1. V skladu s pogodbo o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe se ena stranka - oseba iz prvega odstavka 91. člena 2.2 tega zakonika (najemodajalec), zaveže, da bo drugi stranki - državljana, navedenega v del 1 člena 91.3 tega zakonika (najemnik), stanovanjske prostore, predvidene v členu 91.5 tega zakonika, v posest in uporabo za bivanje v njem pod pogoji, določenimi s tem zakonikom.
2. V pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe mora biti navedeno obdobje veljavnosti te pogodbe, višina plačila za najem stanovanjskih prostorov, postopek njene spremembe in pogoji za sklenitev pogodbe za najem stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe za novo obdobje po izteku prej sklenjene pogodbe ...
3. Pogodba o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo se sklene v pisni obliki.
4. Omejitev (obremenitev) lastninske pravice na stanovanju, ki nastane na podlagi najemne pogodbe za stanovanje stanovanjskega sklada za družbeno rabo, je predmet državne registracije v skladu s postopkom, določenim v zveznem zakonu št. FZ z dne 13. julija 2015 "O državni registraciji nepremičnin".
5. Pogodba o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo se sklene na podlagi odločitve najemodajalca o dodelitvi stanovanjskih prostorov po tej pogodbi.
6. Vzorec pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za socialno rabo odobri Vlada Ruske federacije.
Člen 91.2. Najemodajalec po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe
1. Najemodajalec po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe je lahko:
1) javni organ, organ lokalne samouprave, ki je pooblaščen za delovanje v imenu Ruske federacije, sestavnega subjekta Ruske federacije, občinske formacije kot lastnika stanovanjskih prostorov državnega ali občinskega stanovanjskega sklada, ali organizacija, ki jo je pooblastil omenjeni organ;
2) organizacija, ki je lastnik stanovanjskih prostorov zasebnega stanovanjskega sklada ali ki jo lastnik takih stanovanjskih prostorov pooblasti in izpolnjuje zahteve, ki jih določi vlada Ruske federacije.
2. Najemodajalec stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo v eni najeti hiši za družbeno rabo je lahko samo ena oseba.
3. Organizacija, ki jo lastnik stanovanjskega prostora pooblasti za najemodajalca v skladu s pogodbami o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe, ne sme na podlagi pogodbe, pooblastila ali druge podlage prenesti pooblastila na drugo osebo. za sklenitev teh pogodb.
4. Nadzor nad skladnostjo organizacije, ki jo je lastnik stanovanjskih prostorov pooblastil, da deluje kot najemodajalec na podlagi pogodb o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo, obveznih zahtev, določenih s tem kodeksom za sklenitev in izvajanje teh pogodbe, izvaja ta lastnik. Ta nadzor se izvaja na način, ki ga določi lastnik stanovanjskega prostora ali po dogovoru tega lastnika z najemodajalcem stanovanjskih prostorov.
Člen 91.3. Najemnik po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe
1. Stanovanjski prostori se lahko v skladu s pogodbami o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe dajo državljanom, priznanim na podlagi tega kodeksa, ki potrebujejo stanovanjske prostore, in državljanom, priznanim na podlagi drugega zveznega zakona z odlokom predsednika Ruske federacije, po zakonu subjekta Ruske federacije ali z aktom predstavniškega organa lokalne samouprave, ki zahteva zagotavljanje stanovanjskih prostorov v skladu s pogodbami o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo, če:
1) dohodek državljana in njegovih družinskih članov, ki pri njem stalno prebivajo, in vrednost njihovega premoženja, obdavčenega, ki ga določijo lokalne oblasti na način, ki ga določa zakonodaja subjekta Ruske federacije, ne presegajo najvišji znesek, določen v skladu z delom 2 tega člena;
2) državljan ni priznan in nima razloga, da bi bil priznan kot reven na način, ki ga določa zakonodaja ustrezne ustanove Ruske federacije.
2. Najvišji znesek dohodka državljana in njegovih družinskih članov, ki pri njem stalno prebivajo, in vrednost njihovega premoženja, obdavčenega iz prvega odstavka prvega dela tega člena, določijo lokalne oblasti na način, ki ga določa zakon kot sestavni del Ruske federacije in ne sme presegati zneska, ki takemu državljanu in njegovim družinskim članom omogoča, da na lastna sredstva, posojilo ali posojilo za nakup stanovanja pridobijo lastništvo stanovanja. ozemlju ustrezne občine.
3. Stanovanjski prostori se v skladu s pogodbami ne oddajajo v najem stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe tujim državljanom, osebam brez državljanstva, razen če mednarodna pogodba Ruske federacije ne določa drugače.
člen 91.4. Uporaba stanovanja po najemni pogodbi za stanovanje stanovanjskega sklada družbene rabe
Uporaba bivalnih prostorov po pogodbi o najemu stanovanjskega prostora stanovanjskega sklada družbene rabe se izvaja v skladu s tem kodeksom in to pogodbo.
Člen 91.5. Predmet pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe
Predmet najemne pogodbe za stanovanje stanovanjskega sklada za družbeno rabo je lahko stanovanje v najeti hiši za družbeno rabo, razen sob (del stanovanja), ali stanovanjska hiša, ki je v najemu za družbeno rabo.
Člen 91.6. Trajanje pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe
1. Pogodba o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo se sklene za obdobje najmanj enega leta, vendar največ desetih let.
2. Obdobje, določeno v prvem delu tega člena, se določi z izbiro najemnika po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo, razen če ni drugače določeno v 3. delu 2. dela tega člena. 91.9 ali v skladu z odstavkom 2 tretjega člena 91.17 tega zakonika.
3. Pogodba o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo je sklenjena za obdobje enega leta v času postopka za pobiranje izvršbe na stanovanjskih prostorih v najeti hiši za družbeno rabo ali na stanovanjski hiši, ki je najeto hišo za družbeno rabo v skladu z zveznim zakonom št. 102 z dne 16. julija 1998 -FZ "o hipoteki (zastavi nepremičnine)".
91.7. Člen Pravice in obveznosti strank pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe
1. Pogodbenice pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe imajo pravice in obveznosti iz dela 2 člena 61, člena 65, odstavkov 1, 3 in 5 dela 1, dela 2, 1. - 3., 5. in 6. odstavek 3. dela, 4. člen 67, 70., 71. in 80. člen tega zakonika in tudi nosijo odgovornost po 66. in 68. členu tega zakonika.
2. Za vzdrževanje in tekoča popravila stanovanjskih prostorov, predvidena s pogodbo o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe, je odgovoren najemodajalec, razen če je s to pogodbo določeno drugače.
3. Prenos s strani najemnika po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo takih stanovanjskih prostorov ali njegovega dela v podnajem ali po pogodbi o brezplačni uporabi in zamenjava takšnih stanovanjskih prostorov nista dovoljeni. .
91.8. Člen Pravice in obveznosti družinskih članov najemnika stanovanja po pogodbi o najemu stanovanja stanovanjskega sklada družbene rabe
1. Družinski člani najemnika stanovanja po pogodbi o zakupu stanovanja stanovanjskega sklada družbene rabe vključujejo zakonca, otroke in starše najemnika, ki stalno prebivajo pri najemniku. Drugi sorodniki, vzdrževane osebe in v izjemnih primerih drugi državljani se lahko priznajo kot družinski člani delodajalca, če jih delodajalec predstavi kot člane svoje družine.
2. Družinski člani najemnika bivalnih prostorov po pogodbi o najemu bivalnih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe morajo biti navedeni v takšni pogodbi in imeti pravice in obveznosti, določene v 2. in 4. delu 69. člena tega zakona. Koda.
91.9 člen. Najemnikova pravica do sklenitve najemne pogodbe za stanovanjski prostor stanovanjskega fonda družbene rabe za novo obdobje
1. Po izteku roka najemne pogodbe za stanovanjske prostore stanovanjskega sklada družbene rabe ima najemnik pravico skleniti najemno pogodbo za stanovanjske prostore stanovanjskega sklada družbene rabe za novo obdobje v zvezi v iste stanovanjske prostore, če najemnik izpolnjuje pogoje iz 1. odstavka 1. dela 91.3. člena tega zakonika ali v skladu s 3. odstavkom 3. dela 91.17.
2. Najemnik, ki je po izteku pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe, ki ga je sklenil, prenehal izpolnjevati pogoje iz prvega dela tega člena, ima pravico skleniti pogodbo o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe za novo obdobje v zvezi z istimi stanovanjskimi prostori. ti državljani po pogodbah o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo. V tem primeru je najemna pogodba za stanovanjske prostore stanovanjskega sklada družbene rabe sklenjena za eno leto.
Člen 91.10. Odpoved in odpoved pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe
1. Pogodba o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe se lahko kadar koli odpove s soglasjem strank.
2. Najemnik stanovanja po najemni pogodbi za stanovanjski sklad družbene rabe s soglasjem družinskih članov, ki pri njem stalno prebivajo, ima kadar koli pravico odpovedati to pogodbo in o tem pisno obvestiti najemodajalca. mesecev pred datumom prekinitve omenjene pogodbe.
3. Pogodba o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe se lahko odpove sodno na zahtevo najemodajalca v primeru:
1) nepopolno in (ali) nepravočasno plačilo za stanovanjske prostore in gospodarske javne službe več kot šestkrat v dvanajstih mesecih ali pa ima najemnik zaostala plačila za najem stanovanjskih prostorov in komunalnih storitev v višini, ki presega tri povprečne mesečne zneske takšnega plačila za preteklih dvanajst mesecev ;
2) prenos stanovanjskih prostorov ali njihovih delov na podlagi podnajemne pogodbe, pogodbe za brezplačno uporabo;
3) najemnik in (ali) njegovi družinski člani, ki stalno prebivajo z njim, imajo druge stanovanjske prostore na ozemlju iste občine (v sestavnih enotah Ruske federacije - mesta zveznega pomena Moskva, St. jih na podlagi pogodbe o socialnem najemu, najemne pogodbe za stanovanjski sklad družbene rabe, sporazuma o brezplačni uporabi ali na podlagi članstva v stanovanjski, stanovanjsko-zadružni zadrugi ali drugi specializirani potrošniški zadrugi ali v njihovi lasti, če je velikost skupna površina takšnih stanovanjskih prostorov, ki računajo na določenega najemnika in njegove družinske člane, presega stopnjo oskrbe, razen v primeru, določenem v 2. delu člena 91.9 tega zakonika;
4) iz 2. ali 3. točke ali 4. člena četrtega dela 83. člena tega zakonika.
4. Pogodba o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe preneha v zvezi z izgubo (uničenjem) stanovanjskih prostorov, s smrtjo osamljenega najemnika.
5. Če je najemnik v času veljavnosti pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe prenehal izpolnjevati pogoje iz prvega odstavka 91. člena ali v skladu z 1. odstavkom tretjega člena 91.17. tega kodeksa ta sprememba ni podlaga za predčasno odpoved te pogodbe, razen z izjemo primera, določenega v 3. oddelku 3. dela tega člena.
6. V primeru odhoda najemnika in njegovih družinskih članov v drug kraj stalnega prebivališča se šteje, da je najemna pogodba stanovanjskega sklada za socialno rabo prenehala z dnem odhoda.
člen 91.11. Ohranjanje pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe ob prenosu pravic do stanovanjskih prostorov, sprememba najemodajalca po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe
Prenos lastništva stanovanjskih prostorov, zasedenih po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe, pravice do gospodarskega upravljanja v zvezi s temi stanovanjskimi prostori, pravice do operativnega upravljanja takšnih stanovanjskih prostorov ali druge pravice, sprememba najemodajalca po tej pogodbi ne pomeni odpovedi te pogodbe ali spremembe njenih pogojev.
Člen 91.12. Izselitev državljanov iz stanovanjskih prostorov, predvidenih s pogodbo o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo
Ob prenehanju najemne pogodbe za stanovanjske prostore stanovanjskega sklada socialne rabe je najemnik in drugi občani, ki živijo v stanovanjskem prostoru, predmet izselitve iz stanovanjskega prostora na podlagi sodne odločbe brez zagotovitve drugega stanovanjskega prostora.
Danes je ena najpogostejših vrst civilnih transakcij sklepanje pogodbe o najemu stanovanja med strankama. Če preidemo na prakso, je sestavljanje takšnih pogodb povsod razširjeno, zato je to vprašanje najbolj relevantno in zanimivo za podrobno obravnavo. To je zlasti posledica številnih odtenkov, ki se nanašajo na najemno pogodbo, pa tudi zakonodajnih vrzeli v stanovanjskem sektorju.
Vsak sporazum, naj bo to najem ali najem, pomeni dodelitev predmeta pogodbe, okoli katerega nastanejo pravni odnosi med strankama. Zato je treba pred poglobitvijo v pravne nianse sklenitve same pogodbe izpostaviti pojem predmeta pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov iz posebnega sklada.
Kaj je predmet pogodbe o zaposlitvi? Kaj pomeni ta koncept? Odgovore na zastavljena vprašanja lahko najdete le z analizo norm te (veljavne) zakonodaje Ruske federacije. Torej je predmet pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov sama nepremičnina, ki je v prvi vrsti namenjena bivanju na njenem ozemlju državljanom: najemniku in sonajemnikom, ki jih zastopajo njegovi družinski člani.
Vendar je treba spomniti, da je predmet gospodarske pogodbe drugačen od predmeta družbene pogodbe.
Zato so vprašanja, ki se nanašajo na ureditev odnosov med pogodbenicami pogodbe o socialni zaposlitvi, zapisana v 672 čl. Civilni zakonik Ruske federacije. Ker se o komercialnem najemanju govori v členu 673 tega zakonika.
Da bi torej podrobneje razumeli to aktualno temo, je treba razumeti, kaj zakonodajalec pomeni v konceptu stanovanj, ki se zagotavljajo iz socialnega sklada za zagotavljanje dostopnih stanovanj državljanom. Tako je v pojem stanovanjski prostor vnesen naslednji pomen - to so nepremičnine, ki so idealne za stalno ali prednostno bivanje državljanov. Zlasti stanovanje ali hiša mora izpolnjevati vse zakonske zahteve za sanitarno, požarno in tehnično varnost.
Medtem postopek sklenitve pogodbe o najemu stanovanj iz socialnega sklada ureja le Stanovanjski zakonik Ruske federacije, saj obstaja nekaj nesoglasij s pravili te civilne zakonodaje. Z drugimi besedami, dejanja stanovanjske zakonodaje v večji meri veljajo za državna ali občinska stanovanja, zasebna lastnina pa je predmet urejanja Civilnega zakonika Ruske federacije.
Da bi bilo to ali ono stanovanje priznano kot predmet tega najema, mora izpolnjevati vse zahteve, ki veljajo za take objekte. Po čl. 15 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je treba uradno priznati stanovanjske prostore kot primerne za stalno prebivanje na njenem ozemlju. Izraz "primeren" pomeni naslednje značilnosti:
Poleg tega mora biti stanovanje izolirano. Ta koncept predvideva, da ima stanovanje lasten vhod, kar ne zahteva prehoda državljanov skozi druga stanovanjska stanovanja. Zelo pogosto je izolacija stanovanj predmet spora med dodelitvijo posebnega deleža v skupnem premoženju.
Obstajajo tudi drugi standardi za zagotavljanje stanovanj v skladu s to pogodbo o socialni najemnini, ki so zapisani v Stanovanjskem zakoniku Ruske federacije. Zlasti govorimo o nedopustnosti dodelitve ene sobe nasprotnospolnim udeležencem v pravnih razmerjih brez njihove privolitve (izjema je zakonski par). Bistveno vlogo v tem primeru igra takšen koncept, kot je računovodska norma, ki je najmanjša velikost bivalnega prostora, s katero je obdarjen vsak najemnik.
Tako je mogoče povzeti, da so predmet te pogodbe o socialnem najemu le tista stanovanja, ki v celoti izpolnjujejo zakonske zahteve. V drugih primerih je dodelitev nepremičnine brez upoštevanja temeljnih značilnosti neposredna kršitev pravic in interesov ruskih državljanov.
Poleg predmeta pogodbe o dodelitvi stanovanj iz socialnega sklada so še drugi osnovni podatki, ki jih mora ta pogodba obvezno vključiti.
V pogodbi o socialnem zaposlovanju so nujno navedene pravice in obveznosti strank. Nobenega sporazuma ni mogoče sestaviti brez določitve posebnih pravic in obveznosti njegovih udeležencev. Družbena pogodba ni izjema. Ti pravni vidiki so določeni tako v okviru te stanovanjske zakonodaje kot civilne. Najemodajalec ima po navedbah NLA naslednje obveznosti:
V skladu s tem so obveznosti delodajalca po tem zakonu naslednje:
Enako pomembna klavzula pogodbe o socialnem zaposlovanju sta v pristojnosti strank. Pravice in obveznosti strank v pravnem sporazumu pomenijo tudi nastanek odgovornosti v primeru nepoštenega izpolnjevanja obveznosti, kar ureja veljavna zakonodaja Ruske federacije. Hkrati obstaja več glavnih vrst odgovornosti:
Poleg tega pogodba določa:
Pravni posel med udeleženci se lahko prekine na dva načina:
Razlogi za odpoved pogodbe so lahko kršitve pogojev poslovanja stanovanj, ki so na voljo najemniku, pa tudi zloraba pravice najemodajalca. Če se udeleženci ne sporazumejo o izselitvi, je edini način za rešitev spora pritožba na sodni organ.
Za to mora zainteresirana stranka napisati tožbeni zahtevek v zvezi s posebnimi zahtevki do drugega predmeta pravnih razmerij. Poleg tega je treba predložiti formalne argumente, ki bi lahko bili podlaga za odpoved pogodbe na sodišču. Sodišče upošteva vse okoliščine primera in upošteva legitimne interese najemodajalca in delodajalca. Vsak od udeležencev v višjih organih se lahko na odločitev pritoži.
Vprašajte odvetnika
Tudi naslednji članki vam bodo v pomoč.
Nova vrsta pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov v skladu za socialno rabo
Potreba po reševanju stanovanjskega problema domačega zakonodajalca potiska k iskanju novih oblik uresničevanja stanovanjske pravice. Statistični podatki kažejo, da letno od leta 2000 število družin, ki so dobile stanovanje in izboljšale svoje življenjske razmere, ne presega 9%. Konec leta 2012 je bilo po podatkih Rosstata 2.748 tisoč družin registriranih kot revnih. Število družin, ki so v letu 2012 dobile stanovanje in izboljšale svoje življenjske razmere, je 186 tisoč, kar je le 7 % celotnega števila družin, ki so evidentirane kot revne.
Da bi rešili problem zagotavljanja stanovanj, spodbudili gradnjo stanovanj in razvili trg najemnih stanovanj, je bil sprejet zvezni zakon št. 217-FZ z dne 21. julija 2014 (v nadaljnjem besedilu - FZ št. 217), ki je na zvezni ravni nekomercialna najemna stanovanja. Lahko rečemo, da je ta zakon eden od vseh aktov v stanovanjski politiki države. Zvezni zakon št. 217 je bil sprejet v skladu z ukazom predsednika Ruske federacije z dne 7. maja 2012 št. 600 "O ukrepih za zagotovitev državljanom Ruske federacije dostopnih in udobnih stanovanj ter izboljšanje kakovosti stanovanj in skupnosti" storitve", ki zagotavlja oblikovanje cenovno dostopnega trga najemnih stanovanj in razvoj nekomercialnega stanovanjskega sklada za državljane z nizkimi dohodki. Poleg tega od leta 2005 poteka prednostni nacionalni projekt "Dostopno in udobno stanovanje - za ruske državljane". Lahko rečemo, da je imenovani zvezni zakon tudi način za povečanje dostopnosti stanovanj.
Oddelek III.1 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu: Stanovanjski zakonik Ruske federacije), uveden z zveznim zakonom št. 217, se imenuje "Najem bivalnega prostora stanovanjskega sklada za socialno rabo." Morda ta ustanova ni zelo dobro imenovana, saj obstaja velika verjetnost zmede pri zaposlovanju v družbi. Čeprav je mogoče domnevati, da je na ta način zakonodajalec želel opozoriti na družbeno koristno usmeritev te institucije. Nadalje v članku se bo skupaj z normativnim imenom te institucije in sporazumom uporabljalo ime »nekomercialno najem«. V zvezi s hišami, v katerih se stanovanjski prostori oddajajo v najem po nekomercialni najemni pogodbi, tisk vsebuje tudi ime "najemna hiša" ali "najemniška hiša" (po analogiji z večstanovanjskimi stavbami, znanimi v zgodovini Rusije). Slednje se zdi premalo natančno, saj ne odraža družbenega namena uporabe takšnih stanovanj.
Nova pogodba za nekomercialno zaposlitev je zavzela vmesni položaj med socialno in komercialno zaposlitvijo. Za najbolj popolno razumevanje mesta na novo uvedene pogodbe med že obstoječimi pogodbami o najemu stanovanjskih prostorov pa jih je treba primerjati.
Najemodajalec po najemni pogodbi za stanovanjski sklad družbene rabe je lahko javni subjekt ali zasebnik. Če pa je posameznik lahko tudi lastnik najete hiše, je lahko samo najemodajalec le organizacija (člen 91.2 ZK RF). To je ena od značilnosti te pogodbe, ki daje podlago za umestitev med socialno najemnino, kjer je stanovanje v lasti države ali občine, in komercialnim najemom zasebnikov.
Pomembno je omeniti, da si zakonodajalec prizadeva ustvariti natančno najemniški stanovanjski sklad in ni namenjen razdelitvi tega sklada med številne lastnike. Istemu cilju sledi pravilo, da je lahko najeta hiša v rokah samo enega lastnika. Ta določba je kritizirana. Na primer N.E. Sosipatrova piše, da »je težko razložiti, zakaj takšne hiše ne more zgraditi in upravljati več samostojnih podjetnikov in / ali poslovnih organizacij, ki so sklenile sporazum o skupnih dejavnostih. Še težje bo odgovoriti na vprašanje, ki se bo sčasoma pojavilo v praksi kazenskega pregona, zakaj dva ali več dedičev lastnika najete hiše ne moreta biti solastnika tega premoženja in kdo bo v tem primeru imel prednostna pravica do nje pri delitvi dediščine. " To vrzel je mogoče odpraviti bodisi z dovoljenjem več oseb v lasti najete hiše bodisi z oblikovanjem prednostne pravice do dedovanja. Cilj oblikovanja najemnega stanovanjskega sklada pomeni tudi nezmožnost lastninjenja stanovanjskih prostorov, ki so zasedeni po najemni pogodbi, v sklad družbene rabe, tudi če najema hiša ni v lasti zasebnega lastnika, temveč osebe javnega prava.
Osredotočenost tega sporazuma na širši krog ljudi (in po besedah Galine Khovanskaya bo uvedba nekomercialnega zaposlovanja vplivala na "približno 40 odstotkov prebivalstva Ruske federacije"), prisotnost določenih meril, ki jih je treba izpolniti. s strani delodajalca ločite ta sporazum od komercialne pogodbe o zaposlitvi, kjer lahko sodelujejo vse fizične in pravne osebe v interesu državljanov. Pri socialnem zaposlovanju imajo delodajalci stroga merila za potrebo in uvrstitev osebe v kategorijo revnih. Lahko rečemo, da je za sklepanje pogodbe o socialni zaposlitvi treba biti praktično na robu revščine. V okviru nekomercialne pogodbe o zaposlitvi mora delodajalec izpolnjevati tudi merilo potrebe. Kljub skupni terminologiji to merilo po svojih značilnostih ne more in ne sme sovpadati z merilom potrebe po pogodbi o socialni zaposlitvi. Potrebo po pridobitvi stanovanjskih prostorov v skladu z nekomercialno najemno pogodbo bodo določali stanovanjska naselja, zvezni zakoni, zakoni subjektov, akti lokalne samouprave. Glavna razlika od socialnega zaposlovanja bi morala biti ta, da bodo merila drugačna od tistih, navedenih v čl. 51 LCD RF.
Kar zadeva merilo za opredelitev osebe kot revne, zakon neposredno določa, da "državljan ni priznan in nima razloga, da bi bil priznan kot reven na način, ki ga določa zakonodaja ustrezne ustanove Ruske federacije" (člen 91.3 LC RF). In čeprav je zakonodajalec poskušal urediti višino dohodka, ki ga mora delodajalec imeti, da lahko sklene nekomercialno najemno pogodbo, je mogoče opozoriti, da določba iz 2. dela čl. 91.3 LCD RF.
Pri presoji premoženjskega stanja državljana, tako kot pri socialnem najemu, se upoštevajo dohodki njega in njegovih družinskih članov ter vrednost premoženja, ki je obdavčeno. Če se pri pogodbi o socialnem najemu pri ugotavljanju premoženjskega stanja upošteva višina dohodka za 10 let in vrednost nepremičnine ne more presegati povprečnih stroškov povprečnega bivalnega prostora glede na udobje stanovanjskega prostora z območje, ki po številu družinskih članov ustreza standardom zagotavljanja, potem po nekomercialni najemni pogodbi dohodek in vrednost nepremičnine "ne moreta presegati zneska, ki takemu državljanu in njegovim družinskim članom omogoča, da pridobijo lastništvo stanovanje na lastne stroške, posojilo ali posojilo za nakup stanovanja na ozemlju zadevne občine. " Tu ni nobenih navedb niti o obdobju nakupa niti o kakovosti stanovanja ali o njegovi površini. Predvidevamo lahko, da rok ne sme presegati 10 let (največji rok za nekomercialno najemno pogodbo). Izdaja čl. 91.3 ZhK RF pri nekaterih avtorjih povzroča previden odnos. NE. Sosipatrova piše: »Kakšno stanovanje, ki ga državljan ne more pridobiti v lastništvo, je imel v mislih zakonodajalec? Bivalni prostori se lahko razlikujejo po velikosti, bivalnosti, lokaciji, času gradnje in drugih merilih, ki vplivajo na ceno. ... Tako je norma 2. dela čl. 91.3 LC RF pušča preveč prostora za presojo policista in bi očitno moral najti natančna merila v zakonodaji sestavnih subjektov Ruske federacije.
Če želite prejeti stanovanje na podlagi socialne ali nekomercialne najemne pogodbe, morate opraviti postopek registracije kot potrebujete. Opozoriti je treba, da se ohrani pravica ostati registriran za prejem stanovanjskih prostorov v eni občini po pogodbi o nekomercialnem najemu pri odhodu v drugo občino v zvezi z zagotavljanjem stanovanjskih prostorov po pogodbi o nekomercialnem najemu, medtem ko se od registrirati za prejem stanovanjskih prostorov po pogodbi o socialnem najemu pod enakimi pogoji, se državljan odstrani. Ta pravila se nahajajo v čl. 56 ZhK RF, v poglavju o socialni zaposlitvi. Zdi se, da je priporočljivo, da se pravilo o nekomercialnem zaposlovanju umesti v poglavje 8.2 ZK Ruske federacije, ki vsebuje druga pravila, ki urejajo registracijo državljanov za sklenitev nekomercialnih pogodb o zaposlitvi.
Predmet najemne pogodbe za stanovanje stanovanjskega sklada za družbeno rabo je lahko stanovanje v najeti hiši za družbeno rabo, razen sob (del stanovanja), ali stanovanjska hiša, ki je v najemu za družbeno rabo. V tem primeru ni razlik od socialnega najema, so pa bistvene razlike od komercialnega najema, kjer je predmet lahko del stanovanja.
Za razliko od socialne zaposlitve je nekomercialna pogodba o zaposlitvi za določen čas. Nujnost nekomercialne najemne pogodbe je posledica njene osredotočenosti. Pridobitev stanovanj po tej pogodbi se šteje za "blažilnik" za kasnejšo pridobitev stanovanj v lastništvu, zato je najdaljše obdobje 10 let. Poleg tega bi morala nujnost pogodbe državljane najemnike spodbuditi k nakupu lastnih stanovanj, ker v primeru izteka roka se lahko nova pogodba z istim delodajalcem sklene le v odsotnosti drugih kandidatov. Tukaj lahko vidite razliko od komercialnega najema, kjer je najdaljši rok 5 let, obstaja pa tudi predkupna pravica do sklenitve nove pogodbe za delodajalca pri dolgoročni (od 1 do 5 let) komercialni najemni pogodbi .
Plačilo po nekomercialni najemni pogodbi ne bo simbolično, tako kot pri socialnih stanovanjih, ampak tisto, ki bo v celoti nadomestilo vse proračunske stroške, ob upoštevanju stroškov gradnje na dolgi rok. Na splošno bi morala biti precej pod tržno vrednostjo. Razvijalci projekta navajajo številke za stanovanja s površino 42 kvadratnih metrov. odvisno od obdobja vračila od 4 do 10 tisoč rubljev. Najemniki bodo v celoti plačali komunalne storitve in storitve.
Poleg cenovne dostopnosti, za razliko od komercialnih najemnih stanovanj, ki so sprva namenjena ustvarjanju dobička, nekomercialni najem nima takšnega cilja. Pri tem pa je pomembno omeniti, da se do polovice stanovanj v nekomercialnih najemnih domovih lahko uporablja za komercialno uporabo. Vendar pa Galina Khovanskaya, predsednica odbora Državne dume za stanovanjsko politiko in stanovanjsko -komunalne storitve, negativno ocenjuje ta vidik v pravni ureditvi najetih hiš: »Ne rešujemo problema hitrega vračila sredstev razvijalcu, ampak državna naloga zagotavljanja stanovanj. Zato mi shema 50-50 ni tako všeč. Res je, zakon pravi, da lahko sestavni subjekt Ruske federacije da teh 50% tudi tistim na čakalni listi. Menim, da je treba to besedilo spremeniti in napisati, da je stanovanje mogoče dati v komercialne namene le, če na čakalnem seznamu ni ljudi, ki to stanovanje potrebujejo. V prvotnem konceptu zakona je bilo vseh 100% stanovanj oddanih v nekomercialne namene. "
Pravice in obveznosti pogodbenih strank so na splošno podobne pogodbi o socialni zaposlitvi, zato se zakonodajalec brez navedbe sklicuje na pravila, ki urejajo socialno zaposlovanje. Hkrati se v pravnem položaju strank vidijo nekatere posebnosti. Torej so v skladu s pogodbo o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada družbene rabe obveznost najemodajalca, ki pa jo je mogoče v pogodbi spremeniti. Poleg tega je najemnik v tej pogodbi omejen v pravici do najema in menjave stanovanjskih prostorov. Zdi se, da so bile takšne omejitve uvedene, da bi zmanjšali možnost "zaslužka" na socialnih stanovanjih. Najemnik v nasprotju s pogodbo o socialnem najemu tudi ne dobi pravice do privatizacije stanovanja.
Pogodbo je mogoče odpovedati iz razlogov, navedenih v čl. 91,10 LCD RF. Na splošno so razlogi podobni socialnemu najemu, z nekaj izjemami. Dolg, ki je podlaga za odpoved pogodb, se bo na primer obračunal na različne načine.
Pomembna razlika od pogodbe o socialnem najemu, kjer je posledica v obliki izselitve brez zagotavljanja drugega stanovanja sankcija za nezakonito vedenje najemnika, v najemni pogodbi za stanovanje v skladu za socialno rabo, izselitev brez zagotavljanja drugega stanovanja je splošno pravilo.
Tako kot pri poslovnem najemu je treba za stanovanje sklada za družbeno rabo registrirati obremenitev lastninske pravice, ki izhaja iz najemne pogodbe.
Zdi se, da bodo državljani po tem sporazumu seveda povpraševali, kar je razvidno iz trenutnih razmer na najemniškem trgu. Kaj lahko pritegne vlagatelje? V Rusiji skorajda ni namenske gradnje stanovanjskih hiš z najemnimi stanovanji, medtem ko je v Severni Ameriki in Evropi takšna gradnja ena od prostornih niš razvojnega podjetja.
»Ker trenutno ni najetih (najemnih) hiš, je izvajanje zakona povezano s pomembnimi naložbami v gradnjo takšnih hiš. Izvajanje dolgoročnih naložbenih projektov pri ustvarjanju najetih (najemnih) hiš za nekomercialno rabo lahko zahteva naslednje ukrepe državne in (ali) občinske podpore:
- delno proračunsko financiranje stroškov gradnje takih hiš, pa tudi obresti za gradbeno posojilo med gradnjo takšnih hiš;
- brezplačno zagotavljanje zemljiških parcel;
- brezplačna povezava (priključitev) na omrežja inženirske in tehnične infrastrukture;
- brezplačno zagotavljanje tipske projektne dokumentacije;
- oprostitev plačila zemljiškega davka;
- uporaba posebnega davčnega režima “.
Navajajo izračune scenarijev za gradnjo najetih hiš, so razvijalci tega zakona opredelili tri glavne ukrepe državne in občinske podpore. To so »brezplačno zagotavljanje zemljiških parcel, sofinanciranje investicijskih projektov za gradnjo in upravljanje najetih (najemnih) hiš za nekomercialno rabo na račun proračuna Ruske federacije in (ali) proračunov volilne enote subjekti Ruske federacije in (ali) lokalni proračuni v višini 1.122 do 1.445 milijard rubljev (ali povprečno na leto od 62,3 milijarde rubljev na 80,2 milijarde rubljev) v obdobju od 2013 do 2030. odvisno od variante deleža sofinanciranja tovrstnih projektov na račun proračunskih sredstev, zagotavljanja davčnih olajšav. «
Davčne ugodnosti lahko služijo kot "eden od motorjev najemniškega stanovanjskega trga v Rusiji". Današnji najemniški trg večinoma predstavljajo posamezni lastniki (državljani, ki so stanovanja kupili za najem), ki se izogibajo davčnim olajšavam. Po drugi strani pa lahko država, ki je zainteresirana ne le za prejemanje davčnih olajšav, ampak tudi za strukturni razvoj trga najemnih stanovanj, ponudi določene davčne olajšave za ta posel, če se začne. Takšni predlogi so bili že večkrat obravnavani na več ravneh oblasti in se nanašajo tako na DDV kot na dohodnino. Vsekakor lahko takšna pobuda povzroči eksploziven učinek na trgu najemnih stanovanj, saj lahko trenutno nesprejemljiva donosnost 4–6 % naraste na 7–9 %, kar je že primerljivo z donosom poslovnih nepremičnin, ki je sprejemljivo za večino razvijalcev in vlagateljev.
Na splošno v letih 2015 - 2030. izvajanje takšnih ukrepov državne in (ali) občinske podpore bo omogočilo reševanje stanovanjskega problema za najmanj 1.815 tisoč družin. Več kot 57 tisoč družin bo lahko s pomočjo nekomercialnih najemnih stanovanj v letu 2015 izboljšalo svoje življenjske pogoje.
Če je torej najemnik interes za najem stanovanj po ceni, ki je nižja od tržne cene, potem je za potencialne najemodajalce lahko nekoliko vprašljiv in obstaja razumna verjetnost, da bodo razvijalci precej aktivni, tudi če obstaja prednostno obravnavo. Pojavijo se lahko vprašanja glede kakovosti in vzdrževanja novozgrajenih hiš.
Če ima svet že dolgo dobro delujoč sistem najema stanovanj, namenjenih državljanom v stiski. Na primer, v Franciji trenutno poceni stanovanja predstavljajo približno polovico tamkajšnjega najemnega trga (46 % leta 2006). Rusija na tem področju šele počne prve korake, a ima že pozitivne izkušnje. V Minsku je potekala 5. mednarodna konferenca "Najem stanovanjskih nepremičnin". Kot uspešen primer pri reševanju vprašanja razvoja najemniških stanovanj so udeležencem konference predstavili izkušnje podjetja Ugra pri gradnji najemnih hiš. V Ugri so že naredili prve korake v podporo investicijskim projektom za gradnjo stanovanjskih hiš. Tako je leta 2013 avtonomni okraj sprejel zakon o popolni oprostitvi plačila davka na nepremičnine za organizacije, ki izvajajo projekte za razvoj trga cenovno ugodnih najemnih stanovanj. Investitor gradnje je bila Hipotekarna agencija Ugra. Trenutno agencija izvaja še tri projekte za gradnjo najetih hiš - dve stanovanjski stavbi v Surgutu in hišo v Hanti -Mansijsku. V začetku oktobra 2014 se je v Nefteyugansku začela prva najemna hiša v avtonomnem okrožju, zgrajena v okviru regionalnega programa za razvoj trga cenovno ugodnih najemnin.
»Glavna naloga je vlagateljem pokazati že pripravljen izdelek, da je vanj mogoče vložiti denar, saj je zanje pomembna dolgoročna dobičkonosnost. Glavni naročniki so državni uslužbenci - učitelji, zdravniki, vzgojitelji. V večstanovanjskih stavbah bodo najeli stanovanje s pohištvom ter plačali najemnino in režije. Hkrati bo cena v različnih mestih različna, pristojbina pa bo odvisna od povprečne mesečne plače v občini. Druga faza - 2016-2020 - letna gradnja približno 50 tisoč kvadratnih metrov stanovanj ”.
Če povzamemo, velja omeniti, da je zakonodajna inovacija brezpogojni korak k reševanju stanovanjskega problema v Rusiji. A kljub temu je zdaj veliko odvisno od razvoja podzakonskih predpisov in določanja pravil na ravni sestavnih enot Ruske federacije in občin. Poleg tega bi moralo za govor o stabilnosti novih odnosov preteči še nekaj časa, saj je zaenkrat na tem področju le ena sama praktična izkušnja.
Pripravila mlajša odvetnica podjetja Natalia Vladimirovna Narusheva
V skladu z rusko zakonodajo se socialni stanovanjski sklad razume kot celota vseh stanovanjskih prostorov, ki so nastanjeni v skladu z najemno pogodbo in so na voljo v običajnem bivalnem prostoru, pa tudi stanovanjske prostore v skupnih stanovanjih, specializiranih hišah in stanovanjskih prostorih v njim.
Struktura socialnega stanovanjskega sklada vključuje 1 določen stanovanjski prostor iz državnega ali občinskega sklada. Po čl. 57 RF LCD so bivalni prostori navedenega sklada zagotovljeni nekaterim kategorijam državljanov, ki so registrirani, da potrebujejo stanovanje. Glavni dokument, ki ureja pravico do uporabe stanovanjskih prostorov, je pogodba o socialnem najemu (člen 60 Civilnega zakonika Ruske federacije). Pogodba o socialnem najemu stanovanjskih prostorov je sklenjena na podlagi odločbe o oddaji stanovanjskih prostorov za stanovanjski sklad družbene rabe. Taka pogodba je sklenjena brez določitve njegove veljavnosti (2. del 60. člena LC RF). Dobro je znano, da so stanovanjski prostori v skladu s pogodbo o socialnem najemu praviloma namenjeni državljanom z nizkimi dohodki in (ali) invalidnim in zlasti revnim državljanom, kot je navedeno v 2. delu čl. 49 LCD RF.
Specializirani stanovanjski sklad ima v lasti stanovanjske prostore iz državnega ali občinskega stanovanjskega sklada, ki so dodeljeni zadevnemu skladu v skladu z zahtevami in na način, ki ga določi Vlada Ruske federacije (2. člen 92. člena ZhK RF). Zakonodajno vzpostavljen poseben pravni režim za uporabo posebnih vrst specializiranih stanovanjskih prostorov (pisarne, stanovanjski prostori v hostlih, manevrski sklad itd.). Podlaga za uporabo teh prostorov je pogodba o najemu specializiranih stanovanjskih prostorov ali pogodba o brezplačni uporabi (členi 99, 100 ZK RF). Neupoštevanje preproste pisne oblike posla pomeni njegovo neveljavnost v primerih, ki so neposredno določeni v zakonu ali v soglasju strank.
Posamezni stanovanjski sklad vključuje stanovanja zasebnega stanovanjskega sklada, ne glede na to, ali pripadajo fizičnim ali pravnim osebam. Temeljna značilnost posameznega stanovanjskega sklada je uporaba ustreznih stanovanjskih prostorov za bivanje državljanov - lastnikov stanovanj, članov njihovih družin in drugih oseb na podlagi brezplačne podpore (na primer začasnih prebivalcev) ali za bivanje državljani, ki jim stanovanje zagotavlja pravna oseba - lastnik na podlagi brezplačne podpore. 100. člen ZK RF opredeljuje pojem pogodbe o najemu specializiranih stanovanjskih prostorov, določa bistvene pogoje pogodbe, opisuje pravice in obveznosti strank.
Običajno se stanovanjski sklad za komercialno uporabo imenuje niz stanovanjskih prostorov, prenesenih v uporabo za ustvarjanje dohodka (dobička).
Vključuje vse bivalne prostore, ki jih lastniki dajo v uporabo po pogodbah s plačilom. Stanovanjski prostori v tem primeru lahko pripadajo zasebniku ali pripadajo državnemu ali občinskemu skladu. Najpogosteje postane stanovanje tega sklada predmet pogodbe o komercialnem najemu, po katerem se lastnik stanovanja ali oseba, ki jo je pooblastil (najemodajalec), zaveže, da bo državljanu (najemniku) stanovanje plačal v plačilo posest in uporaba za bivanje v njej (člen 1 člena 671 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Za sklenitev pogodbe o poslovnem najemu niso potrebni nobeni pogoji v obliki odločitve katerega koli organa, izdaje naloga itd. Za obravnavano pogodbo je bistven pogoj o predmetu in drugi pogoji, o katerih mora biti na zahtevo ene od strank dosežen dogovor. Na primer, bodoči najemnik je med predpogodbenimi stiki z lastnikom hiše predlagal, naj bi najemna pogodba vključevala klavzulo o najemnikovi pravici do uporabe dela zemljiške parcele z navedbo njene velikosti in meja.
Prenos stanovanjskih prostorov iz ene vrste stanovanjskega sklada v drugo je možen ob prisotnosti določenih pravnih dejstev. Kot primer lahko upoštevamo situacije, ki so nastale med privatizacijo državnih in občinskih stanovanj zaradi civilnih transakcij in drugih razlogov.
Predpogoji za sklenitev varnostnega lista stanovanjskih prostorov
V kontekstu nenehnega primanjkljaja relativno poceni državnih in občinskih stanovanj ter nezmožnosti javnih organov, da bi nosili vse stroške njegovega vzdrževanja, in na drugi strani, pojav različnih različnih oblik zadovoljevanja stanovanjskih potreb državljanov, brezplačno zagotavljanje stanovanj za uporabo ne postane več glavna stvar, kot prej, ampak izjemen način reševanja stanovanjskega problema, dostopen le najmanj socialno zaščitenim in zato najbolj potrebnim kategorijam državljanov. V zvezi s tem zakonodaja togo standardizira pogoje, postopek za zagotavljanje in uporabo takega stanovanja, kar ustvarja poseben pravni režim za obveznosti, ki izhajajo iz zadevne pogodbe. Najprej se to nanaša na vrstni red njihovega nastanka, ki ga ne določa svobodno medsebojno izražanje volje strank, temveč prisotnost upravnih in pravnih predpogojev, določenih z zakonom.
Predpogoji (pogoji), pod katerimi lahko državljan zaprosi za brezplačno stanovanje iz državnega ali občinskega stanovanjskega sklada (sklad za socialno rabo) po pogodbi o socialnem najemu, vključujejo:
Stanovanjska zakonodaja zdaj ne šteje stalnega (in prej pogosto tudi dolgotrajnega) prebivališča v določenem naselju kot predpogoj za zagotovitev uporabe državnih ali občinskih stanovanj (še toliko bolj, če prejšnje zahteve za registracijo nadomesti s pravili o prijavi lastnega premoženja). je nujno za dejansko uveljavljanje pravice državljanov do izbire kraja bivanja, določene v členu 18 Civilnega zakonika).
Potrebo v tem primeru razumemo kot nujno potrebo po izboljšanju življenjskih razmer posameznega državljana in njegove družine, ki je ne določa državljanova subjektivna ocena njegovih življenjskih pogojev, ampak objektivna merila, ki jih določa zakonodaja. Hkrati zakon (prvi odstavek 51. člena ZK) vsebuje izčrpen seznam razlogov za priznanje državljanov, ki potrebujejo stanovanjske prostore.
Ob prisotnosti navedenih pogojev in njihove dokumentarne potrditve ima državljan pravico zahtevati registracijo kot osebo, ki potrebuje bivalne prostore. Če ima več razlogov za registracijo, ima državljan po svoji izbiri pravico zahtevati registracijo iz enega ali več (vseh) razlogov (na primer kot revna oseba in se hkrati sklicuje na eno od drugih kategorij državljanov). ). Ta zahteva v obliki pisne vloge s prilogo potrebnih dokumentov je naslovljena na organ lokalne uprave, ki izvaja registracijo.
Slednji mora na podlagi rezultatov obravnave vloge sprejeti ustrezno odločitev (klavzule 3-6, 52. člen ZK). Zavrnitev sprejetja državljana v evidenci, ki potrebuje bivalni prostor v skladu s 1. 54 ZhK je dovoljen le, če nima potrebnih dokumentov (če niso predloženi ali ne potrjujejo njegove pravice do vpisa v tak register) ali če državljan namerno stori dejanja, zaradi katerih je lahko priznan kot tisti, ki potrebujejo registracijo (na primer z namernim poslabšanjem njihovih življenjskih razmer s prodajo svojega stanovanja ali zamenjavo za najslabše ali dodajanjem novih ljudi). V zadnjem primeru se lahko državljan registrira, vendar ne prej kot pet let od datuma navedenih dejanj. Na odločitev o zavrnitvi registracije se lahko državljan pritoži na sodišče kot neutemeljen.
Državljan ima od trenutka registracije pravico do registracije (2. člen 52. člena ZK) kot element ustreznega stanovanjskega pravnega razmerja, katerega subjekta sta državljan in organ, ki izvaja registracijo. To pravno razmerje je po svoji naravi upravno in pravno. Računovodstvo je sestavljeno iz dejstva, da je državljan, ki je vložil ustrezno vlogo (s prilogo potrebnih dokumentov), zabeležen v posebni knjigi, ki vsebuje seznam oseb, ki so vložile podobne vloge.
Pravica državljana, da se prijavi kot oseba, ki potrebuje bivalni prostor, je zaščitena z zakonom. Državljan ga hrani, dokler ne prejme stanovanja ali dokler se ne razkrijejo zakonsko določeni razlogi za odjavo. Odjava je dovoljena le v primerih, predvidenih v 1. odst. 56 LCD. V primeru neupravičene odjave ima državljan pravico, da se obrne na sodišče s pritožbo zaradi nezakonitih dejanj organov lokalne samouprave, ki so storili kršitev.
Po najemni pogodbi ena stranka - lastnik stanovanja ali upravičena oseba (najemodajalec) - se zavezuje, da bo drugi stranki (najemniku) stanovanje za plačilo v posest in uporabo za bivanje v njem (člen 671 Civilnega zakonika) Ruske federacije).
V državnem in občinskem stanovanjskem skladu družbene rabe so stanovalci na voljo stanovanjske prostore po pogodbi o socialnem najemu(Člen 672 Civilnega zakonika Ruske federacije) po pogodbi o najemu stanovanjskih prostorov stanovanjskega sklada za družbeno rabo.
Po pogodbi o socialnem najemu ena stranka - lastnik stanovanjskih prostorov državnega stanovanjskega sklada ali občinskega stanovanjskega sklada (pooblaščeni državni organ ali pooblaščeni organ lokalne samouprave, ki deluje v njegovem imenu) ali oseba, ki jo pooblasti (najemodajalec), se zaveže, da bo stanovanjske prostore prenesla drugi stranki - državljanu (najemniku) v posest in uporabo za bivanje v njem pod pogoji, ki jih določa RF LCD.
Ob predpostavki, ki jih določa zakon, se stanovanjski prostori v skladu s pogodbami o socialnem najemu dajo registriranim potrebnim državljanom po vrstnem redu glede na čas njihove registracije in razpoložljivost ustreznih stanovanjskih prostorov. Dve kategoriji državljanov v skladu z odstavkom 2 čl. 57 stanovanjskih prostorov ZhK v skladu s pogodbami o socialnem najemu je na voljo brezplačno (in praviloma tudi brez registracije v stiski):
Odločitev o zagotavljanju stanovanjskih prostorov na podlagi pogodbe o socialnem najemu, ki jo je sprejela lokalna uprava, pomeni prenehanje stanovanjskega (upravnega) pravnega razmerja, ki izhaja iz dejstva, da je državljan prijavljen pri tistih, ki potrebujejo stanovanjske prostore. Hkrati pa postane tudi podlaga za sklenitev pogodbe o socialnem najemu (klavzula 4. člena 57. člena ZK), v skladu s katero je najemodajalec dolžan najemodajalca prenesti na stanovanje državljan-najemnik.
Hkrati se lahko odločitev o zagotavljanju stanovanja na podlagi pogodbe o socialnem najemu in pogodbe, sklenjene na njeni podlagi, razveljavi na sodišču v skladu s pravili čl. 168 Civilnega zakonika na zahtevo zainteresiranih oseb ali tožilca, kar bo povzročilo deložacijo državljanov, ki so prejeli takšno stanovanje.
Spori o deložaciji, ko želi najemodajalec izseliti najemnika, najemnik pa obdržati bivalni prostor, se obravnavajo na sodišču, vendar jih ni mogoče opredeliti kot enostavne. V zvezi s spremembami stanovanjske zakonodaje in sodne prakse je v primeru takega spora bolje uporabiti izkušnje odvetnika za deložacijo. Gre za poklicnega odvetnika z bogatimi izkušnjami v stanovanjskih sporih, ki bo pomagal rešiti situacijo katere koli zapletenosti.
Poleg tega lahko ločene (izolirane) dnevne sobe v stanovanjskih stanovanjih ("deli stanovanj") postanejo neodvisen predmet pogodbe o socialnem najemu le v dveh primerih, ki jih zakon neposredno določa:
Več podrobnosti
V prvem primeru sobe, izpraznjene v skupnih stanovanjih, so po pogodbi o socialnem najemu namenjene predvsem drugim stanovalcem istih stanovanj, ki so na podlagi zgornjih meril priznani ali pa so lahko priznani kot revni in potrebujejo stanovanje. V odsotnosti takih državljanov se lahko prosta soba po tem sporazumu dodeli tistim revnim najemnikom stanovanja, ki imajo stanovanje nižje od stopnje oskrbe (višje od stopnje vpisa) na osebo. Če takih prosilcev za izpraznjeno sobo ni, jo je mogoče prodati na podlagi kupoprodajne pogodbe najemnikom, ki niso revni, vendar imajo stanovanja nižja od stopnje oskrbe na osebo. Samo v odsotnosti takih oseb izpraznjeno sobo na podlagi pogodbe o socialni zaposlitvi poravna zunanji delavec (59. člen ZK).
V drugem primeru gre za primere, ko je stanovanje po pogodbi o socialnem najemu prisiljeno zagotoviti državljanu, ki presega znesek dajatev (na primer stanovanje je zagotovljeno samotni osebi ali državljanu, ki trpi za eno od hudih oblik kroničnih bolezni v katerem je nemogoče sobivati z njim). Ker norme za zagotovitev stanovanj na osebo tukaj ni mogoče preseči več kot dvakrat (klavzula 2 člena 58 ZHK), mu ne sme biti zagotovljeno ločeno stanovanje, ampak samo osamljena soba.
Vendar brez soglasja državljanov zasedenost ene sobe osebam različnega spola ni dovoljena(razen zakoncev), ne glede na njihovo starost (1. člen 58. člena LK). To pomeni precejšnjo korist za državljane, na podlagi katere lahko na primer mati samohranilka z majhnim sinom zahteva, da ji bo zagotovljeno dvosobno stanovanje ali dve sobi, ne glede na velikost nastalega presežka stanovanjske oskrbe oceniti.
Norma za zagotavljanje stanovanj po pogodbi o socialnem najemu je najmanjša velikost skupne površine stanovanjskih prostorov, ki jo določi lokalna uprava, odvisno od stopnje zagotovitve stanovanjskih prostorov v zadevni občini in drugih dejavnikov ( odstavka 1 in 2 člena 50 LCD). V vseh primerih zagotavljanja stanovanja na podlagi pogodbe o socialnem najemu skupna površina na osebo ne sme biti manjša od določene stopnje. To je njegov pravni (civilni in pravni) pomen. Stopnja stanovanjske oskrbe običajno presega stopnjo registracije, ki se uporablja za določitev potrebe po registraciji. Državljani, ki so registrirani na podlagi zveznih zakonov in zakonov sestavnih enot Ruske federacije ne tako revni, lahko ti zakoni določijo druge norme za zagotavljanje stanovanj iz državnega stanovanjskega sklada v skladu s pogodbami o socialnem najemu (3. člen 50. člena LC) ...
Hkrati je državljanom zagotovljeno stanovanje v kraju stalnega prebivališča (v skladu s 5. členom 57. člena ZHK - v mejah ustreznega naselja, ki na primer ne izključuje preselitve državljanov iz njegovega središča na obrobje).
Primernost stanovanja za stalno prebivanje državljanov je določena z njegovo skladnostjo z uveljavljenimi sanitarnimi in tehničnimi standardi ter drugimi zakonodajnimi zahtevami, vključno s tistimi, ki se nanašajo na njegovo izboljšanje (odstavek 2 prvega odstavka 67. člena Civilnega zakonika, drugi odstavek 15. člen ZK) (trenutno so zahteve, ki jih mora izpolnjevati stanovanjski prostor, določene z Uredbo o priznavanju prostora kot stanovanjskega prostora, stanovanjskega prostora, ki ni primeren za bivanje, in stanovanjske stavbe kot zasilne in se lahko rušijo ali obnavljajo , odobren z odlokom vlade Ruske federacije z dne 28. januarja 2006 št. 47).
Ne omejuje se torej le na določeno površino (velikost) stanovanj, ampak se nanaša na kompleks različnih parametrov: kapitalska narava stavbe, namenjene prebivalcem v vseh letnih časih; razpoložljivost centraliziranega ogrevanja, oskrbe s toplo vodo in drugih komunalnih storitev itd. Hkrati zakon govori o bivanju "v zvezi s pogoji ustrezne poravnave" (prim. 1. člen 89. člena ZK), s čimer se obravnava kot relativna in ne kot absolutna značilnost stanovanja zagotovljeno. S tega vidika v kategorijo neprimernih za bivanje vsekakor sodijo prostori v vojašnicah in zasilnih hišah; kleti in polkleti; prostori brez naravne svetlobe; prostori za pomožno rabo (hodniki, kuhinje, hodniki, shrambe ipd.) in drugi podobni prostori, ki ne morejo biti predmet stanovanjske najemne pogodbe.
Pogodba o socialnem najemu je sklenjena na podlagi upravno-pravne odločbe o zagotavljanju stanovanj iz stanovanjskega sklada za družbeno rabo (1. člen 63. člena ZK).
Lahko se sklene samo v prostorih, navedenih v tej odločbi, in v skladu z zgornjimi zakonskimi zahtevami. Zato pogodbenici se ne dogovorita o predmetu tega sporazuma in jih tudi ne moreta spremeniti ali pojasniti. Na enak način so pogoji za uporabo stanovanjskih prostorov, predvideni s pogodbo o socialnem najemu, nujno določeni s stanovanjsko zakonodajo, ne pa s sporazumom (obojestranska volja) strank. Tako je sam civilnopravni sporazum strank o sklenitvi te pogodbe mogoč le, če obstaja upravna odločba o zagotavljanju stanovanj.
Hkrati je bodoča najemodajalka vezana z navedeno odločbo najprej v smislu onemogočanja zavrnitve sklenitve pogodbe o socialni zaposlitvi z državljanom, navedenim v odločbi, slednji pa se je prostovoljno strinjal, da bo sklenil sporazum, je vezan na upravno-pravno odločbo v smislu nemožnosti spreminjanja predlaganega predmeta in številnih drugih bistvenih pogojev pogodbe, ki jo je sklenil.
Nastali sporazum je predmet obvezno pisanje(Člen 674 Civilnega zakonika) po standardnem obrazcu. Standardno pogodbo za socialni najem stanovanjskih prostorov odobri vlada Ruske federacije.
Hkrati je treba priznati, da pravno razmerje najema določenega stanovanja in s tem pravica do uporabe državljanov tega stanovanja izvirajo le iz pogodbe o najemu stanovanja. Odločitev o zagotovitvi stanovanjskih prostorov pomeni nastanek neodvisnega, celovitega stanovanjskega pravnega razmerja za sklenitev pogodbe o socialnem najemu (z lastno sestavo, vsebino in vsemi drugimi lastnostmi). Konec koncev, dokler ni sklenjena pogodba o socialnem najemu, pravno razmerje najema stanovanja ne nastane; državljan kljub odločitvi o zagotavljanju stanovanja nima pravice do uporabe prostorov, navedenih v njej, ni dolžan plačati za uporabo itd. Vse te pravice in obveznosti je mogoče pridobiti šele od trenutka sklenitve pogodbe.
Prostori, ki so na podlagi pogodbe o socialnem najemu iz državnega ali občinskega stanovanjskega sklada preneseni v ciljno lastništvo in uporabo njegovega najemnika (1. člen 60. člena ZK). Strogo gledano, ta pogodba je sklenjena zaradi pridobitve teh priložnosti s strani delodajalca državljana. Vsebina teh pooblastil je v možnosti bivanja v stanovanjskih prostorih najemnika samega, pa tudi njegovih družinskih članov. Hkrati delodajalec s sklenitvijo pogodbe pridobi tudi nekatere elemente pravice razpolaganja, na primer pravico do zamenjave najetega prostora, oddaje v najem ipd. (1. člen 67. člena ZK). Skupno se lastninska in uporabna pooblastila najetih stanovanj (ob upoštevanju elementov pravice razpolaganja) pogosto omenjajo kot pravica do stanovanjskega prostora.
Upoštevajte bistvo prava, ki izhaja iz pogodbe
V bistvu je ta pravica pravica delodajalca (in njegovih družinskih članov), ki izhaja iz pogodbe do stvari, ki pripada drugi osebi, t.j. pravico do uporabe tujih nepremičnin (stanovanjskih prostorov) v mejah, določenih z zakonom in pogodbo. Prej je bilo iz tega včasih narejeno precej prenagljeno sklepanje o naravi te pravice kot omejene stvarne pravice, kljub pomanjkanju nekaterih nujnih znakov stvarnih pravic (absolutna narava in dejansko pravno varstvo razmerja med najemodajalcem in delodajalec; državna registracija te pravice, ki ustreza "načelu javnosti", značilnemu za lastninske pravice itd.).
Glavno pa je, da je imperativno zakonsko opredeljena pravica do življenjskega prostora po svoji pravni vsebini in socialno-ekonomski naravi pravzaprav zakonit način brezplačne distribucije med revnimi in drugimi državljani države s primanjkljajem in občinska oblast.stanovanjska in ne civilnopravna registracija objektivno nujnih gospodarskih razmerij za uporabo tujih (zasebnih) nepremičnin. Zato jo lahko s civilnopravnega vidika označimo kot nastalo na podlagi upravnih in pravnih predpogojev, obveznostne pravice do uporabe nepremične stvari v javni lasti, katere vsebina je z zakonom nujno določena.
Navedeno v celoti pojasnjuje strogo usmerjenost pravice do bivalnega prostora, ki jo tudi razlikuje od tradicionalnih lastninskih pravic.
Stanovanje je najemniku in članom njegove družine zagotovljeno za bivanje v njem, t.j. za zadovoljevanje stanovanjskih potreb (1. člen 17. člena ZK, 1. del 678. člena Civilnega zakonika). Najemnik po pogodbi o socialnem najemu mora stanovanje uporabljati le za bivanje, nima pa ga pravice prenesti v nestanovanjske prostore za uporabo v druge namene, ne da bi upošteval pogoje, ki jih posebej določa zakon (22. do 24. člen LC). Namestitev v stanovanjske prostore trgovskih podjetij, pisarne pravnih oseb, njihova uporaba za industrijske potrebe, za skladišča itd. Ni dovoljena. Uporaba stanovanjskih prostorov za druge namene postane (pod pogoji, določenimi z zakonom) podlaga za odpoved najema stanovanjskih prostorov brez zagotavljanja drugega stanovanja (1. člen 91. člena ZZ, 2. odstavek 4. člena 687. člena civilnega zakonika).
Po pogodbi o socialnem najemu stanovanjskih prostorov se ena stranka - najemodajalec (javni lastnik, od njega pooblaščeni organ ali njegova pooblaščena oseba) zaveže, da bo stanovanjski prostor prepustil drugi stranki - državljanu (najemniku) v last in uporabo. bivanje v njem pod pogoji, določenimi v zakonu (1. člen 60. člena ZK).
Po svoji pravni naravi ta sporazum je sporazumen, dvostranski in obojestranski (sinalagmatični); lahko je odškodninska ali brezplačna (v primerih, ki jih določa zakon, oprostitev delodajalca od plačila za najem).
Pomembna značilnost socialne pogodbe o zaposlitvi je njena nedoločen značaj, saj v interesu delodajalca rok ne vključuje roka (in njegova odpoved iz razlogov, povezanih s potekom roka, ni dovoljena).
Najemodajalec pri socialnem najemu je javni lastnik stanovanja ali državni organ ali organ lokalne samouprave, ki deluje v njegovem imenu (javni organ). Za upravljanje stanovanjskega sklada, ki mu pripada, običajno ustvari posebne organizacije za vzdrževanje stanovanj s pravicami pravne osebe (uradi za vzdrževanje stanovanj (ZhEKi), direktorati za upravljanje stavb (DEZ), direktorat za eno stranko (DEZ), itd.), ki daje pravico do sklenitve pogodb o najemu stanovanjskih prostorov. Enotno podjetje ali ustanova lahko deluje tudi kot najemodajalec (za to ga pooblasti javni lastnik ali javni organ) v obravnavani pogodbi, v bilanci stanja katere je kot pravne osebe stanovanjski sklad ali stanovanjsko vzdrževanje organizacijo, ki so jo ustvarili.
Sprememba lastnika (oziroma subjekta pravice gospodarskega upravljanja oziroma operativnega upravljanja), tj. najemodajalec stanovanja, v skladu s pravilom čl. 64 ZhK (člen 675 Civilnega zakonika) ne pomeni niti odpovedi niti spremembe pogojev pogodbe o socialni zaposlitvi. V tem primeru postane tudi "pravica sledenja" najemnika (najemnika), ki je tradicionalna za najemne odnose, pomembno zagotovilo spoštovanja stanovanjskih pravic in interesov državljanov.
Najemnik v socialni najemni pogodbi samo državljan lahko govori, glede katerega je bila sprejeta odločitev o tem, kako mu zagotoviti stanovanje. Upravno-pravna narava takšne odločbe izključuje prenos pravice do stanovanja. Po sklenitvi pogodbe pa je možna zamenjava delodajalca z drugim sposobnim družinskim članom (2. člen 82. člena KS).
V skladu s pogodbo o socialnem najemu je najemodajalec dolžan najemniku prenesti predmet pogodbe - stanovanje, ki izpolnjuje zahteve stanovanjske zakonodaje in je brez pravic drugih oseb (pododstavek 1 odstavka 2 člena 65 LC). Predvideti je treba, da se to ne nanaša le na morebitne obremenitve pravice do zagotovljenih prostorov (vključno s pravicami tipa služnosti), ampak tudi na obveznost vzdrževanja (popravilo, plačilo komunalnih storitev itd.).
V skladu z odstavkom 2 čl. 65 ZhK, obveznosti najemodajalca po tej pogodbi vključujejo tudi remont stanovanjskih prostorov in zagotavljanje potrebnih komunalnih storitev najemniku (priključitev na vodo, elektriko in (ali) plin), pa tudi sodelovanje pri vzdrževanju in popravilo skupnega premoženja stanovanjske hiše, v kateri se nahajajo najeti prostori. Najemodajalcu se lahko naložijo druge obveznosti na podlagi določb stanovanjske zakonodaje ali pogodbe o socialnem najemu.
Ta zadnja "obveznost" najemodajalca je pravzaprav pravno priznan poskus prenosa na najemnike nekaj običajnega bremena vzdrževanja skupne lastnine doma na najemodajalca, da bi najemnike spodbudili, da ga uporabljajo previdneje in previdneje.
V primeru neizpolnjevanja ali nepravilnega izpolnjevanja obveznosti s strani najemnika glede remonta stanovanjskih prostorov ali drugega premoženja hiše, v kateri se nahaja, ima najemnik pravico po svoji izbiri zahtevati
Najemodajalčeve pravice so zmožnost, da od delodajalca zahtevajo pravočasno plačilo stanovanj in komunalnih storitev, pa tudi izpolnjevanje drugih obveznosti, ki jih določa stanovanjska zakonodaja.
Najemnik po pogodbi o socialnem najemu je dolžan stanovanje uporabljati le za bivanje, zagotoviti njegovo varnost in vzdrževati ga v dobrem stanju, opraviti njegova trenutna popravila, pa tudi pravočasno plačati stanovanje in komunalne storitve ter poleg tega obvestiti najemnika. -model o spremembah razlogov in pogojev za pravico do uporabe stanovanja po tej pogodbi, na primer o spremembah sestave državljanov, ki živijo z njim (3. odstavek 67. člena ZK, člen 678 Civilnega zakonika). Zvezni zakoni ali sporazum lahko določajo druge obveznosti delodajalca.
Pravice najemnika pri obveznosti socialnega najema stanovanjskih prostorov so določene z zakonom. Od najemnika ima pravico zahtevati pravočasno prenovo stanovanja, ki ga zaseda, "ustrezno sodelovanje" pri vzdrževanju skupnega premoženja stanovanjske hiše, pa tudi zagotavljanje potrebnih komunalnih storitev (5. pododstavek 1. 67. člen ZK). Ima pravico do uporabe skupne lastnine hiše, v kateri se nahajajo zagotovljeni prostori (dvigala, stopnišča, kleti in podstrešja, sosednje ozemlje itd.).
V primerih začasne odsotnosti najemnika (pa tudi družinskih članov, ki skupaj z njim ali vseh teh državljanov skupaj živijo) v stanovanjskih prostorih, obdrži vse pravice in obveznosti, ki izhajajo iz obveznosti socialnega najema (71. člen ZK), ne glede na stopnjo takšne odsotnosti (na primer zaradi vpoklica v oborožene sile Ruske federacije, dolge službene poti, bivanja na drugem mestu zaradi drugih razlogov, vključno s prestajanjem kazenske kazni v krajih odvzema prostosti). Zakon ne določa nobenih rokov za takšno odsotnost.
Poleg tega ima najemnik v lasti tudi nekatere od zakonsko določenih možnosti za razpolaganje s stanovanjem, ki ga zaseda v obliki pravic:
Zvezni zakoni in pogodba o socialnem zaposlovanju lahko določijo druge pravice delodajalca.
Pravica do trajne uporabe stanovanjskega prostora po pogodbi o socialnem najemu ima ne samo delodajalec, ampak tudi člani njegove družine, ker s najemnikom po tej pogodbi pridobijo enake pravice in obveznosti (2. člen 69. člena ZHK, 2. člen 672. člena Civilnega zakonika), s čimer postanejo udeleženci obveznosti, ki izhajajo iz njegove uporabe na podlagi bivanja četrtine ... Pravno sposobni družinski člani delodajalca nosijo solidarnost z njim za obveznosti, ki izhajajo iz pogodbe o socialni zaposlitvi.
Tako so vsi družinski člani delodajalca v resnici so-delodajalci, zato jih je treba navesti v pogodbi o socialni zaposlitvi (3. člen 69. člena ZK, 1. odstavek 2. odstavka 67. člena Civilnega zakonika) . Vse druge osebe, ki živijo z najemnikom, nimajo pravice do trajne uporabe, saj sodijo v kategorijo "začasnih prebivalcev". V zvezi s tem je koncept "družinskega člana delodajalca" še posebej pomemben.
Kot člani družine najemnika stanovanja po pogodbi o socialnem najemu se državljani običajno preselijo v ustrezno stanovanje na podlagi odločbe o njenem zagotavljanju. Poleg tega je v skladu s čl. 70 ZhK ima najemnik pod pogoji, določenimi z zakonom, pravico vpeljati druge državljane kot svoje družinske člane v stanovanje, ki ga zaseda, kar pomeni tudi ustrezne spremembe pogodbe o socialnem najemu. Določitev kroga družinskih članov delodajalca, LCD v 1. členu čl. 69 poudarkov:
Zakon kot delodajalčevo družino vključuje le zakonca delodajalca, njegove otroke in starše. Pravica zgoraj navedenih državljanov do uporabe tega stanovanja temelji na dejstvu določenega družinsko-pravnega razmerja in poleg tega na dejstvu sobivanja z najemnikom. Za njihovo priznanje kot družinskih članov delodajalca in subjektov pripadajočih obveznosti niso potrebni nobeni drugi pogoji.
Poleg tega se lahko nekatere osebe priznajo kot družinski člani (v spornih primerih - s sodno odločbo). Tej vključujejo:
Za priznanje katerega od imenovanih državljanov kot družinskega člana je poleg družinskih vezi ali odvisnosti potrebno ne le živeti skupaj z delodajalcem, ampak tudi vzdrževati skupno gospodinjstvo z njim (skupni proračun, splošni stroški za hrano , nakup stvari, prenova stanovanja in plačilo komunalnih storitev itd. itd.). V sodni praksi ima velik pomen tudi dokaz, ali so bili ti državljani preseljeni kot družinski člani ali iz drugih razlogov. Če teh pogojev ni, se osebe, ki živijo na območju najemnika, ne priznavajo kot člane njegove družine in se štejejo za začasne prebivalce, ki nimajo pravice do samostojne uporabe bivalnih prostorov.
Sestava delodajalčeve družine se lahko spremeni. Če oseba preneha biti družinski član, vendar še naprej živi v zasedenem stanovanju, si pridržuje pravico do uporabe teh prostorov pod enakimi pogoji (zlasti nekdanji zakonec najemnika ali zakonec družinskega člana v primeru ločitve). Hkrati nosi tudi neodvisno (in ne solidarno, kot doslej) odgovornost za svoje obveznosti iz pogodbe o socialni najemnini (za plačilo ustreznega dela komunalnih storitev in stanovanj, njegovo popravilo itd., Člen 4 69. člena ZHK).
Sestava družine se spremeni tudi v primerih, ko se najemnik na pravicah družinskih članov vseli v bivalni prostor, v katerem on in njegova družina živijo drugi državljani. V skladu z odstavkom 1 čl. 70 LCD, ima najemnik pravico, da s pisnim soglasjem vseh družinskih članov (tudi tistih, ki so začasno odsotni), svojega zakonca, otroke in starše preseli v bivalne prostore, ki jih zaseda, in če obstaja dodatno pisno soglasje najemodajalec, tudi drugi državljani kot skupni z njim živi člani njegove družine. Takšno soglasje ni potrebno le, če se starši preselijo s svojimi mladoletnimi otroki.
Hkrati, ko se novi najemniki vselijo v najeti stanovanjski prostor, se določijo nekatere omejitve zaradi skladnosti s sanitarnimi in higienskimi standardi in zahtevami ter pravili za registracijo državljanov, ki potrebujejo stanovanjske prostore (zlasti da ne bi umetno povečati čakalno vrsto državljanov, vpisanih v takšen register – 53. člen LC). Najemodajalec lahko torej prepove uvedbo državljanov kot člane najemnikove družine, če je zaradi tega skupna površina bivalnega prostora na družinskega člana manjša od računovodske norme. Poleg tega, ko se novi državljani preselijo na skupno stalno prebivališče pri delodajalcu, je treba upoštevati pravila o registraciji.
Pri določanju obsega pravic in obveznosti uporabe stanovanjskih prostorov samega najemnika in občanov, ki z njim stalno prebivajo kot njegovi družinski člani, zakon izhaja iz načelo enakosti njihovih pravic in obveznosti... Tega načela ni mogoče spremeniti s soglasjem strank: odnos med delodajalcem in državljani, ki pri njem stalno prebivajo v skladu z imperativnimi normami drugega odstavka 2. člena. 69 LCD in odst. 2 str. 2 čl. 677 Civilnega zakonika določa zakon. Socialni najemnik v zvezi s pravicami do stanovanja nima nobenih prednosti pred drugimi člani svoje družine. Njegova vloga je, da zastopa interese članov svoje družine, povezane z uporabo stanovanja, tj. je njihov zastopnik na podlagi zakona (1. člen 182. člena civilnega zakonika).
Načelo enakosti pravic in obveznosti družinskih članov delodajalca po pogodbi o socialni zaposlitvi ima izjeme. Najprej gre za primere, ko je bil ob vselitvi novih družinskih članov v stanovanje dosežen dogovor med najemnikom, njegovimi družinskimi člani in prebivalci (čeprav ustno) o postopku uporabe stanovanja. Ko se na primer preseli žena poročenega sina delodajalca, lahko pride do dogovora, da bosta mlada zakonca živela v eni od sob stanovanja, določenih v sporazumu. Če bi se v prihodnosti pojavilo vprašanje o zamenjavi (zamenjavi) bivalnega prostora, le del površine te sobe, ne pa celotnega stanovanja (ob upoštevanju pravic njenega zakonca in otrok, ki živijo z njimi ) je treba dodeliti "deležu" sinove žene, ki se je vselila. ...
Med subjektivnimi pravicami najemnika, ki izhajajo iz pogodbe o socialnem najemu stanovanja, je pravica, da najeto stanovanje ali njegov del odda v najem drugi osebi - najemniku s sklenitvijo podnajemne pogodbe z njim.
Po podnajemni pogodbi najemnik s soglasjem najemodajalca za določen čas prenese del ali vse prostore, ki jih je najel za uporabo podnajemnika (1. člen 685. člena Civilnega zakonika, 1. člen 76. člena ZK) ).
Pogodba o podnajemu je po svoji pravni naravi resnična, dvostranska, povračljiva in nujna. Pravice in obveznosti nastanejo pri strankah ne ob sklenitvi pogodbe, temveč ob prenosu predmeta podnajema, t.j. premik podnajemnika v določeno sobo.
Stranke pogodbe o podnajemu so
Delodajalec po glavni socialni pogodbi o zaposlitvi nastopa v tem primeru v vlogi najemodajalca.
Predmet podnajemne pogodbe(v nasprotju s pogodbo o socialnem najemu) je lahko del stanovanjskih prostorov, ki jih zaseda najemnik, vključno z delom sobe, v primeru začasnega odhoda pa celoten prostor. Vsekakor delodajalec ostaja odgovoren najemodajalcu po socialni pogodbi o zaposlitvi (klavzula 3 76. člena ZK), saj podnajemnik ni pravno povezan z najemodajalcem. Hkrati mora v podnajemni pogodbi biti navedeni vsi državljani, ki so skupaj s podnajemnikom preseljeni v stanovanje.
Bistven pogoj te pogodbe je plačilo za uporabo bivalnih prostorov, ki je lahko izraženo
Velikost, postopek, roki in pogoji plačila za uporabo stanovanjskih prostorov se določijo s sporazumom strank (2. člen 78. člena ZK). Drugi bistveni pogoj zakona je obdobje, v katerem lahko podnajemnik živi v stanovanju. Če je podnajemna pogodba sklenjena brez navedbe roka, se šteje, da je sklenjena za eno leto (3. člen 77. člena ZZ).
Pogodba o podnajemu stanovanjskih prostorov, predvidena s pogodbo o socialnem najemu, mora biti sklenjena pisno, kopijo take pogodbe pa je treba posredovati najemodajalcu (1. člen 77. člena LC).
Sklenitev podnajemne pogodbe s strani delodajalca je možna le, če so hkrati prisotni naslednji pogoji (predpogoji), predvideni v čl. 76 LCD:
Pri vselitvi podnajemnika je treba upoštevati tudi veljavna pravila o registraciji državljanov v kraju začasnega prebivališča.
Podnajemnik ima na podlagi podnajemne pogodbe pravico do uporabe naseljenega stanovanja.... Vendar ta pravica ni neodvisna (3. člen 76. člena ZZ), je izpeljana in je odvisna od pravic delodajalca in ima omejen značaj. Podnajemnik ne sodeluje:
Glavni razlog za odpoved podnajemne pogodbe je datum poteka njegove veljavnosti. V tem primeru je podnajemnik dolžan stanovanje izprazniti, v primeru zavrnitve pa je predmet izselitve na sodišču brez zagotovitve drugega prostora (5. člen 79. člena ZK). Na enak način je izseljen v primeru, da je pravica najemnika do prostorov, ki jih je zasedel po pogodbi o socialnem najemu, predčasno prenehala (na primer v zvezi z odhodom v drugo bivališče, smrt itd.), saj v primeru prenehanja najema iz kakršnega koli razloga podnajemnik nima nobenih pravnih razlogov, da bi zasedel prostore, ki so bili predmet podnajema.
Možna je tudi odpoved podnajemne pogodbe in izselitev podnajemnikov v primeru socialne zaposlitve po dogovoru strank ali v primeru, če podnajemnik krši pogoje pogodbe podnajem. Če podnajemnik ali osebe, ki živijo skupaj z njim, prejeto stanovanje uporabljajo za druge namene, sistematično kršijo pravice in zakonite interese sosedov ali napačno ravnajo z zasedenim stanovanjem, kar omogoča njegovo uničenje, jih lahko najemnik opozori na potrebo po odpravi kršitev, vključno z izvedbo potrebnih popravil, in če te zahteve niso izpolnjene in (ali) nadaljevanje takšnih dejanj, ima pravico odpovedati podnajemno pogodbo in izseliti najemnika in državljane, ki so bili pripeljani z njim (klavzula 4. 79. člena LC). Podnajemnik ima pravico kadar koli odstopiti od pogodbe in zapustiti zasedene prostore, ob plačilu življenjskega časa, razen če pogodba določa drugače. Ta sklep je mogoče utemeljiti z uporabo analogno norm drugega odstavka čl. 83 ZhK, ki se nanaša na socialno zaposlovanje.
Eden od elementov najemnikove pravice razpolaganja, ki je del njegove pravice do bivalnega prostora, je priznana priložnost, da v stanovanje vcepi ne le podnajemnike, ampak tudi druge osebe - začasne najemnike (uporabnike). Običajno v tej vlogi svojci delodajalca in njihovi družinski člani, njihovi znanci itd. Pravni status začasnih prebivalcev določa čl. 80 LCD in Art. 680 GK Uselitev začasnega najemnika poteka z dovoljenjem najemnika in njegovih družinskih članov, ki živijo z njim. Posledično obstaja zahteva državljana, da mu dovoli začasno prebivanje in v odgovor na to - soglasje (dovoljenje) delodajalca in oseb, ki živijo z njim, t.j. ponudba in sprejem. Tako se vselitev začasnega najemnika in njegovo prebivališče v najemnikovih bivalnih prostorih odvija na podlagi pogodbe.
Dogovor o selitvi začasnih najemnikov je sporazumen, dvostranski, brezplačen in nujen. Zakon ne določa posebnih zahtev za obliko tega sporazuma, kar pomeni uporabo splošnih pravil o obliki transakcij zanj.
Predpogoja za sklenitev te pogodbe in vselitev začasnih najemnikov sta predhodno obvestilo najemodajalca in prisotnost take skupne površine stanovanja, da bi lahko po vselitvi začasnih najemnikov vsaka oseba, ki živi v ločenem stanovanju, imela vsaj obračunsko stopnjo, v komunalnem stanovanju pa vsaj predvideno površino. Zakon ne določa potrebe po pridobitvi neposrednega soglasja najemodajalca, da se najemnik preseli v začasne najemnike. Če pa najemnik nima določenega zneska skupne površine, ki jo uporablja najemnik, ima pravico prepovedati prebivanje začasnih prebivalcev, tj. ovirajo sklepanje sporazuma.
Začasni najemniki pridobijo na podlagi sklenjene pogodbe pravico do začasne uporabe bivalnega prostora varuške. Ta pravica je tako kot podobna pravica podnajemnika odvisna od pravic delodajalca, ne pa samostojne pravice (3. člen 80. člena KS). Delodajalec je za svoja dejanja odgovoren najemodajalcu. Hkrati se ta pravica razlikuje od pravice podnajemnika: za začasne prebivalce je določeno najdaljše obdobje njihovega bivanja v najemnikovih prostorih - največ šest mesecev zapored (2. člen 80. LC, prvi del 680. člena Civilnega zakonika). Po tem obdobju lahko najemnik prepove njihovo nadaljnje prebivanje.
Če sta se stranki dogovorili o času bivanja začasnih prebivalcev (v roku šestih mesecev), so po tem obdobju dolžni zapustiti stanovanje. V odsotnosti dogovorjenega obdobja bivanja so dolžni zapustiti stanovanje na zahtevo najemnika ali člana njegove družine, ki živi z njim (najkasneje v sedmih dneh od datuma ustrezne zahteve). V primeru zavrnitve zapustitve stanovanjskega prostora v prisotnosti zgoraj navedenih okoliščin so začasni prebivalci na zahtevo najemnika ali oseb, ki živijo z njim, na sodišču izseljeni, ne da bi morali zagotoviti drug stanovanjski prostor (5. člen 80. člena LC). Podobne posledice za začasne najemnike nastanejo v primeru odpovedi družbene najemne pogodbe, saj ne pridobijo samostojne pravice do stanovanja, ki ga zasedajo.
Najemnik stanovanjskega prostora po socialni najemni pogodbi ima pravico zamenjati ta prostor za stanovanjski prostor, ki je bil dodeljen po socialni najemni pogodbi z drugim najemnikom (1. člen 72. člena KS).
Namen takšne izmenjave običajno pride do spremembe (izboljšanja) življenjskih pogojev najemnika in (ali) njegovih družinskih članov: bližina stanovanja do kraja dela ali prebivališča drugih sorodnikov in bližnjih oseb, sprememba nadstropja, v katerem je stanovanje se nahaja v stanovanjski hiši, sprememba območja bivanja iz drugih razlogov itd. Hkrati se je trenutno bistveno zmanjšala vloga izmenjave stanovanj kot dodatnega načina za izboljšanje življenjskih razmer državljanov. Po eni strani so delodajalci po socialni pogodbi revni državljani, ki si stanovanj ne morejo pridobiti in nosijo vedno večje breme njegovega vzdrževanja. Po drugi strani pa za relativno bogate ljudi, ki nimajo pravice zaprositi za brezplačno stanovanje za uporabo po pogodbi o socialni najemnini, obstajajo različne nove možnosti za pridobitev lastnine z obročnim plačilom (zlasti s pridobitvijo hipoteke posojilo, zavarovano s prihodnjimi stanovanji), in nasprotno, izgubil možnost privatizacije stanovanj, prejetih v zameno.
Kot rezultat stanovanjska zakonodaja dovoljuje menjavo stanovanjskih prostorov, ki jih državljani uporabljajo v skladu s pogodbami o socialnem najemu, samo med njihovimi delodajalci po teh pogodbah - v mejah stanovanjskega fonda za socialno rabo, t.j. izključno v okviru državnih in občinskih stanovanj.
Možnost zamenjave stanovanja, ki se uporablja v skladu s pogodbo o socialnem najemu, za stanovanje v zasebni lasti (vključno z zadružnimi stanovanji, za katera ustrezni delniški prispevek ni bil v celoti plačan) ni več predvidena.
Zamenjava stanovanjskih prostorov, zagotovljena v skladu s pogodbami o socialnem najemu (v nadaljevanju menjava stanovanjskih prostorov), se lahko šteje za enega od elementov subjektivne pravice najemnika stanovanjskega prostora - njegove pravice do zamenjave. Menjavo je mogoče razlagati tudi kot enega od primerov spremembe obveznosti socialnega najema stanovanj ali celo njene prenehanja. Strinjati se je treba z mnenjem, izraženim v literaturi, da izmenjave v nobenem od teh primerov ni mogoče popolnoma podrediti.
Sporazum o menjavi stanovanja- to je dogovor njihovih najemnikov, po katerem se najemnik po pogodbi o socialnem najemu zaveže, da bo stanovanjske prostore, ki jih zaseda, prenesel na drugega podobnega najemnika, ta pa se zaveže, da bo stanovanjske prostore, ki jih zaseda, prenesel na prvega v zameno.
Posledično se s takšno izmenjavo stanovanja, ki jih zasedajo v skladu s pogodbami o socialnem najemu, prenesejo z enega najemnika na drugega. A hkrati izmenjava predvideva tudi medsebojni prenos ustreznih pravic in obveznosti na te prostore. Hkrati pa prenehanje stanovanjskih pravic nekaterim udeležencem izmenjave pomeni njihovo hkratno pojavljanje drugim udeležencem. Obe stranki pri menjavi sta neločljivo povezani: po menjalnem sporazumu je nemogoče prenesti samo stanovanje brez prenosa pravic nanj, vendar je prav tako nemogoče prenesti pravice samo - brez prenosa stanovanja. Če se na primer po medsebojnem prenosu dokumentiranih pravic in obveznosti strank izkaže, da eden od zamenjanih prostorov v naravi ne obstaja, bo to pomenilo
Zamenjava stanovanja, ki se uporablja po pogodbi o socialnem najemu, za specializirani (zlasti "oddelčni") stanovanjski prostor, predviden tudi po najemni pogodbi (1. člen 100. člena KS), je izključena za ciljno in začasno (nujno). ) obrazloži naravo razmerja najema specializiranih stanovanjskih prostorov. Nujna je tudi pogodba o komercialnem najemu (1. člen 683. člena Civilnega zakonika), da ne omenjamo višine plačila za poslovno stanovanje, ki prav tako izključuje možnost njegove zamenjave za stanovanja, zagotovljena po pogodbi o socialnem najemu.
Stranke pogodbe o zamenjavi bivalnih prostorov so samo državljani - najemniki stanovanj po pogodbah o socialnem najemu. Ne samo najemniki in začasni najemniki, ki nimajo samostojne pravice do stanovanja, pa tudi člani najemnikove družine ne morejo delovati v tej vlogi. Slednji dajejo delodajalcu le soglasje k zamenjavi in imajo tudi pravico zahtevati od njega prisilno zamenjavo (zamenjavo) stanovanja, ki ga zasedajo, za druga stanovanja, ki se nahajajo v različnih hišah ali stanovanjih (1. člen 7. LC).
Predmet pogodbe o menjavi na ozemlju Ruske federacije so lahko bivalni prostori tako v enem kot v različnih naseljih, število udeležencev izmenjave pa ni omejeno (člen 5 člena 72 LC) - pomembno je le, da so vsi najemniki stanovanj po pogodbah o socialnem najemu.
Opomba o "povezanih" zamenjavah delnic
Prej je zakon dovoljeval odraslemu družinskemu članu najemnika, da s pisnim soglasjem najemnika in preostale družine zamenja stanovanjski prostor, ki mu je bil pripisan, za življenjski prostor druge osebe, pod pogojem, da se novinec vseli kot družinski član najemnika tega prostora. Takšna izmenjava je v praksi dobila ime "sorodnik" ali "znotraj družine". Zdaj to ne predvideva veljavna stanovanjska zakonodaja.
Predpogoji za sklenitev pogodbe o menjavi bivalnih prostorov:
Zakon celovito določa pogoje, pod katerimi izmenjava bivalnih prostorov med njihovimi najemniki ni dovoljena (73. člen ZK). Govorimo o primerih, ko:
Ob prisotnosti katerega od zgornjih pogojev lahko najemodajalec zavrne privolitev v menjavo, vendar se lahko v vsakem primeru na njegovo zavrnitev pritoži na sodišče.
Dogovor o menjavi bivalnih prostorov je sklenjen pisno z sestavo in podpisom enotnega dokumenta s strani delodajalcev(2. člen 74. člena ZK). Vsak od najemnikov dobi kopijo pogodbe, da pridobi njihovo soglasje za menjavo.
Ob soglasju najemodajalcev se pogodbe o socialnem najemu, ki so jih predhodno sklenili z državljani izmenjavami, prekinejo, hkrati pa se z ustreznimi najemniki, navedenimi v sporazumu o menjavi, sklenejo nove pogodbe o socialnem najemu bivalnih prostorov. Zakon zdaj ne predvideva nobenih menjalnih nalog ali izdaje posebne skupne odločbe najemodajalcev o zamenjavi stanovanjskih prostorov.
Sklenjena menjalna pogodba, kot vsaka civilnopravna transakcija, lahko razveljavi na podlagi splošnih pravil civilnega prava o neveljavnosti transakcij, tudi v primeru njihovega izvršenja v nasprotju z zahtevami LCD (1. člen 75. člena); zlasti, če je bilo storjeno pod vplivom zablode velikega pomena (člen 178 Civilnega zakonika) ali pod vplivom prevare, nasilja, grožnje (člen 179 Civilnega zakonika). Stranke pogodbe o menjavi, priznane kot neveljavne, se vrnejo v prvotni položaj, tj. se lahko preselijo v bivalne prostore, ki so jih prej zasedali. Če se menjalna pogodba razglasi za neveljavno zaradi nezakonitih dejanj ene od strank, v skladu s klavzulo 3 čl. 75 ZhK je dolžan drugi stranki povrniti izgube, ki so nastale v zvezi z neveljavnostjo zamenjave (na primer stroški za selitev, popravilo in obnovo stanovanja itd.).
V stanovanjskem pravnem razmerju, ki izhaja iz pogodbe o socialnem najemu stanovanjskih prostorov, lahko v času njegove veljavnosti pride do sprememb (preoblikovanja) njegovih posameznih elementov ob ohranjanju samega pravnega razmerja. Takšni primeri se običajno razlagajo kot sprememba pogodbe o socialnem zaposlovanju. Lahko se nanaša na take elemente, kot so predmet, predmeti, pravice in obveznosti strank, in se nadaljuje na različnih pravnih podlagah: sporazum strank, enostransko izražanje volje ene od njih itd., Za katere velja - najemnik , njegovi družinski člani in najemodajalec. Zakon pa predvideva primere, ko imajo najemnik in njegovi družinski člani pravico zahtevati spremembo pogodbe tudi brez soglasja najemodajalca. Včasih se lahko pogodba spremeni na pobudo najemodajalca, ob upoštevanju uveljavljenih jamstev pravic državljanov, ki živijo v teh prostorih.
Sprememba pogodbe o socialnem najemu je možna na zahtevo državljanov, ki živijo v enem stanovanju in v njem uporabljajo bivalne prostore po ločenih najemnih pogodbah, če so združeni v eno družino (na primer ob poroki, posvojitvi) (1. člen čl. 82 LCD). Sprememba najemnega pravnega razmerja se tukaj izraža v tem, da se namesto več najemnih pogodb s katerim koli od družinskih članov (po njihovem dogovoru) sklene ena pogodba za vse prostore, ki jih zasedajo (zaradi pomanjkanja pisnega pogodbo o najemu stanovanja, kar v dosedanji praksi ni redkost) to stanje imenujemo "konsolidacija osebnih računov"). Hkrati se spremenijo predmeti, predmet in po možnosti nekateri pogoji najemne pogodbe. Najemnikovo zavrnitev sklenitve ene najemne pogodbe se lahko izpodbija na sodišču.
Dovoljeno je spreminjanje najemne pogodbe z zamenjavo delodajalca v predhodno sklenjeni pogodbi s sposobnim članom njegove družine (na primer oče želi prenesti pravice delodajalca na svojega sina). Za takšno spremembo pogodbe je potrebno soglasje delodajalca in ostalih njegovih družinskih članov ter soglasje najemodajalca (2. člen 82. člena ZK). V primeru upokojitve delodajalca ali njegove smrti tudi obveznosti praviloma ne prenehajo, saj delodajalec postane eden izmed sposobnih članov njegove družine. Če je edina oseba, ki je upravičena do stanovanja, mladoletna, pogodbo v njegovem imenu sklene skrbnik ali skrbnik. Zamenjava najemnika načeloma ne vpliva na obseg pravic in obveznosti družinskih članov, saj imajo vsi kot udeleženci stanovanjskega razmerja enake pravice in obveznosti. Če pa najemnik umre ali odide, se lahko znesek najemnine za uporabo stanovanja spremeni.
Pravno razmerje pri socialnem najemu se lahko spremeni zaradi rekonstrukcije in prenove stanovanja na pobudo najemnika ali najemodajalca. Dovoljeni so le s soglasjem najemodajalca (2. del 678. člena Civilnega zakonika) in na podlagi pozitivne odločitve lokalne samouprave, katere zavrnitev je mogoče izpodbijati na sodišču (1. odstavek 26. člena in 3. odstavek 27. člena ZK). Nepooblaščena reorganizacija ali prenova stanovanj, izvedena v odsotnosti odločitve organa lokalne uprave ali v nasprotju z njihovim projektom, odobrenim na predpisan način, pomeni, da mora najemnik stanovanje vrniti v prejšnje stanje. Neizpolnitev te obveznosti pa postane podlaga za sodno odpoved pogodbe o socialni zaposlitvi in izselitev najemnika in njegovih družinskih članov (razen če sodišče ob upoštevanju pravic in zakonitih interesov državljanov ter odsotnosti grožnje svoje življenje ali zdravje, se odloči ohraniti življenjski prostor v spremenjenem ali na novo načrtovanem stanju).
Na pobudo najemodajalca je možno izvesti večja popravila ali rekonstrukcijo stanovanjske stavbe. Hkrati bo v času opravljanja ustreznega dela morda treba delodajalce in njihove družinske člane preseliti v druge bivalne prostore, ne da bi pri tem odpovedali pogodbe o zaposlitvi, sklenjene z njimi. V tem primeru se jim po pogodbi o najemu specializiranega stanovanja za obdobje popravila ali obnove zagotovijo bivalni prostori upravljavnega sklada (klavzula 2 106. člena ZHK) in njihova selitev v te stanovanjske prostore in nazaj se izvede na stroške najemodajalca (v primeru zavrnitve ponovne naselitve se lahko izvede s sodno odločbo na prisilni način) (1. člen 88. člena, 1. člen 95. člena ZK). S soglasjem najemnika in njegovih družinskih članov jim je mogoče zagotoviti še en udoben bivalni prostor s sklenitvijo nove pogodbe o socialnem najemu in odpoved pogodbe v zvezi s prej najetimi prostori.
Po zaključku večje prenove ali rekonstrukcije stanovanjske stavbe lahko stanovanje, v katerem so prej živeli najemnik in njegovi družinski člani, ne ostane le v izboljšani obliki, temveč se lahko spremeni tudi navzgor in navzdol ali celo popolnoma izgine. .. Če se površina danih prostorov zmanjša toliko, da se lahko najemnik in njegovi družinski člani prepoznajo, da potrebujejo stanovanjske prostore, ali, nasprotno, znatno preseže stopnjo oskrbe za vsakega družinskega člana najemnika, ali bo ta prostor sploh ne bodo rešeni, delodajalcu in njegovim družinskim članom je treba še pred začetkom večjih popravil ali obnove zagotoviti drugo stanovanje s sklenitvijo nove pogodbe o socialnem najemu. Vendar pa imajo najemnik in njegovi družinski člani, ki so iz kakršnega koli razloga želeli bivati v stari hiši, pravico do vselitve v stanovanjski prostor, ki se je zmanjšal v skupni površini (4. člen 88. člena KS), kar bo tudi pomenijo določeno spremembo pravnega razmerja pri socialnem najemu (glede na vsebino, višino plačila itd.).
Drugi primeri sprememb pravnega razmerja najema stanovanjskih prostorov vključujejo spremembo predmetne sestave tega pravnega razmerja ter posameznih pravic in obveznosti zaradi preselitve novih družinskih članov v stanovanjske prostore in, nasprotno, kot posledica odhoda družinskih članov na stalno prebivališče v drug kraj.
Zakonodaja ne predvideva več možnosti delitve bivalnih prostorov na zahtevo polnoletnega družinskega člana najemnika, ki jo nadomešča s pravico družinskega člana najemnika, da od njega zahteva prisilno zamenjavo (zamenjavo) bivalnih prostorov za drugi (3. člen 72. člena KS), pri katerih sprva stanovanjski prostori, zagotovljeni po pogodbi o socialnem najemu, ostajajo en sam objekt.
Sprememba pravnega razmerja socialnega najema je lahko povezana s prenosom stanovanjske hiše iz državnega stanovanjskega sklada v občinski, na primer pri prenosu hiš v državni lasti na občinski sklad, t.j. iz državne lastnine v občinsko last. Po čl. 64 LCD in Art. 675 Civilnega zakonika, to ne pomeni odpovedi ali spremembe pogodbe o socialnem zaposlovanju. Čeprav v tem primeru pogoji sklenjene pogodbe ostajajo nespremenjeni, se eden od njenih subjektov - najemodajalec - spreminja, delodajalec pa lahko čuti spremembo v položaju, ko novi najemodajalec izpolnjuje svoje obveznosti in ko predloži ustrezne zahteve delodajalec.
Koncept "prenehanja najema stanovanjskih prostorov" je neločljivo povezan s pojmom "prenehanja pravnega razmerja najema stanovanjskih prostorov". Prenehanje tega obligacijskega razmerja pomeni konec pravne povezave, ki je obstajala med njenimi udeleženci, zaradi:
Stanovanjski zakonik določa posebne razloge za odpoved vseh najemnih obveznosti. Splošni razlogi za prenehanje obveznosti, ki jih določa Civilni zakonik, ne veljajo za najem stanovanjskih prostorov (Glej odstavke 34, 35 Resolucije Plenuma oboroženih sil Ruske federacije z dne 9. julija 2009 št. 14 ).
Med razlogi za prenehanje pravnega razmerja najema stanovanja v prvi vrsti se nanaša na odpoved pogodbe, ki jo lahko opredelimo kot prekinitev pravnega razmerja najema stanovanja:
Posledica odpovedi pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov je obveznost izpraznitve stanovanjskih prostorov. Poteka lahko prostovoljno, brez uporabe prisilnih ukrepov ali pa obvezno. V slednjem primeru pride do deložacije - prisilne izpustitve stanovanja stanovalcev in njihove lastnine, t.j. izgon iz stanovanja.
Izselitev se uporablja predvsem za osebe, ki so zavrnile izpraznitev stanovanja po uveljavitvi sodne odločbe o najemodajalčevem zahtevku za odpoved najemne pogodbe. Takšni zahtevki vedno vsebujejo zahtevo tako za prekinitev pogodbe kot za izselitev. Toda deložacija včasih ni povezana s prenehanjem pravnega razmerja najemnine, na primer v primeru uporabe tega ukrepa za osebo, ki je samovoljno prebivala v stanovanju, saj tu ni nastalo pravno razmerje stanovanjske najemnine.
Odpoved pravnega razmerja pri najemu socialnega stanovanja lahko nastane iz razlogov, ki niso povezani z voljo njegovih udeležencev ali odločbo sodišča. Torej, izguba (uničenje) stanovanjskega prostora - predmet najema lahko nastane kot posledica dogodka (požar, poplava itd.), Zaradi nezakonitih dejanj nepooblaščenih oseb ali iz drugih razlogov, na primer če je treba porušiti dotrajan stanovanjski objekt. V tem primeru pravzaprav obveznost preneha zaradi nezmožnosti izpolnitve (416. člen Civilnega zakonika).
Odpoved obveznosti najema stanovanja nastane v povezavi s smrtjo najemnika. Na tej podlagi obveznost preneha, če je najemnik živel sam, brez družine (klavzula 5 83. člena ZK). To izhaja iz samega bistva te obveznosti, saj je v njej izpolnitev namenjena osebno upniku (2. člen 418. člena OZ).
Izjemoma od pravila o nedopustnosti enostranske odpovedi pogodbe civilnega prava ima delodajalec s socialno pogodbo o zaposlitvi s pisnim soglasjem družinskih članov, ki živijo z njim, pravico kadar koli odpovedati pogodbo o zaposlitvi (2. 83. člen LC). Takšno dejanje delodajalca je po svoji pravni naravi enosmerna transakcija. Volja delodajalca je lahko izražena tudi v obliki dejanskih dejanj, ne da bi se z ustrezno izjavo obrnili na najemodajalca, saj za to ni potrebno njegovo soglasje. Enostranska odpoved pogodbe s strani najemnika predpostavlja prostovoljno odpuščanje stanovanja, pa tudi popolno izpolnitev njegovih pogodbenih obveznosti, vključno s plačilom za uporabo stanovanja, njegovim trenutnim popravilom itd.
Odpoved pogodbe o socialnem zaposlovanju na zahtevo najemodajalca na podlagi zakona lahko nastopi s prostovoljnim izpolnjevanjem zahtev najemodajalca s strani delodajalca. Na primer, v primeru rušenja stare hiše se mnogi najemniki strinjajo, da odpovejo pogodbo in se preselijo v zagotovljen udoben bivalni prostor, saj so z njo precej zadovoljni. V številnih primerih govorimo o odpovedi te pogodbe kot posledici kršitve njenih pogojev s strani delodajalca in (ali) članov njegove družine (4. člen 83. člena ZK), kot posledica ki jim tem državljanom grozi izselitev. Če najemnik noče izpolniti zakonske zahteve najemodajalca o izpraznitvi stanovanja, se uporabijo prisilni ukrepi v obliki odpovedi pogodbe in izselitve na sodišču.
Hkrati so bila vzpostavljena številna pravna jamstva za spoštovanje stanovanjskih pravic in interesov delodajalca in njegovih družinskih članov, kar lahko štejemo za načela, na katerih temelji ureditev odpovedi pogodbe o socialni zaposlitvi. Zakon daje prednost najemniku kot pomanjkljivosti stanovanjske obveznosti. To se kaže v podelitvi dodatnih pravic in v določitvi za njegovo nasprotno stranko - najemodajalca - jasnih meja za uveljavljanje njegovih pravic ter ukrepov za nadzor zakonitosti njihovega izvajanja (zlasti z vzpostavitvijo sodnega reda). deložacije).
Načela pravne ureditve odpovedi pogodbe o socialnem zaposlovanju na zahtevo najemodajalca:
Deložacija iz stanovanjskih prostorov, ki se uporabljajo v okviru pogodbe o socialnem najemu, z zagotovitvijo drugega udobnega stanovanjskega prostora po pogodbi o socialnem najemu, je dovoljena v naslednjih primerih (85. člen ZK):
stanovanjski prostori se lahko prenesejo na versko organizacijo v skladu z zveznim zakonom "O prenosu državnega ali občinskega premoženja verskega namena na verske organizacije".
Zakon predvideva tudi možnost izselitve najemnika in njegovih družinskih članov iz stanovanja, ki ga zasedajo, z zagotovitvijo drugega stanovanjskega prostora v mejah navedene naselbine po pogodbi o socialnem najemu. Govorimo o tistih primerih, ko imenovani državljani več kot šest mesecev brez dobrega razloga ne plačujejo stanovanj in komunalnih storitev (člen 90 ZHK). "Drugi bivalni prostori", ki so jim bili zagotovljeni v tem primeru, bi morali biti tudi znotraj meja danega naselja, vendar ni nujno, da so glede na njegove pogoje udobni. Poleg tega bi morala ta soba glede na velikost ustrezati le velikosti bivalnih prostorov, določenih za vstop državljanov v hostel (najmanj šest kvadratnih metrov bivalne površine, ne pa celotne površine na osebo - člen 1 105. člen LC). Zato tu državljan nima pravice zahtevati, da mu se zagotovi življenjski prostor, ki ni manjši od zasedenega.
Končno, izseliti je mogoče tudi državljane, ne da bi zagotovili druge bivalne prostore... Za pogodbo o socialnem zaposlovanju je dovoljeno v izjemnih primerih, predvidenih v čl. 91 ZhK, v bistvu pa je sankcija (ukrep odgovornosti) za določena kazniva dejanja, ki jih stori delodajalec ali člani njegove družine. Po takšni izselitvi si državljan sam išče drugo nastanitev - poravna se pri sorodnikih ali prijateljih, če ima potrebna sredstva, si pridobi stanovanje ali po pogodbi o najemu komercialnega podjetja, tudi v drugem naselju itd.
Deložacija v obliki sankcije za prekršek se uporablja, če delodajalec in (ali) njegovi družinski člani, ki živijo z njim:
Uporaba sodišča tako stroge sankcije za večino naštetih dejanj je možna, če se dokaže, da so bile sistematične, tj. večkrat ponovljeno, pa tudi krivci, t.j. so bili storjeni namerno ali iz hude malomarnosti. V tem primeru je najemodajalec dolžan najemnika in njegove družinske člane najprej opozoriti na potrebo po odpravi kršitev, ki so jih zagrešili, v primeru uničenja ali poškodovanja bivalnih prostorov pa jim ima pravico dodeliti razumno čas za potrebna popravila. Če po takem opozorilu navedene kršitve ne bodo odpravljene, ima najemodajalec pravico zahtevati deložacijo krivcev na sodišču, ne da bi jim priskrbel druge bivalne prostore.
