استخدم نموذج البحث على الموقع للعثور على ملخص أو بحث أو أطروحة حول موضوعك.
مواد البحث
في الممارسة المالية العالمية ، أصبح الإقراض العقاري منتشرًا على نطاق واسع. في البلدان ذات اقتصاد السوق المتقدم والمستوى العالي من تنظيم النظام المصرفي ، تطورت أنظمة كاملة للإقراض العقاري ، والتي تمثلها كيانات اقتصادية مختلفة - البنوك والوكالات العقارية ومؤسسات الائتمان التي تقدم قروضًا بضمان العقارات ، شركات التأمين ووكالات الائتمان التي تقدم معلومات عن الجدارة الائتمانية والعملاء والشركات المتخصصة في حجز الممتلكات المرهونة في حالة التخلف عن سداد القرض.
إن انتقال الاقتصاد الروسي إلى مسار التنمية السوقي يفترض مسبقًا تحسين النظام المصرفي ، والذي يجب أن يكون ملائمًا لاحتياجات اقتصاد السوق. يعتبر الإقراض العقاري من أكثر المجالات الواعدة لتطوير الإقراض المصرفي. لأن الرهن العقاري هو أهم أداة لتعزيز أمن القرض. هذه اللحظة لها أهمية خاصة بالنسبة لبلدنا ، حيث من المعروف أن اقتصادها يتميز بدرجة عالية من المخاطر وعدم اليقين. تعتبر القروض المضمونة ، مقارنة بالقروض الفارغة ، أكثر أمانًا للبنوك ، لأنه إذا لم يتم إرجاعها ، فإن البنك يدرك الضمان ويعيد أمواله. وبالتالي ، فإن الإقراض العقاري له أهمية كبيرة بشكل مباشر لسير العمل ، مما يزيد من استقرار وكفاءة النظام المصرفي في البلاد.
سيساهم إنشاء وتطوير الإقراض العقاري في تكوين نظام مصرفي أكثر حضارة واستقرارًا يلبي وجهات النظر العالمية حول دور ومكانة البنوك في الحياة الاقتصادية للبلاد.
نتيجة لما سبق ، فإن دراسة آلية الإقراض العقاري وتدابير تحفيز تطوير هذا النوع من الإقراض في روسيا ، في رأينا ، مناسبة تمامًا. في الواقع ، بالإضافة إلى الدور الاقتصادي ، يؤدي الإقراض العقاري أيضًا وظائف اجتماعية مهمة.
يجب التأكيد على أنه لهذا الغرض ، من الضروري دراسة التجربة الأجنبية في تشكيل نظام الإقراض العقاري - تجربة كل من البلدان الاقتصادية المتقدمة والبلدان التي تشبه العمليات الاقتصادية فيها الوضع الاقتصادي الحالي للاقتصاد المحلي - أولاً من كل ذلك ، هذه دول المعسكر الاشتراكي السابق ، وكذلك عدد من الدول النامية والاقتصادات الوطنية.
كان الأساس المنهجي لكتابة هذه الأطروحة هو أعمال الاقتصاديين المعاصرين المحليين والأجانب الذين تناولوا مشاكل تحسين النظام المصرفي بشكل عام ومشاكل تطوير الإقراض العقاري بشكل خاص. عالج كل من Yu. Agaev و V. Busov و O. Zadneprovskaya و L. Makarevich و L. Ryabchenko وآخرون مشاكل من هذا النوع ، وقد انعكست أبحاثهم في الدراسات والمقالات المنشورة في الدوريات. تتكون القاعدة التجريبية من البيانات الإحصائية المنشورة في الدوريات ، وبيانات لجنة الإحصاء الحكومية في الاتحاد الروسي.
الغرض من هذه الأطروحة هو دراسة حالة سوق الرهن العقاري في الاقتصاد الانتقالي لروسيا وإثبات طرق تطويرها وتحسينها. وفقًا للهدف المحدد ، تم طرح المهام التالية:
تحديد مفهوم الرهن العقاري وهيكل موضوع-موضوع لعلاقات الإقراض العقاري.
التعرف على الأشكال والأنواع الرئيسية للرهون العقارية.
وصف آلية الإقراض العقاري ، وتحديد السمات الرئيسية للإقراض العقاري.
استكشف أسواق الرهن العقاري الأولية والثانوية ، والأدوات الرئيسية لتشغيلها.
وصف تفاصيل عمليات بنوك الرهن العقاري.
لتسليط الضوء على عملية نشأة الإقراض العقاري المصرفي في روسيا.
تحديد مشاكل تطور الإقراض العقاري في الاقتصاد المحلي ، وبناءً على ذلك ، إثبات الاتجاهات الرئيسية لتطويره وتحسينه.
1. جوهر القرض العقاري.
1.1. مفهوم الرهن العقاري. هيكل موضوع الموضوع لعلاقات إقراض الرهن العقاري.
بادئ ذي بدء ، يجب الانتباه إلى جوهر الرهن العقاري وخصائصه المميزة ، وبالتالي النظر في تعريف هذا المفهوم. وفقًا للتعريف الذي قدمته آي تي بالابانوف ، فإن الرهن العقاري هو قرض مضمون بالعقار. بالمعنى الكلاسيكي ، الرهن العقاري ليس فقط قرضًا ، ولكنه أيضًا وسيلة لجذب الموارد المتعلقة بإصدار الأوراق المالية - الرهون العقارية والسندات. وبالتالي ، يبدو لنا أن التعريف التالي ناجح للغاية: الرهن العقاري هو نوع من الضمانات التي تعمل كضمان للوفاء بالالتزام النقدي الرئيسي من قبل الدائن المرتهن إلى الدائن المرتهن ، الذي يكتسب الحق في هذه الحالة التخلف عن السداد من قبل المدين للالتزام الرئيسي المضمون من قبل التعهد لتلقي الترضية على حساب العقار المرهون ، والمالك (الحائز) هو المرتهن. في رأينا أنه يعكس بشكل أكثر دقة وبشكل كامل جوهر الرهن العقاري كعلاقة اقتصادية خاصة بين المقرض والمقترض.
في اقتصاد السوق ، ينتشر استخدام قرض الرهن العقاري. قرض الرهن العقاري هو قرض طويل الأجل تقدمه البنوك مقابل ضمانات عقارية.
المعنى القانوني لمفهوم الرهن العقاري يكمن في رهن حقوق الملكية لشيء عقاري. العقار عبارة عن قطعة أرض أو مبانٍ أو هياكل مرتبطة بشدة بالأرض بحيث لا يمكن فصلها عنها دون حدوث أضرار جسيمة.
يحدث هذا الرهن بطريقتين: إما أن يتلقى المقرض حقوق المرتهن على الشيء المرهون مع تحويله اللاحق إلى المقترض مع إمكانية الفداء ، أو يتم استخدام الرهن العقاري نفسه - يظل المرتهن مالك الشيء ، و فقط الحق في المطالبة بالرهن ينتقل إلى المقرض.
نظرًا لأن إقراض الرهن العقاري ، كما أكدنا سابقًا ، هو نوع خاص من العلاقة بين المتلقي للقرض والشخص الذي يقدم القرض ، فمن المستحسن النظر في بنية الموضوع والهدف لهذه العلاقات. يتم عرض خصائص بنود الرهن العقاري في الملحق 1.
أغراض الإقراض العقاري هي:
* ارض او تهبط؛
* أماكن المعيشة ، أي الشقق والمنازل والبيوت والأكواخ الصيفية والمباني والهياكل الخاصة بالمؤسسات العاملة في المجال الاجتماعي ؛
* مباني المكاتب ومراكز التسوق والمتاجر المنفصلة والمطاعم والأشياء الأخرى لخدمة صيانة الأنشطة التجارية ؛
* المباني الصناعية - المستودعات ومباني المصانع ومعاهد البحوث ومنشآت الطاقة والمرائب والمباني الصناعية الأخرى.
موضوعات الإقراض العقاري هي:
* مستعير؛
* مُقرض.
* مستثمر يستثمر في قروض الرهن العقاري (وليس بالضرورة البنك الذي أصدر القروض) ؛
* حكومة.
وتجدر الإشارة إلى أن موضوعات الإقراض العقاري المذكورة أعلاه تسعى لتحقيق أهداف مختلفة. ضع في اعتبارك أهداف موضوعات الإقراض العقاري. الهدف الرئيسي للمقترض هو تعظيم حجم جذب الموارد المالية الرخيصة لتنظيم أو إعادة بناء الإنتاج الحالي للسلع. إذا تم تنفيذ الإقراض لشراء منزل للأفراد ، فإن الهدف الرئيسي للمقترض هو الحصول على أفضل وأرخص سكن ، قدر الإمكان ، بينما يجب على المقترض سداد مدفوعات شهرية للقرض.
تتمثل مهمة البنك ، أي المُقرض ، في تعظيم الأرباح وأرباح الأسهم لمساهميه. وبالتالي ، فإن أهداف البنك في إقراض الرهن العقاري هي تعظيم ربحية العمليات النشطة والحد من المخاطر وضمان سداد رأس مال القرض.
يسعى المستثمر أيضًا إلى الحصول على أكبر قدر من الأرباح من خلال الاستثمار في الرهون العقارية أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. وبالتالي ، فإن هدف المستثمر عند استخدام آلية الإقراض المضمون هو تعظيم ربح رأس المال المستثمر في الرهون العقارية أو الأوراق المالية.
أحد مواضيع الائتمان هو الحكومة. في تنظيم وتطوير قروض الرهن العقاري ، يتمثل دور الحكومة في خلق الظروف التي تسمح للبنوك بالمشاركة بفعالية في الإقراض العقاري دون مخاطر لا داعي لها. أهداف الحكومة في سوق الرهن العقاري هي:
* رسملة العقارات وضمان دورانها.
* دعم غير تضخمي لمجال إنتاج المواد ؛
* تقليص الفجوة بين رأس المال الإنتاجي والمالي.
* تجديد جانب الإيرادات في الميزانية وخدمة الدين الداخلي.
* خلق الظروف من أجل أداء موثوق وفعال لنظام الإقراض العقاري.
تتيح لنا مقارنة أهداف الموضوعات الرئيسية لسوق الرهن العقاري أن نستنتج أنها متعددة الاتجاهات.
يؤدي الرهن العقاري حسب محتواه الاقتصادي الوظائف التالية:
1. آلية لخلق وجذب أموال إضافية للحفاظ على الإنتاج المادي وتطويره ؛
2. أداة إضافية لضمان دوران وإعادة توزيع الممتلكات في حالة عندما يكون استخدام آليات أخرى للدوران (على سبيل المثال ، البيع والشراء والخصخصة) مستحيلا قانونيا أو غير مناسب اقتصاديا ؛
3. إنشاء رأس مال وهمي متعدد الأوامر يعتمد على الرهن العقاري والأوراق المالية الصناعية والمدعومة بالرهن العقاري ، وكذلك مؤسسات السوق الثانوية لقروض الرهن العقاري.
بالنظر إلى الرهن العقاري كعنصر من عناصر الاقتصاد ، من الضروري إبراز ثلاثة من أكثر سماته المميزة.
أولاً ، يعمل رهن العقارات كأداة لجذب الموارد المالية اللازمة لتطوير الإنتاج. والثاني هو أن الرهن العقاري قادر على ضمان تنفيذ حقوق الملكية للأشياء ، في حين أن الأشكال الأخرى (على سبيل المثال ، الشراء والبيع) لا تفعل ذلك. والثالث هو الإنشاء بمساعدة رهن عقاري لرأس مال وهمي على أساس ضمان (عندما يصدر مالك العقار رهونًا أولية وثانوية وما إلى ذلك ، تزداد الأصول المتداولة بمقدار رأس المال الوهمي شكلت).
من وجهة نظر أنماط تطور الاقتصاد المصرفي العالمي ، يعتبر الإقراض العقاري عنصرًا لا يتجزأ من اقتصاد السوق. لذلك ، في رأينا ، من المستحسن هنا مراعاة جوهر الائتمان ومبادئه العامة.
الائتمان هو نظام العلاقات الاقتصادية التي توجد في سياقها حركة لرأس المال المقترض. ويستند هذا التعريف إلى الطبيعة المحددة لرأس مال القرض ، وهو أن الأخير ، وفقًا لكارل ماركس ، "مستبعد بموجب الشرط" ، "لا يباع ، بل يُقرض فقط." يستخدم مقابل رسوم.
نظرًا لأن الائتمان ، كما أكدنا أعلاه ، هو علاقة اقتصادية ، فمن الممكن التمييز بين بنية الموضوع والهدف لهذه العلاقة. في معاملة ائتمانية ، يكون موضوع العلاقة هو المقرض والمقترض. المُقرض - طرف العلاقة الائتمانية الذي يقدم القرض. المقرضون هم الأشخاص الذين قدموا الموارد إلى مزرعة المقترض لفترة معينة. المقترض - طرف في علاقة ائتمانية يحصل على قرض ويلتزم بسداد القرض المستلم. لقد كان المقترضون تاريخياً أفراداً بحاجة إلى موارد إضافية. المقترضون هم الشركات والبنوك والسكان والدولة. الهدف من القرض هو القيمة المقترضة ، كجزء خاص من القيمة وتمثل نوعًا من القيمة غير المحققة.
الجودة الأساسية للائتمان هي الاحتفاظ بالقيمة. تظل القيمة التي تنتقل من المُقرض إلى المقترض في حالة حركة. يتم الحفاظ على القيمة في عملية استخدامها في منزل المقترض. يجب أن يحول الأخير إلى الدائن قيمة معادلة (معادل له نفس القيمة وقيمة الاستخدام).
يمكن تمثيل حركة قيمة القرض على النحو التالي:
Rk - Pkz - Ik - Vr - Pks ،
حيث Rk هو وضع القرض ، Pkz هو استلام القرض من قبل المقترضين ، Ik هو استخدام القرض ، Vr هو الإفراج عن الموارد ، Vk هو إرجاع القيمة المقترضة مؤقتًا ، أجهزة الكمبيوتر هي استلام من قبل مقرض الأموال الموضوعة في شكل قرض.
تعتبر المرحلة الأولى من حركة القرض - وضع القرض - لحظة مهمة للممارسة الاقتصادية ، حيث يجب أن يتأكد المقرض من أن إصدار قرض لهذا المقترض بالذات هو الاستثمار الأكثر عقلانية للموارد. يمكن استخدام الحصول على قرض من قبل المقترض لتحقيق مجموعة متنوعة من الأغراض ، بما في ذلك سداد الديون المكونة مسبقًا. الخاصية الأساسية لهذه المرحلة هي أن المقترض يحصل على قرض يلبي احتياجاته المؤقتة من الأموال ، في حين أن الجانب الآخر من العلاقات الائتمانية المنفردة ، يقرض التكلفة لفترة معينة. يسمح تحويل القيمة إلى ملكية المقترض بإدراك قيمة استخدام كائن التحويل في عملية استخدام القرض. الإفراج عن الموارد يميز الانتهاء من دوران القيمة في اقتصاد المقترض. مثلما سبق تراكم الأموال المجانية مؤقتًا تقديم القرض من قبل المُقرض ، كذلك فإن تحرير القيمة في أسرة المقترض ، يسمح له تركيزه بإعادة القيمة المقترضة مؤقتًا. هذه المرحلة هي الأساس المادي لدخول القرض في المرحلة التالية. يعبر سداد القرض عن تحويل القيمة المقترضة مؤقتًا من المقترض إلى المقرض. يعتبر استلام المقرض للقيمة المخصصة للاستخدام المؤقت المرحلة الأخيرة من حركة القرض. بالنسبة للمقرض ، ليس فقط اكتمال عودة القيمة المعارة سابقًا (في شكل سلعة) أمرًا مهمًا ، ولكن أيضًا الحفاظ على صفاته الاستهلاكية.
إن مجموع المراحل المدروسة يجعل من الممكن رؤية حركة الائتمان كأجزاء من التداول الكامل للقيمة المقترضة ، والتي تشمل المراحل المتعلقة ليس فقط بالقرض. في الواقع ، تنشأ علاقات الائتمان في مجال التداول ، وبالتالي ، يمكن أن تُنسب فقط أعمال تحويل القيمة من المُقرض إلى المقترض ، والعكس صحيح إلى القرض.
تستند العلاقات الائتمانية في الاقتصاد إلى أساس منهجي معين ، أحد عناصره هو المبادئ. يجب مراعاة مبادئ الإقراض بدقة عند تنظيم أي عملية في سوق رأس مال القروض. دعونا نفكر فيها.
1) سداد القرض. يعبر هذا المبدأ عن الحاجة إلى إعادة الموارد المالية المتلقاة من المُقرض بعد انتهاء المقترض من استخدامها. يجد تعبيره العملي في سداد قرض ائتماني عن طريق تحويل المبلغ المناسب من الأموال إلى حساب المؤسسة الائتمانية التي وفرته ، مما يضمن تجديد موارد البنك الائتمانية كشرط ضروري لاستمرار أنشطته القانونية. .
2) يعكس مبدأ إلحاح القرض الحاجة إلى سداد القرض ليس في أي وقت مقبول للمقترض ، ولكن في الوقت المحدد المحدد في اتفاقية القرض أو مستند يحل محله. يعد انتهاك هذا الشرط أساسًا كافيًا للمقرض لتطبيق عقوبات اقتصادية على المقترض في شكل زيادة في الفائدة المفروضة ، وبتأخير إضافي (في بلدنا - أكثر من ثلاثة أشهر) - رفع دعاوى مالية في المحكمة . القروض تحت الطلب هي استثناء جزئي لهذه القاعدة. في هذه الحالة ، لم يتم تحديد فترة السداد في اتفاقية القرض. في القروض تحت الطلب ، الوقت الذي يكون فيه المقترض تحت تصرفه من لحظة إخطار البنك بالحاجة إلى سداد القرض ، وهذا ، إلى حد ما ، يضمن الامتثال للمبدأ المعني.
3) استحقاق القرض ، والذي يتم التعبير عنه في شكل فائدة القرض. يعبر هذا المبدأ عن الحاجة ليس فقط إلى العائد المباشر من قبل المقترض لموارد الائتمان التي يتلقاها من البنك ، ولكن أيضًا إلى دفع الحق مقابل استخدامها. الجوهر الاقتصادي لفائدة القرض هو أن المقترض ، باستخدام شروط إضافية ، يحصل على ربح إضافي ، ويجب توزيعه بين المقترض والمقرض. يجد المبدأ قيد النظر تعبيرًا عمليًا في عملية تحديد قيمة الفائدة المصرفية.
4) ضمان القرض. يعكس هذا المبدأ الحاجة إلى ضمان حماية مصالح ملكية الدائن منذ ذلك الحين قد ينتهك المقترض الالتزامات التي يتحملها. هذه الحماية هي تعهد ، وكذلك ضمانات مالية وكفالات من أطراف ثالثة.
5) الطبيعة الهادفة للقرض. ينطبق على معظم أنواع عمليات الائتمان ، معبراً عن الحاجة إلى الاستخدام المستهدف للأموال المتلقاة من المقرض. في قسم معين من اتفاقية القرض ، يشار إلى الغرض من القرض. تتحكم مؤسسة الإقراض أو البنك في الإنفاق المستهدف للأموال. في حالة المخالفة ، يتم تطبيق عقوبات اقتصادية على المقترض في شكل ، على سبيل المثال ، زيادة في فائدة القرض أو السحب المبكر لقرض أو جزء منه.
6) الطبيعة المتمايزة للقرض. يعني هذا المبدأ نهجًا متمايزًا من جانب مؤسسة الائتمان لفئات مختلفة من المقترضين. قد يعتمد تنفيذه العملي على المصالح الفردية لبنك معين وعلى السياسة المركزية التي تنتهجها الدولة لدعم بعض الصناعات ومجالات النشاط (على سبيل المثال ، الأعمال التجارية الصغيرة ، إلخ).
ومع ذلك ، لكون الإقراض العقاري جزءًا من الكل ، فإن له خصائصه الخاصة ، والتي تنبع من حقيقة أن الإقراض العقاري هو شكل محدد من أشكال الائتمان. النظر في السمات الرئيسية للرهن العقاري.
أولاً ، قرض الرهن العقاري هو قرض بضمانات محددة بدقة. في المقابل ، قد لا يكون القرض المصرفي مضمونًا بضمانات. في حالة عدم سداد القرض يباع العقار المرهون ويسدد الدين للدائن من حصيلة. حقيقة أن العقارات تعمل كضمان يسهل على المرتهن السيطرة على سلامة الضمان ، ولكنه يعقد تنفيذ الضمانات في حالة عدم سداد القرض ، لأن العقارات لا تنتمي إلى درجة عالية. الأصول السائلة.
ثانيًا ، يتم استهداف معظم قروض الرهن العقاري بدقة. يتم استخدامها لتمويل شراء وبناء وإعادة تطوير كل من المباني السكنية والصناعية ، وكذلك تطوير الأراضي. في البلدان ذات اقتصادات السوق المتقدمة ، قروض الرهن العقاري هي الأكثر انتشارًا. على سبيل المثال ، في الولايات المتحدة ، يمثلون أكثر من 60٪ من الحجم الإجمالي للقروض المضمونة بالعقارات.
في رأي الاقتصاديين الروس المعاصرين ، ينبغي للزراعة في بلدنا ويمكن أن تصبح قطاعًا ذا أولوية لتوظيف موارد الرهن العقاري. تمتلك روسيا كل الموارد اللازمة لذلك: وجود أراضٍ خصبة شاسعة ، وإمكانات عمالية قوية. من الأهمية بمكان هنا اعتماد قانون جديد محسن للأراضي ، تقنين سوق الأراضي. سيعطي هذا دفعة قوية لإقراض الزراعة بضمان ملكيتها الرئيسية - الأرض. الميزة الرئيسية للإقراض العقاري ، في رأينا ، هي أن الضمانات التي توفرها يمكن أن تكون العقارات التي تم الحصول عليها لشرائها.
ثالثًا ، يتم تقديم قروض الرهن العقاري على المدى الطويل ، عادةً لمدة 10-30 عامًا ، مما يجعل من الممكن تقليل مبلغ الدفعات الشهرية ، نظرًا لأن سداد القرض يمتد بمرور الوقت.
تتطلب تواريخ الاستحقاق وحجم القرض ووسائل ضمانه قدرًا كبيرًا من العمل التحليلي.
وبالتالي ، فإن الإقراض العقاري هو شكل خاص من أشكال القروض. فهو يجمع بين الأسس العامة لعلاقات الائتمان والسمات المحددة المتأصلة فقط في هذا الشكل من الائتمان.
1.2 أنواع وأشكال الرهون
في الممارسة الاقتصادية العالمية ، يمكن تصنيف الرهون العقارية وفقًا لعدة معايير. أكثر أنواع الرهون العقارية شيوعًا هي التالية:
1. الرهن المتجدد هو رهن مع إصدار شهادة رهن يسهل تداوله في التداول التجاري.
2. لا يقترن الرهن العقاري (الكتاب) بإصدار شهادة ، ولكنه مقيد في السجل العقاري.
3. القرض الثاني هو قرض لعقار مرهون بالفعل.
4. الرهن العقاري المستحق الدفع - تُدفع الفائدة والمبلغ الأساسي تدريجياً على مدى عدد معين من السنوات.
5. الرهن العقاري المغلق - قرض الرهن العقاري ، الذي يحظر فيه السداد المبكر للسندات ، والاستخدام الثانوي لنفس الضمان.
6. الرهن العقاري "المبتدئ" هو رهن عقاري أدنى من حقوق الأول وبالتالي يكون له معدل فائدة أعلى.
7. الرهن العقاري الصفري هو رهن تجاري مبكر مع قسيمة صفرية ، أي مع مدفوعات الفائدة وأصل الدين عند الاستحقاق.
8. الرهن العكسي - قرض الرهن العقاري ، والذي بموجبه يتلقى المقترض بشكل دوري المبلغ المتفق عليه من المقرض ، اعتمادًا على قيمة العقار ، وهو ضمان القرض ؛ كما تسمح المخططات بتجديد الدخل للمتقاعدين الذين يمتلكون ممتلكات. هناك عدة أنواع من هذه الرهون العقارية: الأقساط السنوية على الحياة ، وبيع المنزل لمرة واحدة مقابل النقود ، حيث يحصل البائع فقط على حق العيش فيه مدى الحياة ، وبيع منزل بإيجار متزامن.
9. الرهن الإيجاري العكسي هو أداة رهن عقاري تسمح للشخص (المسن) بالحصول على قسط سنوي مدى الحياة مقابل الفقد التدريجي للحقوق في منزله.
10. الرهن العقاري المفتوح - رهن عقاري بالخصوصية التالية: رهن يمكن الحصول على قرض إضافي مقابله ، بشرط أن تظل النسبة بين قيمة الأصول المرهونة ومبلغ الأموال المقترضة عند مستوى مقبول.
11. الرهن العقاري الأساسي - رهن على شكل ضمان طويل الأجل (سندات الرهن العقاري الأولية تعطي حقوق الأولوية للأصول المعروضة كضمان)
12. الرهن اللاحق - رهن على شيء أو قطعة أرض يوجد بشأنها رهن عقاري. لا يتجاوز المبلغ الإجمالي (للشيء المرهون أو المعاد رهنه) لقرضين ، كقاعدة عامة ، 80٪ من قيمة البيع.
13. الرهن العقاري الدائم - قرض عقاري يتم دفع الفائدة عليه فقط خلال الفترة بأكملها ، ويتم دفع المبلغ الأصلي دفعة واحدة عند انتهاء مدة القرض.
14. الرهن العقاري المتجدد - قرض دوري بسعر عائم أو إعادة تمويل دورية.
15. رهن بمدفوعات متباينة - قرض رهن عقاري بسعر ثابت ، تزداد مدفوعاته السداد سنويًا ؛ بشكل عام ، لا يتغير جدول السداد ، لكن المدفوعات تتزايد تدريجياً.
تصنيف آخر للرهون هو التصنيف حسب موضوع الرهن (يظهر في الشكل 1).
تين. أنواع الرهون في موضوع الرهن.
في موضوع الرهن ، يتم تمييز رهونات قطع الأراضي ورهونات الشركات ورهونات المباني السكنية والشقق.
يُسمح برهن قطع الأراضي الزراعية فقط لضمان تنفيذ اتفاقيات القروض المتعلقة مباشرة بتنفيذ أو تطوير الإنتاج الزراعي ، والأراضي الحضرية التي ، وفقًا لقواعد تخطيط المدن ، يُحظر بناء المباني والهياكل عليها ، مرهونة كقطعة أرض منفصلة ... يمكن رهن المباني والهياكل التي سيتم تشييدها أو سيتم تشييدها في الموقع المرهون والتي تنتمي إلى المرتهن في وقت واحد مع الموقع بموجب نفس الرهن العقاري. إذا كان الرهن مقامًا على قطعة أرض توجد عليها أبنية أو منشآت لا تعود ملكًا للمتعهد ، بل لشخص آخر ، فعندما يستوفي المرتهن هذه الأرض ويبيعها في مزاد علني ، فإن جميع الحقوق والالتزامات يتم نقلها إلى مشتري قطعة الأرض. الذي كان لدى الراهن فيما يتعلق بهذا الشخص.
في حالة السداد المتأخر لقرض الرهن العقاري ، قد يتم التصرف في قطعة أرض المالك. هذا الإجراء يسمى "الرهن". يجب إلغاء أن تشريعات العديد من الدول الأوروبية قد أرست حماية قوية إلى حد ما لحقوق المالك.
يلعب التوثيق التعاقدي على قطع الأراضي دورًا مهمًا في الرهون العقارية. إن تطوير الرهون العقارية مستحيل دون قياس دقيق لقطع الأراضي وإنشاء دفاتر مساحية ودفاتر عقارية. عند إنشاء دفاتر الأراضي ، يجب على المرء أن ينطلق من المبدأ الرئيسي: اكتمال سجلات التسجيل. يجب على مشتري قطعة أرض وعقار عليها أن يثق تمامًا في صحة السجلات وأن يتأكد من اكتمالها. يجب أن يكون كل من الأطراف المهتمة قادرًا على الحصول بسرعة على معلومات موثوقة حول الوضع القانوني على قطعة الأرض. يجب أن تتطابق معلومات السجل العقاري تمامًا مع سجلات حقوق المالك في السجل العقاري من أجل التمكن من تحديد قطع الأراضي في أي وقت وإثبات وضعها القانوني.
موضوع رهن المشروع هو المشروع ككل كمجمع عقاري واحد. يشمل هيكل الممتلكات المرهونة لمؤسسة ما جميع الأصول الملموسة وغير الملموسة التي تنتمي إليها ككيان قانوني عن طريق حق الملكية أو الإدارة الاقتصادية الكاملة ، بما في ذلك المباني والهياكل والمعدات والمخزون والمواد الخام والمنتجات النهائية والمطالبات وبراءات الاختراع و حقوق حصرية أخرى ، وكذلك ديون المؤسسة. يُسمح بنقل المشروع إلى رهن عقاري بموافقة مالك العقار أو المؤسسة أو هيئة مرخصة أو على أساس قرار صادر عن الهيئة المخولة بموجب المستندات التأسيسية للمشروع. يمكن أن يضمن الرهن العقاري للمؤسسة التزامًا نقديًا ، يكون مبلغه على الأقل نصف قيمة أصول المؤسسة. لا يجوز تحويل مؤسسة تم رفع دعوى إفلاس بشأنها أو تم اتخاذ قرار بالتصفية أو إعادة التنظيم إلى رهن عقاري ، وللمتعهد الحق في بيع أو تبادل أو تأجير أو إقراض أو التصرف بأي طريقة أخرى. إجراء تغييرات على تكوين ممتلكات المشروع المحول إلى الرهن العقاري إذا لم يستلزم ذلك انخفاض في القيمة الإجمالية لأصوله المشار إليها في الرهن العقاري ، ولا ينتهك الشروط الأخرى لاتفاقية الرهن العقاري.
يُسمح برهن مبنى سكني أو شقة لسداد ضمان القرض المقدم لبناء أو إعادة بناء أو إصلاح مبنى سكني (شقة). يمكن أن يكون المسكن (الشقة) موضوعًا للرهن العقاري إذا كان المواطن - مالكه وأفراد أسرته يعيشون في منزل آخر. قد تخضع دارشا ومنزل الحديقة والمباني الأخرى غير المخصصة للإقامة الدائمة للرهن العقاري بشكل عام. لا يمكن رهن غرف المعيشة التي هي جزء من منزل (شقة). يمكن فقط تحويل المبنى السكني (الشقة) المملوك من قبل المرتهن بموجب حق الملكية إلى رهن عقاري.
يمكن فقط للبنوك والمؤسسات الائتمانية الأخرى التي لديها ترخيص خاص أن تكون رهونات لمبنى سكني وشقة.
عادة لا يكون بيع مبنى سكني مرهون في مزاد علني أساسًا للمشتري لإجلاء المرتهن وأفراد أسرته الذين يعيشون في هذا المبنى السكني. بين المالك الذي يشتري مبنى سكنيًا والأشخاص الذين يعيشون فيه ، يتم إبرام اتفاقية إيجار للمباني السكنية وفقًا للشروط المعتادة للمنطقة المحددة.
ما لم ينص اتفاق الرهن العقاري على خلاف ذلك ، يحق للراهن أن يسلم للمستأجر شقة شاغرة تقع في مبنى سكني فقط بموافقة المرتهن. الأشخاص الذين يعيشون في المباني السكنية بموجب شروط عقد إيجار المباني السكنية أو اتفاقية الإيجار أو أي أسباب أخرى ينص عليها القانون لا يخضعون للإخلاء عند بيع منزل مرهون في مزاد علني. يظل عقد الإقامة المبرم معهم ساريًا ، ولهؤلاء الأشخاص الحق في شراء المنزل الذي يشغله تفضيليًا.
من المهم أن نلاحظ أنه في الممارسة العالمية ، فإن الإقراض العقاري المضمون بأوراق مالية (قرض سنوي) بمعدل فائدة ثابت ، يدفع بالتساوي من خلال مبلغ الدفعات الشهرية طوال فترة القرض بأكملها ، منتشر على نطاق واسع. تنقسم كل مدفوعات شهرية (سنوية) لقرض سنوي إلى مكونين - يتم دفع الفائدة وجزء من الدين الرئيسي. هذا هو ما يسمى نموذج الرهن العقاري الأمريكي. على سبيل المثال ، إصدار قرض بقيمة 1000 دولار أمريكي بمعدل 12٪ سنويًا لمدة 12 عامًا. هذا قرض بخيار مضمّن ، وله سداد طويل الأجل. يوضح الرسم البياني مخطط الدفع لقرض سنوي كهذا. ميزة هذا الإقراض هو أن هذا القرض ينظم حجم التزامات الديون.
المبلغ بالدولار الأمريكي
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
رقم الفترة
على حساب رأس المال على حساب الفائدة
تين. حجم المدفوعات لقرض سنوي.
في بلدان اقتصاد السوق العالمي ، حيث تلقت آلية الرهن العقاري مستوى عالٍ من التطور ، هناك أشكال مختلفة من الرهن العقاري. أهمها ما يلي:
* الرهن العقاري "الربيعي" - قرض ينص على تنفيذ مدفوعات دورية متساوية لسداد أصل الدين ، بالإضافة إلى مدفوعات الفائدة ؛ وفقًا لذلك ، ينخفض إجمالي الدفعة مع كل فترة. وبالتالي ، فإن الرهن العقاري "الربيعي" هو رهن عقاري تنخفض قيمته. استخدام هذا المصطلح - "زنبرك" - يعني تشابهًا مع حركة الزنبرك - فكلما قمت بتمديده ، قل احتمال تمدده.
* الرهن العقاري المتجدد - عند استخدام هذا النوع من الإقراض العقاري ، يتم تقسيم مدة قرض الرهن العقاري إلى فترات زمنية (كقاعدة عامة ، تكون 3 أو 6 أشهر) ولكل منها ، مع مراعاة حالة السوق ، يتم تحديد سعر الفائدة الخاص بها. وبالتالي ، فإن القرض المتجدد هو قرض بسعر فائدة عائم. في هذا يختلف عن قرض بسعر فائدة ثابت. شكل واحد من أشكال الرهن العقاري هو معدل الرهن العقاري التراكمي. في هذه الحالة ، يتم تعديل سعر الفائدة لمعدلات السوق السائدة على فترات زمنية ثابتة.
* الرهن العقاري "الكرة" هو رهن عقاري يتم سداده بشكل دوري لفائدة واحدة فقط. الدفع "بالكرة" يعني دفعة نهائية كبيرة لدين القرض. خلال الأشهر أو السنوات القليلة الأولى ، إما لا يتم سداد المبلغ الأصلي للدين ، أو يتم سداد جزء صغير منه فقط. ثم يأتي تاريخ استحقاق الرصيد بالكامل. عادة ما يحاول مالكو العقارات التفاوض على قرض جديد مقدمًا حتى لا يفقدوا ممتلكاتهم بسبب عدم الامتثال لالتزاماتهم عند استحقاق أكبر دفعة.
* الرهن العقاري بمقابل سنوي عكسي - في هذه الحالة ، يتم وضع اتفاقية مالية ، بموجبها يقوم المقرض بدفع مدفوعات دورية للمقترض ، ويزيد رصيد أصل القرض بمقدار الدفعات الدورية والمبلغ المستحق بالكامل فائدة.
بالإضافة إلى ذلك ، هناك شكل من أشكال الرهن العقاري مثل الرهن العقاري مع المشاركة في نمو القيمة - وهو قرض رهن عقاري يشارك فيه المقرض في زيادة قيمة العقارات.
كما ترى ، في البلدان ذات العلاقات السوقية المتقدمة ، يتم استخدام أنواع مختلفة من قروض الرهن العقاري على نطاق واسع. في ظل ظروف بلادنا ، في رأينا ، من المستحسن استخدام التجربة الإيجابية للبلدان الأخرى. وينطبق هذا بشكل خاص على تطور أنواع وأشكال مختلفة من الإقراض العقاري في سياق الاقتصاد المحلي المتحول ، حيث أن تشكيل سوق رهن عقاري متطور هو مؤسسة متكاملة لاقتصاد السوق.
وبالتالي ، فإن الإقراض العقاري هو نوع خاص من إصدار القروض. ونتيجة لذلك ، يتميز ببعض السمات المميزة - طبيعة طويلة الأجل ، وإصدار على أمن العقارات. في الوقت نفسه ، فإن الخصائص العامة للقرض متأصلة في الإقراض العقاري ، ومبادئه الأساسية قابلة للتطبيق.
في البلدان ذات الاقتصادات السوقية المتقدمة ، تراكم قدر كبير من الخبرة في عمل الرهون العقارية ، وهناك مجموعة متنوعة من أشكالها وأنواعها. بشكل عام ، تجدر الإشارة إلى أن عمليات الإقراض العقاري أقل خطورة بالنسبة للبنوك التجارية.
كل ما سبق يجعل من الضروري والعاجل تطوير نظام الإقراض العقاري في الاتحاد الروسي من أجل تحسين هيكل وآلية الإقراض المصرفي في الاقتصاد المحلي ، وتطوير البنية التحتية للسوق.
2. آلية الإقراض العقاري.
2.1. ميزات قروض الرهن العقاري. عقد الرهن العقاري.
كما أكدنا بالفعل ، فإن الإقراض العقاري هو نوع من القروض طويلة الأجل المضمونة بالعقارات. يوفر نظام الإقراض العقاري إمكانية الإقراض بسعر فائدة منخفض مع الدفع على أقساط على مدى فترة طويلة. يمكن إنشاء رهن عقاري على أي عقار (مؤسسات فردية ، مباني ، قطع أراضي ، أكواخ صيفية ، شقق). لا يمكن نقل موضوع التعهد (انظر الملحق 1) إلى شخص آخر إلا بموافقة المرتهن. في هذه الحالة ، يظل الرهن ساري المفعول ، ولكن يتم نقل جميع الالتزامات بموجب اتفاقية الرهن العقاري إلى الشخص الذي يكتسب الحق في موضوع الرهن العقاري.
يتم تسهيل الوفاء بالالتزامات من خلال تدابير خاصة تسمى أساليب ضمان الوفاء بالالتزامات. يتم إنشاء هذه الأساليب في مصلحة المقرض. على الرغم من أن جميع أساليب الأمن ليست مرتبطة بالعقوبات ، إلا أنها جميعًا تخلق بشكل مباشر أو غير مباشر أعباء إضافية على المدين. بموجب التشريع الحالي للاتحاد الروسي ، يمكن ضمان الوفاء بالالتزامات من خلال تعهد ، والاحتفاظ بممتلكات المدين ، وكفالة ، وضمان مصرفي ، وإيداع ، وغير ذلك من الطرق المنصوص عليها في القانون أو الاتفاق. يعد التعهد من أهم الطرق لضمان الوفاء بالالتزامات.
يتمثل جوهر التعهد في أن الدائن المرتهن يكتسب الحق ، في حالة تخلف المدين عن الالتزام المضمون بالرهن ، في الحصول على ترضية على حساب الممتلكات المرهونة ، وخاصة للدائنين الآخرين عن المصادرة. تقدم المادة 334 من PS وقانون الاتحاد الروسي "بشأن التعهد" تعريفات مماثلة لمفهوم التعهد. للمرتهن الحق في الترضية التفضيلية لمطالباته "من قيمة الممتلكات المرهونة للشخص الذي يمتلك هذا العقار (المرتهن)". هناك نوعان رئيسيان من الضمانات:
1) تعهد بنقل ملكية إلى المرتهن (الرهن) ؛
2) رهن وترك العقار لدى المرتهن.
النوع الثاني من الضمانات يشمل الرهون العقارية - الضمانات العقارية. الرهن العقاري هو تعهد لمؤسسة أو هيكل أو مبنى أو هيكل أو أي شيء آخر مرتبط مباشرة بالأرض ، إلى جانب قطعة الأرض المقابلة أو الحق في استخدامها. تشمل الأشياء غير المنقولة قطع الأراضي وقطع الأرض تحت التربة والمسطحات المائية المعزولة ، بما في ذلك الغابات والمزارع المعمرة والمباني والهياكل. تشمل الأشياء غير المنقولة أيضًا الطائرات والسفن البحرية الخاضعة لتسجيل الدولة وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية. يحق فقط للمالك الذي يحتفظ بالحق في استخدام قطعة الأرض المرتبطة مباشرة بالعقار الموجود عليها رهن العقارات.
بما أن الرهن العقاري هو نوع من الضمانات ، فإنه يخضع للأحكام الأساسية المتعلقة بالضمانات بشكل عام. قد يؤمن الرهن مطالبة صحيحة ، لا سيما الناشئة عن اتفاقية القرض ، بما في ذلك. القروض المصرفية وعقود البيع وتأجير العقارات ونقل البضائع والعقود الأخرى. يكون الرهن من الالتزام المضمون به. وجود حقوق المرتهن يعتمد على مصير الالتزام المضمون بالرهن. في حالة الأداء الجزئي من قبل المدين للالتزام المضمون بالرهن ، يتم الاحتفاظ بالرهن في الحجم الأصلي حتى الأداء الكامل للالتزام المضمون من قبله ، ما لم ينص القانون أو الاتفاق على خلاف ذلك (المادة 25 من قانون الاتحاد الروسي "على التعهد"). للمرتهن الحق في أي وقت قبل بيع العنصر المرهون في إنهاء الحجز على العقار المرهون من خلال الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن. بشكل عام ، حق الرهن ، بما في ذلك. ينتهي رهن العقار في الحالات الآتية:
1) عند أداء الالتزام المضمون بالرهن.
2) بوفاة المال المرهون:
3) بانتهاء مدة الحق الذي يشكل موضوع الرهن ؛
4) عند انتقال الحقوق إلى محل الرهن وإلى المرتهن.
5) في الحالات الأخرى التي ينص عليها القانون.
عند تأمين الوفاء بالتزام من خلال رهن عقاري ، من الضروري إبرام اتفاقية رهن عقاري تحدد محتوى وشكل معينين. يجب تحديد الشروط الأساسية التالية في العقد:
موضوع التعهد وخصائصه (الاسم والخصائص النوعية والكمية).
قيمة أو تقدير الضمان الذي يتم تحديده بالاتفاق بين الأطراف. يمكن مراجعة تقييم العقار المرهون ، وهو وضع اتفاقية إضافية للعقد ؛
كيان الالتزام المضمون. إذا كان رهن العقارات يؤمن الالتزام الناشئ عن اتفاقية القرض المصرفي ؛ ثم يحدد العقد من هو المُقرض ؛ من هو المقترض؟
مبلغ المطالبة المضمون بالرهن (على سبيل المثال ، مبلغ القرض ، الفائدة على القرض) ؛
توقيت الالتزام (على سبيل المثال ، استحقاق القرض ودفع الفائدة بموجب اتفاقية القرض المصرفي).
الشروط الأساسية لاتفاقية الرهن العقاري هي أيضًا تلك الشروط التي تم التوصل إلى اتفاق بشأنها بناءً على طلب أحد الطرفين. يجب أن يتم إبرام العقد كتابيًا في أي حال - أكثر حالات الكتابة شيوعًا هي إعداد مستند واحد مختوم. تخضع اتفاقية الرهن العقاري للتوثيق بموجب القانون. نظرًا لأن رهن الممتلكات غير المنقولة يخضع لتسجيل الدولة ، فإن اتفاقية الدفع تعتبر منتهية من لحظة تسجيلها.
يؤدي عدم الامتثال لشكل اتفاقية الدفع أو الالتزام بتسجيل الاتفاقية إلى بطلانها. لا تنشأ حقوق والتزامات الأطراف بموجب عقد باطل. إذا تم رهن العقار باتفاق غير صحيح ، فيعتبر مالك الشيء مالكًا غير قانوني. لا يؤثر بطلان عقد الرهن على مصير الالتزام الرئيسي الذي كان من المفترض أن يؤمن الرهن.
يؤدي إبرام الاتفاقية إلى إقامة روابط قانونية بين المشاركين فيها ، أي إلى إنشاء أو تغيير أو إنهاء الحقوق والالتزامات المدنية. يتم تحديد حقوق والتزامات المرتهن والمرتهن بموجب قانون الاتحاد الروسي "بشأن الرهن العقاري" (المواد 36-38). ويحق للمراهن التصرف بشكل مستقل في الفواكه والمنتجات والدخل المتلقاة من استخدام موضوع الرهن العقاري ، ما لم يتم النص على إجراء مختلف بموافقة المرتهن. الرهون العقارية: نقل الملكية إلى الإدارة الاقتصادية ، عقد الإيجار ، إذا لم يكن ذلك مقيدًا بالقانون. لنقل موضوع الرهن عن طريق الوصية بموافقة من لا يشترط في حالة الوفاة أو الضرر الذي يلحق بموضوع الرهن أو فسخ الملكية عليه بموجب القانون ، أو الانسحاب بقرار من المرتهن ، يحق له استعادة العنصر المرهون في غضون فترة زمنية معقولة أو استبداله به. موافقة المرتهن على الأموال غير المنقولة الأخرى.
يلتزم المرتهن ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك:
يؤمنون على نفقتهم الخاصة ضد مخاطر الخسارة للتلف موضوع الرهن العقاري بقيمته الكاملة:
اتخاذ الإجراءات اللازمة لضمان سلامة موضوع الرهن العقاري ، بما في ذلك. لحمايته من التعديات والمطالبات من الأطراف الثالثة ؛
إخطار المرتهن فورًا بالتهديد بخسارة أو تلف موضوع الرهن.
للمطالبة بموضوع الرهن من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني. للمرتهن الحق:
تدقيق المستندات وفعلاً وجود وحجم وحالة وظروف تخزين موضوع الرهن ؛
مطالبة أي شخص بإنهاء التعدي على موضوع الرهن أو تهديده بالخسارة أو التلف أو أي تدهور آخر في حالته ؛
بشكل أساسي لتلبية مطالباتهم بشأن الالتزام الرئيسي من تعويض التأمين عن خسارة أو تلف الرهن العقاري.
أساس الرهن على الممتلكات المرهونة للوفاء بمطالبات الدائن هو: عدم وفاء المدين بالالتزام المضمون بالرهن أو عدم وفائه بشكل غير لائق. إذا لم يفي المدين بالالتزام خلال الفترة الزمنية المحددة في العقد بسبب الظروف التي يكون مسؤولاً عنها ، فيحق للدائن المرتهن أن يحبس الرهن على العقار المرهون. يتم استيفاء مطالبات الدائن من قيمة العقار بقرار من المحكمة. لحجز الرهن على الممتلكات المرهونة ، يقدم المرتهن بيان ادعاء إلى محكمة أو محكمة تحكيم أو هيئة تحكيم. ويتم النظر في بيان الدعوى وفقًا للقواعد العامة لإجراءات الدعوى التي أنشأتها الإجراءات المدنية وقواعد إجراءات التحكيم في الاتحاد الروسي. يُسمح برضاء مطالبة المرتهن على حساب العقار المرهون دون الذهاب إلى المحكمة في حالة إبرام اتفاق موثق بين المرتهن والمرتهن بعد ظهور أسباب الرهن على العنصر المرهون. ومع ذلك ، إذا تم في نفس الوقت انتهاك حقوق الشخص. يجوز للمحكمة ، بناءً على مطالبة هذا الشخص ، إبطال مثل هذا الاتفاق
بعد الرهن يبدأ بيع العقار المرهون. يتم البيع عن طريق البيع في مزاد علني بالطريقة المنصوص عليها في التشريع الإجرائي. للمحكمة بناء على طلب المرتهن أن تقرر تأجيل بيع العقار المرهون لمدة تصل إلى سنة. لا يعفي التأجيل المدين من أداء واجباته والتعويضات التي زادت أثناء تأجيل خسائر الدائن ومصادرته. في حالات الرهن على الممتلكات في المحكمة ، يتم تحديد سعر البيع الأولي للممتلكات المرهونة بقرار من المحكمة. يتم بيع العقار لمن يدفع أعلى سعر.
عادة ما تتجاوز قيمة الممتلكات المرهونة مبلغ الالتزام الأساسي. حجم الالتزام الرئيسي ، كقاعدة عامة ، هو 70-80 ٪ من قيمة البند المرهون ، والذي يجب أن يضمن تلبية مطالبات الدائن بالكامل ، وابتزاز الفوائد والخسائر والمصروفات. إذا بقيت أموال متبقية بعد استيفاء جميع مطالبات الدائن بالكامل على حساب حصيلة بيع العقار المرهون ، ثم يتم تحويلها إلى المرتهن. إذا كان المبلغ المستلم من بيع موضوع الرهن غير كاف لتغطية مطالبة المرتهن ، يحق له ، في حالة عدم وجود إشارة أخرى في القانون أو العقد ، استلام المبلغ الناقص من ممتلكات أخرى ، دون باستخدام الميزة القائمة على التعهد. كقاعدة عامة ، يكون من الأكثر ربحية أن يقوم المرتهن بالوفاء بالتزامه الرئيسي ، أو السماح بحبس الرهن في موضوع الرهن.
أحد عناصر آلية الإقراض العقاري هو تحليل الرهن العقاري والاستثمار. الأسلوب التقليدي الذي هو طريقة التقييم في إطار نهج الدخل. وفقًا لهذه التقنية ، يتم تعريف قيمة الممتلكات على أنها مجموع دين الرهن العقاري وقيمة حقوق الملكية. تساوي تكلفة حقوق الملكية القيمة الحالية للإيصالات النقدية السنوية لفترة التنبؤ المحددة والقيمة الحالية لعائدات إعادة البيع في نهاية فترة التنبؤ. إن إضافة مجموع دين الرهن العقاري وتكلفة رأس المال السهمي يعطي تقديرًا للسعر المتوقع أن يزود المستثمر ومقرض الرهن العقاري بمزايا معينة.
تعد تقنية تحليل الاستثمار العقاري التقليدية طريقة مرنة يمكنها التعامل مع أي موقف ، ولكن بالإضافة إلى التقنية التقليدية ، هناك أيضًا تقنية Ellwood.
تقنية Ellwood هي نهج لتحليل الاستثمار في الرهن العقاري يحقق نفس النتائج مثل التقنية التقليدية ، في ظل نفس الافتراضات. توفر تقنية Ellwood صيغة موجزة لحساب نسبة دين الرهن العقاري ونسبة التغيير في قيمة العقار ، ولكن يمكن أيضًا تطبيقها إذا كان المبلغ الرئيسي للرهن العقاري وسعر إعادة البيع المقدر معروفين. يمكن استخدام هذه التقنية في حالة الحصول على تمويل جديد ، وعندما يقبل المشتري الديون القائمة.
توفر تقنية Ellwood أداة قوية وسريعة لتحليل الاستثمار في الرهن العقاري. ميزتها الرئيسية بالمقارنة مع التكنولوجيا التقليدية هي السرعة العالية والبساطة في الحسابات التي يتم إجراؤها وفقًا لنفس الافتراضات.
في تحليل الاستثمار العقاري ، يتم لعب الدور الرائد من خلال نسبة دين الرهن العقاري وثابت الرهن العقاري.
تُظهر نسبة دين الرهن العقاري KZ حصة دين الرهن العقاري (أي الأموال المقترضة) في القيمة الإجمالية للعقار. يتم حسابه باستخدام الصيغة:
SC = (U / K)؟ 100٪ ،
حيث U هو مبلغ قرض الرهن العقاري ، معبراً عنه بوحدات نقدية ؛
ك - القيمة الإجمالية للعقار معبراً عنها بوحدات نقدية.
يجب القول أنه كلما ارتفعت قيمة هذه النسبة ، زادت حصة الأموال المقترضة وانخفضت حصة أموال المستثمر في تمويل صفقة عقارية.
من وجهة نظر المقرضين (على سبيل المثال ، بنك الرهن العقاري) ، فإن نسبة دين الرهن العقاري الأعلى تعني ارتفاع مخاطر التخلف عن السداد من قبل المقترض وحرمانه من حقه في شراء العقارات المرهونة.
تضع البنوك وتلتزم بحدود عليا معينة لهذه النسبة. عادة لا يتجاوز حجم القروض التي يمنحها البنك للمواطنين لبناء وشراء وإصلاح منزل 70٪ من السعر التقديري أو الشراء.
من أجل سداد الرهن العقاري بالكامل ، يجب أن يكون ثابت الرهن العقاري أعلى من معدل الفائدة الاسمي على القرض. يضمن زيادة ثابت الرهن العقاري على سعر الفائدة سداد المبلغ الأساسي للقرض. إذا كان ثابت الرهن العقاري مساويًا لمعدل الفائدة على قرض الرهن العقاري ، فسيتم سداد مبلغ القرض الأصلي بالكامل من خلال ما يسمى بالدفع "الكرة".
عندما يكون ثابت الرهن العقاري أقل من سعر الفائدة ، فإن مدفوعات القرض لن تغطي حتى الفائدة عليه. في هذه الحالة ، سوف يتراكم الجزء غير المسدد من الفائدة مع المبلغ الأصلي لدين الرهن العقاري وسوف ينمو رصيده.
ثابت الرهن العقاري P هو النسبة المئوية لمدفوعات خدمة الدين السنوية إلى المبلغ الأساسي لقرض الرهن العقاري:
P = (D / U)؟ 100٪ ،
حيث D هو المبلغ السنوي لمدفوعات خدمة الدين بالوحدات النقدية ،
U هو المبلغ الرئيسي لقرض الرهن العقاري بالوحدات النقدية.
كمثال ، سوف نعرض حسابًا تقريبيًا للمؤشرات المذكورة أعلاه. لنفترض أنك اشتريت كوخًا بقيمة 5000 دولار أمريكي. في هذه الحالة ، يبلغ رأس مال حقوق الملكية للمشتري 2000 دولار أمريكي. سيبلغ رأس المال المقترض على حساب قرض الرهن العقاري 3000 دولار أمريكي على التوالي.
في هذه الحالة ، تكون نسبة ديون الرهن العقاري:
SC = (3000/5000)؟ 100٪ = 60٪
دع المبلغ السنوي لمدفوعات خدمة الدين هو 150 دولارًا أمريكيًا مع قرض رهن عقاري قدره 30.000 سنويًا ، والذي تم الحصول عليه لمدة 10 سنوات بمعدل فائدة 5٪ سنويًا. ثم ثابت الرهن العقاري هو:
ف = (150/30000)؟ 100٪ = 0.5٪.
في الحالة الأولى نرى أن نسبة ديون الرهن العقاري تتجاوز 50٪ أي أكثر من نصف قيمة العقار. ومع ذلك ، من وجهة نظر البنك الذي يقدم قرض الرهن العقاري ، فإن هذه القيمة مقبولة تمامًا ، لأنه إذا كان المقترض معسراً ، فستتاح للبنك الفرصة لإعادة مبلغ القرض الصادر عن طريق بيع الكوخ للشراء تم إصدار القرض منها. وبالتالي ، سيتمكن البنك من إعادة مبلغ الدين والفائدة عليه ، وكذلك تعويض التكاليف المرتبطة بخدمة الدين وبيع الممتلكات المرهونة.
في المثال الثاني ، تبلغ مدفوعات خدمة الدين السنوية 0.5٪ من المستوى الأساسي للقرض. هذه قيمة مقبولة تمامًا ، وفي مثل هذه الظروف ، سيأخذ المقترض قرض الرهن العقاري المقدم.
في مخطط الرهن العقاري القياسي ، يتم تحميل الفائدة بمعدل فائدة مركب. النسب الرئيسية المحسوبة هي كما يلي:
1. إجمالي الدفعة السنوية في السنة t: P (t) = (D (0) r (1 + r)) / (1 + r) - 1)
2. دفع الفائدة في السنة t: P2 (t) = D (t - 1) r
3. مدفوعات سداد الديون في السنة t: P1 (t) = D (t-1) (1 + r) - P (t)
حيث: r هو معدل الفائدة الذي يتم تقديم قرض الرهن العقاري به ؛
D (t) - مبلغ الدين في سنة معينة $
د (0) - مبلغ القرض الذي يتعين سداده.
يحسب الملحق 2 هذه المؤشرات فيما يتعلق بالحالة التي يكون فيها مبلغ القرض يساوي 24000 دولار أمريكي. تم إصداره لمدة 20 عامًا ، بسعر فائدة 8.75٪ سنويًا بالدولار الأمريكي. يتم إصدار القرض بمبلغ 80٪ من قيمة العقار.
وتجدر الإشارة إلى أنه يمكن استخدام مخطط الإقراض هذا في ظروف التضخم ومخاطر الدائنين ، أي التي تنطبق على الظروف الانتقالية للاقتصاد الروسي.
2.2. أسواق الرهن العقاري الابتدائي والثانوي. الصكوك الأساسية للرهن العقاري.
يميز بين سوق الرهن العقاري الأساسي والثانوي. تظهر سماتها المميزة في الشكل 2.1.
حاليًا ، في الولايات المتحدة في سوق الرهن العقاري الأساسي ، يتم استخدام أنواع مختلفة من أدوات الرهن العقاري ، مما يجعل من الممكن مراعاة القدرات والاحتياجات المحددة للمقترض إلى أقصى حد. علاوة على ذلك ، فإن الأداة السائدة هي قرض بسعر فائدة ثابت ، يتم دفعه على دفعات شهرية متساوية طوال فترة الائتمان بأكملها (الأقساط السنوية).
الغرض من نظام الإقراض العقاري هو تزويد الدائنين بموارد طويلة الأجل من أجل زيادة حجم الإقراض. نظام الرهن العقاري المطور هو آلية مكتفية ذاتيا ، من ناحية ، يمكن الوصول إليها من قبل شرائح مختلفة من السكان ، ومن ناحية أخرى ، مربحة لجميع الروابط المتفاعلة. في الوقت نفسه ، يلعب تشكيل وتطوير السوق الثانوية دورًا رئيسيًا في هذه العملية.
وتجدر الإشارة إلى أن أكبر سوق للرهن العقاري في العالم هو سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة. هذا هو أحد الأسواق الأكثر تطورًا وتعقيدًا سواء في شكل التنظيم أو في أنواع الأدوات المالية والرهن العقاري.
يؤثر عمل السوق الثانوية لقروض الرهن العقاري على استقرار النظام المصرفي. يوفر وجود سوق ثانوي للقروض العقارية للبنوك التجارية فرصًا كبيرة. يمكن للبنك ، إذا لزم الأمر ، بيع قروضه العقارية. مما سيؤدي إلى زيادة السيولة والملاءة المالية. بالنسبة لبنوك الرهن العقاري ، فإن بيع الرهون العقارية بمثابة مصدر للأموال للإقراض اللاحق. إن إمكانات سوق الرهن العقاري الثانوي كبيرة. يسهل هذا السوق تدفق رأس المال إلى منطقة اقتصادية أكثر ربحية ، ويقلل أيضًا من الفرق بين أسعار الفائدة في مناطق جغرافية مختلفة ، مما يساهم في تكوين سعر موحد لرأس المال في جميع أنحاء البلاد.
تسجيل قرض الرهن العقاري محدد. لذلك ، في عدد من البلدان ، من الضروري وضع وثيقتين رئيسيتين: الالتزامات بسداد الديون (اتفاقيات القروض والسندات الإذنية) ، وكذلك الرهن العقاري. في بعض البلدان ، بما في ذلك روسيا والولايات المتحدة ، قد تتداخل هذه الوثائق.
الرهن العقاري الصادر عند استلام قرض الرهن العقاري هو اتفاقية قرض خاص تختلف عن الأنواع الأخرى منه. وتجدر الإشارة إلى أن الرهون العقارية تنتشر في السوق الثانوية ، وتتمثل مهمتها في ضمان التدفق المستمر للموارد للإقراض وتحويل الأموال من المناطق التي تعاني من فائض في موارد الائتمان إلى تلك المناطق التي يوجد بها عجز.
الرهن العقاري أهم أداة لإبرام اتفاقية الرهن العقاري. الرهن العقاري هو وثيقة تثبت الحق في نقل الملكية مؤقتًا من المدين-المقترض إلى بنك دائن كضمان لسداد دين (قرض). يصبح الحق المحول باطلاً إذا تم سداد الدين بالكامل خلال المدة المحددة. وبالتالي ، فإن الشخص الذي أصدر الرهن العقاري يستمر في امتلاكه فعليًا لموضوع الرهن ، ولكن تظل الملكية لدى البنك حتى يتم سداد الرهن العقاري. يجب أن يكون سند الرهن العقاري موثقًا ويخضع لتسجيل الدولة. تدخل اتفاقية الرهن حيز التنفيذ من لحظة تسجيل الرهن ، ولا يوجد في الوقت الحاضر إجراء موحد لتسجيل الرهن. في روسيا ، يتم إجراء هذا التسجيل: لقطع الأراضي - في الهيئات الإقليمية للجنة RF لموارد الأراضي وإدارة الأراضي ؛ للمباني السكنية والشقق - في مكتب الجرد الفني للمنطقة (المدينة) ؛ لمؤسسة - في الهيئة التي تسجل هذا المشروع ، بالنسبة للممتلكات غير المنقولة الأخرى - في الهيئة التي تسجل هذه الممتلكات. لتسجيل الرهن العقاري ، يتم تقديم طلب المرتهن ، والرهن العقاري ، والمستندات ، والملكية في الرهن ، كمرفق له ، وإثبات دفع رسوم التسجيل الحكومية. يتضمن سجل التسجيل معلومات عن الرهن ؛ معلومات حول موضوع الرهن ، مؤشرات وجود رهون سابقة ، مدة التزام الرهن العقاري.
يجب أن يحتوي الرهن العقاري على:
كلمة "رهن" ، المرفقة بعنوان الوثيقة ؛
اسم الراهن وبيان محل إقامته أو إذا كان المرتهن كيانًا قانونيًا موقعه ؛
اسم المرتهن ومكانه.
اسم اتفاقية القرض ، التي يتم ضمان تنفيذها بموجب هذا الرهن العقاري ، مع الإشارة إلى تاريخ ومكان إبرام هذه الاتفاقية ؛
معلومات عن المدين بموجب الالتزام الرئيسي ، إذا لم يكن المدين هو المرتهن ؛
بيان مبلغ الالتزام الرئيسي المضمون بالرهن العقاري بموجب هذا الرهن العقاري ؛
الإشارة إلى مصطلح أو شروط الدفع للمبلغ المضمون بالرهن العقاري في علامة التبويب هذه ؛
اسم ووصف العقار الذي أقيم عليه الرهن وموقعه.
القيمة النقدية للعقار الذي تم إنشاء الرهن العقاري عليه بموجب هذا الرهن العقاري ؛
اسم الحق ، بموجبه يعود العقار موضوع الرهن إلى الراهن والسلطة التي سجلت هذا العقار ، مع الإشارة إلى رقم وتاريخ ومكان التسجيل ،
إشارة إلى ما إذا كان هناك رهن عقاري آخر على العقار موضوع الرهن ، أو على جزء من هذا العقار ، سواء كان هذا العقار أو جزء منه مؤجرًا ؛
توقيعات الدائن والمرتهن.
اسم الجهة التي قامت بتسجيل الرهن مع بيان تاريخ ومكان التسجيل.
الرهن العقاري الذي لا يحتوي على أي من البيانات المذكورة أعلاه لا يخضع للتوثيق ، والرهن العقاري المقابل لا يخضع لتسجيل الدولة. في حالة التسجيل ، يجوز للمحكمة أن تعلن بطلان هذا الرهن بناء على دعوى صاحب المصلحة. لكن اتفاق المرتهن مع المرتهن قد يتضمن أيضًا بيانات وشروطًا أخرى في الرهن. يجوز إرفاق مستندات بالرهن العقاري تحدد شروط الرهن أو ضرورية لممارسة المرتهن لحقوقه بموجب هذه الاتفاقية. إذا لم ترد فيه المستندات المرفقة بالرهن العقاري بهذه الدرجة من الدقة التي تكفي لتعريفها ، ولم يذكر الرهن أنها جزء لا يتجزأ منه ، فإن هذه المستندات ليست واجبة على الأشخاص الذين عليهم. تم تحويل الحقوق بموجب الرهن إلى إجراء التنازل عن المطالبة نتيجة رهنها أو بأي طريقة أخرى
بحكم طبيعتها الاقتصادية والقانونية ، فإن الرهون العقارية ، كونها شهادات رهن ، تحتوي على عناصر اتفاقية قرض وطلب قرض والتزام عاجل. وفقًا للرهن العقاري ، يتعهد المقترض بسداد الدين على القرض والفائدة عليه من جهة أخرى ، للوفاء بجميع الالتزامات الأخرى المتعلقة بملكية العقار ، للمحافظة عليه في حالة جيدة. ، لدفع الضرائب والرسوم الخاصة والمدفوعات الأخرى. قد تنص هذه الوثيقة ، وكذلك في اتفاقية القرض ، على عقوبات ضد المقترض أو توفير فرص إضافية للحفاظ على الممتلكات المرهونة. لكونه وسيلة لتأمين الدين ، فإن الرهن العقاري يكتسب محتوى ماديًا حقيقيًا ، وله قيمة ، وكشهادة رهن ، يمكن تغييره ، مع نقل الحق في تحصيل دين إلى شخص آخر ، ليصبح مثل الأسهم والسند أمن. وبالتالي ، يتم تداول الرهون العقارية في السوق الثانوية. تتمثل مهمة سوق الرهن العقاري الثانوي في ضمان التدفق المستمر للموارد للإقراض وتحويل الأموال من المناطق التي تعاني من زيادة في موارد الائتمان إلى تلك المناطق التي يوجد بها عجز.
2.3 العمليات التي نفذتها بنوك الرهن العقاري
كما نرى ، فإن الرهن العقاري هو نوع خاص من القروض. تحدد هذه الحقيقة أن أنشطة بنوك الرهن العقاري محددة أيضًا. بنوك الرهن العقاري هي مؤسسات إقراض متخصصة في تقديم قروض بضمان العقارات. وهذا يترك بصمة على تكوين العمليات السلبية والنشطة لهذه البنوك ، والتي تختلف بشكل كبير عن عمليات البنوك التجارية والادخارية والاستثمارية. يمكن العثور على دليل على ذلك في تفاصيل الميزانية العمومية لبنك الرهن العقاري. الجدول 2.1. تعكس ميزانية عمومية مماثلة لبنك الرهن العقاري ، وهي نموذجية للبلدان ذات اقتصادات السوق المتقدمة.
الجدول 2.1.
1. سندات المنفعة والرهون العقارية.
1. الحسابات النقدية والمصرفية.
2. القروض طويلة الأجل.
2. القروض طويلة الأجل.
3. القروض المرحلية
3. الأوراق المالية.
4. الأموال الخاصة.
4. القروض المرحلية.
5. متفرقات.
5. متفرقات.
يتم إصدار أكثر من 50٪ من العمليات السلبية لبنك الرهن العقاري في شكل سندات طويلة الأجل ، تليها الأموال التي تم جذبها في شكل قروض طويلة الأجل وقروض مرحلية ، وكذلك الصناديق الخاصة (بما في ذلك رأس المال السهمي والصندوق الاحتياطي ، والأرباح المحتجزة).
في العمليات النشطة ، ما يقرب من 85٪ هي قروض طويلة الأجل ، يتم تخصيصها لعملاء مختلفين للإسكان والبناء الصناعي ، تليها القروض المرحلة (الصناديق الحكومية - حوالي 3٪ ، الأوراق المالية - 0.5٪ وغيرها - 1.5٪). كما تقوم بنوك الرهن العقاري بعمليات الإيداع والعمولات على الأوراق المالية. لفترة طويلة (حتى العشرينات من القرن الماضي) ، أصدرت بنوك الرهن العقاري قروضًا في شكل رهون عقارية ، والتي تم تحقيقها من قبل المقترض نفسه ، وتم سداد القرض أيضًا عن طريق الرهون العقارية. بعد ذلك ، بدأ إصدار قروض الرهن العقاري نقدًا فقط ، وتم بيع الرهون العقارية من قبل البنوك. كقاعدة عامة ، يمكن تأمين الرهون العقارية برهن عقاري ، والتزام طويل الأجل للسلطات المحلية ، وضمانات بنكية ، بالإضافة إلى بعض الضمان الاحتياطي الإضافي ، أي صندوق من الأموال يمكن تخزينه في البنوك التجارية.
في عملية بيع الرهن العقاري ، تجذب بنوك الرهن العقاري البنوك الأخرى ، وخاصة البنوك التجارية ، باستخدام شبكة فروعها.
في سنوات ما بعد الحرب ، حدثت تغييرات مهمة في أسلوب الإقراض. في السابق ، أصدر البنك قرضًا رهنًا عقاريًا حتى لحظة بيع الرهون العقارية ، أي باستخدام أمواله الخاصة. حاليًا ، لا يتم استخدام الإقراض المسبق من قبل البنوك ، لذا فهي تتلقى أموالًا للحصول على قرض من تنفيذ إصدار الرهون العقارية. بالإضافة إلى ذلك ، في عدد من البلدان ، بدأت الصناديق الحكومية ، المنعكسة في الميزانية العمومية "للقروض المُرحّلة" ، تلعب دورًا مهمًا في العمليات السلبية لبنوك الرهن العقاري.
كان الاتجاه الرئيسي في تطوير بنوك الرهن العقاري في الفترة التي تلت الحرب العالمية الثانية هو انخفاض حصة الأموال الخاصة فيما يتعلق بالرهون العقارية. في معظم البلدان ، لا يحق لبنوك الرهن العقاري إصدار قروض عقارية بمبلغ يتجاوز رأس مالها بنسبة 20-30 مرة.
أدت المنافسة الشديدة بين بنوك الرهن العقاري والبنوك التجارية ، فضلاً عن مؤسسات الإقراض الأخرى في مجال جذب مدخرات الأموال وتقديم قروض الرهن العقاري ، إلى خلق حاجة لبنوك الرهن العقاري إلى تجاوز العمليات التقليدية. تمكنت بنوك الرهن العقاري من جذب الودائع من الأفراد واستثمار أموالهم في الأوراق المالية الخاصة وإجراء عمليات التأجير والتخصيم لزيادة دخلها. تسعى بنوك الرهن العقاري البحتة إلى توسيع عملياتها بشكل رئيسي من خلال التنويع الواسع ، حيث يرتبط وضعها حاليًا بشكل أساسي بالتقلبات في البيئة الاقتصادية. إن أدنى فترات الانكماش في اقتصادات الدول الغربية ، وخاصة في البناء والزراعة ، تؤثر سلباً على وضع البنوك ، حيث يوجد احتمال عدم سداد الديون.
لذلك ، مع الإقراض العقاري ، يتم إبرام اتفاقية خاصة - اتفاقية الرهن العقاري ، والتي تحدد محتوى العلاقة بين المقرض والمقترض. أهم أداة لإبرام اتفاقية الرهن العقاري هو الرهن العقاري ، والذي يحتوي بطبيعته الاقتصادية والقانونية على عناصر اتفاقية قرض وطلب قرض والتزام عاجل.
من أجل إنشاء وتطوير نظام مصرفي مستقر في روسيا ، فإن وجود سوق ثانوي متطور ويعمل بشكل جيد للقروض المدعومة بالرهن العقاري له أهمية كبيرة. إن وجود مثل هذا السوق هو الذي يوفر للبنوك التجارية فرصًا كبيرة. في رأينا ، هذا الحكم مهم للغاية لتطوير البنية التحتية للسوق المحلي ونظام مصرفي فعال.
3. مشاكل وآفاق إقراض بنك الرهن العقاري في الاتحاد الروسي.
3.1. تشكيل وتطوير إقراض بنك الرهن العقاري في روسيا.
بنوك الرهن العقاري هي مؤسسة مصرفية محددة ظهرت في أوروبا الغربية في نهاية القرن الثامن عشر. تطورت في ألمانيا ، حيث تم تأسيس أول بنك للرهن العقاري في عام 1770 في سيليزيا. كان بنكًا للرهن العقاري تابعًا للدولة ، يقدم الدعم المالي بشكل أساسي لأسر مالكي الأراضي الكبيرة.
يرتبط تاريخ العمل المصرفي في روسيا ارتباطًا وثيقًا بتطور الإقراض العقاري للسكان. ظهرت البنوك الأولى التي أصدرت قروضًا طويلة الأجل بضمان العقارات في روسيا في خمسينيات القرن التاسع عشر. كانت بنوك الدولة النبيلة ، والتي تعمل بهذه الطريقة: قدم مالك الأرض الذي يحتاج إلى المال طلبًا إلى البنك لتزويده بقرض مضمون من قبل التركة. تم تقدير قيمة العقارات (مع الأقنان) بعمولات خاصة ، وأصدر البنك قروضًا لمدة 15 أو 28 أو 33 عامًا. في أغلب الأحيان ، كان القرض 60-70٪ من قيمة الممتلكات المرهونة.
تأسس أول بنك من هذا النوع عام 1754 وله فروع في سانت بطرسبرغ وموسكو (رأس مال 750 ألف روبل). أصدر البنك قروضًا بمبلغ 500 إلى 1000 روبل لمدة تصل إلى ثلاث سنوات (من 1761 إلى 8 سنوات) من 6 ٪ سنويًا على أمن عقارات المالك والمباني الحجرية. بعد إصلاح عام 1861 ، تم إنشاء بنوك نبيلة جديدة ، والتي أصدرت قروضًا طويلة الأجل بضمان ممتلكات أصحاب الأراضي بناءً على سعر قطعة الأرض. تضمنت هذه البنوك بنك State Noble Land Bank ، الذي تأسس عام 1885 ، والذي أصدر قروضًا رهنًا عقاريًا بشروط مواتية للنبلاء بمبلغ 60٪ من قيمة عقاراتهم ، لمدة 66 عامًا من شروط الفائدة المنخفضة (عند في البداية كان 5.75 ٪ ، ومنذ عام 1897 - انخفض إلى 3.5 ٪) وقدم لأصحاب الأراضي مدفوعات مؤجلة دون فرض فوائد. بالإضافة إلى البنوك الحكومية ، عملت البنوك النبيلة المحلية أيضًا في روسيا القيصرية. كان نظام البنوك النبيلة موجودًا حتى منتصف القرن التاسع عشر ، عندما حظر الإسكندر الثاني إصدار قروض الدولة وتصفية البنوك النبيلة المدمرة.
ومع ذلك ، استمرت قروض الرهن العقاري في روسيا في التطور. سرعان ما ظهرت مؤسسات ائتمانية جديدة - مجتمعات الائتمان الحضرية والبنوك العقارية.
في عام 1886 ، تم إنشاء جمعيات ائتمانية في سانت بطرسبرغ ولاحقًا في موسكو في روسيا. كانت ميزتهم المميزة أنهم لم يصدروا قروضًا نقدًا ، بل في سندات. في البداية ، كانت تسمى سندات الرهن العقاري كشوف الرهن العقاري ، والتي باعها المقترضون في السوق من خلال نفس البنوك ، والتي تم دفع رسوم تعويض عنها. تم استبدال أوراق الرهن العقاري بكل من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والشركات التجارية والصناعية.
تم تأمين سندات الرهن العقاري عن طريق العقارات المرهونة ، والتي اتحد مالكوها في شراكة ، وساهموا بمنازل الإيجار الخاصة بهم في شكل أسهم. ثم تم إصدار الأوراق المالية للشركة ، مؤكدة من قبل العقارات القائمة. كفلوا دخلاً ثابتًا (حوالي 5٪). بعد ذلك ، فازت الشراكات الائتمانية بالحق في تحويل أوراقها المالية إلى التزامات حكومية (سندات).
في وقت لاحق ، بدأ بنك الدولة الروسي في تقديم قروض بضمان سندات الرهن العقاري (عادةً بخصم 10٪) ، فضلاً عن شرائها وبيعها ، وبالتالي الحفاظ على سيولة السوق الثانوية. في السنوات اللاحقة ، تم إنشاء شبكة من جمعيات الائتمان الإقليمية ، وبدأت البنوك العقارية في إصدار قروض وسندات الرهن العقاري بنشاط ، والتي بدأت ، مثل جمعيات ائتمان المدينة ، في إصدار قروض بأوراق مالية.
ارتبط بعض الركود في الائتمان العقاري بالانكماش الاقتصادي في 1905-1907. أدى الازدهار الاقتصادي في الفترة 1909-1919 إلى إحياء هذا الائتمان وتسريع تطويره.
وهكذا ، في بداية القرن العشرين ، كان لدى روسيا شبكة واسعة من بنوك الرهن العقاري. نشأ سوق ثانوي تقدمي للأوراق المالية المضمونة برهونات عقارية. بالمناسبة ، تجدر الإشارة بشكل خاص إلى أن الكثير من خبرة بنوك الرهن العقاري الروسية قد استخدمت في تطوير الإقراض العقاري في بلدان أخرى.
من الضروري أن نشير إلى حقيقة أن تطوير الإقراض العقاري المضمون عن طريق العقارات ، وقبل كل شيء ، الأرض قد توقف في أكتوبر 1917. الحكومة السوفيتية ، بعد تصفية الملكية الخاصة ، بما في ذلك الأراضي ، ألغت عمليا أساس الإقراض العقاري. في عام 1919 ، بموجب مرسوم صادر عن مجلس مفوضي الشعب ، تم تصفية جميع شركات الائتمان ، وألغيت السندات ، واضطر مالكو الممتلكات المرهونة (أو بالأحرى ذلك الجزء الذي لم يتم تأميمه) إلى سداد مدفوعات إلى بنك الشعب. لم يعد سوق الإقراض العقاري الروسي من الوجود.
بعد أكثر من سبعين عامًا فقط ، تم إحياء مفهوم الرهن العقاري في روسيا مع تطور أشكال الملكية الخاصة.
يبدو أن التجربة السابقة للثورة في إقراض الرهن العقاري مقابل تكاليف حيازة الأراضي ، والخبرة العالمية وممارسة الإقراض لبناء المساكن الفردية في الحقبة السوفيتية ، كانت أساسًا نظريًا موثوقًا لوضع توصيات للإقراض العقاري في روسيا أثناء الانتقال إلى علاقات السوق.
من الناحية النظرية ، بدأت مناقشة إمكانية استخدام الرهن العقاري فور اعتماد قانون اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية "بشأن الملكية". في عام 1991 ، وقع رئيس الاتحاد الروسي عدة مراسيم بشأن ملكية الأراضي واستخدام الأراضي ، مما يسمح بإمكانية الرهن العقاري. على سبيل المثال ، بموجب المرسوم الصادر عن رئيس روسيا بتاريخ 27 ديسمبر 1991 "بشأن التدابير العاجلة لتنفيذ الإصلاح الزراعي في روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية" ، مُنحت مزارع الفلاحين الحق في رهن الأراضي في البنوك ، وسمح للبنوك بإصدار قروض على الضمانات. ومع ذلك ، فإن هذه الفرصة بالكاد يمكن أن تتحقق.
إن قانون الاتحاد الروسي "المتعلق بالضمانات" ، الذي دخل حيز التنفيذ في ربيع عام 1992 ، جعل استخدام الرهون العقارية أكثر واقعية. لكن هذا القانون لم يجد استمرارًا في اللوائح الداخلية ولم يتلق آليات تنفيذ محددة ، مما قلل بشكل كبير من فعاليته.
على مدى السنوات الماضية ، لا يمكن أن يتطور الرهن العقاري إلا عندما لا تكون قضية ملكية الأرض ذات أهمية قصوى. أنشأ قانون RF "حول أسس سياسة الإسكان الفيدرالية" لعام 1992 إمكانية رهن العقارات في قطاع الإسكان ، ويمكن القول اليوم أن الرهن العقاري هو الذي تلقى أكبر تطور.
في عام 1992 ، تم إنشاء بنك استثمار عقاري في روسيا ، والذي خطط للانخراط في عمليات الرهن العقاري. في مايو 1992 ، تم تسجيل Ipotecobank في سان بطرسبرج. بحلول نهاية عام 1993 ، كانت هناك بالفعل تسعة بنوك رهن عقاري تجارية مصممة لإقراض الإسكان ، بما في ذلك سبعة في موسكو وواحد في سانت بطرسبرغ وواحد في نوفوسيبيرسك. تم افتتاح أقسام الرهن العقاري في بعض البنوك التجارية العالمية. هذا ، على سبيل المثال ، كان بنك موسكو التجاري "Peresvet" ، الذي أبرم اتفاقيات مع الإدارات المحلية لعدد من المناطق في روسيا بشأن تنظيم الفروع المقابلة على أراضيها. بحلول عام 1995 ، تم إنشاء 15 بنكًا لأراضي الرهن العقاري في روسيا في مناطق موسكو ، وسانت بطرسبرغ ، وروستوف ، وكالينينغراد ، وفي مناطق أخرى.
تم تسهيل تنسيق العمل على إنشاء شبكة من بنوك الرهن العقاري من قبل جمعية بنوك الرهن العقاري في روسيا التي تم تنظيمها في أغسطس 1993. تم تسجيلها كمنظمة عامة ذات أهداف تعليمية ومهنية أخرى. تم إنشاء الجمعية من قبل 14 مؤسسًا ، تم تمثيل 10 منهم من قبل البنوك. كان المبادرون في إنشائه هم بنك الرهن العقاري في موسكو وبنك سانت بطرسبرغ Ipotecobank. يتمثل أحد أهداف الجمعية في إنشاء شركات تقييم وسوق عقاري ثانوي. تتفاعل الجمعية مع الهياكل الحكومية والتجارية ، ويشارك اختصاصيوها في تطوير مشاريع القوانين والأنظمة. وبسبب عدم وجود نظام لحقوق الرهن ، تولت الجمعية وظيفة المحاسبة عن الرهون العقارية.
تعتبر بنوك الرهن العقاري بنية معقدة في مجال حل مشكلة الإسكان. موقف البنك المركزي وحكومة روسيا من هذه المشكلة يعني الكثير لمزيد من التطوير لأعمال الرهن العقاري في بلدنا. لذلك ، فإن مهمة الجمعية هي المساعدة في تشكيل "مجال" على مستوى الدولة حيث يمكن لبنوك الرهن العقاري العمل ، وتطوير الإقراض العقاري طويل الأجل.
منذ بداية عام 1997 ، بدأت وكالة الإقراض العقاري للإسكان في العمل بنشاط. بالإضافة إلى أداء المهام المنهجية ، ووضع معايير وإجراءات موحدة للإقراض العقاري ، تعمل هذه الوكالة في تنظيم ومراقبة الرهن العقاري ، والحماية من مخاطر البنوك العاملة في الإقراض العقاري ، والسيطرة على إصدار الأوراق المالية على الممتلكات المرهونة ، والاستحواذ على الرهون من البنوك التجارية وإصدار الضمانات الخاصة بالدولة.
في 28 فبراير 1996 ، وقع رئيس الاتحاد الروسي على مرسوم "بشأن التدابير الإضافية لتطوير الإقراض العقاري". كان بيانًا لمادتين رئيسيتين من التشريع: "في الرهون العقارية" و "في تسجيل الدولة للحقوق في العقارات". كما حدد بعض أحكام القانون المدني. ينص المرسوم على أن تسجيل حقوق الملكية غير المنقولة (باستثناء الطائرات والسفن البحرية وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية) يتم وفقًا لأشكال تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها من قبل الهيئات التي ، اعتبارًا من تاريخ صدور المرسوم وتسجيل وتنفيذ المستندات الخاصة بحقوق الملكية غير المنقولة. حاليًا ، يتم تسجيل المعاملات العقارية من قبل سلطات إدارة الأراضي أو المؤسسات البلدية.
تتمثل المهام الرئيسية المصممة لحل جميع اللوائح في مجال تطوير الرهن العقاري في روسيا في تهيئة الظروف لكل من الإقراض على نطاق واسع من قبل البنوك لقطاع التصنيع والاستثمارات في قطاع الإسكان ، وتحسين كفاءة وموثوقية الرهون العقارية للمقرض المرتهن.
تتمثل إحدى المراحل المهمة في تطوير الاقتصاد الروسي في إنشاء أقسام لمكتب التسجيل (في موسكو - مكتب التسجيل في موسكو ، في منطقة فولغوغراد - مكتب التسجيل الإقليمي في فولغوغراد (VORU)). فن. تنص المادة 334-2 من القانون المدني على أن "رهن قطع الأراضي والمنشآت والمباني والهياكل والشقق وغيرها من العقارات (الرهن العقاري) ينظمه قانون" الرهن العقاري ". ومشروع القانون" بشأن الرهون العقارية (الرهون العقارية) Estate) "في القراءة الأولى من قبل مجلس الدوما التابع للاتحاد الروسي في يوليو 1995 ، وتم اعتماد القانون الاتحادي" بشأن الرهون العقارية "في 22 يونيو 1998.
لذلك ، مع ظهور وتطور أشكال الملكية الخاصة ، تم إنشاء بنوك الرهن العقاري الأولى في أكبر مدن روسيا. عملية تكوينها معقدة ومتناقضة. ويرجع ذلك إلى الوضع الاقتصادي الصعب في البلاد - نقص الموارد الائتمانية طويلة الأجل ، والتضخم المرتفع وأسعار الفائدة ، مما يجعل القروض طويلة الأجل عمليا غير قابلة للوصول إلى الغالبية العظمى من السكان. يعوق النقص في النظام الضريبي والتشريعات والأسباب الأخرى تطوير عمليات تقديم قروض الرهن العقاري في روسيا.
3.2 مشكلات التنمية وتوجيهات تحسين إقراض الرهن العقاري في الاقتصاد المحلي.
تحاول بنوك الرهن العقاري الروسية ، التي تدرس بعناية تجربة ما قبل الثورة ، وممارسة البلدان الأخرى ، تطوير منتجات مصرفية يمكن أن تعمل بالفعل في بيئة اقتصادية صعبة. ومع ذلك ، فإن قلة قليلة من بنوك الرهن العقاري المنشأة حديثًا ، ومعظمها بنوك تجارية عالمية عادية ، يمكنها تحديد السلوك الفعلي لعمليات الإقراض العقاري للمواطنين.
حاليًا ، بدأ عدد من البنوك إقراضًا عمليًا لشراء المساكن من قبل السكان. اليوم ، فقط في موسكو ، تقدم عشرات البنوك خدمات لإقراض شراء المنازل. في أوائل التسعينيات ، كان الطلب على المساكن مرتفعًا جدًا. ولكن حتى في موسكو ، التي يتركز فيها النشاط المالي والتجاري ، لا يستطيع سوى 5٪ من السكان شراء شقة بدون أقساط. بطبيعة الحال ، سيضمن تطوير الرهون العقارية في مثل هذه الظروف جذب عدد كبير من العملاء. بالإضافة إلى ذلك ، بالنسبة للبنوك ، يعتبر هذا النوع من الضمانات موثوقًا للغاية ويمكن تحقيقه بسهولة - الإسكان. نتيجة لذلك ، في نهاية عام 1993 ، بدأت العديد من الشركات العقارية في موسكو ، جنبًا إلى جنب مع البنوك ، عمليات بيع الشقق بالتقسيط.
ومع ذلك ، لم تتلق هذه الخدمة مزيدًا من التطوير. ويرجع ذلك في رأينا إلى الأسباب الرئيسية التالية: أولاً ، ارتفاع معدلات الفائدة على القروض من البنوك (في عام 1993 ، قدمت البنوك قروضاً بنسبة 40-50٪ سنوياً لمدة 3 إلى 6 أشهر). في وقت لاحق ، في عام 1994 ، تم تقديم القروض لمدة عام ، ثم لمدة ثلاث وخمس سنوات. ولكن بالنظر إلى الفائدة المرتفعة للبنك ، فإن هذا يعني أن خدمة الدين تتطلب علاوة عالية على رأس المال. يبدو لنا أنه حتى مدة القرض البالغة خمس سنوات لا يمكن أن ترضي غالبية العملاء المحتملين الذين يرغبون في الحصول على قرض عقاري. ثانياً ، تم الحفاظ على مؤسسة التسجيل في روسيا. لا يمكن تسريح أي شخص في مثل هذه الظروف ، مسجل في شقة ، عمليًا من هناك. لتجنب مخاطر عدم السداد ، استخدمت معظم الشركات والبنوك نظامًا معقدًا نوعًا ما لتحويل الشقة إلى ملكية كاملة ، أي في البداية كان الشخص مستأجرًا لمساحة المعيشة المكتسبة ، ولم يصبح مالكًا إلا بعد تم سداد القرض بالكامل. من الناحية العملية ، اتضح أن المشتري ، بعد أن دفع 20-30 ٪ من تكلفة الشقة ، وسداد القرض في غضون عام ، كان لديه حقوق قليلة جدًا في الشقة. أي أنه في حالة انهيار أحد البنوك ، كان من الصعب جدًا عليه إثبات أن هذه الشقة كانت بالفعل تقريبًا ملكًا له. هذا خلق الكثير من المشاكل لتطوير الرهون العقارية.
وجد عمدة موسكو يوري لوجكوف حلاً عقلانيًا لهذه المشكلة. في عام 1998 ، في مؤتمر دولي في هارفارد ، توصل إلى اتفاق مع ممثلي البنوك الأمريكية الكبرى ، بما في ذلك بنك تشيس مانهاتن ، لتزويد سكان موسكو بقروض عقارية مالية طويلة الأجل ، والتي سيتم توفيرها بأسعار فائدة مقبولة دوليًا ولمدة محددة. فترة. لذلك ، في الولايات المتحدة ، يبلغ متوسط الفائدة على قرض الرهن العقاري 6-7٪ سنويًا ، ومدة القرض 30 عامًا. إذا لم تتمكن الأسرة ، بعد حصولها على قرض لشراء شقة جديدة ، من سداده ، فسيتم تزويدها بالسكن في موسكو ، ولكن بمساحة أصغر. وبالتالي ، فإن تطوير الإقراض العقاري سيحل أيضًا مشاكل اجتماعية مهمة في توفير الإسكان للسكان.
من بين جميع أنواع الرهون العقارية في روسيا ، يعد الإقراض العقاري للمباني والشقق السكنية هو الأكثر انتشارًا. في هذه المرحلة ، يتم إصدار قروض الرهن العقاري من قبل البنوك التالية: Investsberbank (بالمناسبة ، هذا هو البنك الوحيد المعتمد الذي يعمل الآن في إطار برنامج الرهن العقاري الذي أعلنه Luzhkov ، والذي ينبغي أن يستثمره المستثمرون الغربيون) ، Sobinbank ، الذي يوفر قروض على نفقتها الخاصة ، بالاشتراك مع برنامج موسكو لإدارة تمويل البناء خارج الميزانية. يقوم كلا البنكين بالإقراض وفقًا لمخطط الرهن العقاري الكلاسيكي ، عندما يتم إصدار القرض نقدًا. يدفع المقترض في هذه الحالة 30٪ من تكلفة الشقة ، ويحصل على قرض لبقية المبلغ ، والذي يجب سداده على مدى 10 سنوات بمعدل 10٪ سنويًا بالعملة الأجنبية. يمنح موسكو سبيربنك قروضًا فقط لسكان موسكو لمدة 10 سنوات بنسبة 10 ٪ سنويًا بالعملة الأجنبية وبمبلغ يعادل 50 ٪ من تكلفة الشقة. يقوم مكتب الادخار والقروض بإقراض الجميع بمعدل 8-12٪ سنويًا بالعملة الأجنبية لمدة 3-5 سنوات. في نفس الوقت لا يتجاوز مبلغ القرض نصف تكلفة الشقة. من السابق لأوانه الحديث عن الإقراض الجماعي: أصدر Investsberbank 30 قرضًا فقط ، وقدم Sobinbank قروضًا لـ 25 شخصًا ، وتم تسجيل إجمالي 63 اتفاقية رهن عقاري في موسكو.
ومع ذلك ، فإن الوضع مع الرهون العقارية في المناطق أسوأ مما هو عليه في موسكو. بشكل عام ، يمكننا القول أن إقراض الرهن العقاري في روسيا لم يتلق التطور المناسب. في رأينا ، أحد الأسباب الرئيسية لهذا الموقف هو أنه من الصعب جدًا على العميل الذي يتقدم بطلب للحصول على قرض من البنك إثبات ملاءته. لذلك ، وفقًا للتقديرات ، يدخل 15 ٪ فقط من العملاء المحتملين في اتفاقية رهن عقاري - والحقيقة هي أن الشخص لا يمكنه إثبات ملاءته إلا من خلال نشر مصادر دخله.
في الممارسة العالمية للإقراض العقاري ، يتم تحديد ربحية البنوك وتوافر قروض الرهن العقاري للمقترضين من خلال تكلفة موارد الائتمان للمقرض وطويلة الأجل للقرض. الكلمة الأساسية هنا هي "طويلة الأمد". بعد كل شيء ، أصدرت البنوك في السابق قروضًا لشراء العقارات. ومع ذلك ، فإن خصوصيات اقتصادنا الوطني وعدم استقراره لم تسمح للبنوك بتخطيط الأعمال لفترة طويلة من الزمن. لم يكن لديهم ببساطة الموارد اللازمة للقروض طويلة الأجل ، مما خلق ظروفًا لا تطاق تقريبًا للعملاء لإعادة الأموال.
علاوة على ذلك ، فقد تم تقويض مصداقية النظام المصرفي بشكل كبير بسبب الأزمات. إن استعادة السمعة المصرفية ممكنة الآن فقط من خلال تطوير فرص الإقراض طويل الأجل. يمكن أن تلعب الرهون العقارية دورًا مهمًا في هذه العملية. لأنه يوفر سداد قرض مرتفع وجيد التنظيم ومضمون تشريعيًا.
وتجدر الإشارة إلى أن أهمية الرهون العقارية ازدادت بشكل خاص بعد الأزمة المصرفية ، عندما انهار الهرم المالي للمؤسسات الحكومية. نتيجة لذلك ، قد تصبح الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الأوراق المالية السائلة الوحيدة في سوق الأوراق المالية الروسية ، والتي قد يحدد ظهورها مسبقًا نمو النشاط الاستثماري. والحقيقة هي أن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مضمونة بنسبة 100٪ بمتر مربع حقيقي من المساكن.
ومع ذلك ، بشكل عام ، تجدر الإشارة إلى أن تطوير علاقات الإقراض العقاري في روسيا مقيد بعدد من الظروف. وتتعلق المشاكل التي تنشأ جزئياً بالافتقار إلى الآليات المناسبة لتنفيذ القوانين التشريعية المذكورة أعلاه ، وعدم كفاية التدابير المتخذة من قبل الوكالات الفيدرالية ذات الصلة وانخفاض فعاليتها ، وعوامل اقتصادية وسياسية أخرى "على المستوى الكلي".
دعونا ننظر في الأسباب الرئيسية للتطور المنخفض لقروض الرهن العقاري ، والتي على أساسها سيكون من الممكن استخلاص استنتاجات حول اتجاهات تحسين آلية الرهن العقاري فيما يتعلق بشروط الفترة الانتقالية للاقتصاد الروسي.
من القضايا الرئيسية وجود مخاطر ائتمانية عالية. ليس من دون سبب أن البنوك تعتبر إقراض الرهن العقاري طويل الأجل للمواطنين مرتبطًا بتكاليف باهظة ومحفوفة بالمخاطر.
في هذا الصدد ، تجدر الإشارة إلى أن الإقراض لشراء المنازل عادة ما تجبره البنوك على أساس سعر فائدة ثابت بالعملة الصعبة مع الدفع بالروبل بسعر الصرف (محاولات لتطبيق مخططات أخرى ، على سبيل المثال ، باستخدام متغير سعر الفائدة الذي يأخذ في الاعتبار ديناميكيات سعر إعادة تمويل البنك المركزي ، لم يحقق النجاح). تسمح الفائدة المرتفعة إلى حد ما ، كقاعدة عامة ، على القروض المربوطة بسعر صرف الدولار (علاوة على ذلك ، بشروط الإقراض القصيرة) بإنشاء احتياطي كافٍ لسداد التناقض المتبادل بين أسعار الصرف ومؤشرات حركة أسعار الفائدة. لكن السعر المرتفع للقرض يجعله متاحًا فقط لفئات النخبة من السكان ، الذين ليس لديهم بالفعل حاجة كبيرة للحصول على قرض عقاري.
من الناحية المثالية ، ينبغي بناء نظام إقراض الرهن العقاري بأكمله بطريقة يتم فيها سداد القرض في الوقت المحدد ، ولكن بأقل خسارة لمتلقيها.
ثانياً ، أدى عدم وجود حل على المستوى الاتحادي للعديد من القضايا الاقتصادية والقانونية لضمان ظروف التطور الطبيعي لعلاقات الرهن العقاري إلى تكثيف عمليات البحث الإقليمية ذات الصلة. تتم متابعة عمليات البحث من هذا النوع بنشاط ، ولا سيما في موسكو ، في مناطق موسكو ونيجني نوفغورود وتامبوف وتيومن ونوفوسيبيرسك. في جمهوريتي تتارستان وموردوفيا.
لذلك ، فإن الاتجاه الرئيسي في تطوير إقراض الرهن العقاري في روسيا هو في تعميم الخبرة المتراكمة في المناطق وفي تحليلها الشامل للتوزيع على المستوى الوطني المضمون قانونًا بموجب القوانين الفيدرالية ذات الصلة.
بالإضافة إلى ذلك ، في رأينا ، من المهم والضروري دراسة الواقع الروسي اليوم والانكسار فيه بشكل خلاق إلى كل من الممارسة العالمية الحديثة للإقراض العقاري الفعال والتجربة التاريخية المحلية الفريدة - ما قبل الثورة - ، التي استعارتها الدول الغربية لاحقًا إلى حد كبير. في بداية القرن العشرين ، كان يعمل في روسيا أكثر من 15 ألف مؤسسة ائتمانية تعاونية مدعومة بنشاط من الحكومة المركزية و zemstvos الإقليمية ؛ كان هناك نظام ضمان قانوني متشعب ومتعدد الموضوعات وممتاز للإقراض العقاري ؛ كان هناك سوق متطور للغاية للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (بحلول منتصف القرن العاشر! القرن العاشر ، كانت سندات الرهن العقاري تتنافس بنجاح في تجارة الصرف مع سندات القروض الداخلية الحكومية) ؛ استخدمت نماذج أولية من الأشكال الحديثة للقروض طويلة الأجل.
بالطبع ، لا ينبغي نسيان هذه التجربة ، على الرغم من حقيقة أن الإقراض العقاري لم يستخدم في العهد السوفياتي.
لذلك ، من أجل تحسين نظام إقراض الرهن العقاري في روسيا ، من الضروري دراسة وتكييف التجربة الروسية الغنية والأجنبية قبل الثورة مع الواقع الاقتصادي الحديث للاقتصاد المحلي. بالإضافة إلى ذلك ، من أجل تطوير نظام الرهن العقاري في بلدنا ، من الضروري تقليل مخاطر الائتمان ، وينبغي أن يكون للانتعاش العام وتعزيز الاقتصاد الروسي تأثير إيجابي على عمل البنية التحتية للسوق ، والنظام المصرفي لروسيا و ظهور بنوك الرهن العقاري على وجه الخصوص.
في سياق دراسة الدبلوم ، تم الكشف عن أن الرهن العقاري هو شكل خاص من أشكال الإقراض بسمات مميزة مميزة. في الوقت نفسه ، لها سمات عامة وأساسية ومبادئ الائتمان.
في بلدان اقتصاد السوق العالمي ، يوجد أنواع وأشكال عديدة للإقراض العقاري المصرفي. الإقراض العقاري هو عامل أساسي في التنمية الاقتصادية والاجتماعية للبلد. قد يكون دورها الخاص ملحوظًا في فترة التعافي من الأزمة الاقتصادية. أمثلة على هذا الوضع في التاريخ معروفة. على وجه الخصوص ، بدأت "الدورة الجديدة" التي اقترحها توماس روزفلت في الولايات المتحدة على وجه التحديد مع تطوير الرهون العقارية السكنية. هذا ينطبق بشكل خاص على الوضع الحالي للاقتصاد الروسي.
وتجدر الإشارة إلى أن الرهون العقارية تؤثر في تجاوز الأزمة بطريقتين. أولاً ، إن لتطور أعمال الرهن العقاري تأثير إيجابي على تطور القطاع الحقيقي للاقتصاد ، مما أدى إلى توقف تراجع الإنتاج في عدد من الصناعات. ثانيا. إن تطوير الإقراض العقاري له تأثير إيجابي في التغلب على عدم الاستقرار الاجتماعي الذي يصاحب عادة الأزمة الاقتصادية. نتيجة لذلك ، أصبح من الضروري حقًا تطوير هذا الشكل من الإقراض في بلدنا.
ومع ذلك ، كما تبين أثناء الدراسة ، فإن انتشار الرهون العقارية في روسيا مقيد بعدد من العوامل ، ولكن أولاً وقبل كل شيء ، بسبب الإطار التشريعي والتنظيمي غير الكامل. من الضروري ، في رأينا ، الإشارة إلى نقطة مهمة واحدة هنا. لاستخدام نظام الإقراض العقاري كمحفز قوي لاستقرار ونمو الاقتصاد الروسي الحديث ، من الضروري إنشاء نظام إقراض عقاري ، وليس فقط تشريعات الرهن العقاري وبنوك الرهن العقاري. من أجل التشغيل الكامل لنظام الإقراض العقاري ، يجب تطوير وظائف الدعم مثل تقييم الممتلكات والتأمين.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب إنشاء نظام ترخيص خاص لبنوك الرهن العقاري. تظهر الممارسة العالمية أنه في جميع البلدان ، تخضع مؤسسات الرهن العقاري لرقابة صارمة من قبل البنك المركزي. يمكن أن يتطور الإقراض العقاري فقط في ظروف الحماية القانونية لبنوك الرهن العقاري وعملائها ، وكذلك في ظل وجود تنظيم حكومي رشيد ، والذي يجب تنفيذه في ظروف السوق بطرق غير مباشرة. ومع ذلك ، يبدو لنا أنه من أجل الأداء الطبيعي لبنوك الرهن العقاري وتحفيز قروض الرهن العقاري ، من الضروري توفير عدد من الفوائد لبنوك الرهن العقاري. على سبيل المثال ، الإعفاء من الضرائب على الأرباح المحققة من معاملات الرهن العقاري ؛ تخفيض القاعدة الخاضعة للضريبة بمقدار قروض الرهن العقاري ، مع مراعاة تحديد متطلبات معينة لهذه القروض ؛ الإعفاء الضريبي على أرباح البنوك المكتسبة من الاستثمار في الإسكان.
يجب استكمال هذه الحوافز الضريبية بحوافز مالية مرتبطة بسياسة الاحتياطي لدى CBR. بادئ ذي بدء ، هذا هو انخفاض في متطلبات الاحتياطي للبنوك المتخصصة في الإقراض العقاري وإعفاء من حجز الأموال التي يتم جذبها إلى حسابات توفير الإسكان المستهدفة.
إن إنشاء سوق رهن عقاري متطور سيساعد في تقليل التوتر الاجتماعي في مجتمعنا ، وتطوير سوق الأوراق المالية (سوق الرهن العقاري الثانوي) ، وبشكل عام ، تعزيز النظام المصرفي الروسي وعلاقات السوق.
2. مرسوم رئيس الاتحاد الروسي "بشأن التدابير الإضافية لتطوير الإقراض العقاري" // Kommersant - 1996. - No. 8. - P. 72-73.
3. Agaev Y. الرهن يتنفس في الظهر. // ممول. - 1997. - رقم 8. - س 10-14.
4. Agarkov M.M. اساسيات قانون البنوك. - م: BEK ، 1997.
5. بالابانوف آي. عمليات العقارات في روسيا. - م: المالية والإحصاء ، 1996.
6. بالابانوف آي. أساسيات الإدارة المالية. - م: المالية والإحصاء ، 1997.
7. البنوك والعمليات المصرفية. / إد. جوكوفا إي. - م: البنوك والبورصات ، UNITI ، 1997.
8. Bezdudny M.A.، Yumashev Yu.M. القرض مضمون. - م: ميناتيب ، 1997.
9. القاموس الكبير للاقتصاد. - م: معهد الاقتصاد الجديد ، 1998.
10. Bukato V.I. ، Lvov Yu.I. البنوك والعمليات المصرفية في روسيا - م: البنوك والبورصات. الوحدة ، 1996.
11. Busov V.I. مشاكل تنظيم أعمال الرهن العقاري في روسيا // المال والائتمان. - 1996. - رقم 2. - س 58-60.
12. Vorobiev Yu.، Karavaeva I.، Skrobov A. Collateral lending: Foreign Experience and Russian واقع // Economic Issues. - 1996. - No. 11. - P. 135-140.
13. Golubovsky A.E. كنز مدفون في الأرض // المالية - 1998. - 1. - ص 4-7.
14. Goremykin V.A.، Bugulov E.F. العقارات ، تسجيل الحقوق والمعاملات ، الإقراض العقاري. - م: فيلين ، 1998.
15. Zavyalov V.Yu. الفقر مرض // أطفال الأنابيب. - 1998. - رقم 12. - ص 161.
16. Zadneprovskaya O. الرهن العقاري لعموم روسيا: المنزل القديم // السلام والمنزل. - 1999. - رقم 4. - س 72-73.
17. Zadneprovskaya O. الرهن العقاري: لا يمكن أن يكون أكثر إلحاحًا // السلام والمنزل. - 1999. - رقم 5. - ص 80-81.
19. إيفانوف جي. حول تحسين آلية الإقراض العقاري // بناء المساكن. - 1999. - رقم 1. - ص 9.
20. قرض الرهن العقاري // OFFSHORE. - 1997. - رقم 1. - ص. 28.
21. كاناكوف أ. نحو تطوير الإقراض المضمون // المجلة الاقتصادية الروسية. - 1996. - رقم 5-6. - ص 52-55.
22. Kopeikin A. ، Stenenev L. ، Penkina I. تطوير الإقراض العقاري في روسيا // RCB. - 1999. - رقم 8. - س 25-30.
23. Kudryavtsev V.A. أساسيات تنظيم الإقراض العقاري. - م ، 1998.
24. Lavrushin O. إقراض الرهن العقاري في موسكو - آفاق وفرص جديدة // الأعمال. - 1998. - رقم 2. - س 18-20.
25. ليونوف V. السنة بدون رهن عقاري // كوميرسانت المال. - 1999. - رقم 37.
26. تلقى Leonov V. Mortgage دعمًا من الدولة // Kommersant-Money. - 1999. - رقم 42.
27. Leonov V. متر غير متغير // Kommersant-Money. - 1999. - رقم 43.
28. Losev K. تنظيم إصدار سندات الرهن العقاري // RCB. - 1999. - رقم 8.
29. Makarevich L.N. حول مشاكل الإقراض العقاري // المال والائتمان. - 1998. - رقم 6. - س 44-50.
30. مامايفا أو. تشريع جديد بشأن الرهن العقاري // التدقيق والضرائب. - 1999. - رقم 11. - ص 16.
31. Mashinistova E. المؤسسات الائتمانية باعتبارها مواضيع معاملات الرهن العقاري مع الإسكان // RER. - 1996. - رقم 7. - س 47-56.
32. Mironov V.، Popova A. سوق سندات الرهن العقاري // RCB. - 1998. - رقم 4. - س 33-37.
33. Mitroshina K. استخدام التسنيد في تطوير الإقراض العقاري // RCB. - 1999. - رقم 4. - ص 27.
34. النظرية العامة للمال والائتمان / إد. جوكوفا إي. - م: البنوك والبورصات ، UNITI ، 1995.
35. Ryabchenko L.I. الإقراض العقاري: المشاكل وآفاق التنمية // المال والائتمان. - 1997. - رقم 3. - ص 53.
36. Sinko V. ، Chernousov E. الرهن العقاري في مجال الصناعة // The Economist. - 1998. - رقم 8. - S. 83-88.
37- Sirotina I.A. قرض مضمون: تقنية للحصول. - م: ستريكس ، 1997.
38. سموليانيكوف أ. الرهن العقاري: النظرية من منظور التشريع // القضايا الاقتصادية. - 1997. - رقم 7. - س 112-123.
39. Teplovodsky M. Mortgage Corporation David Crondheim // Financial business. - 1998. - رقم 1. - س 57-59.
40. Ternovskaya E. الرهن العقاري: المشاكل والآفاق // الاقتصاد والقانون. - 1997. - رقم 9. - س 16-26.
41. Tosunyan G.A. التشريعات المصرفية والمصرفية في روسيا: الخبرة والمشاكل والآفاق. - م: ديلو ، 1998.
42. Urinson L.O. حول تدابير تنشيط عملية الاستثمار // قضايا الاقتصاد. - 1997. - رقم 1. - ص 73.
43. Faerman E.Yu. ، خاتشيتوريان S.R. ، لوكتيونوف ف.م. ، كيريلوفا أ.م. الإقراض العقاري: التحليل والنمذجة // التدقيق والتحليل المالي. - 1996. - رقم 2. - س 156-157.
44. فريدمان ج. ، أوردواي ن. تحليل الرهن العقاري والاستثمار / تحليل وتقييم العقارات المدرة للدخل. - م: ديلو ، 1997.
45. Tsylina G. إقراض الرهن العقاري: حول الإنجازات والمشاكل // RER. - 1999. - رقم 7. - س 92-94.
46. Chernykh A.V. تعهد العقارات في القانون الروسي. - م: دار النشر بجامعة موسكو الحكومية ، 1997.
47. تشينينكوف أ. الأسس القانونية للإقراض العقاري والرهن العقاري // المحاسبة والبنوك. - 1996. - رقم 3. - ص 51.
48. شادرين أ. سوق سندات الرهن العقاري: تجربة الولايات المتحدة وآفاق روسيا // RZB. - 1998. - رقم 8. - س 86-89.
المرفقات 1.
العقارات كموضوع للرهن (الرهن العقاري)
ظهرت كلمة "رهن" لأول مرة في اليونان في نهاية القرن السابع - بداية القرن السادس. قبل الميلاد. وكان مرتبطًا بضمان مسؤولية المدين تجاه الدائن من خلال حيازات معينة من الأراضي. في 621 ق. ه. قدم التنين أمرًا بموجبه يعاقب بشدة التعديات على الممتلكات الخاصة وجزءها المتحرك. ليس من قبيل المصادفة أن اسم "القوانين الصارمة" كان عالقًا خلفه ونظامه في التاريخ. في 594 ق. يقوم سولون ، أحد الحكماء السبعة الأسطوريين في العصور القديمة ، بإصلاحاته الشهيرة ، على وجه الخصوص ، فهو يلغي ديون الأراضي ، ويقدم حرية الإرادة ، والتي بموجبها لم تعد الملكية تنتقل بالضرورة إلى ورثة العشيرة. وهكذا ، حصل كل فرد على حق توريث الممتلكات وفقًا لتقديره الخاص.
في البداية ، في أثينا ، كان التعهد بالتزامات المدين تجاه الدائن هو هوية المدين ، الذي إذا كان غير قادر على سداد الدين ، فإنه يواجه العبودية. لنقل المسؤولية الشخصية إلى الممتلكات ، اقترح سولون وضع وظيفة على ملكية المدين (عادةً على خط الحدود) مع إدراج أن هذه الأرض بمثابة ضمان للمطالبات بمبلغ معين. على مثل هذا العمود (يسمى hypotetheca - الدعم ، الدعم) ، تم وضع علامة على جميع الديون الواردة لمالك الأرض.
في وقت لاحق تم استبدال الأعمدة بدفاتر الرهن العقاري الخاصة. بفضل تطبيق الأشكال الأصلية للرهن العقاري في اليونان القديمة ، تم ضمان الدعاية ، مما سمح لكل شخص مهتم بالتحقق بحرية من وجود أي ملكية للأرض ، لمعرفة حالتها. حتى ذلك الحين ، للحصول على ملكية أرض أو عقارات أخرى ، لم تكن اتفاقية واحدة بين البائع والمشتري كافية ، وكانت المعلومات الخاصة المتاحة رسميًا مطلوبة للسماح لأطراف ثالثة بالتحقق من وجود مثل هذا الحق.
بمرور الوقت ، بدأ استخدام كلمة "رهن" للدلالة على تعهد ، والذي يعمل كوسيلة للوفاء بالتزامات المقترض للمقرض: إذا لم يتم سداد المبلغ في الوقت المناسب ، يمكن للمقرض سداد الدين غير المسدد بأموال واردة من بيع العقار المرهون. إن وجود نظام الرهن العقاري ، الذي يجعل من الممكن إثبات موثوقية حقوق المالكين في بعض العقارات ، يخلق ظروفًا لتوفير موثوق به لقرض طويل الأجل بضمان هذا العقار: الأراضي والمباني والمنشآت الصناعية أو المباني السكنية. أظهرت الممارسة طويلة الأجل أن إجراءات الرهن العقاري ، من حيث المبدأ ، مواتية للمقترضين. سعيًا للحصول على حق شراء العقار المرهون ، فإنهم يتخذون جميع الإجراءات لسداد القرض ، وبالتالي تعزيز ملاءتهم ووضعهم المالي.
بمعنى أوسع ، الرهن العقاري هو نظام قانوني يتضمن إجراءات لتحديد حالة ملكية العقارات والديون عليها بالتتابع في كل لحظة محددة ، وبهذا المعنى ، فإن الرهن العقاري يمكن مقارنته بنظام إحداثيات رياضي.
حدث التوحيد التشريعي للرهون العقارية في العصور الوسطى: في مطلع القرن الرابع عشر. - في ألمانيا منذ نهاية القرن السادس عشر. - في فرنسا. ظهرت بنوك الرهن العقاري في ألمانيا في القرن الثامن عشر. تم تأسيس أول بنك في سيليزيا عام 1770. كان بنكًا حكوميًا يقدم المساعدة المالية لكبار ملاك الأراضي. لجمع الأموال ، بدأ في إصدار الرهون العقارية (نوع من سندات الرهن العقاري). منذ بداية القرن التاسع عشر. يمتد نشاط بنك الرهن العقاري إلى حيازات ملاك الأراضي الصغيرة ، ثم إلى مزارع الفلاحين.
في الولايات المتحدة في عام 1916 ، تم إنشاء بنوك الأراضي الفيدرالية في 12 مقاطعة لتزويد المزارعين بقروض طويلة الأجل بضمان أراضيهم. تم تمثيل بنوك الرهن العقاري من خلال الهياكل الزراعية الصغيرة ذات الأهمية الإقليمية.
في فرنسا ، يقدم أكبر بنك للأراضي Credit Foncier de France وشركته الفرعية Comptoir des Entrepreneurs (مكتب رواد الأعمال) قروضًا لملاك الأراضي وخاصة لشركات البناء الكبيرة للإسكان والبناء الصناعي. ترتبط معاملات الرهن العقاري بإصدار قروض الرهن العقاري متوسطة وطويلة الأجل لمدة تتراوح من 3 إلى 20 عامًا.
في كندا ، تعتبر بنوك الرهن العقاري نوعًا تقليديًا من مؤسسات الائتمان. يشاركون بشكل رئيسي في إقراض المعاملات العقارية ، وكذلك الاستثمارات في الأوراق المالية طويلة الأجل للدولة والشركات. في البداية ، كان الهدف من نشاطهم إقراض الزراعة بضمان الأرض ، ثم فيما بعد - إقراض بناء المساكن.
في بروسيا ، تم إدخال نظام رهن عقاري كامل بموجب قوانين 1782 و 1873 ، في النمسا - بموجب القانون المدني لعام 1811 وقانون عام 1871 ، في ساكسونيا - بموجب قانون عام 1843 وقانون عام 1863.
في تشريعات الدول الأوروبية ، يحتوي الرهن العقاري بالفعل على ميزتين مميزتين: أولاً ، ينطبق فقط على العقارات ؛ ثانياً: أن بيع التركة المرهونة لا يتم من قبل الدائن نفسه بل عن طريق المحكمة. بالنسبة للمقرضين ، أصبحت القروض العقارية أضمن وسيلة لتأمين ديونهم دون الاستيلاء على ممتلكات المدين ودون خوف من المنافسة بين الدائنين.
في العالم الحديث ، الرهن العقاري هو عبء على حقوق الملكية للممتلكات.
مصطلح "الرهن" في التداول القانوني يغطي عادة مفهومين: - "الرهن" كعلاقة قانونية و "الرهن" كضمان.
"الرهن العقاري" كعلاقة قانونية هو رهن عقاري بغرض الحصول على قرض عقاري (عادة في أحد البنوك).
"الرهن العقاري" كضمان يعني "الرهن العقاري" ، أي أداة دين تصادق على حقوق المرتهن في العقار. عادة ما يتم تداول الرهن العقاري بحرية في السوق.
يعتبر التفسير الواسع لمفهوم الرهن العقاري أنه وسيلة للحصول على قرض بضمان العقارات ، وكطريقة للحصول على قرض لشراء العقارات. يجب اعتبار مصطلح "الرهن" وسيلة لضمان الالتزامات عندما يكون العقار محل الرهن. في حالة إصدار قرض لشراء مسكن ، يتم استخدام مصطلح "إقراض الرهن العقاري (الإسكان)". في بعض الحالات ، سنستخدم مصطلح "الرهن العقاري المختلط" ، عندما يأخذ المقترض قرضًا من بنك مضمون بواسطة منزل قائم لشراء منزل جديد. وبالتالي ، فإن الإقراض المنزلي والرهن العقاري المختلط هما شكلان من أشكال الإقراض مع الاختلاف الوحيد في الحالة الأولى ، يمكن أن يكون كل من الضمان والضمان بمثابة ضمان لمثل هذا الرهن العقاري ، وفي الحالة الثانية ، ضمان عقاري فقط.
عند النظر إلى الرهون العقارية كعنصر من عناصر النظام الاقتصادي ، من الضروري إبراز ثلاثة من أكثر سماته المميزة.
من الناحية الاقتصادية ، يعتبر الرهن العقاري أداة سوقية لتحويل حقوق الملكية إلى العقارات في الحالات التي تكون فيها أشكال أخرى من الاغتراب (الشراء والبيع والتبادل) غير عملية من الناحية القانونية أو التجارية ، مما يسمح بجذب أموال إضافية لتنفيذ مشاريع مختلفة.
يعتبر الإقراض العقاري أداة لاستخدام الوظائف التالية:
يتم تقديم قرض الرهن العقاري ، مثل أي نوع آخر من القروض ، وفقًا لشروط السداد والإلحاح والدفع. ميزاته هي:
الرهون العقارية بطبيعتها ليست فئة اقتصادية مستقلة. إنه بمثابة مادة (ضمان قيمة للائتمان) كعلاقة اقتصادية مستقلة. يتوسط الرهن حركة قيمة القرض في عملية الإقراض.
كعنصر مهم في العلاقات الائتمانية ، الرهون العقارية لها أهمية كبيرة لتنميتها. يؤدي استخدام الرهن العقاري إلى زيادة عدد المقرضين والمقترضين المحتملين باعتبارهم أشخاصًا لعلاقات ائتمانية - وغالبًا ما يكون وجود ضمان عقاري فقط هو ما يجعل معاملة القرض حقيقة. يعزز الرهن العقاري وضع المقترض بشكل كبير ويعطي الثقة للمقرض بأن القرض سيتم سداده. مع الرهن العقاري ، يمكن الحصول على فائدة أقل على القرض مقارنة بالقروض غير المضمونة. إن وجود الضمانات ، ونتيجة لذلك ، الاحتمال الحقيقي لفقدانها في حالة الإخلال بالتزاماتها يضبط المقترض ويحفز الاستخدام الرشيد والمنتج للقرض.
يفترض تطوير الرهون العقارية وجود أنواع محددة من الأوراق المالية - سندات الرهن العقاري وسندات الرهن العقاري. يساهم عمل هذه الأدوات في توسيع جغرافية العلاقات الائتمانية من خلال ضمان التدفق المستمر للموارد للإقراض وتحويل الأموال من المناطق والصناعات التي تعاني من زيادة في موارد الائتمان إلى المناطق والصناعات التي يوجد بها عجز. إن وجود سوق ثانوي لقروض الرهن العقاري ، يضمن سيولة أدواته ، هو جزء لا يتجزأ من سوق الأوراق المالية المتطورة الحديثة. في الوقت نفسه ، يمكن تداول الأوراق المالية المضمونة برهون عقارية ليس فقط في السوق المحلية (الوطنية) ، ولكن أيضًا في الأسواق الدولية. وبالتالي ، يتيح نظام الإقراض العقاري حل العديد من المشكلات الوطنية ، باستخدام تأثير الرافعة المالية من أجل زيادة كفاءة مواردها المالية من خلال استخدام الأموال المقترضة ...
يفترض الاقتصاد الحديث المتقدم استخدامًا واسع النطاق لقروض الرهن العقاري. تظهر تجربة الدول الغربية الرائدة أن القروض العقارية هي الشكل المفضل لتأمين قرض كبير على المدى الطويل. لذلك ، تعتبر قروض الرهن العقاري بالنسبة لروسيا من أكثر المجالات الواعدة لتحفيز استثمارات البنوك وتطوير سوق الائتمان.
يمكن أن يغطي مجال قروض الرهن العقاري جميع قطاعات الاقتصاد: الاستهلاكية والصناعية والزراعية.
يعتبر الإقراض العقاري مجالًا واعدًا للنشاط المصرفي ، ويعد تشكيل نظام إقراض الرهن العقاري أحد أولويات
مجالس الدولة لسياسة الإسكان
في القطاع الاستهلاكي للاقتصاد ، تساعد الرهون العقارية على جذب الأموال من المستثمرين في بناء المساكن. أصبح الإقراض العقاري السكني واسع الانتشار في الممارسة المصرفية العالمية. تعود أهمية قرض الرهن العقاري إلى حقيقة أن استخدامه يسمح لك بحل التناقضات:
وفقا ل Kadzhaeva و Dubrovskaya
الهدف الرئيسي من الإقراض العقاري طويل الأجل هو إنشاء نظام فعال لتزويد المواطنين الروس بإسكان ميسور التكلفة. يتم عرض موضوع وموضوعات سوق الإقراض العقاري في الشكل. واحد
المقترض - الفرد الذي حصل على قرض الرهن العقاري.
بنك مُقرض - بنك تجاري يقدم قرضًا عقاريًا لمشتري العقارات.
المستثمرون هم مشترون للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. يمكن أن يكون دور المستثمرين مواطنين ، وصناديق معاشات غير حكومية ، وصناديق استثمار مشتركة ، وشركات تأمين.
تعمل وكالة الإقراض العقاري للإسكان (الوكالة) ، وهي مُصدِر لسندات الرهن العقاري الثانوية ، كمشتري لقروض الرهن العقاري من البنوك التجارية.
تأسست الوكالة في سبتمبر 1997 وفقًا لمرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 26 أغسطس 1996 رقم 1010 "بشأن وكالة الإقراض العقاري للإسكان". 100٪ من أسهم الوكالة مملوكة للدولة. وينص القرار المذكور على ضمانات حكومية لقروض الوكالة. بحلول نهاية عام 2002 ، بلغ رأس المال المصرح به للوكالة 650 مليون روبل. تنفذ الوكالة أنشطتها من خلال مشغلين إقليميين ، يقعون في معظم الكيانات المكونة للاتحاد الروسي. يتمثل الاتجاه القانوني الرئيسي لأنشطة الوكالة في ضمان سيولة البنوك التجارية الروسية ، التي تقدم قروضًا سكنية طويلة الأجل للسكان ، من خلال شراء حقوق المطالبات على هذه القروض للأموال التي يتم جمعها عن طريق طرح سندات الوكالة في سوق الأوراق المالية. تكمن الأهمية الاجتماعية والاقتصادية لأنشطة الوكالة في تكوين الطلب الفعال للسكان على الإسكان
يظهر مخطط الإقراض العقاري في الشكل. 2
1-إبرام عقد بيع بين البائع والمشتري عن طريق شركة عقارية. 2-تقدير القيمة السوقية للمساكن من قبل شركة التخمين. 3-إبرام عقد التأمين على الشقة والتأمين على الحياة مع شركة التأمين الخاصة بالمقترض. 4- تحويل المسكن تعهدًا للبنك. 5- الحصول على قرض عقاري من قبل المقترض. 6-دفع الشقة للبائع باستخدام أموال القرض العقاري. 7- بيع الرهن من قبل البنك لوكالة الإقراض العقاري. 8- إعادة تمويل البنك من قبل وكالة الإقراض العقاري السكني. 9- إيداع الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري. 10- جذب الاستثمارات. 11- السداد المنتظم للقرض من قبل المقترض. 12- تحويل المبالغ المقبوضة من المقترض مطروحًا منه عمولة البنك. وكالة إقراض الرهن العقاري ؛ 13- عرض الأوراق المالية من قبل المستثمرين للدفع. 14- دفع ثمن الأوراق المالية من وكالة الإقراض العقاري. 15- دفع مبلغ التأمين عند وقوع الحدث المؤمن عليه.
يمكن للرهون العقارية في قطاع التصنيع أن توسع بشكل كبير من فرص توفير الاستثمارات في جميع الصناعات ذات الأولوية تقريبًا. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن البنوك التجارية ، من ناحية ، لا تهتم كثيرًا بإصدار قروض طويلة الأجل بشروط عادية بسبب التضخم المرتفع وأزمة عدم السداد وعوامل أخرى غير مواتية. من ناحية أخرى ، فإن المؤسسات الصناعية ، التي تواجه وضعًا ماليًا صعبًا ، غير قادرة بشكل موضوعي على ضمان عودة الأموال المستلمة في الوقت المناسب. وفي الوقت نفسه ، خلقت خصخصة الشركات الشروط المسبقة لبدء الإقراض العقاري (الإقراض العقاري للشركات).
بالإضافة إلى المؤسسات السكنية والصناعية ، يمكن أن يكون الهدف من الضمانات لإقراض الرهن العقاري هو مباني المكاتب ، ومساحات البيع بالتجزئة والمستودعات ، والمؤسسات الفندقية ، وما إلى ذلك. وبالتالي ، من الواضح أن إقراض الرهن العقاري له تأثير معين على تطوير الخدمات والتجارة.
يمكن أن تلعب القروض العقارية دورًا إيجابيًا في حل مشاكل القطاع الزراعي. في الزراعة في روسيا ، تتفاقم للغاية مشكلة جذب الاستثمارات لتطوير الإنتاج الزراعي. الزراعة عمليا لا تحصل على قروض من البنوك التجارية. من غير المربح للبنوك تقديم قروض للمؤسسات الزراعية ، لأن العديد منها ، أولاً ، غير مربح ، وثانيًا ، ليس لديهم ممتلكات سائلة بما يكفي يمكن أن تصبح موضوع ضمانات.
مع اعتماد قانون دوران الأراضي ، قد يتغير الوضع بشكل جذري. نتيجة لتسجيل الرهن العقاري ، فإن مالك قطعة الأرض ، بعد تلقي الأموال من المقرض ، سوف يسعى لاستخدامها بشكل أكثر كفاءة. وإلا ، فسيكون ملزمًا بسداد ديونه بالأموال التي حصل عليها من بيع الأرض المرهونة ، مما سيؤدي إلى فقدان حقوقه في ملكية الأرض.
عندما تصبح الأرض سلعة ، يظهر حافز قوي لتطوير العلاقات الاقتصادية في المجتمع ، مما يؤدي في النهاية إلى تشبع السوق الاستهلاكية بالسلع المحلية ، وانخفاض أسعار المنتجات الزراعية ، وتحقيق الاستقرار العام للاقتصاد.
لا يخفى على أحد أن الازدهار الاقتصادي للبلد ككل ، وكذلك تطوير الإنتاج والبناء والزراعة والتجارة والخدمات ، على وجه الخصوص ، يعتمد على كل من حجم وكفاءة استخدام الاستثمارات التي تتم في البلد أو الصناعة ذات الصلة. يعتبر الإقراض العقاري ، في هذه الحالة ، أحد الأدوات لكل من جذب الاستثمار (على وجه الخصوص ، سكان البلد) وزيادة كفاءة الاستثمار في اقتصاد رأس المال الكبير على أساس طويل الأجل. وبالتالي ، فإن تطوير الإقراض العقاري سيؤثر بشكل إيجابي وغير مباشر على تنمية جميع قطاعات الاقتصاد تقريبًا ، وسيحفز النمو الاقتصادي للدولة ككل.
قرض الرهن العقاري - القروض طويلة الأجل التي تقدمها البنوك بضمان العقارات. يسمح قرض الرهن العقاري للمقترض بالحصول على سكن لاستخدامه من خلال دفع جزء صغير نسبيًا من تكلفة العقار على نفقته الخاصة ودفع فائدة للبنك للحصول على القرض. ومع ذلك ، في الوقت نفسه ، لا يحق لصاحب المنزل التصرف فيه حتى يتم سداد القرض بالكامل ، لأنه موضوع ضمان.
أحد العناصر الرئيسية لنظام الإقراض العقاري السكني هو موضوعاته. تشمل موضوعات الإقراض العقاري ما يلي: المقترض ، والمقرض ، وشركات العقارات والتأمين ، والمستثمرون ، والحكومة ، إلخ. كل هذه الموضوعات هي مشاركين في سوق قروض الرهن العقاري.
الطاولة 1. موضوعات سوق الإقراض العقاري وأهدافها ووظائفها
|
المواضيع |
||
|
المقترضين(المتعهدون) - الأفراد والكيانات القانونية التي دخلت في اتفاقيات قروض مع مؤسسات ائتمانية أو اتفاقيات قروض مع كيانات قانونية - ليست مؤسسات ائتمانية ، حيث تُستخدم الأموال المستلمة في شكل قرض لشراء مساكن |
تعظيم حجم جذب الموارد المالية الرخيصة لشراء مساكن بأفضل جودة ممكنة ، بشرط أن تكون مدفوعات القروض التي لا تشكل الكثير من الدخل |
خلق حاجة لموارد ائتمانية ، وتوجيه الأموال لشراء المساكن |
|
المقرضون -البنوك (مؤسسات الائتمان) والكيانات القانونية الأخرى التي تقدم قروض الرهن العقاري للمقترضين وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في القانون |
تعظيم ربحية العمليات النشطة ؛ الحد من المخاطر وضمان سداد رأس مال القرض |
تقديم قرض عقاري بناءً على تقييم الملاءة والجدارة الائتمانية للمقترض وفقًا لمتطلبات وشروط القرض. تسجيل عقد قرض واتفاقية رهن. خدمة القروض الصادرة |
|
المستثمرون- الكيانات الاعتبارية والأفراد الذين يشترون الأوراق المالية بضمان قروض عقارية صادرة عن دائنين أو مشغلي السوق الثانوية. وتشمل هذه: البنوك الاستثمارية ، وصناديق التقاعد ، وشركات التأمين ، وصناديق الاستثمار المشترك |
تعظيم الربح عند الاستثمار في سندات الرهن العقاري للمقرضين ومشغلي السوق الثانوية |
اقتناء الأوراق المالية من المقرضين ومشغلي السوق الثانوية |
|
حكومة |
رسملة العقارات وضمان دورانها ؛ تجديد جانب الإيرادات من الميزانية وخدمة الدين الداخلي ؛ حماية مصالح المستثمرين. تزويد السكان بالسكن |
تهيئة الظروف لأداء موثوق وفعال لنظام الإقراض العقاري ؛ الإشراف على أنشطة الدائنين ؛ الدعم التضخمي لمجال الإنتاج المادي ؛ مساعدة بعض فئات العائلات في شراء المساكن |
|
باعة المنزل- الأفراد والكيانات القانونية الذين يبيعون المباني السكنية التي يملكونها. |
تحقيق المباني السكنية القائمة والحصول على أقصى ربح |
ضمان الحجم المطلوب من المعروض من المساكن في السوق |
|
مشغلي ما بعد البيع- المنظمات المتخصصة التي تقوم بإعادة تمويل القروض |
الربح من بيع الأوراق المالية المصدرة للمستثمرين |
إعادة تمويل المقرضين على أساس المعايير والمتطلبات المعمول بها لإجراءات الإقراض العقاري. إصدار سندات الرهن العقاري. جذب الأموال من المستثمرين في مجال القروض السكنية. |
|
هيئات الدولة تسجيل الحقوق على العقارات والمعاملات معها |
تسجيل معاملات بيع وشراء المباني السكنية ، وتسجيل عقود الرهن العقاري ، والاحتفاظ بسجل للممتلكات المرهونة برهن |
تسجيل نقل حقوق الملكية للمالك الجديد وحقوق الرهن العقاري ؛ تخزين وتوفير المعلومات المتعلقة بحقوق الملكية وعبوات الرهن العقاري على السكن لجميع المشاركين في سوق الرهن العقاري |
|
شركات التأمين-الشركات المرخصة التي تقوم بتنفيذ التأمين على الممتلكات (تأمين السكن المرهون) والتأمين الشخصي للمقترضين والتأمين على المسؤولية المدنية للمشاركين في سوق الرهن العقاري |
الحصول على أقصى ربح |
تنفيذ أنواع مختلفة من الممتلكات والمسؤولية والتأمين على الحياة وما إلى ذلك. |
|
المثمنون- الكيانات القانونية والأفراد الذين يحق لهم إجراء تقييم مهني للمباني السكنية التي تخضع للضمانات في الإقراض العقاري |
الحصول على ربح |
التقييم المهني للمباني السكنية التي تخضع لضمانات الإقراض العقاري |
|
شركات العقارات- الكيانات القانونية المرخص لها كوسطاء محترفين في سوق بيع وشراء العقارات |
الحصول على ربح |
اختيار الخيارات لشراء وبيع المساكن للمقترضين وبائعي المنازل ، والمساعدة في إتمام معاملات البيع والشراء ، وتنظيم بيع المساكن نيابة عن المشاركين الآخرين في سوق الإسكان. الاشتراك في تنظيم عطاءات بيع المساكن التي تم جبايتها |
|
روابط البنية التحتية لنظام الإقراض العقاري- هيئات تسجيل العقارات الحكومية (دائرة التسجيل بوزارة العدل في الاتحاد الروسي) |
حماية حقوق المشاركين في الإقراض العقاري |
تقديم الدعم القانوني للمعاملات مع المباني السكنية ، وتسجيل المواطنين في محل الإقامة (بما في ذلك الشقق والمنازل المرهونة) ، وحماية حقوق القصر والمواطنين العاجزين عند إبرام الصفقات العقارية. |
كما يتضح من الجدول 1 ، هناك عدد كبير نسبيًا من المشاركين في سوق قروض الرهن العقاري. يعد هذا العدد من المشاركين في السوق أحد ميزات إقراض الرهن العقاري ، والذي يرجع إلى تفاصيل الضمان المقدم للقروض أ. Kiselev موضوع اتفاقية الرهن العقاري // كاتب العدل 2003 2.
إن الرابط المحدد في سوق قروض الرهن العقاري هو موضوع الإقراض - وهو أحد العناصر الأساسية لنظام الإقراض العقاري. اعتمادًا على موضوع الإقراض ، تتكون قروض الرهن العقاري من ثلاثة أنواع: قروض لشراء أرض للبناء ، وقروض لبناء وإعادة بناء العقارات ، وقروض لشراء العقارات S. Elin الرهن العقاري في روسيا: حقائق قاسية / / مجموعة مقالات الإقراض العقاري العدد 2 - 2001.
2. كائنات الإقراض العقاري وشروط الرهن العقاري
|
كائنات الرهن العقاري |
شروط الرهن العقاري |
|
المباني والهياكل مع قطعة أرض أو جزء منها ؛ الأرض؛ الشركات كمجمعات ملكية فردية ، بما في ذلك حقوق المطالبة ؛ المساكن والشقق وأجزائها ، وتتألف من غرفة واحدة أو أكثر ، بما في ذلك الحصة المقابلة في حق الملكية المشتركة للسكن ؛ البيوت الصيفية ، منازل الحدائق ، المرائب والمباني الأخرى ؛ قطع الأرض السفلية والمزارع المعمرة ؛ الطائرات والسفن وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية ؛ كائنات البناء غير المكتملة |
يجب أن ينتمي الكائن إلى المقترض على أساس الملكية أو الإدارة الاقتصادية ، أو يتم شراؤه كممتلكات (وليس عقد إيجار ، وما إلى ذلك) ؛ يجب أن يكون السكن المرهون خاليًا من أي قيود (أعباء) ، ويجب ألا يتم التعهد بتأمين أي التزام آخر. يعتبر الشيء الرئيسي مرهونًا مع الانتماء ككل (المباني والشركات وقطع الأراضي) ؛ في حالة الملكية المشتركة للعقار ، يلزم الحصول على موافقة موثقة من جميع المالكين ؛ يجوز للمشارك في الملكية المشتركة رهن حصته دون موافقة المالكين الآخرين ؛ يمتد حق رهن قطعة الأرض إلى المباني الواقعة عليها ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. يجب أن يتمتع المقترض بجدارة ائتمانية كافية ؛ يجب أن يفي الضمان الخاص بقرض الرهن العقاري بمتطلبات الجودة والاكتمال ؛ الامتثال لمصالح طرفي المعاملة (يجب أن يكون المقترض راضيًا عن سعر الفائدة ، وخطة سداد القرض ، ويجب أن يكون البنك راضيًا عن الجدارة الائتمانية للمقترض ، وجودة الضمان المقدم ، وما إلى ذلك) ؛ الامتثال للمبادئ الأساسية للإقراض (الاستعجال ، الدفع ، السداد ، التوفير المستهدف واستخدام القرض ، والقرض مقدم فقط لشراء السكن) |
يمكن تحديد السمات المميزة التالية لقرض الرهن العقاري.
يتم تقديم قروض الرهن العقاري طويلة الأجل لمدة 3 سنوات أو أكثر (على النحو الأمثل 20-25 سنة).
يسمى الجزء من السوق المالي الذي يتم فيه إعادة توزيع رأس مال القرض المضمون بضمانات عقارية بسوق رأس مال الرهن العقاري. تعمل سندات الرهن العقاري كأوراق مالية في سوق رأس مال الرهن العقاري - وهي مستندات قانونية تضمن للدائنين تلقي مدفوعات القرض ، بالإضافة إلى إمكانية إعادة الأموال المستثمرة إذا فشل المقترض في الوفاء بالتزاماته من خلال بيع الكائن المرهون. ينقسم سوق الرهن العقاري إلى سوق أولي ، حيث يتم تداول الرهون العقارية الأولية ، وسوق ثانوي ، حيث يتم شراء وبيع الرهون العقارية المستلمة في السوق الأولية. بالإضافة إلى ذلك ، هناك تصنيف لأسواق الرهن العقاري اعتمادًا على نوع العقارات التي تعمل كضمان ، على سبيل المثال: أسواق الرهن العقاري للإسكان ، والعقارات المربحة ، والعقارات التجارية ، والعقارات الصناعية ، إلخ.
الصورة 1
يشمل سوق الرهن العقاري الأساسي تداول الرهون العقارية الأولية ، أي المقترضين والمستثمرين والمقرضين ، الذين يقدمون رأس مال القرض المضمون بواسطة هذا العقار أو ذاك ، يدخلون في علاقات مالية. الأداة الرئيسية لهذا القطاع هي الرهون العقارية.
تختلف آلية عمل سوق الرهن العقاري الثانوي اختلافًا كبيرًا عن آلية السوق الأولية ، حيث يتم بيع الرهون العقارية في السوق الثانوية لإعادة توزيع موارد الائتمان. سوق الرهن العقاري الثانوي هو المجال الذي يتم فيه تشكيل محفظة القروض الإجمالية لنظام الرهن العقاري عن طريق تحويل الرهون العقارية الشخصية إلى أوراق مالية غير شخصية توضع بين المستثمرين. الموضوعات في السوق الثانوية هي بنوك الرهن العقاري أو مؤسسات الإقراض العقاري الأخرى ، والوسطاء الماليين المحترفين المتخصصين في معاملات الرهن العقاري ، والمستثمرين.
تسعى بنوك الرهن العقاري ، التي تبيع الرهون العقارية في السوق ، إلى الحصول على موارد إضافية للرهون العقارية والاحتفاظ ببعض الهامش على هذه الرهون العقارية.
تولد الشركات المالية الدخل عن طريق إصدار أوراق مالية أبسطالأوراق المالية مقابل الرهون العقارية الأولية الموجهة مهنيا. عادةً ما تكون هذه المشتقات سندات ذات معدل فائدة ثابت مضمونة برهون عقارية تم شراؤها. كقاعدة عامة ، يعتمد حجم نشاط الإصدار لهذه الشركات بشكل صارم على حجم الرهون العقارية الأولية التي تحصل عليها. يتكون دخل هذه الشركات من الفرق بين مجموع جزء من مدفوعات قرض الرهن العقاري وجزء من هامش بنوك الرهن العقاري والدخل المعلن للمستثمرين على هذه الأوراق المالية.
يعتبر سوق الرهن العقاري الثانوي إحدى طرق إعادة تمويل إقراض الرهن العقاري للمقترضين المباشرين. بالإضافة إلى ذلك ، تتم إعادة التمويل من خلال تلقي أموال من الدولة لتنفيذ برامج معينة ، مع مراعاة الإلزام بشروط معينة ، وكذلك بالطريقة التقليدية - عن طريق جمع الأموال في الودائع والقروض.
هناك أنواع المخاطر التالية في إقراض الرهن العقاري.
مخاطر الائتمان - الخسائر المحتملة إذا لم يقم المقترض بسداد المدفوعات. يمكن التقليل من عدم سداد القرض لأسباب شخصية من خلال تقييم احتمالية سداد القرض - الاكتتاب. في المملكة المتحدة والولايات المتحدة ، يغطي تأمين الرهن العقاري هذا النوع من المخاطر.
مخاطر أسعار الفائدة - الخسائر المحتملة الناتجة عن التمويل في حالة عدم التوازن في تكرار مراجعة أسعار الفائدة على القروض والأموال المقترضة (أي ، إذا تم تعديل سعر الفائدة على القرض أقل من أسعار الفائدة على الأموال المقترضة في بيئة ارتفاع أسعار الفائدة). تدار مخاطر أسعار الفائدة من خلال احتساب أسعار الفائدة وشراء الأوراق المالية وإصدار التزامات الدين.
مخاطر الاختيار البديل - الخسائر أثناء إعادة الاستثمار الناتجة عن السداد المبكر لقرض الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت (مخاطر السداد المبكر) ؛
مخاطر التغيرات في شروط تعبئة الأموال - الخسائر المحتملة الناجمة عن التغير في قيمة الأموال (السعر الأساسي) عند الإقراض بعلاوة ثابتة (بالنسبة للسعر الأساسي).
مخاطر السيولة - تكلفة الحفاظ على المستوى المطلوب من السيولة أو الخسائر الناجمة عن بيع الأوراق المالية لاستلام النقد I. Dovdienko، V. Chernyak. القرض العقاري. يتحكم. منظمة. التقييم: - م: الوحدة- دانا ، 2005. -154 s ..
تشمل المتطلبات الرئيسية للحصول على قرض عقاري ما يلي:
تهدف هذه المعايير والمتطلبات إلى تقليل المخاطر التي يتعرض لها المقرض والمقترض.
إن الامتثال للمعايير والمتطلبات الواضحة لإجراءات منح القروض وخدمتها هو أساس الأداء الموثوق به للسوق الثانوية لقروض الرهن العقاري وجذب الأموال من المستثمرين من القطاع الخاص في هذا القطاع ، بما في ذلك من خلال سندات أو سندات الرهن العقاري.
الإجراء المعياري للحصول على قرض الرهن العقاري.
يتكون الإجراء القياسي للحصول على قرض الرهن العقاري من الخطوات الرئيسية التالية.
دعونا نتناول المزيد من التفاصيل حول ميزات تقييم الجدارة الائتمانية للمقترضين في إقراض الرهن العقاري.
في إقراض الرهن العقاري للأفراد ، كما هو مذكور أعلاه ، يتم استخدام الاكتتاب باعتباره الطريقة الرئيسية لتقليل مخاطر الائتمان للبنك - وهو تقييم لاحتمال سداد القرض ، والذي يتضمن تحليل ملاءة العميل المحتمل بالطريقة التي يحددها وكذلك اتخاذ قرار بشأن منح القرض.
إجراء الاكتتاب معقد للغاية ويستغرق وقتًا طويلاً ؛ فهو يتضمن عددًا من الأقسام المصرفية المتعلقة بعمليات الإقراض العقاري.
تعتمد مرحلة تقييم الجدارة الائتمانية للعميل على جمع ومعالجة المعلومات حول مقترض محتمل ، وكذلك على تقييمات احتمالية سداد القرض ومخاطر البنك. في هذه المرحلة ، يتم تحليل المعلومات من قبل موظفي قسم الائتمان ، وخبراء في تقييم الضمانات (من البنك و / أو منظمة متخصصة) ، والخدمة القانونية وخدمة الأمن للبنك. يتم استخدام نتائج التحليل من أجل تحديد مبلغ القرض في المستقبل والسداد الأولي للمقترض والاستحقاق المؤقت للقرض. لهذه الأغراض ، يؤخذ في الاعتبار دخل المقترض (دخل الزوجين) ، وكذلك التزاماتهما النقدية (النفقات).
يتم تطوير معايير وشروط التقييم لمنح قروض الرهن العقاري من قبل البنك بشكل مستقل. تتضمن منهجية تحديد الجدارة الائتمانية للمقترض وحجم مخاطر الائتمان ، مع مراعاة خصوصيات الإقراض العقاري ، خصائص كمية ونوعية مختلفة. من بين الخصائص الكمية ، يتم تمييز نسبة المبلغ الإجمالي لالتزامات المقترض الشهرية إلى إجمالي دخل الأسرة لنفس الفترة ، وكذلك كفاية الأموال للمقترض (على أساس تكاليف الصيانة). تشمل الخصائص النوعية دخل المقترض ، واستقرار التوظيف ، والتاريخ الائتماني ، وتأمين القرض ، وما إلى ذلك.
يتم احتساب الحد الأقصى لمبلغ القرض بشرط ألا تتجاوز المصاريف الشهرية المرتبطة بالشقة المشتراة بأموال ائتمانية 35-40٪ من الدخل الشهري (دخل الزوجين) ، وألا تتجاوز جميع النفقات الشهرية الثابتة 60٪ من إجمالي الدخل الشهري. الدخل الشهري (دخل الزوجين).
يعتمد مبلغ الدفع المنتظم أيضًا على دخل المقترض. لكنها تتأثر أيضًا بمدة القرض: فكلما طالت المدة ، قل مقدار الدخل المطلوب لإصدار قرض من نفس الحجم ، لأن سيكون عدد مدفوعات القرض أعلى ، على التوالي ، سيكون حجم المدفوعات أقل.
في البداية ، يتم ضمان سداد قرض الرهن العقاري من خلال الاستلام المنتظم للدخل من قبل المقترض - وهذا هو المصدر الأساسي للسداد. ولكن نظرًا لوجود خطر تأخر استلام أو عدم استلام المقترض للدخل ، يحتاج البنك إلى مصدر ثانوي لسداد القرض. في الإقراض العقاري ، هذا المصدر هو ضمان. إذا تم تقديم الشقة الحالية للمقترض كضمان ، فهذا هو موضوع الدراسة ، وإذا كانت الشقة قيد الإنشاء ، فإن المستندات المقابلة للمقترض لهذه الاستثمارات وتقديرات التصميم وسمعة المطور ونقاط أخرى هي درس.
يمكن تقديم قروض الرهن العقاري مقابل ضمان كل من العقارات السكنية والتجارية. عادة ، تتميز القروض المضمونة بالعقارات السكنية بأحجام أصغر من كل قرض ، ولكن يتم تمييزها بعدد أكبر من المقترضين. يتم إصدار القروض بشكل أساسي مقابل تأمين الشقق في المناطق الحضرية (حيث تكون معظم الشقق قياسية ، وتقييمها ليس مهمًا).
تعتبر القروض المضمونة بالعقارات التجارية (المدرة للدخل) أقل توحيدًا. يمكن أن تكون شروط الإقراض المضمونة بالعقارات التجارية أقصر بكثير من تلك الخاصة بالسكن ، لأن من المفترض أن الدخل الذي سيولده العنصر المرهون سيسمح بسداد القرض على المدى القصير وبأسعار فائدة أعلى.
يتم وضع نتائج الاكتتاب في شكل شهادة أو رأي ، يتم تقديمه إلى الهيئة المرخصة للبنك للنظر فيها لاتخاذ قرار بشأن منح قرض أو رفض تقديمه.
من خلال تقييم منهجية الاكتتاب ، يمكننا أن نستنتج أنه يتم هنا تطبيق نهج منظم لتحليل المقترض. يتمثل الجانب الإيجابي للمنهجية في قدرة البنك على تطوير نهج فردي لأي مقترض محتمل ، يتم من خلاله مراعاة العدد المطلوب من الخصائص. عيب هذا التقييم هو تعقيد تنفيذه ، الأمر الذي يتطلب مؤهلات خاصة من موظفي البنك. تفضل معظم البنوك تعويض مخاطر الائتمان عن طريق رفع أسعار الفائدة.
تقدير التكلفة التقريبية لتكاليف معاملات المقترض:
عمولة لشركة عقارية ؛
تثمين موضوع الرهن ؛
الحصول على وثائق للشقة ؛
رسوم كاتب العدل لتسجيل عقد البيع ؛
رسوم تسجيل حالة الرهن العقاري للشقة (BTI ، إلخ) ؛
تأمين على حياة المقترض
تأمين الشقة
الرسوم المصرفية لمرة واحدة لخدمة تقديم قرض (لتقديم طلب ، وتقييم الممتلكات ، والتحقق من العنوان ، والخدمات الاستشارية ، ورسوم التسجيل لإصدار قرض ، ومعالجة وثائق القرض) أولاً. بافلوفا عملية الحصول على قروض الرهن العقاري في البنك // المصرفية في موسكو. - 2001 رقم 4 ..
يمكن ترتيب ضمان القرض على النحو التالي:
الجدول 3
اعتمادًا على شروط سداد قرض الرهن العقاري والفائدة عليه ، يتم تقسيم الرهن العقاري إلى: الربيع ، التمديد ، مع دفع فائدة واحدة فقط ، مع سداد سنوي عكسي.
في الممارسة الحديثة ، يتم استخدام القروض ذات المدفوعات المتغيرة ، والتي توفر تواترًا مختلفًا لسداد أصل الدين والفائدة ، بالإضافة إلى شروط إضافية أخرى.
وتشمل هذه القروض مع ما يسمى دفع الكرة ، مما يعني ضمنا دفعة نهائية (الكرة) لمرة واحدة ، والتي تنقسم إلى ثلاثة أنواع.
قروض مع تجميد مدفوعات الفائدة حتى تاريخ استحقاق القرض. يتم سداد القرض والفائدة المرسملة عليه في نهاية المدة.
قروض مع مدفوعات الفائدة فقط ، أي من المتصور سداد رأس المال بالكرة في نهاية المدة ، ويتم دفع الفائدة بانتظام طوال مدة القرض.
1. القروض مع الإطفاء الجزئي والدفع النهائي تنص على إطفاء جزئي حتى نهاية مدة القرض.
قروض الربيع - على سبيل المثال ، في السنوات الأربع الأولى ، يتم دفع الفائدة فقط ، وفي السنوات الثلاث التالية ، يتم دفع الفائدة وأصل الدين.
قروض بالمشاركة - تستخدم لتمويل العقارات المدرة للدخل. وتفترض أن الدائن ، الذي يتلقى بانتظام الدين الرئيسي والفائدة عليه ، يشارك أيضًا في الدخل من الكائن.
القروض ذات المدفوعات المتزايدة (مع زيادة الأقساط السنوية) - يزداد مقدار الدين الأساسي في وقت ما ، ثم يتناقص. يتم سداد الدين بالكامل في آخر قسط.
القروض ذات الأسعار المتغيرة - عادة ما تكون مرتبطة بأحد مؤشرات سوق المال ، التضخم ، العملة ، إلخ ، تسمح بسداد القرض بسعر متغير مع قيود على قيمته الدنيا والقصوى. يسعى هذا النوع من الرهن العقاري إلى تحقيق هدف المحاسبة عن التقلبات في سوق المال ، لأنه حتى في ظل اقتصاد مستقر ، يرتبط تقديم قرض بمخاطر معينة ، بما في ذلك مخاطر التغيرات في مستوى أسعار الفائدة في سوق المال. دوفدينكو ، في تشيرنياك. القرض العقاري. يتحكم. منظمة. التقييم: - م: الوحدة-دانا ، 2005. -164 ث ..
في ظل ظروف برامج الرهن العقاري لبعض البنوك الروسية ، بدأت أسعار الفائدة "العائمة" (المتغيرة) بالظهور أكثر فأكثر ، يشار إليها باسم ليبور + 8٪ ، ليبور + 9٪ ، ليبور + 10.5٪ ، إلخ. LIBOR (سعر الفائدة بين البنوك في لندن) هو متوسط سعر الفائدة الذي تقترض به البنوك الأموال من البنوك الأخرى في سوق ما بين البنوك في لندن. بعبارة أخرى ، LIBOR هو متوسط سعر الفائدة الذي تقرض به البنوك بعضها البعض لفترة قياسية ، مثل سنة. معدل الليبور ، الذي تحسبه جمعية المصرفيين البريطانيين (BBA) ، هو المؤشر الأكثر شيوعًا لمعدلات الفائدة قصيرة الأجل في العالم L. Grudtsina تطوير نظام إقراض الرهن العقاري في روسيا // التشريع والاقتصاد 2005. N 10 .
يتم توفير بعض التأمين ضد هذه المخاطر من خلال شروط القرض مع مراجعة دورية لسعر الفائدة (أو التمديد الكندي). يفترض مخطط هذا القرض أن يقوم الطرفان بتجديد القرض كل ثلاث إلى خمس سنوات بناءً على مستوى معدل الفائدة المعدل. الاختلاف في هذا النوع من القروض هو قرض بسعر متفاوض عليه ، والذي يختلف في أنه بالإضافة إلى تواتر المدفوعات ، يتم التفاوض على أسعار الفائدة الهامشية مقدمًا. وبالتالي ، هناك إمكانية معينة لتكييف المعاملة مع الظروف الحالية لسوق المال. هذا النوع من القروض المضمونة منتشر في كندا وإنجلترا.
الرهون العقارية النهائية - يتمثل جوهر هذا النوع من الإقراض في تقديم قرض ثانٍ للعقارات المعتمدة بالفعل ، ويتم إرسال المدفوعات لسداد القرض الأول. عادة ما تكون معدلات هذه القروض أعلى من معدلات القرض الأول.
قروض ذات سعر فائدة مضاف - تنص على إسناد الفائدة إلى الدين الرئيسي ، والنتيجة مقسومة على عدد فترات السداد لتحديد مبلغ الدفعة التالية.
الرهن العقاري مع زيادة دورية في مبلغ المساهمات يقترب من قرض مع زيادة في المدفوعات. في هذه الحالة ، وفقًا للجدول الزمني المتفق عليه ، يتم زيادة مبلغ المساهمات كل ثلاث إلى خمس سنوات.
الرهن العقاري بحساب الضمان - يجمع بين ميزات الرهن العقاري التقليدي (للمقرض) والقرض مع زيادة المدفوعات (للمقرض). جوهرها على النحو التالي. يقوم المشتري (المدين) بإيداع مبلغ معين في حساب الضمان ، بالإضافة إلى دفع أقساط دورية. يتم تقديم هذه الأخيرة وفقًا لنظام القروض مع زيادة المدفوعات ، على التوالي ، في المراحل الأولية ، وهي أقل من المساهمات المطلوبة بموجب المخطط التقليدي للمساهمات. يأتي المبلغ المفقود من حساب الأمان. الرصيد في هذا الحساب ، بالطبع ، يقلل من المبلغ الفعلي المستحق.
كما أنهم يحاولون حل مشكلة التضخم فيما يتعلق بإصدار قروض الرهن العقاري بمساعدة القروض مع تقسيم المكاسب العقارية ، والتي بدأت بالانتشار في الولايات المتحدة منذ بداية الثمانينيات. عند إبرام العقد ، يتفق الطرفان على أن المقرض يقدم قرضًا بسعر فائدة مخفض ؛ بدوره ، يتنازل المدين له عن جزء من الزيادة التضخمية في قيمة العقار بنهاية الصفقة. عادة ، يتم تخفيض السعر بمقدار الثلث مقارنة بالسوق ، ويتم دفع نفس الجزء من قيمة تعهد الملكية للمقرض في شكل تعويض.
إن وجود مثل هذا العدد الكبير من خطط الإقراض العقاري المعقدة مدفوع بالبحث عن أكثر الشروط مرونة وجاذبية للعملاء وأقل الشروط خطورة بالنسبة للمقرضين.
تمارس مؤسسة الائتمان الرقابة على الاستخدام المقصود لقرض الرهن العقاري (شراء أو بناء المساكن) ، وكذلك على اكتمال مدفوعات قروض الرهن العقاري وتوقيتها. بالإضافة إلى ذلك ، يمارس البنك السيطرة على أداء المقترض لالتزاماته بدفع أقساط التأمين بموجب عقود التأمين التي تعتبر ضمانة لقرض الرهن العقاري.
في روسيا ، تم تطوير نظام للتنظيم القانوني لأنشطة الرهن العقاري ووضعه موضع التنفيذ ، والذي ينص أيضًا على علاقات التأمين كمؤسسة إلزامية للرهن العقاري.
عند إبرام اتفاقية الرهن العقاري ، يلتزم المقترض (المرتهن) بإبرام اتفاقية تأمين في نفس الوقت. يجب أن يكون المستفيد بموجب عقد التأمين هو الدائن (المرتهن). علاوة على ذلك ، حتى لو لم يكن الدائن مستفيدًا رسميًا ، فيحق له الحصول على تعويض مباشر من شركة التأمين. إذا تهرب المقترض من إبرام عقد التأمين أو إطالة أمده ، فقد يكون هذا بمثابة أساس للإنهاء المبكر لعقد الرهن العقاري.
وبالتالي ، مع الإقراض العقاري ، يتم إبرام الاتفاقيات والالتزامات التالية للمقترض.
الطاولة 4. وثائق الإقراض العقاري
|
وثيقة |
شكل الاستنتاج |
|
اتفاقية قرض |
كتابة بسيطة |
|
اتفاقية الضمان (في حالة وجود طرف ثالث في المعاملة - الضمان) |
كتابة بسيطة |
|
عقد مختلط لبيع وشراء ورهن شقة |
نموذج مكتوب بسيط متبوعًا بالتسجيل الإلزامي للدولة لدى سلطة التسجيل للحصول على حقوق العقارات والمعاملات معها |
|
التزام المقترض وأفراد أسرته بإخلاء الشقة خلال 30 يومًا ، بدءًا من تاريخ مطالبة المالك الجديد بإخلاء الشقة |
كاتب عدل |
|
عقد تأمين الشقة |
كتابة بسيطة |
|
عقد تأمين على الحياة والعجز |
كتابة بسيطة |
|
عقد تأمين ضد مخاطر فقدان حقوق الملكية |
كتابة بسيطة |
|
اتفاقيات لفتح وصيانة حسابات الودائع عند الطلب للفرد (سواء بالروبل أو بالعملة الأجنبية) |
كتابة بسيطة |
يعتبر الإقراض العقاري أداة محددة ، حيث أنه يحتوي على عدد من الميزات التي تميزه عن أنواع الإقراض الأخرى: يتم ضمان الوفاء بالالتزام بدفع الفائدة وسداد الدين من خلال رهن العقارات ؛ يتم توفير القرض على المدى الطويل ؛ يمكن أن يكون الحق في المطالبة بموجب الالتزام الرئيسي (اتفاقية القرض) بمثابة ضمان لالتزامات الدائن ؛ قد يكون إصدار قرض عقاري مصحوبًا بإصدار أوراق مالية مضمونة بالرهن ؛ له طبيعة هدف محددة بدقة لاستخدام أموال الائتمان ؛ يمكن سداد جزء من التزامات المقترض من قبل أطراف ثالثة (مع ما يسمى "الرهن الاجتماعي").
مقدمة
استنتاج
مقدمة
شراء منزل خاص بهم هو حاجة أساسية لكل أسرة: دون تلبية هذه الحاجة ، لا يمكن للمرء أن يتحدث عن أي أولويات اجتماعية للمجتمع.
وبناء على ذلك ، فإن تنفيذ الحقوق الدستورية للمواطنين في السكن اللائق يعتبر من أهم المشاكل الاجتماعية والسياسية والاقتصادية. يعتمد النطاق العام ووتيرة بناء المساكن ، والرفاهية الحقيقية للناس ، ورفاههم المعنوي والجسدي ، والتقييمات السياسية ودوافع السلوك إلى حد كبير على اختيار بعض الأساليب لحل هذه المشكلة.
قبل الانتقال إلى علاقات السوق ، كانت المصادر الرئيسية لتجديد مخزون الإسكان في البلاد هي بناء المساكن الحكومية وبناء المساكن من قبل الشركات والمنظمات ، ولعب البناء التعاوني والأفراد دورًا داعمًا. في سياق التخفيض في تمويل الميزانية للبناء وتوفير الإسكان للسكان ، فإن المصدر الرئيسي للأموال لشراء المساكن هو أموال السكان الخاصة ، فضلاً عن القروض المصرفية ، كما هو الحال في معظم البلدان المتقدمة اقتصاديًا العالم.
مع النقص الحاد في مصادر التمويل لبناء المساكن ، تتزايد الحاجة إلى المساكن بسبب تدفق اللاجئين من الدول المجاورة إلى روسيا وإعادة انتشار الوحدات العسكرية. في ظل هذه الظروف ، هناك حاجة موضوعية إلى قروض طويلة الأجل للسكان من أجل بناء المساكن ، مع التعرض لأدنى حد للتضخم وتأمين الحد الأقصى مع السداد في الوقت المناسب. هذه هي المتطلبات التي يفي بها قرض الرهن العقاري المضمون برهن المخزون. تُظهر تجربة العديد من البلدان الأجنبية أنه مع التنظيم الصحيح والتنفيذ الصحيح لسياسة الدولة المتوازنة ، تتحول القروض العقارية تدريجياً إلى نظام تمويل ذاتي يضمن ويحدِّد إلى حد كبير عمل سوق الإسكان. في الوقت نفسه ، نظرًا للتوسع الحاد في الطلب الفعال من جانب السكان ، يتم تنشيط الإنشاءات الجديدة ، ويزيد إنتاج مواد البناء والمعدات المتخصصة ، وتظهر مشاريع معمارية جديدة محسّنة ، والتنمية المتسارعة للعديد من القطاعات ذات الصلة الاقتصاد يحدث.
في سياق إصلاح الاقتصاد الروسي ، يعد تشكيل نظام قابل للتطبيق للإقراض العقاري للرهن العقاري إحدى المهام العاجلة ، على مستوى الاقتصاد الكلي ومستوى الاقتصاد الجزئي. لا يمكن إيجاد حل ناجح لهذه المشكلة إلا من خلال التنسيق المنهجي للجوانب الاقتصادية والقانونية والتنظيمية لإدخال قروض الرهن العقاري في الممارسة الروسية.
الرهن العقاري الإسكان الرهن العقاري
1. مفهوم وجوهر الإقراض العقاري
كلمة "رهن" هي من أصل يوناني. ظهر هذا المصطلح لأول مرة في بداية القرن السادس. قبل الميلاد. (تم تقديمه من قبل Archon Solon) وكان مرتبطًا بضمان مسؤولية المدين تجاه الدائن من خلال حيازات معينة من الأراضي (في الأصل ، في أثينا ، هوية المدين ، الذي تم تهديده في حالة عدم الوفاء بالالتزام مع العبودية ، كضمان).
يبدأ التاريخ الحديث للقروض العقارية في روسيا في عام 1998. هناك نوعان من مفهوم الرهن العقاري. بالمعنى الضيق للكلمة ، "الرهن" هو رهن الممتلكات غير المنقولة ، وبمعنى واسع ، فهو أحد أشكال ضمان الملكية لالتزام المدين ، حيث يظل العقار في ملكية الأخير. ، والدائن ، في حالة فشل المدين في الوفاء بالتزامه ، يكتسب الحق في الحصول على ترضية على حساب بيع الممتلكات الخاصة. وفقا لذلك الرهن العقاري - هو قرض بضمان رهن عقاري.
السمات المميزة للرهون العقارية هي كما يلي.
أولاً ، الرهن العقاري ، مثل أي تعهد ، هو وسيلة لضمان الأداء السليم لالتزام آخر (رئيسي) - اتفاقية قرض أو ائتمان ، اتفاقية إيجار ، عقد عمل ، تعويض عن الضرر ، إلخ. وبالتالي ، يعتمد الرهن العقاري على هذا الالتزام الأساسي ، لأنه خارج هذا الاعتماد يفقد معناه.
ثانيًا ، موضوع الرهن العقاري دائمًا. تشمل العقارات قطع الأراضي وكل ما يرتبط بها ارتباطًا وثيقًا - المؤسسات والمباني السكنية والمباني والهياكل الأخرى.
ثالثا: يبقى موضوع الرهن في يد المدين. يظل الأخير هو المالك والمستخدم والمالك الفعلي لهذه الممتلكات.
رابعًا ، يتم وضع الاتفاق بين الدائن والمدين على إنشاء رهن عقاري في مستند خاص - رهن عقاري ، يخضع للتوثيق والتسجيل الحكومي. القرض العقاري -ورقة مالية مسجلة تشهد بالحقوق التالية لمالكها: الحق في الحصول على أداء بموجب التزام نقدي مضمون برهن عقاري ، دون تقديم دليل آخر على وجود هذا الالتزام ؛ حق الرهن على الممتلكات المرهونة. في ظل ظروف معينة ، يمكن لسند الرهن العقاري أن يكتسب خصائص الضمان ، القادر على الانتقال من مالك إلى آخر و "تمزيقه" بشكل كافٍ من المتطلب الأصلي.
أخيرًا ، في حالة التقصير في الالتزام بضمان الرهن العقاري ، يحق للدائن أن يطلب بيع العقار المرهون في مزاد علني. عند بيع عقار مرهون به بموجب اتفاقية رهن عقاري ، يتمتع مقرض الرهن العقاري بمزايا على الدائنين الآخرين بالمبلغ المحدد في الرهن العقاري.
وفقا لما سبق ، يمكن تمييز ما يلي المبادئ الأساسية للرهن العقاري:
· شهره اعلاميه، أو الدعاية ، وصول كل شخص مهتم إلى المعلومات الواردة في دفتر الرهن ؛
· تخصص- إمكانية إنشاء رهن عقاري فقط لبعض العقارات وبمبلغ معين ؛
· مصداقية- تعني القيود في الكتب العامة أنه لا توجد حقوق وقيود قانونية أخرى فيما يتعلق بهذه الملكية ، باستثناء تلك المشار إليها ؛
· الأقدمية- ميزة حق رهن عقاري على آخر ، حسب وقت إدخاله في دفتر الرهن ؛
· لا رجعة فيه- لا ينتهي الرهن العقاري إلا في الحالات المنصوص عليها مباشرة في القانون أو العقد ؛
· عدم قابلية التطبيق وصفة طبية مسقطةعلى الحقوق المقيدة في دفتر الرهن العقاري.
تطرح خصوصية عمليات الرهن العقاري متطلبات معينة لآلية الإقراض العقاري ، والتي تعمل كأساس لتخصيصها كشكل مستقل من أشكال الائتمان وتسمح لنا بالحديث عن شريحة خاصة من السوق المالية - سوق رأس مال الرهن العقاري.
سوق رأس المال للرهن العقاري -هو جزء من السوق المالي يتم فيه إعادة توزيع رأس مال الدين المضمون بضمانات عقارية. المشاركون في عملية الإقراض العقاري هم مقرض الرهن العقاري ، والمقترض (مالك العقار) ، والمستثمر ، والوسطاء المتخصصين ، والحكومة. يمكن للمستثمرين أن يكونوا مؤسسات ائتمانية ومالية مختلفة ، وشركات تأمين ، وصناديق معاشات ، بالإضافة إلى السكان. المؤشرات الرئيسية التي تميز الوضع في سوق الرهن العقاري هي ، من ناحية ، أسعار الفائدة على سندات الرهن العقاري ، ومن ناحية أخرى ، معدلات قروض الرهن العقاري.
من الناحية الاقتصادية ، يعتبر الرهن العقاري أداة سوقية لتحويل حقوق الملكية إلى العقارات في الحالات التي تكون فيها أشكال أخرى من الاغتراب (الشراء والبيع والتبادل) غير عملية قانونيًا أو تجاريًا ، ويسمح لك بجذب أموال إضافية لتنفيذ مشاريع مختلفة .
من الضروري بشكل خاص إبراز وظائف الإقراض العقاري وخصائص هذا النوع من القروض ، مما يمنحه ميزة على طرق الإقراض الأخرى.
الوظائف التي يؤديها الإقراض العقاري، يمكن صياغتها على النحو التالي:
وظيفة الآلية المالية لجذب الاستثمار في مجال الإنتاج المادي ؛
وظيفة ضمان عودة الأموال المقترضة ؛
وظيفة تحفيز معدل دوران العقارات وإعادة توزيعها ، عندما تكون الطرق الأخرى (الشراء والبيع ، إلخ) غير مجدية اقتصاديًا أو مستحيلة قانونيًا ؛
وظيفة تكوين رأس مال وهمي متعدد المستويات في شكل رهون عقارية ، ومشتقات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، إلخ.
ل متطلبات أساسيةتشمل ما يلي:
لا يزيد مبلغ القرض ، كقاعدة عامة ، عن 60-70٪ من القيمة السوقية للمساكن المشتراة ؛
يجب ألا يتجاوز مبلغ الدفعة الشهرية على القرض 30٪ من إجمالي دخل المقترض والمقترضين المشاركين (إن وجد) لفترة الفاتورة ذات الصلة ؛
في إجراء تقييم احتمالية سداد القرض ، يستخدم المُقرض معلومات مؤكدة رسميًا حول الدخل الحالي للمقترض والمقترضين المشاركين.
تهدف هذه المعايير والمتطلبات إلى تقليل المخاطر التي يتعرض لها المقرض والمقترض.
الهدف الرئيسي من تطوير الإقراض العقاري طويل الأجل هو إنشاء نظام فعال لتوفير مساكن ميسورة التكلفة للمواطنين الروس من ذوي الدخل المتوسط ، بناءً على مبادئ السوق للحصول على سكن في سوق إسكان خالٍ من الاحتكار على حساب المواطنين. الأموال الخاصة وقروض الرهن العقاري طويلة الأجل. سيسمح إنشاء النظام المحدد بما يلي:
زيادة الطلب الفعلي للمواطنين وجعل شراء المساكن في متناول غالبية السكان ؛
تنشيط سوق الإسكان.
لإشراك الإسكان المخصخص في حجم التداول الاقتصادي الحقيقي ؛
اجتذاب مدخرات السكان والموارد المالية الأخرى غير المدرجة في الميزانية إلى قطاع الإسكان ؛
لضمان تطوير مجمع البناء ؛
إنعاش اقتصاد البلد ككل.
2. تحليل نظام الإقراض العقاري في الاتحاد الروسي
يعمل سوق الرهن العقاري حول العالم في اتجاهين: منح القروض وإعادة تمويلها.
يعني نظام الإقراض العقاري إنشاء المؤسسات المناسبة والآليات التي أثبتت جدواها والتي من شأنها أن تضمن إمكانية الإقراض العقاري الفعال.
تقديم قرض عقاري لشراء المساكن. حاليا ، المجال الرئيسي لاستخدام قروض الرهن العقاري في جميع البلدان هو تمويل شراء المنازل.
بغض النظر عن النموذج ، يتكون تقديم قرض الرهن العقاري من ست مراحل رئيسية:
· المرحلة 1 - التأهيل المسبق للعملاء وتسجيل طلب القرض ؛
· المرحلة 2 - جمع وتأكيد المعلومات الواردة ؛
· المرحلة 3 - تقييم سداد القرض من قبل المقترض المحتمل ؛
· المرحلة 4 - اتخاذ قرار من قبل لجنة الائتمان لمنح قرض ؛
· المرحلة 5 - إبرام معاملة ائتمانية ؛
· المرحلة 6 - خدمة قرض الرهن العقاري.
عند منح قرض رهن عقاري لشراء منزل ، ينتبه المُقرض إلى النقاط الرئيسية التالية.
مستوى ملاءة المقترض وقدرته على سداد القرض في الوقت المحدد بناءً على تحليل دخله ونفقاته. لهذا الغرض ، يتم حساب نسب التأهيل التالية:
أ) الدفعة الشهرية للمقترض لقرض الرهن العقاري إلى إجمالي الدخل ، لا يمكن أن تتجاوز 40٪ ؛
ب) الالتزامات الشهرية طويلة الأجل للمقترض ، بعد خصم التأمين والضرائب والمدفوعات الأخرى على الممتلكات المكتسبة ، إلى إجمالي الدخل ، لا يمكن أن تتجاوز 60٪.
مستوى الجدارة الائتمانية للمقترض ، واستعداده للوفاء بالالتزامات المالية المفترضة بناءً على تحليل تاريخه الائتماني. بناءً على دراسة التاريخ الائتماني للمقترض ، يتم تحديد مدى مسؤولية عميل البنك في الوفاء بالالتزامات المتعهد بها ، وكذلك مقدار رصيد الدين المستحق في الوقت الحالي ، ومدة ومبلغ المدفوعات على حساب سداده. مقرر.
يجب أن يكون الحد الأدنى المسموح به للدفعة المقدمة 30٪ من قيمة العقار المقتنى (قيمة العقد). بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون لدى المقترض أموال خاصة كافية لتغطية تكاليف معاملة القرض. هذه عمولات للبنك ، مدفوعات لشركة تأمين ، سمسار عقارات ، مثمن ؛ المصاريف المتعلقة بتسجيل وتوثيق اتفاقية البيع والشراء ورهن الشقة ، وكذلك الحصول على المستندات الأخرى اللازمة للمعاملة.
يجب ألا تتجاوز نسبة مبلغ القرض إلى قيمة الممتلكات المضمونة 70٪ من القيمة المقدرة أو سعر بيع العقار المقتنى ، أيهما أقل. يتحقق البنك من مشروعية (النقاء القانوني) لملكية العنصر المرهون وحالته المادية وقيمته.
فقط إذا تم استيفاء جميع هذه الشروط ، يمكن اتخاذ قرار لمنح قرض الرهن العقاري. خلال فترة الائتمان ، يراقب المُقرض توقيت وفاء المقترض بالتزاماته ، وله أيضًا الحق في مراقبة حالة العقار الذي يعمل كضمان للقرض.
في الاتحاد الروسي ، على المستوى التشريعي ، تم اعتماد نموذج من مستويين لشركة الرهن العقاري كمرجع. لتنفيذه ، تم إنشاء الوكالة الاتحادية لإقراض الإسكان ، وتم تشكيل الإطار التشريعي والتنظيمي لإصدار الرهون العقارية وتداولها. ومع ذلك ، فإن إقراض الرهن العقاري في روسيا لم يحصل بعد على تنمية واسعة النطاق ، ويرجع ذلك إلى ارتفاع مخاطره وانخفاض الملاءة المالية للشرائح الرئيسية من السكان. ومع ذلك ، في استراتيجية تطوير القطاع المصرفي على المدى المتوسط ، يتم تعريف تطوير الإقراض العقاري على أنه أحد المجالات الواعدة لتطوير الأعمال المصرفية.
يشهد سوق الإقراض العقاري في روسيا الآن عددًا من الاتجاهات السلبية التي تعيق تطوره وتجعل قروض الرهن العقاري أقل وأقل تكلفة بالنسبة للسكان. أهمها ما يلي:
.معدلات فائدة عالية على قروض الرهن العقاري ؛
2.تشديد المتطلبات للمقترضين والإلغاء (أو التعليق) من قبل بعض البنوك لبرامج الإقراض العقاري ؛
.مبلغ صغير من الإعانات الحكومية لضمان توافر قروض الرهن العقاري للسكان. بسبب ارتفاع أسعار العقارات ، لا يستطيع معظم السكان الاستفادة من قروض الرهن العقاري.
3. مشاكل الرهن العقاري الروسي
إن تشكيل وتطوير نظام الإقراض العقاري للإسكان طويل الأجل يعوقه عدد من المشاكل: التشريعات غير الكاملة ؛ عدم فعالية نظام تسجيل الحقوق العقارية والمعاملات معها في مؤسسات العدالة ؛ التطوير غير الكافي لأعمال التقييم والتأمين ؛ عدم وجود بنوك الرهن العقاري المتخصصة ؛ التكلفة العالية لموارد الائتمان للبنوك التجارية ؛ عدم وجود سوق ثانوي للرهون العقارية (قروض الرهن العقاري) ؛ معدلات إعادة تمويل عالية ؛ عدم وجود آليات فعالة للحد من مخاطر البنوك والتغطية من الجهات الحكومية ؛ ارتفاع تكلفة القروض للمقترض ؛ الدخل المنخفض لغالبية السكان مقارنة بتكلفة السكن ؛ عدم وجود أموال في الميزانية لتقديم إعانات الإسكان للمواطنين غير المحميين اجتماعياً ، الأمر الذي من شأنه أن يخفف عبء القروض عند شراء المساكن ؛ ضرائب غير كاملة ، حوافز غير كافية للمواطنين للاستثمار في الإسكان.
من الصعوبات التي تواجه البنوك تقييم قدرة المقترض على الوفاء بالالتزامات المالية في ظل غياب الدخل "الأبيض" لعدد كبير من المواطنين. هذه مشكلة ليس فقط في سوق الرهن العقاري ، ولكن أيضًا في إقراض التجزئة بشكل عام ، وعقبة أخرى أمام انخفاض معدلات الفائدة. وحتى لو تمكنا من التأهل كمقترض مناسب وفقًا لمعايير البنك ، فإننا نواجه حقيقة أنه من الصعب إيجاد سكن جاهز له في السوق النهائي ، وخاصة الجديد. وهذا بشرط أن تكون ربحية قطاع البناء في مكان ما حوالي 80-100٪ ، وهي أعلى بكثير من ربحية الصناعات الأخرى. في أي اقتصاد عادي ، قد يعني هذا تدفق رأس مال جديد وموارد جديدة ومعادلة معدل العائد. لكن هذا لا يحدث معنا.
يجب الاعتراف بأنه من أجل زيادة تطوير مؤسسة الرهن العقاري في الاتحاد الروسي ، من الضروري ليس فقط تجنب التناقضات ، ولكن أيضًا تعزيز إنشاء نظام تشريعي يحكم الرهن العقاري. يجب مواءمة التشريعات المتعلقة بالعقارات والتأمين والإسكان والأراضي والضرائب وبنوك الرهن العقاري مع بعضها البعض. يسير نظام التشريع الروسي بطريقة تجعل اللوائح المتعلقة بفروع القانون المختلفة متوافقة مع بعضها البعض بشكل رسمي فقط ، ولكن ليس من حيث المضمون. نتيجة لذلك ، يمكن للقوانين أن تتعارض بشكل مباشر مع بعضها البعض ، وأن تعبر عن مناهج متنافية لهذه المشكلة.
نظرًا لأن إصدار قرض لشراء شقة مرتبط بتقنيات معينة ، فإن هناك عدة شروط ضرورية للتشغيل الناجح لنموذج الرهن العقاري:
· يجب أن يعمل نظام التسجيل بشكل جيد ؛
· يجب تطوير نظام تأمين يؤمن الشقة وحياة المقترض ؛
· يجب أن يعمل نظام التقييم ، أي يجب أن تكون هناك منظمات في السوق يمكنها تقييم القيمة السوقية للإسكان بشكل موضوعي ؛
· مطلوب عدد من عناصر الخدمة ، على سبيل المثال ، كاتب عدل. وبطبيعة الحال ، فإن دورًا كبيرًا يخص أصحاب العقارات ، الذين ينبغي أن يصبحوا العمود الفقري لسوق الرهن العقاري. يجب أن يكون العميل ، عند الاتصال بوكالة عقارية ، قادرًا على الحصول على خدمة الرهن العقاري.
على الرغم من العوائق العديدة ، ستستمر الرهون العقارية في التطور بسرعة ، حيث أن الطلب عليها كبير.
وبالتالي ، يجب استهداف دعم الدولة للمواطنين. من أجل زيادة توافر قروض الرهن العقاري لفئات أوسع من السكان ، تقوم Gosstroy of Russia بعمل مستهدف لتقليل تكلفة الإسكان من خلال حلول التصميم وإدخال المواد الحديثة والحلول التكنولوجية في البناء ، وكذلك تطوير المشاريع الاستثمارية والانشائية الهادفة لحل هذه المشكلة.
يتطلب الأداء الناجح للنظام إنشاء بيئة سوق جديدة ، وبنية تحتية ، وتنظيمه ، وإشراك العديد من المشاركين ، الذين يجب أن تكون مصالحهم الاقتصادية متوازنة وأن تكون بمثابة أساس للتفاعل الفعال بين الموضوعات داخل النظام.
مع تقوية النظام المالي وظهور المؤسسات الائتمانية برأس مال غربي في السوق المحلية ، ستنمو الثقة في النظام المصرفي أيضًا ، بما في ذلك من جانب المشاركين في سوق العقارات. على الأرجح ، سيبدأ الرهن العقاري في التطور ببطء ، ولكن بثبات: سيتحرك المشاركون في الصفقة نحو بعضهم البعض في خطوات صغيرة.
بالإضافة إلى كل ما قيل ، من الضروري توفير عدد من مزايا الإسكان الخاصة للبنوك العاملة في أنشطة الرهن العقاري. يمكن أن يكون التدبير الفعال إلى حد ما هو إدخال إجراء يكون فيه للبنوك التي تفتح ودائع الإسكان وتقدم قروض الرهن العقاري فرصة لتخفيض الأرباح الخاضعة للضريبة بمقدار قروض الإسكان طويلة الأجل الصادرة أو تخضع لإعفاءات ضريبية على الأرباح المتلقاة من قروض الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا للخبراء ، من الضروري الإفراج عن الاحتياطيات أو تقليل معدلات الاحتياطيات المطلوبة التي يودعها البنك في البنك المركزي للاتحاد الروسي ، وفقًا للأموال المستلمة على ودائع الإسكان.
إن جذب الموارد الخارجية للإقراض العقاري مقيد بمستوى عالٍ من المخاطر. في ظل هذه الظروف ، يجب على الدولة أن تبذل قصارى جهدها لتشجيع جذب الأموال للتجديد وإنشاء الأصول الثابتة. في الممارسة العملية ، تحدث العمليات المعاكسة. إن سوق الأوراق المالية الحكومية يمتص الموارد المالية ويجعلها باهظة التكلفة ، والضرائب تزيد بشكل غير مبرر من قيمة الاستثمار. من الضروري إيجاد مثل هذه الحلول التي تسمح بتسوية مصالح جميع المشاركين دون تحيز.
استنتاج
هناك العديد من المشاكل في سوق الإقراض العقاري الحديث في روسيا. أولاً ، احتياجات السكان غير الملباة للسكن ، والتي تعقدت بسبب عدم كفاية تمويل الميزانية وارتفاع أسعار العقارات. ثانياً ، أحجام صغيرة من البناء مع تزايد الطلب وحصة كبيرة من المساكن المتداعية والمتداعية. ثالثًا ، عدم إمكانية الوصول إلى قروض الرهن العقاري لمعظم السكان بسبب أسعار الفائدة المرتفعة ، والدفعة الأولى الكبيرة ، والدعم الحكومي غير الفعال.
نظرًا لارتفاع التكلفة ، أصبحت العقارات أقل تكلفة بالنسبة للسكان. في ظل هذه الظروف ، يكون الحل الوحيد عمليًا لمشكلة الإسكان هو الحصول على قرض عقاري. ولكن من أجل زيادة تطوير سوق الإقراض العقاري المحلي ، هناك حاجة إلى آليات لجذب الأموال الرخيصة لفترة طويلة.
من أجل تنفيذ الرهن العقاري ، يجب استيفاء ثلاثة شروط على الأقل. أولاً ، يجب أن تكون هناك موارد مالية طويلة الأجل يمكن تقديمها للعملاء في شكل قروض ؛ ثانيًا ، العملاء المحتملون الذين يمكنهم تأكيد أن دخلهم كافٍ لسداد القرض ؛ وأخيراً ، الإمكانية القانونية لاستخدام السكن كضمان. إذا لم يتم استيفاء أحد هذه الشروط على الأقل ، فلن يكون من الممكن الحصول على رهن عقاري جماعي. اليوم في روسيا لم يتم استيفاء أي من الشروط المذكورة أعلاه بالكامل.
الإقراض العقاري في حد ذاته غير قادر على حل مشكلة التخلف الأساسي لأسواق الإسكان. على وجه الخصوص ، يجب أن يكون السكان على استعداد للاستثمار في صيانة الشقق القائمة ، ويجب أن تكون صناعة البناء قادرة على الاستجابة للطلب من خلال إدخال مساكن جديدة ، ويجب أن يكون بيع الشقق سلسًا. من الضروري وضع تشريعات إضافية وتقديم الدعم للنظام القضائي لتوطيد حقوق الدائنين من أجل تبسيط أمر الرهن على ممتلكات المدين. في غياب سوق إسكان يعمل بشكل صحيح ، من المرجح أن يساهم التطور السريع لنظام الإقراض العقاري فقط في ارتفاع أسعار المساكن ، دون حل مشكلة تحسين ظروف الإسكان لغالبية السكان.
من خلال المزيد من الإصلاحات في مجال القانون والاستراتيجية والتنظيم والتطوير المؤسسي ، يمكن لتمويل الرهن العقاري أن يساهم بشكل كبير في تنمية الاقتصاد الروسي وتحسين مستويات المعيشة لسكان روسيا.
قائمة الأدب المستخدم
بحاجة الى مساعدة في استكشاف موضوع؟
سيقوم خبراؤنا بتقديم المشورة أو تقديم خدمات التدريس حول الموضوعات التي تهمك.
ارسل طلبمع الإشارة إلى الموضوع الآن لمعرفة إمكانية الحصول على استشارة.
الفصل 5. الإقراض العقاري
5.1 جوهر الإقراض العقاري
القرض العقاري- قرض طويل الأجل صادر عن بنوك تجارية أو متخصصة أو مؤسسات مالية مقابل رهن عقاري. في هذه الحالة ، يحق لأحد الأطراف - المرتهن ، وهو دائن لالتزام مضمون برهن عقاري ، أن يستوفي مطالباته النقدية ضد المدين بموجب هذا الالتزام من قيمة العقارات المرهونة للطرف الآخر - المتعهد ، خاصة لدائني الراهن الآخرين.
في جميع أنحاء العالم ، يتطور الإقراض العقاري ويعمل كشكل من أشكال التمويل طويل الأجل لبرامج الإسكان. يساعد الإقراض العقاري ، من جهة ، في حل عدد من المشاكل الاجتماعية والاقتصادية للبلد ، وقبل كل شيء ، مشكلة الإسكان ، من جهة أخرى ، للحد من التضخم ، بالاعتماد على الأموال المجانية المؤقتة للمواطنين و الشركات.
يمكن أن يكون موضوع الرهن العقاري الممتلكات التالية:
عند تنفيذ هذا النموذج ، من المتصور إبرام الأنواع الرئيسية التالية من العقود (انظر الشكل 5):
توضيح: 1 - اتفاقية على وديعة الإسكان التراكمية ، 2 - اتفاقية قرض ، 3 - اتفاقية رهن ، 4 - عقد تأمين على السكن المرهون ، 5 - عقد شراء وبيع مسكن ، 6 - اتفاقية قرض ، عقد شراء وبيع الرهون العقارية.
تين. 5. العلاقة التعاقدية مع نظام الإقراض العقاري من فئة واحدة
يمكن أن يكون المُقرض بنكًا للرهن العقاري أو مؤسسة ادخار وقرض. بالنسبة للمقرض ، من الممكن إعادة تمويل قروض الرهن العقاري عن طريق إصدار الأوراق المالية - كشوف الرهن العقاري ، وبالتالي - تقليل المخاطر المحتملة.
في حالة نقص الأموال اللازمة لإصدار قروض الرهن العقاري ، يستخدم المُقرض (مؤسسة الادخار والقرض) الأنظمة الداخلية لتجميع جزء من رأس المال من قبل المقترض نفسه.
عند التعامل مع مؤسسة ادخار وقرض ، يقوم المقترض بتجميع رأس المال الأساسي (حقوق الملكية) ، وهو شرط أساسي لإصدار قرض الرهن العقاري (رأس المال المقترض).
عدد مؤسسات الخدمة ضئيل (كقاعدة عامة ، هذه مجرد شركة تأمين).
في نموذج الإقراض العقاري ذي المستويين ، يشارك وسيط (وكالة رهن عقاري) و / أو مشارك في السوق المالي (شركة التمويل العقاري والاستثمار) بالإضافة إلى المقترض والمقرض.
ينص تنفيذ هذا النموذج على إبرام الأنواع الرئيسية التالية من العقود (انظر الشكل 6).
تين. 6. العلاقة التعاقدية مع نظام الإقراض العقاري من مستويين
بعد الحصول على قرض ، يبرم المقترض عقدًا لشراء وبيع المساكن مع البائع أو منشئه ، وبعد ذلك يزداد عدد المشاركين في هذا النموذج لتقليل مخاطر المشاركين الرئيسيين.
يتم إبرام عقود التأمين ضد مخاطر الأعمال والسكن المرهون مع مؤسسة التأمين.
في سوق الرهن العقاري الثانوي بين المقرض ووكالة الرهن العقاري ، يتم إبرام اتفاقية مناسبة بشأن التنازل عن مطالبات قروض الرهن العقاري ، وكذلك اتفاقية لإدارة الائتمان لحقوق المطالبة المكتسبة. ويسمح هذا للمقرض بالاستمرار في التحكم بشكل واضح في المقترض ، وتلقي العمولات لخدمة القرض ، وتوسيع عمليات الإقراض بالأموال المستلمة من الوكالة.
