Pentru un bloc de locuințe se creează o asociație de proprietari într-un singur exemplar. Această decizie se ia într-o ședință separată. Se acceptă numai dacă au votat peste 50% dintre cei care au participat la vot.
Mai simplu spus, aceasta este o asociație de proprietari dintr-un bloc de locuințe. Codul Locuinței îl definește ca organizație non profit. Este creat în conformitate cu cadrul stabilit în legislația în vigoare.
Recent, a fost ridicată adesea problema consecințelor negative pentru rezidenții care aleg această metodă specială de gestionare a proprietății. Dar acest lucru nu se întâmplă din cauza însăși existenței organizației. Problema este procedura incorectă de creare. Uneori, acestea sunt create nu pentru a ușura viața rezidenților, ci pentru a deschide accesul la resurse financiare și puteri suplimentare anumitor persoane.
Consecințele negative nu apar peste tot. Principalul lucru este să luați în considerare în prealabil toate caracteristicile posibile ale acestui proces.
Modalitățile posibile de a gestiona o casă sunt scrise în articolul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse. Și articolul 44 îi obligă pe proprietari să țină adunări generale dacă trebuie luată o decizie cu adevărat importantă.
Articolul 135 din Codul locuinței al Federației Ruse este, de asemenea, dedicat activităților HOA. În general, există multe articole care formează cadrul de reglementare pentru acest domeniu de activitate:
HOA sunt organizate atât într-un bloc de locuințe, cât și în mai multe simultan. Sau pe, care sunt unite printr-un singur teritoriu comun.
Există mai multe dificultăți care sunt asociate cu anumiți factori:
Activitățile HOA se bazează doar pe aspectele legale menționate în Codul Locuinței. Pentru ca o organizație să fie legală, proprietarii trebuie să se alăture acesteia. cel puțin 50 la sută din suprafața totală a casei. Fiecare rezident are dreptul de a refuza aderarea la HOA. Dar și în acest caz, există obligația de a respecta instrucțiunile după adunările generale. Dar astfel de rezidenți nu au dreptul de a lua parte la vot.
Este obligatorie crearea unui grup de inițiativă din rândul locuitorilor apartamentelor, minim 5 persoane. Pentru adoptarea statutului, se formează o adunare generală inițială. Iar pentru completarea documentației pregătitoare, grupul de inițiativă trimite o cerere la administrația orașului.
Grupurile de inițiativă preiau cea mai mare parte a responsabilităților legate de afacerile Parteneriatului. În etapa pregătitoare, este deja parțial format. Reprezentanții grupului de inițiativă sunt cei care pregătesc agenda și trimit invitațiile Acești oameni sunt responsabili pentru dezvoltarea viitoarei Carte. Și pentru formarea Protocoalelor aproximative pentru fiecare dintre întâlniri. În cele din urmă, același grup este responsabil de crearea formularelor de vot.
Întâlnirea are loc pentru a discuta orice problemă importantă. Pe acesta, fiecărui rezident i se spune despre necesitatea creării unui HOA și i se explică ce avantaje are această formă de parteneriat.
Uneori, votul are loc în lipsă. Fiecare rezident are timp să ia o decizie. Principalul lucru este să prevadă în prealabil în cartă posibilitatea de a organiza votul absent. Pentru fiecare membru al comunității este pregătit un formular de vot separat. Sau pentru fiecare problemă care este pe ordinea de zi. Fiecare formular trebuie să aibă trei opțiuni: „abținere”, „pentru” sau „împotrivă”.
Numărarea voturilor nu ar trebui să se bazeze pe câte persoane au participat. Și în ceea ce privește suprafața totală care aparține rezidenților. De exemplu, proprietarii de proprietăți de 70 de metri pătrați au mai multe voturi decât proprietarii de 30 de metri pătrați.
Carta este principalul document pe care se bazează aproape toate activitățile HOA. Funcționarea corespunzătoare a organizației în sine depinde de cât de bine este pregătit textul acestui document.
Principala cerință pentru Cartă este să fie cât mai simplă posibil. Nu ar trebui să includă puncte care nu sunt susținute de legislația actuală. Este logic să copiați secțiunea 6 din Codul Locuinței, făcând modificări pe parcurs.
Atunci nu va exista o dublă interpretare a regulilor. Următoarele puncte trebuie să fie prezente în Carta HOA:
Există doar câteva concepte care permit unele discrepanțe. De exemplu, puteți:
În timp ce Carta HOA este în curs de pregătire și executare, este necesară ține întâlniri ca de obicei pe toate chestiunile importante:
Problemele fiscale nesoluționate necesită contabilitate separată. Este recomandabil să includeți în Carta HOA o cerință ca comunitatea să includă aproximativ același număr de reprezentanți de la fiecare intrare.
Carta HOA este un document obligatoriu pentru toți membrii HOA. Dar acest lucru nu se aplică proprietarilor de proprietăți rezidențiale.
Orice membru al consiliului poate trimite un pachet de documente la agenția guvernamentală relevantă pentru a înregistra HOA. Serviciul Fiscal Federal este responsabil pentru această procedură. Pachetul de documente este format din:
Serviciul Fiscal Federal procesează cererile in maxim sapte zile.
Certificatul de acceptare este documentul principal conform căruia casa este transferată conducerii HOA. O comisie specială trebuie să fie prezentă în timpul acestui proces. De obicei, include și membri ai conducerii HOA și reprezentanți ai municipalității. Textul actului este întotdeauna însoțit de documentația tehnică referitoare la o anumită clădire. Trebuie să respecte regulile și reglementările pentru funcționarea blocurilor de apartamente.
Când mergi la o altă formă de management Nu ar trebui să existe modificări în drepturile proprietarilor de apartamente. Atunci când o casă este transferată către conducerea unei HOA, se creează avizuri speciale. Acestea sunt trimise Comitetului de Administrare a Proprietății, precum și Direcției Administrației Orașului.
Un cont bancar pentru un HOA este deschis numai pe numele unei persoane juridice.
Deținătorul de sold anterior al casei trebuie să fie informat despre ceea ce s-a întâmplat. Sunt furnizate toate datele necesare.
Proprietatea comună, condițiile și regulile de întreținere a acesteia devin subiectele principale pentru astfel de acorduri. cu proprietari care nu s-au alăturat companiei.
Ce este stipulat în contract?
Acordul cu HOA este întocmit în două exemplare. Proprietarul și președintele consiliului trebuie să își pună semnătura pe acesta. Consiliul de administrație al parteneriatului trebuie, de asemenea, să fie de acord cu aceste acțiuni. Opțiunea ideală este atunci când toți proprietarii de case se alătură HOA. Dar Legislația nu dă dreptul de a încheia un acord cu forța dacă cineva este împotriva lui. Toate pierderile revin HOA dacă proprietarii refuză să plătească utilitățile.
Casa poate fi, de asemenea, transferată unei organizații de conducere, care este aleasă în cadrul unei adunări generale. Hotărârea adunării generale aprobă contractul de administrare a unui bloc de locuințe în acest caz. Atribuirea organizației de conducere este dată de proprietarii de case sau membrii consiliului HOA. O parte raportează celeilalte în fiecare an cum sunt îndeplinite condițiile descrise în acord.
Organizația de management poate alege și metodele prin care o anumită casă va fi deservită. Pentru a face acest lucru, puteți implica fie angajați cu normă întreagă HOA, fie lucrători terți.
Videoclipul de mai jos dezvăluie nu numai aspectele organizaționale ale creării unui HOA, ci și cele motivaționale. Merită să vă asumați această afacere, sau să încredințați casa unei firme de management?
01.04.19 46 430 66
Am 30 de ani, iar pentru al treilea an acum sunt președintele HOA al casei mele.
Ghenadi Goncharov
președinte al HOA
Cu ajutorul unui HOA, locuitorii înșiși gestionează un bloc de apartamente: pot influența îmbunătățirea acestuia și pot reduce costul utilităților. De exemplu, în doi ani am reușit să reducem plățile pentru căldură și apă caldă la mai bine de jumătate. Locuiesc într-un apartament cu o suprafață de 60 m² și numai în ianuarie am economisit peste 2 mii de ruble la încălzire: plăteam aproximativ 3.500 de ruble pe lună, acum nu mai mult de 1.300.
Vă voi spune cum am procedat, ce dificultăți am întâmpinat și cum ar fi putut fi evitate.
Autorul vorbește despre modul în care, cu ajutorul unui HOA, locuitorii clădirii sale au reușit să câștige o boiler de pe acoperiș de la o firmă terță și să reducă plățile pentru încălzire și apă caldă. Prin urmare, acest articol este în primul rând pentru locuitorii caselor cu propria lor cameră de cazane, care plătesc prea mult pentru resursele sale.
Acest lucru nu înseamnă că alți cititori nu vor fi interesați să citească articolul. Asociația de proprietari gestionează în mod independent clădirea și rezolvă problemele cu care societatea de administrare nu dorește să se ocupe de obicei: reparații de înaltă calitate și durabile ale intrărilor, economisirea rezidenților la facturile de utilități, împrejmuirea teritoriului etc.
Dacă nu sunteți mulțumit de ceva în casa în care locuiți, poate că crearea unui HOA va rezolva problema.
HOA sau TSN. La 1 septembrie 2014 au apărut parteneriatele de proprietari imobiliari (TSN), care au înlocuit legal HOA. Acum doar TSN poate fi înregistrat, iar HOA existente trebuie să facă modificări documentelor constitutive. TSN este un concept mai general care include asocierea proprietarilor nu numai a spațiilor din blocurile de apartamente, ci și a clădirilor rezidențiale în sine, terenurilor de grădină, caselor, garajelor etc.
În ciuda faptului că HOA nu există în mod legal, codul locativ conține încă termenul „asociație de proprietari”. HOA, și nu TSN, are dreptul de a administra un bloc de apartamente. În acest articol vom folosi termenul „HOA” deoarece este mai frecvent. Și articolul este despre asociația rezidenților unui bloc de apartamente și nu despre nimic altceva.
Locuiesc într-un oraș obișnuit de provincie - în Engels, aceasta este regiunea Saratov. Aici locuiesc 225 de mii de oameni. Casa mea are zece etaje, construită în 2008 și are 180 de apartamente. Întregul etaj este ocupat de magazine.
În urmă cu câțiva ani, mi-a trecut prin minte că viața în blocul nostru ar putea fi îmbunătățită pe cont propriu. Am găsit oameni asemănători printre vecinii mei. Ne-am folosit proprii bani pentru a instala supravegherea video, am curățat o zonă abandonată din mijlocul curții pe care o iubea cei fără adăpost și ne-am gândit să îngrădim zona casei cu un gard. Când am primit din nou o plată uriașă pentru 7 mii de ruble de la compania de administrare pentru încălzire și apă caldă, mi-am dat seama că trebuie schimbat altceva.
Ne-am hotărât să aflăm câți locuitori de inițiativă erau în casă și am postat anunțuri despre întâlnire la intrări. Au venit doar șapte persoane, deși clădirea are cinci intrări și 180 de apartamente. La întâlnire am ajuns la concluzia că motivul plăților uriașe și de neînțeles pentru căldură a fost cazanul nostru de pe acoperiș. În timpul construcției casei, dezvoltatorul i-a asigurat pe acționari că camera de cazane a fost cheia economiilor, dar a ieșit invers.
Centrala noastră nu era în proprietate comună, așa cum prevede legea, ci aparținea unei companii al cărei fondator era directorul general al companiei de dezvoltare. Localul cazanelor a fost închiriat unei alte firme cu licență de deservire a cazanelor. Fondatorii săi au inclus o persoană cu același nume de familie.
Din cauza acestui lanț, locuitorii au fost nevoiți să plătească pentru încălzire și apă caldă la un preț mare, în loc să plătească resursele cazanului și costurile efective ale întreținerii acesteia, așa cum ar trebui să fie cazul. Această situație ar putea fi corectată doar prin instanță - și numai dacă HOA, și nu anumiți rezidenți, ar fi depus o cerere corespunzătoare. Locuitorii individuali nu vor putea gestiona o instalație atât de periculoasă precum o cameră de cazane, iar compania de administrare nu are nevoie de nicio muncă suplimentară.
Așa că am decis să creăm un HOA.
Tot ce a rămas a fost să aleagă persoana care va face toate acestea. Pe vremea aceea, nu înțelegeam problema taxelor pentru locuințe și servicii comunale, dar eram sigur că, dacă nu eram în conducerea HOA, mai devreme sau mai târziu vor începe furturile și cheltuielile necorespunzătoare. De asemenea, am înțeles că, dacă aș fi doar în consiliul de conducere al HOA, nu aș avea suficientă motivație pentru a înțelege totul. Venitul meu la acea vreme era de peste 100 de mii de ruble pe lună și îmi puteam permite să petrec timp studiind o nouă zonă. Prin urmare, am devenit președintele HOA al casei mele.
Într-un bloc de locuințe există proprietate comună a rezidenților: pereți, acoperiș, subsol, intrări, teren, utilaje - tot ceea ce deservește mai multe apartamente sau spații. De exemplu, un canal de apă rece într-o baie, prin care apa curge către vecinii de deasupra sau dedesubt, este proprietate comună, iar conductele de distribuție care se extind din acesta în jurul camerei sunt proprietatea rezidenților.
În timp, totul intră în paragină, totul trebuie monitorizat - asta fac companiile de management (MC). Dar o companie de management obișnuită este în primul rând o organizație comercială. Poate fi profesionistă și rentabilă, dar nu este interesată să reducă costurile proprietarului sau să facă casa să reziste mai mult. De obicei, cu cât se economisesc mai mulți bani în întreținerea unei locuințe, cu atât se realizează mai mult profit managementul, adesea în detrimentul calității muncii și al utilităților.
Adevărații proprietari ai casei sunt asociația de proprietari, HOA. O HOA este o asociație non-profit de proprietari dintr-un bloc de locuințe care au decis să administreze în comun clădirea, să asigure servicii publice neîntrerupte și să mențină proprietatea comună.
Profesionalismul membrilor HOA este adesea departe de a fi perfect, dar responsabilitatea pentru casa ta și față de vecini este o motivație bună care înlocuiește cunoștințele profesionale.
Organele de conducere ale HOA. Principalul organ de conducere într-un bloc de locuințe este adunarea generală a proprietarilor. Acesta este cel care decide cine va administra casa: compania de administrare sau HOA. Adunarea generală decide și modul de utilizare a proprietății comune și o poate schimba.
Reuniunea membrilor HOA este un organism mai puțin puternic. Ea ia decizii cu privire la activitățile parteneriatului, alege un consiliu dintre membrii săi, stabilește cotizațiile de membru etc.
Consiliul este format din mai multe persoane care gestionează activitățile HOA. Ei rezolvă probleme operaționale, gândesc strategia parteneriatului și fac propuneri la adunările generale ale proprietarilor sau la adunările membrilor HOA. Ei aleg și președintele consiliului dintre ei. Toți sau unii membri ai consiliului de administrație pot primi o remunerație pentru munca lor din fondurile parteneriatului, dacă adunarea membrilor decide acest lucru.
Toți angajații HOA raportează direct președintelui. Conform legii, el duce la îndeplinire hotărârile consiliului de administrație, dar în realitate este opusul. Adunarea membrilor HOA atribuie președintelui o remunerație lunară.
Legea nu interzice angajarea unui manager profesionist în HOA pe lângă președinte. Singura intrebare sunt finantele. În HOA noastră, salariul managerului este acum de 17.000 de ruble, salariul președintelui este de 2.900 de ruble.
HOA trebuie să aibă și o comisie de audit. Ea se asigură că totul este în ordine cu activitățile financiare ale HOA în ceea ce privește înregistrarea și corectitudinea. Sarcina ei este să găsească inconsecvențele în rapoartele financiare și să verifice dacă toate cheltuielile sunt la țintă. Pe baza rezultatelor verificărilor sale, ea raportează rezidenților și poate reclama autorităților de supraveghere - fiscală, inspecție locativă sau parchet.
Există o mulțime de informații pe Internet despre cum să creați un HOA. Dar recomand totuși să contactați un avocat din sectorul locuințe și servicii comunale pentru a putea monitoriza procedura. Ne-a costat 10 mii de ruble.
Grup de inițiativă.În primul rând, trebuie să găsești cel puțin trei persoane cu gânduri asemănătoare printre rezidenții casei care îți împărtășesc poziția în crearea unui HOA și sunt gata să acționeze. Acest lucru se poate face cu ajutorul anunțurilor la intrări și în camera de chat de acasă, dacă există.
Oamenii tăi care au aceleași idei sunt viitorul consiliu al HOA. Pentru ca un vot în consiliu să adopte întotdeauna o decizie, numărul membrilor trebuie să fie impar.
Finanţa. HOA au nevoie de bani pentru a funcționa. Acestea sunt incluse în facturile de utilități și sunt indicate în chitanțe cu rândul „Întreținerea proprietății comune”.
În primul rând, sunt necesari bani pentru a plăti angajații - mecanici, electricieni, contabili, îngrijitori și alții. În HOA noastră cu 180 de apartamente, costul salariilor personalului este de 76 mii de ruble pe lună:
76.000 R
cheltuieli pentru salariile personalului care lucrează în HOA noastră
Nivelurile salariale variază de la o regiune la alta, așa că discutați cu președinții HOA din orașul dvs. pentru a determina mărimea.
Pe lângă salariile angajaților, banii sunt cheltuiți pe treburile casnice. Acestea sunt determinate de o estimare a veniturilor și cheltuielilor, care trebuie întocmită și aprobată în cadrul unei reuniuni a membrilor HOA în fiecare an.
Pentru a înțelege cât de mult va costa menținerea unui HOA pentru fiecare apartament, trebuie să adunați suma totală a cheltuielilor pentru anul și să o împărțiți la suprafața totală a apartamentelor și a spațiilor nerezidențiale. Rezultatul va fi rata pentru întreținerea și repararea proprietății comune pe 1 m². Comparați-o cu suma din bonul de plată: dacă rata din HOA este mai mare decât cea din societatea de administrare, HOA nu este opțiunea dvs. Locuitorii nu vor dori să plătească mai mult.
Dacă clădirea nu suportă întreținerea HOA, puteți crea un consiliu de bloc de locuințe care va interacționa cu societatea de administrare și îi va transmite dorințele rezidenților.
Decizia de a crea un HOA este luată în cadrul unei adunări generale a proprietarilor. Trebuie să vă pregătiți pentru această întâlnire: să întocmiți o ordine de zi, să comandați extrase de la Rosreestr pentru a întocmi o listă de proprietari, să selectați datele pentru ședință și încheierea votării, tipăriți formularele de vot etc.
Este foarte important să întocmești corect ordinea de zi a votului, astfel încât să nu fii nevoit să mai ții ședința ulterior. O ordine de zi este o listă de puncte de la o întâlnire pe care proprietarii vor trebui să voteze în sus sau în contra.
Ordinea de zi a ședinței privind crearea unui HOA trebuie să includă următoarele aspecte:
Ordinea de zi a ședinței în sine trebuie să corespundă cu ordinea de zi din anunț, astfel încât lista de probleme nu poate fi modificată în timpul procesului. Întrebările pe partea față în față și pe formularele de decizie trebuie să reflecte toate informațiile și să fie formulate clar, astfel încât să poată vota pentru, împotrivă sau să se abțină fără comentarii suplimentare din partea alegătorilor. De exemplu, punctul de pe ordinea de zi „Aprobarea remunerației președintelui consiliului” din formularul de decizie poate arăta astfel: „Aprobați remunerația președintelui consiliului în valoare de 15.000 de ruble pe lună”.
Pentru a obține o listă actualizată a proprietarilor, trebuie să comandați extrase pentru toate spațiile casei prin serviciul FSIS de la Rosreestr. Un extras costă 4 ruble, dar mai întâi trebuie să obțineți cheia în contul personal.
Încărcând extrase într-unul dintre serviciile de organizare a ședințelor generale, de exemplu pe site-ul Burmistr sau Roskvartal, puteți tipări formulare personale de vot în care au fost deja completate toate datele proprietarului. Este mult mai convenabil să votezi folosind astfel de formulare.
Notificarea tuturor proprietarilor întâlnirii. Pe baza extraselor din Rosreestr, trebuie să tipăriți foile de notificări de livrare - un tabel cu datele proprietarilor. Acest lucru se poate face folosind oricare dintre serviciile de organizare a întâlnirilor comunitare.
Cu tabelul, trebuie să treci prin apartamente și spații nerezidențiale - magazine sau bănci la parter - și să strângi cât mai multe semnături de la proprietari că au primit o notificare. Restul, care nu au putut fi anunțați personal, vor trebui să trimită scrisori recomandate. Ultima notificare trebuie trimisă cu cel puțin 10 zile înainte de ședință.
Adunarea generală a proprietarilor se ține de obicei în absență sau în persoană. Adică, mai întâi se ține o întâlnire față în față cu toți cei interesați, iar apoi restul votează formularele tipărite în lipsă și depun deciziile completate personal sau în cutiile poștale ale membrilor grupului de inițiativă. Pe acestea trebuie indicat punctul de colectare a formularelor completate.
În timpul părții față în față, trebuie să fii pregătit să răspunzi la întrebările „Ce se va schimba HOA?”, „Cine ești tu?” și „Plănuiești să furi și tu?” Promite oamenilor transparență absolută a tuturor taxelor pentru locuințe și servicii și cheltuieli comunale. Este important să înțelegem scopul creării unui HOA și diferențele sale față de o societate de management: excesul de bani colectat pentru întreținerea proprietății comune este cheltuit doar pentru casă, toate veniturile și cheltuielile pot fi controlate, orice întrebări pot fi adresate consiliul personal, deoarece membrii consiliului sunt locuitorii casei.
În timpul părții absente a ședinței, împrăștierea buletinelor de vot în jurul cutiilor poștale este ineficientă: oamenii nu vor vota și vor arunca pur și simplu aceste bucăți de hârtie. Va trebui să mergem din ușă în ușă și să organizăm o mini-întâlnire pentru toată lumea.
Numărul de voturi ale fiecărui proprietar corespunde suprafeței proprietății sale. Opinia proprietarului unui apartament cu trei camere este mai semnificativă decât a proprietarului unui apartament cu o cameră. Pentru a crea un HOA, trebuie să obțineți cel puțin 50% din voturi plus încă un vot „Pentru” pentru toate problemele.
Dacă utilizați servicii pentru organizarea întâlnirilor comunitare, acest protocol este pregătit automat. Rămâne doar să-l tipăriți cu toate anexele - registrul proprietarilor de spații din casă, lista alegătorilor, anunțul de ședință, împuterniciri și deciziile completate ale proprietarilor. Aplicațiile sunt, de asemenea, generate automat.
Documentele trebuie tipărite în trei exemplare: unul trebuie păstrat de președintele de ședință, al doilea trebuie dat Codului penal, al treilea - organului teritorial al inspecției de stat pentru locuințe (GZHI).
Protocolul trebuie semnat din nou de toți proprietarii care au votat pentru HOA. Puteți da fotocopii ale tuturor buletinelor de vot la CC pentru a nu exista suspiciuni cu privire la falsificarea protocolului și incompetența ședinței. Buletinele de vot originale trebuie depuse la Inspectoratul de Stat pentru Locuințe.
În Codul Penal și Instituția Proprietății Locuințelor de Stat, la protocol trebuie atașată o scrisoare de intenție în două exemplare pentru fiecare: pe unul, angajații Codului Penal și Instituția Proprietății Locuințelor de Stat trebuie să pună o notă asupra acceptării protocolului cu atașamente. Toate acestea trebuie făcute în termen de 10 zile de la încheierea votului absent. Durata totală a părții de corespondență nu este limitată, de obicei, o completăm în 2-4 săptămâni.
Copii ale protocolului ar trebui, de asemenea, plasate pe panouri informative de la intrări, astfel încât toți proprietarii de spații din clădire să se poată familiariza cu ele.
Ca orice organizație juridică, un HOA trebuie să fie înregistrat la autoritățile fiscale. Mai mult, începând din 2014, este necesară înregistrarea TSN, nu HOA: în caz contrar înregistrarea va fi refuzată. În prezent poți depune documentele electronic și nu plătești taxă de stat, dar eu am înregistrat personal TSN la fisc.
Procesul-verbal completat al ședinței și statutul TSN au fost atașate în două exemplare cererii în formularul P11001 și semnate în prezența unui notar. Protocolul și charter ar trebui să utilizeze termenul „TSN” și nu „HOA”; acest lucru este important. Am plătit taxa de stat - 4000 de ruble. Am dus toate documentele la filiala regională a Serviciului Federal de Taxe, care se ocupă de înregistrarea persoanelor juridice. O nouă mostră a charterului TSN poate fi descărcată de pe Internet - și refăcută pentru dvs. dacă nu vă place ceva.
4000 R
taxa de stat pentru înregistrarea HOA
Protocolul nostru de înființare a parteneriatului nu a fost semnat de toți proprietarii care au votat pentru HOA, așa că biroul fiscal nu a vrut să accepte cererea mea fără o listă de semnături. A trebuit să le dau o foaie de chitanță.
După primirea TIN și OGRN, trebuie să deschideți un cont curent, să faceți o ștampilă, să primiți coduri statistice, să ridicați un aviz de la Fondul de pensii și un certificat de la Fondul de asigurări sociale.
O scrisoare despre crearea unui HOA cu cerința de a încheia un acord pentru furnizarea de resurse trebuie trimisă sau livrată personal cu o notă de livrare către toate organizațiile de furnizare de resurse cu care a lucrat compania de management. De obicei, acestea sunt utilitățile de apă, lucrătorii în energie, colectorii de gunoi, operatorii de lift și operatorii de interfon.
În termen de o lună, organizațiile furnizoare de resurse trebuie să încheie noi contracte cu HOA, iar societatea de administrare trebuie să transfere documentația tehnică pentru casă și alte documente necesare lucrărilor, precum și cheile sediului.
Boilerul nostru de pe acoperiș este folosit pentru a încălzi o altă casă din apropiere. Prin urmare, în mod ideal, trebuia să creăm un HOA pentru două case deodată pentru a reduce costurile de management - salariile unui contabil și manager, dispecer, cheltuieli de birou etc. Dar totul a mers prost. Legea spune foarte puțin despre crearea unui HOA pentru mai multe case și nu puteți găsi aproape nimic pe acest subiect nici pe Internet.
Aveam o centrală comună, iar conform hărții cadastrale publice, parcelele de sub case aveau hotar comun. Dar s-a dovedit că, de fapt, terenurile caselor nu au fost formate, iar comisia cu participarea reprezentanților administrației orașului nu a găsit comunicații de inginerie comune. După ce am discutat cu o duzină de avocați diferiți, am ajuns la concluzia că trebuie să creăm un HOA pentru o casă.
Înainte de a prelua casa de la compania de administrare, trebuie să întocmiți o fișă cu defecțiuni - o listă a problemelor vizibile cu casa. Acest lucru se face astfel încât pe viitor HOA să aibă un motiv să dea în judecată societatea de administrare pentru bani care nu au fost cheltuiți pentru reparații la domiciliu, deși ar fi trebuit să fie. Am reușit să dăm în judecată aproximativ 380 de mii de ruble pentru reparații curente, ceea ce societatea de administrare nu a făcut-o.
Cu un comision de la compania de management, va trebui să treci din nou prin casă și să punctezi toate punctele din listă. Este mai bine să invitați un lăcătuș familiar sau un președinte experimentat al unei alte HOA să se plimbe prin subsol și podea tehnică, astfel încât să poată vedea probleme despre care poate nu știți: blocaje în paturile de canalizare, rezervoare de compensare nefuncționale, schimbătoare de căldură înfundate. , etc.
Documente pentru managementul casei Societatea de administrare trebuie să o restaureze pe cheltuiala proprie și să o transfere către HOA în termen de trei luni. Acest:
Solicitați toate documentele, chiar dacă credeți că sunt inutile. Dându-mi o grămadă de proiecte de construcții prăfuite să le iau acasă, directorul societății de administrare a declarat sarcastic că le folosesc tot timpul. În aceste proiecte „inutile”, am descoperit că intrările în casă trebuiau dotate cu lifturi înclinate pentru persoanele cu dizabilități. Acum, HOA noastră depune un proces împotriva dezvoltatorului, invocând proiecte de construcție.
Datele contoarelor. De asemenea, atunci când acceptați o casă, trebuie să semnați liste de contoare cu citiri: acestea sunt folosite pentru a face decontarea finală a companiei de administrare cu rezidenții. Este foarte important să parcurgeți toate apartamentele împreună cu personalul de conducere pentru a întocmi corect aceste liste: acest lucru va economisi banii rezidenților și timpul dumneavoastră în viitor.
Mulți locuitori nu își depun mărturia la societatea de management, mai ales în ultimele luni de trecere la HOA. Apoi, societatea de administrare percepe comisioane conform standardului. Și apoi oamenii transmit citirile contoarelor către HOA cu numere mai mici decât cele transmise de compania de management. Adică, casa ta a consumat, de exemplu, 500 de metri cubi de apă rece în prima lună, iar oamenii trimit citiri cu un volum negativ, în care nu ei trebuie să plătească pentru apă, ci tu ai de plătit. lor. Aceasta este o mare durere de cap pentru HOA: va trebui să adăugați cuburi conform standardului și să modificați citirile contorului de pornire care sunt introduse în program.
După ce a câștigat controlul asupra casei, HOA nostru nu a primit cel mai important lucru - o cameră de cazane pe acoperiș. Deoarece proprietatea spațiilor cazanelor a fost înregistrată oficial la o companie terță parte, am intentat o acțiune în justiție pentru a recunoaște dreptul de proprietate comună comună a cazanului în litigiu. Înainte de aceasta, am ținut o întâlnire la nivel de casă pentru a acorda HOA dreptul de a depune o cerere.
În proces, ne-am referit la faptul că camera cazanului de pe acoperiș este proprietate comună, care prin lege nu poate aparține niciunui terț proprietar. De asemenea, am mai scris că orice proprietar de spații din casă, care ar trebui să dețină și o cotă din camera cazanului, poate merge în instanță pentru a-și recupera bunul din folosirea ilegală.
Întrucât sediul era deținut de o organizație, iar întreținerea era efectuată de o altă organizație, toate cazanele scumpe ar fi fost achiziționate de a doua organizație și erau proprietatea lor. Așadar, în proces am cerut să se recunoască dreptul de proprietate comună atât asupra localului, cât și asupra tuturor echipamentelor din acesta. Conform legii, acestea sunt două cerințe separate, așa că am plătit două taxe de stat de 6.000 de ruble fiecare.
În proces, am cerut, de asemenea, să rambursăm costurile unui avocat în valoare de 30 de mii de ruble.
Aceasta nu a fost prima cameră de cazane controversată de pe acoperiș a inculpatului, iar procesul nu a fost ușor: procedura a durat 6 luni. Pe 20 septembrie 2017 am intentat un proces, au fost cinci ședințe de judecată și încă de cinci ori ședința a fost amânată dintr-un motiv sau altul - neprezentarea inculpatului, lipsa documentelor solicitate, o cerere de amânare. În data de 26 martie 2018 am semnat un acord de soluționare: cazanul a devenit proprietate comună, iar pârâta a fost nevoită să lase în ea toate utilajele, care au intrat tot în proprietatea casei. Conform acordului de soluționare, inculpatul nu a rambursat integral cheltuielile avocatului - doar 21 de mii de ruble.
HOA a început să lucreze când procesul pentru camera de cazane nu începuse încă. Prin urmare, mai întâi a trebuit să încheiem un acord pentru furnizarea de căldură și apă caldă cu organizația care a deservit anterior camera de cazane și să ne dăm seama cum funcționează această cameră de cazane. Acordul a fost sincer: organizația de furnizare a încălzirii avea doar drepturi, iar HOA avea responsabilități, am convenit să plătim mai întâi căldura.
Câteva luni mai târziu, locuitorii au început să observe cu surprindere că taxele deveneau treptat din ce în ce mai mari. Nu înțelegeam ce se întâmplă: temperatura apei fierbinți se simțea la fel, dar trebuia să plătim din ce în ce mai mult pentru cub. În casa vecină, care a primit căldură din camera noastră de cazane, un cub de apă caldă costa deja 400 de ruble în loc de 250, așa cum era media înainte.
Calculul costului apei calde. Documentul de plată conține un tabel pentru calcularea taxelor, fiecare linie din el este o resursă de serviciu sau de utilități separată. Tabelul are cinci coloane principale:
Cel mai adesea, pentru a calcula apa caldă în casele moderne, se utilizează o metodă cu două componente: apă rece și un lichid de răcire - apă caldă cu reactivi dizolvați împotriva coroziunii țevilor - sunt furnizate în casă, iar apa caldă este preparată folosind un schimbător de căldură. Adică, atunci când deschizi un robinet de apă caldă, nu primești lichid de răcire care vine printr-o țeavă de undeva, ci apă încălzită la temperatura necesară deja în casa ta. În acest caz, nu apare o linie „ACM” în bonul de plată, ci două: „Alimentare ACM”, adică apă rece care a fost încălzită la apă caldă și „Energie termică pentru prepararea ACM”.
Acesta este modul în care funcționează în casa noastră: la subsol există un schimbător de căldură care încălzește apa caldă, iar lichidul de răcire curge în el din camera cazanului de pe acoperiș. Suma din factura de plată a crescut special pentru energia termică necesară pentru prepararea apei calde. Prin urmare, primul lucru pe care l-am făcut a fost să începem să ne ocupăm de pierderile de căldură.
Width="1350" height="1612" class="outline-bordered" style="max-width: 1350px; height: auto" data-bordered="true"> Exemplu de document de plată cu calcule pentru alimentarea cu apă caldă și energie termică pentru prepararea acesteia. Pentru ianuarie 2018, costul a fost de 242 de ruble pe 1 m³ de apă caldă: (31,8 + 453,89) ÷ 2 = 242,49 R
Pierderi de căldură. Dacă apa fierbinte curge din punctul A în punctul B printr-o conductă lungă, iar temperatura aerului din jurul acestei conducte este mult mai mică decât temperatura apei, atunci apa din punctul B va fi mai rece decât în punctul A. Acest fenomen se numește pierdere de căldură.
În blocurile moderne de apartamente, precum a noastră, apa caldă circulă constant pe toate etajele, astfel încât atunci când deschizi un robinet de apă caldă, îl încingeți imediat. Dacă nu există circulație, trebuie să scurgi toată apa dintre robinetul tău și dispozitivul de încălzire de fiecare dată până când curge fierbinte. Și în timp ce apa circulă prin casă, se răcește. Cu cât se răcește mai mult, cu atât trebuie cheltuită mai multă energie termică pentru a-l încălzi din nou.
Am cheltuit aproximativ 65 de mii de ruble la subsol, 16 mii de ruble pe podeaua tehnică. Pe lângă țevi, am izolat termic intrările la subsol, precum și rosturile dintre secțiunile casei de pe podeaua tehnică, astfel încât aerul înghețat să pătrundă în cameră doar prin orificiile de aerisire, iar țevile să se răcească mai puțin.
Astfel, a fost posibilă reducerea diferenței medii de temperatură dintre alimentare și retur cu 5-7%. Dar este imposibil de spus că oamenii au observat acest lucru din plățile lor - diferențele de temperatură de la o zi la alta erau prea mari: temperatura aerului din afara ferestrei și temperatura apei la intrare s-au schimbat.
Analiza temperaturii. Problemele cu camera cazanelor erau în creștere: prea des apa caldă înceta să fie fierbinte și nu era întotdeauna clar dacă camera de control a organizației de service știa despre acest lucru.
Activitatea mea principală este programarea web. După ce stăpânesc puțină programare a microcontrolerelor, am realizat un dispozitiv care îmi permite să văd în timp real prin internet un grafic al modificărilor temperaturilor apei calde și lichidului de răcire din camera cazanului. Când temperaturile scad, primesc imediat o notificare în Telegram, iar din program înțeleg dacă a fost un accident în camera cazanului sau o problemă la altceva.
Analiza temperaturii a ajutat la găsirea principalului motiv pentru instabilitatea alimentării cu căldură: lichidul de răcire fierbinte a fost amestecat cu apă, care trece prin supape deschise la cazanele deconectate, în camera cazanului și nu în drumul spre schimbătorul de căldură.
Intretinerea cazanelor. In mai 2018 am primit in sfarsit o camera de cazane cu toate utilajele ca proprietate comuna si am incetat sa mai platim apa calda conform tarifului. Am găsit o organizație care ne-a ajutat să preluăm camera de cazane și să întocmim o declarație defectuoasă pentru a putea solicita despăgubiri pentru costurile reparației tuturor utilajelor nefuncționale.
Aceeași organizație trebuia să deservească camera cazanelor pentru 55 de mii pe lună. Suma a fost împărțită între toți proprietarii de spații în două case proporțional cu suprafața, rezultând 2,91 lei pe metru pătrat. De asemenea, am decis să colectăm 1,5 R din fiecare metru pătrat pentru fondul de reparații al cazanelor pentru reparațiile viitoare. În total, proprietarii au plătit 4,41 R pe metru pătrat pentru întreținerea cazanelor.
Câteva luni mai târziu, am început să observăm că în apartamentele cu consum minim de apă caldă - pensionarii, de exemplu, încearcă să economisească apă - din cauza taxelor pentru întreținerea și repararea cazanului, suma pentru luna de vară nu s-a modificat. deloc. Un cub de apă caldă a costat 150 de ruble în loc de 250, dar s-au cheltuit încă aproximativ 100 de ruble pentru întreținerea cazanului. Deși nu s-au efectuat lucrări la camera cazanelor. Prin urmare, am găsit o altă organizație de servicii pentru 35 de mii de ruble pe lună. Acum, ținând cont de contribuția pentru reparații viitoare, întreținerea cazanelor îi costă proprietarilor 2,86 R pe metru pătrat.
Ca urmare, motivul problemelor frecvente cu apa caldă și plățile mari s-a dovedit a fi nu numai un tarif ridicat la apă, ci și întreținerea necorespunzătoare a cazanului: apa caldă s-a răcit din cauza lipsei de izolare termică și a problemelor cu lichidul de răcire. , iar organizațiile de service au luat bani pentru reparații care nu au fost efectuate. Abia când HOA nostru a rezolvat toate problemele și a înregistrat camera cazanului ca proprietate comună, astfel încât locuitorii să nu mai plătească tariful, plățile pentru apă și căldură au scăzut.
Când aflăm despre munca desfășurată de societatea de management, suntem adesea surprinși de sumele uriașe. După trei ani de lucru într-un HOA, mi-am dat seama că acesta nu este întotdeauna un semn de furt sau de comisioane. Dificultățile de a găsi contractori care lucrează fără numerar duc la prețuri puternic umflate. Astfel de antreprenori nu vor să facă lucrări mici, așa că prețul crește și mai mult. Se cheltuiește multă energie în căutarea unei oferte de preț rezonabil, cu o garanție a calității. Se dovedește că o muncă aparent destul de simplă ajunge să coste mulți bani.
Și există și lucrări despre care niciunul dintre locuitori nici măcar nu își dă seama că sunt necesare: spălarea schimbătorului de căldură, întreținerea preventivă a sistemului de canalizare. Aceste servicii sunt costisitoare și trebuie efectuate în mod regulat. O cantitate imensă de echipamente din casă necesită reparații și întreținere, iar locuitorii simt că plătesc doar pentru curățenie în holul de la intrare și în curte. Proprietarii de spații nerezidențiale, de la care se încasează aceeași sumă pentru întreținerea proprietății comune, sunt în general nedumeriți de motivul pentru care plătesc bani, întrucât plătesc separat atât portarul din fața magazinului, cât și doamna de curățenie.
În timpul sezonului de încălzire, ceea ce ne străduim de doi ani a sosit în sfârșit: plățile pentru încălzire și apă caldă au scăzut considerabil. Acum să plătești pentru încălzire și apă caldă este un motiv să te lauzi prietenilor tăi. În ianuarie 2017, am plătit 229 de ruble pentru 1 metru cub de apă caldă și 2997 de ruble pentru încălzire. În ianuarie 2019, am plătit 88 de ruble pentru 1 metru cub de apă caldă, 1091 de ruble pentru încălzire și alte 206 de ruble pentru întreținerea cazanului. Totodată, temperatura apei calde este acum în medie cu 5 grade mai mare decât era, deci consumul ei lunar ar trebui să fie mai mic.
88 R
Am plătit un cub de apă caldă în ianuarie 2019. Cu un an mai devreme am plătit 229 de ruble
Cunoscând suprafața totală a casei deținute și volumul total de apă caldă consumată în aceste luni, puteți compara sumele totale de plătit din întreaga casă.
| ianuarie 2019 | ianuarie 2018 | ianuarie 2017 | |
|---|---|---|---|
| 241.775,48 RUB | 360.522,53 RUB | 551.032,21 R | |
| 1297,77 R | 1935.16 R | 2957,76 R | |
| 21.24 R | 31,67 R | 48,41 R | |
| Caldura si apa calda pentru toata casa | 289.889,00 RUB | 528.537,04 R | 676.594,92 RUB |
| ACM pentru toata casa | 48.113,52 RUR | 168.014,51 R | 125.562,71 RUR |
| ACM la 1 m³ | 88,12 R | 307,72 R | 229,97 RUR |
| Economii pentru casa ta | 386.705,92 RUR | 148.057,89 RUR | - |
Incalzire si intretinere cazane pentru intreaga casa
ianuarie 2019
241.775,48 RUB
ianuarie 2018
360.522,53 RUB
ianuarie 2017
551.032,21 R
Incalzire si intretinere cazane pentru un apartament de 61,1 m²
ianuarie 2019
1297,77 R
ianuarie 2018
1935.16 R
ianuarie 2017
2957,76 R
Incalzire si intretinere cazane la 1 m²
ianuarie 2019
21.24 R
HOA - ce este și cum se organizează? Ce este necesar pentru a crea un HOA într-un bloc de apartamente?
Ideea de a-și crea propria organizație apare printre rezidenți, când sunt nemulţumiţi de activitatea societăţii de administrare.
De obicei, această problemă este tratată de un grup de inițiativă care desfășoară campanie și numește o adunare generală a rezidenților.
Acest grup poate include nu numai proprietari, ci și terți, de exemplu, primăria.
Dar principalul este că iniţiatorii aveau experienţă juridică sau managerială.
Asociația de proprietari trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:
Parteneriatul trebuie să fie înregistrat la autoritățile fiscale și să aibă un cont bancar.
Ce documente sunt necesare pentru a crea un HOA? Pentru a crea un HOA, sau mai degrabă, pentru a-l înregistra, Sunt necesare următoarele documente:
Care ar trebui să fie numărul membrilor asociației de proprietari care creează asociația? Pentru a crea un HOA este necesar, astfel încât include mai mult de jumătate dintre proprietarii de apartamente din imobil.
În caz contrar, organizația nu poate fi înregistrată ca persoană juridică.
Deci, cum să înregistrați un HOA într-un bloc de apartamente? Utilizați algoritmul.
Asa de, grup de inițiativă, format din proprietari de apartamente, a decis să formeze un HOA.
Toate acțiunile rezidenților trebuie să respecte regulile stabilite:
Mai mult, sesizarea se intocmeste in scris cu indicarea ordinii de zi. Dacă documentul este livrat personal, atunci trebuie luată o chitanță de la destinatar. Dacă este trimis prin poștă, atunci numai prin scrisoare recomandată. Întâlnirea poate fi normă întreagă sau corespondență.
Trebuie ținute minute la fiecare întâlnire de proprietari,începând cu crearea HOA.
Dacă ședința se ține în lipsă, atunci documentul mai indică:
Dacă într-un bloc de locuințe a fost creată o asociație de proprietari, reorganizarea acesteia se realizează pe bază. Întrucât HOA este o entitate juridică, procedura nu este diferită de reorganizarea altor organizații.
Inițiativa poate veni doar de la fondatori sau de la organul de conducere, dacă aceste competențe sunt specificate în Cartă.
Există mai multe tipuri de reorganizare a unei asociații, în care toate drepturile și obligațiile parteneriatului sunt transferate unei alte persoane:
În plus, HOA poate fi reorganizat folosind o selecție sau o secțiune.În primul caz, drepturile și obligațiile sunt împărțite între mai multe persoane juridice noi. Împărțirea se realizează pe baza bilanţului de separare.
Toate problemele legate de reorganizarea HOA sunt supuse deciziei în adunarea generală.
Reorganizarea parteneriatului adesea folosit în faliment, deoarece aceasta este singura modalitate de a salva organizația. Întreaga procedură trebuie efectuată conform legii, în caz contrar instanța o poate declara nelegală. Și atunci se va pune problema lichidării sale.
Puteți afla despre problemele care duc la reorganizarea HOA din videoclip:
O asociație de rezidenți este o persoană juridică, așa că a afla data de înregistrare a acesteia este destul de ușor.
De exemplu, poți găsiți o organizație după adresă pe site-ul web al serviciului fiscal.
Dacă organizarea a avut deja loc, HOA va fi inclus în listă.
Dacă este necesar un document oficial, atunci comanda un extras de la organul fiscal.
Cum se deschide un HOA cu mai multe case? În lege este permisă crearea unei asociații de proprietari într-un bloc de locuințe. Există însă și excepții când o organizație este implicată în întreținerea mai multor case.
Acesta este așa-numitul HOA cu mai multe case. Poate fi organizat doar dacă dacă casele sunt în apropiere și se învecinează între ele.
Cum se creează un HOA dacă nu toate apartamentele sunt private? Organizația este creată de proprietarii casei, așadar, din partea apartamentelor neprivatizate Participantul este municipalitatea.
Dar crearea unei HOA este considerată imposibilă dacă sunt mai multe apartamente neprivatizate decât privatizate.
Parteneriatul are atât avantaje, cât și dezavantaje. Avantajele unui HOA includ:
Dacă vorbesc despre dezavantajele parteneriatului, atunci cele mai comune includ:
Dacă unii rezidenți nu plătesc pentru utilități, atunci datoriile lor trebuie să fie plătite de participanții rămași. Acest lucru duce la situații conflictuale și dizolvarea parteneriatului.
Organul de conducere, în acest caz adunarea membrilor, trebuie să dezvolte un mecanism de influențare a debitorilor fără scrupule.
Pentru cei mai mulți, se pare că crearea unei asociații de rezidenți ai unui bloc de apartamente singura modalitate de a controla funcționarea proprietății comune. Dar pentru ca această organizație să aducă beneficii semnificative, trebuie luați în considerare mulți factori.
Inclusiv competența membrilor organelor de conducere. Prin urmare, crearea unui parteneriat trebuie abordată cu atenție și cu respectarea procedurii.
Despre, cum să-ți creezi propriul HOA, puteți afla din videoclip:
Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.
) – organizație non-profit, persoană juridică formată din rezidenți ai unui bloc de locuințe în scopul obținerii de drepturi de administrare a proprietății comune. Rațiunea sa de a fi constă în încheierea independentă a contractelor cu companii care prestează servicii precum întreținerea ascensoarelor și interfoanelor, colectarea gunoiului, securitatea locuinței etc.
Din momentul constituirii parteneriatului și până la lichidarea acestuia, blocul se află în afara competenței autorităților municipale și este administrat în comun prin convocarea unei adunări generale a proprietarilor. Crearea unei astfel de organizații vă permite să evitați conflictele cu structurile municipale în ceea ce privește curățarea zonelor locale, starea acoperișurilor, intrărilor și subsolurilor. Locuitorii au dreptul de a decide în mod independent chestiunile privind alegerea unei companii de servicii, precum și utilizarea spațiilor de subsol și mansardă. Este permisă închirierea acestor spații și apoi folosirea veniturilor pentru repararea casei.
Avantajele noii formațiuni sunt evidente pentru toată lumea, astfel încât întrebarea cum să organizăm un HOA, ce probleme juridice vor trebui rezolvate și cum să procedați după primirea permisiunii poate fi considerată relevantă.
Specificul creării și existenței ulterioare a organizației este reflectat în articolul 135 din Codul locuinței RF.
Informații de interes privind activitățile organului de conducere al casei în cauză pot fi găsite și în Artă. 137, 146, 147, 149, 151, 152 si 156 din Codul Locuintei. În art. 161 din Codul Locuinței RF sunt marcate, iar art. 44 obligă proprietarii de proprietăți să convoace ședințe pentru a rezolva probleme importante de management.
HOA nu este singura formă de administrare a unui bloc de apartamente.
Dacă doriți, puteți rămâne sub jurisdicția autorităților municipale. Baza pentru alegerea unei forme diferite de management este voința majorității rezidenților care au drept de vot. În acest caz, aceștia devin membri numai după depunerea unei cereri corespunzătoare la Președintele ales.
Condiție pentru creație este prezența spațiilor rezidențiale sau a terenurilor cu clădiri rezidențiale în apropiere, ai căror proprietari sunt de acord să creeze o organizație care să gestioneze proprietatea comună. Aderarea la o astfel de organizație este un act voluntar. Un cetățean are dreptul să solicite calitatea de membru și să o retragă. 
Înainte de a începe să creați, trebuie să colectați grup de inițiativă– 5-7 persoane care sunt gata să se ocupe de problemele juridice și să ajute alți proprietari să decidă alegerea cea mai convenabilă pentru administrarea casei.
Înainte de a merge din ușă în ușă cu o propunere de a crea o organizație, rezidenții care au făcut parte din grupul de inițiativă obligat:
La obține informații de la rezidenți, cel mai adesea recurg la trimiterea de notificări scrise la fiecare adresă. Anunțul vă invită să vă exprimați părerea cu privire la schimbarea viitoare a formei de administrare a casei. După primirea răspunsurilor, se organizează o adunare generală a proprietarilor.
Organizarea întâlnirii este realizată de grupul de inițiativă. Întâlnirea rezidenților realizat după ce membrii acestui grup au elaborat o Cartă preliminară și probleme de importanță primordială. Locul de adunare este orice cameră liberă de dimensiuni adecvate, vara - curtea casei (în viitor, rezidenții se adună în aceeași cameră în mod constant). Fiecare rezident este înștiințat personal de colectarea planificată (contra semnăturii) sau prin poștă cu confirmare de primire. Proprietarul apartamentului este obligat să-și ia pașaportul și documentele de locuință cu el.
În timpul întâlnirii:
Întâlnirea se consideră desfășurată cu succes dacă inițiativa este prezentată sprijinit de peste jumătate dintre locuitori. În același timp, cetățenii ale căror apartamente au o suprafață mai mare au un număr mai mare de voturi (această regulă poate fi schimbată prin ajustarea corespunzătoare a Cartei).
Adunarea locuitorilor se încheie cu pregătirea Protocol. Toți cetățenii prezenți și cu drept de vot trebuie să semneze acest document. HOA este condusă de o adunare generală care alege, ca organ permanent, Consiliul condus de Președinte, comisiile de audit și de numărare.
Atribuțiile Consiliului și ale Președintelui expiră la 2 ani de la alegerea lor. O hotărâre în acest sens este adoptată la prima adunare generală a rezidenților, ale cărei reguli sunt definite la art. 146 Codul locuinței al Federației Ruse.
Prima versiune a Cartei este elaborată de grupul de inițiativă, după care acest document este supus discuției în adunarea generală. Acest document este elaborat pe baza Secțiunii 6 din Codul Locuinței RF. Ar trebui să fie scurt și ușor de înțeles pentru orice proprietar care nu are cunoștințe juridice.
Obligatoriu Carta include informații despre:
Procedura de adunare pentru a discuta problemele existente poate fi inclusă în Cartă cu propria sa formulă, oarecum diferită de cea prevăzută în Codul Locuinței al Federației Ruse. Este posibil să se reglementeze taxele la care participă atât membrii HOA, cât și proprietarii de case care nu s-au alăturat acesteia. Președintele consiliului poate fi ales dintre membrii acestuia sau poate fi o persoană numită în funcție prin numărarea voturilor la adunarea generală a societății. În acest din urmă caz, președintele nu va depinde de restul consiliului și va putea lua decizii mai independente. Posibilitatea unei astfel de alegeri merită menționată într-una dintre clauzele Cartei.
Proprietarii care nu s-au alăturat parteneriatului nu sunt obligați să respecte statutul acestuia, dar nu pot contesta deciziile luate.
Exemplu: cetățeanul Yu A. Ivanov a decis că munca portarului, angajat pentru această funcție prin decizie a Consiliului, nu i se potrivea. El are dreptul de a-și exprima plângerile participând la o ședință a parteneriatului sau trimițând o plângere scrisă Președintelui. Dacă ceilalți proprietari sunt mulțumiți de portar, nu va fi posibil să-l concediați, la fel cum nu se va putea refuza plata chitanței corespunzătoare.
Înregistrarea unei asociații se efectuează la filiala locală a Serviciului Fiscal Federal (FTS).
Orice membru al consiliului poate depune pachetul de documente solicitat. Pentru aceasta trebuie furnizate Angajații Serviciului Fiscal Federal:
O cerere primită cu o cerere de înregistrare este luată în considerare în termen de 7 zile, după care va fi satisfăcută sau solicitantul va fi informat despre refuz. Dacă cererea este admisă, a certificat de acceptare a casei. Actul se semnează în prezența membrilor Consiliului și a reprezentanților municipalității. Noua formă de administrare nu afectează drepturile proprietarilor de apartamente, despre care fiecare proprietar de imobil primește o notificare corespunzătoare. 
Asociația de proprietari este o asociație non-profit, deci contul bancar se deschide în numele unei persoane juridice. Această procedură este efectuată de către Președinte, cu excepția cazului în care se prevede altfel în Carta sa. Președintele este cel care este obligat să contacteze banca cu o solicitare corespunzătoare. Este nepotrivit să se ridice problema deschiderii spre discuție generală de către proprietari. Acest lucru se poate face dacă președintele nu are dorința de a-și asuma responsabilitatea pentru plasarea fondurilor generale într-o anumită bancă.
Contul bancar este condiție prealabilă. Lipsa acestuia face imposibilă efectuarea decontărilor oficiale cu furnizorii de servicii și acceptarea de fonduri de la rezidenți sub formă de taxe de membru pentru nevoile generale ale casei.
Pentru a deschide un cont curent, va trebui să furnizați adresa instituției selectate următoarele documente:
Deschiderea va necesita unele costuri în numerar, în medie de la 1.500 la 2.500 de mii de ruble. Odată deschis contul, organele fiscale sunt înștiințate de existența acestuia. Nu sunt permise mai mult de 7 zile pentru livrarea notificărilor.
Fiecare întâlnire este documentată. Procesele-verbale sunt păstrate de către Președintele Consiliului sau de către secretar. Rezidenții care s-au alăturat HOA se întâlnesc atât în mod regulat (o dată la 3 luni sau mai des), cât și neregulat, pe măsură ce apar probleme care necesită o soluție comună.
Motivele convocării adunării generale poate fi:
Fiecare persoană prezentă este notă pe foaia de înscriere. Problemele care nu sunt pe ordinea de zi nu sunt discutate. Se votează fiecare subiect inclus pe ordinea de zi. Ce se întâmplă la întâlnire consemnate în protocol.
Protocoalele sunt stocate la locul de înregistrare și locația efectivă a organizației, în cazuri excepționale, poate fi alocat un alt loc pentru aceasta.
Proprietarii de imobile care refuză să se alăture HOA sunt obligați să încheie un acord cu această organizație pentru a efectua lucrări de reparații și restaurare în casă.
Baza contractului este o descriere a proprietății care trebuie întreținută și reparată.
în care condiție prealabilă trebuie să includă în acest document elemente referitoare la:
Documentul este întocmit în două exemplare și semnat de proprietar și de președintele Consiliului.
Control poate fi transferat organizaţiei de conducere. În acest caz, se întocmește și o convenție specială, dar cu includerea unor condiții în baza cărora o anumită firmă va efectua lucrările care i-au fost încredințate.
Creați un HOA într-o singură intrare imposibil.
Excepție fac cazurile în care casa este formată din doar 2 intrări și mai mult de 50% dintre rezidenții care sunt pregătiți să se alăture parteneriatului locuiesc într-una dintre ele.
În cadrul unui singur parteneriat pot fi combinate proprietarii de apartamente din mai multe blocuri. Locuitorii fiecăruia dintre ei trebuie să țină propria ședință și să facă un extras general din protocoalele adoptate. Procedura de creare ulterioară nu este diferită de cea descrisă mai sus.
Crearea unui HOA pentru mai multe blocuri de apartamente vă permite să economisiți fonduri semnificative utilizate pentru îmbunătățirea clădirilor și a zonei înconjurătoare, precum și pentru furnizarea de energie. Reducerile sunt oferite consumatorilor de masă. În același timp, pot apărea dificultăți în management, dar cu un management cu experiență, nu va fi dificil să faci față oricăror probleme.
Conform Codului Locuinței al Federației Ruse, o asociație de proprietari poate fi creată de locuitorii caselor din apropiere, prin urmare o asociație de proprietari într-un sat de cabane creat pe aceeași bază, ca orice altă asociație similară.
De bază problemă este de a determina mărimea cotei proprietarului și, prin urmare, numărul de voturi care îi aparțin. În plus, există riscul definirii incorecte a conceptului de „proprietate comună”. În acest sens, Carta trebuie întocmită cu cea mai mare calitate. Poate că dezvoltarea lui ar trebui să fie încredințată unui avocat.
Crearea unui HOA înainte de punerea în funcțiune a clădirii rezidențiale este o procedură complet legală.
Această oportunitate este disponibilă atât pentru proprietarii care au plătit integral pentru construcția de apartamente, cât și pentru cetățenii care intenționează să devină proprietari în viitor (Articolul 139 din Codul Locuinței al Federației Ruse).
Parteneriatul este creat pe aceeași bază ca o organizație care unește proprietarii de apartamente într-o clădire care a fost deja pusă în funcțiune.
Corpul principalîn organizația în cauză se află Consiliul și Președintele Consiliului. Potrivit Codului Locuinței al Federației Ruse, un parteneriat nu are dreptul de a obține beneficii comerciale din activitățile sale, dar în unele cazuri astfel de beneficii sunt încă prezente.
Astfel, membrii parteneriatului au dreptul să închirieze subsolul sau mansarda din casă și să primească fonduri pentru repararea acoperișului și îmbunătățirea zonei locale. În același timp, veniturile din chirie nu sunt distribuite între proprietarii de apartamente. Aceste fonduri sunt folosite pentru a plăti munca Președintelui Consiliului și a membrilor parteneriatului implicați în management.
Principala sarcină a HOA este, așadar, să găsească chiriași, să încheie contracte cu companii care furnizează energie electrică, gaz, apă și să efectueze reparații și întreținere a casei.
Toate acțiunile sunt documentate, procesele-verbale sunt păstrate, chitanțele sunt salvate. Consiliul raportează în mod regulat membrilor parteneriatului cu privire la toate fondurile cheltuite și munca efectuată în perioada de raportare.
O asociație de proprietari este o asociație non-profit, ai cărei organizatori au dreptul de a rezolva în mod independent toate problemele interne. Practic, nu există nicio supraveghere guvernamentală asupra activităților sale; Inspectoratul Locuințelor interesat de starea fondului locativ.
Lipsa controlului strict este motivul existenței multor scheme frauduloase, care pot fi oprite doar de către cetățenii înșiși. Deci, la cererea proprietarilor de apartamente într-un bloc de apartamente Serviciul Federal de Taxe are dreptul de a trimite specialiști pentru a verifica activitățile financiare ale organizației, valoarea și scopul încasărilor acesteia. În cazul în care Parchetul primește o plângere similară, se poate efectua și o inspecție pentru un anumit caz.
În plus, cetățenii care nu au încredere în Comisia de audit și în Consiliul de administrație au dreptul de a angaja o organizație terță pentru a efectua un audit. Un inspectorat de locuințe care nu este mulțumit de starea locuinței poate insista, de asemenea, să efectueze un audit.
Deci, un HOA este o asociație de proprietari creată cu scopul de a administra o locuință în cel mai convenabil mod. Beneficiile parteneriatului sunt evidente - aceasta include o reducere a costului lucrărilor de reparații, o reducere a tarifelor pentru diferite tipuri de servicii, precum și posibilitatea de a rezolva în mod independent diverse probleme casnice.
Autoritățile municipale practic nu se amestecă în activitățile acestei organizații. Asociația este voluntară, poți intra cu ușurință în ea și la fel de ușor să ieși din ea. Toți membrii plătesc cotizații de membru, a căror valoare este stabilită în Carta. Locuitorii casei care nu sunt membri ai societății sunt obligați să respecte hotărârile luate de aceasta, întrucât sunt voința majorității.
Pentru informații despre procedura de creare a unui HOA, urmăriți următorul videoclip:
În anumite cazuri, locuitorii blocurilor de locuințe care s-au săturat de inacțiunea sau incompetența banală a companiilor de administrare preferă să organizeze o asociație de proprietari (HOA). Astfel, aceștia preiau controlul asupra calității vieții în această casă și pot rezolva în mod independent unele probleme legate de locuințe și servicii comunale.
Motivele pentru care se formează asociațiile de proprietari variază. Cel mai adesea, nevoia de a forma un HOA apare atunci când rezidenții unui bloc de apartamente sunt nemulțumiți de calitatea muncii companiei de management. Și acest lucru se poate aplica nu numai serviciilor oferite, ci și lucrului cu clienții.
De exemplu, dacă apar întreruperi periodice de curent, aceasta este o problemă, dar poate fi rezolvată de angajații companiei de management. Dar dacă aceștia din urmă refuză să-și îndeplinească obligațiile, aceasta este deja o problemă serioasă și poate duce la decizia rezidenților de a forma un HOA. După formarea acestei organizații, proprietarii de apartamente din acest bloc de apartamente vor putea rezolva singuri o parte semnificativă a problemelor. Acesta este obiectivul cheie al creării unui HOA - organizarea autoguvernării.
Lista procedurilor pe care o asociație de proprietari le poate efectua:
Este important de luat în considerare faptul că o asociație de proprietari nu este o organizație comercială. Prin urmare, ei nu au dreptul de a câștiga bani doar în beneficiul lor. Toți banii primiți trebuie să meargă către fondul acestui bloc de locuințe.
Grupul care a organizat HOA poate include doar rezidenții unui anumit bloc de apartamente. Dacă un cetățean nu este înregistrat la o anumită adresă, el nu poate doar să facă parte din grupul de inițiativă al rezidenților, ci chiar să participe la adunările generale.
În plus, pentru ca grupul de inițiativă să facă față pe deplin responsabilităților sale, acesta trebuie să fie format din persoane cu cunoștințe în anumite domenii.
Lista domeniilor educaționale în care membrii grupului de inițiativă HOA ar trebui să fie competenți:
În plus, pentru a forma o asociație de proprietari, este necesar să se asigure că aceasta îndeplinește anumite criterii:
Astfel, orice rezident al unui bloc de apartamente care are cunoștințe de contabilitate, drept și afaceri poate crea un HOA. Numai în acest caz organizația va fi înregistrată la fisc și recunoscută ca organism legitim de autoguvernare.
Temeiul legal pentru problema creării unui HOA este, în primul rând, Codul locuinței al Federației Ruse. În trecut, această problemă era controlată și de codul civil și de unele legi federale. Totuși, aceștia și-au arătat inconsecvența, iar în 2005 au fost aduse modificări semnificative la clauzele referitoare la astfel de parteneriate. În special, Legea federală nr. 72 a fost complet abrogată și este în prezent invalidă. Acum funcții similare sunt îndeplinite de o serie de articole din Codul locuinței al Federației Ruse și Codul civil al Federației Ruse.
Primul de remarcat este articolul 291 din Codul civil al Federației Ruse. Acesta consemnează faptul că o asociație de rezidenți poate fi înregistrată doar ca organizație non-profit al cărei scop este acela de a proteja interesele proprietarilor de apartamente dintr-un anumit bloc de apartamente.
Cu toate acestea, dacă Codul civil abordează problema HOA într-un singur articol, atunci Codul Locuinței consideră aceste parteneriate în întreaga secțiune nr. 6, care constă din două mari capitole numerotate 13 și 14.
Capitolul 13 din Codul locuinței al Federației Ruse ia în considerare procedura de creare a unui HOA, împreună cu competențele membrilor grupului de inițiativă. În plus, secțiunea include o descriere a procedurii de reorganizare sau lichidare a unei asociații de rezidenți.
Capitolul 14 din Codul Locuinței al Federației Ruse dezvăluie mai detaliat drepturile și responsabilitățile grupului de inițiativă HOA, procedura de obținere a calității de membru al acestuia și specificul desfășurării întâlnirilor. De asemenea, această secțiune a Codului Locuinței al Federației Ruse specifică o listă de resurse disponibile membrilor unei asociații de proprietari (plăți sau contribuții, venituri din activități comerciale, subvenții și alte venituri).
Este important de remarcat încă o dată că toate aceste resurse nu pot fi cheltuite de către membrii grupului de inițiativă pentru nevoi personale - doar pentru cele publice (reparații cosmetice sau majore la domiciliu, angajarea curățeniei, alte cheltuieli similare).
Pentru a organiza un HOA, nu este suficient să luați o decizie adecvată. Acesta este un întreg proces care constă din mai multe etape mari. Fiecare dintre ele poate avea propriile sale dificultăți, așa că trebuie să oferiți instrucțiuni pas cu pas pentru această procedură.
Procesul de creare a unui HOA include următorii pași:
În prima etapă a procedurii de creare a unui HOA, este necesar să se creeze un grup de inițiativă pentru această organizație non-profit. Nu este nevoie să ținem o întâlnire a rezidenților. În schimb, mai mulți proprietari dintr-un anumit bloc de locuințe ar trebui să se reunească și să propună să organizeze un HOA. De regulă, aceștia vor face parte și din grupul de inițiativă sau vor propune candidați mai potriviți.
După cum am menționat mai devreme, este important ca reprezentanții selectați să aibă cunoștințe în domenii precum contabilitate, drept și afaceri. În caz contrar, aceștia nu vor putea face față responsabilităților grupului de inițiativă al asociației de proprietari.
A doua etapă a procedurii de creare a unui HOA are loc imediat după crearea grupului de inițiativă. Acum trebuie să organizăm o întâlnire a locuitorilor, la care două probleme vor fi rezolvate deodată.
În primul rând, trebuie să acceptați finala decizie privind formarea unei HOA. Acest lucru se decide prin vot (cu majoritate de voturi, bineînțeles), și la ședință trebuie să fie prezenți cel puțin trei locuitori ai blocului. Totodata, organizatorii sunt obligati sa anunte toti proprietarii de locuinte. Pentru aceasta, se întocmește un anunț scris și se trimite tuturor rezidenților cu cel puțin 10 zile înainte de întâlnire, indicând locul, ora și ordinea de zi a evenimentului.
În al doilea rând, dacă rezidenții sunt de acord cu decizia de a forma un HOA, ei alege un grup de inițiativă. Cel mai adesea, include persoanele care au ridicat inițial această problemă, dar pot fi nominalizați și alți candidați care au cunoștințe și aptitudini adecvate, precum și cei care se bucură de o mare autoritate în rândul locuitorilor acestui bloc de locuințe.
Doar rezidenții adulți au dreptul de a vota la această ședință (precum și la toate cele ulterioare). Totodată, ei trebuie să vină la întâlnire cu documente care confirmă dreptul de proprietate (original și copie) și pașaportul. În cazul în care un cetățean nu are posibilitatea de a se prezenta personal, el poate emite o împuternicire unui terț.
Nu va fi posibil să începeți imediat rezolvarea problemelor pentru care a fost asamblat HOA. Organizația trebuie să aibă, de asemenea, propria sa cartă. În acest scop, sunt aleși un președinte și un consiliu, care joacă rolul organului executiv al parteneriatului. Apoi este întocmită și aprobată Carta. Pe baza acestui document se vor desfășura activitățile economice, organizaționale și de altă natură ale HOA.
Pentru ca carta să fie recunoscută ca fiind valabilă, aceasta trebuie să fie semnată de către președintele consiliului ales de adunarea generală a rezidenților. Dacă nu s-a făcut încă o alegere, documentul este semnat de președintele actualei adunări generale. Nu este nevoie să certificați charterul cu sigiliu, mai ales cu sigiliul dezvoltatorului unui bloc de locuințe (o greșeală juridică comună în rândul populației).
După ce luați o decizie privind formarea unei asociații de proprietari, precum și aprobarea consiliului de administrație și a statutului acesteia, puteți trece la etapa de înregistrare a acestui organism de autoguvernare. Pentru a face acest lucru, trebuie să colectați un pachet complet de documente, după care președintele (sau reprezentantul său autorizat) le prezintă autorităților fiscale.
Lista documentelor necesare pentru înregistrarea de stat a HOA:
Această documentație cu cererea de constituire a HOA (întocmită în formă liberă) se depune la organele fiscale. Dacă sunt furnizate toate documentele necesare și totul este completat corect din punct de vedere legal, cererea este aprobată și acum grupul de inițiativă poate trece la etapa următoare.
După ce componența grupului de inițiativă HOA a fost aprobată, a fost redactată statutul său și organizația în sine a fost înregistrată, trebuie să deschideți un cont bancar. Pentru a face acest lucru, se deschide un cont bancar (de obicei pe numele președintelui grupului de inițiativă al parteneriatului) și casa organizației nou formate este transferată într-un nou bilanţ.
La transferul contului curent al unui bloc de locuințe la soldul bancar, trebuie să existe un comision, care include reprezentanți ai administrației locale. Apoi se emite o notificare scrisă de deschidere a contului. Această sesizare se transmite Direcției economice a administrației locale.
După înregistrarea HOA la organele fiscale, grupul de inițiativă încheie (sau reînnoiește) contracte cu companii de administrare care vor furniza locuinței energie electrică, apă și alte servicii conexe. În plus, responsabilitățile persoanelor responsabile ale parteneriatului includ angajarea de îngrijitori, gunoieri și alți muncitori similari care vor asigura locuitorilor o viață confortabilă.
Crearea unui HOA are atât avantajele, cât și dezavantajele sale. Printre avantaje, trebuie menționat faptul că rezidenții pot rezolva în mod independent toate problemele care apar atunci când colaborează cu companii de management. În plus, aceștia pot efectua singuri reparațiile la domiciliu fără o coordonare îndelungată cu organismele autorizate. De asemenea, activitățile comerciale ale HOA pot reduce costurile proprietarilor, iar zona înconjurătoare, de regulă, este mai bine echipată decât într-o casă în care nu există management.
Cu toate acestea, această opțiune are și dezavantajele ei. În primul rând, pot exista costuri de operare crescute. Motivul este că grupul de inițiativă al HOA și unii dintre rezidenți ar putea decide să îmbunătățească, de exemplu, un loc de joacă pentru copii.
În al doilea rând, un dezavantaj serios sau, mai precis, un obstacol în activitatea HOA poate fi neînțelegerea și dezacordul dintre grupul de inițiativă și restul rezidenților. Ca urmare, va fi necesar să se efectueze lucrări explicative. De exemplu, dacă unii rezidenți nu plătesc integral facturile de utilități. Drept urmare, membrii mai conștiincioși ai HOA sunt nevoiți să ramburseze datoria. Sarcina unui parteneriat este de a rezolva astfel de conflicte, dar acest lucru nu este întotdeauna posibil.
Și în al treilea rând, există un mecanism legal imperfect prin care interacțiunea are loc între HOA și agențiile guvernamentale. De exemplu, în practică, această organizație comercială nu primește întotdeauna fondurile preferențiale care îi sunt alocate pentru categoriile corespunzătoare de rezidenți.
