Zakonodajne novosti, ki stopijo v veljavo v letu 2017 na področju solastniške gradnje nepremičnin, so namenjene varstvo interesov državljanov in pravnih oseb- udeleženci v lastniških razmerjih, kot tudi dobroverni razvijalci.
Spremembe, ki so začele veljati, zadevajo:
Omeniti velja, da novo v skupni gradnji- to vključuje ustanovitev odškodninskega sklada, uvedbo prakse, oblikovanje enotnega sistema po vsej Ruski federaciji.
Zgornje zakonske spremembe bi morale pomagati povečanje preglednosti dejavnosti gradbenih podjetij in zagotavljajo udeležence skupne gradnje jamstva za varstvo njihovih pravic, v primeru težavnih situacij.
Najpomembnejše namen ustvarjanja Državni organi odškodninskega sklada so odgovorni za učinkovito varstvo zakonitih pravic in lastnine državljanov - udeležencev skupne gradnje, katerih interese kršijo razvijalci. V zvezi s pravnimi osebami, ki so odgovorne za gradnjo stanovanj in ne izpolnjujejo svojih obveznosti, arbitražno sodišče sproži stečajni postopki.
Za dokončanje obvezne državne registracije pogodbe od 1. januarja 2017 boste potrebovali naslednji seznam dokumentov(2. odstavek 5. člena zveznega zakona z dne 03.07.2016 št. 304-FZ "O spremembah ..."):
Za dodatne informacije Za izvedbo državne registracije boste morda potrebovali:
Če razvijalec ne zagotovi potrebnih podatkov, imajo registracijski organi pravico informacije dobite sami s pošiljanjem zahtevkov pooblaščenim institucijam.
Projektna izjava je dokument, ki vsebuje podatke o razvijalcu, gradbenem projektu, njegovih fazah in obsegu pravic gradbene organizacije pri prodaji nepremičnin fizičnim in pravnim osebam.
Spremembe zahtev za oblikovanje projektne dokumentacije so naslednji (22. člen 1. člena zveznega zakona z dne 03.07.2016 št. 304-FZ):
To je odgovornost razvijalca odgovornost za objavo projektne izjave na javnih omrežjih obveščanja, kakor tudi za spremembe dokumenta, za nepopolnost ali nezanesljivost posredovanih podatkov.
Sprejete spremembe na področju skupne gradnje naj povečati zanesljivost upoštevni trg nepremičnin, ustvarite mehanizem dodatna zaščita delničarjev pred morebitnimi tveganji nedokončanosti gradnje, povečati obseg odgovornosti razvijalci investitorjem.
se bo bistveno spremenilo zahteve glede velikosti odobrenega kapitala bo mogoče ustvariti poseben kompenzacijski sklad, oblikovan na podlagi prispevkov razvijalcev, razširile pa se bodo zahteve po informacijski odprtosti gradbenikov.
Zakonodajne novosti, ki bodo začele veljati 1. januarja 2017, so obsežne, vendar ne bodo vplivale na tiste nepremičnine, katerih gradnja se je začela pred sprejemom ustrezne zakonske spremembe.
Pravna zahteva za razvijalca, da ima spletno stran
Z možem sva se odločila za nakup stanovanja po pogodbi o sodelovanju v skupni gradnji. Po stiku z razvijalcem smo prejeli nasvete o vseh vprašanjih, ki nas zanimajo, vendar na internetu nismo našli uradne spletne strani gradbene organizacije. Povejte mi, ali to vpliva na zanesljivost razvijalca in ali morajo podjetja zagotoviti informacije o sebi v informacijskih omrežjih?
Od 1. januarja 2017 morajo vsi razvijalci, ki delajo s sredstvi delničarjev, ustvariti lastna spletna mesta, na katerih bodo objavili široko paleto informacij o svojem podjetju, zlasti:
Na žalost lahko pomanjkanje uradne spletne strani razvijalca kaže na njegovo plačilno nesposobnost ali nepoštenost.
Ruski predsednik Vladimir Putin je podpisal zakon o kompenzacijskem skladu za skupno gradnjo, ki se imenuje tudi "sklad delničarjev". Ministrstvo za gradbeništvo Ruske federacije skupaj z Agencijo za hipotekarno stanovanjsko posojilo (AHML) bralcem spletnega mesta RIA Real Estate pojasnjuje, kaj se bo zdaj spremenilo za kupce stanovanj v fazi gradnje in kako bo deloval navedeni sklad.
Odškodninski sklad je bil ustanovljen za zaščito interesov kupcev stanovanj v hišah v gradnji. Pred sprejetjem zakona o njej so to funkcijo opravljale zavarovalnice. Vendar se je izkazalo, da mehanizem ni učinkovit, zato je bil potreben nov. Zdaj bodo razvijalci sami prispevali določen odstotek (natančneje, 1,2% stroškov vsake pogodbe o skupni gradnji, ki jo sklenejo) v sklad.
Še vedno pa bodo pravice tistih delničarjev, ki so sklenili DDU po starih pravilih, zagotavljale zavarovalnice. Sklad bo deloval na objektih, kjer bo prva pogodba o delniški udeležbi registrirana po državni registraciji sklada v obliki družbe javnega prava, ki se mora zgoditi najpozneje v 90 dneh od dneva uveljavitve zakona.
Po napovedih AHML novi mehanizem ne bo vplival na raven cen stanovanj. Za razvijalce je določen prispevek v višini 1,2 % od vsake delniške pogodbe, kar je primerljivo s trenutno zavarovalno stopnjo. Tako se ekonomija za večino razvijalcev ne bi smela spremeniti.
Poleg tega v Rusiji zdaj deluje več kot 6 tisoč razvijalcev; to je precej konkurenčen sektor. Nove realnosti jih bodo spodbudile, da bodo stroške krili z lastnimi sredstvi, namesto da bi jih prevalili na kupca.
Do 1. avgusta bodo morale regionalne oblasti ruskemu ministrstvu za gradbeništvo predložiti mehanizme za reševanje težav ogoljufanih delničarjev z navedbo rokov za vsako hišo.
To bo odvisno od odločitve skupščine delničarjev, na kateri se lahko udeleženci skupne gradnje sami odločijo, ali je treba hišo dokončati s privabljanjem novega razvijalca ali prejeti odškodnino.
Tako o usodi objekta v bistvu odločajo občani sami, fundacija pa sprejeto odločitev uresničuje. Hkrati je predvideno, da se bo za vsako hišo odločalo posebej - na primer za hišo v visoki stopnji dokončanosti se lahko občani odločijo za dokončanje gradnje s sodelovanjem projektanta, za hiša "v fazi temeljne jame" - prejeti denarno nadomestilo. Izkazalo se je, da če je stanovanjski kompleks sestavljen iz več samostojnih hiš, se odločitev za vsako sprejme posebej.
Ne v vseh primerih. Znesek odškodnine bo enak skupni površini vseh DDU v objektu v gradnji, vendar ne več kot 120 kvadratnih metrov, pomnoženi z dejansko povprečno ceno na primarnem trgu v subjektu (določeno v skladu z Rosstatom). ). Tako so pokrita tveganja vseh kupcev standardnih stanovanj, ni pa tveganje kupcev elitnih ali preprosto velikih stanovanj.
Bližje kot je strošek kupljenega stanovanja povprečni vrednosti za regijo (predmet federacije), bolje je delničar zaščiten.
Zakon predvideva letno aktuarsko oceno obveznosti in možnost prilagoditve tarife na podlagi rezultatov ocene z ustrezno spremembo zakona. To pomeni, da skladu ne more »naenkrat« zmanjkati sredstev.
Aktuarsko vrednotenje je strog ekonomski mehanizem, ki je nepristranski in temelji na statistiki in zakonu velikih števil. Pričakuje se, da bo omogočal pravočasno oblikovanje podlag za spremembo tarife, postopek spreminjanja odmere prispevkov v sklad s spremembo zakona pa bo zagotavljal odprt in transparenten revizijski postopek.
Zakon predvideva takšno možnost tako za delničarje kot za potencialne kupce.
V ta namen bo s 1. januarjem 2018 začel delovati enoten informacijski sistem, kjer bodo zbrani podatki o vseh gradbenih projektih in gradbenih delih v državi. Vsaka oseba bo imela dostop do tega sistema.
Sprva je bil sklad ustanovljen v obliki neprofitne državne organizacije, vendar je bilo v postopku sprejemanja zakona o njegovi dejavnosti odločeno, da se preoblikuje v javno podjetje. Po besedah vodje ministrstva za gradbeništvo Mihaila Menja je bilo to storjeno, da bi okrepili državni nadzor nad dejavnostmi sklada. V skladu s sprejetim zakonom bodo državni nadzor nad skladom izvajali Računska zbornica Ruske federacije in drugi državni organi.
Status družbe javnega prava zahteva izpolnjevanje zahtev glede razkritja podatkov o dejavnostih, revizije poročanja, sistema notranjih kontrol in dejavnosti nabave. V nadzornem svetu sklada bodo predstavniki državne dume in sveta federacije, njegovo delo pa bo spremljala računska zbornica. Oblika javnega podjetja bo omogočila, da bo delo sklada popolnoma transparentno.
Sklad bo sprejemal prispevke razvijalcev iz vseh regij države. Hkrati v vsaki regiji, kjer se izvaja skupna gradnja, regionalni regulativni organi izvajajo nadzor nad namensko porabo sredstev delničarjev, skladnostjo z zahtevami za razkritje in objavo informacij ter urnike gradnje. To so lahko regionalna ministrstva za gradnjo, organi za nadzor skupne gradnje itd. Občani se lahko vedno obrnejo nanje z vprašanji.
Odškodninski sklad je ločen od ostalega premoženja sklada. Sredstva bodo obračunana na ločenem bančnem računu, ki izpolnjuje zahteve, ki jih določi vlada Ruske federacije. Sklad bo imel pravico investirati začasno razpoložljiva sredstva pod pogoji, ki jih določi izključno vlada Ruske federacije. Državni nadzor nad skladom bodo izvajali Računska zbornica Ruske federacije in drugi državni organi.
Državna duma je 21. julija 2017 sprejela zakon o državnem skladu za zaščito pravic delničarjev. Za gradbena podjetja veljajo stroge zahteve. Toda ali bo to pomagalo družinam delničarjev postati lastniki novih stanovanj?
V Rusiji je od leta 2004 zakonsko urejena gradnja stanovanjskih objektov s pomočjo javnih naložb. Sklenitev pogodbe o deljeni udeležbi (SPA) daje družinam možnost, da dobijo stanovanje cenejše od tržne vrednosti. Vendar tvegajo, da bodo izgubili upanje na stanovanje in ostali brez prihrankov, če gradbinci ne bodo izpolnili svojih obveznosti. V letu 2014 je država prvič posegla v delniško gradnjo zaradi zaščite interesov državljanov – investitorjev stanovanjske gradnje. Pred registracijo DDU pri Rosreestru je moralo gradbeno podjetje pridobiti zavarovanje odgovornosti pri zavarovalnici ali vzeti garancijo pri banki. Toda zavarovalnice in banke niso mogle dokončati gradnje vseh problematičnih objektov in vrniti vsega denarja ogoljufanim delničarjem, katerih število še naprej raste. V skladu z novim zakonom iz leta 2017 o odškodninskem skladu za delničarje je ustvarjen mehanizem državnih jamstev za nadomestilo izgub pri skupni gradnji.
Sprejetje zakona o odškodninskem skladu iz leta 2017 korenito spreminja delo na trgu skupne gradnje.
Sprva je bil sklad za novo deljeno gradnjo opredeljen kot neprofitna organizacija (NPO) znotraj območja kritja državne Agencije za stanovanjsko hipotekarno zavarovanje (AHML). Ustanovitelj je bilo ministrstvo za gradbeništvo, ki je bilo odgovorno za vrsto pomembnih sprememb za spremembo statusa odškodninskega sklada delničarjev.
Duma je odobrila status družbe javnega prava (PPK) za "Sklad za varstvo pravic državljanov - udeležencev skupne gradnje" s funkcijami in pooblastili, značilnimi za državno oblast.
Podjetje je odgovorno predsedniku Rusije, nadzor nad finančnimi dejavnostmi izvajajo predstavniki obeh domov parlamenta in Računske zbornice Ruske federacije. Vzpostavitev takšne organizacije z vsemi zakonodajnimi standardi delovanja naj bi bila končana do novembra 2017.
Delovni gradbeni sklad ima dve glavni nalogi - pomoč delničarjem pri in dokončanju problematične gradnje. Njegove funkcije so povezane s temi nalogami.
Mehanizem zavarovanja odgovornosti razvijalcev, ki obstaja od leta 2014, so neodvisni strokovnjaki in vladne agencije ocenili za neučinkovitega. Ko je šlo gradbeno podjetje v stečaj, stroški zavarovalne police ali obresti na bančno garancijo niso mogli pokriti izgub vseh lastnikov sodelujočih gradbenih pogodb, še manj pa niso zadostovali za dokončanje gradnje problematičnega objekta. Še naprej se je povečevalo število nedokončanih projektov in ogoljufanih delničarjev.
Informacijska preglednost je nujni pogoj za delovanje novega odškodninskega sklada, ki ga predpisuje zakon. Informacije o skupni gradnji bodo objavljene na uradni spletni strani Enotnega inštituta za razvoj stanovanjske sfere skupaj z virom AHML. Odražati mora:
Izdelava uradne spletne strani odškodninskega sklada bo predvidoma končana do začetka leta 2018.
Stopnja odškodninskega sklada za delničarje v višini 1,2% ne povzroča ugovorov strokovnjakov. Znesek prispevkov 18-25 milijard v prvih letih obstoja sklada je povsem zadosten za pokritje prihodnjih težav enega ali dveh regionalnih izvajalcev. Zakon ne določa, od kod vzeti denar, če ga primanjkuje, možno je, da pride iz proračuna.
Odškodnine za pogodbe iz preteklih let novi zakon ne predvideva. Če ima objekt v gradnji sklenjeno vsaj eno delniško pogodbo po stari shemi, ne bo vključen v obseg odškodninskega sklada.
Osrednja določba novega zakona o odškodninskem skladu delničarjev je uvedba strogih zahtev za graditelje, zaradi česar lahko le malo gradbenikov ostane na trgu skupne gradnje. Predstavitev teh zahtev se začne ob sklenitvi DDU od 1.7. 2018.
Izgube delničarjem v primeru stečaja gradbenega podjetja se po določenem vrstnem redu povrnejo iz odškodninskega sklada za skupno gradnjo.
Sklad se zavezuje, da bo delničarjem v celoti poplačal izgube.
Znesek plačila delničarjem se določi tako, da se stroški enega kvadratnega metra stanovanja pomnožijo z njegovo površino.
Strokovnjaki, ki analizirajo zakon, najdejo številne nianse in naredijo različne napovedi. Tako bodo omejevalni ukrepi proti gospodarstvu prisilili mala podjetja, da zapustijo trg skupne gradnje. Velika podjetja bodo morala za začetek novogradenj ustanoviti hčerinske družbe, kar bo povzročilo dodatne stroške. Glede na monopolni položaj velikih gradbenikov bo vse to povzročilo višje cene stanovanj in bo udarilo po žepih delničarjev.
Nekaj je za zdaj jasno: novi zakon o odškodninskem skladu lahko reši problem zaščite delničarjev. Lahko pa povzroči upad poslovne dejavnosti na trgu skupne gradnje.
Odškodninski sklad za deljeno gradnjo je bil ustanovljen za zaščito delničarjev, ki sklepajo pogodbe z razvijalci in pričakujejo, da bodo prejeli stanovanja po dostopni ceni. V Rusiji je primarni stanovanjski trg, zgrajen na račun prebivalstva, od leta 2004 urejen z zakonom. Registracija pogodbe o skupni udeležbi (DDU) omogoča družini pridobitev cenovno dostopnega stanovanja po ceni, ki je nižja od tržne.
Če gradbeno podjetje izpolni svoje obveznosti, so pogodbene stranke zadovoljne, tudi lastniki novih stanovanj. Druga stvar je, ko ima izvajalec težave in ne izpolnjuje svojih obveznosti do delničarjev. V tem primeru kupci stanovanj niso zaščiteni. Vendar je bilo tako pred prihodom odškodninskega sklada leta 2017. Kakšne so njegove značilnosti? Katere funkcije opravlja? Kakšne težave se lahko pojavijo v prihodnosti? Ta in številna druga vprašanja bomo obravnavali v članku.
Leta 2014 je država delno gradnjo vzela »pod svoje okrilje«, da bi zaščitila udeležence delene gradnje. Pred registracijo pogodbe o skupni gradnji mora razvijalec priti k zavarovalnici za zavarovanje odgovornosti. Druga možnost je, da se za izdajo garancije obrnete na bančno institucijo.
Kljub prihodu novega zakona ogoljufani delničarji zaradi pomanjkanja denarja niso mogli dobiti odškodnin od neuspešnih gradbenih podjetij. Zaradi tega je bil leta 2017 ustanovljen odškodninski sklad, iz katerega se črpa denar za pokrivanje morebitnih izgub. Sprejetje takšnega zakona zagotavlja povračilo denarja delničarjem in razbremenjuje gradbena podjetja v primeru neuspeha.
Postopek oblikovanja novega zakona je potekal po naslednjem algoritmu:
Sprva je bil novonastali sklad opredeljen s položaja neprofitne organizacije, ki je del AHML. Za ustanovitelja je bilo izbrano Ministrstvo za gradbeništvo. Prav ta organizacija je vložila največ sprememb glede statusa odškodninskega sklada.
Na trenutni stopnji je Duma Ruske federacije potrdila, da je Sklad za varstvo pravic državljanov, ki sodelujejo pri skupni gradnji, javnopravna organizacija s pooblastili in funkcijami, podobnimi državnim organom. Družba je odgovorna predsedniku Ruske federacije. Hkrati pa nadzor nad finančnimi dejavnostmi izvajajo predstavniki obeh zborov parlamenta, vključno z računsko zbornico. Do novembra 2017 je organizacija, ustvarjena za zagotavljanje pogodbenih obveznosti, začela s polnim delom.
Odškodninski sklad je opredeljen kot organizacija, ki je ustanovljena za zaščito interesov delničarjev v primeru, da drugi udeleženec DDU (gradbeno podjetje, razvijalec) ne izpolni svojih obveznosti. Glavne značilnosti organizacije vključujejo:
Bistvo obveznosti udeležencev DDU se nanaša na naslednja pravila:
Pogodba DDU je v bistvu naložbena transakcija, ki je ne ureja civilni zakonik Ruske federacije, temveč posebni zakoni.
Poleg tega so razvijalcu naložene številne stroge zahteve, ki so razredčile trg razvijalcev in pustile le zanesljiva podjetja. Predložitev teh zahtev se začne od trenutka registracije DDU po 1. juliju 2018.
Glavne zahteve vključujejo:
Da bi razumeli načela delovanja skupnega gradbenega sklada, je vredno poznati cilje organizacije. Dve sta - pomoč zasebnim investitorjem (delničarjem) v primeru stečaja gradbenega podjetja ter dokončanje objekta. Ob upoštevanju teh nalog se razlikujejo naslednje funkcije:
Kot smo že omenili, se je od začetka leta 2017 pojavil nov postopek za registracijo predšolske vzgoje. Izpostavimo glavne vidike:
Znesek odbitkov, ki je enak 1,2% velikosti DDU, ne povzroča ugovorov strokovnjakov. Razpoložljivost od 18 do 25 milijard dolarjev v prvih letih delovanja sklada zadostuje za izplačilo delničarjem v primeru stečaja enega ali dveh razvijalcev. Zakon pa ne pove, kje nadomestiti pomanjkanje sredstev.
Nov zakon ne predvideva nadomestil za pogodbe iz preteklih let. Če ima objekt v gradnji vsaj en DDU podpisan po starih načelih, ni v pristojnosti odškodninskega sklada.
V sedanji fazi izstopa vrsta problemov novega zakona, eden izmed njih se nanaša na višino izplačil delničarjem. Zlasti odškodninski sklad nadomesti stroške bivalnega prostora do 120 kvadratnih metrov. metrov. Po mnenju države so lastniki luksuznih stanovanj dovolj premožni, da se lahko znajdejo sami. Poleg tega se pri izračunu nadomestila upošteva strošek stanovanja, ki ga določi Ministrstvo za gradbeništvo. Slaba stran je, da so te številke 30-40% nižje od dejanskih. Tudi pri izplačilu odškodnine po tem principu delničar neizogibno izgubi denar.
Prisotnost prepovedi in zahtev za imetnike kapitala je privedla do dejstva, da so mnoga gradbena podjetja prisiljena zapustiti trg. Velika podjetja morajo odpirati hčerinske družbe za gradnjo objektov, kar povzroča dodatne stroške. S tem pristopom je primarni stanovanjski trg monopoliziran, cene nepremičnin pa močno narastejo. Odškodninski sklad tako delno rešuje problem z delničarji, ne rešuje pa dileme, ki se je pojavila na primarnem stanovanjskem trgu.
Gradbena podjetja so prepričana, da bo pojav dodatnih prispevkov povzročil zvišanje stroškov stanovanj na primarnem trgu. To je posledica dejstva, da je razvijalec prisiljen plačati v dva sklada - SRO in skupno gradnjo. O težavah so začeli govoriti tudi podizvajalci, ki na lastne stroške gradijo komunikacijska in komunalna omrežja. Če gre gradbeno podjetje iz kakršnega koli razloga v stečaj, se denar povrne predvsem delničarjem, pravne osebe pa imajo minimalne možnosti za odškodnino. Seveda je prisotnost sklada nujna za zaščito kupcev stanovanj na trgu skupne gradnje, vendar ne sme biti breme in razlog za podražitev stanovanj.
