يتم إجراء تعديلات على طريقة السوق لتقييم العقارات. الطريقة المقارنة للتثمين العقاري. الخصائص العامة للكائن المراد تقييمه

النهج المقارن - مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة عنصر التقييم بناءً على مقارنة عنصر التقييم مع العناصر المماثلة التي توجد معلومات حول أسعار المعاملات معها.

عند تطبيق هذا النهج ، يتم تحديد قيمة العقار الذي يتم تقييمه بالمقارنة مع سعر البيع لعناصر مماثلة.

يعتمد النهج المقارن على مبدأ الاستبدال ، والذي يكون جوهره على النحو التالي: لن يدفع المشتري العقلاني مقابل ملكية مبلغًا أكبر من ذلك الذي يمكن شراء شيء له نفس الجودة والملاءمة.

يعمل نهج القياس المعياري بشكل جيد عندما يكون هناك دليل على وجود تداولات حديثة وموثوقة نسبيًا. بالإضافة إلى ذلك ، يعتمد هذا النهج على الأحداث الماضية ولا يأخذ في الاعتبار التوقعات المستقبلية.

يتم تحديد القيمة السوقية لعنصر ما بالسعر الذي يدفعه المشتري النموذجي مقابل شيء له نفس الجودة والفائدة.

نظير موضوع التقييم - مشابه في الخصائص الاقتصادية والمادية والتقنية الأساسية وغيرها في ظل ظروف مماثلة.

بالنسبة لأنواع العقارات المختلفة ، هناك مجموعة من الخصائص المادية التي تؤثر بشدة على قيمة العقار ، أي عناصر المقارنة.

بنود المقارنة هي خصائص الممتلكات والمعاملات التي تسبب تغيرات في أسعار العقارات.

لإحضار التناظرية إلى الكائن المقدر في تاريخ التقييم ، يلزم إجراء تعديلات على سعر البيع التناظري لكل عنصر من عناصر المقارنة. يعتمد المقدار الإجمالي للتصحيح على درجة الاختلاف بين العناصر.

يتم إجراء جميع التعديلات على الاختلافات في تكلفة العناصر القابلة للمقارنة - النظير. إذا كان التناظرية أدنى من الكائن الذي تم تقييمه ، عندئذٍ يتم إجراء تعديلات متزايدة على تكلفته ، وعلى العكس ، إذا تجاوز التناظرية الكائن الذي تم تقييمه ، فيجب أن تكون التعديلات التي تم إجراؤها على التكلفة منخفضة.

يظهر حساب تكلفة الكائن ، مع مراعاة التعديلات ، في الجدول 26.

الجدول 26

حساب تكلفة الكائن مع مراعاة التعديلات

تعديل المساومة. يتم عرض خصائص مماثلة للبيع بسعر العرض. يمكن للبائع تعديل السعر الفعلي لمعاملة البيع والشراء أثناء المفاوضات الأولية بين المشتري والبائع. وبحسب الشركات العقارية فإن متوسط ​​معدل المساومة هو 10٪. (AN "Osipov" ، هاتف 25-73-71 ، عقارات تجارية)

إجمالي التصحيح الصافي - المقدار الذي تم من خلاله تغيير قيمة الكائن التماثلي بعد إجراء التصحيحات.

إجمالي التعديل الإجمالي هو مجموع كل التعديلات النقدية التي تم إجراؤها.

يعكس التصحيح الإجمالي العام بشكل كامل التغييرات في قيمة الكائن التماثلي ويسمح لك بتحديد معامل أهمية كل تناظري وفقًا للصيغة:

حيث Кз an1 هو معامل أهمية التناظرية 1 ؛

OVK an - التصحيح التناظري الإجمالي العام ؛

n هو عدد النظائر.

بالنظر إلى أن التناظرية ذات الحد الأدنى لحجم التعديل الإجمالي الإجمالي يجب أن يكون لها أقصى تأثير على التكلفة ، فإننا نحسب عامل الترجيح لتكلفة كل من النظائر (VK an1).

, (30)

يتم تنسيق النتائج التي تم الحصول عليها لكل من نظائرها ، مع مراعاة معاملات الأهمية ، وفقًا للصيغة:

С м - تكلفة 1m 2 ؛

SS an - القيمة المعدلة لوحدة مقارنة التناظرية.

C م = 41808 * 0.32 + 52853 * 0.35 + 15977 * 0.33 = 42214 روبل.

آر إس إس ، ص. = C م * S = 42214 * 12 237 = 516570.000 روبل.

S = 12 237 م 2 - المساحة الكلية للكائن.

الجدول 27

النهج المقارن لحساب القيمة السوقية

انتاج: تكلفة المبنى المحسوبة بالنهج المقارن هي 516 570 000 فرك.، المؤشر المحدد للقيمة السوقية هو 42214 روبل. مع الأخذ في الاعتبار ما ورد أعلاه ، يجب أن تؤخذ القيمة السوقية للعقار الجاري تقييمه ، والتي تم الحصول عليها نتيجة الحساب من خلال النهج المقارن ، في الاعتبار عند الاتفاق على النتائج مع عامل ترجيح معين.

طرق التحليل المقارن للأشياء العقارية

مقارنة، أو طريقة السوق للتقييم العقاريبناءً على مقارنة أسعار المبيعات الحديثة لخصائص ذات منفعة مماثلة. تعتمد هذه الطريقة على الفرضية القائلة بأن المشتري المستنير لن يدفع مقابل عنصر يزيد عن الحد الأقصى لسعر عنصر ذي فائدة مماثلة. في إطار النهج ، هناك طريقتان لتحديد قيمة الكائن العقاري - طريقة قياس المبيعاتو طريقة الإيجار الإجمالي... تكون خوارزمية طريقة التحليل المقارن للمبيعات كما يلي:
- يكشف عن المعاملات الأخيرة مع أشياء مماثلة لتلك التي يجري تقييمها ؛
- التحقق من المعلومات والمعاملات: تأكيد مبلغ المعاملة من قبل أحد المشاركين المباشرين وتحديد شروط البيع ؛
- تعديل التكلفة مع مراعاة الفروق القائمة. التصحيح ضروري ، لأنه يكاد يكون من المستحيل العثور على كائنات متطابقة تمامًا. لهذا السبب نادرًا ما تستخدم هذه الطريقة فيما يتعلق بالعقارات التجارية - يكاد يكون من المستحيل العثور على نظير ، كما أنها لا تأخذ في الاعتبار الدخل المتوقع. يتم تعويض هذا العيب من خلال طريقة الإيجار الإجمالي. جوهر هذه الطريقة هو أن سعر الشيء يتم تحديده مع الأخذ في الاعتبار الدخل المحتمل من تأجيره. للحساب وفقًا لهذه الطريقة ، يتم تحديد المعامل - مضاعف إجمالي الإيجار. يتم العثور عليها من خلال نسبة سعر الكائن المطروح للبيع إلى مبلغ الدخل الإجمالي الذي يمكن الحصول عليه من إيجار الكائن لفترة محددة (شهر ، ربع سنة ، سنة). سيتم تحديد قيمة العقار بضرب القيمة المقدرة لإجمالي دخل الإيجار للممتلكات التي يتم تقييمها بالقيمة المقابلة للمضاعف. في هذه الحالة ، يجب أن تتزامن فترة حساب مبلغ الدخل الإجمالي وقيمة المضاعف. هذه الطريقة شائعة جدًا في ممارسة التقييم بسبب ملاءمتها للبروستاتا. تتمثل مزايا هذا النهج في تقييم العقارات في استخدام البيانات الفعلية المقابلة للحالة الحالية لسوق العقارات ، مما يقلل بشكل كبير من خطأ التقدير.

نهج (السوق) المقارن

النهج المقارنللتقييم عبارة عن مجموعة من طرق التقييم تعتمد على مقارنة كائن التقييم مع نظرائه ، حيث توجد معلومات حول أسعار المعاملات معهم.

شروط تطبيق المنهج المقارن:

1. يجب ألا يكون الكائن فريدًا.

2. يجب أن تكون المعلومات شاملة ، بما في ذلك شروط المعاملات.

3. يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على قيمة نظائر مقارنة العقارات المقيمة قابلة للمقارنة.

يعتمد النهج المقارن على المبادئ التالية:- الاستبدال. - الرصيد؛ - العرض والطلب.

المرحلة 1بحث السوق - يتم إجراء تحليل لحالة واتجاهات السوق ، وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه ؛ يحدد كائنات العقارات الأكثر قابلية للمقارنة مع تلك التي تم تقييمها ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.

المرحلة الثانيةجمع والتحقق من موثوقية المعلومات حول النظائر المقترحة للبيع أو التي تم بيعها مؤخرًا لموضوع التقييم ؛ مقارنة الكائنات التناظرية مع الكائن المقيَّم.

المرحلة 3تعديل أسعار مبيعات نظائرها المحددة وفقًا للاختلافات من كائن التقييم.

المرحلة الرابعةتحديد قيمة كائن التقييم من خلال الموافقة على الأسعار المعدلة للكائنات المماثلة.

يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس المقطع ويجب إجراء المعاملات معهم وفقًا لشروط نموذجية لهذا الجزء:

فترة التعرض. وقت التعرض - الوقت الذي يكون فيه العنصر في السوق ؛

استقلالية موضوعات الصفقة. الاستقلالية تعني أن المعاملات لا تتم بأسعار السوق إذا كان البائع والمشتري:

· مرتبطون بعلاقة عائلية.

· ممثلون عن الشركة القابضة والتابعة المستقلة.

· ترابط مختلف ومصلحة متبادلة ؛

· تتم المعاملات بأشياء مثقلة برهن أو التزامات أخرى ؛

· يشتغلون ببيع عقارات المتوفين أو ما شابه.

دوافع الاستثمار ، والتي يتم تحديدها من خلال:

· دوافع مماثلة للمستثمرين.

· الاستخدام الأمثل والأكثر كفاءة للمرافق ؛

· درجة تدهور المبنى.

يطلق عليه طريقة تفرد السوق. طريقة السوق هي طريقة لتقييم القيمة السوقية للعقار بناءً على بيانات المبيعات الحديثة.

النهج المقارن للتقييم هو مجموعة من طرق التقييم القائمة على مقارنة الكائن المقدر مع نظرائه ، فيما يتعلق بوجود معلومات حول أسعار المعاملات أو عروض البيع أو الإيجار لأشياء يمكن مقارنتها بالطريقة التي تم تقييمها - النظير الذي حدثت في سوق الشيء المقدر قبل تواريخ التقييم.

الشرط الأولي لتطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري هو وجود سوق عقارات متطور. إن التخلف في هذا السوق ، فضلاً عن حقيقة أن الممتلكات المقيمة متخصصة أو لها مزايا أو أعباء استثنائية لا تعكس الحالة العامة للسوق ، تجعل استخدام هذا النهج غير مناسب.

النهج المقارن مبني علىعلى ثلاثة رئيسية مبادئالتخمينات العقارية: العرض والطلب والإحلال والمساهمة... بناءً على مبادئ تقييم العقارات في النهج المقارن ، يتم استخدام عدد من الأساليب الكمية والنوعية للتمييز بين عناصر المقارنة وقياس التعديلات على بيانات السوق للأشياء القابلة للمقارنة لنمذجة قيمة الكائن المقدر.

وفقًا لمبدأ "العرض والطلب" ، يتم تحديد سعر العنصر العقاري نتيجة تفاعل قوى العرض والطلب على شيء ما في مكان معين ، في وقت معين وفي وقت معين. سوق.

هذه الطريقة هي طريقة النمذجة المباشرة لعوامل العرض والطلب. عند شراء عنصر ، يسترشد المشتري (المستثمر) بمبدأ الاستبدال ، والذي ينص على أن الحد الأقصى لسعر العنصر الذي يتم تقييمه هو تسولا يتجاوز الحد الأدنى للسعر - تسايكائن تناظري بخصائص متشابهة (عوامل تكوين القيمة). يمكن تقديم نموذج رياضي لتقييم غرض عقاري باستخدام طريقة مقارنات السوق بالشكل التالي:

أين؛ من حوالي- تقدير القيمة السوقية لشيء التقييم ، ك- عدد النظائر ، كوي- تقدير القيمة السوقية لشيء التقييم باستخدام معلومات السعر أنا- التناظرية ال ، ثنائية- مساهمة أنا- النظير الثاني في تكلفة موضوع التقييم. مقدار الودائع ثنائيةيساوي واحد.

تقييم القيمة السوقية لموضوع التقييم باستخدام معلومات السعر أنا- يمكن تمثيل التناظرية على النحو التالي:

(8.2)

أين: تشى- سعر أنا-النظرية ، ن- عدد عوامل التسعير ، ΔЦij- قيمة تعديل السعر أناالتناظرية على ي- عامل التسعير (الموقع ، الحالة ، عدد الطوابق ، إلخ).

تعديل السعر أناالتناظرية على ي- يعتمد عامل التسعير على مبدأ المساهمة... المساهمة هي المقدار الذي يمكن أن يتغير به سعر العقار في السوق عند إضافة عامل أو آخر من عوامل الإنتاج. على سبيل المثال ، قد تكون مساهمة الموقد في تكلفة الشقة أكثر أو أقل أو مساوية لتكلفة إنشائها. عند تقييم موضوع التقييم ، يتم تعديل أسعار النظير ، أي عند التعديل ، يجيب المثمن في كل مرة على سؤال كم سيكلف التناظرية إذا كان له نفس خصائص موضوع التقييم.

المراحل الرئيسية للتقييم العقاري باستخدام نهج مقارن:

1. دراسة حالة واتجاهات التنمية في سوق العقارات وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه هذا الكائن. يتم تحديد العناصر العقارية ، التي يمكن مقارنتها أكثر مع الشيء الذي يتم تقييمه ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.

2. يتم جمع المعلومات المتعلقة بالأشياء التماثلية والتحقق منها ؛ يتم تحليل المعلومات التي تم جمعها ومقارنة كل كائن تناظري مع الكائن الذي تم تقييمه.

3. بالنسبة للاختلافات المميزة في خصائص التسعير للأشياء التي تمت مقارنتها ، يتم إجراء تعديلات على أسعار مبيعات النظائر المماثلة.

4. يتم الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء التناظرية ويتم عرض القيمة الإجمالية للقيمة السوقية للعقار على أساس نهج مقارن.

المعايير الرئيسية لاختيار الكائنات المماثلة (النظير):

حقوق الملكية؛

شروط التمويل

شروط وأحكام البيع ؛

موقع؛

الخصائص البدنية.

يجب أن تنتمي الأشياء القابلة للمقارنة إلى نفس الشريحة من سوق العقارات ، ويجب إجراء المعاملات معهم في ظل ظروف نموذجية لهذا القطاع: فترة التعرض ؛ استقلالية موضوع الصفقة ؛ دافع الاستثمار.

تعني استقلالية موضوعات المعاملة أن المعاملات لا تتم بسعر السوق ولا يمكن استخدام البيانات المتعلقة بها للمقارنة إذا كان البائع والمشتري:

هي في علاقة عائلية.

ممثلون عن الشركة القابضة وشركة تابعة مستقلة ؛

لديك ترابط مختلف ومصلحة متبادلة ؛

تتم المعاملات بأشياء مثقلة برهن أو التزامات أخرى ؛

يشتغلون ببيع ممتلكات المتوفين ؛

الدافع للاستثماريتم تحديدها من خلال: دوافع مماثلة للمستثمرين. استخدام مماثل أفضل وأكثر كفاءة للمرافق ؛ درجة تدهور المبنى.

وحدات وعناصر المقارنة.

عند مقارنة الأشياء المباعة مع الكائن الذي تم تقييمه ، لا مفر من وجود صعوبات كبيرة ويلزم إحضار البيانات المتاحة إلى قاسم مشترك ، والذي يمكن أن يكون إما وحدة مادية (على سبيل المثال ، سعر لكل 1 م 2) أو وحدة اقتصادية . تستخدم قطاعات مختلفة من سوق العقارات بشكل مختلف وحدات المقارنة.

وحدات مقارنة الأراضي: سعر الهكتار الواحد ؛ لمائة متر مربع لمدة 1 م 2.

وحدات المقارنة للأراضي المبنية: السعر لكل 1 م 2 من المساحة الإجمالية ؛ سعر المتر الأمامي ؛ سعر 1 م 2 من المساحة الصافية للتأجير ؛ السعر 1 م 3.

يمكن استخدام مضاعف الإيجار الإجمالي أو نسبة الرسملة الإجمالية كوحدة اقتصادية للمقارنة عند تقييم المشاريع بناءً على نسبة الدخل وسعر البيع.

عادة ما يتم تحديد اختيار وحدة المقارنة حسب نوع الملكية. عند تقييم الشقق ، يتم استخدام وحدة المساحة كوحدة للمقارنة. عادة ما تتم مقارنة المستودعات والمنشآت الصناعية على أساس سعر المتر المربع أو المتر المكعب للبناء. عادة ما يتم تحليل الفنادق والفنادق من حيث سعر غرفة الفندق. تتم مقارنة المطاعم والمسارح وقاعات الحفلات الموسيقية بناءً على سعر المقعد.

تتم مقارنة الأرض غير المطورة بسعر الوحدة: sq. متر والنسيج هكتار. تُستخدم وحدات المقارنة لجعل إجراء مقارنة الكائن المُقيَّم ونظائره شفافًا ومفهومًا. لذلك ، على سبيل المثال ، عندما يتم تعديل أسعار البيع وفقًا للأسعار لكل وحدة بناء ، فلا داعي عادةً لإجراء تعديلات على حجم العناصر.

عناصر المقارنة.

هناك عشرة عناصر أساسية للمقارنة يجب مراعاتها في طريقة مقارنة السوق:

1. حقوق الملكية المنقولة.

2. شروط التمويل.

3. شروط البيع.

4. التكاليف المتكبدة بعد الشراء مباشرة.

5. ظروف السوق.

6. الموقع.

7. الخصائص الفيزيائية (الحجم ، جودة الأعمال الإنشائية ، حالة المبنى).

8. الخصائص الاقتصادية (تكاليف التشغيل ، شروط عقود الإيجار ، التكاليف الإدارية ، تكوين المستأجرين).

9. نوع الاستخدام (تقسيم المناطق).

10. مكونات القيمة غير المدرجة في العقارات.

بالإضافة إلى العناصر الأساسية للمقارنة ، قد تحتاج أيضًا عناصر إضافية... وتشمل هذه قيود التخطيط الحضري ، وحقوق الارتفاق ، والقيود البيئية ، والوصول إلى العقارات. غالبًا ما يكون عنصر المقارنة الأساسي مصنفًا فرعيًا ، مما يؤدي إلى تحسين عنصر المقارنة الذي يتم تحليله. على سبيل المثال ، يمكن تصنيف الخصائص الفيزيائية حسب العمر وحالة المبنى والحجم وما إلى ذلك.

حقوق الملكية المنقولة.يعتمد سعر المعاملة دائمًا على حقوق الملكية المنقولة. يتم بيع العديد من أنواع العقارات ، ولا سيما العقارات التجارية ، وفقًا لاتفاقيات الإيجار الحالية ، والتي يمكن إبرامها بأسعار أقل من أسعار السوق. يحدث هذا عندما تكون شروط إنهاء العقد مستحيلة من الناحية القانونية أو غير مجدية اقتصاديًا. في هذه الحالة ، يجب إجراء تعديلات على الفرق في معدلات الإيجار.

شروط التمويل.قد تختلف أسعار المعاملات لكائنات العقارات المختلفة بسبب حقيقة أنه قد يكون لها شروط تمويل مختلفة. على سبيل المثال ، التمويل العقاري باستخدام الرهن العقاري بسعر فائدة أقل من السوق. أو يتم الدفع نقدًا. في نفس الوقت ، عادة ما يكون سعر الفائدة أقل من مستوى السوق. في كلتا الحالتين ، يدفع المشترون أسعارًا أعلى للعقارات من أجل الحصول على تمويل أقل من مستويات السوق. على العكس من ذلك ، غالبًا ما تخفض أسعار الفائدة فوق مستويات السوق سعر البيع.

تشمل المخططات المالية غير السوقية الدفع على أقساط. بموجب مثل هذا المخطط ، يتم الدخول في اتفاقية قرض ويدفع المشتري دفعات دورية للبائع ولا يحصل على سند قانوني إلا بعد سداد القسط الأخير من القرض. وعادة ما تتميز هذه المخططات بانخفاض معدلات الفائدة على القروض. في بعض الأحيان ، تُعطى أسعار السوق الأقل من الشركات الكبيرة ذات السجل المالي الجيد.

شروط البيع.عادةً ما يتم تحديد تعديلات شروط البيع بناءً على تحليل العلاقة بين البائع والمشتري. كقاعدة عامة ، تؤثر شروط البيع بشكل كبير على أسعار المعاملات. يمكن إبرام الصفقة بسعر أقل من سعر السوق إذا كان البائع بحاجة ماسة إلى النقود. يمكن أن تؤثر الروابط المالية أو المؤسسية أو الأسرية أيضًا على سعر الممتلكات. في أي حال ، يجب فحص ظروف البيع بعناية.

المصاريف المتكبدة مباشرة بعد الشراء.عادة ما يأخذ المشتري ، قبل إجراء أي معاملة ، في الاعتبار التكاليف التي يحتاجها بعد شراء العقار. قد تشمل هذه التكاليف تكلفة هدم أو تفكيك مبنى ، أو تكلفة الأعمال الورقية لتغيير معدل تقسيم الأرض ، أو تكلفة القضاء على التلوث. يجب أن تكون هذه التكاليف واضحة ، ولا تتعارض مع تصور السوق لأفعال المشترين الأكثر نموذجية فيما يتعلق بالممتلكات التي يتم تقييمها. يتم تخفيض سعر الشراء المعلن بمقدار هذه التكاليف.

ظروف السوق.يتم إجراء تعديل لظروف السوق إذا تغيرت قيمة الأنواع الرئيسية للعقارات بشكل كبير منذ تاريخ المعاملات المماثلة نتيجة للعمليات التضخمية أو الانكماشية. قد تحدث التغييرات في ظروف السوق نتيجة اعتماد لوائح ضريبية جديدة ، وفرض حظر على أعمال البناء ، وكذلك بسبب التقلبات في العرض والطلب. في بعض الأحيان ، تؤثر العديد من العوامل الاقتصادية بشكل مشترك على ظروف السوق المتغيرة.

عادة ما يؤدي الانكماش الاقتصادي إلى انخفاض أسعار جميع أنواع العقارات ، ولكن بطرق مختلفة. خلال فترات الانكماش الاقتصادي ، غالبًا ما يكون من الصعب العثور على صفقات مماثلة حديثة. غالبًا ما يشار إلى تعديل ظروف السوق على أنه تعديل للوقت. ومع ذلك ، إذا لم تتغير ظروف السوق ، فلا حاجة إلى تعديل ، حتى لو مر وقت طويل.

موقع.يلزم تصحيح الموضع إذا اختلفت خصائص الموقع للأشياء المقدرة والقابلة للمقارنة. إذا كانت هناك اختلافات كبيرة ، فمن الضروري استبعاد الممتلكات من القائمة المقارنة. يمكن أن يعتمد الموقع ليس فقط على المسافة بين الأشياء ، ولكن أيضًا على نمط البيئة. مثال على ذلك هو الفرق بين خاصية ذات حديقة جميلة أو إطلالة على المياه وممتلكات تقع على بعد كتلتين من الأبراج المطلة على مكب النفايات. سيكون لمباني البيع بالتجزئة مواقع مختلفة ، يقع أحدها في زاوية المبنى.

الخصائص البدنية.تشمل الاختلافات المادية حجم المبنى ، وجودة البناء ، والطراز المعماري ، ومواد البناء ، وعمر المبنى وحالته ، والفائدة الوظيفية ، وحجم الأرض ومساحة البناء ، والجاذبية ، والتجميل والمرافق ، وبيئة الموقع. يتم تحديد التعديل لأي من الاختلافات المادية من خلال مساهمة تكلفة هذا الاختلاف ، وليس تكلفة إنشائه أو تفكيكه.

الخصائص الاقتصادية.تشمل الخصائص الاقتصادية جميع خصائص العقار التي تؤثر على دخله. عادة ما يتم استخدام عنصر المقارنة هذا عند تقييم الأشياء المربحة. تشمل الخصائص التي تؤثر على الدخل تكاليف التشغيل وجودة الإدارة وموثوقية المستأجر وخصومات الإيجار وشروط الإيجار وتاريخ انتهاء الإيجار وخيارات تجديد الإيجار وشروط الإيجار مثل سداد التكاليف.

يجب على المُثمنين توخي الحذر في تحليل الخصائص الاقتصادية وعدم الخلط بينها وبين الخصائص الأخرى ، مثل حقوق الملكية القابلة للتحويل أو التغيرات في ظروف السوق. لذلك ، على سبيل المثال ، يمكن أن يعكس صافي الدخل التشغيلي مجموعة كاملة من المعايير الاقتصادية ، والتي يجب تحليل الكثير منها فقط باستخدام نهج الدخل.

نوع الاستخدام / التقسيم.يتم تحديد قيمة الممتلكات من خلال أفضل استخدام لها. إذا كان استخدام العنصر القابل للمقارنة لا يتوافق مع أفضل استخدام للعنصر الذي يتم تقييمه ، فيجب إجراء تعديل سعر قابل للمقارنة. في معظم الحالات ، يجب على المشتري أو ممثله تقديم دليل على الاستخدام النهائي الذي تم شراء العنصر المماثل من أجله.

عند تقييم قطعة أرض غير مطورة ، فإن معيار تقسيم المناطق هو أحد المحددات الرئيسية للاستخدام الأكثر فعالية للكائن ، لأنه بمثابة معيار للمقبولية القانونية. إذا لم تكن هناك خصائص كافية قابلة للمقارنة مع تقسيم المناطق مشابهًا للممتلكات التي يتم تقييمها ، فيمكن أن تكون الخصائص المماثلة عبارة عن قطع ذات تقسيم مختلف قليلاً ، ولكن استخدام مماثل أكثر فعالية.

يعتمد النهج المقارن للتقييم العقاري على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع خصائص مماثلة في السوق ومقارنة العقارات المقيمة مع نظائرها.

الشرط الأولي لتطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري هو وجود سوق عقارات متطور. إن التخلف في هذا السوق ، فضلاً عن حقيقة أن الممتلكات المقيمة متخصصة أو لها مزايا أو أعباء استثنائية لا تعكس الحالة العامة للسوق ، تجعل استخدام هذا النهج غير مناسب.

يعتمد النهج المقارن على ثلاثة مبادئ أساسية للتقييم العقاري: العرض والطلب والاستبدال والمساهمة. بناءً على مبادئ تقييم العقارات في النهج المقارن ، يتم استخدام عدد من الأساليب الكمية والنوعية للتمييز بين عناصر المقارنة وقياس التعديلات على بيانات السوق للأشياء القابلة للمقارنة لنمذجة قيمة الكائن المقدر.

المبدأ الأساسي للنهج المقارن للتقييم العقاري هو مبدأ الاستبدال ، والذي ينص على أنه في حالة وجود العديد من الخصائص المماثلة في السوق ، فلن يدفع المستثمر العقلاني أكثر من المبلغ الذي سيكلفه للحصول على عقارات ذات فائدة مماثلة .

دعونا ننظر في المراحل الرئيسية للتقييم العقاري باستخدام نهج مقارن.

المرحلة 1. تحديد المبيعات الحديثة للعقارات المماثلة في القطاع ذي الصلة من سوق الأراضي.

بادئ ذي بدء ، يفحص المثمن قطعة الأرض ويقسمها ويحدد أي جزء من السوق ينتمي إليه موضوع البيع.

تشمل خصائص قطعة الأرض النموذجية لهذا الجزء ما يلي:

• · تقسيم الأراضي إلى مناطق مستهدفة ؛
• · خيارات التقسيم إلى مناطق واستخدام الأراضي المسموح بها ؛
• · موقع؛
• · خصائص المستهلك للأرض (الخصوبة وخصائص التربة الأخرى) ؛
• حقوق الملكية القانونية القابلة للتحويل ، إلخ.

ثم يقوم بعد ذلك بجمع معلومات عن المبيعات الأخيرة للأراضي المماثلة في الجزء ذي الصلة من سوق الأراضي. لتجميع ومعالجة المعلومات حول الأسعار وعروض الأسعار والعرض والطلب لبيع قطع الأراضي المماثلة في كل جزء من سوق الأراضي ، يتم استخدام بطاقات التسجيل. يمكن تصنيف معلومات السوق حول معاملات بيع وشراء قطع الأراضي إلى مجموعات متجانسة بناءً على خصائص مثل الموقع الإقليمي ، وخيار استخدام الأرض المحتمل ، وخصائص المستهلك ، والتي تسمح لكل قطاع بتجميع مبيعات قطع الأراضي مع حالات استخدام مماثلة أو خيارات استخدام الأراضي التي تتنافس فيما بينها في منطقة جغرافية معينة.

تم استخدام العديد من قطع الأراضي المباعة للمقارنة. عادة ما يكفي من ثلاثة إلى خمسة نظائر ، لكن المزيد منها يزيد من موثوقية التقدير. في بلدان الأسواق المتقدمة ، تعتمد طريقة مقارنة المبيعات على الأقل على أسعار ثلاث صفقات حديثة أو ستة أسعار طلبات حالية

المرحلة الثانية. التحقق من المعلومات المتعلقة بالمعاملات مع قطع الأراضي.

يتم اختيار المعلومات من أجل زيادة موثوقيتها والحصول على تأكيد بأن المعاملات قد تمت في ظروف السوق النموذجية.

مع مراعاة أنه عند التسجيل يتم تحديد سعر الصفقة حسب كلام البائع والمشتري دون تأكيد موثوقيتها ، وتختلف أسعار العروض عن أسعار المبيعات حسب التوازن بين التوريد والطلب. لذلك ، من المستحسن أن يتم تأكيد بيانات مبيعات قطع الأراضي المقارنة من قبل أحد أطراف الصفقة (المشتري أو البائع) أو الوسيط.

المرحلة 3. مقارنة قطعة الأرض المقدرة بالأراضي المباعة في السوق ، مع إجراء تعديلات مع الأخذ في الاعتبار الفروق بين قطع الأرض المقيمة وكل قطعة من الأراضي التي تمت مقارنتها.

إذا كانت قطعة الأرض المقدرة تختلف عن قطعة الأرض المماثلة ، فيجب تعديل سعر هذه الأخيرة لتحديد السعر الذي يمكن بيعها إذا كانت لها نفس خصائص قطعة الأرض قيد التقييم. عندما تقوم بضبط أسعار المبيعات الفعلية للعناصر التي تمت مقارنتها ، يتم إجراء التعديلات على سعر الطرد القابل للمقارنة.

يمكن تقييم قطعة الأرض بالمقارنة مع قطع الأراضي المباعة الأخرى بطريقتين: عن طريق عناصر المقارنة أو عن طريق وحدات المقارنة.

عناصر المقارنة هي خصائص قطع الأراضي وشروط إبرام صفقات معها والتي تؤثر على قيمة سعر البيع. من خلال تحليل المبيعات المقارنة ، يتم تحديد قيمة قطعة أرض نموذجية (قياسية) ، والتي تشكل بعد ذلك الأساس لحساب قيمة قطع الأراضي الأخرى. يمكن استخدام قطعة أرض حقيقية أو افتراضية كقطعة أرض نموذجية.

لتنظيم أفضل لعملية المقارنة ، يوصى بترتيب قياسي لتحليل عناصر المقارنة. عند مقارنة قطع الأراضي ، يجب مراعاة العناصر التالية:

1. حقوق الملكية القيمة. في الاتحاد الروسي ، يمكن حيازة قطع الأراضي كملكية خاصة ، وملكية موروثة مدى الحياة (للأفراد فقط) ، واستخدام دائم (دائم) ، وإيجار ، واستخدام غير مبرر لمدة محددة. يتم إجراء التعديل عندما تكون حقوق المشتري مرهونة برهن أو عقد إيجار طويل الأجل.

شروط التمويل. يمكن أن تكون شروط الصفقة عبارة عن دفع البائع لنسبة مئوية من القرض.

شروط البيع. يعكس التعديل الخاص بهذا العنصر العلاقة بين البائع والمشتري غير المعتادة للسوق ، فضلاً عن الظروف التي يتخذ فيها أطراف الصفقة قرارات مستقلة بشأن بيع أو شراء قطعة أرض.

الموعد للبيع. عند مقارنة تاريخ القياس مع تاريخ بيع النظائر ، يتم تحديد ما إذا كان البيع المماثل قد تم في نفس ظروف السوق أو التي تم تغييرها. في هذه الحالة ، يمكن إجراء نوعين من التعديلات: نوع واحد يأخذ في الاعتبار التقلبات الموسمية في أسعار المبيعات لخيار استخدام أرض معين ؛ الآخر يعكس التقلبات في أسعار الأراضي في موقع محدد فقط. عادة ما يتم إجراء التعديلات على أساس ربع سنوي ، باستثناء فترات ارتفاع الأسعار.

يتم إجراء التعديلات لعناصر المقارنة الأربعة الأولى بالتسلسل من خلال تطبيق كل تعديل لاحق على النتيجة السابقة.

5. يعد الموقع عنصرًا للمقارنة بين المبيعات المماثلة ، نظرًا لما له من تأثير كبير على قيمة العقار الذي يتم تقييمه.

عند مقارنة موقع قطع الأراضي ، يتم تحليل تأثير البيئة على القدرة التنافسية لقطع الأراضي في السوق من حيث العوامل المادية والاجتماعية والاقتصادية.

إذا كان العقار المقابل يقع في نفس المنطقة التي يقع فيها العقار الجاري تقييمه ، فلا يتم إجراء التعديلات بشكل عام. في الحالات النادرة التي يقع فيها أحد المواقع في الضواحي ويتأثر إما بعوامل إيجابية أو سلبية ، ولا يؤثر أي منها على الموقع الذي يتم تقييمه ، يجب إجراء تعديل.

6. الخصائص الفيزيائية. في عملية المقارنة ، يتم تحديد الاختلافات المادية الرئيسية فقط والنظر فيها ، ويلزم إجراء فحص شخصي لكل من الطرود المماثلة. يتم إجراء التصحيح الأكثر دقة للاختلافات في الخصائص الفيزيائية بواسطة طريقة تحليل الارتباط والانحدار.

يتم إجراء التعديلات لعنصري المقارنة الأخيرين بشكل ثانوي من خلال التطبيق على النتيجة التي تم الحصول عليها بعد التعديلات لعناصر المقارنة الأربعة الأولى ، بأي ترتيب ،

تستخدم وحدات المقارنة إذا:

• أ) تختلف قطع الأراضي المدرة للدخل من حيث المساحة وحجم التحسينات المتاحة ؛
• ب) المعلومات الأولية مطلوبة للمستثمرين أو المشترين المحتملين.

عند التعامل مع قطع الأراضي غير المطورة ، يتم استخدام وحدات المقارنة التالية:

السعر لكل هكتار واحد - عند تقييم مساحات كبيرة من الأراضي الزراعية أو الغابات ، للاستخدام الصناعي ، عند تقسيم مساحات الأرض إلى قطع قياسية ؛

السعر لكل 1 م 2 - للبيع ارض بمراكز المدن للتنمية التجارية. يجب أن تكون قطع الأراضي قابلة للمقارنة من حيث أهم الميزات: لمباني المكاتب - الوصول إلى الطرق السريعة ومواقف السيارات ، ومباني المكاتب الأخرى ، والبنوك ، وما إلى ذلك ؛ لمرافق التخزين - الوصول إلى اتصالات النقل ؛

السعر لكل قطعة - سعر قطع الأراضي القياسية من حيث الشكل والحجم في مناطق التطوير السكني الجماعي أو تطوير الضواحي.

تحسب وحدة طريقة المقارنة بناءً على سلسلة المبيعات متوسط ​​تكلفة الوحدة للمقارنة لكل مجموعة متجانسة من الطرود. يتم تحديد متوسط ​​التكلفة بحساب الوسيط (وسط السلسلة المرتبة) أو المتوسط ​​الحسابي لسعر البيع لكل وحدة مقارنة. يتم استخدام طريقة وحدة المقارنة إذا كانت المناطق مختلفة جدًا من حيث الحجم ، ولكنها متشابهة نسبيًا في المعلمات الأخرى.

تتمثل ميزة وحدة طريقة المقارنة في بساطتها النسبية وسهولة استخدامها. يستخدم على نطاق واسع في تطوير مساحات الأرض الجديدة والمباني القياسية ، وتقييم المشي الزراعي في نفس المنطقة الطبيعية والمناخية.

المرحلة الرابعة. تحليل الأسعار المعطاة للنظائر واشتقاق المرتبة النهائية للقيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة.

بعد إجراء تعديلات على أسعار النظائر المختارة ، يجب الاتفاق على النتائج التي تم الحصول عليها للتقييم النهائي لقيمة قطعة الأرض. نادرًا ما يتم استخدام حساب بسيط للمتوسط ​​الحسابي لأسعار أقرانهم المختارين. يتم استخدام صيغة المتوسط ​​المرجح للحصول على نتيجة أكثر دقة.

التقييم من خلال طريقة مقارنة المبيعات هو الأكثر موضوعية في تلك الحالات عندما يكون هناك قدر كاف من المعلومات القابلة للمقارنة حول المعاملات السابقة في السوق.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن طريقة مقارنة المبيعات تعطي نتائج غير مرضية في ظروف معدلات التضخم المرتفعة ، مع نقص المعلومات حول مبيعات السوق من العقارات المماثلة أو موثوقيتها المنخفضة ، وكذلك مع التغيرات الحادة في الظروف الاقتصادية.

تعتمد طريقة النقل أو الارتباط على تحديد النسبة بين قيمة الأرض وقيمة المباني المقامة عليها. ينقسم سعر بيع العقار إلى قسمين - قيمة المباني وقيمة قطعة الأرض. لكل نوع من أنواع تطوير الأراضي ، قطعة أرض في منطقة معينة ، هناك نسبة ثابتة بين قيمة الأرض وتكلفة الهياكل. هذه الحقيقة تؤكدها مبادئ التوازن والإنتاجية الحدية.

إذا لم يكن هناك ما يكفي من مبيعات الأراضي غير المطورة في منطقة التقييم ، فيجب اختيار منطقة قابلة للمقارنة مع كل من مبيعات الأراضي المبنية وغير المطورة ، وتقسيم النسبة النموذجية بين قيمة الأرض والقيمة الإجمالية للممتلكات (حصة الأرض) ، يتم تحويلها للتحليل بيع قطع أرض منطقية في المنطقة التي يتم فيها التقييم.

في المرحلة الأولى ، من الضروري تقسيم السوق ، أي تقسيم السوق إلى قطاعات ذات أغراض وموضوعات متشابهة.

كائنات مماثلة بواسطة:

• · الاستخدام المقصود؛
• · جودة؛
• · الحقوق المنقولة.
• · موقع؛
• · الخصائص البدنية.

مواضيع مماثلة بواسطة:

• · الملاءة الماليه؛
• · فرص التمويل؛
• · الدافع للاستثمار.

يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس الشريحة من سوق العقارات ، ويجب إجراء المعاملات معهم في ظل ظروف نموذجية لهذا القطاع:

• · فترة الاسترداد؛
• · استقلالية الأشخاص موضوع الصفقة.
• · الدافع للاستثمار.

على وجه الخصوص ، يجب مراقبة النقاط التالية.

وقت التعرض - الوقت الذي يكون فيه العنصر في السوق. تختلف فترة التعرض باختلاف قطاعات السوق وتعتمد إلى حد كبير على جودة العناصر. على سبيل المثال ، يبلغ متوسط ​​فترة التعرض للشقق السكنية في موسكو شهرًا تقريبًا ، بالنسبة لمباني المكاتب - من شهر ونصف إلى ثلاثة أشهر. إذا تم بيع العنصر لفترة زمنية أقصر بكثير من فترة التعرض القياسية ، فهذا يشير إلى سعر أقل من الواقع. إذا كان العنصر موجودًا في السوق لفترة أطول بكثير من فترة التعرض القياسية ، فإن السعر يكون مبالغًا فيه. في كلتا الحالتين ، لا تعتبر المعاملة نموذجية لقطاع السوق ولا ينبغي اعتبارها قابلة للمقارنة.

تعني استقلالية موضوعات المعاملة أن المعاملات لا تتم بسعر السوق ولا يمكن استخدام البيانات المتعلقة بها للمقارنة إذا كان البائع والمشتري:

• · مرتبطون بعلاقة عائلية.
• · ممثلون عن الشركة القابضة وشركة تابعة مستقلة ؛
• · ترابط مختلف ومصلحة متبادلة ؛
• · تتم المعاملات بأشياء مثقلة بالتعهدات والالتزامات الأخرى ؛
• - يشتغلون ببيع أملاك المتوفين.
• · أن يقوم بالبيع تفادياً للتصرف في العقار المرهون.

يتم تحديد دافع الاستثمار من خلال:

• · دوافع مماثلة للمستثمرين.
• · استخدام مماثل أفضل وأكثر كفاءة للمرافق ؛
• · درجة تدهور المبنى.

على سبيل المثال ، لا يمكن استخدام شراء مبنى لتنظيم مكتب فيه كنظير إذا كان من المخطط استخدام المبنى كفندق ، لأن التدفقات المتوقعة للإيرادات والمصروفات ستكون مختلفة.

لا يمكن استخدام الجسم ، الذي تزيد درجة تآكله عن 80٪ ، وفقًا لملفه الجانبي دون إجراء إصلاحات كبيرة. لذلك ، فإن شراء مبنى به أكثر من 80٪ من البلى يحدث بدافع مختلف مقارنة بشراء مبنى به تآكل أقل. في الحالة الأولى ، هذا ، كقاعدة عامة ، هو شراء الحقوق لبناء منشأة جديدة.

التقييم الموثوق للعقار هو عمل شاق من قبل المتخصصين المؤهلين تأهيلا عاليا. في سياقها ، بناءً على طلب العميل ، يتم تقييم القيمة السوقية للعنصر أو الحقوق الخاصة به. المثمن هو الذي يجري التحليل ويختار نهجًا أو مجموعة من الأساليب للتقييم التي تكون مقبولة في موقف معين. ما هو النهج المقارن للتقييم العقاري؟ ما هي أساليبها ومزاياها وعيوبها؟ في أي سوق يقدم أكثر النتائج دقة؟ دعنا نتحدث عن ذلك اليوم.

تقييم القيمة السوقية للعقار

السمة الرئيسية التي يتم من خلالها تصنيف الأشياء على أنها غير منقولة هي ارتباطها القوي بالأرض. العقارات هي قطع الأراضي وأي مباني ومنشآت ومباني سكنية وغير سكنية وأشياء طبيعية وما إلى ذلك.

يمكن للمالك استخدام HE (كائن عقاري) لكل من الاحتياجات الشخصية ولتحقيق الربح. يمكن تأجيرها أو رهنها أو بيعها أو التبرع بها أو مبادلتها أو توريثها ، إلخ. لذلك ، في بعض الأحيان تحتاج فقط إلى معرفة القيمة السوقية الحقيقية لتكنولوجيا المعلومات في الوقت الحالي.

يقوم المتخصص بهذا العمل باستخدام الأساليب التي وضعتها معايير تقييم الدولة.

في المجموع ، يستخدم التقييم ثلاثة مناهج:

• مكلفة (طرق نهج التكلفة في تقييم العقارات) ؛
• مقارنة.

كل من هذه الأساليب لها أساسها المنهجي الخاص. دعونا نحلل باستمرار النهج المقارن للتقييم وطرقه لتحديد قيمة الكائن.

النهج المقارن (SP)

عندما يريد المالك البدء في بيع ممتلكاته ، فإنه يحدد قيمتها الأولية ، دون أن يعرف ذلك ، باستخدام مشروع مشترك. يمكن القيام به بنفسك. يبحث المالك في المواقع المتخصصة عن أشياء مشابهة لأشياءه ، ويقارن خصائصها ، ومدة فترة البيع ، ويستخلص استنتاجات حول التكلفة التي يمكن من خلالها بيع الشيء. هذا هو النهج المقارن.

يتم حساب القيمة السوقية من خلال مقارنة أسعار العناصر التناظرية. يفهم البائع المناسب أنه عند وجود عنصرين أو أكثر في السوق يلبيان بشكل متساوٍ احتياجات المشتري ، فمن غير المعقول على الأقل تحديد سعر أعلى.

المسلمات الأساسية

يعتمد المشروع المشترك على بيانات عن المعاملات مع العقارات المماثلة التي أجريت بالفعل في الماضي القريب وعلى العلاقة بين العقارات المقيمة مع نظائر مماثلة.

نقطة البداية لقرار المثمن لاستخدام مشروع مشترك هي النشاط الحالي لذلك الجزء من سوق العقارات ، والذي يعد موضوع التقييم (PO) جزءًا منه.

المبادئ الأساسية للمشروع المشترك:

• العرض والطلب؛
• الاستبدال؛
• مساهمة.

بناءً على هذه المبادئ ، تم تطوير طرق تقييم خاصة لحساب القيمة السوقية للبرنامج.

أساليب

يتضمن النهج المقارن استخدام 3 طرق لتقييم العقارات والاتفاق على نتائجها لتحديد القيمة السوقية لموضوع التقييم.

طريقة قياس المبيعات (SAP)

يتم تحديد التكلفة من خلال تحليل المبيعات الأخيرة للعقارات التي يمكن مقارنتها بتلك المقدرة بعد إجراء التعديلات المناسبة على تكلفة الفروق بينهما.

خوارزمية الحساب:

1. البحث عن معلومات حول المبيعات الأخيرة للسلع المماثلة في قطاع السوق ذي الصلة ؛
2. تحليل موثوقية المعلومات ؛
3. تعديل تكلفة الأشياء القابلة للمقارنة للاختلافات التي تولد الأسعار ؛
4. تسوية البيانات عن طريق النظير والحصول على قيمة الكائن (القيمة المتوسطة ، القيمة المتوسطة ، القيمة الأكثر شيوعًا).

يعتبر اتفاق نتائج المقارنة من النقاط المهمة في هذه الطريقة. غير مسموح بالمتوسط ​​الحسابي البسيط للبيانات المستلمة. من الضروري دراسة كل نتيجة بشكل تحليلي والتوصل إلى نتيجة ذات أسس جيدة.

تمثل القيمة النهائية للتكلفة استنتاجًا تم التحقق منه بواسطة المثمن بناءً على تحليل جميع المعلومات المتاحة والخبرة المهنية الشخصية.

يعتبر SAP مثاليًا لتقييم المساكن ، أي قطاع من السوق يتم فيه إجراء عدد كبير من المعاملات مع كائنات مماثلة.

مثال بدائي لاستخدام SAP لتقييم شقة ، تم إعطاؤه فقط لفهم جوهر الطريقة.

البيانات الأولية لموضوع التقييم:

• شقة من غرفتين
• منطقة سكن؛
• المساحة الإجمالية / منطقة المعيشة / المطبخ - 58/29/8 متر مربع ؛
• نوع التخطيط - سترة ؛
• 1st الكلمة
• تجديد.
• منزل من الطوب مكون من 9 طوابق تم بناؤه في عام 1998 ؛
• 2 مصعد (ركاب وشحن) ؛
• حر قانونيًا وجسديًا ؛
• محطة النقل العام - 3 دقائق من المنزل ؛
• توافر مواقف للسيارات في الفناء ؛
• د / حديقة ، مدرسة - على مسافة قريبة ؛
• مستوصف - قريب
• سوبر ماركت في المنزل.

تم العثور على معلومات حول المعاملات مع 5 عقارات مماثلة تم بيعها خلال الشهرين الماضيين.

لاحظ الاختلافات بين النظائر فيما يتعلق بموضوع التقييم.:

• التناظرية 1 - 1700000 روبل. عدم وجود مصعد - 300000 روبل.
• التناظرية 2 - 1900000 روبل. مطلوب بديل - 100000 روبل.
• التناظرية 3 - 1890000 روبل. الطابق السادس –200000 روبل.
• التناظرية 4 - 1800000 روبل. المساحات 62/31/11 متر مربع. - 250000 روبل.
• التناظرية 5 - 1980.000 روبل. المركز - 250000 روبل.

دعونا نحسب تكلفة الكائن المقدر:

1700000 + 300000 + 100000 + 200000 - 250000 - 250000 = 1800000 روبل.

في الواقع ، الحساب بالطبع أكثر تعقيدًا. في هذا المثال ، لم يتم إجراء تقييم سوقي للعوامل ، ولكن تم رفعه ببساطة.

طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي

تعتمد الطريقة على فرضية وجود علاقة مباشرة بين سعر بيع شيء ما ودخل الإيجار المحتمل من تأجيره. أي أنه كلما زاد دخل الإيجار المحتمل ، زادت تكلفة العقار.

في وذمة وحدة المقارنة ، تتضمن هذه الطريقة استخدام BPM. إنه يساوي نسبة سعر الشيء المباع إلى إجمالي الدخل من استخدامه للأغراض التجارية.

خوارزمية الحساب:

1. نحدد دخل إيجار السوق من الكائن لمدة 12 شهرًا ، أي أننا نقدر مقدار تأجيره فعليًا ، على سبيل المثال ، 300 تريليون. في العام
2. نحدد BPM بناءً على معاملات السوق الأخيرة (يمكن للمثمن نفسه حسابها بناءً على المعاملات الأخيرة ، ولكن من الأسهل استخدام البيانات الإحصائية للمنطقة ، إذا كانت متوفرة ، فليكن 20) ؛
3. حساب قيمة موضوع التقييم بضرب دخل إيجار السوق من الكائن في BPM.

بالتطبيق على البيانات في مثالنا ، ستكون تكلفة الكائن 6000 طن. (300 * 20 روبل روسي).

لا تتطلب طريقة BPM تصحيحات إضافية للاختلافات في خصائص الكائن ونظائره. هذا مؤشر نسبي تم فيه أخذ هذه الميزات في الاعتبار في البداية.

طريقة نسبة الرسملة الإجمالية (CFC)

ينطبق OCC على صافي الدخل التشغيلي للممتلكات (NOR).

NPR هو إجمالي الدخل الفعلي (إجمالي الدخل) الذي تُخصم منه نفقات التشغيل السنوية. تشمل نفقات التشغيل جميع النفقات التي بدونها لن يتمكن الكائن من العمل بشكل طبيعي (فواتير الخدمات ، والصيانة ، والإصلاحات ، وما إلى ذلك).

يتم احتساب DVD على أنه مجموع الدخل الإجمالي المحتمل المحتمل (PVI) والدخل من الخدمات الإضافية ، مطروحًا منه الخسائر من الأرباح المفقودة.

LDPE هو الدخل الذي يمكن تحقيقه عند تأجير عقار دون توقف. يعتمد على مساحة الكائن وسعر الإيجار. وفقًا لذلك ، إذا كان الكائن خاملاً ، يتم إنشاء ربح مفقود.

يتم تحديد OCC من خلال نسبة NOD للكائن التماثلي إلى سعره ويتم استخدامه كمقسوم على NOD للكائن المقدر.

خوارزمية الحساب:

1. حساب NPR للكائن المقيَّم ؛
2. اختيار نظائرها (من 3 كائنات أو أكثر) ، والتي توجد لها بيانات من مصادر موثوقة حول سعر البيع الفعلي ومقدار NPR ؛
3. تعديلات لزيادة تشابه النظائر مع موضوع التقييم ؛
4. حساب منفصل لـ OCC لكل تماثلي ؛
5. تحديد OCC العام (المتوسط ​​الحسابي لجميع نظائرها) ؛
6. حساب القيمة السوقية كحاصل قسمة من قسمة صافي القيمة الحالية للكائن الذي تم تقييمه على متوسط ​​QCC بناءً على النظير المحدد.

لنلقي نظرة على مثال.

من الضروري تقييم القيمة السوقية للكائن ، حيث يبلغ NPP في فترة التنبؤ 250000 ألف روبل.

لنفترض أن هناك معلومات تم التحقق منها حول ثلاثة نظائر:

• التناظرية 1: CHOD - 330000 روبل ، القيمة السوقية - 1200000 روبل ؛
• التناظرية: CHOD - 360،000 روبل ، القيمة السوقية - 1،250،000 روبل ؛
• التناظرية 3: CHOD - 370000 روبل ، القيمة السوقية - 1400000 روبل.

سنقوم بحساب QCC لموضوع التقييم:

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

سعر البيع - 1،278،000 روبل. (353000 روبل * 0.276).

تحليل النتائج

عند تقييم الأنشطة ، من المهم أن تكون قادرًا على تقييم النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام طرق SP المختلفة. يعرف المقيِّم المتمرس مقدار الوزن الذي تتخذه كل طريقة عند تقييم كائن معين.

إذا كان من الممكن تقييم العقار باستخدام جميع الطرق الثلاثة (وهذا ليس هو الحال دائمًا) ، فستكون هناك حاجة إلى مرحلة الموافقة على النتائج ، والتي سيتم خلالها تحديد الحد الأقصى للسعر المحتمل.

يتم حساب القيمة السوقية من خلال مقارنة أسعار العناصر التناظرية.

خلاف ذلك ، يتم اتخاذ قرار مسبب برفض استخدام طريقة أو أخرى للتقييم.

رفض استخدام المنهج المقارن (CP)

JV هي واحدة من أكثر الأساليب موثوقية وسهلة الاستخدام لتحديد القيمة السوقية للأشياء العقارية. العيب الوحيد ، ولكن العيب الرئيسي لهذا النهج هو عدم وجود سوق عقارات متطورة في القطاع المطلوب. في مثل هذه الظروف ، يجب التخلي عن استخدام المشروع المشترك. بعد كل شيء ، يمكنك فقط مقارنة الكائنات غير الفريدة.