1. Lastniki prostorov v večstanovanjski hiši imajo v lasti skupno premoženje v večstanovanjski hiši na podlagi skupne skupne lastnine, in sicer:
1) prostori v tej hiši, ki niso del stanovanj in so namenjeni za več kot eno sobo v tej hiši, vključno z medstanovanjskimi podestami, stopnicami, dvigali, dvigalnimi in drugimi jaški, hodniki, tehničnimi nadstropji, podstrešji, kleti, v v kateri so inženirske komunikacije, druga oprema, ki služi več kot eni sobi v tej hiši (tehnične kleti);
2) drugi prostori v tej hiši, ki niso v lasti posameznih lastnikov in so namenjeni zadovoljevanju družbenih in vsakdanjih potreb lastnikov prostorov v tej hiši, vključno s prostori, namenjenimi organizaciji njihovega prostega časa, kulturnemu razvoju, otroškemu ustvarjanju, telesni kulturi in športne in podobne prireditve;
3) strehe, ki obdajajo nosilne in nenosilne konstrukcije te hiše, mehansko, električno, sanitarno in drugo opremo (vključno s konstrukcijami in (ali) drugo opremo, ki zagotavljajo neoviran dostop invalidov do prostorov v stanovanjski hiši) ki se nahajajo v tem domu zunaj ali znotraj prostorov in služijo več kot enim prostorom;
4) zemljišče, na katerem se nahaja ta hiša, z elementi vrtnarjenja in izboljšanja, drugi objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše in se nahajajo na določenem zemljišču. Meje in velikost zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjska hiša, se določijo v skladu z zahtevami zemljišča. legalizacija in legalizacija o urbanem razvoju.
(glej besedilo v prejšnji izdaji)
2. Lastniki prostorov v stanovanjski hiši imajo v lasti, uporabljajo in v skladu z določbami tega zakonika in civilnega prava znotraj upravljati skupno lastnino v stanovanjski hiši.
3. Zmanjšanje velikosti skupnega premoženja v stanovanjski hiši je možno le s soglasjem vseh lastnikov prostorov v tej hiši z njeno rekonstrukcijo.
4. S sklepom lastnikov prostorov v večstanovanjski stavbi, sprejetim na skupščini teh lastnikov, se lahko predmeti skupne lastnine v večstanovanjski stavbi prenesejo v uporabo drugim osebam, če s tem niso kršene pravice in zakoniti interesi državljani in pravne osebe.
4.1. Adaptacija skupnega premoženja v večstanovanjski hiši za zagotavljanje nemotenega dostopa invalidov do prostorov v večstanovanjski hiši v skladu z zahtevami iz č. 3. del 15. člena tega zakonika, je dovoljeno brez sklepa skupščine lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši le, če se taka adaptacija izvede brez vključevanja sredstev teh lastnikov.
5. Zemljiška parcela, na kateri je stanovanjska hiša, je lahko obremenjena s pravico omejene rabe drugih oseb. Ni dovoljeno prepovedati vzpostavitve obremenitve zemljiške parcele, če je treba zagotoviti dostop drugim osebam do predmetov, ki so obstajali pred dnem uveljavitve tega zakonika. Nova obremenitev zemljiške parcele s pravico omejene uporabe se vzpostavi sporazumno med osebo, ki zahteva takšno obremenitev zemljiške parcele, in lastnikom prostorov v večstanovanjski stavbi. Spori o ugotovitvi obremenitve zemljiške parcele s pravico omejene rabe ali o pogojih takšne obremenitve se rešujejo na sodišču. Javna služnost v zvezi z zemljiško parcelo se vzpostavi v skladu z zemljiščem legalizacija.
(glej besedilo v prejšnji izdaji)
6. V primeru uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenjem stanovanjske hiše, lastniki prostorov v večstanovanjski hiši obdržijo delež v skupni skupni lastnini zemljiške parcele, na kateri je bila ta hiša, z urejanjem in urejanjem okolice. elementi in drugi, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše objekti, ki se nahajajo na določeni zemljiški parceli, v skladu z deležem skupne lastnine na skupnem premoženju v večstanovanjski stavbi v času uničenja, vključno z nenamerno smrtjo, rušenje takšne hiše. Ti lastniki imajo v lasti, uporabljajo in razpolagajo s premoženjem, predvidenim v tem delu, v skladu s civilnim pravom.
Vse stavbe z več kot štirimi stanovanji se štejejo za večnadstropne. Poleg posamezne površine vsakega stanovanja, ki je v zasebni lasti, obstaja tudi skupni prostor v lasti vseh stanovalcev. Zakonodaja določa določene zahteve, ki jih mora izpolnjevati skupna hišna lastnina.
Vsak lastnik stanovanja mora vedeti, kaj spada v to skupno lastnino vseh najemnikov in kakšne zahteve so zanjo naložene.
V skladu s stanovanjsko zakonodajo to vključuje:
Tako sestava skupnega premoženja lastnikov, ki pripada vsem stanovalcem hiše, vključuje:
Vsa ta lastnina zahteva vsakodnevno nego, pravočasna popravila. Zaradi tega je zakon določil zahteve, ki jih mora ta nepremičnina izpolnjevati, da se ohrani varnost bivanja vsakega najemnika stanovanjske hiše.
To je širok koncept, ki vključuje širok nabor tekočih aktivnosti, katerih cilj je vzdrževanje stavbe v dobrem stanju. To vključuje naslednje dejavnosti:
Iz naštetega seznama obveznih del je razvidno, da teh ukrepov brez pomoči pomožnih organizacij ne morejo izvajati vsi lastniki stanovanj. Za to se sklene pogodba z organizacijo, ki vzdržuje hišo, najemniki pa ji plačajo ustrezen znesek denarja.
Izpolnjene morajo biti vse obvezne zahteve za vzdrževanje premoženja, ki jih določa zakon, ne glede na sklenjeno pogodbo in vrsto pravne osebe, ki je pri tem vključena. Na zahtevo skupščine stanovalcev se lahko vključijo dodatne funkcije za vzdrževanje stavbe. Ti lahko vključujejo zaščito hiše in lokalnega območja.
Vendar je pomembno vedeti, kaj ne velja za vzdrževanje hiše in česa ni mogoče zahtevati:
Druge zahteve za vzdrževanje zasebne lastnine in drugih območij, ki niso povezana s skupno lastnino, so nezakonite.
Glede na dejstvo, da tako širokega spektra dejavnosti lastniki stanovanj ne morejo izvajati sami, so prisiljeni stopiti v stik z ustreznimi specializiranimi organizacijami. Obstaja več možnih možnosti za organizacijo vzdrževanja hiše:
Odločitev o izbiri enega od naštetih načinov naj sprejme skupščina najemnikov. Prav tako so dolžni nadzorovati pravilno opravljanje svojih nalog s strani organizacije, ki prevzema odgovornost za vzdrževanje hiše.
Nepravočasna nega in zanemarjanje vzdrževanja hiše bosta povzročila zgodnjo obrabo in uničenje.
Ena od pomembnih dejavnosti v vsakem domu je popravilo, ki je lahko več vrst:
V prvem primeru se izvajajo ukrepi za preprečevanje vzrokov propadanja in staranja stavbe. Izvajajo se kozmetična popravila, v teku so dela za delno zamenjavo ugotovljenih poškodb sten in inženirskih konstrukcij. Na tej stopnji se popolna zamenjava dragih elementov ne izvede.
V primeru večjega remonta se izvajajo dela za odpravo dejanske obrabe oziroma uničenja, ki je nastala. To se zgodi s popolno zamenjavo poškodovanih delov ali samega predmeta, če začne predstavljati nevarnost za življenje in zdravje stanovalcev.
Za vsa opravljena dela morajo najemniki plačevati mesečno naročnino. Postopek za izračun stroškov se določi s podpisano pogodbo z odgovorno organizacijo. Ta organizacija je na podlagi zakonodaje dolžna zagotoviti poročanje o nastalih stroških ter predstaviti vsa akta prevzema opravljenega dela.
Če najemniki ugotovijo, da določena dela niso bila opravljena ali da niso bila opravljena pravočasno ali nekvalitetno, imajo od podjetja pravico zahtevati:
Stanovalci morajo nujno nadzorovati raven vzdrževanja svojega doma in zahtevati, da odgovorna organizacija izpolnjuje vse uveljavljene zahteve. To je neposredna odgovornost vsakega stanovalca, saj ta lastnina pripada njegovemu premoženju.
Hkrati imajo lastniki stanovanj pravico, da načrtovana dejanja organizacije, ki sodeluje pri vzdrževanju hiše, usmerijo v smer, ki jo potrebujejo, in zahtevajo, da se določeno delo opravi prednostno.
Vprašanje, kaj spada v skupno hišno lastnino, je trenutno precej aktualno. Zelo pogosto se izvaja nezakonita odtujitev. Po mnenju strokovnjakov bi lahko uvedba obveznega popisa z določenimi časovnimi intervali razbremenila napetosti pri tem vprašanju.
36. člen zakonika določa določbe o pravicah do predmetov v večstanovanjski stanovanjski stavbi. Zlasti norma določa, da ima vsak lastnik skupne hiše v lasti površine v stavbi, ki niso del stanovanj in so namenjene oskrbi več kot 1 sobe v stavbi. Sem sodijo med drugim dvigala in jaški, stopnice, hodniki, mansarde, tehnična nadstropja, kleti, kjer se nahajajo komunalne naprave. Velikost teh objektov je mogoče zmanjšati z rekonstrukcijo le s soglasjem vseh zakonitih lastnikov. Z njihovo odločitvijo se skupno hišno premoženje lahko v celoti ali delno prenese na druge osebe v obratovanje, če s tem dejanjem ne posegajo v interese in pravice pravnih oseb in državljanov. Stanovanjski zakonik vsebuje tudi druge določbe. Zlasti določa postopek, po katerem se skupna hišna lastnina lahko dodeli in odtuji, ter znake, po katerih se predmeti prepoznajo kot takšni.
Po čl. 244 Civilnega zakonika premoženje, ki je v zakoniti lasti dveh ali več oseb, pripada njim v skupni lasti. V tem primeru je mogoče določiti deleže vsakega subjekta. Ta vrsta premoženja nastane v zvezi s premoženjem, ki je nedeljivo (ni mogoče deliti brez spremembe namena ali po zakonu ni predmet delitve). V tem primeru lahko nastavite velikost deleža vsakega lastnika. Če njihove velikosti ni mogoče določiti, potem na podlagi čl. 245 Civilnega zakonika se štejejo za enakovredne. Določitev deležev v skupnem hišnem premoženju ureja čl. 37 stanovanjskega zakonika. V skladu z normo je vrednost sorazmerna s skupno površino prostorov, ki pripadajo subjektu. Tako je mogoče izračunati delež. Če želite to narediti, je treba površino lastnikovih prostorov (glede na Sveto državno registracijo pravic) deliti z vsoto površin nestanovanjskih in stanovanjskih prostorov hiše (v skladu z razlago ZTI) . Prejeti delež se lahko vpiše v register in vpiše v potrdilo. Uporabo skupne hišne lastnine izvajajo zakoniti lastniki posameznih prostorov. Prenos objektov na druge osebe se izvede s sklepom skupščine vseh stanovalcev.
Kot je navedeno zgoraj, so praviloma del skupne hišne lastnine. Opozoriti je treba, da je priznanje pravic zakonitih lastnikov do kleti zapisano z ustavnim sodiščem. Medtem v praksi ti prostori ne delujejo vedno kot skupna hišna last.
V čl. 290, prvi odstavek OZ, je ugotovljeno, da se nanaša na skupno hišno lastnino. Norma zlasti navaja, da imajo subjekti v lasti sanitarno, električno, strojno in drugo opremo, nosilne konstrukcije, prostore, ki služijo več kot enemu stanovanju. Zgornji članek. 36 stanovanjskega zakonika daje popolnejši seznam. Analiza normativov omogoča sklepanje, da prostori, ki sodijo v skupno hišno lastnino, ne morejo delovati kot del stanovanja ali drugega objekta v tej stavbi, ki je v osebni pravni lasti. Omeniti je treba še eno pomembno točko. Skupna lastnina po normativih ne more zajemati dela prostorov, ki ni izoliran od površine v lasti edinega lastnika. Tako lahko obstajata dva pravna režima. V prvem primeru govorimo o skupni lastnini hiše. V takšni situaciji vsi lastniki prostorov nastopajo kot udeleženci v pravnih razmerjih z določitvijo velikosti deleža vsakega. V drugem primeru je samostojen objekt (ali več), ki je v izključni ali skupni lasti. Vendar pa razlogi za nastanek teh pravic niso povezani z namenom premoženja kot službene in pomožne. 
Opredelitev št. 489 О-О navaja, da se prostori, ki ne delujejo kot deli stanovanj, uvrščajo med skupno lastnino, če vsebujejo opremo, ki služi za potrebe in potrebe lastnikov. Nimajo samostojnega namena. Tako kot oprema, ki se nahaja v njih, se takšni prostori uporabljajo za oskrbo več ali vseh prostorov v stanovanjski stavbi. Ob tem so sodniki opozorili na dejstvo, da so poleg nestanovanjskih površin, ki sodijo v skupno lastnino, lahko v objektu še drugi podobni objekti, ki so namenjeni za samostojno obratovanje. Priznane so kot nepremične stvari. Takšni prostori delujejo kot neodvisni predmeti državljanskih pravic. Zato se njihov pravni status razlikuje od ureditvene ureditve, določene v členih 36 Stanovanjskega in 290 Civilnega zakonika.
Povedati je treba, da je v hišah, zgrajenih v sovjetski dobi, precej težko razlikovati nestanovanjske prostore, ki opravljajo izključno storitvene funkcije, od podobnega predmeta, vendar neodvisnega namena. Rešitev tega problema zahteva upoštevanje dejanskih okoliščin in je vključena v pristojnost arbitražnih instanc in sodnih organov splošne pristojnosti. Medtem pa je praksa AU, ki se je razvijala v celotnem obdobju od izdaje odločbe št. 489 O-O, na veliko presenečenje etažnih lastnikov in njihovih zastopnikov, pokazala, da so prostori kletnega tipa, ki so bili zgodovinsko namenjeni za namestitev trgovin s čevlji, lekarne in druge ustanove in organizacije, v večini primerov ne štejejo za skupno hišno lastnino. V novogradnjah je pravni režim tovrstnih objektov preglednejši. Najpogosteje jih arbitražni sodniki priznavajo kot skupno lastnino. 
V čl. 36 Stanovanjskega zakonika izrecno določa, da skupna lastnina ne sme nastati v nobenem kletnem delu hiše, temveč le v tehničnih prostorih. Ustrezna kvalifikacija predmeta je vnaprej določena z različnimi dejavniki. To je lahko na primer potreba po odprtem in stalnem dostopu do opreme, nameščene v njej. Medtem pa prisotnost inženirskih komunikacij v kleti ni zadostna podlaga, da bi jo prepoznali kot tehnične. V skladu s tem se ne bo štela za skupno hišno lastnino.
Navedene dejavnosti lahko zakoniti lastniki prostorov v stanovanjski stavbi izvajajo sami ali za to vključijo druge osebe. 
Odvisne so od načina nadzora MKD. Inšpekcijske preglede lahko izvajajo lastniki, osebe, ki jih vpletejo v skladu s pogodbo o izvajanju gradbeno-tehničnega izvedenstva. Te dejavnosti lahko izvajajo tudi odgovorni subjekti, ki delujejo kot uradniki vodstvenih struktur HOA, stanovanjske zadruge ali druge specializirane potrošniške zadruge. Rezultati inšpekcijskega pregleda so dokumentirani. Deluje kot podlaga za sprejemanje odločitev odgovornih oseb ali lastnikov stanovanj o skladnosti ali neskladnosti pregledanih predmetov z zakonskimi zahtevami, pa tudi za sprejemanje potrebnih ukrepov za odpravo ugotovljenih napak, poškodb, okvar.
Vzdrževalne dejavnosti ne vključujejo:
Za ustrezno vzdrževanje in nego skupnega premoženja je zagotovljeno glede na upravljanje MKD:
Tekoče popravilo predmetov, ki so vključeni v skupno lastnino, se izvede po sklepu, sprejetem na zboru stanovalcev. Potrjeni seznam del mora zagotavljati preprečevanje prezgodnje obrabe in vzdrževanje uporabnosti in zmogljivosti ter odpravo okvar, poškodb in okvar. Trenutno popravilo ne vključuje zamenjave dvigal, ki nosijo ovoj stavbe. Delo ne vključuje odprave okvar vrat v nestanovanjskih ali stanovanjskih prostorih, oken v njih, če so v lasti subjektov. Te dejavnosti izvajajo ustrezni lastniki.
V primeru, da je stopnja fizične obrabe dosegla najvišji dovoljeni kazalnik, določen v zakonodaji s tehničnimi predpisi, in ne zagotavlja varnosti zdravja in življenja ljudi, ogroža komunalna, državna materialna sredstva in predmete. v lasti državljanov in pravnih oseb, so zakoniti lastniki prostorov v MKD dolžni nemudoma sprejeti potrebne ukrepe za odpravo stanja. V ta namen skupščina sprejme sklep o izvedbi večje prenove. Dejstvo, da nepremičnina doseže raven najvišjih dovoljenih kazalnikov varnosti in zanesljivosti, ugotavljajo lastniki ali odgovorne osebe, pa tudi predstavniki zveznih izvršilnih organov, regionalnih struktur, pooblaščenih za spremljanje delovanja in stanja stanovanjskega sklada v skladu s z zveznim zakonom in drugimi regulativnimi dokumenti po pregledu. Njeni rezultati so zabeleženi v ustreznem aktu.
Skupno premoženje lastnikov prostorov v stanovanjski hiši je treba vzdrževati in popravljati enako kot stanovanja. Skupno premoženje obsega: stene, temelje, strehe, podstrešja, kleti, stopnišča, inženirske komunikacije in podobno. Večnadstropna stavba je zapletena tehnična struktura, ki zahteva nadzor in upravljanje. Udobne življenjske razmere v hiši, stroški vsakega stanovanja in skupne hišne lastnine so odvisni od kakovosti slednjega.
Sestavo skupne lastnine stanovanjske stavbe določajo zlasti veljavni zakoni 37 členov stanovanjskega zakonika. Hraniti ga je treba v ustreznih pogojih v skladu s standardi in pravili, ki veljajo v državi.
Nekaj besed o tem, kaj je vključeno v skupno lastnino lastnikov prostorov v stanovanjski hiši. Računa se na:
Sestavo skupnega premoženja v MKD ugotavljajo:
Določajo vrstni red vzdrževanja večnadstropne stavbe in skupnega premoženja. Pri odločanju o tem, kaj je vključeno v skupno hišno lastnino, se preverijo glede na enotni državni register nepremičnin in zemljiški kataster. V konfliktnih situacijah imajo prednost informacije iz registra.
Po navedbah LCD delež v skupni hišni lastnini je neposredno odvisen od velikosti posnetka posameznega stanovanja, za katerega ima lastnik lastninske listine. Za izračun deleža določenega lastnika je treba posnetek njegovega stanovanja razdeliti na površino stavbe, razen za skupno hišo.
Stavba je na primer sestavljena iz 10 sob, od tega je pet stanovanjskih, preostalih pet pa ne. So del skupnega premoženja. Površina vsake sobe je izračunana na 30 kvadratnih metrov. Skupna površina je 300 kvadratnih metrov. Za izračun deleža lastnika stanovanjskega stanovanja se posnetek njegovega stanovanja deli z vsoto posnetkov prostorov v stavbi. 30:300=0,1 (10 odstotkov ali 10/100).
Pri izračunu se ne upošteva, kaj sodi v skupno premoženje stanovanjske hiše. Dodatnih koeficientov, ki so določeni v skladu s posnetkom nepremičnine, ki je razvrščena kot skupna hiša, ni:
Poleg tega izračun deleža ne vključuje:
Premoženje stanovanjske hiše upravlja družba za upravljanje. To je eden od načinov upravljanja stanovanjske stavbe, ki ga izvajajo strokovni strokovnjaki. Hkrati pa etažni lastniki ne morejo posegati v dejanja upravljavske organizacije v zvezi s skupno hišno lastnino. V takem primeru lahko hišna družba prekorači svoja pooblastila. V tem primeru je lahko družba za upravljanje ponovno izvoljena ali prednostna na skupščini lastnikov nepremičnin.
Pri drugem načinu upravljanja pa upravljanje hiše izvaja HOA ali LCD. Za izbiro tega obrazca se lastniki zberejo in sprejmejo odločitev, ki bo odgovorna za skupno premoženje. Te prostore lahko vzdržuje tako HOA sama kot vključeni izvajalci, s katerimi bodo sklenili dogovor o zagotavljanju varnosti in ustreznega stanja skupnega premoženja večnadstropne stavbe. S tem načinom upravljanja tudi odsotnost zlorab ni zagotovljena, saj lahko predsednik HOA najame organizacije, ki so zanj donosne z visokimi cenami za opravljanje storitev.
S tretjim načinom upravljanja skupne hišne lastnine jo lastniki stanovanj v večnadstropni stavbi sami upravljajo. Sami sklepajo pogodbe za vsebino. S to metodo se prihranijo sredstva lastnikov nepremičnin v večstanovanjski hiši, v praksi pa je ta oblika upravljanja zaradi neiniciativnosti, podjetnosti in ozaveščenosti med prebivalci nepriljubljena.
Premoženje MKD, ki je del skupnega premoženja, je glavni predmet podpisane pogodbe za upravljanje stavbe. Preprosto je nemogoče upravljati večnadstropno stavbo, ne da bi v pogodbo vključili skupno hišno lastnino. Zato se številne organizacije za upravljanje zmotijo, da v pogodbo ne vključijo skupnega premoženja, saj menijo, da je dovolj seznam, kjer bo vse podrobno opisano.
Na podlagi podobnih pregledov številnih vodstvenih organizacij Pravilnik o vzdrževanju skupnega premoženja z dne 13.08.2006. Ureja največje dimenzije inženirskih omrežij znotraj hiše, zato lahko te sisteme uvrstimo med skupno lastnino stanovalcev večnadstropnih stavb. V upanju, da zakoni določajo celotno sestavo skupne hišne lastnine, večina organizacij za upravljanje zanemarja sestavo seznama za posamezno hišo, ki vključuje prostore skupne rabe.
Osnova pogodbe o upravljanju večnadstropne stanovanjske stavbe določa sestavo skupnega premoženja, in če tega v sporazumu ni, je predmet, ki ga je treba upravljati, v bistvu odsoten. Hkrati družbi za upravljanje grozijo takšne možne posledice odsotnosti skupnega premoženja:
Če obstaja nevarnost nesreč, družba za upravljanje povpraša stanovalce večstanovanjske hiše, kdo bodo servisirali skupne gradbene konstrukcije in opremo ter odpravljali škodo, ko se pojavijo. V drugem primeru bo družba za upravljanje kaznovana v skladu z upravnim zakonikom. V primeru kršitve zahtev bo od 500 do 300 tisoč rubljev. Poleg tega bo obratovalni organizaciji za tri leta odvzeta licenca.
V takih situacijah se začne sodni spor. V praksi se upravljavske organizacije in etažni lastniki prepirajo o tem, ali so prostori v skupni lastnini večnadstropne stanovanjske stavbe. V takšni situaciji bo prišla prav pravilno izvedena pogodba, ki vsebuje točno določeno sestavo skupnega premoženja. Tak dokument bo pomagal rešiti vprašanje v svojo korist in izpodbijati odločitev.
Na primer, ko je državna stanovanjska inšpekcija poslala odredbo, s katero zahteva ureditev območja ob hiši, se je na takšno opozorilo mogoče pritožiti, če ta površina ni uvrščena na seznam skupnega premoženja. V praksi se hišno zemljišče nahaja v dolžini največ enega metra, zaradi česar zemljišče, ki je dlje od te razdalje, ne bo hišno zemljišče. Zato družba za upravljanje tega območja ni dolžna vzdrževati v dobrem stanju.
V skladu z navedenim je treba opozoriti, da morajo družbe za upravljanje pri sklenitvi pogodbe s stanovalci večnadstropne stavbe sestaviti seznam skupnega premoženja. Takšen seznam bo pomagal braniti interese vodstvene organizacije v primeru sporov in konfliktov. Odobrena sestava skupnega premoženja je glavni pogoj pogodbe o vzdrževanju in servisiranju večstanovanjske stanovanjske stavbe.
Več podrobnosti o skupnem premoženju najdete v video predavanju:
