Študenti, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki uporabljajo bazo znanja v svojem študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.
Objavljeno na http://www.allbest.ru/
Načrt
Uvod
1. Razvoj ocenjevalnih dejavnosti v Rusiji
1.1 Zgodovina ocenjevalnih dejavnosti
1.2 Sistem državne uredbe o ocenjevalnih dejavnostih
2. Ocena stroškov nepremičnin
2.1 Essence dragega pristopa ocenjevanja nepremičnin
2.2 Področje uporabe in omejitve metode stroškov
2.3 Stopnje metode ocenjevanja nepremičnin
2.4 Analiza polne redukcijske vrednosti nepremičnin
2.5 Določitev tržne vrednosti zemljišča
2.6 Določanje obrabe nepremičnin
2.7 Določitev skupne vrednosti nepremičnine in zemljišča
Zaključek
Seznam referenčnih virov
Vvzdrževanje
Do danes je vprašanje vrednotenja nepremičnin pomembno, ker Nepremičnine igrajo posebno vlogo v gospodarskem in družbeno-kulturnem življenju katere koli družbe, ki deluje kot bistveni gospodarski vir in igrajo vlogo prostorskega okolja, v katerem se izvaja vsaka človeška dejavnost. Nepremičnine je najpomembnejša sestavina nacionalnega bogastva vseh držav sveta. Ne glede na to, kako visoka raven industrijskega in intelektualnega razvoja države, je Zemlja povsod pomemben del nacionalnega bogastva, na splošno pa ima delež nepremičnin več kot 50% svetovnega bogastva.
Zato je razvoj nepremičninskega trga zelo pomemben tako za pravne kot posameznike, da bi oživili naložbene dejavnosti, da bi zadovoljili potrebe družbe in poslovnih subjektov v nepremičnine, za razvoj hipotekarnih posojil, in na koncu - za razvoj ekonomija.
Trenutno, ko se je pojavil regulativni okvir za nakup in prodajo nepremičninskih objektov, postane vse bolj potreba po določitvi vrednosti podjetij in nepremičninskih predmetov (vključno z zemljišči), z nakupom in prodajo premoženja, ki pridobi posojilo na Varnost nepremičnine, opredelitev davčne osnove, premoženjska zavarovanja, dodelitev deleža območij podjetij, reorganizacija, likvidacija, kot tudi uporaba pravic dedovanja in sodne kazni. Danes trg nepremičnin začne pridobivati \u200b\u200bcivilizirane oblike, se začne njena potrebna infrastruktura. Zato je pravilna opredelitev cene določene nepremičnine vse pomembnejša.
Trenutno je uporaba orodja za ocenjevanje nepremičnin v dnevnih dejavnostih podjetja zavestno potrebo.
Ustreznost teme je posledica dejstva, da se ocena nepremičnin uporablja pri sprejemanju takih strateško pomembnih nalog za podjetje, kot oblikovanje nepremičninskega kompleksa podjetja; Upravljanje kapitalizacije družbe; oblikovanje kreditne zgodovine podjetja; Oblikovanje novih proizvodov.
Poleg tega se mehanizmi za ocenjevanje nepremičnin aktivno uporabljajo v sedanjih dejavnostih podjetja: organizirati komercialno uporabo nepremičninskega kompleksa podjetja; Delo kreditnih programov; oblikovanje optimalne davčne politike podjetja; Organizacija sistema računovodstva, davčnega in upravljanja.
Cilj: Analiza strukture metode stroškov upoštevajte mehanizem za ocenjevanje nepremičnin.
Predmet dela je pristop ocene stroškov.
Predmet dela tečaja je regulativni akti, ki urejajo dejavnosti ocenjevanja.
1. R.aZVITIA Aktivnosti vrednotenja v Rusiji
1.1 Zgodovina dejavnosti vrednotenja
Ocena nepremičnin, kot element državne ekonomske politike, se je začela oblikovati v Rusiji sredi XVIII stoletja zaradi spremembe v socialno-ekonomskem sistemu. Prvič, nujno je bilo treba ustvariti fiskalni kataster, to je opise in ocene nepremičnin za davčne namene.
Oblikovanje sistema ocenjevanja nepremičnin za davčne namene se je zgodilo v Rusiji pod neposrednim vplivom podobnih del, ki so jih takrat izvedli v zahodnoevropskih državah. Tržni stroški ocenjevanja
Razlog za oblikovanje sistemov obdavčitve nepremičnin v večini držav je služil neenakomernosti davčne porazdelitve pri prehodu od obdavčitve vzglavnika do dohodka. Osnova takih sistemov je bila katastrala, ki vsebujejo materiale opisa in vrednotenja nepremičnin.
Z odpravo Serfdom leta 1861 so se v Rusiji pojavili predpogoji za katastrska dela, katerega sestavni del je bil ocena nepremičnin. Leta 1864 so "predpisi o institucijah ZEMSKY" predvidevali spremembo davčne osnove in delnega prehoda na obdavčitev premoženja državljanov Rusije. Za dopolnitev državnega proračuna je bil ohranjen sistem vzglavnika obdavčitve, za oblikovanje zdravila ZEMSKY pa so objekti obdavčitve postali "zemljišče, tovarne, rastline, industrijske in trgovinske ustanove in na splošno nepremičnine v okrožjih in mestih, kot kot potrdila za trgovino. " Znesek obdavčitve je bil določen z "donosom in vrednostjo obdavčljive lastnine". Do leta 1888 je bil davek na kup popolnoma preklican.
Sodobni pristopi k presoji, ki se gojijo v razvitih državah tržnega gospodarstva, praktično ponovi konceptualne določbe, ki temeljijo na ustvarjalcih statistike ruske ocenjevanja. Do začetka 20. stoletja, metodološki razvoj in organizacijski pristopi k ocenjevanju v Rusiji, ki so absorbirali napredne ideje in izkušnje razvitih držav tega časa, je bilo mogoče doseči v zadevah ocenjevanja nepremičnin izjemnih rezultatov, pogosto nimajo analogi na svetu. Analiza zgodovinskih dejstev omogoča sklepanje, da je bila prizadevanja svojih uglednih znanstvenikov z vidika metodologije in organizacije ocenjevanja nepremičnin ena izmed vodilnih držav.
Vrhunec ocenjevalnih dejavnosti v Rusiji je prišel v drugo polovico devetdesetih let prejšnjega stoletja, ko je Inštitut za gospodarski razvoj Svetovne banke za obnovo in razvoj začel pripraviti strokovne ocenjevalce.
Razvoj ocene v Ruski federaciji bi bilo nemogoče brez sistema priprave, preusposabljanja in naprednega usposabljanja ocenjevalcev. Eden od pomembnih dogodkov v fazi oblikovanja aktivnosti ocenjevanja v Rusiji je potekal leta 1993 s seminarji o ocenjevalnih dejavnostih, ki jih je organiziral Inštitut za gospodarski razvoj Svetovne banke. Označen zagon za razvoj izobraževanja v obsegu presoje je bil podan med oblikovanjem in razvojem zahtev za izdajo dovoljenj za dejavnosti cenilcev.
Ustvarili smo 58 strukturne regionalne enote, ki so združile 70 regij Rusije in sosednjih držav. Ta organizacija ustvarja Akademijo za ocenjevanje intelektualne lastnine, ki je bila pripravljena do 2000 15.000 ocenjevalcev. Ocena ruske družbe, je bilo treba začeti z oblikovanjem regulativnega okvira za rusko oceno premoženja.
Junija 1994 je bila sprejeta konferenca poročanja in volitev RHO: ROO, standarde poklicne dejavnosti na področju nepremičnin, kodeks poklicne etike članov ROO. Naslednji korak junija 1995 je bila registracija sistema standardizacije v državnem standardu Ruske federacije. V istem obdobju, skupaj z Odborom državnega premoženja Ruske federacije in Ruski Guild Realtors je sprejela določbo o licenciranju nepremičninskih dejavnosti v Ruski federaciji, v kateri je bila ocenjena dejavnost določena kot neodvisna vrsta dejavnosti in izhaja iz licenciranja nepremičnin.
Leta 1996 se je pojavila nova organizacija - Nacionalna kolegij ocenjevalcev (NPos), ki vključuje ocenjevalna podjetja. Od konca leta 1996 je poklic cenilca v Rusiji že imel uradni status. Ministrstvo za delo in socialni razvoj Ruske federacije z uredbo št. 11. novembra 1996 je odobrilo kvalifikacijo, značilnost post "Ocenjevalci", ki določa uradne dolžnosti in seznam regulativnih in metodoloških dokumentov in drugih informacij, ki jih Ocenjevalec bi moral vedeti.
Glavne uradne naloge ocenjevalca so vzpostavitev tržne vrednosti ali druge vrednosti objektov za državljanske pravice, preučevanje potreb ocenjevanja in vzpostavitev poslovnih stikov s strankami, ki se pripravi pisno poročilo o oceni, uporaba vseh znanih Metode ocenjevanja, ki ustvarjajo informacijsko bazo, ki je potrebna za poklicne dejavnosti. Zahteve glede kvalifikacij za to stališče so vzpostavljene: višje poklicno izobraževanje, dodatno izobraževanje in delovne izkušnje v profilu za vsaj eno leto.
1.2 Sistem državnega regulatorjaocenjevanje dejavnosti
Do danes, v Rusiji, dejavnosti cenilcev na zvezni ravni ureja ustrezni zvezni zakon od 29. julija 1998 št. 135 - FZ "o ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" (Dodatek).
Metodološka ocena se razvija, ki upošteva mednarodne izkušnje, pa tudi značilnosti razvoja gospodarstva in pravne ureditve v Rusiji.
Tam je bil enotni trg za ocenjevanje storitev. Trenutno v okviru enotnih zahtev, na podlagi zvezne licence, več kot 5.300 pravnih oseb in posameznih podjetnikov izvajajo po ocenah.
Sistem državne ureditve dejavnosti ocenjevanja, ki temelji na zveznem zakonu "o dejavnostih ocenjevanja v Ruski federaciji" in vključuje nadzor nad skladnostjo z ocenjevalci zahtev in pogojev, standardi vrednotenja in metodičnih priporočil, zahteve za oblikovanje strokovnjakov.
Razvita so samoregulativni ocenjevalci. Njihova interakcija je bila ustanovljena z Ministrstvom za premoženje Rusije v celotnem spektru razvoja trga vrednotenja.
Vendar pa je mogoče dodeliti pomanjkljivosti, ki so neločljivo povezani z današnjo prakso na področju ocenjevanja premoženja Rusije:
1. odsotnost metodološke osnove;
2. Neupoštevanje tuje metodologije tržnim odnosom v Rusiji;
3. Razlike strank upraviteljem - ocenjevalcem, ki sodelujejo pri praksi te dejavnosti;
4. odsotnost zadostnega števila visoko usposobljenih strokovnjakov - ocenjevalcev v regijah;
5. Pomanjkanje praktičnih izkušenj o ocenjevalnem delu v podjetjih;
6. Pomanjkanje enotnih standardov vrednotenja.
2. Z.ocenjevalni pristop takojšnje nepremičnine
2. 1 Essence je preživelpristop za ocenjevanje WOW.
Stroškovni pristop je pristop k ocenjevanju nepremičnin, ki temelji na dejstvu, da kupec ne bi smel plačati za predmet več kot njegovo gradnjo ponovitev sedanjih cen za zemljišča, gradbenih materialov in dela. Tak pristop k določanju stroškov se popolnoma utemelji, ko gre za nove ali relativno nove stavbe.
Večina strokovnjakov priznava, da je metoda stroškov uporabna za preverjanje ocenjenih stroškov, vendar se zanašajo na to je zelo redko.
S tem pristopom se ocenjeni stroški nepremičninskega objekta določijo kot razlika med vrednostjo njihove polne razmnoževanja ali popolne zamenjave in količine obrabe ter vrednost zemljišča; Lahko se določi s formulo:
TN \u003d PSV - in + CZ, ali TN \u003d PSZ - in + CZ,
kjer je KN strošek nepremičnin na stroškovni metodi;
PSV je skupni strošek popolne reprodukcije ocenjenega premoženja;
PSZ je celoten strošek zamenjave ocenjene lastnine;
In - stroški obrabe ocenjene lastnine;
CZ je strošek zemljišča.
Poleg tega, pod skupnimi stroški razmnoževanja (PSV), stroški izgradnje natančne kopije stavbe v tekočih cenah in z uporabo istih materialov, gradbenih standardov, oblikovanja in z enako kakovostjo kakovosti, vključno z vsemi pomanjkljivostmi, ki so del ocenjenega predmeta .
Skupni stroški zamenjave (PSZ) so stroški gradnje po tekočih cenah z enakovredno pripomoček z objektom ocenjevanja, vendar zgrajena iz novih materialov in v skladu s sodobnimi standardi, oblikovanjem in postavitvijo. Na podlagi dejstva, da razumni kupec ne bo plačal več za obstoječo stavbo kot za izgradnjo novih standardnih standardov, ob upoštevanju tveganja in časa gradnje, potem lahko domnevamo, da je PSZ najvišja meja mejne meje.
2 .2 Področje uporabe in omejevanje metode stroškov
Optimalen obseg uporabe stroškovnega pristopa k oceni nepremičnin, ki daje največ objektivnih rezultatov, je:
Določitev tržne vrednosti novih ali relativno novih stavb, ki imajo rahlo obrabo in ustrezajo najučinkovitejši uporabi spletnega mesta;
Določitev tržne vrednosti starih nepremičninskih predmetov v prisotnosti zanesljivih informacij za izračun obrabe;
Določitev tržne vrednosti gradbenih projektov, ki določa tržno vrednost predmetov posebnih namen;
Določitev tržne vrednosti objektov, s katerimi se redko zaključijo tržne transakcije;
Določanje tržne vrednosti nepremičninskih predmetov, ki niso merljivi z metodami prihodkovnega pristopa.
Rezultati stroškovnega pristopa se lahko posredno uporabljajo v postopku ocenjevanja objekta z drugimi metodami, na primer, če ni potrebnih tržnih podatkov, se lahko velikost spremembe za primerjalni pristop opredeli kot strošek rekreacije želena značilnost. Pristop stroškov zahteva, da se zemljišča in zgradbe ocenjujejo ločeno, kar omogoča ločevanje elementov, ki niso predmet zavarovanja pri ocenjevanju za zavarovalne namene.
Pristop stroškov je zelo pomemben za sprejemanje odločitev o ekonomski izvedljivosti izgradnje napadov ali obnove stavbe. Za to se ocenjeni stroški primerjajo s pričakovano rastjo dohodka ali možne cene prodaje nadgrajenega stavbe.
Pristop stroškov se uporablja za določanje optimalnega števila stavb, ki odpravlja neupravičeno redundanco.
Ocenjeni stroški gradnje je glavni element študije izvedljivosti investicijskih odločitev, ki so na voljo načrti rabe zemljišč.
Pristop stroškov je neprimeren za uporabo, če je stavba stara, ali predstavlja najučinkovitejšo vrsto uporabe mesta kot nerešene. V tem primeru je ocenjevalec težko zanesljivo oceniti fizično, funkcionalno in zunanjo obrabo staranja.
Pristop stroškov je težko uporabiti, če so podatki popolnoma odsotni ali nehomogeni podatki za oceno podjetniških dobičkov.
Če se ocena nepremičninskih predmetov izvede, da bi vlagala, je uporabnost stroškovnega pristopa zapletena zaradi dejstva, da ne upošteva začasne razlika pri pridobivanju zakonodajne obnovitvene stavbe.
Pristop stroškov ne bo zagotovil potrebne zanesljivosti rezultata, če se vmesni izračuni ne potrjujejo s tržnimi podatki.
Pristop stroškov daje rezultat vrednosti nepremičnine z brezpogojno lastništvom. Zato je treba oceniti nepremičnino, na katero se razdelijo druge delne lastninske pravice, je treba ustrezno prilagoditi. Ocenjevalec prilagodi posebne lastninske pravice, ki je predmet presoje, kot tudi dodatne stroške, ki izhajajo iz preprostih prostorov.
Uporaba metode stroškov je potrebna, kadar: \\ t
Analiza nove gradnje;
Določanje uporabe zemljišč;
Rekonstrukcija stavb;
Vrednotenje za davčne namene;
Ocena zavarovanja;
Ocena učinkov naravnih nesreč;
Ocena posebnih stavb in objektov.
V pogojih prehoda na tržne razmere je metoda stroškov bolj zaželena v primerjavi z drugimi, saj uporaba drugih metod zahteva obsežne tržne informacije, ki je odsoten zaradi nerazvitoga trga. Vendar pa je treba vedno zapomniti, da so stroški gradnje le osnova tržne vrednosti in najpogosteje prihajajo ali več ali manj.
Slabosti stroškovne ocene nepremičnin
Pomanjkljivosti metode stroškov bi morale vsebovati naslednje: \\ t
Ne odraža stroškov predvidenega dohodka, ki določa za nepremičnine, dohodek;
Velike težave in negotovosti z izračunom obrabe, zlasti če je stavba več kot 10 let.;
Ne upošteva možnosti uporabe možnosti najboljše in najučinkoviteje rabe spletnega mesta;
Težko je izvajati za ocenjevanje stavb z edinstvenimi arhitekturnimi in estetskimi značilnostmi, ki imajo zgodovinsko vrednost, pa tudi stavbe s prekomerno fizično, funkcionalno in zunanjo obrabo.
2 .3 Stopnje metode Ocene nepremičnin
1. pregled premoženja in seznanjanje z vsemi razpoložljivimi dokumentacijami;
2. Določitev celotnih stroškov razmnoževanja ali zamenjave;
3. Izračun vseh vrst obrabe: fizična, funkcionalna, zunanja;
4. Določanje popolne obrabe PSV (PSZ), da se doseže vrednost stavb in struktur;
5. Izračun vrednosti zemljišča in dela na njenem izboljšanju; Če je najava najava, se upoštevajo stroški zakupnih pravic;
6. Skupna ocena premoženja s povzetkom vrednosti zemljišča, vrednost stavb in struktur ter stroški dela na področju izboljšanja območja.
Ocena objekta z metodo stroškov je lahko zanesljiva le do te mere, da se stroški strukture bistveno določijo. Natančnost take ocene je v celoti odvisna od natančnosti določanja velikosti obrabe in realnosti določanja primerjalne vrednosti zemlje. Dobro obveščen kupec ne bo plačal nepremičnin več kot znesek, za katerega lahko pridobi točno isti predmet, pod pogojem, da je plačilo opravljeno na čas.
2 .4 Analiza celotne nadomestne vrednosti nepremičnin
V teoretičnem načrtu, v okviru skupnih stroškov za zmanjšanje stroškov stavb, je ocena stroškov razumljena, stroški izgradnje kopije ocenjene stavbe na dan ocene.
Ocena polnega zmanjšanja stroškov stavbe na dan ocenjevanja se lahko izvede po stroških razmnoževanja ali na stroške zamenjave. Izbira vrste nadomestne vrednosti za določeno ocenjeno stavbo mora biti jasno razložena v poročilu, da bi se izognili napačni razlagi rezultata.
Popoln stroški za zmanjšanje stavb vključuje neposredne in posredne stroške stavbe, kot tudi poslovni dohodek.
Neposredni stroški - stroški, ki so neposredno povezani z gradnjo, in v splošnem primeru vključujejo: \\ t
Stroški gradbenih materialov, izdelkov in opreme;
Stroški delovanja gradbenih strojev in mehanizmov;
Glavne plače gradbenih delavcev;
Stroški začasnih stavb, struktur in inženirskih omrežij;
Dobiček in nadzemni izvajalec.
Posredni stroški - stroški, povezani, vendar ne-sorodniki neposredno na gradnjo. Posredni stroški običajno vključujejo:
Stroški priprave gradbenega območja;
Stroški za oblikovanje in raziskovalno delo;
Drugi stroški in delo;
Druge vrste posrednih stroškov.
Podjetniški dohodek je del tržne vrednosti stavbe, ki predstavlja znesek podjetniških dobičkov, ki izhajajo iz gradbenega dela, ki nadomešča tveganja, ki izhajajo iz tega in se izvaja pri spreminjanju lastnika. Podjetniški prihodki (dejansko izvedeni) določajo, kako razlika med prodajno ceno ali tržno vrednostjo predmeta in splošnih stroškov.
Podjetniški dohodek je sestavni del tržne vrednosti stavb, ki so del premoženja. Običajno je za izračun podjetniškega dohodka, ki temelji na analizi tržnih transakcij s podobnimi predmeti, se določi določen regulativni delež podjetniškega dohodka, ki se določi, odvisno od začetne podlage, ki ga je uporabil ocenjevalca, mogoče vzpostaviti na različne kazalnike stroškov. Tako je lahko osnova za izračun:
Neposredni stroški;
Znesek neposrednih in posrednih stroškov;
Skupni znesek neposrednih, posrednih stroškov in stroškov parcele;
Stroške zaključenega projekta.
Obstaja več načinov za določitev nadomestne vrednosti lastnosti nepremičnine:
Ocenjena metoda za izračun stroškov nepremičnin. To je zbirka ocen za predmet nepremičnin, kot da je bil ponovno zgrajen. Časovna metoda izračuna, vendar se lahko olajša, če shranite stare ocene na predmet.
Način ocenjevanja indeksa ocenjevanja je določiti rehabilitacijsko vrednost ocenjenega objekta z množenjem knjigovodske vrednosti na ustrezen indeks v skladu s predpisi o postopku za prevrednotenje osnovnih sredstev (sredstev) podjetij in organizacij, ki jih odobri Uredba o tem \\ t Vlada Ruske federacije 25. novembra 1993 št. 1233. Indeksi za prevrednotenje glavnih sredstev odobri Odbor za državno statistiko Ruske federacije in se občasno objavlja v tisku.
Metoda primerjalne enote, v kateri prilagojena vrednost posestva, izbrana za izračun, pomnožena s številom enot ocenjenega predmeta. 1 m 2 m 2, 1 m 3, 1 parkirno mesto, itd, v primeru, da strokovnjak za ocenjevalca ne more najti novo zgrajenega primerljivega objekta, je mogoče uporabiti razvoj centralnega raziskovalnega inštituta za ekonomsko in gradbeno upravljanje, Kar zadeva posebne kazalnike stroške potrošniške enote gradbenih proizvodov v skladu z značilnimi tipi stavb in struktur v osnovnih, sedanjih in napovedanih ravneh cen na podlagi četrtletnih cen za vire. To je najlažji način za ocenjevanje nepremičninskega predmeta, ki ga lahko vedno uporabljajo ocenjevalci.
Metoda elementa. To je določitev posebne vrednosti merske enote objekta, ki temelji na stroških elementov (stroške materiala in opreme, režijski stroški, stroški dela, itd)
Ocena vrednosti zemljišča. Regulativna in tržna vrednost zemljišča se razlikujejo. Ocenjevalec se nanaša predvsem na regulativno ceno zemlje, vendar s trgom, ki nastane, nenazadnje pod vplivom ponudbe in povpraševanja. Pri ocenjevanju tržne vrednosti zemljišča je treba določiti sestavo pravic do nje. Zasebna lastnina se pripozna samo za spletna mesta z naslednjimi pogoji uporabe:
individualna (stanovanjska) konstrukcija;
kmečka gospodarstvo;
osebno hčerinsko družbo, hortikulturno ali deželno gospodinjstvo;
privatizirana območja v okviru podjetij
Za oceno tržne vrednosti zemljišča morate imeti naslednje informacije:
Naslov lastnine in registracije podatkov o zemljiščih;
Fizične značilnosti lokacije (topografija, inženirske in geološke, hidrogeološke značilnosti lokacije, parametri okolja itd.);
Podatke o razmerju območja z okoljem;
Gospodarski dejavniki, ki označujejo parcelo (na primer naravo gospodarskega razvoja območja itd.).
Ocena tržne vrednosti parcel se izvaja z naslednjimi osnovnimi metodami: \\ t
* Metoda ostankov tehnologije za zemljo;
* z metodo tehtanega povprečnega koeficienta kapitalizacije;
* metoda, ki primerja prodajo;
* s particioniranjem;
* Postopek kapitalizacije;
* Gross ledvični multiplikator.
Danes, v večini primerov objekt ocenjevanja ni absolutna (popolna) lastništvo zemljišč zemljišča, ampak le pravica do uporabe dolgoročnega najema. V skladu s tem je tržni izraz te ocenjene pravice ni več tržni (prodajna) vrednost zemljišča, temveč tržna vrednost pravice do dolgoročnega najema.
Ocena vrednosti stavb in objektov
Precej, preden nadaljuje z oceno vrednosti stavb in objektov, se ocenjevalec ne bi seznanil s tehnično dokumentacijo, ampak tudi za pregled stavb in struktur. To bo omogočilo, da pripravi podroben opis predmeta ocenjevanja, kjer bodo določene značilnosti zunanjih in notranjih struktur, inženirskih sistemov.
Ocena nadomestnih stroškov ali nadomestnih stroškov se izvede: \\ t
* s primerjalno enoto metodo (stroški gradbenih stroškov se razvijajo, pomnoženi na območje ali obseg ocenjevanja predmeta, ki se ocenjujejo, spremembe so podane značilnosti ocenjenega predmeta);
* z metodo elementarnega izračuna (razčlenitev stavbe na posamezne komponente in izračun stroškov, potrebnih za namestitev določene komponente v stavbi v gradnji na datum vrednotenja);
* Ocena indeksa (bilančna vrednost objekta se pomnoži z ustreznim indeksom za prevrednotenje osnovnih sredstev).
Določanje gospodinjstva in objektov
Po določitvi celotnih stroškov predelave ali zamenjave pridobljene vrednosti se obraba odšteje za izračun preostale vrednosti objekta. Koncept "obrabe", ki ga uporabljajo ocenjevalci, in koncept "obrabe", ki ga uporabljajo računovodje, se razlikujejo drug od drugega.
Izraz "obraba" v teoriji vrednotenja se razume kot izguba objektivnosti objekta, in posledično njegove stroške iz različnih razlogov, zaradi fizičnega uničenja, funkcionalne in zunanje zastarelosti, in ne le zaradi časovnega faktorja . Ta izraz v drugem pomenu se uporablja pri računovodstvu, kjer je pod obrabo mehanizem prenosa stroškov na stroške proizvodnje v celotnem regulativnem življenju predmeta.
Fizična obraba je zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi svojih elementov začetnih lastnosti.
Funkcionalna obraba je zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi izgube sposobnosti, ki se uporablja v skladu z njenim neposrednim predvidenim namenom.
Zunanja obraba povzroča spremembe v zvezi z ocenjenim predmetom dejavnikov: "Staranje" okolja, spremembe okoljskih razmer, sprememba tržnih razmer, spreminjanje finančnih in zakonodajnih pogojev, in tako naprej.
V praksi obstaja več metod za določanje obrabe stavb in struktur:
metoda življenja;
metoda particioniranje;
2.5 Opredelitev tržnih stroškovzemljišča
Izračun tržne vrednosti zemljišča, na katerem se nahaja nepremičnina, se izvede, da se določi davčna osnova za to zemljišče, da bi ugotovila znesek odškodnine pri odtujitvi zemlje v primeru odločitve o Odprava premoženja nepremičnin za namene nove gradnje, pri določanju najemnine za zemljišča. V Ruski federaciji se pristojbina Zemlje trenutno vzpostavlja na podlagi donosa CE na mestnih, kmetijskih in drugih deželah.
Za določitev tržne vrednosti zemljišča se uporabljajo naslednje informacije: \\ t
a) naslov lastnine in podatke o registraciji na zemlji zemljišča;
b) fizične značilnosti območja;
c) podatke o razmerju odseka z okolico;
d) gospodarski dejavniki, ki označujejo parcelo;
e) Okoljski dejavniki.
Viri teh informacij so lahko:
* Urban, Odbori okrožja in vasi in organov, ki registrirajo transakcije z zemljišči iz zemljišč;
* Nepremičninska podjetja, specializirana za obravnava zemljišč zemljišč;
* hipotekarne kreditne organizacije;
* Ocenjena podjetja;
* Periodično tiskanje;
* Drugi viri.
V praksi dejavnosti vrednotenja se uporabljajo pet glavnih metod za ocenjevanje tržne vrednosti zemljišč zemljišč:
1) Primerjave prodaje;
2) korelacija (prenos) vrednosti;
3) kapitalizacija najemnine;
4) Tehnike salda Zemlje;
5) Razvoj zemljišča.
Metoda primerjave prodaje Sestavljen je v primerjavi s podatki o podobnih prostih prostorih, ki se prodajajo v zadnjem času in o spremembi prodajne cene. Hkrati je treba upoštevati, da so cene zemljiških parcel, objavljenih v periodičnem tisku - to je običajno tako imenovane cene prodajalca (tj. Precenjene), medtem ko so za primerjavo potrebne dejanske transakcijske cene (običajno so običajno 8-12% je objavljenih spodaj).
Primerjava ocenjene parcele z analogi izvedemo z: \\ t
a) elemente primerjave;
b) Primerjalne enote.
Glavni elementi primerjave so: pogoji financiranja transakcije, prodajne pogoje, prodajni čas, lokacija, fizikalne lastnosti, značilnosti dohodka, pridobljenega iz zemljišča.
Če se pogoji za financiranje prodaje in prodaje zemljišča razlikujejo od običajnega (na primer, za nakup dela 100% - kredit, ali pogojev financiranja transakcije vključujejo velike zneske plačilnih odstotkov), potem morajo take transakcije skrbno analizirati in sprejeti ustrezne spremembe cene. Podobno se je treba približati pogojem prodaje sami - v okoliščinah, ki jih je kupec in prodajalec vodil v času transakcije.
Prejemanje zanesljivih podatkov o prodajnih pogojih je težka naloga. Druga težava je določiti obseg sprememb nekaterih razlik v prodaji.
Prodajni čas. - Eden od glavnih elementov primerjave primerljive prodaje. Da bi popravki cen za primerljive transakcije, je treba vedeti gibanja cen na kopenskem trgu, t.j. Spreminjanje cen zemljišč skozi čas. V ruskih razmerah obstaja letni sezonski trend povišanja cen za zemljišča zemljišč, pomembna sezonska nihanja cen na njih so registrirani: v pomladnih cenah naraščajo, pozimi - padec. Moskva regija, na primer, sezonske nihanja na nekaterih področjih dosežejo 15-20%.
Pri analizi razmerja ponudbe in ponudbe na kopenskem trgu lahko identificiramo trende cen prodajalcev in cen kupcev. Opozoriti je treba, da lahko sprejetje enega ali drugega zakona ali vladne resolucije pomembno vpliva na razmere na kopenskem trgu, \\ t
Fizične lastnosti so lahko tipa tal, dimenzij in konfiguracije spletnega mesta, reliefne, hidrogeološke parametre itd.
Cena spletnega mesta ima določen vpliv stopnjo dejavnosti trga zemljišč. Tako je dejavnost trga zemljišč v 30-kilometrskem območju moskovske regije višja od ozemelj, izbrisanih iz Moskve; Treba je sprejeti spremembo in na ta element primerjave prodaje.
Pri ocenjevanju zemljišča odnos (prenos)izračun algoritem se zmanjša na delitev skupne cene prodaje predmetov - nepremičninski analogi PA dva komponenta - cena stavbe (strukture) in cena zemljišča. Prvotno je ocenil regenerativne stroške, ob upoštevanju obrabe stavbe in drugih objektov, ki se nahajajo na tem področju; Po izračunu tega stroja, od skupne cene kompleksa nepremičnin, se pridobi tržna vrednost zemljišča. Na podlagi korelacije po analogih vrednosti zemljišča s stroški izboljšav (stavb in objektov) se vzpostavijo tipične razmerja med sestavnimi deli objekta premoženja, ki se uporabljajo za določitev tržne vrednosti ocenjene zemlje parcele.
Določanje vrednosti zemljišča metoda kapitalizacije Najem zemljišč je izkoristiti čistega dohodek, ki jih prejmejo plačila najema. Uporaba te tehnike v ruskih razmerah je možna na strokovni osnovi, saj so primerljive plačila najema in kapitalizacije predpisi trenutno težko najti v številnih regijah zaradi pomanjkanja ali pomanjkanja zanesljivih informacij o najemnem trgu zemljišč.
Tehnika metoda ostanek Za Zemljo je tržna vrednost nepremičninskega kompleksa prvotno ocenjena, nato pa se od njega odštejejo stroški objekta in druge izboljšave, dobljeni rezultat pa se sprejme enako tržni vrednosti zemljišča.
Metoda razvoja (razvoj)zemljišče se uporablja, če je potrebno določiti stroške parcele, ki so primerne za ločene posamezne dele z njihovo nadaljnjo prodajo. Ta metoda temelji na tehniki ocenjevanja investicijskega projekta in prevzame naslednje dejavnosti algoritma:
1. Določanje velikosti in števila posameznih mest.
2. Izračun vrednosti razvitih razdelkov po metodi primerljive prodaje.
3. Opredelitev stroškov z razdelitvijo njih pravočasno za obvladovanje in prodajo posameznih zemljišč.
4. Izračun vrednosti denarnega toka z odštevanjem vseh stroškov za razvoj oddelkov iz vrednosti skupnih prihodkov od njihove prodaje.
5. Določitev diskontne stopnje.
6. Diskontiranje denarnega toka, ob upoštevanju časa razvoja in prodaje vseh posameznih zemljišč.
Pri določanju velikosti posameznih območij se na primer za stanovanjske stavbe, fizične, pravne in gospodarske dejavnike, ki vplivajo na sprejetje tega sklepa, upoštevajo.
V praksi ocenjevalnih dejavnosti obstajajo pogosto primeri, ko se velikost zemljinskih parcel določa na podlagi gospodarskih možnosti potencialnih vlagateljev. Dimenzije posameznih zemljišč za državo gradnjo se običajno gibljejo od 6 do 20 hektarjev. Zemljiške ploskev 12 hektarjev je v največjem povpraševanju na trgu. Torej, celotno območje je razdeljeno na posamezne oddelke 12 hektarjev.
Območja zemljišč se imenujejo podzemne inženirske komunikacije, ceste, elektrika, plin in stanovanjske stavbe na posameznih projektih.
Izračun vrednosti razvitih razdelkov se izvede z metodo primerjalne analize prodaje primerljivih raznolikih območij.
Stroški za razvoj in prodajo zemljišč vključujejo številne izdatke za kliring, postavitev in označevanje spletnega mesta, gradnjo dostopnih cest, inženirskih komunikacij, kot tudi nad glavo o vzdrževanju vodstvenega osebja, varnosti itd. V stroških so Vključen je tudi v poslovni dobiček, ki bo pridobil investitor (razvijalec) v primeru uspešnega izvajanja projekta.
Velikost skupnih prihodkov od prodaje je opredeljena kot proizvod vrednosti posameznih razvitih razdelkov na njihovem številu.
Razpored razvoja in prodaje parcel je zgrajen z napovedovanjem obdobja razvoja in prodaje zemljišč.
Diskontna stopnja, ki se uporablja za diskontni denarni tok, bi morala odražati obstoječe trende v učinkovitosti naložb, ki se razvijajo na tem trgu razvitih zemljišč.
2.6 Določanje obrabe nepremičnin
Nositi je zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi različnih razlogov. Koncept "obrabe", ki se uporablja v dejavnostih vrednotenja, je treba razlikovati od pojma "amortizacije", ki se uporablja pri računovodstvu. Amortizacija v računovodstvu je proces distribucije začetnih stroškov, povezanih s pridobitvijo predmeta za celotno življenjsko dobo, ne da bi določili tekoče stroške. Pri ocenjevanju dejavnosti se obraba šteje za glavni dejavnik za določitev sedanjih stroškov brez sklicevanja na njene začetne stroške.
S stroškovno pristopom se obraba uporabi za upoštevanje razlik in značilnosti novega predmeta in posebnega ocenjenega nepremičninskega predmeta. Računovodstvo obrabe objekta je nekakšna prilagoditev stroškov novo reproducirane stavbe (opredeljena z uporabo stroškovnega pristopa), da se določi trenutna vrednost ocenjenega objekta,
Obstajajo tri vrste obrabe: fizična, funkcionalna in zunanja (ali ekonomska).
Fizična obraba odraža spremembe v fizikalnih lastnostih nepremičninskega predmeta skozi čas (na primer napake strukturnih elementov). Fizična oblačila je dve vrsti: prva se pojavi pod vplivom operativnih dejavnikov, drugi - pod vplivom naravnih in naravnih dejavnikov. Fizična obraba se upošteva v normah amortizacije.
Obstajajo štiri osnovne metode za izračun fizične obrabe stavb: strokovnjak, vrednost, regulativni (ali računovodstvo) in metoda za izračun življenjske dobe stavbe. Odstotek fizične obrabe, na primer, stanovanjski objekt, ocenjen s strani strokovne metode, se določi na podlagi "pravil za ocenjevanje fizične obrabe stanovanjskih stavb VSN-53-86" Gosgradarstry ".
Roki za storitev stavb kot celote so odvisni od trajnosti njegovih komponent.
Fizična obraba elementov stavbe (Fike) se izračuna s formulo:
kjer je OKVE delež strukturnega elementa;
Piche je odstotek obrabe strukturnega elementa.
Opozoriti je treba, da je v praksi ocenjevalnih dejavnosti, fizične obrabe za enkratno uporabo in neizporen.
Fizična oblačila za enkratno uporabo kaže, da so stroški vzdrževanja manjši od vrednosti stroškov objekta.
Fizična obraba se šteje za nepremoženjsko, ko so stroški popravka napake boljši od stroškov, ki bodo dodani na predmet. Vsako pomanjkanje predmeta, načeloma, je mogoče popraviti, vendar stroški popravka ne smejo presegati ocenjene koristi.
Da bi ugotovili nerazumno fizično obrabo, so elementi stavbe razdeljeni na dve kategoriji: dolgoročni in osvetljeni.
Nosite dolgoročne elemente, kot so temelje, stene, prekrivanja itd.
Za izračun fizične obrabe dolgoročnih elementov lahko uporabite tudi način določanja stroškov razmnoževanja elementov stavbe (ali vrednostne metode).
V bolj natančni popravljeni vrednosti metode izračuna fizične obrabe je odstotek obrabe gradbenih elementov opredeljen kot tehtana vrednost.
Kategorije visokih elementov stavbe vključujejo elemente, katerih življenjska doba je krajša od ocenjenega življenja v gospodarstvu stavbe. To je streha, dekorativna konča, barvanje ave., t.j. elemente, ki jih je mogoče popraviti (obnovite) s trenutnimi popravili.
Regulativna (ali računovodja) Metoda za določanje fizične obrabe stavb vključuje uporabo trenutno "enotnih držav amortizacije na celotno obnovo osnovnih sredstev v Ruski federaciji", ki ga je odobrila rešitev Sveta ministrov ZSSR z dne 22. oktobra, \\ t 1990 št. 1072.
Funkcionalna zastarelost (ali funkcionalna obraba predmeta) je, da objekt preneha izpolnjevati sodobne standarde z vidika njene funkcionalne koristnosti. Ta vrsta obrabe (ki se na primer lahko manifestira v zastareli arhitekturi, načrtovanju, gradbeništvu itd.), Je predvsem vpliv znanstvenega in tehnološkega napredka na področju arhitekture in gradnje. Funkcionalna obraba v domači praksi se imenuje moralno obrabo in tudi fizično obrabo, morda\u003e z mejo in nepovezanimi.
Funkcionalna obraba za enkratno uporabo lahko pripišemo obnovi vgrajenih omar, vodnih in plinov metrov, tehnične opreme, talnih oblog itd. Merilo obrabe, z vidika odlagališča, je primerjava vrednosti stroškov popravila z dodatno vrednostjo stroškov. Če dodatno prejeta vrednost presega stroške predelave, je funkcionalna obraba odstranljiva. Velikost funkcionalne obrabe za enkratno uporabo je opredeljena kot razlika med potencialnimi stroški stavbe v času njegove ocene s posodobljenimi elementi in njeno vrednostjo na isti dan brez posodobljenih elementov.
Zmanjšanje stroškov stavbe zaradi dejavnikov, povezanih s presežkom, in pomanjkljivostjo kakovostnih značilnosti stavbe. Na primer, v najemu stanovanjskega trga nepremičnin, dvosobno stanovanja v veliko povpraševanje v primerjavi z eno sobo. Velikost funkcionalne obrabe s smrtnim izidom je izračunana kot količina izgub od najemnine pri zajemanju teh apartmajev, pomnožene s pomočjo najema multiplikatorja (rating prodajna cena nepremičnine za potencialno najemnino za IT), značilno za to vrsto apartmaja. Tako je obseg funkcijske obrabe s smrtnim izidom določena z izkoriščanjem izgub najema.
Zunanja obraba ali zunanja obraba je zmanjšanje stroškov stavbe zaradi negativne spremembe v svojem zunanjem okolju, zaradi gospodarskih, političnih ali drugih dejavnikov. Vzroki zunanje obrabe so: splošni padec območja, na katerem se nahaja objekt; Ukrepi vlade ali lokalne uprave na področju obdavčevanja, zavarovanja; Druge spremembe na trgu dela, rekreacija, izobraževanje itd.
Pomemben dejavnik, ki vpliva na obseg zunanje obrabe, je ekološki sestavni del lokacije predmeta: neposredna bližina "nizko privlačnih" naravnih ali umetnih predmetov - močvirje, kanalizacije, bencinske črpalke, železniške postaje, industrijska podjetja, itd.
Če je fizična in do neke mere, se lahko funkcionalna obraba izloči z rekonstrukcijo ali posodobitvijo stavbe, nato v večini primerov nosite zunanji vpliv.
Metoda merjenja obrabe zunanjega vpliva je analiza seznanjene prodaje (ko se na trgu nepremičnin prodamo dva primerljiva objekta, od katerih ima eden znakov zunanje obrabe, zunanji vpliv, drugi - ne). Razlika v cenah nam omogoča, da zaključimo vrednost zunanjega vpliva ocenjenega objekta.
Drug način za merjenje zunanjega vpliva je primerjava prihodkov od najemnin dveh predmetov, podobnih ocenjenega, od katerih je eden predmet negativnega vpliva. Kapitalizacija izgube dohodka iz primerjave teh dveh predmetov bo značilna vrednost zunanje obrabe.
2.7 Določitev skupne vrednosti nepremičnine in zemljišča
V zadnji fazi se dragi pristop določi z želeno skupno vrednostjo, tako da se vrednost nepremičninskega predmeta brez obrabe, pridobljene na prejšnji stopnji, in stroške zemljišča, pridobljene na prvi stopnji, izvajanje stroškov pristop.
Z.akcija
Zaradi študije, opravljene v tečaju, se lahko pripravijo naslednji sklepi, ki:
Nepremičnine so najbolj temeljni, trdni produkt iz vseh obstoječih, ne morejo biti ugrabljeni, izgubili ali zlomili. Druga stvar je, da lahko izgubite lastno nepremičnine pred vašo željo. Nepremičnine je eden redkih izdelkov, katerih stroški se lahko sčasoma povečajo. Zelo pomembna značilnost nepremičnin je potreba po stalnem upravljanju.
Metode ocenjevanja Pomoč za upravljanje najbolj domišljijskega upravljanega z nepremičninami, ta novi vir, ki ga podjetja in državljani na voljo.
Stroški metode stroškov temeljijo na oceni, ki temelji na določitvi njegove vrednosti kot strukture. Izračun tega stroška je sestavljen iz: stroške stavbe (stroški nadgradnje ali obnovitve) minus predvidena ali uveljavljena fizična in moralna oblačila ter vrednost zemljišča.
Za obrabo je značilno zmanjšanje koristnosti nepremičninskega predmeta, njegovo privlačnost potrošnikov z vidika potencialnega vlagatelja in je izraženo pri zmanjševanju stroškov pod vplivom različnih dejavnikov skozi čas. Odvisno od razlogov za depreciacijo nepremičnine se razlikujejo naslednje vrste obrabe: fizično; delujoč; Zunanji.
Ocena nepremičnin je opredeliti njegovo domnevno tržno vrednost. Zanesljivost take predpostavke je v celoti odvisna od tega, kako je razlog, da je celovit in strokovni posebni ocenjevalec opravil postopek ocenjevanja.
Odskript literarni viri
1. Zvezni zakon št. 135-FZ z dne 29. julija 1998 "O presoji v Ruski federaciji".
1. Goremikhkin V.A. Ekonomija nepremičnin. M.: "Marketing", 2002. - 804c.
2. orlov s.v., Tsapkin yu.a. Tržna ocena premoženja mesta. - M.: UNI-DANA, 2002. - 240 s.
3. rakhman i.a. Razvoj trga nepremičnin v Rusiji: teorija, težave, praksa. - M.: Gospodarstvo, 2000. - 294 str.
4. TARASEVICH E.I. Vrednotenje nepremičnin. St. Petersburg: SPSSTU, 1997.
5. Upravljanje portfelja nepremičnin / na. iz angleščine Ed. S.p. Belyaeva. - M.: Pravo in pravo, enotnost, 1998. - 391 str.
6. Ekonomija in finance nepremičnin. / Ed. Yu.v. Pashasa. SPB: Publisher St. Univerza, 1999.
Objavljeno na Allbest.ru.
...Značilnosti glavnih vrst dejavnosti ocenjevanja, njihove gospodarske vsebine in metode državne uredbe. Določitev metod za izračun tržne vrednosti nepremičnin kot del prihodkovnega pristopa. Ocena vrednosti zemljišča.
izpit, dodan 10.10.2014
Postopek licenciranja in pogojev za izdajo dovoljenj za ocenjevanje dejavnosti. Glavne funkcije denarne enote. Glavne metode za ocenjevanje stroškov nepremičnin na podlagi stroškovnega pristopa. Značilnosti nepremičninskega trga Khabarovskega ozemlja.
izpit, dodan 25.02.2009
Mednarodni standardi, ki se uporabljajo pri dejavnostih vrednotenja. Značilnosti nepremičnin kot objekta ocenjevanja. Pristopi k oceni vrednosti objekta ocenjevanja. Uporabite stroškovni pristop za ocenjevanje zemljišč. Zahteve za metode ocenjevanja.
delo tečaja, dodano 12/16/2012
Ocena nepremičnin Office. Glavne značilnosti uporabe treh ocenjevalnih pristopov (primerjalni, dohodek in strošek). Določitev tržne vrednosti zemljišča. Usklajevanje rezultatov in sklep o tržni vrednosti.
teza, dodana 04.08.2012
Uporabljene standarde vrednotenja. Informacije o oceni in ocenjevalcu stranke. Določitev stroškov ocenjevanja objekta v prihodkovnem pristopu. Izračun vrednosti objekta v primerjalnem pristopu. Zavrnitev uporabe stroškovnega pristopa.
delo tečaja, dodano 01/13/2015
Značilnosti osnovnih standardov ocenjevalnih dejavnosti. Kratka analiza gospodarskih razmer na ozemlju Krasnoyarsk. Določanje tržne vrednosti objekta ocenjevanja s primerjalno in dobičkonosno metodo. Izračun likvidacijske vrednosti nepremičninskega predmeta.
teza, dodana 01/30/2015
Analiza najučinkovitejše rabe nepremičnin. Določitev stroškov stavbe z različnimi pristopi k ocenjevanju nepremičnin. Uporaba stroškov, primerjalnega, prihodkovnega pristopa. Zbiranje končne ocene vrednosti nepremičnin.
delo tečaja, dodano 10/29/2007
Značilnosti ocenjevanja predmetov zastave. Analiza uporabe zemljišča. Določanje tržne vrednosti objekta ocenjevanja na podlagi stroškov, primerjalnih in donosnih pristopov. Utemeljitev likvidnostnega koeficienta in zaključka končne vrednosti.
diplomsko delo, dodano 12/19/2011
Analiza trga nepremičnin. Ocena objekta z uporabo različnih tehnik. Ocena zemljišč. Določitev nadomestne vrednosti nepremičninskega predmeta, stopnjo fizične obrabe. Prejem skupne vrednosti nepremičninskega predmeta.
delo tečaja, dodano 01/22/2016
Uporabljene standarde vrednotenja. Sklenitev pogodbe o oceni. Pregled socialno-ekonomskih razmer na terenu in mestu. Analiza najboljše in najučinkovitejše uporabe. Določitev tržne vrednosti nepremičnin.
] → [Kuzmichva I. A., Flick E.G. Vzpostavitev dejavnosti ocenjevanja in vrednotenja na svetu in v Rusiji //delju v Sloveniji in službi države Vladivostok. 2012. št. 2. P. 119-123.]
SIRSE INFORMACIJ: Kuzmichva I. A., FLICK E.G. Vzpostavitev dejavnosti ocenjevanja in vrednotenja na svetu in v Rusiji //delju v Sloveniji in službi države Vladivostok. 2012. št. 2. P. 119-123.
Vzpostavitev dejavnosti ocenjevanja in vrednotenja na svetu in v Rusiji
Pomanjkanje metodološke in metodološke osnove pri ocenjevanju dejavnosti je privedlo do potrebe po vključitvi in \u200b\u200bprilagoditvi obstoječega razvoja na tem področju v tujini v ruske standarde. Glede na velik pomen neodvisne ocene za normalno delovanje in razvoj gospodarstva, v 50-ih svetovnih praks, se je pojavil neodvisni poklic - poklic cenilca. Metodologija in splošna ocenjevalna organizacija v Rusiji sta bila ena najbolj zapletenih in razumnih na svetu. Ustvarjena navodila "V skladu z oceno nepremičnin" in "Metode za opis in razvoj norm dobičkonosnosti pri ocenjevanju" so na najvišji strokovni ravni. Po mnenju mnogih strokovnjakov je Rusija konec prejšnjega stoletja dosegla takšno raven, ki jo je Evropa in Amerika lahko dosegla le v 60-ih - 70. letih. XX stoletja. Trenutna faza razvoja ocene v veliki meri spominja na obdobje, ki ga je Rusija že sprejela konec prejšnjega stoletja. Poklic "Ocenjevalci" trenutno pridobivajo veliko popularnost v Rusiji, potreba po strokovnjakih v ocenjevalnih dejavnostih je nesporna.
Pred začetkom reform v Rusiji, ki se je začela ob koncu 20. stoletja, dejavnosti za ocenjevanje govora in vrednotenja niso šla. V sovjetski zgodovini gospodarstva ni bilo nobenega kraja vrednotenja, ni bilo poklica "ocenjevalcev", saj ni bila individualna, zasebna lastnina. Pomanjkanje metodološke in metodološke podlage te vrste dejavnosti je povzročilo potrebo po vključevanju in prilagajanju obstoječega razvoja na tem področju v tujini v ruske standarde.
Če upoštevamo predpogoje za ocenjevanje dejavnosti, se verjame, da je izhajala kot del anketiranega poklica (Geodeze - Geodetski nadzornik, angleščina) na sredini XIX stoletja. Leta 1961 je kralj Velike Britanije pravico do samoregulacije poklica, ki ga spremlja oblikovanje Kraljevega inštituta za čarterski nadzorniki. Ta organizacija trenutno deluje, saj je največja profesionalna organizacija na svetu, ki združuje nepremičninske strokovnjake (arhitekti, realtorji, ocenjevalci itd.), Njegove vrste pa je več kot 80 tisoč članov v 100 državah sveta (sodobno ime organizacije Royal Institution pooblaščenih geodetov - RICS). Za pridobitev članstva v RICS, morate imeti visokošolsko izobraževanje v eni od RICs University akreditirano in dvostranskega pripravništva na podjetju pod vodstvom člana RICS.
Združene države od sredine 30. stoletja 20. stoletja so sistem samoregulacije ocenjevalnih dejavnosti, ki se je združila v njenih vrstah več kot 15.000 članov. Inštitut vrednotenja ZDA ohranja svoj sistem priprave ocenjevalcev s celotno delovno intenzivnostjo 400 ur, razdeljen na dve ravni. Pridobitev strokovnega naziva "Član inštituta za ocenjevanje" je nemogoče brez obstoja praktičnega dela od 5 let. Vendar pa ameriški inštitut vrednotenja ni monopolist na trgu, in skupaj z njim je približno 7 takšnih struktur. Družba Ameriška ocenjevalca na primer združuje več kot 6.000 članov pod njeno streho, specializirano za različne sfere ocenjevanja: ocena poslovne vrednosti, strojev in opreme, nakita, vozil itd.
Načela in metode ocenjevanja so bile razvite v različnih državah z razvitim tržnim gospodarstvom do sredine 20. stoletja. Ocena stroškov različnih objektov nepremičnin je zakoreninjena v klasični ekonomski teoriji: teorija izjemne koristnosti, dejavnikov proizvodnje vrednosti itd. Glede na velik pomen neodvisne ocene za normalno delovanje in razvoj gospodarstva, v petdesetih v svetovni praksi, se je pojavil neodvisni poklic - poklic ocenjevalca.
Rusija Ocena kot rod razredov in vrsta dejavnosti se je začela razvijati od konca 15. stoletja, s prihodom zasebnega in fevdalnega pogojnega lastništva zemljišč. V XVI stoletju je bila ustanovljena centralna državna institucija (dano naročilo), ki je bila zadolžena za nalog opisa in vrednotenja Zemlje.
ELIZABETH II je postavila začetek nacionalnega integriranega dela, v navodilih iz leta 1754, so bile določene splošna pravila in postopek za izvajanje ocenjevalnega dela. Leta 1765 je bil objavljen s strani interpretiranja kopenskih vil in trakta v ruskem imperiju s sočasno študijo, opisi in vrednotenjem plemenitih posestev.
1779, Konstantinovska zemeljska šola je bila ustanovljena za izboljšanje kakovosti raziskave zemljišč, sredi XIX stoletja, pretvori na Inštitut za sestanke. Leta 1801 so obrazi vseh svobodnih držav prejele pravico do pridobivanja lastnikov zemljišč brez kmetov zunaj mest.
Prvi predpogoji za katastrska dela, katerega sestavni del je bila ocena za davčne namene, je nastala leta 1861, ko je bila krčajna služba preklicana.
Vsak teren je upošteval svoje določene oblike prejemanja dohodka iz Zemlje, je določil njeno vrednost.
Mesto Duma je začelo izdajati navodila za ocenjevalne komisije, ki so zabeležile postopek za določanje bruto dohodka. Najbolj popolna in temeljita navodila Rige in Kharkov, ustvarjena z vključevanjem profesorjev visokošolskih ustanov. Dejavnosti komisije za ocenjevanje je sledila nadzornemu svetu.
Rezultati ocene v Harkovu so prispevali k bistvenemu razvoju ocenjenih plovil. Vse lastnosti v Kharkovu so bile razdeljene na osem vrst - po lokaciji in zmožnosti ustvarjanja dohodka. Square Sagen je bil sprejet kot enota merjenja zemlje, in za vse zgradbe - kubično saje. Vsi obstoječi lastniki doma je bilo razdeljenih na dvanajst tipov, odvisno od stopnje najema za eno sobo med predhodnim oddelkom mesta v 54 okrožjih. Takšne dejavnosti ocenjevanja nepremičnin v mestnih nepremičninah so bile izvedene v provinci Nizhny Novgorod, da bi oblikovale temeljna načela in pristope k oceni, ki je naknadno določila in dopolnila.
Zakonodajni okvir za oceno je ustvaril minister za finance S.YU. Witte pri pripravi "pravila o oceni nepremičnin in navodila za pojasnitev zakona. Redno delo in razvoj ocenjevalnih dejavnosti je bil opravljen profesor A.I. Z začetkom organizacije statističnega pododdelka v geografskem oddelku, ki je postal kraj rednih kongresov strokovnjakov na področju statistike ocenjevanja. Do začetka 20. stoletja je bila določena vladno financiranje vrednotnega dela.
Tako je bila metodologija in splošna organizacija vrednotenja v Rusiji ena izmed najbolj popolnih in razumnih na svetu. Ustvarjena navodila "V skladu z oceno nepremičnin" in "Metode za opis in razvoj norm dobičkonosnosti pri ocenjevanju" so na najvišji strokovni ravni. Po mnenju mnogih strokovnjakov je Rusija konec prejšnjega stoletja dosegla takšno raven, ki jo je Evropa in Amerika lahko dosegla le v 60-ih - 70. letih. XX stoletja.
Ocenjevalne dejavnosti v ZSSR je izgubila javni interes in prenehala biti družbeno pomembna. Ohranjene so bile samo ločene elemente ocen, ki so se spremenile v eno od funkcij tehničnega inventarja in urada za inventarja zemljišč. Razvoj norm in pravil javne uprave je prispeval k oblikovanju norm in predpisov, ki urejajo pogoje za reprodukcijo osnovnih sredstev, zlasti v gradbeništvu (SNIP). Potreba po oceni v sovjetskem obdobju je nastala, ko poskuša zamenjati stanovanje. 1. januarja 1923 je objavljena zemljiška koda RSFSR, ki prepoveduje prodajo zemljišč, on je na zakonodajni ravni onemogočil trgovanje z nepremičninami in posledično potrebo po vrednotenju.
Ocena v ZSSR je povezana predvsem s prevrednotenjem glavnih proizvodnih zmogljivosti, z učinkovitostjo uporabe osnovnih sredstev s strani podjetij državne lastnine in je bila datirana 1. januarja 1935.
Vendar pa je bilo v sovjetskem obdobju, da je bil vzpostavljen sistem racionirnega sistema, ki se danes pogosto uporablja. S svojo pomočjo so bile metode dragega pristopa, ki izvirajo iz zakonodaje in prakse pred-revolucionarne Rusije. Te spremembe so pomembno prispevale k oceni poslovanja.
Trenutna faza razvoja ocene v veliki meri spominja na obdobje, ki ga je Rusija že sprejela konec prejšnjega stoletja.
V letih 1991 - 1993 je bil koncept lastništva ponovno v zvezi s prehodom na tržno gospodarstvo, in pripeljal do nastanka ocenjevalnih dejavnosti v novi Rusiji.
Na začetku je interes ruske skupnosti pri ocenjevanju in ocenjevanju strokovnjakov povezan s potrebo po privatizaciji večine državne lastnine.
Prva različica Zakona o privatizaciji 3. julija 1991 oblikuje zahtevo za poklicne ukrepe ocenjevalcev v Ruski federaciji. Ta zakon je predvidel pripravo na privatizacijo podjetij ocenjevanje njenega kapitala, ki bi moral upoštevati ocenjeno poslovno donosnost, saj ocena vrednosti na predvideni donos pomeni oceno stroškov prihodnjih prihodkov od njega, ob upoštevanju Časovni dejavnik, ki je možen le s sodelovanjem posebej usposobljenih oseb - ocenjevalcev.
Privatizacija v Rusiji je minila brez udeležbe ocenjevalcev, ki je negativno vplivala na državni proračun in investicijske sklade podjetja. Leta 1992 so se spremenile spremembe v Zakonu o privatizaciji, ocena premoženja pa je treba izvesti na podlagi metodologij Odbora državnega premoženja Ruske federacije in je treba oceniti po knjigovodski vrednosti sredstev družbe kot del julija 1, 1992. Vendar pa se je postopoma pojavil in zavrnitev te metode in prehod na razumevanje potrebe po uporabi kazalnikov tržne vrednosti.
Leta 1993 je Inštitut za gospodarski razvoj World Bank izvedel prvi seminar v Sankt Peterburgu o vrednotenju nepremičnin. Naslednji seminar je bil organiziran blizu Moskve, tretji pa je potekal v Nizhny Novgorod. Predavatelji so bili strokovni tuji ocenjevalci iz Združenih držav. Kasneje so bili odprti napredni tečaji usposabljanja, kjer so ruski strokovnjaki prebrali predavanja, ki so prejela certifikate o vrednotenju na Inštitutu za gospodarski razvoj svetovne banke.
Razvoj ocenjevanja v Rusiji je pripeljal do nastanka poklicnega poklica, ki se je odrazil v resoluciji Ministrstva za delo Rusije 27. novembra 1996.
Zvezni zakon "o ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" z dne 16. julija 1998, št. regulativnega okvira za vrednotenje.
2001 za racionalizacijo delovne aktivnosti na področju presoje je bila zahtevana zahteva za licenciranje dejavnosti ocenjevanja, ki je pomenila izdajo licence za ocenjevalne dejavnosti za obdobje petih let. Hkrati mora imeti pooblaščeni ocenjevalec ustrezno izobraževanje, vsaj 1 čas v treh letih, opravijo tečaje usposabljanja, ki zagotavlja civilno odgovornost z zavarovanjem ali posebno vrsto ocenjevalnega sporazuma.
V istem letu vlada Ruske federacije odobri prve ocenjevalne standarde, zavezujoče za uporabo ocenjevalnih dejavnosti.
Licenciranje dejavnosti vrednotenja je pokazalo njegovo neučinkovitost, zato je bila leta 2006 preklicana.
Leta 2007 je Rusije Ministrstvo za gospodarski razvoj sprejelo nove zvezne standarde vrednotenja, ki se trenutno dopolnjujejo, \\ t
v letu 2008 je bilo treba začeti samoregulativne dejavnosti ocenjevanja v Rusiji.
Poklic ocenjevalca trenutno postaja zelo priljubljen v Rusiji, potreba po strokovnjakih v ocenjevalnih dejavnostih je nesporna.
Razlike v organizaciji dejavnosti vrednotenja v vodilnih industrijskih državah
Peter Hin (Nemčija, ploščadi)
Vprašanje preglednosti trga zemljišč in drugih nepremičninskih predmetov postaja nova v pogojih procesov globalizacije. Potreba po mednarodni primerljivosti poročil o vrednotenju se nenehno povečuje ne le v zvezi z razvojem mednarodnih investicijskih skladov, ampak tudi zaradi rasti mobilnosti vseh zasebnih kapitala. Ena od manifestacij teh procesov je želja po razvoju in sprejemanju enotnih standardov ocenjevanja, na primer v okviru Združene Evrope. Vendar pa so obstoječi rezultati takšne dejavnosti s strani večine strokovnjakov ovrednoteni skeptični. To temelji na objektivnih težavah, povezanih s posebnostjo trga nepremičnin. Inclusive Bond z zemljiščem oblikuje lokacijo tega trga, ki ne dovoljuje njenih različnih teritorialnih in industrijskih segmentov neposredno za primerjavo svojih različnih teritorialnih in sektorskih segmentov. Vendar pa ni manj težko zavrnitev edinstvenih zahtev za prakso ocenjevalnih dejavnosti v vsaki državi. Ta dejavnik se ne bi smel upoštevati, zlasti v ozadju vztrajanja kulturnih in zgodovinskih tradicij ocenjevalnih dejavnosti.
Če te razlike obravnavate podrobneje, je mogoče ugotoviti, da se nanašajo na vse vidike organizacije dejavnosti ocenjevalcev strokovnjakov. Najpomembnejše značilnosti naše analize se nanašajo na naslednje vidike:
1. Načela in postopek za pridobitev ocenjevalcev Pravica do dela.
2. Prisotnost sistema samoregulacije dejavnosti vrednotenja in odprtost baz podatkov.
3. Uporaba odobrenih standardov ocenjevanja in vladnih zahtev za zanesljivost rezultatov.
4. Rezultati dejavnosti z vidika končne odprtosti in razpoložljivosti podatkov na trgu za potrošnike - državljane, države in podjetja.
V tem primeru je to zadnje merilo, ki je najpomembnejši kazalnik učinkovitosti ocenjevalne skupnosti v različnih državah. Dejavnosti ocenjevalcev B. ZDA in Kanada Veliko stopenj ureja vladne agencije. Osnova dejavnosti je v bistvu načela samoregulacije, predvsem v okviru organizacij, kot so Inštitut za izrezo (www.rosal - Institute.org) in Fundacija ORRISA. Če je inštitut za ocenjevanje odgovoren za pripravo in izobraževanje samih ocenjevalcev (zlasti izvaja njihovo pripravo in preusposabljanje, licenciranje različnih ravneh in kot visoko stopnjo dodeli članstvo - MAI), potem je sklad za ocenjevanje odgovoren za razvoj enotne ocene načela (standarda poklicne prakse odrrisa). Takšen sistem je bil ustanovljen v 70-ih kot odgovor na vse večje krize na trgu bančnih posojil na področju varnosti nepremičnin zaradi neprimerljivosti različnih bank in ocenjevalcev, ki se uporabljajo za to. Iste organizacije zelo objavljajo podatke o tržnih procesih (cene prodaje, najem, dobičkonosnost), ki z minimalnimi prizadevanji države za ureditev ocenjevalnih dejavnosti, kot rezultat zagotavlja dobro preglednost na trgu nepremičnin.
V UK. Formalno okrašena ocenjevalna dela izvajajo člani področij (Royl Institucija pooblaščenih nadzornikov). Zahteve za ocenjevalce kažejo na njihove visoke kvalifikacije na podlagi visokošolskega izobraževanja. Obstajajo tudi najbolj razvite po vsem svetu standardov ("Rdeča knjiga" - ocena in priročnik za vrednotenje). Urejanje vlade manjka, vendar končni rezultati dela skupnosti za vrednotenje, zlasti aktivno objavo sistematičnih podatkov na trgu, omogoča trg odprtih in cenovno dostopnih. Samo-oblikovanje znotraj ploščadi se pripozna v vseh državah, zato se njihovi centri odprejo v vseh vodilnih državah.
Trg vrednotenja Nemčija Tradicionalno velja za eno izmed najbolj reguliranih na svetu. Dejavnost države se kaže, da ne z licenciranjem dejavnosti ocenjevanja (za pridobitev pravice do takih dejavnosti, je dovolj, da se registrirajo v Gospodarski zbornici), in z dovolj podrobnimi standardi vrednotenja (podrobno \\ t Vpraša) in ne obvezno teoretično za nevladne organizacije za priporočila za ocenjevanje nepremičnin, ki jih je razvil finančni urad. V praksi ta priporočila uporabljajo vsi zasebni cenilci. Po drugi strani pa države in občine združujejo svoje delo z zasebnimi ocenami v okviru strokovnih odborov v velikih mestih in regijah. Hkrati pa je glavna naloga teh odborov zagotoviti na podlagi obdelave vseh cen transakcij na trgu in za druge podatke podrobno analizo stanja zemljiškega trga in drugih nepremičninskih predmetov. Ta poročila se objavijo letno in so ena najučinkovitejših oblik ureditve trga, ki je neločljivo povezana z Nemčijo. V zadnjih letih je razvoj prejel različne oblike certificiranja ocenjevalcev (na primer za namene ocenjevanja zavarovanj), kot tudi združevanje ocenjevalcev v številnih združenjih.
V drugih evropskih državah, na primer, v Francija in ŠpanijaOcenjevalci odobrijo sodne organe po 5-letni praksi slednjega. Hkrati pa ni drugih oblik naslova za zaščito cenilca, številna samozavestna združenja pa niso razvila enotne ocenjevalne smernice. Posledično je razvoj podatkovnih baz izvede vsak ocenjevalec v resnici samostojno, trg nepremičnin resno čuti odsotnost takšnih informacijskih informacij. Za Italija in Nizozemska Odsotnost najbolj odobrenega naslova "ocenjevalca" je značilna. Hkrati v Italiji oceni odobri sodišče brez obveznih izpitov. V obeh državah strokovnjaki delujejo, ki proizvajajo svoja pravila vrednotenja. Toda večinoma se nanašajo na postopke za sklepanje pogodb in njihovo plačilo, zahteve za poročila, kot so neposredno metode ocenjevanja. Pomanjkanje organizacije dejavnosti vrednotenja na Nizozemskem se delno izravna z dejavnostjo občin dela velikih mest, ki objavljajo svoje preglede tržnih podatkov. V Italiji je trg nepremičnin priznan s strokovnjaki, ki so eden najbolj neprozornih v Evropi in le z dejavnostmi velikih mednarodnih nepremičninskih družb in nepremičninskih skladov Ta vrzel je delno napolnjena.
Posledično je trenutno treba razviti enotna pravila za zbiranje in analizo tržnih informacij, ki zagotavljajo delo ocenjevalcev in drugih strokovnjakov, pa tudi vse udeležence na trgu z zanesljivimi podatki. Osnova tega je bilo priznanje z ocenjevalci po vsem svetu enega samega razumevanja pojma "tržne vrednosti".
Ministrstvo za šolstvo in znanost Ruske federacije
Zvezna agencija za izobraževanje
Državna izobraževalna ustanova
Višje strokovno izobraževanje
Univerza Tyumen State.
Mednarodni inštitut za finance, upravljanje in podjetja
Delo tečaja
Po mnenju teme: ocena vrednosti podjetja
Na temo: "Vloga in kraj dejavnosti vrednotenja v ruskem gospodarstvu"
4. letnik
Skupine 25EU601.
Davidko Elizabeth.
Preverjeno: Dolgikh a.v.
Tyumen 2009.
Uvod ....................................................... ............................................... .3.
Poglavje 1. Dejavnosti vrednotenja kot element tržnega gospodarstva
1.1. Koncept, cilji, načela, zgodovina razvoja dejavnosti vrednotenja ............ ... 4
1.2. Standardi ocenjevanja dejavnosti v tujini in v Rusiji ........................ ... 16
1.3. Stanje trga vrednotenja v Rusiji ........................................ .................... 23.
Poglavje 2. Pojmi in pristopi pri ocenjevalnih dejavnostih
2.1. Metode, ki se uporabljajo pri dejavnostih vrednotenja ....................................... 28
2.2. Pravni vidiki ocenjevanja dejavnosti v Ruski federaciji ..............39
2.3. Obeti za razvoj dejavnosti vrednotenja v Rusiji ........................................... ..45.
Poglavje 3. Praktična uporaba ocenjevalnih dejavnosti v okviru oblikovanja tržnih odnosov v ruskem gospodarstvu
3.1. Sestavek zaključka ocene .......................................... ................................... ..49.
3.2. Izračun tržne vrednosti predmeta nepremičnin ................................. .... 53
Zaključek ..................................................... ......................................... ... 70. 70.
Seznam referenc, ki se uporabljajo .............................................. .................. 73.
Aplikacije ............................................................. .................................................. ......76.
Uvod
Razvoj družbe je bil vedno tesno povezan z gospodarskim okoljem. Že dolgo časa obstajajo različni gospodarski sistemi, ki odražajo potrebe in možnosti družbe v določenem obdobju njene ustanovitve.
Danes pomemben del držav svetovne skupnosti sodeluje v skladu z zakonodajo tržnega gospodarstva. V nekaterih državah je bolj brez državne kontrole, v drugih tesno sodeluje z mehanizmom vladnega načrtovanja in upravljanja, s čimer se ustvari optimalna različica gospodarskega sožitja.
V naši državi, v sedemdesetih letih, ocenjevalec ni bil ocenjevalec, in ne bi bilo. V socialističnih časih ni bilo institucije zasebnega premoženja, nabavna država lastništva je bila ustanovljena s strani države enkrat in za vse. Toda po prehodu naše države je tržno gospodarstvo zahtevalo poglobljen razvoj ocenjevalnih dejavnosti. Postopek privatizacije, pojav na borzi, razvoj zavarovalnega sistema, izdaja posojil bank, zavarovanih z lastnino, je oblikovala potrebo po dejavnostih vrednotenja.
Glavna naloga te vrste dejavnosti je določitev vrednosti predmeta premoženjskih pravic z uporabo različnih metod in orodja za vrednotenje.
Dolgo obdobje oblikovanja in razvoja, velik praktični sestavni del in obsežen obseg uporabe je prispeval k oblikovanju izključno univerzalnega sklopa tehnik, ki vam omogočajo, da določite vrednost vsakega objekta nepremičnin, ki v obtoku. Sodobne dejavnosti ocenjevanja so združenje strokovnjakov in organizacij, zaposlenih na tem področju na mednarodni ravni, oblikovanje posebnih mednarodnih metodoloških obok, ki prispevajo k globalnemu vključevanju ocenjevanja.
Povečanje števila trgovinskih podjetij, povečanje obsega tržnih odnosov, ki je vključevalo zasebni kapital, je treba določiti tržno vrednost za prodajo in druge številne številne in zapletene možnosti za prodajo lastninskih pravic, vse to vodile na potrebo po razvoju dejavnosti vrednotenja, ki so dosegli vse napredne pristope in metode za ocenjevanje premoženja, ki izpolnjujejo sodobne trende in potrebe, ki obstajajo na trgu.
Poglavje 1. Dejavnosti vrednotenja kot element tržnega gospodarstva
1.1. Konferenca, cilji, načela, zgodovina razvoja vrednotenja
1.1.1. Splošni koncept ocenjevalnih dejavnosti
Ocenjevalne dejavnosti v tržnem gospodarstvu so bistveni element infrastrukture za odnose z javnostmi. Trg pomeni brezplačno obravnavo premoženja, ki vključuje potrebo po objektivnem in ustreznem ocenjevanju predmeta premoženja (tako imenovani "industrijski viri").
Torej, v svetovni praksi obstajajo dokazi o visokih rezultatih gospodarske dejavnosti, ki učinkovito uporablja sekundarne trge podjetij za te namene, ne glede na obliko lastništva. Vendar pa ruska zakonodaja in regulativni okvir za urejanje odnosov z nepremičninskimi kompleksami, kot običajno, vzpostavlja domače "posebnosti", povezane s kritično in umetno delitvijo industrijskih virov trgov za primarno, s prevladujočo udeležbo javnosti in sekundarno, s praktično odsotni Trg virov sekundarnega podjetja. V skladu s tem ni infrastrukture, tako prvega kot slednjega. Sistem državne pravne ureditve poslovanja z viri podjetij je še vedno v fazi oblikovanja, vključno z ocenjevalnimi aktivnostmi. Vendar pa je poslovanje z viri podjetij, vključno z lastnino, so mehanizem, ki je sposoben "oživiti" investicijsko dejavnost, ob upoštevanju ustrezne tržne infrastrukture, predvsem njene centralne ravni - vrednotenje dejavnosti.
Lastninske pravice so niz pravic do objekta ocenjevanja, od katerih jih je nekaj odtujenega z zakonom ali lastnikom nepremičnin neodvisno. Posledično se nekatere pravice, pa tudi obveznosti, se posredujejo na drugi strani transakcije, vsaka stranka pa ostaja le določen sklop pravic do lastnine. To je lahko pravica do opravljanja določenih operacij z viri podjetja (lastnino ali drugo), začasno omejevanje pravic posesti in / ali uporabe posameznih virov, kot tudi njihovo prestrukturiranje. Vsaka od pravne omejitve (obremenitve) in metoda njihove uporabe vpliva na stroške vira in podjetja (podjetja) kot celote in se oceni.
1.1.2. Konference, ki se uporabljajo pri dejavnostih vrednotenja
Želja, da bi se izognili neskladjem pri določanju konceptov, tesno povezane z ocenjenimi dejavnostmi in se uporabljajo v takih, vključuje oblikovanje določene terminološke osnove, uradno odobrene za uporabo. Ustanovitev take baze predvsem pomeni poenotenje različnih sektorjev ocenjevalnih dejavnosti, saj so bile opredelitve večine izrazov ustvarjene pri izračunu uporabnosti pri ocenjevanju katere koli vrste premoženja.
Stvari - materialni predmeti zunanjega sveta. Naravne lastnosti stvari lahko določijo različne pravne ureditve odnosov ljudi o stvareh. Zato pravna klasifikacija stvari pogosto temelji na svojih naravnih lastnostih. Stiskanje stvari ene ali druge pravne vrednosti je odvisno od njihove družbene funkcije, ki se razlikuje glede na čas in je določena z nalogami časovnega obdobja. Torej, če do nedavnega je bila delitev stvari na sredstva proizvodnje in predmetov potrošnje, saj je bila odvisna od pravice državljanov do lastnine, je zdaj praktično izgubila svoj pomen. Obstajala je nova delitev stvari - na premični in nepremične (čl. 130 civilnega zakonika Ruske federacije "Real in premičnine").
Nepremične in premičnine . Nepremičnine (nepremičnine, nepremičnine) vključujejo zemljišča, odseke podzemlja, izolirana vodna telesa in vse, kar je trdno povezano z zemljo, to je predmete, gibanje, ki je brez nesorazmerne škode ni mogoče, vključno z gozdovi, trajnimi nasadi, stavbe, objekte. Resnične izjave so prav tako predmet državne registracije zračnih in morskih plovil, notranjih navigacijskih plovil, vesoljskih predmetov. Stvari, ki niso povezane z nepremičninami, vključno z denarjem in vrednostnimi papirji, priznavajo premičnine.
Vrednotenje - postopek določanja tržne vrednosti določenega predmeta na trgu blaga in storitev, ki temelji na uporabi nekaterih gospodarskih metod.
Podjetje - proizvodnja in gospodarski ter nepremičninski kompleks, ki se uporablja za izvajanje podjetniških dejavnosti. Pri izvajanju ocenjevalnih dejavnosti se družba šteje za enotno celoto (izdelek), ki vključuje vse vrste premoženja, ki delujejo v svojem organizacijskem in pravnem okviru pri izvajanju podjetniških dejavnosti in pravice do te lastnine. Podjetje se obravnava kot pravna oseba, neodvisni poslovni subjekt, ki proizvaja izdelke (blago), ki opravlja storitve in se ukvarjajo z različnimi dejavnostmi. V skladu z zakonodajo Ruske federacije, "podjetje kot cilj pravic se pripozna kot nepremičninski kompleks, ki se uporablja za izvajanje podjetniških dejavnosti. Podjetje kot celoto, kot je kompleks nepremičnin, je priznan kot nepremičnine. "
Načela vrednotenja - Osnovne, začetne določbe, razvite na podlagi praktične dejavnosti v postopku ocenjevanja in se uporabljajo pri izvajanju te vrste dejavnosti.
Postopek ocenjevanja - Postopek za dosledne ukrepe za pridobitev sklepa o tržni vrednosti objekta, ki se nanaša na podlagi analize reprezentativnih podatkov o njenem stanju.
Reinvestiment. - ponavljajoče se kapitalske naložbe v sredstva podjetja, pridobljenega pri izvajanju investicijskih projektov.
Najem - redni dohodek iz kapitala, ki je kombinacija materialnih vrednosti in sredstev, finančnih naložb. pravice in ne zahtevajo podjetniških dejavnosti od prejemnika.
Tržna infrastruktura - Organizacijski sistem institucij, organizacij, ki zagotavljajo prosti pretok blaga in storitev na trgu pri izvajanju poslovanja njihovega nakupa in prodaje v pogojih ukrepanja načela ponudbe in povpraševanja.
Trg. - Sistem gospodarskih odnosov na področju proizvodnje, cirkulacije in porabe blaga (storitev) o njihovem izvajanju na podlagi tržnih cen med pogodbenicama - predmetov odnosov.
Trg nepremičnin - določen sklop pravic in predmetov, ki jih potrošniki posredujejo prek določenih mehanizmov, odvisno od povpraševanja in predlogov, zaradi katerih se prenesejo pravice do premoženja in povezane e. To je določene tržne cene in na trgu na njih.
Tržna cena - oblikovanje cene na konkurenčnem trgu zaradi nastajajočih gospodarskih odnosov o prodaji blaga, transfuzani obliki njene vrednosti v denarnih pogojih, ki jih določijo stranke, ne glede na prostovoljno, zavestno in odgovorno za ukrepe, opravljene na določeno obdobje.
Tržna vrednost - stroške blaga, ki ga določa trenutni čas na trgu pod vplivom ponudbe in povpraševanja.
Tržna bilanca - ustanovljena začasna enakost v pogojih tržnih odnosov in predloge za ta izdelek v teh gospodarskih razmerah.
Transakcija (delovanje) - dejanja državljanov in pravnih oseb, katerih cilj je certificirati pravni rezultat o vzpostavitvi, spremembi ali prenehanju državljanskih pravic in odgovornosti za ta predmet in ustvarjanje rezultatov, za katere se subjekte transakcije.
Povpraševanje - Neločljivo povezana z blagovno proizvodnjo javne potrebe, ki se izvaja v procesu uživanja posebnih potrošniških vrednot.
Cena - izgovarjajo v denarnih stroških določenega izdelka (objekt nepremičnine). Cena izraža stroške določene količine blaga pri izvajanju postopka nakupa in prodaje v pogojih trga, to pomeni, da je cena monetarni merilnik vrednosti enote blaga.
1.1.3. Stalna načela ocenjevalnih dejavnosti
Ocenjevalne dejavnosti, kot tudi vse druge na podlagi številnih temeljnih načel, vzpostavitev in odreditev postopka ocenjevanja kompleksa nepremičnin. Ta načela so izrazit gospodarski značaj. Hkrati pa so za večje udobje razvrščene v tri skupine, ki temeljijo na naslednjih znakih:
· Predstavitve lastnika nepremičnin;
· Tržno okolje;
· Delovanje premoženja.
Ob upoštevanju teh načel je treba podrobneje dodeliti najpomembnejša načela.
Načelo koristnosti . Nepremičnina ne more imeti stroškov, če ne povzroča želje po lastni, zato je nepremičninski kompleks strošek, ko je koristen za potencialnega lastnika, to je, da lahko zadovolji svoje potrebe za določen čas. Posledično je uporabnost sposobnost premoženja, da zadovolji potrebo lastnika na tem mestu in v tem času.
Načelo zamenjave . Vsi predmeti nepremičnin, kljub svoji raznolikosti, primerljivi glede na njihovo zmožnost, da zadovoljijo določene potrebe lastnika ali prinašajo prihodke. Nihče ne bo plačal za objekt premoženja več stroškov za njegovo okrevanje. Najvišja vrednost nepremičnine je določena z najnižjo ceno ali nabavno vrednostjo, ki jih lahko pridobi druga lastnina z enakovredno koristnostjo.
Tako načelo zamenjave omogoča vzpostavitev zgornje meje vrednosti ocenjene lastnine.
Načelo pričakovanja . O določitvi tekočih stroškov dohodka ali drugih ugodnosti, ki jih je mogoče pridobiti v prihodnosti od lastništva premoženja.
Načelo skladnosti med ponudbo in povpraševanjem . Sprememba cen nepremičnin je odvisna od spremembe vrednosti povpraševanja in vrednosti predloga.
Načelo konkurence . Konkurenca na trgih različnih vrst premoženja se pojavi med kupci, prodajalci, najemniki in najemodajalci, ki sklenejo transakcije o nakupu in prodaji premoženja ali najema. Dobiček je opredeljen kot del čistega dohodka, ki ga proizvaja predmet lastništva, presežni stroški za delo, kapital, upravljanje in zemljišča (tj. Proizvodni faktorji). Pomanjkanje konkurence ustvarja monopolistično situacijo.
Načelo spremembe vrednosti . Nepremičnine se nenehno spreminjajo. Izrazijo se, aparate, tehnologijo, surovino bazo. Narava uporabe zemljišč se spreminja pod vplivom države in zasebnega sektorja. Gospodarske razmere razkrivajo nove priložnosti, znesek ponudbe denarja in obrestne mere oscilata. Lokacija predmeta poteka skozi faze rasti, zrelosti, upadanja in posodobitev. Vse te in mnoge druge spremembe lahko vplivajo na stopnjo uporabnosti nepremičnine na tem mestu. Glavna ideja tega načela je nenehno spreminjanje vrednosti objektov premoženja. Včasih je to načelo opredeljeno kot temeljno, saj vnaprej opredeljuje bistvo ocenjevanja premoženja - določitev stroškov v določenem trenutku, kar pomeni konsolidacijo določene ravni cen in stroškov.
Načelo proizvodnih faktorjev . Kompleks nepremičnin je proizvodni sistem, katerega donos je določen s štirimi dejavniki: upravljanje, delo, kapital in zemljišča. Čisti dohodek je posledica delovanja vseh štirih dejavnikov, zato se na podlagi ocene dohodka določi strošek celotnega sistema. Da bi ocenili kompleks nepremičnin, morate poznati delež (prispevek) vsakega dejavnika pri oblikovanju dohodka celotnega sistema. To načelo je najprej prejemalo njegovo porazdelitev zaradi ocene kompleksnih predmetov, vendar je pri ocenjevanju objektov lastništva enote izgubil ustreznost, saj je zadostoval za problematično opredelitev posameznih elementov objekta ocenjevanja, da bi ugotovili stroškov.
Načelo preostale produktivnosti . Stroški zemljišč temeljijo na njeni preostali produktivnosti. Vsaka vrsta gospodarske aktivnosti zahteva naslednje dejavnike: upravljanje, delo, kapital in zemljišča, vsak dejavnik je treba plačati od čistih prihodkov, ki jih ustvari ta dejavnost. Odkar je dežela fizično nepremične, potem bi bilo treba prinesti delo, kapital in podjetništvo. To pomeni, da je treba najprej plačati trije dejavniki, nato pa se stanje dohodka izplača lastniku zemljišča kot najemnino. Zemljišče ima kakršno koli vrednost, ko obstaja ravnovesje po plačilu vseh drugih dejavnikov proizvodnje.
Načelo depozit. . Prispevek je znesek, na katerega se stroški gospodarskega cilja ali neto dohodek iz nje poveča zaradi prisotnosti ali odsotnosti katerega koli izdelka. Nekateri dejavniki povečujejo stroške nepremičninskega kompleksa podjetja za večji znesek kot stroški, povezani z njimi, in nekaj zmanjšanja. Tako je vključitev dodatnih sredstev v nepremičninski kompleks učinkovita, ko povečajo tržno vrednost kompleksa nepremičnin. Vsi adicijski elementi za kompleks nepremičnin so upravičeni, ko pridobivana vrednost nepremičninskega kompleksa presega stroške nakupa teh elementov.
Načelo ravnotežja (Sorazmernost) . Najvišji stroški nepremičnine se dosežejo ali vztrajajo (vzdrževani), ko so proizvodni dejavniki ekonomsko uravnoteženi. Vsaka lastnost premoženja ustreza optimalnim količinam različnih proizvodnih dejavnikov, s kombinacijo katere je dosežena najvišja vrednost nepremičnine. Stroški premoženja je odvisen od salda štirih elementov: najemnino, delo (plače), kapital (naložbe, prispevek), usklajevanje upravljanja (upravljanje). Sestavljeni deli kompleksa nepremičnin morajo biti med seboj skladni z različnimi značilnostmi. Dodajanje elementa na nepremičninski kompleks kršitve tega načela ne vodi do povečanja njegove vrednosti.
Načelo najučinkovitejša uporaba Je sinteza vseh zgoraj navedenih načel. O možnih možnostih, možnost najboljše in najučinkoviteje rabe nepremičninskega kompleksa, ki je fizično možna, je dovolj razumna in finančno izvajanje, v katerem je funkcionalnost kompleksa nepremičnin najbolj v celoti izvedena, kar vodi do najvišje vrednosti predmeta. Ta možnost se uporablja za oceno stroškov.
Navedena načela v splošni obliki so univerzalna in se uporablja za vse vrste nepremičnin, njihova vsebina se lahko razlikuje glede na posebnosti predmeta.
1.1.4. Zgodovina razvoja ocenjevalnih dejavnosti v tujini in v Rusiji
Oblikovanje dejavnosti vrednotenja v državah s tržnim gospodarstvom se je zgodilo vzporedno z razvojem institucije zasebne lastnine. Zasebna lastnina vključuje prost poziv premoženja, kar pomeni, da je treba določiti dejansko vrednost enega ali drugega objekta, da bi ga prodala, pridobivanje, najem, izdelavo kot zavarovanje, in tako naprej.
Ocenjena aktivnost se je pojavila kot del anketiranega poklica (iz angleščine -Regulacija poklica in, zato je bil ustanovljen Royal Institute of Charter Geotises. Trenutno je ta organizacija največja strokovna organizacija na svetu, ki združuje strokovnjake za nepremičnine (arhitekti, nepremičninski agenti, ocenjevalci itd.) In ima v svojih vrstah več kot 70 tisoč članov v 100 državah sveta. Da bi pridobili naziv članov Kraljeve ustanove za listine (RICS), je treba pridobiti univerzitetno izobrazbo na področju nepremičnin v eni od akreditiranih univerz RICS in prenesti vsaj dvoletno pripravništvo na Podjetje pod vodstvom člana RICS.
Razvit sistem poklicne samoregulacije dejavnosti ocenjevanja je tudi v Združenih državah Amerike, kjer je Inštitut za ocenjevanje deluje od sredine 30-ih let, ki trenutno združuje več kot 15 tisoč članov v svojih vrstah. Inštitut izvaja svoj sistem priprave ocenjevalcev. Program priprave je 400 ur in je razdeljen na dve ravni - štiri tedne v vsakem. Za pridobitev strokovnega naziva "Član inštituta za ocenjevanje", so izkušnje potrebna praktično delo vsaj 5 let. Ko govorimo o razvoju poklicne infrastrukture na trgu ocenjevanja ZDA, je treba opozoriti, da je poleg inštituta za ocenjevanje, ki je nedvomno najbolj prestižna strokovna organizacija, obstaja približno sedem drugih strokovnih struktur. To bi moralo posebej opozoriti ameriška družba ocenjevalcev - multidisciplinarna strokovna organizacija, ki združuje več kot 6 tisoč poslancev v svojih vrstah, vključno s poslovnimi ocenjevalci, stroji in opremo, nakitom.
Poleg tega je razvoj trga storitev privedla do povečanja števila ocenjevalcev. Ta trend je prisilil pozornost na dejavnosti udeležencev na trgu storitev ocenjevanja, najprej je privedla do oblikovanja določenega mehanizma za ocenjevalne dejavnosti v številnih državah. In najprej - licenciranje.
Licenciranje dejavnosti ocenjevanja je sestavni del procesa državne ureditve dejavnosti ocenjevanja, ki poleg licenciranja vključuje tudi razvoj in sprejetje metodoloških priporočil, regulativnih pravnih aktov, vključno s standardi vrednotenja, obvezno odobritev poročil o oceni, Izvajanje preučitve poročil o vrednotenju, ki zagotavlja interakcijo pooblaščenega državnega organa za urejanje ocenjevalnih dejavnosti s teritorialnimi organi.
V Rusiji je bil problem lastništva zemljišč in zemljiških odnosov vedno v središču družbeno-ekonomskega in političnega razvoja, krepitev zemljišč pa je bila posebna usmeritev državne politike. Ocena Zemlje se začne obračunavati v Rusiji od konca 15. stoletja, ko se posestvo pojavi kot posebna vrsta pogosto - fevdalno pogojno lastništvo zemljišč. Glavna razpoznavna značilnost presoje lastništva zemljišč do sredine XIX stoletja je bila ocena Zemlje z odvisnim kmetom. Opis in ocena zemljišča je bila dodeljena varnemu vrstnemu redu, ki je posebej ustvarjena v stoletju XVI - osrednji državni instituciji. Glavni mejniki razvoja dejavnosti vrednotenja zemljišč se lahko štejejo za naslednje datume:
Dne 28. februarja 1752 je bil Elizavtian Manifest začetek nacionalnega vmesnega ocenjevalnega dela. V navodilih iz leta 1754 so bila določena pravila in postopki za izvajanje vrednotenja.
19. september, 1765 - Manifesto Catherine II - Splošno črevo se je začelo, katerega namen je bil namestitev kopenskih hišic (poseljene in nerezidenčne lastniške enote) in mejo v celotnem ruskem imperiju. Hkrati je bila izvedena študija, opis in vrednotenje plemenitih posestev.
1779 - Konstantinovskaya Amerna šola je bila ustanovljena, da izboljša kakovost splošnega interakcije, da bi ustvarila strokovno osebje ocen v Moskvi, ki se je preoblikovala leta 1835 na Inštitut za sestanke.
Začetek XIX stoletja - spremembe v zemljiški zakonodaji. Dekretka 12. decembra 1801 zagotavlja pravico do oseb vseh svobodnih držav (trgovci, prsi, vladni kmetje), ki presegajo mesta v lastnini lastnikov zemljišč brez kmetov.
1864 - Ocenjevalne dejavnosti so bile pripisane pristojnosti deželnih in štetjih institucij ZEMSKY. Pod vodstvom ZEMSTVO v 1860-1880. Izvedena je bila množična ocena v nepremičninskem delu v celotnem ruskem imperiju. Izvor statistike vrednotenja je bil povezan z začetkom ocen ZEMSTVAL, ki je vključeval delo na pregledu in vrednotenju kmetijskih zemljišč za davčne namene.
8. junija 1893, zakon o presoji nepremičnin, ki je ogrozil organizacijo, financiranje in izvajanje ocenjevalnega dela na lastništvu zemljišč za posebne komisije za ocenjevanje pokrajin in okrožij.
Leta 1870 je pravica do ocenjevanja nepremičnin zagotovil mestni svet, v skladu s pravili, ki jih je razvila mesto Duma. Določili so sestavo Komisije za ocenjevanje, njegovo pravico, dajatve, določili namen in postopek za ocenjevalno delo, ugotovljeno je bilo, da je osnova za ocenjevanje mestnih nepremičnin njegov donos.
Leta 1883 so bila sprejeta pravila za ocenjevanje nepremičnin. V skladu s temi pravili podlaga za mestne ocene ni bila pomembna, ampak vrednost, določena na podlagi dobičkonosnosti. Po teh pravilih, ZEMSKIE Institucije menile, da je lastnost mesta kot ene enote in skušala najti pravo razmerje med stroški ali donos, tako kolektivno enoto in stroško, ali donos, preostanek premoženja ZEMSTVO .
Tako je v XIX stoletju v Rusiji prevladovala metoda presoje dobičkonosnosti, sodoben donosen pristop k oceni podjetja, ki ga lahko tradicionalno imenuje ruski pristop.
Naslednji opazni korak ruske ocene je bil povezan z razvojem kreditnih in denarnih odnosov. V drugi polovici XIX stoletja sta bila ustanovljena dve vrsti kreditnih institucij: komercialne banke, specializirane za izdajo v okviru premičnin in zemljišč bank, v katerih so bila izdana posojila, zavarovana z nepremičninami, medtem ko je depozit ostal poseduje lastnik . Tako je banka prejela priložnost, da vedno ima informacije o dejanskem stanju zastave in določi njeno ekonomsko vrednost, da bi uporabili nepremičnine. Cena shranjene nepremičnine je bila določena v normalni ali posebni ceni. Običajna cena je bila določena z množenjem števila josih udobnega zemljišča po običajni ceni desetine na tem področju. S posebno oceno je bil določen donos zemljišča, ki se kupuje ali po popustom, določi, po katerem smo ocenjeni stroški izračunali z izkoriščanjem zneska dohodka.
Poleg zavarovanja, posredniških storitev in storitev zavarovalnih zastopnikov, v devetdesetih letih, se je nova finančna institucija začela oblikovati v Rusiji - neodvisne ocenjevalce. Njihov videz je neposredno povezan z inflacijo. Zaradi stalne spremembe rezultatov inflacije je bilo potrebno letno preceniti količino škode podjetjem, kot je bilo večina od njih, ki se ukvarjajo s podružnicami odbora državne statistike ali neodvisnih ocenjevalcev, ki so pritegnili ravno za obdobje poročanja. Potem ko je potreba izginila, so se ocenjevalci ponovno spremenili v neodvisne odvetnike.
Vendar pa je bil poskus dana na trgu, ocenjevalci pa so postali potrebna povezava vseh transakcij. Zdaj so svoje storitve uporabljale ne le v primerih, ko je ocena potrebna z zakonom, ampak tudi za reševanje finančnih sporov posameznikov. Še posebej se pogosto imenujejo storitvene banke, izdajajo posojila prebivalstvu.
Ruski ocenjevalci so pionir ocenjevalnih dejavnosti v Rusiji. Trenutno javne organizacije delujejo kot nacionalna liga ocenjevalnih dejavnosti, ruski kolegi ocenjevalci, moskovsko društvo ocenjevalcev.
V tržnem gospodarstvu so dejavnosti ocenjevanja bistveni element infrastrukture za odnose z javnostmi. Trg pomeni brezplačno obravnavo premoženja, ki vključuje potrebo po objektivnem in ustreznem ocenjevanju predmeta premoženja (tako imenovani "industrijski viri").
Postopek oblikovanja trgov podjetij v podjetjih (material in neopredmetena), ki se vstopa v promet na trgu, neposredno konjugat z novo stopnjo prestrukturiranja premoženja v Rusiji (po sprejetju novega zveznega prava "na Privatizacija državnega in občinskega premoženja v Ruski federaciji "), prerazporeditev premoženjskih in nepremičninskih pravic v realnem sektorju gospodarstva. Ta proces še vedno bistveno zavira pomanjkanje razumnega vrednotenja virov med operacijami z njimi.
Rezultati transformacij premoženja v Rusiji kažejo na prevlado nedržavne industrijske lastnine do danes. V tem položaju je mogoče govoriti, najprej, o možnem zaviranju različnih industrijskih virov, ki jih sestavljajo sedanji trg, ki lahko znatno prispeva k razvoju trgov premoženjskih in nepremičninskih virov podjetij in s tem povezanih dejavnosti vrednotenja. Drugič, mogoče je ugotoviti, da je informativna nerazvitost zadnje, kot tudi pomanjkanje podpore post-prevalencizaciji privatiziranih podjetij, "hladno" naložbeno podnebje, nizko investicijsko aktivnost in privlačnost mnogih privatiziranih in zasebnih podjetij, ne le Znatno zmanjšanje rezultatov njihovih dejavnosti, pa tudi za relativno nezavarovano tržno oceno, tj. Oblikovana je bila kot "zaprt krog", iz katerega ni viden za izhod. Te okoliščine, na eni strani, pričajo o nizki konkurenčnosti domače industrije (z izjemo posameznih surovin), na drugi strani pa na neučinkovito uporabljenih industrijskih virov - pravi potencial nastajajočega sekundarnega trga virov industrijskih podjetij , katerih oblikovanje bo potekalo, ob upoštevanju teh okoliščin, v skladu z naslednjim scenarijem:
Nadaljnja širitev števila neučinkovito delovanja in nekonkurenčnih podjetij, vključno z državnim in občinskim, rast neučinkovitih industrijskih virov, oblikovanje pretežno nelikvidnih množičnih virov.
"Ustavitev" imenovanega scenarija je neposredno povezan z reformo podjetij, razvojem podjetništva, prestrukturiranjem premoženjskih in nepremičninskih virov podjetja, ki se po tržni oceni še vedno lahko uvedemo v promet in služijo kot podlaga za oblikovanje novega podjetja.
Infrastruktura trgov podjetij na področju podjetij predstavlja številne dejavnosti podjetniških dejavnosti, predvsem ocenjenih, ki zagotavljajo promet virov, tj. Posredovanje transakcij med kupci in prodajalci.
Ustvarjanje infrastrukture trgov podjetij podjetij, da bi oblikovali sodobne razmere za upravljanje sistema upravljanja podjetij, predvsem z izboljšanjem dejavnosti vrednotenja, zahteva obračunavanje naslednjih velikih okoliščin.
Prvič, bistveni delež javnega sektorja v ruskem gospodarstvu objektivno določa trajanje in zapletenost procesov strukturnega prestrukturiranja, vključno s poslovanjem z viri podjetij, njihovim prestrukturiranjem in privatizacijo.
Drugič, vključevanje naložbenih virov za prestrukturiranje industrije, izboljšanje učinkovitosti in konkurenčnosti podjetij, pa je možno, vendar pa ni toliko s spremembo lastnika (na primer v procesu privatizacije državne in občinske lastnine), \\ t Koliko, najprej skozi nepremičnine, ne glede na lastništvo.
Te, na prvi pogled, so nasprotujoči se trendi, imajo svoje temelje, prednosti in slabosti.
Torej, v svetovni praksi obstajajo dokazi o visokih rezultatih gospodarske dejavnosti, ki učinkovito uporablja sekundarne tržne tržne trge za te namene, ne glede na obliko lastništva. Vendar pa ruska zakonodaja in regulativni okvir za urejanje odnosov z nepremičninskimi kompleksami, kot običajno, vzpostavlja domače "posebnosti", povezane s kritično in umetno delitvijo industrijskih virov trgov za primarno, s prevladujočo udeležbo javnosti in sekundarno, s praktično odsotni Trg virov sekundarnega podjetja. V skladu s tem ni infrastrukture, tako prvega kot slednjega. Sistem državne pravne ureditve poslovanja z viri podjetij je še vedno v fazi oblikovanja, vključno z ocenjevalnimi aktivnostmi. Vendar pa je poslovanje z viri podjetij, vključno z lastnino, so mehanizem, ki je sposoben "oživiti" investicijsko dejavnost, ob upoštevanju ustrezne tržne infrastrukture, predvsem njene centralne ravni - vrednotenje dejavnosti.
Poslovanje z viri podjetij so povezane ne toliko z vprašanji ocenjevanja stroškov virov v procesu oblikovanja, razvoja in odpravljanja organizacij (pravnih oseb), in najprej je, da je z vprašanji ocenjevanja stroškov Transakcije, vključno z izvajanjem privatizacije in stečaja podjetij, tekmovanj, dražb, najem, upravljanje zaupanja, zavezastvo, hipotekam in drugim poslovanjem.
1.2. Standardi ocenjevanja dejavnosti v tujini in v Rusiji
1.2.1. Mednarodne standarde vrednotenja
Mednarodni standardi ocenjevanja so razvili Odbor za mednarodne ocene (IVSC), mednarodna organizacija, ki združuje ocenjevalce strokovne organizacije več kot 50 držav. Ruska federacija v tej organizaciji predstavlja družbo Russian Centruisers (ROO).
Tudi v Združenih državah Amerike, niti v Evropi "Standardi", ali "Standardi", se vrednotenja ne štejejo za neokrnjeni lok zakonov. Zato je ena od glavnih nalog IVSC doseči skladnost med nacionalnimi standardi vrednotenja in standardi, ki so najbolj primerne za potrebe mednarodne skupnosti.
Trenutno se trenutno izražajo standardi in s tem povezani predpisi, ki jih trenutno izraža približno 50 IVSC.
Mednarodni standardi vrednotenja imajo nekaj enotnih temeljev, trdne temelje, ki odraža enotnost gospodarskih načel, ki niso odvisne od političnih meja.
IVSC v svojih dejavnostih v svojih dejavnostih posebno pozornost namenja skupni povezavi standardov ocenjevalnih in računovodskih standardov, ki jih je razvil Mednarodni odbor za standarde računovodskega poročanja.
1. julija 2000 je IVSC sprejel novo izdajo mednarodnih standardov za ocenjevanje (MSO - 2000), skoraj dvakrat višja od dokumentov, ki so vključeni v njej, ki so bili predhodno operativni MSO, in 26. julija 2001, je bil MSO sprejet v izdajah iz leta 2001 (MSO-2001). Ta publikacija razvija in poglablja položaje izdaje MSO-2000 in odraža trenutne spremembe na trgu storitev ocenjevanja.
Celovita razprava o področju znanja, ki vključuje metode in praktične postopke ocenjevanja, je izven okvira nalog, s katerimi se sooča standarde.
MSO-2001 vsebuje dve priporočili za uporabo standardov. Priporočilo za uporabo št. 1 meni, da je značilnosti uporabe standardov za namene računovodskih izkazov, priporočila za uporabo standardov št. 2 - uporaba standardov pri ocenjevanju, ki se izvedejo za namene posojanja na področju varščine.
MSO-2001 vključuje tudi sedem metodoloških smernic o ocenjevanju nepremičnin, najemnin, strojev in opreme, neopredmetenih sredstev, poslovanja in obračunavanja toksičnega onesnaževanja pri ocenjevanju. V treh pripombah (1-3) MSO preučuje značilnosti ocenjevanja na nastajajočih trgih, ki ocenjujejo sredstva javnega (državnega) sektorja, pa tudi vprašanja, povezana z ocenjevanjem ocenjevanja v skladu z zahtevami Baselskega odbora Bančni nadzor. Standard je opremljen z razporejenim glosarjo uporabljenih izrazov.
Dolgoročne dejavnosti IVSC o razvoju standardov so privedle do zavedanja dejstva, da se standardizacija na mednarodni ravni bistveno razlikuje od procesa oblikovanja nacionalnih standardov.
V mnogih državah, trgovinskem pravu in ustrezni sklop regulativnih postopkov, ki so vnaprej določena smer, včasih zelo specifična, za standardizacijo dejavnosti vrednotenja.
1.2.1. Ocene USA
Unibljeni standardi strokovne ocenjevalne prakse (ECPOP), ki so obvezni za uporabo v Združenih državah Amerike in v drugih državah Severni Amerike (Kanada, Mehika), so razviti in odobriti Svet za standarde za ocenjevanje standardov - ne- Komercialna izobraževalna organizacija, ustanovljena leta 1987, ki jih vodilnih strokovnih ameriških organizacij (Inštitut za ocenjevanje, ameriški družbi ocenjevalci, nacionalno združenje ocenjevalnih moteljev), da bi dosegli enotnost in strokovnost pri ocenjevanju. Zdaj se je Skladu pridružilo več kot 50 organizacij, ki so organizacije sponzorja (skrbniki), ali kot člani svetovalnih svetov.
Sklad za ocenjevanje upravlja uprava skrbnikov, ki zagotavlja finančno podporo za dejavnosti in imenuje člane Sveta za standarde ocenjevanja in Sveta za kvalifikacije ocenjevalcev.
V tem času je uprava skrbnikov sestavljena iz 32 članov. Vsaka strokovna ocena in skrbnik imenuje enega predstavnika upravnega odbora skrbnikov. Poleg tega je Svet sam izvaljen 14 neodvisnih trajnih skrbnikov.
Svet za ocenjevalni standardi (CSO) razvija, razlaga in sprejema spremembe EPOSP, ki so obvezni za uporabo ocenjevalcev v svojih praktičnih dejavnostih. CSO je sestavljen iz petih visoko usposobljenih ocenjevalcev in izvaja javna srečanja vsak mesec. Vse predlagane določbe in dodatki EPPOP so narejeni na javne razprave pred sprejetjem CSO. V obravnavo in vrednotenje del, ki se izvajajo pod okriljem CSO, je bil v okviru presoje vzpostavljen posvetovalni svet o standardih ocenjevanja (CCSO), ki vključuje predstavnike 32 organizacij in vladnih agencij, ki zastopajo potrošnike storitev ocenjevanja. CCCO se srečuje vsako četrtletje, svetoval CSO o pomembnih problemih tehnične narave in na seznamu projektov, izdanih na dnevnem redu CSO. Vsi sestanki CSSO potekajo v Washingtonu in so odprti za javnost.
Posebni odbor za razvoj enotnih standardov je bil prvotno razvit poenotene standarde strokovne ocenjevalne prakse. Leta 1987 prenesejo na sklad za ocenjevanje. Do takrat je sklad ustanovil avtorske pravice do ECPOP. Na svojem organizacijskem srečanju 30. januarja 1989 je bila CSO soglasno sprejeta in odobrila ECPOP kot dva začetna ocenjevana standarda, ki jih je razvila CSO.
Ti standardi so namenjeni ocenam in ocenjevalci. Upoštevajte, da morajo biti ti standardi strokovni ocenjevalci za izboljšanje ravni presoje.
Zakon o reformi finančnih institucij, povečanje gospodarstva in skladnosti z zakoni (RIRREA), ki ga je sprejel kongres leta 1989, zahteva ocene, ki jih pripravijo državni certificirani in pooblaščeni ocenjevalci, sestavljeni v skladu z ECPOP. Leta 1992 je upravno in proračunsko upravljanje (OMV) izdal Bilten 92-06, ki prav tako nujno, da je z zvezdnim pridobivanjem zemljišč in zagotavljanjem posojil zemljišč s strani kreditnih organizacij, so bile ocene predstavljene v skladu z zahtevami EPOSP.
Predstavljen je EPOSP:
Pogoje, ki jih je treba upoštevati pri izvajanju ocene, preverjajo poročilo o oceni ali zagotavljanje svetovalnih storitev;
Metode, ki proizvajajo ocenjevanje, revizijo ali svetovalne storitve.
Standardi 1 in 2 urejajo postopek ocenjevanja in pripravo poročila o vrednotenju nepremičnin. Standard 3 določa pravila za preverjanje poročil za ocenjevanje in pripravo poročila na podlagi teh norm. Standardi 4 in 5 so namenjeni razvoju in povzetku svetovalnih funkcij ocenjevalca za nepremičnine in nepremičnine. Standard 6 določa potrebna merila za razvoj in poročilo o rezultatih množične ocene za namene obdavčitve nepremičnin ali vseh drugih vrst premoženja. Standardi 7 in 8 določata pravila za razvoj in posploševanje ocen osebnih lastnine. Standardi 9 in 10 določata pravila za razvoj in posploševanje poslovnih ocen.
Pojasnjevalne pripombe so sestavni del enotnih standardov in je treba obravnavati kot razlago za določbe, opredelitve in pravila standardov. Pripombe zagotavljajo interpretacije komisije za ocenjevalne standarde (ASB) glede predpogojev in zahtevkov za nekatere določbe, opredelitve ali pravila standardov.
Pomembna vloga pri dejavnostih ocenjevalca zavzema etične obveznosti. Standardi vključujejo pojasnjevalne pripombe in se začnejo z "etičnimi določbami", ki vključujejo štiri oddelke: vedenje, upravljanje, zaupnost in poročanje; Izvajati zahteve celovitosti, objektivnosti, neodvisnosti presoje in etičnega vedenja.
Poleg 10 standardnih pravil, EPOSP vključuje tudi dokumente o standardih, ki izrecno služijo poenostavitvi, razlagati, razlaganju ali izboljšanju ECPOP. Dokumenti skupaj s pravili standardov so obvezni za uporabo. CSO objavlja tudi svetovalna mnenja, ki vsebujejo svoje nasvete za reševanje spornih vprašanj pri uporabi zdravila EPOSP v praksi vrednotenja.
Od izdaje iz leta 1994, EPOSP vsebuje tudi glosar vseh ocenjenih pogojev.
1.2.2. Standardi evalvacije evalvacije
Evropski ocenjevalci skupine (Tegofofa) je bil ustanovljen kot neprofitno združenje nacionalnih organizacij ocenjevalcev zahodnoevropskih držav leta 1977, po združitvi s podobno Euroval Organizacije, Skupina se trenutno imenuje Evropska skupina vodne združenja - Tegova. Eden od glavnih ciljev pri ustvarjanju te organizacije je bil ustvariti splošne standarde ocenjevanja, ki predstavljajo stališča strokovnih organizacij v vseh državah Evropske unije.
Trenutno člani Tegova so strokovne organizacije za ocenjevanje Evropske unije z aktivnim in naraščajočim sodelovanjem partnerjev iz držav Srednje in Vzhodne Evrope, vključno z Rusijo (ruski ocenjevalci), Češke, Madžarske, Poljske, Bolgarije, Romunije in Albanije.
Ena od glavnih značilnosti evropskih standardov ocenjevanja (ECO) je njihova usmeritev na opravljene ocene za pripravo poročanja o finančnem računovodstvu v skladu s sprejeto evropsko zakonodajo. Naveden je za možnost distribucije njihovega delovanja in drugih vrst ocen, opravljenih v družbeno pomembnih namenih.
Opozoriti je treba, da evropski standardi ocenjevanja niso obvezni za člane organizacije, temveč se priporočajo za uporabo, kot predstavljajo najboljše izkušnje, razvite za vključitev v ustrezne regulativne akte Evropske unije in dajejo spodbudo sprejetju ustreznih nacionalnih standardov držav UES. Cilji ESO so določba:
· Ocenjevalcem pomoči pri pripravi dogovorjenih poročil za svoje stranke z zagotavljanjem jasnih smernic;
· Dosledne ocene z uporabo standardne opredelitve tržne vrednosti in ocenjevalnih pristopov;
· Standardi kakovosti po odobritvi splošno sprejete ravni kvalifikacij;
· Natančne osnove za ekonomsko analizo učinkovite rabe zemljišč in gradbenih virov;
· Izboljšati razumevanje vloge ocenjevalca;
· Vzpostavitev postopkov, ki zagotavljajo jasno, točno, nedvoumno določanje stroškov v skladu z nacionalno zakonodajo in z mednarodnimi standardi za ocenjevanje in računovodstvo.
Mednarodni standardi ocenjevanja, ki jih je objavil MKSO, je treba ohraniti v tistih državah EU, kjer so združljive z nacionalno zakonodajo, da se zagotovi skladnost ocenjevanja v skladu z najboljšo svetovno prakso.
V skladu s členom 110 rimske pogodbe iz 1957, kot tudi naknadni sporazumi, je Tegova zaupana vzpostavitvi standardov, ki so združljivi z internacionalizacijo poslovne dejavnosti in svetovne trgovine.
Mednarodni ocenjevalni standardi se razvijajo v tesnem sodelovanju z MKSO in EGS, ki podpirajo načela svobodne konkurence in svetovnega razvoja trgovine. Če se zahteve EHO zelo razlikujejo od MSO, se besedilo standardov zagotavlja ustrezne pripombe. Opozoriti je treba tudi, da se ECO bolj podrobno razlikuje pred predstavitvijo, in poudarjajo tudi dodatna vprašanja, ki se v MSO ne upoštevajo, vendar so v skladu z njihovimi osnovnimi načeli podobna MSO.
Evropski standardi vrednotenja (tako imenovana "modra knjiga") so bile sprejete v zadnji izdaji leta 2000. Ta dokument vključuje 9 standardov in 13 metodičnih priporočil. Hkrati standardi 1-3 razmislijo o vprašanjih, povezanih s skladnostjo teh standardov mednarodnih ocenjevalnih standardov, pa tudi druga vprašanja, povezana z usposobljenostjo ocenjevalca in s svojo poklicno etiko.
Retrospektivna analiza in napoved bruto prihodkov od prodaje
Analiza bruto prihodkov in njene napovedi zahtevajo podrobno obravnavo in obračunavanje številnih dejavnikov, vključno s krogom proizvodov, obsegom proizvodnje in cenami proizvodov, stopnje inflacije, retrospektivne stopnje rasti podjetja, delež podjetja, ocenjen na trgu , razpoložljive proizvodne zmogljivosti, dolgoročne stopnje rasti v popoldanskem obdobju, in tako naprej.
Splošno pravilo je treba upoštevati, da je treba napoved bruto prihodkov logično združljiva z retrospektivnimi kazalniki podjetja in industrije kot celote. Ocene, ki temeljijo na napovedih, ki se izrazito razlikujejo z zgodovinskimi trendi, so netočne.
Napoved analize in odhodkov
Na tej stopnji bi moral ocenjevalec:
Učinkovito in stalno upravljanje stroškov je neločljivo povezano z zagotavljanjem ustreznih in kvalitativnih informacij o stroških nekaterih vrst proizvodov in relativne konkurenčnosti.
Klasifikacijo stroškov lahko izvede več značilnosti:
Izračun denarnega toka za vsako leto predvidenega obdobja
Obstajata dve osnovni metodi za izračun količine denarnega toka: posredna in ravna. Posredna metoda Analizira denarni tok na področjih dejavnosti. Jasno dokazuje uporabo dobička in vlaganje sredstev za enkratno uporabo. Neposredna metoda Na podlagi analize denarnega toka v skladu s členi župnije in potrošnje, t.j. Računovodski računi.
Pri izračunu vrednosti denarnega toka za vsako napovedano leto se lahko vodi diagram, ki ponazarja posredno metodo za izračun DP (Dodatek1).
Z matematičnega vidika popust - To je obrestna mera, ki se uporablja za preračunavanje prihodnjih dohodkovnih tokov (morda je več od njih) v eno vrednost sedanjih (današnjih) stroškov, ki je osnova za določanje tržne vrednosti podjetja. V gospodarskem smislu, v vlogi diskontnih stopenj, investitor zahteva vloženega kapitala v primerljive naložbene ustanove, z drugimi besedami, je zahtevana stopnja dohodka na obstoječih alternativnih naložb s primerljivo stopnjo tveganja na datum ocenjevanja.
Diskontna stopnja ali stroški privabljanja kapitala je treba izračunati ob upoštevanju treh dejavnikov. Prva je prisotnost mnogih podjetij različnih virov privabljenega kapitala, ki zahtevajo različne ravni odškodnine. Drugi je potreba po računovodstvu vlagateljev stroškov denarja v času. Tretji je dejavnik tveganja. V tem okviru opredeljujemo tveganje kot stopnjo verjetnosti pridobivanja pričakovanega v prihodnosti.
Obstajajo različne metode za določanje diskontne stopnje, ki so najpogostejše:
za denarni tok za kapital:
za denarni tok za vse vloženega kapitala:
Izračun diskontne stopnje je odvisen od vrste denarnega toka, ki se uporablja za oceno kot bazo. Za denarni tok za kapital se uporabi diskontna stopnja, ki je enaka pogonu, ki ga zahteva lastnik; Za denarni tok za vse vloženega kapitala se uporabi diskontna stopnja enaka količini tehtanih stopenj vračanja za kapitalske in izposojene sredstva (stopnja donosa na izposojenih sredstev je obrestna mera banke za posojila), kjer je delež izposojenega In lastna sredstva v kapitalski strukturi so v smislu tehtnic. Takšna diskontna stopnja ponderirani povprečni stroški kapitala ( Uteženo Povprečje. Stroškov. od. Kapital. - WACC).
Tehtanih povprečnih stroškov kapitala se izračuna po naslednji formuli:
WACC \u003d K D (1 - T C) W D + K P W P + K S W,
kje k D. - stroški privabljanja izposojenega kapitala;
t C. - Davčna stopnja na dobiček družbe;
r - stroški privabljanja osnovnega kapitala (prednostne delnice);
k S. - stroški privabljanja osnovnega kapitala (navadne delnice);
W D. - delež izposojenega kapitala v strukturi kapitala podjetja;
w. R. - delež prednostnih delnic v kapitalski strukturi podjetja;
w S. - delež navadnih delnic v strukturi kapitala podjetja.
V skladu z model presoje kapitala Diskontna stopnja je na formuli
R \u003d r f + β (R m -r f) + s 1 + s 2 + c,
kje R. - račune, ki jih zahteva vlagatelj (na delniški kapital);
R f. - - netvegana stopnja dohodka;
β - koeficient beta (je merilo sistematičnega tveganja, povezanega z makroekonomskimi in političnimi procesi, ki se pojavljajo v državi);
R M. - skupni donos trga kot celote (povprečni portfelj vrednostnih papirjev);
S. 1 - nagrada za mala podjetja;
S.
2
-
Značilnost ločenega podjetja;
C - Tveganje države.
Model presoje kapitala (SARM - v skupni okrajšavitvi v angleščini) temelji na analizi številnih informacij na borzi, zlasti - spremembe dobičkonosnosti prosto obisku delnic. Uporaba modela za proizvodnjo diskontne stopnje za zaprte družbe zahteva dodatne prilagoditve.
Kot tveganje brez tveganja dohodka v svetovna praksa, se običajno uporabljajo prihodki na dolge pogodbene dolžniške dolžniške obveznosti (obveznice ali račune); Menijo, da je država najbolj zanesljiv porok svojih obveznosti (verjetnost njenega stečaja je praktično izključena). Vendar, kot kaže praksa, se državni vrednostni papirji v Rusiji ne razumejo kot brez tveganja. Da bi ugotovili diskontno stopnjo, se lahko stopnja naložb, za katere je značilna najmanjša tveganja (menjalni depozit v Sberbank ali drugih najbolj zanesljivih bank, je mogoče sprejeti kot brez tveganja.
Izračun trenutnih vrednosti prihodnjega denarnega toka in stroškov v obdobju po napovedi
Pri uporabi metode DDP je treba povzeti kratkoročne stroške periodičnih denarnih tokov, ki prinašajo predmet vrednotenja v napovedanem obdobju, in sedanja vrednost v obdobju obdobja napovedi se pričakuje v prihodnosti.
Predhodna vrednost stroškov podjetja je sestavljena iz dveh komponent:
Spremembe rezultatov
Po določitvi predhodne vrednosti stroškov podjetja za doseganje končnega obsega tržne vrednosti je treba sprejeti končne spremembe. Med njimi sta dva glavna.
Sprememba z vrednostjo nefunkcionalnega sredstva . Temelji na dejstvu, da se pri izračunu vrednosti upoštevajo sredstva podjetja, ki so vključena v proizvodnjo, dobiček, tj. Pri oblikovanju denarnega toka. Toda vsako podjetje v vsakem posebnem trenutku je lahko premoženje, ki se ne ukvarja neposredno v proizvodnji. Tu se njihova vrednost ne upošteva v denarnem toku, vendar to ne pomeni, da nimajo stroškov. Številna sredstva imajo določeno vrednost, ki se lahko izvaja, na primer med prodajo. Zato je treba določiti tržno vrednost teh sredstev in jo povzema s stroški, pridobljenimi z diskontiranjem denarnega toka.
Popravek velikosti lastnega vrtljivega kapitala . Neustrezno obračunavanje dejanskega obsega lastnega obratovnega kapitala. Model diskontiranega denarnega toka vključuje zahtevano vrednost lastnega obratovnega kapitala, vezanega na predvideno stopnjo izvajanja (običajno ga določajo industrijski standardi). Dejanska vrednost lastnega obratovnega kapitala, ki ima podjetje, ne more sovpadati z zahtevano. Zato je popravek potreben: dodati je treba presežek lastnega obratočnega kapitala, primanjkljaj pa se odkriva iz predhodne vrednosti.
Zaradi ocene podjetja s strani METODE DDP bodo pridobljeni stroški krmilnega tekočega vložka. Če se oceni nekontrolni paket, morate popust popust.
Poslovna ocena Postopek iz dobička Catellize
Gospodarska vsebina metode
Metoda dobička kapitalizacije je ena od možnosti za vse večji pristop k oceni poslovanja sedanjega podjetja. Tako kot druge možnosti pristopa prihodkov, temelji na osnovnem prostoru, v skladu s katerim je strošek lastniškega deleža v podjetju enaka sedanji vrednosti prihodnjih prihodkov, ki jih bo ta lastnost prinesla. Bistvo te metode je izraženo s formulo:
Metoda kapitalizacije dobička je najbolj primerna za primere, v katerih se pričakuje, da bo podjetje prejelo približno enake dobičke (ali pa bodo njene stopnje rasti trajne).
Glavne faze uporabe metode
Praktična uporaba metode kapitalizacije dobička predvideva naslednje glavne faze:
Analiza računovodskih izkazov
Glavni dokumenti za analizo računovodskih izkazov podjetja, da bi ocenili, so bilanca stanja in poročilo o finančnih rezultatih in njihovi uporabi. Za ocenjevanje sedanjega podjetja je za te dokumente zaželeno v zadnjih treh letih.
Pri analizih finančnih poročil družbe mora ocenjevalec nujno imeti njihovo normalizacijo, tj. Naredite spremembe različnih izrednih in pavšalnih izdelkov, tako ravnotežja kot poročila o finančnih rezultatih in njihovi uporabi.
Izbira dobička, ki bo kapitalizirana
Ta stopnja dejansko pomeni izbiro obdobja tekočih proizvodnih dejavnosti, katerih rezultati bodo kapitalizirani. Ocenjevalec lahko izbira med več možnostmi:
Kot kapitalizirana vrednost se lahko bodisi čisti dobiček lahko pojavi po plačilu davkov ali dobička pred davki ali vrednostjo denarnega toka.
V večini primerov je v praksi dobiček zadnjega letnega letnega leta izbran kot kapitalizirana vrednost.
Izračun kapitalizacijskih stopenj
Stopnja kapitalizacije za podjetje se običajno izhaja iz diskontne stopnje z odbitkom pričakovanih povprečnih letnih stopenj rasti dobička ali denarnega toka (odvisno od tega, katera vrednost je kapitalizirana). Zato je stopnja kapitalizacije za isto podjetje običajno nižja od diskontne stopnje.
Z matematičnega vidika je stopnja kapitalizacije delilnik, ki se uporablja za pretvorbo obsega dobička ali denarnega toka v enem časovnem obdobju v smislu vrednosti.
Če želite ugotoviti ustrezno stopnjo kapitalizacije, morate najprej izračunati ustrezno diskontno stopnjo z uporabo naslednjih možnih tehnik. Obstajajo različne metode za določanje diskontne stopnje, ki so najpogostejše:
Glede na specifičnost pogojev ruskega podjetja se verjame, da se najbolj natančen in objektivni rezultat doseže z uporabo metoda kumulativne konstrukcije . Preostale metode se praktično ne uporabljajo.
Način kumulativne gradnje ima določeno podobnost s SARM (model ocenjevanja kapitalskih sredstev). V obeh primerih se stopnja dohodka na vrednostne papirje brez tveganja sprejme za osnovo za izračun, ki dodaja dodaten dohodek, povezan s tveganjem vlaganja v to vrsto vrednostnih papirjev. Nato se sprejmejo spremembe (v smeri povečanja ali zmanjševanja) o učinku kvantitativnih in kvalitativnih dejavnikov tveganja, povezanih s posebnosti tega podjetja.
Z znano diskontno stopnjo se stopnja kapitalizacije določi s splošno formulo:
R \u003d. d - g,
kje R. - stopnja kapitalizacije;
d. - diskontna stopnja;
g. - Dolgoročne stopnje rasti dobička ali denarni tok.
Zadnje faze uporabe kapitalizacije načina dobička so preproste operacije.
Za izvedbo popravkov za nedelovalna sredstva je potrebna ocena njihove tržne vrednosti v skladu z metodami, sprejetimi za določeno vrsto sredstev (nepremičnine, stroji in oprema, itd).
2.1.2. Primerjalni (tržni) pristop ocenjevanja
Glavna zahteva pri uporabi metod, ki temeljijo na tržnem pristopu, je izbrati primerljive predmete in retrospektivne informacije o transakcijah z njimi.
Pogosto se ta pristop uporablja kot test za "zdrave pameti" rezultate uporabe drugih pristopov.
Prednost primerjalnega pristopa je resničen odraz dobave in predlogov za ta predmet, saj cena dejanske popolne transakcije povečuje razmere na trgu.
Hkrati pa ima primerjalni pristop številne pomembne pomanjkljivosti,
Primerjalni pristop je možen le, če so na voljo vsestranske finančne informacije, ne le na ocenjenem podjetju, temveč tudi z velikim številom podobnih predmetov, ki jih je izbral ocenjevalec kot analogni. Pridobitev dodatnih informacij iz analogov je lahko precej zapleten proces.
Ocenjevalec mora dati zapletene prilagoditve, spremeniti končno vrednost in vmesne izračune, ki zahtevajo resno utemeljitev.
Tako je možnost uporabe primerjalnega pristopa odvisna od razpoložljivosti aktivnega finančnega trga, saj pristop vključuje uporabo podatkov o dejansko popolnih transakcijah. Drugi pogoj je odprtost trga ali razpoložljivost finančnih informacij, ki so potrebne za ocenjevalca. Tretji predpogoj je razpoložljivost posebnih storitev, ki kopičijo cene in finančne informacije.
Metode, uporabljene v okviru primerjalnega (tržnega) pristopa
Glede na cilje, objekt in posebne pogoje ocenjevanja primerjalni pristop vključuje uporabo treh glavnih metod:
Metoda analogne ali kapitalske tržne metode, \\ t Na podlagi uporabe cen, ki jih je oblikovala odprti delniški trg. Tako je osnova za primerjavo cena za en delež skupnih delniških družb na prostem. Posledično se ta metoda v svoji čisti obliki uporablja za ocenjevanje manjšinskega paketa delnic.
Metoda transakcije ali prodajna metoda, \\ t Osredotočanje na nakupno ceno podjetja kot celote ali obvladujočega deleža. To določa najbolj optimalen obseg uporabe te metode ocenjevanja podjetja ali obvladujočega deleža.
Metoda industrijskih koeficientov ali metode sektorskih razmerij, \\ t Na podlagi uporabe priporočenih odnosov med ceno in opredeljenimi finančnimi parametri. Sektorski koeficienti so izračunani na podlagi dolgih statističnih stališč s posebnimi raziskovalnimi inštituti za prodajo podjetja in njegove najpomembnejše proizvodne in finančne značilnosti. Kot posledica posploševanja so bile razvite dovolj preproste formul za določitev stroškov ocenjenega podjetja. Cena maloprodajnega podjetja se oblikuje na naslednji način: 0,75 -1,5 Vrednosti neto letnega dohodka se poveča na stroške opreme in rezerv, ki imajo ocenjeno podjetje.
Pri uporabi primerjalne (tržne) metode je v večini primerov bolj primerno uporabiti metodo enakovrednega podjetja. To je posledica dejstva, da tehnologije uporabe družbe družbe in transakcijska metoda praktično sovpada, je razlika le v vrsti cen vir: bodisi cena ene delnice, ki ne daje nobenih kontrolnih elementov, ali Cena kontrolnega paketa, vključno z nagrado za nadzorne elemente.
Vendar pa kljub navidezni enostavnosti ta metoda zahteva visoko kvalifikacijo in strokovnost ocenjevalca, saj pomeni uvedbo dovolj zapletenih prilagoditev, da se zagotovi največja primerljivost ocenjevanja družbe s analogi.
Primerjalni pristop k poslovanju je v veliki meri podoben načinu kapitalizacije dohodka, saj v obeh primerih ocenjevalec določi vrednost družbe, ki temelji na dohodku družbe.
Ocena presoje metod primerjalnega pristopa
Postopek ocenjevanja podjetja z metodami analognega in transakcijami družbe vključuje naslednje glavne korake:
I fazi . Zberite potrebne informacije.
Faza II. . Primerjava seznama podobnih podjetij.
III . Finančna analiza.
IV faza . Izračun ocenjenih multiplikatorjev.
V fazi . Izberite vrednost multiplikatorja.
VI Stage. . Določanje skupne vrednosti stroškov.
VII Stage. . Dokončne prilagoditve.
Primerjalni pristop k poslovanju temelji na uporabi dveh vrst informacij:
Tržne informacije so podatki o dejanskih cenah nakupa in prodaje delnic, podobnih deležem ocenjene družbe. Kakovost in razpoložljivost informacij sta odvisna od stopnje razvoja borznega trga. Oblikovanje domačega borze ni dokončano, vendar številne agencije, kot so Finmarket, AK & M, Rosbusinesssconsulting, objavlja dnevne novice na stanju finančnih trgov, predlogi za nakup / prodajo vrednostnih papirjev, raziskave dejavnosti največjih podjetij.
Finančne informacije so običajno zastopane z računovodskimi in računovodskimi izkazi, pa tudi dodatne informacije za določitev podobnosti družb in izvedejo potrebne prilagoditve, ki zagotavljajo potrebno primerljivost.
Določanje tržne vrednosti lastnega kapitala podjetja s primerjalno metodo temelji na uporabi cenovnih množiteljev. Multiplikator cen. - To je koeficient, ki prikazuje razmerje med tržno ceno podjetja ali delnice in finančno bazo. Finančna baza množenja ocenjevanja je dejansko merilnik, ki odraža finančne rezultate podjetja, na katerega se ne more pripisati ne le dobiček, temveč tudi denarni tok, izplačila dividend, prihodki od prodaje in nekaterih drugih.
Za izračun multiplikatorja je potrebno:
Cena delnice se odpelje do zadnjega datuma pred datumom bonitetnega ocenjevanja, ali pa predstavlja povprečno vrednost med najvišjimi in najnižjimi cenami za zadnji mesec.
Kot finančna baza bi morala biti kazalnik finančnih rezultatov ali zadnjega letnega poročanja, ali v zadnjih 12 mesecih, ali povprečna vrednost za nekaj let pred datumom vrednotenja.
V ocenjevalni praksi se uporabljata dve vrsti multiplikatorjev: interval in navor.
Intervalnih multiplikatorjev vključujejo :
Za multiplikatorje navora se nanašajo :
Postopek oblikovanja skupne vrednosti stroškov je sestavljen iz treh glavnih korakov:
Izbira Multiplikatorja To je najtežja stopnja, ki zahteva posebno skrbno utemeljitev pozneje v poročilu. Ker ista podjetja ne obstajajo, je obseg obsega istega multiplikatorja po analognih podjetjih precej širok. Ocenjevalec prekine ekstremne vrednosti in izračuna povprečno množično vrednost po skupini analogov. Potem se izvede finančna analiza in finančni koeficienti in kazalniki se uporabljajo za izbiro vrednosti določenega multiplikatorja, ki je najbolj povezana s tem multiplikatorjem. Dobljeni rezultati so na številnih multiplikatorjih, in določena definitivno določa vrednost, ki se lahko uporablja za izračun stroškov ocenjenega podjetja.
Skupna vrednost stroškov, ki izhajajo iz uporabe multiplikatorjev, je treba prilagoditi glede na posebne okoliščine. Najbolj značilna je prisotnost neproduktivnih sredstev, pomanjkljivosti lastnega obratovanja, raven privlačnosti za kupca.
2.1.3. Pristop cenitve gostitelja
Metode te skupine delujejo na tekočih stroškov razmnoževanja nepremičnine, minus akumulirana nabrana obraba na objektu.
Omejitev te skupine metod je, da dobljeni rezultati ne odražajo dejanj potrebskih sil in ponudbe na trgu.
Da bi dosegli končno oceno vrednosti objekta ocenjevanja, se uporablja metoda tehtanja rezultatov zgoraj navedenih metod, vključno s tehtanjem metod ocenjevanja.
Pristop stroškov (nepremičnin) pri oceni šteje stroške podjetja z vidika incidentov stroškov. Knjigovodska vrednost sredstva in obveznosti podjetja zaradi inflacije, sprememb v tržnih pogojih, uporabljene metode računovodstva, praviloma ne ustreza tržni vrednosti. Kot rezultat, pred ocenjevalcem, naloga izvajanja prilagoditve ravnotežja podjetja. Za to je predhodno ocenjevanje razumne tržne vrednosti vsakega salda salda posebej, nato se določi sedanja vrednost obveznosti in končno, sedanja vrednost vseh njenih obveznosti se odšteje od razumne tržne vrednosti sredstev družbe . Rezultat kaže ocenjene stroške lastnega kapitala družbe.
Metodologija stroškovnega pristopa je lahko zastopana kot shema (Dodatek 2)
Osnovna formula v pristopu nepremičnin (stroškov) je:
Lastni kapital \u003d Sredstva - Obveznosti .
Ta pohod je predstavljen z dvema osnovnima metodama:
Postopek stroškov neto sredstev
Izračun z vrednostjo stroškov čistih sredstev vključuje več faz:
1. Ocenjuje se nepremičninska lastnost podjetja po razumni tržni vrednosti.
2. Določena je razumna tržna vrednost strojev in opreme.
3. Neopredmetena sredstva se razkrivajo in ocenjujejo.
4. Določena je tržna vrednost finančnih naložb, tako dolgoročne in kratkoročne.
5. Blago in materialne rezerve se prenesejo na trenutno vrednost.
6. Računi so ocenjeni.
7. Ocenjujejo se odhodki prihodnjih obdobij.
8. Obveznosti podjetja se prenesejo na trenutno vrednost.
9. Stroški kapitala se določijo z odštevanjem razumne tržne vrednosti zneska sredstev sedanje vrednosti vseh obveznosti.
2.2. Pravni vidiki ocenjevanja dejavnosti v Ruski federaciji
Od avgusta 2006 je začela veljati nova različica zakona "o ocenjenih dejavnostih".
Spremembe v urejanju ocenjevalnih dejavnosti, predvsem v okviru upravne reforme vlade, vključno z odpravo upravnih ovir za podjetja in zmanjšanje bremena državne uredbe v gospodarstvu. Eden od korakov v tej smeri je bil odpoved licenciranja nekaterih vrst dejavnosti, ocenjena, med drugim. Od 1. julija 2007 ne bo potrebna licenca za izvedbo te vrste dela. To pomeni, da je celoten sistem načel in mehanizmov za urejanje dejavnosti cenilcev, katerih vektor je pokazal iz državne ureditve podjetniških dejavnosti, da urejajo poklicne dejavnosti na področju neodvisne ocene premoženja. V tem primeru je pomembna vloga dodeljena strokovnim združenjem ocenjevalcev, ki morajo zaslužiti določeno zaupanje in položaj na tem trgu, v mnogih pogledih - kakovost opravljanja storitev za ocenjevanje premoženja. In če govorimo o kakovosti, to pomeni, da je treba sprejeti ustrezne standarde in pravila. Zdaj je v tem delu velikih prostorov.
Osnova za preučitev sredstev podjetja in pravice do njih za namene vrednotenja je civilni zakonik Ruske federacije, druge zakonodajne in predpisi, tudi na področju privatizacije, stečaja, najemnikov, zastavo in hipoteke , trg vrednostnih papirjev, intelektualna lastnina, upravljanje zaupanja in druge.
Do danes se zakonodaja, ki ureja dejavnosti ocenjevanja v Ruski federaciji, sestavljajo zvezni zakon "O presoji v Ruski federaciji", drugi zvezni zakoni in regulativni pravni akti Ruske federacije in njenih subjektov, pa tudi iz mednarodnih pogodb Ruske federacije . Konstitucionalni subjekti Ruske federacije uredijo znatne dejavnosti v skladu z zveznim zakonom. Zvezni zakon določa pravni okvir za urejanje ocenjevalnih dejavnosti v smislu objektov ocenjevanja v lasti Ruske federacije, predmetov Ruske federacije ali občin, posameznikov in pravnih oseb, za namene vrednotenja.
Zakonodajalec je ugotovil, da v okviru ocenjevalne dejavnosti pomeni dejavnosti subjektov ocenjevalnih dejavnosti, katerih cilj je vzpostavitev trga ali druge vrednosti ocenjevalnih predmetov - najverjetneje cene, v kateri je objekt ocenjevanja lahko odtujen na odprtem trgu v okviru tekmovanje.
Predvideva se, da so udeleženci transakcije inteligentno, ki imajo vse potrebne informacije, in na obseg cene transakcije ne odražajo nobenih izrednih okoliščin, tj. kdaj:
· Ena od strank transakcije (prodajalca) ni dolžna prodati objekta ocenjevanja, druga stranka (kupec) pa ni dolžna kupiti;
· Stranke transakcije (prodajalca in kupca) se zavedajo predmeta transakcije in delujejo v njihovih lastnih interesih;
· Objekt ocenjevanja je predstavljen na trgu v obliki javne ponudbe;
· Cena transakcije je razumno nadomestilo za objekt ocenjevanja brez prisile na transakcijo proti strankam transakcije z nekom drugim;
· Plačilo za objekt ocenjevanja se izvaja v gotovini.
Predmeti državljanskih pravic, ki nastanejo v postopku izvajanja podjetniških dejavnosti, vključno z ocenjenimi, spadajo:
· Lastništvo nepremičnin in druge lastninske pravice ali posamezne stvari;
· Nepremičnine, premičnina, vklj. Stroji, oprema itd.;
· Delo, storitve, informacije, druge predmete državljanskih pravic, ki so vključene v promet;
· Predmeti intelektualne lastnine (neopredmetena sredstva).
Civilni zakonik Ruske federacije je pokazal, da je v premoženju državljanov in pravnih oseb, vse nepremičnine, ki ni omejena v kvantitativnih in vrednostnih pogojih, z izjemo njenih posameznih vrst, ki je v skladu z zakonom zasežena od prometa ali ne more pripadajo jim.
Tako, ko govorimo o oceni premoženja, mislimo, prvič, ocenjevanje tržne vrednosti, ki nalaga določene omejitve in predpostavke o rezultatih ocene.
Ker dejavnosti vrednotenja zajemajo pomemben del vrst premoženjskih in lastninskih pravic, se ureditveni akti, ki urejajo dejavnosti, ustvarjajo v zvezi s posebno vrsto premoženja. To se stori, da bi se izognili napačni razlagi določenega ukrepa v procesu presoje, kot tudi za ustvarjanje optimalnih pogojev za delo specializiranega ocenjevalca.
Vendar pa je kljub dejstvu, da so ocenjevanje dejavnosti v sodobnem razumevanju v Rusiji obstajale približno 15 let, je ruska ocena še vedno preveč "mlada" in obstajajo velike vrzeli in zakonodaja.
Najprej se pojavijo težave z zakonodajnimi akti, katerih osnova je bila kopirana s tujimi analogi. Zakonodajalec ni vedno izvedel temeljitega pregleda vira, preden ga uporablja v praksi. Tako so bili ocenjevalci dostavljeni v zelo težkem položaju: na eni strani, ki so jih vodile norme in določbe o ocenjevalnih dejavnostih, ki so izvajale svoje dejavnosti, in na drugi strani pa veliko tega, kar so jih vodili, je šlo v rezga sprejete pravne akte.
Pomembne težave pri dejavnostih ocenjevanja so ustvarile nenehno spremembo pravnega okvira sočasne industrije: računovodstvo in revizijo, carinska zakonodaja, obdavčenje. Tukaj je glavni zapleten dejavnik dejstvo, da so nekatere metode pri ocenjevanju dejavnosti tesno povezane z upoštevanjem finančne strani podjetja, in zato s svojim računovodstvom. Hkrati so analizirani parametri osredotočeni na računovodske podatke. Vendar pa so pogoste spremembe na računovodskem območju privedle do dejstva, da so bili ocenjevalci prisiljeni zavrniti nabrane metode, saj so v novih obrazcih poročanja, podatki, potrebni za izvajanje analize ali naselij, je bodisi odsoten ali predstavljen v obliki, razen njihovih uporaba.
S podobnim problemom, ocenjevalniki in pri ocenjevanju nepremičnin za namene carinske obdavčitve. Pogoste pisma o carinskih organih o interakciji z ocenjevalci, ki spreminjajo obstoječe stanje, ustvarjanje ocenjevalcev znanih težav.
V odsotnosti splošnega zveznega prava o vzpostavitvi mehanizmov in postopkov samoregulacije v ruskem gospodarstvu, v novi izdaji Zakona o dejavnostih, je bilo treba registrirati številna pravila, ki določajo zahteve in postopke za delovanje in interakcijo organov, ki predstavljajo vse ravni ureditve: od države do samostojnih ocenjevalcev.
Poleg tega so nekatere bistvene določbe prejšnje različice Zakona o vrednotenju, kot je zavarovanje te vrste storitev, niso bile dovolj obdelane in niso dejansko delovale.
Z začetkom veljavnosti nove izdaje je najprej spremenil predmet uredbe. Zdaj je to ocenjevalec, ki se ukvarja z zasebno prakso ali dela v pravni osebi. Z drugimi besedami, nova zakonodaja predstavi zahteve, ki ne zakonita, ampak posameznikom. Prvič, to je posledica dejstva, da dejavnosti vrednotenja v veliki meri temeljijo na strokovni presoji ocenjevalcev, v zvezi s tem, vprašanja strokovnosti in zagotavljanje nepremičnine odgovornosti subjektov ocenjevalnih dejavnosti, katere rezultate uživa neomejen krog oseb.
Osnovna zahteva za ocenjevalca je razpoložljivost posebnega visokošolskega izobraževanja ali poklicnega preusposabljanja. Naslednje - članstvo v samoregulativni organizaciji, tako imenovani sro. Dejstvo je, da je na ravni samoregulativnih organizacij velik del funkcij za regulacijo, nadzor in nadzor na področju ocenjevalne dejavnosti. Zakon "o ocenjevalnih dejavnostih" določa zahteve za izvajanje ocenjevalnih dejavnosti, postopek za sklenitev članov računovodskih ocenjevalcev, pa tudi seznam razlogov za zavrnitev sprejema samoregulativne organizacije.
Zahteve za zavarovanje aktivnosti ocenjevanja so podrobneje zapisane, vključno s posebnimi primeri zavarovanj in jasno opredeljene pogoje za zavarovanje odgovornosti ocenjevalca.
No, stranka mora izbrati svoj idealen ocenjevalec. Samoregulativne organizacije lahko zagotovijo določeno pomoč. Toda glavni kriterij
izbira, kot kaže svetovne prakse, bi morala biti ugled kot sro in njene posamezne člane.
Zdaj morajo vsi ocenjeni nujno zagotoviti svoje dejavnosti in biti član samoregulativne organizacije, strokovno samoregulacijo je dno in najbolj, verjetno praktična raven regulativnega sistema na področju vrednotenja dejavnosti.
Prva raven je država, ki razvija državno politiko na področju ocenjevalnih dejavnosti, določa osnovne zahteve za ocenjevalce in ocenjevanje dejavnosti, vzpostavlja pravno podlago za dejavnosti nedržavnih organizacij, spremlja in nadzoruje izvajanje zvezne zakonodaje z javnostjo -Regulatorne organizacije.
Druga raven je nevladna institucija, ki sodeluje tudi pri razvoju državne politike na področju ocenjevalnih dejavnosti, razvija zvezne standarde vrednotenja, upošteva osnutke regulativnih pravnih aktov, ki daje priporočila odobritvi pooblaščenega zveznega organa, razvija etiko Kodeks ocenjevalcev, priporočila za njegovo uporabo in nadzor skladnosti z normi poklicne etike, daje priporočila o organizaciji osnovnega in dodatnega izobraževanja; sodeluje z ustreznimi mednarodnimi organizacijami, zlasti z odborom za mednarodne ocene; Ustvari vse-rusko arbitražno sodišče na področju ocenjevalnih dejavnosti. Ta institucija je v skladu z novim zakonom namenjen nacionalni svet o dejavnostih vrednotenja. Lahko se oblikuje le eno leto po začetku veljavnosti nove izdaje aktov o ocenjevanju, da bi čim bolj povečali in zanesljivo zastopanje interesov celotne skupnosti cenilcev.
In končno, tretja raven je samoregulativne organizacije, ki prispevajo k razvoju poklica s certificiranjem, dodatno usposabljanje, napredno usposabljanje, vzpostavitev etičnih standardov in strokovnih pravil; Spremljajte skladnost s člani uveljavljenih standardov sro in pravila poklicne dejavnosti. V skladu z zakonom, samoregulativna ocenjevalna organizacija oblikuje izravnalni sklad za zagotovitev odgovornosti svojih članov, ki se porabi le, če je ocenjevalec primanjkuje škode, ki jo povzročajo krivi ukrepi ocenjevalca, znesek zavarovanja In njegovi osebni skladi nadzorujejo delo svojih članov, da uskladita zakonodajo, zvezne standarde ocenjevanja, pa tudi standarde in pravila za dejavnosti vrednotenja in poklicno etiko. V nekaterih primerih ima sro pravico, da uporabijo ukrepe disciplinskega vpliva na svoje člane, prav tako zavrne sprejetje novih in izključitev iz sestave članov sro.
Stranka, ki potrebuje storitve ocenjevalca, se lahko prepriča, da so sile in kvalifikacije osebe, ki ponujajo svoje storitve za ocenjevanje nepremičnin , Lahko se obrne na to sro, ki je član tega ocenjevalca. Vsaka organizacija ocenjevalcev mora biti registrirana v skladu s postopkom, določenim z zakonom kot sro. SRO je dolžan obdržati register svojih članov in zagotoviti informacije iz tega registra, zainteresirane stranke na način, ki ga določi pooblaščeni zvezni organ. Kar se tiče kvalifikacij - to bo že odvisno od tega, kateri ugled bo pridobil eno ali drugo sro. Dejstvo je, da lahko SRO poleg zahtevanih ocenjevalcev, registriranih v zakonu, ustanovijo svoje dodatne pogoje članstva za kandidate za ocenjevalce. Morda bo nekje, kandidat bo zahteval priporočilo realnih članov tega sro, nekje, bo resno "uvodne" izpite ... vsa ta vprašanja ugleda in prestiža, ki bo v smislu tržne konkurence, vsaka organizacija mora zaslužiti zaslužiti . Pomembno je omeniti, da so lahko ocenjevalci naenkrat, da so člani več samoregulativnih organizacij.
Od 1. julija 2006 je bilo približno 14 tisoč subjektov licenca za izvajanje ocenjevalnih dejavnosti in podjetnikov brez oblikovanja pravnega subjekta. V skladu z novim zakonom pred 1. julijem 2007 lahko ukrepajo na podlagi sedanje licence, nato pa v skladu z novimi pravili. Do takrat je treba odobriti postopek za državno registracijo SROS, je bila določena Zvezno telo, ki bo izvedlo to registracijo, in poleg tega, ki se zanimajo za razvoj njihovih dejavnosti, saj že delujejo SROS, in trenutno ne več kot Deset in novoustanovljeno bo potrjeno z njihovim statusom in začeli aktivno delovati z novimi funkcijami. Za leto 2006 nove licence niso bile izdane, in nadzor nad dejavnostmi ocenjevalcev je še vedno izvaja Rosimushchestvo.
V novi izdaji Zakona o oceni, ne le splošne določbe in osnovna načela regulacije tega sektorja gospodarstva, ampak tudi podrobno, do vsakega posameznega postopka, so predpisani mehanizmi za delovanje novega regulativnega sistema. To omogoča, da brez potrebe po številu podnapisov na področju ocenjevalnih dejavnosti zagotovijo najbolj popolno izvajanje vseh določb zakona. Seveda pa ne moremo rešiti vsa vprašanja z enim zakonom. Tako je Ministrstvo za gospodarski razvoj trenutno skupaj z Ministrstvom za pravosodje, razvija osnutke regulativnih in pravnih aktov vlade Ruske federacije, o ustanovitvi pooblaščenega zveznega organa, da se ohrani en sam register organizacij za samoregulacijo ocenjevalcev, kot kot postopek za vzdrževanje takega registra.
Poleg tega se dokument pripravlja, ki ureja postopek za zagotavljanje informacij iz registrov samoregulativnih organizacij ocenjevalcev zainteresiranim stranem. Ta dejanja so potrebna, da se zakon dela v polni veljavi.
Poleg tega, da bi oblikovali enoten sistem standardizacije ocenjevalnih dejavnosti v skladu z mednarodnimi zahtevami za izvajanje 20. člena Zakona o ministrstvu za gospodarski razvoj, se delo izvaja pri pripravi zveznih standardov vrednotenja. Trenutno so bili razviti projekti treh osnovnih standardov: "Splošni koncepti, načela ocenjevanja in pristopi ocenjevanja", "Vrste vrednosti" in "Zahteve za poročilo o oceni".
Po juliju 2007 bodo razviti standardi vrednotenja, razviti bo nacionalni svet o ocenjevalnih dejavnostih. Ministrstvo za gospodarski razvoj Rusije pridržuje pravico, da odobri osnutke standardov in jih sprejme strokovna skupnost.
2.3. Možnosti za razvoj ocenjevalnih dejavnosti v Rusiji.
Neodvisna ocena vrednosti je informacijska podlaga za učinkovite odločitve, tako v zasebnih in državnih sektorjih gospodarstva, prispeva k varstvu premoženjskih pravic udeležencev v civilnih odnosih. Zato je razvoj ocenjevalnih dejavnosti v sodobni Rusiji pomemben vidik razvoja civilne družbe in tržnih odnosov v gospodarstvu.
Skupaj z razvojem trga v Rusiji v zadnjih desetih letih, je ocenjena dejavnost sprejela "iz nič" je pot oblikovanja in do datuma nastala kot samostojno področje dejavnosti v gospodarstvu.
Tam je bil enotni trg za ocenjevanje storitev. Trenutno v okviru enotnih zahtev, na podlagi zvezne licence, več kot 5.300 pravnih oseb in posameznih podjetnikov izvajajo po ocenah.
Sistem za državno ureditev ocenjevalnih dejavnosti, ki temelji na zveznem pravu "o ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" in vključuje nadzor nad skladnostjo z ocenjevalci zahtev in pogoji, standardi vrednotenja in metodičnih priporočil, zahteve za oblikovanje strokovnjakov.
Razvita so samoregulativni ocenjevalci. Njihova interakcija je bila ustanovljena z Ministrstvom za premoženje Rusije v celotnem spektru razvoja trga vrednotenja. Pojavila se je prva izkušnja sodelovanja samoregulativnih organizacij ocenjevalcev z različnimi skupinami ocen potrošnikov. Interakcija z mednarodnimi strokovnimi združenji ocenjevalcev se je v interakciji: Mednarodni odbor za ocenjevalne standarde (IVSC), Evropska združenj za ocenjevanje (Tegova). Zastopanje ruskih ocenjevalcev v teh organizacijah, stalna izmenjava informacij, prevod mednarodnih in evropskih standardov ocenjevanja, sodelovanje na mednarodnih znanstvenih konferencah prispeva k razvoju nacionalnega sistema presoje v Rusiji, pa tudi doslednost pri razvoju presoje v Države CIS.
Samoregulativne organizacije za ocenjevanje so sprejele standarde poklicnih dejavnosti, dokumentov o etiki poslovanja ocenjevalcev, ki izvajajo nadzor kakovosti poklicnih dejavnosti cenilcev, vključenih v to ali to samoregulativno organizacijo. Koraki, sprejeti za združevanje številnih samoregulativnih ocenjevalcev.
Metodološka ocena se razvija, ki upošteva mednarodne izkušnje, pa tudi značilnosti razvoja gospodarstva in pravne ureditve v Rusiji. Ministrstvo za premoženje Rusije pri razvoju standardov ocenjevanja je odobrilo metodološka priporočila za določanje tržne vrednosti intelektualne lastnine, zemljišč zemljišč, pravic za najem zemljišč. Številni metodološki materiali, ki posplošujejo izkušnje vrednotenja dela v Rusiji, ki ga je izdala Gospodarska zbornica Ruske federacije. Ocene ruske družbe so prevedele najnovejšo revizijo evropskih standardov ocenjevanja. V zadnjih letih je bilo v Rusiji objavljeno veliko število znanstvene in izobraževalne literature o oceni. Vse prispeva k premagovanju metodološkega vakuuma pri ocenjevanju dejavnosti.
Razvoj ocene v Ruski federaciji bi bilo nemogoče brez sistema priprave, preusposabljanja in naprednega usposabljanja ocenjevalcev. Eden od pomembnih dogodkov v fazi oblikovanja aktivnosti ocenjevanja v Rusiji je potekal leta 1993 s seminarji o ocenjevalnih dejavnostih, ki jih je organiziral Inštitut za gospodarski razvoj Svetovne banke. Označen zagon za razvoj izobraževanja v obsegu presoje je bil podan med oblikovanjem in razvojem zahtev za izdajo dovoljenj za dejavnosti cenilcev. Trenutno se usposabljanje, strokovno preusposabljanje, napredovanje ocenjevalcev izvaja v več kot 70 izobraževalnih ustanovah, ki se nahajajo po vsej Ruski federaciji, ki so jih usklajujejo osnovni izobraževalni programi na Ministrstvu za premoženje Rusije. Razvoj usposabljanja ocenjevalcev, ustrezna napredna izkušnja se aktivno razpravlja v okviru dela izobraževalnega in metodološkega združenja (UMO) posebnosti "Finance in Credit".
V Rusiji se oblikujejo izkušnje z ocenjevanjem med reorganizacijo velikih nepremičninskih kompleksov s sodelovanjem mednarodnih in ruskih ocenjevalnih podjetij. Razprava o tem delu na različnih fazah prispeva k rasti kulture ocenjevanja, pa tudi kulturo odločitev o upravljanju v Ruski federaciji.
Z razvojem gospodarskih reform v Rusiji, rast zasebne pobude, rast konkurence, povečanje števila transakcij z različnimi gospodarskimi viri narašča povpraševanje po neodvisni oceni vrednosti. Večstranska analiza najučinkovitejše uporabe različnih predmetov, opravljenih med delom ocenjevalcev, uporaba različnih metod ocenjevanja prispevajo k splošni rasti kulture odločitev o upravljanju na področju ekonomije. Strokovnjaki, ki poznajo tehnologijo ocenjevanja, so intelektualni kapital, potreben za izvajanje gospodarskih transformacij.
Hkrati je pomembnost ocene naraščajoče zahteve za kakovost dela ocenjevalca. Rešitev tega ključa na trgu ocenjevanja nalog je odločitev s tesno interakcijo države, samoregulativnih organizacij ocenjevalcev, izobraževalnih ustanov, potrošnikov storitev vrednotenja.
2.3.1. Razvoj informacijske podpore za ocenjevalne dejavnosti.
Eden od potrebnih pogojev za kvalitativno oceno je zadostne in zanesljive informacije o predmetu ocenjevanja in na trgu, ki ji pripada. Za kardinalsko izboljšanje informacijske podpore dejavnosti ocenjevanja, je potrebno naslednje:
o dosledno izvajanje mednarodnih standardov računovodskega poročanja in mednarodnih standardov ocenjevanja;
o V okviru izvajanja zveznega programa "Electronic Rusija" za razvoj mehanizma in ureditve dostopa ocenjevalcev na informacije, ki se uporabljajo za ocenjevanje. V zvezi s tem je treba ocenjevalce samoregulativnih organizacij pritegniti izvajanje programa "Electronic Rusija". Pri oblikovanju osnove informacijskih nizov in predpisov o dostopu je treba uporabiti mednarodne izkušnje. Za učinkovito izvajanje programa "Electronic RUSIJA" za obravnavo vlade Ruske federacije o največjem možnem razkritju tržnih informacij, ki so jih nabrali Zvezni izvršilni organi in predvsem FCC RUSIJA, Odbor za državno statistiko, Rosatent, RoszzZemkadaster ;
o Za oblikovanje zanesljivih virov informacij za ocenjevanje je treba tudi ustvariti in razvijati specializirane baze podatkov različnih skupin objektov ocenjevanja. Oblikovanje takšnih podatkovnih baz in zagotavljanje informacij ocenjevalcem, ki ustrezajo zasebnim organizacijam na komercialni podlagi, medtem ko osnovne zahteve za vzdrževanje takšnih baz (primarni viri informacij, frekvenco posodobitve informacij, arhiviranje podatkov, itd) se lahko odobrijo na državni ravni, in skozi čas - na ravni samoregulativnih ocenjevalcev;
o Izboljšanje kakovosti ocenjevanja bo prispevalo k izboljšanju sistema registracije transakcije, povečanje "preglednosti" informacij o pogojih transakcij.
2.3.2. Razvoj metodološke osnove za ocenjevanje.
Metodologija ocenjevalnih dejavnosti nabira prakse kazenskega pregona, doseganje ekonomske teorije, najboljše prakse za uporabno ekonomsko analizo in v zvezi s tem je pomembno, tako za ocenjevalce in povečanje kulture upravnih odločitev v Rusiji. Za razvoj metodološke ocene je potrebno:
o Privabiti samoregulativne ocenjevalce, izobraževalne in znanstvene ustanove, pa tudi potrošnike storitev vrednotenja. Priporočljivo je, da se ujemajo s samoregulativnimi organizacijami ocenjevalcev enega samega načrta za razvoj metodnih priporočil. Po široki razpravi bi morala Smernice odobriti Ministrstvo za premoženje Rusije.
o Obrnite se na vlado Rusije o vprašanju priprave javnega financiranja in izdajo nove izobraževalne in metodološke literature o oceni.
o Pri pripravi novih učbenikov in metodoloških priročnikov upoštevati spremembe v mednarodnih standardih. Tudi samoregulativne organizacije Priporočljivo je oblikovati seznam priporočenih učbenikov in pomoči za usposabljanje v različnih smereh dejavnosti vrednotenja.
o Ustvarite Svet o znanstvenih vprašanjih metodologije ocenjevalnih dejavnosti na ruski akademiji znanosti.
o Organizacije za sprejemanje samoregulacij v povezavi z ministrstvom za gospodarstvo Ruske akademije znanosti in Sveta o znanstvenih odnosih Metodologija za cenjene dejavnosti za oblikovanje seznama znanstvenih tem, ki zagotavljajo izvajanje najpomembnejših področij pri razvoju teorija ocenjevanja.
o Razviti mehanizem za financiranje izbranih raziskav o ocenjevalnih dejavnostih, kot tudi razvoj smernic.
o Zagotoviti, da se trg ocenjevanja presoja razvija v standarde vrednotenja, zavezujoče za odobritev ocenjevalnih dejavnosti.
2.3.3. Razvoj ocenjevalcev.
Treba je izboljšati strokovno izobraževanje ocenjevalcev. Tukaj je treba poudariti:
o interakcijo izobraževalnih ustanov in samoregulativnih organizacij ocenjevalcev o kakovosti izobraževanja;
o sodelovanje ocenjevalcev samoregulativnih organizacij za ocenjevanje izobraževalnih ustanov;
o Ustvarjanje sistema usposabljanja za učitelja;
o nadaljevanje razvoja ocenjevalcev učenja na daljavo;
o Usklajevanje dejavnosti izobraževalnih in metodoloških združenj (UMOS) specialitet, za katere se izvaja priprava cenilcev;
2.3.4. Izboljšanje zakonodaje.
Da bi izboljšali rusko zakonodajo o oceni, je to potrebno:
o Zakon "O dejavnostih ocenjevanja v Ruski federaciji" Priporočljivo je razširiti koncept dejavnosti vrednotenja in seznam objektov ocenjevanja.
o Izvajanje usklajevanja obstoječih zakonov, ki vplivajo na vprašanja ocene stroškov z zakonom "o dejavnostih ocenjevanja v Ruski federaciji". To še posebej velja za uporabljeno terminologijo in opis postopkov določanja stroškov.
o novo sprejete zakone bi se morali opraviti razpravo v državni dumi Ruske federacije s stališča obračunavanja zahtev zakonodaje o ocenjevalnih dejavnostih, v ta namen, samoregulativni ocenjevalci, primerni za obravnavo upravljanja profila državnega DUMA Odbor s predlogom za ustanovitev komisije za javno strokovno oceno.
o Odstranite podvajanje različnih zveznih izvršilnih organov funkcij metodološke podpore za oceno vrednosti, oblikovanje zahtev za dejavnosti ocenjevalcev, spremljanje rezultatov dejavnosti ocenjevalcev.
2.3.5. Razvoj samoregulacije o vrednotenju.
Trg pomeni interakcijo prodajalcev in potrošnikov. Uredba civiliziranega trga bi morala temeljiti na usklajevanju interesov ocenjevalcev in potrošnikov ocenjevalnih storitev za reševanje sistemskih težav pri ocenjevalnih dejavnostih.
Produktivno je razvoj prakse arbitražnih sodišč.
Priporočljivo je sodelovati sodelovanje največjih potrošnikov ocenjevalnih storitev pri financiranju, ki so pomembni za gospodarske dejavnosti metodološkega vrednotenja.
Izvajanje predlaganih ukrepov za razvoj ocene vrednosti, ki je namenjeno izboljšanju njegove kakovosti, širša uporaba mehanizmov upravljanja stroškov za določanje optimalnih odločitev o upravljanju v gospodarstvu, bo opazen prispevek k izvajanju naloge povečevanja stopenj gospodarske rasti ki ga je dodelil predsednik Ruske federacije.
Zaključek
Povzetek opravljenega dela je treba opozoriti na najpomembnejše vidike, povezane z ocenjenimi dejavnostmi.
Pomemben vidik ocenjevalnih dejavnosti je kodeks pogojev in konceptov, ki jih je odobril zvezni zakon "o ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji". Seznam zajema celotno terminološko podatkovno bazo dejavnosti in pomeni odsotnost njihove druge razlage. Ločeno, je treba reči o konceptu "stroškov". Ker se stroški ocene, odvisno od ciljev ocenjevalca, se lahko različno izračuna, potem to pomeni prisotnost seznama izrazov, ki določajo pojem "stroškov ocenjevalnega predmeta". Če upoštevamo oceno poslovanja, najprej lahko govorimo o naložbah, likvidaciji in razumni tržni vrednosti. Te vrste so glavni uporabljeni v sodobnih pogojih. Njihove razlike so v ciljnem imenovanju vsakega od njih, kar kaže na potrebo po natančnem opredelitvi cilja ocenjevanja, to je pomembno, da ugotovimo, kdo in za katerega vključuje izvajanje posebne ocene.
Poslovna ocena zajema številne metode, ki omogočajo izračun stroškov podjetja, ki temelji na razpoložljivih informacijah. Da bi zagotovili večjo zanesljivost, poslovno oceno vključuje uporabo treh pristopov: dohodek, primerjalno (trg) in strošek. Vsak od njih je sestavljen iz določenega sklopa metod, ki nam omogočajo, da ocenimo ne le celotno poslovanje, ampak tudi posamezne komponente IT (skupine in vrste premoženja). V tem delu dosledno ni dodeljene metode za ocenjevanje posebnih vrst premoženja (na primer stroji in oprema, intelektualna lastnina itd.) Kot neodvisne ocenjevalne objekte, omejene na oceno podjetja, saj so te metode enake.
Glede na ruske posebnosti, ko je ocenjeno, je uporaba vseh treh dovoljena, ampak samo en pristop, saj v nekaterih primerih ni mogoče zbrati potrebnih informacij. V tem primeru je izbran najbolj optimalen pristop. Na podlagi praktičnega vidika se v glavnem prednost dajo na račun pristopa, saj se uporablja za doseganje večje podrobnosti in natančnost dobljenih rezultatov.
Vrednost vseh dejavnosti vrednotenja in poslovne ocene, za gospodarstvo Ruske federacije, je težko preceniti, saj podjetje, kot dinamični pojav, v pogojih ruskega gospodarskega sistema danes razvije hitro hitrost, ki označuje situacijo in zahteva nenehno posodobljene vrednosti vrednosti, ki jih lahko opredeli samo strokovna ocena.
Bibliografija
1. Baylezon yu.v. Povzetek predavanj o temeljnih načelih ocenjevanja tehničnega stanja nepremičnin. M., 2003;
2. Gribovsky S.V. Ocena nepremičnin prihodkov. C-PB, 2001;
3. FEDOTOVA M.A., UTKIN E.A. Nepremičnine in poslovne ocene. M., 2000;
4. TARASEVICH E.I. Vrednotenje nepremičnin. St. Petersburg: SPGTU, 1997;
5. Babenko R. V. Tehnika Ocena pisarniških in industrijskih nepremičnin. - Rostov N / D: NVO "Laboratorij za gospodarski inženiring", 2006;
6. ed. A.G.SKSYZNOVA, M.A. FEDOTOVOVA. Poslovna ocena: učbenik. - M.: Financiranje in statistika, 2006;
7. ed. V.I. Kushkin. Organizacija in metode ocenjevanja podjetij (podjetja). Učbenik. - M.: "ICF" EMMERS ", 2002;
8. A.B. Krožna in druga. Ekonomija nepremičnin: Vadnica. - C-PB: LAN, 2001;
9. Friedman D., Orday N. Analiza in ocena dohodka na nepremičnine. Na. iz angleščine - M.: CASE LTD., 1995.
10. MA. Eskandarov "Ocena vrednosti podjetja (podjetja)" Moscow 2003
11. N.G. TEREXINA, K.I.FEDOTOVA "Primerjalna analiza mednarodne in ruske zakonodaje na področju spoštovanja" Moskva 2004
12. A.N. Kozyrev, V.L. Makarov, "značilnosti ocenjevalnih dejavnosti v zvezi s pogoji novega gospodarstva" Moskva 2003
13. V.E. Esipov, g.a. Makhovikova "Poslovna ocena" St. Peterburg 2006, 2 izdaja
Aplikacije
Uporaba 1
Metodologija stroškovnega pristopa
Povzetek zgoraj navedenega se lahko izbere naslednje :
Da bi zagotovili najboljše delovanje te dejavnosti, je potrebno:
Semegov V.N. O izboljšanju zakonodaje na področju ocenjevalnih dejavnosti // Moscow Centraiser. - 2004. - № 5. - P. 8-13.
Samoregulativne organizacije.
