مسح الأراضي هو عملية تحديد حدود قطعة الأرض، وكذلك تأمينها بعلامات الحدود. مشروع مسح الموقع يمنح صاحب هذا الموقع كافة الحقوق القانونية في التصرف في الأرض كما يشاء.
يحق لسكان المباني السكنية أيضًا امتلاك قطعة أرض بالقرب من منزلهم. يحتوي قانون الإسكان في الاتحاد الروسي على بند يتم بموجبه نقل قطعة أرض شخصية إلى أصحاب الشقق في مبنى سكني للاستخدام الجماعي.
بعد الحصول على الحق في امتلاك أراضي المسكن، يحق لأصحاب المنازل بناء الملاعب، وتسييج المنطقة، وبناء المرائب، وكذلك المباني الدائمة وغير الدائمة، والمشاركة في تنسيق الحدائق والإصلاحات الرئيسية لمبنى سكني. كل هذا يمكن أن يفعله كل ساكن في المنزل، ولكن فقط بعد الاتفاق على هذا الموضوع مع جميع سكان المنزل.
يتيح مسح الأراضي إمكانية تحديد حدود واضحة لمسؤوليات شركات الإدارة والسماح لها بتنفيذ أنشطتها في المنطقة المطلوبة (زراعة الأشجار، وقص العشب، وجمع القمامة، وما إلى ذلك).
يهتم سكان المنازل في المقام الأول بتنفيذ هذه العملية. إذا لم يكن لسكان المنزل حقوق في قطعة الأرض، مما يعني أنه لم يتم إجراء مسح للأرض ولم يتم استلام المشروع، ففي هذه القطعة:
أصبحت الدعاوى القضائية بين سكان المنازل المجاورة فيما يتعلق بموقع حدود قطع أراضيهم أمرًا متكررًا الآن. إذا لم يتم إجراء مسح لمنطقة واحدة على الأقل، فقد تستمر الإجراءات القانونية لعدة سنوات.
في الحالات التي يتم فيها إجراء مسح الأراضي في واحدة على الأقل من المناطق المتنازع عليها، يتم حل هذا النزاع بسرعة كبيرة. يتم إرسال متخصص مختص للإشارة على الأرض إلى موقع الحدود الدقيقة للموقع.
يتم نقل الحق في استخدام أراضي حديقة المباني السكنية تلقائيًا عند بيع أو شراء مباني هذا المنزل. على أراضي قطعة الأرض، يمكنك المشاركة في تنسيق الحدائق، وبناء الملاعب، وما إلى ذلك. إذا كانت هناك رغبة في تسييج قطعة أرض مشتركة، فمن الضروري الحصول على تصريح خاص للامتثال لمعايير التخطيط الحضري.
لكل مالك للعقار الموجود في المنزل نصيب متساو من قطعة الأرض، ولكن لا يجوز التمييز بين حدود حصته. كما يمنع بيع هذه الحصة من قطعة الأرض أو التصرف فيها، لما في ذلك من مساس بحقوق أصحاب الأراضي المشتركة الآخرين.
يمكنك الحصول على مشروع مسح الأراضي خلال 1.5 – 4 أشهر تقريبًا. يتم التفاوض على توقيت تنفيذه بين العملاء (سكان المنازل) والشركة التي ستقوم بإجراء المسح. وتتراوح التكلفة من 10000 إلى 20000 روبل حسب مساحة المنطقة وتكوين الموقع والمستندات التي لا يزال يتعين جمعها لإكمال العمل. لإجراء مسح الأراضي، لا فرق بين من يدير المنزل، سواء كانت شركة إدارة أو جمعية أصحاب المنازل، فكلهم يشاركون في الأنشطة الاقتصادية.
إذا لم يتم إجراء مسح الأراضي بعد ولم يكن هناك مشروع لمسح الأراضي، فيجب على سكان المنزل التجمع لاجتماع لا يقل عن ثلثي جميع سكان المنزل. يجب إخطار كل شخص يعيش في المنزل بالاجتماع شخصيًا كتابيًا وتأكيدًا بالتوقيع الشخصي. ومن ثم التصويت للاستطلاع واختيار الشخص المسؤول عن تنفيذه.
سيمثل هذا الشخص أيضًا جميع سكان المنزل. لاتخاذ قرار بالموافقة، يجب أن يصوت ما لا يقل عن 50٪ من السكان الحاضرين لصالح الاستطلاع. تم بالفعل تنفيذ الإجراءات التالية فقط من قبل أحد المقيمين المعتمدين في المنطقة الصغيرة. يجب عليه ملء طلب لدى الإدارة المحلية ودفع تكاليف مسح الأراضي.
ومن الجدير بالذكر أن عملية التسجيل ومشروع مسح الأراضي بالكامل يجب أن تتحملها الدولة. يجب أن تكون جميع الإجراءات لأصحاب الشقق في MKD مجانية.
ولكن هذا كله من الناحية النظرية؛ في كثير من الأحيان هناك حالات عندما يضطر سكان المنزل إلى جمع الأموال لمسح الأراضي. في الواقع، لا تنص الميزانية على تخصيص الأموال لمثل هذا العمل.
كيفية الحصول على مشروع مسح الأراضي وكيف يتم تخصيص الأرض؟
وفقًا لقانون الإسكان الحالي، يجب على الكيان القانوني الذي يمتلك المبنى في المنزل، وكذلك جميع سكان المنزل، المشاركة بشكل مباشر في الاجتماعات والتصويت على مسح الأراضي. كما يوفر قانون الإسكان لجميع أصحاب المباني السكنية وغير السكنية نفس الحقوق في تكوين قطعة أرض.
يتم حساب الحجم والحدود الدقيقة لقطعة الأرض التي يقع على أراضيها المبنى السكني وفقًا لمعايير ومتطلبات تخطيط المدن وتشريعات الأراضي. ينص قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي، ولا سيما المادة 43، على أن حدود ومساحة قطعة الأرض المشتركة يتم تحديدها وفقًا لقواعد ولوائح تخطيط المدن المعمول بها في وقت تطوير هذه المناطق، كما وكذلك اعتمادًا على ملكية الأرض الفعلية المتاخمة لقطعة الأرض.
بناءً على قانون الأراضي للاتحاد الروسي، أي المادة 36، يتم حساب موقع حدود الموقع الجديد بناءً على الخطوط الحمراء، وحدود الأراضي المجاورة، وكذلك الحدود الطبيعية، إن وجدت.
كيف يتم تحديد حدود قطعة الأرض المشتركة التي يقع على أراضيها مبنى سكني؟
يعتمد تكوين وحجم الموقع الجديد على حجم المبنى القائم عليه والمساحة التي يشغلها هذا المبنى. يتم أيضًا أخذ المباني الأخرى الموجودة في العقار وبالطبع المباني التي تضمن الأداء الطبيعي للمنزل في الاعتبار.
يجب أن تمتثل جميع المباني لأنظمة مكافحة الحرائق والمعايير الصحية (الفجوات بين المباني لتدوير الهواء). ولكن يجب أيضًا الحفاظ على جميع حقوق أصحاب العقارات والأراضي المجاورة والمستأجرين وسكان المنازل المجاورة.
هناك حالات تكون فيها المساحة الموجودة على الأرض أصغر مما هو محدد في المعايير، ومن المستحيل زيادة قطعة أرض معينة على حساب الأراضي الأخرى. وفي مثل هذه الحالات يتم تحديد حدود الأرض المخصصة للمباني السكنية وفقاً للحدود الفعلية القائمة.
بعد اعتماد القانون الاتحادي بشأن السجل العقاري للدولة رقم 221-FZ، يمكن لأصحاب الحقوق التالية تنسيق حدود الأراضي المجاورة:
- ملكية. الاستثناء هو الأراضي التي هي في ملكية البلدية أو الدولة أو الأراضي التي تم إصدارها للاستخدام لأجل غير مسمى؛
- ملكية المنازل مدى الحياة، وهي موروثة؛
- الملكية الدائمة للمنازل. الاستثناء هو الأراضي التي أصدرتها الولاية أو البلدية لملكية الحكومات المحلية والمنظمات الحكومية الأخرى؛
- استئجار المنازل وقطع الأراضي. إذا كانت الأراضي المجاورة مؤجرة لمدة تزيد عن 5 سنوات، وكان أصحاب الأراضي هم البلدية أو الدولة.
ما هي الأراضي التي تنتمي إليها مباني المرافق؟
جميع مباني الاتصالات تابعة لشركات المرافق التي تخدم المنزل. يجب أن تتم جميع أعمال الإصلاح من قبل هذه المنظمات. في وقت تشكيل قطعة الأرض المشتركة لمبنى سكني، يتم إنشاء حق ارتفاق على هذه قطعة الأرض، ويتم تضمين جميع المباني العامة في قطعة الأرض.
إن الحصول على مشروع مسح الأراضي يتطلب عمالة كثيفة، حيث أن وضع الحدود على الأرض ليس كافياً. ويتطلب مثل هذا المشروع موافقة جهات متعددة، من لجنة التحسين إلى إدارة المنطقة. ومن الجدير بالذكر أنه من أجل الحصول على موافقة واحدة، هناك حاجة إلى أذونات إضافية من السلطات الأخرى. إن عملية الموافقة هي سبب مدة مسح الأراضي.
يمكن تنفيذ المشروع في إحدى الشركات العديدة، وستكون الأسعار والشروط مختلفة أيضًا. للحصول على مشروع بشكل عاجل، سيتعين عليك دفع مبلغ أكبر. يعد تشكيل موقع تحت المباني السكنية مشكلة تشريعية كبيرة؛ مع وجود قاعدة تشريعية كبيرة بما فيه الكفاية، من الصعب تنظيم هذه العملية.
وغالبا ما تكون هناك انتهاكات لعدد من القوانين، ولا يعرفها سكان المنازل. على سبيل المثال، غالبا ما تتجاوز المناطق المشكلة الخط الأحمر، وتشمل أراضي الموقع نفسه أيضا الطريق مع الأرصفة. في مثل هذه الحالات، يتم انتهاك عدد من القوانين والقواعد. يصبح أصحاب المباني السكنية تلقائيًا دافعي ضريبة الأراضي.
يتم إدخال تغييرات كبيرة على تشريعات الأراضي في الاتحاد الروسي من قبل الحكومة على فترات منتظمة. تم التعديل الأخير لقانون الأراضي في 1 مارس 2015، عندما توقف تطبيق المادة 26، ومنذ هذه اللحظة فصاعدًا، يتم إجراء مسح الأراضي لمبنى سكني وفقًا للمادة 11.9 من قانون الأراضي وتشريعات التخطيط الحضري.
قانون الأراضي للاتحاد الروسي، المادة 11.9. متطلبات قطع الأراضي المنشأة والمتغيرة
دون تنفيذ إجراء مسح الأراضي MKD، سكان المنزل لا يمكنهم استخدامها كما يحلو لهم ولا يمكنهم حتى حمايتها من التطوير غير القانوني.
يمكن أن يؤدي عدم وجود وثائق الأرض إلى ما يلي:
تنشأ الحاجة إلى مسح المنطقة المحلية عندما يرغب أصحاب المباني في مبنى سكني في الدفاع عن قطع الأراضي التي يملكونها بحق من التطوير غير القانوني. لمنع ظهور المحلات التجارية والمقاهي ومواقف السيارات على الأراضي المملوكة لـ HOA، من الضروري تحديد المنطقة المحلية وحدودها في الوقت المناسب، وتوثيق هذه الحقيقة.
داخل حدود المنطقة المحلية المخصصة، يتمتع الملاك بالفرص التالية:
مهم. يعد إجراء مسح الأراضي للمنطقة المحلية وإدخال المعلومات المتعلقة بها في سجل الدولة أحد شروط مشاركة المباني السكنية في برنامج الإصلاح الشامل.
في الوقت نفسه، يمكن لأصحاب المباني السكنية أنفسهم طلب وإجراء مسوحات الأراضي.لذلك لا تنتظر أي إجراء من السلطات وتتعامل مع هذه المشكلة بنفسك. يمكن لأصحاب المباني، وفقًا للمادة 305 من القانون المدني، حماية حقوقهم فيما يتعلق بالمنطقة المحلية إذا كانت لديهم وثائق ملكية.
القانون المدني للاتحاد الروسي المادة 305. حماية حقوق المالك الذي ليس مالكًا
الحقوق المنصوص عليها في المواد 301، 302، 303 من هذا القانون تنتمي أيضًا إلى الشخص الذي، على الرغم من أنه ليس المالك، يمتلك العقار على حق الملكية الموروثة مدى الحياة أو الإدارة الاقتصادية أو الإدارة التشغيلية أو على أساس آخر ينص عليه القانون أو عقد. ولهذا الشخص الحق في الدفاع عن حيازته أيضًا ضد المالك.
لذا، كيفية تحديد المنطقة المحلية لمبنى سكني. يتكون مسح الأراضي بمبادرة من المالكين أنفسهم من المراحل التالية.
اجتماع أصحاب. هدفها هو تحديد احتياجات المبنى السكني والغرض من قطعة الأرض. ينتخب الاجتماع ممثلاً مفوضاً يمثل مصالح الملاك ويبرم عقود تنفيذ الأعمال. ويعتبر الاجتماع قد تم عندما يحضره ما لا يقل عن ثلثي جميع أصحاب مباني المنزل، ويجب أن يصوت ما لا يقل عن 50 في المائة من المشاركين لصالح القرار. وبناء على نتائج الاجتماع، يتم وضع بروتوكول.
التقدم بطلب إلى السلطات الحكومية المحلية للموافقة على تخطيط قطعة الأرض. يتم تشكيل الحدود عند مسح الأراضي تحت مبنى سكني وفقًا للقواعد التالية:
بعد التواصل مع الجهات المختصة يتم اتباع الخطوات التالية:
تنعكس حدود أراضي المبنى السكني في مخطط حدود المنطقة المجاورة للمبنى السكني في مرحلة الحصول على تصريح التطوير. وفي حالة عدم وجود مثل هذا المشروع، يتم تحديد حدود الموقع حسب الاستخدام الفعلي. تتم الموافقة على تكوين حدود الموقع وأبعاده من قبل الإدارة المحلية.
لحساب مساحة المنطقة المحلية هناك صيغة معتمدة على المستوى التشريعي. ووفقا لها، تشمل المنطقة الأرض الواقعة تحت المبنى نفسه، ومناطق للأطفال، ومناطق لوقوف السيارات واللعب، ومناطق ترفيهية.
يتم تحديد الحدود الدقيقة للموقع وفقًا لمعايير ومتطلبات تخطيط المدن وقوانين الأراضي. يحدد قواعد حساب مساحة وتكوين الموقع بناءً على الخطوط الحمراء للحدود مع المواقع المجاورة والحدود الطبيعية (إن وجدت). وفقًا للقانون الاتحادي رقم 221، عند مسح منطقة محلية، من الضروري تنسيق حدودها مع أصحاب المباني الموجودة على قطع الأراضي المجاورة، وكذلك مستأجري الأراضي المجاورة.
تقع مسؤولية التخطيط المحدد للمناطق قبل مسح أراضي المبنى السكني على عاتق أقسام الهندسة المعمارية والتخطيط الحضري في البلدية. بعد إجراء مسح الأراضي، يمكن للمالكين اتخاذ القرارات بشأن استخدام الأراضي من خلال اتخاذ قرار في اجتماع عام.
يعد تحديد المنطقة المحلية لمبنى سكني إجراءً معقدًا يتطلب استخدام معدات خاصة ويتم تنفيذه وفقًا للوائح والتعليمات الحكومية. يحق للمنظمات الجيوديسية المتخصصة الحاصلة على التصاريح والتراخيص إعداد المشروع. ويمكن توضيح قائمتهم لدى إدارة المستوطنة.
يتفاعل الشخص المرخص له من قبل الاجتماع العام للمالكين مع منظمة التصميم. كقاعدة عامة، يتم انتخاب رئيس جمعية HOA أو أحد أعضاء مجلس إدارتها كممثل. أين يمكنني معرفة المنطقة المحلية لمبنى سكني؟ لطلب مشروع، تحتاج إلى الاتصال بالمنظمة ذات الصلة وتقديم طلب لتنفيذ العمل لتحديد حدود الموقع. جنبا إلى جنب مع التطبيق يجب عليك تقديم:
مرجع. من الممكن إبرام اتفاقية مع منظمة التصميم، التي تطلب من المساحين أنفسهم طلب المستندات اللازمة. مع هذا الخيار، ستحتاج المنظمة إلى إصدار توكيل رسمي.
يقوم الشخص المفوض من قبل السكان بتقديم طلب لتنفيذ الإجراء. وتتضمن الوثيقة النقاط التالية:
يتم الانتهاء من مشروع مسح الموقع من قبل المهندسين المساحيين في 2-4 أشهر. يتم الاتفاق على الشروط الدقيقة من قبل العملاء والشركة التي سيتصل بها المقيمون المعتمدون.
سعر المشروع يتراوح من 10 إلى 30 ألف روبل،حسب تكوين الموقع وحجمه والأوراق اللازمة للموافقة على المشروع.
وفقًا للقانون، تقع مسؤولية دفع تكاليف مسح الأراضي على عاتق السلطات. في الواقع، غالبًا ما تكون هناك حالات يقرر فيها السكان، دون انتظار إجراء من البلدية، دفع تكاليف الإجراء على نفقتهم الخاصة. لا ينص القانون على إجراءات إعادة المبلغ الذي تم إنفاقه.
إذا كان هناك أشخاص غير مصرح لهم في المنطقة المحلية قبل مسح الأراضي بعد أن تمكنا من تحديد موقع أي كائنات عقارية، سيتعين علينا حل مشاكل هدمها.وكقاعدة عامة، يتم تشييد هذه المباني دون تسجيل سليم، ولكن قد يكون لأصحابها اتفاقيات تأجير الأراضي مع البلديات.
ومن ثم سيتعين على سكان المبنى السكني الطعن في حق الإدارة في الحصول على الإيجار من قطعة الأرض التابعة لهم. يتم المطالبة بهدم المباني غير القانونية بعد مسح الأراضي. وبدلاً من ذلك، يمكنك إلغاء عقد الإيجار مع الإدارة وإبرام اتفاقية جديدة مع مالك العقار. سيتم استخدام الأموال الناتجة عن هذا الاتفاق لتلبية احتياجات المنزل العامة.
هناك حالات عندما يكون جزء من قطعة الأرض، المملوكة بشكل قانوني لـ MKD، مسجلاً بالفعل باسم بعض الغرباء، ومع جميع أوراق التصريح. في هذه الظروف، يجب حل المشكلة بمساعدة خبرة البناء.وفقًا لمعايير SNIP، يجب أن تكون المنطقة المحيطة بالمنزل مملوكة حصريًا لأصحاب المنازل، وبالتالي، على أساس فحص البناء، يتم تقديم دعوى إلى المحكمة.
وإذا لم يتخذ القرار لصالح أصحاب المبنى السكني، فمن الممكن إنشاء حق ارتفاق على قطعة الأرض هذه، بناء على ضرورة صيانة المنزل أو تنظيم حركة المركبات. ثم سيضطر أصحاب المبنى إلى دفع الإيجار.
مسح الأراضي هو إجراء ضروري لتحديد المنطقة المحلية، مما يسمح لأصحاب المباني بالحصول على الأراضي في ملكية مشتركة. في هذه المقالة نظرنا في كيفية تحديد المنطقة المحلية لمبنى سكني. بعد تسجيل الأرض بشكل صحيح، سيتمكن سكان المبنى السكني من استخدامها وفقًا لتقديرهم الخاص وحتى الحصول على أموال منها لتلبية احتياجات المنزل العامة.
لقد تغيرت التشريعات في مجال علاقات الأراضي مرات لا تحصى وتستمر في التغيير حتى يومنا هذا. في 01/03/15، توقف تطبيق المادة 26 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي، الذي ينظم إجراءات الحصول على ملكية قطع الأراضي التي تقع عليها المباني أو الهياكل أو الهياكل المستخدمة.
الآن، عند تحديد حدود استخدام الأراضي، ينبغي للمرء أن يسترشد بتشريعات الإسكان والتخطيط الحضري والفن. 11.9 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي. دعونا نفحص بمزيد من التفصيل جميع مراحل إجراءات مسح موقع مبنى سكني.
تحدد القوانين التشريعية التي تنظم علاقات الإسكان بوضوح أنه في الملكية المشتركة لسكان مبنى سكني توجد قطعة أرض يقف عليها المنزل وعناصر أساسية لتحسينه.
بمجرد تحديد حدود استخدام الأراضي، يمكن للمالكين التصرف فيها لأغراضهم الخاصة:
من بين أمور أخرى، تعتبر قطعة الأرض التي تم ترسيمها وإدخالها في السجل العقاري للدولة شرطًا لا غنى عنه لمشاركة المنزل في برنامج الإصلاحات الرئيسية وتحسين المناطق المحلية.
لا تساوي شيئا:يجب على مالك المبنى في مبنى سكني تقديم مساهمات شهرية لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة. ويتناسب مبلغ هذه الرسوم مع مساحة المبنى الذي يملكه الشخص. كلما كانت المساحة التي تمتلكها أكبر، كلما زادت تكلفة صيانة المنزل وتحسينه.
يتم تشكيل الموقع مع الأخذ في الاعتبار التخطيط الحالي للمنطقة. القواعد الأساسية لتشكيل استخدامات الأراضي التي توجد عليها مباني سكنية متعددة الشقق هي:
يتم إنشاء تقسيم المناطق للتخطيط الحضري بموجب قواعد استخدام الأراضي وتطويرها الخاصة بالبلدية. كجزء من التسوية، يتم تحديد المناطق الإقليمية لأغراض مختلفة، وتحديد الحد الأدنى والحد الأقصى لحجم قطع الأراضي في المنطقة، وكذلك الغرض منها.
ملحوظة:يمكن أن تتوافق مساحة قطعة الأرض مع المساحة المبنية لمبنى سكني فقط في حالات خاصة. على سبيل المثال، إذا تم إعلان أن المنزل غير آمن أو أن تخطيط المنطقة لا يسمح بإنشاء قطعة أرض أكبر (لا توجد أرض مجانية).
يمكن إجراء جمع الوثائق الخاصة بالتسجيل المساحي للدولة والتسجيل اللاحق لملكية الأراضي من قبل السلطات البلدية وأصحاب العقارات في مبنى سكني.
دعونا نفكر في الطريقة التي يقرر بها الملاك أنفسهم ترسيم حدود الأرض الموجودة أسفل المبنى. مع هذا الخيار، هناك سبع مراحل رئيسية:
تسجيل الملكية في هذه الحالة اختياري، حيث أن الملكية المشتركة لقطعة الأرض يتم تثبيتها بعد التسجيل المساحي.
من الممكن إدخال بيانات حول قطعة أرض في State Real Estate Cadastre (GKN) بعد تقديم قائمة المستندات التالية إلى Rosreestr:
يعتمد مقدار الوقت المستغرق في مراحل إنشاء حدود استخدام الأراضي على المالكين أنفسهم، وعلى إدارة المدينة أو المستوطنات الأخرى. كقاعدة عامة، يستغرق اتخاذ القرار بشأن تخطيط الموقع شهرًا واحدًا. يتم التسجيل المساحي خلال عشرة أيام من تاريخ تقديم الطلب إلى غرفة المساحية.
