V Rusiji se načrtuje prehod na novo shemo za pridobitev stanovanj v gradnji - namesto kapitala gradnje bo prišel projektno financiranje. RBC Nepremičnine pojasnjuje, kaj se nova shema razlikuje od prodaje na dd
Ruski predsednik Vladimir Putin pred 15. decembrom tega leta, ukrepe za odpravo deljene gradnje z bančnimi posojili in drugimi viri financiranja. Prehod na shemo financiranja projekta razvijalcev stanovanj, ki bi moral zmanjšati tveganje za državljane, traja tri leta.
To pomeni, da razvijalci v prihodnosti ne bodo mogli privabiti sredstev za financiranje gradnje. Podobna praksa omejenega sodelovanja posameznikov v stanovanjski konstrukciji velja v številnih tujih državah in vključuje financiranje gradnje na račun bank.
Glavni cilj inovacij je rešiti problem prevaranih delničarjev. "Državljani ne bodo tvegali lastnih sredstev, ampak pridobiti že zgrajena stanovanja, ki jih je mogoče takoj izdati. Hkrati pa je potrebno, da se cena na kvadratni meter postane odlična, banke pa so bile pripravljene dati posojila v nežnem interesu, «je torej v komentarjih nepremičnin RBC pojasnila potrebo po spremembi vodje Ministrstva Gradnja Rusije Mikhail.
Uvodnik nepremičnin RBC je ugotovil, katera tveganja za kupce novih stavb bo odstranila novo shemo financiranja in kako bo vplivala na stanovanjski trg v Rusiji.
Alternativa delitvi gradnje
Trenutno se približno 80% novih stavb v Rusiji izvaja z zaključkom skupnih gradbenih pogodb (dd). Ta shema predlaga, da se gradnja stanovanj izvaja na sredstvih stopenj - posameznikov, ki dejansko delijo vsa tveganja z razvijalcem.
Danes obstajajo trije viri financiranja kakršnega koli gradbenega projekta: financiranje delničarjev, bančnega (projekta) in lastnih sredstev za razvijalce. "Proizvajalčeva lastna sredstva se gibljejo od 20% do 40% skupnega zneska kapitalskih naložb, ki so potrebne za izgradnjo [ločenega stanovanjskega kompleksa], sredstva delničarjev pa približno 50%. Preostali so izposojeni sredstva iz kreditnih institucij (projektno financiranje, največ 50%), "je dejala Marina Lyubalogov, namestnica generalnega direktorja Croste Skrb. Toda v praksi razvijalec izbere največ 30% namenske kreditne omejitve na projektu, prodaja prihodnjih števcev na DDA bo začela od začetka gradnje, dopolnjuje partnerja mednarodnega svetovalnega podjetja Collaiers International Vladimir Sergunin.
Projektno financiranje, ki naj bi bilo v celoti načrtovano po treh letih, predpostavlja, da bo gradnja bolj financirana na banko. Istočasno, posebne sheme in pogoji za interakcijo bank, razvijalci in kupci novih stavb še niso bili izraženi. V razvitih nepremičninskih trgih (glej Crees spodaj) V skladu s to shemo banka vlaga v izvajanje stanovanjskih projektov, ki svetujejo z dolžniškimi obveznostmi, vrnitev kreditne institucije pa se ne pojavi na račun sredstev razvijalca, ampak na račun denarnih tokov, ki jih oblikuje nov projekt. Z drugimi besedami, gradnja hiše se izvaja na denar banke. Hkrati financiranje projektov ne pomeni posojanja: stopnja financiranja projektov je lahko precej nižja kot na tekočih posojilih za graditelje.
"Nova shema bo tvegala za državljane, da izgubijo svoje naložbe v stanovanjske stavbe v gradnji, ne da bi prejela stanovanje kot rezultat. Za razvijalce bo poenostavljen mehanizem privabljanja sredstev za gradnjo (namesto številnih posameznikov, ki jih bo ena ali dve banki in omejeno število strokovnih vlagateljev). Poleg tega bodo tveganja neskladnosti obsega privabljenega financiranja s fazami gradnje odpravljena - financiranje bo izvedeno v odobrenem volumnu, kot je potrebno, "je dejal MIKHAIL MEN.
Shema financiranja bančnega financiranja zmanjšuje tveganja in država - zmanjšuje "verjetnost nastanka proračunske podpore industrije," je dodal minister. To pomeni, da bo doma v primeru neizpolnjevanja obveznosti, gradbeniki koristni na račun državnega proračuna, vendar na denar bank, ki so financirali projekt, ali zavarovalnice.
Kako bo šel v novo shemo
Prva faza prehoda iz konstrukcije kapitala na financiranje projekta je bila nastanka sklada za pravice zaščite, na Ministrstvu za gospodarstvo. Druga faza bo začetek veljavnosti 1. julija 2018, norme 218-FZ, ki pomeni spremembe zakonodaje o gradnji kapitala. Tudi na tej stopnji je načrtovano ustvariti enoten sistem za spremljanje gradnje lastniškega kapitala v regijah.
Na naslednji fazi kot celoti bo ocenjena, kako bodo banke financirale gradnjo stanovanj. "Če na tem področju se upravičuje, potem v prihodnosti, ob upoštevanju pristojnega ocene tveganja in zmanjšanje stroškov kreditnih virov, bo omogočila postopno zamenjavo kapitala gradnje za financiranje projektov, ob upoštevanju razpoložljivosti stanovanj, "RBC nepremičnin je povedal Mihail Men.
Vodja ministra je opozoril, da naložbe posameznikov v stanovanjsko gradnjo sestavljajo približno 3,5 bilijona rubljev. ta trenutek. "Najprej moramo prejeti odgovor iz bančnega sektorja: za v kakšnem času in na kakšni ceni denarnih bank bo lahko nadomestila teh 3,5 trilijonov rubljev. Je takšno financiranje bančnega sistema? In če je tako, za kakšno obdobje? Potrebno je izračunati, preden se preklopite na bolj civilizirano razmerje, ko se gradnja stanovanj financirajo nedržavljani, vendar banke, "vodja ministra je komentiral.
Skupna gradnja v Rusiji
Danes se približno 80% stanovanj, postavljenega v Rusiji, financira na račun udeležencev v gradnji kapitala - 214-фз. Približno 1,1 milijona obstoječih DDUS je registriranih v vsej državi za tretje četrtletje leta 2017. Po podatkih Rusije Rusije je dolg državljanov v hipoteko, ki ga je zagotovila DDU, približno 1 bilijona rubljev in ob upoštevanju sredstev prvega prispevka ta znesek se poveča na 1,5 trilijon rubljev.
Še 20% je predvsem izvajanje stanovanj v končnih hišah o predhodnih prodajnih pogodbah, izdajanje stanovanjskih spričeval (izjemno redkih) ali sheme stanovanjskih in gradbenih zadrug, ki še niso uspele v celoti iti s trga.
Strahovi od razvijalcev
Na splošno so razvijalci in nepremičnine, ki jih je pregledal uredniški odbor "RBC nepremičnin", se strinjajo s stališčem organov, ki jih bo financiranje projekta odstranilo vsa tveganja za kupce in državo v smislu nastanka novih prevarantih delničarjev. Hkrati pa bodo nekateri igralci na trgu nepremičnin, ki bodo prehod na novo shemo povečali stroške stanovanj, vključno z dragimi posojili za razvijalce.
Posebne težave in ovire za prehod na financiranje projekta ne vidijo predsednika temeljnega civilnega zakonika in nekdanje vodje Mortona, Alexander Ruch. Po njegovem mnenju, danes trg za takšno shemo dela in precej uspešno - brez dviga cene gradnje in naraščajočih cen. "Mi, na primer, izvajamo projekt v moskovski regiji z vključitvijo projektnega financiranja Sberbank Rusije. Da, medtem ko privabljajo denar za nepremičnine, vendar nimajo vpliva na financiranje gradnje, in nismo odvisni od njih, «pravi tokove. Po njegovem mnenju bodo mala podjetja, ki nimajo stanja trajnosti, izgubijo priložnost, da pritegnejo denar od bank in lahko prihajajo s trga.
Teoretično, financiranje delnic se lahko nadomesti s projektom, Marina Lubelskaya verjame, vendar ugotavlja, da je pogoj: učinkovita stopnja takšnega financiranja projekta bi morala biti enaka velikosti inflacije in poštenega nadomestila. Torej, če je inflacija 4% letno, potem s plačilom za tveganje, končna stopnja ne sme biti večja od 8%. "Ta stopnja bo omogočila ohranitev sedanje ravni cen na trgu končnih uporabnikov, nadomesti znaten delež projektov z vključitvijo nepremičninskih skladov s financiranjem projekta brez izgube za rob razvijalca," pojasnjuje.
Da bi se izognili naraščajočim cenam, je po mnenju Natalia Shatallina treba začeti s financiranjem projekta za projektni program financiranja, v katerem bodo razvijalci lahko prejemali posojila po bolj dostopnih cenah. Glavni razlogi za morebitno povečanje cen stanovanj Natality Shatalina kliče, odsotnost sposobnosti nakupa postavijo predmetov po bolj dostopnih cenah - na primer, v začetni fazi gradnje, lahko kupite stanovanje za 25-30% cenejši kot v Končana hiša. Če upoštevamo le pripravljene domove, lahko prevzamete dvig cen do 10% na podlagi obstoječih stopenj posojil za razvijalce, predvideva.
Hkrati, glede na glavo na delo s ključnimi partnerji EST-A-TET ROMAN RODIONSEV, oster skok v cenah ni ravno pričakovano v primeru zavrnitve kapitala gradnje, niti iz kakršnega koli razloga. Strokovnjak pojasnjuje, da četrtletno na kapitalskem trgu prihaja veliko novega predloga po nizkih cenah, ki se nanašajo na skupno raven vrednosti predloga v novih stavbah. "Tudi če so novi projekti že prišli na financiranje projekta, bo trg ostal na trgu stanovanj, ki se izvajajo v okviru skupnih pogodb. Za izvajanje samo tistih 3,4 milijona kvadratnih metrov. Ohišje, ki so zdaj na voljo v novih stavbah, bodo potrebovali vsaj štiri leta na trenutni hitrosti prodaje, «bo družba Rodionov povzela.
V prihodnje se bo individualni pristop k določanju obrestne mere verjetno nadaljeval, saj imajo vsi projekti različne privlačnosti in različna tveganja, predvidena v tiskovni službi Ministrstva za notranje zadeve. Profesionalni razvijalec bo koristen za delo na modelu financiranja projekta, saj mehanizem privabljanja sredstev za gradbeništvo tako proceduralno kot v smislu zajamčenega pritoka sredstev za gradnjo od vlagatelja, se v ministrstvu za gradbeništvo upošteva.
Kako prodati stanovanja v tujini
V zahodni Evropi se financiranje projekta uporablja kot osnovno shemo za privabljanje sredstev za gradnjo. Gradnja stanovanj poteka na izposojenih skladih, denar kupcev pa prihajajo v posebne račune enačb bank, ki se razkrivajo šele po vstopu v objekte, in šele takrat razvijalec prejme dobiček.
V Nemčiji obstajajo prihranki v gradnji v Nemčiji - prihodnje nepremičninske kupec najprej vlaga gotovino v varčevalne blagajne, in v nekaj letih se lahko izda stanovanjsko posojilo za pridobitev stanovanj. Sredstva iz računov varčevalnih denarnih miz je mogoče usmeriti izključno za gradnjo hiš.
V Združenem kraljestvu se stanovanjska nepremičnina prodaja pod naslednjim načelom: Med gradbenim ciklom razvijalec sama financira gradnjo in si lahko privošči predplačilo do 5% na stanovanje, ostalo - lastna in izposojena sredstva Razvijalec ali vlagatelj. Prejema celotno plačilo pri vnosu objekta v delovanje, in v večini primerov so objekti najeti s trim. Stroški financiranja projektov za razvijalce ne presegajo 5-6%, stroški hipotekarnih posojil pa 1,5-3%.
V Izraelu je shema financiranja delnic porazdeljena v času: 10% stroškov stanovanja, cenik daje v fazi izdaje dovoljenj za gradnjo, naslednji del - v času izstopa predmeta iz zemlje, preostali del - po zaključku vseh del. To pomeni, da je plačilo delničarja vezano na pripravljenost konstrukcije predmeta.
V začetku oktobra je napovedala program izmenjave obveznic na borzi Moskve in skupine SETL. Najvišji znesek denarja - 25 milijard rubljev. Prva izdaja bo potekala do konca leta. Razvijalec je pritegnil načrti za usmerjanje razvoja naslovnega programa in optimizacijo kreditnega portfelja. »Toda v novem zakonu možnosti za uporabo tega orodja niso napisane. Obstajajo pomisleki, da bodo razvijalci na splošno prepovedali vprašanje vseh vrednostnih papirjev. In ne bodo niti ne morejo iti v IPO in proizvajajo stanovanjske certifikate, "skrbi v podjetju" BFE-razvoj ". Prav tako je nerazumljivo na nadaljnjo usodo predhodno skupnega zadolževanja na zahodnih trgih. "Valutna posojila so veliko tveganje za tiste, ki opravljajo podjetje v rubljev. In tukaj je odvisno od političnih razmer, "pojasnjuje izvršni direktor C. S. E. R. " Pavel previden.
Pozornost
Vodja projektov družbe "Nord West Development" Vladimir Gribkov je predstavil izračune, saj se struktura financiranja istega naložbenega projekta spreminja pod različnimi shemami, vključno pri uporabi projektnega financiranja z uporabo depozitnih računov.
«Info.
S financiranjem projekta po stopnji 15%, zaslužek razvijalca zmanjšuje desetkrat.
In da bi dobili isto donosnost projekta, ki ga uporablja sredstva za vlagatelje v nepremičninah, morajo biti stopnje posojil znašale 4,5-4,7%.
Ali pa morate dvigniti stroške prodaje stanovanj, vsaj 15%, "pravi Vladimir Gungi.
Nekateri strokovnjaki so prepričani, da bodo banke v novih pogojih lahko bistveno razširili svojo prisotnost na trgu gradnje, saj bodo razvijalci bolj donosni, da jih vključijo v svoje delničarje - v tem primeru bo financiranje projekta v času cenejše.
Torej, kako spremembe v zakonodaji vplivajo na razvijalce, na trgu gradnje lastniškega kapitala in na trgu novih stavb na splošno v letu 2018? Kaj je bistvo glavnih sprememb? Spomnimo: med inovacijami - vzpostavitev nadomestnega sklada, ki bodo sredstva, ki bodo namenjena dokončanju gradnje v primeru, da razvijalec ne bo mogel izpolniti svojih obveznosti (stečaj, pr.).
Pomembno
Funkcijski sklad bo v obliki javne-pravne družbe pod nadzorom zbornice računov.
Sklad bo oblikovan s tem, da morajo razvijalci pred postopkom odšteti brez uspeha.
Znesek prispevka bo 1,2% celotnega zneska, vsega, kar je bilo sklenjeno z delničarji.
Pravzaprav to pomeni, da bodo vsi denarni tokovi razvijalcev pod nadzorom kreditnih institucij.
Toda to ni najslabša stvar. Z najslabšim dogodkom razvoja dogodkov, bo skupna gradnja kot pojav prenehala obstajati sploh, ker v novi pravni realnosti, glede na gradbena podjetja, ne bodo mogli privabiti denarja od državljanov v fazi gradnje in bo prisiljen prodati samo pripravljeno nastanitev.
Industrija bo izgubila velik kapital. Samo v Sankt Peterburgu, kjer se gradi približno 3 milijone m2 stanovanj na leto (80% na račun delničarjev), razvijalci manjkajo 240 milijard rubljev.
Mimogrede, nihče ne prodaja pripravljenosti v Sankt Peterburgu.
Pred nekaj leti je poskušal narediti SC "temp", vendar se je sčasoma preselil v zaznavanje.
» Prodaja končnih stanovanj je bila predraga. Stroški stanovanj so bili visoki in prodali dražje od povprečja trga, ne bi mogli.
Kirill IngenGengeneralni direktor skupine Srednja Group Predvidevam, da bo najpomembnejša sprememba, ki bo resno vplivala na dejavnosti razvijalcev, bo zahteva, da se ustvari rezerva na podlagi poravnalnega računa razvijalca, ki je vsaj 10% načrtovanih stroškov gradnje.
Ker bodo ta sredstva zamrznila pred začetkom privabljanja sredstev za DDD, lahko v težkem položaju razvijalcev z majhnimi finančnimi rezervami.
V tem primeru bodo na trgu ostali samo tisti igralci, ki bodo lahko izvedeli najbolj "fino konfiguracijo" svojega poslovanja, optimizirali stroške in pravilno ocenili svojo moč. Hkrati pa lahko izboljšane finančne zahteve povzročijo odhod šibkih akterjev.
Escrow računi so prihodnost primarnega trga z vidika progresičnosti in varnosti transakcij, "pravi vodja hipotekarnega posojilnega centra VTB 24 podružnice v St. Petersburgu Tatiana Khobothova.
Po njenem mnenju bo distributer denarja na računih v depozicijah zaščiten in v primeru licence iz banke.
Že v letu 2018, zakonodajalci registrirajo, da sredstva, dana na račune v storitvah, ne bodo vključeni v konkurenčno maso pri rehabilitaciji banke v primeru stečaja. In delničar bo lahko prejel svoj denar v celoti, ne 1,4 milijona rubljev. Zavarovalno zavarovanje
Qa. Vendar pa je iz sheme depozitov, kar pomeni popoln prehod projekta za izposojeni denar, se razvijalci še vedno preusmerijo.
Na splošno obravnavamo zaostritev zahtev za trg delnic z razumevanjem - govorimo o zelo veliki industriji in tveganjih navadnih državljanov, za katere je stanovanjska vprašanja pogosto problem vseh življenj.
Zato številni akterji ne bodo imeli preprosto, ampak z vidika "tržnega zdravja" in varstva kupca so vsi ukrepi, ki so jih sprejeli organi, upravičeni. Navsezadnje bodo vsi razvijalci imeli koristi od inovacij, saj bo zaupanje kupcev raste, da bi delilo gradnjo in mnogi od tistih, ki danes menijo, da bodo naložbe v neopazno tveganje v gradnji prišli na trg.
Predvsem bodo nova pravila dela zahtevala spremembe pristopa k financiranju in poročanju.
In na prvo, in do drugega, smo popolnoma pripravljeni.
Poleg tega razvijalci, ki ne morejo privabiti sredstev delničarjev, ki so dejansko opravljali brezplačno posojilo zanje, bodo prisiljeni bodisi graditi na lastnih sredstev, ali da bi pritegnili kredit.
Zato bo razvijalec prisiljen vključiti svoje stroške v stroške stanovanj, vključno z privabljanjem financiranja projektov.
Maria Lithinetskaya Eventive Partner Metricom Group po mojem mnenju, 2018 bo obdobje prilagajanja za celotno gradbeno industrijo.
Predvsem se bodo morali razvijalci navaditi na zaostrene zahteve za finančno vzdržnost svojih organizacij, pa tudi za interakcijo z odškodninskim skladom. Slednji ne bo mogel le zbrati odbitkov iz DDD, sklenjenih v državi, temveč bo tudi prejemal nadzorne funkcije, recimo, bomo lahko redno zahtevali informacije o stanju organizacije.
Ali morda brez ostrija? Zanimivo je, da je na preteklem forumu zvenelo veliko izjav in nevarnosti storilcev. "Vsako leto se spremenijo in urejajo v 214-фз. Vendar je nemogoče neskončno izboljšati dejstvo, da ne deluje od samega začetka. Prodaja stanovanja v hiši v okviru gradnje je nasmeh Cheshire Cat, «pravi vodja Oddelka za upravljanje nepremičnin St. Petersburg Državne Ekonomske univerze, Sergey Maximov.
Uradniki so določeni predvsem, pred katerim je naloga ustaviti problem problematičnih predmetov v krizi.
Prvi namestnik predsednika Odbora državnega DUMA o stanovanjski politiki in stanovanjski in komunistični partiji Alexander Sidyakin je dejal, da so te spremembe "omamljene" - v državi že 1200 povzročajo zaskrbljenost predmetov, kjer je 130 tisoč državljanov pridobilo stanovanje.
In organi regije Leningrada so v celoti ponujajo za opustitev kapitala gradnje.
Če upoštevamo spremembe članka, najprej postavlja vprašanja uveljavljene omejitve za pošiljanje mansardov strogo z izgradnjo določenega nepremičninskega predmeta. Postavlja se vprašanje, za kar pomeni, da bo razvijalec oglaševal predmet.
Spremembe predvidevajo ustanovitev nadomestnega sklada, ki je zasnovana v primeru stečaja razvijalca, da bi nadomestila izgube udeležencem v gradnji kapitala.
Načeloma pojav nadomestnega sklada v dejavnosti razvijalcev ne bo nič spremenil.
Če so bili prej izgnani glede enakih zneskov (1,2% stroškov, določenih v DTU) računovodskim izkazom zavarovalnic, se ta denar pošlje v nadomestni sklad.
Medtem pa zvezni organi resno razpravljajo o zamisli o zaostrovanju zahtev za razvijalce od 1. januarja 2018 - pol leta prej, kot je bilo navedeno v zakonu.
Prejšnji teden so se razpravljali v državni dumi Ruske federacije.
Če je odločitev pozitivna, bodo najbolj mračna pričakovanja gradbenikov predstava.
V Rusiji je Sklad za zaščito desnenja reliefov delničarjev v Rusiji pridobil sklad za varstvo pravic imetnikov pravic v luknji v prometnem proračunu, ki so ga sprejele zadnje poletne spremembe FZ-214, je odvisnost graditeljev od bank skoraj skupaj.
V skladu z novimi pravili so gradbeniki dolžni imeti en bančni račun za vse operacije, ne more spremeniti kreditne institucije (čeprav znesek banke komisije hkrati ni omejen na nič), ne more opravljati transakcij, ki niso neposredno povezane na vključevanje denarnih ponudb in še veliko več (glej.
"Osnovne inovacije ...").
Razvoj gradnje delnic v novem gospodarstvu pogosto spremlja veliko število sodnih postopkov v zvezi z divjimi delničarji in neizpolnitvami gradbenih organizacij Pogodbe. Na žalost, prej v zakonodaji ni bilo regulacije investicijskih dejavnosti in postopkov ladje, je temeljilo na njihovi vsebini, je Sodišče dvoumno ocenjevalo pravno podlago zaključenih transakcij. Zvezni zakon z dne 30. 12. 2004 N214-FZ "O udeležbi pri izgradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičninskih stavb, ki spreminjajo nekatera dela Ruske federacije", je ta problem delno dovoljen.
Od 1. julija 2017 so dodatne spremembe obstoječega zakona 214-FZ pridobile moč. Pooblastila so bile sprejete za zagotovitev vlagateljev z dodatnimi jamstvi, ki ščitijo pred brezvestnimi gradbenimi podjetji.
Sedaj so gradbene organizacije pooblaščeni kapital, ki je dolžan ustrezati najvišji površini objekta, na katerem je načrtovana gradnja. Na primer, razvijalec v načrtih za izgradnjo strukture 20 tisoč kvadratnih metrov. m., potem mora v odobrenem kapitalu vsebovati približno 40 mil., drgnite. V nasprotnem primeru nima možnosti, da bi zaključil sporazum. Organi, ki izdajajo takšne dokumente, strogo preverjajo ta področja, razpoložljivost odobrenega kapitala, ki se v celoti izplača v odobrenem kapitalu. V nasprotnem primeru se podjetje izgubi na podlagi privabljanja denarnih vlagateljev. To se zgodi, da razvijalec nima lastnega denarja, potem pa so zagotovljeni v osebi enega ali več pravnih subjektov, ki imajo potreben znesek. V primerih, ne prinaša gradbenemu podjetju do konca, pred vlagatelji, dodatne obveznosti izvajajo garanti.
Zakon od leta 2018 predvideva ustanovitev enega registra razvijalcev na internetu. Tukaj, vsaka zainteresirana, informacije o gradbenih družbah, ki trenutno delujejo v tem trenutku in informacije o gradbenem projektu, so na voljo. Ta stran je že veljavna.
Gradbena organizacija, ki je sklepala DDD, je dolžna obvestiti kupce poučnih obrazov in stanja garancije. Trajanje jamstva bi moralo biti dve leti več, datum datuma prenosa eksplozije na vlagatelja na zapornika DDD.
Če gradbena družba in garant rešuje vprašanje zgodnje prekinitve pogodbe med seboj, so dolžni, da se delničarjem preprečijo, za en mesec.
Ta inovacija je dobro jamstvo za vlagatelje. Depozitivni račun do določene točke ali izpolnjevanja dogovorjenih obveznosti ohranja denar. Razvijalec se bodo izkazali po podpisu z investitorjem dejanje prejemanja stanovanj. Ta račun se odpre z gradbenim podjetjem, se samodejno zapre. Če gradnja ne izpolni, delničarji v banki prejmejo svoje sredstvo brez sodnega postopka z gradbeno organizacijo.
Kupec lahko prodaja ni dokončanega stanovanja po dogovoru o dodelitvi pravic, potem vse v istem vrstnem redu prenese novega vlagatelja. Pri izvajanju razvijalca vseh obveznosti iz DDU delničar nima legitimnih razlogov za enostransko od izvrševanja te pogodbe. To sporno vprašanje dovoljuje sodni postopek.
Predsednik Ruske federacije 29. 07. 2017 ACT je odobril "o javni pravni organizaciji z zaščito državljanskih pravic - sodelovanja v gradnji kapitala, z insolventnostjo razvijalcev stečaja." Zahvaljujoč tej razsodbi, tisti, ki sodelujejo v skupni gradnji, so v skladu s pogodbo zagotovljene nove garancije.
Zlasti za vlagatelje je bil ustanovljen sklad za nadomestila, 1.2% sklenjenih zapornikov pa so se odšteli z gradbenimi podjetji v skladu z uveljavljenim postopkom. Ta sredstva naj bi bila izdana vlagateljem. Odločajo se, ali se bodo porabili za dokončanje doma ali za plačilo odškodnine. Prvi mesec dela Fundacije je pokazal dobre rezultate, proizvedene iz 118 gradbenih podjetij iz 46 državnih regij. Zakon o varstvu pravic delničarjev z jasnostjo je opredeljena z zahtevo po tem sistemu, v skladu z uredbo, bi morala zaslužiti januarja 2018.
Država DUMA je sprejela zakon o pridobitvi davčnih ugodnosti za skupno gradnjo. Ustreza mu:
Zakonodaja nalaga upanje za učinkovito delovanje sklada, ki bi morala braniti pravne norme sodelovanja v skupni gradnji.
Spremembe v davčnem zakoniku predvidevajo zmanjšanje izgub gradbenih podjetij in izboljšanje pogojev pri razvoju primarnih stanovanjskih trgov. Po zakonu so danes stavbne organizacije oproščene obdavčitve znotraj meja DDA.
Kot je navedeno v zakonodaji iz leta 2018, morajo gradbena podjetja delati na načelu "enemu objektu - ena družba razvijalec je eno gradbeno dovoljenje." Tudi velika gradbena podjetja morda ne bodo prejela dovoljenja za začetek gradnje celotnega območja. Tudi z zakonom razvijalec vzpostavi omejeno porabo:
V skladu z novim pravom skupne gradnje razvijalci kažejo smer, v kateri je treba porabiti sredstva. Gradbena podjetja lahko porabijo 10% količine projekta.
Zakon navaja zahtevo po gradbenih izkušnjah družbe. Ukvarjati ga je treba pri gradnji stanovanjskih stavb s skupno površino 10.000 kvadratnih metrov, približno tri leta.
Gradbene organizacije so potrebne v vsakem četrtletju, da objavijo informacije o obveznostih in terjatvah na spletnem mestu. Potrebno je tudi objavljanje naslednje dokumentacije:
Ko gradbeno podjetje v času ne odpravlja napake pri gradnji, ima vlagatelj pravico do prejemanja kondoma v višini 1% cene stanovanj. V primeru odkrivanja napak, ki omogočajo onemogočanje nastanitve v apartmaju, razvojno podjetje kompenzira znesek 1%, kar je potrebno za odpravo pomanjkljivosti. To je določeno z zakonom o varstvu pravic potrošnikov.
Prav tako zakonodaja kaže, da je treba privabiti finance pri izgradnji nekaterih stanovanjskih prostorov. Delo gradbenih podjetij bo nadzorovano prek bančnih organizacij. Zdaj poteka vsa denarna sredstva na podlagi enega posebej odprtega računa v kreditni instituciji. Nemogoče je uporabiti za financiranje odvisnih družb ali drugih projektov za sredstva delničarjev.
Spremembe v prestižu razvijalca. Upravljanje je prepovedano sodelovati pri osebah, ki so bile vključene v gospodarske zločine in nimajo kazenske evidence o tem členu.
Spremembe ključnega pomena za vse razvijalce stanovanj zakona o skupni gradnji (FZ-214) Naslednje leto bo praktično zmanjšalo ohranitev. To pomeni izgubo graditeljev velikega toka denarja od delničarjev. Samo v Sankt Peterburgu, je ocenjeno na 240 milijard dolarjev na leto. Builders se morajo pojaviti za alternativne vire finančnih projektov. Vendar ni možnosti, in vsi imajo hude pomanjkljivosti. Brez učinkovitih finančnih shem se bo gradbena industrija neizogibno zmanjšala, stanovanj pa se bo povečala v ceni. Medtem pa zvezni organi resno razpravljajo o zamisli o zaostrovanju zahtev za razvijalce od 1. januarja 2018 - pol leta prej, kot je bilo navedeno v zakonu. Prejšnji teden je bilo obravnavano v Ruski federaciji. Če je odločitev pozitivna, bodo najbolj mračna pričakovanja gradbenikov predstava.
Spremembe, ki so bile sprejete v prejšnjem poletju v FZ-214, je odvisnost graditeljev od bank skoraj skupaj. V skladu z novimi pravili so gradbeniki dolžni imeti en bančni račun za vse operacije, ne more spremeniti kreditne institucije (čeprav znesek banke komisije hkrati ni omejen na nič), ne more opravljati transakcij, ki niso neposredno povezane Za vključevanje denarnih ponudb in še veliko več (glej. «Osnovne inovacije ..."). Pravzaprav to pomeni, da bodo vsi denarni tokovi razvijalcev pod nadzorom kreditnih institucij. Toda to ni najslabša stvar. Z najslabšim dogodkom razvoja dogodkov, bo skupna gradnja kot pojav prenehala obstajati sploh, ker v novi pravni realnosti, glede na gradbena podjetja, ne bodo mogli privabiti denarja od državljanov v fazi gradnje in bo prisiljen prodati samo pripravljeno nastanitev. Industrija bo izgubila velik kapital. Samo v Sankt Peterburgu, kjer se gradi približno 3 milijone m2 stanovanj na leto (80% na račun delničarjev), razvijalci manjkajo 240 milijard rubljev.
Mimogrede, nihče ne prodaja pripravljenosti v Sankt Peterburgu. Pred nekaj leti je poskušal narediti SC "temp", vendar se je sčasoma preselil v zaznavanje. "Prodaja končnih stanovanj je bila predraga. Stroški stanovanj so bili visoki, in ga prodajajo dražje kot v povprečju na trgu, ne bi mogli. Če bi bila uporaba te sheme skupna praksa - potem še ena stvar. V nasprotnem primeru, Je rojen, "je dejal generalni direktor družbe DP".
Posledice reform, glede na udeležence na trgu, bodo usodne. "Začel se bo masovni stečaj malih in srednje velikih podjetij, obseg gradnje se bo zmanjšal, stroški kvadratnega mera stanovanj pa bodo rasli vsaj 10%," Generalni direktor združevanja graditeljev graditeljev Sankt Petersburg seznami.
"Zdaj se vsi ukvarjajo s svojim lastnim primerom: razvijalci gradijo, in banke se financirajo. Pobude in vodilni," Generalni direktor prve hipotekarne agencije Maxim Yeltsov se strinja.
"Bojim se, da je končni cilj zakonodajalca popolna odpoved gradnje lastniškega kapitala. Če so podjetja prisiljena prodajati samo pripravljene nastanitve, bodo morali iskati nove vire financiranja in novih delovnih shem," pravi Bersirovski namestnik generalnega direktorja .
Ni veliko alternativnih storilcev za privabljanje denarja od razvijalcev. Najbolj očitno je projektno financiranje. "Zdaj banke ji dajejo manj kot 10-15%. Ta stopnja je samo za velika podjetja. Vsa druga takšna posojila so prikrajšana. Animate Trg bi lahko imel državno subvencioniranje financiranja projekta in zmanjšanje stopnje do 3-4%. Toda v tem trenutku takšne stopnje nihče ne ponuja: "pravijo.
Še eno možno orodje za prejemanje denarja, ki prejemajo perpetratorje - Apartmaji za prodajo v okviru državnih pogodb. "Toda nemogoče ga je poklicati v čisto obliko - navsezadnje, v tem primeru se uporablja tudi shema delnic. Samo delničar je država. Namesto tega lahko govorimo o uporabi državne pogodbe kot zavarovanja za zavarovanje Privabljanje bančnega posojila, "pojasnjuje Arcade največji prodajalec stanovanj v Sankt Peterburgu za državo.
Druga možna možnost je postavitev posojil obveznic. Vodje na trgu so že dolgo in aktivno uporabljeni. U "" Štiri trenutna posojila v višini 17,8 milijarde rubljev. Y - Trije za 10,6 milijarde rubljev. V začetku oktobra je napovedala program izmenjave obveznic na moskovski borzi in. Najvišji znesek denarja - 25 milijard rubljev. Prva izdaja bo potekala do konca leta. Razvijalec je pritegnil načrti za usmerjanje razvoja naslovnega programa in optimizacijo kreditnega portfelja. "Toda v novem zakonu so možnosti za uporabo tega orodja pisne mehke so zaskrbljeni zaradi podjetja. "
Prav tako je nerazumljivo na nadaljnjo usodo predhodno skupnega zadolževanja na zahodnih trgih. "Valutna posojila so veliko tveganje za tiste, ki opravljajo podjetje v rubljev. In tukaj je veliko odvisno od političnih razmer," pojasnjuje izvršni direktor Pavel Berezhnaya.
Zdi se, da družba s tujim kapitalom, ki lahko prevzame posojila iz maternacijskih struktur v tujini, zmagajo. "Da, to lahko storimo. Toda za zdravo finančno ravnovesje, morate to priložnost združiti z vključitvijo denarja iz delničarjev in naložb v lastna sredstva. Sposobnost dela z ruskimi bankami Raziskujemo samo. Ampak za zdaj nam je lažje, da dobimo denar iz zunanjih virov, kot da zasedemo v Rusiji. Izkazalo se je cenejšega, «pravi predstavnik gradbenega podjetja s tujim kapitalom.
Anketiranci "DP" Banke niso zavrnile komentirati možnosti za nadaljnje delo z razvijalci. Toda strokovnjaki pravijo, da bodo banke prišli do novih izdelkov za delo z graditelji. Glavni lobisti njihovega videza bodo nenavadni, hipotekarne oddelke istih bank, ki se zanimajo za gradnjo apartmajev, ki bodo zgrajene za nakup hipoteke. "Naše korporativno upravljanje predstavljamo hitremu razvoju takšnih proizvodov," je dejal Ekaterina SIDENenovovo hipotekarno posojilodajalce. Vendar pa bodo takšne ponudbe ne prej kot leta 2018.
Cene nepremičnin se hitro rastejo vsako leto. Za leto 2019 je lahko celo enosobno stanovanje na neugodnem območju Moskve čudovito porabo za večino ruskih družin.
Vsakdo najde svojo pot iz situacije: veliko let, da bi denar v upanju kdaj kupiti svoje stanovanje (ta metoda je ekonomsko neučinkovita, saj se lahko cena valute poveča ali zmanjša v več letih), vzeti znesek, ki je potreben za nakup v velikem odstotku.
Najbolj racionalna odločitev bo udeležba v skupni gradnji. Posameznik zaključuje sporazum o sodelovanju z razvijalcem in lahko dobi stanovanje po ugodni ceni.
V letu 2019 je bil uveden nov zakon, v skladu s katerim se lahko kapitalska gradnja razdeli ne le na stanovanjske stavbe, ampak tudi townhouses. Spremenjene tudi zahteve za razvijalce, postopek za oblikovanje vrednosti pogodbe in njeno odpoved.
Izvor skupne gradnje je še vedno iz ZSSR. Da bi dobili svoje nepremičnine, bi moral biti državljan Sovjetske zveze, da brani veliko čakalno vrsto. Pogosto so ljudje čakali na svoj obrat že več let.
Nekateri državljani, da znatno zmanjšajo obdobje čakanja, se je začelo združiti v stanovanjskih zadrugah. Člani takšnih združenj bi lahko dobili stanovanje v skrajšanem času. Poleg tega so bile pri izgradnji nepremičnin za take osebe upoštevane njihove individualne značilnosti.
Podobno načelo deluje zdaj. Delničarji pripravijo pogodbo z razvijalcem. Prva stran prejme stanovanja v kratkem času in po zelo ugodni ceni, druga stran pa se ohranja na račun gotovinskega imetnika in je oproščen potrebe po posojilu.
Skupna gradnja ponuja pogoje za pridobivanje nepremičnin za imetnike nepremičnin:
Te prednosti in "vabi" državljani podpišejo sporazum z razvijalci. Toda gradnja delnic ni tako preprost in idealen postopek, saj se morda zdi na prvi pogled. Ima veliko pasti.
Vsi, ki želijo kupiti stanovanje na ta način, se morajo zavedati možnih tveganj:
Nad najpogostejšimi težavami, s katerimi se lahko srečujejo delničarji. Pravzaprav so lahko veliko več.
Najpomembnejša točka v tej transakciji je sklenitev pogodbe. Od njega bo odvisno od izseka dogodkov. Pri pripravi dokumenta, skladnost z naslednjimi pogoji:
Ne sklepajte sodelovanja s tistimi partnerji, ki:
Kot je navedeno zgoraj, je bilo v letu 2019, v zakonodaji Ruske federacije, je bilo nekaj sprememb, ki se nanašajo na kapitalsko gradnjo. Prvič, zdaj so transakcije ne samo za stanovanja v stanovanjskih stavbah, temveč tudi na mestih.
Townhouse je majhna hiša, ki je sestavljena iz več večstopenjskih apartmajev. Vsak od njih ima ločen vhod, to je skupni vhod, kot v običajnih hišnih hišah, št. Prebivalci takšnih hiš, praviloma imajo svojo garažo, majhno notranjo dvorišče. Takšna vrsta stavb je bila vedno bolj priljubljena v Evropi, v Rusiji pa dolgo časa ni bilo dovolj.
Poleg tega je bil spremenjen postopek določanja natančne cene nepremičnin z udeležbo v kapitalu. Prej, pogodba mora vsebovati natančne stroške, ki jih lolshler plačuje razvijalcu za izgradnjo stanovanjskega objekta. Lahko bi vključevala stroške gradbenih del in posameznih partnerskih storitev.
Po novi različici zakona, zdaj je natančna cena odvisna od števila dodatnih enot nestanovanjskega območja (balkon, veranda itd.). Poleg tega se pogodbena cena izvede šele potem, ko je dokument uradno registriran.
Prej, delničar bi lahko prosto prekinil pogodbo, če razvijalec ne izpolnjuje glavnih pogojev pogodbe. Postopek odpovedi je nekoliko zapleten. Možno je šele po sojenju. Če sodišče priznava, da razvijalec deluje proti uveljavljenega sporazuma, se lahko zaključi.
Razstavljene so tudi nove zahteve za same razvijalce. Od Ministrstva za gradbeništvo bi morali sprejeti sklep, da sodelujejo v delnicah. Ta dokument je pravzaprav dovoljenje za vzdrževanje te vrste dejavnosti. Da bi dobili zaključek, se morate obrniti na Ministrstvo za gradnjo z ustreznim paketom dokumentov. Izraz obravnavane uporabe ni več kot 30 koledarskih dni.
Če razvijalci ne izpolnjujejo zahtev, ki so jim bile predložene, jim je prikrajšan za sklepe, vse delničarje so o tem obveščeni o pisnem ali e-pošti.
Skupna gradnja je donosna, vendar precej tvegana. Pred sprejetjem kakršne koli odločitve o sodelovanju z razvijalci, se prepričajte, da preučite osnovne informacije, tehtamo vse "za" in "proti". Podrobneje o gradnji kapitala, inovacije v tem postopku za leto 2019, lahko izvedete v naslednjem videu:
Torej, gradnja delnic je dogovor, ki omogoča fizični osebi, da kupi stanovanje ob ugodnih pogojih na stopnji njegove gradnje, in razvijalec mora zmanjšati ali popolnoma zmanjšati svoje stroške izvajanja stanovanjske stavbe ali mestne hiše na račun Denarne naložbe.
