1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Комментарии к статье

1. Продавец находящейся на земельном участке недвижимости может быть, а может и не быть собственником этого земельного участка. Но на каком бы праве земельный участок ни принадлежал продавцу недвижимости и на каком бы праве он ни предоставлялся ее покупателю, при всех обстоятельствах за покупателем должна быть закреплена та часть земельного участка, которая необходима для использования самой недвижимости. В противном случае о продаже недвижимости в том смысле, какой вкладывает в понятие недвижимости ст. 552, речи быть не может, поскольку недвижимости присуща прочная связь с земельным участком, на котором она находится.

2. Коммент. ст. рассчитана на ситуацию, при которой продавец находящейся на земельном участке недвижимости предоставляет покупателю не весь земельный участок, а лишь ту его часть, которая необходима для использования недвижимости, оставляя другую часть участка за собой.

3. Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, то он может наделить покупателя недвижимости либо правом собственности на соответствующую часть участка либо каким-либо другим менее сильным правом. Однако последнее возможно лишь тогда, когда это не противоречит закону. Так, продавец недвижимости не может предоставить покупателю недвижимости земельный участок в пожизненное наследуемое владение, но он может предоставить ему этот участок в аренду. Если в договоре о продаже недвижимости не определено право покупателя на передаваемую ему часть земельного участка, то считается, что она передана ему на праве собственности.

4. В тех случаях когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором эта недвижимость находится, правила коммент. ст. подлежат применению с учетом положений земельного законодательства. Согласно ст. 20 ЗК граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться, хотя и сохраняют на эти участки право, возникшее у них до введения ЗК в действие. Что же касается граждан, которые до введения ЗК в действие приобрели земельный участок в пожизненное наследуемое владение, то они также сохраняют право на этот участок. Однако распоряжаться этим участком они не вправе, за исключением перехода права на земельный участок по наследству (ст. 21 ЗК).

Из этого следует, что если гражданин или юридическое лицо желает продать недвижимость, которая принадлежит ему на праве собственности, но расположена на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании гражданина или юридического лица либо в пожизненном наследуемом владении гражданина, то сделать это он не сможет до тех пор, пока не приватизирует соответствующий земельный участок или не приобретет на него какое-либо другое право, которым он может распорядиться (напр., право аренды).

Таким образом, вследствие нестыковки норм гражданского и земельного законодательства возникла ситуация, при которой правовой режим недвижимости в известной мере определяется правовым режимом земельного участка, на котором она находится, хотя в ст. 552 изначально была заложена иная модель: земельный участок следует за недвижимостью. Пока же, определяя судьбу земельного участка и находящейся на нем недвижимости, приоритетное значение при столкновении норм гражданского и земельного законодательства в силу п. 3 ст. 3 ЗК имеют соответствующие нормы земельного законодательства.

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

1. Коммент. ст. воплощает принцип "единства судьбы", предполагающий неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Этот принцип проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка и, наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок (см. также ст. 35, 36 ЗК).

Следует иметь в виду, что при коллизии норм ГК и ЗК последние имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).

2. Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке и принадлежащей собственнику земельного участка, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. Согласно п. 2 коммент. ст. если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (см. п. 11 Постановления ВАС N 11). Правила п. 2 коммент. ст. являются общими и могут быть изменены законом (см., в частности, абз. 1 - 4 п. 4 ст. 35 ЗК).

Право собственности на земельный участок переходит к покупателю расположенного на нем недвижимого имущества в силу прямого указания п. 2 коммент. ст. При этом данное правило не требует его закрепления (дублирования) договором. Равным образом отсутствует необходимость в особой индивидуализации (по правилам ст. 554 ГК) в тексте договора соответствующего земельного участка (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 2 мая 2007 г. N Ф09-3071/07-С6).

Отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК). Сделки, нарушающие указанное правило, являются ничтожными как несоответствующие закону (ст. 168 ГК).

3. В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, продажа недвижимости допускается без согласия собственника земельного участка. Покупатель такой недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (см. п. 3 коммент. ст., п. 1 ст. 35 ЗК), и вправе требовать оформления соответствующих прав. В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (см. п. 14 Постановления ВАС N 11).

Правила п. 3 коммент. ст. не затрагивают ситуации, когда продажа недвижимости противоречит условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором. Отсутствие согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости в таком случае влечет недействительность последней (ст. 168 ГК).

4. В случае когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, собственник недвижимости имеет либо преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК), либо исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК, ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148).

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Комментарии к ст. 552 ГК РФ

1. Статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).

Ранее подобная норма содержалась в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР и находила закрепление в судебной практике (п. 8 информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 N С-13/ОП-171 "О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности" // Вестник ВАС РФ. 1992. N 1. С. 100). Комментируемая статья расширяет ее содержание, устанавливая различные последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю.

2. В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.

В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п. 2 ст. 555 (см. комментарий к ней).

3. Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК).

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст. ст. 166 - 168 ГК).

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.Абзац утратил силу с 3 июля 2007 года. - Федеральный закон от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Комментарий к статье 552 ГК РФ

1. Одним из неурегулированных является вопрос об отношениях, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом участке. В целом российское гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

Особую сложность вызывает государственная регистрация перехода прав на недвижимость в тех случаях, когда нужно зарегистрировать право на недвижимость, расположенную на земельном участке, собственником которого является другое лицо. Действующим законодательством не предусмотрена необходимость государственной регистрации права ограниченного владения чужим земельным участком для использования недвижимости, расположенной на участке.

В рамках гражданского законодательства существует различный правовой режим в отношении указанных объектов. Так, согласно п. 3 комментируемой статьи продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400) ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается.

В п. 1 комментируемой статьи говорится не только о той части недвижимости, которая непосредственно занята недвижимостью, но и части земельного участка, необходимой для прохода к ней.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о случаях, когда собственник земельного участка и собственник продаваемой недвижимости совпадают в одном лице. В таких случаях покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

При этом возможны ситуации, когда в договоре продажи недвижимости не определена судьба соответствующего земельного участка. В этом случае покупателю переходит право собственности на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования.

Следует иметь в виду, что согласно ст. 35 ЗК РФ запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику. Таким образом, налицо противоречие между двумя правовыми актами.

3. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности (такая продажа возможна без согласия собственника земельного участка), покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника.

Другой комментарий к статье 552 ГК РФ

1. Статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).

Ранее подобная норма содержалась в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР и находила закрепление в судебной практике (п. 8 информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 N С-13/ОП-171 "О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности" // Вестник ВАС РФ. 1992. N 1. С. 100). Комментируемая статья расширяет ее содержание, устанавливая различные последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю.

2. В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.

В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п. 2 ст. 555 (см. комментарий к ней).

3. Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК).

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст. ст. 166 - 168 ГК).