Po mnenju strokovnjakov so danes v velikih mestih z velikim povpraševanjem po poslovnih nepremičninah stroški predmetov v 60-70% primerov precenjeni. Dejstvo je, da se nihče ne mudi, da bi se ločil od donosnih predmetov, zato se ne smemo čuditi niti fantastičnim cenam za poslovne objekte, saj včasih lastniki namerno določijo pretirane stroške, ker ne želijo prodati sploh ugovarjati. Običajno so napihnjene cene ugotovljene v primerih, ko povpraševanje po spletnem mestu presega ponudbo na trgu. To pomeni, da je na tem področju, na primer za kvadratne metre, na primer za pisarniške nepremičnine, povpraševanje tako veliko, da obstaja vrsta za nepremičnine. To samo nakazuje, da so poslovne nepremičnine eno najbolj donosnih sredstev na trgu.
Nedvomno obstaja veliko vrst nepremičnin in naložbe v stanovanja so danes bolj priljubljene, saj so takšne naložbe enostavnejše in razumljivejše. Naložbe v poslovne nepremičnine zahtevajo poznavanje trga, trendov, povpraševanja, hkrati pa lahko prinesejo veliko več denarja kot stanovanja. Danes lahko vlagate v poslovne nepremičnine različnih kategorij - to so skladišča, pisarne, maloprodaja in številna druga spletna mesta. Hkrati lahko vlagate v ustrezne predmete na različne načine-kupite že pripravljeno spletno mesto, zgradite novo ali vlagate v že pripravljeno podjetje.
Prva prednost vlaganja v maloprodajne nepremičnine je, da v tem primeru dobite najem za obdobje 15 let in zanesljivega najemnika sidra, na primer takega velikana, kot so REWE Group, Edeka Gruppe ali METRO Group. Verjetnost, da bo takšno podjetje bankrotiralo, je zanemarljiva.
Če vlagate v donosno stanovanjsko zgradbo, bodo vaši najemniki praviloma navadni ljudje z pogodbami za nedoločen čas. Vsak najemnik ima svoje skrbi. Eden se lahko zaradi družinskih okoliščin izseli iz vašega doma, drugi zaradi menjave službe ... Z eno besedo je fluktuacija najemnikov v stanovanjskih stavbah večja.
»Za vlagatelje in ne le ruske je vlaganje v maloprodajne objekte razumljiv in pregleden posel. Raje imajo zanesljivost. 15-letna pogodba jamči, da mora najemnik, tudi če želi po 5 letih zamenjati lokacijo, še vedno plačati najemnino. A le, če je pogodba pravilno sestavljena ... Najemniki seveda vnesejo pogoje, pod katerimi je mogoče pogodbo odpovedati. Če pa lastnik izpolni vse svoje obveznosti, potem iz posla ni mogoče izstopiti. To je velik plus za vlagatelje. "
Nakupovalne objekte je lažje upravljati kot stanovanjske. Ampak le, če ste novo trgovino kupili s svežo pogodbo. Če je objekt star že deset let, se začne resno delo družbe za upravljanje. Zahteve glede kakovosti poslovnih prostorov v Nemčiji se nenehno izboljšujejo, stari objekti jim ne ustrezajo več - treba je opraviti popravila in posodobitev.
Če lastnik ne vzdržuje objekta v dobrem stanju, po 15 letih najemnik ne bo podaljšal najemne pogodbe, novega pa bo težko najti pod ugodnimi pogoji.
»Vredno je razmisliti, ali bo vaša nepremičnina v 15 letih povpraševana tudi v fazi izbire nepremičnine. Če želite to narediti, morate analizirati številne različne parametre: lokacijo trgovine, kupno moč prebivalstva na tem območju, koliko ljudi živi v okolici prodajnega mesta, različne ekonomske podatke, na primer stopnjo brezposelnosti, demografske razmere, BDP na prebivalca ...
Drug pomemben parameter je primernost prostora za potrebe najemnika. Trgovina na drobno v Nemčiji ima zelo majhno maržo, približno 1-2% prometa. Za zaslužek tega dobička morajo imeti določeno paleto blaga, trgovina pa ne sme biti več in nič manj, kot je potrebno. Zato se mora vlagatelj, če želi, da je njegova nepremičnina povpraševana, uvrstiti v standard maloprodajnega operaterja. "
Pomembna razlika med stanovanjsko stavbo in maloprodajnim objektom je življenjska doba stavbe. Za stanovanja je to 80 let, za poslovne nepremičnine pa 40 let. To pomeni, da če je minilo 40 let, je stavba podvržena rušenju ali pa zahteva velika popravila. V praksi se remont izvaja vsakih 30 let.
»To je minus maloprodajnih nepremičnin, o katerem malo ljudi govori. Pri nakupu predmeta je treba računati na dejstvo, da bo v 30 letih to zahtevalo dodatne naložbe. Kratka življenjska doba vodi do dodatnih tveganj, kar posledično poveča donosnost. Zato je donosnost maloprodajnih nepremičnin v povprečju višja kot pri stanovanjskih.
Naj razložim s primerom. Kupujete trgovino z 6,5 -odstotno donosnostjo naložbe. 10 let je vse res. Če pa naložbo izračunate za 30-letno obdobje, tj. če vložite potrebna popravila, se bo donosnost znižala na 5%. Vlagatelji iz Rusije redko razmišljajo o tem. "
Prva reakcija, ko spoznate potrebo po popravilu: zakaj bi čakali 30 let, lahko 15 let zaslužite s predmetom, nato pa ga prodate - naj ga popravljajo drugi.
»Vrednost maloprodajnih nepremičnin se oblikuje drugače kot stanovanjske nepremičnine. To ni odvisno samo od cene zemljišč, stavb, gospodarskih kazalnikov v regiji, ampak tudi od razpoložljivosti dovoljenja za opravljanje komercialnega poslovanja in v veliki meri od trajanja najema.
Ker se bliža konec pogodbe, bo vrednost nepremičnin padla. Za dobičkonosno prodajo predmeta in dober dobiček je potrebno opraviti popravila, t.j. tam vložite nekaj in sklenite novo pogodbo za 10-15 let. "
Povprečna donosnost maloprodajnega objekta v Nemčiji je 5-6% letno, v objektih z lokacijo AA (osrednja območja sedmih največjih mest)-3-5%. V stanovanjskih stavbah je povprečna donosnost nižja za 1%.
Opomba: zdaj ne govorimo o čistem dobičku, ampak o tako imenovani začetni dobičkonosnosti. Preprosto povedano, najemnine se delijo s stroški nepremičnine in pomnožijo s 100.
»Navedene številke so povprečno stanje. Če vzamemo za primer najbolj priljubljen predmet med tujimi vlagatelji - trgovino z živili v majhnem nemškem mestu - se bo njegova donosnost močno razlikovala glede na trajanje pogodbe. Objekt s 15-letno pogodbo je mogoče najti z donosom do 6-7%, z dvoletno pogodbo pa celo do 9-12%.
Zakaj več? Ker ni zagotovila, da bo najemnik pri vas ostal naslednjih 15 let. V skladu s tem se cena predmeta zniža. In to se odraža v dobičkonosnosti. "
Mnogi so verjetno slišali, da se nepremičnine v Nemčiji že vrsto let podražujejo za nekaj odstotkov na leto, v regijah v razvoju pa hitreje. To je res, vendar le za stanovanja. Če kupujete stanovanjsko hišo, lahko najverjetneje pričakujete 3% kapitalizacijo na leto. Razen seveda, če ste izbrali objekt na depresivnem območju, od koder prebivalstvo odhaja. Nekaj jih je tudi v Nemčiji.
Poslovne nepremičnine imajo svoj cenovni cikel. Takoj, ko je sklenjena donosna najemna pogodba, se predmet podraži, bližje koncu pogodbe, cenejša je trgovina. Izjema so ulični maloprodajni objekti.
"Obstaja optimalen izhodni prag. To morate čutiti, vedeti, plavati na trgu. To počnemo z našimi vlagatelji. Objekt kupujejo s 15-letno najemno pogodbo, ko vidim, da bo cena od naslednjega leta začela padati, o tem obvestim vlagatelja in prodamo. Vrne vloženi denar in v letih vlaganja prejme najemnino.
Prodaja predmeta z dobičkom je možna le, če ima idealno lokacijo - TOP -A. To pomeni, da se ne nahaja le v metropoli kategorije A - velikih sedmih nemških mestih -, ampak tudi na najboljšem območju tega mesta, na prometni ulici. Cena takšnih nepremičnin bo rasla, kapitalizacija obstaja. Vrednost vseh drugih maloprodajnih nepremičnin v Nemčiji pada, ko se najemni rok približuje koncu roka najema.
»In kljub zapletenim cenam menim, da je naložba v nepremičnine na drobno varna naložba. In zato.
Verjetno niste bili pozorni. Rekel pa sem, da vlagatelj ne kupuje le predmeta, ampak tudi dovoljenje za opravljanje določenih dejavnosti. Teh dovoljenj je čedalje manj, občine pa jih bodo kmalu prenehale izdajati.
Menimo, da več trgovin, tem bolje. To ni res. V Nemčiji je občina odgovorna za nadzor konkurenčnega okolja. Obstaja tako imenovano razmerje kupne moči. To pomeni, da prebivalci na tem območju letno porabijo določeno količino za hrano. In če ga porabi v eni trgovini, potem prodajalna ustvari promet, ki ustreza vsem. Če ta znesek razdelimo na tri trgovine, ne bodo dovolj. Zato občina ne bo vnaprej izdala gradbenega dovoljenja, tako da stavba ni prazna zaradi dejstva, da je podjetje zaprlo podružnico.
V mnogih regijah Nemčije oblasti že odločajo o prenosu trgovine v središče mesta. V zadnjih 20 letih so se trgovska območja odprla na obrobju, zato so tokovi prebivalstva iz središča odšli. Predstavljajte si: pridete v mesto in središče je prazno. Oblasti s tem niso zadovoljne. Zato se v mnogih mestih, zlasti v regiji Severno Porenje-Vestfalija, gradbena dovoljenja izdajajo le v mestnih središčih, tam pa je seveda dražje in manj prostora.
Če zdaj kupujete maloprodajni objekt, vam bo dolgoročno dovoljenje za trgovino pomagalo donosno prodati. Prišli bomo do zaključka, da bodo zemljišče kupili le s poslovnim dovoljenjem in ne glede na to, v kakšnem stanju je objekt na njem. Mislim, da se bo to zgodilo čez 20 let, morda celo prej. "
Pripravila Anastasia Faley
Vir prihodkov lahko postanejo različni segmenti nepremičninskega trga. Govorimo tako o že pripravljenih objektih kot o stanovanjskih in poslovnih ter o zemljiščih. Danes največje povpraševanje ni po tistih objektih, za katere cene naraščajo, ampak po tistih, ki jih je mogoče dati v najem in s tem imeti stabilen dohodek. V tem pogledu so najbolj privlačni predmeti cenovno ugodnih regionalnih nepremičnin, saj lahko od njihovega najema pridobite več prihodkov. Kljub primarnemu tveganju je bolj donosno kupovati objekte v gradnji na primarnem trgu.
Danes strokovnjaki napovedujejo velik priliv naložb v skladišča, pisarniške nepremičnine in hotele. Danes je najboljši čas za vlagatelje, ki želijo vlagati v poslovne nepremičnine: cene so se znižale, kupcev je malo, zato jih bo zaradi oživitve trga poslovnih nepremičnin mogoče donosno prodati ali dati v najem.
Poslovne nepremičnine predstavljajo maloprodajni in pisarniški prostori. Maloprodajne nepremičnine so privlačnejše za naložbe, vendar njihovi stroški večini ljudi niso zmožni, poleg tega lahko čas mirovanja med menjavo najemnikov doseže 9 mesecev. Se pravi, ravno toliko časa bo trajalo, da novi najemnik prenovi prostore glede na posebnosti svojega poslovanja. Pisarniške nepremičnine, kupljene v središču megalopolisa za 15 milijonov rubljev s skupno površino 100 m², je mogoče najeti za 100.000 rubljev na mesec, potem bo njihovo vračilo 12,5 leta.
12 let je precejšnje obdobje, vendar bo vračilna doba dvosobnega stanovanja v novi panelni stavbi dosegla 18 let ali več, saj bo lastnik še vedno moral plačati davek za najemnino, za svoj denar narediti kozmetična popravila in plačati komunale v času izpada stanovanja med menjavo najemnikov ... Obdobje vračila za 3-sobno stanovanje v monolitni stavbi bo 20 let, za 2-sobno stanovanje v Stalinovi dobi-18 let. Najbolj donosno je vlagati v enosobno stanovanje v panelni hiši: njegovo vračilo bo približno 15 let z minimalnimi stroški za kozmetična popravila in izpadi manj kot 14 dni.
Ugotovimo lahko, da so poslovne nepremičnine najbolj privlačne z vidika naložb, saj je 1 m² dražje od 1 m² in se hitreje izplača. Medtem ko je lastnik stanovanja prisiljen porabiti denar za popravila in nakup pohištva, se poslovni prostori oddajajo brez njega, kozmetična popravila pa se izvajajo na stroške najemnika. Na splošno je dober kazalnik vračila nepremičnine 7 let, če je ta številka večja, potem je vlaganje v take nepremičnine nedonosno.
Poslovne nepremičnine so lahko vir dohodka na različne načine. Ne nazadnje je špekulativno, ko se predmet večkrat kupi in proda. Poleg tega je dober dobiček mogoče pridobiti z oddajanjem prostora v posesti.
Ni skrivnost, da se približno petkrat več najemnikov zanima za stanovanjske nepremičnine kot za poslovne prostore. Nič čudnega ni, saj vlagajo v poslovne nepremičnine v Moskvi podjetniki, običajno veliki in srednji. Pri nas jih je še vedno relativno malo.
Nepremičninski trg, ki se uporablja za ustvarjanje dohodka, je odvisen od razmer v državi in svetu, zlasti od negativnih dejavnikov. Takoj, ko pride do upada poslovne dejavnosti, se to odrazi v povpraševanju po kvadratnih metrih. Njen porast vodi v aktivacijo najemnikov. Zato so skoki cen značilni za ta sektor. V zadnjem času so bile naložbe v poslovne nepremičnine v Rusiji zaradi težkih gospodarskih razmer redko označene kot obetavne, saj gre za precej ozko usmerjene naložbe.
Pred krizo so bile kolektivne naložbe v poslovne nepremičnine zelo visoke. Prostori so bili v prednosti:
Znano je že nekaj let, ko se je v samo 12 mesecih rast dobička podvojila, torej je lastništvo majhnega območja postalo vir stabilnega precejšnjega dobička. Toda v zadnjih nekaj letih naložbe v poslovne nepremičnine niso vedno prinesle realnega dohodka. Veliko je odvisno od izbranega predmeta, zaradi česar ste zelo odgovorni, ko se odločite za eno ali drugo možnost.
Podjetnik lahko računa na uspeh, če je najprej razvil strategijo ustvarjanja dobička, ki upošteva posebnosti nepremičnine, ki mu je všeč. V takšnih razmerah lahko dohodek iz poslovnih prostorov preseže potencialne prihodke iz stanovanjskih transakcij. To temelji na najemninah: v zvezi s predmeti za stalno prebivanje so tisti, ki so namenjeni podjetnikom, dva ali celo dvakrat in pol dražji. Toda izhodiščna cena je lahko enaka.
Naložbe v poslovne nepremičnine v Sankt Peterburgu, Moskvi in drugih mestih po svetu imajo tudi tako pomembno pozitivno lastnost: trajanje ugodnosti sčasoma. Podjetnik ima v lasti neki predmet pravico, da ga najame po dolgoročni pogodbi. To pomeni, da bo pasivni dohodek prihajal več let. No, njegovo velikost določajo tako mesto kot posebnosti določene stavbe. Bivalne prostore pa je mogoče le ves čas drago oddajati, kar vas zavezuje, da nenehno iščete nove stranke.
Če nameravate vlagati v poslovne nepremičnine v Sankt Peterburgu, Moskvi in drugih mestih po svetu, bodite najprej pozorni na pojem "količnik kapitalizacije". Ta izraz se uporablja za znesek, izračunan na podlagi čistega letnega dohodka. Njegovo vrednost je treba deliti z zneskom, vloženim v nepremičnino, ko je bila kupljena.
Standardni kazalniki:
Kot je navedeno zgoraj, so koristi za njihove poslovne prostore višje od kazalnikov, značilnih za stanovanjske kvadratne metre. Toda vsaka nepremičnina ne bo tako donosna kot druga, ponujena na trgu. Da se ne bi zmotili in ne vlagali v neuspešen projekt, morate poznati znake, po katerih se uspešne in obetavne možnosti razlikujejo od tistih, ki so povezane z neupravičenimi tveganji.
Najbolj iskane kategorije:
Merila, ki jih je treba analizirati:
Če vas zanimajo pisarne in prostori za trgovine, je zanje vračilna stopnja od pet let do desetletja. Za hotele in skladišča je to obdobje redko manj kot 7 let, pogosto se razteza na 11-12.
Če nameravate vlagati v poslovne nepremičnine, je življenjski cikel objekta na prvem mestu. Zgoraj že obstajajo okvirni standardi za vračilo različnih vrst podjetij. Pri analizi možnosti, ki vam je všeč, ne pozabite, da je treba te izraze kombinirati med seboj. Ali ne želite, da bi bil vaš hotel predan za velika popravila ali celo porušen, preden se izplača?
Glavno tveganje pa je povezano z naložbami v gradnjo poslovnih nepremičnin. Ne glede na to, kako uspešna je gradnja v trenutku, ko denar nakažete na kvadratni meter, ni zagotovila, da v nekaj letih ne bo zamrznjena. Vedno obstaja možnost, da se objekt sploh neha dokončati. To je zelo težko napovedati, vendar praksa kaže: v krizi in po njej je tveganje za takšno stanje večje kot v mirnem času. In kot veste, je nepremičninski trg po krizah 2008–2009 in 2014 še vedno v šoku.
Vendar ima "sekundarno stanovanje" tudi nekatere zapletene vidike, zaradi katerih so naložbe v poslovne nepremičnine tvegane. Kriteriji, na katere morate biti pozorni, so navedeni zgoraj. Če se predmet izkaže kot obetaven v vseh pogledih, je smiselno tvegati in vanj vložiti denar.
Strokovnjaki poročajo, da so se v zadnjih letih naložbe v poslovne nepremičnine povečale za 71% v primerjavi z obdobjem krize leta 2009. Hkrati je aktivnost na trgu še vedno nezadostna. Opazne spremembe so se zgodile tudi v obdobju 2014-2017. V tem obdobju so se iz očitnih razlogov zmanjšale naložbe v poslovne nepremičnine iz tujine. Rusko gospodarstvo raste precej počasi, kar prestraši tiste, ki se ne bojijo nestabilnosti političnih razmer. Slednje pa se že dve leti izboljšuje, kar se kaže v povečanju števila ljudi, ki jih zanimajo kvadratni metri.
Najbolj priljubljena so področja, ki jih je mogoče uporabiti za poslovanje v stavbah, zgrajenih v velikih mestih. Tradicionalno so voditelji:
Moram reči, da tudi v kriznem obdobju povpraševanje po prostoru tukaj praktično ni padlo, zdaj pa trg redno kaže veliko rast. Vodilni sektorji so hoteli, pisarne.
Po mnenju strokovnjakov se bodo razmere do konca leta 2018 popolnoma stabilizirale. Če zdaj ruski podjetniki, ki imajo v lasti prosta sredstva, raje vlagajo v poslovne nepremičnine v Nemčiji, strokovnjaki napovedujejo, da se bo do takrat večina od njih zanimala za poslovanje v svoji domovini.
Poslovni prostori so tradicionalno povpraševani med vlagatelji. Obstajajo tri sheme:
Posameznik ima pravico kupiti absolutno katero koli nepremičnino - to so veljavni zakoni. V prihodnosti se lahko predmet prenese v najem ali ponovno proda, pa tudi podari. Če pa želite postati najemodajalec, se morate spomniti, da se poslovne nepremičnine nekoliko razlikujejo od stanovanjskih.
Bodite pozorni na ta vidik: ko posameznik najame poslovni prostor, s tem opravlja dejavnosti, ki prispevajo k ustvarjanju dobička. V skladu z zakonodajo države v tem primeru ni treba registrirati podjetja. Hkrati pa, če je takšna dejavnost redna ali je bilo mogoče skleniti pogodbo, ki traja več kot eno leto, obstaja možnost, da vas bodo prepoznali kot nezakonitega podjetnika, za kar bodo morda kaznovani. Kako se bodo razmere razvile v posameznem primeru, je odvisno od sodišča in dejanj lastnika.
Tradicionalno se najbolj dobičkonosne naložbe v poslovne nepremičnine izvajajo po mehanizmu "ulične maloprodaje". Strokovnjaki za nepremičninski trg pravijo, da si lahko zadnja leta tiste osebe, ki imajo sredstva v razponu od 5 do 10 milijonov, privoščijo samo to metodo povečanja.
Obstaja le ena pomanjkljivost sistema - visoka raven konkurence. Vsi tisti ljudje, ki so prej vlagali v stanovanjske prostore, a so se odločili za prehod na "resnejše ribe", so prešli na to obliko, kar pa ni moglo vplivati na donosnost. Po eni strani obseg ponudbe aktivno narašča, po drugi strani povpraševanje še ni tako veliko. Posledično lahko najemniki izbirajo med velikim številom ponudb, kar jim je najbolj donosno, in zamenjajo najemodajalce, kot so rokavice. Preživite lahko le z rednim zniževanjem obrestne mere, vendar na to niso pripravljeni vsi lastniki območja.
Po mnenju strokovnjakov je zaradi težkih razmer na trgu, ki so privedle do dejstva, da so prej ustrezne sheme izgubile učinkovitost, donosno vlagati v poslovne nepremičnine v novi obliki. Tisti, ki lahko hitro analizirajo, kaj stranke potrebujejo, in se na podlagi teh informacij odločijo.
Ko izbirate objekt za naložbo, ne pozabite analizirati vseh njegovih parametrov. Pomislite, katero kategorijo najemnikov iščete, in poskusite predvideti, katere parametre bodo zahtevali od nepremičnine, za katero želijo dobro plačati. Na podlagi tega izberite posebno možnost. Zlasti je veliko povpraševanje po prostorih, ki se nahajajo v pogojih velikega prometa. Hkrati je visoka cena ob že obstoječem velikem prometu dokaz nizke donosnosti naložbe, zato se izogibajte takšnim predmetom.
Naložbe v poslovne nepremičnine v Nemčiji so tradicionalno priljubljene, saj velja, da ima ta država najbolj samozavestno gospodarstvo. Tudi v kontekstu svetovne krize, ki je pretresla podjetja v različnih državah, so nemške nepremičnine ohranile vodilni položaj in dokazale zanesljivost naložb vanje.
Kako izgleda sodobni trg komercialnih nepremičnin v Nemčiji? Do 40% njegovih udeležencev so vlagatelji iz drugih držav. Hkrati se letna dobičkonosnost večine predmetov giblje v razponu 3-9%. Strokovnjaki pravijo, da je bilo do konca leta 2016 v nemške komercialne nepremičnine na splošno vloženih več kot 50 milijard evrov, kar je preseglo številke zadnjega desetletja. V primerjavi s povprečnimi statističnimi parametri se je to skoraj podvojilo.
Največ povpraševanja je po nemških pisarnah - kupuje jih 47% vlagateljev. Letni donos - do 6%. Različni prodajni prostori so v letu 2016 pritegnili pozornost 18% podjetnikov s sredstvi. Za take objekte je letni donos 4-8%. Hoteli in skladišča so postali področje dejavnosti za desetino tujih vlagateljev v Nemčiji. Ti posamezniki lahko pričakujejo, da bodo zaslužili do 6% letno. Stanovanja za študente, domove za ostarele zagotavljajo letni dohodek v višini 9%, to pa zanima približno 15% podjetnikov.
Če pogledate izkušnje vlagateljev v letu 2016, boste opazili, da je najbolj privlačno območje tako imenovana »velika sedmerica«, torej največja nemška mesta. Če nameravate izkoristiti izkušnje že uspešnih podjetnikov, bodite pozorni tudi na ta naselja:
Po mnenju analitikov je München leta 2016 prejel več kot sedem milijard evrov investicijskih sredstev. In to je približno 13,5% celotnega obsega države.
V privlačnosti Nemčije za vlagatelje ni nič presenetljivega, saj tu do danes kljub precej velikemu številu predmetov praktično ni prostih pisarn. V velikih mestih je približno 2% prostorov praznih, v majhnih naseljih se ta številka dvigne na 5%, vendar le redko preseže. Zakaj so razmere za vlagatelje tako rožnate? Država to spremlja. To se ne odraža le v konkurenčnosti trga, ampak tudi v znižani obrestni meri in privlačnem finančnem in gospodarskem ozračju. Obrestne mere posojila se gibljejo med 1,5-2,8%. Koliko lahko vzamete posojilo za vlaganje tega denarja v nepremičnine? Po nemški zakonodaji - do 70% stroškov. Se sliši mamljivo?
Obstaja tudi subtilna točka. Kreditne družbe v Nemčiji zelo skrbno analizirajo vsako potencialno stranko, njene namere in ocenijo tudi, kako velika je likvidnost predmeta, ki je pritegnila pozornost potencialnega vlagatelja. Če je sredstvo tvegano, obstaja velika verjetnost okvare. V primeru, da banka objavi posel, je kupec lahko stoodstotno prepričan, da je to odlična in obetavna naložba, ki bo zanj postala sredstvo za blaginjo.
Po rezultatih raziskave, ki jo je nedavno opravil VTsIOM, je več kot 50% prebivalstva Rusije prepričanih, da je nakup nepremičnin najučinkovitejša metoda za ohranjanje in povečanje denarnih rezerv. To pomeni, da vprašanje ni "Ali naj kupim?", Ampak "Kaj kupiti?".
Pri izbiri predmeta, v katerega bodo vložena sredstva, poskusite skrbno analizirati vse lastnosti nepremičnine in ne tvegajte znova. Ne pozabite na visoko konkurenco na trgu, jo ocenite v različnih sektorjih poslovnih nepremičnin in izračunajte, kakšen letni dohodek vam lahko ponudi možnost, ki vam je všeč. Nikoli se ne odločajte v vročini trenutka.
Zdravo. V tem članku vam bomo povedali o naložbah v nepremičnine.
Danes boste izvedeli:
Nepremičninske naložbe že dolgo veljajo za eno najbolj zanesljivih. V mislih ljudi so nepremičnine povezane z zanesljivostjo in nenehnim zvišanjem cen. Toda ali je res tako? Ali je v realnosti današnjega trga donosno vlagati v nepremičnine?
Z denarjem je treba zaslužiti. To najpomembnejše naložbeno načelo je bilo uradno oblikovano konec 17. stoletja. In kljub svoji starosti je še vedno aktualen.
Zato kakršen koli naložbeni cilj - ustvarjanje dohodka.
Temu cilju sledijo tudi naložbe v nepremičnine.
Vmesni cilji (načini ustvarjanja dohodka) so naslednji:
Prva od teh metod je veliko bolj stabilna in natančna. Skoraj vse nepremičnine je mogoče dati v najem, ne glede na njihovo vrsto in kakovost. To je najbolj stabilen in nizko donosen način vlaganja, razen bančnega depozita.
Zaslužek s preprodajo nepremičnine je bolj zanimiv, tvegan in dragocen način zaslužka. Preprodajo nepremičnin, kupljenih za manj denarja, je precej težko, kljub temu pa se nekatere nepremičnine ne glede na gospodarske razmere še naprej povečujejo.
Toda večina vlagateljev raje najprej oddaja nepremičnine v najem in pridobi sredstva, porabljena za naložbe, nato pa razmišlja o izvedbi.
Ta metoda vam omogoča povečanje dohodka, ker:
Stanovanje v Moskvi stane 10 milijonov. Letno se njegovi stroški povečajo za 5% - 500 tisoč rubljev. Najemnina znaša 60 tisoč rubljev - 720 tisoč rubljev. Skupni dohodek je 1 milijon 220 tisoč rubljev ali 12% letno.
Naložbe v nepremičnine se pripisujejo.
Obstajajo štiri glavne vrste naložb v nepremičnine:
Vsaka od njih ima svoje značilnosti in značilnosti, ki označujejo ne samo nepremičnine kot investicijski objekt, ampak tudi kot celoten pristop k vlaganju denarja. Vsakega od njih odlikujejo lastna tveganja, ki jih vlagatelj prevzame, strategije in s tem ustvarjanje dobička.
Vlaganje v stanovanjske nepremičnine pomeni nakup:
Stanovanjske nepremičnine so dobre, ker je prag za vstop v te naložbe precej majhen, tveganja so minimalna in naložbe se bodo zagotovo izplačale. Toda hkrati ni mogoče računati na velik kratkoročni dohodek.
Najnižji znesek naložbe se zelo razlikuje od regije do regije.
Statistično dejstvo : Cena stanovanjskih nepremičnin se je v celotni novejši zgodovini Rusije znižala le 3 -krat. Leta 1998 zaradi neplačila, v letih 2008–2009 zaradi svetovne nepremičninske krize in v letih 2015–2016 zaradi ruske krize. Z leti, od začetka 90. let, se je povprečna cena stanovanjskih nepremičnin povečala za 3-5% na leto.
Kako lahko zaslužite na stanovanjskih nepremičninah? Prvi in glavni način je oddajanje v najem. Kot najemodajalec lahko prejemate od 120 do 300 tisoč rubljev na leto, ne da bi se trudili. Drugi način je, da se vrednost nepremičnin sčasoma poveča. Če stanovanje ob nakupu stane 1.000.000 rubljev, potem lahko varno rečemo, da bo v treh letih že stalo 1.100.000 rubljev.
Donosnost naložbe je precej dolga. Da bi v celoti povrnili naložbe in dosegli čisti dobiček, bo trajalo približno 8-10 let, odvisno od gospodarskih razmer in regije. Hkrati bo mogoče začeti prejemati stabilne odbitke že v prvem ali drugem mesecu po nakupu stanovanja. Toda pri vlaganju v stanovanja boste morali opraviti minimalna popravila, pritegniti dobre najemnike in poskrbeti, da se lastnini nič ne zgodi.
Dvig cen stanovanj je močno odvisen od regije. V regijah, ki se aktivno razvijajo, kot je regija Belgorod, cene nepremičnin zaradi nenehnega priliva novih ljudi hitreje rastejo. Previdno izberite regijo, v katero želite vlagati.
Ne smemo pozabiti, da pri vlaganju v nepremičnine ni vredno kupiti velikega doma. Srednja dvosobna stanovanja, ki niso tako draga kot velika in so zato v veliko večjem povpraševanju, so idealna.
Vlaganje v poslovne nepremičnine je bolj zapletena vrsta naložbe, ki od vlagatelja zahteva dobro znanje in analitične sposobnosti.
Poslovne nepremičnine kot naložbeni objekt vključujejo:
Poslovne nepremičnine uporabljajo drugi podjetniki ali podjetja za dobiček. Dobiček izhaja tudi iz najema prostorov, pa tudi iz morebitnega povečanja vrednosti poslovnih nepremičnin. Če pa življenjski prostor vztrajno narašča, potem s trgovino vse ni tako preprosto.
Poslovne nepremičnine v zadnjih nekaj letih dosledno kažejo negativno dinamiko cen, hkrati pa kažejo velik padec povpraševanja. To je seveda posledica krize, pa tudi pomanjkanja razvoja malih in srednje velikih podjetij, ki jih je treba dati v najem.
Posebnost poslovnih nepremičnin je visok prag za vstop v podjetje. Zasebniki ne bodo mogli več kupiti samo pisarne ali lokala in ga oddati v najem. Problem iskanja strank je zelo aktiven tudi za podjetnike. Konec koncev so pogodbe sklenjene za dolgoročno in nastane dilema: bodisi poiščite donosnejšo ponudbo bodisi sodelujte s to posebno stranko.
Tveganja so tudi precej velika. Začetnik je precej težko izbrati pravo nepremičnino, prav tako mora opraviti kompetentna popravila, pritegniti prave stranke in z njimi skleniti pogodbo. Dohodek v poslovnih nepremičninah je veliko višji kot v stanovanjskih nepremičninah, vendar vračilna doba ostaja enaka: 8-10 let.
Najbolj tvegana in najbolj donosna vrsta naložbe v nepremičnine. Lahko ga razdelimo v dve široki kategoriji: naložbe v običajnem pomenu in nakup stanovanja v zgodnji fazi gradnje.
V prvem primeru oseba vloži svoj denar v gradbena dela, po njihovem zaključku pa glede na delež ustvari dobiček. Znana shema za vse vlagatelje in v njej nič novega. Dobiček se določi glede na naložbe.
Drugi način je veliko bolj zanimiv. Nekatera gradbena podjetja prodajajo stanovanja v svojih hišah, še preden so zgrajena. To pomaga zbrati dodatna sredstva za gradnjo in dokončati delo. Takšna stanovanja so običajno pripravljena v 1-2 letih, cena v času dokončanja pa za 1,5-2 krat presega začetno. Ne smemo pa pozabiti, da je vlaganje v gradbeništvo veliko bolj tvegana dejavnost kot nakup dokončane nepremičnine.
V gradbeništvo morate pametno vlagati, preučiti vsak pravni in gospodarski vidik podjetja, njegovo zanesljivost, tržne izkušnje in ocene. Z dobro naložbo lahko tako izkoristite razliko med kupnino in prodajno ceno ter pridobite nepremičnino po nižji ceni in s tem zmanjšate stroške nabave.
Pri sestavljanju in podpisu pogodbe z gradbenim podjetjem je priporočljivo poiskati pravni nasvet. Lahko bo povedal, ali je to podjetje zanesljivo, kompetentno sestavil pogodbo in če bo šlo kaj narobe, potem poiščite nasvet.
Da bi bolje razumeli, kaj je za vas bolj donosno, vam bomo predstavili primerjalni opis vrst naložb:
| Naložbe v stanovanjske nepremičnine | Naložbe v poslovne nepremičnine | Naložbe v gradnjo nepremičnin | |
| Priloge | Povprečno | Največ | Najmanj |
| dohodek | Najmanj | Največ | Povprečno |
| Vračilo | 8-10 let | 8-10 let | 2-6 let |
| Likvidnost | Povprečno | Največ | Najmanj |
| Tveganja | Nizka | Povprečno | Največ |
| Katere kategorije vlagateljev se priporočajo | Za vse | Za začetnike in bolj izkušene | Za izkušene vlagatelje |
Kot lahko vidite, je naložba v poslovne in stanovanjske nepremičnine zaradi svoje preprostosti in zmerne stabilnosti primerna tako za začetnike kot za srednje izkušene vlagatelje. A kljub temu je najbolj donosna v smislu vračila naložba v gradbeništvo. In to je najbolj tvegano.
Naložbe v stanovanjske nepremičnine so zaradi visoke stabilnosti primerne za vsakogar. Ne mislite, da se vam naložba ne bo izplačala. Zagotovljeno je, da bodo ustvarili dohodek, ne glede na okoliščine.
Zdaj o vsaki točki nekoliko podrobneje:
Prednosti:
Stabilnost... Težko se je sprijazniti s tem. Naložbe v nepremičnine so eden najbolj zanesljivih in stabilnih virov dohodka. Ne glede na letni čas, gospodarske in politične razmere stanovanjska in poslovna mesta potrebujejo vsi in vedno.
Stalna rast vrednosti sredstev... Značilno večinoma za stanovanjske nepremičnine. Na daljših razdaljah se nepremičnine obnašajo kot zlato - njihova vrednost se stalno in samozavestno povečuje.
Pasivni vir dohodka... Ko oddaja nepremičnine v najem ali čaka na dvig cene, vlagatelj porabi minimalni napor.
Minimalna tveganja... Kot izhaja iz druge točke, stanovanj in poslovnega prostora vedno sta potrebna, zato bo tudi v najbolj neugodnih časih za gospodarstvo obstajala priložnost za prodajo nepremičnine ali njeno oddajanje v najem.
Minusi:
Nelikviden objekt naložbe... Likvidnost - sposobnost predmeta, da se hitro spremeni v denar, ne da bi pri tem izgubil vrednost. Nizka likvidnost nepremičnin pomeni, da jih je težko prodati po njihovi realni vrednosti. Seveda lahko zelo hitro prodate stanovanje / trgovino / kateri koli drug prostor, s čimer naredite velik popust, vendar to govori le o nizki likvidnosti in s tem o težavah pri izvedbi.
Dolgo vračilo... Najpomembnejša pomanjkljivost vseh. Obdobje vračila 8-10 let, tudi za dolgoročne naložbe, je kar veliko. Srednja in mala podjetja se izplačajo v roku enega meseca do dveh let. Tudi finančne naložbe so enake.
Fiksni stroški vzdrževanja... Stroški komunalnih storitev in drugi stroški, če ne ležijo na ramenih najemnika, padejo na ramena vlagatelja. Znatno zmanjšujejo višino dohodka in s tem povzročajo dodatno porabo.
Lastnik nepremičnine bo moral plačati davek na nepremičnine, pri oddajanju v najem bodisi dohodnina (če gre za organizacijo) bodisi (dohodnina). Po prodaji nepremičnine boste morali plačati tudi davek, zaradi česar je znesek dohodka manjši za 13%.
Vsak vlagatelj se mora odločiti, kaj bo odtehtalo - stabilnost in konstantnost ali nizko likvidnost, dohodek in vračilo.
Za mlade vlagatelje smo pripravili pet nasvetov:
Nasvet 1. Vnaprej je treba določiti finančne možnosti in predmet naložbe. Nadaljnja strategija, naložba sredstev ali obdobje vračila bodo v celoti odvisni od tega. Vlagatelj sam mora razumeti, koliko denarja ima in na kakšne nepremičnine lahko z njim računa.
Izbira naložbenega objekta je najtežja stvar, saj morate razumeti, da vsaka vrsta nepremičnine prinaša različne prihodke, različna tveganja in različne obveznosti.
Nasvet 2. Pozorno preučite nepremičninski trg in poiščite ponudbo. Naložbe so skoraj stalna analiza, zato vam ni treba hititi z iskanjem nepremičnine za naložbo takoj po prejemu denarja. Morate natančno preučiti ponudbe, ki jih dajejo ljudje, videti, za kaj je povpraševanje itd.
Za to so idealna lokalna in ruska oglasna spletna mesta, kot je Avito, kjer bodo nekateri pomagali razumeti, kaj se prodaja, drugi pa, kaj dajo v najem. Na podlagi tega znanja bo treba najti predmet, ki ne bo imel najvišje cene in bo po njem zadostno povpraševanje.
Nasvet 3.Če je mogoče, ne uporabljajte posrednikov. Tu gre bolj za naložbe v stanovanjske nepremičnine. Mnogi ljudje pri iskanju naložbe uporabljajo storitve nepremičninskih posrednikov. To je v osnovi napačen pristop. Naloga nepremičninskega posrednika je prodati, vaša naloga pa je nakup. In tu nastane navzkrižje interesov, ki bi se mu morali izogniti.
Celovita celovita analiza nepremičninskega trga bo lahko razumela, kje iskati dobro stanovanje.
Nasvet 4. Uporabiti morate storitve odvetnika. Najbolje je, da izvajanje pogodb zaupate strokovnjaku. Tudi najem je najbolje opraviti zakonito. Da, dostojen del dohodka je izgubljen, hkrati pa se v primeru kakršnega koli preverjanja ne morete bati neprijetnih posledic, ki bodo zagotovo nastale, če pogodba in davki ne bodo plačani.
Tudi osebni odvetnik bo potreben, ko bo sklenjen sporazum z gradbenim podjetjem. Pomagal vam bo razumeti zaupanje podjetja, opozoriti na sporne točke in ranljivosti v sporazumu ter pomagati zaščititi vaše pravice, če se pojavi potreba. Naložbena dejavnost vedno zahteva dobrega odvetnika, ki vam bo pomagal razumeti vse zakonodajne podrobnosti.
Nasvet 5. Pozabiti moramo na takojšen dobiček. Naložbe v nepremičnine so dolgoročne naložbe, zato se dolgo časa obrestujejo. Dobiček od preprodaje je mogoče pridobiti v 2-3 letih, dohodek od najemnine pa šele po 6-9 letih. Zato ne pozabite na hiter in enostaven denar.
Tako kot vsaka naložbena dejavnost je tudi naložba v nepremičnine povezana s precejšnjimi tveganji. Nekaj besed o tveganjih v ruski realnosti.
Hipotekarno tveganje... V Rusiji se kriza 2008-2009 ni zgodila tako hudo kot v preostalem svetu. Vrednost nepremičnin je sicer padla, vendar ne toliko kot v Evropi in Ameriki. To je posledica dejstva, da so hipoteke na ruski trg vstopile precej pozno, šele v začetku 2000 -ih.
Padec cen v letih 2015–2016 je poleg ruske krize povezan z dejstvom, da se je približalo obdobje plačil za 10-letne hipoteke, odstotek neplačil pa se je občutno povečal. Ni znano, kaj se bo zgodilo, ko pridejo 15 in 20-letni pogoji, saj je v Ameriki do obdobja zrelosti izbruhnila svetovna kriza.
Stanovanjsko tveganje... Ni znano, ali bodo minimalne cene zdaj res prešle ali pa se je vrednost stanovanjskih nepremičnin v celotnem časovnem obdobju nerazumno povečala. Prav vprašanje najnižje cene nas sprašuje o tveganju trenutnih naložb v stanovanjske nepremičnine.
Morate pozorno spremljati razmere in takoj, ko bo jasno, ali bodo nepremičnine še naprej rasle ali bodo kazale negativno dinamiko, se nato odločite o vlaganju v stanovanja.
Tveganje pri gradnji... O gradnji ni treba veliko govoriti. Odlični razvijalci, prodaja dvojnih stanovanj in številne druge goljufive sheme, ki jih mnogi poznajo iz prve roke.
Vlaganje v hiše v gradnji je res donosno in prinaša veliko več denarja, vendar morate pretehtati tveganja, natančno preučiti podjetja in šele nato sprejeti odločitve o vlaganju v gradnjo.
Vlaganje v nepremičnine je še vedno veliko dražje od drugih načinov.
Če denarja ni dovolj, lahko uporabite eno od naslednjih metod:
Zbiranje denarja... Najbolj priljubljen način zbiranja sredstev za nakup nepremičnine je hipoteka. Posojilo, zavarovano z nepremičninami. V ruskem smislu je to posojilo za nepremičnine, zavarovano z isto nepremičnino.
Večina bank z veseljem nudi hipoteke. To bo zahtevalo stabilen vir dohodka, dobro kreditno zgodovino in nabor dokumentov, ki se od banke do banke razlikujejo.
Obresti se razlikujejo glede na banke, rok, zanesljivost in finančno stanje posojilojemalca. V bistvu hipoteke zagotavljajo 11-17% letno in 5-7%-če obstaja posojilo v tuji valuti.
Ta metoda je dobra, ker lahko mesečna hipotekarna plačila plačate z denarjem, prejetim od najemnine. S pristojnim nakupom in donosnim najemom lahko brezplačno dobite dom, katerega posojilo bo plačal najemnik.
Privlačenje soinvestitorjev... V Rusiji se ideja o skupnih naložbah šele razvija, zato o tej metodi še ni treba resno govoriti.
Zelo redko imajo vlagatelji možnost res najti partnerje, ki bodo pripravljeni zahtevati dohodek od nepremičnine na enakih deležih (ali odvisno od prispevka), ne da bi posegali v ustvarjanje dobička. Hkrati bo priložnost, da v naložbeni projekt pritegnete prijatelje ali sorodnike, naredila naložbo manj in opazno bolj donosno.
Pridružitev klubu vlagateljev... Obstaja veliko skupnosti, kjer vlagatelji iščejo podobno misleče, ki si lahko pomagajo ne le z nasveti, ampak tudi finančno. V takšnih klubih je veliko ljudi, ki lahko glede na naložbe vlagajo v vaš projekt, zato lahko prejemate neodvisen dohodek in zagotavljate dobiček partnerjem.
To je tudi dokaj nova ideja za Rusijo. Gre za kolektivno financiranje. Lahko začnete projekt, ki bo pritegnil naložbe, da boste lahko vlagali v nepremičnine.
Naložbeni projekt bo moral delovati kot cela delniška družba - ljudje bodo v tem projektu kupovali delnice in računali na dobiček. Primerno za nakup in najem poslovnih nepremičnin ter kasnejšo izvedbo.
Samostojno zbiranje sredstev za nakup nepremičnine je precej težko. Zato je za začetnike priporočljivo, da partnerje privabijo na kakršen koli način. Izkušenejši vlagatelji ne bodo mogli le vlagati, ampak jih tudi usmeriti v pravo smer, pri tem pa na začetku pomagati in poučevati. To je veliko bolj dragocena izkušnja, še pomembnejša od ustvarjanja dobička.
Robert Kiyosaki - eden najbolj znanih svetovnih poslovnežev in trenerjev za samorazvoj, je napisal knjigo, ki jo mora prebrati vsak investitor v nepremičnine. Imenuje se "naložbe v nepremičnine".
Ponuja podrobno strategijo za tiste, ki želijo vlagati v nepremičnine in do 40. leta starosti dobiti 5-6 nepremičnin ter imajo stabilen pasivni dohodek tako rekoč nič. Knjiga je polna zanimivosti in pasti. Koristna bo vsem, čeprav je bolj prilagojena zahodni in vzhodni realnosti kot pa Rusiji in državam CIS.
Če povzamemo zaključek : Vlaganje v nepremičnine je ena najbolj razpravljanih in priljubljenih načinov vlaganja med navadnimi ljudmi. Zanj so značilne minimalne zahteve po izkušnjah vlagateljev, vendar zelo izbirčen glede denarnice. Donosnost naložbe v nepremičnine je 2-9 let, odvisno od izbrane metode dohodka.
