O odobritvi zveznega standarda ocenjevanja
"Določitev katastrske vrednosti (FSO-4)"
508 z dne 22. oktobra 2010
Za izvajanje določb zveznega zakona z dne 22. julija 2010 št. 167-FZ "O spremembah zveznega zakona" o dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji "in nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije" (Zbrana zakonodaja Ruske federacije Ruska federacija, 2010, št. 30, člen 3998) Naročim:
Potrdite priloženi zvezni standard vrednotenja "Določanje katastrske vrednosti (FSO št. 4)".
ZVEZNI STANDARD OCENJEVANJA
"Določitev katastrske vrednosti nepremičninskih objektov (FSO-4)"
I. Splošne določbe
1. Zvezni ocenjevalni standard "Določanje katastrske vrednosti nepremičninskih objektov (FSO št. 4)" (v nadaljnjem besedilu: Zvezni ocenjevalni standard) je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov ocenjevanja in zveznih standardov ocenjevanja "Splošni koncepti ocenjevanja vrednosti , pristopi k cenitvi in zahteve za ocenjevanje (FSO št. 1) "," Namen ocenjevanja in vrste vrednosti (FSO št. 2) "," Zahteve za poročilo o cenitvi (FSO št. 3) "in vsebuje zahteve za ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičnine.
2. Ta zvezni standard vrednotenja je obvezen za uporabo pri določanju katastrske vrednosti.
Pri določanju katastrske vrednosti nepremičnin mora cenilec upoštevati dodatne zahteve in (ali) postopke za izvedbo ocenjevanja, ki jih določa ta zvezni standard ocenjevanja, glede na zahteve in (ali) postopke, ki jih določajo zvezni standardi ocenjevanja.
3. Pod katastrsko vrednostjo se razume tržna vrednost nepremičnine, ugotovljena v postopku državne katastrske cenitve, ugotovljena z množičnimi cenitvenimi metodami, oziroma, če tržne vrednosti ni mogoče določiti z množičnimi cenitvenimi metodami, tržna vrednost. določeno posamično za posamezen nepremičninski objekt v skladu z zakonodajo o cenilski dejavnosti.
4. Katastrska vrednost se določi tako za nepremičnine na prostem trgu kot za nepremičnine, katerih trg je omejen ali odsoten.
5. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti so predmet cenitve nepremičnine, o katerih so podatki na dan cenitve v državnem katastru nepremičnin.
6. Za namene tega zveznega ocenjevalnega standarda se množično vrednotenje nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih predmetov s podobnimi lastnostmi, v okviru katerega se uporabljajo matematične in druge metode stroškovnega modeliranja, ki temeljijo na pristopih ocenjevanja.
7. Ugotavljanje katastrske vrednosti z množičnim vrednotenjem obsega naslednje dejavnosti:
II. Splošne zahteve za določitev katastrske vrednosti
8. Katastrska vrednost predmetov cenitve se določi na dan oblikovanja seznama nepremičnin za namen državne katastrske cenitve.
9. Izbira pristopov, metod in modelov za ugotavljanje katastrske vrednosti izvede cenilec in mora biti utemeljena. Določitev katastrske vrednosti cenitvenih objektov se izvaja tako z uporabo računalniškega modeliranja (modelov) kot brez njega.
10. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja, če cenilec s temi podatki ne razpolaga, se vrste pravic in omejitve (obremenitve) na predmetih vrednotenja ne upoštevajo, razen služnosti, določenih z zakonom ali drugim podzakonskim aktom oz. Ruska federacija, regulativni pravni akt sestavnega subjekta Ruske federacije, regulativni pravni akt organa lokalne samouprave.
III. Zbiranje informacij o vrednostih faktorjev oblikovanja cen
in tržne informacije
11. Za izgradnjo modela vrednotenja cenilec zbira zadostne in zanesljive tržne informacije o nepremičninskih objektih.
Pri izdelavi modela vrednotenja cenilec uporablja informacije o cenah, ki ustrezajo prevladujoči ravni tržnih cen.
12. V primeru pomanjkanja tržnih informacij za izdelavo modela vrednotenja se oceni tržna vrednost, ki se za posamezno nepremičnino določi posamično.
13. Zbiranje informacij o vrednostih faktorjev cen, ki določajo vrednost predmetov cenitve, izvaja cenilec.
14. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti cenilec uporablja podatke, ki so vključeni v podatkovni sklad državne katastrske cenitve, pa tudi državni kataster nepremičnin, podatkovni sklad za urejanje zemljiške dokumentacije, podatkovne sklade in zbirke podatkov, s katerimi razpolaga organizacije in ustanove sestavnega subjekta Ruske federacije in občin. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.
15. Za nezazidano zemljiško parcelo se ob odsotnosti uveljavljene vrste dovoljene rabe sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju teritorialne ureditve in urbanistične ureditve.
Za pozidano zemljiško parcelo se ob odsotnosti ugotovljene vrste dovoljene rabe predpostavlja vrsta dovoljene rabe glede na namembnost nepremičninskih objektov (stavb, objektov), ki se nahajajo na tej zemljiški parceli.
IV. Združevanje predmetov ocenjevanja
16. Pri določanju katastrske vrednosti z metodami množične cenitve se vsi cenitveni objekti, ki jih vsebuje seznam za namene izvajanja državne katastrske cenitve, razdelijo v skupine cenitvenih objektov na podlagi analize podatkov o trgu cenitvenih predmetov, utemeljitve model ocenjevanja katastrske vrednosti, sestava faktorjev oblikovanja cen in informacije o vrednostih faktorjev oblikovanja cen objektov ocenjevanja za vsako vrsto objektov ocenjevanja, ki se preučujejo. Nabor cenovnih faktorjev naj vključuje le tiste dejavnike, ki pomembno vplivajo na vrednost ocenjevanih predmetov in jih je mogoče zanesljivo določiti in objektivno izmeriti.
Za izvedbo združevanja je utemeljena izbira kazalnikov, vrednosti ali obsega vrednosti teh kazalnikov za dodelitev predmetov ocenjevanja ustreznim skupinam.
Nepremičninskih objektov, katerih gradnja je v teku, ni mogoče združiti z nepremičninami, katerih gradnja je končana.
17. Za vsako skupino ocenjevalnih predmetov naj cenilec izbere cenilni model, ki omogoča, da na podlagi informacij o cenovnem faktorju izračuna katastrsko vrednost katerega koli ocenjevalnega predmeta, ki je vključen v to skupino.
V. Izgradnja modelov vrednotenja
18. Za izgradnjo modela vrednotenja je mogoče uporabiti metodologijo katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovnega, primerjalnega in dobičkonosnega. Izbira pristopa ali razumno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec na podlagi značilnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.
19. Izbira modela ocenjevanja je sestavljena iz naslednjih korakov:
20. Ob prisotnosti zadostnih in zanesljivih informacij o cenah poslov in ponudbah za nakup in prodajo predmetov cenitve se izračun katastrske vrednosti cenitvenega predmeta izvede predvsem na podlagi primerjalnega pristopa.
Vi. Postopek za izračun katastrske vrednosti cenitvenih objektov
21. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja se katastrska vrednost cenitvenega predmeta določi tako, da se vrednosti faktorjev cen, ki ustrezajo danemu predmetu vrednotenja, nadomestijo v model vrednotenja, s pomočjo katerega se dani predmet cenitve lahko določi. ocenjeno.
22. Če je ocenjevalec uporabil več pristopov k ocenjevanju, je treba za določitev končne vrednosti vrednosti ocenjevalnega predmeta dogovoriti rezultate uporabe pristopov.
MINISTRSTVO ZA GOSPODARSKI RAZVOJ RUJSKE FEDERACIJE
NAROČI
O HOMOLOGACIJI ZVEZNEGA STANDARDA
OCENE "DOLOČANJE VREDNOSTI ZALOG ( FSO N 4) "
Seznam dokumentov, ki se spreminjajo
(kakor je bil spremenjen z odredbo
Po navedbahčlen 20 Zvezni zakon z dne 29. julija 1998 N 135-FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" (Zbrana zakonodaja Ruske federacije, 1998, št. 31, člen 3813; 2006, št. 31, člen 3456; 2010, št. 30, člen 3998) Naročim:
Potrdite priloženo zvezno standardno ocena "Določitev katastrske vrednosti ( FSO N 4) ".
Ministrica
E.S. NABIULLINA
Odobreno
Po odredbi Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije
ZVEZNI STANDARD
OCENA »DOLOČITEV KATASTARSKE VREDNOSTI OBJEKTOV
NEPREMIČNINA (FSON 4) "
Seznam dokumentov, ki se spreminjajo
(kakor je bil spremenjen z odredbo Ministrstvo za gospodarski razvoj Rusije z dne 22. 6. 2015 N 388)
I. Splošne določbe
1. Zvezni standard vrednotenja "Določanje katastrske vrednosti nepremičnin ( FSO N 4) "(v nadaljnjem besedilu: Zvezni standard ocenjevanja) je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov ocenjevanja in zveznih standardov ocenjevanja" Splošni koncepti vrednotenja, pristopi k vrednotenju in zahteve za izvajanje ocenjevanja(FSO št. 1) "," Namen vrednotenja in vrste vrednosti(FSO N 2) "," Zahteve za poročilo o oceni(FSO N 3) »in vsebuje zahteve za ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičninskih objektov.
2. Ta zvezni standard vrednotenja je obvezen za uporabo pri določanju katastrske vrednosti.
Pri ugotavljanju katastrske vrednosti nepremičninskih predmetov cenilec morajo voditi dodatne zahteve in (ali) postopke za izvajanje ocenjevanja, določene s tem zveznim standardom ocenjevanja v zvezi z zahtevami in (ali) postopki, določenimi z zveznimi standardi ocenjevanja.
3. Katastrska vrednost nepremičnine se določi za namene, ki jih določa zakonodaja Ruske federacije, tudi za davčne namene, na podlagi tržnih informacij in drugih informacij, povezanih z ekonomskimi značilnostmi uporabe nepremičnine. nepremičninski objekt, brez upoštevanja lastninskih pravic, razen lastninske nepremičnine.
(klavzula 3, kakor je bila spremenjena z odredbo Ministrstvo za gospodarski razvoj Rusije z dne 22. 6. 2015 N 388)
4. Katastrska vrednost se določi tako za nepremičnine na prostem trgu kot za nepremičnine, katerih trg je omejen ali odsoten.
5. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti so predmet cenitve nepremičnine, o katerih so podatki na dan cenitve v državnem katastru nepremičnin.
6. Za namene tega zveznega ocenjevalnega standarda se množično vrednotenje nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih predmetov s podobnimi lastnostmi, v okviru katerega se uporabljajo matematične in druge metode stroškovnega modeliranja, ki temeljijo na pristopih ocenjevanja.
7. Določitev katastrske vrednosti z metodami množičnega vrednotenja obsega naslednje korake:
sklenitev pogodbe o katastrski cenitvi, vključno z cenitvenim nalogom s seznamom nepremičnin, ki se v njej cenijo;
zbiranje in analiza informacij o trgu predmetov vrednotenja in utemeljitev izbire vrste modela za oceno katastrske vrednosti;
določanje cenovnih faktorjev objektov ocenjevanja;
zbiranje informacij o vrednostih cenovnih faktorjev predmetov ocenjevanja;
združevanje predmetov ocenjevanja;
zbiranje tržnih informacij;
izdelava modela vrednotenja;
analiza kakovosti ocenjevalnega modela;
izračun katastrske vrednosti;
izdelava zapisnika o ugotovitvi katastrske vrednosti cenitvenih objektov.
II. Splošne zahteve za določitev katastrske vrednosti
8. Katastrska vrednost predmetov cenitve se določi na dan oblikovanja seznama nepremičnin za namen državne katastrske cenitve.
9. Izbira pristopov, metod in modelov za ugotavljanje katastrske vrednosti izvede cenilec in mora biti utemeljena. Določanje katastrske vrednosti ocenjevalnih objektov se izvaja z uporabo računalniškega modeliranja (modeli) in (ali) brez njega.
10. Katastrsko vrednotenje izvede brez upoštevanja omejitev (obremenitev) nepremičninskega predmeta, razen omejitev (obremenitev), ugotovljenih v javnopravnem interesu v zvezi z nepremičninskim predmetom v zvezi z urejanjem rabe (vključno z coniranje l) ozemlja, državno varstvo predmetov kulturne dediščine, varstvo okolja, zagotavljanje varnosti prebivalstva ali Ruske federacije.
(člen 10, kakor je bil spremenjen z odredbo Ministrstvo za gospodarski razvoj Rusije z dne 22. 6. 2015 N 388)
III. Zbiranje informacij o vrednostih faktorjev oblikovanja cen
in tržne informacije
11. Izgraditi model vrednotenja cenilec zbira zadostne in zanesljive tržne informacije o nepremičninskih objektih.
Pri oblikovanju modela vrednotenja cenilec uporablja informacije o cenah, ki ustrezajo prevladujoči ravni tržnih cen.
12. V primeru pomanjkanja tržnih informacij za izdelavo modela vrednotenja, razred tržna vrednost, določena posamično za določeno nepremičnino.
13. Zbiranje informacij o vrednostih faktorjev cen, ki določajo vrednost predmetov cenitve, izvaja cenilec.
14. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti cenilec uporablja podatke iz podatkovnega sklada državne katastrske cenitve ter državnega katastra nepremičnin, podatkovnega sklada za urejanje zemljiške dokumentacije, temelje podatki in baze podatkov, ki so na voljo organizacijam in institucijam sestavnega subjekta Ruske federacije in občin. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.
15. Za nezazidano zemljiško parcelo se ob odsotnosti uveljavljene vrste dovoljene rabe sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju teritorialne ureditve in urbanistične ureditve.
Za pozidano zemljiško parcelo se ob odsotnosti ugotovljene vrste dovoljene rabe predpostavlja vrsta dovoljene rabe glede na namembnost nepremičninskih objektov (stavb, objektov), ki se nahajajo na tej zemljiški parceli.
IV. Združevanje predmetov ocenjevanja
16. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti z uporabo množičnih metod vrednotenja se vse predmeti ocenjevanja Vsebovane na seznamu za namene izvajanja državne katastrske cenitve, so razdeljene v skupine cenilnih objektov na podlagi analize podatkov o trgu cenitvenih predmetov, utemeljitve modela cenitve katastrske vrednosti, sestave faktorjev cen in podatkov o vrednosti faktorjev cen objektov ocenjevanja za vsako vrsto ocenjevalnih objektov. Nabor cenovnih faktorjev naj vključuje le tiste dejavnike, ki pomembno vplivajo na vrednost ocenjevanih predmetov in jih je mogoče zanesljivo določiti in objektivno izmeriti.
Za izvedbo združevanja je utemeljena izbira kazalnikov, vrednosti ali obsega vrednosti teh kazalnikov za dodelitev predmetov ocenjevanja ustreznim skupinam.
Nepremičninskih predmetov, katerih gradnja ni bila dokončana, ni mogoče uvrstiti v isto skupino z nepremičninskimi objekti, katerih gradnja je končana.
17. Za vsako skupino ocenjevalnih predmetov naj cenilec izbere cenilni model, ki omogoča na podlagi informacij o faktorjih cen izračun katastrske vrednosti katerega koli ocenjevalnega predmeta, ki je vključen v to skupino.
V. Izgradnja modelov vrednotenja
18. Za izgradnjo modela vrednotenja je mogoče uporabiti metodologijo katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovnega, primerjalnega in dobičkonosnega. Izbira pristopa ali razumno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec na podlagi značilnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.
19. Izbira modela ocenjevanja je sestavljena iz naslednjih korakov:
izbor strukture modelov vrednotenja (oblike komunikacije med katastrsko vrednostjo in faktorji cen);
izbor končne vrste modela ocenjevanja, vključno na podlagi analize zanesljivosti uporabljenih informacij in točnosti modelov ocenjevanja.
20. Če obstajajo zadostni in zanesljivi podatki o cena x transakcije in ponudbe za nakup in prodajo cenilnih predmetov, se izračun katastrske vrednosti cenitvenega predmeta izvaja predvsem na podlagi primerjalnega pristopa.
Vi. Postopek za izračun katastrske vrednosti cenitvenih objektov
21. Pri uporabi metod množične cenitve se katastrska vrednost cenitvenega predmeta določi tako, da se vrednosti cenovnih faktorjev, ki ustrezajo danemu predmetu cenitve, nadomestijo z modelom cenitve, ki ga izbere cenilec.
22. Če je ocenjevalec uporabil več pristopov k ocenjevanju, je treba za določitev končne vrednosti vrednosti ocenjevalnega predmeta dogovoriti rezultate uporabe pristopov.
V primeru velikega odstopanja v rezultatih izračuna katastrske vrednosti cenitvenega objekta, pridobljenega z različnimi pristopi, cenilec analizirati razloge za nastalo neskladje.
Način usklajevanja, ki ga je izbral ocenjevalec, ter vse, kar je cenilec naredil pri izvajanju usklajevanja rezultatov uporabljenih presoj, predpostavk in informacij, mora biti utemeljeno. Če se uporablja za dogovor o postopku tehtanja cenilec mora utemeljiti izbiro uporabljenih uteži.
23. Na podlagi rezultatov ugotavljanja katastrske vrednosti predmetov cenitve se sestavi zapisnik o ugotovitvi katastrske vrednosti.
Interpretacije koncepta "Katastrska vrednost" trenutno je veliko - podajajo ga tako odvetniki kot sodniki, ki jih prosijo za razlago določenih normativnih aktov.
Da bi odpravili neskladja v tem pojmu, je zakonodajalec dal svojo definicijo, ki se zdaj šteje za obvezno.
Ta opredelitev je določena v FSO št. 4 in določa razlago katastrske vrednosti nepremičninskih objektov kot množična ocena z načinom razvrščanja po enakih značilnostih določenih zgradb, prostorov ali zemljiških parcel.
Postopek se lahko izvede samo v zvezi s tistimi predmeti, o katerih so informacije na dan začetka izvajanja v teritorialnih in zveznih bazah Rosreestra.
Hkrati pa ne le predmeti ti. »Odprti trg« (to je tisti, ki so odprti za dostop in se lahko prosto premikajo od enega lastnika do drugega s prenosom pravic nanje), pa tudi »zaprti« segment (na primer stavbe ali zemljišča v lasti Ministrstvo za obrambo ali Ministrstvo za notranje zadeve).
Preberite o katastrski vrednosti v našem članku.
Kateri predpisi urejajo postopek? Ker je postopek postopek je precej zapleten, ga ureja cela vrsta predpisov, sprejetih na različnih ravneh – od zveznih zakonov do resornih odredb.
To vključuje tudi pet standardov, kjer so določene zahteve za izvajanje dejavnosti oblikovanja vrednosti.
Do glavnih normativnih aktov, v skladu s katerimi bo treba izvesti ocenjevalna dejavnost, se nanašajo:
Ta seznam predpisov ni popolna, saj se do danes izvaja sprememba ob upoštevanju zastarelih in vnašanju novih vanjo, pa tudi zaradi rednih dopolnitev medresorska dejanja in navodila za organizacije, ki na podlagi sklenjenih vladnih pogodb izvajajo ukrepe za določitev vrednosti sklada nepremičninskih predmetov v Ruski federaciji.
FSO št. 4 ne ureja le, kako natančno je treba razumeti koncept, temveč tudi vrstni red dejanj, ki jih je treba v celoti upoštevana pri kompetentni oceni.
Kdo določa stroške? Določijo ga ocenjevalne organizacije.
Postopek določitve obvezno za izvedbo s strani absolutno vseh ocenjevalnih organizacij ne glede na tehnologije, ki jih uporabljajo:
Po izvedbi vseh teh dejavnosti se končno poročilo pošlje stranki (v vlogi teritorialnih organov Rosreestra) za podrobno preverjanje prejetih informacij in naknadno uvedbo sprememb v obstoječi register.
Kot je navedeno zgoraj, se ocena izvede za vse popolnoma nepremičnine, ne glede na to, ali so prisotni na odprtem trgu, ali je trg za njihov promet zaprt ali omejen.
Postopek je treba izvesti za vse oblike lastništva nepremičnine (pa naj gre za občinsko, zvezno ali zasebno last).
TO glavna spletna mesta ki jih je treba analizirati, da bi dobili informacije o njihovi vrednosti, vključujejo:
Kako ugotoviti katastrsko vrednost stavbe ali pa tudi kako iz stanovanjske stavbe oz., Preberite na naši spletni strani. Pozanimajte se tudi o stroških nestanovanjskih poslovnih prostorov.
FSO št. 4 opredeljuje seznam obveznih zahtev, ki jih je treba strogo upoštevati, ne glede na to, katera ocenjevalna organizacija izvaja prejeto naročilo. Te zahteve vključujejo:
Ta seznam zahtev je obvezen, saj obstaja le možnost, da se pridobijo zanesljive informacije.
Po ustvarjeno poročilo določeni predmeti so bili preneseni v telesa Rosreestra, oder njegovega strokovno znanje da bi ugotovili zanesljivost informacij, ki se v njem odražajo.
To je potrebno, da bi se izognili morebitnim napakam v dobljenih rezultatih, saj se bo postopek ponovil ne prej kot po petih letih, podatki pa bodo vneseni v ustrezne registre.
Vse informacije, pridobljene kot rezultat delovanja ocenjevalnih organizacij, bodo vnesene, kjer bodo vsebovane kot dopolnilne osnovne informacije o obstoječih objektih.
V primeru, da so bile ovrednotene vse stavbe ali zemljišča, ki prej niso bila vpisana v register, so podatki o njih predmet posebnega preverjanja z naknadnim oblikovanjem informacij o njih.
O nepremičninskih objektih lahko izveste iz državnega katastra nepremičnin, pa tudi o glavnih GKN na naši spletni strani.
Katastrsko vrednost nepremičninskih objektov določa precej zapletena metoda analize predstavljenih dejavnikov.
Dejavnost oblikovanja takšnih informacij je podrobno urejena v zveznih standardih ocenjevanja (najbolj podrobno - v FSO št. 4), ki odraža tako ključne zahteve za izvajanje takšnih dejavnosti kot podroben postopek za njihovo izvajanje. izvajanje.
Za izvajanje določb zveznega zakona z dne 22. julija 2010 št. 167-FZ "O spremembah zveznega zakona" o dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji "in nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije" (Zbrana zakonodaja Ruske federacije Ruska federacija, 2010, št. 30, člen 3998) Naročim:
Potrdite priloženi zvezni standard vrednotenja "Določanje katastrske vrednosti (FSO št. 4)".
I. Splošne določbe
1. Zvezni ocenjevalni standard "Določanje katastrske vrednosti nepremičninskih objektov (FSO št. 4)" (v nadaljnjem besedilu: Zvezni ocenjevalni standard) je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov ocenjevanja in zveznih standardov ocenjevanja "Splošni koncepti ocenjevanja vrednosti , pristopi k cenitvi in zahteve za ocenjevanje (FSO št. 1) "," Namen ocenjevanja in vrste vrednosti (FSO št. 2) "," Zahteve za poročilo o cenitvi (FSO št. 3) "in vsebuje zahteve za ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičnine.
2. Ta zvezni standard vrednotenja je obvezen za uporabo pri določanju katastrske vrednosti.
Pri določanju katastrske vrednosti nepremičnin mora cenilec upoštevati dodatne zahteve in (ali) postopke za izvedbo ocenjevanja, ki jih določa ta zvezni standard ocenjevanja, glede na zahteve in (ali) postopke, ki jih določajo zvezni standardi ocenjevanja.
3. Pod katastrsko vrednostjo se razume tržna vrednost nepremičnine, ugotovljena v postopku državne katastrske cenitve, ugotovljena z množičnimi cenitvenimi metodami, oziroma, če tržne vrednosti ni mogoče določiti z množičnimi cenitvenimi metodami, tržna vrednost. določeno posamično za posamezen nepremičninski objekt v skladu z zakonodajo o cenilski dejavnosti.
4. Katastrska vrednost se določi tako za nepremičnine na prostem trgu kot za nepremičnine, katerih trg je omejen ali odsoten.
5. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti so predmet cenitve nepremičnine, o katerih so podatki na dan cenitve v državnem katastru nepremičnin.
6. Za namene tega zveznega ocenjevalnega standarda se množično vrednotenje nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih predmetov s podobnimi lastnostmi, v okviru katerega se uporabljajo matematične in druge metode stroškovnega modeliranja, ki temeljijo na pristopih ocenjevanja.
7. Ugotavljanje katastrske vrednosti z množičnim vrednotenjem obsega naslednje dejavnosti:
II. Splošne zahteve za določitev katastrske vrednosti
8. Katastrska vrednost predmetov cenitve se določi na dan oblikovanja seznama nepremičnin za namen državne katastrske cenitve.
9. Izbira pristopov, metod in modelov za ugotavljanje katastrske vrednosti izvede cenilec in mora biti utemeljena. Določitev katastrske vrednosti cenitvenih objektov se izvaja tako z uporabo računalniškega modeliranja (modelov) kot brez njega.
10. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja, če cenilec s temi podatki ne razpolaga, se vrste pravic in omejitve (obremenitve) na predmetih vrednotenja ne upoštevajo, razen služnosti, določenih z zakonom ali drugim podzakonskim aktom oz. Ruska federacija, regulativni pravni akt sestavnega subjekta Ruske federacije, regulativni pravni akt organa lokalne samouprave.
III. Zbiranje informacij o vrednostih faktorjev oblikovanja cen
in tržne informacije
11. Za izgradnjo modela vrednotenja cenilec zbira zadostne in zanesljive tržne informacije o nepremičninskih objektih.
Pri izdelavi modela vrednotenja cenilec uporablja informacije o cenah, ki ustrezajo prevladujoči ravni tržnih cen.
12. V primeru pomanjkanja tržnih informacij za izdelavo modela vrednotenja se oceni tržna vrednost, ki se za posamezno nepremičnino določi posamično.
13. Zbiranje informacij o vrednostih faktorjev cen, ki določajo vrednost predmetov cenitve, izvaja cenilec.
14. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti cenilec uporablja podatke, ki so vključeni v podatkovni sklad državne katastrske cenitve, pa tudi državni kataster nepremičnin, podatkovni sklad za urejanje zemljiške dokumentacije, podatkovne sklade in zbirke podatkov, s katerimi razpolaga organizacije in ustanove sestavnega subjekta Ruske federacije in občin. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.
15. Za nezazidano zemljiško parcelo se ob odsotnosti uveljavljene vrste dovoljene rabe sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju teritorialne ureditve in urbanistične ureditve.
Za pozidano zemljiško parcelo se ob odsotnosti ugotovljene vrste dovoljene rabe predpostavlja vrsta dovoljene rabe glede na namembnost nepremičninskih objektov (stavb, objektov), ki se nahajajo na tej zemljiški parceli.
IV. Združevanje predmetov ocenjevanja
16. Pri določanju katastrske vrednosti z metodami množične cenitve se vsi cenitveni objekti, ki jih vsebuje seznam za namene izvajanja državne katastrske cenitve, razdelijo v skupine cenitvenih objektov na podlagi analize podatkov o trgu cenitvenih predmetov, utemeljitve model ocenjevanja katastrske vrednosti, sestava faktorjev oblikovanja cen in informacije o vrednostih faktorjev oblikovanja cen objektov ocenjevanja za vsako vrsto objektov ocenjevanja, ki se preučujejo. Nabor cenovnih faktorjev naj vključuje le tiste dejavnike, ki pomembno vplivajo na vrednost ocenjevanih predmetov in jih je mogoče zanesljivo določiti in objektivno izmeriti.
Za izvedbo združevanja je utemeljena izbira kazalnikov, vrednosti ali obsega vrednosti teh kazalnikov za dodelitev predmetov ocenjevanja ustreznim skupinam.
Nepremičninski objekti, katerih gradnja še ni končana, ni mogoče dodeliti skupinam skupaj s predmeti nepremičnine, katerih gradnja je končana.
17. Za vsako skupino ocenjevalnih predmetov naj cenilec izbere cenilni model, ki omogoča, da na podlagi informacij o cenovnem faktorju izračuna katastrsko vrednost katerega koli ocenjevalnega predmeta, ki je vključen v to skupino.
V. Izgradnja modelov vrednotenja
18. Za izgradnjo modela vrednotenja je mogoče uporabiti metodologijo katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovnega, primerjalnega in dobičkonosnega. Izbira pristopa ali razumno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec na podlagi značilnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.
19. Izbira modela ocenjevanja je sestavljena iz naslednjih korakov:
20. Ob prisotnosti zadostnih in zanesljivih informacij o cenah poslov in ponudbah za nakup in prodajo predmetov cenitve se izračun katastrske vrednosti cenitvenega predmeta izvede predvsem na podlagi primerjalnega pristopa.
Vi. Postopek za izračun katastrske vrednosti cenitvenih objektov
21. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja se katastrska vrednost cenitvenega predmeta določi tako, da se vrednosti faktorjev cen, ki ustrezajo danemu predmetu vrednotenja, nadomestijo v model vrednotenja, s pomočjo katerega se dani predmet cenitve lahko določi. ocenjeno.
22. Če je ocenjevalec uporabil več pristopov k ocenjevanju, je treba za določitev končne vrednosti vrednosti ocenjevalnega predmeta dogovoriti rezultate uporabe pristopov.
V primeru bistvenega neskladja v rezultatih izračuna katastrske vrednosti cenitvenega predmeta, pridobljenih z različnimi pristopi, mora cenilec analizirati razloge za nastalo neskladje.
Način usklajevanja, ki ga je izbral ocenjevalec, ter vse, kar je cenilec naredil pri izvajanju usklajevanja rezultatov uporabljenih presoj, predpostavk in informacij, mora biti utemeljeno. Če se uporablja za dogovor o postopku tehtanja, mora ocenjevalec utemeljiti izbiro uporabljenih uteži.
23. Na podlagi rezultatov ugotavljanja katastrske vrednosti predmetov cenitve se sestavi zapisnik o ugotovitvi katastrske vrednosti.
24. Poročilo o določitvi katastrske vrednosti mora biti sestavljeno najkasneje v sedmih mesecih od datuma sklenitve pogodbe za katastrsko vrednotenje.
9. Izbira pristopov, metod in modelov za ugotavljanje katastrske vrednosti izvede cenilec in mora biti utemeljena. Določanje katastrske vrednosti ocenjevalnih objektov se izvaja z uporabo računalniškega modeliranja (modeli) in (ali) brez njega.
"Nagovor predsednika ICNO-NP" OPEO "Palochkin E.L. o vprašanju organiziranja odprtega enostopenjskega razpisa za pravico do sklenitve pogodbe za določitev tržne vrednosti skupine osnovnih sredstev za odraz v računovodskih izkazih, pripravljenih v skladu z zahtevami ruskih računovodskih standardov sedanjega (zamenjava) ) vrednost osnovnih sredstev in za namen odražanja v računovodskih (finančnih) izkazih, pripravljenih v skladu z zahtevami mednarodnih standardov računovodskega poročanja za pošteno vrednost osnovnih sredstev, ki pripadajo JSC So UES.
vprašanje 5.1. O " Metodološka priporočila za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin zveznega letališča in višine najemnine za njihovo uporabo, ki jih izvaja Finančna univerza pri vladi Ruske federacije.
14. Pri ugotavljanju katastrske vrednosti cenilec uporablja podatke, ki so vključeni v podatkovni sklad državne katastrske cenitve, pa tudi državni kataster nepremičnin, podatkovni sklad za urejanje zemljiške dokumentacije, podatkovne sklade in zbirke podatkov, s katerimi razpolaga organizacije in ustanove sestavnega subjekta Ruske federacije in občin. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.
15. Za nezazidano zemljiško parcelo se ob odsotnosti uveljavljene vrste dovoljene rabe sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju teritorialne ureditve in urbanistične ureditve.
Ta seznam predpisov ni popolna, saj se do danes izvaja sprememba ob upoštevanju zastarelih in vnašanju novih vanjo, pa tudi zaradi rednih dopolnitev medresorska dejanja in navodila za organizacije, ki na podlagi sklenjenih vladnih pogodb izvajajo ukrepe za določitev vrednosti sklada nepremičninskih predmetov v Ruski federaciji.
6. Za namene tega zveznega ocenjevalnega standarda se množično vrednotenje nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih predmetov s podobnimi lastnostmi, v okviru katerega se uporabljajo matematične in druge metode stroškovnega modeliranja, ki temeljijo na pristopih ocenjevanja.
18. Za izgradnjo modela vrednotenja je mogoče uporabiti metodologijo katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovnega, primerjalnega in dobičkonosnega. Izbira pristopa ali razumno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec na podlagi značilnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.
1. Zvezni standard vrednotenja "Določanje katastrske vrednosti
nepremičninskih objektov (FSO št. 4) "(v nadaljnjem besedilu - Zvezni standard ocenjevanja) je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov ocenjevanja in zveznih standardov ocenjevanja" Splošni koncepti ocenjevanja, pristopi k cenitvi in zahteve za ocenjevanje (FSO št. 1) " ," Namen cenitve in vrste vrednosti (FSO št. 2) "," Zahteve za poročilo o cenitvi (FSO št. 3) "in vsebuje zahteve za določitev katastrske vrednosti nepremičnine.
9. člen zveznega zakona št. 135 določa, da je podlaga za začetek postopka lahko pogodba, podpisana med stranko in osebo, ki izvaja oceno. Dogovor o določitvi cene se lahko sklene s pravno osebo ali civilno osebo, ki je s stranko sklenila pogodbo o zaposlitvi.
Katastrsko ceno izračuna Služba za kataster in kartografijo, ki ga revidira enkrat na 5 let. Možne pa so možnosti pogostejšega prevrednotenja, ki nastanejo v primerih prodaje stanovanj in potrebe po določitvi natančnejše vrednosti za to.
Vsi ti dejavniki nikakor ne vplivajo na velikost zaloge, običajno je tržna vrednost višja.
Zato je kompleksen, uravnotežen razvoj mehanizmov državne regulacije na nepremičninskih trgih, ki hkrati zagotavlja podporo intenzivnim tržnim transformacijam in učinkovito upravljanje nepremičnin s strani lastnika države, zelo pomemben.
Predmeti upravljanje niso samo ločene zgradbe za različne namene (stanovanjski, pisarniški, industrijski, skladiščni) in premoženjski kompleksi podjetij vseh oblik lastništva, temveč tudi njihovi ustrezni sistemi - celoten stanovanjski fond (občinski, stanovanjski, oddelčni, zasebni) država ali regija, zemljiški sklad, gozdni sklad itd.
