![Можно ли сделать родственный обмен. Родственный обмен квартирами- документы. Документация для осуществления обмена коммунальными помещениями](https://i1.wp.com/msknov.ru/upload/medialibrary/9a0/stop.jpg)
Обмен квартир между родственниками не предполагает каких- либо послаблений при сборе документов или в процессе регистрации. Родственный обмен квартирами предполагает к сбору документы те же, как и при других видах обмена жилплощади между гражданами.
Мало этого- в последней редакции ЖК РФ словосочетание "родственный обмен" вообще не встречается. Поэтому и пакет документов и расходы практически те же, что и в общем случае.
В ЖК РФ обмен не приватизированных квартир получило ново представление. В статье 72 ч.1 подтверждено право обмен квартир. Обменивающиеся квартирами на основании ч. 5 ст. 72 ЖК РФ могут обмениваться жильём социального найма и между двумя и между тремя и более квартиросъёмщиками. При этом не важно в одном населённом пункте они живут или в разных.Условия обмена квартирами указываются в договоре обмена, составляющемся в трёх экземплярах. Договор подписывается обменивающимися лицами и один его экземпляр отдаётся для регистрации. Это основной документ, который удостоверяет передачу всех прав и обязанностей по договору найма другим лицам.
В части 1 статьи 74 ЖК РФ указано- оригинал договора мены передаётся участникам в административные органы для получения одобрения мены. Представители органов власти обязаны расторгнуть старый договор соцнайма и заключить новый в течении до 10 дней.
При этом отказ одобрения мены может быть только в исключительных случаях- они указаны в статье 73 ЖК РФ.
Документы для обмена квартирами:
1. Заявление на одобрение договора мены квартиры, снятой по социальному найму
2. Копия паспорта
3. Договор соцнайма занимаемой квартиры
4. Ордер на вселение
5. Выписку муниципального органа по разрешении вселения
6. Справку о членах семьи, зарегестрированных в квартире и проживающих с нанимателем
7. Согласие всех членов семьи, зарегистрированных и проживающих в квартире
8. Согласие органов опеки и попечительства. (если в квартире проживают дети, не достигшие совершеннолетия или лица с утраченной дееспособностью).
9. Квитанции об уплате коммунальных платежей (это могут просто потребовать)
Когда участники обмена квартирами находятся в родственных отношениях, квартиры можно обменять посредством договоров дарения. В части 18.1 статьи 217 НК РФ указано, что доходы от дарения полностью освобождаются от налогов, если даритель и одаряемый- близкие родственники.
По желанию сторон, договор дарения так же может быть заверен у нотариуса. Пошлина вносится одаряемым в Регистрационный кадастровый орган за собственно перерегистрацию прав собственности на квартиру.
1. Паспорта всех участников сделки и документы, подтверждающие родственные (свидетельства о рождении, свидетельство о браке)
2. Подлинники свидетельств о праве на квартиры
3. Согласие на продажу (дарение квартиры) участников приватизации жилья- когда они указаны, как совладельцы квартиры
4. Согласие органов опеки и попечительства (если в квартире проживают члены семьи, не достигшие совершеннолетия или лица с утраченной дееспособностью).
5. Выписка кадастровых органов о регистрации на квартиру
6. Техпаспорт на квартиру
Придётся приватизировать вторую квартиру и тогда уже провести обмен или дарение. Можно так же в квартире социального найма прописать одного из родственников (если позволяют нормы площади). После этого придётся произвести смену основного квартиросъемщика- новому жильцу нужно заключить договор социальной ренты с административными органами.
Замена владельца собственной (приватизированной) квартиры может быть проведена договором дарения.
Существует немало способов улучшить свои жилищные условия. Методом, который пользуется наибольшей популярностью, является сделка купли-продажи. Но не стоит забывать, что еще не так давно, до массовой приватизации недвижимости, едва ли не единственной возможностью получения желаемой жилплощади был обмен квартирами. Сейчас, во времена, когда все продается и покупается, этот вариант обмена уже не столь популярен, но все же иногда к нему еще норовят прибегнуть родственники, желающие поменяться своими метрами и оформить такое действие формально.
В нынешнем законодательстве отсутствует такое понятие, как родственный обмен приватизированных квартир, а соответственно, все возможные льготы так же канули в Лету.
Из чего следует, что договор мены, который заключается между родственниками, предполагает наличие таких же прав и обязанностей, как и в случае, если бы стороны по договору родственниками не являлись.
С точки зрения налогообложения, договор обмена приравнивается к договору купли-продажи, об этом нам говорит ст. 567 Гражданского кодекса РФ. Каждая из сторон такой сделки является продавцом той недвижимости, которую передает, и покупателем той, которую в результате получает.
Согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ (п.17.1), сделка, связанная с обменом жилья, которое находится в собственности более 3 лет, не подлежит налогообложению
. При этом не имеет значения, каким образом квартира перешла в собственность теперешнему владельцу. Если же она принадлежит собственнику менее 3 лет, то налог на доход, полученный от мены, составляет 13% от стоимости меняемой недвижимости. Но законодательством также предусмотрено следующее: если цена на квартиру, которая отчуждается, не превышает 1 000 000 руб., то такая сделка освобождается от налога. Таким образом, даже если вы владеете жильем менее 3 лет, но ее стоимость не более 1 000 000 руб., налог платить не нужно. Вместе с тем, обменивая недвижимость, стоимость которой, к примеру, 5 000 000 руб., размер налога рассчитывается так: 5 000 000 руб. минус 1 000 000 руб. (сумма, которая освобождается от налогообложения) = 4 000 000 руб. — это и есть та разница, из которой будет вычисляться 13 % налога.
Исходя из того факта, что юридически родственный обмен приравнивается к договору купли-продажи (а нередко и осуществляется посредством последнего), перечень необходимых документов требуется такой же, как и при продаже, а именно:
Перед заключением каких-либо сделок, связанных с недвижимостью, необходимо получить согласие второго супруга, даже если на момент обмена брак уже расторгнут и с момента расторжения не прошло трех лет (в случае если квартира была приобретена во время брака). Оно имеет форму письменного заявления, которое необходимо не только при отчуждении, но и при приобретении недвижимости. Не нужно согласие супруга только при обмене квартиры, которая были приватизирована одним из супругов, получена в дар или по наследству. То же касается супругов, заключивших брачный контракт, если он предусматривает единоличную собственность на недвижимость, которая является предметом сделки.
Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.
Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.
Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.
Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна - полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.
Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.
Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты. Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади. Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.
Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе. Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.
Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.2013 такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя. Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:
Договор обмена должен быть:
Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.
Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим - снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.
Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов. Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным. В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.
Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:
Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:
Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.
Договор об обмене является главным в данной процедуре. Но кроме этого нужно подготовить и другие бумаги для предоставления их в местные административные органы:
Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.
Несмотря на то по закону Российской Федерации не предусмотрено такой процедуры как «обмен квартир между родственниками», жилую площадь обменять можно. Тот случай, когда квартира - чья-то собственность и когда она муниципальная служба - позволяет совершить обмен.
В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья - более подходящий вариант.
Огромная доля жилья в России постоянно находится в движении – люди продают, покупают квартиры, некоторые меняются. Обмен квартирами широко практикуется в стране, схема обмена чётко отработана в регистрационных органах . При этом родственный обмен квартирами ничем не отличается от процедуры, происходящей между посторонними людьми, нужно собирать тот же пакет документов. Однако статус меняемых квартир может быть разным (муниципальные и частные), от этого и оформление обмена может отличаться .
Когда квартиры в собственности тех, кто решил меняться жильём, действовать нужно в соответствии с законом о регистрации прав №122 . В его 17-й статье чётко указано, что основанием для регистрации прав на жильё является договор.
В случае с обменом не нужно друг другу продавать квартиры, требуется всего лишь составить договор мены . Составляется он , а в его условия обязательно включается:
Регистрируется договор в Росреестре или МФЦ. С собой нужно принести документы:
Госпошлина за переход права – 2000 рублей . При этом оплатить её нужно, а квитанцию предъявляют по желанию. Хотя, для ускорения процесса регистрации, лучше предъявить её регистратору.
Важно:
у нотариуса договор заверять не нужно, только если вы сами того захотите!
Но всё не так безоблачно с обменом государственных квартир.
Если квартиры не приватизированы, процедура обмена происходит по
правилам Жилищного кодекса
. В его 72 статье говорится, что муниципальную квартиру можно поменять тоже на муниципальную, но при условиях:
Алгоритм обмена такой:
Максимум через 10 рабочих дней постановление будет выдано на руки сторонам, а договоры социального найма переписаны на новых квартиросъёмщиков. В обмене могут отказать только по таким причинам (статья 73 ЖК) :
Список оснований для отказа закрыт, то есть, по другим причинам отказ неправомерен и его можно обжаловать в суде .
Важно:
квартиры могут обмениваться даже в том случае, если они находятся в разных регионах страны!
При этом обращаться за постановлением об обмене нужно каждой стороне в свой муниципалитет.
В комитет имущественных отношений (по каждой квартире) нужно будет предоставить:
Важно:
квитанции об оплате предоставлять не нужно, даже если есть долги
. В России долг взыскивается в суде, где ответчик – виновный в образовании долга. То есть, долги прежних хозяев на новых не переходят и основанием к отказу в обмене не являются
.
Нередко родственники владеют квартирами с разными статусами, например, собственной и муниципальной.
Особенно это характерно для родственников разных возрастов. Рассмотрим тот случай, если решено менять собственную квартиру на муниципальную. В Жилищном кодексе разрешён обмен только муниципальных квартир, а в Гражданском – только частных
. То есть, запрещено менять квартиры с разными статусами напрямую
. Как же быть, если в этом есть необходимость?
Есть два варианта решения проблемы :
Важно:
если все новые жильцы муниципальной квартиры уже участвовали в приватизации, есть риск отказа в приватизации этой квартиры!
В такой ситуации родственный обмен квартирами – это бонус, ведь родственника всегда пропишут в государственной квартире, как члена семьи