O ipotecă este o garanție a unei obligații cu bunuri imobile, în care gajantul are dreptul, în caz de neîndeplinire a obligației de către gajist, să primească satisfacție pe cheltuiala imobilului gajat.
Conceptul de „ipotecă” se apropie de conceptul de „gaj”. Gajul servește ca mijloc de a asigura îndeplinirea obligației de către împrumutat față de creditor. Dacă suma nu este rambursată în termenul stabilit, creditorul poate compensa datoria neplătită cu fonduri primite din vânzarea bunului gajat.
Proprietatea ipotecii și cea mai bună garanție a securității împrumutului este dreptul creditorului de a dispune de bunurile imobile ale împrumutatului la propria sa discreție în caz de neîndeplinire a obligațiilor de rambursare a împrumutului.
Acest avantaj al unui credit ipotecar îl diferențiază de alte tipuri de împrumuturi pe termen lung. Ipoteca, asigurând siguranța proprietății și stabilitatea prețului acesteia, creează o bază economică pentru banca creditoare pentru devierea pe termen lung a resurselor de credit fără teama nerambursării împrumuturilor de către debitor.
Prin tipurile de împrumuturi ipotecare furnizate, se pot distinge următoarele:
împrumuturi concesionale pentru intrarea dreptului la proprietate, destinate unei familii cu un venit modest. Beneficiarii acestui împrumut sunt, de asemenea, eligibili pentru Asistență personală pentru locuințe, ceea ce le va reduce plățile. Împrumutul este emis sub rezerva normelor de preț, condițiile de locuință și opțiunile de plată ale familiei.
împrumuturi legate, pentru care nu se alocă ajutoare de stat și care pot fi emise de orice instituție de credit pentru o perioadă foarte lungă (până la 30 de ani) fără a lua în considerare capacitățile financiare ale împrumutatului, dar supuse anumitor standarde. Ratele dobânzii la astfel de împrumuturi sunt de obicei revizuite după o anumită perioadă;
împrumuturi pentru economii de locuințe, care sunt emise de toate instituțiile către deponenții care au făcut economii preliminare, în anumite condiții (dobânda pentru aceste economii este de obicei scutită de impozite);
împrumuturi neconcesionale (sau gratuite) care nu sunt însoțite de niciun beneficiu și nu sunt obligate de restricții. Rata dobânzii la astfel de împrumuturi este ușor mai mare decât la împrumuturile legate. Astfel de împrumuturi sunt utilizate de familiile cu venituri peste medie și de cei care doresc să aibă o locuință de calitate superioară.
Având în vedere împrumuturile pentru locuințe, se pot distinge trei tipuri principale în dezvoltarea sa:
împrumuturi pe termen mediu pentru construcția de locuințe individuale;
împrumuturi pe termen lung pentru achiziții de case de la persoane fizice;
împrumuturi pe termen lung pentru achiziționarea de locuințe noi de către populație de la autoritățile de stat sau municipale.
Operațiunile de împrumut pentru construcția de locuințe individuale se desfășoară în majoritatea cazurilor pe termen mediu și sunt destinate unor segmente foarte bogate ale populației care nu au nevoie de sprijinul statului sau al unei agenții ipotecare. În condiții moderne, astfel de împrumuturi sunt asociate cu un grad ridicat de risc, dar având în vedere urgența operațiunilor și tendințele în dezvoltarea pieței financiare, în viitorul apropiat, astfel de operațiuni, în opinia noastră, vor putea fi efectuate de către băncile comerciale obișnuite.
Împrumutul pe termen lung pentru achiziționarea de case de la persoane fizice este un tip de împrumut mai puțin preferat.
În primul rând, acest tip de împrumut nu poate avea un efect stimulativ suficient de semnificativ asupra dezvoltării industriei construcțiilor.
În al doilea rând, acest tip de împrumut este însoțit de factori negativi asociați cu faptul că plățile pentru aceste tranzacții se fac în majoritatea cazurilor în numerar, iar astfel de tranzacții sunt dificile din cauza sistemului imperfect de înregistrare a fondului locativ și, în consecință, a unui număr mare a diferitelor infracțiuni în acest domeniu ...
Cel mai de preferat este creditarea cumpărării de către populație a locuințelor noi, deja construite și comandate. În viitorul apropiat, acest tip de împrumut poate fi un factor stimulativ în dezvoltarea industriei construcțiilor în diferite regiuni și va permite abandonarea completă a practicii transferului gratuit de locuințe în proprietate. Factorii pozitivi care însoțesc acest tip de împrumut includ o formă fără numerar de emitere a unui împrumut de către o bancă comercială către un împrumutat, precum și o formă de plată fără numerar pentru aceasta cu o organizație de construcții sau locuințe. Acest tip de împrumut presupune accesul deschis la situațiile financiare și „transparența” tranzacțiilor pentru autoritățile fiscale.
Un credit ipotecar este un tip de relație economică în ceea ce privește acordarea de împrumuturi garantate de bunuri imobiliare.
De regulă, creditele ipotecare sunt acordate de bănci specializate în emiterea de credite pe termen lung garantate cu imobile. În Belarus, în situația actuală, problema principală atunci când se ia o decizie cu privire la împrumuturi este asigurarea rambursării fondurilor de credit. Pe baza acestui fapt, luați în considerare principiile de bază ale creditării ipotecare. În același timp, este cel mai oportun să luăm experiența rusă în acest domeniu ca bază în legătură cu dezvoltarea intensivă a integrării interstatale.
Înainte de a începe procesul de evaluare directă a obiectului împrumutului și emiterii de împrumuturi, este necesar să se stabilească problemele strategice ale împrumuturilor, în special cu privire la cota maximă optimă de împrumut, precum și tactica de distribuire a riscului de credit între creditor, împrumutat și investitori în valori mobiliare. Mai mult, minimizarea riscului de creditare este principalul obiectiv al creditării.
În practica occidentală a împrumuturilor ipotecare, se disting următoarele patru tipuri de riscuri:
Riscul de credit - este faptul că împrumutatul nu reușește să efectueze plăți și să ramburseze împrumutul la timp.
Riscul intermediar este asociat cu posibilitatea ca clienții să retragă fonduri într-un moment incomod.
Riscul ratei dobânzii este cauzat de faptul că prețul fondurilor utilizate de creditor crește peste rata dobânzii pe care o percepe clientului pentru utilizarea creditului la împrumuturi neplătite, ceea ce duce la pierderi asupra acestora. Acest tip de risc este un risc clasic al investițiilor pe termen lung finanțate din depozite pe termen scurt sau din alte surse pe termen scurt.
Riscul plății anticipate constă în faptul că împrumutatul achită datoria înainte de termen, atunci când ratele dobânzii pentru împrumut scad. În esență, riscul plății anticipate este aproape de riscul ratelor dobânzii, astfel încât unii experți nu îl disting într-o categorie specială.
Principiul principal al partajării riscurilor este să îl răspândim printre cei mai bine pregătiți să se apere împotriva acestuia. Astfel, riscul de credit (integral sau parțial) poate fi transferat companiilor de asigurări, iar o parte din riscul intermediar și riscul ratei dobânzii sunt transferate investitorilor de valori mobiliare.
Determinarea ponderii optime a împrumutului în valoarea obiectului împrumutului și în valoarea garanției ajută la reducerea riscului.
Raportul dintre mărimea împrumutului și valoarea garanției caracterizează calitatea surselor de rambursare a datoriilor și face posibilă determinarea cât din împrumut poate fi rambursat prin vânzarea imobilului ipotecat și ce acțiune este compensată de compania de asigurări. Această problemă ar trebui să devină o problemă cheie la încheierea unui contract de împrumut. Un procent mai mic de împrumuturi în valoare de garanție reduce riscul băncii, dar reduce competitivitatea acesteia, respingând clientul. O creștere a acestui raport atrage clienții, dar în același timp crește riscul împrumutătorului. În prezent, ponderea împrumuturilor colaterale este în creștere în țările occidentale.
Înainte de a încheia un contract de împrumut cu un client, banca examinează cu atenție identitatea debitorului, acordând o atenție deosebită următorilor factori.
Stabilitate. Banca este interesată de durata de reședință a clientului într-un singur loc și de constanța locului său de muncă, dat fiind faptul că trecerea de la un loc de muncă la altul poate afecta negativ plata la timp a datoriei și schimbarea locului reședința va complica căutarea debitorului.
Solvabilitate. Veniturile principale și suplimentare ale debitorului sunt estimate și comparate cu cheltuielile reale și preconizate. Pentru a lua o decizie pozitivă, împrumutatul trebuie să aibă numerar în valoare de cel puțin 20 la sută din valoarea obiectului achiziționat.
Disponibilitatea împrumutatului de a achita datoria. În acest caz, se ia în considerare dacă împrumutatul a efectuat plăți la timp în trecut. Banca verifică toate informațiile contactând creditorii împrumutatului, folosind serviciile agenților privați care colectează informații despre cei care solicită împrumuturi și le vând băncilor. Dacă este necesar, în procesul de studiere a bonității unui client, băncile apelează la chestionare speciale.
Imobiliare ipotecate. Se remarcă trei factori: costul, profitabilitatea și locația acestuia. Pe baza experienței străine, în creditarea ipotecară pentru evaluarea imobiliară, puteți utiliza două metode - calculul și evaluarea la valoarea de piață.
În cazul unei decizii pozitive cu privire la emiterea unui împrumut, nu numai apartamentul care servește ca garanție este supus evaluării, ci și proprietatea achiziționată. Rezultatele evaluării sunt documentate sub forma unui act. Dacă împrumutul este aprobat, banca trimite o scrisoare de angajament către împrumutat, în care sunt precizate condițiile împrumutului. Din momentul în care banii sunt predați vânzătorului (pentru casă), cumpărătorul este responsabil pentru plățile lunare ale împrumutului către creditor.
Pentru ruși, termenul „ipotecă” este în primul rând asociat cu achiziționarea de locuințe pe credit, care este asigurată de o bancă comercială garantată de orice imobil. Ipotecile sunt, de asemenea, întotdeauna asociate cu rate ale dobânzii ridicate și plăți excesive uriașe. Pentru a înțelege toate complexitățile și caracteristicile ipotecilor, articolul va lua în considerare aspectele teoretice ale împrumuturilor ipotecare, precum și o comparație cu alte tipuri de împrumuturi.
Un credit ipotecar (conform legislației în vigoare) este un împrumut direcționat de fonduri, emis, de regulă, pentru achiziționarea de locuințe sau reparații capitale, îmbunătățirea condițiilor de locuință, prevăzute pentru o perioadă pe termen lung. Instituțiile financiare comerciale, mai des băncile, sunt creditorii. Acestea oferă rate de dobândă diferențiate la un credit ipotecar, condiții diferite de garanție, returnarea fondurilor și pot negocia, de asemenea, într-un acord cu împrumutatul, condițiile unui moratoriu privind rambursarea anticipată a sumei împrumutului.
De asemenea, se poate emite o ipotecă pentru achiziționarea de terenuri, spații industriale, comerciale, structuri de construcții, clădiri pe siguranța oricărui imobil.
Cadrul de reglementare și legal care reglementează împrumuturile ipotecare este mic, limitat de mai multe legi federale, precum și de Codul locuințelor din Federația Rusă.
Principiul principal al unui credit ipotecar este rambursarea. Chiar și în cazul în care împrumutatul se abate de la plata plății ipotecii, banca nu va pierde nimic din tranzacție, deoarece fie bunurile achiziționate, fie achiziționate anterior (imobile rezidențiale) sunt gajate în favoarea băncii.
Ipoteca, ca tip de împrumut, are atât avantaje, cât și dezavantaje pentru împrumutat.
| Beneficii | dezavantaje |
|---|---|
| 1. Abilitatea de a nu aștepta mult timp, acumulând fonduri pentru achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale, ci de a le achiziționa oricând. | 1. Plată excesivă mare de% pentru o resursă de credit, inclusiv pentru înregistrarea unei tranzacții și a unei polițe de asigurare. |
| 2. Un termen lung de împrumut vă permite să reduceți la maximum plățile lunare, ceea ce nu împovărează financiar familiile. | 2. Cerințe excesiv de stricte pentru documentele care sunt necesare pentru înregistrarea unei ipoteci, pentru securitatea financiară a împrumutatului, pentru experiența de muncă, pentru prezența garantilor etc. |
| 3. Deducerea impozitului pentru impozitul pe venitul personal. |
În ceea ce privește condițiile de creditare, acestea includ, în primul rând:% - rata ipotecii, schema de plată a datoriilor: plăți de anuitate sau plăți diferențiate, precum și scadența sumei datoriilor.
Băncile comerciale au dreptul să determine în mod independent rata ipotecii în cadrul „coridorului” dobânzii sau așa-numita rată cheie stabilită de Banca Centrală a Federației Ruse și pot, de asemenea, să acorde împrumuturi concesionale pentru anumite categorii de cetățeni (de exemplu, ipoteci pentru familii tinere sau ipoteci pentru familii numeroase). Astăzi, rata principală a ipotecii este de 14%. Rata cheie este rata dobânzii la care banca principală rusă împrumută băncilor comerciale, respectiv dobânda la împrumut nu poate fi mai mică decât rata cheie, altfel băncile vor lucra cu pierderi.
Rata dobânzii la un credit ipotecar poate fi fixă (dimensiunea sa nu se poate modifica pe întreaga perioadă de scadență) sau variabilă (dimensiunea sa se poate modifica în conformitate cu politica monetară a Băncii Centrale a Federației Ruse).
Termenul pentru care se poate acorda un credit ipotecar este limitat la minim și maxim: de la trei la cincizeci de ani. Cele mai populare printre împrumutați sunt împrumuturile pentru zece, cincisprezece și douăzeci de ani. Merită luat în considerare faptul că scadența va varia, de asemenea, în funcție de vârsta împrumutatului.
Deci, o ipotecă poate fi emisă pentru o perioadă până când debitorul atinge vârsta de pensionare, care este în prezent următoarea în Federația Rusă: cincizeci și cinci de ani pentru femei și șaizeci de ani pentru bărbați. În mod individual, contractul de ipotecă poate fi prelungit până când debitorul atinge vârsta de șaptezeci și cinci de ani.
Nu este un secret faptul că, cu cât creditul ipotecar este rambursat mai repede, cu atât mai puțină plată în exces va fi către banca creditoare. Scadența și plata în exces vor fi, de asemenea, direct afectate de suma totală a împrumutului și de valoarea avansului.
Băncile comerciale stabilesc în mod independent suma minimă care va trebui plătită ca plată inițială, care include și costul evaluării proprietății și al asigurării. Plata inițială poate fi plătită (efectuată), atât prin economii personale, cât și printr-un împrumut suplimentar, de exemplu, folosind un împrumut de consum.
Împrumuturile pentru achiziționarea de bunuri imobiliare fără avans sunt riscante pentru ambele părți implicate în tranzacție. Banca nu primește garanții sub forma primei tranșe, ceea ce o face să crească ratele dobânzii la resursele de credit. Și, de asemenea, absența primei plăți nu conferă băncii încredere în solvabilitatea debitorului, ceea ce pune la îndoială posibilitatea ca banca să acorde un credit ipotecar.
Ei bine, pentru împrumutat, acest lucru este plin de faptul că, dacă, din anumite circumstanțe, nu este în măsură să plătească împrumutul, atunci cea mai mare parte sau chiar întreaga sumă a economiilor anterioare va rămâne în bancă iremediabil. Acest lucru este în concordanță cu sistemul de contribuții la rente, deoarece dobânda este plătită mai întâi, și abia apoi partea principală a datoriei.
Împrumutatul are dreptul de a alege moneda în care poate fi creditat - în nat. sau străine. În consecință, valoarea cursului de schimb al monedei alese va afecta costul împrumutului.
Împrumutul poate fi rambursat de către împrumutat conform schemei de anuitate sau de plăți diferențiate, care este stipulat în acord. Contribuția la anuitate este calculată ca fiind constantă în fiecare lună și, conform schemei de plăți diferențiate, acestea scad cu fiecare lună de rambursare. Se crede că pentru bancă, schema de plată a anuității este mai profitabilă, iar pentru debitor, o schemă diferențiată de rambursare a împrumuturilor.
Pentru a aranja cumpărarea de bunuri imobiliare într-un credit ipotecar, un potențial împrumutat trebuie să prezinte băncii toate documentele necesare, inclusiv cele care confirmă solvabilitatea acestuia. Banca ia în considerare cererea într-o anumită perioadă: începând de la câteva - trei zile, terminând cu câteva săptămâni.
După ce banca aprobă candidatura împrumutatului și la finalizarea procedurii de procesare a documentelor relevante, o persoană interesată de o resursă de credit trebuie, în perioada convenită, să găsească o opțiune imobiliară care să îndeplinească cerințele solicitate de banca creditoare. Pentru opțiunea aleasă, este asamblat un pachet de documente, care va fi necesar pentru încheierea tranzacțiilor de cumpărare / vânzare.
Evaluarea imobiliară este o etapă foarte importantă în procesul de creditare, deoarece băncile furnizează resurse de credit nu pentru valoarea de piață a proprietății, ci pe baza valorii sale evaluate.
Datorită faptului că împrumuturile ipotecare sunt destul de lungi din punct de vedere al scadenței, o altă etapă indispensabilă este asigurarea împotriva riscului de pierdere a capacității de muncă a debitorului, riscul unei posibile pierderi a drepturilor de proprietate.
După finalizarea tuturor etapelor de mai sus, banca creditoare și împrumutatul încheie un acord, care, de regulă, se încheie cu participarea unui notar. După aceea, împrumutatul trece prin procedura de înregistrare de stat a imobilelor.
Principala diferență între împrumuturile ipotecare și alte tipuri de împrumuturi este orientarea sa strict vizată, este destinată exclusiv achiziționării de bunuri imobiliare, iar rambursarea sumei preluate de la bancă este garantată prin garanție. De asemenea, rata% - naya la un împrumut țintit pentru locuințe este mult mai mică decât la un împrumut pentru a acoperi nevoile consumatorilor. Acest lucru se datorează prezenței unui depozit. Nu singurul mecanism care face scumpirea creditelor ipotecare este obținerea unei polițe de asigurare pentru proprietăți imobiliare, în cazul în care împrumutatul își pierde capacitatea de a lucra, precum și plata serviciilor unui evaluator atunci când alege o opțiune imobiliară.
Este necesar să rezumăm: dacă se are în vedere achiziția de bunuri imobiliare rezidențiale, iar potențialul cumpărător are o cantitate mare de economii de bani, atunci este mai bine să plătiți în plus cota lipsă a unei bucăți de locuință, de exemplu, prin emiterea un împrumut de consum de câțiva ani. Dacă achiziționarea de locuințe este relevantă, dar nu există economii proprii, atunci este mai bine să obțineți un credit ipotecar pentru o perioadă mai lungă, cu o rată a dobânzii mai mică, plătind o plată inițială.
Buna! Astăzi vom vorbi în detaliu despre creditele ipotecare. Care este diferența dintre împrumuturile ipotecare, modul în care funcționează ipotecile în Rusia și ratingul băncilor pentru ipoteci, astfel încât să puteți înțelege aproximativ unde să aplicați.
Ipoteca de locuințe – aceasta este o formă de împrumut, în care locuința este în mod necesar garantată ca gaj. În acest caz, este obișnuit să împărțiți:
102 din Legea federală privind ipotecile și gajurile imobiliare reglementează pe deplin toate relațiile din acest domeniu. Citiți o prezentare generală a acestui document cu comentarii disponibile ale experților pe paginile site-ului nostru.
Împrumutul ipotecar în Federația Rusă, indiferent de instituția financiară aleasă, se efectuează pe baza unui anumit mecanism.
Schema de creditare ipotecară este următoarea:
În prezent, toate băncile moderne împrumută în cadrul acestui sistem. Fiecare dintre ele oferă o gamă largă de programe ipotecare. De regulă, cu cât sunt mai multe, cu atât ratingul băncii este mai mare. Sunt destinate populației generale, multe dintre ele conțin diverse beneficii.
În ciuda acestei versatilități, a varietății largi de programe, sectorul ipotecar este în continuă evoluție. Acest lucru se datorează unor factori precum noile acte legislative, schimbările în domeniul legislației, dezvoltarea construcțiilor, subvenționarea împrumuturilor de la stat.
Clasificarea creditelor ipotecare se realizează în primul rând pe baza obiectului pe care debitorul intenționează să îl achiziționeze, precum și pe baza ordinii de plată a ratei ratei și a dobânzii.
Un credit ipotecar permanent este un sistem standard de plată a dobânzii, cu condiții și cerințe standard pentru împrumutat. Iată cele mai populare programe oferite împrumutaților moderni. Fiecare împrumut la domiciliu are propriile sale caracteristici și avantaje. Preliminar, pe baza ratingului, trebuie să alegeți o bancă și apoi să alegeți cea mai bună opțiune de împrumut dintre multe oferite.
Locuințele secundare atrag multe persoane, deoarece pot fi achiziționate la un cost relativ scăzut și nu este nevoie de reparații majore. Pentru achiziționarea de locuințe terminate, procentul este calculat de la 10% și mai mult. Mărimea avansului în acest caz începe de la 20% și poate ajunge la 80%. Rata dobânzii este calculată strict individual. Poate crește pe baza unor factori precum:
Un împrumut pentru locuințe pentru clădiri noi este emiterea unui împrumut pentru achiziționarea unui apartament într-un bloc de apartamente nou în construcție. Principala diferență aici este obținerea unui certificat de proprietate, după care proprietatea este deja considerată a fi construită, în plus, este considerată o proprietate secundară, în ciuda faptului că nimeni nu locuia în apartament.
Destul de des, apare o situație când casa a fost deja construită și toate actele au fost semnate, dar certificatul nu este eliberat. Acesta este un caz special când banca nu poate acorda împrumuturi pentru clădiri noi și locuințe secundare. Unele bănci numesc această perioadă „moartă”.
Important! În acest moment, proprietatea este cumpărată în baza unui contract de vânzare prestabilit. Nu trebuie să vă fie frică de astfel de scheme, este complet legal.
Puteți cumpăra o clădire nouă în trei moduri principale:
Instituțiile financiare, atunci când solicită un credit ipotecar, cum ar fi un împrumut pentru locuințe pentru apartamente în clădiri noi, verifică fiabilitatea dezvoltatorului și nivelul de pregătire a casei. Fiecare bancă are propriile cerințe pentru aceste case. Există instituții care sunt gata să emită un împrumut bancar chiar și în etapa săpăturii, altele trebuie să închidă ciclul zero și există acelea pentru care va fi suficient să arate ciclul zero.
Important! În orice caz, împrumuturile pentru locuințe primare reprezintă un anumit risc. Ca garanție împotriva situațiilor neprevăzute, banca poate solicita garanții suplimentare. Citiți postarea noastră "" pentru a înțelege nuanțele.
Băncile moderne oferă două tipuri de credite ipotecare asupra terenurilor:
În cel de-al doilea caz, sunt luate în considerare numai opțiunile lichide, adică se preferă parcelele din așezările de cabane și nu în pădurea de lângă râu. În această formă de împrumut, scopul achiziționării unui teren este foarte important, deoarece împrumutul de locuințe în sine va fi construit pe aceasta - pentru o dacha, pentru o casă de oraș și pentru o casă.
Principala caracteristică a acestui împrumut este abilitatea de a construi orice fel de clădiri pe parcela cumpărată. În plus, băncile pot acorda până la 30 de ani de rambursare pentru un astfel de împrumut. Această formă de împrumut prevede re-acreditarea.
Așteptăm întrebările dvs. în comentarii. Vom fi recunoscători pentru evaluarea articolului, cum ar fi și repostare.
Orice rus are o idee despre ce este creditul ipotecar și care este semnificația acestuia. Pe baza definiției standard, un împrumut la domiciliu este înțeles ca un împrumut pe termen lung cu furnizarea de fonduri pentru achiziționarea de bunuri imobiliare.
Condiția principală și esențială pentru obținerea unui astfel de împrumut este înregistrarea garanției. În cuvinte simple: proprietatea care este cumpărată cu fondurile alocate devine automat o garanție ipotecară. În articolul nostru, vom înțelege ce tipuri de împrumuturi ipotecare sunt disponibile și cum să alegem opțiunea potrivită.
Instituția de creditare a apărut cu mult timp în urmă, chiar înainte de apariția termenului „ipotecă”. Astăzi, această opțiune pentru obținerea unui împrumut este foarte populară. Această stare de fapt se datorează faptului că mulți ruși nu au posibilitatea de a cumpăra imediat un apartament sau o casă, ceea ce înseamnă că fondurile împrumutate sunt singura opțiune posibilă pentru a deveni proprietarul unei case fără așteptări lungi. Împrumutul pentru locuințe este reglementat de agențiile guvernamentale și se desfășoară în cadrul legilor federale relevante.
După cum am menționat, o caracteristică distinctivă a unei ipoteci este prezența garanției. În plus față de această caracteristică, există o serie de caracteristici caracteristice care disting un credit ipotecar de alte opțiuni de creditare. Deci, vorbim despre următoarele caracteristici:
Acordând atenție punctelor enumerate, puteți determina cu ușurință despre ce fel de împrumut vorbim. Cu toate acestea, trebuie să fiți conștienți de faptul că împrumuturile ipotecare în sine sunt diferite. Vom vorbi despre asta mai departe.
Clasificarea creditelor ipotecare se bazează pe parametrii esențiali ai împrumutului. Caracteristicile de bază fac posibilă identificarea tipurilor de credite ipotecare și, în viitor, dezvoltarea unor programe speciale de creditare.
Principalele caracteristici pot fi utilizate:
Să luăm în considerare principalele clasificări în detaliu și să vorbim despre caracteristicile fiecărei opțiuni.
| Clasificarea împrumutului la domiciliu | Tipuri de credite ipotecare | Notă |
| După tipul de garanție (dobândită) proprietate. |
| Locuințele trebuie să îndeplinească cerințele sanitare și tehnice necesare, să fie lichide și potrivite pentru trai. |
| După tipul de spațiu de locuit |
| Condițiile unor astfel de împrumuturi sunt luate în considerare individual, ținând seama de cine este debitorul și care sunt capacitățile sale financiare. |
În general, acest tabel caracterizează pe deplin clasificarea tipurilor de împrumuturi ipotecare. Câteva cuvinte ar trebui spuse și despre procedura de refinanțare a unui împrumut. Multe depind de mărimea împrumutului și de tipul de garanție. Dacă proprietatea este foarte lichidă, atunci se va acorda un nou împrumut la o rată a dobânzii scăzută și în condiții convenabile de rambursare.
Pentru a obține o imagine completă a împrumuturilor pentru locuințe, merită menționate câteva puncte mai importante care caracterizează ipoteca. Vorbim despre astfel de date:
Caracteristicile enumerate sunt standard pentru orice credit ipotecar și, de asemenea, vă permit să clasificați tipurile de împrumut în această direcție.
Ipoteca este o zonă separată în activitatea oricărei bănci, care se caracterizează prin furnizarea de sume mari de bani garantate de bunuri imobiliare. Condițiile pentru obținerea unui împrumut depind în mare măsură de tipul de credit ipotecar ales de împrumutat. Luând în considerare aceste informații, puteți alege în mod independent cea mai confortabilă opțiune.
În prezent, au fost dezvoltate numeroase tipuri de credite ipotecare, care diferă în funcție de schemele de emisiune, rambursare și servicii. Împrumut ipotecar permanent
- Acesta este un tip de împrumut numit și împrumut auto-amortizabil cu o rată fixă a dobânzii, pentru care sunt prevăzute plăți periodice egale (de obicei lunare). Plata recurentă include plata datoriilor și a dobânzii la împrumut. Suma plății este determinată ca suma care trebuie plătită lunar pentru a rambursa integral împrumutul pe durata contractului de împrumut la o anumită rată a dobânzii. Plata se bazează pe valoarea actualizată a fluxului de numerar. Termenul maxim al împrumutului va fi mai scurt decât durata economică reziduală a obiectului de finanțare.
La calcularea plăților creditului ipotecar se iau în considerare trei factori:
1) valoarea principalului împrumutului;
2) termenul (rezidual) al rambursării împrumutului;
3) rata dobânzii.
Acest tip de credit ipotecar vă permite să distribuiți în mod egal sarcina asupra rentabilității fondurilor împrumutate.
Împrumut cu plată „bilă”
- Oferă plata majorității sau a întregii sume a împrumutului, adică plata "bilă" la sfârșitul termenului de împrumut.
Soiuri de metode de împrumut cu plată „bilă”:
- nu se plătesc dobânzi până la sfârșitul termenului împrumutului, la sfârșitul acestuia, se achită întreaga sumă a împrumutului și dobânzile acumulate, de exemplu, împrumuturi pentru amenajarea terenurilor;
- plata doar a dobânzii în perioada de creditare, la sfârșitul termenului datoria este rambursată prin plată „cu bile”;
- amortizare parțială cu o plată finală „bilă”.
Schemele de împrumut cu plată cu bile sunt utilizate pentru a finanța proiecte de construcții noi și amenajări terestre.
Împrumut de primăvară (principal fix) împrumut
.
Caracteristicile împrumuturilor sunt următoarele:
- plăți fixe periodice pentru rambursarea sumei principale a datoriei;
- plata dobânzii pentru restul datoriei.
Câțiva ani numai plăți de dobânzi, apoi plăți egale în contul datoriei și dobânzi la soldul împrumutului restant.
Împrumut cu participare
- este o schemă de finanțare în care creditorul este direct implicat în investiție: creditorul primește simultan plăți la împrumut și o anumită parte din venitul obișnuit și (sau) o parte din creșterea valorii proprietății. În cazul în care proprietatea este finanțată printr-un împrumut cu participare, proprietatea îi revine investitorului, creditorul primește dreptul la o parte din fluxul de numerar asociat cu calitatea proprietății. În același timp, creditorul are dreptul prioritar de a primi partea sa din veniturile din proprietate, iar împrumutatul primește condiții de creditare mai favorabile, în special, se aplică o rată a dobânzii mai mică.
Creditele ipotecare cu participare sunt atractive pentru creditor din următoarele motive:
- astfel de scheme de finanțare permit protejarea intereselor creditorului în condiții de rate ale inflației ridicate;
- o scădere a ratei dobânzii duce la o scădere a plăților periodice la împrumut, ceea ce reduce riscul de neîndeplinire a obligațiilor de către împrumutat.
Dar partea din venitul imobiliar pe care creditorul se așteaptă să o primească are un grad ridicat de risc. Pentru a reduce riscul de reducere a veniturilor din imobile, creditorii includ în contracte clauze privind inspecțiile periodice ale calității administrării proprietății. Odată cu participarea (în raport cu creșterea valorii) există riscul ca valoarea proprietății să nu crească.
Atractivitatea unui credit ipotecar cu participare pentru împrumutat:
- plățile unui împrumut cu participare sunt mai mici decât plățile pentru alte tipuri de împrumuturi;
- plățile periodice mai mici sunt un stimulent pentru împrumutat pentru a implementa un proiect de investiții care necesită cheltuieli capitale mari.
Cu toate acestea, în cazul unei creșteri semnificative a valorii și veniturilor din imobile, plățile în creștere către creditor nu pot fi compensate de o scădere a ratelor dobânzii.
Împrumut cu plăți în creștere
- este utilizat pentru debitorii care se așteaptă la creșterea venitului.
Caracteristicile acestei metode de creditare:
- plata inițială minimă, apoi contribuțiile cresc la o rată constantă;
- într-un anumit stadiu, aceleași plăți încep în cadrul sistemului de împrumut auto-depreciat.
Când se acordă împrumuturi cu o creștere a plăților, se stabilește o secvență de plăți cu o creștere a contribuțiilor la intervale regulate, suma ultimei rate este determinată de suma soldului restant al împrumutului. O astfel de schemă de finanțare este destul de convenabilă pentru antreprenori: în perioada inițială, resursele financiare nu sunt extrase din afacere, care se poate dezvolta intens.
Împrumut de rentă inversă - implică o scădere a plăților împrumutului la sfârșitul termenului sau încetarea acestora.
Împrumut cu dobândă variabilă
, Caracteristici principale:
- modificările ratei dobânzii în conformitate cu modificările situației financiare de pe piață sunt ajustate în funcție de indicii financiari specificați în contractul de împrumut, de exemplu, în funcție de indicele titlurilor de stat;
- se poate stabili nivelul maxim și minim al ratei dobânzii plătite de împrumutat;
- ajustările ratei dobânzii pot fi făcute numai la intervalele de timp specificate în contractul de împrumut, luând în considerare ratele dobânzii predominante în această perioadă;
- se poate stabili un nivel maxim de modificare a ratelor dobânzii față de perioada anterioară;
- acordul pentru acest tip de împrumuturi poate prevedea rambursarea anticipată după o perioadă prestabilită fără a plăti o penalitate pentru rambursarea anticipată;
- pot fi valabile, condițiile împrumutului înainte de vânzarea proprietății, oferind creditorului dreptul de a solicita la vânzarea proprietății plata imediată a soldului împrumutului, adică Transferul de obligații în temeiul împrumutului existent către noul proprietar al proprietății poate fi interzis, ceea ce permite creditorului să crească rata dobânzii în conformitate cu situația actuală a pieței.
Principalele tipuri de credite ipotecare cu dobândă variabilă:
1) împrumuturi cu o dobândă ajustabilă;
2) împrumuturi cu o rată a dobânzii revizuită;
3) împrumuturi cu plăți indexate.
Împrumut ajustabil al ratei dobânzii
oferă două opțiuni:
- ajustarea ratei dobânzii cu o creștere corespunzătoare a plăților împrumutului;
- ajustarea ratei dobânzii fără modificarea valorii plăților periodice, dar cu o modificare a scadenței împrumutului.
Împrumut cu plăți indexate - diferă prin faptul că rata dobânzii este fixă pe întreaga durată a împrumutului. Cu toate acestea, soldul împrumutului și plățile lunare sunt ajustate în mod regulat în conformitate cu rata actuală a inflației. Pentru astfel de împrumuturi, plățile inițiale sunt mai mici, ceea ce este atractiv pentru împrumutat. Cu toate acestea, plățile sunt ajustate în mod regulat și, dacă rata de creștere a venitului împrumutatului este mai mică decât rata inflației, este posibilă o situație în care împrumutatul să nu-și poată îndeplini obligațiile în temeiul contractului de împrumut. Rata de creștere a valorii imobilelor poate rămâne, de asemenea, în urmă față de rata inflației. Apoi, soldul împrumutului poate depăși valoarea proprietății, ceea ce poate determina, de asemenea, împrumutatul să își retragă obligațiile.
"Răsturnare canadiană"- o ipotecă caracterizată prin rate variabile ale dobânzii la intervale de timp prestabilite (3-5 ani).
Împrumut cu garanție garantată
(ipoteca finală) - pe baza schemelor de finanțare care prevăd vânzarea de bunuri imobiliare, care servește drept garanție pentru un împrumut care nu a fost încă rambursat în momentul vânzării proprietății. În acest caz, cumpărătorul își asumă obligația pentru împrumut. Este posibil să se utilizeze două metode de finanțare a tranzacției:
1) Plata directă a soldului creditului și preluarea unui nou împrumut pentru o sumă care vă permite să plătiți integral proprietatea;
2) Asumarea obligațiilor asupra unui împrumut existent și luarea unui nou împrumut pentru suma care nu este suficientă pentru a plăti tranzacția, iar al doilea împrumut va fi garantat de aceeași proprietate imobiliară, poziția celui de-al doilea împrumutator va fi mult mai riscantă , ceea ce va presupune stabilirea unei rate mai mari a dobânzii la împrumut.
Astfel de scheme de finanțare a investițiilor imobiliare pot fi utilizate și pentru refinanțare: proprietarul poate lua un împrumut nou pentru aceeași proprietate la o rată a dobânzii mai mare, poate achita obligațiile aferente vechiului împrumut și poate utiliza diferența pentru nevoile lor urgente. Cu toate acestea, acest lucru mărește riscul împrumutatului asociat cu o posibilă pierdere a dreptului de răscumpărare a bunului gajat: conformitatea împrumutatului cu programul de plată la stabilirea cu al doilea creditor nu garantează că acest creditor îndeplinește obligațiile de plată a primului creditor, deoarece un rezultat al cărui împrumutat poate pierde dreptul la răscumpărare.
Împrumut cu dobândă adăugată - acest tip de împrumut prevede cesiunea dobânzii la datoria principală, iar rezultatul este împărțit la numărul de perioade de rambursare pentru a determina valoarea plății. Această ipotecă este utilizată pentru împrumuturi către bunuri personale și prevede rambursarea anticipată a datoriilor.
Pagini utile.
