لا يفهم معظم ملاك الأراضي الفرق بين القيمة السوقية وقيمة المخزون ، على الرغم من حقيقة أنهما مفهومان مختلفان تمامًا. يحتاج المالك إلى القيمة السوقية ، والقيمة المساحية هي قيمة الضريبة. لتحديد سعر قطعة الأرض (ZU) في السوق ، يجب أن تأخذ في الاعتبار المؤشرات المختلفة واللجوء إلى طرق حساب مختلفة. يتم تنظيم التفاصيل الدقيقة لهذه الأساليب وعملية تحديد القيمة في السوق من خلال التشريعات.
سعر السوق هو المقدار الذي يتم فيه تقدير ذاكرة معينة بناءً على المكان الذي يتحرك فيه سوق العقارات. يتم استخدامه غالبًا في معاملات شراء أو بيع العقارات الموجودة على قطع الأراضي المقامة وفقًا لجميع معايير البناء الرأسمالي.
يتم تعيين هذا المبلغ بطريقة عشوائية ويعتمد على مقدار رغبة المالك في بيعه ، ولكن سيتم تنفيذ البيع بطريقة ما بالسعر الحالي.
يمكنك معرفة التكلفة:
يتم تحديد إجراءات التقييم بموجب قانون "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي". يحلل بالتفصيل جميع المواقف عند تحديد حجم قيمة العقارات في السوق أمر ضروري.
يستنتج من هذا القانون أنه من الضروري تقييم الذاكرة عندما:
يسري هذا القانون على جميع أنواع المؤسسات البلدية أو الخاصة وينطبق على أي شكل من أشكال ملكية الأرض. بالإضافة إلى ذلك ، فهي صالحة أيضًا للأفراد الذين سيصبحون مشاركين في معاملة مرتبطة بذاكرة معينة.
يتم التقييم على عدة مراحل:
تتضمن هذه المرحلة تحديد المعلمات الرئيسية المراد تقييمها:
بعد تقدير المعلمات ، تحتاج إلى جمع المعلومات الضرورية وتحليلها. تنقسم أنواع البيانات المستخدمة لتقييم الذاكرة إلى خاص وعامة. النوع العام يتضمن بيانات عن العوامل الطبيعية والاجتماعية والاقتصادية وغيرها من العوامل التي يمكن أن تؤثر على السعر في السوق.
نوع خاص يتضمن بيانات عن حالة الأرض وسوق العقارات في منطقة معينة ، حول مدى ارتفاع إمكانات الموقع ويسمح لك باختيار طريقة مناسبة للتقييم في المستقبل. وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى ما يلي من البيانات الخاصة (انظر الجدول).
| أنواع البيانات | صفة مميزة |
|---|---|
| بيانات التسجيل والوصف من وجهة نظر قانونية |
|
| المعلمات الفيزيائية للذاكرة | تتضمن هذه البيانات عرضًا تفصيليًا للمعلومات حول حجم وشكل الموقع ، وأبعاده الهندسية ، وحدوده الأمامية ، فضلاً عن العيوب (إن وجدت). بناءً على هذه البيانات ، يمكن للمُثمن أن يتوصل إلى استنتاج حول كيفية تأثيره على خصائص تكلفة الكائن. المثمن يهتم بشكل خاص بأي بيانات ليست نموذجية للمنطقة التي يقع فيها الموقع. يؤثر الحجم والشكل بطرق مختلفة - يعتمد ذلك على الطريقة التي تنوي بها استخدام موقع معين. إذا كان الموقع غير قياسي ، فيمكن استخدامه لتطوير المباني السكنية ، ولكن لا يمكن استخدامه لتشييد المباني الصناعية أو لأغراض تجارية أخرى. |
| تحليل إقتصادي | من الناحية الاقتصادية ، البيانات المهمة هي:
|
| البيانات التي تتدفق من موقع الموقع | يقوم المثمن بتطبيق خريطة للمنطقة ، والتي تشير إلى مكان الموقع بالضبط. بالإضافة إلى ذلك ، يرفق صورًا للذكرى وكيف تم تحسينها (إن وجدت). |
بعد جمع البيانات ، من الضروري اتخاذ قرار لاستخدام الموقع بأكبر قدر من الكفاءة. سيعتمد السعر في السوق أيضًا على هذا. الاستخدام الفعال هو الذي:
قد لا يكون الاستخدام الحالي للموقع هو الأكثر كفاءة. ومع ذلك ، من الممكن تغيير أنماط الاستخدام وإزالة التحسينات غير الضرورية دون الإضرار بالبيئة.
يمكن إنتاجه بإحدى ثلاث طرق: مربحة ، أو مكلفة ، أو قابلة للمقارنة. النتائج التي تم الحصول عليها تخضع للاتفاق. وفقًا لنص القانون ، يلتزم المثمن باستخدام جميع الطرق الثلاثة في وقت واحد من أجل تبرير رفض استخدام أو تقييم الموقع.
يحدد أيضًا كيف سيقيم الموقع بالضبط في إطار كل طريقة من الطرق. في الوقت نفسه ، فهو ملزم بالتحقق من مدى موثوقية المعلومات اللازمة لطريقة حساب معينة.
توصيات لتقييم الذاكرة يمكن أن توفر كل طريقة تكلفة مختلفة عن الطرق الأخرى. لذلك ، تتم مقارنة الأرقام الثلاثة التي تم الحصول عليها مع بعضها البعض ويتم التوصل إلى استنتاج حول مدى قرب كل منها من الواقع وتلبية المعايير. بعد ذلك ، يتم عرض الشكل النهائي. يجب أن يكون في شروط الروبل ويجب أن يكون الوحيد أو في شكل مجموعة من القيم (إذا كان منصوصًا عليه في العقد).
بمجرد أن تكون التكلفة واضحة ، يقوم المثمن بالإبلاغ عن العمل المنجز.
لكل من الطرق الثلاثة المذكورة أعلاه ، فإن الصيغ الخاصة بها لحساب تكلفة الذاكرة صالحة ، لذلك تحتاج إلى تفكيك كل منها على حدة مع الأمثلة.
تعتبر طريقة الدخل من أصعب طرق الحساب. لتطبيقه ، يجب أن يكون لديك شعور جيد بالوضع الاقتصادي والسوق. يتضمن ثلاث طرق أخرى:
ضع في اعتبارك طريقة إيجار الأرض. بالنسبة لهذه التقنية ، فإن الصيغة التالية صالحة:
حيث C هي التكلفة ، CHOD هي صافي الدخل ، K هي نسبة الرسملة
دع الدخل الصافي 20000 روبل ونسبة الرسملة 28٪ ثم:
С = 20000 / 0.28 = 71428.57 روبل.
يتم حساب NPR و K بشكل منفصل بطريقة معقدة للغاية ، لذلك ، من أجل البساطة ، أخذناها كقيم معروفة.
يمكن استخدامه بالتوازي مع الطريقة السابقة. ثم سيأخذ في الاعتبار مقدار الأموال التي سيتم إنفاقها على بناء منشأة بناء رأسمالية.
قرر المواطنون بناء عمارة سكنية لبيع الشقق. سوف يحتاجون إلى بعض رأس المال لبدء التشغيل. يكون الثمن المسموح به للأرض مساوياً لما يلي:
حيث PD هو مقدار الدخل المخطط الذي يمكن الحصول عليه من هذا العمل ، و P هي التكاليف التي يتم تحديدها بواسطة طريقة التكلفة ، و PD هو الربح الحقيقي المحتمل.
لتحديد P ، أي القيمة ، تحتاج إلى استخدام طريقة الكتابة بالأحرف الكبيرة ، وهي متاحة فقط للمحترفين.
عند حساب نفسك ، تحتاج إلى تحديد الفرق المقبول بين الربح المحتمل والتكاليف الحقيقية. قد "تكلف" الأموال التي سيتم استلامها في المستقبل وتلك التي تحت تصرفنا الآن بطرق مختلفة. لذلك ، من الضروري الانطلاق من حقيقة أن مالك الموقع سيحصل على ربح قدره 25-30 ٪ من PDD.
بالإضافة إلى ذلك ، هذه الطريقة قابلة للتطبيق عندئذٍ يُعرف متوسط قيمة استرداد الأرض.
من الأمثلة على ذلك الأرض التي تملكها IZHS. في هذه الحالة ، يتم حساب P على أنه المبلغ المستثمر من قبل المالك.
دع أرض IZhS تم شراؤها مقابل 500 ألف روبل ، وتم وضع الاتصالات بعد الشراء. ثم يجب إضافة تكلفة الاتصالات والتكاليف العرضية الأخرى إلى 500 ألف روبل ونتيجة لذلك ، يتم الحصول على التكلفة المرغوبة للأرض.
ينطبق على كائنات العقارات النموذجية. الصيغة هي:
URS = (TsZU1 + TsZU2 + TsZU3) / OPU
TsZU - سعر قطعة الأرض بالرقم التسلسلي ؛
GTC - المساحة الإجمالية للأراضي التي تم بيعها وأخذها في الاعتبار ؛
URS هي تكلفة الوحدة في السوق ، أي تكلفة المتر المربع من المصفوفة.
لا يمكن تطبيق هذه الصيغة إلا إذا تم ترتيب الطرود وفقًا للخصائص التي تؤثر على تكوين الأسعار.
لن يكون الحساب الذاتي بهذه الطريقة دقيقًا ، لذلك من الأفضل الاتصال بأخصائي مؤهل.
من أجل حساب تكلفة الذاكرة ، يجب أن يكون لديك مقتطف من USRN في متناول اليد. ومع ذلك ، إذا لم يكن من الممكن الحصول عليها ، فستكون حزمة المستندات التالية في متناول اليد:
مقتطف من USRN حول الذاكرة يجب عدم تقديم النسخ الأصلية ، ولكن يجب تقديم نسخ من هذه المستندات.
إذا لم تكن هناك فرصة لتقديمها ، فلا يزال من الممكن حساب تكلفة الموقع ، ومع ذلك ، فإن عدم وجود المستندات سيترك بصمة معينة على التكلفة النهائية والاستنتاجات.
هناك علاقة بين المساحية وسعر السوق لقطعة الأرض. بالنسبة للمعاملات القياسية لشراء أو بيع قطعة أرض ، تعمل القاعدة ، والتي تنص على أن القيمة السوقية أعلى من المخزون بحوالي 30٪. الفرق بين هاتين الكميتين يكمن في الغرض منهما:
يتم حساب القيمة المساحية عن طريق الصيغ من قبل أعضاء اللجنة ، الذين يعتمدون في إجراءاتهم على القانون رقم 52-FZ بتاريخ 07.02.08 ، والذي ينظم أنشطة تقييم المواقع في روسيا.
يمكن تعيين التدقيق من قبل السلطات الفيدرالية أو الإقليمية بناءً على المادة 66 من قانون العمل RF. بمساعدته ، يكتشفون المبلغ الثابت ، والذي يظل كذلك حتى الشيك التالي. يتم تحديد الحالات الاستثنائية التي يمكن فيها تغيير قيمة المخزون دون التحقق في المحكمة.
تمت الموافقة على متوسط القيمة المساحية من قبل السلطات التنفيذية لكيان مكون معين من الاتحاد الروسي. يتم إجراء تقييم المخزون مرة واحدة على الأقل كل خمس سنوات ، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة في فترة 3 سنوات. يعتمد التقييم على كيفية تصنيف الأرض حسب الغرض وطريقة استخدامها:
عندما يتم تقييم السجل العقاري للدولة ، يتم تقسيم الأراضي إلى مناطق تقييم. منطقة التقييم هي اسم أجزاء الأرض التي لها نفس الغرض أو غرض مشابه في المخزون.
اعتمادًا على حجم منطقة التقييم ، يتم دمجها مع حدود قطع الأراضي ، مع مراعاة التطوير الذي تم إنشاؤه بالفعل للعديد من الكائنات ، بالإضافة إلى حدود الأحياء والمقاطعات.
نتيجة لهذا التقييم ، تظهر خريطة توضح عليها جميع المناطق المقدرة والقيم المساحية للمتر المربع الواحد لكل منها. عند تقييم السجل العقاري ، يتم أخذ الأراضي والتخطيط الحضري والغابات وخرائط المياه وبياناتها في الاعتبار. يتم إدخال النتائج التي تم الحصول عليها في السجل العقاري للدولة.
مطلوب سعر السوق لجهاز الذاكرة لإجراء المعاملات معه. القيمة المساحية ضرورية لفرض الضرائب القانونية على الموقع. هناك 3 طرق رئيسية لحساب التكلفة.
ومع ذلك ، من الصعب حساب التكلفة بنفسك. هذا صحيح ، لأن الشخص قد لا يكون لديه ببساطة بيانات كافية ، مما سيؤدي إلى نتائج تقريبية إلى حد ما ، وقد يستغرق جمع كل المعلومات الضرورية من شخص غير متخصص في شراء / بيع الأراضي وقتًا طويلاً.
من أجل البدء في عملية تثمين الأرض ، سيكون كافيًا تزويد السلطات المختصة بمستخرج من USRN ، ولكن إذا لم يكن ذلك متاحًا ، يمكنك القيام به مع المستندات الأخرى التي ستعطي معلومات كاملة عن المالك وقطعة أرضه .
تُفهم قطعة الأرض على أنها مؤشر اقتصادي خاص لسعر الأرض ، والذي يتم تحديده مع مراعاة التغيرات في الوضع في سوق العقارات.
يمكن تحديد القيمة السوقية بشكل مستقل من قبل مالك الموقع عند بيعه. ومع ذلك ، إذا تم حساب هذا المؤشر من قبل المتخصصين مع مراعاة جميع العوامل المؤثرة ، فستكون قيمته قريبة من القيمة الحقيقية ، ونتيجة لذلك الإجراء ستكون المبيعات أسرع.
غالبًا ما تستخدم قيمة سعر السوق عند إجراء معاملات مختلفة مع هذا النوع من العقارات ، على سبيل المثال ، (لتقدير قيمة الهدية) أو.
في حال تم إنشاء القيمة السوقية بمساعدة خبراء في مجال التقييم ، فيمكن أيضًا استخدام هذا المؤشر لتحديد التكلفة القياسية للموقع(إذا كانت قيمته المساحية غير معروفة).
يتم تنفيذ التنظيم الرئيسي للقضايا المتعلقة بإنشاء واستخدام القيمة السوقية للأرض ثلاث لوائح:
اعتبارًا من اليوم ، لا تنص القوانين المعيارية الأخرى على تنظيم تشكيل سعر السوق للأرض.
عند تحديد القيمة السوقية لقطعة معينة من الأرض يجب أن تؤخذ في الاعتبار عوامل مختلفة:
بالإضافة إلى العوامل المذكورة أعلاه ، يمكن أخذ عوامل أخرى في الاعتبار عند تشكيل سعر السوق لموقع ما ، على سبيل المثال ، سواء كان في ملكية مشتركة أو ينتمي أحد الأجزاء إلى مالك ثانوي y (مما يعقد بشكل كبير إمكانية بيع مثل هذا الموقع).
يمكن تحديد القيمة السوقية للموقع بشكل مستقل من قبل المالك وبمساعدة المنظمات المتخصصة المرخصة لإجراء تقييم لأنواع مختلفة من العقارات ، بما في ذلك قطع الأراضي.
في حالة تنفيذ الإجراء بمشاركة متخصصين ، فسيتم ذلك تتكون من ثلاث مراحل:
في المرحلة التحضيرية ، يقوم مالك قطعة الأرض المقيمة بإعداد كل شيء المستندات الخاصة بالموقع.يجب أن تتضمن الحزمة أوراقًا لجميع المباني المتاحة بالموقع ، مقتطفات من مستندات استخدام الأراضي تؤكد وجود أو عدم وجود أعباء على الموقع (على شكل مباني أو إمكانية استخدام الموقع لأصحاب الأراضي المجاورة).
بالإضافة إلى ذلك ، يتم في هذه المرحلة اختيار المنظمة التي ستقوم بإجراء التقييم ، وكذلك إبرام اتفاق بشأن تقديم الخدمات.
في مرحلة التقييم الفعلي ، سيدرس أخصائي المنظمة المختارة جميع المستندات المقدمة ، إذا لزم الأمر ، وسيذهب إلى موقع الموقع ، وعلى أساس جميع البيانات المتاحة ، وكذلك على أساس مقارنة عروض السوق الحالية لمواقع مماثلة ، وحساب تكلفة موقع معين ، مع مراعاة جميع خصائصه وميزاته الحالية.
لماذا مسح الأرض ممل وفي أي الأحوال يكون واجبا؟ يمكنك قراءة المزيد عن هذا في.
مرحلة إعداد التقرير النهائي تكمل الإجراء
في هذه المرحلة ، يتضمن التقرير معلومات حول الوثائق التي تمت دراستها والبيانات التي تم استخدامها.
بالإضافة إلى ذلك ، إذا لزم الأمر (وهو ما يجب أن يتفق عليه العميل عند إبرام عقد الخدمة) ، فإن نص التقرير يتضمن تلك الصيغ التي تم استخدامها عند حساب تكلفة الموقع ، مع فك تشفير البيانات المستخدمة.
تتراوح تكلفة تقييم القيمة السوقية لموقع معين من عشرة إلى ستين ألف روبل.
يتأثر هذا المؤشر بـمنطقة طلب التقدير ، وإلحاح العمل ، وحجم البيانات المستخدمة ، وما إلى ذلك. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تضمين تكلفة إعداد (إذا لزم الأمر) التقرير في شكل إلكتروني في مبلغ التقييم.
القيمة السوقية للأرض- مؤشر اقتصادي خاص يسمح لك بالتقييم التقريبي لإمكانيات تنفيذ قطعة أرض معينة مخصصة لأغراض استغلال محددة. يتكون هذا المؤشر من عوامل مختلفة ؛ فقط متخصص ذو خبرة واسعة في هذا المجال يمكنه استخدامه بكفاءة في تكوين المبلغ النهائي.
اطلب تقديرًا
لماذا نحن؟
خصم التقييم!
يعتبر تقييم الأرض ككائن عقاري من أكثر الخدمات طلبًا. هذا الإجراء إلزامي في تطوير وتنفيذ المشاريع الاستثمارية ، وخصخصة قطع الأراضي ، والتأجير أو إدارة الائتمان وعدد من الحالات الأخرى. في موسكو ، تقدم شركة التقييم المستقلة "SOYUZ-EXPERT" خدمات احترافية في تحديد القيمة المقدرة للأرض لأغراض مختلفة وقطع الأراضي.
تقييم الأرض هو حساب الدخل الذي يمكن أن تجلبه قطعة الأرض بعد وضع المؤسسات أو المباني السكنية عليها ، ومعالجة الأراضي الزراعية في المنطقة ، وما إلى ذلك. تحديد القيمة المقدرة للأرض له خصائصه الخاصة.
جميع الأراضي مقسمة إلى فئتين.
في المقابل ، عند تقييم قطع الأراضي ، يمكن تحديد استثماراتها المحتملة أو قيمتها السوقية الحقيقية.
تقوم الشركة المستقلة "SOYUZ-EXPERT" بإجراء تقييم لقطع الأراضي في اتجاهات مختلفة. يمتلك خبراؤنا أكثر من 50 عامل تصحيح في ترسانتهم ، مما يسمح لنا بحساب تكلفتها بأكبر قدر ممكن من الدقة.
نحن نقدم خدمات التقييم للأشياء التالية:
خدماتنا مطلوبة أيضًا من قبل السلطات التي تتحكم في كفاءة استخدام الأراضي. نقوم بتقييم الأراضي الحضرية والزراعية والصناعية. هذا يساهم في التنسيب العقلاني للأشياء لأغراض مختلفة عليها. بعد التقييم يمكن رهن قطع الأرض بقرض مصرفي. يعتمد المهندسون المعماريون على تقييم شامل للإقليم والمناظر الطبيعية عند تصميم كائنات مختلفة. يسمح لك بالتنبؤ بتكاليف تطوير الأراضي.
قد تكون أغراض تقدير قيمة قطعة الأرض تحليل معدل الإيجارالسماح بتحديد ربحية عقد الإيجار وفقًا للشروط المقترحة ؛ حساب المساهمة في رأس المال المصرح به، مما يسمح لك بتحديد حصة المشارك في شركة مساهمة ، مدفوعة من قبل العقارات (الأرض) ؛ حساب مبلغ الفديةمطلوب لمقارنة سعر الاسترداد الذي يطلبه البائع بالقيمة المساحية والقيمة السوقية لقطعة الأرض.
في نهاية عام 2014 ، وقع عمدة موسكو مرسوما حكوميا بالموافقة على القيمة المساحية للأراضي في العاصمة وضواحيها. وفقًا لهذا المرسوم ، الذي دخل حيز التنفيذ بالفعل ، فإن قيمة الأرض التي سيتم فرض الضريبة منها داخل المدينة هي:
في كثير من الحالات ، تبين أن القيمة المساحية للأرض أعلى من القيمة السوقية. هذا هو سبب معدل الضريبة المبالغ فيه. وفقًا للقرار رقم 913/11 الصادر عن مجلس السوفيات الأعلى للاتحاد الروسي ، يجب ألا تتجاوز القيمة المساحية القيمة السوقية. عند تحديد التقييم المساحي لقطعة أرض ، لا تؤخذ في الاعتبار عوامل مثل توفر طرق الوصول والاتصالات ، وخصائص موقع قطعة الأرض ، وأكثر من ذلك بكثير. بعد إجراء تقييم سوق خبير مستقل لمساحات الأرض ، يمكن تخفيض التكلفة.
تقييم السوق لقطعة الأرض هو تحديد القيمة الأكثر موضوعية لشيء ما ، مع مراعاة المنافسة الحالية في السوق وظروف السوق بشكل عام. يتضح هذا من خلال الفن. 3 FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي". عند تحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض ، يمكن استخدام طرق مختلفة ، على سبيل المثال ، طريقة الارتباط ، والباقي للأرض ، والتقسيم إلى قطع ، إلخ. يتمتع المتخصصون في شركتنا بخبرة واسعة في هذا المجال وسيقومون بإجراء تقييم عالي الجودة للقيمة السوقية لقطعة الأرض ، والتي ستلبي جميع متطلبات التشريع. سيسمح لك ذلك بتجنب خسارة الأموال عند إجراء معاملات مالية مختلفة.
عند الانتهاء من التقييم ، يقوم خبراء الشركة بإعداد تقرير يسجل فيه جميع نتائج الأعمال المنجزة. ويشمل:
تعد الكفاءة المهنية لمتخصصي الشركة ضمانًا للتقييم الأكثر دقة للقيمة السوقية لقطعة أرض مهما كانت درجة تعقيدها. تكلفة خدمات شركتنا مقبولة تمامًا لأي عميل.
اطرح سؤالاً وسيقوم الخبراء بالإجابة عليه.
تسبق المعاملات في سوق العقارات مرحلة التحليل والاختيار من قبل البائع والمشتري للعروض الأكثر فائدة ، مع مراعاة المتطلبات. الاختيار من بين عدة قطع أرض تفي بشروط المشتري بشروط مماثلة أو مماثلة يتم من قبل المشتري المحتمل ، بناءً على سعرها. بناءً على معايير موقعه وحالة السوق ، يحدد البائع سعر البيع المقدر. لكي تكون الصفقة مفيدة لكلا الطرفين ، يجب على البائع والمشتري فهم كيفية معرفة القيمة السوقية للأرض.
تُفهم القيمة السوقية لقطعة الأرض على أنها السعر الأكثر احتمالية لقطعة أرض عند بيعها في السوق المفتوحة والتنافسية ، عندما يكون لدى أطراف الصفقة معلومات حول الكائن الذي يتم بيعه ، مع مراعاة الوضع العام للسوق و الاتجاهات في سوق العقارات.
تختلف القيمة السوقية لقطعة الأرض عن قيمتها العادلة ، والتي تحدد المنفعة النهائية لقطعة الأرض المقتناة للمشتري وتكلفة التصرف - خسارة المنافع الاقتصادية عندما يتوقف البائع عن استخدامها. تتأثر القيمة السوقية بحالة العرض والطلب للأشياء العقارية ، على غرار تلك المطبقة في معاملة معينة ، لا يمكن أن يختلف سعر السوق بشكل كبير عن أسعار الأشياء ذات المعايير المكافئة أو المماثلة.
هناك ثلاث طرق رئيسية لتحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض:
تتضمن طريقة مقارنة المبيعات تحليل المعاملات الأخيرة لبيع قطع الأراضي المشابهة أو المشابهة قدر الإمكان لقطعة الأرض التي يتم بيعها. لتوضيح القيمة السوقية ، في هذه الحالة ، يتم استخدام نظام التخفيضات والعلامات التجارية ، والتي تُستخدم لمعرفة قيمة كائن معين ، مع مراعاة الاختلافات الموجودة (للأفضل وللأسوأ على حد سواء) من الأشياء التي يعرف سعر بيعها.
تفترض طريقة الدخل تقييم القيمة السوقية على أساس الدخل أو الفوائد ، والتي يحتمل أن تكون ممكنة من استخدام الشيء المقتنى. هنا ، ستكون طبيعة قطعة الأرض ، وطرق استخدام الأرض المسموح بها رسميًا ، بالإضافة إلى التكاليف المحتملة لإجراء التغييرات اللازمة ، أو البناء أو تحديث الأشياء الموجودة في الموقع ، ذات أهمية رئيسية.
يتم استخدام طريقة التكلفة لتقييم قطعة الأرض من حيث التكاليف المتاحة لشرائها وتشغيلها وصيانتها في حالة تنافسية. تقدر تكلفة التكاليف المتكبدة لتركيب الاتصالات ، وتخصيب التربة ، والمناظر الطبيعية ، والصرف الصحي ، وحفر الآبار ، والحصول على تصاريح من السلطات التنظيمية للقيام بهذا النوع من العمل.
نتائج التقييم تعتمد بشكل مباشر على كيفية تحديد القيمة السوقية للأرض. يمكن أن يعطي حساب كل طريقة من طرق موقع معين قيمًا نهائية مختلفة ، والتي تحدد المنطقة التي يقع فيها سعر السوق للكائن.
وبالتالي ، تعكس طريقة المقارنة تفاعل العرض والطلب ، وتعكس طريقة التكلفة مصالح البائع ، وتعكس طريقة الدخل مصالح المشتري ، أي جميع الأطراف العاملة في سوق العقارات المتنافس.
يتأثر سعر قطعة الأرض بالمعايير الرئيسية التالية ، دون توفر المعلومات التي لا يمكن الاعتماد عليها في تحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض:
أيضًا ، ستتأثر القيمة السوقية بشكل كبير بعوامل مثل تطوير منطقة الموقع ، والتغيرات في حالة الوصول إلى وسائل النقل ، وموقع الموقع بالقرب من المدينة ، واحتمالات التضمين في حدود المدينة ، وكذلك وجود أعباء ، على سبيل المثال ، وجود المستأجرين ، مما سيحد من حرية استخدام الموقع للمدة المحددة في اتفاقية الإيجار.
في حالة حدوث تغيرات في وضع السوق والتقلبات الكبيرة في أسعار الأشياء المعادلة ، فإن القيمة السوقية للموقع تخضع للتعديلات المناسبة.
عملية حساب القيمة السوقية معقدة ومتعددة العوامل. تعد مسألة كيفية معرفة القيمة السوقية للأرض في موقع معين قبل إبرام الصفقة أمرًا أساسيًا لكل من البائع والمشتري للموقع.
يمكنك حل مشكلة الحساب الموثوق لتكلفة قطعة الأرض عن طريق الاتصال بالمثمنين المحترفين. في الاتحاد الروسي ، يتم اعتماد أنشطة المثمنين المحترفين وتنظيمها بموجب القانون ، ويتم التعرف على نتائج التقييم كوثيقة رسمية تثبت القيمة السوقية لقطعة أرض اعتبارًا من تاريخ التقييم. بعد إبرام الاتفاقية ، ستتضمن إجراءات تقدير القيمة السوقية لقطعة الأرض من قبل المثمن المراحل التالية:
مع قطعة أرض (على سبيل المثال ، البيع والشراء ، التأجير أو الرهن ، حل نزاعات الملكية) ، في معظم الحالات ، يتم استخدام قيمتها السوقية.
تتم مناقشة قضايا القيمة السوقية (RS) للموقع في الفن. 66 ZK ، القانون رقم 135-FZ ، وكذلك في العديد من المعايير الفيدرالية للتقييم (FSO 1-11) ، التي تم سنها بأوامر من وزارة التنمية الاقتصادية. في الوقت نفسه ، يحدد القانون رقم 135-FZ المبادئ والنهج العامة لتقييم الأسعار ، ويحدد FSO طرقًا مختلفة لهذا التقييم ، وفي الفن. ينص 66 ZK على أن القيمة السوقية للموقع يتم تحديدها وفقًا للقانون رقم 135-FZ.
القيمة السوقية هي السعر الأكثر توقعًا الذي يمكن عنده تنفير عنصر () في سوق تنافسي مفتوح. في هذه الحالة ، يجب أن يكون لدى أطراف المعاملة معلومات كاملة حول الكائن.
عند تحديد القيمة السوقية للموقع ، يؤخذ في الاعتبار مبدأ فائدة الموقع ومبدأ العرض والطلب. وفقًا للمبدأ الأول ، تمتلك قطع الأراضي قيمة سوقية يمكنها تلبية متطلبات المشتري لبعض الوقت. وفقًا للمبدأ الثاني ، يتكون سعر قطعة الأرض من نسبة العرض والطلب في السوق والمنافسة.
عادة ما تختلف القيمة السوقية عن موقع (KS). هذا يرجع إلى حقيقة أن تقييم القيمة المساحية ، التي تحددها هيئات الدولة ، يأخذ في الاعتبار بشكل أساسي المؤشرات الرئيسية للموقع.تأخذ القيمة السوقية في الاعتبار عددًا أكبر من العوامل ، والتي تشمل:
على حساب الموقع ، يتم تطبيق الأساليب التالية (FSO رقم 1):
في الحالة الأولى ، يتم تقدير تكلفة الموقع بالمقارنة مع تكاليف مواقع مماثلة - نظائرها. يوصى بهذا الأسلوب عندما تكون هناك معلومات موثوقة عن أسعار وأداء قطع الأراضي المماثلة. في هذه الحالة ، يمكن استخدام كل من الأسعار المحتفظ بها بالفعل والأسعار المعروضة. يتم استخدام نهج المقارنة في طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التخصيص وطريقة التخصيص.
في الحالة الثانية ، يعتمد تقدير التكلفة على تحديد الدخل المتوقع من استخدام هذا الموقع. يمكن استخدام نهج مماثل عندما يكون التنبؤ بالإيرادات والمصروفات المستقبلية ممكنًا.
في النهج الثالث ، يتم تقدير التكلفة بالتكاليف اللازمة لاقتناء واستنساخ الكائن ، مع مراعاة استهلاكه. لتنفيذ هذا النهج ، يتم استخدام طرق مختلفة لحساب تكلفة إعادة إنتاج نسخة طبق الأصل من كائن.
عند تقييم القيمة السوقية بطريقة المقارنة:
مثال لحساب القيمة السوقية باستخدام طريقة التحليل المقارن للمبيعات يمكن أن يكون تقييم قيمة قطعة أرض في منطقة Voskresensky في منطقة موسكو برقم مساحي 50: *** بمساحة 102756679 متر مربع. م.
في أبسط الحالات ، يتم تحديد سعر السوق لقطعة أرض بالاتفاق بين المشتري. ولكن هناك عددًا من الحالات التي يجب فيها تحديد هذا السعر رسميًا. يجب تحديد السعر الرسمي ، على سبيل المثال ، متى
