Če ste utrujeni od hrupnih sosedov za steno v stolpnici, potem lahko dobite posojilo za gradnjo lastnega doma pri Sberbank. Ta finančna institucija ponuja najugodnejše hipotekarne pogoje v primerjavi z drugimi organizacijami. Za odobritev vloge se morate seznaniti z zahtevami za posojilojemalca, pogoji za pridobitev in odplačilo posojila.
Pozitiven vidik pridobitve posojila za gradnjo zasebne hiše pri Sberbank je nizka letna obrestna mera. Takšno posojanje vedno prinaša določena tveganja za finančno institucijo. Če komitent ne vrne kredita, banki ostane zemljišče z nedokončanimi stanovanji, ki služi kot zavarovanje pri zaključku posla.
Prednosti prošnje za ciljno posojilo pri Sberbank:
Sberbank ponuja odlog za 2 leti. V tem obdobju mora posojilojemalec plačati le obresti. Ta ponudba je priročna pri gradnji hiše, saj varuje stranko pred nepričakovanimi stroški.
Odlog lahko dobite takoj po vložitvi vloge za posojilo in prvič ne porabite denarja za odplačilo posojila. Sberbank vam omogoča, da ne samo prejemate denar pod ugodnimi pogoji, ampak tudi sami sodelujete pri gradnji, ne da bi vključevali akreditirane razvijalce.
Sberbank zagotavlja od 300 tisoč rubljev za izboljšanje zasebne hiše. Najvišji znesek posojila ne sme presegati 75 % vrednosti nepremičnine, ki jo stranka želi kupiti. Prav tako posojilojemalec ne more prejeti več kot 75 % vrednosti lastnega stanovanja, ki je zavarovanje (vrednost stanovanja ali hiše določi cenilec).
Kaj lahko služi kot jamstvo za izpolnitev obveznosti s strani posojilojemalca:
Posojilo Sberbank se izda za obdobje do 30 let. Znesek akontacije je najmanj 25%. Stranka za pridobitev kredita ne plača nobenih provizij. Izvajati ga je treba za celotno obdobje veljavnosti hipotekarne pogodbe.
Najnižjo obrestno mero za stanovanjsko posojilo ponuja Sberbank – 11,6 %. Toda z večjimi tveganji za finančno organizacijo se ta številka povečuje. Za udeležence vladnih programov je letna stopnja 10,6 %.
Razlogi za dvig obrestnih mer:
Če ga želite dobiti, morate biti zanesljiv posojilojemalec. Vodje Sberbank ocenijo kreditno zgodovino in finančne zmožnosti stranke.
Posojilo za gradnjo hiše pri Sberbank lahko izračunate s posebnim kalkulatorjem. Program deluje na spletu in vam pomaga ugotoviti obrestno mero, ki jo lahko odobrite. Če želite prejeti izračun, morate začetne podatke vnesti v poseben obrazec.
Kalkulator zahteva, da navedete znesek posojila, velikost pologa, sodelovanje v preferencialnih programih in razpoložljivost plačne kartice banke. Potrjuje se tudi soglasje za pridobitev zavarovanja. Poleg tega je treba izračunati približne stroške gradbenih del.
Ena najpogostejših praks danes je posojilo, zavarovano z nepremičnino, katerega ocene so zelo sporne. Nekdo občuduje uspešno naložbo in velike dobičke od razvoja podjetja. Nekdo pa ima ravno nasprotno mnenje, ker je izgubil dom zaradi dejstva, da je napačno ravnal s prejetim zneskom.
Poglejmo, kakšna tveganja spremljajo posojilo, zavarovano z nepremičninami, in katere nasvete iz pregledov je treba upoštevati in ki so jih napisali bankirji, da bi pritegnili pozornost lahkovernih strank? In kako razumeti, na katero banko ali finančno organizacijo se je smiselno obrniti in ali vas bo zasebni vlagatelj prevaral pri sklenitvi posla?
Ocene posojil, zavarovanih z nepremičninami, so pogosto objavljene na spletnih straneh samih bank. Če pogledate natančno, jih je večina pozitivnih. In odstotek je nizek, pogoji so bili prijetni in zaposleni so bili vsi super fantje.
Toda na številnih forumih tisti, ki so vzeli posojilo, zavarovano z nepremičninami, puščajo negativne ocene. Goljufali so pri obrestnih merah, skrivali provizije, iztekajo se roki. Komu naj torej verjamemo? – razmišljajo potencialni posojilojemalci.
Pravzaprav bi morali zaupati strokovnjakom, ki jim ni v interesu, da bi dobili vaš denar. Kreditni posrednik Alliance Finance vam bo pomagal najeti posojilo, zavarovano s stanovanjem, katerega ocene so pustile neposredno naše stranke. Naše storitve so že uporabljali pri zaprosih za kredite in so bili vnaprej seznanjeni z vsemi tveganji in pastmi izbrane možnosti kredita.
Večina tistih, ki so vse premislili do najmanjših podrobnosti, preden so najeli neciljno posojilo, pustijo pozitivne ocene. Z izposojo denarja za stanovanje ali hišo resno ogrožate sebe. Toda pomoč družbe Alliance Finance pri pripravi dokumentov za takšne transakcije zmanjšuje neupoštevana tveganja na minimum. Višja sila vedno ostane, a med tistimi našimi strankami, ki so vzele posojilo, zavarovano s stanovanjem, je večina ocen o delu svetovalcev le pozitivnih. Iz njih je razvidno, da so bile pri pripravi pogodb upoštevane dobesedno vse možne možnosti. Predlagani so bili tudi scenariji ukrepanja v primeru, da bi »šlo kaj narobe«.
Če morate nujno prejeti denar, zavarovan z nepremičninami, bodo trenutni pregledi v Moskvi o posredniških podjetjih pokazali na brezhibno delo kreditnega posrednika Alliance Finance. Pustite povratne informacije
Odločil sem se za lastno podjetje, najprej sem razmišljal o posojilu pri banki z zavarovanjem nepremičnine, ocene prijateljev so bile dobre, vendar so me zavrnili, ker sem imel nizke dohodke. Od prijatelja sem izvedel za podjetje Alliance Finance, da dajejo denar za...
Hipoteka za gradnjo stanovanjske stavbe je zapletena vrsta posojila. Če se odločite za gradnjo zasebne hiše na kredit, se boste morali potruditi, se prilagoditi pogojem banke in zbrati potrebno dokumentacijo. Rezultat vašega truda bo hiša, zgrajena po vašem načrtu. Toda težava je v tem, da razen zemljišča še vedno ni nobene vredne vrednosti zavarovanja.
V resnici je vse drugače. Banka mora dati garancijo za vračilo sredstev, ki pri hipotekarnem kreditu služi kot obremenitev kupljene nepremičnine in ostane zastavljena do celotnega plačila dolga.
Kaj je mogoče uporabiti kot zavarovanje za hipoteko za gradnjo hiše? Pravzaprav hiša sama še ne obstaja, je samo v načrtu, nemogoče je celo poimenovati prihodnje stroške. Potencialni posojilojemalec mora torej iskati možnosti zavarovanja, saj brez tega nobena banka ne bo odobrila ali sploh obravnavala vloge.
Katere banke dajejo posojila za gradnjo hiše v višini več kot 75% stroškov zemljišča? Tega ni. In posojilojemalec običajno potrebuje vsaj 2-4-kratno vrednost zemljišča. To pomeni, da bo to posojilo nezavarovano (ker ni zavarovano s premoženjem). Izkazalo se je, da gre za potrošniško posojilo za velik znesek, ki ga je zelo težko dobiti. Zato banke zavračajo.
S sekundarnim stanovanjem je vse preprosto. Stroški predmeta že imajo vrednost, so likvidni (če posojilojemalec nenadoma noče plačati jutri) in jih je mogoče zlahka prodati. Pri podeželski hiši ni tako.
Ko gre za dodatno zavarovanje katere koli nepremičnine, govorimo le o lastni nepremičnini kreditojemalca, ki je dokumentirana. V tem primeru bo potreben tudi dokument, ki bo pokazal, kako je državljan postal lastnik tega predmeta. To je lahko darilna pogodba, kupoprodajna pogodba ali dokumenti za prejem dediščine.
Nemogoče je pustiti tujo lastnino kot zavarovanje. Če je to mogoče, potem samo v nebančnih organizacijah tretjih oseb. Kako v tem primeru dobiti posojilo za gradnjo hiše?
Najenostavnejša rešitev je, da se za zavarovanje uporabi nepremičnina, ki je že v lasti kreditojemalca. Če imate kakšno nepremičnino, na primer stanovanje, potem bo celo več možnosti za gradnjo hiše na kredit.
Zavarovanje je zemljišče, na katerem bo zgrajena hiša. V vsakem primeru mora biti zemljišče že v lasti posojilojemalca, z eno posojilno pogodbo ni mogoče kupiti zemljišča in na njem zgraditi hiše. Hipoteka za gradnjo hiše torej že predpostavlja, da ima potencialni posojilojemalec zemljišče vpisano na svoje ime. To območje lahko pustite kot zavarovanje.
Torej imate zemljišče, na katerem nameravate zgraditi hišo, kar pomeni, da ga lahko uporabite za pridobitev hipoteke. Na začetku bo banka zahtevala oceno tega mesta. Na podlagi cene v cenilnem poročilu bo dodeljen najvišji možni znesek posojila, običajno 70–80 % tržne vrednosti zemljišča.
Oceno opravi kreditojemalec, lahko gre za samostojno iskanje strokovnjaka ali pa vam bo banka svetovala, da se obrnete na določeno podjetje. Strokovnjak gre na lokacijo, preuči predmet, opravi meritve in nato sestavi zapisnik, v katerem bo navedena tržna cena predmeta. Stroški cenitve predmeta so lahko 10–15 % nižji od pričakovanega.
Eden od razlogov za to je, da se pri cenitvi upoštevajo okvirni nadaljnji stroški nadgradnje nepremičnine. Ocenjevalno poročilo bo veljavno 6 mesecev.
Ker banka izda znesek na podlagi cene, ki jo je določil strokovnjak, tukaj posojilojemalca čaka še ena težava - znesek posojila se lahko izkaže za veliko nižji od tistega, kar je potrebno za gradnjo hiše. Državljan ima dobesedno dovolj le za fundacijo in to je to. Kje lahko dobim posojilo za gradnjo hiše v prihodnosti?
Če sprva razumete, da vam denar, ki vam ga dodeli banka, ne bo zadostoval, se morate z banko vnaprej pogovoriti o situaciji in skupaj sprejeti neko odločitev. In najpogosteje obstaja samo ena rešitev - postopna zamenjava zavarovanja.
Na primer, vzeli ste denar, zavarovan z zemljiščem, dovolj je bilo za gradnjo temeljev in še nekaj drugih del. Rezultat ni bila samo parcela, ampak parcela z objektom, njena vrednost se je povečala. Zdaj v dogovoru z banko spet povabite cenilca, ki določi novo vrednost zavarovanja, ki se izkaže za višjo. Banka ponovno izda zavarovanje in posojilojemalcu da razliko v ceni. In to je mogoče storiti večkrat, v procesu gradnje bo objekt postajal vedno dražji.
Posojilo za gradnjo zasebne hiše, zavarovano z lastno parcelo, ponujajo številne banke, ki delajo s hipotekarnimi posojili. V tem primeru mora državljan v vsakem primeru imeti določen del lastnih sredstev za gradnjo hiše, običajno je to 15% stroškov gradnje objekta po oceni. Če je vrednost zavarovanja nižja od ocenjene vrednosti, banka kreditojemalcu vzame 15 % ocenjene vrednosti zavarovanja.
V skladu s pravilom bank naj državljan za mesečno plačilo porabi največ 50% prejetega dohodka.
Pri preučevanju vloge posojilojemalca banka pri določitvi najvišjega zneska posojila ne upošteva le poročila o cenitvi, temveč tudi dohodek posojilojemalca.
Na primer, depozit je bil ocenjen na 2 milijona rubljev, začetno plačilo v višini 15% je 300.000 rubljev. Posojilo bo stalo 1,7 milijona rubljev. Če posojilojemalec prejme 50.000 rubljev, potem mora plačati največ 25.000 rubljev na mesec. Če opravite izračune s posojilnim kalkulatorjem Sberbank ali posojilnim kalkulatorjem na naši spletni strani, bo z obrestno mero 15,75% letno in posojilom za 14 let mesečno plačilo približno 25.000 rubljev. Pod temi pogoji lahko dobite posojilo za gradnjo hiše s plačo 50.000 rubljev.
Banke omogočajo vključitev soposojilojemalcev, pri dodelitvi najvišjega možnega zneska posojila se upoštevajo tudi njihovi dohodki. Najpogosteje zakonca postaneta soposojilojemalca.
Posojilni programi za gradnjo lesenih hiš pri bankah:
Kot rezultat transakcije posojilojemalec skupaj s posojilno pogodbo podpiše dokument, ki nalaga obremenitev zemljiške parcele. Po tem dokumentu posojilojemalec ne more sklepati pravnih poslov z zemljiščem. Breme se odstrani šele, ko je dolg do banke v celoti poplačan.
Posojilo za gradnjo hiše lahko najamete le z zbiranjem potrebnega paketa dokumentov. Nemogoče je govoriti o enotnem standardu zahtevane dokumentacije, vsak posojilodajalec bo osebno govoril o svojih zahtevah za posojilojemalca: na splošno pa bo seznam podoben:
Najpomembnejši del paketa dokumentov je ocena gradnje oziroma pogodba z izvajalcem.
Informacije o natančnem paketu dokumentov boste prejeli od banke upnice. Po zbiranju vse potrebne dokumentacije in pozitivni odločbi banke lahko začnete graditi hišo.
Najpogosteje se posojilo za gradnjo ne zagotovi v celotnem znesku, temveč v tranšah, kar je za posojilojemalca bolj donosno.
Banke vam omogočajo gradnjo hiš brez vključevanja tretjih oseb. V tem primeru posojilojemalec samostojno pripravi oceno, vključno s stroški materiala, priključnimi komunikacijami do hiše in drugimi obveznimi komponentami stroškov. Za pripravo takšne ocene se lahko obrnete na gradbeno organizacijo, ki je bolj seznanjena s stroški gradnje in bo lahko naredila bolj objektivno oceno.
Če želite dobiti posojilo za gradnjo lesenih hiš, se pripravite na delovno intenziven proces. Posojilo je zelo težko dobiti, banke zelo skrbno preverjajo posojilojemalca, zavarovanje in sam projekt.
Obrestna mera za posojilo za gradnjo stanovanja bo nekoliko višja kot pri običajni hipoteki, to je posledica povečanih tveganj banke.
Mnogi so že večkrat slišali stavek: "Pravi moški mora v življenju narediti tri stvari: zgraditi hišo, posaditi drevo in roditi sina."
Toda kaj storiti, če že imate otroke, drevo je posajeno, vendar ni denarja za zadnjo postavko?
Kaj storiti, če se želite preseliti v svoj sanjski dom, zgrajen po individualnem načrtu? Da bi te sanje uresničili, lahko poskusite pri banki vzeti hipoteko za gradnjo hiše.
Katere banke ga izdajo, pod kakšnimi pogoji in kako sestaviti hipotekarno pogodbo?
V Rusiji obstajajo tri vrste posojil, na podlagi katerih lahko stranka dobi denar za gradnjo stanovanjske stavbe:
Hipoteka za gradnjo hiše je danes najpogostejši program posojil za Ruse. Za pridobitev hipoteke ima stranka banke naslednje zahteve:
Hipoteka za gradnjo nepremičnine se izda v obrokih in ne celotnega zneska naenkrat. To pomeni, da banka postopoma prenese sredstva na posojilojemalca, on pa plača material itd.
V državnih ruskih bankah imajo nekatere kategorije državljanov ugodnosti v okviru programa hipotekarnih posojil za gradnjo hiše:
Prednosti lahko vključujejo naslednje:
Kadar gre za izposojo denarja za gradnjo hiše, mora posojilojemalec v vlogi navesti, kje namerava porabiti denar. Nato se banka odloči, da mu izda posojilo v obrokih.
Ko stranka prejme prvi del posojila in potrebuje drugo polovico denarja, bo morala banki, ki je izdala hipoteko, predložiti poročilo o porabljenem prvem delu hipotekarnih sredstev.
Kako pridobiti hipoteko za gradnjo zasebne hiše? Za pridobitev hipoteke za gradnjo hiše mora potencialni posojilojemalec opraviti naslednje korake:
Če posojilojemalec sam gradi hišo, se hipotekarna sredstva prenesejo na posojilojemalca v dveh tranšah. Če gradnjo stanovanja izvaja izvajalec, se sredstva nakažejo v enem plačilu (celoten znesek se takoj nakaže na TRR izvajalca).
Da lahko bančni uslužbenec obravnava prošnjo potencialnega posojilojemalca, mora pripraviti naslednji paket dokumentov in ga priložiti prijavnici:
To je standardni paket dokumentov, ki jih mora stranka pripraviti za banko. Banka dela z vsakim posojilojemalcem posebej, zato se lahko za nekatere kategorije prebivalstva zahtevajo dodatni dokumenti, na primer: TIN, vojaška izkaznica ali udeleženec varčevalno-hipotekarnega sistema, potrdilo o materinskem kapitalu, mednarodni potni list, poročni list, rojstni list. potrdilo o otrocih itd.
Pred odobritvijo vloge stranke za sklenitev hipotekarne pogodbe za izdajo posojila za gradnjo hiše banka skrbno preveri dokumente za zemljišče, kjer potencialni posojilojemalec namerava zgraditi hišo.
Tako je eden od obveznih pogojev, da ima stranka lastninsko pravico na zemljišču. Samo spletno mesto mora izpolnjevati naslednje zahteve:
Eden od pogojev za najem hipoteke za gradnjo hiše je plačilo akontacije.. To pravilo obstaja v vseh bankah, vključno s tako velikimi, kot so Sberbank, Gazprombank, VTB 24.
Dejstvo je, da je plačilo akontacije zagotovilo, da bo stranka dejansko začela graditi hišo, ne samo z denarjem banke, ampak tudi z lastnimi prihranki.
Materinski kapital se lahko uporabi kot predplačilo.
Vprašanje ni, katera banka izda hipoteko, ampak kje je zagotovljena optimalna obrestna mera za stranko, ustrezen rok posojila in minimalni polog:
Ne, ne morete zastaviti hiše, ki še ne obstaja.. Kreditojemalec lahko zastavi zemljišče, kjer je predvidena gradnja hiše ali drugo nepremičnino, ki mu pripada kot lastnina, na primer stanovanje.
Treba je omeniti, da lahko banka v nekaterih primerih kot zavarovanje sprejme nedokončan objekt. Toda to so redki primeri in govorimo o tistih situacijah, ko banka razume, da bo stavba kmalu pripravljena.
Banka lahko tudi ponovno izda hipotekarno pogodbo, pri čemer kot zavarovanje navede zgrajeno hišo.
Ne, brez dokumentov za zemljišče nobena banka stranki ne bo izdala hipoteke. Za pridobitev posojila za gradnjo hiše potrebuje posojilojemalec:
Če vam finančne zmožnosti ne dopuščajo takojšnje gradnje hiše, potem lahko izkoristite možnost pridobitve hipoteke za gradnjo hiše.
Ta vrsta hipoteke se izda za gradnjo stanovanjske stavbe na zemljišču, namenjenem individualni gradnji. Zemljišče mora biti v lasti ali najemu.
Posebnost hipotekarnega kreditiranja za gradnjo hiše je, da mora posojilojemalec banki dati zavarovanje, ki je lahko nepremičnina v njegovi lasti.
10.07.19 52 579 160
Leta 2016 sva z ženo začela graditi hišo. Nisva imela dovolj denarja za nakup hiše, zato sva vzela posojilo.
Georgij Šabašev
zgradil hišo z bančnim denarjem
Že dolgo sva sanjala, da bi se preselila iz mesta, v svoj dom. Možnost meščanske hiše nam ni bila všeč, zato smo se odločili, da kupimo parcelo in na njej zgradimo hišo iz brun po lastnem načrtu.
Že ob nakupu parcele sva vedela, da brez kredita ne bova mogla zgraditi hiše. Vnaprej so začeli izračunavati možnosti, da se ne bi utopili v posojilih in ne bi ostali brez doma.
Uspelo nam je. Upam, da vam bodo tudi moje izkušnje pomagale pri odločitvi.
Hipoteka za mestno hišo ali stanovanje v gradnji in posojilo za gradnjo hiše sta različna posojila. V prvem primeru nepremičnina ostane zastavljena, zato banka ne tvega: če plačnik ne more odplačati dolga, bo banka njegovo stanovanje prodala. Toda izdajanje posojila za gradnjo objekta, ki še ne obstaja v naravi, je bolj tvegana operacija.
Banka vam ne bo odobrila kredita za gradnjo, če nimate parcele. Z lastnim denarjem smo kupili parcelo - to naj bi bila dodatna garancija za banko: nepremičnina ima zemljo, ni pa posojil. Če nimate denarja niti za parcelo niti za hišo, priporočam, da vse temeljito pretehtate. Najemanje kreditov tako za nakup parcele kot za gradnjo hiše je nevaren scenarij.
Preučil sem ponudbe več bank, ki so takrat izdajale kredite za gradnjo, in oddal več prošenj: ena banka me je takoj zavrnila, druga je potrebovala nekaj tednov, da je obravnavala mojo vlogo in me na koncu tudi zavrnila. Imam dobro kreditno zgodovino brez zamud in zavrnitve so bile nerazumljive.
Med osebnim srečanjem je direktor banke povedal, da se posojila za gradnjo odobrijo zelo redko. Tudi po odobritvi gradbena dokumentacija - pogodba z razvijalcem, ocena in dokumenti o lastništvu zemljišča - morda ne bodo prestala preverjanja. Če nekaj ne prestane preizkusa, bo posojilo zavrnjeno. To so interni predpisi banke in jih ni mogoče spreminjati.
Banka zahteva tudi gradbeno dovoljenje, pridobivanje pa traja več mesecev. Medtem ko zaprosite za dovoljenje, soglasje banke ne bo več veljavno. Če želite dobiti posojilo po tej shemi, morate predhodno pridobiti dovoljenje.
Odločila sem se, da ne bom več zaprosila za gradbena posojila in ubrala drugo pot: naredila predračun in, ko se hiša gradi, zaprosila za potrošniška posojila, ko lastnega denarja ni dovolj. Obrestna mera za potrošniška posojila je višja, vendar se mi je ta možnost vseeno zdela donosna: ni vam treba plačati obresti za celoten znesek naenkrat, potrebnih je manj dokumentov in gradnja se lahko začne prej.
Po končani gradnji sem nameraval refinancirati potrošniška posojila z visoko obrestno mero z enim splošnim posojilom z zavarovanjem zgrajene hiše. Pogoji za takšna posojila so boljši: stopnja je nižja za 5-7 odstotnih točk, najdaljši rok pa je daljši. Posledično se bo kreditno breme zmanjšalo.
Na koncu je moj načrt izgledal takole:
Ko načrtujejo prenovo stanovanja, pogosto presežejo proračun. Če pa lahko v primeru prenove eno sobo pustite nedokončano, potem v nedokončani hiši ne boste mogli živeti. Da ne bi porabili celotnega proračuna med gradnjo, smo več tednov preučevali predloge.
Za začetek smo obiskali razstavna mesta razvijalcev - to je več deset gosto zapakiranih demonstracijskih hiš. Obstajajo tudi spletna mesta, kjer več majhnih razvijalcev prikazuje svoje hiše - 1-2 od vsakega. Hiše so podobne, vendar je cena odvisna od materiala in podjetja.
Prednost naročila pri velikem podjetju je, da imajo partnerske banke, ki so temu podjetju pripravljene odobriti posojilo za gradnjo hiše. Slaba stran je, da projekta ne morete poljubno spreminjati: izbirati morate med razpoložljivimi možnostmi in njihovimi konfiguracijami. Razvijalec ni mogel narediti naših sprememb v projektu: velikost prostorov, postavitev kopalnice in material sten so bili določeni. Predlagane možnosti nam niso ustrezale.
In vse delo bi bilo treba naročiti pri enem razvijalcu - to je pogosto nedonosno. Takšno ponudbo smo zavrnili.
Mali razvijalci imajo večjo svobodo izbire. Mnogi se strinjajo, da bodo projekt dokončali brezplačno, redko pa obstajajo prednostni programi posojil. Želeli smo hišo iz brun in iskali razvijalca, ki je specializiran za ta material.
Podjetje je bilo izbrano na eni izmed razstav lesenih hiš. Na izbiro smo imeli več standardnih projektov. Vsak projekt je imel več možnosti postavitve, izbrali ste lahko tudi drevo in njegovo velikost. V projektu smo naredili približno 10 sprememb: povečali smo premer hlodovine, nadstrešek na strehi, višino stropa, velikost prostorov in upoštevali prenovo v kopalnici. Kako smo izbrali hišo in kakšna je bila cena, vam bom povedal v posebnem članku.
Če želite načrtovati oceno, morate poznati faze gradnje, njihov čas in stroške. Brunarica je zgrajena v dveh fazah: najprej je škatla temelj, stene in začasna streha; nato druga faza - komunikacije, zunanja in notranja dekoracija. Po izgradnji škatle se mora hiša usedati, ta čas je namenjen naravnemu posedanju hiše, ko se hlodi izsušijo - krčenje. Priporočilo razvijalca je vsaj eno leto med fazami. To je značilnost lesene stanovanjske gradnje.
Projekt z izbranimi materiali in komponentami je stal 2,6 milijona za prvo fazo in 3,9 milijona za drugo. Dodatno smo namenili 300 tisočakov za vrtanje vodnjaka, namestitev greznice in priklop komunikacij na hišo ter 10% ocene za nepredvidene stroške.
Prva faza traja 3-6 mesecev, odvisno od vremena, nato pa še eno leto krčenja. Po tem se lahko začne druga faza gradnje. Skupaj smo na začetku gradnje potrebovali 2,9 milijona, po letu in pol pa še 4,6 milijona.
Prva stopnja
2,9 milijona rubljev: 2,6 milijona po oceni in 0,3 milijona za nepredvidene
Na začetku gradnje
Druga faza
4,3 milijona rubljev: 3,9 milijona po oceni in 0,4 milijona za nepredvidene
Po 1,5 letih
Zunanje komunikacije - vodnjak, greznica, elektrika
300.000 rubljev
Sredi druge stopnje
Ko sem zbral prispevke, sem sedel za pripravo poslovnega načrta.
Na prvo stopnjo Potrebnih je bilo 2,9 milijona rubljev. Imeli smo privarčevanih 900 tisočakov, starši so zaprli depozite in nam dali še 800 tisoč. Preostalih 1,2 milijona sem nameraval vzeti na kredit. Prva faza je trajala šest mesecev.
Druga faza se je začelo leto po zaključku prvega. Zahteval je 4,6 milijona rubljev, ob upoštevanju rezerve v višini 10% in stroškov vodnjaka, greznice in elektrike. Načrtoval sem, da bom po začetku prve etape vsak mesec prihranil 50 tisoč rubljev za drugo etapo - v letu in pol bi se nabralo 900 tisoč. Ostaja 3,7 milijona rubljev. Banke običajno ne dajejo več kot 1,5 milijona za potrebe potrošnikov.Tvegal sem in načrtoval, da bom prejel dve posojili po 1,5 milijona v razmaku 1-2 mesecev. Ali jih bo banka odobrila in po kakšni stopnji, nisem mogel vedeti. Preostalih 700 tisoč sem si izposodil od prijateljev, če bo denar potreben.
Vsa posojila sem načrtoval najeti za najdaljšo možno dobo - za potrošniška posojila je to 5-7 let. Tako bosta mesečna plačila in skupna obremenitev posojila manjša, verjetnost odobritve poznejših posojil pa bo večja. Zavrnil je življenjsko zavarovanje: ni bilo tako donosno, tudi ob upoštevanju dejstva, da je bila posojilna obrestna mera znižana. Tudi če je posojilo predčasno zaprto, zavarovanje običajno ni povrnjeno.
V začetku poletja 2016, ko sem naredil načrt, je bila povprečna obrestna mera za potrošniška posojila brez zavarovanja okoli 20 %, stopnja refinanciranja pa 11 %. Pričakoval sem, da se bo obrestna mera še znižala, vendar sem za vsak slučaj vključil načrtovano obremenitev posojila po stopnji 21% letno. Z mojimi parametri bi bilo skupno mesečno plačilo posojila približno 95 tisočakov.
Konec mojega načrta- refinanciranje vseh kreditov z enim, zavarovanim z zgrajeno hišo. Banka kot zavarovanje sprejema samo registrirane predmete - v proračunu imam še 6 mesecev za postopek registracije zgrajene hiše.
Vsaka banka ima svoje zahteve glede zavarovanja. Na primer, vse banke niso sprejele lesenih hiš kot zavarovanje, nekatere pa sploh niso delale s podeželskimi nepremičninami - samo s stanovanji. Včasih so bile zahteve glede temeljev, razpoložljivosti komunikacij in oddaljenosti od najbližjega mesta, v katerem je bančna pisarna.
Takrat sem v Moskvi našel samo pet bank, ki so bile pripravljene sprejeti leseno hišo kot zavarovanje. To je druga tvegana predpostavka: med gradnjo bi se lahko spremenila kreditna politika bank in hiša ne bi več izpolnjevala pogojev zavarovanja.
Kot zavarovanje sta vpisana hiša in zemljišče, banke pa posojajo le 50–70 % njune skupne ocenjene vrednosti. Po refinanciranju bi lahko računal na stopnjo 12-14% letno za obdobje 10-15 let. Če refinancirate 4,2 milijona rubljev - vsoto vseh posojil po načrtu - za 15 let po stopnji 14%, bo mesečno plačilo približno 56 tisoč. To mi je ustrezalo.
Prva faza gradnje. Junija 2016 je centralna banka ponovno znižala ključno obrestno mero za 0,5%. Tečaj evra, od katerega so odvisni stroški hišnih komunikacij in opreme, se je pozimi in spomladi znižal. Odločil sem se, da je čas za ukrepanje.
Prvo posojilo za 1,2 milijona rubljev z 20,9% letno sem vzel pri isti banki, kjer sem vzel in predčasno zaprl posojilo za avto: od banke sem prejel vnaprej odobreno ponudbo. Zavarovanje sem zavrnil. Pogodba o gradnji je bila podpisana še isti dan, teden dni kasneje pa so na gradbišče prispeli gradbinci.
Ko so kopali temeljno jamo, se je izkazalo, da je treba temelje zaradi narave lokacije dodatno utrditi in poglobiti. Prijatelj, ki dela v industriji krajinskega oblikovanja, se je strinjal s sklepom graditeljev. Okrepljeni temelj je stal dodatnih 350 tisočakov in takoj požrl 300 tisočakov, namenjenih za nepredvidene stroške. Imel sem srečo, da je od izdelave načrta minilo že nekaj mesecev in sem lahko malo več prihranil.
Kot je bilo načrtovano, sem celotno leto po prvi fazi prihranil za drugo fazo gradnje.
Druga faza gradnje. Ko je prišel čas za drugo stopnjo, sem oddal vlogo za 1,5 milijona drugi banki - prišlo je do promocije s fiksno stopnjo 15,9%. Kredit so mi odobrili brez težav, vendar za največ 5 let. Strinjal sem se. Stopnja je bila privlačna, zavarovanje pa ni bilo uvedeno. Gradbeniki so začeli delati. Po načrtu naj bi vzel še eno posojilo za 1,5 milijona, če pa bi bilo premalo denarja, bi si sposodil od prijateljev.
Čez dva meseca je bilo potrebno še eno posojilo in takrat so se začela pojavljati potrošniška posojila do 5 milijonov. Obrnil sem se na banko, ki je imela posebno ponudbo za takšno posojilo. Število zvezdic v pogojih je bilo presežek: obvezno življenjsko in zdravstveno zavarovanje, avansni pogoji, le spletna prijava za minimalno ceno. Med obravnavo vloge je banka zvišala obrestno mero in ponudila, da pustim avto kot zavarovanje - zavrnil sem.
Čez nekaj dni sem izvedel za vnaprej odobreno ponudbo druge banke, pri kateri sem pred tem najel in uspešno odplačal kredit. Banka je ponudila, da vzame 1,5 milijona po 18,5-odstotni obrestni meri. Posledično sem šel po načrtih: vzel sem dve posojili po 1,5 milijona, obrestna mera pa se je izkazala za nižjo od tiste, ki sem jo zastavil.
Nepričakovani stroški. Apetit pride med prenovo - na drugi stopnji so se začele pojavljati nepričakovane "želje". Želel sem večja okna v prvem nadstropju - plus 40 tisoč. Poleg tega namestite podstrešna okna - še 220 tisoč.
Teden dni kasneje so prijatelji delili z nami svoje izkušnje z uporabo ogrevanih tal, ki seveda niso bile upoštevane v naši oceni. Omejili smo se na ogrevana tla na hodniku, kuhinji in kopalnici - brez dragih senzorjev in regulatorjev se je z delom izkazalo za 130 tisoč.
130.000 R
smo porabili za ogrevana tla
Hišo sva gradila zase in za dolgo časa, zato sva sledila svojim željam. Skupaj plus 390 tisočakov k predračunu.
Medtem ko je potekala zunanja obdelava in izvajanje notranjih komunikacij, so se pojavili novi nenačrtovani stroški. Za ureditev in uvedbo vseh komunikacij so po načrtu namenili 300 tisočakov, a je bilo treba vodnjak izvrtati globlje od predvidenega – vseh 300 tisočakov je na koncu porabil le za vodovod in kanalizacijo. Namestitev števca, napeljava elektrike v hišo in polaganje kablov pod zemljo namesto žic, ki visijo nad lokacijo, je stalo še 65 tisočakov. Prav tako ocena ni vključevala ozemljitev - plus 45 tisočakov, vključno z opremo in instalacijo. Namesto 300 tisočakov smo porabili 410.
Z vsemi dodatnimi deli je druga etapa stala 4,7 milijona, kar je 100 tisočakov več od načrtovanih stroškov. V letu in pol sem privarčeval približno milijon in za drugo fazo najel dva kredita po 1,5 milijona. Manjkalo pa mi je še 700 tisočakov, ki jih je bilo treba v nekaj mesecih izplačati delavcem.
Nisem želel obremenjevati svojih prijateljev, vendar je bilo skupno plačilo vseh posojil takrat približno 95 tisoč. Nisem želel najeti še enega posojila: znesek 100 tisoč na mesec je bil zame psihološka meja, ki je nisem želel prestopiti.
Posledično sem si od prijateljev izposodil 400 tisočakov in iz ocene dela prečrtal še 300 tisoč: namestitev notranjih vrat in plinske opreme sem pustil za pozneje in se omejil na električni kotel. Ogrevanje hiše je v tem primeru dražje, priklop na plin pa v naši vasi stane približno 600 tisočakov in traja skoraj leto dni.
Še en mesec kasneje je bila hiša pripravljena: komunikacije so bile nameščene in zagnane, dokončana je bila zaključna dela in nameščena je bila vodovodna napeljava. Manjkala so le še notranja vrata, ki pa smo jih zmontirali v samo mesecu dni. Edino pohištvo je vključevalo kuhinjo, hladilnik in posteljo – vse so dobili kot darila za vselitev od sorodnikov. A v hiši se je že dalo živeti in prihraniti pri najemu stanovanja.
Za refinanciranje svojih posojil sem moral registrirati hišo - sicer je banka ne bi vzela kot zavarovanje. Registracija traja več mesecev, vendar sem uspel prihraniti čas.
Po nasvetu prijateljev sem se obrnil na podjetje, ki zbira in pripravlja dokumentacijo. Dodelili so mi upravnika, ki je skrbel za prijavo hiše. Zanj sem izdal notarsko overjeno pooblastilo, da lahko v mojem imenu opravlja dejanja registracije. V pooblastilu je bilo zapisano, da lahko pooblaščenec samo evidentira (registrira) nepremičnine, nima pa pravice do njihove prodaje. Bil sem miren glede svoje lastnine.
35.000 R
Plačal sem zbiranje in obdelavo dokumentov
Vnaprej sem stopil v stik s podjetjem, menedžer pa mi je predlagal, da poskrbim za dekoracijo med gradnjo hiše. Točno to sem naredil.
Registracija je trajala 6 mesecev, nisem se poglabljal v papirologijo. V tem času me je upravnik nekajkrat poklical, da posodobim stanje. Brez mene je zahteval in izpolnil vse potrebne dokumente - prihranil sem čas in živce. Za storitve podjetja sem plačal 35.000 rubljev - celoten znesek po opravljeni registraciji. Prejel sem izpisek iz Rosreestra z naslovom hiše in mojim imenom ter ducat drugih dokumentov, ki jih je moral upravitelj izpolniti za registracijo.
Ob zaključku gradnje je bila hiša vknjižena.
Pri izdelavi poslovnega načrta sem izbral banke, ki so bile pripravljene vzeti mojo hišo v zavarovanje. Na spletnih straneh bank sem preveril trenutne obrestne mere za posojila zavarovana z nepremičnino in izbral banko z najnižjo obrestno mero.
Že sem komuniciral z bančnimi menedžerji, vendar sem vseeno poklical, da pojasnim seznam dokumentov. Teden dni kasneje sem zbral celoten paket dokumentov in se odpravil na banko izpolnit vlogo za posojilo.
Pred oddajo vloge je bil znesek dolga za vsa posojila 4 milijone - točno toliko sem zahteval. V moji kreditni zgodovini ni bilo niti ene zamude, vse tekoče posojilne obveznosti sem izpolnil pravočasno - teden dni kasneje sem prejel soglasje banke.
Ostalo je le še cenitev hiše in zemljišča ter oddaja poročila banki. Ocena je stala 18.000 rubljev in je trajala manj kot teden dni. V poročilu sta bila hiša in zemljišče ocenjena na 7,6 milijona rubljev. Banka je v soglasju navedla, da lahko izda največ 60% ocene - to je zadostovalo za zaprtje vseh posojil.
Tu pa so se začele težave: bančni oddelek za zavarovanja ni želel sprejeti neodvisne ocene z argumentom, da je trg podeželskih nepremičnin padel. Bančni strokovnjaki so hišo s parcelo ocenili na samo 5,6 milijona - 60% tega zneska je zadostovalo le za dve posojili od treh. Moji argumenti, gradbene pogodbe in pritožba na vodjo hipotekarnega oddelka s prošnjo za ponovno presojo ocene niso spremenili odločitve banke.
Nisem želel oddati vloge na drugo banko: ni bilo garancij za višjo vrednost zavarovanja, rok za odobritev pa se je že iztekel. Strinjal sem se s pogoji banke in refinanciral dva od treh posojil. Kljub temu, da je bila obrestna mera pri prvem posojilu višja, se mi je izkazalo, da se mi je bolj splačalo refinancirati drugo in tretje posojilo: imela sta večje stanje dolga in moral sem čim več prenesti na nižjo obrestno mero. .
Po refinanciranju mi je ostal kredit z najvišjo obrestno mero in dolg do prijateljev - v višini skoraj 1,5 mio.Želel sem znižati obrestno mero in čimprej odplačati dolg. Na internetu sem našel promocijo za refinanciranje po stopnji 10,99%. Promocija vam je omogočila refinanciranje posojila in prejem dodatnega denarja, vendar v znesku največ 1,5 milijona.Razumel sem, da predlog »od« lahko pomeni katero koli stopnjo, vendar sem vlogo vseeno izpolnil.
Preliminarno odobritev brez točnega tečaja sem prejel v eni uri preko SMS-a. Naslednji dan sem prinesel originalne dokumente, podpisal obrazec in pol ure kasneje je upravitelj rekel, da je bilo refinanciranje odobreno po najnižji stopnji - 10,99%. Zaprl sem drago posojilo in odplačal dolg prijateljem.
Od nakupa parcele do vselitve v hišo je minilo 2,5 leti, od tega sem se približno vsak četrti dan ukvarjal z birokracijo: analiziral bančne ponudbe, pošiljal vloge za kredit, zbiral dokumente, obiskoval bančne poslovalnice in drugo. Moj tvegan načrt je bil med potjo deležen prilagoditev, a na splošno je deloval. Porabil sem ogromno časa in živcev, da denarja niti ne omenjam.
82.000 R
Vsa posojila plačujem mesečno
Zdaj imam dve posojili: hipotekarno posojilo za 15 let po 13,5% in potrošniško posojilo za 5 let po 10,99%. Skupno mesečno plačilo je 82 tisoč rubljev. To je več kot plačilo hipoteke za dvosobno stanovanje na moskovski obvoznici. Močno smo morali zmanjšati izdatke za zabavo in pozabiti na počitniška potovanja. Toda v treh letih bom odplačal potrošniški kredit in bom lahko plačal več za zavarovanje.
In kar je najpomembneje, imamo svoj dom. Bilo je vredno vseh preizkušenj.
