Kdo na koncu trpi zaradi zasužnjevalnega posla in kakšni posli so to?
Zgodi se, da lastnik stanovanja proda svoj dom pod neugodnimi pogoji. Nujno je potreben denar in prodajalec sklene posel s kupcem, ki je pripravljen kupiti stanovanje nujno. Cena takšnega stanovanja je lahko bistveno nižja od tržne vrednosti. Toda za tiste, ki radi kupujejo poceni, je še prezgodaj, da bi se veselili, saj se lahko tak posel na sodišču šteje za zasužnjevanje. Če se zadeva reši v korist prodajalca, se mu premoženje vrne ali se plača dejanska vrednost predmeta prodaje. Tankost tega primera je, da je treba dokazati, da je kupec vedel za težko življenjsko situacijo prodajalca.
Posel pod sumom
Obstajajo življenjske situacije, v katerih mora prodajalec nujno in poceni prodati svoj dom. Toda takoj, ko dokaže, da je bila ta zanj neugodna transakcija opravljena kljub dejstvu, da kupec ve za njeno situacijo, bo na sodišču takšna transakcija priznana kot zasužnjevalska. In podlaga za to je 179. člen. Primerov je veliko, naj gre za hudo bolezen ali plačevanje položnic, ni pomembno, prodajalec kupca obvesti, da je v težkem finančnem položaju, in ima temu primerno pravico do zahtevati odškodnino za finančne izgube prek sodišča.
Namen iskanja je zelo pomemben
Toda v tem primeru se lahko tudi zgodi, da kupec nima kriminalnih namenov, ne pritiska na prodajalca, prodajalec pa se kasneje želi vrniti domov. To pomeni, da se bo v tem primeru takšen posel za dobrovernega kupca izjalovil. Toda zastaralni rok za izpodbijanje transakcije je 1 leto.
Kupec, ki razume tveganje, da bo transakcija izpodbijana, lahko sprejme zaščitne ukrepe, ki bodo to otežili. Med njimi sta na primer stečaj ali umik premoženja. Torej brezvestni prodajalec, ki se odloči, da bo stanovanje vrnil pozneje, morda tega enostavno ne bo mogel storiti, ker ne bo imel nikogar, da bi izterjal.
Cena je pomembna
Da bi transakcijo prepoznali kot zasužnjevalsko, ni potrebnih veliko argumentov, potreben je le eden - bistveno znižana cena. Je pa v zakonu majhna klavzula, da se transakcija ne šteje za suženjstvo, če je bil lastnik sam nepismen ali je bila transakcija sklenjena na podlagi spora. V tem primeru goljufija, zavajanje in zlonamerna namera niti ne pridejo v poštev.
In kljub temu, da je zasužnjevalni posel prekinjen, praksa kaže, da je zelo težko dokazati, da je eden od udeležencev ravnal namerno z namenom pridobivanja dobička. Zato je bolje, da sta previdna tako prodajalec kot kupec.
Hiter razvoj borznega trga v Ruski federaciji je povzročil nastanek številnih organizacij, ki omogočajo transakcije z vrednostnimi papirji. Dovolj je, da se spomnimo »borznega razmaha« v letih 1990-1991, ko je bilo v Rusiji ustanovljeno toliko borz, kot bi jih bilo težko najti v preostalem svetu. Moda leta 1993 so depozitarji in klirinški centri.
Avtor tega članka želi na podlagi izkušenj razvitih držav in najnovejših izkušenj ruskega borznega trga na kratko orisati glavne faze in pravila za transakcije z vrednostnimi papirji, načela delovanja organizacij, ki sestavljajo infrastrukturo borza.
Transakcija z vrednostnimi papirji (tako kot vsak drug produkt) poteka v več fazah, glavne faze te transakcije na borzi pa so naslednje:
Ta članek zaporedno preučuje vse faze v najsplošnejših izrazih, da bi lahko celovito razumeli postopke za dokončanje transakcije na borzi.
SKLENITEV POSLA - PRVA FAZA
Prva faza transakcije je sklenitev pogodbe. V prihodnje bomo govorili predvsem o kupoprodajni pogodbi kot najbolj značilnem poslu z vrednostnimi papirji, saj se večina faz katerega koli posla, sklenjenega na primer v obliki menjalne ali darilne pogodbe, ne razlikuje po njihovo tehniko iz glavnih faz nakupne transakcije, prodaje. Hkrati se skoraj vse vrste poslov z vrednostnimi papirji med seboj razlikujejo predvsem po načinu, kraju in postopku sklenitve ustrezne pogodbe.
Pogodba o nakupu in prodaji vrednostnih papirjev se lahko sklene neposredno med vlagatelji - osebami, ki so lastniki teh vrednostnih papirjev. Najpogosteje pa nakup in prodajo vrednostnih papirjev posredujejo strokovnjaki, imenovani posredniki. Glede na nacionalno zakonodajo posamezne države so posredniki lahko profesionalne borznoposredniške družbe, specializirane investicijske banke, univerzalne poslovne banke in državljani.
Pri kupoprodajnih poslih lahko posredniki delujejo kot komisionarji na podlagi komisijske pogodbe ali kot odvetniki na podlagi pogodbe o zastopanju. Ti dve vrsti posredniških poslov imata kljub vsem zunanjim podobnostim številne pomembne razlike.
Na sodobnem borznem trgu veliko večino transakcij med »končnimi« vlagatelji opravijo posredniki. Poleg tega posredniki praviloma delujejo kot komisionarji.
Ena od posebnosti komisijske pogodbe je, da posrednik (komisionar) deluje v imenu, na stroške, ne pa v imenu svoje stranke (naročitelja). Komisionar na podlagi komisijske pogodbe, sklenjene z naročiteljem, opravi kupoprodajni posel v svojem imenu.
Ker tako »končnega« prodajalca kot »končnega« kupca običajno opravljajo komisionarski posredniki, se kupoprodajna pogodba sklepa med temi posredniki. Poleg tega strokovnjaki na borznem trgu ne le posredujejo pri poslih med vlagatelji, ampak veliko transakcij izvajajo tudi za svoj račun – tako s »končnimi« vlagatelji kot med seboj. Govorimo torej o strokovnem okolju, ki je zainteresirano za poenotenje in standardizacijo postopkov pri poslovanju z vrednostnimi papirji.
V nadaljevanju je glavnina članka namenjena premisleku o razmerjih prav takih strokovnjakov v procesu trgovanja z vrednostnimi papirji.
Borzni strokovnjaki najdejo veliko načinov za soorganizacijo in razvoj splošno sprejetih pravil trgovanja. Najbolj znana organizacijska oblika, ki omogoča vzpostavitev stalnih in enotnih pravil za sklepanje kupoprodajnih poslov, je borza.
Načela delovanja katere koli borze zahtevajo strogo strokovno sestavo udeležencev, prisotnost jasnih trgovalnih postopkov, lokalizacijo poslov na določenem posebej opremljenem mestu in v strogo določenem času, močan nadzor strokovne skupnosti in strogo regulacijo vlade. regulativni organi.
Obstaja veliko drugih sistemov profesionalnega trgovanja z vrednostnimi papirji, ki so manj formalizirani in skoraj neregulirani, geografsko bolj razpršeni in pogosto neinstitucionalizirani. Niz takšnih sistemov, katerih načela delovanja določa uveljavljena praksa in so v veliki meri zgrajeni na običajih in "privzetih" pravilih, se imenuje "trg na prostem".
Tehnika sklepanja kupoprodajnih pogodb na borznem in izvenborznem trgu je različna.
Na »klasičnih« borzah se posli sklepajo med udeleženci borznega trgovanja ustno ali v obliki izmenjave standardnih papirnatih zapisov. Na tistih borzah, kjer se trgovanje izvaja z uporabo elektronske tehnologije, se dejstvo sklenitve posla zabeleži v centralnem trgovalnem računalniku borze.
Izvenborzni trg pozna tudi več osnovnih načinov sklepanja poslov: ustno (po telefonu s posnetimi pogovori na magnetnem traku), po teleksu in prek specializiranih elektronskih omrežij (na primer Reuters Dealing).
Na današnjem profesionalnem borznem trgu se transakcije zelo redko sklepajo tako, da obe stranki hkrati podpišeta dvostranski pisni dokument. Običajno se to zgodi na primarnem trgu, ko strokovnjaki distribuirajo na novo izdane vrednostne papirje konzorciju z vpisom.
Rezultat prve faze transakcije je priprava notranjih računovodskih dokumentov vsakega od njenih udeležencev, ki odražajo dejstvo sklenitve transakcije in njene glavne parametre. Glede na uporabljeno tehniko sklepanja poslov so to lahko podpisane kupoprodajne pogodbe, vpisi v transakcijske dnevnike, posredniške in posredniške zaznamke, »poročila« trgovcev, oznake na izpolnjenih naročilnicah, zaznamki nasprotnih strank o poslih, izpisi teleks sporočila, poročilne računalniške datoteke in njihove papirnate izpise.
Sklenitev kupoprodajnega posla je le začetek cele vrste zapletenih in zapletenih postopkov, ki jih je treba izvesti, preden pride posel do svojega logičnega zaključka – trenutka, ko so vrednostni papirji končno v lasti kupca, sredstva pa končno na razpolago prodajalcu.
Dan sklenitve kupoprodajne pogodbe je v strokovni literaturi označen s črko "T" (iz angleške besede "trade" - "deal").
Preostale faze transakcije se zgodijo kasneje. Dan njihove izvršitve je običajno povezan z dnevom prve stopnje - dan "T". Na primer, če so bile vse faze transakcije v celoti zaključene peti delovni dan po dnevu sklenitve pogodbe, naj bi bila transakcija zaključena na dan »T+5«.
Upoštevati je treba tudi, da se lastništvo vrednostnih papirjev, ki se prodajajo, prenese na novega lastnika ne v trenutku sklenitve kupoprodajne transakcije, temveč šele v času njene izvedbe. Do tega datuma v vseh fazah transakcije lastnik vrednostnih papirjev, ki se prodajajo, ostaja prodajalec. To pravilo postane pomembno, ko na primer pride do izplačila dividend ali drugega pomembnega dogodka v obdobju med sklenitvijo posla z vrednostnim papirjem in njegovo izvršitvijo. V tem primeru pravice do prejemanja dividend in druge pravice iz lastništva vrednostnega papirja še vedno pripadajo prodajalcu.
SPRAVA - DRUGA STOPNJA
Druga stopnja kupoprodajnega posla na profesionalnem borznem trgu se imenuje "usklajevanje" ali v celoti - usklajevanje parametrov sklenjenega posla (primerjava poslov, ujemanje poslov). Naloga te faze je dati strankam možnost, da razrešijo vsa naključna neskladja v razumevanju bistva in predmeta sklenjenega posla. To je zelo pomembno na trgih, kjer se posli sklepajo ustno (osebno ali po telefonu) ali z izmenjavo not. V takih sistemih so še posebej verjetni nesporazumi in tehnične napake.
Dokumenti, ki zaključijo prvo fazo transakcije, se uporabljajo za sestavo posebnih usklajevalnih dokumentov, namenjenih uporabi v drugi fazi transakcije.
Po sklenitvi posla si morata stranki izmenjati te dodatne pisne usklajevalne dokumente, ki podvajajo vse bistvene parametre posla. V mnogih sistemih izmenjave se izmenjava usklajevalnih dokumentov ne izvaja neposredno med strankami, ampak je organizirana s sistemom, posebej zasnovanim za usklajevanje. Njegovo vlogo običajno opravlja borza sama ali klirinška organizacija, ki tesno sodeluje z borzo.
Na stopnji usklajevanja stranke primerjajo svoje interne računovodske listine (sestavljene na podlagi rezultatov prve stopnje) z listinami o usklajevanju, prejetimi od nasprotne stranke. Če ni neskladij, se šteje, da je uskladitev uspela.
Mednarodni standardi in norme priporočajo, da vse nacionalne borze organizirajo svoje delo tako, da je uskladitev, v kakršni koli obliki se izvaja, zaključena najkasneje v dnevu T+1. Ta dan je podan zato, da lahko stranke ugotovijo morebitna neskladja in jih pravočasno odpravijo, prekličejo transakcijo ali odložijo njeno izvedbo do zaključka posebnih postopkov. V vsakem primeru, če se uskladitev ne izvede, se lahko stranke, ki napačno razumejo njeno bistvo, soočajo z velikimi težavami po prehodu na stopnjo izpolnjevanja obveznosti iz transakcije.
Vendar so številni sistemi trgovanja opustili usklajevanje kot poseben postopek. V teh sistemih se šteje, da se stranke, ki so določile parametre posla neposredno ob sklenitvi pogodbe, strinjajo, da preskočijo fazo usklajevanja. Ta možnost je možna le, če sta stranki, ki sta sklenili posel, stoodstotno prepričani, da sta se pravilno razumeli. Tako popolno (ali skoraj popolno) zaupanje lahko praviloma obstaja v dveh primerih: prvič, pri sklenitvi posla v pisni obliki s podpisom splošne enotne pogodbe (kar je precej redko), in drugič, v sodobnih sistemih računalniške izmenjave , kjer se vnos transakcije s terminala šteje hkrati kot soglasje k uskladitvi. V teh primerih lahko nadaljnji normalen potek dogodkov onemogoči bodisi huda spregleda ene od strank bodisi resna tehnična okvara računalnika.
Takšne transakcije, za katere se zdi, da »preskočijo« fazo usklajevanja, se imenujejo »zaklenjene«.
Končni dokumenti druge stopnje so lahko, spet odvisno od uporabljene tehnologije, pisni zapiski ali teleks izpisi nasprotne stranke, računalniške datoteke ali pisni dokumenti (usklajevalni listi) posebne spravne organizacije, ki potrjujejo dejstvo uspešne uskladitve. Takšni dokumenti se prenesejo na nasprotne stranke v poslu in služijo tudi kot vhodni dokumenti za naslednjo fazo posla.
ČIŠČENJE - TRETJA STOPNJA
Ko je transakcija uspešno prestala (ali prestala) fazo usklajevanja, je na vrsti faza, ki je opredeljena kot obračun.
Kliring se običajno nanaša na cel sklop postopkov, ki se začnejo po uskladitvi in se zaključijo tik pred izvršitvijo transakcije. V nasprotju s splošnim prepričanjem kliring ne vključuje neposredno prenosa sredstev ali prenosa vrednostnih papirjev. Kliring je tisto, kar je pred gotovinskimi plačili in dobavo vrednosti zalog.
Faza kliringa vključuje več zaporednih postopkov (ali podstopenj).
Prvi postopek je analiza končnih usklajevalnih dokumentov glede njihove pristnosti in pravilnosti izvedbe. Če se faza usklajevanja konča z oblikovanjem računalniških datotek, se čiščenje začne s preverjanjem šifrirnih ključev in zaščito prejetih informacij.
Drugi klirinški postopek je izračun zneskov denarja za prenos in števila vrednostnih papirjev, ki jih je treba izročiti po transakciji. Tako so lahko poleg zneska plačila neposredno za kupljeni vrednostni papir predmet plačila davek na transakcije z vrednostnimi papirji, menjalne in druge provizije. Uporabi se lahko tudi poravnava nasprotnih terjatev, ki so nastale iz različnih poslov in jih je treba izpolniti sočasno.
Opozoriti je treba, da v trenutku sklenitve posla nakupa in prodaje vrednostnih papirjev obe stranki pridobita tako pravice kot obveznosti. Kupec pridobi pravico v razmerju do prodajalca zahtevati izročitev zapadlega zneska vrednostnih papirjev in hkrati postane dolžan plačati pripadajoči denarni znesek. Prodajalec postane dolžan izročiti vrednostne papirje in pridobi pravico zahtevati denarni znesek, ki mu pripada. Tako tako prodajalec kot kupec drug do drugega postaneta upnika in dolžnika. Njihove obveznosti bodo izpolnjene in njihove zahteve bodo izpolnjene šele v zadnji fazi transakcije. Medtem se v fazi kliringa izvede jasna opredelitev in izračun njihovih medsebojnih zahtev in obveznosti.
Postopek izračuna je najpomembnejši v celotni fazi obračuna. Obstaja veliko načinov za izračun zneskov in količin vrednostnih papirjev, ki jih je treba plačati in dostaviti. Glavni dejavnik, ki določa posebno metodo in postopek izračuna, je izbrana metoda organizacije pobota nasprotnih terjatev.
V številnih sistemih, zlasti na prostem trgu, se terjatve ne pobotajo. Vsak posel se izvede ločeno od ostalih poslov v celoti v skladu s parametri, s katerimi je bil sklenjen. V tem primeru je obračunski korak za prodajalca za vsako posamezno transakcijo izračun števila vrednostnih papirjev, ki jih mora izročiti, in zneska denarja, ki mu pripada, zmanjšan za različne pristojbine in davke. Za kupca se za vsako posamezno transakcijo izračuna število vrednostnih papirjev, ki mu pripadajo, in znesek denarja, ki ga mora plačati nasprotni stranki, ter razne davke in pristojbine. Takšni izračuni ne predstavljajo posebnih težav.
Pri uporabi pobota pride do ostrega zapleta postopka kliringa. Pobotanje protitožb se izvaja na večini sodobnih borz. Njegov cilj je zmanjšati število plačil in izročitev vrednostnih papirjev za posle, ki jih sklepajo člani posamezne borze. Promet velikih borz znaša več deset tisoč transakcij na dan, med eno borzno sejo se kupi in proda na desetine milijonov vrednostnih papirjev. Če bi se te transakcije izvajale »ena proti ena«, bi imele borze in klirinške organizacije, ki jim služijo, težave pri obvladovanju takšnega pretoka dokumentov. Tako se pobot uporablja za zmanjšanje števila in poenostavitev algoritma za izvajanje plačilnega prometa na podlagi rezultatov borznega trgovanja. Hkrati pobot oteži, včasih precej dramatično, postopek obračuna. Vendar pa so stroški udeležencev za organizacijo in vzdrževanje delovanja centraliziranega klirinškega sistema manjši od njihovih možnih režijskih stroškov za ločeno izvajanje plačil in dostav za vsako posamezno transakcijo.
Poravnava je lahko dvostranska ali večstranska. Dvostranski pobot se uporablja precej redko - predvsem na izvenborznem trgu v odnosih med starimi, zaupljivimi poslovnimi partnerji, pa tudi na majhnih borzah z majhnim številom udeležencev in majhnim prometom. Pri tej metodi medsebojnega pobota se v fazi kliringa terjatve ene nasprotne stranke v parih (za vsak par nasprotnih strank) odštejejo od terjatev druge, dokler se po vključitvi vseh transakcij ugotovljenega obdobja v izračun neto se določi stanje dolga ene nasprotne stranke do druge. Tak izračun se lahko izvede tako za denar kot za vrednostne papirje (za vsako vrsto vrednostnih papirjev posebej). Vendar je treba opozoriti, da na istem trgu metoda denarnega pobota morda ne sovpada vedno z metodo pobota za vrednostne papirje. To je odvisno od tega, na kakšen način in prek katerega sistema se pričakuje končno plačilo oziroma izročitev vrednostnih papirjev v prihodnosti.
Do konca celotnega transakcijskega postopka mora vsak od udeležencev izpolniti svoje obveznosti in ugoditi svojim zahtevam. Če se uporabi pobot, se z enim samim plačilom (dobavo) hkrati zadovolji več "nasprotnih" terjatev, tj. naenkrat se izvede poljubno število poslov, sklenjenih v določenem obdobju med dvema nasprotnima strankama.
Večstranski pobot je lahko tudi dveh vrst - brez sodelovanja klirinške organizacije kot stranke v poravnavah in s tako udeležbo.
Za katero koli od zgornjih dveh vrst večstranskega pobota se izračun (drugi klirinški postopek) začne z dejstvom, da se za vsakega klirinškega udeleženca izvede izračun lastnih neto terjatev ali neto obveznosti za vse transakcije, vključene v izračun za določeno obdobje. V tem primeru se vse njegove obveznosti odštejejo od vseh zahtev tega udeleženca in tako se določi neto stanje.
Nastalo ravnotežje se imenuje "položaj". Pozicija je "zaprta", če je stanje nič, in "odprto", če stanje ni nič. Če je bilanca pozitivna, tj. obseg zahtev tega udeleženca presega njegove obveznosti, potem naj bi imel klirinški udeleženec odprto »dolgo pozicijo«. Če je stanje negativno, tj. klirinški udeleženec dolguje več, kot je dolžan njemu, potem govorijo o »kratki poziciji«.
Na podlagi rezultatov medsebojne poravnave se med klirinškimi udeleženci, ločeno za vsako vrsto finančnega instrumenta in za denar, identificirajo tisti, ki imajo kratke pozicije (neto dolžniki) in tisti, ki imajo dolge pozicije (neto upniki).
Stanje nasprotnih terjatev (položaj), določeno z njihovim pobotom, kaže, koliko gotovine ali vrednostnih papirjev mora po kliringu dati ali prejeti vsak udeleženec v končni fazi posla. To končno plačilo ali prejemek se imenuje "likvidacija pozicije" ali "poravnava pozicije". Po poravnavi pozicije so transakcije, vključene v izračun te pozicije in ki so bile v postopku kliringa, zaključene, obveznosti iz njih pa izpolnjene.
Uporaba večstranskega mehanizma pobota v fazi kliringa z izračunom neto pozicij udeležencev v transakciji se v tuji literaturi imenuje "netiranje".
Obe vrsti večstranskega pobota se med seboj razlikujeta po tem, kako naj bi bila poravnana pozicija, poravnana v fazi kliringa.
Pri eni metodi večstranskega pobota se po izračunu pozicij vseh klirinških udeležencev določijo pari udeležencev upnik-dolžnik tako, da se zmanjša število plačil (dostav vrednostnih papirjev) od dolžnikov upnikom. Stranke končne poravnave pozicij so iste osebe, ki so bile udeleženke transakcij. V tem primeru se lahko nabor parov upnik-dolžnik spremeni iz enega klirinškega cikla v drugega. Ta metoda je dobra v tistih menjalnih in prostih sistemih, kjer je krog udeležencev precej ozek, ni podvržen hitrim spremembam in imajo udeleženci približno enak finančni položaj ter raven kreditne in plačilne sposobnosti.
Pri drugi metodi klirinška organizacija nastopa kot stranka pri poravnavi pozicij udeležencev trgovanja. V tem primeru se poravnava položaja vsakega udeleženca izvede proti klirinški organizaciji - deluje kot en sam upnik za vse dolžnike in en sam dolžnik v razmerju do vseh upnikov, tj. poravnava pozicij vseh dolžnikov se izvede s plačilom (izročitvijo) v korist klirinške organizacije, poravnava pozicij vseh upnikov pa se izvede s prejemom denarnih sredstev (vrednostnih papirjev) od te klirinške organizacije. Prilagoditev položaja udeležencev trgovanja proti klirinški organizaciji in ne drug proti drugemu, tj. popolna zamenjava strank v fazi izvrševanja v primerjavi s fazo sklepanja poslov se v tuji literaturi imenuje inovacija.
Metoda inovacij je bolj priročna, saj ima vsak udeleženec na stopnji izvrševanja transakcij samo eno nasprotno stranko - klirinško organizacijo, v korist katere je treba prenesti znesek dolga ali od katere mora znesek zapadlih sredstev (ali vrednostnih papirjev) biti prejet.
To je inovativna metoda, ki je našla uporabo v skoraj veliki večini klirinških sistemov. To je razloženo z njegovo relativno preprostostjo, priročnostjo in neodvisnostjo od števila udeležencev, pa tudi z možnostjo ustvarjanja zanesljivih sistemov nadzora za nastajajoča tveganja.
Tretji postopek (podstopnja) kliringa je sestavljen iz priprave poravnalnih dokumentov, ki se pošljejo v izvršitev sistemu denarne poravnave in sistemu za zagotavljanje izročitve vrednostnih papirjev. Obrazec in postopek za izpolnjevanje poravnalnih dokumentov določajo ti sistemi. Število poravnalnih dokumentov, ki jih je treba sestaviti, v njih navedeni zneski (številke vrednostnih papirjev) in identifikacija strank za izvedbo plačil in dobav je odvisno od tega, kateri način pobota je bil uporabljen v prejšnji fazi.
Izvedba teh poravnalnih dokumentov bo pomenila zaključek (izvršitev) ustreznih transakcij.
IZVEDBA POSLA - ČETRTA FAZA
Izvedba je zadnja faza transakcije. Izvršba vključuje plačilo denarja in izročitev vrednostnih papirjev. Plačilo se izvaja po sistemu denarne poravnave, ki ga izberejo udeleženci transakcij, prav tako se izročitev vrednostnih papirjev izvaja po ustrezno izbranem sistemu.
Preden preidemo na opis principov 4" delovanja teh sistemov, je treba opisati principe, po katerih je izvedba "vgrajena" v celotno zaporedje faz transakcije. Govorimo o tem, kaj dan za dnem "T" mora biti transakcija izvršena.
Dan izvedbe posla se vedno določi ob sklenitvi ustrezne kupoprodajne pogodbe. Včasih je ta dan naveden v besedilu dvostranskega transakcijskega dokumenta. Pogosteje pa poklicni udeleženci na trgu vrednostnih papirjev določijo obdobje med sklenitvijo in izvršitvijo posla, ki je določeno in deluje na trgu v skladu z veljavnimi pravili in običaji. Višja kot je stopnja organiziranosti trga, jasnejši in enotnejši so splošni pogoji, ki se uporabljajo na tem trgu. Posli, sklenjeni na borzi, morajo vedno imeti strogo določen časovni načrt za dokončanje vseh faz - od sklenitve do izvedbe.
Če je transakcija izvršena v najkrajšem možnem času od vseh možnih standardnih obdobij, potem govorimo o “gotovinski transakciji” ali “slot” transakciji. Na frankfurtski borzi je na primer posel mogoče izvršiti najprej drugi delovni dan po sklenitvi. Za newyorško borzo je datum poteka za večino gotovinskih poslov pet delovnih dni po dnevu trgovanja.
Če je obdobje izvršitve transakcije na katerem koli trgu daljše od najkrajšega obdobja, potrebnega za izvršitev gotovinske transakcije, se imenuje "terminska transakcija" ali "terminska" transakcija. Na primer, transakcija, sklenjena na nemški borzi z izvršitvijo tretji ali več dni po njeni sklenitvi, se bo štela za terminsko.
Svetovna praksa pozna dva glavna načina za določitev obdobja med datumom sklenitve in datumom izvršitve transakcij.
Ena metoda je bila prej uporabljena na ozkih in neaktivnih trgih, pa tudi na velikih trgih, ki so bili v zgodnjih fazah svojega razvoja (na primer Združeno kraljestvo). V skladu s to metodo je bilo določeno časovno obdobje (na primer dva tedna), v katerem so bili sklenjeni posli, ki naj bi se izvršili hkrati na določen datum, ki se je zgodil določeno število dni (na primer sedem koledarskih dni). ) po koncu tega obdobja.
Druga metoda se trenutno uporablja na skoraj vseh borzah in v večini tržnih sistemov na prostem. Je podoben prvemu načinu, le da se roki za sklepanje poslov skrajšajo na en dan. Tako je določeno, da morajo biti transakcije, sklenjene v enem delovnem dnevu, izvršene hkrati na določen datum, ki nastopi po jasno določenem številu delovnih dni.
Na primer, transakcije, sklenjene v ponedeljek, so v skladu s pravili katerega koli trga predmet izvršitve naslednji ponedeljek, tj. v petih delovnih dneh. V tem primeru naj bi se transakcije izvršile na dan »T+5«. Po enakem pravilu se v torek sklenjeni posli izvršijo naslednji torek itd.
Poleg tega. Skupina 30 je tudi priporočila določitev najdaljšega obdobja, v katerem naj gre transakcija skozi vse faze do izvršitve. To priporočeno obdobje je tri dni, kar pomeni, da mora biti transakcija izvedena najkasneje do “T+3”. Navedeni trije dnevi so namenjeni udeležencem transakcije in organizacijam, ki servisirajo borzo, da učinkovito izvedejo vmesne faze transakcije - uskladitev in kliring.
Daljše kot je obdobje med datumom transakcije in datumom njene izvedbe, večjemu tveganju so izpostavljene stranke transakcije. Če eden od udeležencev, ki je imel stabilno finančno stanje v času sklenitve posla, postane plačilno nesposoben do njegove izvedbe, njegova nasprotna stranka morda ne bo prejela zapadlih sredstev ali vrednostnih papirjev. Daljše kot je obdobje med sklenitvijo in izvršitvijo posla, večja je verjetnost njegove neizvedbe. Zato bi teoretično moral biti posel izvršen na dan sklenitve.
Vendar pa zapletenost in delovno intenzivna narava postopkov usklajevanja in kliringa ter potreba po nenehni izmenjavi informacij na vsaki stopnji med klirinško organizacijo in udeleženci transakcije otežujejo nalogo takojšnje izvršitve transakcij. Tudi na ameriški borzi se najširši in najobsežnejši posli na igralnih avtomatih izvajajo predvsem po pravilu »T+5«.
Samo sodobna elektronska tehnologija lahko pospeši izvedbo vseh faz transakcije v najkrajšem možnem času. Na sodobnih elektronskih borzah in klirinških organizacijah postopek prehoda skozi vse faze transakcije doseže en dan, včasih se sklenitev transakcije in postopek kliringa izvedeta na isti dan. Toda veliko je odvisno od tega, kako je elektronski dokumentni tok borz in klirinških organizacij združen s sistemi denarnih poravnav in dostave vrednostnih papirjev, ki delujejo v določeni državi.
Drugo pomembno pravilo, na katerem mora temeljiti izvrševanje transakcij, je pravilo, imenovano »Dostava proti plačilu«. Gre za načela, po katerih morata biti sinhronizirana dva vzporedna procesa, ki sestavljata fazo izvršitve - gotovinsko plačilo in izročitev vrednostnih papirjev.
Teoretično so možne tri možnosti:
1) kupec prejme kupljene vrednostne papirje, preden prodajalec prejme denar;
2) prodajalec prejme plačilo, preden kupec prejme vrednostne papirje, ki jih je kupil;
3) oba procesa potekata hkrati.
Pri prvi in drugi možnosti je ena od strank transakcije v ugodnejšem položaju, druga pa v slabšem. Izvedba transakcije vključuje medsebojno izpolnitev obveznosti obeh strank. Lahko se zgodi, da stranka, ki prva prejme tisto, kar ji pripada po poslu, ne more ali noče izpolniti svojih obveznosti. V tem primeru bo druga stranka utrpela izgube.
Samo hkratno izpolnjevanje obveznosti obeh strank ju lahko zaščiti pred nepotrebnimi tveganji, povezanimi z morebitno insolventnostjo ali slabo vero nasprotne stranke. Ta hkratna izvedba se imenuje "dostava proti plačilu" ali načelo "dostava proti plačilu" (DVP).
Načela »dostava proti plačilu« na sekundarnem trgu ni enostavno nadzorovati. Vendar pa je vsaka borza in klirinška organizacija, ki jo opravlja, dolžna poskrbeti za uvedbo nadzora nad spoštovanjem načela »PPP«. Konkretne oblike in mehanizmi nadzora in izvajanja načela »PPP« so odvisni od tega, kako sta v posamezni državi strukturirana sistem denarne poravnave in sistem ponudbe vrednostnih papirjev.
ORGANIZACIJA GOTOVINSKIH PORAVNIL
Vsak nacionalni sistem denarne poravnave služi celotnemu plačilnemu prometu določene države. Denarni obračuni poslov z vrednostnimi papirji so le del nalog, ki jih opravlja. Običajni denarni sistemi so zasnovani tako, da jim ni vseeno, kakšna plačilna razmerja morajo servisirati.
Poravnave poslov z vrednostnimi papirji na izvenborznem trgu se izvajajo praviloma po običajnem poravnalnem sistemu. Vendar se poravnave menjalnih poslov izvajajo z nekaterimi posebnostmi.
Praksa pozna več načinov za organizacijo menjalnih denarnih poravnav. Med seboj se razlikujejo po obsegu, v katerem se poravnave poslov z vrednostnimi papirji izvajajo ločeno od drugih poravnalnih poslov. Načeloma je brez takšne ločitve nemogoče, ker borzne poravnave vključujejo netiranje nasprotnih terjatev in ker borze in klirinške organizacije ne izdajajo le ukazov za prenos sredstev, temveč tudi nadzorujejo načelo "dostava proti plačilu".
Model poravnave menjave, ki se uporablja v določeni državi, je praviloma edinstven po svojih značilnostih. Vendar pa je na podlagi splošne analize mogoče podati najbolj tipične možnosti.
Ena najbolj zanesljivih (z vidika obvladovanja tveganj) možnosti je tista, pri kateri udeleženci na trgu ustvarijo sistem, ki deluje tako rekoč vzporedno s splošnim poravnalnim sistemom. Ta model se uporablja na nekaj borzah, pogosteje pa pri mednarodnih transakcijah z vrednostnimi papirji.
Tipična primera iz mednarodne prakse sta mednarodna depozitno-klirinška centra EuroClear (Bruselj) in CEDEL (Luksemburg). Te organizacije odpirajo korespondenčne račune v številnih valutah za banke in druge organizacije, ki se poklicno ukvarjajo s trgovanjem z vrednostnimi papirji na mednarodnem trgu. Poravnave med udeleženci teh sistemov za njihove medsebojne transakcije se lahko izvajajo prek korespondenčnih računov v teh depozitnih in klirinških centrih.
Drug primer iz najnovejše ruske prakse je poravnalni sistem Moskovske medbančne borze valut, ki se od maja 1993 uporablja za poravnavo transakcij z državnimi kratkoročnimi brezkuponskimi obveznicami. Trgovci - udeleženci poravnalnega sistema MICEX opravljajo medsebojna plačila za obveznice prek svojih korespondenčnih računov v tem sistemu.
Prednost tega modela je razmeroma visoka hitrost izračunov. Poravnalna organizacija lahko v kratkem času in z uporabo elektronske tehnologije še isti dan izvede nakazilo z računa plačnika na račun prejemnika plačila. V tem primeru ni treba organizirati medbančnih nakazil in uporabljati drugih plačilnih sistemov, kar običajno podaljša in upočasni postopek poravnave.
Druga pozitivna lastnost tega modela je, da omogoča nadzor plačilne sposobnosti kupcev za vrednostne papirje, ki jih kupijo. Na primer, pri trgovanju s kratkoročnimi brezkuponskimi obveznicami ruske vlade na MICEX obstaja pravilo, po katerem lahko udeleženec trgovanja odda vlogo za nakup obveznic le, če je vnaprej podprta s sredstvi na njegovem korespondenčnem računu v Poravnalni sistem MICEX. Vendar se v mednarodni praksi ta priložnost skoraj nikoli ne uporablja, ker predhodna blokada sredstev na računu v ločenem poravnalnem sistemu za nekaj časa odstrani iz rednega plačilnega prometa udeleženca.
Slabost modela je prav v tem, da udeleženci sistema pogosto ne morejo prosto uporabljati stanj na svojih računih v ločenih depozitno-klirinških centrih za druge posle. Če v tem primeru obdobje prenosa sredstev iz splošnega plačilnega sistema v ločenega in nazaj traja precej časa, potem to vpliva na donosnost poslovanja udeležencev. Poleg tega udeleženec zaradi ločenih računov za redne transakcije in transakcije z vrednostnimi papirji otežuje upravljanje likvidnosti.
Uspeh pri nevtralizaciji te pomanjkljivosti je odvisen od vrste interakcije, ki je vzpostavljena med specializiranim sistemom poravnave in nacionalnim sistemom poravnave. Če govorimo o sistemu, ki servisira menjalni promet znotraj države, je zelo pomemben način poravnave, ki se uporablja v odnosih med ustrezno centralno banko in borznim poravnalnim sistemom. Mednarodna depozitna klirinška centra CEDEL in EuroClear, ki služita predvsem izvenborznemu mednarodnemu borznemu trgu, sta uspešna prav zato, ker poleg dobro utečene interakcije s številnimi nacionalnimi denarnimi sistemi (ki sami delujejo precej zanesljivo) omogočata večvalutne poravnave. , kar ni mogoče za nobeno posamezno državo Monetarni sistem ne more zagotoviti. Poleg tega CEDEL in EuroClear sodelujočim bankam omogočata poravnavo ne le transakcij z vrednostnimi papirji, ampak tudi drugih finančnih transakcij.
Drugi modeli poravnave transakcij na borznem trgu v takšni ali drugačni obliki vključujejo sodelovanje centralne banke zadevne države. Ti modeli se med seboj razlikujejo po stopnji vključenosti centralne banke v postopek poravnave. Njihova skupna značilnost je, da plačila med dolžniki in upniki za vrednostne papirje ne potekajo na ločenih računih, temveč na skupnih korespondenčnih računih sodelujočih bank pri centralni banki. To bankam poenostavi nalogo upravljanja z njihovo likvidnostjo in ne zahteva dodatnega časa za obdelavo plačil v specializiran poravnalni sistem in nazaj.
Oglejmo si dve najbolj značilni možnosti.
Po eni možnosti centralna banka prejme od klirinškega centra menjalnice paket poravnalnih dokumentov (na primer plačilne naloge - v papirni ali elektronski obliki), ki jih izvrši z obremenitvijo in odobritvijo korespondenčnih računov bank, ki sodelujejo pri poravnavah. Končne poročila o izvedenih poravnavah posreduje centralna banka poslovnim bankam, ki sodelujejo pri poravnavah, in klirinškemu centru za naknadno uskladitev. Stranke v poravnavi so lahko tako sodelujoče poslovne banke kot klirinški centri, odvisno od uporabljenega načina večstranskega pobota medsebojnih terjatev. Centralna banka sama ni udeležena v izračunih.
Druga možnost, nasprotno, vključuje neposredno udeležbo centralne banke pri poravnavah kot ene od strank. Ta možnost se uporablja, kadar klirinška organizacija izvaja večstranski pobot terjatev in obveznosti udeležencev. V tem modelu se poravnava pozicij udeležencev ne izvaja proti klirinški organizaciji, temveč proti centralni banki. Tako je uporaba metode "novacije" organizirana s sodelovanjem centralne banke. Centralna banka, ki od klirinške organizacije prejme podatke o pozicijah udeležencev, ki so predmet poravnave, bremeni sredstva dolžnikov v svojo korist na posebnem prehodnem računu in s tega prehodnega računa nakaže denar upnikom.
Izbira določenega mehanizma poravnave za posamezen sistem trgovanja z vrednostnimi papirji se vedno izvede po izdelavi sistemov in postopkov za obvladovanje tveganj, ki izhajajo iz poslov z vrednostnimi papirji. V nadaljevanju bomo podrobneje preučili vrste tveganj, načine njihovega obvladovanja in se vrnili k razmisleku o vlogi centralne banke v tem mehanizmu.
ORGANIZACIJA DOSTAVE VREDNOSTNIH PAPIRJEV
Obstajata dva možna načina izročitve vrednostnih papirjev po transakciji - s prenosom vrednostnih papirjev iz rok prejšnjega lastnika v roke novega lastnika ali s prenosom teh vrednostnih papirjev s hrambnega računa starega lastnika na skrbniški račun novega lastnika v specializirana organizacija - depozitar.
Depozitar je organizacija, ki hrani vrednostne papirje svojih strank in servisira te vrednostne papirje (zbiranje in razdeljevanje obresti, dividend itd.).
Depozitarji, odvisno od zakonodaje zadevne države, so lahko banke, druge organizacije, ki poklicno delujejo na trgu vrednostnih papirjev, specializirane depozitne in klirinške organizacije.
Depozitarji s svojimi strankami sklepajo pogodbe o vodenju »skrbniških« računov (varnostnih računov). Te pogodbe določajo obveznost depozitarja, da sprejema vrednostne papirje strank v hrambo, servisira sprejete vrednostne papirje, izdaja potrdila o vrednostnih papirjih strankam na njihovo zahtevo in tudi na zahtevo lastnikov ponovno vpiše lastništvo shranjenih vrednostnih papirjev v korist drugih oseb. Zadnja operacija se imenuje "prenos" med računi vrednostnih papirjev.
Lastnik vrednostnih papirjev, ki so shranjeni v depoju in se vodijo na računu vrednostnih papirjev, lahko odredi depozitarju prenos teh vrednostnih papirjev v korist njihovega novega lastnika. Depozitar po prejemu takega naloga odpiše (bremeni) vrednostne papirje z računa vrednostnih papirjev starega lastnika in te vrednostne papirje knjiži v dobro (kredit) na računu novega lastnika. Ta operacija je podobna operaciji prenosa denarja. Sama potrdila o prenesenih vrednostnih papirjih ostanejo nepremična v trezorju (sefu) depozitarja. Spremeni se le stanje knjigovodskih registrov depozitarja, in sicer so shranjeni vrednostni papirji evidentirani pri novem lastniku.
Izročitve vrednostnih papirjev za skoraj vse posle na poklicnem borznem trgu se izvajajo samo s prenosi na račune vrednostnih papirjev v depozitarjih, ki poslujejo na relevantnem trgu.
Vsaka borza tesno sodeluje z organizacijo, ki deluje kot depozitar za vrednostne papirje, s katerimi se trguje na tej borzi.
Na podlagi rezultatov kliringa depozitar prejme poravnalne dokumente, ki vsebujejo navodila za obremenitev in dobropis računov udeležencev trgovanja. Izvedba teh navodil s strani depozitarja bo pomenila izpolnitev obveznosti dobave vrednostnih papirjev. Po izvedbi nalogov za prenos vrednostnih papirjev udeleženci trgovanja in klirinška organizacija prejmejo dokumente za poročanje - izpiske iz računov vrednostnih papirjev o opravljenih prenosih.
ORGANIZACIJSKA STRUKTURA BORZE
Institucije, ki zagotavljajo delovanje profesionalnega trga vrednostnih papirjev, organizirajo stalno enotno prehajanje poslov skozi vse faze. Glavne organizacije, ki »podpirajo« infrastrukturo borznega trga, so borze, klirinške organizacije in depozitarji.
Konkretna porazdelitev odgovornosti za izvajanje posameznih faz transakcij po različnih organizacijah je odvisna od značilnosti borznega trga posamezne države.
Osrednji člen v celotnem postopku transakcije je obračun. Sam obraz borze je v veliki meri odvisen od zasnove sistema, ki je odgovoren za postopek kliringa.
Poleg samega postopka kliringa je lahko klirinška organizacija v različnih nacionalnih borznih sistemih odgovorna za druge povezane faze transakcije, in sicer za uskladitev, za opravljanje funkcij depozitarja, za organizacijo denarnih poravnav.
Na primer, mednarodni depozitarni in klirinški organizaciji CEDEL in EuroClear hkrati opravljata funkcije klirinškega centra, depozitarja in poravnalnega sistema. V Nemčiji German Cash Union opravlja funkcije klirinškega centra in depozitarja, denarne poravnave na podlagi rezultatov transakcij na profesionalnem borznem trgu pa se izvajajo prek Deutsche Bundesbank.
Transakcije na profesionalnem trgu vrednostnih papirjev organizirajo borze. Transakcije na OTC trgu so na splošno decentralizirane. Vendar pa svetovna praksa pozna številne sisteme, ki posredujejo pri sklepanju poslov med udeleženci na trgu, niso pa borze. Narava sodelovanja takšnih sistemov pri sklepanju poslov je lahko različna - od posredovanja informacij do skoraj menjalnih funkcij za beleženje poslov med strankami. Najbolj znani primeri so sistem avtomatiziranega kotiranja ameriškega nacionalnega združenja trgovcev z vrednostnimi papirji (NASDAQ, National Association of Securities Dealers Automated Quotation), mednarodni sistem Reuters Dealing, nemški sistem IBIS in švedski sistem PMI.
Usklajevanje menjalnih poslov običajno izvaja borza sama. Vendar pa je v nekaterih primerih organizacija usklajevanja zaupana klirinški organizaciji, ki servisira ustrezno borzo. Usklajevanje transakcij na prostem trgu decentralizirano izvajajo udeleženci sami, če pa je posel sklenjen s pomočjo posebnih sistemov na prostem trgu, praviloma prevzamejo funkcije organiziranje sprave.
Obstajajo primeri, ko vse faze transakcij z verižnimi vrednostnimi papirji od začetka do konca zagotavlja ena organizacija - borza.
Primer je Moskovska medbančna borza, ki je maja 1993 začela trgovati z državnimi kratkoročnimi brezkuponskimi obveznicami (GKO). MICEX sama organizira prehod transakcij z GKO zaporedno skozi vse faze.
Transakcije, sklenjene na MICEX med sodelujočimi trgovci, nato obidejo fazo usklajevanja (tj. priznane so kot "fiksne", zaklenjene). Po koncu trgovalne seje se stanje poravnav in dobav izračuna za vsakega udeleženca z uporabo pobota. Prenosi denarja in dostava verižnih vrednostnih papirjev se izvajajo v poravnalnem sistemu MICEX in depozitariju MICEX na računih sodelujočih trgovcev na podlagi rezultatov izračuna stanja za vsakega od njih. Izvrševanje transakcij, tako v sistemu poravnave kot v depozitarju MICEX, se izvaja proti sami borzi z metodo "novacije", tj. sredstva (vrednostni papirji) se bremenijo z računov dolžnikov na notranji vmesni račun MICEX in se nato prenesejo v korist upnikov s tega vmesnega računa.
Ruska mednarodna valutna in borza (RIMSE) je izbrala drugačno kombinacijo pri izgradnji infrastrukture borznega poslovanja. Posreduje le pri sklepanju poslov in usklajevanju transakcijskih parametrov med udeleženci. Funkcije kliringa (z uporabo pobota) in depozitnih storitev so dodeljene depozitarno-klirinškemu centru Kassovy Union, hčerinski družbi RMVFB. Gotovinske poravnave med izvajanjem transakcij se izvajajo prek korespondenčnih računov sodelujočih bank pri Centralni banki Ruske federacije.
TVEGANJA PRI IZVAJANJU POSLOV NA BORZNICI
V tem članku ne bomo obravnavali tveganj, povezanih z vrednostnimi papirji, s katerimi se trguje na borzi. Predmet obravnave so specifična tveganja, ki nastanejo v zvezi s posamezno zasnovo sistema kliringa in izvrševanja poslov, ne glede na vrsto in naravo samih finančnih instrumentov.
V procesu poslovanja z vrednostnimi papirji obstajata dva vira tveganja.
Eden od virov tveganja izhaja iz dejstva, da mora med fazo sklenitve posla in fazo njegovega izvajanja vedno preteči določen čas. Če sta bili v času transakcije obe nasprotni stranki plačilno sposobni, potem ni absolutnega zagotovila, da bo to stanje nujno ostalo tudi v času izvedbe transakcije.
Če se do trenutka izvedbe transakcije izkaže, da ena od strank ne more izpolniti svojih obveznosti iz transakcije (plačati denarja ali izročiti vrednostnih papirjev), potem druga, plačilno sposobna stranka, ko vidi takšno situacijo, seveda ne bo izpolnila svojih obveznosti. obveznosti do brezvestne nasprotne stranke. Dogovor bo ostal neizpolnjen. Morda se zdi, da sta se strani razšli v obojestransko zadovoljstvo. Vendar pa ni. Plačnik bi lahko pričakoval, da mu bo preklicana transakcija prinesla dobiček. V neizvršeni transakciji je na primer kupila takšne verižne vrednostne papirje, ki bi jih zaradi rasti cen lahko dobičkonosno prodala naprej. Vendar je posel propadel, vrednostni papirji niso bili odkupljeni in jih ni mogoče preprodati. Posledično je stranka v dobri veri izgubila finančne koristi. Lahko bi sklenila ponovni posel z drugo nasprotno stranko za nakup vrednostnih papirjev in poskušala nadomestiti neuspešno transakcijo, vendar nihče ne more zagotoviti, da lahko ta operacija prinese enake koristi. Poleg tega se lahko razmere na trgu razvijejo tako, da ponavljajoča se transakcija morda ne le da ne prinese dobička, ampak povzroči tudi izgube. Konkretna situacija in tveganje udeležencev sta vedno odvisna od gibanja trga. To tveganje se imenuje "tveganje stroškov zamenjave". To tveganje je povezano tudi z dejstvom, da oškodovanec, ki ne prejme pripadajočih sredstev ali obveznic, ne bo mogel izpolniti svojih obveznosti do tretjih oseb. V tem primeru, da bi pravočasno izpolnil svoje obveznosti do tretjih oseb in preprečil verigo neplačil, je lahko prisiljen skleniti podobno transakcijo pod neugodnimi pogoji zase.
Drugi vir tveganja je povezan z dejstvom, da se med izvajanjem transakcije ne sme zgoditi istočasno gotovinsko plačilo in protiizročitev verižnih vrednostnih papirjev. Če ena od strank izpolni svoje obveznosti iz sklenjenega posla, druga pa ne more izpolniti svojih (na primer zaradi stečaja ali začasnega pomanjkanja potrebnih sredstev ali vrednostnih papirjev), potem je za dobroverno stranko polovično neizpolnjen posel. povzroči neposredno takojšnjo izgubo. Tveganje nastanka takšne izgube se imenuje "glavno tveganje", saj je temu tveganju izpostavljen celoten znesek, vključen v transakcijo. To tveganje je resnejše od tveganja izgube zaradi nadomestila popolnoma neizvršene transakcije. Zaradi delne neizpolnitve posla oškodovanec v dobri veri ne le izgubi koristi in tvega nastanek verige neplačil, temveč utrpi neposredno škodo.
Obstaja še tretja vrsta tveganja, ki je povezana s prvima dvema in se lahko pojavi v enakih okoliščinah. Ta vrsta tveganja se imenuje "likvidnostno tveganje". Nastane, ko nevestna stranka, ki ostaja praviloma plačilno sposobna, le začasno zadrži izpolnitev svojih obveznosti iz sklenjenega posla. Če se to pokaže v intervalu med sklenitvijo in izvedbo transakcije, potem izvršitev preprosto preložita obe strani na poznejši čas. Če to postane jasno, potem ko je dobroverna stranka že izpolnila svoje obveznosti, se pravočasno odloži le drugi del izvedbe posla. V obeh primerih bo transakcija v celoti izvedena in zaključena, vendar le v daljšem obdobju.
Vendar pa v obeh primerih dobroverna oseba nosi tveganje neizpolnitve lastnih obveznosti do tretjih oseb iz drugih poslov. Tako obstaja tveganje za verigo neplačil.
Če je prodajalec vrednostnih papirjev trpel, ker ni pravočasno prejel protiplačila, na katerega je računal, potem si mora takšen prodajalec primanjkljaj od nekje izposoditi, da lahko plača nekomu, ki mu dolguje denar iz drugih poslov.
Če kupec trpi zaradi nepravočasne izročitve vrednostnih papirjev, si mora te vrednostne papirje od nekoga izposoditi ali kupiti z denarnim posojilom, da izpolni svoje obveznosti izročitve vrednostnih papirjev. v drugih poslih.
S tem ima oškodovanec dodatne stroške za zbiranje sredstev za reševanje začasnih likvidnostnih težav ter dodatne režijske stroške za opravljanje izravnalnih poslov.
Z lastnimi sredstvi organizacij, ki poslujejo na trgu vrednostnih papirjev, je od zgoraj opisanih treh vrst tveganj (tveganje izterjave, tveganje izgube glavnice, likvidnostno tveganje) v celoti odpraviti le eno - tveganje izgube glavnice. To tveganje je odpravljeno, če se uporabi načelo »dostava proti plačilu«. Glavna stvar tega načela je preprečiti nehkratno izplačilo denarja in dostavo vrednostnih papirjev. V skladu s tem načelom bodisi potekata oba procesa hkrati in se transakcija izvrši pravočasno ali pa se noben postopek sploh ne izvede. V slednjem primeru posel bodisi sploh ni sklenjen in je vse odvisno od tveganja izterjave, bodisi je posel sklenjen pozneje in je vse odvisno od likvidnostnega tveganja.
Obstaja več modelov in mehanizmov za izvajanje načela »PPP«, ki popolnoma odpravi tveganje izgube glavnice.
Najenostavneje je ustvariti sistem, v katerem se dobava vrednostnih papirjev in gotovinsko plačilo odvijata znotraj iste organizacije, na primer v okviru centralne banke, depozitarnega in klirinškega sistema ali borze. V takem mehanizmu je zelo enostavno nadzorovati sočasnost nasprotnih transakcij na gotovinskih in skrbniških računih.
Težje je v sistemu, kjer se gotovinska plačila in izročitev vrednostnih papirjev izvajajo znotraj različnih organizacij. V tem primeru organizacija (običajno klirinški center) prevzame odgovornost za usklajevanje delovanja sistema denarne poravnave in depozitarja za izvajanje borznih transakcij.
Sheme se pogosto uporabljajo, ko je klirinški sistem prisiljen preračunati rezultate medsebojne poravnave. To se zgodi, ko eden od udeležencev na trgu ne more izpolniti svojih obveznosti po poravnavi klirinškega stanja. Njegovi posli za ustrezni dan so izključeni iz splošnega sistema poslov, medsebojne obveznosti ostalih udeležencev na trgu pa se preračunajo po principu pobota. Ta metoda ni vedno priročna in zelo okorna. Dejstvo je, da lahko transakcije plačilno nesposobnega udeleženca, »izključenega« iz obračuna posameznega dne, porušijo ravnovesje obveznosti drugih udeležencev in obstaja tveganje za verigo neplačil.
Običajno se večstranski mehanizem za ponovni izračun bilance pobota uporablja, kadar poravnalni in depozitni sistemi lahko obravnavajo vsaj dva transakcijska cikla na dan. V tem primeru ponovni cikel (ki običajno poteka v popoldanskem času) uporabljajo udeleženci na trgu, da imajo čas za sklenitev in izvedbo »ognjenih« poslov na kreditnem ali borznem trgu. Vestni udeleženci na trgu s temi posli kompenzirajo svoje prisilne obveznosti, ki so nastale v prvem (dopoldanskem) ciklu poslovanja kot posledica primanjkljaja sredstev ali vrednostnih papirjev pri nevestnih nasprotnih strankah.
Ponudnik storitev za sklepanje »požarnih« poslov je praviloma centralna banka ustrezne države.
Tveganja izterjave in likvidnostnega tveganja borzna infrastruktura načeloma ne more odpraviti. Dejstvo je, da se ta tveganja pogosto pojavijo iz razlogov, na katere ne morejo vplivati organizacije, ki delujejo na trgu vrednostnih papirjev. Tako vedno obstaja tveganje stečaja ali tveganje začasne plačilne nesposobnosti katerega koli subjekta tržnega gospodarstva. Če je ta subjekt vpleten v transakcije z vrednostnimi papirji, lahko ta tveganja vplivajo na njegove nasprotne stranke na borzi.
To pa ne pomeni, da bi morala biti borzna infrastruktura ravnodušna do teh tveganj. Nasprotno, svetovna praksa kaže, da je neizogibna tveganja mogoče in treba nadzorovati ter zmanjšati na sprejemljivo raven.
Za nadzor in minimiziranje neizogibnih tveganj se uporabljajo naslednje metode, katerih specifične kombinacije so odvisne od značilnosti posameznega trga.
Prvič, borze in zlasti klirinške organizacije postavljajo določene minimalne zahteve glede strokovne sestave udeležencev, njihovega finančnega stanja in celo ugleda. Ne morete postati član borzne ali klirinške organizacije, ne da bi dosegli zahtevane kazalnike uspešnosti in zanesljivosti. Ne morete ostati član borzne ali klirinške organizacije, če je med članstvom vaša finančna uspešnost pod zahtevano ravnjo.
Jasno je, da bolj kot je zanesljiv vsak od udeležencev sistema, manjšemu tveganju so izpostavljeni vsi ostali udeleženci. Vendar pa je mogoče postaviti zahteve, ki jih lahko izpolnijo le redki. V tem primeru bo sistem zelo zanesljiv, a neučinkovit zaradi ozkega kroga udeležencev. Naloga organizatorjev borzne infrastrukture je najti sprejemljiv kompromis med zanesljivostjo sistema in njegovim obsegom.
Drugič, borze in klirinške organizacije lahko določijo različne omejitve za transakcije udeležencev.
Tipičen primer je nastavitev največje omejitve za velikost kratke pozicije vsakega udeleženca. Če je kateri koli trgovalni udeleženec sklenil tolikšen obseg poslov, da je postal dolžnik v višini limita, je temu udeležencu nadalje prepovedano sklepati posle, za katere bi se lahko povečal znesek njegovega dolga. Jasno je, da strožje kot so omejitve, nižja je lahko višina medsebojnega dolga udeležencev, kar pomeni manjša tveganja. Pretirano zaostrovanje omejitev pa vodi v zmanjšanje prometa in stagnacijo trga. Obstaja kompromis med zanesljivostjo in velikostjo trga.
Tretjič, klirinške organizacije uvajajo načine za porazdelitev tveganj med vsemi udeleženci v sistemu. Tipična primera sta uporaba pobotov in inovativnih metod.
Pobot oziroma izračun čistega stanja terjatev oziroma obveznosti (pozicij) za vsakega udeleženca določa višino terjatev posameznega upnika do vseh dolžnikov oziroma višino dolga posameznega dolžnika do vseh upnikov brez navedbe določenega dolžnika-upnika. parov. V tem primeru, če eden od dolžnikov ne izpolni svojih obveznosti, se lahko tveganje enakomerno porazdeli med vse upnike.
Inovacija oziroma izvrševanje transakcij ne v parih, ampak proti klirinški organizaciji, omogoča tehnično koncentracijo upravljanja tveganj v enem samem centru in uporabo spodaj opisanih metod.
Četrtič, udeleženci trgovanja lahko ustvarijo poseben rezervni sklad, ki bo nadomestil izgube zaradi neizvršitve ali prepozne izvedbe poslov posameznih udeležencev. Praviloma je klirinški organizaciji zaupano upravljanje sredstev tega rezervnega sklada in njihova poraba za predvideni namen.
Petič, borzni udeleženci lahko s pomočjo klirinške organizacije ustvarijo sistem za porazdelitev izgub, če le-te nastanejo zaradi neizpolnjevanja obveznosti posameznih udeležencev iz transakcij. Na primer; lahko se ugotovi, da če en dolžnik ne izpolni obveznosti, vsi upniki tekočega dne prejmejo manj kot njihov delež izgube.
Šestič, klirinška organizacija sama ali udeleženci trgovanja prek klirinške organizacije uporabljajo mehanizem za posojila tistim dolžnikom, ki imajo začasne težave s plačili. V tem primeru lahko kot upnik delujejo tako udeleženci sami (v delnicah) kot klirinška organizacija na račun lastnih sredstev ali sredstev, ki jih dodelijo udeleženci.
Sedmič, obstaja lahko velik zunanji garant, ki se zaveže, da bo pokril izgube, če nastanejo zaradi neizvršitve poslov (kar se skoraj nikoli ne zgodi) ali (kar se zgodi zelo pogosto), ki jamči za zagotavljanje kredita udeležencem v sistemu ali klirinški organizaciji. za kritje izgub ali kreditiranje začasno insolventnega udeleženca sistema. Tveganja verige neplačil se tako ne le prerazporedijo znotraj kroga udeležencev na trgu, ampak se delno odstranijo z udeležencev na trgu in prenesejo na zunanjega garanta. Hkrati ima garant pravico predstaviti lastne zahteve za zasnovo borznega sistema, da se s temi zahtevami zaščiti pred nepotrebnimi tveganji.
Zunanji porok je lahko konzorcij velikih bank ali finančnih družb. Najbolj zanesljiva možnost pa je angažiranje ustrezne centralne banke kot poroka. Solventnost centralne banke je nedvomna. Centralna banka lahko v svojem centraliziranem poravnalnem sistemu izvaja plačila posojil neposredno na račune bank članic, kar je običajno hitreje in zanesljiveje. Poleg tega je centralna banka v določenem smislu nevtralen subjekt v konkurenčnem boju udeležencev na trgu in njena vpletenost ne zaostruje nepotrebnih konkurenčnih nasprotij med različnimi finančnimi skupinami.
Zgornje mehanizme nadzora in obvladovanja tveganj je mogoče uporabiti na različnih trgih v različnih kombinacijah – skupaj in enega po enega. Vsak segment nacionalnega delniškega trga, vsaka borza najde svoj edinstven način kombiniranja nadzornih mehanizmov. Pri tem morajo organizatorji in snovalci borzne infrastrukture najti sprejemljiv kompromis med togostjo sistema, njegovo zanesljivostjo na eni strani in sestavo udeležencev ter prometom na trgu na drugi strani. .
Tako visoko organizirani borzni sistemi, kot so borze, so sposobni ne le posredovati pri transakcijah, temveč s pomočjo »prijateljskih« ali pridruženih klirinških organizacij ustvariti zanesljive sisteme nadzora in upravljanja tveganj. Prav to dejstvo daje menjalnicam pomembno prednost v konkurenci s številnimi sistemi na prostem. Tudi razvoj sodobnih komunikacij in računalniške tehnologije ni mogel bistveno oslabiti položaja borz.
Morda se zdi, da borze zaradi uvedbe elektronskega trgovanja in sistemov dostopa na daljavo izginjajo na izvenborznem trgu. Vendar v večini primerov temu ni tako. Glavna značilnost in glavna prednost borz ni prisotnost skupnega mesta trgovanja (borze). Prednost je jasna organizacijska struktura, dovršenost vseh faz poslovanja z vrednostnimi papirji, predvsem pa dobro delujoč in visoko zanesljiv sistem nadzora in upravljanja tveganj. To ni nekaj, s čimer se lahko pohvali večina tržnih sistemov OTC.
Če poskušamo pogledati v prihodnost in napovedati smer razvoja borzne infrastrukture, lahko domnevamo naslednje. Borze bodo z nekaj zamude od izvenborznih tržnih sistemov uvedle elektronske načine sklepanja poslov prek oddaljenih terminalov, nameščenih v pisarnah udeležencev na trgu, ne da bi pri tem prav nič izgubile svojo centraliziranost in racionalnost vseh postopkov. Hkrati bodo sistemi izvenborznega trga ustvarili ali privabili klirinške centre in depozitarje k tesnemu stabilnemu sodelovanju (kjer tega še ni), uvedli vse strožja pravila kliringa, poravnave in nadzora tveganja, v bistvu pa se spremenili v iste borze.
Na podlagi navedenega lahko domnevamo, da je prihodnost elektronskih borz oziroma, natančneje, kompleksnih sistemov »borza - klirinško središče - depozitar«.
Andrej Kozlov
Pozorno preberi osnovni zakonodajni akti, ki se uporabljajo pri nakupu in prodaji stanovanj, kot so Civilni zakonik Ruske federacije, Zakon Ruske federacije "O državni registraciji nepremičnin", Zakon "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" in drugih neosnovnih regulativnih dokumentov, ne boste našli izraza "Faze transakcije nakupa in prodaje stanovanja."
To je primer, ko se je izraz pojavil in se uporablja v praksi pravne podpore za transakcije s stanovanji, vendar ni regulativne ureditve tega postopka - dokončanje transakcije za nakup in prodajo stanovanja.
Odvetniki in odvetniki, ki profesionalno podpirajo nepremičninske transakcije, pogojno razdelijo kupoprodajno transakcijo stanovanja na zaporedne faze - načrtujejo transakcijo. Vsaka faza posla je funkcionalno ločena od druge, hkrati pa sta med seboj povezani in zagotavljata doseganje cilja – zanesljiv in varen promet z nepremičnino. Hkrati so za dokončanje vsake stopnje potrebni posebni dokumenti.
Vsaka faza transakcije je namenjena reševanju ločenega problema in je sestavljena iz posebnih dejanj. Pogosto izid ene faze transakcije določa možnost začetka naslednje. Število in vsebina faz je odvisna od sheme transakcije in se lahko razlikuje za iste nepremičninske objekte. Na primer, transakcije za nakup in prodajo stanovanja z brezplačnim denarjem in uporabo hipoteke se bodo bistveno razlikovale. Bistveno drugačen je alternativni posel - ko se stanovanje prodaja in hkrati kupi drugo, še težje pa je, če se dodatno uporablja hipoteka. V slednjem primeru bo moral kupec sam predhodno potrditi banko, odobriti stanovanje, se z banko dogovoriti o pogojih kupoprodajne pogodbe itd. Poleg tega bo banka najverjetneje določila kraj in čas transakcije. Končno bodo te funkcije od prodajalca zahtevale predložitev dodatnih dokumentov in podaljšale čas, potreben za dokončanje transakcije. Če ima kupec prosti denar, teh dodatnih operacij ne bo.
Ne zanašajte se na pravni pregled stanovanja s strani banke! Dejstvo je, da se kredit imenuje hipotekarni kredit, ker je stanovanje zastavljeno pri banki kot jamstvo za vračilo kredita in obresti. Poleg tega, če bo kupoprodajna transakcija razglašena za neveljavno, boste še vedno morali banki plačati denar: tako znesek posojila kot obresti.
Prav tako se ne zanašajte na notarja, če je kupoprodajna transakcija overjena pri notarju. Preverjanje pravne čistoče stanovanja pri notarju se konča s prejemom izpiska iz registra nepremičnin (USRN).
Enako velja za posle z novogradnjami, vključno z odstopom pravic po pogodbah DDU.
Poznavanje faz zaključka transakcije za nakup in prodajo stanovanja, razumevanje njihove vsebine omogoča že v fazi prvih pogajanj načrtovanje časa nakupa stanovanja, stroškov priprave dokumentov in ocene resničnih možnost zaključka posla.
Na primer:
Kupujete stanovanje in na voljo sta dve ponudbi. Cene so enake. V enem primeru se stanovanje nahaja na slabši lokaciji, ima alternativni dogovor (prodajalec hkrati kupuje drugo stanovanje in je že izbral možnost). V drugem primeru je lokacija stanovanja boljša, za prodajo morate iti skozi skrbništvo (lastnik je mladoleten). Kaj izbrati?
V zgornjem primeru je pomembna razlika skrbništvo. Alternativa, če je že izbrana, ne bo tako zapletla posla kot skrbništvo. Napovedovanje same možnosti pridobitve skrbniškega soglasja, še manj pa roka, je neobetavna dejavnost. V različnih regijah Moskve se zahteve organov skrbništva in časovni okvir za sprejemanje odločitev bistveno razlikujejo.
Poleg tega ni mogoče izključiti izpodbijanja te odločitve o skrbništvu v prihodnosti. Kaj pa če se najde interesent?
Posledično je pri ocenjevanju teh možnosti urejeno stanovanje najslabša možnost nakupa, saj je očitno težko predvideti čas transakcije in vsebuje neizogibno možnost izpodbijanja transakcije v prihodnosti.
Kot lahko vidite, vsebina stopnje pomembno vpliva na celotno trajanje transakcije. In seveda, v odnosu do prodajalca in kupca je pomen teh stopenj drugačen.
Preprosta transakcija nakupa in prodaje stanovanja (ni alternativa) praviloma vključuje naslednje korake:
1) Pogajanja z nasprotno stranko glede nakupa stanovanja
2) Predplačilo za stanovanje
3) Pravni pregled stanovanja
4) Usklajevanje pogojev kupoprodajnega posla stanovanja
5) Priprava kupoprodajne transakcije stanovanja
6) Zaključek kupoprodajne transakcije stanovanja
7) Državna registracija pravic do stanovanja
8) Izvedba kupoprodajnega posla stanovanja
9) Zaključek kupoprodajnega posla stanovanja
Kako ugotoviti svojo identiteto in kako preveriti potni list.
Za kupca je namen predujma »upočasniti« prodajo stanovanja in pridobiti dovolj časa za pravni pregled stanovanja in pripravo na transakcijo. Hkrati se morate pri sklenitvi pogodbe o predplačilu spomniti: predujem bo morda treba vrniti, na primer, če pravna revizija razkrije pravne pomanjkljivosti v zgodovini stanovanja. To pomeni, da mora biti v avansni pogodbi govora posebej o predujmu in ne o pologu. Na to morate biti še posebej pozorni pri poslih z velikimi nepremičninskimi agencijami. Pogodbe, ki jih ponujajo, vedno vsebujejo pasti in je lahko izredno težko vrniti akontacijo, če pogodbe niste popravili.
Predujem za prodajalca ima ravno obraten pomen: na prvi pogled se prodajalcu bolj splača depozit. Ker mora prodajalec po prejetju predujma stanovanje odstraniti iz prodaje, s čimer izgubi kupce, v primeru, da kupec odkloni nakup, varščina prodajalcu nadomesti izgubljeni čas. Hkrati polog pri prodajalcu stanovanja ni vedno donosen. Na primer, če je depozit sprejet od kupca s hipoteko in se pojavi kupec z brezplačnim denarjem, je seveda zadnja možnost za prodajalca bolj donosna, ni treba zbirati dodatnih dokumentov in porabiti dodatnega časa.
Univerzalne rešitve ni in vsakič je treba vrsto vnaprejšnjega dogovora izbrati glede na naloge, ki jih rešujemo.
Bistvena faza vsake transakcije. Vedno se izvaja v enem ali drugem obsegu. Za pravno preverjanje stanovanja je zainteresiran le kupec. Rezultat pregleda neposredno vpliva na odločitev o nakupu stanovanja. Če se odkrijejo pravne težave, še bolj pa pravne pomanjkljivosti, nakup takšnega stanovanja ni priporočljiv. Nato se kupoprodajna transakcija stanovanja na tej stopnji ustavi, naslednja faza je vračilo akontacije. Vračilo akontacije je možno, če to dovoljuje pogodba o plačilu akontacije.
Kot lahko vidite, sta fazi nakupa in prodaje stanovanja med seboj povezani in vsaka je namenjena reševanju določenih težav.
V fazi pogajanj o nakupu stanovanja, ob predujmu, se je mogoče dogovoriti o glavnih pogojih posla. V končni obliki so pogoji transakcije določeni le v kupoprodajni pogodbi. To je logično, saj šele med pripravljalnim postopkom stranke začnejo razumeti posebne kazalnike pogojev transakcije.
Od leta 2016 so se pojavile nove zahteve, ki pomembno vplivajo na pogoje transakcij. Na primer, transakcije z deleži stanovanj se izvajajo samo v notarski obliki - pogodbo o nakupu in prodaji stanovanja med dvema lastnikoma bo moral sestaviti notar. Vendar to ne pomeni, da boste lahko prihranili pri pravni podpori. Notarji ne opravljajo poslov, ampak samo overijo pogodbo, kot je navedeno zgoraj, notarji ne preverjajo pravne čistosti, preostale faze posla so enake.
Najprej se je treba dogovoriti o bistvenih pogojih pogodbe, začenši s ceno stanovanja. Na ceno stanovanja lahko vpliva ugotovitev pravnih pomanjkljivosti, na primer potreba kupca po legalizaciji sanacije, potreba po poplačilu ugotovljenih zaostalih najemnin, odjava stanovanja v sodnem postopku itd. Banke lahko zahtevajo hipoteko ali vojaško hipoteko.
Podrobnosti posla so torej oblika posla, vrsta pogodbe, cena stanovanja, postopek, pogoji in oblika plačila, čas sklenitve posla in rok za prenos stanovanja, popolnost stanovanje, stanje stanovanja itd. se določijo šele po opravljenem pravnem pregledu stanovanja.
Ime odra govori samo zase. Bistvo faze je priprava posla. Kot rečeno, mora vsaka stranka ob upoštevanju specifične situacije opraviti določena dejanja, da se transakcija zaključi ob določenem času.
Ta faza je nujna tudi za notarski posel, saj mora notar imeti določen minimum listin za potrditev posla.
Prodajalec mora najmanj potrditi svoje pravice kot lastnik in poslovno sposobna oseba, za kar prejme dokumente in kopije, ki jih prenese na kupca. Včasih je na stanovanju nameščena obremenitev (odraža se v Enotnem državnem registru), za dokončanje transakcije pa jo je treba odstraniti. Včasih je za dokončanje transakcije potrebno odstraniti osebe, ki živijo v njem, iz stanovanja.
Kupec pripravi denar in po potrebi zaprosi za posojilo, za katerega od prodajalca zahteva dokumente za stanovanje, opravi cenitev stanovanja itd. Zadnjih nekaj let kupci stanovanja kupujejo le z denarjem od prodaje drugih nepremičnin. V skladu s tem se izvede alternativna transakcija. To pomeni, da ustvarja pogoje za hkratno izvajanje dveh ali več transakcij.
Glede na dogovorjeni način plačila se izbere banka in pripravijo plačila v gotovinski ali negotovinski obliki.
V pripravi je kupoprodajna pogodba za stanovanje.
Po potrebi tako kupec kot prodajalec prejmeta dodatne dokumente, na primer notarsko overjeno soglasje zakoncev za transakcijo, soglasje skrbništva.
Rezultat te faze je popolna pripravljenost vseh strank v poslu, da kupoprodajno transakcijo stanovanja zaključijo na dogovorjeni datum.
V skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije je sklenitev transakcije za nakup in prodajo stanovanja podpis enega samega dokumenta s strani vseh strank transakcije. Kupoprodajna transakcija stanovanja se formalizira s kupoprodajno pogodbo. Nakup in prodaja nepremičnine je treba opraviti samo v pisni obliki, sicer je ta transakcija neveljavna (550. člen Civilnega zakonika Ruske federacije). Poleg tega zakon nalaga posebne zahteve za kupoprodajno pogodbo nepremičnine, brez katere kupec ne bo mogel registrirati nepremičnine v Rosreestru (pravice ne bodo registrirane).
Zaključek kupoprodajne transakcije stanovanja - podpis kupoprodajne pogodbe stanovanja s strani vseh pogodbenih strank.
Na splošno sta v kupoprodajni pogodbi stanovanja dve stranki - prodajalec in kupec. Včasih je lahko več strank, če ima prodajalec deljeno lastništvo ali pa kupuje več kupcev. Pogodbo morajo podpisati vse strani.
Poleg tega mora biti število pogodb za eno večje od števila strank v transakciji. Dodatna kopija ostane v registracijski datoteki Rosreestra.
Kupoprodajna pogodba ni prav nič enostavna, prenos s spleta pa ni povsem pravi korak. Zakaj je tako pomembno skrbno pripraviti kupoprodajno pogodbo za stanovanje? Ker od leta 2013 ta sporazum stopi v veljavo takoj po podpisu! Ne zahteva državne registracije, kot je bilo prej. In storjene napake boste v najboljšem primeru formalizirali z iskanjem druge osebe, ko vam bo zavrnjena registracija pravic. V najslabšem primeru bo pogodba evidentirana, prodajalec pa zaradi napak v besedilu ne bo imel dostopa do sefa (računa) ali pa v prihodnosti ne boste mogli zaključiti transakcije in boste imeli napake popraviti po sodni poti.
Poleg tega je pogodba vaša dejanja za izpolnitev pogodbe in so vedno individualna: postopek plačila, pogoji za dostop do celice, popolnost stanovanja, postopek prenosa itd. Poleg tega obstajajo pomembnejši pogoji, ki niso vedno navedeni v pogodbah na internetu. Glavna stvar: od nasprotne stranke lahko zahtevate karkoli le, če je tako zapisano v pogodbi. Na primer, imate pravico zahtevati, da se stanovanje prenese na vas v določenem roku, če je to navedeno v pogodbi. Ali odsotnost oseb v stanovanju, ki obdržijo pravico do doživljenjskega bivanja ipd.
Zelo svež primer, pritekli so po pravno pomoč: kupili so stanovanje, se dogovorili, da pustijo vgradno kuhinjo z dragimi aparati, vselili so se, a aparatov ni bilo, klimatske naprave so bile odrezane, notranjost vrata so bila odstranjena, vodovodna inštalacija (vgrajena in projektirana) zamenjana s poceni! Kaj storiti?
Pregledamo kupoprodajno pogodbo in razumemo, da bo težko karkoli dokazati, saj so bile napake storjene v vseh fazah transakcije.
Odgovor je preprost: poglejte svojo kupoprodajno pogodbo za stanovanje, kaj piše o tej tehniki?
Dejstvo je, da večina zgoraj navedenega ne velja za inženirsko opremo stanovanj. In če se v kupoprodajni pogodbi niste neposredno dogovorili za prenos te opreme s strani prodajalca, je ni dolžan prenesti.
V tem primeru je bilo vse še bolj žalostno: po določilih pogodbe prenosna pogodba ni podpisana, sama pogodba ima moč prenosne pogodbe.
Mimogrede, zaradi takšnih dogovorov »trpijo« notarji - v kupoprodajno pogodbo stanovanja radi vnesejo prav takšne klavzule, ki očitno niso v interesu obeh strani in na katere sta stranki pozorni, ko pride do težav.
Če je transakcija alternativna, se ustrezni dokumenti hkrati podpišejo za drugo transakcijo.
Lahko rečemo, da je to precej formalna faza, vendar ne samo obdobje državne registracije pravic do stanovanja, ampak tudi sama možnost njihove registracije je odvisna od kompetentne priprave in izvedbe.
Dejstvo je, da je od julija 2016 državna registracija pravic v Enotnem državnem registru nepremičnin edino dokazilo o lastništvu nepremičnine, same transakcije pa od leta 2013 niso predmet državne registracije. Če predložite nepopoln ali napačen paket dokumentov, bo vaša državna registracija zavrnjena ali začasno prekinjena. Suspenz je možen za en mesec. V skladu s tem, ker so v vseh transakcijah poravnave vezane na državno registracijo lastninskih pravic, bo začasna ustavitev povzročila, da prodajalec ne bo mogel prejeti denarja, na splošno pa bodo težave s poravnavami.
Na primer: pri samostojnem izvajanju transakcije nakupa in prodaje stanovanj ljudje redno pozabljajo pridobiti in predložiti Rosreestru soglasje zakoncev za transakcijo.
Brez teh soglasij za registracijo bodo dokumenti sprejeti, med pravnim pregledom pa bodo preklicali in nato zavrnili državno registracijo pravice.
Dobro je, če živite na naslovu prijave in boste prejeli obvestilo, s katerim se strinjate. Kaj če ga ne prejmete? Na primer, ali je vaš zakonec v tujini?
Kljub vsej preprostosti in očitnosti je treba državno registracijo pravic obravnavati z enako skrbnostjo in pripravo kot druge faze transakcije nakupa in prodaje stanovanja.
Rezultat faze: Prejem pogodbe o nakupu in prodaji stanovanja z oznako Rosreestr (žig) o državni registraciji pravice. Izdano vsakemu udeležencu (stranki) sporazuma. Izvod prodajalca mora imeti žig o vpisu prenehanja lastninske pravice. Kupec ima lastninsko pravico. Kupcu se dodatno izda izpisek iz Enotnega državnega registra nepremičnin o registriranih lastninskih pravicah. Po pravilniku se od julija 2016 potrdila o lastništvu ne izdajajo več. Rok veljavnosti izvlečka iz enotnega državnega registra je en mesec. Toda v resnici - samo na datum izdaje.
Kot je navedeno zgoraj, je kupoprodajna transakcija stanovanja v skladu s Civilnim zakonikom Ruske federacije prenos lastništva stanovanja za plačilo. Transakcija je sestavljena kot kupoprodajna pogodba za stanovanje. In bistvo posla so pravice in obveznosti strank, določene v pogodbi. V skladu s tem je izvedba transakcije nakupa in prodaje stanovanja sestavljena iz tega, da pogodbene stranke izvedejo dejanja, predvidena v njej, za prenos lastništva stanovanja s prodajalca na kupca, vključno z dejanskim prenosom stanovanja in plačilom. odkupne cene stanovanja s strani kupca.
Poleg tega kupec pridobi lastništvo nepremičnine šele z ustreznim vpisom v državni register pravic (USRN), zato je v pogodbah o nakupu in prodaji stanovanja (in drugih nepremičnin) je vedno obveznost za vse strani, da osebno ali prek zastopnika predložijo ustrezno vlogo in dokumente Rosreestru.
Zaradi vestnega izvajanja dejanj, določenih v pogodbi in zakonu, s strani strank kupoprodajne pogodbe mora vsaka stranka prejeti tisto, kar je pričakovala ob sklenitvi posla. Skladno s tem kupec - vknjiženo lastništvo stanovanja, in prodajalec - v roku, določenem v pogodbi, celoten znesek denarja v dogovorjeni obliki (gotovinski ali negotovinski).
Sestavine izvršbe so poravnave po poslu in prenos stanovanja. Način, pogoji, postopek in oblika plačila so določeni v pogodbi, prav tako pogoji in postopek prenosa stanovanja.
Skladno s tem bo skrbna priprava posla, pravilnost pogojev v pogodbi in medsebojna povezanost z drugimi pogoji pogodbe odpravila marsikatero nezaželeno pravno težavo.
Skoraj nihče na primer pri poslovanju prek sefa ni pozoren na obliko pogodbe o najemu sefa. Medtem pa v večini pogodb banka ne odgovarja za varnost denarja v sefu.
Prepisa stanovanja praviloma nihče ne dojema kot fazo v kupoprodajnem poslu. Medtem je to obvezna zadnja faza, ki sklene posel. Medtem pa je prodajalec po zakonu (in ne po pogodbi) svoje obveznosti izpolnil šele, ko je nepremičnino dejansko prenesel v posest in uporabo kupca.
Jasno je, da je nemogoče vzeti in prenesti nepremičnino, zato je postopek pravilnega (pravilnega) prenosa nepremičnine opisan v zakonu (556. člen Civilnega zakonika Ruske federacije), v skladu s katerim je prenos nepremičnine se izvede z izročitvijo kupcu s podpisom prenosne pogodbe.
Pomembno: stanje in popolnost stanovanja ob prenosu na kupca morata ustrezati pogojem pogodbe.
V skladu s tem, če med prenosom kupec odkrije odstopanja od pogojev pogodbe v stanovanju - na primer, so bila odrezana vsa stikala, vtičnice, odstranjena vodovodna inštalacija itd., klimatske naprave so bile odstranjene, parket je bil odstranjen. odstranjen (poškodovan), mora kupec vse te napake vključiti v prenosni list. Ali podpisati akt ali ne, je vprašanje.
V skladu s členom 556 Civilnega zakonika Ruske federacije kupčev prevzem nepremičnine, ki ni v skladu s pogoji pogodbe, in podpis prenosne pogodbe ne razbremenita prodajalca odgovornosti za nepravilno izpolnitev pogodbe.
Kupec ima pravico od prodajalca sodno zahtevati povračilo škode.
Če stranka v kupoprodajnem poslu stanovanja sklene alternativni posel, se torej število pravnih in dejanskih dejanj podvoji.
Hkrati pa je vsaka faza posamezne transakcije bistvena za izid celotne transakcije kot celote ter zahteva pozornost in temeljit pristop.
Upam, da se zdaj strinjate:
V prometu z nepremičninami ni malenkosti, vsaka malenkost zahteva pozornost.
Prijava nakupa in prodaje stanovanja ni prav nič lahka naloga. Vsaka kupoprodajna transakcija stanovanja je individualna in ima posebne dokumente. Za pravilno izvedbo dogodka je treba skrbno pripraviti. Kot lahko vidite, je to večstopenjski proces, zato je treba vsako fazo nakupa in prodaje stanovanja pripraviti.
Odvetnik za transakcije - pravna podpora transakciji od pogajanj do prenosa stanovanja. Strokovna pravna pomoč v vseh fazah stanovanjske transakcije. Odvetnik pri kupoprodajnem poslu stanovanj je zavestna potreba
Cene ne vključujejo stroškov pridobitve dokumentov, potrebnih za overitev, državnih dajatev in pristojbin, stroškov izdaje pooblastil in drugih stroškov.
Cena je navedena za eno transakcijo - nakup ali prodaja s pravno podporo nasprotne stranke in brez hipoteke, brez skrbništva in brez zapletov zdravstvenega stanja strank v transakciji. Stroški storitev za alternativne transakcije (prodaja + nakup) se določijo individualno, ob upoštevanju kompleksnosti predmeta, razpoložljivosti pravne podpore nasprotnih strank, prisotnosti hipoteke in drugih okoliščin.
