Kaj je komercialna nepremičnina in zakaj obstaja veliko povpraševanja? Kako kupiti komercialne nepremičnine in kakšen davek naj plačate ob istem času? Kje jemljite hipoteko za poslovne nepremičnine?
Pozdravljeni, dragi bralci priljubljene poslovne revije "Khitirbobor"! Z vami - Denis Kudarin.
Tema naše današnje publikacije je nakup poslovnih nepremičnin. Članek bo koristen za vse, ki želijo kupiti nestanovanjski objekt za uporabo v poslovnih dejavnostih, kot tudi tiste, ki so zainteresirani za trenutna gospodarska in finančna vprašanja.
Poskušal bom odgovoriti na ta in druga vprašanja, kolikor je to mogoče, in temeljito.
Obstajata dve možnosti za uporabo nepremičnin. Prvi je, da živi v njej, druga je s svojo pomočjo. Podrobno nam je bilo povedano o stanovanjskih prostorih v prejšnjih vprašanjih naše revije. Danes bomo govorili o nestanovanjskih nepremičninah, ki se uporabljajo v komercialne namene.
- To so objekti, zgradbe, prostori in zemljišča, ki se uporabljajo v poslu.
Takšni predmeti so opremljeni pod pisarnami, nakupovalnimi stoli, gostinskimi točkami, hoteli, industrijskimi centri. Lastniki prejmejo dohodek z uporabo nepremičnin neodvisno ali najemi. Poslovni objekti lahko vlagajo tudi v cilj, da jih izboljšajo in poznejše nadaljnje prodaje.
Komercialne nepremičnine vključujejo stojnice z vročimi psi na avtobusni postaji, in industrijski kompleksi, ki zasedajo več hektarjev. Osebni posamezniki, mala podjetja in velike mednarodne družbe imajo takšne predmete.
Dejavnost uradne družbe je nemogoča brez uporabe komercialne pisarne. Tudi če podjetje deluje izključno prek interneta, bi morala imeti pravni naslov po zakonu.
Vsak predmet komercialnega značaja - katerega lastnina.
Zato je lahko nestanovanjska stavba ali soba:
Pregled predmeta je potreben za identifikacijo njegovih prednosti in slabosti. Bodite pozorni na sosednje stavbe, prisotnost priročnih dovoznih poti, bližina transportnih stikov.
Pomembno je tudi oceniti starost stavbe in njegove kakovosti - stanje inženirske in sanitarne komunikacije, oskrba z vodo, oskrba z toploto. Ugotovite tudi, ali je stavba primerna za vaše podjetje.
Najpomembnejša faza transakcije. Treba je preveriti prodajo prodaje prodaje nepremičnin, drugih dokumentov za zagovarjanje, katastrski načrt, sklicevanja na ZTI o sestavi stavbe in njenih značilnosti oblikovanja.
Prepričajte se, da prostori nimajo drugih solastnikov, razen prodajalca. Pomembno je tudi, da se za sobo niso izvedeni dolgovi o koristnosti in drugih plačil.
Ocenjevanje in pregled stavbe mora izvajati strokovnjaki. V končnem dokumentu, ki sestavlja strokovnjake, je ocena objekta podrobno utemeljena in podana priporočila glede njene uporabe.
Pogodba je sklenjena z lastnikom stavbe osebno. Dokument zbirajo strokovnjaki. Označuje pogoje za prenos nepremičninskega predmeta z novim lastnikom, jasno opredeljen finančne vidike transakcije.
Prepričajte se, da bodo prisotne postavke o odgovornosti strank: kakšne so sankcije za prodajalca in kupca v primeru kršitve pogojev pogodbe.
Plačilo se izvede v skladu s pogoji pogodbe o prodaji. Bančni uslužbenci izvajajo operacijo natančno v skladu s tem dokumentom. Stranke se vnaprej strinjajo, kako se bo denar prenesel - denar, nedenar, v obrokih ali v celoti naenkrat.
Po podpisu nakupnega in prodaje dokumenta s strani udeležencev transakcije je pogodba nujno prenesena na ROSRESR, kjer je registrirana v skladu z veljavno zakonodajo. Zaposleni v tej strukturi izdajajo potrdilo o lastništvu in uradno potrjujejo nakup.
Poslovanje s poslovnimi nepremičninami niso nič manj, in morda še bolj nevarne kot transakcije s stanovanjskimi prostori. Na vseh stopnjah transakcije je priporočljivo posvetovati s strokovnimi odvetniki glede trenutkov dvomov ali težav. To lahko storite tako, da se obrnete na stran podjetja "Rovement".
Na tem viru delujejo kvalificirani odvetniki in odvetniki na vseh vejah prava. Vprašanje lahko postavite neposredno na glavni strani ali izberite ustrezno particijo. Prvi odgovor, ki ga boste prejeli po 15-20 minutah. Če težava ne zahteva globoke študije, bo pomoč brezplačna.
Zagotovo ste videli ogromne panoje s privlačnimi ponudbami od razvijalca na objektih v gradnji. Iste informacije, podjetja razvijalca redno objavljajo na njihovih uradnih spletnih mestih.
Običajno se takšne delnice izvajajo na določenih fazah gradnje stavb. Če imate čas, da izkoristite takšne ponudbe, lahko shranite od 15 do 25%.
Na ničelni fazi so vsi nepremičninski predmeti 30-40% cenejši. Seveda, v tem primeru, kupec tveganje, da se soočajo z "dolgoročno", stečaj razvijalca in druge sile sile okoliščine.
Bolj previdno morate pristopiti k izbiri gradbenega podjetja. Zberite vse razpoložljive informacije o razvijalcu. Če podjetje deluje na trgu za več kot 10-15 let in zgradili desetine predmetov po vsej mestu, je tveganje za kupca minimalno.
Ponujamo pregled bank, ki ponujajo hipoteko za komercialne nepremičnine posameznikom, vključno s posameznimi podjetniki.
Najbolj priljubljena banka v Rusiji, ki dela s posamezniki in korporativnimi strankami. Celotna izkušnja podjetja je stara 175 let. Profesionalnost, prisotnost velikega števila podružnic v vseh mestih in regijah, hitro in kakovostnih storitev.
Za uporabnike, ki želijo kupiti komercialni predmet na kredit, je na voljo storitev nakupa nestanovanjskih prostorov v lasti banke.
Podjetje "NDV-Nepremičnine" je pred kratkim izjavilo, da, ko najem umestitve za najem, naložbe v pisarne izplačajo 3-krat hitreje kot v stanovanju. Strokovnjaki na trgu nepremičnin so se na splošno strinjali, da se uradi izplačajo hitreje, vendar so opazili, da razlike v povračilu ni tako visoka, in tudi povzročila številne pasti, ki bistveno ovirajo naložbe v komercialne nepremičnine. Prodaja je dejala
. Pri najemu sobe za najemnine v pisarnah izplačajo 3-krat hitreje kot v stanovanjih;
Izdelava stanovanj za najem je koristno za tiste, ki so prejeli stanovanjsko dediščino ali kot darilo, če pa govorimo o nakupu naložb, je bolje pozabiti na stanovanjske nepremičnine. Priključki v apartmaju bodo izplačali že več let. Druga stvar je pisarniški prostor.
Zaradi jasnosti so strokovnjaki družbe vodili naslednje izračune:
Standardna vrednost običajnega "odnushki" v stanovanjskem območju (na sekundarnem trgu nepremičnin) je 5,5 - 6 milijonov rubljev, zadostna stopnja najema pa približno 27 tisoč rubljev. Tako se lahko vračalni rok stanovanja razteza 19 let.
Vodja NDV-Nepremičnine Komercialne nepremičnine Oddelek za Evgeny Borzov je vodil več vizualnih primerov s pisarniškim prostorom. Na primer, pisarna v Dorokhoffu poslovnega parka s površino 65 kvadratnih metrov. M in Stroški 7,35 milijona rubljev, ob upoštevanju indeksacije najema, se bo izplačalo v 6,5 letih (trenutna stopnja najema: 13,5 tisoč rubljev. Sqm / leto). In če kupite pisarno v poslovnem parku atmosfera (St.M. MendelEVskaya) s površino 119,8 kvadratnih metrov M. za 285,5 milijona rubljev, bo mogoče "zavržemo" naložbe v 7,5 leta (z najemnimi stopnjami 24 tisoč. RUB. SQ.M / LETO, ob upoštevanju indeksacije). Enaka znesku - 7,5 leta - plača dražje nepremičnine: na primer komercialni prostori za 50 milijonov rubljev in površina 80 kvadratnih metrov. M, ki se nahaja v bližini Metro postaje Novokosino.
Sodeč po zgoraj navedenih ocenah se izkaže, da je nakup poslovnih nepremičnin 3-krat bolj donosen za najem poslovanja kot življenje. Poglejmo, kateri drugi udeleženci na trgu govorijo o tem.
Upravljanje partnerja podjetja DNA Realty Anton White in vodja podjetja Delta Estate Stanislav Titorienko Verjetno je, da vlaganje v Urad se izplača še 3-krat, in 1,5 - 2-krat hitreje.
"Dejstvo je, da se lahko z stanovanji, povračilno obdobje znatno zmanjša, nova stavba, kupljena v zgodnji fazi gradnje takoj po sprejetju hiše državne komisije (praviloma, je stara 2-3 let z donosom 20 - 30% na leto), "je pojasnil Antelon. - S komercialnimi območji je bolj zapleteno, saj je povpraševanje po njih omejeno, zato lahko prodaja traja več časa, če seveda ne govorimo o posebej tekočih mestih in trgih. Toda to je, če upoštevamo investicijski cikel gradnje. Kar zadeva poslovanje z najemom, potem je tu povratna doba trgovine in pisarniških prostorov zagotovo višja. "
"Na primer, vračalni rok dvosobnega stanovanja je približno 14-16 let, in komercialni prostori na dobrem kraju - 6-7 let, in Office - 8-9 let," je dejal Anton Belykh. To se strinja in. direktor razvoja "Miel-Commercial Nepremičnine" Elena MishinaZ dodajanjem, da se morate od trgovinske nepremičnine osredotočiti na maloprodajo na ulici. "Če najem apartma prinaša v povprečju 4-5% na leto in se izplača v 18 letih, potem tekoči objekti iz Strit-Maloprodaja daje 10% na leto z vračilnim obdobjem 9-11 let."
Vodja svetovalnega oddelka in analitike podjetja "ABC stanovanj" Artem rzhavsky Prav tako je potrdil, da bo obdobje vračila naložb v komercialne nepremičnine, ki se nahaja v osrednjem delu Moskve, manj kot v stanovanjskih nepremičninah. Vendar pa je opazila nekatere izjeme. "Za spalnice na obrobju Moskve, to ni značilno, - je pojasnil specialist. - tukaj je vračalni rok približno enak. "
V stanovanjskem območju Mitino komercialnih prostorov približno 38 kvadratnih metrov. M, ki se nahaja v 1. nadstropju stanovanjske stavbe, bo stala približno 9,5 milijona rubljev, najemnina bo prinesla približno 492 tisoč rubljev. v letu. Hkrati pa bodo stroški stanovanja podobnega območja na istem območju približno 6,8 milijona rubljev, najemnina - 360 tisoč rubljev. v letu. "Tako bo vračalni rok investicij v poslovnih prostorih ali stanovanju v stanovanjskem območju Moskve skoraj enak - približno 19 let," je pojasnil strokovnjak, ugotovil, da je odobritev "NDV" pošteno le v osrednjih regijah kapitala.
V okviru raziskave je bilo očitno nekoliko drugačno mnenje. Prvi namestnik generalnega direktorja Skupine Pioneer, Alexander Pogodin, meni, da je donos stanovanjskih prostorov in Urada sorazmeren, saj je z višjimi stopnjami najema na pisarniške prostore, je vračilo obdobje stanovanj manj odvisno od splošnih gospodarskih razmer. "Najemne stopnje na pisarnah so bolj dovzetne za zmanjšanje v obdobju gospodarske recesije in padajo stopnjo zasedenosti pisarniškega prostora," je pojasnil strokovnjak. "Hkrati pa strošek stanovanjske arene, če se zmanjša, nato v manjši meri, in raven povpraševanja tudi v kriznih letih ostaja visoka, poleg tega pa je na najemu trg bolj razumljiv za zasebne vlagatelje."
Predsednik odbora direktorjev skupine RRG družbe Denis Kolokolnikov dodaja tudi: "To je tveganje za pridobitev prvotno nelikvidnih prostorov, in tveganje nepravilne opredelitve optimalnega imenovanja, in težave z oblikovanjem dokumentov," je pojasnil specialist . - Poleg tega je sedanje upravljanje poslovnih nepremičnin veliko bolj zapleteno, proces iskanja najemnikov daljši. Poleg tega, pogosto za nove najemnike, ni dovolj za kozmetično popravilo: na primer, morate narediti določene spremembe v postavitvi, ki povečuje tudi stroške prostorov. Zaradi teh razlogov, številni zasebni vlagatelji najemajo upravljanje upravljanja bodisi same začeli upravljati nepremičnine na strokovni osnovi. "
Vodja oddelka za trženje družbe Sezar Elena Karpova je prav tako spomnil, da je nemogoče, da ne upošteva dejstva, da stroški popravila stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov neskladen. V drugem primeru so nižji red velikosti, kar vam omogoča, da znatno shranite. Toda ob istem času, najem stanovanja, lastniki imajo resnično priložnost, da se izognejo davkom. "V pogodbi lahko določite manjši znesek," je pojasnil strokovnjak. "Toda s pisarnami, ki jih tak trik ne bo minilo, in najemodajalci bodo še vedno morali plačati dohodnino."
Čeprav je prvi namestnik direktorja Maria Zhukove pozornosti na dejstvo, da je višji znesek sredstev, vloženih v stanovanjske, nižje donosnosti najemnine.
"Kljub dolgim \u200b\u200bobdobjem vračanja in nizkega donosa se naložba v stanovanjske nepremičnine šteje za najbolj zanesljivo vrsto sredstev," Maria Zhukova opombe. - najemna stanovanja v kapitalu bo v prihodnosti pomembna. Poleg tega je gospodarski razred najbolj priljubljen segment, v katerem najemniki iščejo stanovanje. To nakazuje, da bo povpraševanje po takšnem življenjskem prostoru vedno, in lastnik bo vedno prejel dohodek od njega pri vzpostavljanju ustreznega najema trga. "
In potem smo prišli do najpomembnejšega vprašanja: Ali je donosno pod takimi pogoji za zasebne vlagatelje kupujejo komercialne stanovanja, da bi jo najeli?
Da, to je donosno, toda za to potrebujete veliko več denarja in tržnega znanja, ne pa za nakup večine apartmajev. To je dejansko, da so ti različni razredi vlagateljev - tisti, ki si lahko privoščijo vlagati v komercialne nepremičnine, in celo kompetentno, in tistim, ki imajo dovolj denarja za drugo nastanitev, in znanje in izkušnje na trgu morda niso na Vse.
Po navedbah podpredsednik za komercialne nepremičnine GVA Sawyer Elena ShevčukNajmanjši znesek morebitnih naložb v nakup nestanovanjskih prostorov v Moskvi se giblje na območju 1 milijona dolarjev. Obstaja verjetnost iskanja sobe za 300 - 500 tisoč dolarjev, vendar bo to potrebno veliko časa in truda, kot tudi odlično tržno znanje.
S takimi številkami ni presenetljivo, da glavni pretok zasebnih vlagateljev v Moskvi še vedno razmišlja o naložbah v stanovanjskih razmerah, saj je najnižji znesek naložb, ki je tukaj v nadaljevanju kot v komercialnem segmentu. Načeloma lahko kupite dostojno stanovanje za 200-250 tisoč dolarjev, in v fazi zgodnje gradnje - celo ceneje. Čeprav strokovnjak meni, da je donosnost stanovanj na nekaterih območjih lahko višja od komercialnih območij, potem pa bodo stroški takih stanovanj na začetku višji.
Maria Lukina.
Besedilo: Andrey Mudnov Foto: Alexey alexandronok.
Ob ozadju padlih donosov naložb v stanovanjske gradnje, zasebni vlagatelji vse bolj razmišljajo o možnosti pridobitve poslovnih nepremičnin v stanovanjskih novih stavbah. Kako upravičeno upanje?
Zasebni vlagatelj, ki je predhodno investiral v stanovanjske gradnje, in se je zdaj odločil, da vlaga v komercialne nepremičnine, bi moral upoštevati težke razmere na trgu. In številne druge možne težave, ki lahko v izgubah spremenijo pričakovani dobiček.
Kupite trgovino! Zakon ne nasprotuje
Pridobitev poslovnih prostorov je bila vedno zainteresirana za vlagatelje. Tukaj so tudi veliki akterji s pomembnimi zneski njihovih ali izposojenih sredstev, zasebni lastniki, ki jih upravlja znesku, ki je primerljiv s tistim, ki je potreben za nakup enega ali dveh apartmajev v novi stavbi.
Glavni investicijski sistemi v zasebnih trgovcih so samo tri: nakup vgrajenega in pritrjenega prostora za najem; Nakup podobnega predmeta v novi stavbi za nadaljnjo prodajo na zadnji stopnji ali na koncu gradnje; Pridobitev predmeta z namenom organizacije lastnega podjetja, kot možnost - z možnostjo njene nadaljnje prodaje.
Ni omejitev pri nakupu komercialnih poslovnih prostorov. Takšni predmeti so lahko svobodni najemajo, dajejo in prodajajo. Če pa bo vlagatelj izbral najbolj priljubljeno možnost kot dobiček mehanizem - najem, bo moral upoštevati več odtenkov. Bistveno razlikujejo delo s komercialnimi predmeti iz stanovanjskih operacij.
Eno od spornih vprašanj je, ali posameznik krši poslovne prostore, podjetniške zakone in ali je treba najemodajalec registrirati kot posamezni podjetnik. Po eni strani, zakonodaja tukaj ne uvede. Po drugi strani pa, če se najemnina izvaja redno ali za obdobje več kot eno davčno leto, je to tveganje, da bo to priznalo nezakonite podjetniške dejavnosti. Posledično bo na lastnika prekrita upravna kazen. Končna odločitev o takih vprašanjih ostaja v sodnih primerih.
Upoštevati je treba tudi odnos z davčnimi organi. Najemnik prostorov je dolžan plačati 13% NDFL, in če najemna pogodba ne zagotavlja drugih, se bo dohodek, ki ga bo prejel lastnik, zmanjša na znesek tega davka.
Pri pripravi nakupne pogodbe boste morali predvideti številne druge možne težave, ki lahko nameni pričakovani dobiček. Torej, za vse škode, povzročene tretjim osebam, kot posledica delovanja prostorov, je lastnik finančno odgovoren. In če najemnik proizvaja nezakonito ponovlitev, bo poplavil sosede, bo uredil požar, itd, in v pogodbi, ki jo je odgovorna, ni napisana za take primere, nato pa se lastnik predmeta nadomesti za vse poškodbe.
Kot lahko vidite, zahteva bistveno več znanja in truda za pridobitev dobička iz naložb v komercialne nepremičnine kot z naložbami v stanovanjskih stavb v gradnji, ki so še vedno zelo priljubljena med zasebnimi trgovci.
Koliko ta prizadevanja izplača?
"Kriza" na drobno
Eno izmed najbolj obetavnih področij uporabe vgrajenih in pritrjenih predmetov je bila vedno na drobno.
CEO Knight Franks St. Petersburg Nikolai Paškov meni, da vlagatelji z zneski 5-10 milijonov rubljev. Lahko oblikuje dovolj aktivnega povpraševanja: "Obstaja veliko ljudi, ki so gonil denar v valuti, in danes obravnavamo priložnost, da jih premaknemo v drugo sredstvo, ki ga določimo dobiček." Po njegovem mnenju bodo takšni vlagatelji zainteresirani za integrirane prostore in majhne ločene predmete.
"Street maloprodaja je dobra pritrditev za tiste, ki" odrasli "iz stanovanjske naložbe," CEO COLLIERS International St. Petersburg Andrei Kosarev.
Drugo vprašanje je, kako ljudje, ki imajo predhodno preiskavo sredstev v stanovanjski gradnji, predstavljajo raven tekoče konkurence na trgu na drobno na ulici.
Direktor Astera St. Petersburg Lyudmila Reva ugotavlja zelo žalostne trende za potencialne vlagatelje. "Obseg dobave na trgu na drobno na trgu iz četrtletja IV leta 2014 raste pri visoki hitrosti. Dnevni klici lastnikov lastnikov na dan, iz katerega je najemnik zapustil, "je strokovnjak komentiral. Po njenem mnenju večina najemodajalcev še ni pripravljena za neizogibno - najemne stopnje bodo morale zmanjšati in bistveno. Glede na napovedi strokovnjakov Astera se bodo stopnje do sredine poletja povzročilo 25-35%.
Podobni trendi so opaženi v drugih poslovnih segmentih, ki se tradicionalno zanimajo v vgrajenih in priloženih prostorih: v segmentih hrane in storitev.
Glede na splošne procese v gospodarstvu te napovedi odražajo trende objektivnega sistema. Glede na nedavno napoved razvoja MIMOONONOM, v tekočem letu se lahko trgovina na drobno zmanjšuje za 8,2%. In to bo postal žalosten zapis o zmanjšanju kazalnikov domačega na drobno v zadnjih 25 letih. Torej se lahko domneva, da se bo konkurenca med najemniki še povečala, število prostih delovnih mest pa se bo povečalo.
Ne čas za prej?
Vendar pa je večina strokovnjakov ugotovil, da gospodarska recesija ne zmanjšuje ustreznosti starih investicijskih shem, temveč tudi odpira nove priložnosti. Vendar pa zahtevajo nove pristope.
Eden od glavnih pogojev za krizne naložbe je zelo jasno razumevanje trenutnih potreb trga, plus stopnja odločanja.
Po mnenju direktorja Oddelka za raziskave in svetovanje East Real Oleg Gulkov, poslovni gradbeni segment, za razliko od stanovanj, zahteva bolj strokovnega pristopa pri vlaganju in naknadnem upravljanju. Zahteve za prostore za izvajanje komercialnih dejavnosti iz različnih kategorij najemnikov so različni, tako da je v fazi nakupa potrebno jasno razumeti, kdo bo ta predmet takrat. "Stavba je v povpraševanju v krajih z visoko prehodnostjo, če pa je že pretok, je cena visoka, zato je dobičkonosnost naložb nižja od trenutnih stopenj vlog. Dobra naložba je možna v nestanovanjskih prostorih v novih stavbah, vendar morate imeti izkušnje pri nakupu ob pravem času na pravem mestu, «pravi strokovnjak.
Za tiste lastnike, ki ne želijo zapustiti trga, vendar hkrati nima dovolj izkušenj za učinkovite odločitve v novih pogojih, boste morali stopiti v stik s strokovnimi posredniki. "Predvideva se, da se bo v bližnji prihodnosti število pogodb za posredniške storitve na področju komercialnega najema nepremičnin povečalo," pravi Lyudmila Reva.
Trg najemodajalca postopoma se postopoma spremeni v trg najemnika, ki je ne le bistveno razširil možnost izbire predmetov, temveč tudi priložnost za zmanjšanje stopnje najema, ki ga je prijavil lastnik. Poleg tega bi morali biti lastniki pripravljeni na nove oblike izračuna najemnine - najemniki bodo bolj primerne za plačilo minimalne stopnje, ki nadomestijo finančno izgubo lastnika objekta z določenim odstotkom trgovinskega prometa.
Določen del lastnikov komercialnih prostorov, ki so jih pridobili z investicijskimi cilji, in prej, po določenem času, "na podlagi" pred začetkom lastnega podjetja. Po mnenju strokovnjakov se bo število takih ljudi povečalo. In ob ozadju težke optimizacije stroškov prebivalstva in poslovnega povečanja priljubljenosti med vlagatelji, lahko obstajajo objekti v tradicionalno nezavarovanih mestih - spalna območja, vključno z daljinsko od postaj metroja.
Najpogostejša vrsta uporabe takih predmetov, po mnenju strokovnjakov, bo blagovna menjava v srednjem in nižjem cenovnem segmentu.
Izdelava dogovora za nakup komercialnega kupca nepremičnin, poleg potrebe po pripravi velikega števila dokumentov, prejme tudi dodatna tveganja, povezana s posedovanjem takega premoženja. Kako narediti dogovor, da se ne da bi se dal proračunu ogromnih zneskov davkov v primeru prodaje, se izogibajo sodnega postopka z najemniki, in preprosto ne postati žrtev Raider Capture?
Sedanja zakonodaja pušča dovolj priložnosti, da se zagotovijo iz neprijetnih situacij, povezanih z nakupom in prodajo poslovnih nepremičnin. Odvisno od namena pridobivanja predmeta lahko izdajo kupca:
Izbira je odvisna od več dejavnikov:
Glavni dejavnik, ki ga je treba upoštevati pri zaprtju transakcije, je tržna in katastrska vrednost objekta, stopnja davka na nepremičnine, določena v določeni regiji za to vrsto predmetov.
Izbira pravnega statusa osebe, ki deluje kot kupec, je treba upoštevati, da je posameznik, tudi če je IP izdan, je odgovoren za primere premoženja, ki ga vse premoženja, ki so v njenem premoženju.
Če je odločba za nakup predmeta v imenu pravne osebe, je zaželeno, da je lastnik edini ustanovitelj in ima pravico, da izvede vse potrebne operacije z lastnino podjetja. Popolna pravna oblika - LLC.
Registracija komercialnih nepremičnin v lastnini individualnosti je koristna v primeru, da ni načrtovana, da bi predmet prodala v bližnji prihodnosti. Od leta 2016 bodo vsi lastniki dolžni plačati 13% stroškov prodanih nepremičnin, če Tanki ne presega 5 let. Dohodek, ki ga je prejel državljan iz transakcij za najem lastne lastnine, je tudi obdavčen.
Glavni problem je, da je katastrska vrednost objekta osnova za obračun. Stopnja je dovolj visoka in lahko preseže znesek dohodka iz nepremičnine za nadaljnjo prodajo.
Spoštovanje je utemeljeno brez sodelovanja pravne osebe, če ni treba pripraviti depozita na kupljeno stanovanje ali pisarno.
Slabosti oblikovanja poslovnih nepremičnin na posamezniku:
Obstaja več možnosti za upravljanje nepremičnin, ki bo shranjena na davke. Objekt lahko predajo najema lastnega podjetja (na primer, LLC), z naknadnim zaključkom sporazumov o Subleasu z najemniki. V tem primeru se bo davek zaračunal znesek mesečnega najema, določenega v pogodbi.
Izvajanje OP omogoča bistveno zmanjšanje davčne obremenitve ob plačilu davka od dohodka in pri plačilu davka na nepremičnine ali dohodnine v primeru prodaje. Edina stvar, ki bo poskrbela, je, da dokumentiramo uporabo predmeta kot IP vira.
Če je nepremičnina najeti na IP na poenostavljenem sistemu, je davčna višina 6%. V primerjavi s 13% davka posameznikov - prihranki so očitni. Documljivo morate dokazati, da se nepremičnina uporablja za poslovne dejavnosti, da bi se izognili plačilu davka na nepremičnine. Poenostavljeni sistem predvideva plačilo samo enotnega davka.
IP lahko računajo tudi na dobičkonosno posojilo pri zavarovanju za komercialne nepremičnine. Pogoji komercialne hipoteke so bolj koristne kot posojila za posameznike.
Registracija lastništva pravne osebe je bolj donosna, če je podjetje na poenostavljenem sistemu. Tveganje izgube dela premoženja kot posledica družinskih sporov, delitev premoženja, sojenja na dolžniških obveznosti se zmanjša.
Ustanovitelj je odgovoren za vse trditve upnikov le v okviru lastnega dela odobrenega kapitala. Če je nepremičnina načrtovana za prodajo skozi vse leto, je optimalna izbira ustvariti LLC na splošnem davčnem sistemu. Osnova za plačilo davka od dohodka v tem primeru bo minimalna, saj bodo stroški stroškov vključeni tako stroške pridobljene nepremičnine kot stroške popravila in vzdrževanja stavbe, ki lahko presegajo dohodek od prodaje tega objekta.
Pridobitev komercialnega nepremičninskega predmeta - odličen način za dopolnitev impresivne količine obratnega kapitala družbe. Obresti na posojila za podjetja z depozitom je precej nižja kot pri posojilih potrošnikov.
Namestitev poslovnih nepremičnin je mogoča, če je predmet kupil od razvijalca. Pri nakupu je potrebno, da je večina stroškov (več kot 50%) odkupljena s prvim plačilom, na stanje vsote družbe - Nepremičnine prodajalci zagotavljajo obroke. Trajanje takih pogodb ne presega 3 leta.
Glavna prednost je nizka obrestna mera ali popolna odsotnost pri sklepanju pogodbe za kratek čas (6 - 12 mesecev) in veliko predujem. Poleg tega bo kupec prihranil na oblikovanje zavarovanja, ocenjevanje stroškov nepremičnin in zavarovanja.
Pomembna pomanjkljivost je pomanjkanje lastništva kupca v popolno odplačilo vrednosti predmeta. Lastništvo ostaja na posojilodajalcu.
Pridobite posojilo za nakup poslovnih nepremičnin lahko izključno IP ali pravna oseba. Ampak, če je potrebno, izdati posojilo o varnosti že razpoložljivih nepremičnin, lahko lastnik deluje na hitrgagerja - lastnika.
Prednosti posojanja:
Pravne osebe prejmejo dodatno priložnost za povečanje stroškov z vključitvijo v svojo sestavo vseh plačil, povezanih s pridobivanjem in vzdrževanjem posojila: plačilo ocene, amortizacije, znesek obresti in stroški zavarovanja.
Stanovanjske prostore za preoblikovanje v komercialne nepremičnine je priporočljivo, če obstajajo tudi drugi podobni stanovanjski objekti v nepremičnini. Izplačilo davka na nepremičnine lahko izkoristite ugodnost ali izvzetje, lahko samo eden od predmetov določene vrste.
Poleg tega se stanovanje, ki izhaja iz apartmaja Fundacija, se lahko prenese na minimalno PP ali Pravna oseba. Znesek davka v tem primeru se bo včasih zmanjšal. O varnosti poslovnih nepremičnin lahko dobite poceni posojilo tako, da postavite apartma kot depozit.
Ponovna izdajanje premoženja na razred komercialnega razreda, je treba registrirati OP ali odprtje LLC na poenostavljenem sistemu hkrati kot postopek. Da bi dobili dovoljenje za prenos nepremičnin v razred komercialnih, je potrebno, da predmet ni predmet zavarovanja, in vse obremenitve je treba odstraniti. Postopek za pridobitev dovoljenja lahko traja do 45 dni. Naknadna ponovna registracija traja 1 - 2 meseca.
Naložbe v komercialne nepremičnine imajo visoko prag pri donosu. Tudi vlagati v stavbo v gradbeništvu bo zelo draga. Toda možnosti takih naložb določajo:
Vendar pa lahko to podjetje vedno zaženete od najema predmetov in jih prenese v Subleaase.
Kje se zasebni vlagatelj boji naložb v komercialne nepremičnine?
Najpomembnejša stvar je lokacija predmeta.
Podrobno o povezanih vprašanjih v naši opombi :.
Nasvet: Najprej, kupite časopis z oglasi v vašem mestu in odprite ustrezen razdelek. Raziščite povpraševanje in ponudbo, preuči cene. Sprehod po področjih novih stavb. Pogosto tukaj lahko najamete prostore na prvem nadstropju od razvijalcev ali družb za upravljanje. NeoTonic podjetniki gradijo podjetje na dejstvo, da najeta naenkrat vse razpoložljive sobe v hiši, nato pa najem njihovih trgovin, medu, itd
Ali je mogoče začeti vlaganje v komercialne nepremičnine?
Ta znesek je mogoče kupiti z b.u. Kiosk, vzemite dovoljenje, da ga namestite v prehod, zapuščate mesto in ga vzemite za najem.
Ali je bolj donosna kot najem stanovanja?
V večini primerov - da.
, približno 150 tisoč rubljev, kaj se lahko obravnava?
Ta znesek očitno ni dovolj, verjetno morate razmisliti o posojilu ali sodelovanju z drugimi vlagatelji.
