Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность
Двор в Москве (Фото: Валерий Матыцин/ТАСС)
Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.
Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.
«Без земли домов не бывает — еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», — пояснила Мария Литинецкая.
В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.
Зачем нужна собственность на землю у дома
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
Закрытый двор в Москве (Фото: Андрей Махонин/ТАСС)
В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
Пятиэтажки в Бескудниковском районе (Фото: Сергей Бобылев/ТАСС)
Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», — сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Оформление документов в управлении Росреестра (Фото: Александр Рюмин/ТАСС)
Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.
Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.
«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», — пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30-40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Какие документы нужны
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:
— заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
— решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
— документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
— решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);
Куда подавать документы
Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.
300
стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Ответы юристов (10)
получен
гонорар
100%
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
Здравствуйте, Евгений!
Земельный участок под домом согласно ЖК РФ является общей собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме:
Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
То есть в Вашу личную собственность часть земельного участка под многоквартирным домом не сможет перейти.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
получен
гонорар
100%
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
Дополню, что по вопросу формирования земельного участка под многоквартирным домом есть ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:
Статья 16
1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, то любой собственник помещения в многоквартирном доме (даже не уполномоченный на то общим собранием) вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
100%
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
Цель вопроса: в Москве собираются сносить все пятиэтажки, можно ли как-то всем жильцам дома документально оформить свою часть земельного участка в собственность, чтобы при переселениии земля осталась в собственности всех жильцов?
Евгений
Даже если земельный участок будет сформирован и будет в общей долевой собственности всех собственников помещений, то это, к сожалению, не поможет в случае, если будет решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Юрист, г. Тула
Общаться в чате
Здравствуйте.
Порядок оформления з/у под МКД в общедолевую собственность определен в
Письме Минэкономразвития РФ от 07.02.2011 N Д23-428.
ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ЗАНЯТЫЙ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ
Положения ст. 25.2 Федерального закона о регистрации, касающиеся упрощенного порядка государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса, не применяются к земельному участку, занятому многоквартирным домом, так как государственная регистрация права собственности на такой земельный участок носит правоподтверждающий характер, поскольку право общей долевой собственности на такой земельный участок, в силу положений ст. 16Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ""О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"", возникает с момента кадастрового учета земельного участка.В соответствии с ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ""О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 ""О собственности в СССР"" (далее - Закон), но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
В частности, для приобретения прав на земельный участок граждане совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
При этом Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370.
Кроме того, в силу п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, если иное не установлено федеральным законом. В случае государственной регистрации права общей долевой собственности правообладателями являются все участники общей долевой собственности.
Учитывая изложенное, а также исходя из положений ст. ст. 244, 245, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), ст. ст. 16, 24 Закона о регистрации, п. п. 8 и 11 Методических рекомендацийо порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70, основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности, возникающего с момента государственной регистрации, являются заявления всех лиц, приобретающих объект недвижимости в общую долевую собственность, которые регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером, в связи с чем необходимо представить отдельное заявление каждого сособственника либо одно (общее) заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности.
Указанная позиция по рассматриваемому вопросу подтверждается материалами судебной практики (Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.07.2006 по делу N Ф08-2920/2006, Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.09.2009 N Ф09-7143/09-С6).
При этом следует иметь в виду, что указанные положения относительно бесплатного приобретения доли в праве на земельный участок распространяются на лиц, права которых возникли до вступления в силу Закона.
Ввиду отсутствия документов, поясняющих изложенную в обращении ситуацию, а также с учетом Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, установившего, что совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, признается многоквартирным домом, можно также сделать вывод об отнесении указанного жилого дома к многоквартирным.
Отказ в государственной регистрации прав, в соответствии с п. 5 ст. 131 Гражданского кодекса и п. 5 ст. 2 Закона о регистрации, может быть обжалован в судебном порядке.
При этом отказ в государственной регистрации прав не препятствует повторному обращению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с соответствующим заявлением о государс
твенной регистрации прав.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Тула
Общаться в чате
Перечень документов указан в Приказе Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370 (ред. от 29.11.2010) «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.11.2007 N 10555)
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2004, N 41, ст. 3993; 2005, N 1, ст. 15; 2007, N 1, ст. 24) приказываю:
Утвердить перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, согласно приложению.Министр Э.С.НАБИУЛЛИНА
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРИЛАГАЕМЫХ К ЗАЯВЛЕНИЮ О ПРИОБРЕТЕНИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, КОТОРЫЙ НАХОДИТСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕНЫ ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ, СООРУЖЕНИЯ
(в ред. Приказов Минэкономразвития РФ от 20.07.2009 N 282, от 29.11.2010 N 584)
К заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Заявление), прилагаются следующие документы:
1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;
2) копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);
3) копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с Заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);
4) выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи Заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);
(п. 4 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 N 584)
5) выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи Заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в пункте 4 настоящего Перечня, к Заявлению прилагается выданное не позднее чем за один месяц до дня подачи Заявления уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок;
(п. 5 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 N 584)
6) выданный не позднее чем за три месяца до дня подачи Заявления кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости;
(п. 6 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 N 584)
7) копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на
условиях, установленных земельным законодательством.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
100%
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
А если он будет оформлен, то государство для собственных нужд при изъятии не должно будет выкупать его?
Евгений
Конечно, возмещение за дом и землю будет.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Тогда ещё раз.
Описание: при сносе пятиэтажке нас хотят переселить в новый дом. Это будет за счёт города. Нашу приватизированную квартиру снесут и дадут новую, которую мы сразу оформим в собственность. Без финансовых взаимоотношений. Однако встаёт ещё один вопрос с землёй.
1. Если как-то оформить землю в собственность, то при получении новой квартиры в собственность взамен старой, можно будет дополнительно получить компенсацию за изъятие городом земли под снесенным домом?
2. Если это возможно, то как это сделать?
Юрист, г. Тула
Общаться в чате
В соответсвии с генеральным планом застройки Москвы возможны ограничения на оформление земельных участков под МКД включенных в программу переселения.
Приложение
к постановлению Правительства
Москвы
от 4 декабря 2007 г. N 1035-ПП
ПОЛОЖЕНИЕ
О ПОРЯДКЕ ПЕРЕСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
(ЖИЛЫХ ДОМОВ), ПОДЛЕЖАЩИХ ОСВОБОЖДЕНИЮ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
Настоящее Положение в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы определяет порядок и условия переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве, в связи с необходимостью проведения реконструкции, капитального ремонта, сноса, по иным основаниям, а также в связи с изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных (городских) нужд по решению органов исполнительной власти города Москвы.
1. Общие положения
1.1. Правительство Москвы в целях развития территорий города, реализации государственных, в том числе городских программ (далее по тексту - городские программы) принимает правовой акт о переселении граждан и освобождении жилого дома (жилых домов) в случаях:
1) проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой капитальный ремонт либо реконструкция не могут быть проведены без освобождения жилых помещений и отселения граждан;
2) освобождения жилого дома в связи с переводом жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, в нежилой фонд;
3) признания в установленном порядке жилых помещений непригодными для проживания, жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
4) изъятия или использования части или всего земельного участка для государственных (городских) нужд в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития административных округов и районов города Москвы, реализацией городских программ.
1.2. В случаях освобождения жилых домов (жилых помещений) по основаниям, указанным в подп. 1, 2, 3 п. 1.1 настоящего Положения, и при отсутствии сформированного земельного участка принимается правовой акт Правительства Москвы об использовании земельного участка. 1.3. Правовой акт Правительства Москвы об изъятии части или всего земельного участка принимается Правительством Москвы при наличии сформированного земельного участка, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.
1.4. В случаях, предусмотренных федеральным законодательством, правовой акт Правительства Москвы об использовании земельного участка принимается при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений.
1.5. Правовой акт Правительства Москвы об изъятии части или всего земельного участка для государственных (городских) нужд и находящегося на нем жилого дома подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1.6. Граждане, освобождающие жилые помещения, уведомляются территориальными органами исполнительной власти города Москвы о принятом правовом акте Правительства Москвы письменно в течение двух недель после даты его принятия. Собственник жилого дома (жилого помещения) не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного жилого дома (жилого помещения) должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте Правительства Москвы об изъятии части или всего земельного участка и находящегося на нем жилого дома, о дате осуществленной в соответствии с п. 1.5 настоящего Положения государственной регистрации этого правового акта Правительства Москвы.
1.7. Правовой акт Правительства Москвы является основанием для принятия префектурой соответствующего административного округа города Москвы решения по каждому жилому дому, подлежащему освобождению или изъятию.
1.8. В решении префектуры административного округа города Москвы по каждому жилому дому, подлежащему освобождению или изъятию, которое оформляется распоряжением префекта административного округа города Москвы, указываются:
1) основания освобождения или изъятия жилого дома;
2) жилой дом, подлежащий освобождению либо изъятию;
3) уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы или юридическое (физическое) лицо, являющееся стороной инвестиционного контракта, осуществляющие переселение граждан, предоставление гражданам жилых помещений и/или выплачивающие возмещение (компенсацию) либо выкупную цену собственникам;
4) сроки освобождения или изъятия данного жилого дома, в том числе жилых помещений в нем;
5) общая жилая площадь жилого дома, подлежащего освобождению или изъятию;
6) порядок взаимодействия префектуры административного округа города Москвы, управы района города Москвы, Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе города Москвы, юридического (физического) лица, являющегося стороной инвестиционного контракта, по вопросам переселения граждан из жилых помещений (жилого дома) и по порядку предоставления возмещения (компенсации) либо выкупа собственникам;
7) иные существенные условия освобождения или изъятия данного жилого дома, в том числе жилых помещений в нем, а также земельного участка.
1.9. После принятия решения, указанного в п. 1.7 настоящего Положения, префектура административного округа города Москвы уведомляет управу района города Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе города Москвы, юридическое (физическое) лицо, являющееся стороной инвестиционного контракта, о необходимости информирования граждан о содержании правового акта Правительства Москвы, о решении префектуры административного округа города Москвы по данному жилому дому, подлежащему освобождению или изъятию, о примерных сроках переселения, порядке и условиях переселения и освобождения жилых помещений (жилого дома) и о порядке взаимодействия организаций, отвечающих за переселение граждан, их оповещения, оплаты расходов по переселению.
1.10. Управа района города Москвы, в свою очередь, информирует граждан о содержании правового акта Правительства Москвы, о примерных сроках переселения, условиях и порядке переселения и освобождения жилых помещений (жилых домов) путем совершения какого-либо из следующих действий:
- публикации информации через средства массовой информации, в том числе соответствующего района, округа, либо размещения объявлений на подъездах сносимого жилого дома;
- фотографирования дома (подъездов жилых домов), земельных участков с объявлениями о переселении;
- отправки уведомлений с информацией по адресу граждан, проживающих по месту жительства в жилом доме (жилом помещении), подлежащем освобождению или изъятию.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
100%
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество
, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами является одним из сложных и проблематичных вопросов действующего земельного, жилищного, градостроительного и иного законодательства, что обусловлено наличием коллизий, пробелов, отсутствием унифицированного понятийного аппарата в данных отраслях права, а также рядом других причин. В связи с этим решение вопроса формирования земельных участков под многоквартирными домами либо откладывается на неопределенный срок, либо решается способами, которые противоречат действующему законодательству.
Одним из типичных примером нарушения норм действующего земельного законодательства и законодательства в области градостроительной деятельности является вариант, когда сформированные и предоставленные в собственность земельные участки под многоквартирными домами не только выходят за границы красных линий, но также захватывают часть существующей проезжей части вместе с тротуарами. Данная ситуация влечет за собой ряд проблем правового, имущественного и иного характера. Имущественные проблемы при таком подходе к формированию земельных участков возникнут у собственников помещений в многоквартирном доме, т. к. после кадастрового учета земельного участка они автоматически становятся плательщиками земельного налога. Платить налог они будут за землю, которая является территорией общего пользования, находящейся за пределами красных линий, и которая не используется и не будет использоваться в дальнейшем для обслуживания жилого дома. Наряду с имущественными проблемами собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме у органов местного самоуправления возникнет ряд других проблем в случае намерения использовать этот земельный участок в интересах муниципалитета.
Другим вариантом формирования земельных участков под многоквартирными домами, противоречащим действующему законодательству, является вариант формирования земельных участков по контуру объекта капитального строительства, так называемое межевание под «отмостку»- полутораметровому отступу от стенок дома. При таком раскладе вся остальная территория дворов - лестницы, межквартальные проезды, детская площадка, парковочные места - передаётся на баланс муниципалитета.
Указанный вариант противоречит ч. 4 ст. 43 ГрК РФ, в которой установлено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если обратиться к Жилищному кодексу, в состав общедомового имущества входит земельный участок с элементами озеленения, благоустройства. В данном случае также нарушаются права собственников жилых и нежилых помещений на благоприятные условия проживания (отсутствие игровых площадок для детей, элементов благоустройства, загрузочных площадок, подъездов, возможности обслуживать инженерно-технические сети, используемые для нормального функционирования жилого дома и многие другие негативные факторы).
При формировании земельного участка под «отмостку» встречаются уникальные случаи, когда сформированный и предоставленный в собственность земельный участок под многоквартирным домом, территориально расположен внутри другого земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, не имеющего никакого отношения к собственникам помещений многоквартирного дома. Можно только предположить какие проблемы возникнут у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также у собственника земельного участка, прилегающего к дому при эксплуатации и обслуживании находящихся в их собственности земельных участков.
Изучая законодательную базу по вопросу ГКУ земельных участков под МКД, сталкиваешься с множеством вопросов и противоречиями.
Согласно ст.36 ЗК РФ земельный участок, на котором находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцам.
Обращаясь к ст. 36 ЖК РФ видим, что не просто земельный участок принадлежит на праве обще-долевой собственности собственникам помещений МКД, а земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Это означает, что теперь собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, являются владельцы приватизированных квартир. Если в доме все квартиры приватизированы, то вся земля является коллективной частной собственностью её жильцов. При этом каждый житель владеет долей, определяемой 37-й ст. ЖК РФ. Если в доме есть неприватизированные квартиры, то муниципалитет, т.е. орган местного самоуправления (далее - ОМС), также является одним из собственников ЗУ МКД. Но он является собственником наравне со всеми остальными. А значит, не может принимать решения без согласия остальных собственников. Это закреплено в Конституции РФ, статье 8, пункте 2- «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные виды собственности».
Перейдем теперь к вопросу о том, кто может обратиться с заявлением о проведении ГКУ. Согласно ст. 16 Вводного закона любое уполномоченное лицо на основании решения общего собрания может обратиться с заявлением о постановке на ГКУ. Но данная статья нарушает конституционные принципы справедливости и равенства, вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав. Поэтому, в соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П любой собственник помещений в многоквартирном доме, в том числе, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в этом доме, вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Право собственности на земельный участок многоквартирного дома закреплено несколькими Федеральными законами, выше изложены безоговорочные права собственников жилых и нежилых помещений в МКД о праве постановки на учет.
Но основываясь на все те же законы органы местного самоуправления также вправе подать документы на кадастровый учет без каких-либо согласований с собственниками МКД.
Во-первых, ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ указывает, что земельный участок под МКД в отношении, которого проведен учет, переходит в общую долевую собственность. Т.е. только после проведения ГКУ земельного участка он принадлежит собственникам помещений, а до момента разграничения собственности на землю, она относится к федеральной или муниципальной собственности. При этом органом, уполномоченным на распоряжение такими землями, является ОМС. Т.е. до постановки на учет, включая момент подачи заявления, физические лица не являются собственниками участка.
Во-вторых, обратимся к п.4 ст.16 Вводного закона к ФК РФ, в котором говорится что, формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина "формирование земельного участка". Исходя из требований, предусмотренных положениями ГрК и ЗК РФ формирование земельного участка под многоквартирным домом включает:
Если собственники помещений в доме желают оформить себе в собственность землю, а земельный участок не сформирован, они проводят собрание, выделяют уполномоченного лица, подают заявление, и участок переходит в обще-долевую собственность. А, что если жильцы не хотят оформлять землю в собственность (чтобы не платить земельный налог), т. е ничего не буду предпринимать. И земля останется у города.
Но, согласно Вводному закону к ЖК РФ - С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Нигде не прописано, что формирование земельного участка может происходить исключительно по волеизъявлению самих собственников помещений в доме. Они «вправе» обратиться -- то есть им это разрешается. Но это не значит, что только им. И нигде не написано, что в собственность собственников помещений переходит только тот участок, который сформирован по заявлению уполномоченного собственника. В ст.20 Федерального закона № 221 - ФЗ установлены заявители, но там не исключены и любые иные лица.
Т.е. на практике получается, что город может по своему желанию, самостоятельно сформировать участок под многоквартирным домом. После чего этот участок, согласно п. 5 Вводного закона к ЖК РФ, изложенному выше, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. При этом собственников помещений спрашивать ни о чем не надо. Город может навязать собственникам их участок, даже если они не хотят этого. Отказаться они не могут? такого механизма законом не предусмотрено.
По вопросу формирования земельных участков под многоквартирными домами издано огромное количество федеральных, региональных и ведомственных нормативно-правовых актов. Однако, в действующем законодательстве есть пробелы и недосказанности, что рождает многочисленные споры.
Как видно из всего вышеизложенного процесс оформления земельных участков в обще-долевую собственность собственников в многоквартирном доме представляется довольно сложным, учитывая значительную трату времени на подготовку необходимого пакета документов, финансовые затраты и необходимость овладения минимумом необходимых для данного процесса юридических знаний.
Статьей 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно ему все, прочно связанные с земельными участками, объекты следуют судьбе земельных участков. Следовательно, земельный участок под многоквартирным домом, следует судьбе права собственности на квартиру в данном доме и момент незаконной его передачи третьим лицам фактически лишает права собственности граждан на их жилье.
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством .
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:
Принадлежащий собственнику жилья земельный участок может быть изъят для муниципальных или государственных нужд. Такое решение принимается городскими или федеральными властями. Последние должны официально уведомить домовладельца за год до предстоящей процедуры.
Согласно п. 4 ст. 63 Земельного кодекса РФ Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок .
Одним из сложных и проблематичных вопросов действующего земельного, жилищного, градостроительного и иного законодательства является процесс формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами, что обусловлено наличием коллизий, пробелов, отсутствием унифицированного понятийного аппарата в данных отраслях права, а также рядом других причин.
Земельный участок под многоквартирным домом в соответствии со ст. 16 Земельного кодекса РФ считается государственным имуществом до тех пор, пока он не оформлен в установленном порядке в общую долевую собственность (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). После такого оформления большая часть как прав, так и обязанностей переходит от федеральных органов к собственникам помещений в доме.
Отметим прежде те плюсы, которые сулит оформление земельного участка в обще долевую собственность. Это:
Также у собственников жилья возникает ряд обязанностей:
С момента постановки участка на кадастровый учет у жителей МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ).
После приватизации придомового участка собственники помещений МКД также несут расходы по его содержанию и уборке.
Возникают сложности при оформлении, а именно должны быть поданы заявления, проведены определенные законом процедуры, оформлены необходимые документы.
Устранение противоречий в законодательной базе
Вовлечение собственников в процесс оформления земельного участка в собственность
В целом, оформление земли в собственность всегда целесообразно и важно. Оформлять земельный участок под многоквартирным домом следует в соответствии законодательства РФ, чтобы защитить придомовую территорию от точечной застройки, при этом будет учтен интерес города - за пользование землей будет взиматься плата.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом согласно п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в том числе в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Согласно п.2 ст.36 Земельного кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.
Такие заявления являются основанием для осуществления формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Т.е. на сегодняшний день не является обязательным предоставление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу формирования земельного участка и результатов голосования. Также не является обязательным обращение с заявлением о формировании земельного участка уполномоченного общим собранием собственников. Обратиться с заявлением может любой собственник. В настоящее время на территории г.Улан-Удэ размер земельного участка под многоквартирным жилым домом, передаваемого в общую долевую собственность собственникам помещений рассчитывается в соответствии с п. 10.4 приложения к Постановлению Администрации г.Улан-Удэ от 31.12.2008 № 653 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа «город Улан-Удэ» путем умножения общей площади жилых помещений в многоквартирном доме на удельный показатель земельной доли по формуле (1): Sзу = Sобщ. x Узд. (1), где: Sзу – размер земельного участка под многоквартирным домом, м2; Sобщ. – общая площадь жилых помещений в многоквартирном доме, м2; Узд. – удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности. Размеры , передаваемых в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, на территории существующей застройки и на вновь отводимых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами.
Границы устанавливаются по красным линиям, границам смежных (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное. Размер земельного участка уточняется при подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровой карте. Территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры может быть передана собственникам помещений в многоквартирном доме в собственность только при условии установления соответствующих сервитутов и ограничений. Для оформления земельного участка в общедолевую собственность собственник помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме обращается с заявлением в Комитет по архитектуре, градостроительству и землеустройству г.Улан-Удэ по адресу: ул.Бабушкина, 25, часы приема: с 9.00 до 12.00, кроме среды) К заявлению от одного собственника помещений в многоквартирном доме прилагаются следующие документы: 1. копия документа, удостоверяющего личность заявителя (паспорт);
2. копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение в данном доме.
3. в случае обращения от юридического лица, имеющего нежилые помещения в многоквартирном доме - свидетельство о регистрации в налоговых органах и учредительные документы. Работы по постановке под многоквартирными домами на государственный кадастровый учѐт ежегодно проводятся в рамках муниципальных заказов, оплачиваются за счет средств местного бюджета после проведения конкурса и заключения муниципального контракта на данные виды работ с организацией, победившей в конкурсе.
Метки: , Предыдущая записьПриватизация земли под многоквартирными домами осуществляется в нашей стране с 01.03.2005 г., когда вступил в силу новый Жилищный кодекс. Сегодня далеко не во всех городах завершен процесс приватизации. Жильцы не понимают, зачем им заниматься этим достаточно сложным юридическим процессом, если выгоды от него не очевидны.
Закон разрешает собственникам квартир проводить приватизацию земли под многоквартирными домами. Становясь полноправными землевладельцами, жильцы могут более не беспокоиться о том, что эта территория когда-либо потребуется городским властям, например, для строительства торгового центра или прокладки новой дороги. Только путем выкупа земли она может поступить обратно в распоряжение муниципалитета. Однако, нельзя забывать и о том, что собственники обязаны будут ежегодно платить налог на землю, поэтому их расходы на «коммуналку» увеличатся.
С момента получения документов, подтверждающих право собственности на землю, жильцы многоквартирного дома вправе благоустраивать придомовую территорию по своему желанию. Например, можно построить зону отдыха, детскую площадку, установить спортивные снаряды и т.д. Более того, собственники вправе получать прибыль от использования приватизированного участка.
Точные сведения о размерах и границах участка под домом содержатся в кадастровом паспорте. Если такового паспорта нет, то смотрят технический план. Наименьшей считается площадь, ограниченная внешними стенами здания. На практике земля вокруг дома, закрепленная за ним, может быть достаточно большой по площади. Это позволяет благоустраивать территорию, создавая для жильцов благоприятную обстановку.
Часто задают вопрос: можно ли оградить придомовую территорию. Этот вопрос решается отдельно с властями города. В общем случае установить ограду можно, но только в том случае, если она не препятствует жителям города пользоваться общими территориями (парками, скверами, дорогами и т.д.). Например, когда проход через двор многоквартирного дома - это единственный путь к скверу для жителей других домов, то администрация не даст разрешение на установку ограды, разве только частичной.
Допускаются следующие варианты применения приватизированной земли под домом:
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Во всех случаях, когда речь идет о приватизации земли, выполняется стандартная процедура, оговоренная в Жилищном кодексе. Ее основными этапами являются:
Последствиями завершения процесса приватизации являются не только права, но и обязанности жильцов дома. Им придется не только оплачивать налог на землю, но и нести расходы на ремонт дома и содержание придомовой территории, следить за порядком и чистотой. Если вовремя этого не делать, то есть риск получить соответствующий штраф.
Вот почему на общих собраниях нередко находятся и те, кто категорически против приватизации земли. Однако, закон позволяет проводить приватизацию единолично без оглядки на остальных жильцов. По ее итогам владелец квартиры получает в собственность долю от участка под домом. Это и позволяет провести приватизацию без тех жильцов, которые не хотят этого делать.
Несмотря на то, что все жильцы стали собственниками земли, никто из них не сможет продать свою долю. Помимо земли, общей собственностью являются чердак, крыша, подвал, подъезды, которые могут быть использованы как-либо только на основании решения общего собрания жильцов.
Налог за приватизированный земельный участок собственники оплачивают 1 раз в год
. Расчет суммы налога выполняется на основании ст. 388 НК РФ и других нормативных актов. Основа для расчета - кадастровая стоимость земли, установленная по результатам последней оценки. Стоимость земли сегодня определяется по рыночным расценкам.
В одно и то же время жильцы дома будут получать налоговые уведомления, которые можно оплачивать во всех банках. Если же приватизация была выполнена не жильцами, а юридическим лицом, то именно оно и будет оплачивать налог. Для льготных категорий граждан (пенсионеров) расчет ведется по сниженной кадастровой стоимости, поэтому для них сумма налога будет снижена.
Следует учитывать то обстоятельство, что не каждый участок земли под многоквартирным домом может быть приватизирован. Так, например, если территория примыкает к госучреждению, то землю может находиться в государственной собственности и не подлежать приватизации.
В остальных случаях, приватизация имеет смысл, так как защищает интересы собственников. После внесения данных в Росреестр, им не придется больше опасаться сноса дома из-за изменившихся градостроительных планов.
Согласно закону о приватизации, граждане только 1 раз в жизни могут воспользоваться правом на бесплатную приватизацию. Если кто-либо из жильцов ранее уже принимал участие в приватизации, то повторно сделать это бесплатно он уже не сможет.
Бесплатно приватизируются земли:
Если дом был построен после 01.01.2001 г., то за приватизацию необходимо будет заплатить налог, сумма которого зависит от результатов оценки участка и построек на нем.
У приватизации земли под многоквартирным домом есть преимущества и недостатки. Стоит ли всем жильцам участвовать в приватизации, решает общее собрание. Однако, каждый из участников вправе подать документы от себя лично для приватизации причитающейся доли. Даже если это сделает только 1 жилец дома, при намерении муниципалитета снести дом, только этому жильцу будет выплачена компенсация за его долю во владении участком под зданием. Остальные жильцы получат компенсацию только за свои квартиры.
