Marea majoritate a clădirilor din țara noastră pot fi clasificate drept clădiri de apartamente. Este firesc ca acestea să fie îngrijite corespunzător pentru a preveni posibilitatea uzurii premature. În acest scop, locuitorii colectează fonduri, care vor fi folosite ulterior pentru lucrările de reparații necesare.
Cu toate acestea, înainte de a începe să colectați fonduri, trebuie să deschideți un cont special pentru revizia unui bloc de apartamente.
Conform legislației actuale privind locuințele, există două modalități principale de a forma un fond de reparații de capital (articolul 170 din RF LC):
Fiecare dintre metodele prezentate are unele dintre propriile sale caracteristici, prin urmare, atunci când se ia o decizie, este necesar să se ia în considerare avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre metode.
Formarea unui fond de reparații de capital pe un cont special înseamnă că rezidenții își transferă fondurile în contul deschis sub auspiciile unei structuri de credit sau bancare. Este important să ne amintim că poate exista un singur cont special pentru revizuirea unui bloc de apartamente.
Deschiderea unui cont ar trebui să fie gestionată de o persoană juridică. o persoană care va fi aleasă de toți proprietarii de spații ca reprezentant al acestora. În același timp, este consacrat legal că, în ciuda faptului că fondurile sunt acumulate pe un cont deschis în numele unei anumite persoane juridice, toate resursele care se acumulează aici sunt proprietatea rezidenților.
Principalul avantaj al acestei metode este că numerarul este întotdeauna disponibil pentru utilizatori și poate fi trimis pentru revizie oricând.
În caz contrar, contribuțiile vor fi transferate în contul operatorului regional de revizie, care este stabilit de autoritățile municipale. Mai mult, fondurile sunt proprietatea operatorului, dar acest lucru nu îl scutește de necesitatea de a ține evidențe atente și de a raporta proprietarilor incintei.
Spre deosebire de prima metodă, revizia cu prezența unui operator va avea loc numai în intervalul de timp care este reglementat de programele de revizie. Adesea, această circumstanță poate provoca controverse semnificative.
În conformitate cu regulamentul privind contul special al HOA, indicat la articolul 175 din LC RF, HOA are dreptul deplin să deschidă un cont special pentru a strânge fonduri pentru revizuire. În acest caz, atât parteneriatul în sine, cât și intermediarul (persoana juridică) pot acționa ca proprietar al contului.
Pentru HOA-uri, opțiunea cu formarea unui fond de reparații de capital pe un cont separat ar fi mult mai preferabilă.
Dacă deschideți un cont cu participarea unui operator regional, este posibil să întâmpinați probleme, deoarece acțiunile de reparație necesare vor fi efectuate exclusiv în cadrul programelor municipale aprobate și aceasta este o perioadă de așteptare destul de lungă.
Pentru a deschide un cont special, trebuie să urmați câțiva pași de bază:
Este extrem de important să știți cum să deschideți un cont special. Acest lucru va necesita procesul-verbal al adunării generale a rezidenților, în timp ce majoritatea covârșitoare a voturilor (mai mult de jumătate) trebuie să susțină această decizie.
La nivel legislativ, se face o cerință conform căreia toți locuitorii casei trebuie să încheie acorduri personale cu HOA, pe baza cărora parteneriatul va avea dreptul să reprezinte interesele proprietarilor și să rezolve multe probleme de zi cu zi, inclusiv revizie.
În plus, o instituție bancară sau de credit poate solicita documente justificative suplimentare, în funcție de politica sa internă.
În orice caz, o listă completă a documentației necesare poate fi obținută imediat după alegerea structurii în care va fi deschis contul.
În conformitate cu cerințele cadrului legal, este foarte posibil să deschideți un cont special fără un HOA. Normele actualizate ale legislației privind locuințele prevăd că deschiderea unui cont separat pentru revizie poate avea loc sub patronajul cooperativelor de locuințe, al organizațiilor de administrare.
În plus, proprietarii spațiilor pot decide să creeze în mod independent o anumită structură, care va fi sub controlul lor deplin, pe baza căreia se va deschide un cont pentru a acumula bani pentru revizie.
În această situație, fondurile pot fi direcționate în orice moment pentru a efectua cantitatea necesară de muncă în urma rezultatelor unei întâlniri a rezidenților.
Destul de des apar anumite dificultăți la deschiderea unui cont. Conținut legat de monedă. Deoarece fondurile se acumulează pe o anumită perioadă de timp, utilizatorii pot decide să deschidă un cont în valută pentru a crește fondurile. Cu toate acestea, există un grad foarte ridicat de risc aici, deoarece monedele (dolar, euro etc.) pot pierde valoare în orice moment, ceea ce va afecta suma totală a fondurilor acumulate.
De asemenea, ar trebui să țineți cont de politicile instituțiilor în care vor fi deschise conturile. Astfel, o cooperativă de credit deschide conturi în principal în ruble, încercând să nu se implice în valută străină. Dar organizațiile bancare oferă o gamă largă de valute pentru deschiderea unui cont.
Oricum, această problemă nu este reglementată legal, dar cu toate acestea, oficialii autorizați recomandă transferul contribuțiilor în ruble pentru a evita dificultățile.
Problema plății contribuțiilor la un cont special este în mod tradițional foarte relevantă pentru toți proprietarii de spații rezidențiale. Conform prevederilor părții 6 a articolului 175 din LC RF, plata trebuie efectuată numai după finalizarea lucrărilor necesare, iar clienții nu au avut plângeri cu privire la calitatea lor.
În această situație, plata se poate face în două moduri:
În ceea ce privește contribuția la un cont special, totul este mult mai ușor. Utilizatorii pot depune bani în modul cel mai convenabil pentru ei și acesta este transferul de numerar în cont sau transfer de pe carduri bancare.
În ceea ce privește suma plății, proprietarii trebuie să stabilească o anumită sumă la o adunare generală.
În cazul în care alegeți să deschideți un cont cu participarea activă a unui operator regional, contribuțiile ar trebui să fie făcute în acele organizații de credit și bancare cu care operatorul are acorduri adecvate.
După cum arată statisticile, în cazul plății prin intermediul unei bănci, totul este mult mai ușor, deoarece plata este posibilă prin orice instituție.
Este adevărat, în multe situații, o taxă suplimentară pentru transferul de bani către un operator regional poate fi retrasă de la utilizator.
Puteți efectua o plată atât în numerar, cât și în monedă electronică. În primul caz, va trebui să vizitați banca (instituția de credit) și să efectuați plata prin casierie. În al doilea caz, puteți utiliza o varietate de instrumente bancare pe internet și servicii specializate.
Problemele care afectează procesul de deschidere a conturilor speciale pentru acumularea de fonduri pentru reparații majore sunt considerate extrem de atent în articolele 175-177 din RF LC. Absolut toate problemele care pot apărea sunt luate în considerare aici. Este adesea dificil să se determine cine poate acționa ca titular al contului.
Legiuitorul oferă cel mai clar răspuns la această întrebare și prevede că proprietarii de conturi pot fi:
Dacă utilizatorii doresc să schimbe metodologia de formare a unui fond de reparații de capital, legiuitorul prevede absența oricăror factori și dificultăți destabilizatoare. Astfel, schimbarea poate fi făcută în orice moment, ceea ce este garantat de prevederile art. 173 LCD RF.
Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că această decizie nu poate fi pusă în aplicare decât pe baza rezultatelor unei adunări generale a chiriașilor și cu condiția ca majoritatea acestora să sprijine modificările. Pe baza rezultatelor întâlnirii, va fi creat un protocol în care trebuie să indicați toate condițiile pentru schimbarea metodei și să luați în considerare și procedura pentru trecerea la noua metodă.
În termen de 5 zile de la data deciziei protocolului, va fi trimisă o scrisoare proprietarului contului, care în aceeași perioadă va trebui să transfere rezervele de numerar încasate noului operator.
Conform legii, HOA acționează ca un proprietar nominal, prin urmare, toată responsabilitatea pentru înstrăinarea banilor acumulați va fi atribuită proprietarilor, care efectuează anumite plăți. Și chiar dacă casa este administrată de HOA, întrebările legate de utilizarea banilor depind de membrii parteneriatului. În ceea ce privește instituțiile de credit, acestea vor fi responsabile exclusiv pentru cheltuirea țintă a banilor.
Problema gestionării banilor se referă la competența adunării generale. Orice utilizare a fondurilor trebuie aprobată și convenită cu votul majorității cetățenilor care dețin sediul într-o anumită casă. Pe baza rezultatelor ședinței, se emite un verdict, care ulterior este trimis HOA. La rândul său, parteneriatul va fi responsabil pentru implementarea deciziei generale.
Dacă este nevoie să căutați numărul contului de economii pentru revizie, atunci nu este atât de dificil să obțineți datele necesare. În această situație, totul va depinde de cine a înregistrat contul și cine îl deține.
Dacă contul a fost deschis cu sprijinul companiei de administrare, atunci puteți obține numărul contului contactând biroul companiei de administrare. La cererea utilizatorului, acesta trebuie să furnizeze imediat detaliile și să raporteze cheltuielile de bani din acest cont.
Dacă contul este deschis de un operator regional, atunci în acest caz va trebui să scrieți o cerere pentru un număr de cont. Va trebui transferat către administrație, de unde va fi trimis operatorului. Legea prevede 2 săptămâni pentru ca operatorul să ofere un răspuns solicitantului și poate fi dat atât în scris, cât și electronic.
O listă mai detaliată a tuturor măsurilor planificate pentru renovarea capitalului clădirii este prezentată în rezoluția Comitetului de construcții de stat „Reguli și norme pentru funcționarea tehnică a fondului de locuințe”, care a fost adoptată la 27 septembrie 2003.
Compania de administrare are nevoie în primul rând de ea pentru a efectua calcule. Faptul este că, potrivit legii, toate plățile între Codul penal și alte persoane trebuie să fie fără numerar.
Prin urmare, acolo sunt stocate fonduri care sunt transferate de proprietarii de apartamente. Organizația este obligată să transfere acești bani către organizații care furnizează resurse, contractanți etc.
Bineînțeles, un singur cont bancar din Codul penal nu este suficient. Conturile companiei de administrare pot fi de mai multe tipuri care pot fi utilizate în activitățile lor:
Deschiderea unui cont personal al casei la manager poate avea loc la inițiativa proprietarilor.
Acest lucru vă permite să controlați mișcarea fondurilor și reduce numărul de scheme frauduloase care pot fi utilizate împotriva banilor rezidenților.
Sunt deosebit de eficiente pentru acele companii de administrare, pe bilanțul cărora există un număr mare de clădiri de apartamente.
Un alt tip sunt conturile speciale.... De cele mai multe ori sunt deschise dacă este nevoie să strângă fonduri pentru o revizie majoră. În plus, este necesar ca societatea de administrare să nu cheltuiască aceste fonduri pe cheltuieli de funcționare, deoarece de obicei se colectează bani pentru revizie timp de decenii.
referinţă: este dificil pentru proprietari să verifice conturile partajate, deoarece societatea de administrare poate restricționa accesul la acestea. Motivul este informația despre alte MKD-uri.
Un cont special al societății de administrare poate fi deschis în conformitate cu articolele 175-177 din RF LC. Dar nu poate face fără participarea chiriașilor:
Proprietarii de apartamente sunt obligați să decidă asupra necesității de a colecta bani pentru o revizie majoră la o ședință, apoi să aleagă o bancă și un responsabil. Este de dorit ca banca să acumuleze dobânzi, apoi strângerea de fonduri va fi mult mai profitabilă.
Documentul principal pentru contactarea unei instituții bancare este procesul-verbal al ședinței rezidenților... Acesta este trimis băncii, deci trebuie să indice:
Pe lângă protocol, banca ar trebui să trimită:
Deschiderea unui cont special pentru organizația de management are loc numai cu participarea rezidenților... În ceea ce privește cheltuirea acestor fonduri, angajații băncii monitorizează întotdeauna acest lucru.
Ei verifică ordinele de plată și dacă banii urmează să fie transferați pentru alte nevoi, refuză să efectueze tranzacția.
Fondurile pentru revizie sunt colectate de chiriași, dar proprietarul unui cont special al societății de administrare nu poate fi o persoană privată. Adesea, proprietarul unui cont special pentru reparații majore este o companie de administrare, dar dacă există o asociație de proprietari de case sau o cooperativă de locuințe într-o clădire de apartamente, atunci aceste organizații pot fi și proprietar.
Un funcționar trebuie să dețină o procură sau un alt document care să confirme autoritatea.
Deschiderea unui cont bancar pentru o companie de administrare nu este dificilă. Prin urmare, proprietarii de apartamente trebuie să verifice cu atenție încotro se îndreaptă banii lor.
Cu siguranță ar trebui să insistați asupra deschiderii unui cont separat pentru clădirea dvs. de apartamente, deoarece altfel este aproape imposibil să urmăriți soarta fondurilor. Acest lucru este valabil și pentru strângerea de fonduri pentru revizie, deoarece acolo se acumulează bani considerabili.
A Federației Ruse și a caracteristicilor stabilite de prezentul cod. Fondurile depuse într-un cont special sunt utilizate în scopurile specificate la articolul 174 din prezentul cod.
2. Proprietarul unui cont special poate fi:
1) o asociație de proprietari de case care administrează o clădire de apartamente și creată de proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente sau mai multe clădiri de apartamente, în conformitate cu alineatul (1) partea 2 a articolului 136 din prezentul cod;
2) cooperativa de locuințe care administrează clădirea de apartamente;
(vezi textul din ediția anterioară)
3) o organizație de gestionare care administrează o clădire de apartamente pe baza unui contract de administrare.
(vezi textul din ediția anterioară)
3. Proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente au dreptul să decidă alegerea unui operator regional ca proprietar al unui cont special.
3.1. Decizia adunării generale a proprietarilor de clădiri dintr-o clădire de apartamente cu privire la constituirea unui fond de reparații capitale pe un cont special trebuie să conțină, de asemenea, o decizie privind selectarea unei persoane autorizate să furnizeze servicii pentru depunerea documentelor de plată, inclusiv utilizarea sistemul, să plătească contribuții pentru reparații capitale la un cont special, la determinarea procedurii de depunere a documentelor de plată și la valoarea cheltuielilor asociate cu depunerea documentelor de plată, la determinarea condițiilor de plată pentru acestea Servicii. În acest caz, alegerea persoanei autorizate specificată în acest paragraf se efectuează de comun acord cu aceasta.
3.2. Persoana autorizată specificată în partea 3.1 a acestui articol este obligată să furnizeze proprietarului contului special în modul și în termenele stabilite de legea entității constitutive ale Federației Ruse, informații cu privire la suma fondurilor acumulate ca contribuții pentru reparații capitale.
4. Proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente au dreptul de a efectua constituirea unui fond de reparații de capital numai într-un singur cont special. Un cont special poate acumula fonduri din fond pentru reparații capitale ale proprietarilor de spații într-o singură clădire de apartamente.
5. Acordul de cont special este deschis.
6. Fondurile dintr-un cont special nu pot fi sechestrate cu privire la obligațiile proprietarului acestui cont, cu excepția obligațiilor care decurg din contractele încheiate pe baza deciziilor adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente specificat în clauza. 1.2 din partea 2 a articolului 44 din prezentul cod, precum și contractele pentru furnizarea de servicii și (sau) efectuarea lucrărilor de reparații majore ale proprietății comune în acest bloc de apartamente, încheiate pe baza unei decizii a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente pentru a efectua reparații majore sau pe un alt temei legal.
8. În cazul în care se ia o decizie de lichidare și (sau) reorganizare a titularului contului special, titularul contului special este declarat falit, precum și în cazul în care organizația de administrare, o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe, care sunt proprietarii contului special, a încetat administrarea unui bloc de apartamente pe baza deciziilor adunării generale a proprietarilor de spații din această clădire sau o astfel de încetare a gestionării unui bloc de apartamente este prevăzută de legislație sau printr-o decizie judecătorească, proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente sunt obligați la adunarea generală să decidă asupra alegerii proprietarului unui cont special sau asupra schimbării metodei de constituire a unui fond de reparații capitale. Această decizie trebuie luată și pusă în aplicare nu mai târziu de două luni de la data încetării conducerii unui bloc de apartamente, încetarea gestionării unui bloc de apartamente de către persoanele care dețin un cont special și specificate în această parte. Data încetării conducerii unei clădiri de apartamente este determinată în conformitate cu cerințele articolelor 162 și ale prezentului cod.
9. Cu cel mult o lună înainte de sfârșitul perioadei stabilite de partea 8 a prezentului articol, guvernul local va convoca o adunare generală a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente pentru a decide alegerea proprietarului unui cont special sau privind schimbarea metodei de constituire a unui fond de reparații de capital. În cazul în care decizia de a alege proprietarul contului special sau de a schimba metoda de formare a fondului de reparații de capital nu este luată sau implementată sau această ședință nu a avut loc, guvernul local nu mai târziu de data de expirare specificată în partea 8 din acest articol, ia o decizie cu privire la determinarea operatorului regional de către proprietarul unui cont special. În același timp, organismul local de auto-guvernare trimite o copie a deciziei la adresa operatorului regional, organul de supraveghere a locuințelor de stat, instituția de credit rusă în care este deschis un cont special și, de asemenea, postează această decizie în sistem.
(vezi textul din ediția anterioară)
10. Proprietarului unui cont special, stabilit pe baza unei decizii a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, în conformitate cu partea 8 a prezentului articol sau unui organism de administrație locală în conformitate cu partea 9 a acestui articol , din momentul adoptării unei astfel de decizii, toate drepturile și obligațiile proprietarului anterior al conturilor speciale, inclusiv drepturile și obligațiile care decurg din acordurile încheiate cu o instituție de credit rusă în care este deschis un cont special, precum și în temeiul altor contracte de împrumut și (sau) contracte de credit în temeiul cărora rambursarea împrumuturilor și (sau) împrumuturilor corespunzătoare se efectuează în detrimentul fondurilor creditate într-un cont special (dacă există).
- Ce este un fond pentru reparații capitale ale proprietății comune?
Fond de reparații capitale - fonduri acumulate într-o procedură specială, care sunt formate din contribuții pentru reparații capitale plătite de proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente, dobânzi plătite de proprietarii de astfel de spații în legătură cu îndeplinirea necorespunzătoare a obligației de plată a contribuțiilor pentru reparații capitale și dobânzi acumulate pentru utilizarea fondurilor într-un cont special.
- Tipuri de modalități de a forma un fond de reparații de capital?
În decembrie 2013, Codul Locuinței al Federației Ruse a impus proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente obligația de a forma fonduri pentru reparațiile capitale ale proprietății comune. O fază activă de implementare a acestei prevederi a codului a început acum în regiunea Chelyabinsk.
În același timp, Codul locuințelor din articolul 170 partea 3 a stabilit că proprietarii pot forma un fond pentru reparațiile capitale ale unei clădiri de apartamente în doar două moduri.
Primul dintre ele este transferul de contribuții pentru reparații de capital într-un cont special pentru a forma un fond de reparații de capital sub formă de fonduri într-un cont special (în continuare - formarea unui fond de reparații de capital pe un cont special);
A doua metodă preconizată este de a transfera contribuțiile pentru reparații capitale în contul operatorului regional pentru a forma un fond de reparații capitale sub forma obligațiilor proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente în raport cu operatorul regional (în continuare - formarea a unui fond de reparații de capital pe contul Operatorului Regional).
Și acestea trebuie alese, deoarece dreptul de a alege metoda de formare a unui fond de reparații capitale aparține exclusiv proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente. Așa interpretează Codul locativ al Federației Ruse.
- Ce este un cont special?
Cont special - un cont deschis la o instituție de credit, fondurile pe care s-au format din contribuții pentru reparații capitale plătite de proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente, dobânzi plătite de proprietarii unor astfel de spații în legătură cu îndeplinirea necorespunzătoare a obligației să plătească contribuții pentru reparații capitale și dobânzi acumulate de instituția de credit pentru utilizarea fondurilor din cont și destinate transferului de fonduri pentru reparații capitale ale proprietății comune într-o clădire de apartamente.
- Un cont la un operator regional sau la un „cazan comun”?
Aceasta este acumularea contribuțiilor proprietarilor pentru reparații majore în contul operatorului regional. Contul operatorului regional primește fonduri de la toate casele din Chelyabinsk, care au decis să acumuleze fonduri în „cazanul comun”. Din contul general, banii acumulați de toate casele sunt cheltuiți de Operatorul Regional pentru revizia acestor case, în funcție de prioritate, dar în cadrul unei municipalități. Aceasta înseamnă că, de exemplu, fondurile acumulate de proprietarii orașului Zlatoust nu pot fi cheltuite pentru revizii în orașul Chelyabinsk etc.
Un cazan comun este potrivit pentru toate casele, dar mai presus de toate cele vechi, care necesită reparații în primul rând, iar locuitorii nu sunt capabili să colecteze o cantitate mare simultan sau să atragă fonduri împrumutate.
- Cine controlează cheltuielile de fonduri de la „cazanul comun”?
Cheltuielile de fonduri din „potul comun”, transparența activităților operatorului regional sunt monitorizate de Consiliul de administrație al operatorului regional, care include reprezentanți ai autorităților, adunării legislative și publicului. Legea protejează banii de abuzuri și posibile abuzuri.
Dar chiar dacă așa ceva se întâmplă brusc, Guvernul Regiunii Chelyabinsk poartă responsabilitatea subsidiară pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare de către Operatorul Regional a obligațiilor față de proprietari.
- Care este diferența dintre metodele de formare a fondului de reparare a capitalului?
Dacă banii sunt acumulați în contul operatorului regional, atunci responsabilitatea pentru colectarea fondurilor și efectuarea reviziilor revine operatorului regional și aceasta este perceperea taxelor, emiterea de chitanțe, colectarea de fonduri, monitorizarea contribuțiilor proprietarilor fiecărui apartament, comandarea și pregătirea estimărilor de proiectare, alegerea contractanților pentru concurență, încheierea contractelor cu aceștia, notificarea proprietarilor cu șase luni înainte de începerea reviziei și controlul revizuirii în sine.
Dacă proprietarii aleg acasă un cont special, trebuie să se ocupe de întreaga organizare a procesului independent sau cu implicarea organizațiilor specializate.
- Poate fi proprietarul unui special. organizație de gestionare a contului?
Dacă casa este administrată de compania de administrare, proprietarii de case pot alege o modalitate de a acumula fonduri pentru reparații majore - un cont special. În acest caz, proprietarul contului special, până la sfârșitul anului 2014, va fi Operatorul regional. În consecință, Operatorul Regional va deschide acest cont special. Organizația de gestionare, conform legii, nu poate fi proprietarul unui cont special pentru acumularea de fonduri pentru revizia unei case. Aceasta înseamnă că nu are dreptul să deschidă un cont special. De asemenea, Consiliul Camerei nu poate fi titularul unui cont special. Aceasta nu este o persoană juridică.
De la 1 ianuarie 2015, intră în vigoare modificările la Codul Locuinței al Federației Ruse, potrivit cărora, în cazul gestionării unui bloc de apartamente de către Organizația de Management, proprietarii spațiilor pot alege Societatea de Administrare ca proprietarul contului special, dar nu mai devreme de 1 ianuarie 2015. În acest caz, proprietarii MKD, care doresc să schimbe proprietarul contului special, trebuie să organizeze o ședință a proprietarilor, la care vor lua o decizie de schimbare a proprietarului, să dea procesul-verbal al ședinței operatorului regional, iar în termen de o lună proprietarul contului special va fi schimbat.
- Cine poate fi proprietarul unui cont special?
Titular de cont special - o persoană juridică în numele căreia a fost deschis un cont special:
1. Asociația proprietarilor de locuințe (HOA);
2. Cooperative de locuințe (ZhK, ZhSK);
3. Cooperative de consum specializate;
4. Operator regional (în cazul în care proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente au decis să selecteze un operator regional ca proprietar al unui cont special:
5. De la 1 ianuarie 2015, proprietarul contului special poate fi organizațiile de administrare.
O Cooperativă de locuințe care administrează nu una, ci trei clădiri de apartamente poate fi proprietarul unui cont special pentru reparații majore? ZhK RF pentru acest scor nu oferă instrucțiuni specifice, ca și în cazul HOA.
Codul locativ al Federației Ruse nu stabilește restricții pentru o cooperativă de locuințe în ceea ce privește deschiderea de conturi speciale pentru mai multe MFB-uri, care sunt administrate de o astfel de cooperativă de locuințe.
În același timp, proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente au dreptul de a efectua constituirea unui fond de reparații capitale doar într-un singur cont special. Pe un cont special, fondurile din fondul de revizie pot fi acumulate într-o singură clădire de apartamente.
Astfel, dacă proprietarii iau o decizie de a forma un fond de reparații de capital pe un cont special și aleg o cooperativă de locuințe ca proprietar al unui astfel de cont, cooperativa de locuințe deschide un cont special separat pentru fiecare clădire de apartamente.
- Ce bancă poate deschide un cont special pentru o anumită casă? Cum și unde poți afla?
Nu fiecare instituție de credit din țară poate deschide conturi speciale pentru a forma un fond de reparații de capital. Potrivit Codului Locuinței al Federației Ruse, un cont special poate fi deschis în instituțiile de credit din Rusia, a căror sumă de fonduri proprii (capital) este de cel puțin 20 de miliarde de ruble. Banca Centrală a Federației Ruse publică trimestrial informații despre instituțiile de credit pe site-ul său oficial pe internet.
- Banca poate oferi proprietarilor venituri suplimentare din economii pe un cont special?
Băncile pot oferi proprietarilor o sursă suplimentară de formare a fondului de reparare a capitalului, percepând dobânzi la soldurile de numerar dintr-un cont special, de exemplu:
- acumularea dobânzilor la soldul minim al fondurilor din cont (într-un acord suplimentar, suma, perioada de plasare, rata dobânzii, frecvența plății dobânzilor - lunar sau la sfârșitul termenului sunt fixe);
- acumularea dobânzii la soldurile medii lunare ale contului (în acordul suplimentar, soldul mediu lunar minim este fix, rata dobânzii depinde de valoarea soldului mediu lunar real, frecvența plății dobânzilor este lunară).
Comisionul va fi anulat din fondul de reparații de capital? Dacă nu, din ce înseamnă?
Un cont special deschis pentru formarea unui fond de reparații de capital este destinat exclusiv efectuării operațiunilor de creditare și de ștergere a fondurilor legate de formarea și utilizarea unui fond de reparații de capital pentru proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente. În conformitate cu articolul 177 partea 1 din RF LC, un cont special poate fi utilizat pentru a calcula dobânzile pentru utilizarea fondurilor și a șterge comisioanele în conformitate cu termenii contractului de cont special.
Plata comisionului către bancă nu se poate face pe cheltuiala fondului de reparații capitale în limita sumei formate pe baza contribuției minime pentru reparații capitale.
În același timp, acordul de cont bancar poate prevedea alte surse de plată a comisioanelor către bancă, de exemplu, fonduri din fondul de revizuire, constituite pe baza unei contribuții care depășește valoarea minimă, dobânda acumulată de bancă pentru utilizarea fondurilor
- Ce documente sunt necesare pentru a transfera fonduri dintr-un cont special?
Articolul 177 din Codul locuințelor al Federației Ruse stabilește că:
Operațiunile de transfer de fonduri dintr-un cont special pot fi efectuate de bancă la instrucțiunile proprietarului contului special către persoanele care furnizează servicii și (sau) efectuează reparații capitale, la furnizarea:
1) procesul-verbal al adunării generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, care conține o decizie privind furnizarea de servicii și (sau) privind efectuarea lucrărilor la reparații majore;
2) un acord privind furnizarea de servicii și (sau) privind efectuarea lucrărilor de reparații capitale;
3) actul de acceptare a serviciilor prestate și (sau) a lucrărilor efectuate în temeiul contractului specificat. Un astfel de certificat de acceptare nu este furnizat în cazul unei operațiuni de plată a unui avans în valoare de cel mult 30% din costul serviciilor și (sau) al lucrărilor în temeiul contractului.
Operațiunile de ștergere a fondurilor dintr-un cont special pentru restituirea împrumuturilor, împrumuturilor și pentru plata dobânzilor la împrumuturi, împrumuturi primite pentru reparații capitale, pot fi efectuate de bancă prin ordinul proprietarului contului special pe baza de:
1) procesul-verbal al adunării generale a proprietarilor de clădiri dintr-o clădire de apartamente care conține o decizie privind încheierea unui contract de împrumut, un contract de împrumut cu o bancă, un împrumutător cu indicarea băncii, împrumutătorului, valoarea și scopul împrumutului , împrumut;
2) contract de credit, contract de împrumut.
Dacă proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente aleg un operator regional ca proprietar al unui cont special, atunci cine va alege banca în care va fi deschis acest cont? Vor putea proprietarii să influențeze alegerea băncii (rata dobânzii etc.) sau Operatorul Regional va decide totul pentru ei?
Conform articolului 170 partea 4 din RF LC, dacă proprietarii au ales metoda de constituire a unui fond de reparații de capital pe un cont special, organizația de credit în care va fi deschis un cont special trebuie să fie determinată prin decizia generalului întâlnirea proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente.
În cazul în care operatorul regional este stabilit ca proprietar al contului special, instituția de credit aleasă de proprietarii localurilor din clădirea de apartamente trebuie să desfășoare activități de deschidere și menținere a conturilor speciale pe teritoriul entității constitutive corespunzătoare a Federației Ruse . În cazul în care proprietarii nu au ales o instituție de credit în care va fi deschis un cont special sau această instituție de credit nu îndeplinește cerințele stabilite de Codul locuințelor RF, problema alegerii unei instituții de credit este considerată la latitudinea Operator regional.
Poate proprietarul unei premise dintr-o clădire de apartamente să primească informații despre starea fondului de reparații capitale constituit în contul operatorului regional?
La cererea proprietarului spațiilor dintr-o clădire de apartamente, o persoană responsabilă de administrarea acestei clădiri de apartamente (HOA, ZhK, ZhSK sau altă cooperativă de consum specializată, organizație de gestionare) și o persoană învestită cu competențele corespunzătoare în gestionarea directă a o clădire de apartamente de către proprietarii de spații din această clădire de apartamente, Operatorul regional oferă informații despre:
suma contribuțiilor acumulate și plătite pentru reparații capitale de către fiecare proprietar al clădirii dintr-o clădire de apartamente, restanțele la plata acestora, precum și valoarea dobânzii plătite;
suma fondurilor alocate de operatorul regional pentru revizuirea proprietății comune într-o clădire de apartamente, inclusiv suma plății furnizate în rate pentru servicii și (sau) lucrări de revizuire a proprietății comune într-o clădire de apartamente;
suma datoriei pentru serviciile prestate și (sau) lucrările efectuate la revizia proprietății comune din clădirea de apartamente.
- Cum va fi înregistrat fondul de reparații de capital în contul operatorului regional?
Astfel de evidențe sunt păstrate separat pentru fondurile fiecărui proprietar de spații dintr-o clădire de apartamente. De asemenea, se formează bilanțul adresei casei.
- Poate fi un cont HOA special un cont de depozit?
Un cont special deschis pentru formarea unui fond de reparații de capital este destinat exclusiv efectuării operațiunilor de creditare și de ștergere a fondurilor legate de formarea și utilizarea unui fond de reparații de capital pentru proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente. În consecință, Codul locativ al Federației Ruse impune cerințe speciale conturilor speciale pentru siguranța fondurilor, cheltuirea fondurilor, furnizarea de informații despre cont, prin urmare, contribuțiile pentru revizuire nu pot fi plasate în conturi bancare cu un scop diferit.
- Este posibil să se modifice modul de acumulare a contribuțiilor pentru reparații capitale?
Metoda de formare a unui fond de reparații de capital poate fi modificată în orice moment pe baza unei decizii a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente.
Decizia de a pune capăt formării fondului de revizuire în contul operatorului regional și formarea acestui fond într-un cont special intră în vigoare la doi ani de la trimiterea acestuia la operatorul regional.
La rândul său, decizia de a pune capăt formării fondului de reparații de capital pe contul special și formării fondului pe contul Operatorului regional intră în vigoare la o lună de la trimiterea acestei decizii proprietarului contului special.
Acordul unui cont special cu o instituție de credit (bancă) poate fi reziliat la cererea proprietarului unui cont special dacă există o decizie a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, întocmită în procesul-verbal, să schimbe metoda de constituire a unui fond de reparații capitale, să înlocuiască proprietarul unui cont special sau al unei instituții de credit, cu condiția să nu existe datorii restante la un împrumut primit de la această instituție de credit pentru revizuirea proprietății comune într-o clădire de apartamente.
În acest caz, soldul fondurilor, la închiderea unui cont special, este transferat la cererea proprietarului contului special:
în contul operatorului regional, în cazul unei modificări a metodei de formare a fondului de revizie;
la un alt cont special în cazul înlocuirii proprietarului unui cont special sau a unei instituții de credit pe baza unei decizii a adunării generale a proprietarilor de spații din MKD corespunzător
Proprietarul contului special este obligat să depună o cerere la bancă pentru rezilierea contractului de cont special și transferul soldului fondurilor, în termen de zece zile de la primirea deciziei adunării generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente.
În cazul în care, în această perioadă, proprietarul contului special nu încetează contractul contului special sau nu se depune o cerere pentru transferul soldului de fonduri în contul special, orice proprietar al localului dintr-o clădire de apartamente , sau operatorul regional (în cazul în care proprietarii au luat o decizie cu privire la plata contribuțiilor în contul operatorului regional), are dreptul de a se adresa instanței cu o cerere de recuperare a fondurilor în contul special al acestui bloc de apartamente , cu transferul acestora într-un alt cont special sau în contul Operatorului Regional.
Dacă proprietarii au decis mai întâi să economisească bani pentru revizuirea contului Regoperator și, în cele din urmă, doreau să treacă la un cont special, fondurile lor vor fi păstrate?
Banii vor fi economisiți. Să spunem că în 2017 proprietarii au decis să treacă la un cont special, înainte de aceasta economisiseră în contul Operatorului Regional de doi ani. Toți banii transferați de proprietari vor fi returnați - transferați într-un cont special. La schimbarea contului operatorului regional într-un cont special, operatorul regional va transfera fondurile acumulate după doi ani. Amânarea este prevăzută de lege, astfel încât să nu existe probleme cu finanțarea revizuirii altor case, Regoperatorul are un cont colectiv, iar banii funcționează și nu se află în bancă. Pe lângă fonduri, Regoperatorul va transfera și proprietarilor registrul de proprietari cu „istoricul plăților” format în raport cu fiecare proprietar.
- Opțiune inversă: de la un cont special la Operatorul regional?
În cazul în care organizația angajată de proprietari nu gestionează în mod corespunzător creanța, adică nu încearcă să colecteze datoriile acumulate, acest lucru nu-i va mulțumi pe proprietarii de bună-credință. Vor înțelege că banii pentru revizie nu se acumulează în volumele în care ar trebui. Puteți încheia un acord cu o altă companie. Dar există o altă modalitate: dintr-un cont special, puteți merge la operatorul regional. Motivul poate fi și un număr mare de debitori. Poate apărea o situație în care pur și simplu nu există cine să se ocupe de ele. Operatorul regional îndeplinește această sarcină. În acest caz, transferul de fonduri se efectuează în termen de o lună de la data înregistrării tuturor documentelor necesare.
- Este posibil să schimbați proprietarul unui cont special?
Această opțiune este, de asemenea, furnizată. Dacă organizația pe care proprietarii au ales-o inițial nu este mulțumită ca proprietar al contului, vă puteți răzgândi. Motivele pot varia. De exemplu, o HOA sau o cooperativă de locuințe este lichidată. Sau un alt exemplu: de la 1 ianuarie 2015, proprietarul unui cont special poate fi o companie de administrare. Dacă ea realizează formarea unui fond de reparații de capital: calcularea contribuțiilor, formarea și livrarea de chitanțe, muncă de revendicare, atunci, desigur, este logic și convenabil pentru ea să interacționeze și cu banca.
Este necesar să se ia în considerare circumstanțele:
În primul rând, toate opțiunile avute în vedere sunt întocmite prin procesul-verbal al adunării generale a proprietarilor.
În al doilea rând: acestea sunt realizabile dacă nu există nicio datorie către contractant pentru munca prestată sau către bancă pentru împrumuturile pe care proprietarii le-au atras pentru lucrare.
Și dacă oamenii au ales un cont special, al cărui proprietar va fi compania de administrare sau HOA, cine va plăti aceste organizații în plus pentru sarcina suplimentară?
Principala caracteristică a contului special este că proprietatea proprietarilor incintei - fondul de reparații capitale - nu este încredințată nimănui. Fondul pentru revizie aparține proprietarilor! Și ne păstrăm întotdeauna proprietatea. Pentru organizațiile de administrare, aceasta va fi o povară suplimentară, vor trebui să angajeze un contabil separat, deoarece vor trebui să tipărească și să distribuie chitanțe, acest serviciu costă bani suplimentari. În plus, este necesară și o bază de date formată. Dar pentru companiile de administrare, aceasta este o treabă familiară. Aceste servicii sunt estimate la 6-8% din valoarea contribuțiilor plătite. Iar pentru asociațiile de proprietari de case sau pentru cooperativele de locuințe, această întrebare nu merită deloc - au fost mult timp autosuficiente.
Cum sunt protejate fondurile fondului de reparații de capital constituite într-un cont special în caz de faliment bancar, revocarea licenței băncii?
În conformitate cu partea 2 a articolului 176 din Codul locuințelor al Federației Ruse, un cont special poate fi deschis în instituțiile de credit din Rusia, a căror sumă de fonduri proprii (capital) este de cel puțin douăzeci de miliarde de ruble.
Cu această prevedere, legiuitorul a minimizat riscurile de pierdere a fondurilor din fondul de reparații de capital, care se formează pe conturi speciale.
