S 1. januarjem 2017 začnejo veljati spremembe 214-FZ, ki se ne nanašajo le na dejavnosti razvijalcev, ampak tudi narekujejo nove pravice in obveznosti imetnikov lastniškega kapitala. Portal Novostroy-M.ru je Denisa Artemova, vodilnega odvetnika v odvetniški pisarni Via lege, prosil, naj pojasni, kaj morate vedeti o posodobljenem zakonu.
Odnose na področju skupne gradnje že več kot deset let ureja zvezni zakon "O sodelovanju pri skupni gradnji ..." (214-FZ). Ta zakon ni imel predhodnikov in je nastal na področju investicij v stanovanjsko gradnjo, ki je bilo v gospodarskem smislu izjemno povpraševanje in je bilo izredno slabo urejeno z razpršenimi regulativnimi pravnimi akti. Kot kateri koli drug zakon, ki vpliva na dinamično razvijajočo se sfero gospodarstva, je bil tudi 214-FZ večkrat spremenjen in dopolnjen.
Zadnje spremembe je uvedel zvezni zakon št. 304-FZ z dne 3. julija 2016, katerega večina določb začne veljati 1. januarja 2017.
Kaj se bo bistveno spremenilo pri urejanju skupne gradnje? Tradicionalno je večina sprememb prizadela razvijalce.
Minimalni osnovni kapital
Zahtevana minimalna velikost odobrenega kapitala razvijalca se je znatno povečala.
Po čl. 66.2 Civilnega zakonika Ruske federacije, odobreni kapital določa najmanjšo velikost premoženja pravne osebe, ki jamči interese njenih upnikov.
Prej bi lahko bil razvijalec stanovanjske stavbe LLC z odobrenim kapitalom le 10 tisoč rubljev. Pojavilo se je naravno vprašanje, kako bi lahko tak odobreni kapital zagotovil interese udeležencev skupne gradnje večmilijonskega objekta?
V fazi obravnave predloga zakona je bilo predlagano, da se določi minimalni znesek odobrenega kapitala v višini najmanj 5 % skupnih stroškov gradnje objekta, medtem ko naj bi za izračun tega stroška prikazal določeno povprečni stroški enega kvadratnega metra v ustrezni regiji. Po skupni misli so se odločili opustiti tako zapleteno izdajo. Posledično se minimalni odobreni kapital razvijalca določi na drsni lestvici glede na območje in s tem vrednost predmeta - od 2,5 milijona rubljev (s skupno površino do 1,5 tisoč kvadratnih metrov .), Do 1 milijarde 500 milijonov rubljev (s skupno površino več kot 500 tisoč kvadratnih metrov).
Seveda je novost o minimalnem odobrenem kapitalu zelo koristna. Koliko pa deluje v praksi? Po čl. 66.2 Civilnega zakonika Ruske federacije mora biti odobreni kapital poslovne družbe vplačan v denarju v višini najmanjšega odobrenega kapitala, ki ga določajo zakoni o družbah z omejeno odgovornostjo in delniških družbah - to je vseeno 10 tisoč rubljev.
Iz neznanega razloga zakonodajalec ni uvedel pravil, da je treba celoten odobreni kapital razvijalca plačati v denarju. Zato je preostali del odobrenega kapitala mogoče plačati s katerim koli premoženjem, ki se lahko sčasoma obrabi, izgubi vrednost in celo umre zaradi nesreč. V skladu s tem lahko takšno premoženje zelo pogojno jamči interese upnikov razvijalca. Zato med pravniki pogosto velja mnenje, da so odobreni kapital številke na papirju, ki v resnici ničesar ne jamčijo.
V zvezi s tem je sprememba minimalne velikosti odobrenega kapitala videti bolj kot poskus države, da poveča gradbeni trg, da z njega odstrani mala podjetja, kot pa kot poskus resnične zaščite interesov lastnikov kapitala.
Velikokrat veliki razvijalci ustvarijo ločene pravne osebe za gradnjo določenih objektov. Spremembe 214-FZ predvidevajo takšno situacijo, pri čemer je izrecno določeno, da mora biti v primeru pravne osebe za objekt skupni kapital razvijalca in njegovih ustanoviteljev minimalni znesek, ki ga predpisuje zakon.
Razvijalca in njegove ustanovitelje mora vezati poroštvena pogodba, ki mora biti v izogib »iniciativi« razvijalcev notarsko overjena. Poroštvena pogodba mora določati solidarno odgovornost. To pomeni, da ima udeleženec skupne gradnje zakonsko pravico do neodvisne izbire: komu natančno - razvijalcu ali ustanovitelju - predstaviti svoje finančne zahteve.
Seznam informacij, ki jih je zagotovil razvijalec, je bil razširjen
Če se je podjetje prej pogosto omejevalo na objavo projektne deklaracije na internetu, ki je v obliki tabele vsebovala najsplošnejše podatke o izvajalcu in projektu gradnje, so zdaj podjetja dolžna objavljati skenirane nekatere osnovne dokumente.
Tako revizijsko poročilo za zadnje leto izvajalca podjetniške dejavnosti, gradbeno dovoljenje, strokovni pregled projektne dokumentacije, dokumenti, ki potrjujejo pravice investitorja do zemljiške parcele, poroštvena pogodba z ustanovitelji investitorja in fotografije objekta. napredka stanovanjske stavbe so postali obvezni za objavo.
Na spletnem mestu mora biti in obrazec DDU, ki ga razvijalec predlaga sklenitev državljanom.
Obstajala je tudi takšna vrsta dokumenta, kot je sklep pooblaščenega izvršilnega organa (Ministrstva za gradbeništvo in stanovanjske storitve Ruske federacije) o skladnosti razvijalca z novimi zahtevami 214-FZ. Prav tako mora biti objavljen na spletnem mestu.
Postavitev teh dokumentov na internet bo pripomogla k preglednosti gradnje.
Poleg tega so bila uvedena obvezna pravila o določitvi lokacije stanovanja v nadstropju v zavodu za predšolsko vzgojo, pri prenosu stanovanja na delničarja pa mu mora investitor dati posebno navodilo za obratovanje objekta skupne gradnje, ki vsebuje potrebne informacije o pravilih za njegovo uporabo, življenjski dobi objekta skupne gradnje in vključenih vanj.sestavo zaključnih elementov, inženirskih in tehničnih podpornih sistemov.
Odgovornost razvijalca za kršitev pogojev odprave gradbenih napak
Nova izdaja 214-FZ uvaja odgovornost razvijalca za kršitev rokov za odpravo gradbenih pomanjkljivosti. To je 1 % stroškov stroškov, potrebnih za odpravo takšne pomanjkljivosti za vsak dan zamude.
Potreba po konkretizaciji tega vprašanja je že dolgo zrela, saj 214-FZ ureja le odgovornost razvijalca za zamudo pri prenosu stanovanja in subsidiarno (dodatno) uporabo norm zakona o varstvu pravic potrošnikov za razvijalca. / Delničarski odnosi so v praksi sprožili vprašanja, predvsem o velikosti odgovornosti za zamudo.
Sam rok za odpravo gradbenih pomanjkljivosti pa bi morale po zakonodajalcu določiti stranke predšolskemu izobraževalnemu zavodu. Tukaj pride do kompleksnosti. Konec koncev razvijalec ostaja stranka, ki narekuje pogoje predšolske vzgojne ustanove. In v obdobju šestih mesecev je povsem mogoče odpraviti majhno napako, kot je nastavitev položaja okenskih kril.
5% omejitev pri spreminjanju površine stanovanja
Eden od razlogov za prenehanje delovanja vrtca s strani udeleženca skupne gradnje je bistvena sprememba zgrajenega stanovanja glede na projekt, tudi glede na površino. Pred obravnavanimi spremembami v 214-FZ so razvijalci pogosto poskušali zagotoviti dejstvo, da sprememba površine stanovanja v obliki na primer 10% površine, ki jo zagotavlja vrtec, ne bi bila biti pomemben.
Spremembe so to vprašanje razjasnile in navedle merilo pomembnosti 5 % površine, prijavljene v predšolski vzgojni ustanovi.
Escrow računi
Veliko polemik v fazi menice so povzročili tako imenovani depozitni računi. So nekakšen analog znane bančne celice, vendar le za plačila v negotovinski obliki, in imajo veliko skupnega z bančnim akreditivom.
Bistvo deponiranih poravnav je, da udeleženec skupne gradnje plača DDU ne neposredno na račun razvijalca, temveč na poseben bančni račun. Hkrati razvijalec do tega denarja nima dostopa do trenutka, ko zgradi hišo in stanovanje preda delničarju. In če ne gradi, banka udeležencu skupne gradnje vrne sredstva.
Ta preprost in varen sistem poravnave za delničarja je naletel na utemeljeno kritiko razvijalcev. Konec koncev je samo bistvo skupne gradnje v tem, da razvijalec k projektu pritegne denar državljanov. Nakupujejo potreben gradbeni material, plačujejo storitve izvajalcev in izvajajo številne druge izdatke.
Za razliko od obrestonosnih bančnih posojil je uporaba denarja lastnikov brezplačna, kar v končni fazi vodi do znižanja stroškov stanovanj in posledično do opazne priljubljenosti naložb v gradnjo.
Rezultat razprav je bil, da v sprejeti različici 214-FZ uporaba depozitnih računov ni postala obvezna, ampak se izvaja dispozitivno, po želji. Zdi se, da je možnost njegove uporabe pri izračunu depozitnih računov testne narave.
Da bi pritegnili pozornost razvijalcev na to shemo, so na voljo nekatere ugodnosti: na primer za razvijalce, ki uporabljajo depozitne račune, se ne uporabljajo pravila o obveznem zavarovanju civilne odgovornosti razvijalca ali o bančnih garancijah. Določeno je tudi, da se banki, ki je depozitni zastopnik, ne izplačuje nadomestila. Kljub temu je nadaljnji razvoj deponiranega mehanizma glede na trenutne gospodarske razmere malo verjeten.
Prepoved »prenosa« sredstev od objekta do objekta
Spremembe so se dotaknile še enega pomembnejšega vprašanja, in sicer porabe sredstev enega gradbenega objekta za »dokončanje« predhodno začetih hiš. Analiza gradbenega trga v zadnjem desetletju vodi do žalostnega zaključka, da je prav ta praksa prenosa sredstev iz enega razvojnega objekta v drugega privedla do spodkopavanja finančne stabilnosti razvijalca in posledično do stečaja. .
Tukaj je bila nekakšna loterija: kdor je prej prišel k razvijalcu, je prejel stanovanje. V razmerah gospodarske krize je bil tak sistem zelo nestabilen in je spominjal na zloglasne finančne piramide iz 90. let prejšnjega stoletja.
Nova izdaja 214-FZ izrecno prepoveduje uporabo sredstev lastnikov za namene, ki niso povezani z gradnjo ene posamezne stanovanjske stavbe (stanovanjski kompleks). Odslej je investitor dolžan voditi finančno evidenco za vsako hišo posebej. Letna poročila so predmet obvezne finančne revizije, za nenamensko porabo sredstev pa osebno odgovarjata vodja razvijalca in glavni računovodja.
Enotni register razvijalcev (ERZ)
Inovacija je Enotni register razvijalcev. To je državni informacijski vir v obliki sistematiziranega seznama razvijalcev in analize njihove skladnosti z razširjenimi zahtevami 214-FZ. Pomembno je, da so informacije v enotnem registru razvijalcev odprte, javno dostopne in objavljene na uradni spletni strani zveznega izvršilnega organa, pristojnega za dejavnosti razvijalcev.
Določene spremembe so v položaju udeležencev v skupni gradnji. In tako rekoč, kot protiutež težavam za razvijalce, nova pravila o lastnikih kapitala poenostavljajo življenje razvijalcem.
Prepoved enostranske zavrnitve DDU
Torej, ob pravilni izvedbi DDU s strani razvijalca, delničar nima več pravice enostransko zavrniti izpolnitev DDU. Se pravi, sodelovanje v skupni gradnji ne pomeni več izstopa iz nje - sodelovati morate do bridkega konca. Vse drugo je možno le na sodišču.
Odgovornost za zamudo pri prenosu stanovanja
Veliko polemik povzroča tudi nova izdaja 6. člena o odgovornosti razvijalca za zamudo pri prenosu stanovanja. Bodisi s spregleda ali pa je posebej oblikovano tako, da ni jasno: bodisi v primeru neupravičene utaje pri podpisu akta o prevzemu in prenosu stanovanja je razvijalec oproščen plačila kazni za obdobje takšne utaje oziroma je načeloma oproščen plačila kazni za zamudo pri gradnji in posledično zamudo pri prenosu stanovanja.
Zanimivo je, da so bile spremembe čl. 6 zakona, ki določa odgovornost razvijalca za zamudo pri prenosu stanovanja, in ne v čl. 8, ki ureja samo postopek prenosa stanovanja, vključno z zmožnostjo razvijalca v primeru neupravičenega izogibanja podpisu pogodbe o prenosu, na primer zmožnostjo podpisa enostranskega akta o prenosu stanovanja.
Očitno bo takšna dvojnost razlage povzročila tudi dvojnost sodne prakse. Relevantnost vprašanja je zelo velika, saj razvijalec zelo pogosto razlaga utemeljene trditve o kakovosti stanovanja v fazi njegovega prevzema s strani delničarja kot nerazumno zamudo pri podpisu potrdila o prevzemu.
Država je določene novosti pridržala zase. Pogoj za zbiranje sredstev je odsotnost davčnih zamud. Predpogoj za privabljanje sredstev s strani razvijalca bo odslej odsotnost zamud pri davkih, pristojbinah, zamudah pri drugih obveznih plačilih v proračune proračunskega sistema Ruske federacije.
Obveznost vlade, da določi zavezujoča pravila o predpisujočih standardih
Ustvarjeni so bili določeni predpogoji za poenotenje odnosov med strankama po DDU. Tako se zdaj vlada Ruske federacije zavezuje, da bo ob njegovem sklenitvi in izvajanju izdala pravila, ki so zavezujoča za stranke DDU. Podzakonski akti se tradicionalno sprejemajo hitreje in lažje kot spremembe zveznega zakona. Koliko bo to prispevalo k blaginji gradbenega trga? Čas bo pokazal. Toda že je vidno ogromno območje, kjer je potrebna takšna dodatna ureditev.
Torej, trenutno razvijalci samostojno razvijajo obliko DDU. In čeprav zelo veliko pogojev DDU ureja 214-FZ, je še vedno veliko "praznih mest". Na primer, 214-FZ ne ureja postopka za končne poravnave med strankami v predšolski vzgojni ustanovi na podlagi rezultatov meritev ZTI, postopka in zneska plačila operativnih pristojbin po začetku obratovanja hiše.
To uporabljajo razvijalci, ki na podlagi svojih izkušenj in obsežne sodne prakse vzpostavijo pravila, ki zelo spominjajo na enostransko igro.
In če bo vlada Ruske federacije uvedla enotno obliko besedil za predšolsko vzgojo, poenotila pogoje sporazuma, bo to v veliko pomoč imetnikom kapitala.
Odškodninski sklad
Končno se je v 214-FZ pojavil članek o odškodninskem skladu, ki ga je mogoče ustvariti z odločitvijo vlade Ruske federacije in katerega sredstva se oblikujejo z obveznimi prispevki razvijalcev (razvijalci bodo odšteli 1% od vsakega registriranega vrtca). ustanova od 1. januarja 2017 - pribl.Novostroy -M.ru), privabljanje sredstev udeležencev v skupni gradnji.
Tak sklad se lahko oblikuje z namenom dodatnega varstva pravic in zakonitih interesov udeležencev v skupni gradnji, do katerih investitorji ne izpolnjujejo obveznosti in v zvezi s katerimi je arbitražno sodišče uvedlo postopke, uporabljene v stečaju. Ovitek.
Problem ogoljufanih vlagateljev v nepremičnine je v veliki meri posledica dejstva, da ni razvit učinkovit mehanizem za pomoč ljudem, ki so iz takih ali drugačnih razlogov ostali brez stanovanj.
Kdo naj dokonča zapuščene novogradnje in, kar je najpomembneje, na čigave stroške?
Očitno je, da država po splošni politiki organiziranja samoregulacije različnih področij gospodarske dejavnosti enako ravna tudi na področju skupne gradnje.
Ustanovitev specializiranega sklada bo finančno odgovornost za nesrečne razvijalce naložila njihovim vrstnikom. Zato se zdi, da oblikovanje in delovanje novega državnega sklada ni daleč.
Hkrati je nova izdaja 214-FZ pustila veliko perečih težav "čez krova".
Tradicionalna shema za izstop iz področja uporabe 214-FZ so bile in ostajajo predhodne prodajne in nakupne pogodbe ter stanovanjske zadruge. Obe vrsti pogodb še vedno omogočata privabljanje sredstev državljanov za gradnjo v odsotnosti IRD (sklepi strokovnega znanja projekta, gradbena dovoljenja, formalizirana pridobitev zemljišč).
Pravno najtežji je položaj članov HCC, saj sedanja sodna praksa nanje ne razširja učinka Zakona o varstvu pravic potrošnikov, ki je glavni regulator zunaj področja uporabe 214-FZ.
Z novostmi v številnih zakonih bi lahko prepovedali delovanje fiktivnih stanovanjskih zadrug ali vsaj izenačili njihove člane s potrošniki. Vendar to ni bilo storjeno.
Pozitivna točka bi bila tudi neposredna navedba zakona o vložku celotnega odobrenega kapitala razvijalca v denarju. Ta problem je bil že obravnavan zgoraj.
Druga dolgoletna težava imetnikov lastniškega kapitala je znatno podcenjevanje odgovornosti razvijalca s strani sodišč. Najprej govorimo o večkratnem zmanjšanju zneska kazni za zamudo pri prenosu stanovanja, ki jo je dovolil razvijalec, na podlagi abstraktnega načela "racionalnosti". Posledično se ustrezni člen 214-FZ praktično ne uporablja, saj se razvijalec v praksi ne boji zamude pri gradnji. To težavo bi lahko rešila določitev najnižje dovoljene globe v 214-FZ. Navsezadnje bi funkcije 214-FZ kot regulatorja gradbenega trga postale veliko bolj opazne, če bi odgovornost udeležencev na gradbenem trgu za kršitev zakona postala oprijemljiva in bi se pojavljala redno in neizogibno.
Hkrati se v številnih členih nove izdaje 214-FZ čuti nekakšna rezerva za prihodnost, in to ne le na ravni zakonov, temveč tudi na področju podzakonskih aktov - vladnih odlokov in aktov pristojna ministrstva.
Povsem možno je, da se bodo v bližnji prihodnosti nadaljevale novosti na področju skupne gradnje.
Mimogrede, odprli smo kanal Telegram, kjer objavljamo najbolj zanimive novice o nepremičninah in nepremičninskih tehnologijah. Če želite med prvimi prebrati ta gradiva, se naročite: t.me/ners_news.
Naročnina na posodobitve
24.11.2016Od leta 2017 se bodo v zakonodaji na področju skupne gradnje pojavile številne novosti, od katerih lahko mnoge bistveno vplivajo na položaj lastnikov kapitala. O tem morate vedeti! Predstavljamo vam pregled glavnih sprememb na področju skupne gradnje, ki so lahko pomembne prav zdaj.
Kot vemo, zakon 214 FZ o skupni udeležbi vsebuje seznam pogojev, ki jih mora vsebovati vsak sporazum o skupni gradnji.
S 1. januarjem 2017 se bo pojavila sprememba, po kateri morajo biti pogoji pogodbe skladni s podatki, ki so na voljo v projektni izjavi ob sklenitvi pogodbe.
Če vidite, da pogoji vaše pogodbe ne ustrezajo podatkom iz projektne dokumentacije, lahko to pogodbo na sodišču varno razglasite za neveljavno in vam vrnejo denar. Če želite to narediti, se morate obrniti na sodišče s tožbo.
Vse to vam bo omogočilo, da se izognete prihodnjim težavam z razvijalcem, povezanim, vključno z zagotavljanjem napačnih informacij, in morda namerno izpuščanjem kakršnih koli dejstev.
Prej je bilo pogodbeno ceno mogoče določiti le na naslednji način - povzeti znesek sredstev, potrebnih za ustvarjanje stanovanja ali drugih prostorov, ter znesek sredstev, ki nadomestijo stroške dela razvijalca.
Zakonodajalec uvaja dodaten način oblikovanja cen v ddu. Od 1. januarja 2017 je cena lahko navedena v pogodbi kot strošek na enoto površine stanovanja ali nestanovanjskih prostorov, pomnožen s površino stanovanja ali nestanovanjskih prostorov. Na primer, če je projektna površina vašega prihodnjega stanovanja 45 kvadratnih metrov in en kvadratni meter stane 59 tisoč rubljev, bo pogodbena cena v tem primeru 2 655 000 rubljev (45 * 59 000 rubljev). Izračun kaže, da plačate za vsak kvadratni meter, brez nerazumljivih plačil!
Poleg tega, če imate ložo, balkon, teraso in druge dodatne prostore, bo cena pogodbe v tem primeru navedena kot zmnožek cene na enoto površine stanovanja in npr. balkon, na enoto skupne površine stanovanja in balkona. Naj navedemo tudi primer, balkon s površino 5 kvadratnih metrov, površina samega stanovanja je 45 kvadratnih metrov, en kvadratni meter pa tudi stane 59 tisoč rubljev. Skupna površina stanovanja in balkona je 50 (45 + 5) kvadratnih metrov. In pogodbena cena bo 2.950.000 rubljev (50 * 59.000 rubljev).
Dejansko ta način določanja cene imetnikom lastniškega kapitala vnaša nekaj jasnosti, ne poraja se nobenih vprašanj. Zakaj tako drago? Kako je razvijalec izračunal točno to ceno? Poleg tega lahko kot potencialni delničar vstopite v pogajanja z razvijalcem in izrazite željo po oblikovanju cene na ta način. Če vam je razvijalec dal že pripravljeno različico pogodbe o kapitalski udeležbi, ki jo morate le podpisati, vendar dvomite o pogojih pogodbe, potem morate opraviti pravno analizo pogodbe o kapitalski udeležbi, tako da ne v prihodnosti nastanejo težave. S storitvijo za pravni pregled pogojev pogodbe, vključno s pogoji na ceni, se lahko seznanite na povezavi.
Še imate vprašanja?
Zelo pomembno je upoštevati tudi spremembo 214 fz glede postopka plačila cene za ddu. Že prej je bilo v zakonu zapisano, da se plačilo lahko izvede v enkratnem znesku ali v obdobju, ki se izračuna v letih, mesecih ali tednih. Hkrati v tej normi ni bilo omenjeno popolnoma nič o državni registraciji ddu.
Vendar pa je iz sistemske razlage 213. člena FZ, pa tudi s stališč višjih sodišč in sodišč splošne pristojnosti, bilo jasno, da ima razvijalec pravico do prejema denarja od delničarja po državni registraciji te pogodbe. Tisti razvijalci, ki so svoje dejavnosti izvajali v nasprotju s tem pravilom, so bili preganjani in plačali visoke globe.
Zakonodajalec je ta trenutek upošteval in od 1. januarja 2017 bo zakon jasno določal, da delničar plača ddu šele po državni registraciji pogodbe. Zdaj, če vas razvijalec zahteva, da plačate pristojbino pred državno registracijo pogodbe, se lahko varno sklicujete na določbo zakona, kjer je ustrezno pravilo napisano črno-belo.
Od leta 2017 bodo lastniki lastniškega kapitala imeli naslednjo novost. Ko je hiša zgrajena in naj bi prišlo do prenosa stanovanja, je investitor dolžan delničarju dati navodila za uporabo stanovanja ali posebnega objekta skupne gradnje. Po zakonu mora to navodilo vsebovati vse potrebne podatke o pravilih in pogojih za varno uporabo stanovanja, življenjski dobi stanovanja itd. Vendar po našem mnenju te novosti ne bi smeli jemati pozitivno.
Ob tej novosti je zakonodajalec uvedel tudi pravilo, po katerem investitor ne odgovarja za napake v stanovanju, če dokaže, da so nastale kot posledica neupoštevanja s strani delničarja navodil za uporabo stanovanja oz. prostore. V večini primerov državljani znajo upravljati stanovanje ali drugo nepremičnino. Tako pravilnik o navodilih uvaja dodatno možnost, da razvijalec ne odgovarja za napake, ki so nastale v stanovanju.
Nadalje je zakonodajalec od leta 2017 skušal urediti postopek za udeleženca v skupni gradnji v primeru ugotovitve napak na objektu skupne gradnje. Vendar se zakonodajalec še vedno zadovolji s splošnimi frazami in v življenju se lahko pojavijo nepredvidene situacije. Kdaj bi morali iti na sodišče, kako dolgo čakati in kako se obnašati z razvijalcem - več o zagotavljanju pravnega svetovanja lahko izveste v oddelku za svetovanje.
Tretjič, od 1. januarja 2017 se bo pojavilo pravilo, po katerem, če razvijalec ne odpravi napak v stanovanju, mora delničarju plačati kazen za ves čas, ki je pretekel od časa, ko je razvijalec moral odstraniti napake ali pomanjkljivosti. Hkrati se bo znesek te kazni izračunal na podlagi členov zakona o varstvu pravic potrošnikov, katerega znesek je višji kot v 214 FZ. S pravnega vidika je to brezpogojni plus za delničarja, jamstvo za pravice. Seveda je treba spremljati, kako bodo ta novelo od leta 2017 uporabljala sodišča in ali sodišča ustrezne kazni ne bodo znižala v povišanem znesku.
Trenutno se lahko ddu prekine po volji delničarja prek sodišča, če se je projektna dokumentacija hiše, v kateri se nahaja prihodnje stanovanje delničarja, bistveno spremenila.
Ob tem zakonodajalec ni podal meril ali primerov bistvenih sprememb projektne dokumentacije, ki bi jih lahko usmerjali lastniki kapitala. Bistvena sprememba projektne dokumentacije je subjektivni pojem, ki ga je presojalo le sodišče. Dejansko so le sodišča sklepala, ali je bila v vsakem posameznem primeru sprememba projektne dokumentacije bistvena in s tem zadostna za odpoved pogodbe. Pravniki, ki delujejo na področju skupne gradnje, so svoja stališča na sodišču argumentirali z analizo stališč višjih sodišč.
Zakonodajalec s 1. januarjem prihodnjega leta uvaja jasno merilo za pomembnost sprememb projektne dokumentacije, po katerem se lahko v prihodnje vodi. Zdaj ima delničar polno pravico do odpovedi pogodbe, če se je skupna površina njegovega prihodnjega stanovanja spremenila za več kot pet odstotkov prvotne velikosti stanovanja. Konec koncev sprememba površine stanovanja pomeni zvišanje cene pogodbe!
Razmislimo, kakšna je pomembna sprememba projektne dokumentacije od novega leta. Recimo, cena bodočega stanovanja, katerega površina je 45 kvadratnih metrov. m, je bilo 2.700.000 rubljev. Cena kvadratnega metra je 60.000 rubljev. Ko spremenite projektno dokumentacijo, se je na primer površina vašega stanovanja spremenila tudi za 5 odstotkov, kar je 47,5 kvadratnih metrov. (45 * 1,05). Razlika v površini načrtovanega in prejetega stanovanja se pomnoži s stroški enega kvadratnega metra (2,5 * 60.000 rubljev) in dobimo 150.000 rubljev. V tem primeru, če razvijalec pravi, da morate plačati dodaten znesek, ki presega 150.000 rubljev, potem lahko varno prekinete pogodbo, saj je to plačilo povzročila bistvena sprememba projektne dokumentacije. In zneski morda niso majhni! Če torej ni možnosti za plačilo določenega zneska, prekinite ddu.
Pred tem je šlo za pozitivne spremembe in dopolnitve za delničarja iz prihodnjega leta. Niso pa vse spremembe in dopolnitve, ki začnejo veljati 1. januarja 2017, tako ugodne. Zakonodajalec je uvedel nekatere prednosti tudi za razvijalca.
Še imate vprašanja? Prijavite se na posvet z nepremičninskim odvetnikom.
V zakonu 214 FZ, ki ureja deljeno gradnjo, v letu 2017 začnejo veljati pomembne spremembe, ki bi jih moral biti seznanjen vsak lastnik. Kakšne so te spremembe in kako lahko vplivajo na pravno razmerje strank v mojem spodnjem članku.
Sam zakon, ki je sprejel novele, lahko prenesete
Od zdaj naprej prekinite pogodbo sami(32. člen ZZPP), brez kršitev s strani izvajalca gradbenih rokov in/ali drugih pogodbenih pogojev ne bo mogoče. Prej sem pisal o tej priložnosti. Mislim, da ta pogoj ne bo bistveno vplival na pravice lastnikov kapitala, saj če se gradi stanovanje, potem pogodbe nima smisla prekiniti. Po drugi strani pa bo razvijalca zaščitil pred potrošniškim ekstremizmom, ki se dogaja.
Po drugi strani pa je zakonodajalec dodal takšen koncept kot bistvena sprememba projektne dokumentacije, kar je podlaga za sodišče. Prej je moral delničar dokazati to pomembnost, pri čemer je treba povedati, da je bila praksa za takšne odpovedi na splošno negativna.
Zdaj bo veliko odstopanje vključevalo (in ne izključno) odstopanje v površini stanovanja za več kot 5 odstotkov. Kot lahko vidite, je odstopanje do 5 % sprejemljivo, če je ta pogoj predviden s pogodbo.
Plačilo po pogodbi o kapitalski udeležbi je zdaj mogoče izvesti šele PO državna registracija pogodbo. Razvijalec nima pravice sprejeti denarja od vas,če vaša pogodba ni registrirana. Prej je lahko razvijalec v 90% primerov od 100 začel sprejemati denar že v fazi odobritve projektne dokumentacije, brez gradbenega dovoljenja itd.
Kako bo zdaj? Mislim tudi, da je še veliko lahkovernih lastnikov, ki so pripravljeni dati denar prvemu, ki pokaže lepo sliko »novega mikrookrožja na ekološko čistem mestu« in ki verjame v lepo reklamo. Včasih vprašam na posvetu – preden si dal denar, si preveril dokumente, kako si sploh podpisal pogodbo? Sklenili so prek zastopnikov, investitorja niso videli v oči, pa tudi njegovih dokumentov – kaj tu lahko rečete in kako lahko pomagate »prevaranemu« nepremičninarju? Nikogar ni kriv in v tem primeru država zahteve ne bo vključila v lastnike kapitala.
Predvidevam, da bo razvijalec, mimo zahtev zakona o sprejemanju denarja, po registraciji pogodbe pripravil shemo z nazaj, predujem ali posojilo m - Ne vem, praksa bo pokazala. Ali se strinjati ali ne, je odvisno od delničarja.
Razvijalec mora imeti lastno spletno stran na internetu registrirano na IZVAJALCA ali njegovega poroka. Če je vaš razvijalec del skupine razvijalcev ali je spremljevalec drugega razvijalca, mora še vedno imeti svoje ime domene in svojo spletno stran.
Na mestu je OBVEZNO objavljeni predmeti, ki jih je treba razkriti, pa tudi projekt DDU in fotografija gradbišča - objavljene so aktualne fotografije objekta, ki se posodabljajo vsak mesec.
Dokumenti so objavljeni v 5 dneh od dneva, ko jih je razvijalec prejel ali spremenil. Če spletno mesto ni v skladu z zakonskimi normami, je lahko razvijalec odgovoren po čl. 14.28 Upravnega zakonika na zahtevo delničarja.
Velikost odobrenega kapitala razvijalca bo zdaj odvisna od glede na velikost objekta v gradnji, na primer s površino hiše 1500 m2. mora biti najmanj 2.500 milijonov rubljev. Zdaj satelitsko podjetje s kapitalom 10 tisoč rubljev (in tudi to ni plačano) ne bo moglo skleniti sporazuma po 214 FZ - kar je že prijetno.
Povečanje kapitala je možno vsaj do neke mere za zaščito pravic lastnikov kapitala pri razvijalcu. Če znesek kapitala ne ustreza zahtevam - razvijalec NIMA pravice graditi hiše in sprejemati denar od delničarja - je pomembno, da VSAK delničar razume, da je breme razumevanja zakona in vaših pravic na vas , zakonodajalec in regulativni organi ne morejo pravočasno prepoznati vseh goljufov.
Predstavljena tudi
Udeležba mora ustrezati projektu in vsebovati sam po sebi podroben načrt objekta in PODROBEN opis bodočega stanovanja, vključno z materialom za stene.
Ena najpomembnejših, po mojem mnenju, novosti v 214 FZ je naslednja. Če razvijalec krši rok za izločitev delničarja v stanovanju, bo plačal kazen v višini 1% stroškov stroškov. Prej je razvijalec lahko mesece "hranil zajtrk" in delničar je moral iti na sodišče za povračilo stroškov popravil (samo strošek, brez škode - odgovornost razvijalca).
Razširjena so bila pooblastila organa, ki nadzoruje dejavnosti razvijalcev - zdaj lahko izvaja inšpekcijske preglede. Več podrobnosti o inšpekcijskem nadzoru in pooblastilih državnega organa v zvezi s stanovanjskimi zadrugami je v čl. 123.2 LCD RF.
Zakonodajalec je v zakon vnesel možnost oblikovanja odškodninskega sklada (ki je dodaten ukrep za zaščito pravic imetnikov lastniškega kapitala), pa tudi delo razvijalca preko t.i. depozitni račun- ko se denar delničarja hrani na bančnem računu in se po prenosu stanovanja prenese na razvijalca. Hkrati bo sama hiša zgrajena na račun kreditnih sredstev banke, v kateri je odprt depozitni račun. Ne vem, ali bodo razvijalci želeli delati po shemi depozitnega računa, mislim, da norma ne bo delovala, glede na to, da so obresti na posojilo lahko zelo visoke, cena po pogodbi o sodelovanju pa se ne bo spremenila.
In še nekaj: zdaj je razvijalec pri prenosu stanovanja dolžan priložiti akt o sprejemu prenosa navodila za uporabo v prostoru... Uporaba prostorov v nasprotju z navodili je podlaga za oprostitev razvijalca od odprave pomanjkljivosti stanovanja.
Pridobite brezplačno pravno svetovanje!
Boš kupil stanovanje? Če nameravate zaradi tega vstopiti v skupno gradnjo, potem morate vedeti zadnje novice na tem področju.
Lani poleti so bile sprejete obsežne spremembe zakona "O sodelovanju pri skupni gradnji večstanovanjskih stavb". Veljati so začeli 1. januarja. Spremembe 214 FZ v letu 2017 so posledica velikega števila ogoljufanih lastnikov lastniškega kapitala v Rusiji. Zakon odslej opredeljuje pravila obnašanja razvijalcev na drugačen način.
Posodobljeni dokument smo analizirali in vam ponujamo pregled sprememb FZ 214 z dne 01.01.2017.
Pomembna sprememba 214 FZ od 1. januarja 2017 zadeva zahteve za odobreni kapital gradbenega podjetja. Denarja od lastnikov kapitala ne bo mogla sprejemati, dokler ni v celoti izplačan.
Zaostrila se je tudi kapitalska politika. Zdaj je vezana na območje stanovanj in nestanovanjskih prostorov v stavbah v gradnji.
Če je površina 1,5 tisoč kvadratnih metrov. metrov, kapital mora biti najmanj 2,5 milijona rubljev;
Površina 2,5 tisoč kvadratnih metrov. metrov - najmanj 4 milijone rubljev itd.
Večja kot je površina stanovanj in dodatnih prostorov, večji in najmanjši je odobreni kapital razvijalca. Avtorji zakona verjamejo, da bo to pomagalo znebiti trga nezanesljivih podjetij.
Čeprav so zakonodajalci dali priložnost razvijalcem z nezadostnim odobrenim kapitalom. Lahko sklepajo poroštvene pogodbe.
Prva novica za imetnike kapitala je, da od 1. januarja 2017 fz-214 ne velja le za stanovanjske stavbe, temveč tudi za gradnjo hiš blokiranega razvoja.
Vsi ne bodo takoj razumeli, kaj so, vendar ste jih verjetno videli. Blokiran razvoj je danes eno najbolj priljubljenih področij v gradbeništvu.
- V skladu z urbanističnim zakonikom so to stanovanjske stavbe največ treh nadstropij iz več blokov. Na preprost način - stanovanja, - pojasnjuje Aleksej Lapšin, predsednik OOZPP "Pravovoy Petersburg". - Imajo skupne stene s sosednjimi stanovanji, vendar se nahajajo na lastnem zemljišču.
Pomembno!Če nameravate v takšni hiši zgraditi stanovanje, prosite gradbince za delniško pogodbo. In če vas skuša prepričati v nasprotno, raje poiščite drugo podjetje.
Glede na novo različico 214 fz z zadnjimi spremembami z dne 01.01.2017 se vam bo o skupni gradnji posvetoval odvetnik.
Še ena zelo sprememba v FZ 2014 od 01.01.2017! Zdaj za zadruge - stanovanjsko gradbene in hranilne zadruge - velja zakon o delničarjih.
To je potrebno, ker je področje dela stanovanjskih zadrug v Rusiji precej nepregledno. In to je razlog za različne zlorabe s strani pobudnikov tovrstnih gradbenih projektov.
Res je, v posodobljenem zakonu o nadzoru zadrug je malo povedanega. Zdaj lahko strokovnjaki nadzornega organa nadzorujejo privabljanje sredstev državljanov za gradnjo stanovanjskih stavb s strani stanovanjskih zadrug.
Po posodobljenem zakonu je cena pogodbe cena stanovanja! - je treba navesti kot zmnožek stroškov na enoto površine (kvadratni meter) s skupno površino stanovanja.
Recimo, da je površina vašega stanovanja 50 "kvadratov" in stane 56 tisoč rubljev. Prvo številko pomnožimo z drugo, dobimo 2,8 milijona rubljev. Ta znesek je treba navesti v DDU.
"Ta pristop bo naredil bolj pregledno določanje stroškov stanovanja in bo delničarju omogočil, da se izogne nejasnim dodatnim plačilom," pojasnjuje Aleksey Lapshin. - Če je v pogodbi določena drugačna cena, obstaja razlog za postavljanje vprašanj gradbincem.
Pomembno! Ali ima stanovanje verando, balkon, teraso, katerih kvadratni meter je cenejši od bivalne površine stanovanja? To se upošteva tudi pri določanju cene stanovanja.
Zakonodajne novosti, ki bodo začele veljati v letu 2017 na področju skupne gradnje nepremičnin, so namenjene varstvo interesov državljanov in pravnih oseb- udeleženci v kapitalskih odnosih, pa tudi dobroverni razvijalci.
Spremembe, ki so začele veljati, zadevajo:
Treba je opozoriti, da novo v skupni gradnji- to je ustanovitev odškodninskega sklada, uvedba prakse, oblikovanje enotnega sklada po vsej Ruski federaciji.
Zgornje zakonske spremembe bi morale prispevati k povečanje preglednosti dejavnosti gradbenih podjetij in zagotavljanje udeležencev v skupni gradnji jamstva za varstvo njihovih pravic, v primeru težavnih situacij.
Najpomembnejše cilj ustvarjanja državni organi odškodninskega sklada so učinkovito varstvo zakonskih pravic in lastnine državljanov - udeležencev v skupni gradnji, katerih interese kršijo razvijalci. V zvezi s pravnimi osebami, ki so odgovorne za gradnjo stanovanj in ne izpolnjujejo svojih obveznosti, arbitražno sodišče sproži stečajni postopki.
Za dokončanje obvezne državne registracije sporazuma od 1. januarja 2017 boste potrebovali naslednji seznam dokumentov(Člen 2, člen 5 zveznega zakona z dne 03.07.2016 št. 304-FZ "O spremembah ..."):
Kot dodatne informacije za izvedbo državne registracije boste morda potrebovali:
Če razvijalec ne zagotovi potrebnih informacij, imajo to pravico registracijski organi pridobite informacije sami s pošiljanjem povpraševanj pooblaščenim institucijam.
Projektna deklaracija je dokument, ki vključuje podatke o razvijalcu, gradbenem projektu, njegovih fazah, obsegu pravic gradbene organizacije pri prodaji nepremičnin fizičnim in pravnim osebam.
Spremembe zahtev za oblikovanje projektne dokumentacije so:
Za to je odgovoren razvijalec odgovornost za objavo projektne izjave v javnoinformacijskih omrežjih, kot tudi spremembe dokumenta, zaradi nepopolnosti ali netočnosti posredovanih podatkov.
Spremembe, sprejete na področju skupne gradnje, bi morale izboljšati zanesljivost ustrezen nepremičninski trg, ustvariti mehanizem dodatna zaščita lastnikov kapitala pred morebitnimi tveganji nedokončane gradnje, povečati obseg odgovornosti razvijalci vlagateljem.
Bistveno se bo spremenilo zahteve glede velikosti odobrenega kapitala, bo mogoče ustvariti poseben odškodninski sklad, oblikovan na podlagi prispevkov razvijalcev, razširile se bodo zahteve za informacijsko preglednost graditeljev.
Zakonske novosti, ki začnejo veljati 1. januarja 2017, so obsežne, vendar ne bodo vplivale na tiste nepremičnine, katerih gradnja se je začela. pred posvojitvijo ustrezne zakonske spremembe.
Zakonska zahteva, da mora razvijalec imeti spletno stran
Z možem sva se odločila za nakup stanovanja po pogodbi o sodelovanju pri skupni gradnji. Ko smo se obrnili na razvijalca, smo prejeli nasvete o vseh vprašanjih, ki nas zanimajo, vendar na internetu nismo mogli najti uradne spletne strani gradbene organizacije. Povejte mi, ali to vpliva na zanesljivost razvijalca in ali so podjetja dolžna posredovati podatke o sebi v informacijskih omrežjih?
Od 1. januarja 2017 morajo vsi razvijalci, ki se ukvarjajo s privabljanjem sredstev imetnikov lastniškega kapitala, ustvariti lastna spletna mesta z objavo širokega spektra informacij o svojem podjetju, zlasti:
Na žalost lahko odsotnost uradne spletne strani razvijalca kaže na njegovo insolventnost ali slabo vero.
