Stopnja kapitalizacije za nepremičnine na drobno na. Stopnja kapitalizacije

Po treh letih gospodarske upočasnitve bo BDP leta 2017 prvič pokazal pozitivno rast 2,1%, kar se bo po uradnih napovedih nadaljevalo tudi v letu 2018. Močnejši makroekonomski kazalniki, vključno z znižanjem ključne obrestne mere in rastjo BDP, dajejo razlog za upanje na izboljšanje pogojev bančnega financiranja in poznejše nadaljevanje gradbenih dejavnosti.

Pomemben dogodek v letu 2017 na moskovskem trgu nepremičninskih naložb je bilo stiskanje stopenj kapitalizacije, ki se je prvič po letu 2012 zgodilo v vseh segmentih poslovnih nepremičnin.

Pisarniške nepremičnine

Zaradi nizkega obsega zagona in stabilne ravni povpraševanja se je v letu 2017 delež prostih prostorov še naprej zmanjševal. Stopnja prostih delovnih mest se je s predhodnih rezultatov leta 2017 znižala s 15,9% konec leta 2016 na 14,7%.

Trg "najemnikov", ki je nastal leta 2014, je še vedno ohranjen, vendar glavni trendi leta 2017 nakazujejo prve znake možne bližajoče se spremembe tržnega ravnovesja.

V letu 2018 se na podlagi ugodnih napovedi za ključne makroekonomske kazalnike in povečanja poslovne aktivnosti pričakuje postopno okrevanje trga pisarniških nepremičnin. Stopnja prostih delovnih mest se bo še naprej zniževala na 13,5%. Večje zmanjšanje prostih delovnih mest bo omejeno z oddajo pisarniških prostorov, katerih obseg bi do konca leta 2018 moral doseči približno 450.000 kvadratnih metrov.

Raven povprečnih ponudbenih cen in najemnin za pisarne v Moskvi konec leta 2017 je prikazana na spodnjem grafu:

Konec leta 2017 so povprečne stopnje kapitalizacije pisarniških nepremičnin v Moskvi v razponu od 9,00–9,50%.

Nepremičnine za prodajo na drobno

Konec leta 2017 bo povečanje maloprodajnih površin v Moskvi znašalo približno 223.000 kvadratnih metrov, kar je 47% manj od rezultatov prejšnjega leta. Obseg gradnje v letu 2017 bo minimalen v zadnjih štirih letih.

Skupni kazalnik zagotavljanja kakovostnih maloprodajnih površin se je povečal za 6,3% - na 487 kvadratnih metrov na 1000 prebivalcev, v primerjavi s 458 v letu 2016.

Do zasičenosti trga prihaja neenakomerno: medtem ko v nekaterih okrožjih rezervacije ostajajo na isti ravni ali se nekoliko zmanjšujejo, se je v drugih delih mesta kazalnik znatno povečal. Vodilno v rasti kazalnika je bilo Zahodno okrožje, kjer so bila naročena največja nakupovalna središča leta 2017 - Vegas Kuntsevo (GLA - 113.000 kvadratnih metrov M).

V letu 2017 je na trg vstopilo 31 novih mednarodnih blagovnih znamk, do konca leta pa naj bi jih predstavili še približno pet. Tako bo skupno število novih blagovnih znamk v preteklem letu doseglo 36, kar je primerljivo s kazalnikom leta 2016, ko se je na trgu pojavilo 39 blagovnih znamk. Večina jih spada v segment oblačil in obutve (42%) ter parfumerije in kozmetike (14% vseh blagovnih znamk).

Segment hrane je še naprej vztrajno naraščal. V Moskvi so odprli 100 restavracij in 50 kavarn. Hkrati raste priljubljenost oblike trga hrane. Leta 2017 je bil na Baumanskii odprt zanimiv projekt "GastroFerma". Med napovedanimi projekti velja omeniti projekt rekonstrukcije tramvajskega depoja na Lesni ulici, na mestu katerega se bo nahajal istoimenski projekt živilske tržnice "Depo" s skupno površino 17.400 kvadratnih metrov, pa tudi osrednjo tržnico na Roždestvenskem bulvarju.

Raven povprečnih ponudb in najemnin za maloprodajne objekte v Moskvi konec leta 2017 je prikazana na spodnjem grafu:

Konec leta 2017 so povprečne stopnje kapitalizacije nepremičnin na drobno v Moskvi v razponu od 9,25 do 9,75%.

Industrijska in skladiščna lastnina

Gonilce povpraševanja so v preteklem letu enako predstavljali vsi segmenti-porabniki skladiščnih prostorov (trgovci na drobno, distributerji, logistiki, pa tudi podjetja v proizvodnem sektorju), kar govori o doslednosti rasti povpraševanja. Ločeno velja omeniti dejavnost podjetij v segmentu e-trgovine, ki so se vrnila na predkrizno raven 2012–2013-252.000 kvadratnih metrov skladiščnih površin so najeli in kupili spletni trgovci na drobno.

Obseg gradnje v letu 2017 se je občutno zmanjšal. Zmanjšanje gradbene aktivnosti je bilo posledica zmanjšanja špekulativnega razvoja. Osnovo nove ponudbe sestavljajo projekti, ki so bili sprva zgrajeni za stranke, ali naslednje faze obstoječih logističnih parkov, katerih izvajanje se je nadaljevalo v povezavi z nastopom strank. Pred zagonom je bilo sklenjenih 71% novogradnje.

Ena od glavnih sprememb tržnih razmer v zadnjem letu je bila prenehanje povečevanja prostih površin. Skupni obseg prostih skladišč je bil določen na približno 1,3 milijona kvadratnih metrov.

Še en zanimiv trend na trgu v zadnjem letu je bilo nadaljevanje kakovostnega razvoja skladiščnih nepremičnin. Skladiščne zahteve najemnikov in kupcev se spreminjajo z razvojem njihove logistike. Razvijalci pa kažejo veliko prilagodljivost pri delu s strankami, aktivno izboljšujejo in prilagajajo svoj izdelek.

V novem letu se pričakuje nadaljnja rast trga, najprej krepitev povpraševanja. Letni obseg transakcij naj bi bil na ravni 1,2-1,3 milijona kvadratnih metrov-poleg konjunkturnega povečanja povpraševanja so na trgu tudi številna podjetja končnih uporabnikov, ki načrtujejo širitev logistike za prihodnje leto. leto. Obseg gradnje bo ostal na ravni, primerljivi z rezultati leta 2017. Na trg bi moralo priti približno 600-700 tisoč kvadratnih metrov, večina novih prostorov bo zgrajena za naročnika. Pričakuje se postopno znižanje stopnje prostih delovnih mest na 9,5%. Najemnine in prodajne cene bodo verjetno ostale na sedanjih ravneh.

Raven povprečnih ponudbenih cen in najemnin za moskovske industrijske in skladiščne prostore ob koncu leta 2017 je prikazana na spodnjem grafu:

Konec leta 2017 so povprečne stopnje kapitalizacije za skladiščne nepremičnine v Moskvi v razponu od 11,75-12,25%.

sklepe

Konec leta 2017 so vsi tržni segmenti pokazali pozitivno dinamiko. Tako je letni obseg naročenih novih projektov presegel kazalnike iz leta 2016. Hkrati se stopnja prostih delovnih mest, čeprav zanemarljivo, stalno zmanjšuje.

Povprečna raven cen in najemnin za nepremičnine v Moskvi konec leta 2017 se jasno odraža na spodnji sliki.

Po novem pregledu trga skladiščnih nepremičnin, ki ga je izvedlo vodilno mednarodno svetovalno podjetje za nepremičnine CBRE, je bilo leto 2015 ključno z vidika korenite spremembe delovnih pogojev za vse udeležence na skladiščnem trgu. Neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem je ustvarilo stopnjo prostih delovnih mest, značilno za zrele trge, kar je privedlo do znatnega znižanja stopenj, kar je nesistemskim razvijalcem odrezalo merilo učinkovitosti. To se odraža predvsem v obsegu špekulativnega razvoja. Na splošno je bilo za leto 2016 napovedanih 686 tisoč kvadratnih metrov v gradnji. m, od tega polovica za stranke.

Ponudba

Leta 2015 je skupni obseg gradnje znašal 694 tisoč kvadratnih metrov. m, kar je 57% manj kot leta 2014. V četrtletju IV. Leta 2015 je bil naročen le en objekt (10.000 kvadratnih metrov), zgrajen za končnega uporabnika. Za razliko od leta 2014 je v IV četrtletju. Leta 2015 ni bil uveden niti en špekulativni predmet. V gradnji za leto 2016 je napovedanih 686 tisoč kvadratnih metrov. m, od tega je na trgu na voljo le polovica. Na primer, distribucijski centri Leroy Merlin v industrijskem parku Yuzhnye Vorota (100.000 kvadratnih metrov M) in Magnit v industrijskem parku Orudevo (56.000 kvadratnih metrov M) so napovedani za zagon leta 2016.

Povpraševanje

Delež transakcij je več kot 30 tisoč kvadratnih metrov. m (velikosti XXL) dosegel skoraj 50%: med letom so podjetja aktivno utrjevala območje in izkoriščala ugodne tržne razmere. Ta postopek še ni zaključen in se bo nadaljeval v letu 2016.

Ključni potrošniki so trgovina na drobno, ki je nabrala 51% celotnega povpraševanja. Na primer, leta 2015 je bilo zaprtih več velikih transakcij za najem skladišč s strani podjetij iz maloprodajnega sektorja: najem družbe Daughters-Sono v velikosti 42.203 kvadratnih metrov. m v skladiščnem kompleksu "Logopark Bykovo", ki se nahaja v moskovski regiji, in neposreden najem skladišča s skupno površino 35.765 kvadratnih metrov. m podjetje "OBI" v sodobnem skladiščnem kompleksu razreda A +, "Logopark Sever-2" v okrožju Solnechnogorsk v moskovski regiji.

Kljub geopolitičnim razmeram ostaja delež tujih podjetij v obsegu povpraševanja na običajni ravni okoli 30%.

Struktura povpraševanja po poslovnih panogah, 2015, tisoč kvadratnih metrov m

Vir:

Prosta območja

Prosto mesto do konca leta 2015 ostaja na ravni 1 milijona kvadratnih metrov. m

Skupna prostornina prostih površin je konec IV četrtletja znašala 1,07 milijona kvadratnih metrov. m ali 11,2% obsega ponudbe v moskovski regiji. Povečanje deleža prostega prostora se je izkazalo za zanemarljivo in je znašalo le 0,27 odstotne točke.

Komercialni pogoji

Povprečna najemnina v letu 2016 bo ostala ob koncu četrtletja. 2015 in bo znašal 4.200-4.500 rubljev / m2. m leto.

Povprečna prodajna cena novih stavb bo ostala na ravni 40-45 tisoč rubljev.

Indeksacija najemnine v letu 2015 je bila določena s fiksno osnovno velikostjo in je bila praviloma enaka indeksu cen življenjskih potrebščin za rubeljske pogodbe, vendar ne več kot 10%.

Glavni tržni trendi v letu 2016

Po napovedih CBRE bo povpraševanje pri oblikovanju trendov v letu 2016 igralo temeljno vlogo, ne le njegov absolutni obseg, ampak tudi njegova struktura bo pomemben dejavnik, ki vpliva na trg.

Obseg transakcij v letu 2016 naj bi bil na ravni 1 milijona kvadratnih metrov. m, od tega približno 400-500 tisoč kvadratnih metrov. m bo povzročila rast trga, preostale transakcije bodo predstavljale optimizacijo že zasedenega skladišnega prostora.

Trgovina na drobno, kot glavni porabnik skladiščnega prostora, bo nadaljevala trend konsolidacije logističnih platform, saj potencial za sklenitev velikih poslov še ni izčrpan.

Razvoj se je že leta 2015 znašel v strogih zahtevah zaradi sedanje ravni najemnin. V letu 2016 bo gibanje še naprej zniževalo stroške in izboljšalo učinkovitost gradnje, kar bo zmanjšalo obseg špekulativne gradnje. Na splošno je potencialni obseg zagona v letu 2016 600-700 tisoč kvadratnih metrov. m

Stopnja prostih delovnih mest se bo še naprej gladko zniževala, vendar bo vse leto ostala na ravni okoli 9-10%.

Ključni tržni kazalniki, skladiščne nepremičnine v moskovski regiji

Vir: raziskave in svetovanje CBRE

Anton Alyabyev, direktor skladišča in industrijskih prostorov pri CBRE v Rusiji, komentarji:
»Rezultati leta 2015 so pokazali povečano poslovno aktivnost na trgu, kar je nedvomno pozitiven signal. Med letom je bilo povpraševanje zelo aktivno, njegovi rezultati so primerljivi z rekordno najvišjo vrednostjo leta 2013 na ravni 1,2 milijona kvadratnih metrov. m. S položaja trga to stanje pomeni, da podjetja, ki imajo izkušnje pri obvladovanju kriz, v trenutnih razmerah kompetentno uporabljajo odprte tržne priložnosti in konsolidirajo logistična sredstva v ugodnih komercialnih pogojih. Ta trend, vzpostavljen leta 2015, se bo nadaljeval tudi v tekočem letu. Posledično predvidevamo, da bo obseg transakcij v moskovski regiji leta 2016 znašal najmanj 1 milijon kvadratnih metrov. m ".

O CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE: CBG), ki ima sedež v Los Angelesu, je Fortune 500 in S&P 500 in je največje komercialno nepremičninsko podjetje na svetu (glede na letni promet leta 2014). Družba ima več kot 70.000 zaposlenih v več kot 400 pisarnah (brez povezanih podjetij) in ponuja storitve lastnikom nepremičnin, vlagateljem in najemnikom po vsem svetu. CBRE svojim strankam ponuja storitve razvoja strategije, prodaje in najema; upravljanje premoženja in projektov; privlačenje kredita; storitve vrednotenja; razvojne storitve; upravljanje naložb; tržne raziskave in svetovalne storitve. Podrobnejše informacije lahko dobite na naših spletnih straneh: www.cbre.ru in www.rentnow.ru

Vir - tiskovna služba CBRE

Ocenjevanje nepremičnin v Rusiji obstaja že dolgo in njegova metodologija, ki so jo razvili zahodni znanstveniki, je bila uspešno preizkušena v ruskih gospodarskih razmerah. Eden najšibkejših elementov sistema ocenjevanja vrednosti nepremičnin je informacijska podpora tega procesa. Torej, če pri ocenjevanju stanovanjskih nepremičnin (stanovanj) s tem praktično ni težav, saj izhaja veliko število periodičnih in specializiranih publikacij, v katerih so rezultati analize trga stanovanjskih nepremičnin, trenutno stanje in trendi v njegovem razvoju se nenehno objavljajo, potem je pri ocenjevanju nestanovanjskih nepremičnin stanje nekoliko drugačno: analitični podatki so v zelo omejenem obsegu v javni lasti, relativno majhno število primerljivih nepremičnin, zlasti po lokacijah, kjer so trg je nerazvit, kar otežuje izvajanje ustreznih analiz, izračunov itd. To pa vpliva na možnost uporabe določenih pristopov in metod, ki obstajajo v sistemu ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Ena od teh metod je po našem mnenju metoda bruto najemnine (metoda multiplikatorja bruto najemnine), katere rezultati so v ocenjevalni praksi relativno natančni v primerjavi z drugimi metodami cenitve nepremičnin. Uporaba načel za določanje multiplikatorja bruto najemnine je v korelaciji z načeli za izračun stopnje kapitalizacije nepremičnine.

V tej publikaciji smo opravili kratko analizo teh opredelitev, njihovega medsebojnega odnosa in njihove uporabe v praksi. Analizirali smo analitične podatke o segmentih trga poslovnih nepremičnin v Novosibirsku v retrospektivnem obdobju in na dan študije.

Osnovne definicije

Stopnja kapitalizacije(količnik kapitalizacije) - kazalnik, ki opisuje razmerje med tržno vrednostjo sredstva in njegovim čistim dobičkom za leto. Pri vrednotenju nepremičnine se ta kazalnik izračuna na naslednji način: čisti dobiček na leto / vrednost nepremičnine. Stopnja kapitalizacije prikazuje vlagatelju odstotek dohodka, ki ga bo prejel z nakupom določenega sredstva.

Množitelj bruto najemnine (GRM) Je kazalnik, ki odraža razmerje med prodajno ceno in bruto prihodkom nepremičnine. Množitelj bruto najemnine se uporablja za nepremičnine, za katere je mogoče zanesljivo oceniti potencial (GVR) ali dejanski bruto dohodek (GVD).

Metoda multiplikatorja bruto najemnine temelji na predpostavki, da obstaja neposredna povezava med tržno vrednostjo nepremičnine in potencialnim prihodkom od najemnine, ki ga je mogoče pridobiti z najemom te nepremičnine. Zato se uporablja za oceno vrednosti nepremičnine, če je najemna cena, po kateri je mogoče dati v najem, znana kot začetni podatki. Multiplikator omogoča tudi reševanje obratnega problema: določite zahtevano najemnino na podlagi znane vrednosti nepremičnine. V smislu tehnike vrednotenja je ta metoda blizu metodi neposredne kapitalizacije. Vendar ima svoje značilnosti. Bruto najemnina ni individualna značilnost določene nepremičnine. Ne upošteva posebnosti ocenjevane nepremičnine, in sicer preostale življenjske dobe, stopnje obratovalnih stroškov, značilnih za to nepremičnino, pričakovanj na trgu glede rasti najemnin, finančnih pogojev transakcije itd. tržna vrednost nepremičnine, značilna za dani razred predmetov ali natančneje za določen segment trga. Zato se lahko multiplikator bruto najemnine uporablja le kot groba metoda ocenjevanja nepremičnine, ki je po pomenu blizu metodam množičnega vrednotenja. To je temeljna razlika med tem multiplikatorjem in količnikom kapitalizacije, ki se lahko pri dveh podobnih objektih bistveno razlikuje, če se ti predmeti razlikujejo na primer v preostali življenjski dobi. Treba je opozoriti, da ima v nasprotju z multiplikatorjem bruto najemnin razmerje kapitalizacije jasen gospodarski pomen. Opisuje končno stopnjo donosa in način izterjave kapitala, značilnega za določeno nepremičnino. Zato ga je mogoče izračunati na podlagi analize donosnosti alternativnih naložbenih možnosti ob upoštevanju pričakovane rasti ali padca vrednosti nepremičnine, ki se ocenjuje za napovedano obdobje.

Danes obstajajo različne formule za izračun bruto večkratne najemnine in stopnje kapitalizacije. Pri uporabi različnih formul se lahko obseg stopenj pri znanem BPM razlikuje.

Skupne formule za izračun BPM in stopnje kapitalizacije

Razmislite o prvi formuli, ki jo je iz učbenika vzel Rutgeiser V.M. "Ocena tržne vrednosti nepremičnine". Za izračun se oblikuje seznam nepremičninskih predmetov, ki so primerljivi z ocenjevanim predmetom, pred kratkim prodani in oddani v najem. Ker v ruskih razmerah takšni podatki niso na voljo ocenjevalcem, je povsem zanesljivo, da lahko uporabite podatke predlogov. Primerjava analognih objektov z ocenjevanim objektom je praviloma narejena glede na njihov funkcionalni namen, saj se pri vrednostih prodajne cene in najemnine že upoštevajo drugi dejavniki (dodelava, lokacija itd.). Po sestavi seznama primerljivih nepremičnin se bruto multiplikator najemnine (GRM) izračuna po formuli:

A.V. Dotsenko v svojem znanstvenem članku "Izračun diskontnih stopenj za kapitalizacijo pri oceni vrednosti nepremičnin v krizi" meni, da so pri izračunu vrednosti BPM povprečne tržne vrednosti najemnine in stroškov za ustrezen segment nepremičninskega trga lahko rabljeno. Izračunana odvisnost za določanje BPM ima obliko:

Po neposredni metodi določanja množitelja L.A. Leifer v svojem članku "Določanje multiplikatorja bruto najemnine na podlagi" zgodovinskih "podatkov" BPM se izračuna po formuli:

Neposredno metodo določanja lahko uporabimo v primeru, ko je za razred zanimivih predmetov mogoče izbrati zadostno število predmetov, za katere so hkrati na voljo podatki ponudb za njihovo prodajo in njihov najem. Običajno je takšne podatke mogoče najti za nepremičnine, ki pripadajo razvitemu segmentu trga, na primer pisarniške ali maloprodajne prostore v velikih mestih, kjer je trg prodaje in najema dovolj razvit ( iz matematične statistike je znano, da je takšna ocena najboljša v razredu linearnih nepristranskih ocen).

Tudi Leifer L.A. je predlagal svojo metodologijo za izračun stopnje kapitalizacije, izračun na podlagi vrednosti BPM. V skladu s predlagano metodologijo izračun temelji na variacijskih serijah (urejeni vzorci). Prvi vzorec je oblikovan iz prodajnih cen, drugi iz najemnin. Vzorce nato razvrstijo in oblikujejo pare za izračun BPM. Oblikovanje parov temelji na predpostavki, da predmeti s podobnimi potrošniškimi lastnostmi zasedajo približno enaka mesta, kot pri urejanju najemnin. Na podlagi te predpostavke lahko domnevamo, da se oblikovani pari vrednosti prodajne cene in najemnine nanašata na enake ali vsaj blizu osnovnih potrošniških značilnosti predmetov.

Praviloma se za izračun stopnje kapitalizacije uporablja osnovna formula (učbenik N. E. Simionova, R. Yu.Simionov "Vrednotenje podjetij: teorija in praksa"), izgleda tako:

S pretvorbo formul (1) in (4) lahko izpeljemo formulo za odvisnost BPM in SC, ki bo videti takole:

,

Tudi s preoblikovanjem lahko formula (5) izgleda tako:

Tabela razmerja med BPM in CK za trg poslovnih nepremičnin v Novosibirsku po podatkih za leto 2016

Na podlagi analitičnih informacij „Monitoring. Predlogi na trgu komercialnih nepremičnin v Novosibirsku "RID Analytics, sestavljeni konec leta 2016 in z uporabo članka M. Živajeva" Rezultati strokovnih ocen vrednosti pomembnih parametrov, uporabljenih pri ocenjevalnih dejavnostih "za drugo četrtletje 2016 v delu "Vrednost poslovnih odhodkov v odstotkih od dejanskega bruto dohodka (DVD)" je bila sestavljena zbirna tabela razmerja med razponom SK in BPM, odvisno drug od drugega in od drugih dejavnikov. Izračuni so bili izvedeni po formulah (1) in (6):

Analiza stopnje kapitalizacije maloprodajnih nepremičnin v Novosibirsku na podlagi odprtih informacij javnosti za različna obdobja od leta 2009 do 2016.

Kot rezultat naše raziskave na to temo smo preučili razpoložljive analitične podatke in predstavili obseg stopenj kapitalizacije za segment nepremičnin na drobno v Novosibirsku v retrospektivnem obdobju.

Generalni direktor, ocenjevalec prve kategorije Arsenchuk Evgeniya Sergeevna

Moskovski trg pisarn je postal prvi v Evropi po kazalniku, ki kaže na nizko naložbeno aktivnost in velika tveganja

Po rezultatih drugega četrtletja leta 2015 je Moskva po stopnji kapitalizacije premijskih pisarniških nepremičnin na prvem mestu v Evropi, je pokazala študija mednarodnega svetovalnega podjetja Knight Frank o stanju na nepremičninskih trgih v največjih mestih na svetu. (Poročilo o globalnih mestih 2016). Ta številka v prestolnici Rusije za pisarne razreda A je bila 10-10,5% letno. Za nepremičnine razreda B je stopnja kapitalizacije še višja - 11,5-12%. Za primerjavo: v tretjem četrtletju lanskega leta je bila stopnja kapitalizacije (stopnja omejevanja) za pisarne razreda A v Moskvi 9,25-9,75%. Materiali družbe ugotavljajo, da se stopnja omejevanja v tem segmentu od druge polovice lanskega leta stalno povečuje.

Po podatkih ruskega urada Knight Frank ostajajo kazalniki zgornje meje (10-10,5% za razred A in 11,5-12% za razred B) nespremenjeni. Višja stopnja kapitalizacije je po podatkih Cushman & Wakefield zdaj le v Kijevu (13,5%) evropskih mest, kjer so politična tveganja ocenjena višje kot v Rusiji.

Ta trend potrjujejo tudi v drugih svetovalnih podjetjih. »Visok kazalnik zahtevane stopnje donosa (ne smemo mešati z dejansko donosnostjo sedanjih lastnikov nepremičnin) kaže, da vlagatelji na naš trg v primerjavi z evropskimi trgi gledajo precej tvegano. To je posledica težkih gospodarskih razmer in geopolitičnih tveganj, «pravi Valentin Gavrilov, direktor tržnih raziskav pri CBRE.

Medtem se trenutna dobičkonosnost lastnikov moskovskih predmetov po besedah ​​Valentina Gavrilova zmanjšuje. Glavni razlog je visoka stopnja prostih delovnih mest. "Če je v osrednjem poslovnem okrožju Moskve, kjer se nahajajo vrhunske pisarne, ta težava manj akutna in je stopnja prostih mest v razredu A le 12,7%, potem je povprečje mesta 17,6%," pravi analitik pri CBRE.

V Evropi je medtem opazen nasproten trend. Tehtana povprečna stopnja kapitalizacije evropskih poslovnih nepremičnin se je približala 4,9%, kar je najnižje od tretjega četrtletja leta 2007. "Dinamična rast naložbene aktivnosti na evropskem trgu pisarniških nepremičnin je privedla do zmanjšanja stopnje kapitalizacije poslovnih nepremičnin na ključnih in obrobnih trgih," pravi Knight Frank.

Stopnje kapitalizacije vrhunskih pisarniških nepremičnin v evropskih mestih, drugo četrtletje 2015

Vir: Knight Frank Research

Povečanje zgornje meje na trgu premijskih pisarn v Moskvi kaže na nizko naložbeno aktivnost v tem segmentu, velika tveganja, nizko povpraševanje in veliko prostega prostora. Za primerjavo: v času krize ob koncu 2000 -ih (od četrtega četrtletja 2008 do drugega četrtletja 2009) je v Moskvi po podatkih Knight Franka zabeležena najvišja stopnja kapitalizacije v zgodovini trga pisarn razreda A. - 12%. Leta 2007, med razcvetom naložb in gradbeništva na trgu pisarn, ob prisotnosti velikega števila ruskih in mednarodnih investicijskih skladov, ki so ustvarili veliko povpraševanje po visokokakovostnih sredstvih, je bila zgornja meja na najnižji zgodovinski ravni - 8 %.

Strokovnjaki pa opozarjajo, da trg z visoko stopnjo kapitalizacije tradicionalno velja za dobro obdobje za tako imenovane agresivne vlagatelje, ki so pripravljeni tvegati, da kupujejo predmete po cenah, znižanih med krizo. Ko se trg stabilizira, jih prodajte za višjo ceno ali prejmite visok dohodek od najemnine. »Trg vrhunskih pisarniških nepremičnin v Moskvi ima dober potencial za rast cen premoženja. Mislim, da bo vsaj 40-50% v prihodnjih treh letih, "- pravi Valentin Gavrilov. Po njegovih besedah ​​zdaj trg doživlja ciklične padce najemnin. "Toda morebitna stabilizacija BDP že v začetku leta 2016 bo ustvarila dobre predpogoje za stabilizacijo trga pisarn," dodaja. Po besedah ​​Valentina Gavrilova ruski vlagatelji, pa tudi več podjetij z Bližnjega vzhoda, Kitajske, ZDA in Češke, zdaj kažejo resnično zanimanje za nekatere pisarniške nepremičnine v prestolnici.

Največji investicijski posli v vrhunskem pisarniškem segmentu v Moskvi leta 2015

CBRE podatki

Mihail Mindlin, partner in vodja oddelka za pisarniške nepremičnine pri podjetju Cushman & Wakefield, je za RBC Real Estate povedal o povečanju števila zahtev po visokokakovostnih poslovnih nepremičninah od vlagateljev iz Azije in Bližnjega vzhoda. »Z veliko verjetnostjo lahko predvidevamo, da bomo v letih 2016–2017 videli kar nekaj poslov z azijskim in bližnjevzhodnim kapitalom, ki bodo nadomestili zahodne naložbe. Poleg tega obstaja veliko zanimanje domačih igralcev, «ugotavlja.

Pozitiven dejavnik je dejstvo, da je zdaj mogoče izračunati zgornjo mejo za vrhunske pisarniške nepremičnine v Moskvi. »V začetku letošnjega leta je bilo zaradi negotovosti na trgu zelo težko izračunati donos za pisarne razreda A, danes pa so se razmere nekoliko izboljšale. To je predvsem posledica relativne stabilizacije na trgu najema pisarniških prostorov, «pravi Alan Baloev, direktor oddelka za finančne trge in naložbe pri podjetju Knight Frank.

Vladimir Mironov