم جدا
ولكن في هذه الحالة ، قد يكون الأمر كذلك أن المشتري ليس لديه نية إجرامية ، ولا يضغط على البائع ، ويريد البائع نفسه لاحقًا إعادة منزله. وهذا يعني ، في هذه الحالة ، أن مثل هذه الصفقة ستذهب جانبًا بالنسبة للمشتري الواعي. لكن فترة التقادم للطعن في المعاملة هي سنة واحدة.
قد يتخذ المشتري ، بفهم مخاطر الطعن في المعاملة ، تدابير وقائية تجعل من الصعب القيام بذلك. على سبيل المثال ، الإفلاس أو تجريد الأصول هو واحد منهم. لذا فإن البائع عديم الضمير الذي يقرر إعادة الشقة لاحقًا قد لا يتمكن ببساطة من القيام بذلك لسبب عدم وجود أحد لتحصيله منه.
السعر مهم
للاعتراف بالصفقة على أنها استعباد ، فإن العديد من الحجج غير مطلوبة ، ولا يلزم سوى واحدة - سعر مخفض بشكل كبير. لكن هناك شرط صغير في القانون على أن الصفقة لا تنطبق على الاستعباد ، إذا كان المالك نفسه أميًا أو أبرمت الصفقة في نزاع. في هذه الحالة ، لا يتم حتى النظر في الاحتيال والنية المضللة والخبيثة.
وعلى الرغم من إنهاء الصفقة المرهقة ، تظهر الممارسة أنه من الصعب للغاية إثبات أن أحد المشاركين قد تصرف عمداً لتحقيق ربح. لذلك من الأفضل الانتباه إلى كل من البائع والمشتري.
أدى التطور السريع لسوق الأوراق المالية في الاتحاد الروسي إلى إنشاء العديد من المنظمات التي تسهل المعاملات مع الأوراق المالية. يكفي أن نتذكر "طفرة سوق الأوراق المالية" في الفترة 1990-1991 ، عندما تم تشكيل العديد من البورصات في روسيا بقدر ما هو موجود بصعوبة في بقية العالم. موضة 1993 - المودعين ومراكز المقاصة.
يهدف مؤلف هذا المقال ، بناءً على تجربة الدول المتقدمة وأحدث تجربة لسوق الأوراق المالية الروسية ، إلى تحديد المراحل الرئيسية وقواعد التعامل مع الأوراق المالية بإيجاز ، ومبادئ عمل المنظمات التي تشكل البنية التحتية للهيئة. سوق الأوراق المالية.
تتم المعاملة بالأوراق المالية (كما هو الحال مع أي سلعة أخرى) على عدة مراحل ، والمراحل الرئيسية لجميع المعاملات في البورصة هي كما يلي:
في هذه المقالة ، يتم النظر في جميع المراحل بشكل متسلسل في أكثر المصطلحات عمومية من أجل الحصول على فهم شامل لإجراءات عقد صفقة في سوق الأوراق المالية.
اختتام معاملة - المرحلة الأولى
المرحلة الأولى من الصفقة هي إبرام العقد. في المستقبل ، سنتحدث بشكل أساسي عن اتفاقية الشراء والبيع باعتبارها الصفقة الأكثر شيوعًا مع الأوراق المالية ، نظرًا لأن معظم مراحل أي معاملة ، التي تتم ، على سبيل المثال ، في شكل اتفاقية تبادل أو اتفاقية هدية ، لا تفعل ذلك. تختلف في أسلوبها عن المراحل الرئيسية لصفقة الشراء. المبيعات. في الوقت نفسه ، تختلف جميع أنواع المعاملات في الأوراق المالية تقريبًا عن بعضها البعض بشكل رئيسي في طريقة ومكان وإجراءات إبرام الاتفاقية المقابلة.
يمكن إبرام عقد بيع وشراء الأوراق المالية مباشرة بين المستثمرين - الأشخاص الذين يمتلكون هذه الأوراق المالية. ومع ذلك ، غالبًا ما يتم شراء وبيع الأوراق المالية بواسطة متخصصين يطلق عليهم الوسطاء. اعتمادًا على التشريعات الوطنية لبلد معين ، يمكن أن يكون السماسرة شركات وساطة مهنية وبنوك استثمار متخصصة وبنوك تجارية عالمية ومواطنين.
في معاملات البيع والشراء ، يمكن للوسطاء العمل إما كوكلاء بالعمولة على أساس اتفاقية العمولة ، أو كوكلاء على أساس اتفاقية العمولة. هذان النوعان من عمليات الوساطة ، مع كل أوجه التشابه الخارجي بينهما ، لهما عدد من الاختلافات الهامة.
في سوق الأوراق المالية اليوم ، يتم التوسط في الغالبية العظمى من المعاملات بين المستثمرين "النهائيين" من قبل السماسرة. بالإضافة إلى ذلك ، وكقاعدة عامة ، يعمل السماسرة كوكلاء بالعمولة.
من السمات المميزة لاتفاقية العمولة أن الوسيط (الوكيل بالعمولة) يتصرف نيابة عن موكله (الموكل) وليس نيابة عنه. يقوم الوكيل بالعمولة ، تنفيذا لاتفاق العمولة المبرم مع الموكل ، بإبرام صفقة البيع والشراء نيابة عنه.
نظرًا لحقيقة أن كلا من البائع "النهائي" والمشتري "النهائي" ، كقاعدة عامة ، يتم خدمتهما من قبل السماسرة المفوضين ، يتم إبرام اتفاقية البيع والشراء بين هؤلاء الوسطاء. بالإضافة إلى ذلك ، لا يتوسط المتخصصون في سوق الأوراق المالية في المعاملات بين المستثمرين فحسب ، بل يقومون أيضًا بإجراء العديد من المعاملات على نفقتهم الخاصة - سواء مع المستثمرين "النهائيين" أو فيما بينهم. وبالتالي ، فإننا نتحدث عن بيئة مهنية تهتم بتوحيد وتوحيد إجراءات التعامل مع الأوراق المالية.
في المستقبل ، يتم تخصيص الجزء الرئيسي من المقالة لفحص العلاقة بين هؤلاء المحترفين فقط في عملية تداول الأوراق المالية.
يجد المتخصصون في سوق الأوراق المالية طرقًا عديدة للتنظيم المشترك وتطوير قواعد التداول المقبولة عمومًا. الشكل التنظيمي الأكثر شهرة الذي ساهم في وضع قواعد دائمة وموحدة لإبرام صفقات البيع والشراء هو البورصة.
تفترض مبادئ تشغيل أي بورصة للأوراق المالية مسبقًا تكوينًا احترافيًا صارمًا للمشاركين ، ووجود إجراءات تداول واضحة ، وإضفاء الطابع المحلي على إبرام المعاملات في مكان معين مجهز بشكل خاص وفي وقت محدد بدقة ، ومراقبة قوية من قبل المجتمع المهني و تنظيم صارم من قبل الهيئات التنظيمية للدولة.
هناك العديد من أنظمة تداول الأوراق المالية المهنية الأخرى الأقل رسمية وغير المنظمة تقريبًا ، وأكثر تشتتًا جغرافيًا وغالبًا ما تكون غير منظمة من الناحية التنظيمية. إن مجموعة هذه الأنظمة ، التي تحدد مبادئها من خلال الممارسات المتبعة وتستند إلى حد كبير على العادات والقواعد "الافتراضية" المقبولة ، تسمى "السوق خارج البورصة".
تختلف تقنية إبرام اتفاقيات البيع والشراء في البورصة والأسواق خارج البورصة.
في البورصات "الكلاسيكية" ، تُبرم المعاملات بين المشاركين في تداول البورصة شفهياً أو في شكل تبادل أوراق نقدية قياسية. في تلك البورصات حيث تتم عملية التداول باستخدام التكنولوجيا الإلكترونية ، يتم تسجيل حقيقة المعاملة في الكمبيوتر التجاري المركزي للبورصة.
يعرف السوق خارج البورصة أيضًا عدة طرق أساسية لإتمام المعاملات: شفهيًا (عن طريق الهاتف مع تسجيل المفاوضات على شريط مغناطيسي) ، بالتلكس ، عبر شبكات إلكترونية متخصصة (على سبيل المثال ، صفقة رويترز).
في سوق الأوراق المالية المحترف اليوم ، نادرًا ما يتم إبرام الصفقات بالتوقيع المتزامن لوثيقة ثنائية مكتوبة من كلا الطرفين. يحدث هذا عادة في السوق الأولية ، عندما يقوم المحترفون بتوزيع الأوراق المالية الصادرة حديثًا في اتحاد عن طريق الاكتتاب.
نتيجة المرحلة الأولى من الصفقة هي قيام كل من المشاركين بإعداد وثائق المحاسبة الداخلية الخاصة به ، مما يعكس حقيقة المعاملة ومعاييرها الرئيسية. اعتمادًا على التقنية المستخدمة لإبرام المعاملات ، يمكن أن تكون هذه نماذج موقعة من اتفاقيات البيع والشراء ، وإدخالات في سجلات المعاملات ، ومذكرات السمسرة والسمسرة ، و "تقارير" المتداولين ، وعلامات على أشكال الأوامر المنفذة ، وملاحظات الأطراف المقابلة على المعاملات ، مطبوعات رسائل التلكس ، والإبلاغ عن ملفات الكمبيوتر والمطبوعات الورقية الخاصة بهم.
إن إتمام صفقة البيع والشراء ليس سوى بداية لسلسلة كاملة من الإجراءات المعقدة والمعقدة التي يجب تنفيذها قبل أن تصل الصفقة إلى نهايتها المنطقية - اللحظة التي ستكون فيها الأوراق المالية في النهاية ملكًا للمشتري ، وستصل الأموال أخيرًا إلى البائع.
يتم تحديد يوم إبرام عقد البيع في الأدبيات المهنية بالحرف "T" (من الكلمة الإنجليزية "تجارة" - "صفقة").
تتم بقية المعاملة في وقت لاحق. من المعتاد ربط يوم إنجازهم بيوم المرحلة الأولى - اليوم "T". على سبيل المثال ، إذا اكتملت جميع مراحل المعاملة بالكامل في يوم العمل الخامس بعد يوم إبرام العقد ، فإنهم يقولون إن المعاملة قد اكتملت في اليوم "T + 5".
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أيضًا أن ملكية الأوراق المالية التي يتم بيعها تنتقل إلى المالك الجديد ليس في وقت إبرام صفقة البيع والشراء ، ولكن فقط في وقت تنفيذها. حتى هذا الوقت ، لا يزال البائع هو مالك الأوراق المالية التي يتم بيعها في جميع مراحل الصفقة. تصبح هذه القاعدة ذات صلة ، على سبيل المثال ، عندما يقع دفع أرباح الأسهم أو أي حدث مهم آخر في الفترة بين إبرام صفقة مع ورقة مالية وتنفيذها. في هذه الحالة ، لا يزال لدى البائع الحق في استلام أرباح الأسهم والحقوق الأخرى الناشئة عن ملكية الورقة المالية.
مراجعة - المرحلة الثانية
تسمى المرحلة الثانية من صفقة البيع والشراء في سوق الأوراق المالية المحترف "التسوية" ، أو بالكامل - تسوية معاملات الصفقة المُبرمة (مقارنة التجارة ، مطابقة التجارة). تتمثل مهمة هذه المرحلة في تزويد الأطراف بفرصة حل جميع التناقضات العرضية في فهم جوهر وموضوع المعاملة المبرمة. هذا مهم جدًا في الأسواق التي تتم فيها المعاملات شفهيًا (شخصيًا أو عبر الهاتف) أو عن طريق تبادل الملاحظات. من المحتمل بشكل خاص سوء الفهم والأخطاء الفنية في مثل هذه الأنظمة.
تُستخدم المستندات التي تكمل المرحلة الأولى من المعاملة لإعداد مستندات تسوية خاصة مخصصة للاستخدام في المرحلة الثانية من المعاملة.
بعد إتمام الصفقة ، يجب على الأطراف تبادل مستندات التسوية المكتوبة الإضافية هذه ، والتي تكرر جميع المعلمات الأساسية للمعاملة. في العديد من أنظمة الصرف ، لا يتم تبادل مستندات التسوية مباشرة بين الأطراف ، ولكن يتم تنظيمه بواسطة نظام مصمم خصيصًا للتسوية. دورها ، كقاعدة عامة ، يتم لعبه إما عن طريق التبادل نفسه أو من قبل منظمة المقاصة التي تعمل بشكل وثيق مع البورصة.
في مرحلة التسوية ، يتحقق الأطراف من مستندات المحاسبة الداخلية الخاصة بهم (التي تم إعدادها بعد نتائج المرحلة الأولى) مع مستندات التسوية المستلمة من الطرف المقابل. إذا لم تكن هناك اختلافات ، فإن التسوية تعتبر ناجحة.
توصي المعايير والأعراف الدولية جميع أسواق الأوراق المالية الوطنية ببناء عملها بحيث يتم الانتهاء من التسوية ، بأي شكل يتم تنفيذه ، في موعد لا يتجاوز يوم "T + 1". يتم منح هذا اليوم بحيث يمكن للأطراف تحديد التناقضات المحتملة وتصحيحها في الوقت المناسب ، وإلغاء المعاملة أو تأجيل تنفيذها حتى الانتهاء من الإجراءات الخاصة. على أي حال ، إذا لم يتم تنفيذ التسوية ، فقد يواجه الطرفان ، عن طريق الخطأ ، فهم جوهرها ، بعد الانتقال إلى مرحلة الوفاء بالالتزامات بموجب الصفقة ، مشاكل كبيرة.
ومع ذلك ، في عدد من أنظمة التداول ، تم التخلي عن التسوية كإجراء خاص. في هذه الأنظمة ، يُعتبر أن الأطراف التي حددت معاملات المعاملة فور إبرام العقد توافق على تخطي مرحلة التسوية. هذا الخيار ممكن فقط عندما يكون الطرفان ، اللذان أبرما الصفقة ، متأكدين بنسبة مائة بالمائة من أنهم فهموا بعضهم البعض بشكل صحيح. يمكن أن توجد هذه الثقة الكاملة (أو شبه الكاملة) ، كقاعدة عامة ، في حالتين: أولاً ، عند إبرام صفقة كتابية بتوقيع اتفاقية واحدة مشتركة (وهو أمر نادر جدًا) ، وثانيًا ، في تبادل الكمبيوتر الحديث الأنظمة ، حيث يتم اعتبار الدخول إلى معاملة من الجهاز في نفس وقت الموافقة على التسوية. في هذه الحالات ، يمكن منع المسار الطبيعي الإضافي للأحداث إما عن طريق الإشراف الجسيم من قبل أحد الأطراف ، أو بسبب فشل فني خطير في تشغيل الكمبيوتر.
تسمى هذه المعاملات التي يبدو أنها "تتخطى" مرحلة التسوية "مغلقًا".
قد تكون المستندات النهائية للمرحلة الثانية ، اعتمادًا مرة أخرى على التقنية المستخدمة ، عبارة عن ملاحظات مكتوبة أو مطبوعات التلكس من الطرف المقابل أو ملفات الكمبيوتر أو المستندات المكتوبة (أوراق التسوية) من منظمة تسوية خاصة ، مما يؤكد حقيقة التسوية الناجحة. يتم نقل هذه المستندات إلى الأطراف المقابلة للمعاملة ، وهي أيضًا بمثابة مستندات واردة للمرحلة التالية من المعاملة.
المقاصة - المرحلة الثالثة
بعد اجتياز المعاملة (أو اجتيازها) بنجاح لمرحلة التسوية ، يكون دور المرحلة ، والتي تُعرف على أنها مقاصة.
تشير المقاصة عادة إلى مجموعة كاملة من الإجراءات التي تبدأ بعد التسوية وتنتهي مباشرة قبل تنفيذ المعاملة. خلافًا للاعتقاد الشائع ، لا تشمل المقاصة التحويلات المباشرة للأموال أو تحويلات الأوراق المالية. المقاصة هي ما يسبق المدفوعات النقدية وتسليم قيم الأسهم.
تتضمن مرحلة المقاصة عدة إجراءات متتابعة (أو مراحل فرعية).
الإجراء الأول هو تحليل مستندات التسوية النهائية للتأكد من صحتها وصحة تنفيذها. إذا انتهت مرحلة التسوية بتكوين ملفات الكمبيوتر ، فإن المقاصة تبدأ بالتحقق من مفاتيح التشفير وحماية المعلومات المستلمة.
إجراء المقاصة الثاني هو حساب مبلغ المال المراد تحويله وعدد الأوراق المالية التي سيتم تسليمها على أساس المعاملة. لذلك ، بالإضافة إلى مبلغ السداد مباشرة للورقة المالية المشتراة ، قد تخضع الضريبة على المعاملات مع الأوراق المالية والصرف والرسوم الأخرى للدفع. يمكن أيضًا تطبيق تسوية المطالبات المضادة التي نشأت في إطار معاملات مختلفة ويجب تنفيذها في نفس الوقت.
وتجدر الإشارة إلى أنه في وقت إبرام صفقة بيع وشراء الأوراق المالية ، يكتسب كلا الطرفين الحقوق والالتزامات. يكتسب المشتري الحق فيما يتعلق بالبائع للمطالبة بتسليم المبلغ المستحق من الأوراق المالية وفي نفس الوقت يصبح ملزمًا بدفع المبلغ المقابل من المال. يلتزم البائع بتسليم الأوراق المالية ويحق له المطالبة بالمبلغ المستحق له. وهكذا ، يصبح كل من البائع والمشتري ، بالنسبة لبعضهما البعض ، دائنين ومدينين. سيتم الوفاء بالتزاماتهم واستيفاء مطالباتهم فقط في المرحلة الأخيرة من الصفقة. في غضون ذلك ، في مرحلة المقاصة ، يتم تحديد وحساب مطالباتهم والتزاماتهم المتبادلة بوضوح.
يعتبر إجراء الحساب هو الأهم في مرحلة المقاصة بأكملها. هناك طرق عديدة لحساب كميات وكميات الأوراق المالية الواجب دفعها وتسليمها. العامل الرئيسي الذي يحدد الطريقة والإجراءات المحددة للحسابات هو الطريقة المختارة لتنظيم تعويض المطالبات المضادة.
في عدد من الأنظمة ، لا سيما في السوق التي لا تحتاج إلى وصفة طبية ، لا يوجد تعويض للمطالبات. يتم تنفيذ كل صفقة بشكل منفصل عن الصفقات الأخرى بما يتفق تمامًا مع المعايير التي تم إبرامها معها. في هذه الحالة ، في مرحلة المقاصة للبائع لكل معاملة محددة ، يتم حساب عدد الأوراق المالية التي يجب عليه تسليمها ومبلغ الأموال المستحقة له ، مطروحًا منها الرسوم والضرائب المختلفة. بالنسبة للمشتري ، لكل معاملة فردية ، يتم احتساب عدد الأوراق المالية المستحقة له والمبلغ المالي الذي يجب عليه دفعه للطرف المقابل ، بالإضافة إلى الضرائب والرسوم المختلفة. مثل هذه الحسابات ليست صعبة بشكل خاص.
يحدث التعقيد الدراماتيكي لإجراءات المقاصة عند تطبيق المعاوضة. تتم ممارسة تعويض المطالبات المضادة في معظم البورصات الحديثة. هدفها هو تقليل عدد المدفوعات وتسليم الأوراق المالية للمعاملات التي يبرمها أعضاء بورصة معينة. يبلغ معدل دوران البورصات الكبيرة عشرات الآلاف من المعاملات يوميًا ، ويتم شراء وبيع عشرات الملايين من الأوراق المالية خلال جلسة تبادل واحدة. إذا تم تنفيذ هذه المعاملات "واحد لواحد" ، فإن التبادلات ومؤسسات المقاصة الخدمية الخاصة بهم لن تكاد تتعامل مع تدفق المستندات هذا. وبالتالي ، يتم استخدام المعاوضة لتقليل العدد وتبسيط الخوارزمية لإجراء معاملات الدفع بناءً على نتائج تداول الصرف. وفي نفس الوقت ، فإن عملية المقاصة تعقد ، بشكل كبير في بعض الأحيان ، إجراء المقاصة. ومع ذلك ، فإن تكاليف المشاركين لتنظيم وصيانة عمل نظام المقاصة المركزي تكون أقل مقارنةً بتكاليفهم العامة المحتملة لإجراء مدفوعات وتسليم منفصلة لكل معاملة محددة.
يمكن أن تكون المقاصة ثنائية أو متعددة الأطراف. نادرًا ما يتم استخدام المعاوضة الثنائية - بشكل أساسي في السوق خارج البورصة في العلاقات بين شركاء الأعمال القدامى والموثوقين ، وكذلك في البورصات الصغيرة مع عدد صغير من المشاركين ودوران منخفض. باستخدام طريقة التعويض هذه ، في مرحلة المقاصة ، يتم خصم مطالبات أحد الأطراف المقابلة في أزواج (لكل زوج من الأطراف المقابلة) من مطالبات الطرف الآخر حتى يتم تضمين صافي الدين بعد جميع معاملات الفترة المحددة في الحساب يتم تحديد توازن طرف مقابل آخر. يمكن إجراء مثل هذا الحساب لكل من النقد والأوراق المالية (لكل نوع من الأوراق المالية على حدة). وتجدر الإشارة ، مع ذلك ، إلى أن طريقة المقاصة النقدية قد لا تكون دائمًا هي نفسها طريقة تعويض الأوراق المالية في نفس السوق. يتم تحديد ذلك من خلال الطريقة والنظام الذي يُفترض به إجراء الدفعة النهائية أو تسليم الأوراق المالية في المستقبل.
بنهاية إجراء المعاملة بالكامل ، يجب على كل مشارك الوفاء بالتزاماته وتلبية متطلباته. إذا تم تطبيق المعاوضة ، فإن الوفاء بالعديد من المطالبات "المضادة" يحدث في وقت واحد مع دفعة واحدة (التسليم) ، أي يتم تنفيذ أي عدد من المعاملات المبرمة خلال فترة معينة بين طرفين في نفس الوقت.
يمكن أن تكون المعاوضة متعددة الأطراف أيضًا من نوعين - بدون مشاركة منظمة المقاصة كطرف في المستوطنات وبمثل هذه المشاركة.
بالنسبة لأي من النوعين المذكورين أعلاه من المعاوضة متعددة الأطراف ، يبدأ الحساب (إجراء المقاصة الثاني) بحساب صافي المطالبات الخاصة به أو صافي الالتزامات لكل عضو مقاصة لجميع الصفقات المدرجة في الحساب لفترة محددة. في هذه الحالة ، يتم خصم جميع التزاماته من جميع مطالبات هذا المشارك ، وبالتالي يتم تحديد الرصيد الصافي.
يشار إلى الرصيد الناتج باسم "المركز". العنصر "مغلق" إذا كان الرصيد صفراً ، و "مفتوح" إذا لم يكن الرصيد صفراً. إذا كان الرصيد موجبًا ، أي. حجم مطالبات هذا المشارك يتجاوز التزاماته ، ثم يقال أن مشارك المقاصة لديه "مركز طويل الأجل". إذا كان الرصيد سلبيًا ، أي. عضو المقاصة مدين له بأكثر مما يدين به ، ثم يتحدث المرء عن "مركز قصير".
بناءً على نتائج المقاصة ، بين أعضاء المقاصة بشكل منفصل لكل نوع من الأدوات المالية والصناديق ، يتم تحديد أولئك الذين لديهم مراكز قصيرة (صافي المدينين) وأولئك الذين لديهم مراكز طويلة (صافي الدائنين).
يشير رصيد المطالبات المقابلة (المركز) ، الذي يتم تحديده عن طريق المقاصة ، إلى مقدار النقد أو الأوراق المالية بناءً على نتائج المقاصة التي يجب على كل مشارك تقديمها أو استلامها في المرحلة النهائية من المعاملة. يشار إلى هذه الدفعة أو الإيصال النهائي باسم "تصفية المركز" أو "تسوية المركز". بعد تسوية المركز ، يتم الانتهاء من الصفقات المدرجة في حساب هذا المركز واجتياز إجراءات المقاصة ، ويتم الوفاء بالالتزامات بموجبها.
التطبيق في مرحلة المقاصة لآلية المقاصة متعددة الأطراف مع حساب صافي مراكز المشاركين في المعاملات يشار إليه في المؤلفات الأجنبية باسم "المعاوضة".
يختلف نوعا المعاوضة متعددة الأطراف عن بعضهما البعض في كيفية تسوية الموقف في مرحلة المقاصة.
في إحدى طرق المقاصة المتعددة الأطراف ، بعد حساب أوضاع جميع أعضاء المقاصة ، يتم تحديد أزواج المشاركين من الدائنين والمدينين بطريقة تقلل إلى أدنى حد من عدد المدفوعات (عمليات تسليم الأوراق المالية) من المدينين إلى الدائنين. أطراف التسوية النهائية للمواقف هم نفس الأشخاص الذين شاركوا في الصفقات. في هذه الحالة ، يمكن أن تتغير مجموعة أزواج "الدائن - المدين" من دورة مقاصة إلى أخرى. هذه الطريقة جيدة في أنظمة التبادل وأنظمة OTC حيث تكون دائرة المشاركين ضيقة جدًا ، ولا تخضع للتغييرات السريعة ، ويكون للمشاركين وضع مالي متساوٍ تقريبًا ومستوى الائتمان والملاءة المالية.
بموجب طريقة أخرى ، تعمل منظمة المقاصة كطرف في تسوية مواقف المشاركين التجاريين. في هذه الحالة ، تتم تسوية وضع كل مشارك ضد منظمة المقاصة - فهي تعمل كدائن واحد لجميع المدينين ومدين واحد فيما يتعلق بجميع الدائنين ، أي تتم تسوية أوضاع جميع المدينين عن طريق الدفع (التسليم) لصالح منظمة المقاصة ، ويتم تسوية أوضاع جميع الدائنين عن طريق تلقي الأموال (الأوراق المالية) من منظمة المقاصة هذه. تسوية موقف المتداولين ضد هيئة المقاصة ، وليس ضد بعضهم البعض ، أي يشار إلى التغيير الكامل للأطراف في مرحلة التنفيذ مقارنة بمرحلة إبرام الصفقات في الأدبيات الأجنبية على أنها تجديد.
تعد طريقة الابتكار أكثر ملاءمة ، نظرًا لأن كل مشارك في مرحلة تنفيذ المعاملات لديه طرف مقابل واحد فقط - منظمة مقاصة ، يجب تحويل مبلغ الدين لصالحها أو يجب أن يتم تحويل الأموال المستحقة (أو الأوراق المالية) منها يتم استلام.
إنها طريقة الابتكار التي وجدت تطبيقها في الغالبية العظمى تقريبًا من أنظمة المقاصة. ويرجع ذلك إلى بساطته النسبية ، وراحته واستقلاليته عن عدد المشاركين ، فضلاً عن القدرة على إنشاء أنظمة تحكم موثوقة للمخاطر الناشئة.
الإجراء الثالث (المرحلة الفرعية) للمقاصة هو إعداد مستندات التسوية ، والتي يتم إرسالها للتنفيذ إلى نظام التسوية النقدية والنظام الذي يضمن تسليم الأوراق المالية. يتم تحديد النموذج والإجراءات الخاصة بتعبئة مستندات التسوية بواسطة هذه الأنظمة. يعتمد عدد مستندات التسوية التي سيتم إعدادها والمبالغ المبينة فيها (عدد الأوراق المالية) وتحديد الأطراف لتسديد المدفوعات والتسليم على أي من طرق المقاصة التي تم استخدامها في المرحلة السابقة.
سيكون تنفيذ مستندات التسوية هذه بمثابة إكمال (تنفيذ) المعاملات ذات الصلة.
أداء المعاملة - المرحلة الرابعة
التنفيذ هو المرحلة الأخيرة من الصفقة. يشمل التنفيذ الدفع النقدي وتسليم الأوراق المالية. يتم الدفع عن طريق نظام التسوية النقدية الذي اختاره المشاركون في المعاملات ، كما يتم تسليم الأوراق المالية من خلال النظام المختار المقابل.
قبل الشروع في وصف المبادئ 4 لتشغيل هذه الأنظمة ، من الضروري وصف المبادئ التي يتم بموجبها "تضمين" التنفيذ في التسلسل العام لمراحل المعاملة. هذا هو اليوم التالي لليوم " يجب أن يتم تنفيذ الصفقة.
يتم تحديد يوم تنفيذ الصفقة دائمًا عند إبرام اتفاقية الشراء والبيع المقابلة. أحيانًا يُشار إلى هذا اليوم في نص الوثيقة الثنائية بشأن إبرام الصفقة. ولكن غالبًا ما يحدد المشاركون المحترفون في سوق الأوراق المالية هذه الفترة بين إبرام الصفقة وتنفيذها ، والتي يتم تحديدها والعمل في السوق وفقًا لجميع القواعد والأعراف المعمول بها. كلما ارتفعت درجة تنظيم السوق ، كانت المصطلحات القياسية المطبقة في ذلك السوق أكثر وضوحًا وتوحيدًا. يجب أن يكون للمعاملات التي تتم في البورصة دائمًا جدول زمني محدد بدقة للمرور بجميع المراحل - من النهاية إلى التنفيذ.
إذا تم تنفيذ الصفقة في أقصر وقت ممكن لجميع الشروط القياسية الممكنة ، فإننا نتحدث عن معاملة "نقدية" أو معاملة "فتحة". على سبيل المثال ، في بورصة فرانكفورت للأوراق المالية ، يمكن تنفيذ الصفقة في أقرب وقت في ثاني يوم عمل بعد الدخول فيها. بالنسبة لبورصة نيويورك ، فإن الموعد النهائي لمعظم المعاملات النقدية هو خمسة أيام عمل بعد يوم الدخول فيها.
إذا كانت مدة تنفيذ معاملة في أي سوق أطول من الحد الأدنى للمدة المطلوبة لتنفيذ معاملة نقدية ، فإنهم يقولون إن هذه معاملة "عاجلة" ، أو معاملة "آجلة". على سبيل المثال ، الصفقة التي تم إبرامها في سوق الأوراق المالية الألمانية مع التنفيذ في اليوم الثالث أو أكثر من إبرامها سيتم اعتبارها معاملة آجلة.
تعرف الممارسة العالمية طريقتين رئيسيتين لتحديد الفترة بين تاريخ الإبرام وتاريخ تنفيذ المعاملات.
تم استخدام إحدى الطرق سابقًا في الأسواق الضيقة وغير النشطة ، وكذلك في الأسواق الكبيرة التي كانت في المراحل الأولى من تطورها (على سبيل المثال ، في المملكة المتحدة). وفقًا لهذه الطريقة ، تم تحديد فترة زمنية معينة (على سبيل المثال ، أسبوعان) ، تم خلالها إبرام المعاملات التي كان من المقرر تنفيذها في وقت واحد في تاريخ معين حدث بعد عدد معين من الأيام (على سبيل المثال ، سبعة تقويمات أيام) بعد نهاية هذه الفترة.
يتم استخدام الطريقة الثانية حاليًا في جميع البورصات تقريبًا وفي معظم أنظمة السوق خارج البورصة. وهي تشبه الطريقة الأولى مع التعديل وهي تقليص فترات عقد الصفقات إلى يوم واحد. وبالتالي ، فقد ثبت أن المعاملات التي تتم في غضون يوم عمل واحد يجب أن يتم تنفيذها في وقت واحد في تاريخ معين ، والذي يأتي بعد عدد محدد من أيام العمل بشكل واضح.
على سبيل المثال ، تخضع التداولات التي تتم يوم الاثنين لقواعد السوق في يوم الاثنين التالي ، أي في خمسة أيام عمل. في هذه الحالة ، يُقال إن الصفقات يتم تنفيذها في يوم "T + 5". ووفقًا للقاعدة ذاتها ، فإن الصفقات التي أبرمت يوم الثلاثاء يتم تنفيذها في يوم الثلاثاء التالي ، وهكذا دواليك.
بجانب. كما أوصت مجموعة 30 بتعيين حد أقصى للإطار الزمني الذي يجب أن تمر فيه المعاملة بجميع مراحلها حتى التنفيذ. هذه الفترة الموصى بها هي ثلاثة أيام ، مما يعني أنه يجب تنفيذ الصفقة في موعد لا يتجاوز "T + 3". تُمنح هذه الأيام الثلاثة للمشاركين في المعاملات والمؤسسات التي تخدم سوق الأوراق المالية من أجل تنفيذ المراحل الوسيطة للصفقة بكفاءة - التسوية والمقاصة.
وكلما طالت الفترة بين تاريخ إبرام الصفقة وتاريخ تنفيذها ، زادت مخاطر المشاركين في المعاملة. إذا أصبح أحد المشتركين ، الذي كانت حالته المالية مستقرة وقت إجراء المعاملة ، معسراً وقت تنفيذها ، فلا يجوز للطرف المقابل له استلام الأموال أو الأوراق المالية المستحقة. وكلما طالت الفترة بين إبرام الصفقة وتنفيذها ، زاد احتمال فشلها. لذلك ، من الناحية النظرية ، يجب تنفيذ الصفقة في يوم إبرامها.
ومع ذلك ، فإن تعقيد وشدة إجراءات التسوية والمقاصة ، والحاجة في كل مرحلة من التبادل المستمر للمعلومات بين منظمة المقاصة والمشاركين في المعاملات تجعل مهمة التنفيذ الفوري للصفقات صعبة. حتى في سوق الأسهم الأمريكية ، يتم تنفيذ معاملات الفتحات الأوسع والأكثر رحابة بشكل أساسي وفقًا لقاعدة "T + 5".
فقط التكنولوجيا الإلكترونية الحديثة يمكنها تسريع مرور جميع مراحل المعاملة إلى أقصر وقت ممكن. في مؤسسات التبادل والمقاصة الإلكترونية الحديثة ، تصل عملية اجتياز جميع مراحل الصفقة إلى يوم واحد ، وفي بعض الأحيان يتم إتمام الصفقة ويتم إجراء المقاصة في نفس اليوم. لكن الكثير يعتمد على كيفية دمج تداول المستندات الإلكترونية لمنظمات التبادل والمقاصة مع أنظمة التسويات النقدية وتسليم الأوراق المالية العاملة في بلد معين.
هناك قاعدة مهمة أخرى ، والتي يجب أن يستند إليها تنفيذ المعاملات ، وهي القاعدة المسماة "التسليم مقابل الدفع". يتعلق الأمر بالمبادئ التي يجب من خلالها مزامنة العمليتين المتوازيتين اللتين تشكلان مرحلة التنفيذ - الدفع النقدي وتسليم الأوراق المالية -.
هناك ثلاثة خيارات ممكنة من الناحية النظرية:
1) يتلقى المشتري الأوراق المالية المشتراة قبل استلام البائع للمال ؛
2) يتلقى البائع المدفوعات قبل استلام المشتري للأوراق المالية التي اشتراها ؛
3) كلتا العمليتين تحدثان في وقت واحد.
في الخيارين الأول والثاني ، يكون أحد طرفي الصفقة في وضع متميز ، والآخر في وضع غير مؤات. تنفيذ الصفقة ينطوي على الوفاء المتبادل للالتزامات من قبل الطرفين. قد يحدث أن يكون الطرف الذي تلقى أولاً ما هو مستحق له بموجب المعاملة غير قادر أو غير راغب في الوفاء بالتزاماته. في هذه الحالة ، سيتكبد الطرف الآخر خسائر.
فقط الوفاء المتزامن بالالتزامات من قبل كلا الطرفين يمكن أن يحميهما من المخاطر غير الضرورية المرتبطة بالإفلاس المحتمل أو سوء النية للطرف المقابل. يشار إلى هذا التنفيذ المتزامن باسم "التسليم مقابل الدفع" أو "التسليم مقابل الدفع" (DVP).
ليس من السهل فرض التسليم مقابل الدفع في السوق الثانوية. ومع ذلك ، يجب أن تهتم أي بورصة مالية وهيئة المقاصة الخدمية التابعة لها بإدخال الرقابة على الامتثال لمبدأ "طلب تقديم العروض". تعتمد الأشكال والآليات المحددة لمراقبة وتنفيذ مبدأ "الشراكة بين القطاعين العام والخاص" على كيفية ترتيب نظام التسوية النقدية ونظام توريد الأوراق المالية في بلد معين.
منظمة التسوية النقدية
يخدم أي نظام تسوية نقدي وطني إجمالي معدل دوران المدفوعات لبلد معين. التسويات النقدية على العمليات مع الأوراق المالية ليست سوى جزء من الوظائف التي تؤديها. تم تصميم أنظمة التسوية النقدية العادية بطريقة تجعلها غير مبالية بعلاقات الدفع التي يجب أن تخدمها.
تتم تسوية معاملات الأوراق المالية في سوق OTC ، كقاعدة عامة ، من خلال نظام التسوية المعتاد. ومع ذلك ، تتم التسويات الخاصة بالمعاملات التبادلية ببعض الخصائص المميزة.
تعرف الممارسة عدة طرق لتنظيم التسويات النقدية للصرف. وهي تختلف عن بعضها البعض في مدى تسوية معاملات الأوراق المالية بشكل منفصل عن معاملات التسوية الأخرى. من حيث المبدأ ، من المستحيل الاستغناء عن مثل هذا الفصل ، لأن تسويات الصرف تنطوي على تعويض المطالبات المضادة ، ولأن مؤسسات التبادل والمقاصة لا تعطي تعليمات لتحويل الأموال فحسب ، بل تتحكم أيضًا في مبدأ التسليم مقابل الدفع.
نموذج تسوية التبادل المستخدم في بلد معين ، كقاعدة عامة ، فريد في ميزاته. ومع ذلك ، بناءً على بعض التحليلات المعممة ، يمكن الاستشهاد بالخيارات الأكثر شيوعًا.
أحد أكثر الخيارات موثوقية (من حيث التحكم في المخاطر) هو الخيار الذي ينشئ فيه المشاركون في السوق نظامًا يعمل بالتوازي مع نظام التسوية العام. يستخدم هذا النموذج في عدد قليل من بورصات الأوراق المالية ، ولكن في كثير من الأحيان في معاملات الأوراق المالية الدولية.
الأمثلة النموذجية من الممارسات الدولية هي مراكز الإيداع والمقاصة الدولية EuroClair (بروكسل) و CEDEL (لوكسمبورغ). تقوم هذه المنظمات بفتح حسابات مراسلة بعدة عملات للبنوك والمنظمات الأخرى العاملة بشكل احترافي في تداول الأوراق المالية في السوق الدولية. يمكن إجراء التسويات بين المشاركين في هذه الأنظمة لمعاملاتهم المتبادلة على حسابات مراسلة في مراكز الإيداع والمقاصة هذه.
مثال آخر من أحدث الممارسات الروسية هو نظام التسوية لبورصة موسكو للعملة بين البنوك ، والذي تم استخدامه منذ مايو 1993 لتسوية المعاملات مع سندات الدولة قصيرة الأجل بدون قسيمة. يقوم التجار المشاركون في نظام التسوية MICEX بدفع مدفوعات متبادلة للسندات على حساباتهم المراسلة في هذا النظام.
ميزة هذا النموذج هي السرعة العالية نسبيًا للحسابات. يمكن لمنظمة التسوية إجراء تحويل من حساب الدافع إلى حساب المدفوع له في وقت قصير ، وعند استخدام التكنولوجيا الإلكترونية ، في نفس اليوم. في الوقت نفسه ، ليست هناك حاجة لتنظيم التحويلات بين البنوك واستخدام أنظمة تسوية أخرى ، والتي عادة ما تطيل وتبطئ إجراءات التسوية.
ميزة إيجابية أخرى لهذا النموذج هي أنه يجعل من الممكن التحكم في قدرة المشترين على دفع ثمن الأوراق المالية التي يشترونها. على سبيل المثال ، في تداول سندات الدولة الروسية قصيرة الأجل بدون قسيمة في بورصة MICEX ، هناك قاعدة يمكن بموجبها للمتداول التقدم بطلب لشراء السندات فقط إذا تم دعمها مسبقًا نقدًا في حسابه المراسل في نظام تسوية MICEX. ومع ذلك ، في الممارسة الدولية ، لا يتم استخدام هذه الفرصة تقريبًا بسبب حقيقة أن الحظر الأولي للأموال على حساب في نظام تسوية منفصل يأخذها لفترة زمنية معينة من معدل دوران المدفوعات المعتاد للمشترك.
يتمثل عيب النموذج بالتحديد في أن المشاركين في النظام لا يمكنهم في كثير من الأحيان استخدام الأرصدة الموجودة في حساباتهم بحرية في مراكز الإيداع والمقاصة المنفصلة لعمليات أخرى. إذا كانت فترة تحويل الأموال من نظام دفع عام إلى نظام منفصل والعكس صحيح ، في نفس الوقت ، تستغرق وقتًا طويلاً ، فإن هذا يؤثر على ربحية معاملات المشاركين. بالإضافة إلى ذلك ، فإن حقيقة أن أحد المشاركين لديه حسابات منفصلة للمعاملات العادية والمعاملات مع الأوراق المالية يجعل من الصعب إدارة السيولة.
النجاح في تحييد هذا النقص يعتمد على طريقة التفاعل القائمة بين نظام الاستيطان المتخصص ونظام الاستيطان الوطني. إذا كنا نتحدث عن نظام يخدم معدل دوران الصرف داخل بلد ما ، فإن طريقة التسوية المستخدمة في العلاقات بين البنك المركزي ذي الصلة ونظام تسوية الصرف لها أهمية كبيرة. مراكز الإيداع والمقاصة الدولية CEDEL و EuroClear ، التي تخدم بشكل أساسي سوق الأوراق المالية الدولية خارج البورصة ، ناجحة على وجه التحديد لأنها ، إلى جانب التفاعلات الجيدة مع العديد من الأنظمة النقدية الوطنية (التي تعمل هي نفسها بشكل موثوق تمامًا) ، تسمح بتسويات متعددة العملات ، التي يتم أخذها بشكل منفصل من قبل النظام النقدي لا يستطيع توفيره. بالإضافة إلى ذلك ، تسمح CEDEL و EuroClear للبنوك المشاركة بتسوية ليس فقط معاملات الأوراق المالية ، ولكن أيضًا المعاملات المالية الأخرى.
نماذج التسوية الأخرى للمعاملات في سوق الأوراق المالية بشكل أو بآخر تفترض مسبقًا مشاركة البنك المركزي للبلد المعني. تختلف هذه النماذج عن بعضها البعض في درجة مشاركة البنك المركزي في إجراءات التسوية. السمة المشتركة بينهما هي أن المدفوعات بين المدينين والدائنين للأوراق المالية لا تتم في حسابات منفصلة ، ولكن في حسابات مراسلة مشتركة للبنوك المشاركة مع البنك المركزي. هذا يبسط مهمة البنوك لإدارة السيولة ، ولا يتطلب وقتًا إضافيًا لمعالجة المدفوعات إلى نظام تسوية متخصص والعكس صحيح.
لنفكر في اثنين من أكثر الخيارات شيوعًا.
في أحد المتغيرات ، يتلقى البنك المركزي من مركز مقاصة البورصة حزمة من مستندات التسوية (على سبيل المثال ، أوامر الدفع - في شكل ورقي أو إلكتروني) ، والتي ينفذها عن طريق الخصم وإيداع الحسابات المراسلة للبنوك المشاركة في التسويات. يتم تحويل مستندات التقارير النهائية عن التسويات التي تم إجراؤها من قبل البنك المركزي إلى البنوك التجارية المشاركة في التسويات ومركز مقاصة الصرف للتسوية اللاحقة. يمكن أن يكون أطراف التسويات المنفذة هم البنوك التجارية - المشاركون أنفسهم ومراكز المقاصة - اعتمادًا على الطريقة المطبقة للمقاصة المتعددة الأطراف للمطالبات المتبادلة. البنك المركزي نفسه ليس طرفا في التسوية.
هناك خيار آخر ، على العكس من ذلك ، يفترض المشاركة المباشرة للبنك المركزي في المستوطنات كأحد الطرفين. ينطبق هذا الخيار عندما تقوم منظمة المقاصة بعمل المعاوضة متعددة الأطراف لمطالبات والتزامات المشاركين. في هذا النموذج ، يتم تسوية مواقف المشاركين ليس ضد هيئة المقاصة ، ولكن ضد البنك المركزي. وبالتالي ، يتم تنظيم تطبيق طريقة "الابتكار" بمشاركة البنك المركزي. يقوم البنك المركزي ، الذي يتلقى من منظمة المقاصة بيانات عن أوضاع المشاركين المراد تسويتها ، بشطب الأموال من المدينين لصالحه إلى حساب وسيط خاص وتحويل الأموال إلى الدائنين من هذا الحساب الوسيط.
يتم دائمًا اختيار آلية تسوية محددة لنظام تداول أوراق مالية معين بعد تطوير الأنظمة والإجراءات للتحكم في المخاطر الناشئة عن المعاملات مع الأوراق المالية. في المستقبل ، سننظر بالتفصيل في أنواع المخاطر وطرق السيطرة عليها ، ونعود إلى فحص دور البنك المركزي في هذه الآلية.
تنظيم توريد الأوراق المالية
هناك طريقتان محتملتان لتزويد الأوراق المالية بناءً على نتائج المعاملة - عن طريق نقل شهادات الأوراق المالية من أيدي المالك السابق إلى يد المالك الجديد ، أو عن طريق نقل هذه الأوراق المالية من حساب المالك القديم إلى الحساب للمالك الجديد في منظمة متخصصة - الوديع.
الإيداع هو منظمة تخزن الأوراق المالية لعملائها وتحتفظ بهذه الأوراق المالية (جمع وتوزيع الفوائد ، توزيعات الأرباح ، إلخ).
يمكن أن تكون جهات الإيداع ، وفقًا لتشريعات الدولة المعنية ، بنوكًا ومنظمات أخرى تعمل بشكل احترافي في سوق الأوراق المالية ومؤسسات الإيداع والمقاصة المتخصصة.
تدخل جهات الإيداع في اتفاقيات مع عملائها بشأن الاحتفاظ بحسابات الأمانة (حسابات الأوراق المالية). وتنص هذه الاتفاقيات على التزام جهة الإيداع بقبول الأوراق المالية للعملاء لحفظها ، وخدمة الأوراق المالية المقبولة ، وإصدار شهادات الأوراق المالية للعملاء بناءً على طلبهم ، وكذلك إعادة تسجيل حقوق الملكية بناءً على طلب الملاك. على الأوراق المالية المخزنة لصالح أشخاص آخرين. يشار إلى العملية الأخيرة على أنها "تحويل" على حسابات الأوراق المالية.
يجوز لمالك الأوراق المالية المحفوظة في جهة الإيداع والمسجلة في حساب الحفظ أن يطلب من الوديع تحويل هذه الأوراق المالية لصالح مالكها الجديد. يقوم الوديع ، بعد استلام هذا الأمر ، بخصم (خصم) الأوراق المالية من حساب الأوراق المالية للمالك القديم وإيداع (ائتمانات) هذه الأوراق المالية في حساب المالك الجديد. تشبه هذه العملية عملية تحويل الأموال. تظل شهادات الأوراق المالية المحولة نفسها في قبو (آمن) الوديع دون تحريك. فقط حالة سجلات المحاسبة لتغييرات الإيداع ، أي الأوراق المالية المخزنة مسجلة الآن لدى المالك الجديد.
يتم تنفيذ عمليات تسليم الأوراق المالية لجميع المعاملات تقريبًا في سوق الأوراق المالية المحترف فقط عن طريق التحويلات من خلال حسابات الحفظ في أماكن الإيداع التي تخدم السوق ذات الصلة.
تعمل أي بورصة بشكل وثيق مع أي منظمة تعمل كجهة إيداع للأوراق المالية المتداولة في هذه البورصة.
بعد نتائج المقاصة ، يتلقى المودع مستندات تسوية تحتوي على إشارة إلى الخصم والائتمان لحسابات المشاركين في التداول. ويشكل تنفيذ الوديع لهذه الأوامر وفاءً بالتزاماته بتسليم الأوراق المالية. بعد تنفيذ أوامر تحويل الأوراق المالية ، يتلقى المشاركون في التداول وهيئة المقاصة مستندات الإبلاغ - كشوف حسابات الإيداع الخاصة بالتحويلات التي تم إجراؤها.
الهيكل التنظيمي لسوق الأوراق المالية
تنظم المؤسسات التي تضمن سير سوق الأوراق المالية المهنية المرور الموحد المستمر للصفقات عبر جميع المراحل. المنظمات الرئيسية التي "تحافظ" على البنية التحتية لسوق الأوراق المالية هي البورصات ومؤسسات المقاصة والمستودعات.
يعتمد التوزيع المحدد للمسؤوليات لتنفيذ المراحل الفردية للمعاملات من قبل المنظمات المختلفة على خصائص سوق الأوراق المالية في بلد معين.
المقاصة أمر أساسي لعملية المعاملة بأكملها. يعتمد شكل سوق الأوراق المالية نفسه إلى حد كبير على تصميم النظام المسؤول عن إجراءات المقاصة.
بالإضافة إلى إجراءات المقاصة نفسها ، في أنظمة سوق الأوراق المالية الوطنية المختلفة ، قد تكون منظمة المقاصة مسؤولة عن المراحل الأخرى ذات الصلة بالصفقة ، أي التسوية ، وأداء وظائف الوديع ، وتنظيم التسويات النقدية.
على سبيل المثال ، تؤدي منظمات الإيداع والمقاصة الدولية CEDEL و EuroClear وظائف مركز المقاصة ونظام الإيداع والتسوية في وقت واحد. في ألمانيا ، يعمل الاتحاد النقدي الألماني كمركز مقاصة ومودع ، ويتم إجراء التسويات بناءً على نتائج المعاملات في سوق الأوراق المالية المحترف من خلال Deutsche Bundesbank.
يتم تنظيم إبرام المعاملات في سوق الأوراق المالية المهنية من خلال البورصات. معاملات سوق OTC لا مركزية بشكل عام. ومع ذلك ، تعرف الممارسة العالمية عددًا من الأنظمة التي تتوسط في إبرام المعاملات بين المشاركين في السوق ، ولكنها ليست بورصات. تختلف طبيعة مشاركة هذه الأنظمة في إبرام المعاملات - من وساطة المعلومات إلى وظائف التبادل تقريبًا لإصلاح المعاملات بين الأطراف. وأشهر الأمثلة هي الجمعية الوطنية للاقتباس الآلي لتجار الأوراق المالية (NASDAQ) ، ونظام رويترز للتداول الدولي ، ونظام IBIS الألماني ، ونظام PMI السويدي.
عادة ما يتم إجراء تسوية معاملات الصرف من قبل البورصة نفسها. ومع ذلك ، في بعض الحالات ، يُعهد بتنظيم التسوية إلى منظمة المقاصة التي تخدم البورصة المعنية. يتم إجراء تسوية المعاملات خارج البورصة من قبل المشاركين أنفسهم بطريقة لامركزية ، وإذا تم إبرام الصفقة باستخدام أنظمة خاصة للسوق خارج البورصة ، فإنهم ، كقاعدة عامة ، يتولون وظائف تنظيم المصالحة.
هناك أوقات يتم فيها توفير جميع مراحل المعاملات مع الأوراق المالية المتسلسلة من البداية إلى النهاية بواسطة مؤسسة واحدة - البورصة.
ومن الأمثلة على ذلك بورصة العملات بين البنوك في موسكو ، التي بدأت التداول في مايو 1993 في سندات حكومية قصيرة الأجل بدون قسيمة (GKO). تنظم MICEX ، من تلقاء نفسها ، مرور المعاملات مع GKOs بالتسلسل عبر جميع المراحل.
الصفقات التي يتم إبرامها في MICEX بين التجار المشاركين تتجاوز بعد ذلك مرحلة المصالحة (أي ، يتم التعرف عليها على أنها "مقفلة" ومغلقة). بعد نهاية جلسة التداول ، يتم حساب رصيد التسويات والتسليمات لكل مشارك باستخدام المعاوضة. تتم عمليات تحويل الأموال وتسليم الأوراق المالية المتسلسلة في نظام التسوية MICEX ومستودع MICEX على حسابات المتعاملين المشاركين بناءً على نتائج حساب الرصيد لكل منهم. يتم تنفيذ المعاملات ، سواء في نظام التسوية أو في مستودع إيداع MICEX ، مقابل البورصة نفسها باستخدام طريقة "الابتكار" ، أي يتم خصم الأموال (الأوراق المالية) من حسابات المدينين إلى الحساب المؤقت الداخلي لمؤسسة MICEX ، ثم تحويلها لصالح الدائنين من هذا الحساب المؤقت.
اختارت البورصة الروسية الدولية للعملة والأوراق المالية (RMVSE) مجموعة أخرى في بناء البنية التحتية لمعاملات الأوراق المالية. إنه يتوسط فقط في إبرام المعاملات وتسوية معلمات المعاملات بين المشاركين. يتم تعيين وظائف المقاصة (باستخدام المقاصة) وخدمات الحفظ لمركز الإيداع والمقاصة Cash Union ، وهي شركة تابعة لـ RICEX. تتم التسويات النقدية أثناء تنفيذ المعاملات على الحسابات المراسلة للبنوك المشاركة مع البنك المركزي للاتحاد الروسي.
مخاطر تنفيذ المعاملات في سوق الأوراق المالية
في هذه المقالة ، لن ننظر في المخاطر المرتبطة بالأوراق المالية المتداولة في سوق الأوراق المالية. موضوع الاعتبار هو مخاطر محددة تنشأ فيما يتعلق بتصميم معين لنظام المقاصة وتنفيذ المعاملات ، بغض النظر عن نوع وطبيعة الأدوات المالية نفسها.
هناك نوعان من مصادر المخاطرة في عملية تداول الأوراق المالية.
ينبع أحد مصادر المخاطر من حقيقة أن فترة زمنية معينة يجب أن تنقضي دائمًا بين مرحلة الدخول في معاملة ومرحلة تنفيذها. إذا كان كلا الطرفين في وقت إبرام الصفقة ميسورًا ، فلا يوجد ضمان مطلق بأن هذا الوضع سيظل بالضرورة حتى لحظة تنفيذ الصفقة.
إذا اتضح ، بحلول الوقت الذي يتم فيه تنفيذ الصفقة ، أن أحد الطرفين لا يستطيع الوفاء بالتزاماته بموجب الصفقة (دفع الأموال أو تسليم الأوراق المالية) ، فإن الطرف الثاني ، الميسر ، عند رؤية مثل هذا الموقف ، سيكون بطبيعة الحال لا تفي بالتزاماتها تجاه الطرف المقابل عديم الضمير ... ستبقى الصفقة غير منفذة. قد يبدو أن الطرفين قد افترقا للرضا المتبادل. ومع ذلك ، فهي ليست كذلك. يمكن للطرف الموسر أن يتوقع أن تجلب لهم الصفقة الملغاة ربحًا. على سبيل المثال ، اشترت في صفقة لم يتم الوفاء بها مثل هذه السندات المالية التي يمكن إعادة بيعها بربح بسبب ارتفاع الأسعار. ومع ذلك ، فشلت الصفقة ، ولم يتم شراء الأوراق المالية ولا يمكن إعادة بيعها. ونتيجة لذلك ، فقد الطرف حسن النية المنفعة المالية. يمكنها إتمام معاملة متكررة مع طرف مقابل آخر لشراء الأوراق المالية ومحاولة استرداد المعاملة الفاشلة ، ولكن لا يمكن لأحد أن يضمن أن هذه المعاملة يمكن أن تحقق نفس الفوائد. بالإضافة إلى ذلك ، قد يتطور وضع السوق بطريقة قد لا تفشل فيها المعاملة المتكررة في تحقيق الربح فحسب ، بل قد تؤدي أيضًا إلى الخسائر. يعتمد الموقف المحدد وخطورة المشاركين دائمًا على حركة الظرف. يشار إلى هذه المخاطر باسم "مخاطر تكلفة الاستبدال". ترتبط هذه المخاطر أيضًا بحقيقة أن الطرف المتضرر ، دون استلام الأموال أو الأوراق المالية المتسلسلة المستحقة له ، لن يكون قادرًا ، بدوره ، على الوفاء بالتزاماته تجاه الأطراف الثالثة. في هذه الحالة ، من أجل الوفاء بالتزاماتها تجاه الأطراف الثالثة في الوقت المناسب ومنع سلسلة من عدم السداد ، قد تضطر إلى إبرام صفقة مماثلة بشروط غير مواتية لنفسها.
يرتبط المصدر الثاني للمخاطر بحقيقة أنه أثناء تنفيذ المعاملة ، قد لا يحدث الدفع النقدي والتسليم المقابل للأوراق المالية المتسلسلة في وقت واحد. إذا أوفى أحد الطرفين بالتزاماته بموجب الصفقة المبرمة ، ولم يتمكن الطرف الآخر من الوفاء بالتزاماته (على سبيل المثال ، بسبب الإفلاس أو النقص المؤقت في الأموال أو الأوراق المالية اللازمة) ، فعندئذٍ بالنسبة للطرف حسن النية ، فإن الصفقة غير المنجزة نصف تتكبد خسارة فورية مباشرة. يشار إلى مخاطر تكبد مثل هذه الخسارة على أنها "الخطر الرئيسي" ، حيث إن كامل المبلغ المتضمن في المعاملة معرض لهذه المخاطر. هذه المخاطر أكثر خطورة من مخاطر الخسائر عند سداد صفقة غير محققة بالكامل. نتيجة لعدم التنفيذ الجزئي للصفقة ، فإن الطرف المصاب بحسن نية لا يفقد الربح ويخاطر بخلق سلسلة من عدم السداد فحسب ، بل يتكبد أيضًا خسائر مباشرة.
هناك نوع ثالث من المخاطر يرتبط بالنوعين الأولين ويمكن أن ينشأ في نفس الظروف. يشار إلى هذا النوع من المخاطر باسم "مخاطر السيولة". ينشأ عندما يقوم الطرف عديم الضمير ، مع بقاءه ملتزماً بشكل عام ، بتأخير مؤقت فقط في الوفاء بالتزاماته تجاه الصفقة المبرمة. إذا أصبح هذا واضحًا في الفترة الفاصلة بين إبرام الصفقة وتنفيذها ، فسيتم ببساطة تأجيل التنفيذ من قبل الطرفين إلى وقت لاحق. إذا اتضح هذا بعد وفاء الطرف حسن النية بالتزاماته بالفعل ، فسيتم تأجيل الجزء الثاني فقط من الصفقة في الوقت المناسب. في كلتا الحالتين ، سيتم تنفيذ المعاملة وإتمامها بالكامل ، ولكن لفترة أطول فقط.
ومع ذلك ، في كلتا الحالتين ، يتحمل الطرف حسن النية مخاطر التقصير في الوفاء بالتزاماته تجاه الأطراف الثالثة بموجب المعاملات الأخرى. وبالتالي ، هناك خطر حدوث سلسلة من عدم المدفوعات.
إذا عانى بائع الأوراق المالية ، ولم يتلق الدفعة المقابلة التي كان يعتمد عليها ، فإن هذا البائع يحتاج إلى اقتراض المبلغ المفقود في مكان ما من أجل دفع الشخص الذي يدين له بدوره في معاملات أخرى.
إذا كان المشتري قد عانى ، ولم يتلق تسليمًا مضادًا للأوراق المالية في الوقت المناسب ، فيجب على هذا المشتري إما اقتراض هذه الأوراق المالية من شخص ما ، أو شراء هذه الأوراق المالية من خلال اجتذاب قرض نقدي من أجل الوفاء بالتزاماته الخاصة بالتوريد الأوراق المالية ولكن المعاملات الأخرى ...
وبالتالي ، يتحمل الطرف المتضرر تكاليف إضافية لجمع الأموال لحل المشاكل المؤقتة المتعلقة بالسيولة ، فضلاً عن التكاليف العامة الإضافية لعمليات التعويض.
من بين الأنواع الثلاثة للمخاطر الموضحة أعلاه (مخاطر التعويض ، مخاطر فقدان رأس المال ، مخاطر السيولة) ، يمكن التخلص تمامًا من نوع واحد فقط من أنواع المخاطر الثلاثة الموضحة أعلاه بواسطة الصناديق الخاصة للمؤسسات التي تخدم سوق الأوراق المالية - مخاطر خسارة أصل مبلغ الدين. يحدث القضاء على هذه المخاطر إذا تم تطبيق مبدأ التسليم مقابل الدفع. الشيء الرئيسي في هذا المبدأ هو منع الدفع النقدي غير المتزامن وتسليم الأوراق المالية. وفقًا لهذا المبدأ ، تحدث كلتا العمليتين في وقت واحد ويتم تنفيذ المعاملة في الوقت المحدد ، أو لا يتم تنفيذ أي من العمليات على الإطلاق. في الحالة الأخيرة ، إما أن الصفقة لا يتم إبرامها على الإطلاق ، وكل ذلك يعود إلى مخاطر السداد ، أو يتم تنفيذ الصفقة في وقت لاحق ، وكل ذلك يعود إلى مخاطر السيولة.
هناك العديد من النماذج والآليات لفرض مبدأ "طلب تقديم العروض" ، والذي يقضي تمامًا على مخاطر فقدان رأس المال.
إن أبسط طريقة هي إنشاء مثل هذا النظام ، عندما يتم تسليم الأوراق المالية والدفع النقدي داخل نفس المنظمة ، على سبيل المثال ، داخل البنك المركزي ، ونظام الإيداع والمقاصة ، والبورصة. في مثل هذه الآلية ، من السهل جدًا التحكم في تزامن عمليات الترحيل في الحسابات النقدية وحسابات الإيداع.
يكون الأمر أكثر صعوبة في النظام عندما تتم التسويات النقدية وتسليم الأوراق المالية في إطار مؤسسات مختلفة. في هذه الحالة ، تتحمل المنظمة (عادة مركز المقاصة) مسؤولية تنسيق إجراءات نظام التسوية النقدية والجهة الوديعة لتنفيذ معاملات الأوراق المالية.
غالبًا ما تُستخدم المخططات حيث يُجبر نظام المقاصة على إعادة حساب نتائج الموازنة. يحدث هذا عندما لا يتمكن أحد المشاركين في السوق من الوفاء بالتزاماته بعد سحب صافي رصيد المقاصة. يتم استبعاد معاملاته في اليوم المقابل من النظام العام للمعاملات ويتم إعادة حساب الالتزامات المتبادلة للمشاركين الآخرين في السوق باستخدام مبدأ المعاوضة. هذه الطريقة ليست دائما مريحة ومرهقة للغاية. والحقيقة هي أن معاملات المشترك المعسر ، "المستبعدة" من حساب يوم معين ، قد تنتهك ميزان التزامات المشاركين الآخرين ، وستكون هناك مخاطر سلسلة من عدم السداد.
كقاعدة عامة ، يتم استخدام آلية إعادة حساب الأرصدة المتعددة الأطراف حيث يمكن لأنظمة التسوية والحفظ تنفيذ دورتين تشغيل على الأقل في اليوم. في هذه الحالة ، يتم استخدام الدورة المتكررة (التي يتم إجراؤها عادةً في فترة ما بعد الظهر) من قبل المشاركين في السوق من أجل الحصول على الوقت لإبرام وتنفيذ صفقات "إطلاق النار" على الائتمان أو سوق الأوراق المالية. يقوم المشاركون في السوق بدافع الضمير بتعويض التزاماتهم القسرية بهذه المعاملات ، والتي ظهرت خلال دورة التشغيل الأولى (الصباحية) نتيجة النقص في النقد أو الأوراق المالية من الأطراف المقابلة عديمة الضمير.
كقاعدة عامة ، يعمل البنك المركزي للبلد المعني كطرف يقدم الخدمات لإبرام صفقات "إطلاق النار".
من حيث المبدأ ، لا يمكن القضاء على مخاطر التعويض والسيولة من خلال البنية التحتية لسوق الأوراق المالية. الحقيقة هي أن هذه المخاطر تنشأ غالبًا لأسباب خارج نطاق تأثير المنظمات التي تخدم سوق الأوراق المالية. لذلك ، هناك دائمًا خطر الإفلاس أو خطر الإفلاس المؤقت لأي موضوع من مواضيع اقتصاد السوق. إذا كان هذا الكيان متورطًا في معاملات مع الأوراق المالية ، فقد تؤثر هذه المخاطر على الأطراف المقابلة في سوق الأوراق المالية.
هذا لا يعني ، مع ذلك ، أن البنية التحتية لسوق الأوراق المالية يجب أن تكون غير مبالية بهذه المخاطر. على العكس من ذلك ، تبين الممارسات العالمية أن المخاطر غير القابلة للإزالة يمكن ويجب السيطرة عليها وتقليلها إلى مستوى مقبول.
يتم استخدام الطرق التالية للتحكم وتقليل المخاطر غير القابلة للإزالة ، والتي تعتمد مجموعاتها المحددة على خصائص سوق معين.
أولاً ، تفرض أسواق الأوراق المالية ، وخاصة مؤسسات المقاصة ، حدًا أدنى من المتطلبات على التكوين المهني للمشاركين ، ووضعهم المالي وحتى سمعتهم. لا يمكنك أن تصبح عضوًا في بورصة أو مؤسسة مقاصة دون تحقيق مؤشرات الأداء والموثوقية المطلوبة. لا يمكنك أن تظل عضوًا في بورصة أو منظمة مقاصة ، بعد أن خفضت مؤشراتك المالية خلال فترة العضوية إلى ما دون المؤشرات المطلوبة.
من الواضح أنه كلما زادت موثوقية كل من المشاركين في النظام ، قلت المخاطر التي يتعرض لها جميع المشاركين الآخرين. ومع ذلك ، من الممكن وضع مثل هذه المتطلبات التي لن يتمكن سوى عدد قليل من مواجهتها. في هذه الحالة ، سيكون النظام موثوقًا للغاية ، ولكنه غير فعال بسبب دائرة ضيقة من المشاركين. تتمثل مهمة منظمي البنية التحتية لسوق الأوراق المالية في إيجاد حل وسط مقبول بين موثوقية النظام وحجمه.
ثانيًا ، يمكن لمنظمات التبادل والمقاصة وضع حدود مختلفة على معاملات المشاركين.
مثال نموذجي هو وضع حد أقصى لحجم مركز قصير لكل مشارك. في حالة قيام أي مشارك تجاري بإبرام مثل هذا الحجم من المعاملات مما جعله مدينًا لمبلغ الحد ، فإنه يُحظر أيضًا على هذا المشارك إتمام المعاملات التي قد يزيد فيها مبلغ دينه. من الواضح أنه كلما كانت الحدود أكثر صرامة ، كلما انخفض حجم الديون المتبادلة للمشاركين ، مما يعني انخفاض المخاطر. ومع ذلك ، فإن التشديد المفرط للحدود يؤدي إلى انخفاض في معدل دوران التجارة وركود السوق. هناك حاجة إلى المفاضلة بين الموثوقية وحجم السوق.
ثالثًا ، تقدم منظمات المقاصة طرقًا لتوزيع المخاطر بين جميع المشاركين في النظام. تطبيق المعاوضة والابتكار أمثلة نموذجية.
المعاوضة ، أو حساب الرصيد الصافي للمطالبات أو الالتزامات (المراكز) لكل مشارك ، تحدد مقدار مطالبات كل دائن لجميع المدينين أو مبلغ دين كل مدين فيما يتعلق بجميع الدائنين دون تحديد أزواج محددة "المدين -الدائن ". في هذه الحالة ، إذا فشل أحد المدينين في الوفاء بالتزاماته ، يمكن توزيع المخاطر بالتساوي بين جميع الدائنين.
التحديث ، أو تنفيذ التداولات ليس في أزواج ، ولكن ضد منظمة المقاصة ، يجعل من الممكن تركيز إدارة المخاطر تقنيًا في مركز واحد وتطبيق الأساليب الموضحة أدناه.
رابعًا ، يمكن للمتداولين إنشاء صندوق احتياطي خاص للتعويض عن الخسائر الناجمة عن عدم التنفيذ أو التنفيذ غير المناسب للمعاملات من قبل المشاركين الأفراد. كقاعدة عامة ، يتم تكليف منظمة المقاصة بإدارة موارد هذا الصندوق الاحتياطي وإنفاقها للغرض المقصود منها.
خامساً ، يمكن للمشاركين في سوق الأوراق المالية ، بمساعدة منظمة المقاصة ، إنشاء نظام لتوزيع الخسائر في حالة حدوثها بسبب فشل بعض المشاركين في الوفاء بالتزاماتهم بموجب المعاملات. على سبيل المثال؛ يمكن إثبات أنه في حالة تقصير مدين واحد ، لا يتلقى جميع الدائنين في اليوم الحالي نصيبهم من الخسائر.
سادساً ، تستخدم منظمة المقاصة نفسها أو المشاركين التجاريين من خلال منظمة المقاصة آلية الإقراض لأولئك المدينين الذين يواجهون صعوبات مؤقتة في الدفع. في هذه الحالة ، يمكن للمقرض أن يكون كلا من المشاركين أنفسهم (في الأسهم) ومنظمة المقاصة على حساب أموالهم الخاصة أو المخصصة.
سابعا ، قد يكون هناك ضامن خارجي كبير يفترض تغطية الخسائر في حالة عدم تنفيذ المعاملات (وهو ما يحدث في كثير من الأحيان) أو (الذي يحدث في كثير من الأحيان) يضمن توفير الائتمان للمشاركين في النظام أو منظمة المقاصة لتغطية الخسائر أو إقراض مشارك معسر مؤقتًا في النظام. وبالتالي ، فإن مخاطر سلسلة عدم المدفوعات لا يتم إعادة توزيعها ببساطة داخل دائرة المشاركين في السوق ، ولكن يتم إزالتها جزئيًا من المشاركين في السوق وتحويلها إلى ضامن خارجي. في الوقت نفسه ، يحق للضامن تقديم متطلباته الخاصة لتصميم نظام سوق الأوراق المالية من أجل حماية نفسه من المخاطر غير الضرورية من خلال هذه المتطلبات.
يمكن أن يكون الضامن الخارجي مجموعة من البنوك الكبيرة أو الشركات المالية. ومع ذلك ، فإن الخيار الأكثر أمانًا هو جلب بنك مركزي مناسب كضامن. ملاءة البنك المركزي أمر لا شك فيه. يمكن للبنك المركزي أن يسدد المدفوعات على حساب منح القروض مباشرة إلى حسابات البنوك المشاركة في نظام التسوية المركزي الخاص به ، والذي عادة ما يكون أسرع وأكثر موثوقية. بالإضافة إلى ذلك ، فإن البنك المركزي ، بمعنى ما ، هو شخص محايد في الصراع التنافسي للمشاركين في السوق ، ومشاركته لا تؤدي إلى تفاقم التناقضات التنافسية غير الضرورية بين مختلف المجموعات المالية.
يمكن تطبيق آليات التحكم وإدارة المخاطر المذكورة أعلاه في أسواق مختلفة في مجموعات مختلفة - معًا وواحدة في كل مرة. كل جزء من سوق الأوراق المالية الوطنية ، كل بورصة تجد طريقتها الفريدة للجمع بين آليات الرقابة. في الوقت نفسه ، يجب على منظمي ومنشئي البنية التحتية لسوق الأوراق المالية إيجاد حل وسط مقبول بين صلابة النظام وموثوقيته من جهة وتكوين المشاركين وكذلك معدل دوران السوق من جهة أخرى .
مثل هذه الأنظمة عالية التنظيم لسوق الأوراق المالية ، مثل البورصات ، ليست قادرة فقط على التوسط في إتمام المعاملات ، ولكن بمساعدة منظمات المقاصة "الودية" أو الفرعية ، لإنشاء أنظمة موثوقة للتحكم وإدارة المخاطر. هذه الحقيقة هي التي تمنح البورصات ميزة كبيرة في التنافس مع العديد من أنظمة OTC. حتى تطور الاتصالات الحديثة وتكنولوجيا الحوسبة لا يمكن أن يضعف بشكل كبير مركز البورصات.
قد يبدو أن أسواق الأوراق المالية تتفكك في سوق OTC من خلال إدخال التجارة الإلكترونية وأنظمة الوصول عن بُعد. ومع ذلك ، في معظم الحالات ليس هذا هو الحال. السمة الرئيسية والميزة الرئيسية للبورصات ليست وجود مكان تداول مشترك (قاعة الصرافة). تكمن الميزة في وجود هيكل تنظيمي واضح ، وتعقيد جميع مراحل المعاملات مع الأوراق المالية ، وخاصة في وجود نظام جيد الأداء وموثوق للغاية للرقابة وإدارة المخاطر. ليس هذا هو الحال بالنسبة لمعظم أنظمة السوق خارج البورصة.
إذا حاولنا النظر إلى المستقبل والتنبؤ باتجاه تطوير البنية التحتية لسوق الأوراق المالية ، فيمكننا افتراض ما يلي. ستدخل البورصات ، مع بعض التأخير من أنظمة السوق خارج البورصة ، طرقًا إلكترونية لإتمام المعاملات من خلال المحطات البعيدة المثبتة في مكاتب المشاركين في السوق ، دون أن تفقد على الإطلاق مركزيتها وتصحيح جميع الإجراءات. في الوقت نفسه ، ستنشئ أنظمة سوق OTC أو تشارك في تعاون مستقر وثيق (حيث لم يكن ذلك متاحًا بعد) مراكز المقاصة والمودعين ، وتقدم قواعد أكثر صرامة للمقاصة والتسويات والتحكم في المخاطر ، وبالتالي تتحول إلى نفس المخزون تقريبًا التبادلات.
بناءً على ما سبق ، يمكن افتراض أن المستقبل ينتمي إلى البورصات الإلكترونية ، أو بشكل أكثر دقة ، إلى الأنظمة المعقدة "التبادل - مركز المقاصة - الإيداع".
أندريه كوزلوف
اقرأ بعناية الرئيسيالقوانين التشريعية المستخدمة في شراء وبيع الشقق ، مثل القانون المدني للاتحاد الروسي ، وقانون الاتحاد الروسي "بشأن تسجيل الدولة للعقارات" ، وقانون "الرهون العقارية (رهن العقارات)" ، و أخرى ، وليست الوثائق التنظيمية الأساسية ، لن تجد مصطلح "مراحل شراء وبيع الشقة".
هذا هو الحال عندما نشأ المصطلح ويستخدم في ممارسة الدعم القانوني للمعاملات مع الشقق ، ولكن لا يوجد تنظيم معياري لهذه العملية - إبرام صفقة بيع وشراء شقة.
يقوم المحامون والمحامون الذين يرافقون المعاملات العقارية باحتراف بإجراء تقسيم مشروط لشراء وبيع شقة إلى مراحل متتالية - فهم يخططون للصفقة. يتم فصل كل مرحلة من مراحل الصفقة وظيفيًا عن الأخرى ، في حين أنها مترابطة ، وتضمن تحقيق الهدف - معاملة موثوقة وآمنة مع العقارات. في الوقت نفسه ، هناك حاجة إلى مستندات محددة لإكمال كل مرحلة.
تهدف كل مرحلة من مراحل الصفقة إلى حل مشكلة منفصلة وتتكون من إجراءات محددة. في كثير من الأحيان ، تحدد نتيجة إحدى مراحل الصفقة إمكانية بدء المرحلة التالية. يعتمد عدد ومحتوى المراحل على مخطط المعاملة وقد يختلف بالنسبة لنفس الكائنات العقارية. على سبيل المثال ، ستختلف معاملات شراء وبيع شقة بأموال مجانية واستخدام الرهن العقاري اختلافًا كبيرًا. تختلف المعاملة البديلة اختلافًا كبيرًا - عند بيع شقة وشراء أخرى في نفس الوقت ، ويكون الأمر أكثر صعوبة إذا تم استخدام الرهن العقاري بشكل إضافي. في الحالة الأخيرة ، سيتعين على المشتري الموافقة المسبقة في البنك نفسه ، والموافقة على الشقة ، والاتفاق على شروط اتفاقية الشراء والبيع مع البنك ، وما إلى ذلك. بالإضافة إلى ذلك ، من المرجح أن يحدد البنك مكان ووقت المعاملة. في النهاية ، ستتطلب هذه الميزات من البائع تقديم مستندات إضافية ، وستزيد من الوقت للدخول في صفقة. بالمال المجاني ، لن يكون لدى المشتري مثل هذه العمليات الإضافية.
لا تأمل في إجراء فحص قانوني للشقة من قبل البنك!. والحقيقة أن القرض يسمى الرهن العقاري ، لأن الشقة مرهونة من قبل البنك ، كضمان لسداد هيئة القرض والفائدة. بالإضافة إلى ذلك ، إذا تم إبطال صفقة البيع والشراء ، فستظل ملزمًا بدفع الأموال للبنك: كلاً من نصيب القرض والفائدة.
أيضًا ، لا تعتمد على كاتب عدل إذا كانت صفقة البيع والشراء معتمدة من كاتب عدل. التحقق من النظافة القانونية للشقة ، ينتهي كاتب العدل باستلام مستخرج من السجل العقاري (USRN).
وينطبق الشيء نفسه على المعاملات مع المباني الجديدة ، بما في ذلك التنازل عن الحقوق بموجب اتفاقيات التعليم قبل المدرسي.
إن معرفة مراحل بيع وشراء شقة ، وفهم محتواها ، يسمح بالفعل في مرحلة المفاوضات الأولى بالتخطيط لتوقيت شراء شقة ، وتكلفة إعداد المستندات ، وتقييم الفرصة الحقيقية لإكمال عملية تجارية.
على سبيل المثال:
تشتري شقة ولديك عرضان. الأسعار هي نفسها. في إحدى الحالات ، تقع الشقة في مكان أسوأ ، ولديها صفقة بديلة (يشتري البائع في نفس الوقت شقة أخرى ، وقد اختار بالفعل خيارًا). في الحالة الثانية ، يكون موقع الشقة أفضل ، للبيع يجب أن تخضع للوصاية (المالك قاصر). ماذا تختار؟
في المثال المعطى ، الاختلاف الكبير هو الحضانة. البديل ، إذا تمت مطابقته بالفعل ، لن يعقد الصفقة بقدر ما يعقد الحضانة. إن التنبؤ بإمكانية الحصول على موافقة الوصاية ، وحتى المصطلح أكثر من ذلك ، ليس واعدًا جدًا. في مختلف مناطق موسكو ، تختلف متطلبات سلطات الوصاية والإطار الزمني لاتخاذ القرارات بشكل كبير.
بالإضافة إلى ذلك ، من المستحيل استبعاد إمكانية الطعن في قرار الوصاية هذا في المستقبل. ماذا لو كان هناك شخص مهتم؟
وبالتالي ، عند تقييم هذه الخيارات ، فإن الشقة التي تتمتع بوصاية هي الخيار الأسوأ للشراء ، حيث من الواضح أنه من الصعب التنبؤ بتوقيت الصفقة وتحتوي على إمكانية لا مفر منها للطعن في المعاملة في المستقبل.
كما ترى ، يؤثر محتوى المرحلة بشكل كبير على الفترة الإجمالية للمعاملة. وبالطبع ، بالنسبة للبائع والمشتري ، فإن معنى هاتين المرحلتين مختلف.
تتضمن الصفقة البسيطة لشراء وبيع شقة (وليست بديلة) ، كقاعدة عامة ، المراحل التالية:
1) مفاوضات مع الطرف المقابل بخصوص شراء شقة
2) دفعة مقدمة للشقة
3) فحص قانوني للشقة
4) تنسيق شروط صفقة شراء وبيع شقة
5) إعداد صفقة بيع وشراء لشقة
6) إتمام بيع وشراء الشقة
7) تسجيل الدولة لحقوق الشقة
8) تنفيذ شراء وبيع شقة
9) إتمام شراء وبيع الشقة
كيفية التحقق من هويتك وكيفية التحقق من جواز سفرك.
بالنسبة للمشتري ، فإن الغرض من تقديم سلفة هو "إبطاء" بيع الشقة والحصول على وقت كافٍ لإجراء فحص قانوني للشقة والاستعداد للمعاملة. في الوقت نفسه ، عند إبرام اتفاقية الدفع المسبق ، يجب أن تتذكر: قد يتعين إعادة الدفعة المقدمة ، على سبيل المثال ، إذا كشف شيك قانوني عن عيوب قانونية في تاريخ الشقة. هذا يعني أن الاتفاقية المسبقة يجب أن تكون حول السلفة وليس الإيداع. هذا ضروري بشكل خاص للاهتمام عند عقد صفقة مع وكالات عقارية كبيرة. تحتوي العقود التي يقدمونها دائمًا على مزالق ومن الصعب للغاية إرجاع الدفعة المقدمة إذا لم تقم بتصحيح العقد.
الدفعة المقدمة للبائع لها معنى معاكس تمامًا: للوهلة الأولى ، يكون البائع أكثر ربحًا من الإيداع. نظرًا لأن البائع ، بعد قبول الدفعة المقدمة ، يجب عليه إزالة الشقة من البيع ، مما يعني أنه يخسر المشترين ، إذا رفض المشتري الشراء ، فإن الوديعة ستعوض البائع عن ضياع الوقت. في الوقت نفسه ، لا يكون الإيداع لبائع الشقة مفيدًا دائمًا. على سبيل المثال ، إذا تم قبول وديعة من مشتر لديه رهن عقاري ، وظهر مشتر لديه أموال مجانية ، فإن الخيار الأخير يكون أكثر ربحية للبائع ، فلا داعي لجمع مستندات إضافية وقضاء وقت إضافي.
لا يوجد حل شامل ، وفي كل مرة يجب اختيار نوع الاتفاق المسبق بناءً على المهام المراد حلها.
خطوة أساسية في أي صفقة. يتم تنفيذها دائمًا في مجلد أو آخر. المشتري هو الوحيد المهتم بالفحص القانوني للشقة. تؤثر نتيجة الشيك بشكل مباشر على قرار شراء شقة. إذا تم العثور على مشاكل قانونية ، وحتى أكثر من العيوب القانونية ، فلا ينصح بشراء مثل هذه الشقة. ثم يتوقف شراء وبيع الشقة في هذه المرحلة ، والمرحلة التالية هي عودة السلفة. يمكن استرداد الدفعة المقدمة إذا سمحت اتفاقية الدفع المسبق بذلك.
كما ترى ، مراحل بيع وشراء الشقة مترابطة ويهدف كل منها إلى حل مشاكل معينة.
في مرحلة المفاوضات بشأن شراء شقة ، عند إجراء دفعة مقدمة ، يمكن التفاوض على الشروط الرئيسية للصفقة. في الشكل النهائي ، يتم تحديد شروط الصفقة فقط في اتفاقية الشراء والبيع. هذا أمر منطقي ، لأنه في عملية الإعداد فقط ، يطور الأطراف فهمًا للمؤشرات المحددة لشروط الصفقة.
منذ عام 2016 ، ظهرت متطلبات جديدة تؤثر بشكل كبير على شروط المعاملات.على سبيل المثال ، تتم المعاملات مع أسهم الشقق فقط في شكل كاتب عدل - يجب إعداد اتفاقية بيع وشراء شقة من مالكين مع كاتب عدل. لكن هذا لا يعني أنه سيكون من الممكن توفير المال على الدعم القانوني. لا يقوم كتاب العدل بإجراء معاملات ، بل يصادقون فقط على العقد ، كما هو مذكور أعلاه ، ولا يتحقق كتاب العدل من النقاء القانوني ، والمراحل الأخرى من المعاملة هي نفسها.
بادئ ذي بدء ، من الضروري الاتفاق على الشروط الأساسية للعقد ، بدءًا من سعر الشقة. قد يتأثر سعر الشقة بتحديد أوجه القصور القانونية ، على سبيل المثال ، حاجة المشتري لإضفاء الشرعية على إعادة التطوير ، والحاجة إلى سداد متأخرات الإيجار المحددة ، وإلغاء تسجيل الشقة في المحكمة ، وما إلى ذلك. يمكن رفع متطلبات البنك ، للحصول على رهن عقاري أو رهن عقاري عسكري.
لهذا ، فإن تفاصيل الصفقة هي شكل المعاملة ، ونوع العقد ، وسعر الشقة ، والإجراء ، وشروط وطريقة الدفع ، وتوقيت المعاملة ووقت نقل الشقة ، والاكتمال. من الشقة ، حالة الشقة ، إلخ. يتم تحديدها فقط عندما يمر الفحص القانوني للشقة.
اسم المرحلة يتحدث عن نفسه. جوهر المرحلة في إعداد الصفقة. كما قيل ، مع الأخذ في الاعتبار وضعًا معينًا ، يجب على كل طرف تنفيذ إجراءات محددة من أجل إكمال المعاملة في وقت معين.
هذه المرحلة ضرورية أيضًا لمعاملة التوثيق ، حيث يجب أن يكون لدى كاتب العدل حد أدنى من المستندات للتصديق على المعاملة.
يجب على البائع ، كحد أدنى ، أن يؤكد حقوقه كمالك وشخص قادر ، ويتلقى بشأنها مستندات ونسخًا ينقلها إلى المشتري. في بعض الأحيان يتم تثبيت رهن على الشقة (ينعكس في سجل USRR) ، ومن أجل إكمال المعاملة ، يجب إزالته. في بعض الأحيان ، من أجل إتمام معاملة من شقة ، من الضروري تسجيل الأشخاص الذين يعيشون فيها.
يقوم المشتري بإعداد المال ، وإذا لزم الأمر ، يقوم برسم قرض يطلب من البائع الحصول على مستندات للشقة ، ويقوم بتقييم الشقة ، وما إلى ذلك. في السنوات القليلة الماضية ، كان المشترون يشترون الشقق فقط بأموال من بيع عقارات أخرى. وفقًا لذلك ، يتم تنفيذ معاملة بديلة. أي أنه يخلق ظروفًا للتنفيذ المتزامن لصفقتين أو أكثر.
مع الأخذ في الاعتبار طريقة التسوية المتفق عليها ، يتم اختيار البنك والاستعداد لتنفيذ التسويات نقدًا أو في شكل غير نقدي.
جاري الإعداد لعقد بيع وشراء شقة.
إذا لزم الأمر ، يتلقى كل من المشتري والبائع مستندات إضافية ، على سبيل المثال ، موافقة موثقة من الزوجين على المعاملة ، وموافقة الوصاية.
نتيجة هذه المرحلة هي الاستعداد التام لجميع أطراف الصفقة لإتمام شراء وبيع الشقة في اليوم المتفق عليه.
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن إبرام شراء وبيع الشقة هو توقيع وثيقة واحدة من قبل جميع أطراف الصفقة. يتم إضفاء الطابع الرسمي على شراء وبيع الشقة بموجب اتفاقية بيع وشراء. يجب أن يتم شراء وبيع العقارات كتابةً فقط ، وإلا فإن هذه المعاملة غير صالحة (المادة 550 من القانون المدني للاتحاد الروسي). بالإضافة إلى ذلك ، يفرض القانون متطلبات خاصة على اتفاقية شراء وبيع العقارات ، والتي بدونها لن يتمكن المشتري من تسجيل العقار في Rosreestr (لن يتم تسجيل الحقوق).
إتمام شراء وبيع شقة - توقيع اتفاقية شراء وبيع شقة من قبل جميع أطراف الاتفاقية.
بشكل عام ، هناك طرفان في اتفاقية شراء الشقة - البائع والمشتري. في بعض الأحيان يمكن أن يكون هناك عدة أطراف ، إذا كان البائع مشتركًا في الملكية ، أو إذا كان هناك عدة مشترين يشترون. يجب توقيع العقد من قبل جميع الأطراف.
علاوة على ذلك ، يجب أن يكون عدد العقود أكثر من عدد المشاركين في المعاملة. تبقى نسخة إضافية في ملف تسجيل Rosreestr.
اتفاقية الشراء ليست سهلة على الإطلاق ، وتنزيلها من الإنترنت ليس هو الخطوة الصحيحة تمامًا. ما سبب أهمية إعداد اتفاقية شراء وبيع شقة بعناية؟ لأنه منذ عام 2013 ، دخلت هذه الاتفاقية حيز التنفيذ فور التوقيع عليها! لا يتطلب تسجيل الدولة ، كما كان من قبل. والأخطاء التي ارتكبت ، في أحسن الأحوال ، سوف ترسمها بالبحث عن الجانب الثاني عندما يتم رفض تسجيل الحقوق. في أسوأ الأحوال ، سيتم تسجيل الاتفاقية ، ولن يُسمح للبائع بالدخول إلى صندوق الودائع الآمن (إلى الحساب) ، بسبب أخطاء في النص ، أو لا يمكنك إكمال المعاملة في المستقبل وسيتعين عليك تصحيح الأخطاء من خلال المحكمة.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن العقد هو أفعالك لتنفيذ العقد ، وهي دائمًا فردية: إجراءات التسويات ، وشروط الوصول إلى الخلية ، واكتمال الشقة ، وإجراءات النقل ، وما إلى ذلك. بالإضافة إلى ذلك ، هناك المزيد من الشروط الأساسية التي لا يتم تحديدها دائمًا في العقود على الإنترنت. الشيء الرئيسي: لن تتمكن من طلب شيء من الطرف الآخر إلا إذا كان مكتوبًا في العقد. على سبيل المثال ، لديك الحق في المطالبة بنقل الشقة إليك في غضون إطار زمني محدد ، إذا كان هذا مكتوبًا في العقد. أو عدم وجود أشخاص يحتفظون بالحق في الحياة مدى الحياة في الشقة ، إلخ.
مثال حديث للغاية ، جاءوا يركضون للحصول على مساعدة قانونية: اشتروا شقة ، ووافقوا على ترك المطبخ المدمج بأجهزة باهظة الثمن ، وانتقلوا إليها ، لكن لم يكن هناك أي معدات ، ومكيفات الهواء مقطوعة ، والداخلية تمت إزالة الأبواب ، وتم استبدال السباكة (المضمنة والمنقوشة حسب التصميم) بأخرى رخيصة! ما يجب القيام به؟
نحن ننظر إلى اتفاقية البيع والشراء ، ونتفهم أنه سيكون من الصعب إثبات شيء ما ، حيث حدثت أخطاء في جميع مراحل الصفقة.
الجواب بسيط: راجع عقد شراء وبيع شقة ، فماذا يقول عن هذه التقنية؟
الحقيقة هي أن الكثير مما سبق لا ينطبق على المعدات الهندسية للشقق. وإذا لم تكن قد وافقت بشكل مباشر على نقل هذه المعدات من قبل البائع في عقد البيع ، فلن يكون ملزمًا بنقلها.
في هذه الحالة ، كان كل شيء أكثر حزنًا: بموجب شروط العقد ، لم يتم توقيع صك النقل ، والعقد نفسه له قوة صك التحويل.
بالمناسبة ، "يعاني" كتاب العدل من مثل هذه الاتفاقيات - فهم يرغبون في إدراج مثل هذه التحولات في اتفاقية بيع وشراء الشقة بالضبط ، والتي من الواضح أنها ليست في مصلحة الطرفين ، والتي يوليها الطرفان اهتمامًا عند ظهور المشاكل.
إذا كانت الصفقة بديلاً ، يتم توقيع المستندات المقابلة في نفس الوقت للصفقة الثانية.
يمكن القول أن هذه مرحلة رسمية إلى حد ما ، ولكن ليس فقط فترة تسجيل الدولة للحقوق في الشقة ، ولكن أيضًا إمكانية تسجيلها ، تعتمد على الإعداد والتنفيذ المناسبين.
الحقيقة هي أنه منذ يوليو 2016 ، كان تسجيل الدولة للحقوق في سجل USRN هو الدليل الوحيد على ملكية العقارات ؛ منذ عام 2013 ، لا تخضع المعاملات نفسها لتسجيل الدولة. إذا تم تقديم حزمة غير كاملة أو غير صحيحة من المستندات ، فستتلقى رفضًا في تسجيل الحالة ، أو سيتم تعليقه. التعليق ممكن لمدة شهر. وفقًا لذلك ، نظرًا لأن التسويات الخاصة بجميع المعاملات مرتبطة بتسجيل الدولة لحقوق الملكية ، فإن التعليق سيؤدي إلى عدم قدرة البائع على تلقي الأموال ، وبصفة عامة ستكون هناك مشاكل مع التسويات.
على سبيل المثال: عند إجراء صفقة شراء وبيع شقة بأنفسهم ، فإنهم ينسون بانتظام الحصول على موافقة الزوجين على الصفقة وتقديمها إلى Rosreestr.
بدون هذه الموافقات ، سيتم قبول المستندات للتسجيل ، وعند إجراء الفحص القانوني ، سيتم تعليقها ثم رفض تسجيل الدولة للحق.
من الجيد أن تعيش في عنوان التسجيل وستتلقى إشعارًا تقدم موافقتك عليه. ماذا لو لم تحصل عليه؟ على سبيل المثال ، هل زوجتك في الخارج؟
على الرغم من بساطته ووضوحه ، يجب التعامل مع تسجيل الدولة للحقوق بعناية وعناية كما هو الحال في المراحل الأخرى من شراء وبيع الشقة.
نتيجة المرحلة: الحصول على عقد شراء وبيع شقة بعلامة خدمة التسجيل الفيدرالية (ختم) على تسجيل الدولة للحقوق. تصدر لكل مشارك (طرف) في الاتفاقية. يجب أن تكون نسخة البائع مختومة بتسجيل إنهاء الملكية. المشتري لديه حقوق الملكية. يصدر المشتري بالإضافة إلى ذلك مستخرجًا من سجل USRN بشأن الملكية المسجلة. وفقًا للقواعد ، منذ يوليو 2016 ، لم تعد شهادات الملكية تصدر. فترة صلاحية المستخرج من USRN هي شهر. لكن في الواقع - فقط في تاريخ الإصدار.
كما هو مكتوب أعلاه ، فإن معاملة شراء وبيع شقة ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، هي نقل ملكية شقة مقابل رسوم. تتم الصفقة بموجب عقد شراء وبيع شقة. وجوهر الصفقة هو حقوق والتزامات الأطراف المحددة في الاتفاقية. وبناءً على ذلك ، فإن تنفيذ صفقة شراء وبيع الشقة يتمثل في أداء الأطراف لاتفاق الإجراءات المنصوص عليها فيها لنقل ملكية الشقة من البائع إلى المشتري ، بما في ذلك النقل الفعلي للشقة. وكذلك دفع ثمن شراء الشقة من قبل المشتري.
بالإضافة إلى ذلك ، ينشأ حق الملكية في العقارات من المشتري فقط كنتيجة لإجراء إدخال مناسب في سجل الدولة للحقوق (USRN) ، وبالتالي في عقود شراء وبيع شقة (وعقارات أخرى) ) هناك التزام بالضرورة على جميع الأطراف لتقديم طلب شخصيًا أو من خلال ممثل ومستندات في Rosreestr.
نتيجة للوفاء الضميري من قبل الطرفين بعقد شراء وبيع الشقة ، والإجراءات المنصوص عليها في العقد والقانون ، يجب أن يتلقى كل طرف ما يعتمد عليه عند إبرام الصفقة. وبناءً عليه ، فإن المشتري هو ملكية مسجلة للشقة ، ويكون البائع هو المبلغ الكامل للمال بالشكل المتفق عليه (نقدًا أو غير نقدي) خلال الفترة المحددة في العقد.
تسوية الصفقة ونقل الشقة هي العناصر المكونة للتنفيذ. يتم تحديد شروط الطريقة والإجراءات وشكل التسويات في العقد ، وكذلك شروط وإجراءات نقل الشقة.
وفقًا لذلك ، من دقة إعداد الصفقة ، فإن صحة وصف الشروط في الاتفاقية والارتباط المتبادل مع البنود الأخرى للاتفاقية سيقضي على العديد من المشكلات القانونية غير المرغوب فيها.
على سبيل المثال ، لا أحد عمليًا ، عند إجراء المعاملات من خلال صندوق ودائع آمن ، ينتبه إلى شكل اتفاقية تأجير صندوق ودائع آمن. وفي الوقت نفسه ، في معظم العقود ، لا يكون البنك مسؤولاً عن سلامة الأموال في الخلية.
لا أحد ينظر إلى نقل الشقة كمرحلة من صفقة البيع والشراء. في هذه الأثناء ، هذه مرحلة نهائية إلزامية تُنهي الصفقة. في غضون ذلك ، ووفقًا للقانون (وليس العقد) ، فإن البائع أوفى بالتزاماته فقط عندما نقل الملكية بالفعل إلى حيازة المشتري واستخدامه.
من الواضح أنه من المستحيل أخذ ونقل العقارات ؛ لذلك ، فإن عملية النقل الصحيح (الصحيح) للعقار موصوفة في القانون (المادة 556 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، والتي بموجبها نقل من العقار يتم تسليمه للمشتري مع توقيع صك التحويل.
الأهمية: حالة الشقة واكتمالها أثناء نقلها للمشتري يجب أن تتوافق مع شروط العقد.
وفقًا لذلك ، إذا اكتشف المشتري ، أثناء النقل ، وجود انحرافات عن شروط العقد في الشقة - على سبيل المثال ، تم قطع جميع المفاتيح والمآخذ والسباكة وما إلى ذلك ، وإزالة مكيفات الهواء ، وإزالة الباركيه (تالف) ، يجب على المشتري تضمين كل هذه العيوب في عملية التحويل. ما إذا كان التوقيع على القانون أم لا هو سؤال.
وفقًا للمادة 556 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن قبول المشتري للعقار الذي لا يتوافق مع شروط العقد وتوقيع صك التحويل ، لا يعفي البائع من المسؤولية عن الأداء غير السليم من العقد.
للمشتري الحق في المطالبة بتعويضات من البائع في المحكمة.
وبناءً على ذلك ، إذا أجرى طرف بيع وشراء شقة معاملة بديلة ، يتضاعف عدد الإجراءات القانونية والفعلية.
في الوقت نفسه ، تعد كل مرحلة من مراحل كل معاملة ضرورية لنتيجة المعاملة بأكملها ككل ، وتتطلب اهتمامًا ونهجًا دقيقًا.
أتمنى أن توافق الآن:
لا توجد تفاهات في المعاملات العقارية ؛ كل شيء يتطلب الاهتمام.
شراء وبيع شقة ليست مهمة سهلة على الإطلاق. كل معاملة شراء وبيع شقة فردية ، لها ميزات المستندات. لكي يتم تنفيذ الحدث بشكل صحيح ، يجب إعداده بعناية. كما ترى ، فهذه عملية متعددة الخطوات ؛ لذلك من الضروري تحضير كل مرحلة من مراحل شراء وبيع الشقة.
محامي المعاملات - الدعم القانوني للمعاملة من المفاوضات إلى نقل الشقة. مساعدة قانونية احترافية في جميع مراحل صفقة الشقة. محامي بيع وشراء شقة - حاجة واعية
الأسعار لا تشمل تكلفة الحصول على المستندات المطلوبة للتحقق ، ورسوم الدولة ورسومها ، وتكلفة إصدار التوكيلات وغيرها من النفقات.
يُشار إلى السعر لمعاملة واحدة - الشراء أو البيع بدعم قانوني من الطرف المقابل وبدون رهن عقاري وبدون عهدة ودون تعقيدات على صحة المشاركين في المعاملة. يتم تحديد تكلفة الخدمات للمعاملات البديلة (البيع + الشراء) بشكل فردي ، مع الأخذ في الاعتبار مدى تعقيد الكائن ، وتوافر الدعم القانوني من الأطراف المقابلة ، وتوافر الرهن العقاري وغيرها من الظروف.
